Markedsrapport 2012 NRP Finans AS NRP - NRP AS

Markedsrapport 2012 

NRP Finans AS NRP 

Juni 2012

Markedsrapport 2012 

The NRP Group of companies 

Project 

Finance 

NRP Finans AS 

Project Arrangement & 

Syndication 

Investment 

Banking 

NRP Securities ASA 

Corporate finance and 

M&A advisory 

Asset 

Management 

NRP Asset 

Management ASA 

NRP Business 

Management AS 

Asset management Corporate management, 

accounting, tax 

and consulting 

Corporate 

Management services 

Aker 

Eiendomsdrift AS 

Real Estate Management

Side 3 Markedsrapport – Juni 2012 

Innholdsfortegnelse: 

1. Innledning ................................................................................................................................................... 5 

2. Solgte prosjekter ......................................................................................................................................... 10 

3. Shipping ....................................................................................................................................................... 12 

3.1 Nøkkeltall shippingportefølje ............................................................................................................. 13 

3.3 Oversikt shippingprosjekter ............................................................................................................... 14 

3.4 Shipping prosjekter 

Atlantic Seismic DIS ............................................................................................................................. 15 

BB Troll DIS ......................................................................................................................................... 16 

Beta DIS ................................................................................................................................................ 17 

Bulk Transloading DIS .......................................................................................................................... 18 

Eastern Reefer DIS ................................................................................................................................ 19 

Eastern Reefer II DIS ............................................................................................................................ 20 

E-Tanker DIS ......................................................................................................................................... 21 

Feedermate DIS ..................................................................................................................................... 22 

Gram LPG DIS ...................................................................................................................................... 23 

Inter Carib II DIS ................................................................................................................................... 24 

M-Tanker DIS ........................................................................................................................................ 25 

Neptune Seismic DIS ............................................................................................................................. 26 

Oceanlink Reefer II DIS ........................................................................................................................ 27 

Perrine DIS ............................................................................................................................................ 28 

Stril Offshore DIS .................................................................................................................................. 29 

TDS Containerships IV DIS .................................................................................................................. 30 

TDSC Opportunity AS .......................................................................................................................... 31 

UACC Bergshav Tanker DIS ................................................................................................................ 32 

UACC Ross Tanker DIS ........................................................................................................................ 33 

4. Eiendom ...................................................................................................................................................... 34 

4.1 Status eiendomsmarkedet ................................................................................................................... 35 

4.2 Nøkkeltall eiendomsportefølje ............................................................................................................ 42 

4.3 Oversikt eiendomsprosjekter ............................................................................................................. 43 

4.4 Prosjektoversikt eiendom 

Alingsås Lager og Handel DIS ............................................................................................................. 44 

Brønnøysund Kontorbygg AS .............................................................................................................. 45 

Buskerud Handelseiendom DIS ............................................................................................................ 46 

Dagligvarelogistikk AS ........................................................................................................................ 47 

El Logistikk DIS ................................................................................................................................... 48 

Etterstad Utvikling DIS ........................................................................................................................ 49 

Finlogistikk DIS ................................................................................................................................... 50 

Gasolin Eiendom DIS .......................................................................................................................... 51 

Gasolin Handelseiendom DIS ............................................................................................................... 52 

Grenland House DIS ............................................................................................................................. 53 

Gøteborg Kombi DIS ............................................................................................................................ 54 

Gøteborg Logistikk DIS ....................................................................................................................... 55 

Holmsbu Invest KS ............................................................................................................................... 56 

Kongholm Invest KS ............................................................................................................................ 57 

Lørenskog Kombibygg DIS .................................................................................................................. 58 

Martodden Utbygging KS .................................................................................................................... 59 

Moa Handelseiendom DIS .................................................................................................................... 60 

Nye Alfasetveien DIS .......................................................................................................................... 61 

Nye Bergen Lagerbygg KS ................................................................................................................... 62 

Nye Berghagan Næringseiendom AS ................................................................................................... 63 

Nässjö Logistikkbygg AS ..................................................................................................................... 64 

Side 

NRP Finans AS

Markedsrapport – Juni 2012 Side 4 


Pottemakerveien Kombibygg AS ......................................................................................................... 65 

Prime Logistikk DIS ............................................................................................................................. 66 

Ringeriksveien 2012 DIS ...................................................................................................................... 67 

Stadion Utbygging KS .......................................................................................................................... 68 

Sydsvenskan Lager & Handel AS ........................................................................................................ 69 

Sørenga Utvikling KS ........................................................................................................................... 70 

Tangen Havnelager AS ......................................................................................................................... 71 

Teknikstaden Utvikling AS .................................................................................................................. 72 

TFGS Kombi AS .................................................................................................................................. 73 

Torggata 16 DIS ................................................................................................................................... 74 

5. Forklaring av begreper og nøkkeltall ....................................................................................................... 75 

Markedsrapporten er utarbeidet av NRP Finans AS (NRP). Informasjonen er utarbeidet etter beste skjønn, og NRP kan ikke ta ansvar 

for at informasjonen er riktig eller fullstendig. NRP fraskriver seg ansvar for ethvert tap som følge av at opplysninger som er gitt er 

misvisende, feilaktige eller ufullstendige, samt for tap som på annen måte oppstår som følge av anvendelse av de gitte opplysninger. 

Det understrekes at investering i eiendom, shipping og offshore er beheftet med risiko. Enhver investor må være forberedt på at slik 

investering kan medføre tap. Enhver som investerer må på egen hånd forsikre seg om at opplysningene som fremkommer er à jour og 

korrekte. Hvis man benytter dette dokument som underlag for kjøp av andeler på et senere tidspunkt, må man selv sørge for at all 

relevant og oppdatert informasjon fremskaffes. Opplysninger som fremkommer i markedsrapporten er kun à jour per dato for 

utarbeidelsen. Mulige investorer oppfordres til å gå gjennom de spesifikke prosjekter grundig. All dokumentasjon kan gjennomgås ved 

henvendelse til vårt kontor.


1. Innledning 

I forrige markedsrapport i november 2011 ble 

det satt fokus på gjeldsproblematikken i Syd 

Europa. I skrivende stund domineres fremdeles 

nyhetsbildet av problemene knyttet til gresk, 

spansk, portugisisk og italiensk statsgjeld. I 

Spania er det frykt for bank krise, samtidig som 

renten på spansk, portugisisk og italiensk 

statsgjeld handles på nivåer som ikke er 

håndterbare over tid. Børser verden over har den 

siste måneden falt betydelig som en følge av 

gjeldsproblematikken og nedjusterte vekstanslag. 

Veksten i verdensøkonomien i 2011 ble 3,8%, til 

sammenligning var veksten i 2010 5,1% . 

Anslaget for 2012 er 3,5% vekst, mens det for 

2013 anslås en vekst på 4,1%. De fremvoksende 

økonomiene i sør og øst er de primære 

bidragsyterne til veksten i verden, dog antydes 

det at veksten i Kina er avtagende. I den 

sammenheng bør det for øvrig poengteres at 

Kinas økonomi fremdeles vokser med i overkant 

av 8% årlig. For USA synes situasjonen noe 

bedre enn for EU med en antatt vekst på 2,3% 

mot EUs antatte nedgang på -0,5% for 2012. 

Europa preges av høy og stigende arbeidsledighet 

noe som medfører at økonomien totalt 

sett krymper. I USA har arbeidsledigheten 

riktignok stabilisert seg, men statistikk 

offentliggjort de siste månedene indikerer at det 

skapes svært få jobber. Inntjeningen for 

amerikanske selskaper holder seg imidlertid 

godt. 

Norge, sett bort fra eksportrettet industri, merker 

fremdeles lite til uroen ute. Arbeidsledigheten er 

fremdeles på et lavt nivå, dvs. rundt 3%. Mens 

man i store deler av Europa diskuterer lønnsfrys 

og sågar kutt, snakker man i Norge om en 

lønnsvekst på i underkant av 4%. Dette rammer 

selvsagt eksportindustriens konkurranseevne, 

som allerede sliter med fallende etterspørsel ute 

og sterk kronekurs. BNP økte med om lag 2,7% i 

2011, og en tilsvarende vekst er ventet i 2012. 

Oljeprisen er fremdeles høy sett i et historisk 

perspektiv, og det er overskudd på 

statsbudsjettet. 

For Sveriges del har arbeidsledigheten stabilisert 

seg rundt 7,5%, mens den i Danmark ligger på 

6,1%. Hva angår utvikling i BNP opplevde 

Sverige en vekst på 4,5% i 2011, mens Dansk 

BNP vokste med mer moderate 1,1%. For 2012 

anslås det hhv. vekst på 1,5% i Sverige og 1% i 

Danmark. Både dansk og svensk økonomi er mer 

eksponert for svingninger ute grunnet høyere 

innslag av eksportrettet industri. Begge land har 

håndterbar offentlig gjeldsgrad, og generelt 

bedre orden på økonomien sammenlignet med 

EU-landene lenger syd. 

De lange rentene er fremdeles på historisk lave 

nivåer. Vi nevnte i forrige markedsrapport at 

bankene i Norge var mer reserverte ifm. 

finansiering av eiendomstransaksjoner. Denne 

trenden har forsterket seg i 2012 og synliggjøres 

gjennom økte marginer og lavere låneutmåling. 

Dersom man ikke evner å finne en avklaring på 

problemene i EU inklusive Hellas, er det rimelig 

å forvente et fortsatt avventende bankmarked 

grunnet at interbankmarkedet ikke vil bedres. 

Som tidligere, er bankene imidlertid interessert å 

finansiere eiendommer med sikker kontantstrøm 

og god beliggenhet. For en mer omfattende 

gjennomgang av eiendomsmarkedet viser vi til 

analysebidrag lenger bak i markedsrapporten fra 

Akershus Eiendom. 

Innen shipping er bankmarkedet fremdeles 

ekstremt selektivt og interessen for å låne ut 

penger til nye prosjekter høyst begrenset. Fokus 

er å betjene eksisterende kunder og allerede 

inngåtte engasjementer. I de tilfeller hvor man 

faktisk får finansiering, er marginen høy og 

nedbetalingsprofilen kort. Vi antar at 

finansieringsforholdene innen shipping vil forbli 

vanskelig inntil inntjeningen viser tegn til 

stabilisering på nivåer som gjør det mulig å 

betjene renter og avdrag, fallet i skipsverdier 

stopper opp samt at balansen mellom tilbud og 

etterspørsel etter tonnasje forbedres. 

Avkastningen for NRP Finans (”NRP”) sine 

prosjekter har så langt i 2012 hatt en blandet 

utvikling. Eiendomsporteføljen har opplevd en 

økning i verdiene, mens shippingporteføljen har 

hatt negativ avkastning. Porteføljeavkastningen 

er opp med 7% så langt i 2012. Avkastningen 

for NRP sin totalportefølje av prosjekter 



ligger på 22% p.a. siden etableringen av NRP 

i 2000, noe som viser at direkteinvesteringer som 

aktivaklasse bør inngå i enhver investors 

portefølje. 

Vårt fokus er og vil være å oppnå den best mulig 

risikojusterte avkastning for hvert enkelt 

prosjekt, samt oppnå god porteføljeavkastning 

over tid. 

Markedet for direkteinvesteringer 

Siden forrige markedsrapport har NRP 

tilrettelagt fire nye enkeltprosjekter innen 

eiendom til en total verdi på ca. NOK 950 mill. 

I tillegg er det hentet kapital i forbindelse med 

den fjerde og siste emisjonen av eiendomsfondet 

NRP Eiendom 2010 AS, slik at fondet kom opp i 

NOK 500 mill som var tilsvarende maksimalt 

tillatt størrelse. Vi har solgt et eiendomsprosjekt, 

og et shippingprosjekt er under avvikling. 

Innen de konvensjonelle shippingsegmentene er 

aktivitetsnivået innen prosjektfinansiering 

fremdeles lav da tilgangen til fremmedkapital er 

begrenset. Vedvarende lav inntjening og generelt 

usikre markedsutsikter som følge av betydelige 

ubalanser innen de ulike segmentene, turbulens i 

verdensøkonomien og lav vekst har medført at 

interessen for å ta ytterligere eksponering i form 

av nye prosjekter er liten. Vi er av den 

oppfatning at timingen for å gå inn i nye 

prosjekter kan være god da skipsverdiene ligger 

under historisk paritet innen de fleste segmenter, 

noe som begrenser nedsiderisikoen i nye 

prosjekter. Oppsiden er til stede gitt at balansen 

mellom last og tonnasje gjenopprettes, og at man 

oppnår normal vekst i verdensøkonomien. 

Vi forventer at det vil komme flere prosjektmuligheter 

fremover av typen ”distress” 

engasjementer som overtas fra banken. Denne 

typen prosjekter kommer normalt med en gunstig 

finansierings pakke som gir investorer en 

opsjonsaktig eksponering mot det gitte 

markedssegment. 

De fleste konvensjonelle shippingsegmentene 

sliter med lav inntjening som så vidt tilsvarer 

driftskostnader. Innen de større tørrlast 

segmentene som Capesize og Panamax, har 

skipene i snitt seilt inn mellom USD 5,000- 


10,000 pr. dag på TC-basis i 2012. De noe 

mindre Supramax skipene har hatt en snitt 

inntjening på rundt USD 10,000 pr. dag på TCbasis 

siden årsskiftet. Felles for alle segmentene 

er at inntjeningen så langt i 2012 er lavere enn 

snittet i 2011. 

Container segmentet er fremdeles svakt, dette til 

tross for at en mindre del av flåten er lagt opp 

samt at skipene seiler med redusert hastighet. 

Mindre container volumer fra Asia til Europa 

som følge av begrenset vekst, samt reaktivering 

av skip i opplag er årsaker til den svake 

utviklingen. Intra-Asia opplever man fremdeles 

vekst i container volumene, det samme gjelder 

import av varer som fraktes i container til USA. 

Innen tankmarkedet har de største skipene, 

VLCC, opplevd oppsving fra de ekstremt lave 

nivåene som ble registrert i fjor. Økt etterspørsel 

etter tonnasje som følge av økte seilingsdistanser 

og større volumer grunnet lagerbygging nevnes 

som mulige årsaker til at de mange nybyggene 

absorberes og at flåteutnyttelsen har økt. Mange 

antyder imidlertid at den siste tids fall i 

oljeprisen er et tegn på at lagrene nå er fylt opp 

og at ratene vil falle i andre halvår. For de øvrige 

tank segmentene, Suezmax, Aframax og MR er 

inntjeningen fortsatt på nivåer som så vidt 

dekker drift. 

Utviklingen innen offshore er fremdeles positiv 

grunnet en høy oljepris og betydelig aktivitet 

generelt sett. Utsiktene er fremdeles positive 

bl.a. som en følge av den betydelige leteaktiviteten 

som forventes i nordområdene. Innen 

Offshore ser vi interessante prosjektmuligheter 

innen asset play prosjekter for både PSV, AHTS, 

konstruksjonsskip og rigg. Vi mener også at 

finansielle prosjekter er interessante innen 

offshore da man stort sett har solide motparter og 

et positivt makrobilde. 

Innen eiendom har vi tilrettelagt fire nye 

prosjekter, og i tillegg solgt ett i løpet av første 

halvår 2012. Prime Logistikk DIS ervervet fire 

logistikkeiendommer i Danmark med 15-års 

leiekontrakt til Prime Cargo gruppen, 

kjøpsprisen tilsvarte i overkant av DKK 350 

mill. Borås Logistikk DIS kjøpte et større 

logistikkbygg i Borås i Sverige med 7,5 års 

leiekontrakt til DHL Nordic AB, prisen tilsvarte i


overkant av SEK 320 mill. Grenland House DIS 

kjøpte et moderne kontorbygg i Sandefjord med 

13,5 års leiekontrakt til Grenland Group til en 

pris i overkant av NOK 220 mill. Det siste 

prosjektet var en kombinasjonseiendom 

beliggende på Vøyenenga i Bærum med 15 års 

leiekontrakt til Veidekke, eiendommen ble kjøpt 

for rett i overkant av NOK 80 mill. Siden forrige 

markedsrapport har vi solgt et eiendomsprosjekt. 

Haugenstua Butikksenter AS, som ble etablert 

2006, og ble solgt i februar i år og ga en IRR 

tilsvarende 2% p.a. 

Vi opplever at yield nivåene er mer eller mindre 

uendret siden forrige rapport, og at lange renter 

har falt videre til historisk lave nivåer. Vi merker 

dog at bankene har inntatt en mer restriktiv 

holdning til å låne ut penger til nye prosjekter, 

noe som gir utslag i høyere marginer og lavere 

låneutmåling. 

Innen eiendom tror vi det er mange interessante 

muligheter i dagens marked. NRP har som alltid 

fokus på finansielle lager og logistikk prosjekter, 

men med dagens lave renter er alle typer 

finansielle prosjekter interessante gitt en 

fornuftig finansiering og god leietaker. Vi tror og 

det er interessant å ta markedsrisiko innen 

eiendom nå, gitt at prosjektet har de riktige 

parametrene. Innen bolig vil vi fortsette vår 

fokus på boligutvikling med primærfokus i Oslo 

og andre større byer. 

I tillegg til å ha Norge som sitt hjemmemarked 

har NRP etablert seg som en av de største 

aktørene innen eiendom i Sverige. Vi har totalt 

syndikert eiendom i Sverige for om lag SEK 4 

mrd. med et totalt areal på 1,2 mill. kvm. Målt i 

antall kvm er NRP prosjekter den fjerde største 

eieren av lager og logistikkbygg i Sverige. 

Suksessen i Sverige har medført at NRP blir sett 

på som en seriøs aktør med god gjennomføringsevne, 

noe som medfører at NRP får 

tilgang på mange interessante investeringsmuligheter. 

NRP har også gjort prosjekter i 

Danmark og Finland den siste tiden. Da dette er 

markeder med mindre likviditet enn i Sverige har 

dette medført at NRP er en aktør som får god 

tilgang på prosjekter også her. 

NRP har tilrettelagt 88 shippingprosjekter for 

USD 2,6 mrd og dagens portefølje består av 20 

prosjekter som til sammen eier 32 skip. 

Innen eiendom har NRP totalt tilrettelagt 72 

eiendomsprosjekter for i overkant av NOK 15 

milliarder i verdier. Dagens portefølje av 

eiendomsprosjekter består nå av 37 prosjekter 

med en kostpris i overkant av 8 milliarder og en 

total størrelse på ca 1,2 millioner kvm. 

Porteføljen har en vektet gjenværende 

kontraktsperiode på i overkant av 7 år. 

Det jobbes for øvrig kontinuerlig med å skape 

merverdier i prosjektene tilknyttet vår portefølje 

samt å identifisere egnede prosjekter både innen 

shipping og eiendom. 

Omsetning av andeler 

Likviditeten i annenhåndsmarkedet har vært god 

så langt i 2012. Vi har omsatt andeler for ca. 

NOK 100 mill i egenkapital, noe som tilsvarer 

total omsetning i 2011. Usikkerheten som gjør 

seg gjeldende i de internasjonale finansmarkedene 

gjør at investorene er noe reserverte, 

men NRP jobber aktivt for å skape likviditet i 

annenhåndsmarkedet for andeler, og dette har 

høy prioritet da det øker kvaliteten på våre 

produkter. Vi anbefaler å ta kontakt med Erlend 

Torsen, Thor Andreas Mjør eller Torstein 

Bomann-Larsen for spørsmål vedrørende kjøp og 

salg av andeler. 

Avkastning 

For prising av de fleste prosjekter har siste 

omsetning vært styrende for prisfastsettelsen. 

Prising av shippingprosjekter gjøres i hovedsak 

ved å bestemme riktig avkastningskrav i forhold 

til de underliggende parametere. I dagens 

marked er dette en krevende øvelse som en følge 

av den store usikkerheten knyttet til skipsverdier 

og motpartenes soliditet. For prosjekter hvor 

certepartier er terminert og befraktningen er tatt 

over av eierselskapet eller hvor det kun gjenstår 

en kort periode av certepartiet, har vi beregnet 

egenkapitalverdien på basis verdijustert 

egenkapital (NAV). Da verdijustert egenkapital 

baserer seg på estimerte skipsverdier, er 

verdsettelsen beheftet med usikkerhet. 



Prisingen av eiendomsprosjekter er vurdert 

basert på yield, men hvor også internrente på 

egenkapitalen tas hensyn til. Merverdier/ 

mindreverdier av rentebindinger er ikke direkte 

tatt hensyn til i prising av egenkapitalen i 

eiendomsprosjekter, men gjennom internrente 

beregningen. Grunnet den siste tidens volatile 

rentemarked kan det være fornuftig å ta kontakt 

med prosjektmegler for spørsmål om rentebindinger 

i våre prosjekter. I forhold til forrige 

markedsrapport er yieldnivået for de fleste 

prosjekter holdt uendret. Vi har priset de fleste 

prosjekter på nettoleie for 2012. I noen tilfeller 

har vi priset prosjekter på antatt leie ved 

normalsituasjon i fremtiden. 

Shippingporteføljen har siden november 2011 

svekket seg som følge av fortsatt fall i 

skipsverdier og svak inntjening innen de fleste 

segmenter. Offshore representerer imidlertid 

unntaket, hvor inntjeningen enten er opprettholdt 

eller forbedret. De fleste befraktere betaler hyre 

som forutsatt, mens enkelte prosjekter opplever 

at befrakter har betalingsproblemer som følge av 

dårlig inntjening i underliggende markeder. 

Siden årsskiftet har shippingporteføljen gitt en 

nedgang på 13% p.a., dog bør det understrekes at 

dette tallet varierer betydelig fra prosjekt til 

prosjekt. Den årlige avkastningen for shipping 

porteføljen fra slutten av 2000 frem til i dag 

ligger på 18% p.a. Tallene inkluderer alle 

innbetalinger som uinnkalt kapital, eventuelle 

deltakerlån og tilleggsinvesteringer. 

Index 

1400 

1200 

1000 

800 

600 

400 

200 


For eiendomsporteføljen fortsetter den positive 

utviklingen. Vi har opplevd en økning i verdi av 

egenkapitalen med 15% p.a. siden årsskiftet. 

Porteføljen for eiendomsprosjekter har gitt en 

avkastning på 27% p.a. fra slutten av 2000 og 

frem til i dag. 

Den vektede totalporteføljen av shipping og 

eiendomsprosjekter totalt sett, har hatt en økning 

på 7% så langt i år, og har siden slutten av 2000 

gitt en avkastning på 22% p.a. 

01.01.2012- 2001- 

Avkastning 

01.06.2012 01.06.2012 

Shippingporteføljen: -13% p.a. 18% p.a. 

Eiendomsporteføljen: 15% p.a. 27% p.a. 

Totalporteføljen: 7% p.a. 22% p.a. 

Siden forrige markedsrapport er følgende 

prosjekter solgt: 

Etablert Solgt Avkastning 

(IRR) 

Haugenstua 

Butikksenter AS 2006 2012 2% p.a 

Grafen under viser hvordan NRP’s portefølje har 

utviklet seg sammenlignet med Oslo Børs i 

perioden 2001-01.06.2012. 

Vi har benyttet OSEBX verdier per 31.05.12. 

Utvikling NRPs portefølje vs Oslo Benchmark 

Vektet NRP portefølje 

(995) 

OSEBX 

(198) 

0 

2001 2002 2003 2004 2005 2006 2007 2008 2009 2010 2011 2012 01.06.2012


På vegne av alle i NRP vil vi benytte 

anledningen til å bekrefte vår kommittering til 

våre kunder og forretningsforbindelser hvor vår 

fokus er å skape en langsiktig høy avkastning for 

investorer, kombinert med en positiv personlig 

oppfølging av høy kvalitet. 

Videre vil vi ønske alle en riktig god sommer når 

den tiden kommer. 

Oslo 1. juni 2012 

Med vennlig hilsen 


Christian Ness Ragnvald Risan 



2. Solgte prosjekter 

Eiendom: Shipping: 

Prosjekt Etablert IRR siden oppstart Prosjekt Etablert IRR siden oppstart 

China Bulker KS 2003 75 % p.a. 

Shipping: China Cape DIS 2004 27 % p.a. 

Prosjekt Etablert IRR siden oppstart Containership Invest KS 2004 76 % p.a. 

Maud Reefer KS 2001 30 % p.a. European Container DIS 2004 47 % p.a. 

Multipurpose 2000 KS 2000 28 % p.a. European Container II DIS 2005 25 % p.a. 

Finn RoRo KS 2003 99 % p.a. 

2003 

Indian Tanker KS 2003 115 % p.a. 

Kapitan Korotaev Shipping Ltd. 2003 35 % p.a. 

Eiendom: Mesa Invest DIS 2006 11 % p.a. 

Prosjekt Etablert IRR siden oppstart Nye Northeast Chemical Carrier KS 2003 35 % p.a. 

Skarvenesveien 3 KS 2002 42 % p.a. Olympia DIS 2005 58 % p.a. 

Rem Balder DIS 2005 77 % p.a.* 

Shipping: Rem Fortress DIS 2005 77 % p.a.* 

Prosjekt Etablert IRR siden oppstart Rem Forza DIS 2006 68 % p.a.* 

Tofelino Shipping KS 2000 23 % p.a. Rem Fosna 2006 86 % p.a.* 

Kapitan Rudnev Shipping Ltd 2002 14 % p.a. Rem Odin DIS 2006 70 % p.a.* 

Northeast Chemical Carrier KS 2001 34 % p.a. Rem Provider DIS 2006 130 % p.a.* 

Rem Songa DIS 2006 69 % p.a.* 

2004 

Ross Container DIS 2004 29 % p.a. 

Scandinavian RoRo KS 2002 64 % p.a. 

Eiendom: Sir Matt Reefer DIS 2005 46 % p.a. 

Prosjekt Etablert IRR siden oppstart TDS Containership II KS 2005 34 % p.a. 

Fornebuveien 38-44 KS 2003 123 % p.a. 

Karihaugen Kombibygg KS 2000 36 % p.a. * Ikke hensyntatt transjevis innbetaling 

Nye Skarvenesveien 3 KS 2003 84 % p.a. 

2007 

Shipping: 

Prosjekt Etablert IRR siden oppstart Eiendom: 

North Reefer KS 2002 60 % p.a. Prosjekt Etablert IRR siden oppstart 

Banebakken 38 AS 2006 128 % p.a. 

2005 

Helsingborg Kjøpesenter AS 2002 34 % p.a. 

Kombibygg Invest I AS 2006 38 % p.a. 

Eiendom: Lillsjøvegen Invest AS 2005 60 % p.a. 

Prosjekt Etablert IRR siden oppstart Preståsen Park KS 2002 25 % p.a. 

Alfasetveien 11 Eiendom KS 2003 59 % p.a. Pueblo Amistad DIS 2005 22 % p.a. 

Datavegen 27 AS 2003 42 % p.a. 

Hotvedtveien 6 KS 2002 44 % p.a. Shipping: 

Valløveien 3 KS 2003 106 % p.a. Prosjekt Etablert IRR siden oppstart 

Selga Kombinasjonsbygg AS 2004 65 % p.a. Asian Tanker DIS 2004 44 % p.a. 

BOP 15 DIS 2005 69 % p.a. 

Shipping: Dynasty DIS 2004 56 % p.a. 

Prosjekt Etablert IRR siden oppstart Eagle Shipping DIS 2005 40 % p.a. 

Eastern Chemical Carrier KS 2000 125 % p.a. Ivory Ace DIS 2006 93 % p.a. 

Gram Chemical Carrier DIS 2004 275 % p.a. Rem Norway DIS 2006 152 % p.a. 

Korean Chemical Carrier KS 2001 87 % p.a. Southern Chemical Tanker DIS 2003 36 % p.a. 

Lake Eva DIS 2004 18 % p.a. 

Lake Maya DIS 2004 18 % p.a. 

2008 

Sir Matt Reefer KS 2004 1001 % p.a. 

