Markedsrapport â Juni 2013 - NRP AS

Markedsrapport 

Juni 2013

The NRP Group of companies 

Project 

Finance 

Investment 

Banking 

Asset 

Management 

Corporate 

Management Services 

NRP Finans AS 

NRP Securities ASA 

NRP Asset 

Management ASA 

NRP Business 

Management AS 

Aker 

Eiendomsdrift AS 

Project arrangement & 

Syndication 

Corporate finance and 

M&A advisory 

Asset 

anagement 

Corporate management, 

accounting, tax 

and consulting 

Real estate 

management

Side 3 Markedsrapport – Juni 2013 

Innholdsfortegnelse: 

1. Innledning ........................................................................................................................................... 5 

2. Solgte prosjekter ................................................................................................................................. 12 

3. Shipping .............................................................................................................................................. 14 

3.1 Nøkkeltall shippingportefølje ........................................................................................................ 15 

3.2 Oversikt shippingprosjekter .......................................................................................................... 16 

3.3 Shipping prosjekter 

Atlantic Seismic DIS ................................................................................................................................ 17 

BB Troll ................................................................................................................................................... 18 

Beta DIS .................................................................................................................................................. 19 

Bulk Avanti DIS ....................................................................................................................................... 20 

Bulk Transloading DIS ............................................................................................................................ 21 

Eastern Reefer DIS ................................................................................................................................. 22 

Eastern Reefer II DIS .............................................................................................................................. 23 

E‐Tanker DIS ........................................................................................................................................... 24 

Feedermate DIS...................................................................................................................................... 25 

Gram LPG DIS ......................................................................................................................................... 26 

Inter Carib II DIS ..................................................................................................................................... 27 

Kuo DIS ................................................................................................................................................... 28 

Neptune Seismic DIS .............................................................................................................................. 29 

Perrine DIS ............................................................................................................................................. 30 

Spero DIS ................................................................................................................................................ 31 

Stril Offshore DIS .................................................................................................................................... 32 

TDS Containerships V DIS ....................................................................................................................... 33 

TDSC Opportunity AS ............................................................................................................................. 34 

UACC Bergshav Tanker DIS .................................................................................................................... 35 

UACC Ross Tanker DIS ............................................................................................................................ 36 

4. Eiendom ............................................................................................................................................. 37 

4.1 Status eiendomsmarkedet i Norge og Sverige ved Newsec AS ........................................................ 38 

4.2 Nøkkeltall eiendomsportefølje ..................................................................................................... 48 

4.3 Oversikt eiendomsprosjekter ........................................................................................................ 50 

4.4 Eiendomsprosjekter 

Alingsås Lager og Handel DIS ................................................................................................................. 51 

Berger Terminal DIS ............................................................................................................................... 52 

Borås Logistikk DIS ................................................................................................................................. 53 

Brønnøysund Kontorbygg AS ................................................................................................................. 54 

Buskerud Handelseiendom DIS ............................................................................................................. 52 

Dagligvarelogistikk AS ............................................................................................................................ 56 

El Logistikk DIS ....................................................................................................................................... 57 

Etterstad Utvikling DIS ........................................................................................................................... 55 

Finlogistikk DIS ....................................................................................................................................... 59 

Gasolin Eiendom DIS ............................................................................................................................. 60 

Gasolin Handelseiendom DIS ................................................................................................................ 61 

Grenland House DIS ............................................................................................................................... 62 

Gøteborg Kombi DIS .............................................................................................................................. 63 

Gøteborg Logistikk DIS .......................................................................................................................... 64 

Holmsbu Invest KS ................................................................................................................................. 65 

Hovfaret 4 DIS ....................................................................................................................................... 66 

Side 

NRP Finans AS

Markedsrapport – Juni 2013 Side 4 

Kongholm Invest KS ............................................................................................................................... 67 

Lørenskog Kombibygg DIS ..................................................................................................................... 68 

Majorstuen Kontorbygg Dis ................................................................................................................... 69 

Martodden Utbygging KS ...................................................................................................................... 70 

Moa Handelseiendom DIS ..................................................................................................................... 71 

Nye Alfasetveien DIS ............................................................................................................................. 72 

Nye Bergen Lagerbygg KS ...................................................................................................................... 73 

Nye Berghagan Næringseiendom AS..................................................................................................... 74 

Nässjö Logistikkbygg AS ......................................................................................................................... 75 

Pottemakerveien Kombibygg AS ........................................................................................................... 76 

Prime Logistikk DIS ................................................................................................................................ 77 

Ringeriksveien 2012 DIS ........................................................................................................................ 78 

Stadion Utbygging KS ............................................................................................................................ 79 

Statens Hus Lillehammer KS .................................................................................................................. 80 

Sydsvenskan Lager & Handel AS ............................................................................................................ 81 

Sørenga Utvikling KS .............................................................................................................................. 82 

Tangen Havnelager AS ........................................................................................................................... 83 

Teknikstaden Utvikling AS ..................................................................................................................... 84 

TFGS Kombi AS ...................................................................................................................................... 85 

Torggata 16 DIS ..................................................................................................................................... 86 

5. Forklaring av begreper og nøkkeltall ................................................................................................... 87 

Markedsrapporten er utarbeidet av NRP Finans AS (NRP). Informasjonen er utarbeidet etter beste skjønn, og NRP kan ikke ta ansvar 

for at informasjonen er riktig eller fullstendig. NRP fraskriver seg ansvar for ethvert tap som følge av at opplysninger som er gitt er 

misvisende, feilaktige eller ufullstendige, samt for tap som på annen måte oppstår som følge av anvendelse av de gitte opplysninger. 

Det understrekes at investering i eiendom, shipping og offshore er beheftet med risiko. Enhver investor må være forberedt på at slik 

investering kan medføre tap. Enhver som investerer må på egen hånd forsikre seg om at opplysningene som fremkommer er à jour og 

korrekte. Hvis man benytter dette dokument som underlag for kjøp av andeler på et senere tidspunkt, må man selv sørge for at all 

relevant og oppdatert informasjon fremskaffes. Opplysninger som fremkommer i markedsrapporten er kun à jour per dato for 

utarbeidelsen. Mulige investorer oppfordres til å gå gjennom de spesifikke prosjekter grundig. All dokumentasjon kan gjennomgås 

ved henvendelse til vårt kontor. 



1. Innledning 

Verdensøkonomien er i bedring, men variasjonene 

er store mellom land og regioner noe som 

reflekteres i den ujevne fremgangen som har funnet 

sted i kjølvannet av finanskrisen, oppsummerer 

OECD i sin siste halvårlige rapport ”OECD Economic 

Outlook” offentliggjort sent i mai 2013. Historisk høy 

arbeidsledighet fremstår som den største 

utfordringen i forhold til å gjenvinne normale 

tilstander og trendvekst sett fra OECD sitt ståsted. 

Man registrerer resultater av pengepolitiske tiltak og 

dessuten er finansmarkedene i ferd med å stabilisere 

og normalisere seg. Det understrekes også at tilliten 

er i ferd med å gjenetableres. De finanspolitiske 

tiltak som er gjennomført etter 2008 har gitt 

resultater og forholdet mellom de enkelte lands 

statsgjeld og bruttonasjonalprodukt går nedover noe 

som er svært viktig for å sikre bærekraftig rentenivå 

på det enkelte lands statsgjeld. Nedsiderisikoen 

synes mindre, samtidig er utfordringene fremdeles 

betydelige blant annet svakt kapitaliserte banker og 

svake statsfinanser, og dessuten om utfordringer i 

realøkonomien generelt. Det pekes også på at 

mulige tilbaketrekninger av stabiliserende tiltak kan 

skape uro i finansmarkedene og således forsinke 

gjeninnhentingen. Myndighetene burde fokusere på 

tiltak som stimulerer veksten, søke å gjøre 

statsfinansene bærekraftige, samt gjennomføre 

strukturelle tiltak knyttet til arbeidsmarkedet med 

den hensikt å bidra til økte investeringer og vekst i 

sysselsetningen. Tiltak for å redusere 

arbeidsledigheten fremheves som den faktoren av 

størst betydning, for USA og Japans del er det antatt 

en stabilisering eller nedgang i det korte bildet, mens 

trenden for Europa sitt vedkommende fremdeles er 

stigende. Antatt arbeidsledighet i Europa i 2014 er 

ventet å stabilisere seg på 12 % hvorav ledigheten 

blant unge er anslått å være alarmerende. Alt i alt 

presenteres et noe mer optimistisk bilde hva angår 

internasjonal økonomi sammenlignet med forrige 

halvårlige OECD rapport offentliggjort i november 

2012 hvor det overordnede bildet var negativt med 

fall i tillitsindikatorer og en ytterligere reduksjon i 

den globale handelen. 

Veksten i verdensøkonomien er ventet å havne på 

3,1 % i 2013, for deretter å øke til 4 % i 2014. For 

2013 representerer dette en svak nedjustering fra 

anslaget sent i 2012 på 3,5 %. OECD landenes BNP er 

samlet sett ventet å stige med 1,2 % inneværende år 

og med 2,3 % neste år. I resten av verden er veksten 

i BNP anslått til 5,5 % i 2013 og 6,2 % i 2014. Den 

amerikanske økonomien er ventet å vokse med 2 % i 

2013 og med ytterligere 2,8 % i 2014. For Europa sin 

del er tilsvarende tall en nedgang på 0,6 % i år 

etterfulgt av en vekst på 1,1 % 2014. Anslagene er 

således justert svakt ned ift. tidligere. Veksten i Kina 

er riktignok svakere enn før, dog er veksten i 

økonomien fremdeles imponerende, 7,8 % i 2013 og 

8,4 % i 2014, og det fra et stadig økende nivå. 

Grunnet overskudd på statsbudsjettet dels som en 

følge av en oljepris på rundt USD 100 pr. fat har 

Norge klart seg langt bedre enn øvrige utviklede 

økonomier i kjølvannet av finanskrisen. 

Arbeidsledigheten er på håndterlig nivå, rentene er 

historisk lave, forbrukerne bruker penger, man har 

hatt gode lønnsoppgjør og tilliten til utviklingen i 

økonomien og egen økonomi er til stede. Som en 

følge av dette har man i Norge importert 

arbeidskraft, dessuten har boligprisene steget mye. 

Enkelte peker imidlertid på at veksten er i ferd med 

bremse opp spesielt innen fastlandsøkonomien og 

eksportrettet industri som sliter med sterk 

kronekurs. Sysselsettingsveksten er avtagende og 

arbeidsledigheten på 2005 nivå dvs. 3,7 %. BNP er 

ventet å øke med 2,9 % i 2013. Oljeprisutviklingen vil 

ha stor betydning for utviklingen og aktiviteten 

innen norsk økonomi. 

Sverige opplever større utfordringer enn Norge hva 

angår den økonomiske utviklingen. Dette er en 

konsekvens av at Sveriges økonomi er langt mer 

eksponert mot utviklingen internasjonalt grunnet 

den store andelen eksportrettet industri. BNP 

veksten for 2013 er anslått til 1,3 %, en svak økning 

sammenlignet med 2012. Den relativt svake veksten 

innebærer at etterspørselen etter arbeidskraft blir 

begrenset og arbeidsledigheten stabiliserer seg på et 

forholdsvis høyt nivå, dvs. ca. 8 %. Dette demper 

prisveksten og vil sannsynligvis medføre at målet om 

2 % inflasjon ikke nås. Dette reflekteres i den 

svenske styringsrenten på 1 %. Man håper imidlertid 

at myndighetenes ekspansive pengepolitikk vil bidra 

til å løfte veksten opp mot normale nivåer allerede i 

2014. Danmark opplever lignende tendenser, 

arbeidsledigheten er i skrivende stund på ca. 6 % og 

veksten i BNP i 2013 anslått til ca. 0,4 % opp fra 

0,2 % i 2012. Vi har tidligere understreket at de 

nordiske økonomiene har klart seg langt bedre enn 

de fleste andre europeiske land. Dette henger 

sammen med blant annet håndterbar offentlig 



gjeldsgrad, relativt lav arbeidsledighet og godt 

utbygde velferdsordninger – i det hele tatt mer 

orden i ”sysakene” som sikrer større handlingsrom i 

det styringsfarten i økonomien avtar. 

Rentenivået er fremdeles på historisk lavt nivå, dette 

gjelder for både korte og lange durasjoner. Etter å ha 

opplevd en meget restriktiv holdning fra bankene 

mot slutten av fjoråret og i begynnelsen av 2013 

synes det nå som om det er i ferd med å løsne innen 

banksektoren. Dette tror vi skyldes blant annet at 

bankene har klart å tilpasse seg føringene som er 

nedfelt i Basel 3 og Solvency 2 reglementet, og 

dessuten styrket egenkapitalen. Innlånskostnadene 

har gått ned, parallelt med dette har tilstedeværelsen 

av alternativ finansiering via obligasjonsmarkedet 

medført tøffere konkurranse for bankene 

hvilket i sin tur har medført at marginene er i ferd 

med å trekke nedover. Transaksjonsmarkedet innen 

eiendom har vært begrenset første halvår 2013, 

skulle trenden med lavere marginer og mer velvillige 

banker tale for at eiendomsverdiene opprettholdes 

eller styrker seg. Transaksjonsvolumet vil 

sannsynligvis også øke. For en mer omfattende 

gjennomgang av eiendomsmarkedet viser vi til 

analysebidrag fra Newsec lenger bak i 

markedsrapporten. 

Shipping opplever fremdeles brottsjø, men også her 

ser vi tendenser til bedring på finansieringssiden. I 

de tilfeller hvor lån gis, trender marginene nedover. 

Innen enkelte segmenter ser vi også oppgang i 

verdier, det overordnede bildet er dog utfordrende. 

Fokus for de større bankene er å håndtere 

eksisterende engasjementer fremfor nye 

forretninger. Dessuten velger de større bankene å 

fokusere på rederier fremfor syndikeringsaktører. 

Dette er forventet å vedvare inntil verdensøkonomien 

kommer på fote. Det er imidlertid mulig 

å gjøre prosjekter, interessen fra egenkapitalen er til 

stede noe vi fikk bekreftet ved tegningen av to nye 

prosjekter våren 2013. Vi er av den oppfatning at 

timingen for å gå inn i nye prosjekter er god da man i 

dagens marked kjøper tonnasje til nivåer godt under 

historisk paritet. 

Avkastningen for NRP Finans (”NRP”) sine prosjekter 

har så langt i 2013 hatt en blandet utvikling. 

Eiendomsporteføljen har opplevd en økning i 

verdiene, mens shippingporteføljen har hatt negativ 

avkastning. Porteføljeavkastningen er opp med 1 % 

i 2013. Avkastningen for NRP sin totalportefølje av 

prosjekter ligger på 19 % p.a. siden etableringen av 

NRP i 2000, noe som viser at direkteinvesteringer 

som aktivaklasse bør inngå i enhver investors 

portefølje. 

Vårt fokus er og vil være å oppnå den best mulig 

risikojusterte avkastning for hvert enkelt prosjekt, 

samt oppnå god porteføljeavkastning over tid. 

Markedet for direkteinvesteringer 

Siden forrige markedsrapport har NRP Finans 

tilrettelagt 5 nye prosjekter. Innen eiendom har vi 

gjort tre prosjekter til en total verdi av NOK 490 mill. 

Rett før jul etablerte vi Majorstuen Kontorbygg AS 

som kjøpte en større kontoreiendom sentralt 

beliggende på Majorstuen i Oslo med varierte 

leietakere. Etter jul en logistikkeiendom med 10 års 

kontrakt til WJ Business Partner beliggende på 

Berger langs E6 utenfor Oslo, og ved påsketider en 

kombinasjonseiendom på Hvalstad i Asker. Innen 

shipping er det tilrettelagt to prosjekter til en verdi 

av USD 26 mill. Det ene prosjektet er et asset play 

prosjekt innen tørrlast segmentet, en 2007 bygget 

Supramax, det andre innen container, en finansiell 

forretning med 70/30 ”profit‐split” på inntjening 

utover ”break‐even” på et 2002 bygget 1,700 TEU 

feeder skip. To prosjekter er avviklet ila. første 

halvår 2013. Totalt sett har NRP tilrettelagt nye 

prosjekter til en verdi av ca. NOK 625 mill fordelt på 

3 eiendoms‐ og 2 shippingprosjekter. NRP Asset 

Management har i tillegg gjennomført første 

emisjon i NRP Eiendom 2012 AS. NRP Finans sin 

portefølje av eiendoms‐ og shippingprosjekter teller 

nå totalt 20 shippingprosjekter og 38 eiendomsprosjekter 

inkludert de siste tilrettlagte prosjektene. 

Vi registrerer at aktiviteten og interessen innen 

shipping er i ferd med å ta seg opp. Konkurransen 

om objektene er hard og krevende spesielt innen 

tørrlast og container hvor vi konkurrer med aktører 

som tar få forbehold og har finansieringen på plass. 

Vi har som nevnt gjort to nye prosjekter, ett innen 

tørrlast og ett innen container. Felles for de to 

prosjektene er at skipene ble kjøpt på nivåer som 

ligger betydelig under historisk paritet. Bulk Avanti 

DIS kjøpte en 2007 bygget Supramax til en pris 

tilsvarende USD 17.250.000, skipet ble kjøpt uten 

certeparti og prosjektet er således et rent ”assetplay”. 

Skipet ble umiddelbart sluttet på 1‐års 

certeparti og kontantstrømmen det kommende året 

er således sikret. Eastern Bulk Carriers AS er 

disponent i prosjektet og man oppnådde en 

finansieringsgrad på ca. 50 %. 



Det andre prosjektet, Spero DIS, ble etablert i august 

med en 1,700 TEU containerfeeder bygget i Polen i 

2002 med 4‐års bareboat certeparti til Conbulk S.A i 

Hellas. Prisen for skipet var USD 7.145.000. 

Certepartiet har en ”profit‐split” klausul som sikrer 

eierselskapet 70 % av inntjening over ”break even”, 

samt 70 % av salgsprisen over pre‐definerte nivåer. I 

dette prosjektet har man en lav fremmedkapitalfinansiering. 

Disponent i prosjektet er Atlantica 

Shipping AS. 

Prisene som ble betalt for skipene reflekterer den 

lave inntjeningen innen segmentene de opererer i, 

dog ser vi tegn til at skipsverdiene er i ferd med å 

komme seg opp fra de historisk lave nivåene. 

Avkastningen kan potensielt bli meget god dersom 

markedene skulle komme tilbake mot historisk snitt. 

Vi har i de siste markedsoppsummeringene skrevet 

om utfordringer knyttet til pantelånsfinansiering. 

Ved siste korsvei så vi sågar en tendens til forverring. 

Vi står riktignok fremdeles ovenfor en utfordrende 

situasjon med hensyn til fremskaffelse av pantelån, 

men vi har den senere tid opplevd en noe mer 

imøtekommende holdning fra enkelte banker. Basert 

på observasjoner i markedet kan det også tyde på at 

marginene har nådd toppen og trender nedover. 

Banker med utlånskapasitet opplever god interesse 

og gode tider i det de kan ta høye marginer med 

relativt lav belåning på historisk lave verdier, risikoen 

for å tape penger er således begrenset til tross for at 

markedene inntjeningsmessig er svake og 

ordreboken fremdeles er stor. Vi skrev sist at enkelte 

investorer igjen begynte å vise interesse for 

shippingprosjekter grunnet de lave inngangsnivåene. 

Denne antakelsen fikk vi bekreftet i forbindelse med 

syndikeringen av både Bulk Avanti DIS og Spero DIS. 

Vi mener dagens inngangsnivåer er interessante da 

nedsiderisikoen er begrenset, dessuten mener vi 

oppsiden er betydelig gitt at veksten i 

verdensøkonomien normaliserer seg. 

Utviklingen innen de ulike konvensjonelle 

shippingsegmentene har i 2013 vært to‐delt. 

Inntjeningen er fremdeles svak innenfor de fleste 

segmenter dog kan det se ut som om skipsverdiene 

har nådd bunnen og er ferd med å trekke oppover. 

Flåteutnyttelsen på aggregert nivå for all 

tonnasjetyper er i 2013 estimert til 83,8 %, 

tilsvarende som for hele 2012. 

Med hensyn til volumer som fraktes er det innen 

tørrlast ventet en oppgang på ca. 5 % året sett under 

ett sammenlignet med 2012. Netto flåteveksten 

totalt sett er ventet å havne rundt 7‐8 % årsbasis. 

Flåteveksten er størst innen Capesize og Panamax, 

og mer begrenset for de mindre størrelsene. Dette 

reflekteres også i skipenes inntjening. Hittil i år har 

for eksempel en Supramax seilt inn mer pr. dag i 

spot markedet enn en Capesize, noe som også var 

tilfellet i fjor. Forward markedet tilsier at dette 

forholdet vil snu ila. de kommende år hvilket 

representerer en mer normal situasjon. Vi 

registrerer også at prisene i annenhåndsmarkedet 

har snudd opp de siste månedene noe som kan 

indikere at vi har passert bunnen hva angår 

annenhåndspriser. 

Innen Containersegmentet er det i 2013 ventet en 

netto flåtevekst på ca. 5 %. Som for tørrlast, er 

veksten størst innen de store skipene, for de mindre 

skipene, dvs. skip under 3,400 TEU, er det sågar 

ventet nedgang. Med hensyn til volumer som fraktes 

er det ventet en vekst på ca. 6 %. For de større 

skipene har inntjeningen stabilisert seg på et 

historisk lavt nivå, mens inntjeningen for de mindre 

skipene kan synes å ha passert bunnen. Innen de 

mindre segmentene er som nevnt også ordreboken 

mindre og flåten eldre. 

Vi ser de samme tendensene innen tank som i de 

øvrige konvensjonelle segmentene, de mindre 

skipene kommer bedre ut enn større både hva angår 

inntjening og det faktum at flåteveksten er mer 

begrenset. Flåten totalt sett er ventet å øke med 

drøyt 4 % i 2013. Inntjeningsmessig er VLCC, 

Suezmax, og Aframax ned hittil i 2013 sammenlignet 

med 2012, mens LR og MR har opplevd betydelig 

bedre nivåer hittil 2013 sammenlignet med 2012. 

Den samme utviklingen finner vi innen skipspriser, 

for de større skipene er trenden fremdeles ned mens 

det for skip under 100,000 dwt registreres svak 

oppgang. 

Inntjeningen innen de tre hovedsegmentene og for 

ulike størrelser reflekteres i prisingen av tonnasje. 

For de mindre skipene har inntjeningen bedret og 

ordreboken er begrenset, følgelig har prisene steget. 

For de større skipene er utviklingen negativ eller 

nøytral da ordreboken er stor og inntjeningen 

fremdeles fallende eller på historisk lave nivåer. 

Prisingen er åpenbart også preget av begrenset 

tilgang på fremmedkapital. 

Inntjeningen for konvensjonelle offshoreskip, dvs. 

AHTS og PSV, har tatt seg noe opp i 2013 

sammenlignet med 2012, mens skipsprisene er 

stabile. Oljeprisen er fremdeles høy og 



aktivitetsnivået likedan, det synes også som om 

markedet evner å konsumere de mange nybyggene 

som leveres. Utsiktene fremover er positive blant 

annet som følge av planlagt leteaktivitet i nordområdene 

og Brasil. Usikkerheten relatert til 

offshoresegmentet er først og fremst knyttet til 

utviklingen i verdensøkonomien og i oljeprisen. Et 

nytt moment som har blitt adressert er potensielle 

ringvirkninger av utvinningen av skiferolje og – gass. 

IEA har blant annet offentliggjort en rapport som 

spår at dette kan endre oljemarkedet like mye som 

etterspørselsøkningen fra Kina de 15 siste årene. 

Oljeetterspørselen er ventet å øke med 8 % til 96,7 

millioner fat per dag fra 2012 til 2018, en vekst som 

vil bli møtt med større produksjon fra land som ikke 

medlem av OPEC. Ny teknologi kan gjøre det enklere 

å utvinne olje og gass fra skiferlag, noe som kan få 

stor betydning for olje industrien og også for 

offshore markedet. Utvinningsmetodene er dog 

omstridte og anklages for å medføre betydelige 

miljøproblemer. 

Forskjellen i segmentene som nevnt ovenfor 

reflekteres i prisingen av de respektive shipping‐ og 

offshoreprosjekter spesielt med tanke på 

motpartens soliditet, samt vurderinger rundt 

restverdi og minimumverdi klausuler i låneavtaler. 

Siden forrige markedsrapport har selskapskapitalen 

blitt utvidet eller det har blitt gitt deltagerlån i tre 

shippingprosjekter, mens to prosjekter har solgt sine 

aktiva og følgelig blitt avviklet. Enkelte prosjekter 

befinner seg fremdeles i utfordrende farvann, dog 

føler vi at shippingporteføljen er i bedring til tross 

for negativ utvikling verdimessig første halvår. 

Innen eiendom har vi tilrettelagt tre nye prosjekter 

siden forrige markedsrapport. Majorstuen 

Kontorbygg AS kjøpte en større kontoreiendom i 

Essendropsgate på Majorstuen i Oslo for NOK 314 

mill. Eiendommen er på ca. 11 000 kvm, ble oppført i 

2000 og huser flere leietakere med varierende 

lengde på kontraktene. Majorstuen er en bydel med 

begrenset ledighet og vi anser mulighetene for 

verdiskapning i dette prosjektet som gode. Berger 

Kombibygg AS kjøpte et moderne logistikk‐/ 

kombinasjonsbygg med attraktiv beliggenhet på 

Berger langs E6 utenfor Oslo med 10 års leiekontrakt 

til WJ Business Partner AS med opsjoner for 

ytterligere forlengelse av kontrakten. Eiendommen 

har noe utviklingspotensial og benyttes som lager for 

WJ Business Partner sin virksomhet. Det siste 

prosjektet vi har tilrettelagt siden siste 

markedsrapport er en kontor og handelseiendom 

beliggende på Hvalstad i Asker. 

