Dynamiek op de woningmarkt A4

Pas in het eerste kwartaal van 2011 is het aantal gedwongen verkopen relatief gestegen. Wat
echter vooral opvalt is het lage totaal aantal gedwongen verkopen, dat ongeveer één promille is
van het aantal uitstaande hypotheken. Het lijkt er op dat niet de economische ontwikkeling,
maar andere factoren meer bepalend zijn voor het aantal huishoudens dat in problemen komt.
Onderzoek van de Nationale Hypotheek Garantie bevestigt deze hypothese (NHG, 2010). Uit dit
onderzoek naar achtergronden van betalingsproblemen bleek dat 45% het gevolg was van
scheiding en slechts 10% het gevolg was van werkloosheid.
Een andere maatstaf voor risico is het aandeel van hypotheken, waarop een betalingsachterstand
bestaat van meer dan drie maanden. Voor gesecuriseerde hypotheken is dit onderzocht en voor
de Nederlandse situatie bedroeg dit ½% in recente jaren (Fitch Ratings, 2011).
Daarbij was dit percentage in Nederland het laagste van zeven onderzochte Europese landen.
Als risicofactoren geen verklaring bieden voor de relatief hoge hypotheekrente dan zou de
verklaring kunnen liggen bij marktfalen. Zo heeft de NMa recent een publicatie uitgebracht,
waaruit blijkt dat er gedurende anderhalf jaar inderdaad sprake lijkt te zijn geweest van excessieve
marges. Inmiddels zouden de marges echter weer zijn gedaald tot normale niveaus. Kan
hier nu uit worden geconcludeerd dat de markt inmiddels weer goed werkt? In bijgaand kader
wordt nader op deze vraag en het rapport van de NMa ingegaan.
16
Figuur 2.2 Aantal gedwongen verkopen, 2005-2010
800
700
600
500
400
300
200
100
0
Bron: Kadaster
I II III IV I II III IV I II III IV I II III IV I II III IV I II III IV
2005 2006 2007 2008 2009 2010
De hypotheekmarkt en het rapport van de NMa
De NMa heeft zeer recent een studie afgerond naar de concurrentieomstandigheden op de
Nederlandse markt. De NMa concludeert dat de marges van de banken op de hypotheekmarkt
na het uitbreken van de crisis sterk zijn toegenomen en historisch op een hoog
niveau lagen. Tevens concludeert de NMa dat de marges inmiddels weer sterk zijn teruggelopen
tot niveaus die voor de crisis gangbaar waren.
Hoewel het rapport van de NMa interessante informatie bevat, blijven er belangrijke
vragen onbeantwoord. De eerste is die naar de achtergronden van bovenstaande vastgestelde
ontwikkelingen. Hoe is het mogelijk dat excessieve marges gedurende een periode