2006 

Eiendom: 

Prosjekt Etablert IRR siden oppstart 



Akersgaten 16 Invest KS 2001 7 % p.a. Chem VI DIS 2007 -35 % p.a. 

Berghagan Næringseiendom KS 2004 181 % p.a. Inter Carib DIS 2006 36 % p.a. 

Entreprenørbygg Invest KS 2004 87 % p.a. Med Cruise DIS 2005 23 % p.a. 

Finnestadveien 44 ANS 2004 98 % p.a. TDS III DIS 2006 31 % p.a. 

Hvamveien 1 KS 2004 87 % p.a. 

Kyrre Grepps gt. 19 KS 2001 25 % p.a. 

Moss Holmestrand Nærsenter KS 2003 60 % p.a. 

Nye Alfasetveien 11 KS 2005 106 % p.a. 

Nygaard Brygge Invest KS 2003 27 % p.a. 

Scandigade 8 AS 2005 191 % p.a. 


2002 

2006 fortsetter


Eiendom: Eiendom: 


Alingsås Handel AS 2006 16 % p.a. 

Shipping: Hallsberg Logistikk DIS 2008 16 % p.a. 


Nye Nordahl Brunsgate 10 KS 2003 46 % p.a. 

American Bulker KS 2001 44 % p.a. 

Eastern Chemical Tankers III KS 2001 65 % p.a. Shipping: 

Indian Chemical Tanker DIS 2007 6 % p.a. Prosjekt Etablert IRR siden oppstart 

Peg Chemical Carrier DIS 2006 20 % p.a. Arendal Offshore DIS 2008 24 % p.a. 

Longa DIS 2007 21 % p.a. 

Misligholdte/konkurs prosjekter Inter Carib III DIS 2007 -27 % p.a.* 

Chem Lily DIS 2007 -100 % p.a.* United Cape DIS 2007 -38 % p.a.* 

Handy Container DIS 2008 -100 % p.a.* 

MPP Container DIS 2007 -99 % p.a.* * Inkluderer innbetalt uinnkalt kapital 

Swetank DIS 2005 -100 % p.a.* 

Swetank III DIS 2006 -100 % p.a.* 

2012 

Swetank IV DIS 2007 -82 % p.a.* 

* Inkluderer innbetalt uinnkalt kapital 

Eiendom: 


2010 

Haugenstua Butikksenter AS 2006 2 % p.a. 


Prosjekt Etablert IRR siden oppstart Misligholdt/konkurs prosjekt Etablert IRR siden oppstart 

Ringeriksveien KS 2001 30 % p.a. Oceanlink Reefer DIS 2007 -100 % 

Vestfold Kombibygg DIS 2006 7 % p.a. 

Shipping: 


China Ropax DIS 2004 34 % p.a. 

Indian Bulker DIS 2007 -37 % p.a.* 

Pacific Bulker DIS 2008 -50 % p.a.* 

Ross Container II DIS 2006 21 % p.a. 

Misligholdte/konkurs prosjekter 

Indian Chemical Tanker II DIS 2008 -50 % p.a.* 

* Inkluderer innbetalt uinnkalt kapital 

2009 

2011 



3. Shipping 



3.1. Key figures shipping portfolio 

Index 

1 800 

1 600 

1 400 

1 200 

1 000 

80 % 

60 % 

40 % 

20 % 

0 % 

-20 % 

-40 % 

-60 % 

-80 % 

800 

600 

400 

200 

15 

10 

5 

0 

-5 

-10 

-15 

0 

2001 2002 2003 2004 2005 2006 2007 2008 2009 2010 2011 2012 1.6.2012 

47 % 

54 % 52 % 

48 % 

-31 % 

NRP Shippingportefølje vs Oslo Børs Benchmark 

Annual return OSEBX vs NRP Shipping portfolio 

39 % 

63 % 

41 % 

52 % 

32 % 

47 % 

11 % 

65 % 

-54 % 

-55 % 

28 % 

18 % 

2001 2002 2003 2004 2005 2006 2007 2008 2009 2010 2011 2012 

-14 % 

-12 % 

-2 % 

-13 % 

34 % 

OSEBX NRP Shipping portfolio 

Shipping portfolio projects 

-36 % 

NRP Shipping Index 

(553) 

2001 2002 2003 2004 2005 2006 2007 2008 2009 2010 2011 2012 

4 % 

OSEBX 

(198) 

Projects established (left axis) Projects sold (left axis) Projects in portfolio end of year (right axis) 

40 

35 

30 

25 

20 

15 

10 

5 

0 




3.2 Shipping projects overview 

Estimated value 

per 

IRR since Return 

Shipping Projects 

1% USD Established established p.a. 2012 

Atlantic Seismic DIS 40 000 2007 37 % 41 % 

BB Troll DIS NOK 440 000 2010 10 % 15 % 

Beta DIS NOK 470 000 2006 30 % 4 % 

Bulk Transloader DIS N/A* 2007 N/A* N/A* 

Eastern Reefer DIS 20 000 2007 21 % 10 % 

Eastern Reefer II DIS JPY 4 000' 2007 21 % 13 % 

E-Tanker DIS 27 000 2006 -4 % -22 % 

Feedermate DIS EUR 26 000 2004 37 % 4 % 

Gram LPG DIS 14 500 2007 -79 % -67 % 

Inter Carib II DIS 27 000 2006 7 % 12 % 

M-Tanker DIS 50 000 2005 0 % -35 % 

Neptune Seismic DIS 150 000 2007 7 % 37 % 

Oceanlink Reefer II DIS 500 2007 -100 % -100 % 

Perinne DIS 25 000 2007 -39 % -33 % 

Stril Offshore DIS NOK 2 750 000 2007 2 % 10 % 

TDSC Opportunity AS 105 000 2010 -24 % -27 % 

TDS Containerships IV KS 500 2007 -100 % -100 % 

UACC Bergshav Tanker DIS 90 000 2010 -5 % -17 % 

UACC Ross Tanker DIS 100 900 2010 5 % -1 % 

*The project has been suspended.


Atlantic Seismic DIS - financial shipping project 

Contact: Ragnvald Risan (r.risan@nrp.as) 

Date of analysis: 

01.06.2012 

Estimated share price (USD): 1 % 

Estimated share price (USD):* 40 000 

Key figures: 100 % 

Paid in equity (USD): 5 605 000 

Accumulated dividend (USD): 10 050 000 

Residual value sensitivity on IRR : 

LOW CASE BASE CASE HIGH CASE 

Residual value end C/P 2012: 2 000 000 4 000 000 6 000 000 

IRR estimated share price: -34,53 % 59,97 % 186,40 % 

IRR total capital: -58,44 % 5,90 % 92,88 % 

* The Share price includes a 5% deduction on the the tax position of 

the company. 

Corporate details The Vessel 

Corporate management: NRP Business Management AS Vessel's name: M/V GGS Atlantic 

Commercial management: Arne Blystad AS Type: Seismic Research Vessel (2D) 

Seismic recording system: Sercel SEAL-24 bit 

Purchase price vessel: USD 15 000 000 Seismic streamer: 10 km Sercel Seal Fluid 

Paid in capital: USD 5 605 000 Compressors: 2 X 1600 SCFM 2000 PSI Cherko 

Uncalled capital: USD 1 063 334 Yard: North American Shipbuilding Inc. Louisiana, USA 

Commencement of C/P:* 4. September 2006 Built: 1981 (rebuilt 2007) 

Expiry of C/P: 4. September 2012 Class/flag: ABS/ Marshall Islands 

Delivery:* 23. April 2007 Main engine: Caterpillar D-399X2NOS 

LOA/beam/depth: 52m/12,5m/14ft 

Base case assumptions: Accommodation: 41 persons 

BB rate net per day:(up to 4. Dec 10): USD 12 000 Last DD: February 2012 

BB rate net per day:(up to 4. Dec 11): USD 11 500 

BB rate net per day:(up to 4. Sep 12): USD 11 000 

Charterer: Spectrum ASA 

* With economic effect for buyers from 1. March 2007 

Estimated Cashflow Financing (31.12.2011) 

Estimated Cashflow 2011 2012 Balance Annual Inst. 12 Interest Balloon 2012 

Operating revenue 4 184 000 2 720 667 Mortgage debt 1 1 600 000 1 600 000 2,50 % * 0 

Administration expenses 81 182 82 806 Total 1 600 000 1 600 000 0 

Net operating cashflow 4 102 818 2 637 861 

Interest earned 31 581 38 004 

Interest expenses 124 638 24 167 

Repayment long term debt 1 900 000 1 600 000 

Net financial items -1 993 057 -1 586 163 

Net project cashflow 2 109 760 1 051 698 

Sale of vessel 4 000 000 

Estimated dividend 1 900 000 5 531 614 

* Aggregated instalments for mortgage debt as follows: 

2008: USD 2 400 000 

2009: USD 2 300 000 

2010: USD 2 100 000 

2011-2012: USD 1 900 000 

Interest rate is not fixed, assumed interest rate is 2.5% incl. margin for the 

remaining period. 

Estimated Balance (31.12) Additional information 

Vessel was rebuilt and upgraded in March 2007. 

2011 2012 

Working capital 479 916 1 531 614 

The guarantee from GTB Invest ASA was cancelled against a compensation of 

Vessels* 

Total assets 

6 434 977 

6 914 892 

4 000 000 

5 531 614 

USD 500 000 in December 2010. The proceeds have been used for extraordinary 

mortgage repayment. 

The vessel has been relet to Seabird Exploration until the end of the charter 

Outstanding debt 1. Prior 1 600 000 0 

period on back to back basis. 

Total outstanding debt 1 600 000 0 

* Vessel value is calculated based on a depreciation of annual annuity 

factor of 12.6%. 



BB-Troll DIS - offshore asset play 





Estimated share price (NOK) 1 % 

Estimated share price (NOK):* 440 000 


Paid in equity (NOK): 38 000 000 

Accumulated dividend (NOK): 0 



Residual value 2015: 150 000 000 175 000 000 200 000 000 

IRR estimated share price: 24,73 % 35,26 % 43,68 % 

IRR total capital: 8,19 % 11,25 % 14,16 % 

* The Share price includes a 5% deduction on the the tax position of the 

company. 


Corporate management: NRP Business Management AS Vessel name: M/V BB Troll 

Technical management: Buksèr og Berging AS Type/design: AHTS - VS 473 design 

Commercial management: Buksèr og Berging AS Class: DNV 1A1 Tug Supply Vessel , SF, EO, DK (+), HL (2,5) 

LOA: 73,8 m 

Purchase price vessel: NOK 199 000 000 Breadth: 16,0 m 

Paid in capital: NOK 30 000 000 Yard: Ferguson Shipbuilders, Glasgow, UK 

Paid in reserve capital: NOK 8 000 000 Delivery: Apr 2000 

Tech. and commercial management fee (annually): NOK 900 000 Dwt: 2,881 t 

Assumed Opex 2012: NOK 71 228 Main engine: Wartsila 12V32 Diesel, 2 x 7500 BHP 

Current Employment: The Vessel trades in the spot market Bollard pull: 165 t 

Delivery: september 10 Aux. engines: 2 x 430 kVA V 3ph 60 hz 

Main generator: 2 x 2125 kVA 440V 3ph 60hz 

Base case assumptions: Flag: NOR 

Assumed TC equiv. income Jan. 2012 - Dec. 2012: NOK 160 000 per day Next Special Survey: 2014 

Assumed TC equiv. income Jan. 2013 - Dec. 2013: NOK 220 000 per day 




Estimated Cashflow 2012 2013 2014 Balance Annual inst. 12 Interest Balloon 

Operating revenue 53 749 381 73 717 500 79 203 750 Mortgage debt 1 203 000 000 0 5,50 % 152 250 000 

Operating expenses 25 429 967 26 065 716 26 717 359 Total 203 000 000 0 152 250 000 

Dry docking 2 000 000 0 4 000 000 

Administration expenses 1 450 500 1 281 763 1 313 807 

Net operating cashflow 24 868 914 46 370 022 47 172 584 

Interest earned 420 654 787 610 801 287 

Interest expenses 11 080 272 10 885 875 9 769 375 

Repayment long term debt 0 20 300 000 20 300 000 

Net financial items -10 659 618 -30 398 265 -29 268 088 

Net project cashflow 14 209 296 15 971 757 17 904 496 

Estimated dividend 0 10 000 000 30 000 000 


2012 2013 2014 

Working capital 24 853 282 30 825 039 18 729 535 

Vessel 185 548 065 180 679 128 175 000 000 

Total assets 210 401 348 211 504 167 193 729 535 

Outstanding debt 1. Prior 203 000 000 182 700 000 162 400 000 

Total outstanding debt 203 000 000 182 700 000 162 400 000 

* Vessel value is calculated based on a depreciation of 

annual annuity factor of 16.0%. 

Mortgage financing at establishment of the project equivalent to 

NOK 190 000 000, the interest rate is floating. 

An additonal mortgage of NOK 13 000 000 was drawn up in Q1 2011 in order 

to finance upgrading to DP-II. 

First instalment on the mortgage will be made in March 2013. The borrower 

has the option to defer two semi-annual instalments, however not 

consecutive. Minimum working capital to be no less than NOK 6 000 000 at all 

times until December 31st 2012, NOK 10 000 000 thereafter. Fair Market 

Value no less than 100% of the outstanding mortgage during the first 18 

months, thereafter no less than 125%. 

The project is considered "asset play". The Vessel is currently trading in the 

spot market. 

The particpants in the project paid in their share of the reserve capital of 

NOK 8 000 000 in March 2011 as part of the upgrading to DP-II. 

A residual value of NOK 175 000 000 has been assumed in 2015.


Beta DIS - offshore asset play 





Estimated share price (NOK):* 470 000 



Accumulated dividend (NOK): 16 000 000 



Residual value end 2014: 25 000 000 30 000 000 35 000 000 




company. 


Corporate management: NRP Business Management AS Vessel name: M/V Beta 

Technical management: Buksèr og Berging AS Type: Anchor Handling Tug/Supply vessel (AHTS) 

Commercial management: Buksèr og Berging AS Dwt: 1 217 mt 

LOA: 67,8m 

Purchase price vessel: NOK 47 000 000 Breadth: 14,5m 

Paid in capital: NOK 19 500 000 Yard/Built: H.Surken West Germany/ 1982 

Uncalled capital: NOK 10 000 000 Class: DNV +1A1, Tug, Supply vessel, Oilrec, SF, E0 

Delivery: 29. September 2006 Flag: NOR 

* The vessel is fixed on timecharter to 31.12.2012 from Buksèr og 

Berging AS to Kystverket. Beta AS has fixed the vessel on timecharter 

to Buksèr & Berging AS on a back to back basis as the TC to Kystverket. 

We have assumed that the Vessel will continue trading after expiry of 

the TC to Kystverket at a rate of NOK 90 000 per day. 

Assumed operating expenses per day: Approx. NOK 60 000 per day 


Deck cargo 720 sqm 

Speed: 15,5 knots 

Main engine: 4 x Wichmann 6AXAG, 10 560 BHP 

2012 2013 2014 Balance Annual inst. 12 Interest Balloon 

Operating revenue 34 636 726 31 950 000 37 950 000 Mortgage debt 1 0 0 * 0 

Operating expenses 21 767 065 24 670 725 25 164 140 Investor loan 3 300 000 3 300 000 6,28 % ** 0 

Dry docking & other 0 0 1 500 000 Total 3 300 000 3 300 000 

Administration expenses 1 519 582 1 649 051 1 690 277 



Interest expenses 48 829 0 0 

Repayment long term debt 0 0 0 

Repayment investor loan 3 300 000 0 0 

Net financial items -3 313 829 108 635 56 334 

Sale of vessel 0 0 30 000 000 


Estimated dividend 5 000 000 11 000 000 41 328 470 


2012 2013 2014 


Vessel 35 001 663 31 810 428 30 000 000 

Total assets 41 939 355 33 486 980 36 328 470 

Outstanding debt 0 0 0 

Total outstanding debt 0 0 0 

Net asset value pre dividen #REF! 12 483 954 13 113 756 



*The mortgage loan has been repaid in full. 

** The investor loan is a short term loan to fund a NOX reclassification 

rebuilding. 

The vessel has been rebuilt to meet new NOX classifications. 

To fund the upgrade an investorloan of NOK 4 500 000 has been provided 

by the participants. 

An additional loan from the investors of NOK 5 500 000 was provided by the 

participants in Q1 2010. 



Bulk Transloading DIS - financial shipping project 











Residual value en bloc end C/P 2022: 

IRR estimated share price: 

IRR total capital: 

BASE CASE 

Corporate details The Vessels 

Corporate management: NRP Business Management AS Vessel's name: M/V Trans Bay/Trans Emirates/Trans Gulf 

Commercial management: Atlantica Shipping AS Type: Bulk Transloader 

Dwt: 68,857/68,857/71,398 

Purchase price vessels: USD 115 000 000 GRT: 37,550/37,550/46,996 

Paid in capital: USD 23 200 000 Yard: Daewoo/ Daewoo/ Italcantinieri 

Uncalled capital: USD 0 Built: 1996/1993/1982 

Commencement of C/P: Sept.2007 Converted: 1996/1999/1998 

Expiry of C/P: Sept.2022 Class: DnV/DnV/Lloyd's 

Flag: Marshall Islands/ Marshall Islands/ Liberia 

Base case assumptions BB hire/day en bloc: 

01.01.12-31.03.12 USD 20 300 Last DD: All vessels were drydocked in 2011/2012 

01.04.12-31.12.12 

USD 31 300 

01.01.13-31.12.14 

USD 29 300 

01.01.15-sept 2022 

USD 19 300 

Charterer: Star Universal Marine Limited, Cyprus 

guaranteed by ETA Star Holdings Ltd., Dubai 



Operating revenue* 10 454 800 10 694 500 15 694 500 Mortgage debt 1 28 600 000 8 112 500 7,88 % * 0 

Administration expenses 216 486 220 816 225 232 Sellers Credit 11 530 001 0 0,00 % ** 11 530 001 

Net operating cashflow 10 238 314 10 473 684 15 469 268 Total 40 130 001 8 112 500 11 530 001 



Repayment long term debt 8 112 500 2 250 000 2 250 000 

Repayment sellers credit 0 0 0 


Net project cashflow 58 218 6 717 823 11 885 691 

Estimated Dividend 0 6 800 000 11 900 000 

*Including sale of Vessel 


2012 2013 2014 

The project has been suspended due to the charterers financial difficulties. 

Working capital 2 062 605 1 980 428 1 966 119 Trans Gulf has been sold for scrap with delivery May/June 2012. 

Vessels* 83 719 405 77 047 707 69 873 169 The proceeds has not been included in the figuers in this analyis. A 

Total assets 85 782 010 79 028 134 71 839 288 updated analysis will be ditributed when updated figures are ready. 


Sellers credit 11 530 001 11 530 001 11 530 001 




* Annual instalments: 

Year 1-2: USD 19 600 000 

Year 3-5: USD 9 150 000 

Year 6-15: USD 2 250 000 

100 %of the mortgage loan is fixed at interest rate 7,885% incl. margin 

until 15. october 2014. 

The mortgage lender currently has a cash sweep on the project. The Q1 

2012 instalment will be on a cash sweep basis. 

** The sellers credit runs as a bullet until 2022 and is not interest bearing. 

The Charterer has options to purchase the vessels as follows: 

M/V Trans Gulf: USD 5 000 000 end 2014. 

M/V Trans Bay: USD 5 000 000 after year 15 (2022). 

M/V Trans Emirates: USD 5 000 000 after year 15 (2022). 

If the charter free value is above USD 5 000 000 when the option is 

declearead, the amount above USD 5 000 000 will be split 50/50 between 

charterer and owner for Trans Gulf, and 75/25 for Trans Bay and Trans 

Emirates.


Eastern Reefer DIS - financial shipping project 





Estimated share price USD: 20 000 






Residual value end C/P: See additional information 

IRR estimated share price: 24,28 % 


Corporate management: NRP Business Management AS Vessel Name Built Dwt Cargo cap 

Commercial management: Johs. Hansens Rederi AS (cbft) 

Purchase price vessels: USD 32 000 000 M/V Baron 1990 5 281 238 552 

Paid in capital: USD 5 500 000 M/V Dinok 1989 5 280 238 964 

Uncalled capital: USD 5 000 000 M/V Jacha 1985 3 970 154 739 

Delivery: 8. December 2006 M/V Mabah 1995 5 249 235 128 

Expiry of C/P: See Additional information M/V Mononok 1989 5 145 238 623 

Type: Reefer 

Base case assumptions: Flag: Marshall Island 

BB rate en bloc net per day 2011: 10 846 

BB rate en bloc net per day 2012: 10 292 




Charterer: Khana Enterprise Co. Ltd., Oswego Ltd. 



Operating revenue 3 756 602 2 332 046 977 571 Mortgage debt 1 2 250 000 900 000 4,25 % * 0 

Administration expenses 176 970 180 509 184 120 Mortgage debt 2 2 100 000 600 000 3,75 % ** 0 

Net operating cashflow 3 579 632 2 151 536 793 451 Total 4 350 000 1 500 000 0 


Interest expenses 86 063 47 813 9 563 



Sale of vessels 0 108 472 23 358 

Net project cashflow 2 001 117 717 055 -239 565 



2012 2013 2014 

Working capital 314 680 606 110 338 420 

Vessels* 12 371 734 7 941 001 3 092 801 

Total assets 12 686 415 8 547 111 3 431 221 

Outstanding debt 1. Prior 2 850 000 1 350 000 300 000 

Total outstanding debt 2 850 000 1 350 000 300 000 


factor of 9.2% 

* This mortgage has floating interst rate. Assumed interest rate is 

4,25% incl margin. 

Annual instalments: USD 900 000 

** A mortgage of USD 2 400 000 was drawn in April 2011 to finance 

the extension of M/V Mabah. Simultaneouosly USD 2 400 000 was 

deducted on tranche 1. Estimated interest rate is 3,75% incl. margin 

and annual instalments is be USD 600 000. 

There are options and obligations to buy and sell the vessels as 

follows: 

M/V Mabah: Purchase obligation 10. April 2015: USD 500 000 

M/V Mabah: Call option 10. April 2013: USD 2 100 000 

M/V Mabah: Call option 10. April 2014: USD 1 425 000 

M/V Baron: Call option 20. October 2013: USD 28 046 

M/V Mononok: Call option 20. February 2013: USD 29 641 

M/V Dinok: Call option 20. February 2013: USD 50 785 

M/V Jacha: Call option 8. February 2014: USD 23 358 

The project is considered as a financial lease. 



Eastern Reefer II DIS - financial shipping project 

Contact: Ragnvald Risan (r.risan@nrp.as) Date of analysis: 

(All figures in 1000 JPY) 01.06.2012 

Estimated share price (JPY): 1 % 

Estimated share price (JPY):* 4 000 


Paid in equity (JPY): 382 000 

Accumulated dividend (JPY): 345 000 



Residual value end C/P 2017: 500 000 

IRR estimated share price: 23,50 % 

IRR total capital: 6,80 % 


the company. 


Corporate management: NRP Business Management AS Vessel's name: M/V Jochoh M/V Pohah No. 2 

Commercial management: Lorentzen Skibs AS Type: Reefer Reefer 

Cargo Cap: 235,050 cbft 235,039 cbft 

Purchase price vessels: JPY 1 805 000 Dwt: 5.537 5,134 

Paid in capital: JPY 382 000 LOA/ Beam: 113,3m/16,6m 113,4m /16,6m 

Uncalled capital: JPY 240 000 Yard: Kyokuyo Shipyard Corp, Japan 

Commencement of C/P M/V Pohah No.2: 27. March 2007 Built: 1996 2000 

Expiry of C/P M/V Pohah No.2: 27. March 2017 Class/flag: N.K N.K. 

Commencement of C/P M/V Jochoh: 27. October 2008 Main engine: Kobe, 8UEC37LA Akasaka, 8UEC37LA 

Expiry of C/P M/V Jochoh: 27. April 2015 

Base case assumptions: 

BB rate net per day year 1-10 M/V Pohah No 2.: JPY 401,5 

BB rate net per day year 1-10 M/V Jochoh: JPY 355 

Charterer: NOK Co. Ltd., Panama 

Guarantor: Khana Enterprises Co. Ltd., Japan 

and Oswego Ltd., Korea 



Operating revenue 276 123 276 123 276 123 Mortgage debt 1 573 000 78 000 2,75 % * 144 000 

Administration expenses 17 701 18 055 18 416 Mortgage debt 2 269 228 76 924 3,00 % ** 0 

Net operating cashflow 258 422 258 068 257 706 Sellers Credit 92 700 0 0,00 % 60 000 

Interest earned 0 0 0 Total 934 928 154 924 204 000 



Net financial items -177 645 -173 192 -168 740 




2012 2013 2014 


Vessels* 1 268 074 1 098 547 914 833 

Total assets 1 295 859 1 116 207 926 460 

Outstanding debt 1. Prior 495 000 417 000 339 000 

Outstanding debt 1. Prior 192 304 115 380 38 456 

Sellers credit 92 700 92 700 92 700 

Total outstanding debt 780 004 625 080 470 156 




*Mortgage debt 1 has annual instalments of JPY 78 000. 

80% of the mortgage is fixed until 26. March 2014 at 2.78% incl. 

margin. 

**Mortgage debt 2 has annual instalments of JPY 76 924. 

The loan is not fixed, assumed interest is 3.00% incl. margin for the 

remaining period. 

All JPY figuers in 1000 JPY. 

The charterer has an obligation to purchase the M/V Pohah No. 2 for 

JPY 500 million at the end of the Bareboat Charter (2017). 

The charterer has an obligation to purchase the M/V Jochoh for JPY 100 

million at the end of the Bareboat Charter (2015). 

The project is considered as a financial lease.


E-Tanker DIS - financial shipping project 




Estimated share price (USD) 1 % 



Paid in equity incl. Participant loan (USD): 4 150 000 

Accumulated dividend (USD): 860 000 



Residual Value end CP 2014: 7 000 000 9 000 000 11 000 000 

IRR estimated share price: -3,17 % 28,19 % 52,86 % 

IRR total capital: -2,91 % 6,42 % 14,84 % 


company. 


Corporate management: NRP Business Management AS Vessel name: M/T Eships Nahyan 

Commercial management: Klaveness Corporate Services AS Type: Product/Chemical tanker 

Dwt: 8 657 

Purchase price vessel: USD 20 000 000 Breadth: 18,8m 

Paid in capital: USD 4 150 000 LOA: 118,14m 

Uncalled capital: USD 3 700 000 Engine B&W 6S35MC, 4200KW@170RPM 

Commencement of C/P: 06.apr.06 Yard/Built: Sasaki Shipbuilding Co. Ltd. Japan/2005 

Expiry of C/P: 06.apr.14 Flag: Gibraltar 

Class: Bureau Veritas 

Base case assumptions: Speed: 14 knots 

BB rate net per day: USD 6 500 IMO class: IMO II/III 

Next DD/SS: Sep. 2013/Sep. 2015 

Charterer: Eships Nahyan Ltd. 

guaranteed by Emirates Ship Investment Company L.L.C. 


Estimated Cashflow 2012 2013 2014 Balance Annual inst.12 Interest Balloon 

Operating revenue 2 372 500 2 372 500 637 000 Mortgage debt 1 9 700 000 1 000 000 5,40 % * 7 200 000 

Administration expenses 100 794 102 810 29 161 Sellers Credit 850 000 0 0,00 % 850 000 

Net operating cashflow 2 271 706 2 269 690 607 839 Total 10 550 000 1 000 000 8 050 000 

Interest earned 0 0 0 



Repayment sellers credit 0 0 850 000 




Estimated dividend 0 0 4 525 082 


2012 2013 2014 


Vessel 11 509 192 9 869 407 9 000 000 

Total assets 14 371 437 13 544 705 12 575 082 


Sellers credit 850 000 850 000 850 000 


Net asset value pre dividend #REF! 12 483 954 13 113 756 

* The mortgage is repaid with quarterly instalments of USD 250 

000. 80% of the mortgage has fixed interest at 6,24% inc. margin 

until expiry. An interest rate of 2,05% inc. margin has been assumed 

for the remaining part of the mortgage. 