Transaksjonsmarkedet innen eiendom har vært 

roligere i 1. halvår 2013 sammenlignet med samme 

periode i 2012. Pr. mai 2013 var det registrert 

transaksjoner til en verdi av NOK 13 mrd mot NOK 

50 mrd. i hele 2012. Dette kan henge sammen med 

utfordringer på finansieringssiden. Bankene har 

tilsynelatende benyttet tiden etter nyttår til å 

tilpasse seg nytt regelverk og har dessuten hatt 

fokus på å styrke egenkapitalen. Dette har medført 

at obligasjonsmarkedet for finansiering av 

næringseiendom har vokst. Bankenes innlånskostnader 

har imidlertid sunket de siste månedene 

noe som har medført at marginene har trukket noe 

ned som følge av økt konkurranse, dessuten har vi 

også registrert økt villighet til å låne ut penger i 

forkant av sommeren. Vi håper denne trenden 

fortsetter etter hvert som usikkerheten rundt Basel 

3 avklares og bankene således får et bedre bilde av 

sin utlånskapasitet. 

Til tross for et utfordrende bankmarked har vi ikke 

sett noen vesentlig endring i yield nivåer. Interessen 

for sentralt beliggende eiendom oppleves som god 

og i den grad prisene har beveget seg registreres 

oppgang snarere enn nedgang. Dette henger blant 

annet sammen med lav ledighet og dertil stigende 

leiepriser. Eksempler på transaksjoner som 

underbygger denne påstanden er Fridtjof Nansens 

plass 6 og Deloitte bygget i Bjørvika som gikk for 

yielder godt nede på 5‐tallet. For logistikkeiendom er 

bildet mer sammensatt, sett under ett vurderes 

prisene noe ned dog er det innen dette segmentet 

stor forskjell på de gode og de mindre gode 

eiendommene. En grundigere analyse av 

eiendomsmarkedet fra Newsec er presentert senere 

i rapporten. 

Vi opplever fremdeles hard konkurranse om 

eiendomsprosjekter beliggende sentralt og/eller 

med lang leiekontrakt til god motpart. Interessen fra 

egenkapitalsiden er også god, og enkelte av våre 

prosjekter lar seg ikke syndikere bredt da de 

fulltegnes i pre‐syndikeringsfase. Vi har tradisjonelt 

sett gjort mange finansielle prosjekter, men har det 

siste året hatt økt fokus på kontoreiendom med 

sentral beliggenhet, lave leie, ofte med variert 

leietakermasse og utløpsprofil. Med relativt enkle 

grep, dog med risiko, kan man på en del av disse 

eiendommene heve leienivået og således heve 

eiendommenes verdi. 

Konverteringsprosjekter er fremdeles i vinden, men 

interessen synes muligens å ha avtatt noe da det 



spekuleres i utflatning i boligprisene noe som gjør 

slike prosjekter mer marginale. 

Rentene er fremdeles lave og har falt brått siste 

halvår. Newsec påpeker i sin omtale av det norske og 

svenske eiendomsmarkedet også at europeiske 

lands kjøp av stasobligasjoner bidrar til å øke 

investorenes risikoapetitt som følge av at 

myndighetene faktisk agerer og ved sin inngripen 

skaper håp. Dette er med på å presse ned forventet 

avkastning innen eiendom ned og prisene opp. 

I Sørenga Utvikling KS er nå totalt 6 byggetrinn lagt 

ut for salg og i overkant av 86 % av utbudte 

leiligheter solgt, dvs. ca. 535 av 621 leiligheter. 

Prosjektet ligger to år foran opprinnelig 

fremdriftsplan. Vi opplever også god interesse for 

dette prosjektet i annenhåndsmarkedet. Enkelte 

eiendomsprosjekter har utfordringer, som for 

eksempel Holmsbu Invest KS og Brønnøysund 

Kontorbygg. 

Det jobbes for øvrig kontinuerlig med å skape 

merverdier i prosjektene tilknyttet vår portefølje 

samt å identifisere egnede prosjekter både innen 

shipping, offshore og eiendom. 

Omsetning av andeler 

Vi jobber kontinuerlig med å skape interesse for våre 

prosjekter i annenhåndsmarkedet. Vi har omsatt 

andeler for ca. NOK 60 mill så langt i år, noe som 

tilsvarer en nedgang sammenlignet med samme 

periode i fjor. Likviditeten i de enkelte prosjektene 

varierer betydelig. Omsetningen i shippingprosjektene 

har økt slik at fordelingen mellom 

shipping og eiendom er ganske lik. Det har hersket 

stor usikkerhet knyttet til verdier og også til 

motpartenes soliditet innen shipping. Dette 

kombinert med usikkerhet knyttet til utviklingen i 

verdensøkonomien bidrar til at en del investorer 

inntar en reservert holdning. Vi vil dog understreke 

at det finnes gode muligheter innen shipping da en 

del av prosjektene har gunstig finansiering fra 

gammelt av, finansiering som det ikke er mulig å 

oppnå i dagens marked. NRP jobber aktivt for å 

skape likviditet i annenhåndsmarkedet da dette 

hever kvaliteten på vårt produkt og således vil gjøre 

aktivaklassen attraktiv for flere. Vi anbefaler å ta 

kontakt med Thor Mjør, Erlend Torsen eller Torstein 

Bomann‐Larsen for spørsmål vedrørende kjøp og 

salg av andeler. 

Avkastning 

I de prosjektene der det nylig har vært omsetning av 

andeler vil normalt siste omsetningsverdi være 

styrende for verdsettelsen. I de prosjekter der det 

ikke har vært omsatt andeler nylig, vil prisfastsettelsen 

avhenge av en rekke parametere som 

varierer avhengig av hvorvidt det er snakk om 

shipping‐ eller eiendomsprosjekter. 

Prising av shippingprosjekter gjøres i hovedsak ved å 

bestemme riktig avkastningskrav i forhold til de 

underliggende parametere. Parametere av 

betydning er for eksempel skipets verdi, motpartens 

soliditet, det underliggende markedet skipet 

opererer i, betingelser i låneavtalen samt 

gjenværende lengde på skipets certeparti/ 

beskjeftigelse. Den store usikkerheten knyttet til de 

nevnte parameterne gjør dette til en krevende 

øvelse. For prosjekter hvor certepartier er kansellert 

og befraktningen er tatt over av eierselskapet eller 

hvor det kun gjenstår en kort periode av 

certepartiet, har vi beregnet egenkapitalverdien på 

basis verdijustert egenkapital (NAV). Da verdijustert 

egenkapital baserer seg på antatte skipsverdier, er 

verdsettelsen beheftet med usikkerhet grunnet den 

begrensede mengden transaksjoner i dagens 

shippingmarked. 

Prisingen av eiendomsprosjekter er vurdert basert 

på yield, men hvor også internrente på egenkapitalen 

tas hensyn til. Merverdier/mindreverdier 

av rentebindinger er ikke direkte tatt hensyn til i 

prising av egenkapitalen i eiendomsprosjekter, men 

gjennom kontantstrømmen/internrente 

beregningen. I forhold til forrige markedsrapport er 

yieldnivået for de fleste prosjekter holdt uendret. I 

all hovedsak har vi priset de fleste prosjekter på 

nettoleie for 2013. I noen tilfeller har vi priset 

prosjekter på antatt leie ved normalsituasjon i 

fremtiden. 

Shippingporteføljen har siden desember 2012 

fortsatt å svekke seg. Basert på det vi ser i markedet 

er denne trenden i ferd med å snu. Skipsverdiene 

har riktignok falt sammenlignet med forrige 

markedsrapport, dog ser vi at trenden er 

oppadgående innen de mindre segmentene bla. MR, 

containerfeedere og Handy‐/Supramax. Rederier 

opplever fremdeles utfordringer inntjeningsmessig, 

noe som gjør at en del banker har mer fokus på å 

betjene eksisterende engasjementer fremfor å 

vurdere nye forretninger. Usikkerheten vil 

sannsynligvis vedvare en stund til, men mot slutten 



av året er muligens situasjonen noe mer oversiktlig. 

Offshoresegmentet har siden sist opplevd et svakt 

oppsving mht. inntjening, verdiene er intakte, 

dessuten befinner oljeprisen seg fremdeles i et 

territorium som gjør at nye og planlagte prosjekter 

igangsettes. De fleste befraktere betaler hyre som 

forutsatt, mens vi i enkelte prosjekter opplever at 

befrakter har betalingsproblemer som følge av dårlig 

inntjening i underliggende markeder. I disse 

tilfellene forsøker vi å finne kommersielle løsninger 

som er akseptable for begge parter. I 2013 har 

shippingporteføljen gitt en nedgang på 7 %. Tallet 

varierer imidlertid betydelig fra prosjekt til prosjekt. 

Den årlige avkastningen for shippingporteføljen fra 

slutten av 2000 frem til i dag ligger på 14 % p.a. 

Tallene inkluderer alle innbetalinger som uinnkalt 

kapital, eventuelle deltakerlån og 

tilleggsinvesteringer. 

For eiendomsporteføljen fortsetter den positive 

utviklingen. Vi har opplevd en økning i verdi av 

egenkapitalen med 4 % i 2013. Porteføljen for 

eiendomsprosjekter har gitt en avkastning på 25 % 

p.a. fra slutten av 2000 og frem til i dag. 

Den vektede totalporteføljen av shipping og 

eiendomsprosjekter totalt sett, har hatt en økning på 

1 % i 2013, og har siden slutten av 2000 gitt en 

avkastning på 19 % p.a. 

Avkastning 2013 

2001‐ 

01.06.2013 

Shippingporteføljen: ‐7 % 14 % 

Eiendomsporteføljen: 4 % 25 % 

Totalporteføljen: 1 % 19 % 

Siden forrige markedsrapport er følgende prosjekter 

solgt: 

Etablert Solgt Avkastning 

(IRR) 

M‐Tanker DIS 2005 2013 ‐12 % p.a 

Oceanlink Reefer II DIS 2007 2013 ‐68 % p.a 

Sammenlignet med Oslo Børs i perioden 2001‐ 

01.06.2013 har NRP’s portefølje utviklet seg som 

følger: 

Vi har benyttet OSEBX verdier per 01.06.13. 

1800 

Utvikling NRPs portefølje vs Oslo Benchmark 

1600 

1400 

1200 

Vektet NRP portefølje 

(1 233) 

1000 

800 

600 

400 

OSEBX 

(258) 

200 

0 

2001 2002 2003 2004 2005 2006 2007 2008 2009 2010 2011 2012 2013 01.06.2013 



På vegne av alle i NRP vil vi benytte anledningen til å 

bekrefte vår kommittering til våre kunder og 

forretningsforbindelser hvor vårt fokus er å skape en 

langsiktig høy avkastning for investorer, kombinert 

med en positiv personlig oppfølging av høy kvalitet. 

Samtidig ønsker vi alle våre kunder en riktig god 

sommer. 

Oslo 15. juni 2013 

Med vennlig hilsen 


Christian Ness 

Ragnvald Risan 



2. Solgte prosjekter 

2002 

2006 fortsetter 

Eiendom: 

Shipping: 

Prosjekt Etablert IRR siden oppstart Prosjekt Etablert IRR siden oppstart 

China Bulker KS 2003 75 % p.a. 

Shipping: China Cape DIS 2004 27 % p.a. 

Prosjekt Etablert IRR siden oppstart Containership Invest KS 2004 76 % p.a. 

Maud Reefer KS 2001 30 % p.a. European Container DIS 2004 47 % p.a. 

Multipurpose 2000 KS 2000 28 % p.a. European Container II DIS 2005 25 % p.a. 

Finn RoRo KS 2003 99 % p.a. 

2003 

Indian Tanker KS 2003 115 % p.a. 

Kapitan Korotaev Shipping Ltd. 2003 35 % p.a. 

Eiendom: Mesa Invest DIS 2006 11 % p.a. 

Prosjekt Etablert IRR siden oppstart Nye Northeast Chemical Carrier KS 2003 35 % p.a. 

Skarvenesveien 3 KS 2002 42 % p.a. Olympia DIS 2005 58 % p.a. 

Rem Balder DIS 2005 77 % p.a.* 

Shipping: Rem Fortress DIS 2005 77 % p.a.* 

Prosjekt Etablert IRR siden oppstart Rem Forza DIS 2006 68 % p.a.* 

Tofelino Shipping KS 2000 23 % p.a. Rem Fosna 2006 86 % p.a.* 

Kapitan Rudnev Shipping Ltd 2002 14 % p.a. Rem Odin DIS 2006 70 % p.a.* 

Northeast Chemical Carrier KS 2001 34 % p.a. Rem Provider DIS 2006 130 % p.a.* 

Rem Songa DIS 2006 69 % p.a.* 

2004 

Ross Container DIS 2004 29 % p.a. 

Scandinavian RoRo KS 2002 64 % p.a. 

Eiendom: Sir Matt Reefer DIS 2005 46 % p.a. 

Prosjekt Etablert IRR siden oppstart TDS Containership II KS 2005 34 % p.a. 

Fornebuveien 38‐44 KS 2003 123 % p.a. 

Karihaugen Kombibygg KS 2000 36 % p.a. * Ikke hensyntatt transjevis innbetaling 

Nye Skarvenesveien 3 KS 2003 84 % p.a. 

2007 

Shipping: 

Prosjekt Etablert IRR siden oppstart Eiendom: 

North Reefer KS 2002 60 % p.a. Prosjekt Etablert IRR siden oppstart 

Banebakken 38 AS 2006 128 % p.a. 

2005 

Helsingborg Kjøpesenter AS 2002 34 % p.a. 

Kombibygg Invest I AS 2006 38 % p.a. 

Eiendom: Lillsjøvegen Invest AS 2005 60 % p.a. 

Prosjekt Etablert IRR siden oppstart Preståsen Park KS 2002 25 % p.a. 

Alfasetveien 11 Eiendom KS 2003 59 % p.a. Pueblo Amistad DIS 2005 22 % p.a. 

Datavegen 27 AS 2003 42 % p.a. 

Hotvedtveien 6 KS 2002 44 % p.a. Shipping: 

Valløveien 3 KS 2003 106 % p.a. Prosjekt Etablert IRR siden oppstart 

Selga Kombinasjonsbygg AS 2004 65 % p.a. Asian Tanker DIS 2004 44 % p.a. 

BOP 15 DIS 2005 69 % p.a. 

Shipping: Dynasty DIS 2004 56 % p.a. 

Prosjekt Etablert IRR siden oppstart Eagle Shipping DIS 2005 40 % p.a. 

Eastern Chemical Carrier KS 2000 125 % p.a. Ivory Ace DIS 2006 93 % p.a. 

Gram Chemical Carrier DIS 2004 275 % p.a. Rem Norway DIS 2006 152 % p.a. 

Korean Chemical Carrier KS 2001 87 % p.a. Southern Chemical Tanker DIS 2003 36 % p.a. 

Lake Eva DIS 2004 18 % p.a. 

Lake Maya DIS 2004 18 % p.a. 

2008 

Sir Matt Reefer KS 2004 1001 % p.a. 

2006 

Eiendom: 

Prosjekt 

Etablert IRR siden oppstart 

Eiendom: 

Shipping: 


Akersgaten 16 Invest KS 2001 7 % p.a. Chem VI DIS 2007 ‐35 % p.a. 

Berghagan Næringseiendom KS 2004 181 % p.a. Inter Carib DIS 2006 36 % p.a. 

Entreprenørbygg Invest KS 2004 87 % p.a. Med Cruise DIS 2005 23 % p.a. 

Finnestadveien 44 ANS 2004 98 % p.a. TDS III DIS 2006 31 % p.a. 

Hvamveien 1 KS 2004 87 % p.a. 

Kyrre Grepps gt. 19 KS 2001 25 % p.a. 

Moss Holmestrand Nærsenter KS 2003 60 % p.a. 

Nye Alfasetveien 11 KS 2005 106 % p.a. 

Nygaard Brygge Invest KS 2003 27 % p.a. 

Scandigade 8 AS 2005 191 % p.a. 



2009 

2011 

Eiendom: 

Eiendom: 


Alingsås Handel AS 2006 16 % p.a. 

Shipping: Hallsberg Logistikk DIS 2008 16 % p.a. 

Prosjekt Etablert IRR siden oppstart Nye Nordahl Brunsgate 10 KS 2003 46 % p.a. 

American Bulker KS 2001 44 % p.a. 

Eastern Chemical Tankers III KS 2001 65 % p.a. Shipping: 

Indian Chemical Tanker DIS 2007 6 % p.a. Prosjekt Etablert IRR siden oppstart 

Peg Chemical Carrier DIS 2006 20 % p.a. Arendal Offshore DIS 2008 24 % p.a. 

Longa DIS 2007 21 % p.a. 

Misligholdt/konkurs prosjekt Inter Carib III DIS 2007 ‐27 % p.a.* 

Chem Lily DIS 2007 ‐100 % p.a.* United Cape DIS 2007 ‐38 % p.a.* 

Handy Container DIS 2008 ‐100 % p.a.* 

MPP Container DIS 2007 ‐99 % p.a.* * Inkluderer innbetalt uinnkalt kapital 

Swetank DIS 2005 ‐79 % p.a.* 

Swetank III DIS 2006 ‐98 % p.a.* 

2012 

Swetank IV DIS 2007 ‐77 % p.a.* 

Eiendom: 

* Inkluderer innbetalt uinnkalt kapital Prosjekt Etablert IRR siden oppstart 

2010 

Haugenstua Butikksenter AS 2006 2 % p.a. 

Eiendom: 

Shipping: 

Prosjekt Etablert IRR siden oppstart Misligholdte/konkurs prosjekt Etablert IRR siden oppstart 

Ringeriksveien KS 2001 30 % p.a. Oceanlink Reefer DIS 2007 ‐100 % p.a* 

Vestfold Kombibygg DIS 2006 7 % p.a. TDS Containerships IV DIS 2007 ‐100 % p.a* 

Shipping: 

* Inkluderer innbetalt uinnkalt kapital 

Prosjekt 


China Ropax DIS 2004 34 % p.a. 

2013 

Indian Bulker DIS 2007 ‐37 % p.a.* 

Pacific Bulker DIS 2008 ‐50 % p.a.* Eiendom: 

Ross Container II DIS 2006 21 % p.a. Prosjekt Etablert 

IRR siden oppstart 

Misligholdt/konkurs prosjekt 

Shipping: 

Indian Chemical Tanker II DIS 2008 ‐50 % p.a.* Prosjekt Etablert IRR siden oppstart 

M‐Tanker DIS 2005 ‐12 % p.a* 


Misligholdte/konkurs prosjekt 


Oceanlink Reefer II DIS 2007 ‐68 % p.a* 




3. Shipping 



3.1. Key figures shipping portfolio 

1 800 

NRP Shippingportfolio vs Oslo Børs Benchmark 

1 600 

1 400 

1 200 

1 000 

800 

600 

400 

200 

0 

NRP Shipping Index 

(497) 

OSEBX 

(258) 

2001 2003 2005 2007 2009 2011 2013 

80 % 

Annual return OSEBX vs NRP Shipping portfolio 

63 % 

65 % 

60 % 

40 % 

47 % 

54 % 52 % 

48 % 

52 % 

39 % 41 % 

47 % 

32 % 

34 % 

28 % 

20 % 

11 % 

18 % 

4 % 

15 % 

11 % 

0 % 

‐20 % 

‐14 % 

‐12 % 

‐16 % 

‐7 % 

‐40 % 

‐31 % 

‐36 % 

‐60 % 

‐54 % 

‐55 % 

‐80 % 

2001 2002 2003 2004 2005 2006 2007 2008 2009 2010 2011 2012 2013 

OSEBX 

NRP Shipping portfolio 

25 

20 

15 

10 

5 

0 

‐5 

‐10 

‐15 

‐20 

Shipping portfolio project 

2 001 2 002 2 003 2 004 2 005 2 006 2 007 2 008 2 009 2 010 2 011 2 012 2 013 

Projects established (left axis) Projects sold (left axis)) Projects in portfolio end of year (right axis) 

45 

40 

35 

30 

25 

20 

15 

10 

5 

0 

‐5 

‐10 

‐15 

‐20 

‐25 

‐30 

‐35 



3.2 Shipping projects overview 

Projects Shipping 

Estimated value 

per 1% USD Established 

IRR since 

established p.a. 

Return 

2013*** 

Atlantic Seismic DIS 23 000 2007 34 % 4 % 

BB Troll DIS NOK 150 000 2010 ‐31 % ‐56 % 

Beta DIS NOK 300 000 2006 25 % 13 % 

Bulk Avanti DIS* 100 000 2013 N.A N.A 

Bulk Transloading DIS** N.A 2007 N.A N.A 

Eastern Reefer DIS 4 000 2007 21 % 42 % 

Eastern Reefer II DIS JPY 3 400' 2007 19 % 5 % 

E‐Tanker DIS 24 000 2006 ‐5 % 0 % 

Feedermate DIS EUR 25 000 2004 42 % 15 % 

Gram LPG DIS 24 600 2007 ‐57 % ‐3 % 

Inter Carib II DIS 19 000 2006 9 % 6 % 

KUO DIS 90 000 2012 14 % 10 % 

Neptune Seismic DIS 180 000 2007 5 % ‐5 % 

Perrine DIS 31 000 2007 ‐29 % 5 % 

Spero DIS* 49 000 2013 N/A N/A 

Stril Offshore DIS NOK 2 750 000 2007 2 % 0 % 

TDS Oppurtunity AS 43 500 2007 ‐46 % ‐33 % 

TDS Containerships V DIS 16 000 2012 ‐84 % ‐82 % 

UACC Bergshav Tanker DIS 130 000 2010 0 % 18 % 

UACC Ross Tanker DIS 106 000 2010 5 % 1 % 

* The project was established in 2013 and has thus not existed long enough to calculate IRR 

**The project has been suspended 

***Return is equivalent to change in value in 2013 (not annualized) 



Atlantic Seismic DIS - financial shipping project 

Contact: Ragnvald Risan (r.risan@nrp.as) 

Date of analysis: 


Estimated share price (USD): 1 % 

Estimated share price (USD):* 23 000 

Key figures: 100 % 

Paid in equity (USD): 5 605 000 

Accumulated dividend (USD): 10 950 000 

Residual value sensitivity: 

LOW CASE BASE CASE HIGH CASE 

Residual value: 0 2 000 000 4 000 000 

Net working capital 300 000 300 000 300 000 

Net Asset Value 300 000 2 300 000 4 300 000 

Remaining Uncalled Capital 0 0 0 

Corporate details 

The Vessel 

Corporate management: NRP Business Management AS Vessel name: M/V GGS Atlantic 

Commercial management: Arne Blystad AS Type: Seismic Research Vessel (2D) 

Seismic recording system: 

Sercel SEAL-24 bit 

Purchase price vessel: USD 15 000 000 Seismic streamer: 10 km Sercel Seal Fluid 

Paid in capital: USD 5 605 000 Compressors: 2 X 1600 SCFM 2000 PSI Cherko 

Uncalled capital: USD 0 Yard: North American Shipbuilding Inc. Louisiana, USA 

Delivery: 23. April 2007 Built: 1981 (rebuilt 2007) 

Class/flag: 

ABS/ Marshall Islands 

Main engine: 

Caterpillar D-399X2NOS 

LOA/beam/depth: 

52m/12,5m/14ft 

Accommodation: 

41 persons 

Last DD: February 2012 

Estimated Cashflow Financing (31.12.2012) 

Estimated Cashflow Balance Annual Inst. 13 Interest Balloon 

Operating revenue Mortgage debt 1 0 0 0,00 % 0 

Administration expenses Total 0 0 0 

Net operating cashflow 

Interest earned 

The mortgage has been repaid in full. 

Interest expenses 

Repayment long term debt 

Net financial items 

Net project cashflow 

Sale of vessel 

Estimated dividend 

Estimated Balance (01.06.13) 


Working capital* 300 000 

Vessel* 2 000 000 

Total assets 2 300 000 

Outstanding debt 1. Prior 0 

Total outstanding debt 0 

*Estimate 

Additional information 

Vessel was rebuilt and upgraded in March 2007. 

The valuation has been done on Net Asset Value basis. The value of the 

Vessel is based on broker estimates. 

As the remaining mortgage has been repaid, the uncalled capital in the 

project is 0. 

The Vessel is currently laid up and the BOD of the owning company is 

currently evaluating options with regard to what to do with the vessel. 



BB-Troll DIS - offshore asset play 




Estimated share price (NOK) 1 % 

Estimated share price (NOK):* 150 000 


Paid in equity (NOK): 38 000 000 

Accumulated dividend (NOK): 0 

Residual value sensitivity on IRR : 


Residual value 2014: 165 000 000 175 000 000 185 000 000 

IRR estimated share price: -10,31 % 29,63 % 63,34 % 

IRR total capital: 14,36 % 16,99 % 19,54 % 


The Vessel 

Corporate management: NRP Business Management AS Vessel name: M/V BB Troll 

Technical management: Buksèr og Berging AS Type/design: AHTS - VS 473 design 

Commercial management: Buksèr og Berging AS Class: DNV 1A1 Tug Supply Vessel , SF, EO, DK (+), HL (2,5) 

LOA: 

73,8 m 

Purchase price vessel: NOK 199 000 000 Breadth: 16,0 m 

Paid in capital: NOK 30 000 000 Yard: Ferguson Shipbuilders, Glasgow, UK 

Paid in reserve capital: NOK 8 000 000 Delivery: Apr 2000 

Tech. and commercial management fee 2013: NOK 916 260 Dwt: 2,881 t 

Assumed Opex 2013: NOK 71 510 Main engine: Wartsila 12V32 Diesel, 2 x 7500 BHP 

Current Employment: The Vessel trades in the spot market Bollard pull: 165 t 

Delivery: september 10 Aux. engines: 2 x 430 kVA V 3ph 60 hz 

Main generator: 

2 x 2125 kVA 440V 3ph 60hz 

Base case assumptions: Flag: NOR 

Assumed TC equivalent income Apr. 2013 - Jun. 2013: NOK 180 000/day Next Special Survey: 2014 

Assumed TC equivalent income Jul. 2013 - Sept. 2013: NOK 200 000/day 

Assumed TC equivalent income Oct. 2013 - Dec. 2013: NOK 180 000/day 

Assumed TC equivalent income Jan. 2014 - Sep. 2014: NOK 220 000/day 


Estimated Cashflow 2013 2014 Balance Annual Inst. 13 Interest Balloon 14 

Operating revenue 48 171 625 58 383 250 Mortgage debt 1 203 000 000 11 041 683 5,00 % 181 808 317 

Operating expenses 26 811 079 20 357 475 Total 203 000 000 11 041 683 181 808 317 

Dry docking 8 000 000 0 

Administration expenses 1 245 416 1 003 952 

Net operating cashflow 12 115 130 37 021 823 

Interest earned 151 910 142 923 

Interest expenses 5 187 500 11 720 262 

Repayment long term debt 11 041 683 181 808 317 

Net financial items -16 077 273 -193 385 656 

Sale of Vessel 0 175 000 000 

Net project cashflow -3 962 143 18 636 167 

Estimated dividend 0 22 624 798 

Mortgage financing at establishment of the project equivalent to 

NOK 190 000 000, the interest rate is floating. An additonal mortgage of 

NOK 13 000 000 was drawn up in Q1 2011 in order to finance upgrading 

to DP-II. 

The terms of the mortgage agreement was re-negotiated in December 

2012.. Two instalments were deferred, thus the first instalment will be 

made in March 2014. Two instalments as well as two interest payments 

will be added to the balloon. Cash sweep on all available cash exceeding 

NOK 10 mill as of december 7th 2013. The minimum working capital 

requirement of NOK 10 mill. was waived until December 30th 2013. 

Final maturity on the mortgage is one year earlier, 7th Sept 2014. Fair 

Market Value no less than 100% of the outstanding mortgage during the 

first 18 months, thereafter no less than 120%. An overdraft facility of 

NOK 4,500,000 was granted if drawn prior to December 31st 2013. 

Estimated Balance (31.12) 

2013 2014 

Working capital 14 138 631 0 

Vessel 181 851 148 175 000 000 

Total assets 195 989 779 175 000 000 

Outstanding debt 1. Prior 191 958 317 0 

Total outstanding debt 191 958 317 0 

* Vessel value is calculated based on a depreciation 

of annual annuity factor of 16.0%. 


The project is considered "asset play". The Vessel is currently trading in 

the spot market. 

The participants in the project paid in their share of the reserve capitalof 

NOK 8 000 000 in March 2011 as part of the upgrading to DP-II. 

A residual value of NOK 175 000 000 has been assumed in 2014. 

The Vessel passed intermediate survey in March 2013. 



Beta DIS - offshore asset play 





Estimated share price (NOK):* 300 000 



Accumulated dividend (NOK): 29 500 000 



Residual value end 2015: 15 000 000 20 000 000 25 000 000 

IRR estimated share price: 26,09 % 31,65 % 36,80 % 



The Vessel 

Corporate management: NRP Business Management AS Vessel name: M/V Beta 

Technical management: Buksèr og Berging AS Type: Anchor Handling Tug/Supply vessel (AHTS) 

Commercial management: Buksèr og Berging AS Dwt: 1 217 mt 

LOA: 67,8m 

Purchase price vessel: NOK 47 000 000 Breadth: 14,5m 

Paid in capital: NOK 19 500 000 Yard/Built: H.Surken West Germany/ 1982 

Uncalled capital: NOK 0 Class: DNV +1A1, Tug, Supply vessel, Oilrec, SF, E0 

Delivery: 29. September 2006 Flag: NOR 

Deck cargo 

720 sqm 

* The vessel is fixed on timecharter to 31.12.2013 from Buksèr og 

Speed: 

15,5 knots 

Berging AS to Kystverket. Beta AS has fixed the vessel on timecharter Main engine: 

4 x Wichmann 6AXAG, 10 560 BHP 

to Buksèr & Berging AS on back to back basis on similar terms as the TC 

to Kystverket. The gross rate paid by Kystverket is NOK 92 500 per day. 

Kystverket has an option to extend the charter for 2014 and 2015. We 

have assumed the option to extend is declared. 

Assumed operating expenses per day 2013: 

Approx. NOK 60 000 per day 


2013 2014 2015 Balance Annual Inst. 13 Interest Balloon 

Operating revenue 32 495 497 32 500 877 38 846 716 Mortgage debt 1 0 0 0 

Operating expenses 21 627 979 22 646 264 23 099 190 Investor loan 0 0 0 

Dry docking & other 0 2 500 000 0 Total 0 0 

Administration expenses 1 330 503 1 355 031 1 384 255 

Net operating cashflow 9 537 015 5 999 581 14 363 271 

Interest earned 133 425 96 771 130 250 

*The mortgage loan as well as the investor loan has been repaid in full. 

Interest expenses 0 0 0 

Repayment long term debt 0 0 0 

Repayment investor loan 0 0 0 

Net financial items 133 425 96 771 130 250 

Sale of vessel 0 0 20 000 000 

Net project cashflow 9 670 440 6 096 352 34 493 521 

Estimated dividend 12 000 000 7 000 000 40 369 251 


2013 2014 2015 

Working capital 6 779 379 10 875 730 0 

Vessel 29 704 285 25 262 624 20 000 000 

Total assets 36 483 664 36 138 354 20 000 000 

Outstanding debt 0 0 0 

Total outstanding debt 0 0 0 

Net asset value pre dividen #REF! 12 483 954 13 113 756 

* Vessel value is calculated based on a depreciation of annual annuity 

factor of 17.7%. 


The vessel has been rebuilt to meet new NOX classifications. 

To fund the upgrade an investorloan of NOK 4 500 000 was provided by 

the partcipants. The investor loan has been repaid. 

The TC-hire is invoiced in arrears. 

The Vessel is being utilized as a stand-by emergency vessel by Kystverket. 



Bulk Avanti DIS - dry bulk asset play 








Accumulated dividend (USD): 0 



Residual value end C/P 2016: 17 000 000 21 000 000 25 000 000 

IRR estimated share price*: 12,3 % 22,3 % 30,7 % 



The Vessel 

Corporate Management: NRP Business Management AS Vessel's name: MV Bulk Avanti 

Commercial Management: Eastern Bulk Carriers AS Type: Bulk Carrier - Supramax 

Technical Management: Fleet Management Ltd. Cyprus Class / IMO number: NKK / 9303089 

Purchase price vessel: USD 17 000 000 Dwt: 56,042 mt 

Paid in capital: USD 9 250 000 LOA/ Beam: 189,99 m / 32,26 m / 12,55 m 

Uncalled capital: USD 0 Speed/cons: 14,5 kts / 31,0 ts 

Yard: 

Mitsui S.B. Japan, Tamano Shipyard 

Current employment: Timecharter to Grieg Star Bulk AS Built: 2006 

Commencement of CP: 11.04.2013 Flag: Panama 

Expiry of CP*: 11.04.2014 Main engine: MAN B&W, 12,880 KM @ 127 rpm 

Timecharter rate**: USD 9 750 Holds / hatches: Fore & aft hatches, hydr. Operated, 5 holds / 5 hatches 

Operational expenses 2013: USD 5 050 Grain capacity: 70,810 cubic m. 

*The Vessel is fixed firm for a period of 12 months with charterers 

option to extend for a further period of 12 months at USD 12,000 per 

day. The option is to be declared 6 months prior to expiry of the 

current period. We have assumed the optin is declared. The third year 

we have assmed an average rate of USD 13,000 per day. 

**Less commission of 3,75%. 

Cranes: 

4 cranes with safe working load of 30,5 tonnes 

Fitted with grabs 

Next intermediate survey: July 2014 

Next DD/SS: 2016 


Estimated Cashflow 2013 2014 2015 Balance Annual Inst. 13 Interest Balloon 

Operating revenue 2 429 815 4 117 320 4 590 000 Mortgage debt* 9 000 000 0 5,50 % 6 750 000 

Administration expenses 63 750 86 700 88 434 Total 9 000 000 0 6 750 000 




Repayment long term debt 0 1 125 000 1 125 000 

Net financial items -341 767 -1 577 195 -1 516 415 

* The mortgage loan has the following instalment plan; 

Year 1: Quarterly instalments of USD 0 

Year 2: Quarterly instalments of USD 281,250 

Year 3: Quarterly instalments of USD 281,250 

Maturity - 5 years from drawdown - balloon of USD 4,500,00 


Estimated dividend 0 750 000 950 000 


2013 2014 2015 

Working capital 1 528 674 1 333 551 1 413 199 

Vessel* 18 033 134 19 150 573 20 359 194 

Total assets 19 561 808 20 484 124 21 772 393 

Outstanding debt 1. Prior 9 000 000 7 875 000 6 750 000 

Total outstanding debt 9 000 000 7 875 000 6 750 000 

The mortgage has the following terms/covenants; 

Margin of 500 bps p.a. 

Minimum Value Clause - 140% of outstanding mortgage at all times 

Minimum free liquidity of USD 600,000 

No uncalled capital. 

The mortgage has floating interest. 


The project is considered an asset play project. The Vessel was fixed 

firm for a period of 12 months at delivery at a daily rate of USD 9,750 

per day. The charterer has an option to extend for a further period of 12 

months at a rate of USD 12,000 per day less commission, this is in line 

with what was anticippated in the information memorandum dated 

March 2013. 

The valuation of the project has been based on a three year scenario as 

in the information memorandum. 

A residual value of USD 21,000,000 has been used in order to calculate 

the IRR in the project. 



Bulk Transloading DIS - financial shipping project 





Estimated share price (USD):* 





Residual value en bloc end C/P 2022: 

IRR estimated share price: 

IRR total capital: 

BASE CASE 


The Vessels 

Corporate management: NRP Business Management AS Vessel name: M/V Trans Bay/Trans Emirates 

Commercial management: Atlantica Shipping AS Type: Bulk Transloader 

Dwt: 68,857/68,857 

Purchase price vessels: USD 115 000 000 GRT: 37,550/37,550 

Paid in capital: USD 23 200 000 Yard: Daewoo 

Uncalled capital: USD 0 Built: 1996 / 1993 

Commencement of C/P: Sept.2007 Converted: 1996 / 1999 

Expiry of C/P: Sept.2022 Class: DnV 

Flag: 

Marshall Islands 

Base case assumptions BB hire/day en bloc: 

01.07.12-31.12.14 USD 16 483 Last DD: Both vessels were drydocked in 2011/2012 

01.01.15-sept 2022 USD 19 300 

Charterer: 

Star Universal Marine Limited, Cyprus 

guaranteed by ETA Star Holdings Ltd., Dubai 



Operating revenue* 6 000 000 6 000 000 7 044 500 Mortgage debt 1 10 749 375 1 012 500 9,92 % * 0 

Administration expenses 220 816 225 232 229 737 Mortgage debt 2 10 123 125 1 387 500 5,50 % * 0 

Net operating cashflow 5 779 184 5 774 768 6 814 763 Sellers Credit 11 530 001 0 0,00 % ** 1 163 758 

Interest earned 43 828 62 740 89 615 Total 32 402 501 2 400 000 1 163 758 

Interest expenses 1 578 397 1 401 695 850 988 

Repayment long term debt 2 400 000 2 400 000 2 400 000 

Repayment sellers credit 0 0 0 

Net financial items -3 934 569 -3 738 955 -3 161 373 

sale of vessels 


* Annual instalments going forward is USD 600 000 per quarter. 

Mortgage debt 1 is fixed at interest rate 9,92% incl. margin until 15. october 

2014. 50% of the swap was terminated in Q312 due to instructions from 

the mortgage lender. 

The mortgage lender currently has a cash sweep on the project 

Estimated Dividend 0 0 0 

* Assumed that the charterer manages to pay USD 6 000 000 in BB hire 

per year 

** The sellers credit runs as a bullet until 2022 and is none interest bearing. 

We have assumed that the sellers credit is netted against the ourstanding 

bareboat hire. 


2013 2014 2015 


Vessels* 77 047 707 69 873 169 62 157 894 

Total assets 81 381 306 76 242 581 72 180 696 

Outstanding debt fixed 9 736 875 0 0 

Outstanding debt floating 8 735 625 16 072 500 13 672 500 

Sellers credit 11 530 001 1 163 758 1 163 758 



The charterer has financial difficulties. The assumed annual bareboat hire 

is USD 6 000 000. 

Trans Gulf has been sold for scrap and was delivered in June 2012. 

The Charterer has options to purchase the vessels as follows: 

M/V Trans Bay: USD 5 000 000 after year 15 (2022). 

M/V Trans Emirates: USD 5 000 000 after year 15 (2022). 

If the charter free value is above USD 5 000 000 when the option is 

decleared, the amount above USD 5 000 000 will be split 75/25 between 

charterer and owner of Trans Bay and Trans Emirates. 


factor of 7.4% 



Eastern Reefer DIS - financial shipping project 





Estimated share price USD: 4 000 






Residual value end C/P: 

See additional information 

IRR estimated share price: 37,33 % 


The Vessels 

Corporate management: NRP Business Management AS Vessel Name Built Dwt Cargo cap 

Commercial management: Johs. Hansens Rederi AS (cbft) 

Purchase price vessels: USD 32 000 000 M/V Baron 1990 5 281 238 552 

Paid in capital: USD 5 500 000 M/V Jacha 1985 3 970 154 739 

Uncalled capital: USD 2 450 000 M/V Mabah 1995 5 249 235 128 

Delivery: 8. December 2006 Type: Reefer 

Expiry of C/P: See Additional information Flag: Marshall Island 

Base case assumptions: 

BB rate en bloc net per day 2013: 6 389 

BB rate en bloc net per day 2014: 2 678 

BB rate en bloc net per day 2015: 2 580 

Charterer: 

Khana Enterprise Co. Ltd., Oswego Ltd. 



Operating revenue 2 471 880 977 571 259 290 Mortgage debt 1 1 350 000 900 000 4,25 % * 0 

Administration expenses 180 509 184 120 46 950 Mortgage debt 2 1 500 000 600 000 3,75 % ** 300 000 

Net operating cashflow 2 291 371 793 451 212 340 Total 2 850 000 1 500 000 0 



Repayment long term debt 1 500 000 1 050 000 300 000 

Net financial items -1 593 555 -1 084 364 -304 445 

Sale of vessels 108 472 23 358 500 000 

Net project cashflow 806 287 -267 554 407 894 

* The mortgage has floating interst rate. Assumed interest rate is 4,25% 

incl margin. Annual instalments of USD 900 000 

** A mortgage of USD 2 400 000 was drawn in April 2011 to finance the 

extension of M/V Mabah. Simultaneously USD 2 400 000 was deducted 

on tranche 1. Estimated interest rate is 3,75% incl. margin and annual 

instalments of USD 600 000. 



2013 2014 2015 

Working capital 633 287 365 733 0 

Vessels* 7 941 001 3 092 801 500 000 

Total assets 8 574 288 3 458 534 500 000 

Outstanding debt 1. Prior 1 350 000 300 000 0 

Total outstanding debt 1 350 000 300 000 0 


There are options and obligations to buy and sell the vessels as follows: 

M/V Mabah: Purchase obligation 10. April 2015: USD 500 000 

M/V Baron: Call option 20. October 2013: USD 28 046 

M/V Jacha: Call option 8. February 2014: USD 23 358 

The project is considered as a financial lease. 





Eastern Reefer II DIS - financial shipping project 

Contact: Ragnvald Risan (r.risan@nrp.as) Date of analysis: 

(All figures in 1000 JPY) 01.06.2013 

Estimated share price (JPY): 1 % 

Estimated share price (JPY): 3 400' 


Paid in equity (JPY): 382 000 

Accumulated dividend (JPY): 440 000 



Residual value end C/P 2017: 500 000 

IRR estimated share price: 25,85 % 

IRR total capital: 8,33 % 


The Vessels 

Corporate management: NRP Business Management AS Vessel name: M/V Jochoh M/V Pohah No. 2 

Commercial management: Lorentzen Skibs Management AS Type: Reefer Reefer 

Cargo Cap: 235,050 cbft 235,039 cbft 

Purchase price vessels: JPY 1 805 000 Dwt: 5.537 5,134 

Paid in capital: JPY 382 000 LOA/ Beam: 113,3m/16,6m 113,4m /16,6m 

Uncalled capital: JPY 240 000 Yard: Kyokuyo Shipyard Corp, Japan 

Commencement of C/P M/V Pohah No.2: 27. March 2007 Built: 1996 2000 

Expiry of C/P M/V Pohah No.2: 27. March 2017 Class/flag: N.K N.K. 

Commencement of C/P M/V Jochoh: 27. October 2008 Main engine: Kobe, 8UEC37LA Akasaka, 8UEC37LA 

Expiry of C/P M/V Jochoh: 27. April 2015 


BB rate net per day year 1-10 M/V Pohah No 2.: JPY 401,5 

BB rate net per day year 1-10 M/V Jochoh: JPY 355 

Charterer: 

Guarantor: 

NOK Co. Ltd., Panama 

Khana Enterprises Co. Ltd., Japan 

and Oswego Ltd., Korea 



Operating revenue 276 123 276 123 187 018 Mortgage debt 1 495 000 78 000 2,78 % * 144 000 

Administration expenses 18 055 18 416 10 338 Mortgage debt 2 192 304 76 924 2,00 % ** 0 

Net operating cashflow 258 068 257 706 176 679 Sellers Credit 92 700 0 0,00 % 60 000 

Interest earned 0 0 0 Total 780 004 154 924 204 000 

Interest expenses 16 680 19 433 13 549 *Mortgage debt 1 has annual instalments of JPY 78 000. 

Repayment long term debt 154 924 154 924 149 156 80% of the mortgage is fixed until 26. March 2014 at 2.78% incl. 

Net financial items -171 604 -174 357 -162 705 margin. 

Net project cashflow 86 463 83 349 13 974 

Estimated dividend 95 000 95 000 115 000 


2013 2014 2015 

Working capital 21 123 9 473 8 447 

Vessels* 1 098 547 914 833 715 747 

Total assets 1 119 670 924 306 724 193 


Outstanding debt 1. Prior 115 380 38 456 0 

Sellers credit 92 700 92 700 60 000 




**Mortgage debt 2 has annual instalments of JPY 76 924. 

The loan is not fixed, assumed interest of 2.25% incl. margin for the 

remaining period. 

The Margin is assumed increased from Q214. 


All JPY figuers in 1000 JPY. 

The charterer has an obligation to purchase the M/V Pohah No. 2 for 

JPY 500 million at the end of the Bareboat Charter (2017). 

The charterer has an obligation to purchase the M/V Jochoh for JPY 

100 million at the end of the Bareboat Charter (2015). 

The project is considered as a financial lease. 



E-Tanker DIS - financial shipping project 




Estimated share price (USD) 1 % 



Paid in equity incl. Participant loan (USD): 4 150 000 

Accumulated dividend (USD): 860 000 



Residual Value end CP 2014: 7 000 000 8 500 000 10 000 000 


IRR total capital: -21,89 % -8,80 % 4,09 % 

* The Share price includes a 5% deduction on the the tax position of the 

company. 


The Vessel 

Corporate management: NRP Business Management AS Vessel name: M/T Eships Nahyan 

Commercial management: Klaveness Marine Holding AS Type: Product/Chemical tanker 

Dwt: 8 657 

Purchase price vessel: USD 20 000 000 Breadth: 18,8m 

Paid in capital: USD 4 150 000 LOA: 118,14m 

Uncalled capital: USD 3 700 000 Engine B&W 6S35MC, 4200KW@170RPM 

Commencement of C/P: 06.apr.06 Yard/Built: Sasaki Shipbuilding Co. Ltd. Japan/2005 

Expiry of C/P: 06.apr.14 Flag: Gibraltar 

Class: 

Bureau Veritas 

Base case assumptions Speed: 14 knots 

BB rate net per day: USD 6 500 IMO class: IMO II/III 

Next DD/SS: Sep. 2013/Sep. 2015 

Charterer: 

Eships Nayan Ltd. 

guaranteed by Emirates Ship Investment Company L.L.C. UAE 


Estimated Cashflow 2013 2014 Balance Annual Inst.13 Interest Balloon 

Operating revenue 2 372 500 637 000 Mortgage debt 1 8 700 000 1 000 000 5,30 % * 7 200 000 

Administration expenses 102 810 29 161 Sellers Credit 850 000 0 0,00 % 850 000 

Net operating cashflow 2 269 690 607 839 Total 9 550 000 1 000 000 8 050 000 

Interest earned 0 0 

Interest expenses 448 188 204 204 


Repayment sellers credit 0 850 000 


Sale of vessel 8 500 000 

Net project cashflow 821 502 353 635 


* The mortgage is repaid with quarterly instalments of USD 250 000. 

80% of the mortgage has fixed interest at 6,24% inc. margin until 

expiry. An interest rate of 1,55% inc. margin has been assumed for 

the remaining part of the mortgage. 

An extraordinary repayment of USD 200 000 on the mortgage debt 

was made in Q4 2008. An additonal extraordinary repayment of USD 

1000 000 was made in Q2 2010 to prevent breaches with the loan 

agreement. 




Vessel 9 869 407 8 500 000 

Total assets 13 502 755 12 036 982 


Sellers credit 850 000 850 000 


Net asset value pre dividend #REF! 12 483 954 13 113 756 


The charterer has a purchase option at USD 12 000 000 at the end of 

the Charter. The value of the vessel to be established by two 

independent shipbrokers and any profit in excess of USD 12 000 000 

is to be split 40/60 between Owner and Charterer. 

To avoid breach of the minimum value clause in the loan agreement, 

USD 1 000 000 was paid in Q3 09 by the investors. An extraordinary 

instalment equivalent to USD 1 000 000 on the mortgage was paid in 

Q2 2010. 

A residual value of USD 8 500 000 has been assumed in our base case 

scenario. This is equivalent to broker estimates received 31.12.2012. 



Feedermate DIS - financial shipping project 




Estimated share price (EUR): 1 % 

Estimated share price (EUR):* 25 000 


Paid in equity (EUR): 2 000 000 

Accumulated dividend (EUR): 4 150 000 






* The Share price includes a 5% deduction on the the tax position of 

the company. 


The Vessel 

Corporate management: NRP Business Management AS Vessel name: M/V Main Highway 

Commercial management: P.D. Gram AS Type: Car Carrier, 950 Cars 

Dwt: 

3 374 tons 

Purchase price vessel: EUR 16 275 000 Built: 1998 

Paid in capital: EUR 2 000 000 Yard: Detlef Hegemann Rolandwerft Gmbh, Germany 

Uncalled capital: EUR 3 000 000 Class/flag: Lloyds Register / Cyprus 

Commencement of C/P: 27. February 2005 Cargo Capacity: 950 cars, 8 decks and about 4 300 lane meters 

Expiry of C/P: 27. February 2017 


BB rate net per day: 

27.02.2005-27.02.2010 EUR 5 610 

27.02.2010-27.02.2017 EUR 5 346 

Charter: 

Charterer: 

12 year B/B 

K-Line 


2013 2014 2015 Balance Annual Inst. 13 Interest Balloon 2017 

Operating revenue 1 951 290 1 951 290 1 951 290 Mortgage debt 1 5 710 000 1 350 000 1,75 % * 310 000 

Administration expenses 89 632 91 425 93 253 Mortgage debt 2 2 500 000 0 1,75 % * 2 500 000 

Net operating cashflow 1 861 658 1 859 865 1 858 037 Total 8 210 000 1 350 000 2 810 000 






* Assumed interest rate from 2014 an onwards is 3.0% incl.margin.Interest rate 

is not fixed. Mortgage debt 2 runs as a bullet. 

The mortgage is due in December 2013 and is assumed refinanced at similar 

terms. 




2013 2014 2015 


Vessel* 12 831 762 11 948 259 11 948 259 

Total assets 13 569 861 12 341 900 12 301 437 

Outstanding mortgage debt 6 860 000 5 510 000 4 160 000 






Gram LPG DIS - LPG asset play 







Paid in equity incl. participant loan (USD): 18 038 000 


Residual value sensitivity : 


Vessel value 13 000 000 17 000 000 21 000 000 

Net debt 14 536 000 14 536 000 14 536 000 

Net Asset value* -1 536 000 2 464 000 6 464 000 

Remaining uncalled capital 7 312 000 7 312 000 7 312 000 

**Valuation has been done on basis todays assumed CP free value less 

less net debt (Net asset value). 