An extraordinary repayment of USD 200 000 on the mortgage debt 

was made in Q4 2008. An additonal extraordinary repayment of USD 

1000 000 was made in Q2 2010. 

The charterer has a purchase option at USD 12 000 000 at the end 

of the Charter. The value of the vessel to be established by two 

independent shipbrokers and any profit in excess of USD 12 000 000 

is to be split 40/60 between Owner and Charterer. 

To avoid breach of the minimum value clause in the loan agreement, 

USD 1 000 000 was paid in Q3 09 by the investors. An extraordinary 

instalment equivalent to USD 1 000 000 on the mortgage was paid in 

Q2 2010. 



Feedermate DIS - financial shipping project 





Estimated share price (EUR): 1 % 

Estimated share price (EUR):* 26 000 


Paid in equity (EUR): 2 000 000 

Accumulated dividend (EUR): 3 925 000 



Residual value end C/P 2017: 5 000 000 7 000 000 9 000 000 




the company. 


Corporate management: NRP Business Management AS Vessel's name: M/V Main Highway 

Commercial management: P.D. Gram AS Type: Car Carrier, 950 Cars 

Dwt: 3 374 tons 

Purchase price vessel: EUR 16 275 000 Built: 1998 

Paid in capital: EUR 2 000 000 Yard: Detlef Hegemann Rolandwerft Gmbh, Germany 

Uncalled capital: EUR 3 000 000 Class/flag: Lloyds Register / Cyprus 

Commencement of C/P: 27. February 2005 Cargo Capacity: 950 cars, 8 decks and about 4 300 lane meters 

Expiry of C/P: 27. February 2017 

Base case assumptions: 

BB rate net per day: 

27.02.2005-27.02.2010 EUR 5 610 

27.02.2010-27.02.2017 EUR 5 346 

Charter: 12 year B/B 

Charterer: K-Line 


2012 2013 2014 Balance Annual inst. 12 Interest Balloon 2017 

Operating revenue 1 951 290 1 951 290 1 951 290 Mortgage debt 1 7 010 000 1 300 000 5,00 % * 1 120 000 

Administration expenses 87 874 89 632 91 425 Mortgage debt 2 2 500 000 0 4,00 % ** 2 500 000 









2012 2013 2014 


Vessel* 13 365 582 12 831 762 11 948 259 

Total assets 13 602 673 12 996 438 12 171 245 

Outstanding mortgage debt 8 210 000 6 860 000 5 780 000 




* 75% of the loan is fixed until 05.02.12 at interest rate 5.33% incl. margin. 

Assumed interest rate for the remaining 25% is 4.0% incl.margin. 

**Mortgage debt 2 run as a bullet and is not fixed. Assumed interest rate is 4.0% 

incl. margin. The balloon is at the end of 2017. 

The mortgage is due in December 2013 and is assumed refinanced at same terms.


Gram LPG DIS - LPG asset play 







Paid in equity incl. participant loan (USD): 15 988 000 

Accumulated dividend (USD): 0 



Vessel value* 14 000 000 18 000 000 22 000 000 

Net debt 16 542 000 16 542 000 16 542 000 

Net Asset value** -2 542 000 1 458 000 5 458 000 

Remaining uncalled capital 7 312 000 7 312 000 7 312 000 

* Due to the current uncertainty with regard to ship values a deduction of 10% 

has been made on vessel values. 

**Valuation has been done on basis todays assumed CP free value less less net 

debt (Net asset value). 


Corporate management: NRP Business Management AS Vessels name: M/V Aura / M/V Gas Serenity 

Technical management Gas Serenity: Swan Shipping Corporation Type: Liquified Gas Carrier, Type 2PG 

Technical management Aura: Anglo Eastern Ship Management Pte. Ltd. Dwt: 2,653 mt 

Commercial management: P.D. Gram & Co LOA: 96m 

Breadth: 14.4m 

Purchase price vessels: USD 29 300 000 Yard/Built: Taizhou Zhongyuan Shipyard, China / 08/2007, 06/2008 

Paid in capital: USD 15 988 000 Class: CCS, CSA, Type 2PG, Ice Class B, CSM, BRC, CMS 

Uncalled capital: USD 7 312 000 Flag: Marshall Island 

Speed: 13 knots 

Main engine: 8320Zcd-6 / 2 060KW, Guangzhou , China 

Aux engine: 3 x WD618-42CD 200KW, Shangdong Weifang, China 

Cargo tanks: 2 x 1,609 cbm (total 3,218 cbm), Epoxy coating 

Tank segregations: 1 

Next DD: Sep./Oct. 2012 Aura - Mar./Apr. 2013 Gas Serenity 


2012 2013 2014 Balance Annual inst. 12 Interest Balloon 2013 

Operating revenue Mortgage debt 17 176 000 1 500 000 3,80 % * 14 186 000 

Operating expenses 

Dry docking 

Total 17 176 000 1 500 000 14 186 000 

Administration expenses 

Net operating cashflow 

Interest earned 

Interest expenses 

Repayment long term debt 

Net financial items 

Sale of vessel 

Net project cashflow 

* Interest rate not fixed. 

Est.dividend/paid in capital 

Estimated Balance (01.06.12) Additional information 


Working capital* 634 000 

Vessels 18 000 000 

Total assets 18 634 000 

Outstanding debt 1. Prior 17 176 000 


Net asset value pre dividend #REF! 12 483 954 13 113 756 

* The working capital is uncertain due to the complexity of the short term 

liabilities 

In case the vessels are fixed on a satisfactory timecharter, the uncalled 

capital will be reduced to USD 6 mill. 

Both vessels are fixed on timecharter to I-shipcom, Aura until November 

2012 and Gas Serenity until March 2013. 

USD 300,000 was called upon in February 2012. Further capital calls should 

be expected unless the market improves. 

USD 562 000 of the paid in capital is structured as a participant loan. 



InterCarib II DIS - financial shipping project 






Estimated share price USD:* 27 000 










the company. 


Corporate management: NRP Business Management AS Vessel's name: M/V Mostein 

Commercial management: Arne Blystad AS Type: Self Discharging Bulk Carrier 

Dwt: 4 775 mt 

Purchase price vessels: USD 13 828 000 GRT: 2 740 mt 

Paid in capital: USD 3 065 000 LOA/ Beam: 89,9 m /13,0 m 

Uncalled capital: USD 2 500 000 Yard: Damean Shipyard, Holland 

Commencement of C/P: 17. November 2006 Built: 1996 

Expiry of C/P: 31. April 2018 Class/flag: LR / Antigua & Barbuda 

Main engine: 4SA 6 cyl MAK 1800 kw 

Base case assumptions: Speed: 11 knots 

BB rate MV Mostein 1.01.12-31.12.12 USD 2 100/day 



Charterer M/V Mostein: Thompson Shipping Inc., Cayman Islands 


Estimated Cashflow 2012 2013 2014 Balance Annual Inst. 12 Interest Balloon 

Operating revenue 768 600 949 000 985 800 Mortgage debt 1 2 485 000 432 500 7,54 % * 0 

Administration expenses 88 326 90 093 90 994 Total 2 485 000 432 500 0 

Net operating cashflow 680 274 858 907 894 806 




Net financial items -604 479 -576 426 -493 985 

Sale of vessels 0 


Estimated dividend 1 000 000 300 000 400 000 


2012 2013 2014 


Vessels* 3 895 133 3 895 133 2 575 315 

Total assets 3 927 927 3 910 408 2 591 411 





* 100 % of the mortgage debt has fixed interest rate at 7.54% incl. 

margin until 2013. 

An extraordinary debt repayment of USD 1 951 250 was made in 

connection with the sale of MV Titran in Q211. 

Thompson Inc. has an option to purchase MV Mostein at the end of the 

charter for USD 2 200 000. 

Inter Carib II DIS has an option to sell MV Mostein to Thompson Inc. at 

the end of the charter for USD 1 250 000. 

Owners have the option to sell the vessel in the period from 1.1.13- 

31.12.14 if the sales proceeds is in excess of USD 4.5 million. Upon a 

sale the BB Charter Party will be terminated. Any sales proceeds excess 

of USD 4.5 million to be split 50/50 between owners and charterers 

during the sales option period. 

MV Titran was sold to the charterer of the Vessel, Berge Rederi AS, in 

Q211.


M-Tanker DIS - financial shipping project 





Estimated share price USD:* 50 000 










the company. 


Corporate management: NRP Business Management AS Vessel name: M/V Moskalvo 

Commercial management: P.D Gram & Co AS Type: MR Product tanker 

Segregations: 6 + 1 

Purchase price vessel: USD 37 500 000 Built/yard: September 1998/ STX, Korea 

Paid in capital: USD 9 250 000 Dwt: 46 269 mt 

Uncalled capital: USD 5 000 000 LOA: 182,9 m 

Commencement of C/P: 26. May 2005 Cargo pumps number: 12x600m3/h x 125MWC 

Expiry of C/P: 26. May 2017 Last SS: August 2008 

Flag: Cyprus 

Base case assumptions: Class: Lloyds register 

-Year 1 USD 14 400 net per day Last DD (Intermediate): aug.11 

-Year 2 USD 13 000 net per day Next DD (SS): 2013 

-Year 3 - 12 USD 12 000 net per day 

Charterer: Moskalvo Shipping Ltd. guaranteed by 

Prisco Tanker Ltd. & Primorsk Int Ltd. 


2012 2013 2014 Balance Annual inst. 12 Interest Balloon 

Operating revenue 3 833 304 3 259 815 6 448 141 Mortgage debt 1.prio 13 068 750 1 687 500 7,34 % * 1 323 977 

Administration expenses 86 151 87 874 89 632 Mortgage debt 1.prio 1 505 227 2 562 500 3,34 % ** 0 






Net project cashflow -1 416 789 395 473 3 902 220 

Estimated dividend -2 000 000 0 4 050 000 


2012 2013 2014 


Vessel* 24 855 633 22 429 634 19 805 673 

Total assets 25 951 749 23 921 223 21 149 483 




factor of 8%. 

- 12 years term. 

- Quarterly instalments : 

1 - 4: USD 500 000 

5 - 20: USD 512 500 

21 - 48: USD 562 500 

In 2011 extraordinary instalments of USD 1 166 023 was made. 

In january 2012, USD 2 000 000 of the uncalled capital was called upon. The 

whole amount was applied as an extraordinary repayment on the mortgage. 

* Fixed at 7.34% incl. Margin until 05.06.2013 

** Overhedged portion of the mortgage as a consequence of the 

extraordinary repayment of USD 2,000,000 in Q1 2012 

The charter has been re-structured and the rate structure amended as follows; 

01.07.2012 - 30.06.2014 - USD 8,700 per day 

01.07.2014 - 26.05.2017 - USD 12,250 per day 

A compensation of USD 2,409,000 is to be paid in Q3 2014 by the charterer as 

the "soft period" ends. The amount represents the difference between the 

formerly agreed bb-rate of USD 12,000 per day and the soft rate of USD 

8,700 per day. An interest rate of 7% on the monthly differential is payable on 

a monthly basis to the owning company in addtion to the accrued amount. An 

exit fee of USD 168,000 is to be paid by the charterer at the end of the 

granted soft period. 

The owning company has the right to cancel the bbcp at any time. The 

charterers option to purchase the vessel has been cancelled. 



Neptune Seismic DIS 






Estimated share price (USD): 180 000 






Residual value sept 2012 20 000 000 25 000 000 30 000 000 

IRR estimated share price -22,7 % 24,8 % 81,5 % 

IRR total capital -17,1 % 17,8 % 57,5 % 


Corporate management: NRP Business Management AS Vessel name: M/V Neptune Naiad 

Technical management: Neptune Offshore AS Type: High end 2D/Low end 3D Seismic vessel 

Commercial management: Neptune Offshore AS Flag: NIS 

Class: Lloyds Register, Ice C 

Purchase price vessel: USD 32 800 000 Built: 2002 

Paid in capital: USD 17 400 000 Rebuilt: 2008 

Uncalled capital: USD 3 150 000 Yard: Huang Pu Shipbuilding 

Rebuilt: Irving Shipbuilding, Canada 

Charterer: CGG Veritas Length: 61.0m 

Breadth: 14.2m 

TC rate: USD 39 600 /day Main engine: 1 x Man B&W Alpha L6-27/38-2040 Kw at 800 rpm 

Opex:* USD 16 394/ day with 1,300 Kw shaft generator at 1,500 rpm 

*Opex includes seismic crew, VAT and lease payment to SG finans Accomodation: 43 persons 

Last DD: 2011 


2012 Balance Annual inst. 12 Interest Balloon 

Operating revenue 11 183 000 Mortgage debt 1 12 150 000 3 500 000 3,20 % * 8 650 000 

Operating expenses 4 745 055 Total 12 150 000 3 500 000 8 650 000 

Dry docking and other 831 000 

Administration expenses 60 000 

Net operating cashflow 5 546 945 

Interest earned 9 634 

Interest expenses 252 960 

Repayment long term debt 3 500 000 

Net financial items -3 743 326 

Net project cashflow 1 803 619 


Estimated dividend 20 486 305 



Working capital 4 636 305 

Vessel 12 500 000 


Outstanding mortgage debt 8 650 000 


Net asset value pre dividen #REF! 

All seismic equipment onboard is owned by the company, but with a 

monthly repayment to SG Finans ending March 2013. This cost is included 

in the opex. 

The vessel is currently chartered out on TC to CGG Veritas until 

September 2012. All the extention options of the originally four options 

have been decleared. 

The vessel was drydocked October 2011.


Oceanlink Reefer II DIS 

Contact: Torstein Bomann-Larsen 

(torstein.bomann-larsen@nrp.as) 




Estimated share price (USD): 500 



Accumulated dividend (USD): 537 500 


LOW CASE BASE CASE BEST CASE 

Vessel value: 2 500 000 4 000 000 5 500 000 

Net debt: 3 950 000 3 950 000 3 950 000 

Net Asset value*: -1 450 000 50 000 1 550 000 

Remaining uncalled capital: 0 0 0 

*The negative value of the interst SWAP has not been included in order to 

calculate the Net Asset Value of the project. 


Corporate management: NRP Business Management AS Vessel name: M/V Ivory Ace 

Commercial management: Arne Blystad AS Type: Reefer Carrier 

Technical Management: FML Ship Management Ltd. Cyprus Cargo Cap: 527,511 Cbft 

GRT/NRT 10,394/5,253 

Purchase price vessel: USD 17 000 000 LOA/ Beam: 150m/22.5m 

Paid in capital: USD 7 250 000 Yard: Shikoku, Japan 

Uncalled capital: USD 0 Built: 1990 

Main engine: B+W 6S60MC - 13,371 BHP 

Employment: Trading in the reefer pool Reefer plugs: 30 

managed by Seatrade. Class: Germanischer Lloyd 

Flag: Bahamas 

Estimated OPEX (ex. dd-provisions) 2012: USD 6,400/Day LSWT: 6,263 Mton 

Next DD/SS: Sep. 2012 


Balance Annual inst.12 Interest Balloon 

Operating revenue Mortgage debt 1 5 578 125 1 078 125 7,27 % * 4 500 000 

Administration expenses Mortgage debt 2 1 484 375 1 234 375 3,50 % ** 250 000 

Net operating cashflow Sellers Credit 0 0 0,00 % 0 

Interest earned Total 7 062 500 2 312 500 4 750 000 





Estimated dividend 

* Mortgage debt 1 has fixed interest rate at 7.27% incl. margin until 

10.12.2012. The SWAP was amended in March 2012. 

** Mortgage debt 2 interest rate is not fixed. Assumed interest rate of 

3,50% incl. margin for the remaining period. 

The final maturity of the mortgage has been reduced until 31.12.2012.. 

Estimated Balance (01.06.2012) Additional information 


The project was re-structured due to the difficult financial situation of 

the former charterer. The vessel is trading in the Seatrade Poo with 

Working capital 800 000 

the owning company being responsible for both the commercial- and 

Vessel* 3 750 000 

technical management of the Vessel. 


Due to breach of the Minimum Value Clause, USD 1,000,000 of the 

Outstanding debt 1. Prior 4 750 000 

uncalled capital was called upon in Q3 2011. Due to detoriating 

markets the remaining uncalled capital of USD 3,500,000 was called 


upon in March 2012 of which USD 2,000,000 was used to repay the 

mortgage facility. Regular repayment of the mortgage has been 

replaced with a quarterly cash sweep. 

Valuation has been done basis CP -free value less net debt (Net Asset 

Value). Final maturity of the mortgage has been amended to 

31.12.2012. 

The negative value of the interest rate SWAP is estimated to USD 

70,000. 



Perrine DIS 












Residual value June 2014 9 000 000 11 000 000 13 000 000 




the company. 


Corporate management: NRP Business Management AS Vessel name: M/V Cypress Trail 

Technical management: OSM Shipmanagement AS Type: Car Carrier 

Commercial management: P.D. Gram Car Carrier AS GRT/DWT: 42,447/12,734 

Manager: P.D.Gram & Co AS Car capacity: 42,870m (apx. 5,000 units RT 43) 

LOA: 184m 

Purchase price vessel: USD 19 200 000 Beam: 30,6m 

Paid in capital: USD 8 767 000 Yard/Built: Hyundai Heavy Industries, South Korea/ 1988 

Uncalled capital: USD 8 225 000 Class/Flag: ABS/NIS 

Main engine: Hyundai B+W 8L 60MCE, 14,400 BHPxRPM (max) 

Base case assumptions*: Decks: 11 

TC to Eukor - 01.01.2012-31.12.2012: USD 12 125 Hoistable decks: 1 

Assumed TC equivalent income 01.01.2013 - 30.06.2014: USD 15 000 Last DD: January 2011 

*Gross TC rates 

Assumed operating expenses*: USD 7 253 

* Including insurance costs 

Charterer: Eukor from 01.01.2012 until 31.12.2012 


Estimated Cashflow 2012 2013 2014 Balance Annual inst. 12 Interest Balloon 2014 

Operating revenue 4 402 908 5 064 308 1 466 119 Mortgage debt 8 612 500 1 162 500 4,00 % * 5 900 000 

Operating expenses 2 766 185 2 645 068 864 243 Total 8 612 500 1 162 500 5 900 000 

Dry docking/repairs 276 000 1 250 000 0 

Administration expenses 110 851 90 082 46 000 

Net operating cashflow 1 249 872 1 079 158 555 876 

Interest earned 0 0 0 




Sale of vessel 0 11 000 000 

Net project cashflow -213 686 -770 998 5 572 293 

Estimated dividend 0 0 5 537 322 


2012 2013 2014 

Working capital 736 027 -34 971 437 322 

Vessel 13 682 913 12 406 855 11 000 000 

Total assets 14 418 940 12 371 884 11 437 322 



Net asset value pre dividen #REF! 12 483 954 



* 100% of the mortgage has floating interest rate. 

Quarterly instalments of USD 387 500. The mortgage was refinanced in 

Q2 2011 and has a balloon paymnet of USD 5 900 000 in 2014 - the 

margin increased as part of the refinancing. 

The uncalled capital shall at all times be no less than the facility 

amount until the facility amount has been reduced to USD 4 500 000, 

and thereafter no less than USD 4 500 000. 

The vessel is fixed on timecharter to Eukor until December 31st 2012. 

USD 1 000 000 was paid in during Q3 2010, an additional USD 700 

000 was paid in during Q2 2011 in order to extend the mortgage 

period as well as to avoid breaches with covenants in the loan 

agreement. An additional USD 1 550 000 was paid in during Q3 2011 

and Q1 2012 for working capital purposes. 

Further injections of equity should be expected in order to prevent 

breaches with the loan agreement.


Stril Offshore DIS - asset play offshore project 





Estimated share price (NOK):* 2 750 000 



Accumulated dividend (NOK): 0 



Residual value en bloc 2014: 650 000 000 700 000 000 750 000 000 




Corporate management: NRP Business Management AS Vessel name: Stril Commander / Stril Challenger 

Technical management: Simon Møkster Shipping AS Type: Havyard 842 

Commercial management: Simon Møkster Shipping AS Class: DNV +1A1, ICE-E, Winterized bacic (Challenger only), 

Offshore service vessel, Towing, FIFI I, OILREC, 

Purchase price vessels: NOK 700 000 000 COMF-(V3), E0, DYNPOS-AUTR, CLEAN 

Paid in capital: NOK 250 000 000 LOA: 74.5m 

Uncalled capital: NOK 125 000 000 Breadth: 17.2m 

Yard: Havyard AS 

Base case assumptions: Delivery: Jan 09 and June 09 

Dwt: Approx. 3,000 ton 

Assumed avg. TC equiv, income per vessel Q2-Q4 2012:* NOK 266 250/day Accommodation: 30 persons in 15 cabins 

Assumed avg. TC equiv, income per vessel 2013:* NOK 264 250/day Main engine: BHP 16,3220 - 2 MAK 6,00 kW at 750rpm 

Assumed avg. TC equiv, income per vessel 2014:* NOK 264 250/day Bollard pull: 200 tons 

Assumed operating expenses per vessel: NOK 90 000/day Main generator: 2 x Morelli shaft generator (3 000 kW) 

* Less 1% comission. Assumed 355 on hire days per year. 

Stril Commander operates in the North Sea Spot market. 

Stril Challenger is fixed at NOK 245 000/day assumed from Sept 11-end 13 


Aux. engines: 2 x Caterpillar C-18 (601 kW) 

Dynamic position: DP2 (Kongsberg) 

Flag: NOR 

Estimated Cashflow 2012 2013 2014 Balance Annual inst. 12 Interest Balloon 2014 

Operating revenue 166 382 500 183 124 000 183 124 000 Mortgage debt 1 437 320 135 35 071 946 5,50 % 332 104 297 

Operating expenses 61 801 800 63 037 836 64 298 592 Debt to Møkster 8 500 000 8 500 000 0,00 % 0 

Dry docking 12 000 000 10 000 000 0 Total 445 820 135 43 571 946 332 104 297 

Administration expenses 717 589 731 941 746 579 


Interest earned 348 801 499 993 1 386 513 







2012 2013 2014 


Vessels* 708 728 909 704 634 859 700 000 000 

Total assets 726 732 845 771 315 626 768 770 974 


Loan to Møkster 0 0 0 


* Vessel value is calculated based on a depreciation of annual 

annuity factor of 12.1% 

Total annual instalments: NOK 35 071 947. 

The interest rate has not been fixed, and assumed interest rate is 5.50% 

incl. margin and guarantee fee. 



TDS Containerships IV DIS 






Estimated share price (USD): 500 




Net Asset Value Calculation 


Vessel Value* 30 000 000 33 000 000 36 000 000 

Net debt 39 533 000 39 533 000 39 533 000 

Net Asset Value -9 533 000 -6 533 000 -3 533 000 

*A 5% deduction has been applied to the latest received vessel values in order 

to calculate the net asset value of the project. 


Corporate management: NRP Business Management AS Vessel names: M/V Thorscape, M/V Thorswave 

Technical management: Jahre Wallem AS Type: Fully cellular container vessels 

Commercial management/Manager: Thor Dahl Management AS TEU: 2,908 (2039 @ 14t) 

Reefer capacity: 285 

Purchase price vessels: USD 84 500 000 Dwt: 35,020 

Paid in capital: USD 34 120 000 LOA: 195,7m 

Uncalled capital: USD 0 Beam: 32,25m 

Yard: Hyundai Heavy Industries, South Korea 

Current employment: Built: 1997/1996 

TC rate MV Thorscape with Evergreen - 27/04 2013: USD 6 650/day Class: GL + 100 A 5 Container 

TC Rate MV Thorswave with ZIM - 13/06 2012: USD 14 945/day Main engine: Hyundai Sulzer 8RTA 72U 32,560 BHP 

Opex 2012 en bloc: USD 15 170/day Speed: 22 knots 

MV Thorswave is not fixed after re-delivery on June 12th 2012.A TC-rate 

of USD 7,000 has been assumed for the remainder of 2012. 

TC-rates are gross. 

Charterer: Evergreen/ Zim Interated Shipping Services 


Next Drydock: 2016/2015 

Last Drydock: 2011/2010 

Estimated Cashflow 2012 Balance Annual inst. 12 Interest Balloon 2015 

Operating revenue Mortgage debt 1 26 300 000 750 000 2,15 % 25 550 000 

Operating expenses Mortgage debt 2 13 400 000 0 2,15 % 13 400 000 

Dry docking/other Mortgage debt 3 2 775 000 0 2,15 % 2 775 000 

Administration expenses Total 42 475 000 750 000 41 725 000 








Estimated Balance (01.06.12) Additional information 



Vessels 33 000 000 


Outstanding debt 41 725 000 


Net asset value pre dividen #REF! 12 483 954 13 113 756 

The project was in breach with covenants in the original loan agreement, 

amongst others the minimum value covenant. The commercial- and the 

corporate manager have reached an agreement with the mortgage lender in 

which some of the financial covenants has been cancelled throughout the 

loan period. In addition the mortgage has been extended until October 3rd 

2015. The minimum value covenant has been cancelled throughout the loan 

period, and instalments shall only be made provided that the working capital 

exceeds USD 2,500,000. 

The agreement reached includes certain conditions related to the interst 

swap which has a negative value of USD 3,000,000.The mortgage lendor 

has the option to cancel the mortgage should the market worsen 

significantly - however the mortgage lendor has assured the partnership 

that this is not the intention. 

All the uncalled capital in the project has been called upon, An additional USD 

2,500,00 was paid in during Q4 2010 in order to the reach the above 

mentioned agreement with the mortgage lendor. Should the mortgage lendor 

cancel the mortgage prior to October 3rd 2015, the capital contribution paid 

in during Q4 2010 will be reimbursed in full + an interest of 50% or 20% 

p.a. depending on the timing of such an event. Should the partnership decide 

to sell the vessels prior to expiry of the loan agreement, the loan shall be 

repaid in full + any negative value of the interest swap. Should there be 

liquidity left after settlement of the mortgage and the interest rate swap + 

the USD 2,500,000 paid in during Q4 2010 the surplus will be split 80% to 

the partnership and 20% to the mortgage lendor. 

Please contact the corporate manager should you have questions regarding 

the project.


TDSC Opportunity - container asset play project 











Vessel Value 7 000 000 9 000 000 11 000 000 


Net debt 0 0 0 

Net Asset Value 8 500 000 10 500 000 12 500 000 


Corporate Management: NRP Business Management AS Vessel's name: MV Thorstream 

Commercial Management: Thor Dahl Management AS Type: Selfsustained Cellular Container Vessel, Type B-170 

Technical management: Jahre Wallem AS TEU: 1,730 TEU (1, 120 TEU at 14 tons homogenous) 

Reefer capacity: 200 

Purchase price vessel: USD 14 250 000 Dwt: 23,000 

Paid in capital: USD 15 580 000 Grt: 16,803 

Uncalled capital: USD 0 LOA: 184,7 m 

Commencement of C/P: March 2012 Beam: 25,3 m 

Expiry of C/P*: June 2012 Speed/Cons: 20 knots/54 mt 

Yard: Stoczina Szczecinska, Poland 

Employment: Built: 1 998 

TC-rate: USD 6 150 Class/flag: Germanischer Lloyd/Cyprus 

Operational expenses (budget): USD 6 667 Main engine: Sulzer - 6RTA62U - Cegielski 13,320 kw 

Cranes: 4 x 30 tons single cranes 

Charterer: APMM (Maersk) 

Next DD/SS: april 2013 

*The vessel is fixed firm until mid June 2012 at USD 6,150 ex. 

commission of 4.25%. 

Estimated Cashflow Financing (01.06.2012) 

2012 Balance Annual inst. 12 Interest Balloon 

Operating revenue Mortgage debt 0 0 0,00 % * 0 

Administration expenses Total 0 0 0 








Estimated Balance (01.06.2012) Additional information 



Vessel* 9 000 000 


Outstanding debt 1. Prior 0 

Total outstanding debt 0 

The project is considered an asset play container project. Valuation has 

been done on Net Asset Value basis. The vessel value is based on broker 

estimates. As few transactions have been concluded for comparable 

vessels lately the estimated value is associated with uncertainty. 



UACC Bergshav Tanker DIS - financial shipping project 












Residual value end C/P: 25 500 000 30 000 000 34 000 000 




company. 


Corporate Management: NRP Business Management AS Vessel's name: MT UACC Eagle 

Commercial Management: Bergshav Tankers AS Type: LR 1 Product Tanker 

Class: +A1,Oil Carrier,"E",+AMS,+ACCU,VEC-L,TCM, 

Purchase price vessel: USD 42 750 000 CSR,SafeShip-CM,ESP,UWILD,CRC,CPP 

Paid in capital: USD 11 540 000 Dwt: 73,427t 

Uncalled capital: USD 4 000 000 LOA/ Beam: 228.6m /32.3m 

Commencement of C/P: 10.1.2011 Speed: 14.9 knots 

Expiry of C/P: 10.1.2018 Yard: New Times Shipyard, China 

Built: 2 009 

Base case assumptions: Class/flag: Marshall Island 

BB rate net per day year 1-7: USD 13 500 Main engine: MAN B&W, 2S.A. 6-cyl, Engine Model 5S60MC-C, 

11,300kW @ 105 rpm 

Charterer: United Arab Chemical Carriers Ltd., U.A.E. 




Administration expenses 102 000 104 040 106 121 Mortgage debt 2 6 606 250 500 000 4,50 % * 3 606 250 

Net operating cashflow 4 494 750 4 823 460 4 821 379 Sellers Credit 4 275 000 0 0,00 % 4 275 000 

Interest earned 12 108 13 795 13 484 Total 30 700 000 2 000 000 18 700 000 




Other costs 468 400 

Net project cashflow 817 374 1 533 663 1 486 918 

Estimated dividend* 850 000 1 550 000 1 500 000 

* Including net effect of shareholder loan 


2012 2013 2014 


Vessel* 39 790 090 38 126 621 36 327 413 

Total assets 39 951 120 38 271 314 36 459 024 






* The mortgage loan has total annual instalments of USD 2.0 million. 75% 

of the interest rate of the oustanding mortgage is fixed until 2015 towards 

the forward curve at average cost of 5.64% incl. margin from 

4. April 2011 

The charterer has a purchase option after year 5 at USD 37 750 000 and 

after year 7 at USD 34 000 000. 

The owning company has a put option towards the seller after year 7 at 

USD 25 500 000. 

UACC Bergshav Tanker DIS has the following convenants towards the 

charterer: 

Ratio of stockholders equity to at all times exeed 30% of total assets 

Minimum tangible Net Worth USD 100 million.


UACC Ross Tanker DIS - financial shipping project 











Residual value end C/P: 25 500 000 30 000 000 34 000 000 




company. 


Corporate Management: NRP Business Management AS Vessel's name: MT UACC Falcon 

Commercial Management: Lorentzens Skibs Management AS Type: LR 1 Product Tanker 

Class: +A1,Oil Carrier,"E",+AMS,+ACCU,VEC-L,TCM, 

Purchase price vessel: USD 42 750 000 CSR,SafeShip-CM,ESP,UWILD,CRC,CPP 

Paid in capital: USD 11 540 000 Dwt: 73,427t 

Uncalled capital: USD 4 000 000 LOA/ Beam: 228.6m /32.3m 

Commencement of C/P: 30.12.2010 Speed: 14.9 knots 

Expiry of C/P: 30.12.2017 Yard: New Times Shipyard, China 

Built: 2 009 

Base case assumptions: Class/flag: Marshall Island 

BB rate net per day year 1-7: USD 13 500 Main engine: MAN B&W, 2S.A. 6-cyl, Engine Model 5S60MC-C, 

11,300kW @ 105 rpm 

Charterer: United Arab Chemical Carriers Ltd., U.A.E. 


Estimated Cashflow 2012 2013 2014 Balance Annual Inst. 12 Interest Balloon 


Administration expenses 102 000 104 040 106 121 Mortgage debt 2 6 481 250 500 000 4,50 % * 3 481 250 

Net operating cashflow 4 825 500 4 823 460 4 821 379 Sellers Credit 4 275 000 0 0,00 % 4 275 000 

Interest earned 13 455 12 888 13 101 Total 30 200 000 2 000 000 18 200 000 







2012 2013 2014 


Vessel* 39 790 090 38 126 621 36 327 413 

Total assets 39 879 041 38 225 591 36 443 677 






* The mortgage loan has total annual instalments of USD 2.0 million. 

75% of the interest rate of the outstanding mortgage is fixed until 2015 

towards the forward curve at average cost of 5.64% incl. margin from 

1.April 2011. 

The charterer has a purchase option after year 5 at USD 37 750 000 and 

after year 7 at USD 34 000 000. 

The owning company has a put option towards the seller after year 7 at 

USD 25 500 000. 

UACC Ross Tanker DIS has the following convenants towards the 

charterer: 

Ratio of stockholders equity to at all times exeed 30% of total assets 

Minimum tangible Net Worth USD 100 million. 



4. Eiendom 



4.1 Status eiendomsmarkedet ved Akershus Eiendom 

Kontor- og Logistikkeiendom i Norge og 

Sverige 

1.0 Norge 

1.1 Kontormarkedet i Oslo 

1.1.a Leiemarkedet: 

Ledigheten i Oslo var per april 2012 uendret på 

7 % fra årsskiftet. Som følge av høy nybygningsaktivitet 

forventer vi at ledighet vil stige moderat 

til 7,5 % innen utgangen av inneværende år og 

påfølgende til 8 % innen utgangen av 2013. Det er 

ikke ventet noen negativ effekt på leiepriser for 

gode bygg med god beliggenhet, men markedet er 

mer segmentert. 

Leieprisveksten i 2011 var primært forbeholdt 

sentrumseiendommer og Skøyen, mens resterende 

områder hadde en tilnærmet flat utvikling. Veksten 

innen de sentralt beliggende sentrumseiendommene 

var på 10 % mens den for prestisje 

eiendommene lå på 15 %. Skøyen opplevde en 

vekst på rundt 10 %. 

For 2012 forventer vi en 5 % økning i leieprisene 

forbeholdt CBD. Dette begrunnes med stor 

etterspørsel etter sentrale kvalitetseiendommer med 

effektive kontorløsninger og en ledighet i snitt på 

under 5 % for sentrumsområdene. Tilsvarende 

vekst er forventet videre inn i 2013. 

Prisdifferansen mellom Skøyen og Lysaker er på et 

historisk høyt nivå, men vi forventer at dette vil 

utjevnes fremover. Med en så stor prisforskjell er 

vår teori at flere leietakere etter hvert vil foretrekke 

Lysaker og vi forventer en moderat leieprisvekst 

for Lysaker fra 2013. 

4 500 

4 000 

3 500 

3 000 

2 500 

2 000 

1 500 

1 000 

500 

NOK/m²/year 

- 

Office rents 1986‐2011 (Nominal NOK) 

1985 H2 

1986 H2 

1987 H2 

1988 H2 

1989 H2 

1990 H2 

1991 H2 

1992 H2 

1993 H2 

1994 H2 

1995 H2 

1996 H2 

1997 H2 

1998 H2 

1999 H2 

2000 H2 

2001 H2 

2002 H2 

2003 H2 

2004 H2 

2005 H2 

2006 H2 

2007 H2 

2008 H2 

2009 H2 

2010 H2 

2011 H2 

Prime High std CBD High std west f ringe High std east fringe 

Sysselsettingsveksten er fortsatt i en positiv, men 

moderat trend. Antall sysselsatte er ventet å stige 

med 138.000 frem mot 2015. 

Flere leiekontrakter har blitt satt de to siste 

kvartalene, deriblant: 

Forskningsrådet har signert med KLP Eiendom i 

Drammensveien 228. Løpetiden på kontrakten 

er 15 år og det leies 15 500 kvm. 

Lindorff signerte nylig en kontrakt med Nordea 

Liv i Hoffsveien 70B. Arealet er på 6 000 kvm 

og kontrakten har en løpetid på 10 år. 

På slutten av fjoråret signerte DNO 

International en 10 års kontrakt med NPRO på 

Stranden 1. Arealet er 2.400 kvm og leiepris per 

kvadratmeter er på formidable 4.250 NOK/m². 

Norwegian Property har også signert en stor 

kontrakt i sitt planlagte rehabiliteringsprosjekt 

av Drammensveien 134. Statens Pensjonskasse 

skal leie 9 735 kvm i 12 år til en leie på 2 775 

NOK/kvm. Kontrakten forutsetter 

rammetillatelse og gjennomføring innenfor de 

gitte tidsrom. 

I 2012 forventes det en ferdigstillelse av 300.000 

kvm med nye kontorbygg i Oslo. Anslagene for 

2013 har blitt noe oppjustert og vi forventer rundt 

200.000 nye kvadratmeter ferdigstilt. Majoriteten 

av byggene har leietaker på plass. 

1 400 000 

1 200 000 

1 000 000 

800 000 

600 000 

400 000 

200 000 

0 

Actual office vacancy in Oslo, in m² and % 

2002 2003 2004 2005 2006 2007 2008 2009 2010 2011 2012E 2013E 2014E 2015E 

Vacancy level by the start of the year Vacancy rate by the start of the year (rhs) 

14 % 

12 % 

10 % 

8 % 

6 % 

4 % 

2 % 

0 % 



450 000 

400 000 

350 000 

300 000 

250 000 

200 000 

150 000 

100 000 

50 000 

0 

m 2 

1 800 

1 600 

1 400 

1 200 

1 000 

800 

600 

400 

200 

- 

NOK/m²/year 

1.1.b Transaksjonsmarkedet 

Det totale volumet for transaksjoner i 2011 ble 

34 mrd kroner. Av dette volumet stod eiendomsselskapene 

for den største andelen på både salgs- 

og kjøpssiden. En god nummer to var syndikeringsaktørene 

og ulike eiendomsfond. 

Transaksjonsmarkedet har fått en god start på 2012 

med totale transaksjoner påløpende 18 mrd NOK 

Den største transaksjonen så langt i år var Oslo S 

Utviklings salg av DNB-komplekset i Bjørvika til 

DNB Livsforsikring. Salgssummen var på 4,8 mrd 

NOK som gir en brutto yield noe over 5,3 %. 

Bygget er utleid til DNB konsernet med en løpetid 

på 15 år inkludert en opsjon på ytterligere 5 år. 

NIAM kjøpte i første kvartal 4 kjøpesentre av Oslo 

Areal for 1.3-1.6 mrd NOK. Av andre handelstransaksjoner 

kan også Lagopus` kjøp av Ica Maxi 

porteføljen nevnes. ICA solgte 22 Ica Maxi 

butikker for en estimert pris på 1.2-1.3 mrd NOK. 

Pirsenteret i Trondheim skiftet eier for fjerde gang 

siden 2005. Den nye eieren er Reitan Eiendom AS. 

Estimert kjøpspris med en yield rundt 6 % er 1,1- 

1,2 mrd NOK. Selger var NIAM. 


New construction and expected future vacant m² 

2012 2013 2014 Confirmed in 

2015 

Future expected vacancy and today's vacant rehab.projects 

Vacant new construction 

Occupied new construction 

Office rents 1986‐2011 (Nominal NOK) 

Later, 

confirmed 

1988 H2 

1989 H2 

1990 H2 

1991 H2 

1992 H2 

1993 H2 

1994 H2 

1995 H2 

1996 H2 

1997 H2 

1998 H2 

1999 H2 

2000 H2 

2001 H2 

2002 H2 

2003 H2 

2004 H2 

2005 H2 

2006 H2 

2007 H2 

2008 H2 

2009 H2 

2010 H2 

2011 H2 

Bergen Trondheim Stavanger - CBD Stavanger - Oil (Forus) 

250 000 

200 000 

150 000 

100 000 

50 000 

14,00 % 

12,00 % 

10,00 % 

8,00 % 

6,00 % 

4,00 % 

2,00 % 

0,00 % 

0 

m² 

Absorption, in m² and no. of contracts 

Q1 09 

Q2 09 

Q3 09 

Q4 09 

Q1 10 

Q2 10 

Q3 10 

Q4 10 

Office vacancy 2003‐2012 

03 Oct 

05 Jan 

Andre store transaksjoner var salget av 

Harbitzalleen 1-7 som har en antatt utviklingsstørrelse 

på 30.000-70.000 kvm. Kjøper var Møller 

Eiendom og salgssummen var på 475 mill NOK. 

Aslakveien 20 ble solgt til OBOS for 260 mill 

NOK. Eiendommen er på 21.500 kvm og er en 

kombinasjon av lager og kontor. Eiendommen er 

kjøpt 50 % av OBOS Nye Hjem og det forventes at 

dette vil bli et konverteringsprosjekt. Videre har 

OBOS kjøpt alle aksjene i Fornebu Utvikling, hvor 

eiendomsverdiene ligger rundt 4 mrd NOK. 

Lange renter fortsetter fallet og norske 10 års 

statsobligasjoner ligger nå på 1,97 %. En 10 års 

SWAP gir en rente på 3,36 % (ned fra 3,8 % i 

oktober). Til tross for dette fallet har bankenes 

innlånskostnader økt, og selv gode prosjekter 

opplever et marginpåslag på 175 til 200 basis 

punkter. Tilbakemeldinger fra bankene tilsier at 

løpetiden på innvilgede lån synker, og man ikke 

kan regne med løpetider utover 5 år. 5 års SWAP 

rente ligger i dag på 2,96 %. 

Q1 11 

Q2 11 

Q3 11 

Q4 11 

No. of signed contracts (rhs) No. of m² 

06 Feb 

07 Jan 

08 Jan 

Bergen Trondheim Stavanger 

09 Jan 

10 Jan 

Q1 12 

11 Jan 

12 Jan 

600 

500 

400 

300 

200 

100 

‐


8,00 % 

7,50 % 

7,00 % 

6,50 % 

6,00 % 

5,50 % 

5,00 % 

4,50 % 

4,00 % 

3,50 % 

3,00 % 

2,50 % 

2,00 % 

Mill NOK 

jan. 02 

jul. 02 

60 000 

50 000 

40 000 

30 000 

20 000 

10 000 

0 

Interest rates and prime transaction yields 2002‐2012 

10Y Prime yield curve 

10y SWAP 

10y Gov.Bond 

Transaction yield 

jan. 03 

jul. 03 

2004 

jan. 04 

jul. 04 

2005 

Kilde: Akershus Eiendom 

jan. 05 

jul. 05 

2006 

jan. 06 

jul. 06 

jan. 07 

jul. 07 

2007 

jan. 08 

jul. 08 

jan. 09 

jul. 09 

jan. 10 

jul. 10 

Transaction volume of commercial properties 

(deals larger than NOK 50 million) 

jan. 11 

jul. 11 

jan. 12 

jul. 12 

Fokuset blant investorer er fortsatt på gode bygg 

med lange kontrakter, og vi forventer at flere bygg 

med lange kontrakter vil selges fremover. Fortsatt 

tror vi utviklere ønsker å utnytte de høye boligprisene 

ved å konvertere gamle kontorbygg til nye 

boliger. Dette har nå blitt et reelt alternativ for 

mange og prisøkning på slitne kontorbygg i 

attraktive boligstrøk reflekterer dette. For mange 

gårdeiere kan dette gi et nytt exit alternativ til 

totalrenovering. 

2008 

2009 

Residential projects Commercial land plots 

Logistics / industrial properties Hotels 

Retail properties Office buildings 

5 % 

8 % 

11 % 

Sellers 2011 

5 % 

2010 

2011 

31 % 

2012 YTD 

Transaction Volume (MNOK) 

20 000 

15 000 

10 000 

5 000 

- 

-5 000 

-10 000 

-15 000 

-20 000 

35 000 

30 000 

25 000 

20 000 

15 000 

10 000 

5 000 

0 

2001-2 

2002-1 

Kjøpere og selgere av næringsiendom 2008-2010 

2002-2 

2003-1 

Transaction volume of commercial property 

(deals larger than 50 MNOK) 

Regional Oslo 

14 % 

8 % 

1 % 10 % 

27 % 4 % 

Property companies Industrial/Retail companies Closed ended funds 

Insurance companies Public sector/Others Shipping/Private investors 

Other Property Funds Foreign Investors 

Listed Property Companies Unknown 

3 % 

3 % 

17 % 

Buyers 2011 

3 % 3 % 

2003-2 

2004-1 

2004-2 

2005-1 

2005-2 

2006-1 

37 % 

2006-2 

2007-1 

2007-2 

2008-1 

2008-2 

2009-1 

2009-2 

2010-1 

Vårt anslag for prime yield er fortsatt i område 

5,25 – 5,5 % for gode bygg i Oslo sentrum, men 

fortsatt observerer vi en tendens hvor prestisje 

eiendommer selges for yield under dette anslaget 

(DNB brutto yield på 5,3 %). Tilsvarende yield for 

klasse A eiendommer med klasse B beliggenhet er 

i området 5,5 % - 6,25 %. 

2010-2 

2010 

2009 

2008 



1.2 Markedet for logistikkeiendom 

Volumet i transaksjonsmarkedet har vært moderat 

så langt i 2012, med få gjennomførte transaksjoner. 

Det er en gradvis større differensiering innad i 

segmentet. Geografisk beliggenhet veier nå tyngre, 

og gode objekter med lange kontrakter kan falle 

gjennom grunnet usentrale lokasjoner. Bankene er 

mer restriktive og lite villige til å finansiere 

usentrale lokaliseringer. Bankenes høye innlånskostnader 

har ført til et historisk sett høyt 

marginpåslag. 

Det er noen store aktører ute på søk etter nye 

lokaler, men bortsett fra dette oppleves ikke noe 

kjempe trykk i markedet. 

Prime leienivåene har holdt seg stabile over det 

siste halvåret og ligger uendret på 1100 NOK/ kvm 

for de beste beliggenhetene i Oslo. For bedre bygg 

langs E6 ligger leienivået rundt 750 NOK/ kvm, 

men også her varierer nivåene stort avhengig av 

standard og beliggenhet. 

Byggepriser for et tørrlager har ikke endret seg noe 

vesentlig og ligger rundt 7.000 NOK/kvm. Fortsatt 

lave byggekostnader gjør det relativt billig å 

igangsette nye prosjekter. 

11,00 % 

10,00 % 

9,00 % 

8,00 % 

7,00 % 

6,00 % 

5,00 % 

4,00 % 

NOK/m² 

1200 

1100 

1000 

900 

800 

700 

600 

500 

400 

300 

200 

100 

0 

Q1 2000 

Q1 2000 

Kilde: Akershus Eiendom 


Q1 2001 

Q1 2001 

Prime yield for Warehouse/Logistics 

Greater Oslo region 

Q1 2002 

Q1 2002 

Q1 2003 

Q1 2004 

Q1 2005 

Q1 2006 

Q1 2007 

Q1 2008 

Q1 2009 

Prime rent for Warehouse/Logistics 

Greater Oslo region (nominal prices) 

Q1 2003 

Q1 2004 

Q1 2005 

Q1 2006 

Q1 2007 

Q1 2008 

Q1 2009 

Q1 2010 

Q1 2010 

Q1 2011 

Q1 2011 

Q1 2012 

Period 

Q1 2012 

Period 

For terminalbygg ligger leienivåene i snitt 150-200 

NOK/ kvm høyere enn for standard logistikk bygg. 

Vårt estimat for prime yield er uendret på 6,5 %, 

men med store variasjoner for eiendommer med 

sekundær lokalisering. Her kan man måtte 

akseptere påslag på opp mot 100 basis punkter. 

2.0 Sverige 

2.1 Markedet for kontoreiendom 

2.1.a. Utleiemarkedet 

Stockholm 

Den totale ledigheten for Stor-Stockholm ble i 

første kvartal målt til 10,4 %, noe som er en økning 

på 0,7 % fra det foregående kvartalet. Ledigheten i 

samme kvartal 2010 ble målt til 11,2 %, noe som 

betyr en nedgang over det siste året på 0,8 %. 

Økningen i ledigheten kan forklares av de rekordlave 

ledighetsnivåene som ble målt i slutten av 

2011. 

Nettoabsorpsjonen var i første kvartal negativ på 

minus 122.000 kvm. 

Gjennom første kvartal av 2012 er 2.600 kvm med 

nye kontorlokaler blitt ferdigstilt i CBD, og Jones 

Lang LaSalle bedømmer nå prime leie til å være 

4.300 SEK/ kvm, 100 SEK opp fra det foregående 

kvartalet. Økningen skyldes en fortsatt sterk etterspørsel 

etter moderne og sentrale lokaler. Ledighetsgraden 

i CBD er nå på 3,8 %, en nedgang på 

0,8 % fra foregående kvartal. 

Gjennom 2012 forventes det ferdigstillelse av 

141.000 kvm med nye kontorlokaler i Stor- 

Stockholm. Av dette arealet er 80 % ferdig utleid, 

som bekrefter den sterke etterspørselen etter 

moderne og effektive kontorløsninger. 

Göteborg 

Den totale ledigheten i hele Gøteborgs området er 

nå på 7,0 %, ned med 0,9 % fra siste kvartal 2012, 

og nå på samme nivåer som andre kvartal 2010. 

CBD i Gøteborg har opplevd en konstant synkende 

tendens for ledigheten siden første kvartal 2010 og 

er nå nede på 3,8 %. Dette er den laveste målte 

ledigheten i byen siden 2002. 

Det har ikke vært noen endring i prime leie fra det 

foregående kvartalet i noen del områder av byen. I 

CDB er nå leien på 2.400 SEK/ kvm. Prime leie i


områdene ”Övriga Innerstaden” og ”Norra 

Älvstranden” er nå på 2.000 SEK/ kvm for begge 

områder. 

Det har så langt i 2012 ikke blitt ferdigstilt noe nytt 

areal i Gøteborg, men prognosene tilsier at det ved 

utgangen av året vil ferdigstilles 21.300 kvm 

hvorav 7.300 er i CBD. 70 % av dette arealet er 

allerede utleid. Dette forsterker en trend som er 

pågående i byen hvor selskaper har rettet mye av 

sitt fokus over mot arealeffektive lokaler og et 

større fokus på leiekostnader per ansatt. 

Det ble totalt i første kvartalet skrevet nye 

kontrakter på 23.900 kvm, som er en nedgang på 

10.400 kvm fra samme kvartal i 2011. 

2.1.b Transaksjonsmarkedet 

Første kvartal 2012 registrerte et transaksjonsvolum 

på 22 mrd SEK. Dette tilsvarer en økning på 

18 prosent sammenlignet med samme periode i 

2011, men en nedgang med 14 prosent 

sammenlignet med Q4 2012. 

Den største transaksjonen gjennomført så langt i 

2012 er Vasakronans salg av Nacke Strand til den 

amerikanske fondsforvalteren Carlyle. Salget 

innebærer 248.000 kvm med utleibart areal, hvor 

kontorlokaler står for 182.00 kvm. Totalt er det i 

dag en ledighetsgrad på 20 %, og med en salgspris 

på 2,95 mrd SEK oppgis direkteavkastningen å 

være rundt 7 %. 

Boliger og kontorer er de dominerende eiendomsklassene 

å investere i. Totalt utgjør slike transaksjoner 

rundt 40 % av totalen. 

Fortsatt er det fokus på gode eiendommer med 

lange kontrakter og en sikker kontantstrøm. 

Sverige ansees som et attraktivt marked i Europa 

grunnet sine sterke økonomiske fundamenter, men 

antallet transaksjoner som involverer minst en 

utenlandsk aktør sank marginalt fra 44 % i Q1 

2011 til 35 % i Q1 2012. 

Stockholm 

Transaksjonsvolumet i Stockholm var på totalt 9,8 

mrd SEK i første kvartal. Dette tilsvarer en økning 

på 75 % fra samme periode 2011, men en nedgang 

på 21 % sammenlignet med Q4 2011. Totalt stod 

såkalte ”cross border” transaksjoner for 27 % av 

volumet i første kvartal. 

Den største transaksjonen i første kvartal er 

Vasakronans salg beskrevet i transaksjonsmarkedet. 

Den nest største transaksjonen var 

Wilhelms salg av en portefølje bestående av 1.382 

utleieleiligheter til det allmennyttige selskapet 

Familijebostäder. Salgspris var 1,453 mrd kroner 

med en yield på rundt 5 %. 

Selv om boligporteføljer står for de største transaksjonene 

er det kontorer som dominerer transaksjonsbildet 

i Stockholm. Av totale transaksjoner 

i første kvartal står kontorer for rundt 65 % 

Prime yield for alle områder er uforandret i første 

kvartal. Denne anslås til å være 5 % i CBD, 5,75 % 

i Övriga Innerstaden och Solna/Sundbyberg. 

Yieldestimatet for Närförort och Kista er også 

uforandret på 6,5 % og 6,25 %. 

Göteborg 

Transaksjonsvolumet i Göteborg utgjorde 2,4 mrd 

SEK i første kvartal. Dette tilsvarer en økning på 

11 % fra samme periode i 2011, og en økning på 

114 % sammenlignet med Q4 2011. 

Den største transaksjonen i første kvartal kom 

innen kontorsegmentet, og var Diligentias kjøp av 

12 eiendommer sentralt i Gøteborg. Det totale 

arealet på 92.000 kvm, hvor 80 % er kontor og 

resten handel, ble solgt for 2,1 mrd SEK. Yielden 

er konfidensiell, men Jones Lang LaSalle antyder 

at dette er prime beliggenhet og yielden derfor 

ligger på ca. 5,0 %. 

Den overnevnte transaksjonen utgjorde størsteparten 

av volumet for første kvartal, utover denne 

transaksjonen ble det gjort to transaksjoner i dette 

kvartalet. En annen transaksjon var Axfasts kjøp av 

eiendommen Tingstadsvassen 4-8 på Backaplan av 

et irsk fond. Jones Lang LaSalle anslår kjøpssummen 

til 200 mill SEK, drøyt 40.000 SEK/kvm. 

Den andre transaksjonen som også innebar handel 

var Citycons salg av en eiendom i Floda, rett 

utenfor Gøteborg. Kjøper var Floda Torg 

Fastighets AB, og salgssummen var 84 mill SEK, 

som tilsvarer 7 500 SEK/kvm og en yield på 6 %. 

Prime yield for CBD anslås til 5 %, uforandret fra 

forrige kvartal. I Övriga innerstaden og på Norra 

Älvstranden er prime yield estimert til 6 % og 

6,25 % respektivt, også uforandret fra forrige 

kvartal. 



2.2 Markedet for Logistikkeiendom 

Kilde: Jones Lang LaSalle 

Det er stor etterspørsel etter logistikk eiendommer 

med attraktiv beliggenhet i Stockholm, Gøteborg 

og Malmö. Dette har medført en mangel på gode 

tomter for utvikling av store logistikk sentre. Flere 

aktører i de nevnte byene er aktivt på utkikk etter 

eiendommer med utviklingspotensial opp mot 

130.000 kvm. Det bygges fortsatt ingen bygg på 

spekulasjon og utviklere krever lange kontrakter 

før utbygging starter. Det forventes derfor heller 

ingen spekulativ bygging over de kommende 12 

måneder. Over det siste kvartalet har etterspørselen 

etter små bygg på 5-10.000 kvm vært dominerende, 

en tilstand som forventes å fortsette 

gjennom de neste 12 måneder. 

Landsgjennomsnittet for ledighet innen logistikk lå 

mellom 5-7 % det siste kvartalet, hvor prime eiendommer 

ligger så lavt som 4-5 %. Sekundære eiendommer 

har vesentlig høyere grad av ledighet 

grunnet lavere etterspørsel. Fravær av spekulativ 

bygging innen logistikk gjør at ledighetsnivåene 

forventes å holde seg konstante eller synke 

marginalt. 