The Vessels 

Corporate management: NRP Business Management AS Vessel name: M/V Aura / M/V Gas Serenity 

Technical management Swan Shipping Corporation Type: Liquified Gas Carrier, Type 2PG 

Technical management Aura: Anglo Eastern Ship Management Pte. Ltd. Dwt: 2,653 mt 

Commercial management: P.D. Gram & Co LOA: 96m 

Breadth: 14.4m 

Purchase price vessels: USD 29 300 000 Yard/Built: Taizhou Zhongyuan Shipyard, China / 08/2007, 06/2008 

Paid in capital: USD 18 038 000 Class: CCS, CSA, Type 2PG, Ice Class B, CSM, BRC, CMS 

Uncalled capital: USD 7 312 000 Flag: Marshall Island 

Speed: 

13 knots 

Opex per month: Aura - USD 148,600/ Main engine: 8320Zcd-6 / 2 060KW, Guangzhou , China 

Gas Serenity - USD 122 000 Aux engine: 3 x WD618-42CD 200KW, Shangdong Weifang, China 

Current employment: Cargo tanks: 2 x 1,609 cbm (total 3,218 cbm), Epoxy coating 

Monthly TC Rate MV Aura until November 29th 2013*: USD 207,500 Tank segregations: 1 

Monthly TC Rate MV Gas Serenity until March 2013*: USD 200,000 Next DD: Sep./Oct. 2014 Aura - Mar./Apr. 2013 Gas Serenity 

*Less commission of 2% to Grieg Shipbrokers and 1,25% to Gram 


2013 Balance Annual Inst. 13 Interest Balloon 2015 

Operating revenue Mortgage debt 15 686 000 1 500 000 5,75 % * 12 123 500 

Operating expenses Total 15 686 000 1 500 000 12 123 500 

Dry docking 

Administration expenses 






Sale of vessel 


Est.dividend/paid in capital 

* Interest rate not fixed. 

The final expiry date on the mortgage has been re-negotiated from April 

30th 2013 to July 31st 2015. The margin increased as part of the 

refinancing from 3,25% to 3,75%. 

The uncalled capital can be reduced byprovided that capital is paid in. The 

reduction of uncalled capital should not exceed 50% of the total 

instalments made since the equity contribution. The uncalled capital 

should under no circumstance be any less than USD 6,500,000 at any 

time. 

Estimated Balance (01.06.13) 


Working capital* 400 000 

Vessels 17 000 000 


Outstanding debt 1. Prior 14 936 000 


Net asset value pre dividend #REF! 12 483 954 13 113 756 

* The working capital is uncertain due to the complexity of the short term 

liabilities 


MV Aura is fixed on timecharter to I-shipcom. 

MV Gas Serenity is fixed on timecharter to Petronas. 

In april 2013 USD 700,000 was called upon from the participants to fund 

short term working capital requirements. An additional USD 700,000 is 

expected to be paid in June/July 2013. Further capital calls should be 

expected unless the market improves. 

USD 562 000 of the paid in capital is structured as a participant loan. 



Inter Carib II DIS - financial shipping project 





Estimated share price USD:* 19 000 










the company. 


The Vessels 

Corporate management: NRP Business Management AS Vessel name: M/V Mostein 

Commercial management: Arne Blystad AS Type: Self Discharging Bulk Carrier 

Dwt: 

4 775 mt 

Purchase price vessels: USD 13 828 000 GRT: 2 740 mt 

Paid in capital: USD 3 065 000 LOA/ Beam: 89,9 m /13,0 m 

Uncalled capital: USD 2 500 000 Yard: Damean Shipyard, Holland 

Commencement of C/P: 17. November 2006 Built: 1996 

Expiry of C/P: 31. April 2018 Class/flag: LR / Antigua & Bermuda 

Main engine: 

4SA 6 cyl MAK 1800 kw 

Base case assumptions: Speed: 11 knots 

BB rate MV Mostein 1.01.13-30.09.14* 

USD 2 600/day 

BB rate MV Mostein 1.10.14-30.03.18* 

USD 3 000/day 

*Less 1% commission to AS Sobona 

Charterer M/V Mostein: 

Thompson Shipping Inc., Cayman Islands 



Operating revenue 949 000 985 800 1 095 000 Mortgage debt 1 2 052 500 432 500 7,54 % * 0 

Administration expenses 90 093 90 994 93 733 Total 2 052 500 432 500 0 

Net operating cashflow 858 907 894 806 1 001 267 




Net financial items -575 275 -491 815 -474 494 

Sale of vessels 0 


* 100 % of the mortgage debt has fixed interest rate at 7.54% incl. 

margin until 27.11.2013. The interest is adjusted according to the 

forward curve thereafter. 

An extraordinary debt repayment of USD 1,951,250 was made in 

connection with the sale of MV Titran in Q211. 



2013 2014 2015 


Vessel* 4 386 418 3 906 437 3 376 754 

Total assets 4 767 790 4 040 800 3 517 890 

Outstanding debt 1. Prior 1 620 000 1 187 500 755 000 

Total outstanding debt 1 620 000 1 187 500 755 000 




Thompson Inc. has an option to purchase MV Mostein at the end of the 

charter for USD 2 200 000. 

Inter Carib II DIS has an option to sell MV Mostein to Thompson Inc. at 

the end of the charter for USD 1 250 000. 

Owners have the option to sell the vessel in the period from 1.1.13- 

31.12.14 if the sales proceeds is in excess of USD 4.500,000. Upon a 

sale the BB-charterparty will be terminated. Any sales proceeds excess 

of USD 4,500,000 to be split 50/50 between owners and charterers 

during the sales option period. 

MV Titran was sold to the charterer of the Vessel, Berge Rederi AS, in 

Q211. 



KUO DIS - container asset play 

Contact: Andreas T. Hagen (a.hagen@nrp.as) 







Accumulated dividend (USD): 600 000 



Residual value end C/P - 2015 12 000 000 17 000 000 22 000 000 

IRR estimated share price**: 9,9 % 33,8 % 53,5 % 


*The residual values are net after profit split. 

**The calculated IRR is basis 3 years duration. 


The Vessels 

Corporate Management: NRP Business Management AS Vessel names: KUO Fu / KUO Tai / KUO Hung / KUO Lung 

Commercial Management: Atlantica Shippping AS Type: Gearless Container Vessles 

TEU: 

1,367 TEU (1,120 TEU at 14 tons homogeneous) 

Purchase price vessel: USD 14 000 000 Reefer capacity: 200 

Paid in capital: USD 8 800 000 Dwt: 18,595 

Uncalled capital: USD 0 Ldwt: 5,955 

Commencement of C/P: 28.09.2012 LOA/ Beam/Draft: 168,8m / 27,3 m / 8,42 m 

Expiry of C/P: 28.09.2017 Speed: 18,9 / 17,0 / 18,2 / 18,2 knots 

Yard: 

CSBC Shipyard, Kaohsiung, Taiwan 

Base case assumptions: Built: 1995, 1995, 1997, 1998 

BB rate net per day 28.09.12 - 28.09.14: USD 4,219 Flag: Panama 

BB-rate net per day 28.09.14 - 28.03.15: USD 4,603 Class: Germanischer Lloyd / NKK / NKK / Bureau Veritas 

BB-rate net per day 29.03.15 - 28.09.15: USD 4,274 Main engine: Man B&W, 13,580 kW a 127 rpm 

BB-rate net per day 29.09.15 - 28.03.16: USD 3,945 Other: 4 holds, 8 hatches, 4 tiers on deck 

BB-rate net per day 29.03.16 - 28.09.16: USD 3,616 

Charterer: 

SPV's guaranteed by Conbulk S.A Greece 

and Auster Finance Inc., Marshall Islands 



Operating revenue 1 539 935 1 609 650 376 133 Mortgage debt 6 000 000 0 6,13 % 0 

Profit Split 0 974 733 379 489 Total 6 000 000 0 0 

Instalment 0 0 1 000 000 





Repayment long term debt 0 0 6 000 000 

Net financial items -356 584 -377 262 -6 090 095 

Sale of Vessels 17 000 000 

Net project cashflow 978 351 1 996 996 12 611 682 


The interest rate on the mortgage is not fixed and is adjusted 

according to the forward curve. The margin on the mortgage is 575 

bps. 

No instalments on the mortgage the first two years, thereafter 

semiannual instalments of USD 500,000. The mortgage has final 

maturity 3 years from drawdown. We have assumed the mortgage to 

be refinanced at maturity. 

Minimum Value Clause of 125% of the outstanding facility. 


2013 2014 2015 

Working capital 633 072 630 067 0 

Vessel 15 612 929 16 519 395 17 000 000 

Total assets 16 246 001 17 149 463 17 000 000 





All four vessels are fixed on 5-year bareboat charters with a profit 

sharing agreement . All earnings exceeding the pre-agreed operational 

expenses to be split 50/50 between the partnership, KUO DIS, and the 

Charterer, Conbulk. During the first year the profits will start to 

accumulate for net TC-revenues exceeding USD 6,555 per vessel per 

day. 

The profit sharing agreement also applies in the event of a sale. Any 

sales revenue exceeding USD 19,000,000 shall be split 50/50 between 

KUO DIS and Conbulk. A total residual value of USD 30,000,000 after 3 

years has been applied in calculating the IRR of the project. 

Should the value of the Vessels fall below USD 14,000,000, KUO DIS 

has the right to sell the Vessels.


Neptune Seismic DIS 





Estimated share price (USD): 180 000 






Residual value sept 2015 20 000 000 25 000 000 30 000 000 

IRR estimated share price 34,3 % 41,9 % 48,7 % 

IRR total capital 28,8 % 35,8 % 42,2 % 


The Vessel 

Corporate management: NRP Business Management AS Vessel name: M/V Neptune Naiad 

Technical management: Neptune Offshore AS Type: High end 2D/Low end 3D Seismic vessel 

Commercial management: Neptune Offshore AS Flag: NIS 

Class: 

Lloyds Register, Ice C 

Purchase price vessel: USD 32 800 000 Built: 2002 

Paid in capital: USD 17 400 000 Rebuilt: 2008 

Uncalled capital: USD 3 150 000 Yard: Huang Pu Shipbuilding 

Rebuilt: 

Irving Shipbuilding, Canada 

Charterer: CGG Veritas Length: 61.0m 

Breadth: 14.2m 

TC rate: USD 42 300 /day Main engine: 1 x Man B&W Alpha L6-27/38-2040 Kw at 800 rpm 

Opex:* USD 17 905/ day with 1,300 Kw shaft generator at 1,500 rpm 

*Opex includes seismic crew commercial and management fee Accomodation: 43 persons 

Last DD: September 2012 



Operating revenue 15 439 500 15 439 500 10 701 900 Mortgage debt 1 8 150 000 3 400 000 2,60 % * 0 

Operating expenses 6 535 143 6 616 832 4 611 528 Participant Loan 1 000 000 1 000 000 0,00 % ** 0 

Dry docking and other 0 0 0 Total 9 150 000 4 400 000 0 




Interest expenses 1 189 800 113 100 19 575 


Repayment Participant loan 1 000 000 0 0 



Sale of vessel 0 0 25 000 000 


*The loan has quarterly instalments of USD 850 000 from 2013 and 

onwards. an extraordinary repayment of USD 2 000 000 was made in 

Q212. 

** The participant loan will be repaid as soon as possible, expected within 

1H 2013. 


2013 2014 2015 

Working capital 3 689 393 3 941 995 0 

Vessel 25 000 000 25 000 000 25 000 000 

Total assets 28 689 393 28 941 995 25 000 000 


All seismic equipment onboard 

is owned by the company. 

The vessel is currently chartered out on TC to CGG Veritas until 

September 2013 with options to extend with 12+6+6 months. All options 

have been assumed decleared in the analysis 

Outstanding mortgage debt 4 750 000 1 350 000 0 

Participant loan 0 0 0 

Total outstanding debt 4 750 000 1 350 000 0 

Net asset value pre dividen #REF! 



Perrine DIS 











Residual value June 2014 9 000 000 11 500 000 14 000 000 


IRR total capital: -10,49 % 12,35 % 34,90 % 


the company. 


The Vessel 

Corporate management: NRP Business Management AS Vessel name: M/V Cypress Trail 

Technical management: OSM Shipmanagement AS Type: Car Carrier 

Commercial management: P.D. Gram Car Carrier AS GRT/DWT: 42,447/12,734 

Manager: P.D.Gram & Co AS Car capacity: 42,870m (apx. 5,000 units RT 43) 

LOA: 

184m 

Purchase price vessel: USD 19 200 000 Beam: 30,6m 

Paid in capital: USD 9 517 000 Yard/Built: Hyundai Heavy Industries, South Korea/ 1988 

Uncalled capital: USD 7 450 000 Class/Flag: ABS/NIS 

Main engine: 

Hyundai B+W 8L 60MCE, 14,400 BHPxRPM (max) 

Base case assumptions*: Decks: 11 

Timecharter to Glovis - 01.01.13 - 31.12.2013 USD 10 500 Hoistable decks: 1 

Timecharter assumption 2014: USD 10 500 Last DD: January 2011 

*Gross TC rates - 2,25% commission to be deducted 

Assumed operating expenses*: USD 7 746 

* Including insurance costs 


Estimated Cashflow 2013 2014 Balance Annual Inst. 13 Interest Balloon 2014 

Operating revenue 3 686 492 1 220 523 Mortgage debt 1 7 450 000 1 162 500 4,25 % * 5 900 000 

Operating expenses 3 146 318 839 249 Total 7 450 000 1 162 500 5 900 000 

Dry docking/repairs 1 550 000 0 

Administration expenses 100 676 25 500 

Net operating cashflow -1 110 502 355 774 

Interest earned 0 0 

Interest expenses 310 156 67 000 




Net project cashflow -2 583 158 5 888 774 


* 100% of the mortgage has floating interest rate. 

Quarterly instalments of USD 387 500. The mortgage was refinanced in 

Q2 2011 and has a balloon paymnet of USD 5 512 500 in 2014 - the 

margin increased as part of the refinancing. 

The uncalled capital shall at all times be no less than the facility amount 

until the facility amount has been reduced to USD 4 500 000, and 

thereafter no less than USD 4 500 000. 



Working capital 377 353 666 127 

Vessel 13 235 287 12 000 000 

Total assets 13 612 640 12 666 127 



Net asset value pre dividen #REF! 12 483 954 




Several capital calls have been made in order to fund running 

commitments, to avoid breaches with the loan agreement as well as to 

fund extraordinary costs. The latest capital call was made in May 2013 

of USD 750,000. 

A further injection of equity of USD 1,300,000 is expectedin June/July 

2013. 



Spero DIS -container asset play 











Residual value end C/P: 9 143 500 10 543 500 11 943 500 

IRR estimated share price**: 20,3 % 26,7 % 32,4 % 


*The residual value is net after profit split - 70% to the owning company 

and 30% to Conbulk. The gross sales price for calculating the IRR is USD 

12,000,000, high case USD 14,000,000 and low case USD 10,000,000. 

The IRR of the high and low case does not reflect increased/decreased 

earnings. 

**The calculated IRR is basis 3 years duration. 


The Vessel 

Corporate Management: NRP Business Management AS Vessel's name: MV Spero 

Commercial Management: Atlantica Shipping AS Type: B-170, 1,730 TEU geared container vessel 

Class: 

Germanischer Lloyd 

Purchase price vessel: USD 7 145 000 Dwt: 22,968 

Paid in capital: USD 4 900 000 LOA/ Beam /Draught: 184,7 m / 25,3 m / 9,85 m 

Uncalled capital: USD 0 Speed: 19,5 knots @ 54,5 t of fuel per day 

Commencement of C/P: 24.05.2013 Yard: Stocz. Szczecin, Poland 

Expiry of C/P: 24.05.2017 Built: 2002 

Flag: 

Marshall Islands 

Base case assumptions: Main engine: Sulzer, 18,110 kW @ 113 rpm 

BB rate net per day year 1-3: USD 1 958 Homogeneous intake: 1,110 TEU 

TC-rate year 1: USD 6 500 / no profit split Reefer plugs: 200 

TC-rate year 2: USD 8 000 / profit split of USD 687 per day Next intermediate: Feb. 2015 

TC-rate year 3: USD 11 000 / profit split of USD 3 580 per day Next DD/SS: 2017 

Hurdle rate year 1 - bb-rate + opex: USD 7 208 Other information: 4 holds, 9 hatches, DWT to TEU ratio of 13,28 

3 cranes with working load of 45 tonnes 

Charterer: 

SPV guaranteed by Conbulk S.A Greece 



Operating revenue 431 739 714 670 714 670 Mortgage debt 1 3 000 000 0 5,90 % 3 000 000 

Proft Split 0 30 117 484 264 Total 3 000 000 0 3 000 000 


Net operating cashflow 345 489 627 487 1 079 288 

Interest earned 0 0 0 


Repayment long term debt 0 0 0 

Net financial items -106 927 -177 000 -177 000 

The mortgage has final maturity 3 years from drawdown. Minimum 

Value Clause - 140% of outstanding mortgage. Minimum free liquidity 

of USD 450,000. No instalments. 

The interest rate on the mortgage is not fixed. 




2013 2014 2015 


Vessel 8 022 777 8 972 180 9 999 055 

Total assets 8 553 438 9 458 551 10 632 459 




The Vessel is fixed on a 4-year bb-charterparty with a profit sharing 

agreement to a SPV guaranteed by Conbulk S.A of Greece. All earning 

exceeding a pre-agreed hurdle rate consisting of the bb-rate and 

operational expenses, to be split 60/40 between the owning company 

and the charterer. In year 1, profits will start accumulating at TC rates 

above USD 7,208 per day. 70/30 profit split between the owning 

company and the charterer of sales proceeds exceeding USD 

7,145,000. 

A gross sales price of USD 12,000,000 has been used for calculating 

the base case IRR of the project. 



Stril Offshore DIS - asset play offshore project 





Estimated share price (NOK):* 2 750 000 



Accumulated dividend (NOK): 0 



Residual value en bloc 2015: 650 000 000 700 000 000 750 000 000 




The Vessels 

Corporate management: NRP Business Management AS Vessel name: Stril Commander / Stril Challenger 

Technical management: Simon Møkster Shipping AS Type: Havyard 842 

Commercial management: Simon Møkster Shipping AS Class: DNV +1A1, ICE-E, Winterized bacic (Challenger only), 

Offshore service vessel, Towing, FIFI I, OILREC, 

Purchase price vessels: NOK 700 000 000 COMF-(V3), E0, DYNPOS-AUTR, CLEAN 

Paid in capital: NOK 250 000 000 LOA: 74.5m 

Uncalled capital: NOK 125 000 000 Breadth: 17.2m 

Yard: 

Havyard AS 

Base case assumptions: Delivery: Jan 09 and June 09 

Assumed avg. TC equiv, income per vessel 2013:* NOK 210 000/day Dwt: Approx. 3,000 ton 

Assumed avg. TC equiv, income per vessel 2014 - 2015:* NOK 235 000/day Accommodation: 30 persons in 15 cabins 

Assumed operating expenses per vessel:** NOK 86 000/day Main engine: BHP 16,3220 - 2 MAK 6,00 kW at 750rpm 

Bollard pull: 

200 tons 

Main generator: 

2 x Morelli shaft generator (3 000 kW) 

* Less 1% comission. Assumed 350 on hire days per year. 

Aux. engines: 

2 x Caterpillar C-18 (601 kW) 

Dynamic position: 

DP2 (Kongsberg) 

Stril Commander is trading in the North Sea - assumed earnings in 2013 of NOK 

Flag: 

NOR 

175 000 per day. Stril Challenger is fixed at NOK 245 000/day from Sept 11- 

end 13. The charter has informed they will not extend the charterparty. 

**Including technical/commercial management fee of NOK 3 600 000/year. 


Estimated Cashflow 2013 2014 2015 Balance Annual Inst. 13 Interest Balloon 2015 

Operating revenue 144 060 000 161 210 000 161 210 000 Mortgage debt 1 402 248 189 44 571 946 5,00 % 305 862 044 

Operating expenses 63 037 836 64 298 592 64 298 592 Debt to Møkster 9 500 000 0 0,00 % 0 

Dry docking 2 900 000 8 000 000 13 700 000 Total 411 748 189 44 571 946 305 862 044 



Interest earned 357 209 1 045 659 1 150 507 

Interest expenses 19 674 010 17 920 413 16 166 816 






Total annual instalments: NOK 35 071 947. 

The interest rate has not been fixed, and assumed interest rate is 5,00% 

incl. margin and guarantee fee. 


2013 2014 2015 


Vessels* 708 167 694 704 336 865 700 000 000 

Total assets 722 878 988 735 266 288 741 611 664 


A residual value of NOK 700 000 000 has been assumed end 2015 en bloc. 

Current broker estimates on charterfree values of the Vessels are 

NOK 775 000 000 en bloc. 


Loan from Møkster 0 0 0 


* Vessel value is calculated based on a 

depreciation of annual annuity factor of 12.1% 



TDS Containerships V DIS - container asset play 







Paid in equity (USD):* 10 200 000 




Vessel Value 30 000 000 38 000 000 46 000 000 


Debt 37 400 000 37 400 000 37 400 000 

Net asset Value -6 400 000 1 600 000 9 600 000 


The Vessel 

Corporate management: NRP Business Management AS Vessel name: M/V Thorstar & MV Thorsriver 

Technical management: Jahre Wallem AS Type: 2 x 1,740 geared container vessels 

Commercial management: Thor Dahl Management AS Dwt: 23,332 

LOA: 

175,5 m 

Purchase price vessel: USD 44 000 000 Breadth: 27,4 m 

Paid in capital: USD 10 200 000 Draft: 14,3 m 

Uncalled capital: USD 0 Yard/Built: Guangzhou Wenchong Shipyard, China/2009 & 2008 

Class/flag: 

GL-Class, Ice Strengthened E Class/Singapore 

Base case assumptions: Cargo deck: 1 120 sqm 

Assumed average TC equivalent income Year 1: USD 13 600 per day Speed & Consumption: 21 knots on 64,1 tons 

Assumed average TC equivalent income Year 2: USD 20 000 per day TEU Capacity: 1,740 TEU 

Assumed average TC equivalent income Year 3: USD 26 000 per day Main engine: MAN/B&W, 16,660 KW @ 105 rpm. 

Assumed average TC equivalent income Year 4: USD 30 000 per day Other: 2 x 40 tones cranes, 296 reefer plugs 

Assumed average TC equivalent income Year 5: USD 34 000 per day Next DD/SS: Dec. 2013/Feb. 2014 

Assumed operating expenses 2013: 

USD 5 100 per vessel/day 

Current employment: 

Thorsriver fixed at USD 6,300/Day* - Thorstar fixed at USD 6,250/Day* 

Thorsriver fixed to Korea Marine Transport Co. min 1.sep - max 15. nov 2013 

Thorstar fixed to Mariana Express Lines Pte. min. 1. dec. 2013 - max 15. jan 2014 

*Less Commission of 3,75% and 6,25% respectively 



Operating revenue Mortgage debt 1 37 400 000 0 4,25 % 30 400 000 

Operating expenses Total 37 400 000 0 

Dry docking 

Administration expenses 








The interest rate on the mortgage has not been fixed. 

No instalments the first two years, however cash sweep of cash held in 

excess of USD 500 000 per vessel. For years 3-5 quarterly instalments 

of USD 350 000 , commencing 27 months after draw down date. 

MVC - fair market value of vessels shall at least be 100% of the 

outstanding facility amount in year 4, thereafter no less than 115% of 

the outstanding facility. 

Estimated Balance (01.06.2013) 


Working capital 1 000 000 

Vessels 38 000 000 


Outstanding debt 1. Prior 37 400 000 


Net asset value pre dividen #REF! 12 483 954 13 113 756 


The project is considered as asset play. Both Vessels have had the 

charterparties extended at slightly lower rates. Due to the condition at 

take over operating expenses have been higher than budgeted the first 

year. 

As the Vessels will undergo special survey towards the end of 

2013/beginning of 2014 further capital injections will be required 

towards the end of 2013 as the current TC-rates are below cash break 

even. 

Vessel values are based on broker estimates, furthermore a lumpsum of 

USD 2 000 000 has been added due to the favourable financing scheme. 



TDSC Opportunity - container asset play project 











Vessel Value 2 750 000 4 250 000 5 750 000 


Debt 1 000 000 1 000 000 1 000 000 

Net Asset Value 2 850 000 4 350 000 5 850 000 


The Vessel 

Corporate Management: NRP Business Management AS Vessel's name: MV Thorstream 

Commercial Management: Thor Dahl Management AS Type: Selfsustained Cellular Container Vessel, Type B-170 

Technical management: Jahre Wallem AS TEU: 1,730 TEU (1, 120 TEU at 14 tons homogenous) 

Reefer capacity: 200 

Purchase price vessel: USD 14 250 000 Dwt: 23,000 

Paid in capital: USD 15 580 000 Grt: 16,803 

Uncalled capital: USD 0 LOA: 184,7 m 

Commencement of C/P: 21.11.2012 Beam: 25,3 m 

Expiry of C/P*: 21.08.2013 Speed/Cons: 20 knots/54 mt 

Yard: 

Stoczina Szczecinska, Poland 

Current employment: Built: 1 998 

Timecharter to Pacific International Lines*/**: USD 6,000 Class/flag: Germanischer Lloyd/Cyprus 

Operational expenses 2013 (budget***): USD 6,700 Main engine: Sulzer - 6RTA62U - Cegielski 13,320 kw 

Cash break even: USD 7,115 Cranes: 4 x 30 tons single cranes 

*The Vessel is fixed min. 2 months - max. 9 months from november 

21st. 2012. The charterer has an option to extend for a further period of 

6 months at USD 10,625/ day. 

** Less 3,25% commission. 

***Including management fee 


Next DD/SS: sep. 14 

2012 Balance Annual Inst. 13 Interest Balloon 

Operating revenue Mortgage debt 0 0 0,00 % * 0 

Administration expenses Participant loan 1 000 000 0 15,00 % 0 

Net operating cashflow Total 1 000 000 0 0 




A participant loan was provided in Q3 2012 to finance the advanced 

Dry Docking of the Vessel. As the loan was not fully subscribed by all 


participants, a rate of 15% will be paid. The interest will be paid 

quarterly in arrears. The Vessel serves as security for the loan. 