Også de seneste kvartalene har sett en flat utvikling 

i leieprisene. Fortsatt oppnår Stockholm de høyeste 

leiene (500-850 kvm), etterfulgt av Gøteborg (500- 

720 kvm). Det kan oppnås høyere leie enn dette i 

mindre og mer spesialiserte områder. 

Vanlig kontraktslengde er 5-10 år på de mest 

attraktive eiendommene og 15 år på områder med 

sekundær beliggenhet. Det forventes at løpetiden 

på nye kontrakter i de mest attraktive områdene vil 

synke, mens den på sekundære lokasjoner vil holde 

seg stabil. 

Det ble i 2011 bygget 255.000 kvm nye logistikk 

arealer, og det er forventet 390.000 kvm nye 

arealer i 2012. Det er indikasjoner på at eldre bygg 

ikke lenger er effektive nok for store leietagere, og 

vi vil oppleve at stadig flere eldre bygg vil stå 

tomme til fordel for nybygg. 


Tabellen under viser de 2 største leiekontraktene 

satt i første kvartal 2012: 


Tabellen under viser de tre største logistikkbyggene 

under bygging: 


Transaksjonsmarkedet for logistikk utgjorde i 

overkant av 7 mrd SEK i 2011, tilsvarende totalt 

volum i 2010. Volumet for første kvartal 2012 

ligger så langt på 701 mill SEK, som er en nedgang 

på 61 % sammenlignet med samme periode i fjor 

da volumet lå på 1,8 mrd SEK. Det er også en solid 

nedgang fra volumet i Q4 2011 som lå på 2,1 mrd 

SEK. 

Prime yield for logistikkeiendom rapporteres for 

Gøteborg å ha steget 25 bps fra 7,0 % til 7,25 %, 

mens den i Stockholm fortsatt er rapportert til 

7,0 %. 

Internasjonale aktører er fortsatt aktive i det 

svenske markedet men fortsatt litt unna 

toppnivåene i 2006/2007.


Registrerte logistikktransaksjoner Sverige: 

Property name Date City Sale Price (SEK) Yield Vendor Purchaser Area 

Ädelmetallen 1 Q1-2011 Jönköping 53 762 000 DHL Brinov a 20 800 

Portfolio Q1-2011 Spread Sw eden 53 762 000 Stav dal AB Sigillets Fastighets AB 5 400 

"Teknikmagasinet HQ" Q1-2011 Stockholm 43 618 000 7.5% Teknikmagasinet Corem 5 000 

Fornminnet 6, Grönsta 2:52 Q1-2011 Spread Sw eden 152 157 000 AP6 Hemfosa 18 500 

Jordbromalm 3:1 Q1-2011 Stockholm 608 627 000 7.3% NRP Realkapital Sagax 94 000 

Portfolio ("Vilsta Lager", "Brunnsta Lager") Q1-2011 Eskilstuna 304 313 000 8.0% Skanlog Hemfosa 65 000 

Städet 2 Q1-2011 Karlstad 162 300 000 Metso Paper Sw eden AB Palmblads Fastighetsutv eckling AB, Div ergensia Förv altnings AB 23 000 

Portfolio Q1-2011 Spread Sw eden 451 398 000 Kilenkry sset Nordic Real Estate Partners (NREP Logistics AB) 40 400 

Njursta 1:21 Q2-2011 Upplands Väsby 97 082 000 7.4% Brinov a Kungsleden 13 500 

Björkelund 1 Q2-2011 Motala 52 044 000 11.0% Priv ate Kungsleden 30 000 

Unknow n Q2-2011 Jönköping 600 508 000 Dix ons Retail plc (Elgiganten) Wilfast Förv altning & Ness Risan&Partners 96 000 

Konecranes Lifttrucks i Markary d Q2-2011 Markary d 50 042 000 Markary ds Industriby ggnads AB Konecranes Lifttrucks i Markary d 11 000 

Backa 30:3 Q2-2011 Gothenburg 305 258 000 6.8% Skanska Wilfast Förv altning & Ness Risan&Partners 20 400 

Portfolio Q2-2011 Stockholm 345 292 000 Unknow n Sagax 27 000 

Flahult 21:45 Q2-2011 Jönköping 304 257 000 Logfast Förv altnings AB Inv esco 45 000 

Portfolio Q2-2011 Spread Sw eden 194 164 000 Sagax Unknow n 33 000 

SAAB factory Q2-2011 Trollhättan 255 216 000 SAAB Automobile Property AB Hemfosa 

Vitå 1 Q2-2011 Stockholm 198 168 000 RBS Nordisk Renting Sagax 9 500 

Central w arehouse of Lidl Q3-2011 Eskilstuna 350 296 000 Lidl Fastpartner 30 000 

Astra Zeneca in Umeå Q3-2011 Umeå 40 034 000 Astra Zeneca Balticgruppen 15 000 

Ky lrummet 1 & Ky lfacket 1 Q3-2011 Stockholm 279 236 000 6.4% Kungsleden S:t Erik Markutv eckling 25 000 

Ky lfacket 4 Q3-2011 Stockholm 33 028 000 Priv ate S:t Erik Markutv eckling 2 200 

Däckia-portfolio Q4-2011 Spread Sw eden 110 093 000 Däckia AB Hemfosa 21 300 

Unknow n Q1-2012 Jönköping 27 000 000 Unknow n Corem 3 400 

Unknow n Q1-2012 Karlstad Arla Matmejerier AB 13 400 

Herrestad 1:41, Kuröds Tegar 1 Q1-2012 Uddev alla 20 000 000 Lantmännen Fastigheter Tomas Gräv are 5 700 

Spread Q1-2012 Norrköping 650 000 000 Green Cargo PostNord 120 000 

Bunkagården Västra 8 Q2-2012 Helsingborg 46 400 000 9 % Tamar European Industrial Fund Wihlborgs 9 500 

Vätet 2 


Q2-2012 Norrköping Fortin Properties Inv esco 30 000 



4.2 Nøkkeltall eiendomsporteføljen 

Index 

1 400 

1 200 

1 000 


800 

600 

400 

200 

80 % 

60 % 

40 % 

20 % 

0 % 

-20 % 

-40 % 

-60 % 

15 

10 

5 

0 

-5 

-10 

NRP Eiendomsportefølje vs Oslo børs benchmark 

NRP Eiendom Index 

(1 183) 

OSEBX 

(198) 

0 

2001 2002 2003 2004 2005 2006 2007 2008 2009 2010 2011 2012 01.06.2012 

12 % 13 % 

-31 % 

Årlig avkastning OSEBX vs NRP Eiendomsportefølje 

48 % 

24 % 

39 % 

70 % 72 % 73 % 

41 % 

33 % 

19 % 

11 % 

2001 2002 2003 2004 2005 2006 2007 2008 2009 2010 2011 2012 

-2 % 

-14 % 

-12 % 

-54 % 

-39 % 

65 % 

11 % 

18 % 

Avkastning OSEBX NRP Eiendomsportefølje 

Utvikling i antall eiendomsprosjekter 

2001 2002 2003 2004 2005 2006 2007 2008 2009 2010 2011 2012 

Prosjekter etablert (venstre akse) Prosjekter solgt (venstre akse) 

Antall prosjekter i porteføljen ved årsslutt (høyre akse) 

30 % 

23 % 

15 % 

40 

35 

30 

25 

20 

15 

10 

5 

0


4.3 Oversikt over eiendomsprosjekter 

Prosjekter eiendom 

Andelspris per 

1% NOK Etablert 

IRR fra 

etablering p.a. 

Avkastning 


Alingsås Lager og Handel AS SEK 194 000 2008 3 % 0 % 

Brønnøysund Kontorbygg AS N/A* 2005 N/A* N/A* 

Buskerud Handelseiendom DIS N/A* 2010 N/A* N/A* 

Dagligvarelogistikk AS 866 000 2006 13 % 7 % 

El Logistikk DIS SEK 2 037 000 2011 7 % 4 % 

Etterstad Utvikling DIS 400 000 2008 7 % 12 % 

Finlogistikk DIS EUR 140 000 2011 14 % 10 % 

Gasolin Eiendom DIS 121 000 2009 17 % -7 % 

Gasolin Handelseiendom DIS 2 329 000 2010 20 % 0 % 

Grenland House DIS 680 000 2012 2 % 2 % 

Gøteborg Kombibygg DIS SEK 299 000 2009 25 % 3 % 

Gøteborg Logistikk DIS SEK 1 149 000 2011 6 % 6 % 

Holmsbu Invest KS 257 000 2005 -7 % 8 % 

Kongholm Invest AS 50 000 2005 -7 % -2 % 

Lørenskog Kombibygg DIS 128 000 2007 -11 % 28 % 

Martodden Utbygging AS 380 000 2006 5 % 5 % 

Moa Handelseiendom DIS 295 000 2011 15 % 8 % 

Nye Alfasetveien DIS EUR 82 000 2009 29 % 5 % 

Nye Bergen Lagerbygg AS 215 000 2006 8% 56 % 

Nye Berghagan Næringseiendom AS 269 000 2005 -9 % -5 % 

Nässjö Logistikkbygg AS SEK 541 000 2005 -1 % 37 % 

Pottemakerveien Kombibygg AS 168 000 2006 1 % 17 % 

Prime Logistikk DIS DKK 1 623 000 2012 10 % 3 % 

Ringeriksveien 2012 DIS 147 000 2012 N/A** N/A** 

Stadion Utbygging AS 350 000 2006 5 % 6 % 

Statens Hus Lillehammer KS 17 000 2006 -23 % -85 % 

Sydsvenskan Lager & Handel AS SEK 346 000 2006 8 % 2 % 

Sørenga Utvikling KS 5 500 000 2007 18 % 10 % 

Tangen Havnelager AS EUR 14 300 2006 5 % 16 % 

Teknikstaden Utvikling AS SEK 1 096 000 2007 11 % 4 % 

TFGS Kombibygg AS SEK 600 000 2007 -4 % 13 % 

Torggata 16 DIS 376 000 2011 17 % 13 % 

* Prosjektet er suspendert 

** Prosjektet har ikke eksistert lenge nok til å beregne internrente 



Alingsås Lager og Handel DIS 

Kontakt: Knut Ekjord (knut.ekjord@nrp.as) 


Dato for analyse: 


Estimert andelspris 1 % 

Estimert andelspris (SEK): * 194 554 

Nøkkeltall (SEK) 100 % 

Innbetalt kapital: 20 330 000 

Akkumulert utbytte: 3 500 000 

Snittleie/kvm.: 392 

Sensitivitet 

Yield 2013 8,25 % 8,00 % 7,75 % 

Estimert eiendomsverdi** 64 381 553 66 348 170 68 441 664 

Estimert pris/kvm (snitt) 2 502 2 579 2 660 

Estimert andelspris 1% * 174 888 194 554 215 489 

IRR estimert andelspris*** 18,21 % 16,39 % 14,82 % 

Yield ved prosjektslutt (2017) 9,39 % 9,11 % 8,83 % 

* Ikke hensyntatt evt. over/underkurs på rentebindinger. Prosjektet er 

yieldet på antatt ordinær nettoleie på SEK 6,0 mill. 

** Etter latent skatt 

Selskapsinformasjon Eiendommen 

Forretningsførsel: NRP Business Management AS Type eiendom: Lager og handel 

Forvaltning: Wilfast Forvaltning AB Beliggenhet: Alingsås, Sverige 

Areal (kvm.): 25 727 

Kostpris eiendommer: SEK 68 380 000 Byggeår: 1946/1966/1981/1984 

Innbetalt kapital: SEK 20 330 000 Utleiegrad: ca. 80% 

Uinnkalt kapital: SEK 0 Leietagere: SteelTech AB, Svenska N'ergy AB/Solari Invest I GBG AB, 

Stiftelsesdato: 19. mai 2008 Jysk AB og Överskottsbolaget AB 

Årlig yieldleie 2013: 10 655 652 Varighet leieavtale: Varierer 

Justering leie: 80-100% av KPI 

Estimert kontantstrøm (forutsatt 2,0% KPI) Finansiering (31.12.11) 

2012 2013 2014 Hovedstol Avdrag 12 Rente Ballong 2017 

Leieinntekter 10 072 689 10 655 652 10 868 765 Pantelån transje 1 38 000 000 0 6,58 % * 38 000 000 

Eierkostnader 5 073 000 5 073 000 5 174 460 Pantelån transje 2 10 562 500 562 500 3,65 % ** 6 062 500 

Netto drift 4 999 689 5 582 652 5 694 305 Total 48 562 500 562 500 44 062 500 

Rente inntekter 45 840 33 766 34 732 

Renter påntelån (transje 1-2) 

Avdrag pantelån 

2 879 088 

750 000 

2 827 650 

750 000 

2 824 338 

750 000 

* Transje 1 løper avdragsfritt og har bundet renten til mai 2018 på 6,58% 

inkl. margin. 

Netto finans -3 583 248 -3 543 884 -3 539 605 ** Transje 2 nedbetales med SEK 750 000 i året og har flytende rente forutsatt 

Netto kontantstrøm 1 416 441 2 038 768 2 154 700 justert med forwardkurven. 

Oppgradering 1 000 000 0 0 

Estimert utbetaling 1 850 000 1 550 000 2 450 000 

Estimert balanse (31.12) Annen informasjon 

2012 2013 2014 

Arbeidskapital 2 247 220 2 735 988 2 440 688 

Eiendom 66 348 170 66 348 170 66 348 170 

Sum eiendeler 68 595 389 69 084 158 68 788 858 

Pantelån transje 1 38 000 000 38 000 000 38 000 000 

Pantelån transje 2 9 812 500 9 062 500 8 312 500 

Sum gjeld 47 812 500 47 062 500 46 312 500 

VEK etter utbytte og skatt 20 782 889 22 021 658 22 476 358 

Eiendommen er yieldet på antatt 2013 leie. Kalkylen forutsetter at man får leid 

ut SEK 250 000 i 2012 og ytterligere SEK 500 000 i 2013. Det er i den 

anledning lagt inn totale oppgraderingskostnader på SEK 1 000 000. 

Det er gjort investeringer på SEK 2 500 000 i 2011 som inkluderte 

oppgradering av heiser og andre leietakertilpasninger. Det er gjort 

investeringer i energibesparende tiltak, hvor effekten ikke er hensyntatt i 

forventet eierkostnader.


Brønnøysund Kontorbygg AS - finansielt eiendomsprosjekt 

Kontakt: Knut Ekjord (k.ekjord@nrp.as) 




Estimert andelspris:* 0 

Nøkkeltall 100 % 



Opprinnelig innbetalt deltakerlån: 14 000 000 

Utestående deltakerlån: 14 000 000 

Tilbakebetalt avdrag og renter på deltakerlån: 2 718 160 

Snittleie/kvm.: 1 221 

Sensitivitet 

Yield 2012 

Estimert eiendomsverdi** 

Estimert pris/kvm. 

Estimert andelspris 1% * 

IRR estimert andelspris*** 

Yield ved prosjektslutt (2014) 

* Ikke hensyntatt evt. over/underkurs på rentebindinger 

** Justert for latent skatt 

*** Etter skatt 


Forretningsførsel: NRP Business Management AS Type eiendom: Kontorbygg 

Forvaltning: Byggtech AS Beliggenhet: Brønnøysund sentrum 

Areal (kvm.): 13 890 kvm 

Kostpris eiendom: 180 000 000 Byggeår: 1979, 1984, 1994 og 2000 

Innbetalt kapital: 30 300 000 Utleiegrad: 100 % 

Garanti fra aksjonær: 20 000 000 Leietagere: Brønnøysundregistrene / 

Deltakerlån: 14 000 000 (Staten v/Justisdepartementet) (94%) 

Stiftelsesdato: 13. desember 2005 Bygg Gros AS (5,1%) 

Årlig leie 2012: 16 961 340 Brønnøy Blikk AS (0,6%) 

Justering av leie:* 55%-100% Leieavtaler: Brønnøysundregisterne: 01.01.2015 

* Leien til Brønnøysundregistrene justeres hvert andre år med 55% og 

Bygg Gros AS: 31.12.2013 

80% av endringen i KPI over siste 2 års periode. Neste regulering er for 

perioden november 2008-november 2010 . 

Brønnøy Blikk AS: 01.06.2011 



Leieinntekter 16 961 340 17 504 081 17 526 256 Pantelån transje 1 84 350 000 2 700 000 5,78 % * 73 450 000 

Eierkostnader 2 530 398 2 597 600 2 662 540 Pantelån transje 2 33 525 000 2 800 000 5,40 % ** 25 150 000 

Netto drift 14 430 942 14 906 481 14 863 716 Deltakerlån 14 000 000 0 7,00 % 14 000 000 

Rente inntekter 108 064 105 137 131 516 Total 131 875 000 5 500 000 112 600 000 

Renter påntelån (transje 1 og 2) 6 608 965 6 301 705 5 994 445 

Renter deltakerlån 

Avdrag pantelån (transje 1 og 2) 

980 000 

5 500 000 

980 000 

5 500 000 

980 000 

120 875 000 

*Transje 1 har bundet rente til 5,81% inkl. margin ut 2014. 

**Transje 2 har flytende rente som er justert basert på forward kurven. 

Netto finans -12 980 901 -12 676 568 -127 717 929 

Kontantstrøm før skatt 1 450 041 2 229 913 -112 854 214 

Skattekostnad og prosjektkostna 2 007 000 1 210 000 1 263 000 

Estimert utbetaling* 0 0 0 

* Da deler av utbetalingene i realiteten blir betalt som renter vil de reelle 

utbetalingene bli høyere enn estimert siden skatten flyttes over på eierne. 


2012 2013 2014 

Arbeidskapital 545 176 1 565 089 0 

Eiendom 149 383 416 149 383 416 0 

Sum eiendeler 149 928 592 150 948 505 0 

Pantelån (transje 1 og 2) 112 375 000 106 875 000 0 

Deltakerlån 14 000 000 14 000 000 0 

Sum gjeld 126 375 000 120 875 000 0 

VEK etter utbytte og skatt 23 553 592 30 073 505 0 

Ved kjøp av aksjer i prosjektet må pro rata andel av deltakerlån overtas. 

Ved kjøp av aksjer i prosjektet må pro rata andel av aksjonærgaranti 

overtas (NOK 20 000 000). 

Prosjektet er suspendert da det pågår forhanlinger om forlengelse av 

dagens leieavtale med Brønnøysundregisterne. Resultatet av dette er 

uavklart per Q2 12. 

Brønnøysundregisterne har opsjon på å forlenge leiekontrakten på 1 +1 

år til eksisterende vilkår. 

Selskapet har kjøpt en bolig ved siden av eiendommen. 



Buskerud Handelseiendom DIS - finansielt eiendomsprosjekt 

Kontakt: Morten Berg (morten.berg@nrp.as) 





Estimert andelspris: * 0 





Sensitivitet 

Yield 2012 

Estimert eiendomsverdi** 

Estimert pris/kvm (snitt) 

Estimert andelspris 1% * 

IRR estimert andelspris*** 

Yield ved prosjektslutt (2020) 





Forretningsførsel: NRP Business Management AS Type eiendom: Handel 

Forvaltning: Aker Eiendomsdrift AS Beliggenhet: Mjøndalen/Nedre Eiker, Norge 

Areal (kvm.): 8 000 

Kostpris eiendom: NOK 118 710 000 Byggeår: 2010 

Innbetalt kapital: NOK 21 500 000 Utleiegrad: 100 % 

Selgerkreditt: NOK 12 000 000 Leietagere: JYSK, Europris Butikkdrift AS, Expert AS & Jula Norge AS 

Stiftelsesdato: 23. mars 2010 Leieavtale: Eier ansvarlig for ytre vedlikehold, vaktmester, plenklipping, 

Årlig leie 2012: NOK 9 738 156 forsikring og egen administrasjon 

Justering leie: 100% av KPI Varighet leieavtale: Februar 2020: JYSK, Europris, Expert 

Januar 2025: Jula 


2012 2013 2014 Hovedstol Avdrag 12 Rente Ballong 


Eierkostnader 535 866 541 225 554 755 Pantelån transje 2 11 500 000 2 000 000 4,35 % * 0 

Netto drift 9 202 290 9 294 313 9 526 671 Selgerkreditt 15 188 954 0 5,00 % ** 15 188 954 


Renter påntelån (transje 1-2) 4 517 441 5 163 448 5 123 948 

Renter selgerkreditt 


569 587 

2 000 000 

759 448 

2 000 000 

759 448 

2 000 000 

* NOK 75 000 000 av pantelånet er bundet til rente 5,32% inkl. margin til 

2020. De resterende NOK 11 500 000 av pantelånet har flytende rente. 

Pantelånet har følgende årlige avdragsstruktur; 

Netto finans -6 946 703 -7 807 755 -7 763 245 

Netto kontantstrøm 2 255 587 1 486 558 1 763 426 2012-2014: NOK 2 000 000 

Skattekostnad 194 440 741 332 600 259 

2015: 

2016-2020: 

NOK 3 000 000 

NOK 3 500 000 



2012 2013 2014 


Eiendom 132 709 425 132 709 425 132 709 425 

Sum eiendeler 135 279 566 135 234 239 135 806 854 

Pantelån (transje 1-2) 84 500 000 82 500 000 80 500 000 

Selgerkreditt 15 188 954 15 188 954 15 188 954 

Sum gjeld 99 688 954 97 688 954 95 688 954 

** Selgerkreditten løper avdragsfritt frem til og med 30.06.2015, med 5% 

rente, med eiers opsjon til forlengelse til og med 2020 til 7% rente i 

opsjonsperioden.


Dagligvarelogistikk AS - finansielt eiendomsprosjekt 

Kontakt: Christian Ness (c.ness@nrp.as) 




Estimert andelspris:* 866 272 





Utestående deltakerlån: 14 379 521 

Tilbakebetalt renter på deltakerlån: 2 745 806 

Snittleie/kvm. (kombibygg): 661 

Snittleie/kvm. (kontor): 1 679 

Sensitivitet 

Yield 2012 7,50 % 7,25 % 7,00 % 

Estimert eiendomsverdi *** 313 815 675 324 119 447 335 159 203 



IRR estimert andelspris** 12,03 % 10,87 % 9,86 % 



** Etter skatt 

*** Justert for latent skatt 

Selskapsinformasjon Eiendommene 

Forretningsførsel: NRP Business Management AS Type eiendommer: 3 kombinasjonsbygg og et kontorbygg 

Beliggenhet: Sandnes, Stavanger og Lier 

Kostpris eiendommer: 321 500 000 Areal (kvm): 28 572 kvm lager og 4 026 kvm kontor 

Innbetalt kapital: 47 100 000 Byggeår: 1972-2006 

Deltakerlån: 15 000 000 Utleiegrad: 100 % 

Stiftelsesdato: 31. mars 2006 Leietagere: Asko Rogaland AS /Asko Drammen AS (27.08.2017) 

Årlig leie 2012: 25 652 140 Kiwi Minidrift AS (31.12.2017) 

Justering leie: Fast 2,35% (kombi) og 100% av KPI (kontor) Leieavtale: Leietager har fullt ansvar for alt indre 

og ytre vedlikehold (bareboat) 

Estimert kontantstrøm (forutsatt 2,35% justering) Finansiering (31.12.11) 


Leieinntekter 25 652 140 26 254 965 26 871 957 Pantelån transje 1 115 312 500 3 975 000 5,88 % 90 437 500 

Eierkostnader 751 358 770 142 789 395 Pantelån transje 2 46 125 000 1 590 000 5,03 % 36 175 000 

Netto drift 24 900 782 25 484 824 26 082 562 Pantelån transje 3 46 125 000 1 590 000 5,38 % 36 175 000 

Rente inntekter 43 634 47 757 60 423 Pantelån transje 4 18 202 500 795 000 4,10 % 13 227 500 

Renter påntelån (transje 1 - 4) 12 222 366 11 829 461 11 428 431 Deltakerlån 14 379 521 3 500 000 7,00 % 0 

Renter deltakerlån 971 566 761 566 569 066 Total 240 144 521 11 450 000 176 015 000 

Avdrag pantelån (transje 1 - 4) 

Avdrag deltakerlån 

7 950 000 

3 500 000 

8 100 000 

2 000 000 

8 200 000 

4 000 000 

Pantelånet er delt opp i 4 transjer med totale årlige avdrag på 

NOK 7 500 000, som øker med ca 100 000 i året. 

Netto finans -24 600 299 -22 643 270 -24 137 075 

Netto kontantstrøm 300 483 2 841 554 1 945 487 Transje 1 har fast rente på 5,88% inkl. margin til 2017. 

Skattekostnad 500 000 1 026 717 1 501 087 

Transje 2 har fast rente på 5,03% inkl. margin til 2014. 

Transje 3 har fast rente på 5,38% inkl. margin til 2016. 

Transje 4 har flytende rente som er justert basert på forwardkurven. 

Estimert utbetaling* 0 0 0 

Pantelånet ble i 2009 nedbetalt ekstraordinært med NOK 4 860 000. 

* Da deler av utbetalingene i realiteten blir betalt som renter vil 

de reelle utbetalingene bli høyere enn estimert da skatten flyttes 

over på eierne. 


Kombieiendommene ligger i Lier, Sandnes og Stavanger. Norgesgruppen 

2012 2013 2013 står som garantist for leiekontraktene med Asko. 

Arbeidskapital -2 263 243 -448 407 -4 007 

Eiendommer 

Sum eiendeler 

324 119 447 

321 856 204 

324 119 447 

323 671 040 

324 119 447 

324 115 440 

Kontoreiendommen består av ett kontorbygg i Lier som benyttes av Kiwi 

Minidrift AS, hvor Pett Kjede og Servicekontor AS står som garantist for 

leiekontrakten. 

Pantelån (transje 1 - 4) 217 815 000 209 715 000 201 515 000 

Deltakerlån 10 879 521 8 879 521 4 879 521 Det er gjennomført en påbygging på kontorbygget i Lier. 

Sum gjeld 228 694 521 218 594 521 206 394 521 

Ved kjøp av andeler i prosjektet må prorata andel av deltakerlån overtas. 




El Logistikk DIS - finansielt eiendomsprosjekt 

Kontakt: Knut.Ekjord (knut.ekjord@nrp.as) 





Estimert andelspris (SEK): * 2 037 730 





Sensitivitet 




Estimert andelspris 1% * 1 821 542 2 037 730 2 270 549 







Forretningsførsel: NRP Business Management AS Type eiendom: Lager og Kontor 

Forvaltning: Wilfast Forvaltning AS Beliggenhet: Jönköping, Sverige 

Areal (kvm.): 95 417 

Kostpris eiendom før latent skatt: SEK 637 205 567 Byggeår: 1997, 2002, 2007 

Innbetalt kapital: SEK 206 550 000 Utleiegrad: 100 % 

Stiftelsesdato: Juni 2011 Leietagere: El Giganten Logistikk AB, garantert av Elkjøp Nordic AS 

Årlig leie 2012: SEK 46 303 439 Leieavtale: Eier ansvarlig for ytre vedlikehold av fasader, samt 

Justering leie: 100% av KPI forsikring og egen administrasjon 

Varighet leieavtale: 30.06.2023 



Leieinntekter 46 303 439 47 229 508 48 174 098 Pantelån transje 1 190 000 000 0 4,90 % 190 000 000 

Eierkostnader 1 112 188 1 134 431 1 157 120 Pantelån transje 2 106 000 000 0 4,90 % 106 000 000 

Netto drift 45 191 252 46 095 077 47 016 978 Pantelån transje 3 100 000 000 0 4,23 % 75 360 000 

Rente inntekter 154 485 175 917 167 843 Pantelån transje 4 24 945 000 4 220 000 3,60 % 1 055 000 

Renter påntelån (transje 1-4) 19 594 040 19 392 945 19 290 200 Total 420 945 000 4 220 000 372 415 000 


Netto finans 

4 220 000 

-23 659 555 

4 220 000 

-23 437 028 

4 220 000 

-23 342 357 

Transje 1 og 2 har bundet renter på 4,90% inkl margin til 30.06.2016. 

Transje 3 har bundet renten på 4,23% inkl. margin til 30.06.2016. 

Netto kontantstrøm 21 531 696 22 658 048 23 674 621 Transje 4 løper med flytende rente. 

Skattekostnad 2 000 000 3 946 955 4 405 488 

Kvartalsvise avdrag er på SEK 1 055 000 og vil nedbetales på transje 4 til 

null, og deretter på de andre transjene. 



2012 2013 2014 


Eiendom 618 978 702 618 978 702 618 978 702 

Sum eiendeler 623 993 554 622 004 647 621 673 781 


Sum gjeld 416 725 000 412 505 000 408 285 000 


Da deler av kostnadene utgiftsføres i DIS selskapet har deltakerne motatt 

skattefratrekk i stiftelsesåret som blir jevnet ut med høyere skatt i AB 

selskapet. Dette er en gode deltakerne har motatt som ikke er hensyntatt i 

analysen.


Etterstad Utvikling DIS 

Kontakt: Morten Berg (m.berg@nrp.as) 




Estimert andelspris: * 400 220 



Akkumulert utbytte: 0 

Snittleie/kvm (utleid areal).: 1 029 

Sensitivitet 






Yield ved prosjektslutt (2013)* 8,54 % 8,54 % 8,54 % 


** Etter latent skatt. Inkl. NOK 10 mill i tomteverdi/utviklingspotensial. 


***/**** Det er forutsatt en restverdi på NOK 110 mill. i alle tre 

sensitivitetene og internrentene, hvor utviklingspotensial er satt til NOK 10 

mill. Yield ved prosjektslutt er på basis NOK 100 mill. 


Forretningsførsel: NRP Business Management AS Type eiendom: Handel/Kontor/Lager/Utvikling 

Forvaltning: Aker Eiendomsdrift AS Beliggenhet: Etterstad, Oslo 


Kostpris eiendom: 98 500 000 Byggeår: 1960 og 1997 

Innbetalt kapital: 29 500 000 Utleiegrad: ca. 90% 

Stiftelsesdato: 28. Februar 2008 Leietagere: Rema 1000 AS, Medistim Kirop AS 

Årlig leie 2012: 8 428 000 og ca. 15 mindre leietakere 

Justering leie: 100% av KPI Leieavtale: Eier ansvarlig for ytre vedlikehold, 

forsikring og egen administrasjon 

Varighet leieavtale: Varierer, hovedsaklig 2 og 3 års kontrakter 




Eierkostnader 760 000 825 000 845 625 Pantelån transje 2 50 000 000 0 7,02 % ** 50 000 000 

Netto drift 8 044 000 8 543 000 8 756 575 Total 67 125 000 1 500 000 61 125 000 




4 238 625 

1 500 000 

4 211 500 

1 500 000 

4 176 875 

1 500 000 

* /** Transje løper avdragsfritt og renten er justert basert på forwardkurven. 

Transje 1 nedbetales som følger: 

2010: NOK 1 000 000 per år 

Netto finans -5 609 734 -5 510 890 -5 384 647 2011: NOK 1 375 000 per år 

Netto kontantstrøm 2 434 266 3 032 110 3 371 928 2012 -: NOK 1 500 000 per år 

Skatt & leietakertilpassning 

Salg av eiendom 

1 390 000 600 000 1 163 437 

** Transje 2 løper avdragsfritt og har bundet rente på 7,02% inkl. margin til 

2018. 

Estimert utbetaling 0 0 0 


2012 2013 2014 


Eiendom 104 694 500 104 694 500 104 694 500 

Sum eiendeler 107 124 766 109 556 876 111 765 367 


Sum gjeld 65 625 000 64 125 000 62 625 000 


Utviklingspotensial på ca. 2 500 kvm. 

Det er benyttet en restverdi på NOK 110 millioner i prosjektkalkylen, inkl. 

utviklingspotensial. 

Det er i kalkylen antatt at ledigheten skal synke ned mot 5%. 



Finlogistikk DIS - finansielt eiendomsprosjekt 






Estimert andelspris (EUR): * 140 441 


Innbetalt kapital (EUR): 11 862 850 


Snittleie/kvm. (EUR): 56 

Sensitivitet 


Estimert eiendomsverdi** (EUR 26 847 567 27 779 699 28 783 534 

Estimert pris/kvm (snitt) (EUR) 762 788 816 

Estimert andelspris 1% * (EUR) 131 119 140 441 150 479 







Forretningsførsel: NRP Business Management AS Type eiendom: Varmtlager, kaldtlager og kontor 

Forvaltning: Wilfast Forvaltning AS Beliggenhet: Hyvinkäa, Helsinki, Finland 

Areal (kvm.): 35 254 

Kostpris eiendommen (EUR): 25 700 000 Tomt (kvm): 167 401 

Innbetalt kapital (EUR): 11 862 850 Byggeår: 2002,2006,2008,2011 

Oppstartsdato: 01.04.11 Utleiegrad: 100 % 

Årlig leie 2012 (EUR): 1 969 333 Leietagere: Ahlsell Oy, garantert av Ahlsell Sverige AB 

Justering leie: 100% av KPI opp til 2,0%, 60% fra 2,0% Leieavtale: Forsikring og egen administrasjon 





Eierkostnader 75 000 76 500 78 030 Pantelån transje 2 3 075 000 275 000 3,40 % * 0 

Netto drift 1 850 000 1 942 066 1 980 908 Pantelån transje 3 5 000 000 0 4,33 % * 5 000 000 

Rente inntekter 12 396 8 489 9 579 Total 15 375 000 275 000 9 962 140 



494 135 

275 000 

486 485 

300 000 

482 005 

356 250 

* Transje 1-3 løper i 7 år har følgende kvartalsvise totale avdragsstruktur: 

År 1: EUR 275 000 

Netto finans -756 739 -777 996 -828 676 År 2: EUR 300 000 

Netto kontantstrøm 1 093 261 1 164 071 1 152 232 År 3: EUR 356 250 

Investering i bygg 700 000 0 0 

År 4: 

År 5: 

EUR 

EUR 

393 750 

475 000 

År 6: EUR 500 000 

Estimert utbetaling 1 100 000 800 000 900 000 År 7: Forfall 

Estimert balanse (31.12) 

2012 2013 2014 


Eiendom 27 779 699 27 779 699 27 779 699 

Sum eiendeler 28 306 460 28 454 031 28 489 763 


Sum gjeld 15 100 000 14 800 000 14 443 750 


Lånet er foventet refinansiert på samme vilkår med ca. årlige avdrag på 3% 

av restlån. 

Transje 1 er rentesikret på 5,40% inkl. margin til 29.03.18. 

Transje 2 løper flytende og renter er justert med forwardkurven. 

Transje 3 er rentesikret på 4,338% inkl margin til 1.12.2016. 

Annen informasjon 

Eiendommen er bygget på med 8 750 kvm. som ble ferdigstillt Q1 2012. 

Leietaker har opsjon på forlengelse av leiekontrakten i ytterligere 2 perioder av 

5 år etter utløp av leiekontrakt. 

Utbyggingen ble noe lavere enn tidligere antatt, hvorpå kjøpesum, leie og 

pantelån er tilsvarende redusert.


Gasolin Eiendom DIS - finansielt eiendomsprosjekt 










Sensitivitet 











Forretningsførsel: NRP Business Management AS Type eiendom: 2 Bensinstasjoner 

Beliggenhet: Lillesand & Vinterbro, Norge 

Areal (kvm.): 800 

Kostpris eiendommer: 39 417 500 Byggeår: 2009 


Stiftelsesdato: 9. desember 2009 Leietagere: Reitan Servicehandel Norge AS (69%) 

Årlig leie 2012: 3 167 158 Scandinavian Fuel Infrastructre Norway AS (31%) 

Justering leie: 100% av KPI Leieavtale: Eier kun ansvarlig for egen administrasjon 

Varighet leieavtale: Desember 2029 



Leieinntekter 3 167 158 3 198 830 3 278 800 Pantelån transje 1 12 200 000 800 000 4,75 % * 0 




* Lånet er avdragsfritt frem til 15.01.2011, og har deretter følgende årlige 

Renter påntelån (transje 1-2) 1 704 480 1 697 355 1 732 605 avdragsstruktur: 


Netto finans 

Netto kontantstrøm 

800 000 

-2 469 727 

480 655 

900 000 

-2 566 214 

413 672 

1 000 000 

-2 704 529 

349 854 

Avdrag år 1: 

Avdrag år 2: 

Avdrag år 3: 

NOK 0 

NOK 400 000 

NOK 800 000 

Skattekostnad 0 0 0 Avdrag år 4: NOK 900 000 

Avdrag år 5-12: NOK 1 000 000 

Estimert utbetaling 600 000 550 000 500 000 

Avdrag år 13-16: 

Avdrag år 17-18: 

NOK 1 100 000 

NOK 1 200 000 

Avdrag år 19-20: NOK 1 400 000 

Estimert balanse (31.12.11) Annen informasjon 

2012 2013 2014 


Eiendom 42 442 245 42 442 245 42 442 245 

Sum eiendeler 42 858 228 42 721 900 42 571 754 


Sum gjeld 30 300 000 29 400 000 28 400 000 


** NOK 18 900 000 av lånet er rentesikret til 15.01.2020 til rente 6,32% 

inkl. margin. 

Leietaker har rullerende opsjoner på forlengelse i 5 år ved utløp til uforandrede 

vilkår. Kontrakten vil dog ikke lenger være "bare boat" og eierselskapet 

følgelig ha vedlikeholdsansvar. 



Gasolin Handelseiendom DIS - finansielt eiendomsprosjekt 






Estimert andelspris: * 2 329 173 





Sensitivitet 












Forvaltning: Aker Eiendomsdrift AS Beliggenhet: 59 Bensinstasjoner primært beliggende i Sør Norge 

Areal (kvm.): 16 348 

Kostpris eiendommer: 750 000 000 Byggeår: Varierende 


Stiftelsesdato: 6. September 2010 Leietagere: Reitan Servicehandel Norge, Scandinavian Fuel Infrastructure, 

Årlig leie 2012: 72 698 786 Uno-X Automat, YX-Betjent mfl. 

Justering leie: 100% av KPI Leieavtale: Eier ansvarlig for ytre vedlikehold, 


Varighet leieavtale: 31. Desember 2022 




Eierkostnader 12 900 000 13 041 900 13 367 948 Pantelån transje 2 104 000 000 13 000 000 5,18 % ** 0 

Netto drift 59 798 786 60 088 352 61 590 561 Pantelån transje 3 100 000 000 0 5,62 % *** 100 000 000 

Rente inntekter 1 005 331 1 169 766 884 462 Pantelån transje 4 156 000 000 5 000 000 4,24 % **** 73 250 000 

Renter påntelån 28 865 450 28 407 488 28 761 750 Total 560 000 000 18 000 000 373 250 000 

Avdrag pantelån 18 000 000 16 750 000 15 000 000 

Netto finans 


-45 860 119 

8 000 000 

-43 987 721 

0 

-42 877 288 

0 

*Transje 1 har bundet rente i 10,5 år , 5,775% inkl. margin fom. mars 2011. 

** Transje 2 har bundet rente i 9 år, 5,18% inkl. margin fom. nov 2010. 

*** Transje 3 har bundet rente i 9 år, 5,62% inkl margin fom. nov 2010. 

Netto kontantstrøm 21 938 667 16 100 631 18 713 273 ** ** Transje 4 har flytende rente justert iht. forward kurven 

Skattekostnad/ ekstraord. 3 351 000 6 200 000 6 700 000 

Transje 1, 2, 3 & 4 har følgende avdragsstruktur; 

2012 - 2013: 10 000 000 

Estimert utbetaling 0 30 000 000 11 000 000 2014 - 2015: 15 000 000 

2016 - 2017: 17 000 000 

2018: 18 000 000 

2019 - 2022: 20 000 000 


2012 2013 2014 


Eiendom 759 470 944 759 470 944 759 470 944 

Sum eiendeler 799 521 645 779 422 277 780 435 549 


Sum gjeld 542 000 000 525 250 000 510 250 000 


I tillegg vil det være en cash sweep nedbetaling av lånet basert på cashflow 

for 2011 og 2012. Dette er hensyntatt i analysen. 

Leiekontraktene med Reitan Servicehandel (RSHN), SFI (Scandinavian Fuel 

Infrastructure), Uno-X Automat og YX-Betjent løper til 31. Desember 2022. 

Leiekontraktene til de øvrige leietakerne løper ut i 2018, og de står for ca 4% 

av leien. 

49 av stasjonene er 7-eleven storkiosker og Shell bensinstasjoner, 2 stasjoner 

er YX-profilerte bensinstasjoner/storkiosker, de resterende 8 er Uno-X 

bensinstasjoner. 18 av eiendommene er på festet grunn. 

Tomtene har en snittstørrelse på 3,3 mål pr. eiendom. Bygningene eies av 

Gasolin Handelseiendom DIS, mens bensininfrastrukturen eies av leietaker. 

Porteføljen bestod opprinnelig av 61 stasjoner, hvorav 2 er avhendet. Den 

siste stasjonen ble solgt 1. halvår 2012, dette salget er hensyntatt i analysen.


Grenland House DIS - finansielt eiendomsprosjekt 










Sensitivitet 











Forretningsførsel: NRP Business Management AS Type eiendom: Kontor 

Forvaltning: Hjertnes Eiendom AS Beliggenhet: Sandefjord, Norge 

Areal ink. parkering (kvm.): 15 206 

Kostpris eiendomer: 220 000 000 Byggeår: 2009 


Stiftelsesdato: 22. desember 2011 Leietager: Grenland Group ASA 

Årlig leie 2012: 17 033 306 Leieavtale: Eier ansvarlig for ytre vedlikehold, forsikring 

Justering leie: 96% av leien justeres med 100% av KPI utskifting av byggtekniske innretninger og egen administrasjon 

Varighet leieavtale: 1. desember 2024 








* Transje 1 har følgende kvartalsvise avdragsstruktur: 

Avdrag pantelån 6 600 000 6 600 000 6 600 000 

Avdrag 1-52: NOK 1 350 000 

Netto finans -13 804 010 -13 742 316 -13 376 057 

Netto kontantstrøm 2 339 296 2 571 494 3 329 524 Transje 1 løper med flytende rente justert med forward kurven med margin 

Skattekostnad 0 0 399 307 

på 175 b.p. 

** Transje 2 løper avdragsfritt og har bundet rente tilsvarende 6,07% inkl. 

Estimert utbetaling 1 100 000 2 750 000 2 750 000 margin inntil 2. januar 2014. Deretter er denne transjen samt ytterligere 

NOK 10 mill. bundet i 8 år fom. samme dato. 


2012 2013 2014 


Eiendom 215 350 000 215 350 000 215 350 000 

Sum eiendeler 216 589 296 216 410 790 216 591 007 


Deltakerlån 0 0 0 

Sum gjeld 145 850 000 139 250 000 132 650 000 


Eiendommen ligger på Fokserød like ved avkjøringen til Torp Flyplass i 

Sandefjord kommune. Eiendommen består av 3 integrerte bygninger som med 

enkle grep kan benyttes av en eller flere leietagere. Eiendommen har 

utviklingspotensiale. 



Gøteborg Kombi DIS - finansielt eiendomsprosjekt 










Snittleie/kvm. (2012): 797 

Sensitivitet 









*** Etter skatt i AB 


Forretningsførsel: NRP Business Management AS Type eiendom: Lager, produksjon av næringsmidler 

Forvaltning: Wilfast Forvaltning AS Beliggenhet: Torslanda, Gøteborg, Sverige 


Kostpris eiendom: SEK 70 000 000 Byggeår: 2006 


Overtakelse av eiendom 10. september 2009 Leietagere: Almondy AB 

Årlig leie 2012: 6 842 700 Leieavtale: "Tripple net", eier kun ansvarlig for egen administrasjon 

Justering leie: 100% av KPI Varighet leieavtale: 28.september 2028 







Renter påntelån 1 og 2 

Avdrag pantelån 1 og 2 

2 657 491 

1 625 000 

2 516 381 

1 625 000 

2 522 616 

1 625 000 

* Transje 1 nedbetales med SEK 1 625 000 årlig og har flytende rente som 

er estimert basert på forwardkurven. 

Netto finans -4 273 413 -4 133 312 -4 139 400 **Transje 2 løper avdragsfritt og renten er bundet til 4,34% inkl. margin til 

Netto kontantstrøm 2 049 987 2 316 556 2 439 466 10.11.2016 

Skattekostnad 0 0 0 

Lånesfasiliteten ble refinansiert ifm. utbyggingen i Q3/4 2011 hvor 

ytterligere SEK 15 286 250 ble trukket opp. 


Estimerte utbetalinger er etter skatt AB selskapet som eier 

eiendommen, mens DISet ikke er et skatteobjekt, og det 

således ikke er beregnet skatt i dette. 


2012 2013 2014 

Arbeidskapital -23 710 -7 154 -17 688 

Eiendom 92 314 367 92 314 367 92 314 367 

Sum eiendeler 92 290 657 92 307 213 92 296 679 

Pantelån 29 875 000 28 250 000 26 625 000 

Pantelån 2 31 500 000 31 500 000 31 500 000 

Sum gjeld 61 375 000 59 750 000 58 125 000 


Estimerte utbetalinger er etter skatt i AB selselskapet som eier eiendommen. 

DIS'et er ikke et skatteobjekt og det er ikke beregnet skatt i dette. 

En utbygging/oppgradering av eiendommen ble foretatt i andre halvår 2011 til 

en kostnad tilsvarende SEK 8,5 mill, mot en økning i leie på 8,5% av 

investeringen. Leiekontrakten ble samtidig forlenget med fire år til 28. 

september 2028. Investeringen ble lånefinanisert. 

Prosjektet er er i etterkant refinansiert og det er gjort en ekstraordinær 

utbetaling på SEK 9,4 mill i den anledning.


Gøteborg Logistikk DIS - finansielt eiendomsprosjekt 





Estimert andelspris (SEK): * 1 149 130 





Sensitivitet 











Forretningsførsel: NRP Business Management AS Type eiendom: Logistikkterminal 

Forvaltning: Wilfast Forvaltning AS Beliggenhet: Gøteborg, Sverige 

Areal (kvm.): 20 050 

Kostpris eiendom før latent skatt: SEK 310 158 458 Byggeår: 2009 


Stiftelsesdato: Juni 2011 Leietagere: DHL Freight AB, garantert av DHL Nordic AB 

Årlig leie 2012: SEK 21 960 532 Leieavtale: Eier ansvarlig for ytre vedlikehold, utskifting av tekniske anlegg, 





Leieinntekter 21 960 532 22 399 743 28 280 831 Pantelån transje 1 140 000 000 0 4,61 % 140 000 000 

Eierkostnader 931 250 951 150 968 873 Pantelån transje 2 50 000 000 0 3,97 % 37 500 000 

Netto drift 21 029 282 21 448 593 27 311 959 Pantelån transje 3 9 500 000 2 000 000 3,47 % 0 




Netto finans 

2 000 000 

-10 584 140 

2 000 000 

-10 499 788 

2 741 000 

-13 130 508 

Pantelånene har kvartaltsvis avdrag på SEK 500 000. Dette vil trekkes fra 

transje 3 først, deretter fra transje 2 når transje 3 er fullt nedbetalt. 

Netto kontantstrøm 10 445 142 10 948 805 14 181 451 Transje 1 har bundet renten til 14.7.16.med rente 4,606% inkl. margin. 

Skatt og utbygging 0 0 78 387 970 Transje 2 har bundet renten til 14.7.16 med rente 3,97% inkl. margin. 

Estimert utbetaling 11 000 000 5 000 000 -14 500 000 


2012 2013 2014 

Arbeidskapital -774 858 5 173 947 4 867 428 

Eiendom 309 416 250 309 416 250 400 007 031 

Sum eiendeler 308 641 392 314 590 197 404 874 459 


Sum gjeld 197 500 000 195 500 000 242 159 000 


Leietaker har mulighet til å si opp kontrakten med effekt fra 31.03.19 mot å 

betale en "penalty" på ca. SEK 50,2 millioner (gitt 2,0% årlig inflasjon). 

Leietaker har en opsjon på utbygging av terminalen. Ved opsjonen vil 

Gøteborg Logistikk DIS betale en eiendomsverdi tilsvarende 7,14% yield på 

leien og leieperioden vil være på 10 år fra ferdigstillelse. 

Det er antatt en utbygging på SEK 77,2 mill i 2014 som finansieres 65% med 

påntegjeld og restende med egenkapital. Deltakerne i prosjektet er forpliktet 

til å bidra med egenkapital ved behov, hvis opsjonen blir erklært. Ved 

erklæring av opsjonen vil overskuddslikviditet ikke bli utbetalt til deltagerne, 

men benyttet til betaling for utbyggingen. 



Holmsbu Invest KS 











Sensitivitet 

Yield 2013 9,00 % 8,00 % 7,00 % 


Eiendomsverdi 2014** 92 022 746 92 022 746 92 022 746 

Estimert pris/kvm. 5 911 6 649 7 599 



Yield ved prosjektslutt (2014)*** 8,18 % 8,18 % 8,18 % 


** Ikke justert for latent skatt. (skattemessig verdi overstiger estimert 

eiendomsverdi) 

*** Det er forutsatt en restverdi på basis yield 8,0% av forventet nettoleie i 

2014 hensyntatt profit split til driftsleder. 


Forretningsførsel: NRP Business Management AS Type eiendom: Hotell 

Beliggenhet: Holmsbu på Hurum 

Kostpris eiendom: 122 000 000 Areal (kvm.):* 12 300 

Innbetalt kapital: 47 900 000 Byggeår: 2002/2003 

Uinnkalt kapital: 1 200 000 Utleiegrad: 100 % 

Leietager: Holmsbu Spa & Resort AS 

Stiftelsesdato: 19. oktober 2005 Leieavtale: Løper til 31.12.2014 

Antatt årlig leie fra 2013: 7 000 000 Eier kun ansvarlig for forsikring og egen administrasjon 

Justering av leie: Fast justering t.o.m. 2014 

* 4 300 kvm av totalt 12 300 kvm består av 42 hytter og sjøboder som 




Eierkostnader 445 875 457 022 468 447 Pantelån transje 2 10 612 500 0 5,60 % * 6 325 000 


Rente inntekter 29 922 45 540 56 669 Pantelån transje 4 2 612 500 0 7,05 % ** 0 

Renter påntelån (transje 1-4) 3 779 247 3 749 634 3 627 043 Selgerkreditt 0 0 0,00 % *** 0 

Avdrag pantelån (transje 1-4) 1 500 000 2 000 000 56 775 000 Total 59 175 000 1 500 000 49 575 000 

Avdrag selgerkreditt 

Netto finans 

0 

-5 249 325 

0 

-5 704 094 

0 

-60 345 374 

*Pantelånet transje 1-3 nedbetales med samlet årlige avdrag som følger: 

2011: 2 075 000 

Oppgradering 1 500 000 0 0 2012-14: 4 550 000 



Estimert utbetaling 

-1 195 200 

-2 000 000 

838 885 

0 

-52 813 821 

92 022 746 

42 763 610 

Transje 1 har fast rente på 6,44% inkl. margin (200 bps margin pluss 33 

bps margin for cap på transje 3) til 2015. 

Transje 2 har flytende rente som er justert basert på forwardkurven. 


2012 2013 2014 


Eiendom 81 787 227 81 787 227 81 787 227 

Sum eiendeler 84 503 027 85 341 911 87 803 090 


Selgerkreditt 0 0 0 

Sum gjeld 57 950 000 56 500 000 53 775 000 

VEK etter utbytte 26 553 027 28 841 911 34 028 090 

Transje 3 er sikret ved en cap på 6,45% inkl.margin frem til 2015. 

** Transje 4 er bundet til 2015 til 6,45% inkl margin. Lånet nedbetales 

som 10 års serielån. 

***Selgerkreditten er slettet i forbindelse med leietakers konkurs. 

Det er avvik mellom lånetransjer og swapavtaler . Dette er korrigert i 

modellen for å få riktig rentebelastning i prosjektet. 

Leietaker har gått konkurs og hotellet er overtatt av Holmsbu Invest KS. 

Det er innbetalt NOK 18,5 mill av den uinnkalte kapitalen i prosjektet 

Det er i leieinntekter kun iberegnet ordinær husleie. I tilegg skal det betales 

tilleggsleie lik 50% av driftsselskapets overskudd før skatt, etter ordinær 

husleie. 

Det er avtalt progressiv leie som øker med NOK 1,0 mill i året frem til 2014. 

Dette ble ikke innført i 2011 da resultatet for hotellet ikke var tilstrekkelig 

og det er nå budsjettert med en økning på NOK 1,0 mill økning hvert år 

frem til 2014.


Kongholm Invest KS 










Utestående deltakerlån: 0 


Snittleie/kvm kontor.: 1 239 

Snittleie/kvm leiligheter 2 698 

Sensitivitet 

Yield 2013 7,00 % 6,75 % 6,50 % 


Estimert pris/kvm. 17 681 18 336 19 041 


IRR estimert andelspris 32,99 % 19,70 % 13,85 % 



** Justert for latent skatt 


Forretningsførsel: NRP Business Management AS Type eiendommer: 1 næringseksjon og 1 boligblokk/ 

appartementshotell (42 leiligheter) 

Kostpris eiendommer: 83 500 000 Beliggenhet: Holmestrand / Kongsberg 

Innbetalt kapital: 13 150 000 Areal (kvm.): 2 595 kvm. og 1 134 kvm. (BRA) 

Uinnkalt kapital: 5 000 000 Byggeår: 2005 og 1999 

Stiftelsesdato: 15. September 2005 Utleiegrad: 90 % 

Årlig leie 2012: 6 237 000 Leietager: Fylkesskattekontoret, Politiet/Namdsmannen, m.f. 

Justering av leie: 100 % Leieavtale: Korttidsleie på boligene, 

Fylkesskattekontoret 2015, Politiet/namsmannen 2020 

Fullt driftsansvar på boligene, begrenset ansvar på næringseiendommene 



Leieinntekter 6 237 000 6 499 370 6 661 854 1. Pri. transje 1 31 293 000 956 000 6,40 % * 27 708 000 

Eierkostnader 1 934 000 1 884 000 1 931 100 1. Pri. transje 2 14 742 750 633 000 4,10 % ** 12 369 000 

Netto drift 4 303 000 4 615 370 4 730 754 1. Pri. transje 3 14 742 750 633 000 5,58 % *** 12 369 000 

Rente inntekter 43 993 5 810 -26 161 1. Pri. transje 4 4 000 000 0 4,25 % *** 4 000 000 


Avdrag pantelån (transje 1-4) 2 222 000 2 222 000 2 222 000 

* Kvartalsmessige avdrag på NOK 239 000. Transje 1 er sikret med en 

Netto finans -5 747 243 -5 707 846 -5 676 390 swap på 6,4% inkl. margin til 2015. 


Oppgradering eiendom 

-1 444 243 -1 092 476 -945 636 

**Kvartalsmessige avdrag på NOK 158 500. Transje 2 har flytende 

rente. Renteestimater er justert basert på forwardkurven. 


***Kvartalsmessige avdrag på NOK 158 500. Transje 3 er sikret med 

en 10 års swap til 5,58% p.a. inkl. margin. 

**** Transje 4 var tidligere et deltakerlån som ble refinansiert med 

pantelån sommeren 07 og nå ligger med flytende rente som er justert 

med forwardkurven. 


2012 2013 2014 

Arbeidskapital -393 855 -1 986 331 -2 931 967 

Eiendommer 68 375 852 68 375 852 68 375 852 

Sum eiendeler 67 981 996 66 389 521 65 443 885 


Sum gjeld 62 556 500 60 334 500 58 112 500 


Det er innvilget avdragsutsettelse på alle pantelån til og med Q311. 

Eiendommene består av leiligheter i Kongsberg og 

kontor/næringslokaler i Holmestrand. 