Estimated Balance (01.06.2013) 

2012 

Working capital 1 100 000 

Vessel 4 250 000 


Outstanding debt 1 000 000 


The participant loan will be repaid once the company has sufficient 

funds to serve its commitments. No dividends will be paid prior to the 

participant loan being repaid in full. 


The project is considered an asset play container project. Valuation has 

been done on Net Asset Value basis. The vessel value is based on 

broker estimates received in January 2013. As few transactions have 

been concluded for comparable vessels lately the estimated value is 

associated with uncertainty. 

Due to continued weak earnings a share issue of USD 1,000,000 was 

required in april 2013 in order to fund working capital requirements. 



UACC Bergshav Tanker DIS - financial shipping project 















company. 


The Vessel 

Corporate Management: NRP Business Management AS Vessel's name: MT UACC Eagle 

Commercial Management: Bergshav Tankers AS Type: LR 1 Product Tanker 

Class: 

+A1,Oil Carrier,"E",+AMS,+ACCU,VEC-L,TCM, 

Purchase price vessel: USD 42 750 000 CSR,SafeShip-CM,ESP,UWILD,CRC,CPP 

Paid in capital: USD 14 540 000 Dwt: 73,427t 

Uncalled capital: USD 1 000 000 LOA/ Beam: 228.6m /32.3m 

Commencement of C/P: 10.1.2011 Speed: 14.9 knots 

Expiry of C/P: 10.1.2018 Yard: New Times Shipyard, China 

Built: 2 009 

Base case assumptions: Class/flag: Marshall Island 

BB rate net per day year 1-7: USD 13 500 Main engine: MAN B&W, 2S.A. 6-cyl, Engine Model 5S60MC-C, 

11,300kW @ 105 rpm 

Charterer: 

United Arab Chemical Carriers Ltd., U.A.E. 


Estimated Cashflow 2013 2014 2015 Balance 

Annual 

Inst. 13 Interest Balloon 

Operating revenue 4 927 500 4 927 500 4 927 500 Mortgage debt 1 18 318 750 1 500 000 5,77 % * 10 818 750 

Administration expenses 104 040 106 121 108 243 Mortgage debt 2 2 381 250 500 000 4,50 % * -118 750 

Net operating cashflow 4 823 460 4 821 379 4 819 257 Sellers Credit 4 275 000 0 0,00 % 4 275 000 



Repayment long term debt 2 000 000 2 000 000 2 000 000 * The mortgage loan has total annual instalments of USD 2.0 million. 

75% of the interest rate of the oustanding mortgage is fixed until 2015 


towards the forward curve at average cost of 5.64% incl. margin from 

Other** 1 064 000 

4. April 2011 


Estimated dividend* 1 500 000 1 500 000 1 500 000 

* Including net effect of shareholder loan 

**Net effect of legal settlement 

Due to breaches with the MVC covenant in the loan agreement, an 

extraordinary repayment of USD 3,725,000 was made in Q3 2012. 


2013 2014 2015 


Vessel* 38 126 621 36 327 413 34 381 390 

Total assets 39 544 384 37 908 499 36 128 331 







The charterer has a purchase option after year 5 at USD 37 750 000 

and after year 7 at USD 34 000 000. 

The owning company has a put option towards the seller after year 7 at 

USD 25 500 000. 

UACC Bergshav Tanker DIS has the following convenants towards the 

charterer: 

Ratio of stockholders equity to at all times exeed 30% of total assets 

Minimum tangible Net Worth USD 100 million. 

USD 3,000,000 of the uncalled capital was called upon in Q3 2012 due 

to breaches with the MVC covenant in the loan agreement, the amount 

was used to repay the mortgage. 

The two legal processes in which the company was involved, has been 

concluded with a positive outcome for UACC Bergshav DIS. The net 

effect of the settlement was approximately USD 1 200 000 in favour of 

the owning company. 



UACC Ross Tanker DIS - financial shipping project 















company. 


The Vessel 

Corporate Management: NRP Business Management AS Vessel's name: MT UACC Falcon 

Commercial Management: Lorentzens Skibs Management AS Type: LR 1 Product Tanker 

Class: 

+A1,Oil Carrier,"E",+AMS,+ACCU,VEC-L,TCM, 

Purchase price vessel: USD 42 750 000 CSR,SafeShip-CM,ESP,UWILD,CRC,CPP 

Paid in capital: USD 11 540 000 Dwt: 73,427t 

Uncalled capital: USD 4 000 000 LOA/ Beam: 228.6m /32.3m 

Commencement of C/P: 30.12.2010 Speed: 14.9 knots 

Expiry of C/P: 30.12.2017 Yard: New Times Shipyard, China 

Built: 2009 

Base case assumptions: Class/flag: Marshall Island 

BB rate net per day year 1-7: USD 13 500 Main engine: MAN B&W, 2S.A. 6-cyl, Engine Model 5S60MC-C, 

11,300kW @ 105 rpm 

Charterer: 

United Arab Chemical Carriers Ltd., U.A.E. 



Operating revenue 4 927 500 4 927 500 4 927 500 Mortgage debt 1 17 943 750 1 500 000 5,77 % * 10 443 750 

Administration expenses 104 040 106 121 108 243 Mortgage debt 2 5 981 250 500 000 4,50 % ** 3 481 250 

Net operating cashflow 4 823 460 4 821 379 4 819 257 Sellers Credit 4 275 000 0 0,00 % 4 275 000 






* The mortgage loan has total annual instalments of USD 2.0 million. 

75% of the interest rate of the outstanding mortgage is fixed until 2015 

towards the forward curve at average cost of 5.64% incl. margin from 

1. April 2011. Upon expiry of the SWAP the mortgage is fluctuating with 

the forward curve. 

Estimated dividend 0 2 550 000 1 700 000 

** The portion of the mortgage has floating interest rate fluctuating with 

the forward curve. 


2013 2014 2015 


Vessel* 38 126 621 36 327 413 34 381 390 

Total assets 40 665 219 37 839 587 35 715 042 





The charterer has a purchase option after year 5 at USD 37 750 000 and 

after year 7 at USD 34 000 000. 

The owning company has a put option towards the seller after year 7 at 

USD 25 500 000. 

UACC Ross Tanker DIS has the following convenants towards the 

charterer: 

Ratio of stockholders equity to at all times exeed 30% of total assets 

Minimum tangible Net Worth USD 100 million. 





4. Eiendom 



4.1 Status eiendomsmarkedet i Norge og Sverige ved Newsec AS 

Kontor‐ og logistikkeiendom 

1.0 Norge 

Årets første kvartal har gått rolig for seg. Der 2012 

hadde en pangstart med flere store transaksjoner, har 

2013 så langt vært roligere. Hendelsene bak kulissene er 

desto mer interessante. Vi ser flere trekk allerede som vi 

mener vil være karakteristiske for 2013. 

Eiendommer i Oslo sentrum opplevde leieprisvekst i 

2012, og basert på Newsecs ledighetsprognoser og 

antatt etterspørsel, ser det ut til at denne trenden vil 

fortsette. Transaksjoner på tampen av 2012 underbygget 

investorers sterke etterspørsel etter eiendom i sentrum, 

nettopp for å ta del i denne forventende økningen. Vi 

har startet 2013 med å skrive opp eiendomsverdier på 

sentrale eiendommer. 

For de ulike segmentene ser vi til dels store forskjeller; 

Logistikk: Utfordringer på finansieringssiden, men noe 

tiltakende aktivitet og bedring fra forrige halvår. Mulig å 

omsette kortere kontrakter. Hotell: Høy nyetablering og 

fallende RevPAR 1 , men lyspunkt på Gardermoen som 

forventes å være nordens største flyplass innen få år. 

Handel: Økende detaljhandel og økt privat konsum. 

Investorer posisjonerer seg og holder yielden lav, mens 

B‐handelseiendom opplever yieldoppgang. Kontor: Økt 

sysselsetting og relativt optimistiske bedrifter gir et 

sterkt utleiemarked. Lite nybygg i 2013, 2014 og 2015. 

Videre ser vi at økende bankmarginer og utfordringer på 

finansieringssiden presser opp yield på B‐eiendommer 

med perifer beliggenhet. 

1.1 Kontormarkedet i Oslo 

1.1.a Leiemarkedet 

I forrige rapport nevnte vi at det i innspurten mot jul var 

registrert et relativt høyt antall signerte kontrakter, men 

på mindre arealer. Tallene fra Eiendomsverdi Næring 

(EVN) bekrefter dette. I Q4 ble det signert 314 

kontrakter, opp fra 241 i Q4 2011 og 246 i 2010. 

Volumet var imidlertid 173 350 m2, ned fra 186 150 i 

2011 og 232 710 i 2010. 

For leieprisene så vi en tendens til utflating på tampen 

av 2012. For Oslo totalt var det vekst kun i første kvartal, 

som var opp 5 %. Fra Q2 til Q3 falt snittprisen 1 %, 

deretter flatt i Q4. 

EVN sine ferske tall for leiepriser i Oslo og viser at 

snittprisene for signerte kontrakter for Q1 2013 steg 

1 forkortelse for det engelske begrepet Revenue Per Available Room (no.: Omsetning per 

tilgjengelig rom). Dette betyr at omsetningen deles på totalt antall tilgjengelige rom, og gir en 

god pekepinn på hvor dyktige ledelsen er til å konvertere tilgjengelige rom til omsetning. 

hele 6 % til 1810 kr/kvm, fra 1710 kr/kvm i Q4 2012. 

Beregner man snittet av fire kvartaler i 2012 mot 2011 så 

var det en solid vekst på 4,6 % for hele Oslo, noe som 

underbygger den gode trenden. For Q1 2013 ble det 

totalt signert 222 kontrakter, hvorav hele 37 % var i 

sentrum. 

Tallene for A‐kategori viser enda høyere vekst, en økning 

på 8 %. De 15 % dyreste kontraktene har opplevd en 

økning fra 2770 kr/kvm i 4. kvartal 2012 til 2980 kr/kvm i 

1. kvartal 2013. For gjennomsnittet av fire kvartaler i 

2012 mot året før var veksten 6 %, fra et snitt på 2612 

kr/kvm til 2780 kr/kvm. 

NOK/m2 

4600 

4200 

3800 

3400 

3000 

2600 

2200 

1800 

1400 

1000 

600 

1.1.b Ledighet 

Vår ferskeste telling over ledighet i Stor‐Oslo ble utført 

nå i mai. Overordnet viser den 7,9% ledighet i Stor‐Oslo, 

som er flat utvikling ift Q1 2013. Med normal 

absorpsjon, stor andel av konvertering i 2013 og 2014, 

samt lite nybygg i 2014 ligger alt til rette for et fall i 

ledigheten til 7% innen utgangen av året. 

Kvm 

350 000 

300 000 

250 000 

200 000 

150 000 

100 000 

50 000 

0 

Rent levels Oslo Q1 2013 

CBD Centre Inner City Skøyen Lysaker Fornebu Nydalen Helsfyr 

Bryn 

Nybygg - Absorpsjon - Ledighet 

Oslo - Asker/Bærum 

2011 2012 2013 2014 2015 

Økern Sandvika Asker 

Ledighet 

Source: Newsec 

Newsec definerer ledighet basert på lokaler ledige i dag og det 

som vil stå ledig for innflytting i løpet av 1 år. 

I 2013 bygges det 186 000 m² sikre nybygg, mens det i 

2014 faller til ca. 67 000 m². I 2015 vet vi om 83 500 m², 

men det er mange store prosjekter på trappene. Vår 

prognose tilsier en total nybygging på 150 000 m² i 2015. 

Et prosjekt som foreløpig er usikkert i størrelse og 

igangsettelse er nybygget til Orkla i Drammensveien 149. 

8,25 % 

8,00 % 

7,75 % 

7,50 % 

7,25 % 

7,00 % 

6,75 % 

6,50 % 

Top 

A-cat 

Aver EVN 

Konvertering 

Prognose nybygg, 

kontor 

Netto absorpsjon 

Sikre nybygg, kontor 

Ledighets% 




De vil trolig få regulert inn et nybygg på deres 

nyervervede tomt på ca. 14 000 m², og ferdigstillelse vil 

være i 2015/2016. 

Konvertering fra kontor til bolig eller annet bruk spiller 

inn som en vesentlig faktor. I 2013 er det i overkant av 

72 000 m² som konverteres, i 2014 ca. 57 000 m² og i 

2015 vet vi så langt om ca. 30 000. 

Usikkerheten blir hvor mange nye bygg som settes opp i 

2015 og fremover. Vi ser flere store prosjekter i emning 

som kan presse ledigheten oppover igjen. I sentrum 

finnes tomter i Bjørvika, men de virkelig store arealene 

ser vi i områder som Økern/Ulven og østover langs Østre 

Aker Vei, samt i vestkorridoren, Lysaker/Fornebu og 

Sandvika. Før Hans Jægers kvartal på Filipstad eventuelt 

blir igangsatt er det derfor få store trusler mot sentrum. 

Oppsummert er ledigheten for Stor‐Oslo noe opp siste 

halvår, ledigheten for Oslo inkludert Lysaker er uendret. 

Det vil si at det er i Bærum og Asker ledigheten har økt 

mest. Primært ett bygg, Olav Brunborgs vei 4‐6 på 

Billingstad fører til økningen. Vi forventer et fall i 

ledighet for Stor Oslo fremover, noe som vil underbygge 

stigende leiepriser i 2013. 

Innenfor ring 1 er ledigheten flat, noe økende mellom 

ring 1 og ring 2. Vi forventer fallende ledighet i begge 

segmenter fremover. På Skøyen faller ledigheten. Disse 

tre segmentene har opplevd en stor leieprisoppgang i 

2012, vi forventer at lav ledighet vil underbygge videre 

prisvekst. 

Lysaker har nå den høyeste registrerte ledigheten vi 

noen gang har registrert, oppunder 20 %. Lite taler for 

fallende ledighet på kort sikt og vi tror leieprisene vil bli 

presset ytterligere. På lang sikt er det likevel mye positivt 

som taler for området. 

Ytre øst opplever fallende ledighet, og den planlagte 

utviklingen i området vil føre til stor dynamikk i leietakermassen. 

Vi forventer økende ledighet på kort sikt. 

Snittprisene vil dog trolig stige, grunnet en stor andel 

nybygg. 

På Bryn‐Helsfyr reduseres ledigheten noe, men vi 

forventer denne opp da flere store bygg blir ledig 

fremover. 

Nydalen har hatt seks kvartaler med fallende ledighet, 

men det skal små arealendringer til for at bildet endrer 

seg. Vi ser flere trekk som bør underbygge en 

leieprisvekst, men også utfordringer tilknyttet flyttingen 

av Evry. 

Ledighets % 

25,0 % 

20,0 % 

15,0 % 

10,0 % 

5,0 % 

0,0 % 

Indre By 

Sentrum 

Indre By Skøyen Lysaker Oslo Ytre 

Vest 

Totalt for Oslo (inkludert den delen av Lysaker som ligger 

i Bærum) anslår vi nå en ledighet på 8,35 %, ned fra 

8,4 % forrige kvartal. 

1.2 Logistikkmarkedet 

1.2.a Generelt 

Ledighet kontor Oslo Q1 2013 

Bryn Helsfyr 

Oslo Ytre 

Sør 

Oslo Ytre Øst Nydalen Totalt 

Leienivåene ovenfor er basert på informasjon fra relevante 

leieeksempler som vi har kjennskap til i markedet samt 

tilgjengelig i vår database. 


Logistikkmarkedet har opplevd utfordringer på 

finansieringssiden siste året, men Newsec ser nå 

forbedringer i form av tiltakende aktivitet og omsetting 

av kortere kontrakter. 

Markedet er dog fortsatt ikke friskmeldt og 

utfordringene på finansieringssiden har ført til prispress 

og økende yielder. 

Vi ser imidlertid store forskjeller ift. beliggenhet, men 

totalt sett er dette det segmentet som har opplevd 

størst verdifall det siste året. Videre er har det ikke vært 

de store endringene eller nyhetene siste halvår, dog 

foregår det posisjonering rundt nye og oppgraderte 

lokasjoner. 

1.2b Leiemarkedet 

Som nevnt ovenfor er det ikke de store nyhetene siste 

halvåret, ei heller for leiemarkedet. Det er generelt 

inngått få større leiekontrakter i nybygg siste halvår. Ett 

av få eksempel er Trioving som skal til Ski Næringspark 

Q1 12 

Q2 12 

Q3 12 

Q4 12 

Q1 13 



hos Høegh Eiendom. Planlagt innflytting er 2014, hvor de 

tar 8000 kvm. fordelt på hovedkontor og 

produksjonslokaler. 

Det er to eksterne markedsparametere som virker inn i 

logistikkmarkedet. I sentrale strøk er det i større grad et 

prisnyansert marked for å leie lagerlokaler. Beliggenheten 

er i seg selv attraktiv og tomtekostnaden er 

høyere. I mindre sentrale strøk er tomteanskaffelseskostnaden 

lavere. Leien blir i større grad en funksjon av 

hva det koster å bygge et bygg. De erfarne leietakerne er 

villig til å betale en premie på leien som representerer 

en akseptabel avkastning for å føre opp bygget, men er 

også bevist det faktum at leietaker selv kan kontrahere 

et bygg for egen regning. Det er med på å holde 

leienivået nede. 

Leiepriser for eksisterende lagerbygg ligger rundt 800 

kr/kvm til 1200 kr/kvm, avhengig av grad av tilpasning og 

standard. 

1.2.c Transaksjoner 

Salgsvolumet hittil i år innen logistikk har vært lavt. Pr. 

Q2 2013 er det kun 2,5 % av omsetningen som havner i 

denne kategorien. For hele 2012 utgjorde andelen 4 % 

av det totale omsetningsvolumet på 51 mrd. Historisk 

sett har segmentet ligget mellom 10‐20 % av 

omsetningen. 

Syndikeringsselskapene, som historisk har vært sterkt 

representert i segmentet og deres utfordringer på 

finansieringssiden, preger som nevnt markedet noe. Her 

ser dog Newsec litt lysning, noe som forventes å gi 

positivt utsalg for segmentet om dette fortsetter. Det er 

hittil i 2013 registrert flere salg og dette vil tilta med mer 

forutsigbare investeringsrammer. 

Den største transaksjonen i fjor var Aker Solutions sitt 

tilbakekjøp av anleggene i Lier, Bergen, Arendal og 

Kristiansand. 

1.2.d Tomteleie 

En vesentlig del av leien på et logistikkbygg er leien av 

grunnen. Tomteleie, definert som en leie per/m2 i året, 

blir enten fastsatt gjennom tilbud og etterspørsel, 

justering av historisk prissetting eller ved å ta 

utgangspunkt i tomtens verdi gitt regulering og mulig 

benyttelse, definert som tomtebelastning. Ved å ta 

utgangspunkt i en tomtebelastning og en 

diskonteringsrente kan man finne en implisitt leie, altså 

hvilken leie som må legges til grunn for å gi en 

markedsmessig kapitalisering av tomtens verdi. Normert 

har denne ligget i et intervall fra 5 % – 7 %. Til 

sammenligning benyttes det i tomtefesteloven en 

kapitaliseringsfaktor tilsvarende 25 ganger festeavgift 

ved innløsning. Dette tilsvarer en diskonteringsrente på 

4 %. 

Utgangspunktet er leie av grunn ”as is”, uten større 

installasjoner eller investeringer i grunnen. I størsteparten 

av kontraktene er grunnleien basert på leie av et 

gruset eller asfaltert areal. 

Oversikten under viser konklusjonene i de forskjellige 

områdene. 

Oppsummering Markedsleie NOK/m 2 Markedsobservasjoner 

Oslo og omegn 150 20 

Trondheim 100 8 

Mo i Rana 30 7 

Fauske 20 6 

Drammen 120 7 

Kristiansand 65 6 

Bergen 130 9 

Stavanger 130 6 

Narvik 55 5 

1.3 Transaksjonsmarkedet 

1.3.a Generelt 

Det var store svingninger i transaksjonsmarkedet i 2012. 

Etter et veldig aktivt første kvartal opplevde vi dalende 

aktivitet i transaksjonsmarkedet i andre og tredje 

kvartal. Utover høsten og fjerde kvartal tok imidlertid 

transaksjonsmarkedet seg kraftig opp. Vi talte 

transaksjoner for ca. 51 milliarder i 2012. 

Vi registrerte omtrent nye transaksjoner daglig på 

slutten av året i 2012, men etter årsskiftet virket det litt 

som luften gikk ut av ballongen. Årets første kvartal har 

gått rolig for seg, og med unntak av at Storebrand har 

solgt to kjøpesenterporteføljer, har det vært en relativt 

rolig start sammenliknet med Q1 og Q4 2012. Der 2012 

hadde en pangstart med flere store transaksjoner, har 

2013 så langt vært roligere. 

Vi har så langt i år registrert ca. 13 mrd. Vi har liten tro 

på et transaksjonsvolum på 50 milliarder, som i 2012, 

men har en foreløpig prognose på ca. 40 milliarder. 

Livselskapene ved DNB og Storebrand har fortsatt 

eiendom til salgs, KLP skal fortsatt kjøpe. 

Eiendomsfondene som skal avvikles mot 2015 vil trolig 

også måtte begynne å selge. Selv om de fleste vil forsøke 

å forlenge mandatene, vil flere andelseiere ønske å selge 

seg ut og likvider må frigjøres. For få uker siden feilet 

Aberdeen Eiendomsfond Norge ll i å få utsatt 

termineringen av fondet sitt og skal etter planen 



opphøre innen 31.12.2015. Vi tror på et stort utbud av 

det «nest beste», de beste eiendommene vil nok sitte 

hardt inne å selge for både fond og livselskapene. 

Vi ser videre flere trekk allerede som vi mener vil være 

karakteristiske for 2013. 

Eiendommer i Oslo sentrum opplevde leieprisvekst i 

2012, og basert på ledighetsprognoser og antatt 

etterspørsel, ser det ut til at denne veksten vil fortsette. 

Transaksjoner på tampen av 2012 underbygget 

investorers etterspørsel etter eiendom i sentrum, 

nettopp for å ta del i denne forventende økningen. Vi 

har på bakgrunn av dette startet 2013 med å skrive opp 

eiendomsverdier på nevnte eiendommer. 

Bankmarginer var og er ett hett tema. Høye marginer 

samt begrenset låneutmåling åpnet i stor grad opp for 

obligasjonsfinansiering som et alternativ for de store 

aktørene. Vi ser at bankene har lavere innlånskostnader 

og forventer høyere konkurranse blant bankene, som 

muligens leder til bedre vilkår og lavere marginer. 

Som nevnt i forrige rapport, er det få samtaler i 

eiendomsmarkedet som ikke omhandler boligprosjekter 

og muligheter for konvertering i. Både tomter og 

eiendommer med mulighet for konvertering går for 

stadig høyere priser. Nylig kjøpte Veidekke Eiendom en 

tomt på Tyholt i Trondheim for det som kan være 

prisrekord for tomter i byen, og samtidig har vi registrert 

at det er solgt en tomt sentralt i Oslo på et høyt nivå. Det 

er med andre ord fremdeles høy etterspørsel etter 

tomter med boligutviklingspotensiale. 

Det ble, som nevnt, solgt mange eiendommer mot 

slutten av 2012 og Newsec har således mange gode 

referansetransaksjoner. Newsec bistod blant annet i 

salget av Fridtjof Nansens plass 6 som gikk for en yield 

nær 5‐tallet. Videre gikk Deloitte‐bygget i Bjørvika til en 

enda skarpere yield. På bakgrunn av fallende renter og 

fallende utlånsmarginer fremover etter at usikkerheten 

rundt Basel 3 avklares har Newsec endret prime yield fra 

5,25 % til 5 %. 

To andre transaksjoner som sier noe om det skarpe 

nivået og den høye interessen for eiendom i Oslo 

sentrum var Kirkegata 17 og Universitetsgaten 10. 

Kirkegata 17 solgte Stor‐Oslo til et tysk eiendomsfond på 

en direkte‐yield på ca. 5,5 %. Stor‐Oslo strippet her ned 

eiendommen innvendig og bygget den opp igjen. 

Gjenværende leietid på eiendommen var 6,1 år. Nordea 

Norge Pensjonskasse kjøpte Universitetsgaten 10 av 

Ugland Eiendom for 126 millioner som tilsvarer en 

direkte‐yield på ca. 5,7 %. Det var her ca. 8 år igjen av 

leiekontrakten. 

Vi noterte også en av de høyeste kvadratmeterprisene vi 

har sett da Nordea Liv kjøpte Vinkelgården på 

Majorstuen av T6 Holding, et selskap bestående av blant 

annet Christian Ringnes og andre private eiendomsaktører. 

Her er DNB leietaker og de betaler en høy 

gjennomsnittsleie for hele bygget. Vi regnet oss frem til 

en pris per kvadratmeter på i overkant av 130 000 kr. 

En transaksjon som er verdt å nevne i år er OPF sitt kjøp 

av Aibel‐bygget i Asker til 646 millioner kroner, noe som 

tilsvarer en direkte‐yield på ca. 6,15 %. 

I Bergen solgte Bara Eiendom Strandgaten 9 til Odfjell 

Eiendom for 60 millioner rett før nyttår. Dette tilsvarer 

en yield godt under 6 %. Videre har Sparebanken Vest 

solgt 66 % av Jonsvollkvartalet for ca. 500 mill, også 

denne på ca. 6 % i yield. 