Etter store problemer hos leietaker Ambra Eiendom AS, er nå alle 

leieforhold inngått direkte. 

Det er ca 550 kvm ledige arealer i Holmestrand. Det er forutsatt at 

lokalene blir utleid innen 2013 med en nettoeffekt på NOK 250 000. 



Lørenskog Kombibygg DIS 











Sensitivitet 

Yield 2013 8,00 % 7,75 % 7,50 % 










Forretningsførsel: NRP Business Management AS Type eiendom: Lager/kontor 

Forvaltning: Aker Eiendomsdrift AS Beliggenhet: Lørenskog 


Kostpris eiendom: NOK 57 447 510 Byggeår: 1987/1993/1997 

Innbetalt kapital: NOK 19 800 000 Utleiegrad: 100 % 

Stiftelsesdato: 1. september 2007 Leietagere: Gummiservice Produksjon AS, Schiedel Skorsteiner AS, 

Forventet leie 2013: 6 812 000 Anticimex AS, Heidenreich AS med mer 

Justering leie: 100% av KPI Leieavtale: Eier ansvarlig for ytre vedlikehold, festeavgift, 


Varighet leieavtale: Varierer 



Leieinntekter 6 344 000 6 812 000 6 982 300 Pantelån transje 1 13 515 000 255 000 4,65 % * 11 475 000 

Eierkostnader 3 191 000 2 554 000 2 617 850 Pantelån transje 2 25 086 669 473 333 7,18 % ** 21 300 005 

Netto drift 3 153 000 4 258 000 4 364 450 Pantelån transje 3 0 -1 425 000 4,65 % *** 825 000 

Rente inntekter 16 317 45 817 73 806 Total 38 601 669 -696 667 33 600 005 



Netto finans 

-696 667 

-1 742 860 

1 606 666 

-4 028 639 

1 606 666 

-3 990 098 

* Transje 1 har flytende rente som er justert med forwardkurven. Transje 1 

har kvartalsmessige avdrag på NOK 127 500. 

Netto kontantstrøm 1 410 140 229 361 374 352 ** Transje to har bundet renten på 7,18% inkl. margin til 16.10.2017. 

Skattekostnad og tilpasninger 1 590 000 0 0 Transje 2 har kvartalsmessige avdrag på NOK 159 375. 

*** Det er trukket opp NOK 1 500 000 i tileggslån i prosjektet. 

Utbytte 0 0 600 000 


2012 2013 2014 


Eiendom 51 974 479 51 974 479 51 974 479 

Sum eiendeler 52 504 745 52 734 106 52 508 458 


Sum gjeld 39 298 336 37 691 670 36 085 004 



Bygget er fult utleid fra sommeren 2012. 

Grunnet ledighet ble det i Q211 innbetalt NOK 4 500 000 fra eierne.


Martodden Utbygging KS - oppføring/salg av leiligheter på Hamar 

Kontakt: Kontakt: Morten Morten Berg Berg (m.berg@nrp.as) 

(m.berg@nrp.as) 




Estimert andelspris: 380 000 



Uinnkalt kapital 6 000 000 


Sensitivitet LOW CASE BASE CASE HIGH CASE 

Salgspris per kvm (bolig)* 35 800 

Estimert andelspris 1% 380 000 

IRR estimert andelspris** 22 % 

* Inkl. garasje. 

** Prosjektet er planlagt avsluttet i 2017 


Forretningsførsel: NRP Forretningsførsel AS Type eiendom: Bolig under oppføring 

Prosjektleder: Backe Prosjekt AS Beliggenhet: Hamar 

Sum budsjettert salgsinntekter: 

Sum budsjettert prosjektkost: 

Prosjektert bygget kvm: Ca. 17 000 kvm bolig 

Budsjettert byggherremargin: 10,5 % Prosjektert antall leiligheter; Ca.180 


Uinnkalt kapital: 6 000 000 Tomt (kvm): 63 000 

Stiftelsesdato: 10. november 2006 Prosjektert ferdigstillelse (estimat): 2011-2017 


2012 2013 2013 

Budsjetterte boliger ferdigstillt 8 37 45 

Budsjetterte inntekter 26 922 742 97 002 016 109 627 016 

Budsjetterte utgifter 18 633 831 71 403 397 96 410 543 

Kontantstrøm før tomtelån 8 288 911 25 598 619 13 216 473 

Estimert inn/utbetaling 0 15 000 000 13 000 000 

Estimert Balanse (31.12) Annen informasjon 

Selskapet har refinansiert sitt tomtelån i forbindelse med etablering av 

byggelån for rekkehusfeltet og 1 trinn på leilighetsprosjektet 

Eiendommene er omregulert. Selskapet har solgt 50% av rekkehusprosjektet 

til Beias Gruppen / Norbolig. Første salgstrinn på 8 enheter er lagt ut for salg 

hvorav 5 er solgt og bygging er igangsatt . Ytterligere 7 rekkehus legges ut 

for salg . 1 trinn på leilighetsprosjektet på 22 boliger er også lagt ut for salg 

hvorav 11 er solgt. 



Moa Handelseiendom DIS - finansielt eiendomsprosjekt 











Sensitivitet 


7 











Forvaltning: Aker Eiendomsdrift AS Beliggenhet: Moa Handelsområde, Ålesund 


Kostpris eiendommer: 114 000 000 Byggeår: 2008 


Stiftelsesdato: 23. feb 2011 Leietagere: Jula Norge AS, Lefdal Elektromarked AS, 

Årlig leie 2012: 8 205 630 Modena Ålesund AS og Kvik Norge AS 

Justering leie: 100% av KPI Leieavtale: Eier ansvarlig for ytre vedlikehold, forsikring 

og egen administrasjon 

Varighet leieavtale: Jula og Lefdal September 2023, Modena Juni 2018, 

Kvik Juni 2015 



Leieinntekter 8 205 630 8 287 686 8 494 878 Pantelån transje 1 35 000 000 1 600 000 4,70 % 2 600 000 

Eierkostnader 450 950 455 460 466 846 Pantelån transje 2 53 400 000 0 6,29 % 53 400 000 

Netto drift 7 754 680 7 832 227 8 028 032 Total 88 400 000 0 56 000 000 


Pantelånet (transje 1) har følgende årlige avdragsstruktur:: 

Renter påntelån 4 985 060 5 157 360 5 067 435 Avdrag år 1: 600 000 


Netto finans 


1 600 000 

-6 505 972 

1 248 708 

1 600 000 

-6 692 280 

1 139 947 

1 800 000 

-6 810 295 

1 217 738 

Avdrag år 2: 

Avdrag år 3: 

Avdrag år 4: 

Avdrag år 5: 

1 600 000 

1 600 000 

1 800 000 

1 800 000 

Skattekostnad 0 0 0 Avdrag år 6: 2 600 000 

Avdrag år 7: 3 000 000 


Avdrag år 8: 

Avdrag år 9: 

3 200 000 

3 400 000 

Avdrag år 10: 3 600 000 

Avdrag år 11: 3 800 000 

Avdrag år 12: 4 000 000 


2012 2013 2014 


Eiendom 116 337 610 116 337 610 116 337 610 

Sum eiendeler 117 102 477 116 692 424 116 360 161 

Pantelån 86 800 000 85 200 000 83 400 000 

Sum gjeld 86 800 000 85 200 000 83 400 000 


Transje 2 har bundet renten på 6,29% inkl. margin tom. 15. april 2021. 

Samtlige leietakere har opsjon på forlengelse av leiekontrakt som følger; 

Jula Norge AS - 5 år på uforandrede vilkår. 

Modena Ålesund AS - 5 år på uforandrede vilkår. 

Kvik Norge AS - 7 + 5 år på uforandrede vilkår. 

Lefdal Elektromarked AS - 5 år på uforandrede vilkår.


Nye Alfasetveien DIS - finansielt eiendomsprosjekt 





Estimert andelspris(EUR): * 81 898 



Akkumulert utbytte (EUR): 2 050 000 

Snittleie/kvm.: EUR 114 

Sensitivitet 









*** Før skatt (skatt føres over på deltaker) 



Beliggenhet: Alnabru, Oslo 

Areal (kvm.): 13 841 

Kostpris eiendommer: EUR 18 187 158 Byggeår: 1980 

Innbetalt kapital: EUR 4 858 000 Utleiegrad: 100 % 

Leietagere: Elektroskandia AS 

Overtakelsesdato: 31.mars 2009 Leieavtale: Eier ansvarlig for ytre vedlikehold, 

Årlig leie 2012 (EUR): 1 627 245 forsikring og egen administrasjon 

Justering leie: 100% av KPI Varighet leieavtale: 31. desember 2017 




Eierkostnader 113 810 116 655 119 571 Pantelån transje 2 6 350 000 275 000 3,00 % ** 4 425 000 





481 623 

550 000 

459 600 

600 000 

450 870 

625 000 

* Transje 1 og 2 har følgende samlet kvartalsvise avdragsprofil: 

Avdrag 1-4: EUR 87 500 

Avdrag 5-8: EUR 100 000 

Netto finans -1 026 845 -1 054 216 -1 069 802 Avdrag 9-12: EUR 125 000 

Netto kontantstrøm 486 600 497 065 520 261 Avdrag 13-20: EUR 150 000 

Avdrag 21-24: EUR 162 500 

Avdrag 25-34: EUR 175 000 

Estimert utbetaling 550 000 600 000 400 000 

Est skattekostnad for deltakere 147 117 169 773 188 764 Transje 1 har bundet rente på 4,66% inkl. margin til 31.12.2017. 


2012 2013 2014 


Eiendom 20 764 163 20 764 163 20 764 163 

Sum eiendeler 20 941 883 20 838 948 20 959 209 


Sum gjeld 12 150 000 11 550 000 10 925 000 


**Transje 2 har flytende rente som er justert med forwardkurven. 

Leietaker har opsjon på å forlegne leieforholdet i 5+5 år til samme betingelser. 

Leiekontrakten er garantert av morselskapet Hagemeyer N.V. 



Nye Bergen Lagerbygg KS - finansielt eiendomsprosjekt 









Uinnkalt kapital: 5 000 000 



Sensitivitet 









*** Før skatt 


Forretningsførsel: NRP Business Management AS Type eiendom: Lager/ kontor 

Forvaltning: Falcon AS Beliggenhet: Bergen 

Areal (kvm.): 14 098 

Kostpris eiendomer: 87 500 000 Byggeår: 1978/1989/1991/1993 


Uinnkalt kapital: 5 000 000 Leietagere: Hole Glass AS, Midtunlageret AS 

Stiftelsesdato: 13. desember 2006 Autoglass AS og to mindre leietakere 

Årlig leie 2012 eks rabatter: 8 125 000 Leieavtale: Eier ansvarlig for ytre vedlikehold, kommunale avgifter, 


Varighet leieavtale: Varierer, snitt kontraktslengde ca. 10 år 




Eierkostnader 890 000 912 250 935 056 Pantelån transje 2 10 694 442 111 112 4,15 % * 2 638 882 

Netto drift 6 496 602 6 780 660 7 384 245 Pantelån transje 3 6 375 000 1 500 000 4,15 % * 0 

Rente inntekter 16 918 24 375 26 927 Selgerkreditt 0 0 3,00 % ** 0 


Renter selgerkreditt 0 0 0 

Avdrag pantelån og selgerkredit 

Netto finans 

1 611 112 

-5 610 860 

2 611 112 

-6 563 182 

3 236 112 

-7 089 602 

* Transje 1 løper avdragsfritt, renten er bundet på 6,65% inkl. margin til 

21.12.16. 

Transje 2 har flytende rente som er justert basert på forwardkurven, lånet 

Netto kontantstrøm 885 742 217 478 294 643 har følgende årlige avdrag: 

2009-2013 NOK 111 112 


2014: NOK 1 611 112 

2015-16: NOK 2 611 112 

Transje 3 har flytende rente som er justert basert på forwardkurven, lånet 

har følgende årlige avdrag: 

2012: NOK 1 500 000 

2013: NOK 2 500 000 

2014: NOK 1 650 000 

2015: NOK 750 000 

Det ble i 1H11 gitt avdragsutsettelse på lånet, tilsvarende NOK 750 000. 


Eiendommen har en sentral beliggenhet på Midtun Næringsområde. 

2012 2013 2014 

Arbeidskapital 

Eiendom 

Sum eiendeler 

731 236 

87 728 025 

88 459 261 

948 714 

87 728 025 

88 676 739 

1 243 357 

87 728 025 

88 971 382 

Leiekontrakt med Menigo er avviklet, det er inngått kontrakter med Hole Glass 

AS og Midttunlageret AS som overtar lokalene. Det er gitt leierabatter frem til 

oktober 2014 for Hole Glass AS og juni 2013 for Midttunlageret AS. Eks. 

leierabatter er ny årstakt på leien ca. NOK 8,1 mill. 


Selgerkreditt 0 0 0 Prosjektet er yieldet på 2012 leie eks. leierabatter. 

Sum gjeld 65 458 330 62 847 218 59 611 106 


** Selgerkreditten ble nedbetalt i 2011.


Nye Berghagan Næringseiendom AS 









Snittleie/kvm: 627 

Sensitivitet 

Yield 2013 7,50 % 7,25 % 7,00 % 

Estimert eiendomsverdi*** 130 224 000 134 416 552 138 908 571 

Estimert pris/kvm 6 804 7 024 7 258 


IRR estimert andelspris** 20,30 % 17,82 % 15,79 % 


*Ikke hensyntatt evt. over/underkurs på rentebindinger. 

** Etter Skatt. 

*** Justert for latent skatt. 


Forretningsførsel: NRP Business Management AS Type eiendom: Kontor og lager / verkstedlokaler 

Forvaltning: Aker Eiendomsdrift AS Beliggenhet: Ski / Langhus 

Areal (kvm): 19 138 

Kostpris eiendom: 140 000 000 Byggeår: 1978 

Innbetalt kapital: 44 250 000 Leietager/leieavtale: Atlas Copco ca 50% med kontrakt til 31.12.2021 

Uinnkalt kapital: 0 resterende flere mindre deltakere 

Stiftelsesdato: 4. juli 2006 Atlas Copco står p.t. for ca. 50% av leien. 

Årlig leie 2012*: 12 000 000 Totalt er det ca. 30 leietagere i bygget. 

* Det er jevnlig fornyelse/endringer i leiekontrakter for de mindre leietakerne i 

bygget. Det er i kalkylen forutsatt 10% langsiktig ledighet som oppnås gradvis 




Eierkostnader 3 403 000 2 868 000 2 272 000 Pantelån transje 2 8 900 000 3 000 000 4,25 % * 0 


Rente inntekter 188 404 195 021 133 316 Pantelån transje 4 25 000 000 0 6,88 % * 22 110 000 

Renter påntelån (transje 1-6) 6 274 075 6 166 950 6 267 700 Pantelån transje 5 25 000 000 0 4,25 % * 22 110 000 

Avdrag pantelån (transje 1-6) 3 000 000 3 000 000 3 650 000 Pantelån transje 6 25 000 000 0 5,42 % * 22 170 000 

Netto finans -9 085 671 -8 971 929 -9 784 384 Total 115 900 000 3 000 000 80 554 000 

Netto kontantstrøm -488 671 1 160 071 1 943 616 

Estimert oppgradering/skatt 

Estimert utbetaling 

0 

0 

0 

5 000 000 

0 

4 000 000 

*Det er gitt en avdragsutsettelse i forbindelse med oppgraderingen av 

eiendommen. Fra Q4 2010 betales det totalt NOK 750 000 i kvartalsvise 

avdrag. 


2012 2013 2014 


Eiendom 134 416 552 134 416 552 134 416 552 

Sum eiendeler 141 354 415 137 514 486 135 458 102 


Sum gjeld 112 900 000 109 900 000 106 250 000 


Transje 1 har bundet rente på 5,3% inkl. margin frem til 01.06.2012. 

Transje 2 har flytende rente som er justert med forwardkurven. 

Transje 3 har bundet rente på 6,96% inkl. margin frem til 15.10.2018. 

Transje 4 har bundet rente på 6,88% inkl. margin til 14.05.15. 

Transje 5 har flytende rente som er justert med forwardkurven. 

Transje 6 har bundet renten påp 5,42% inkl. margin til 17.01.22. 

Det er tegnet en ny 10 års kontrakt med Atlas Copco tilsvarende ca. 50% 

av leieinntektene. Det er investert NOK 31,9 mill i oppgraderinger 

i forbindelse med Atlas Copco kontrakaten og øvrige oppgraderinger. 

Det er i kalkylen forutsatt 10% langsiktig ledighet som oppnås gradvis frem 

til ultimo 2014. 

Det er et utbyggningspotensiale på eiendommen. 

Eiendommen er yieldet på estimert 2013 leie. 



Nässjö Logistikkbygg AS - finansielt eiendomsprosjekt 





Estimert andelspris SEK 1 % 



Innbetalt kapital inkl. konvertert deltakerlån: 62 000 000 


Deltakerlån: Opprinnelig SEK 20 mill, senere konvertert til EK 



Sensitivitet 

Yield 2013**** 8,25 % 8,00 % 7,75 % 








*** Etter skatt i Sverige og Norge 

**** Ikke hensyntatt ledige arealer 


Forretningsførsel: NRP Business Management AS Type eiendom: Lager/Logistikk 

Forvaltning: Wilfast Forvaltning AB Beliggenhet: Nässjö i Sverige 

Areal (kvm.): 67 000 

Kostpris eiendommer: 190 000 000 Byggeår: 1941-2001 

Innbetalt kapital (inkl konvertert deltakerlån): 62 000 000 Utleiegrad: ca 90% 

Deltakerlån: 0 Leietagere: Schenker AB, Hultafors AB, Höglands Logistik AB, Rusta AB 

Stiftelsesdato: 2. mai 2006 Leieavtale: Eier ansvarlig for ytre vedlikehold, vaktmester, snørydding, 

Årlig leie 2013 ex. Leierabatter og skattekompensasjon: 18 176 474 utsk. tekniske installasjoner, forsikring og egen administrasjon 

Vektet justering av leie: ca. 90% av KPI Varighet leieavtale: Vektet ca. Q4 2014 

Estimert kontantstrøm (forutsatt 2% KPI) Finansiering (31.12.11) 



Eierkostnader 7 016 412 4 689 412 4 783 200 Pantelån transje 2 40 050 000 0 3,85 % ** 40 050 000 





4 286 937 

2 248 000 

3 927 636 

2 248 000 

4 113 841 

2 248 000 

* Transje 1 har flytende rente som i kalkylen er justert med forwardkurven. 

Fra 2. halvår 2011 er årlige avdrag SEK 2 240 000. 

Netto finans -6 439 880 -5 983 660 -6 075 471 ** Transje 2 har flytende rente justert med forwardkurven og løper uten 

Netto kontantstrøm 4 363 781 7 503 402 7 681 333 avdrag. 

Skattekostnad og hyresrabatt 


1 148 082 995 739 1 601 578 

Panetelånet løper til juli 2012. 

Estimert utbetaling 0 0 4 000 000 Deltakerlånet ble i 2009 konvertert til egenkapital. 


Det er gjort omfattende nyutleie i prosjektet det siste året. Det er i den 

2012 2013 2014 anledning gitt hyresrabbatter for 2012 og 2113. 


Eiendom 162 523 668 162 523 668 162 523 668 

Det er i driftskostnadede lagt inn ekstra reparasjon og vedlikehold i 2012. 

Sum eiendeler 166 996 738 167 068 165 168 694 779 


Sum gjeld 109 663 000 107 415 000 105 167 000 


Ifm. refinansieringen i 2011 ble det betalt ned ekstrordinært på pantelånet.


Pottemakerveien Kombibygg AS - finansielt eiendomsprosjekt 










Utestående deltakerlån: 0 



Sensitivitet 








** Etter fratrek for latent skatt 



Forretningsførsel: NRP Business Management AS Type eiendom: Lager/Kontor 

Forvaltning: Aker Eiendomsdrift AS Beliggenhet: Groruddalen, Oslo 

Areal (kvm.): 10 352 

Kostpris selskap/eiendommer: 119 000 000 Byggeår: 1973-1992 


Deltakerlån: 0 Leietagere: WJ Business Partner AS 

Stiftelsesdato: 13.12.2006 Leieavtale: Gårdeier har ansvar for utvendig vedlikehold og utskiftning av 

Årlig leie 2012: 9 607 620 tekniske innretninger når disse ikke lenger lar seg vedlikeholde 

Justering leie: 100% av KPI Varighet leieavtale: 21.12.2016 




Eierkostnader 697 000 714 425 732 286 Pantelån transje 2 23 400 000 2 400 000 4,10 % ** 7 000 000 





5 516 300 

2 400 000 

5 466 725 

2 600 000 

5 393 400 

3 000 000 

* Transje 1 har bundet rente til 6,55% inkl. margin til 2016 og løper uten 

avdrag. 

Netto finans -7 885 433 -8 024 025 -8 350 944 ** Transje 2 har flytende rente og er justert basert på forwardkurven. Lånet 

Netto kontantstrøm 1 025 187 965 247 863 059 har kvartalsvise avdrag som følger: 

Skattekostnad og oppgardering 0 1 015 615 1 115 615 

Avdrag 1-6: Avdragsfritt 

Avdrag 7-8: NOK 400 000 

Estimert utbetaling 0 0 0 Avdrag 9-12: NOK 500 000 

Avdrag 13-16: NOK 525 000 

Avdrag 17-20: NOK 550 000 

Avdrag 21-24: NOK 600 000 

Avdrag 25-28: NOK 650 000 

Avdrag 29-32: NOK 750 000 

Avdrag 33-36: NOK 950 000 

Avdrag 37-40: NOK 1 150 000 




2013 

31.12.2013 

2014 

31.12.2014 

Leietaker 


er i prosess for å samlokalisere sin logistikkvirksomhet i nytt bygg 

på Berger. De har signalisert at de derfor vil ha mindre behov for lager ved 

utløp av kontrakt. Lokalene leietager ikke lenger har behov for er fremleiet på 

Arbeidskapital 1 232 187 1 181 819 929 263 tlsvarende nivåer som leiekontrakten med WJ Business Partner AS. 

Eiendom 108 565 389 108 565 389 108 565 389 

Deltakerlånet er tilbakebetalt. 

Sum eiendeler 109 797 576 109 747 207 109 494 652 


Sum gjeld 91 000 000 88 400 000 85 400 000 




Prime Logistikk DIS - finansielt eiendomsprosjekt 






Estimert andelspris (DKK): * 1 623 670 


Innbetalt kapital (DKK): 158 318 000 

Akkumulert utbytte (DKK): 0 


Sensitivitet 

Yield 2011 7,50 % 7,25 % 7,00 % 











Forvaltning: Wilfast Forvaltning AS Beliggenhet: Kolding og København, Danmark 

Areal (kvm.): 73 912 

Kostpris eiendomer: DKK 350 000 000 Byggeår: 2000-2008 

Innbetalt kapital: DKK 158 318 000 Utleiegrad: 100 % 

Oppstart leiekontrakt: 8.2.12 Leietagere: Prime Cargo AS 

Årlig leie 2012: 26 400 000 Leieavtale: Eier ansvarlig for egen administrasjon 

Justering leie: 100% av KPI, minimum 2,0% Varighet leieavtale: 8.2.12 



Leieinntekter 23 686 667 26 928 000 27 466 560 Pantelån transje 1 77 468 742 9 081 189 2,00 % * 0 


Netto drift 22 983 056 26 035 500 26 556 210 Selgerkreditt 4 499 495 0 3,00 % *** 0 

Rente inntekter 216 474 140 230 142 609 Kontantdepot 26 400 000 0 0,00 % **** 26 400 000 


Renter selgerkreditt 0 0 0 


Netto finans 

9 081 189 

-12 287 602 

9 404 898 

-13 247 018 

9 531 858 

-13 347 069 

* Transje 1 og 2 nebetales som en annuitet over 20 år og avdragene er på 

ca DKK 9,4 årlig og stigende. Transje 1 nedbetales først, deretter transje 2. 

Netto kontantstrøm 10 695 454 12 788 482 13 209 141 ** Transje 2 har bundet rente på 3,10% inkl. margin til 31.12.19. 

Skattekostnad* 0 2 203 227 2 366 923 

*** Selgerkreditten løper 10 år med 3,0% rente som legges til kupongen. 


*Grunnet oppsettet vil det i oppstartsåret komme noe mer betalbar skatt 

i datterselskapet, mens det vil komme fradrag for eierne i DIS selskapet. 

Beregnet skattekostnad er konsolidert skattekostnad. 


2012 2013 2014 


Eiendom 343 000 000 343 000 000 343 000 000 

Sum eiendeler 343 467 454 343 452 709 343 494 927 



Kontantdepot 26 400 000 26 400 000 26 400 000 

Sum gjeld 188 368 237 179 099 336 169 707 586 


**** Kontantdepoet løper rente og avdragsfritt frem til utløp av kontrakt. 


Det er gitt garantier til leiekontrakten fra alle vesentlige selskaper i Prime 

Cargo gruppen. 

Leiekontrakten løper i 15 år med 3 års oppsigelsestid for både eier og 

leiertager. Etter 15 år løper leiekontrakten med 3 års oppsigelse. 

Leiekontrakten kan dermed fra begge parter tidligst sies opp etter 12 år med 3 

års advarsel (totalt 15 år). 

Tre av byggene ligger i Kolding og ett ligger i Greve utenfor København. Ca 

90% av leieinntektene kommer fra byggene i Kolding.


Ringeriksveien 2012 DIS - finansielt eiendomsprosjekt 










Sensitivitet 











Forretningsførsel: NRP Business Management AS Type eiendom: Lager, Kontor og Industri 

Forvaltning: Aker Eiendomsdrift AS Beliggenhet: Vøyenenga, Bærum 


Kostpris eiendommer: Tomt: 43 000 kvm 


Stiftelsesdato: 2. februar 2012 Leietagere: Veidekke Entreprenør AS (barehouse), 

Årlig leie 2012: 6 666 234 Mølla Kompetansesenter AS mfl. 

Justering leie: 100% av KPI Leieavtale: Eier ansvarlig for ytre vedlikehold, vaktmester, plenklipping, 


Varighet leieavtale: Veidekke Entreprenør AS 31.12.2026, 

Mølla Kompetansesenter AS 31.03.2017 

Estimert kontantstrøm (forutsatt 2,5% KPI) Finansiering (oppstart) 



Eierkostnader 393 750 538 125 551 578 Panelån transje 2 29 000 000 465 000 4,45 % ** 11 010 000 

Netto drift 4 605 926 6 294 765 6 452 134 Selgerkreditt 8 000 000 0 5,50 % *** 8 000 000 



Renter selgerkreditt 


330 000 

1 125 000 

440 000 

1 500 000 

440 000 

1 500 000 

* Pantelånet (Transje 1 + 2) har følgende årlige avdragsstruktur: 

År 1 - 15: 1 500 000. 

Netto finans -3 859 402 -5 137 987 -5 124 450 Transje 1 har inngått en renteswap på 3,29% eks. margin inntil 15.04 2020. 

Netto kontantstrøm 746 524 1 156 778 1 327 684 

Skattekostnad 0 394 267 575 906 

**Transje 2 har rente som flyter med forward kurven. 

Estimert utbetaling 700 000 900 000 1 000 000 


2012 2013 2014 


Eiendom 80 373 226 80 373 226 80 373 226 

Sum eiendeler 80 875 052 81 177 563 81 369 342 



Sum gjeld 64 875 000 63 375 000 61 875 000 


***Selgerkreditten fra Veidekke Entreprenør AS er avdragsfri og løper i 

10 år med fast rente på 5,5%. 

Eiendommen er en kombinasjonseiendom som innholder kontor-, lager- og 

industrilokaler. Veidekke Entreprenør AS står for ca 60% av leieinntektene i 15 

år. Mølla Kompetansesenter AS står for de resterende 40% i 5 år. 