1.3.b Transaksjonsvolum 

1.3.c Transaksjoner 


7,5 % 

7,0 % 

6,5 % 

6,0 % 

5,5 % 

5,0 % 

4,5 % 

4,0 % 

3,5 % 

3,0 % 

2,5 % 

2,0 % 

1,5 % 

1,0 % 

10 Y GOV 

10 Y SWAP 

Transactions 

Prime Yield 

jan.06 

mar.06 

mai.06 

jul.06 

sep.06 

nov.06 

jan.07 

mar.07 

mai.07 

jul.07 

sep.07 

nov.07 

jan.08 

mar.08 

mai.08 

jul.08 

sep.08 

nov.08 

jan.09 

mar.09 

mai.09 

jul.09 

sep.09 

nov.09 

jan.10 

mar.10 

mai.10 

jul.10 

sep.10 

nov.10 

jan.11 

mar.11 

mai.11 

jul.11 

sep.11 

nov.11 

jan.12 

mar.12 

mai.12 

jul.12 

sep.12 

nov.12 

jan.13 

mar.13 

mai.13 

Rentene har falt brått siste halvår og Newsec har således 

redusert Prime yield fra 5,25 % til 5 %. Europeiske lands 

kjøp av statsobligasjoner gir to effekter. På den ene 



siden presser dette ned rentene ettersom etterspørselen 

øker, mens på den andre siden gir myndighetenes 

inngripen håp og øker således risikoviljen blant 

investorene – som igjen presser ned forventet 

avkastning på eiendom. 

1.3.d Verdiutvikling 

Grafen under er en indeks basert på Newsec’s 

verdivurderinger fra 2008 og frem til i dag. 

Vi har som nevnt tidligere startet 2013 med å skrive opp 

eiendomsverdier på eiendommer sentralt i Oslo. 

Logistikk faller videre og våre verdivurderinger av 

logistikkeiendommer har nå falt fire kvartaler på rad. Vi 

har lenge snakket om at gapet mellom de beste og de 

dårligste eiendommene har blitt større. Dette 

gjenspeiler seg også i våre verdivurderinger. 

Samleindeksen er ned 2,33 % fra Q1 2012 til Q1 2013. 

Fallet skjedde i Q3 og Q4, og er flatt så langt i 2013. 

Videre har Newsec forventninger om løft for sentrale 

kontoreiendommer, Oslo er opp 0,7 % i snitt for Q1 

2013. Videre er sentrum opp 1,3 % og CBD opp 1 %. 

Logistikk fortsetter å falle og er ned 1,4 % i Q1 og ned 

5,5 % på ett år. 

1.3.d Veiledende yieldnivåer 

Newsec Quality Board har gitt følgende veiledende 

yieldnivåer for verdivurderingen for Q1 2013. Hver 

eiendom vil imidlertid undergå individuelle vurderinger 

med hensyn til beliggenhet, leiekontraktenes lengde og 

kvalitet. 

Q2 12 Q3 12 Q4 12 

Q1 2013 

SEGMENT Low High Low High Low High Low High 

Office Oslo CBD 5,25 % 6,00 % 5,25 % 6,00 % 5,25 % 6,00 % 5,00 % 5,75 % 

Office Oslo centre 5,50 % 6,75 % 5,50 % 6,75 % 5,50 % 6,75 % 5,50 % 6,75 % 

Office Oslo Skøyen 5,50 % 6,75 % 5,50 % 6,75 % 5,50 % 6,75 % 5,50 % 6,75 % 

Office Oslo Lysaker 6,25 % 7,75 % 6,25 % 7,75 % 6,25 % 7,75 % 6,25 % 7,75 % 

Office Oslo west 6,25 % 7,75 % 6,25 % 7,75 % 6,50 % 7,75 % 6,50 % 7,75 % 

Office Oslo south 7,00 % 8,50 % 7,00 % 8,50 % 7,00 % 8,50 % 7,00 % 8,50 % 

Office Oslo north 7,25 % 8,50 % 7,25 % 8,50 % 7,25 % 9,00 % 7,25 % 9,00 % 

Office Stavanger central 6,00 % 7,50 % 6,00 % 7,50 % 6,00 % 7,50 % 6,00 % 7,50 % 

Office Bergen central 6,00 % 7,50 % 6,00 % 7,50 % 6,00 % 7,50 % 6,00 % 7,50 % 

Office Trondheim central 6,25 % 7,75 % 6,25 % 7,75 % 6,00 % 7,75 % 6,00 % 7,75 % 

Office Other cities central 7,00 % 9,25 % 7,00 % 9,25 % 7,00 % 9,25 % 7,00 % 9,25 % 

Retail prime 5,00 % 6,00 % 5,00 % 6,00 % 5,00 % 6,00 % 5,00 % 6,00 % 

Retail normal and secondary 6,00 % 7,75 % 6,00 % 7,75 % 6,00 % 7,75 % 6,00 % 7,75 % 

Retail Big Box 6,25 % 7,75 % 6,25 % 7,75 % 6,25 % 7,75 % 6,25 % 7,75 % 

Logistics prime 6,50 % 7,25 % 6,50 % 7,25 % 6,75 % 7,50 % 6,75 % 7,50 % 

Logistics normal and secondary 6,75 % 9,00 % 6,75 % 9,00 % 7,00 % 9,25 % 7,00 % 9,25 % 

Hotel prime 6,00 % 7,00 % 6,00 % 7,00 % 6,00 % 7,00 % 6,00 % 7,00 % 

Hotel normal and secondary 6,75 % 9,00 % 6,75 % 9,00 % 6,75 % 9,00 % 6,75 % 9,00 % 

Residential 4,75 % 6,00 % 4,75 % 6,00 % 4,75 % 6,00 % 4,75 % 6,00 % 

Parking 4,75 % 6,25 % 4,75 % 6,25 % 4,75 % 6,25 % 4,75 % 6,25 % 



2.0 Sverige 

I de siste månedene har tilliten blant bedrifter og 

husholdninger i Sverige blitt forbedret. Dette kan 

indikere en noe sterkere vekst framover. Oppgangen vil 

imidlertid ta tid og får lite drahjelp globalt. Samtidig 

stabiliserer situasjonen på arbeidsmarkedet seg og 

arbeidsledigheten forventes å ligge på rundt 8 % de 

nærmeste årene. 

I Sverige var BNP‐veksten i fjerde kvartal i fjor lavere enn 

ventet. Etter å ha steget med 0,8 % i 2012, er BNP ventet 

å stige med 1,3 % i år. Dette er en svak vekst, noe som 

betyr at etterspørselen etter arbeidskraft øker sakte og 

arbeidsledigheten flater ut på et relativt høyt nivå. Det 

demper lønnsveksten og inflasjon fortsetter å ligge 

under Riksbankens mål på 2 %. 

Ser vi litt lenger, mot 2015‐2017, antas det at eksporten 

vil ta seg opp. Rentene og inflasjon vil stige mot historisk 

gjennomsnitt og finansmarkedene henter seg inn igjen. 

Resultatet er at lav‐yield segmentet blir påvirket av 

høyere renter og andre investeringsalternativer, og at 

høy‐yield segmentet profiterer på økt kredittilgang og 

stabil renteutvikling. 

2.1 Kontormarkedet i Stockholm 

Utviklingen i industrisektoren forverret seg i 2012, fallet i 

eksporten fortsatte og tillitsindikatorer for tjenestesektoren 

og husholdningene har falt til lave nivåer. 

Veksten for inneværende år er nedjustert. Den solide 

finansielle stillingen i både privat og offentlig sektor vil 

for øvrig, sammen med fortsatt ekspansiv pengepolitikk, 

trolig bidra til å løfte veksten opp mot potensialet 

allerede i 2014. 

% 

10,0 

8,0 

Økonomiske indikatorer Sverige 

KPI 

6,0 

4,0 

BNP 

2,0 

Arbeidsledighet 

0,0 

-2,0 

2002 

2003 

2004 

2005 

2006 

2007 

2008 

2009 

2010 

2011 

2012 

2013E 

2014E 

2015E 

STIBOR 3M 

-4,0 

-6,0 


Sverige satte Riksbanken styringsrenten ned fra 1,25 til 

1,0 prosent på rentemøtet i desember. Markedsaktørene 

priser ikke inn ytterligere kutt i styringsrenten i 

Sverige. 

Inflasjonen er for tiden lav. Dette fordi kronen har 

styrket seg de siste årene, ressursutnyttelsen i 

økonomien er lav og prisene på importerte varer har 

falt. Disse faktorene fortsetter å holde inflasjonen nede 

på kort sikt. 

For 2013‐2015 ser vi for oss en svak global vekst, der 

innlandsk etterspørsel blir viktig. Bankene vil være mer 

selektive ved utlån og rentene vil forbli lave. 

2.1.a Stockholms kontormarked 

I tillegg til CBD og resterende områder i indre by består 

Stockholms kommersielle kontormarkedet av en rekke 

store kontorområder i de nærliggende forstedene. I 

hovedsak er kontorporteføljene lokalisert i kommunene 

Upplands Väsby, Jarfalla, Sollentuna, Sundbyberg, Solna, 

Danderyd, Stockholm og Nacka. 

For prime CBD ser vi en yield på 4,5 %. Dette er 50‐75 bp 

lavere enn hva vi observerer i samme segment i Oslo. En 

interessant sammenligning ift. differansen vi observerer 

er nivåene på fem års SWAP‐rente i hhv. Norge og 

Sverige. 



Pr. 1. mai 2013 var 5Y Swap i Sverige 1,57 %, mens den i 

Norge var 2,25 % ‐ en differanse på ca. 65bp som 

stemmer god med forskjellen på prime yielden i de 

respektive byene. 

Newsec anslår det totale kontorarealet i Stor‐Stockholm 

til ca. 12,0 millioner m². Stockholm CBD er ansett å være 

det mest attraktive kontorområdet med ca. 1,9 millioner 

m2. Stockholm indre by, unntatt CBD, utgjør ca. 4,3 

millioner m². 

høsten 2012 og Ericssons to tidligere kontoreiendommer 

i Älvsjö og på Telefonplan som ble fraflyttet til fordel for 

Kista. 

2.1.b Leiemarkedet 

Attraktive lokaler i sentrum generelt og i CBD spesielt, er 

mangelvare og forsvinner raskt fra markedet. I mindre 

attraktive delmarkeder og kontorlokasjoner er det dog 

store rabatter og flyttebidrag ved omlokalisering og 

reforhandlinger. 

Leienivået i moderne, arealeffektive kontoreiendommer 

i Stockholm CBD har økt svakt siste halvår med fallende 

ledighet siden fjerde kvartal 2012. Newsec anslår at 

markedsleien vil falle med 150 kr/m² i løpet av 2013. 

Dette er et resultat forårsaket hovedsakelig av generell 

økonomisk uro og bekymringer om ledige kontorlokaler i 

Stockholm CBD, da flere store selskaper forlater submarkedet 

i nær fremtid. 

I indre by utenfor CBD er markedsleien uforandret på 

2700 kr/m². På Slussen og på Götgatan og i deler av 

Östermalm er fremdeles markedsleien litt høyere enn 

for resterende indre by. 

Bygging av nye kontorlokaler i Stockholm har vært 

begrenset det siste tiåret. I gjennomsnitt har 

kontorarealene økt med om lag 1 % i året. I 2012 ble 

nesten 130 000 m² kontorlokaler ferdigstilt, nesten alle 

er utleid. I 2012 ble bare noen få nye byggeprosjekter 

startet, og av disse vil Fabege skandinaviske kontorbygg 

gi mer enn 10.000 m² kontorer. 

Nybygging av kontorlokaler i 2014‐2015 kan ende opp 

like lavt som i 2011, med om lag 45 000 m²‐ mot 

140 000 m² i 2010 og i underkant av 130 000 m² i 2012. 

Den lave nybyggaktiviteten i 2011 skyldtes den negative 

økonomiske utviklingen i 2008 og 2009. 

Miljøbygg blir stadig viktigere for investorer og 

leietakere, og de fleste av nybygg i årene som kommer 

er forventet å bli miljøsertifisert. I så måte ligger Sverige 

noe foran Norge. 

I takt med at en rekke store selskaper flytter fra 

kontoreiendommer i de ytre forstedene til etablerte 

kontorområder i indre forsteder eller indre by, har også 

antall ombyggingsprosjekter økt. 

Kjente ombyggingsprosjekter er Vattenfalls tidligere 

hovedkvarteret i Råcksta, som selskapet flyttet fra 

Den høyeste leien utenfor bykjernen er Prime Solna 

med et nivå på 2100 kr/m², noe som er uendret fra 

forrige kvartal. I øvrige deler av Solna og Sundbyberg er 

markedsleie noe ned fra forrige kvartal fra 1 650 kr/m² 

til 1600 kr/m². Markedsleie i Kista har økt til 1900 kr/m² 

opp fra 1750 kr/m². 

2.1.c Ledighet 

Den sterke og kontoravhengige tjenestesektoren i 

Stockholm, i kombinasjon med mangel på nye 

kontorbyggprosjekter i CBD, har bidratt til dagens lave 

ledighet. Et sterkt kontormarked i CBD, med høye 

husleier og lav ledighet, er ventet å hjelpe områder nær 

byen som i dag har høyere ledighet og flere 

nybyggprosjekter, for eksempel Norrtull/Norra Station 

og Västra Kungsholmen/Stadshagen. 

Fra høsten 2013 til våren 2016, vil Swedbank, Nordea, 

SEB og Försäkringskassan enten sterkt redusere arealene 

de leier i Stockholm CBD eller forlate distriktet helt og 

etablere seg i indre forsteder istedenfor. Dette betyr at 

totalt ca. 160.000 m² kontorlokaler blir ledig, som 

representerer nesten 10 % av kontorarealene i CBD. 

Eiendommene vil stå tomme i perioder og vil bli 

ombygget og oppgradert før de kommer tilbake til 

markedet. 



Arealeffektivitet er en av de viktigste funksjonene som 

etterspørres av leietakere. Kostnaden per ansatt er det 

som teller mest, det er derfor utleiere kan kreve en 

høyere leie per kvadratmeter for arealeffektive lokaler. 

En sterkt økende sysselsetting har generert en økende 

etterspørsel etter høy kvalitets kontorlokaler i 

Stockholm og har presset CBD ledighet lavere enn i 

2008. I takt med høyere leiepriser har det blitt vanligere 

med overbooking, da de ansatte sjelden er på jobb til 

samme tid. 

2.2 Kontormarkedet i Gøteborg 

2.2.b Leiemarkedet 

Leieprisene i Gøteborg CBD har økt marginalt siden 

forrige kvartal og ligger for tiden på 2150 kr/m², opp fra 

2100 kr/m². Newsec tror på fortsatt økning til 2200 

kr/m² i løpet av 2013, med toppleier på 2600 kr/m². 

For indre by er markedsleien marginalt opp siste halvår 

til rundt 1950 kr/m² fra 1900 kr/m² med toppnoteringer 

like under CBD på 2400 kr/m². For de øvrige bydelene er 

det små endringer i leieprisene. 

2.2.a Gøteborgs kontormarked 

Det kommersielle kontormarkedet i Gøteborgsregionen 

er om lag 4,6 millioner m², Dette omfatter også 

nærliggende områder som Mölndal og Partille. 

Områdene innenfor CBD inneholder totalt rundt 840 000 

m² med kontor. I dette området er etterspørselen etter 

lokaler størst, men tilbudet også minst i form av 

effektive og moderne fasiliteter. 

Indre by består av flere områder og dekker et stort 

geografisk område. Garda er det beste kontorområdet i 

indre by, etterfulgt av Gullbergsvass og Ullevi‐Heden. 

I løpet av de neste tre årene anslår Newsec at ca 135 000 

m² kontorlokaler vil tilføres markedet i Gøteborg, hvorav 

ca 40 000 m² i CBD og ca 48 000 m² i indre by. 

2.2.c Ledighet 

Ledigheten i Göteborg CBD forble uendret i fjerde 

kvartal 2012 på 4,5 %. Etterspørselen er fortsatt størst 

etter de store og moderne kontorlokalene i de sentrale 

delene av Göteborg. 

For indre by er ledigheten noe høyere med 5,5 %. De 

øvrige bydelene har alle høyere ledighet enn de 

ovennevnte, høyest ledighet finner man i Vestre 

Gøteborg på hele 16%. Dette vil igjen presse ned leiene i 

området. 

I Gøteborg observerer vi en prime yield på 4,75 %, noen 

som er 25bp over hva vi ser i Stockholm – men fortsatt 

lavere enn den prime yield vi observerer i Oslo. 

Logistikkmarkedet Sverige 

Intelligent Logistics rangerte i 2012, for åttende år på 

rad, Sveriges fremste logistikksteder. Listen er basert på 

den faktiske etablering av logistikkanlegg i form av 

sentrallager og anlegg av tredjeparts logistikk for 

distribusjon av forbruksvarer primært til Sverige. 



Den geografiske og demografiske situasjon, dvs. nærhet 

til forbrukerne og markedet, er de mest tungtveiende 

kriteriene sammen med infrastruktur. Avstanden til det 

demografiske tyngdepunktet gir også den korteste 

distribusjonskanal til forbrukerne og handel. 

Til sammen 100 poeng kan oppnås og disse vektes med 

forskjellige kriterier som er nevnt nedenfor; 

1. Geografisk beliggenhet, nærhet til Sveriges 

demografiske tyngdepunkt (25 poeng) 

2. Bredde, tilgjengelighet og bærekraft i logistikk 

infrastruktur (veier, jernbaner, havner, frakt og 

intermodale terminaler) (25 poeng) 

3. Volumet av ekstra logistikk området de siste fem 

årene (20 poeng) 

4. Akkumulert spekter av logistikktjenester, relevant 

faglig opplæring og tilgang til sysselsetting (10 poeng) 

5. Samarbeid Klima, business og nettverksbygging innen 

regionen (10 poeng) 

6. Pris og tilgjengelighet av pre‐planlagte land for nye 

prosjekter (10 poeng) 

Plasseringene er angitt i kartet nedenfor. 

1. 

8. 

9. 

3. 

4. 

2. 

7. 

6. 

10. 

2.3 Logistikkmarkedet i Stockholm 

Den anstrengte trafikksituasjonen i Stockholmsområdet 

har ført til at Stockholm deles i to separate logistikkområder, 

der den nordlige er mest ekspansiv. Nærhet til 

flyplassen, Sveriges største logistikkarbeidsplass, styrker 

Arlandaregionen. I form av ekstra tilførsel av nye 

logistikkanlegg de siste årene, er Arlandaområdet på 

5. 

nivå med både Gøteborg og Jönköping hva gjelder 

demografi og attraktivitet. 

Et annet kraftsentrum er også under utvikling i sørlige 

Stockholm, med Södertälje, Nykvarn, Huddinge og 

Botkyrka. Her er havnen i Södertälje en viktig faktor. 

Newsec tror leien i logistikkmarkedet vil få en tilnærmet 

flat utvikling framover. Leien følger historisk primært 

inflasjonen, som er forventet å falle de nærmeste årene 

før den tiltar igjen. I tillegg hemmes Stockholm som 

logistikklokasjon av dårlig framkommelighet og mangel 

på godt regionalt samarbeid. Yieldene forventes å ligge 

flat rundt 6,5 % de neste tre årene for kategori A, mens 

kategori B er noe høyere med 7,5 %. 

I Intelligent Logistics rangeringen av Sveriges fremste 

logistikklokasjoner i 2012 er to regioner i Stockholmområdet 

på topp ti‐listen, Arlandaregionen og Stockholm 

Syd. 

2.4 Logistikkmarkedet i Gøteborg 

Gøteborg regnes som Sveriges logistikksentrum. 

Gøteborg havn er Skandinavias største og en naturlig 

”hub” for skandinaviske varer. Havnen har større 

containertrafikk enn alle svenske havner til sammen, 

med 60 % av Sveriges containertrafikk. Dessuten 

passerer 25 % av landets utenrikshandel gjennom 

havnen i Gøteborg. 

Hovedsakelig håndteres dagligvarer, elektronikk, klær, 

legemidler og industri. Kombiterminalen i Gøteborg har 

nesten 30 togspor til ulike byer i Sverige og Norge. 

Gøteborg havn er den eneste havnen i Sverige som har 

tilstrekkelig kapasitet til å ta i mot de største havgående 

containerskip. Det er god togtransport slik at bedrifter i 

hele Sverige og Norge kan ha en miljøvennlig direkte 

tilgang til havnen. 65 % av innkommende forsendelser 

fra utlandet, beregnet etter vekt, kommer via lasteskip. 

Göteborgs viktigste logistikkområder er Arendal, Backa 

og Hogsby / Sisjön. Arendal ligger på den vestlige 

Hisingen ved siden av havnen. 

Newsec ser ikke tegn til at logistikkyieldene skal endres 

vesentlig de neste årene fra dagens nivå på 6,5 %. 

I Intelligent Logistics rangeringen av Sveriges fremste 

logistikklokasjoner i 2012 er Gøteborg‐området rangert 

som nummer én på listen. 



2.5 Logistikkmarkedet i Malmø 

Øresundsregionen, hovedsakelig området fra Malmö til 

Helsingborg er en av Sveriges fremste logistikklokasjoner. 

En styrke for logistikkmarkedet i Malmö og 

Helsingborg er at begge har havn. Malmö har i tillegg et 

samarbeid med havnen i København. 

Infrastruktur ift både tog og vei er veldig bra med en 

rekke europaveier som krysser regionen. Øresundsbroen 

og City Tunnel har styrket en allerede god infrastruktur. 

Øresundsregionen har ca 3,7 millioner innbyggere og 

nærhet til kontinentet, noe som gjør området attraktivt 

fra et logistikksynspunkt. 

Helsingborg havn er den nest største i Sverige. Den 

største logistikkplassering de senere år i Helsingborg er 

ICAs sentrallager på ca 65000 kvadratmeter som åpnet i 

2006. Eiendommen ligger i Långebergavägen øst for 

Helsingborg og eies av Northern Logistic Property (NLP). 

Newsec forventer en nedgang i leieprisveksten fra 1,9 % 

til 1,2 % i regionen, med uforandrede yielder rundt 7 %. 

Sammenlignes Malmö og Helsingborg, er Malmö et 

større marked med mer diversifisert næringsliv. Byen 

har gått fra å være en industriby til en by med mer fokus 

på den private sektor. Malmö er derfor generelt mer 

interessant for investorer i alle eiendomssegmentene, 

mens Helsingborg er mest interessant mtp. 

industri/logistikk‐ og handel segmentet. 

I Intelligent Logistics ranking av Sveriges fremste 

logistikklokasjoner i 2012, er det to regioner i Skåne på 

topp ti‐listen, Malmøregionen og Helsingborgsregionen. 



4.2 Nøkkeltall eiendomsporteføljen 

1 400 

1 200 

NRP Eiendomsportefølje vs Oslo børs benchmark 

NRP Eiendom Index 

(1 172) 

1 000 

800 

600 

400 

200 

OSEBX 

(258) 

0 

2000 2001 2002 2003 2004 2005 2006 2007 2008 2009 2010 2011 2012 2013 

80 % 

Årlig avkastning OSEBX vs NRP Eiendomsportefølje 

70 % 

72 % 73 % 

65 % 

60 % 

40 % 

20 % 

12 % 13 % 

48 % 

24 % 

39 % 41 % 

33 % 

19 % 

11 % 

11 % 

18 % 

30 % 

23 % 

15 % 

9 % 

11 % 

4 % 

0 % 

‐20 % 

‐14 % 

‐12 % 

‐40 % 

‐31 % 

‐38 % 

‐60 % 

‐54 % 

‐80 % 

2001 2002 2003 2004 2005 2006 2007 2008 2009 2010 2011 2012 2013 

Avkastning OSEBX 

NRP Eiendomsportefølje 

15 

Utvikling i antall eiendomsprosjekter 

40 

10 

30 

5 

20 

10 

0 

0 

‐5 

‐10 

‐20 

‐10 

2001 2002 2003 2004 2005 2006 2007 2008 2009 2010 2011 2012 2013 

Prosjekter etablert (venstre akse) Prosjekter solgt (venstre akse) Antall prosjekter i porteføljen ved årsslutt (høyre akse) 

‐30 



9 000 000 000 

8 000 000 000 

7 000 000 000 

Verdi av NRP Eiendomsportefølje 

NRPs eiendomsportefølje har i 

dag en total verdi på ca 8,2 mrd. 

NOK, gjennomsnittsverdien er 

ca. NOK 200 millioner. 

6 000 000 000 

5 000 000 000 

4 000 000 000 

3 000 000 000 

2 000 000 000 

1 000 000 000 

0 

2001 2002 2003 2004 2005 2006 2007 2008 2009 2010 2011 2012 2013 

Segementfordeling NRP Eiendomsportefølje (NOK) 

14 % 

2 % 

14 % 

53 % 

Lager 

Kontor 

Handel 

Hotell 

Bolig 

Diagrammet viser 

sammensetningen av dagens 

NRP eiendomsportefølje i % av 

NOK. 

17 % 

122 

Tilrettelagte NRP eiendomsprosjekter 

1 644 

1 665 

2 183 

527 

304 

7 735 

Lager 

Kontor 

Handel 

Hotell 

Bolig 

Fond 

Industri 

NLP 

Diagrammet viser tilrettelagte 

eiendomsprosjekter i NOK 

fra 2000 og frem til i dag. 

Totalt har NRP tilrettelagt 

eiendomsprosjekter til en verdi 

av NOK 18,4 mrd. inkludert 

NLP og fond. 

4 246 



4.3 Oversikt over eiendomsprosjekter 

Prosjekter eiendom 

Andelspris 

per 1 % NOK Etablert 

IRR fra 

etablering p.a 

Avkastning 

2013*** 

Alingsås Lager og Handel AS SEK 343 000 2008 15 % 7 % 

Berger Terminal DIS* 593 000 2012 N.A N.A 

Borås Logistikk DIS SEK 1 340 000 2012 13 % 7 % 

Brønnøysund Kontorbygg AS** N.A 2005 N.A N.A 

Buskerud Handelseiendom DIS 310 000 2010 18 % 11 % 

Dagligvarelogistikk AS 1 000 000 2006 13 % 2 % 

El Logistikk DIS SEK 2 256 000 2011 13 % 5 % 

Etterstad Utvikling DIS 380 000 2008 5 % ‐5 % 

Finlogistikk DIS EUR 134 000 2011 12 % 2 % 

Gasolin Eiendom DIS 128 000 2009 16 % 3 % 

Gasolin Handelseiendom DIS 2 365 000 2010 12 % ‐5 % 

Grenland House DIS 804 000 2011 17 % 8 % 

Gøteborg Kombibygg DIS SEK 317 000 2009 22 % 5 % 

Gøteborg Logistikk DIS SEK 1 289 000 2011 11 % 4 % 

Holmsbu Invest KS 196 000 2005 ‐13 % ‐30 % 

Hovfaret 4 DIS* 317 000 2012 N.A N.A 

Kongholm Invest AS 46 000 2005 ‐14 % 70 % 

Lørenskog Kombibygg DIS 129 000 2007 ‐8 % 3 % 

Majorstuen Kontorbygg DIS* 1 094 000 2012 N.A N.A 

Martodden Utbygging AS 410 000 2006 3 % 8 % 

Moa Handelseiendom DIS 259 000 2011 5 % 6 % 

Nessjö Logistikkbygg AS SEK 497 000 2005 ‐2 % ‐2 % 

Nye Alfasetveien DIS EUR 90 000 2009 26 % 7 % 

Nye Bergen Lagerbygg AS 219 000 2006 7 % ‐1 % 

Nye Berghagan Næringseiendom AS 284 000 2005 ‐6 % 16 % 

Pottemakerveien Kombibygg AS 142 000 2006 ‐2 % ‐2 % 

Prime Logistikk DIS DKK 1 637 000 2012 8 % 5 % 

Ringeriksveien 2012 DIS 170 000 2012 26 % 18 % 

Stadion Utbygging AS 440 000 2006 4 % 2 % 

Statens Hus Lillehammer KS 57 000 2006 ‐8 % 120 % 

Sydsvenskan SEK 310 000 2006 5 % 17 % 

Sørenga Utvikling KS 6 000 000 2007 17 % 9 % 

Tangen Havnelager AS EUR 12 500 2006 5 % ‐15 % 

Teknikstaden Utvikling AS SEK 954 000 2007 9 % 10 % 

TFGS Kombibygg AS SEK 592 000 2007 ‐3 % 2 % 

Torggata 16 DIS 357 000 2011 13 % ‐4 % 

*Prosjektet har ikke eksistert lenge nok til å beregne IRR 

**Prosjektet er suspendert 

***Avkastning tilsvarer %‐vis endring i 2013 (ikke annualisert) 



Alingsås Lager og Handel DIS 

Kontakt: Knut Ekjord (knut.ekjord@nrp.as) 

Dato for analyse: 


Estimert andelspris 1 % 

Estimert andelspris (SEK): * 342 751 

Nøkkeltall (SEK) 100 % 

Innbetalt kapital: 20 330 000 

Akkumulert utbytte: 3 500 000 

Snittleie/kvm.: 457 

Sensitivitet 

Yield 2013 8,50 % 8,25 % 8,00 % 

Estimert eiendomsverdi** 80 515 154 82 913 477 85 461 695 

Estimert pris/kvm (snitt) 3 166 3 260 3 360 

Estimert andelspris 1% * 318 767 342 751 368 233 

IRR estimert andelspris*** 14,19 % 13,20 % 12,29 % 

Yield ved prosjektslutt (2017) 9,15 % 8,88 % 8,62 % 

* Ikke hensyntatt evt. over/underkurs på rentebindinger. 

** Etter latent skatt 

*** Etter skatt 

Selskapsinformasjon 

Eiendommen 

Forretningsførsel: NRP Business Management AS Type eiendom: Lager og handel 

Forvaltning: Wilfast Forvaltning AB Beliggenhet: Alingsås, Sverige 

Areal (kvm.): 25 432 

Kostpris eiendommer: SEK 68 380 000 Byggeår: 1946/1966/1981/1984 

Innbetalt kapital: SEK 20 330 000 Utleiegrad: 85 % 

Uinnkalt kapital: SEK 0 Leietagere: SteelTech AB, Svenska N'ergy AB, JHS Konsult AB 

Stiftelsesdato: 19. mai 2008 Jysk AB og Överskottsbolaget AB 

Årlig yieldleie 2013: 11 633 652 Varighet leieavtale: Varierer 

Justering leie: 

80-100% av KPI 

Estimert kontantstrøm (forutsatt 2,0% KPI) Finansiering (31.12.12) 

2013 2014 2015 Hovedstol Avdrag 13 Rente Ballong 2017 

Leieinntekter 11 633 652 11 630 325 11 656 432 Pantelån transje 1 38 000 000 0 7,28 % * 38 000 000 

Eierkostnader 4 400 000 4 488 000 4 577 760 Pantelån transje 2 9 812 500 875 000 3,60 % ** 4 937 500 

Netto drift 7 233 652 7 142 325 7 078 672 Total 47 812 500 875 000 42 937 500 

Rente inntekter 29 719 23 145 21 265 

Renter påntelån (transje 1-2) 2 945 556 3 100 869 3 081 588 

* Transje 1 løper avdragsfritt og har bundet renten til mai 2018 på 6,58% 

inkl. margin. Ny margin er 2,35%. 

Avdrag pantelån 875 000 1 000 000 1 000 000 

Netto finans -3 790 838 -4 077 724 -4 060 323 ** Transje 2 nedbetales med SEK 750 000 i året og har flytende rente forutsatt 

Netto kontantstrøm 3 442 814 3 064 601 3 018 349 justert med forwardkurven. 

Oppgradering og leierabatter 3 380 000 325 000 125 000 

Estimert utbetaling 800 000 2 900 000 3 000 000 

Estimert balanse (31.12) 

2013 2014 2015 

Arbeidskapital 546 358 385 959 279 308 

Eiendom 82 913 477 82 913 477 82 913 477 

Sum eiendeler 83 459 834 83 299 435 83 192 785 

Pantelån transje 1 38 000 000 38 000 000 38 000 000 

Pantelån transje 2 8 937 500 7 937 500 6 937 500 

Sum gjeld 46 937 500 45 937 500 44 937 500 

Annen informasjon 

Eiendommen er yieldet på 2013 leie. Det er ca 4 100 kvm ledig i bygget, men 

store deler av dette er kjeller som er vanskelig å leie ut. Det er ikke antatt at 

det leies ut ytterligere areal. 

Överskuddsbolaget har sagt opp sin leiekontrakt fra 30.04.2014. Dette 

tilsvarer ca SEK 2 000 000 millioner i årsleie. Det er i analysen forutsatt at 

lokalene blir reutleid på samme nivå. 

VEK etter utbytte og skatt 36 522 334 37 361 935 38 255 285 



Berger Terminal DIS - finansielt eiendomsprosjekt 





Estimert andelspris: * 592 632 

Nøkkeltall 100 % 


Akkumulert utbytte: 0 

Snittleie/kvm.(etter rabatter): 638 

Sensitivitet 






Yield ved prosjektslutt (2017)* 7,03 % 6,77 % 6,50 % 

* Ikke hensyntatt evt. over/underkurs på rentebindinger 



****Yielden er med basis i leie med rabatter og restverdi NOK 215 000 000 


Eiendommen 

Forretningsførsel: NRP Business Management AS Type eiendom: Terminal, Logistikk og Kontor 

Forvaltning: Aker Eiendomsdrift AS Beliggenhet: Berger, Skedsmo 

Areal (kvm.): 17 370 

Kostpris eiendommer: 175 000 000 Tomteareal: 72 000 

Innbetalt kapital: 59 600 000 Byggeår: 2001/2004/2006 

Deltakerlån: 0 Utleiegrad: 100 % 

Stiftelsesdato: November 2012 Leietagere: DHL Express AS 

Årlig leie 2013: 11 073 439 Leieavtale: Eier kun ansvarlig for egen administrasjon og forsikring 

Justering leie: Fast 2,5 % årlig Varighet leieavtale: Varierende, men i hovedsak til 24.10.2017 

Antall porter: 155 


2013 2014 2015 Hovedstol Avdrag 13 Rente Ballong 


Eierkostnader 450 000 461 250 472 781 Pantelån transje 2 60 000 000 0 4,58 % ** 60 000 000 

Netto drift 10 623 439 10 941 954 10 125 671 Total 120 000 000 0 120 000 000 



*Lånet løper avdragsfritt i 5 år. Det er inngått en renteswap til 11.05.2017 

på 5,03 %. 

Avdrag pantelån 0 0 0 

Netto finans -5 649 296 -5 800 659 -6 103 429 **Lånet løper avdragsfritt i 5 år. Lånet har rente som flyter med 

Netto kontantstrøm 4 974 143 5 141 295 4 022 242 forwardkurven. 

Skattekostnad 0 0 0 

Estimert utbetaling 1 500 000 5 000 000 4 100 000 


2013 2014 2015 

Arbeidskapital 3 474 143 3 615 438 3 537 680 

Eiendom 180 000 000 190 000 000 200 000 000 

Sum eiendeler 183 474 143 193 615 438 203 537 680 

Pantelån (transje 1-2) 120 000 000 120 000 000 120 000 000 

Sum gjeld 120 000 000 120 000 000 120 000 000 



Leieforholdet består av 3 ulike kontrakter med ulik løpetid; 

60 % av inntektene løper til 23.10.2017 



Det foreligger opsjoner på forlengelse av leiekontraktene, hver i 5 år på 

predefinerte vilkår. Leiekontraktene har i sum store rabatter, disse rabattene 

bortfaller dersom opsjonene erklæres. 

Restverdien ved utløp av gjeldende leiekontrakter er gjort på basis av 

markedsleie uten rabatter, tilsvarende NOK 215 000 000. Grunnet dagens lave 

leienivå er eiendommen yieldet på et lavere nivå enn hva vi anser som normalt 

yield nivå for denne type eiendom. 



Borås Logistikk DIS - finansielt eiendomsprosjekt 

Kontakt: Knut.Ekjord (knut.ekjord@nrp.as) 




Estimert andelspris: * 1 338 119 


Innbetalt kapital (SEK): 126 500 000 

Akkumulert utbytte (SEK): 10 500 000 


Sensitivitet 




Estimert andelspris 1% * 1 235 389 1 338 119 1 448 188 







Eiendommen 

Forretningsførsel: NRP Business Management AS Type eiendom: Logistikk 

Forvaltning: Wilfast Forvaltning AB Beliggenhet: Borås, Sverige 

Areal (kvm.): 54 749 

Kostpris eiendom: 321 000 000 Byggeår: 2009 

Innbetalt kapital: 126 500 000 Utleiegrad: 100 % 

Stiftelsesdato: 20. april 2012 Leietagere: DHL Sweden AB garantert av DHL Nordic AB 

Årlig leie 2013: 25 274 902 Leieavtale: ier ansvarlig for ytre vedlikehold, utskiftning av tekniske anlegg, 

Justering leie: 90% av KPI forsikring og egen administrasjon 

Varighet leieavtale: 31. Desember 2019 

Estimert kontantstrøm (forutsatt 2% KPI) Finansiering (31.12.12) 


Leieinntekter 25 274 902 25 729 850 26 192 988 Pantelån transje 1 163 000 000 0 4,35 % 163 000 000 

Eierkostnader 1 249 292 1 274 278 1 299 763 Pantelån transje 2 31 250 000 3 000 000 3,50 % 11 750 000 

Netto drift 24 025 610 24 455 572 24 893 224 Total 194 250 000 3 000 000 174 750 000 



Transje 1 løper avdragsfritt med bundet rente tilsvarende 4,35% inkl. 

margin. 

Avdrag pantelån 3 000 000 3 000 000 3 000 000 

Netto finans -10 798 983 -10 888 262 -10 811 960 Transje 2 har følgende årlige avrdragsstruktur: 

Netto kontantstrøm 13 226 627 13 567 310 14 081 264 År 1-7 : SEK 3 000 000 

Skattekostnad 250 000 1 100 000 1 790 394 

År 8 : SEK 1 500 000 

Renten på transje 2 flyter iht. forward kurven (3 mnd STIBOR er lagt til 

Estimert utbetaling 20 500 000 12 000 000 12 500 000 grunn). 

Begge lån har 5 års løpetid. Lånets saldo etter 7,5 år er estimert til å være 

SEK 174 000 000 med tilsvarende avdrag som i dag etter eventuell 

refinansiering. 


2013 2014 2015 


Eiendom 321 492 379 321 492 379 321 492 379 

Sum eiendeler 324 385 293 324 852 604 324 643 474 


Sum gjeld 191 250 000 188 250 000 185 250 000 



Eiendommen er et logistikkbygg beliggende i Borås 30 minutter fra Gøteborg. 

Bygget ble oppført i 2009 og utvidet i 2011. Leiekontrakten med DHL løper til 

31.12.2019, leietaker har anledning til å si opp avtalen 31.12.2014 med to-års 

notis, dvs. fom. 31.12.2016 mot en "penalty" tilsvarende ca. SEK 46 mill. 

Eiendommen er designet for å møte DHL sine behov, men bygget kan enkelt 

deles opp til å betjene 3 leietagere. 

Eiendommen har et totalt areal på 54,749 kvm. hvorav 1,255 kvm. er kontor, 

39,777 kvm. er lager og de resterende 13,717 kvm. mezzanine.Terminalen har 

29 lasteramper og 3 lasteporter. 



Brønnøysund Kontorbygg AS - finansielt eiendomsprosjekt 

Kontakt: Knut Ekjord (k.ekjord@nrp.as) 




Estimert andelspris:* 




Opprinnelig innbetalt deltakerlån: 14 000 000 

Utestående deltakerlån: 14 000 000 

Tilbakebetalt avdrag og renter på deltakerlån: 2 963 633 

Snittleie/kvm.: 1 221 

Sensitivitet 


Estimert eiendomsverdi** 

Estimert pris/kvm. 

Estimert andelspris 1% * 

IRR estimert andelspris*** 

Yield ved prosjektslutt (2020)**** 


** Justert for latent skatt 


**** Grunnet usikkerhet rundt fremtidig lokasjon for leietaker er restverdi 

justert ned til NOK 100 mill 


Eiendommen 

Forretningsførsel: NRP Business Management AS Type eiendom: Kontorbygg 

Forvaltning: Byggtech AS Beliggenhet: Brønnøysund sentrum 

Areal (kvm.): 

13 890 kvm 

Kostpris eiendom: 180 000 000 Byggeår: 1979, 1984, 1994 og 2000 


Garanti fra aksjonær: 20 000 000 Leietagere: Brønnøysundregistrene / 

Deltakerlån: 14 000 000 (Staten v/Justisdepartementet) (94%) 

Stiftelsesdato: 13. desember 2005 Bygg Gros AS (5,1%) 

Årlig leie 2013: 16 516 331 Brønnøy Blikk AS (0,6%) 

Justering av leie:* 55%-100% Leieavtaler: Brønnøysundregisterne: 31.12.2020 

* Leien til Brønnøysundregistrene justeres hvert andre år med 55% og 

Bygg Gros AS: 31.03.2013 

80% av endringen i KPI over siste 2 års periode. Fra og med 2015 justeres 

Brønnøy Blikk AS: Løpende 

leien årlig med 80% av KPI 



Leieinntekter 16 516 331 16 271 455 17 116 291 Pantelån transje 1 81 650 000 2 700 000 6,32 % * 49 450 000 

Eierkostnader 2 493 000 2 555 325 2 619 208 Pantelån transje 2 30 725 000 2 800 000 4,50 % ** 26 550 000 

Netto drift 14 023 331 13 716 130 14 497 083 Deltakerlån 14 000 000 0 7,00 % 14 000 000 

Rente inntekter 75 969 61 609 48 016 Total 126 375 000 5 500 000 90 000 000 

Renter påntelån (transje 1 og 2) 6 468 745 6 240 168 5 834 500 

Renter deltakerlån 980 000 980 000 980 000 *Transje 1 har bundet rente til 6,32% inkl. margin ut 2014. 

Avdrag pantelån (transje 1 og 2) 5 500 000 5 500 000 6 000 000 

**Transje 2 har flytende rente som er justert basert på forward kurven. 

Netto finans -12 872 776 -12 658 559 -12 766 484 NOK 65 mill er bundet til 5,66% med forward start fra 15.12.15 til 

Kontantstrøm før skatt 1 150 555 1 057 571 1 730 600 15.12.20 med årlige avdrag på NOK 6 mill. , resten vil ligge flytende. 

Skattekostnad og prosjektkostna 1 760 000 1 263 000 1 944 367 

Estimert utbetaling* 0 225 000 225 000 

* Da deler av utbetalingene i realiteten blir betalt som renter vil de reelle 

utbetalingene bli høyere enn estimert siden skatten flyttes over på eierne. 


2013 2014 2015 

Arbeidskapital -580 996 -1 011 424 -1 450 192 

Eiendom 131 283 976 131 283 976 131 283 976 

Sum eiendeler 130 702 981 130 272 552 129 833 784 

Pantelån (transje 1 og 2) 106 875 000 101 375 000 95 375 000 

Deltakerlån 14 000 000 14 000 000 14 000 000 

Sum gjeld 120 875 000 115 375 000 109 375 000 



Ved kjøp av aksjer i prosjektet må pro rata andel av deltakerlån overtas. 

Ved kjøp av aksjer i prosjektet må pro rata andel av aksjonærgaranti 

overtas (NOK 20 000 000). 

Selskapet har kjøpt en bolig ved siden av eiendommen som leies ut på 

korttidsleie. 

Det er inngått en forlengelse av dagens leiekontrakt med 

Brønnøysundregisterne. Forlengelsen går fra 01.01.15 til 31.12.20 med 

en årlig leie på NOK 17 000 000. Brønnøysundregisterne utreder fortsatt 

et nybyggsalternativ som innebærer enten flytting til nytt bygg på ny 

lokasjon eller rehabilitering/nybygg på dagens lokasjon. Bygg Gross har 

sagt opp sin leiekontrakt per 31.03.2013. 



Buskerud Handelseiendom DIS - finansielt eiendomsprosjekt 

Kontakt: Morten Berg (morten.berg@nrp.as) 









Sensitivitet 











Eiendommen 

Forretningsførsel: NRP Business Management AS Type eiendom: Handel 

Forvaltning: Aker Eiendomsdrift AS Beliggenhet: Mjøndalen/Nedre Eiker, Norge 

Areal (kvm.): 8 000 

Kostpris eiendom: NOK 118 710 000 Byggeår: 2010 

Innbetalt kapital: NOK 21 500 000 Utleiegrad: 100 % 

Stiftelsesdato: 23. mars 2010 Leietagere: JYSK, Europris Butikkdrift AS, Expert AS & Jula Norge AS 

Årlig leie 2013: NOK 9 845 276 Leieavtale: Eier ansvarlig for ytre vedlikehold, vaktmester, plenklipping, 


Varighet leieavtale: 

Februar 2020: JYSK, Europris, Expert 

Januar 2025: Jula 




Eierkostnader 542 276 550 410 564 170 Pantelån transje 2 34 000 000 0 4,50 % * 34 000 000 




* NOK 65 000 000 av pantelånet er bundet til rente 5,27% inkl. margin til 

2020 . De resterende NOK 34 000 000 av pantelånet har flytende rente 

Renter selgerkreditt 0 0 0 

justert med forward kurven. 


Netto finans -7 389 060 -7 343 428 -8 858 026 Pantelånet har følgende årlige avdragsstruktur; 

Netto kontantstrøm 1 911 290 2 096 427 817 825 

2013-2014: NOK 2 500 000 

Skattekostnad 0 224 000 753 000 2015: NOK 4 000 000 

2016-2017: NOK 4 500 000 

Estimert utbetaling 2 100 000 1 500 000 0 2018: NOK 4 750 000 

2019-2020: NOK 5 000 000 

2021: NOK 4 000 000 

Prosjektet ble refinansiert høsten 2012 - selgerkreditten ble innfridd. 


2013 2014 2015 

Arbeidskapital -339 797 32 630 97 456 

Eiendom 129 426 871 129 426 871 129 426 871 

Sum eiendeler 129 087 074 129 459 501 129 524 327 


Selgerkreditt 0 0 0 

Sum gjeld 96 500 000 94 000 000 90 000 000 


Jysk og Europris har opsjoner på forlengelse av leiekontraktene i 5 år til 

markedsleie. Expert har opsjon på forlengelse i 5 år til samme vilkår, 

deretter 5+5 år til markedsleie. Jula Norge har opsjon på forlengelse i 10 år 

til markedsleie. 




Dagligvarelogistikk AS - finansielt eiendomsprosjekt 

Kontakt: Christian Ness (c.ness@nrp.as) 




Estimert andelspris:* 1 015 050 






Tilbakebetalt renter på deltakerlån: 2 949 059 

Snittleie/kvm. (kombibygg): 661 

Snittleie/kvm. (kontor): 1 679 

Sensitivitet 


Estimert eiendomsverdi *** 318 056 482 328 575 750 339 846 396 


Estimert andelspris 1% * 909 857 1 015 050 1 127 756 

IRR estimert andelspris** 10,38 % 9,45 % 8,63 % 



** Etter skatt 

*** Justert for latent skatt 


Eiendommene 

Forretningsførsel: NRP Business Management AS Type eiendommer: 3 kombinasjonsbygg og et kontorbygg 

Beliggenhet: 

Sandnes, Stavanger og Lier 

Kostpris eiendommer: 321 500 000 Areal (kvm): 28 572 kvm lager og 4 026 kvm kontor 

Innbetalt kapital: 47 100 000 Byggeår: 1972-2006 

Deltakerlån: 15 000 000 Utleiegrad: 100 % 

Stiftelsesdato: 31. mars 2006 Leietagere: Asko Rogaland AS /Asko Drammen AS (27.08.2017) 

Årlig leie 2013: 26 169 188 Kiwi Minidrift AS (31.12.2017) 

Justering leie: Fast 2,35% (kombi) og 100% av KPI (kontor) Leieavtale: Leietager har fullt ansvar for alt indre 

og ytre vedlikehold (bareboat) 

Estimert kontantstrøm (forutsatt 2,35% justering) Finansiering (31.12.12) 



Eierkostnader 747 622 766 313 785 470 Pantelån transje 2 44 535 000 1 620 000 6,08 % * 42 105 000 

Netto drift 25 421 566 26 017 851 26 628 121 Pantelån transje 3 44 535 000 1 620 000 6,43 % * 38 725 000 

Rente inntekter 44 415 45 004 46 775 Pantelån transje 4 17 407 500 810 000 4,35 % * 4 747 500 

Renter påntelån (transje 1 - 4) 13 914 603 13 125 452 12 581 083 Deltakerlån 11 379 521 2 000 000 2,00 % 0 

Renter deltakerlån 227 590 177 590 121 039 Total 229 194 521 10 100 000 176 015 000 

Avdrag pantelån (transje 1 - 4) 8 100 000 8 200 000 8 500 000 

Avdrag deltakerlån 2 000 000 3 500 000 4 000 000 

*Pantelånet er delt opp i 4 transjer med totale årlige avdrag som følger; 

Netto finans -24 197 779 -24 958 038 -25 155 346 2013: 8 100 000 

Netto kontantstrøm 1 223 787 1 059 813 1 472 775 2014 :8 200 000 

Skattekostnad 1 137 584 1 048 113 1 582 262 

2015: 8 500 000 

2016: 8 500 000 

Estimert utbetaling* 0 0 0 

* Da deler av utbetalingene i realiteten blir betalt 

som renter vil de reelle utbetalingene bli høyere 

enn estimert da skatten flyttes over på eierne. 

Transje 1 har fast rente på 6,93% inkl. margin til 2017. 



Transje 4 har flytende rente som er justert basert på forwardkurven. 

Deltakerlånet belastes med den til enhver tid gjeldende skjermingsrente. 

Marginen er pt. 235 bp. 


2013 2014 2015 

Arbeidskapital -2 031 969 -2 020 269 -2 129 756 

Eiendommer 328 575 750 328 575 750 328 575 750 

Sum eiendeler 326 543 781 326 555 482 326 445 995 

Pantelån (transje 1 - 4) 209 715 000 201 515 000 193 015 000 

Deltakerlån 9 379 521 5 879 521 1 879 521 

Sum gjeld 219 094 521 207 394 521 194 894 521 


Kombieiendommene ligger i Lier, Sandnes og Stavanger. Norgesgruppen 

står som garantist for leiekontraktene med Asko. 

Kontoreiendommen består av ett kontorbygg i Lier som benyttes av Kiwi 

Minidrift AS, hvor Pett Kjede og Servicekontor AS står som garantist for 

leiekontrakten. 

Det er gjennomført en påbygging på kontorbygget i Lier. 

Ved kjøp av andeler i prosjektet må prorata andel av deltakerlån overtas. 