Det er avtalt kjøps- og salgsopsjon på deler av tomteområdet. Veidekke har 

opsjon til å kjøpe området fra Ringeriksveien DIS om 5 år for NOK 9 000 000, 

mens Ringeriksveien har opsjon på å selge det samme området til Veidekke for 

samme pris om 5 år. I analysen er det forutsatt at området selges til Veidekke, 

provenyet benyttes til nedbetaling av pantelån. Som følge av salget, er leie 

redusert fom. år 6. Restverdi i prosjektet er redusert med verdien av 

tomteområdet. 



Stadion Utbygging KS - oppføring/salg av leiligheter i Fredrikstad 









Uinnkalt kapital 0 



Salgspris per kvm (bolig) 36 500 

Estimert andelspris 1% 350 000 

IRR estimert andelspris** 23 % 

** Prosjekt er planlagt avsluttet i 2016. 


Forretningsførsel: Ness, Risan & Partners AS Type eiendom: Bolig under oppføring 

Prosjektleder: Backe Prosjekt AS Beliggenhet: Fredrikstad 


Sum budsjettert salgsinntekter: Ca. NOK 530 millioner Ca. 1 500 kvm næring 

Sum budsjettert prosjektkost: Ca. NOK 475 millioner 

Budsjettert byggherremargin: 13,3 % Prosjektert antall leiligheter/ lavblokker Ca. 180 


Gjenstående EK innbetalinger (transje 2): 0 Tomt (kvm): 19 000 

Uinnkalt kapital: 0 Prosjektert ferdigstillelse(estimert): 2011-2016 

Stiftelsesdato: 23. november 2006 


2012 2013 2012 

Budsjetterte boliger ferdigstillt 0 24 32 

Budsjetterte inntekter 0 66 752 465 90 003 286 

Budsjetterte utgifter 2 500 000 49 788 073 70 050 764 

Kontantstrøm før tomtelån -2 500 000 16 964 392 19 952 522 

Estimert inn/utbetaling* 0 0 15 000 000 

Estimert Balanse (31.12) Annen informasjon 

Det er gitt byggelån for byggetrinn1 og i den forbindels er tomtelånet 

refinansiert. 

Reguleringsplanen er godkjent i kommunen. Første byggetrinn på 24 

leiligheter er lagt ut for salg hvorav 17 boliger er solgt og byggetrinnet er 

igangstatt. 2. byggetrinn på 36 leiligheter er nylig lagt ut for salg


Sydsvenskan Lager & Handel AS - finansielt eiendomsprosjekt 





Estimert andelspris (SEK)*: 346 680 


Innbetalt kapital (SEK) inkl konvertert deltakerlån: 36 176 000 

Akkumulert utbytte inkl renter deltakerlån(SEK): 15 488 978 

Snittleie/kvm. (SEK): 779 

Sensitivitet 




Estimert andelspris 1% (SEK) * 310 646 346 680 385 116 





*** Etter skatt i AB og AS 


Forretningsførsel: NRP Business Managment AS Type eiendom: Lager og Handel 

Forvaltning: Wilfast Forvaltning AB Beliggenhet: Höganäs og Borås i Sverige 

Areal (kvm.): 13 905 

Kostpris eiendommer (SEK): 132 861 000 Byggeår: 1929,1970,2003,2004 

Innbetalt kapital (SEK), inkl konvertert deltakerlån: 36 100 000 Utleiegrad: 100 % 

Deltakerlån (SEK): Opprinnelig SEK 10 mill, senere konvertert til EK Leietagere: iittala AB ( 46%), Auto 7H AB (43%) 

Stiftelsesdato: 17. November 2006 Leieavtale: Eier ansvarlig for ytre vedlikehold på Höganäs og egen admin. 

Årlig leie 2012: 10 827 000 Varighet leieavtale: iitala AB: Desember 2012 og april 2018 

Justering leie: 100% av KPI Auto 7H AB: Februar 2018 




Eierkostnader 1 218 000 1 242 360 1 267 207 Pantelån transje 2 46 012 264 1 375 648 4,81 % * 37 618 860 

Netto drift 9 609 000 9 101 640 9 283 673 Deltakerlån 0 0 7,00 % ** 0 



Renter deltakerlån 


0 

2 751 296 

0 

2 751 296 

0 

2 751 296 

* Transje 1 og 2 har tilsammen følgende kvartalsvise avdragsstruktur: 

Avdrag 1-4: Avdragsfritt 

Avdrag 5-16: SEK 472 500 

Netto finans -6 891 289 -6 633 807 -6 637 314 Avdrag 17-24: SEK 490 000 

Netto kontantstrøm 2 717 711 2 467 833 2 646 359 Avdrag 25-40: SEK 525 000 

Skattekostnad/oppgradering 746 000 212 000 755 000 

Transje 1 har bundet rente på 4,77% inkl. margin til november 2011. 

Transje 2 har flytende rente hvor renten er oppjustert med forwardkurven. 

Estimert utbetaling* 1 350 000 1 750 000 2 600 000 


utbetalingene bli høyere enn estimert da noe skatt flyttes over på eierne. 


2012 2013 2014 


Eiendom 121 067 681 121 067 681 121 067 681 

Sum eiendeler 124 858 651 125 364 483 124 655 843 


Deltakerlån 0 0 0 

Sum gjeld 88 797 436 86 046 140 83 294 844 


** Deltakerlånet er konvertert til egenkapital for å oppnå en mer optimal 

kapitalstruktur for eierne. 

Lånet er antatt refinansiert i 2012. 

Kontrakt for lagerbygget på Höganäs med iittala vil bli sagt opp med 

økonomisk effekt fra 31.12.12. Dette utgjør p.t. 25% av leien. Det er 

forutsatt at bygget vil bli utleid igjen ila 2013. 

Kontrakten med iittala på butikklokalene er forlenget til april 2018. 



Sørenga Utvikling KS - oppføring/salg av leiligheter i Oslo 






Estimert andelspris: 5 500 000 



Uinnkalt kapital 300 000 000 



Dekningsbidrag resterende bo 11 000 13 000 15 000 

+ 

Estimert andelspris 1% 5 500 000 5 500 000 5 500 000 

IRR estimert andelspris* 19,5 % 20,7 % 21,9 % 

IRR estimert andelspris etter s 11,0 % 11,9 % 12,9 % 

* De fire første byggetrinn er estimert solgt til listepriser. De neste byggetrinn 

er estimert solgt med dekningsbidrag som beskrevet ovenfor. 


Forretningsførsel: NRP Business Management AS Type eiendom: Bolig og næring under oppføring 

Prosjektleder: Sørenga Utvikling AS Beliggenhet: Sørenga, Oslo 


Sum budsjettert salgsinntekter (indeksjustert): 4,9 mrd Ca. 5 000 kvm næring 


Forventetde gjenstående EK innbetalinger: 0 Prosjektert antall leiligheter: Ca. 800 

Uinnkalt kapital (inkl. planlagte innbetalinger): 300 000 000 

Stiftelsesdato: 8. november 2007 Tomt (kvm): 35 000 

Prosjektert ferdigstillelse(estimert): 2011-2016 

Estimert fremdrift Finansiering 

2012 2013 2014 

Budsjetterte kvm ferdigstillt 27 510 8 992 14 035 

Estimert inn/utbetaling* 0 100 000 000 300 000 000 

* Resultatene fra trinn 1,2 og 3 anvendes som EK i prosjektene som 

igangsettes i 2011 og 2012, Følgelig forventes første utbetaling i 2013. 

Balanse ( NOK 1 000) Annen informasjon 

31.12.2010 31.12.2011 

Sum eiendeler 573 144 1 373 659 

Sum gjeld 275 764 

923 880 

Sum EK 297 380 

449 778 

Tomten er finansiert med 50% lån og 50% EK. Arbeidskapital er finansiert med 

EK. Fire første byggetrinn er i tillegg finansiert med byggelån. Totalt er det 

7/8 byggetrinn. 

4 byggetrinn er lagt ut for salg hvor ca 88% er solgt, dvs 409 av 453 

leiligheter er solgt. Prosjektet ligger foran opprinnelig fremdriftsplan med ca 

to år.


Tangen Havnelager AS - finansielt eiendomsprosjekt 





Estimert andelspris (EUR):* 14 334 



Akkumulert utbytte (EUR): 1 003 863 

Snittleie/kvm. (NOK/EUR): 924/115 

Sensitivitet 



Estimert pris/kvm (EUR) 1 226 1 265 1 306 

Estimert andelspris 1% (EUR)* 11 706 14 334 17 137 


Yield ved prosjektslutt (2021)* 11,31 % 11,31 % 11,31 % 




**** Restverdi redusert til EUR 7 500 000 


Forretningsførsel: NRP Business Management AS Type eiendom: Industri/ Lager 

Forvaltning: Aker Eiendomsdrift AS Beliggenhet: Drammen 


Kostpris aksjer: (NOK/EUR) 82 250 030/10 072 150 Byggeår: 1986/1991/2001/2003 

Innbetalt kapital: (NOK/EUR) 15 200 000/1 846 246 Utleiegrad: 100 % 

Stiftelsesdato: 12. desember 2006 Leietagere: Middelfart Soneson AS garantert av FMC Biopolymer AS 

Årlig leie 2012: (EUR) 788 039 Leieavtale: Eier ansvarlig for ytre vedlikehold, offentlige avgifter, 

Justering leie: 80% av KPI utskiftning av tekniske inst. forsikring og egen administrasjon 

Varighet leieavtale: 30. juni 2021 

Estimert kontantstrøm (forutsatt 2,5% KPI) (EUR) Finansiering (31.12.11) (EUR) 


Leieinntekter 788 039 803 800 819 876 Pantelån transje 1 1 896 310 36 832 5,61 % * 1 564 822 

Eierkostnader 64 000 65 280 66 586 Pantelån transje 2 1 896 310 36 832 5,72 % * 1 564 822 

Netto drift 724 039 738 520 753 290 Pantelån transje 3 1 914 726 0 5,45 % * 1 914 726 

Rente inntekter 5 795 6 370 6 074 Pantelån transje 4 1 879 168 71 116 2,85 % * 1 239 124 

Renter påntelån (transje 1-4) 371 211 365 011 363 109 Total 7 586 514 144 780 6 283 494 

Avdrag pantelån (transje 1-4) 144 780 144 780 144 780 

Netto finans 


-510 196 

213 843 

-503 421 

235 099 

-501 815 

251 475 

* Lånene har følgende rentesikringer: 

Transje 1: Renten er bundet til 2017 med rente 5,61% inkludert margin 

Transje 2: Renten er bundet til 2017 med rente 5,72% inkludert margin 

Skattekostnad/oppgradering 0 235 075 80 877 Transje 3: Renten er bundet til 2014 med rente 5,45% inkludert margin, 

og deretter 5,60% inkl margin til 2020 

Estimert utbetaling 205 363 0 200 000 

Transje 4: Renten er ikke bundet. Flytende renter er justert med basis i 

forwardkurven. 

Estimert balanse (31.12) (EUR) Annen informasjon 

2012 2013 2014 


Eiendom 8 626 945 8 626 945 8 626 945 

Sum eiendeler 9 083 425 9 083 449 9 054 048 


Sum gjeld 7 441 734 7 296 954 7 152 174 


Total kvartalsvise avdrag for transje 1-4 er EUR 28 695 

FMC Biopolymer besluttet å legge ned virksomheten i Drammen og det er 

inngått nye leiekontrakt med Middelfart Soneson AS på en noe lavere leie, 

men hvor FMC dekker mellomlegget og garanterer leieforholdet ut den faste 

leieperioden. Middelfart har opsjon til å forlenge leieforholdtet i 10 år til 

marked. På grunn av dette er restverdien i kalkylen redusert til EUR 7 500 

000. 

Det er planlagt en oppgradering av taket i 2013. 



Teknikstaden Utvikling AS - finansielt eiendomsprosjekt 






Estimert andelspris: (SEK)* 1 096 752 





Sensitivitet 








** Etter latent skatt. Ikke inkludert Kontorsbolaget Karlskoga AB som er 

lagt til andelsverdien med SEK 30 000 000 på 100% basis. 



Forretningsførsel: NRP Business Management AS Type eiendom: Industri, lager og kontor 

Forvaltning: Wilfast Forvaltning AB Beliggenhet: Karlskoga, Sverige 

Areal (kvm.): 144 718 

Kostpris eiendom: SEK 293 400 000 Byggeår: Varierer 


Overtakelse eiendom: 2. April 2007 Leietakere: Ca. 70 leietakere hvor de tre største er 

Årlig leie 2012: 40 601 000 BAE Systems AB, Partnertech AB, VWR International AB 

Justering leie: Snitt ca. 90% av KPI Leieavtale: Varierer, men på gen. basis er eier ansvarlig for løpende drift og 

vedlikehold, adm. kostnader, felleskostnader som ikke viderefaktureres, 

eiendomsskatt, forsikring, forvaltning og egen administrasjon. 

Varighet leieavtale: Varierer 




Eierkostnader 22 840 353 24 301 000 24 787 020 Pantelån transje 2 89 000 000 0 5,74 % ** 89 000 000 


Rente inntekter samt avdrag in 

Renter påntelån 

3 904 612 

5 983 110 

3 661 376 

5 837 345 

3 541 987 

5 819 430 

*Transje 1 har flytende rente forutsatt justert iht. forward kurven. 

** Transje 2 har bundet rente på 5,735 % inkl. margin til 5. juni 2014 og 

Netto avdrag pantelån 2 640 000 2 640 000 2 640 000 løper avdragsfritt. 

Netto finans -4 718 498 -4 815 969 -4 917 443 

Netto kontantstrøm 13 042 149 10 212 031 10 411 117 

Skattekostnad 1 540 000 1 784 000 1 800 000 



2012 2013 2014 

Arbeidskapital 3 996 267 365 474 -3 611 644 

Eiendom 187 946 506 187 946 506 187 946 506 

Sum eiendeler 191 942 772 188 311 980 184 334 861 

Pantelån 115 230 000 112 590 000 109 950 000 

Sum gjeld 115 230 000 112 590 000 109 950 000 


Selskapet eier 50% av Kontorsbolaget Karlsskoga AB som eier 

kontoreiendommer i Karlsskoga sammen med selskaper i Saab gruppen. Det 

ligger eiendommer for estimert SEK 229 mill. i dette selskapet, hvor Saab 

selskaper har en fordring på SEK 69,7 mill og selskapet har en fordring på 

SEK 24,4 mill, mens egenkapitalen er delt 50/50. Alle lån løper med ca. 5-6% 

årlig rente . Eierposten og gjelden i Kontorsbolaget Karlsskoga AB er i 

analysen verdsatt til totalt SEK 30 mill. Ytterligere forventet kontantstrøm i 

Kontorsbolaget Karlsskoga AB ut over renteinntekter og avdrag er ikke 

inkludert i analysen. Dette antas å være en konservativ vurdering av verdiene 

i dette selskapet.


TFGS Kombi AS - finansielt eiendomsprosjekt 





Estimert andelspris (SEK):* 600 577 





Sensitivitet 

Yield 2013* 8,25 % 8,00 % 7,75 % 

Estimert eiendomsverdi*** 277 724 408 286 246 426 295 318 252 


Estimert andelspris 1% ** 515 356 600 577 691 295 

IRR estimert andelspris**** 21,73 % 19,43 % 17,55 % 


* Prosjektet er yieldet på 2013 leie eks hyresrabatter, og med forventet SEK 1 

000 000 i leie på Stenungsund. 





Forretningsførsel: NRP Business Management AS Type eiendom: Lager/industri 

Forvaltning: Wilfast Forvaltning AB Beliggenhet: Trelleborg, Falköping, Göteborg, Stenungsund i Sverige 

Areal (kvm.): 44 882 

Kostpris eiendomer: SEK 337 400 000 Byggeår: Varierer 

Innbetalt kapital: SEK 91 058 789 Utleiegrad: 100% (inkl. garantileie) 

Stiftelsesdato: 11. mai 2007 Leietagere: Arkivator AB, Daros Piston Rings AB, Prestando AB 

Årlig leie 2012 eks. garantier og rabatter: 24 403 549 Varighet leieavtale: Arkivator AB til 2025 

Justering leie: 100% av KPI Daros Piston Rings AB til 2021 

Prestando AB til 2025 




Eierkostnader 1 759 500 1 700 000 1 734 000 Pantelån transje 2 43 500 000 5 000 000 2,85 % * 0 

Netto drift 21 127 507 21 985 000 26 155 452 Pantelån transje 3 8 650 000 300 000 3,68 % * 50 000 


Renter påntelån og selgerkreditt 

Avdrag pantelån og selgerkreditt 

11 275 685 

5 300 000 

11 008 333 

5 300 000 

8 655 605 

5 300 000 

* Transje 1 og 2 har følgende samlede årlige avdragstruktur (fordelt pro rata 

etter lånets størrelse): 

Netto finans -16 510 093 -16 242 128 -13 866 485 År 1: SEK 10 000 000 

Netto kontantstrøm 4 617 413 5 742 872 12 288 967 År 2-3: SEK 7 500 000 

Skatt/ekstraord. kostnader 600 000 300 000 3 417 458 

År 4 og utover SEK 5 000 000 

Transje 1 er er bundet til 2014 med rente 5,42% inkl. margin. Transje 2 og 3 

Estimert utbetaling/innbetalin 5 250 000 4 750 000 6 500 000 har flytende rente som er justert med forwardkurven. Lånet er økt med SEK 

4 550 000 i forbindelse med tileggsinvestering i Trelleborg. 


utbetalingene bli høyere enn estimert fordi skatten flyttes over på eierne. Det 

ble i Q2 10 innbetalt ca SEK 14 705 000 i forbindelse med tilbakebetaling av 

selgerkreditten. 


2012 2013 2014 

Arbeidskapital 822 986 1 515 857 3 887 366 

Eiendom 286 246 426 286 246 426 286 246 426 

Sum eiendeler 287 069 412 287 762 283 290 133 792 

Pantelån 226 850 000 221 550 000 216 250 000 

Sum gjeld 226 850 000 221 550 000 216 250 000 


Bygget i Stenungsund er p.t. delvis leid ut for ca SEK 690 000. 

Bygget er forutsatt videre utleid til årlig leie SEK 1 000 000 i 2013 og 

SEK 2 500 000 fra 2014 og fremover. 

Det er inngått en forlengelse av leiekontrakt med Arkivator som vil løpe ut 

2024 i forbindelse med en utbygging. 

Prestando har vært i en "foretagsrekonstruksjon" hvor utfallet ble at de har 

fått redusert leien med SEK 2 206 536 til utgangen av 2013. 



Torggata 16 DIS - finansielt eiendomsprosjekt 











Sensitivitet 











Forretningsførsel: NRP Business Management AS Type eiendom: Handel, kontor, underholdning 

Forvaltning: Aker Eiendomsdrift AS Beliggenhet: Oslo Sentrum, Norge 

Areal (kvm.): 11 042 

Kostpris eiendomer: 137 000 000 Byggeår: 1925 

Innbetalt kapital: 32 850 000 Utleiegrad: Ca. 95% 

Stiftelsesdato: 25. mars 2011 Leietagere: Auditorium AS, Torggata Bad & Treningssenter AS, 

Årlig leie 2012: 12 107 120 Oslo Bowling AS, Hans & Olaf Fysioterapi AS, Krønsj AS mfl. 

Justering leie: 100% av KPI Leieavtale: Eier ansvarlig for ytre vedlikehold, vaktmester, 


Varighet leieavtale: Varierende 



Leieinntekter 12 107 120 12 409 798 12 720 043 Pantelån transje 1 63 000 000 795 000 4,37 % 43 787 500 

Eierkostnader 1 760 000 1 804 000 1 849 100 Pantelån transje 2 42 000 000 530 000 4,37 % 40 675 000 





4 588 500 

1 325 000 

5 172 900 

2 650 000 

5 865 906 

2 650 000 

Lånetfasiliteten har følgende avdragsstruktur; 

År 1: 0 

År 2: NOK 1 325 000 

Netto finans -5 726 109 -7 671 403 -8 388 725 År 3: NOK 2 650 000 

Netto kontantstrøm 4 621 011 2 934 395 2 482 218 År 4: NOK 2 650 000 

Skattekostnad/Oppgradering 2 600 000 1 200 000 1 174 047 

År 5: NOK 2 650 000 

År 6: NOK 2 650 000 

År 7: NOK 2 252 500 

Estimert utbetaling 4 100 000 2 400 000 1 400 000 År 8: NOK 2 120 000 

År 9: NOK 2 120 000 

År 10: NOK 2 120 000 


2012 2013 2014 


Eiendom 139 540 738 139 540 738 139 540 738 

Sum eiendeler 141 382 868 140 717 262 140 625 433 


Sum gjeld 103 675 000 101 025 000 98 375 000 


Fom. 15.07.2013 er det inngått en renteswap avtale på 60% av fasiliteten til 

4,50% pluss margin. 

Bygget har 6 større og en rekke mindre leietagere. Vektet gjenværende 

leieperiode er omlag 6 år. Bygget er tilnærmet 100% utleid. 

Bygget gjennomgår løpende oppgradering.


5. Forklaring av begreper og nøkkeltall: 

Begreper / nøkkeltall i eiendomsprosjekter: 

Internrente (IRR) 

Felles avkastningsmål for både shipping og 

eiendomsprosjekter er internrenteberegninger på innbetalt 

egenkapital (IRR). IRR er den annualiserte avkastning et 

prosjekt gir. IRR tilsvarer den diskonteringsrente som gir 

nåverdi lik null. Investor må således vurdere IRR i 

prosjektet opp mot eget avkastningskrav. 

Nettoleie 

Nettoleie defineres som årlig brutto leieinntekter 

fratrukket eiers årlige driftskostnader. 

Eiers driftskostnader 

Eiers driftskostnader varierer med type leiekontrakt. I 

kontrakter av typen ”bareboat” har eier i de fleste tilfeller 

kun ansvar for egne administrasjonskostnader og 

huseierforsikring. I mer standard kontrakter er 

eierkostnader forsikring, eiendomsskatt, leietakertilpasninger, 

utvendig vedlikehold av tak, fasade og 

vinduer. Utskiftningsinvesteringer er også eiers kostnader. 

Eierkostnader vil i disse tilfeller også inkludere 

fellesutgifter på ledig arealer. 

Fellesutgifter 

Kostnader til indre vedlikehold, oppvarming, strøm, 

vaktmestertjenester, service/vedlikehold på tekniske 

installasjoner, snøbrøyting, renovasjon etc. er normalt 

leietagers kostnader. 

Yield 

Innenfor eiendom er yield et mål på den første års direkte 

avkastning. Yield beregnes ved å dividere netto 

leieinntekter (bruttoleieinntekter – eierkostnader) med 

kjøpspris på eiendom. 

Markedsverdi eiendom 

Estimert eiendomsverdi settes ut i fra nettoleie dividert på 

yield. Kravet til hva yielden skal være avhenger av 

investeringens risiko og tilbud og etterspørsel. 

Eiendomsverdier er også justert for latent skatt. Dette for 

å kompensere at man ikke får skattemessig avskrivninger 

tilsvarende kjøps/salgs pris for eiendommen ved kjøp av 

selskaper. I analysene er fradraget beregnet som en 

prosentsats ut ifra differansen mellom eiendomsverdi og 

skattemessig verdi av eiendom og tomt. Denne 

prosentsatsen er 7% for eiendom i Sverige, og eiendom i 

Norge med 2% avskrivningssats, mens den er 10% for 

eiendom i Norge med 4% avskrivningssats. 

Verdijustert egenkapital 

Verdijustert egenkapital beregnes på følgende måte: 

Arbeidskapital + verdi eiendom - utestående gjeld. 

Begreper / nøkkeltall i shippingprosjekter: 

IRR 

Se definisjon ovenfor. 

Bareboat charter 

Utleie av skip uten mannskap og teknisk driftsrisiko. 

Befrakter opererer skipet for egen regning. Eier har kun 

ansvar for egne administrasjonskostnader. 

Befrakter 

Leietager av skipet. 

Time Charter 

Frakten avtales som leie for skip med mannskap. 

Befrakteren bestemmer (innenfor avtalte begrensninger) 

hvordan skipet skal benyttes. Tidsfrakten bortfaller i 

perioder da skipet ikke er driftsklart (er "off hire"), f.eks. 

under reparasjonsopphold. Rederiet betaler de faste 

driftskostnader som, mannskap, rekvisita, forsikring, 

reparasjoner, administrasjon etc., mens befrakteren 

betaler de "reiseavhengige" utgiftene som bunkers, 

havne- og kanalutgifter, samt utgifter til lasting og 

lossing. 


NRP Finans Mail Kontor Mobil 

Andreas Hagen andreas.hagen@nrp.as 23 11 78 38 94 15 61 98 

Christian Ness c.ness@nrp.as 22 00 81 80 92 26 68 42 

Erlend Torsen erlend.torsen@nrp.as 23 23 85 31 91 72 33 83 

Knut Ekjord knut.ekjord@nrp.as 23 11 78 39 92 65 90 01 

Morten Berg m.berg@nrp.as 23 11 78 37 41 42 01 01 

Ragnvald Risan r.risan@nrp.as 22 00 81 82 90 16 11 17 

Tatiana Budkova tb@nrp.as 22 04 81 67 92 25 72 38 

Thor Andreas Mjør tm@nrp.as 23 23 85 35 93 48 01 04 

Torstein Bomann - Larsen torstein.bomann-larsen@nrp.as 23 11 78 61 92 80 39 69 

NRP Business Management AS Mail Kontor Mobil 

Alina Hategan alina@nrp.as 23 11 71 03 93 00 80 50 

Anita Næsheim an@nrp.as 22 00 81 83 97 50 07 20 

Ann Helen Marthinussen ahm@nrp.as 23 11 71 04 97 70 15 70 

Anne Aspelin anne.aspelin@nrp.as 23 11 78 49 93 05 23 52 

Birgitte Linge Dalen bld@nrp.as 23 11 78 44 99 62 90 52 

Brita Randem brita.randem@nrp.as 23 11 71 07 99 22 72 01 

Camilla Hobæk ch@nrp.as 23 11 71 05 41 47 66 65 

Elfrid Lislevatn el@nrp.as 23 11 78 45 99 01 91 83 

Grethe Pedersen gp@nrp.as 22 04 81 54 95 70 25 84 

Heidi Hanson hkh@nrp.as 23 11 78 46 95 76 72 53 

Helen Michele Nylænder h.nylander@nrp.as 22 04 81 52 47 36 82 61 

Irene Christin Høyem ih@nrp.as 22 01 79 63 97 14 12 49 

Kari Härm Eckhardt kari@nrp.as 22 01 79 65 92 04 10 84 

Kristin Lindstad k.lindstad@nrp.as 23 11 78 35 97 01 38 61 

Lilly Beate Salvesvoll ls@nrp.as 22 01 79 64 93 05 45 86 

Maria Terese Olsen maria.olsen@nrp.as 23 11 38 37 41 66 69 66 

Nina Ekhaugen nina.ekhaugen@nrp.as 22 04 81 62 90 58 57 55 

Ole Joachim Jonstang oj@nrp.as 23 11 71 06 92 05 75 45 

Ness, Risan & Partners AS Mail Kontor Mobil 

Elin Bentsen elin@nrp.as 23 11 78 34 92 61 84 58 

Hilde Knudsen hilde.knudsen@nrp.as 22 01 79 60 93 41 06 10 

Wenche Solbakken Johansen w.s.johansen@nrp.as 23 11 78 42 93 25 53 19

Ness, Risan & Partners AS 

Haakon VIIs gate 1 

Postboks 1358 Vika 

0113 Oslo 

Telefon: +47 22 00 81 81 

Telefaks: +47 22 00 81 91 

E-post: nrp@nrp.as 

Hjemmeside: www.nrp.as 

2121055 • Bolt Communication AS • www.boltcommunication.no

Markedsrapport 2012 NRP Finans AS NRP - NRP AS

You also want an ePaper? Increase the reach of your titles

Delete template?

Save as template?