El Logistikk DIS - finansielt eiendomsprosjekt 


Dato for 



Estimert andelspris (SEK): * 2 255 991 





Sensitivitet 







Eiendomsverdi før skatt 647 243 714 671 215 704 697 031 692 

Netto kontantstrøm i perioden 9 568 372 9 568 372 9 568 372 





Eiendommen 

Forretningsførsel: NRP Business Management AS Type eiendom: Lager og Kontor 

Forvaltning: Wilfast Forvaltning AB Beliggenhet: Jönköping, Sverige 

Areal (kvm.): 95 417 

Kostpris eiendom før latent skatt: SEK 637 205 567 Byggeår: 1997, 2002, 2007 


Stiftelsesdato: Juni 2011 Leietagere: El Giganten Logistikk AB, garantert av Elkjøp Nordic AS 

Årlig leie 2013: 46 477 130 Leieavtale: Eier ansvarlig for ytre vedlikehold av fasader, samt 


Varighet leieavtale: 30.06.2023 




Eierkostnader 1 170 070 1 193 471 1 217 341 Pantelån transje 2 106 000 000 0 4,90 % 106 000 000 

Netto drift 45 307 060 46 213 201 47 137 465 Pantelån transje 3 100 000 000 0 4,23 % 76 415 000 

Rente inntekter 160 587 162 922 158 636 Pantelån transje 4 20 725 000 4 220 000 3,35 % 0 

Renter påntelån (transje 1-4) 19 392 945 19 290 200 19 194 430 Total 416 725 000 4 220 000 372 415 000 


Netto finans -23 452 358 -23 347 278 -23 255 794 

Transje 1 og 2 har bundet rente på 4,90 % inkl. margin til 30.06.2016. 

Transje 3 har bundet renten på 4,23 % inkl. margin til 30.06.2016. 

Netto kontantstrøm 21 854 702 22 865 923 23 881 671 Transje 4 har flytende rente justert med forward kurven. 


Kvartalsvise avdrag er på SEK 1 055 000 og vil nedbetales på transje 4 til 


null, og deretter på de andre transjene. 



2013 2014 2015 

Arbeidskapital 2 537 380 2 224 250 942 460 

Eiendom 637 474 997 637 474 997 637 474 997 

Sum eiendeler 640 012 376 639 699 247 638 417 457 


Sum gjeld 412 505 000 408 285 000 404 065 000 




Etterstad Utvikling DIS 

Kontakt: Morten Berg (m.berg@nrp.as) 








Snittleie/kvm (utleid areal).: 1 029 

Sensitivitet 

Yield 2014 8,25 % 8,00 % 7,75 % 







** Etter latent skatt. Inkl. NOK 10 mill i tomteverdi/utviklingspotensial. 


***/**** Det er forutsatt en restverdi på NOK 110 mill. i alle tre 

sensitivitetene og internrentene, hvor utviklingspotensial er satt til NOK 10 

mill. Yield ved prosjektslutt er på basis NOK 100 mill. 


Eiendommen 

Forretningsførsel: NRP Business Management AS Type eiendom: Handel/Kontor/Lager/Utvikling 

Forvaltning: Aker Eiendomsdrift AS Beliggenhet: Etterstad, Oslo 


Kostpris eiendom: 98 500 000 Byggeår: 1960 og 1997 

Innbetalt kapital: 29 500 000 Utleiegrad: ca. 90% 

Stiftelsesdato: 28. Februar 2008 Leietagere: Rema 1000 AS, Lighthouse Company, Varoma 

Forventet leieinntekt fullt utleid: 9 640 000 og ca. 15 mindre leietakere 

Justering leie: 100% av KPI Leieavtale: Eier ansvarlig for ytre vedlikehold, 

forsikring og egen administrasjon 


Varierer, hovedsaklig 2 og 3 års kontrakter 




Eierkostnader 1 220 610 1 251 125 1 282 403 Pantelån transje 2 50 000 000 0 7,27 % 50 000 000 

Netto drift 6 879 390 7 848 875 8 045 097 Total 66 000 000 0 63 625 000 



Transje 1 og 2 har fått innvilget avdragsfrihet fom. november 2012 tom. 

november 2014. 

Avdrag pantelån 0 375 000 65 625 000 

Netto finans -4 186 316 -4 522 969 -69 717 356 Transje 2 har bundet rente tilsvarende 7,27% inkl. margn 

Netto kontantstrøm 2 693 074 3 325 906 -61 672 259 

Renten på transje 1 er justert basert på forwardkurven. 

Skatt & leietakertilpassning 1 350 000 300 000 919 822 

Salg av eiendom 110 000 000 

Estimert utbetaling 0 0 0 


2013 2014 2015 

Arbeidskapital 1 846 000 4 871 906 0 

Eiendom 102 889 727 102 889 727 102 889 727 

Sum eiendeler 104 735 727 107 761 633 102 889 727 


Sum gjeld 66 000 000 65 625 000 65 625 000 



Utviklingspotensial på ca. 2 500 - 5 000 kvm. Det er benyttet en restverdi på 

NOK 110 millioner i prosjektkalkylen, dette tilsvarer at et potensial tilsvarende 

2 500 kvm er priset inn i restverdien. Planen er å utvikle et nærsenter med 

bolig og forretninger. Man har innledet dialog med plan- og 

bygningsmyndighetene. Rammesøknad er oversendt plan- og bygningsetaten i 

Oslo kommune. 

Forventet leie fullt utleid er ca. 9 640 000. 20% av arealene står ledig pt. 

Verdsettelsen er basert på en leieinntekt i 2014 som tilsvarer ca. 5% ledighet. 

hvilket tilsvarer antatt langsiktig ledighet. Det jobbes kontinuerlig med å 

tiltrekke nye leietakere. 



Finlogistikk DIS - finansielt eiendomsprosjekt 





Estimert andelspris (EUR): * 134 417 


Innbetalt kapital (EUR): 11 862 850 


Snittleie/kvm. (EUR): 57 

Sensitivitet 


Estimert eiendomsverdi** (EUR 27 317 044 28 270 320 29 296 926 

Estimert pris/kvm (snitt) (EUR) 775 802 831 

Estimert andelspris 1% * (EUR) 124 884 134 417 144 683 







Eiendommen 

Forretningsførsel: NRP Business Management AS Type eiendom: Varmtlager, kaldtlager og kontor 

Forvaltning: Wilfast Forvaltning AS Beliggenhet: Hyvinkäa, Helsinki, Finland 

Areal (kvm.): 35 254 

Kostpris eiendommen (EUR): 25 700 000 Tomt (kvm): 167 401 

Innbetalt kapital (EUR): 11 862 850 Byggeår: 2002,2006,2008,2011 

Oppstartsdato: 01.04.11 Utleiegrad: 100 % 

Årlig leie 2013 (EUR): 2 014 400 Leietagere: Ahlsell Oy, garantert av Ahlsell Sverige AB 

Justering leie: 100% av KPI opp til 2,0%, 60% fra 2,0% Leieavtale: Forsikring og egen administrasjon 





Eierkostnader 77 096 78 638 80 211 Pantelån transje 2 2 800 000 300 000 2,65 % * 0 

Netto drift 1 937 304 1 975 353 2 014 164 Pantelån transje 3 5 000 000 0 4,33 % * 5 000 000 

Rente inntekter 8 703 4 941 4 502 Total 15 100 000 300 000 9 962 140 

Renter påntelån (transje 1-3) 466 048 457 849 458 312 


* Transje 1-3 løper i 7 år har følgende kvartalsvise avdragsstruktur: 

År 1: EUR 275 000 

Netto finans -757 345 -809 158 -847 559 År 2: EUR 300 000 

Netto kontantstrøm 1 179 959 1 166 195 1 166 604 År 3: EUR 356 250 

Investering i bygg 0 0 0 

År 4: EUR 393 750 

År 5: EUR 475 000 

År 6: EUR 500 000 

Estimert utbetaling 1 500 000 1 000 000 960 000 År 7: Forfall 

Lånet er foventet refinansiert til samme vilkår med årlige avdrag på ca. 3% 

av restlån. 

Transje 1 er rentesikret på 5,40% inkl. margin til 29.03.18. 

Transje 2 løper flytende og renten er justert med forwardkurven. 

Transje 3 er rentesikret på 4,338% inkl margin til 29.03.2018. 


2013 2014 2015 

Arbeidskapital 8 651 -41 655 -51 550 

Eiendom 28 270 320 28 270 320 28 270 320 

Sum eiendeler 28 278 971 28 228 665 28 218 770 


Sum gjeld 14 800 000 14 443 750 14 050 000 


Eiendommen er påbygget med 8 750 kvm. Utbyggingen ble ferdigstillt Q1 

2012. 

Leietaker har opsjon på forlengelse av leiekontrakten i ytterligere 2 perioder av 

5 år etter utløp av leiekontrakt. 

Utbyggingen ble noe mindre enn tidligere antatt, hvorpå kjøpesum, leie og 

pantelån er tilsvarende redusert. 




Gasolin Eiendom DIS - finansielt eiendomsprosjekt 










Sensitivitet 











Eiendommen 

Forretningsførsel: NRP Business Management AS Type eiendom: 2 Bensinstasjoner 

Beliggenhet: 

Lillesand & Vinterbro, Norge 

Areal (kvm.): 800 

Kostpris eiendommer: 39 417 500 Byggeår: 2009 


Stiftelsesdato: 9. desember 2009 Leietagere: Reitan Convenience Norway AS (69%) 

Årlig leie 2013: 3 201 144 Scandinavian Fuel Infrastructre Norway AS (31%) 

Justering leie: 100% av KPI Leieavtale: Eier kun ansvarlig for egen administrasjon 

Varighet leieavtale: Desember 2029 



Leieinntekter 3 201 144 3 281 173 3 363 202 Pantelån transje 1 11 400 000 900 000 4,12 % * 0 




*Lånet har følgende årlige avdragsstruktur: 


Avdrag pantelån 900 000 1 000 000 1 000 000 Avdrag år 2010: NOK 0 

Netto finans -2 619 727 -2 741 278 -2 744 919 

Avdrag år 2011: NOK 400 000 

Avdrag år 2012: NOK 800 000 

Netto kontantstrøm 345 127 297 697 370 031 Avdrag år 2013: NOK 900 000 

Skattekostnad 0 0 0 Avdrag år 2014-2021: NOK 1 000 000 

Avdrag år 2022-2025: NOK 1 100 000 

Estimert utbetaling 600 000 450 000 400 000 

Avdrag år 2026-2027: NOK 1 200 000 

Avdrag år 2028-2029: NOK 1 400 000 

**NOK 18 900 000 av lånet er rentesikret til 15.01.2020 til rente 6,87% 

inkl. margin. 

Marginen på pantelånet ble justert opp i 2. kvartal 2013. 


2013 2014 2015 

Arbeidskapital 121 139 -31 163 -61 132 

Eiendom 42 504 661 42 504 661 42 504 661 

Sum eiendeler 42 625 801 42 473 498 42 443 529 


Sum gjeld 29 400 000 28 400 000 27 400 000 


Leietaker har rullerende opsjoner på forlengelse i 5 år ved utløp til uforandrede 

vilkår. Kontrakten vil dog ikke lenger være "bare boat" og eierselskapet vil 

følgelig ha vedlikeholdsansvar. 




Gasolin Handelseiendom DIS - finansielt eiendomsprosjekt 










Sensitivitet 











Eiendommene 


Forvaltning: Aker Eiendomsdrift AS Beliggenhet: 59 Bensinstasjoner primært beliggende i Sør Norge 

Areal (kvm.): 16 348 

Kostpris eiendommer: 800 000 000 Byggeår: Varierende 


Stiftelsesdato: 6. September 2010 Leietagere: Reitan Convenience Norway AS, 

Årlig leie 2013: 73 189 226 Scandinavian Fuel Infrastructure, Uno-X Automat, YX-Betjent mfl. 

Justering leie: 100% av KPI Leieavtale: Eier ansvarlig for ytre vedlikehold, 






Eierkostnader 13 597 614 13 937 554 14 285 993 Pantelån transje 2 91 000 000 10 000 000 5,18 % ** 3 000 000 

Netto drift 59 591 612 61 081 402 62 608 437 Pantelån transje 3 100 000 000 0 5,62 % *** 100 000 000 

Rente inntekter 867 276 578 412 645 053 Pantelån transje 4 150 563 985 21 543 531 3,74 % **** 55 020 454 

Renter påntelån 26 982 529 26 325 416 26 837 421 Total 541 563 985 31 543 531 358 020 454 


Netto finans -57 658 784 -40 747 004 -41 192 368 

*Transje 1 har bundet rente i 10,5 år , 5,775% inkl. margin fom. mars 2011. 

** Transje 2 har bundet rente i 9 år, 5,18% inkl. margin fom. nov 2010 . 

Salg av eiendom 0 0 

*** Transje 3 har bundet rente i 9 år, 5,62% inkl margin fom. nov 2010. 

Netto kontantstrøm 1 932 828 20 334 398 21 416 070 ** ** Transje 4 har flytende rente justert iht. forward kurven 

Skattekostnad/ ekstraord. 0 6 700 000 6 950 000 

Transje 1, 2, 3 & 4 har følgende avdragsstruktur; 

2012 - 2013: 10 000 000 

Estimert utbetaling 27 000 000 10 500 000 13 000 000 2014 - 2015: 15 000 000 

2016 - 2017: 17 000 000 

2018: 18 000 000 

2019 - 2022: 20 000 000 

I tillegg vil det være en cash sweep nedbetaling av lånet basert på cashflow 

for 2011 og 2012. 


2013 2014 2015 


Eiendom 731 906 489 731 906 489 731 906 489 

Sum eiendeler 739 090 354 742 224 752 743 690 822 


Sum gjeld 510 020 454 495 020 454 480 020 454 



Leiekontraktene med Reitan Convenience Norway, , Scandinavian Fuel 

Infrastructure, Uno-X Automat og YX-Betjent løper til 31. Desember 2022. 

Leiekontraktene til de øvrige leietakerne løper ut i 2018, og står for ca 4% av 

leien. 

49 av stasjonene er 7-Eleven storkiosker og Shell bensinstasjoner, 2 stasjoner 

er YX-profilerte bensinstasjoner/storkiosker, de resterende 8 er Uno-X 

bensinstasjoner. 18 av eiendommene er på festet grunn. 

Tomtene har en snittstørrelse på 3,3 mål pr. eiendom. Bygningene eies av 

Gasolin Handelseiendom DIS, mens bensininfrastrukturen eies av leietaker. 

Porteføljen bestod opprinnelig av 61 stasjoner, hvorav 2 er avhendet. 



Grenland House DIS - finansielt eiendomsprosjekt 










Sensitivitet 











Eiendommen 

Forretningsførsel: NRP Business Management AS Type eiendom: Kontor 

Forvaltning: Hjertnes Eiendom AS Beliggenhet: Sandefjord, Norge 

Areal ink. parkering (kvm.): 15 206 



Stiftelsesdato: 22. desember 2011 Leietager: Agility Group AS 

Årlig leie 2013: 17 221 702 Leieavtale: Eier ansvarlig for ytre vedlikehold, forsikring 

Justering leie: 96% av leien justeres med 100% av KPI utskifting av byggtekniske innretninger og egen administrasjon 









* Transje 1 har følgende kvartalsvise avdragsstruktur: 


Avdrag 1-52: NOK 1 650 000 

Netto finans -13 233 776 -12 961 314 -12 732 578 

Netto kontantstrøm 3 159 974 3 668 698 4 297 111 Transje 1 løper med flytende rente justert med forward kurven med margin 

Skattekostnad 0 1 317 510 1 512 810 

på 175 b.p . 

** Transje 2 løper avdragsfritt og har bundet rente tilsvarende 6,07% inkl. 

Estimert utbetaling 4 800 000 2 800 000 2 800 000 margin inntil 2. januar 2014. Deretter er denne transjen samt ytterligere 

NOK 10 mill. bundet i 8 år til rente 5,43% inkl. margin. 


2013 2014 2015 


Eiendom 221 860 973 221 860 973 221 860 973 

Sum eiendeler 223 613 482 223 164 670 223 148 970 


Deltakerlån 0 0 0 

Sum gjeld 139 250 000 132 650 000 126 050 000 


Eiendommen ligger på Fokserød ved avkjøringen til Torp Flyplass i Sandefjord 

kommune. Eiendommen består av 3 integrerte bygninger som med enkle grep 

kan benyttes av flere leietagere. Eiendommen har utviklingspotensial. 




Gøteborg Kombi DIS - finansielt eiendomsprosjekt 









Snittleie/kvm. (2013): 822 

Sensitivitet 




Estimert andelspris 1% */**** 284 008 316 679 351 864 





*** Etter skatt i AB 

****Hensyntatt utbygning 


Eiendommen 

Forretningsførsel: NRP Business Management AS Type eiendom: Lager, produksjon av næringsmidler 

Forvaltning: Wilfast Forvaltning AB Beliggenhet: Torslanda, Gøteborg, Sverige 


Kostpris eiendom: SEK 70 000 000 Byggeår: 2006 


Overtakelse av eiendom 10. september 2009 Leietagere: Almondy AB 

Årlig leie 2013: 7 061 140 Leieavtale: "Triple net", eier kun ansvarlig for egen administrasjon 

Justering leie: 100% av KPI Varighet leieavtale: 30.september 2030 



Leieinntekter 7 061 140 7 345 163 7 492 066 Pantelån transje 1 29 875 000 1 625 000 4,15 % 3 875 000 

Eierkostnader 561 450 572 679 584 133 Pantelån transje 2 31 500 000 0 4,34 % 31 500 000 

Netto drift 6 499 690 6 772 484 6 907 933 Pantelån transje 3 0 100 000 3,05 % 0 


Renter påntelån 1, 2 og 3 2 414 788 2 477 447 2 483 706 

Avdrag pantelån 1, 2 og 3 1 725 000 1 825 000 1 825 000 

Transje 1 nedbetales med SEK 1 625 000 årlig og har flytende rente som er 

estimert basert på forwardkurven. 

Netto finans -4 130 390 -4 292 358 -4 298 462 

Netto kontantstrøm 2 369 300 2 480 126 2 609 472 Transje 2 løper avdragsfritt og renten er bundet til 4,34% inkl. margin til 

Skattekostnad/Utbygning 3 200 000 0 280 000 10.11.2016 


Estimerte utbetalinger er etter skatt i AB selskapet som eier 

eiendommen, mens DISet ikke er et skatteobjekt, og det 

således ikke er beregnet skatt i dette. 

Lånesfasiliteten ble refinansiert ifm. utbyggingen i Q3/4 2011 hvor 

ytterligere SEK 15 286 250 ble trukket opp. 

Transje 3 ble trukket opp ifm. utbygniggen som fant sted i Q2 2013. 


2013 2014 2015 


Eiendom 96 506 022 96 506 022 96 506 022 

Sum eiendeler 96 839 807 96 869 933 96 799 405 

Pantelån 31 150 000 29 325 000 27 500 000 

Pantelån 2 31 500 000 31 500 000 31 500 000 

Sum gjeld 62 650 000 60 825 000 59 000 000 



Estimerte utbetalinger er etter skatt i AB selskapet som eier eiendommen. 

DIS'et er ikke et skatteobjekt og det er ikke beregnet skatt i dette. 

En utbygging/oppgradering av eiendommen ble foretatt i andre halvår 2011 til 

en kostnad tilsvarende SEK 8,5 mill, mot en økning i leie på 8,5 % av 

investeringen. Leiekontrakten ble samtidig forlenget med fire år til 30. 

september 2028. Investeringen ble lånefinanisert. 

En ytterligere utvidelse på ca. 250 kvm blir gjennomført i Q2 2013. Utvidelsen 

medførte en økning i leieinntektene tilsvarende SEK 280 000 som tilsvarte en 

yield på 8,75 %. I prisingen av prosjektet er utbygningen og økningen i leie 

hensyntatt . 

Prosjektet er i etterkant refinansiert og det er gjort en ekstraordinær 

utbetaling på SEK 9,4 mill i den anledning. 



Gøteborg Logistikk DIS - finansielt eiendomsprosjekt 





Estimert andelspris (SEK): * 1 288 706 





Sensitivitet 











Eiendommen 

Forretningsførsel: NRP Business Management AS Type eiendom: Logistikkterminal 

Forvaltning: Wilfast Forvaltning AS Beliggenhet: Gøteborg, Sverige 

Areal (kvm.): 20 050 

Kostpris eiendom før latent skatt: SEK 310 158 458 Byggeår: 2009 


Stiftelsesdato: Juni 2011 Leietagere: DHL Freight AB, garantert av DHL Nordic AB 

Årlig leie 2013: 22 086 259 Leieavtale: Eier ansvarlig for ytre vedlikehold, utskifting av tekniske anlegg, 







Netto drift 21 136 999 27 055 444 27 896 071 Pantelån transje 3 7 500 000 2 000 000 2,72 % *** 0 




* Pantelånene har kvartaltsvise avdrag på SEK 500 000. Dette vil trekkes fra 

transje 3 først, deretter fra transje 2 når transje 3 er fullt nedbetalt. 

Netto finans -10 239 417 -12 331 785 -12 790 512 

Netto kontantstrøm 10 897 582 14 723 658 15 105 559 *Transje 1 har bundet renten til 14.7.16.med rente 4,606% inkl. margin. 

Utbygging 0 83 500 000 0 **Transje 2 har bundet renten til 14.7.16 med rente 3,97% inkl. margin. 

***Transje 3 har flytende rente som justeres med forward kurven. 

Estimert inn-/utbetaling 0 -1 000 000 14 000 000 

I forbindelse med utbyggingen vil det trekkes opp et lån på SEK 54 200 000, 

dette er innenfor maksimalt lånetilsagn fra pantelånegiver. 


2013 2014 2015 


Eiendom 317 334 557 400 007 031 400 007 031 

Sum eiendeler 331 897 139 400 993 271 402 098 830 


Sum gjeld 195 500 000 247 090 250 244 277 250 



Leietaker har mulighet til å si opp kontrakten med effekt fra 31.03.19 mot å 

betale en "penalty" på ca. SEK 50,2 millioner (gitt 2,0% årlig inflasjon) 

Leietaker har erklært opsjonen på utbygging av terminalen. Estimert 

eiendomsverdi på ekspansjon + tomt tilsvarer SEK 69 500 000, tilsvarende 

7,14% yield. Leieperioden vil være på 10 år fra ferdigstillelse. 

Videre ønsker DHL å bygge ut pakketerminalen på eiendommen. 

Totalinvesteringen er beregnet til SEK 13 - 15 000 000. Denne utbyggingen vil 

man søke å få finansiert sammen med opsjonen DHL har utøvet. 

Det er antatt en total kostnadsramme på utbyggingen på SEK 83 500 000. 

Dette er antatt finansiert innenfor maksimalt lånetilsagn fra pantelånegiver 

tilsvarende SEK 54 200 000, de resterende SEK 29 300 000 finansieres via 

overskuddslikviditet som holdes tilbake samt en innbetaling fra deltagerne på 

SEK 7 500 000. 



Holmsbu Invest KS 





Estimert andelspris:* 195 904 





Sensitivitet 

Yield 2014 9,00 % 8,00 % 7,00 % 


Eiendomsverdi 2015** 86 375 000 86 375 000 86 375 000 

Estimert pris/kvm. 5 483 6 168 7 022 



Yield ved prosjektslutt (2015)*** 8,10 % 8,10 % 8,10 % 


** Ikke justert for latent skatt. (skattemessig verdi overstiger estimert 

eiendomsverdi) 

*** Det er forutsatt en restverdi på basis yield 8,0% av forventet nettoleie i 

2015 hensyntatt profit splitt til driftsleder. 


Eiendommen 

Forretningsførsel: NRP Business Management AS Type eiendom: Hotell 

Beliggenhet: 

Holmsbu på Hurum 

Kostpris eiendom: 122 000 000 Areal (kvm.):* 12 300 

Innbetalt kapital: 49 100 000 Byggeår: 2002/2003 

Uinnkalt kapital: 0 Utleiegrad: 100 % 

Leietager: 

Holmsbu Spa & Resort AS 

Stiftelsesdato: 19. oktober 2005 Leieavtale: Løper til 31.12.2014 

Årlig leie 2013: 5 000 000 Eier kun ansvarlig for forsikring og egen administrasjon 

Justering av leie: Fast justering t.o.m. 2014 

* 4 300 kvm av totalt 12 300 kvm består av 42 hytter og sjøboder som 

ikke er eiet, men hvor selskapet har en evigvarende leierett på 9 mnd. pr. 




Eierkostnader 420 000 430 500 446 778 Pantelån transje 2 12 162 500 -2 900 000 5,35 % * 15 950 000 

Netto drift 4 580 000 6 069 500 6 553 222 Pantelån transje 3 14 437 500 950 000 4,85 % * 11 762 500 

Rente inntekter 29 144 40 774 39 963 Pantelån transje 4 2 200 000 550 000 7,05 % ** 687 500 

Renter påntelån (transje 1-4) 3 532 980 3 463 823 3 345 283 Selgerkreditt 0 0 0,00 % *** 0 

Avdrag pantelån (transje 1-4) 500 000 3 000 000 54 175 000 Total 57 675 000 500 000 51 925 000 

Avdrag selgerkreditt 0 0 0 

*Pantelånet transje 1-3 nedbetales med samlet årlige avdrag som følger: 

Netto finans -4 003 836 -6 423 049 -57 480 320 

2013: 500 000 

Oppgradering 64 200 0 0 2014: 3 000 000 

Netto kontantstrøm 511 964 -353 549 -50 927 098 2015: 2 250 000 


Transje 1 har fast rente på 7,04% inkl. margin (260 bps margin pluss 33 

Estimert utbetaling -1 200 000 0 37 754 820 bps margin for cap på transje 3) til 2015. 

Transje 2 har flytende rente som er justert basert på forwardkurven. 

Transje 3 er sikret ved en cap på 6,45% inkl.margin frem til 2015. 

** Transje 4 er bundet til 2015 til 7,05% inkl margin. Lånet nedbetales 

som 10 års serielån. 

***Selgerkreditten er slettet i forbindelse med leietakers konkurs. 

Det er avvik mellom lånetransjer og swapavtaler . Dette er korrigert i 

modellen for å få riktig rentebelastning i prosjektet. 


2013 2014 2015 


Eiendom 75 868 750 75 868 750 75 868 750 

Sum eiendeler 78 529 217 78 175 668 79 777 833 



Sum gjeld 57 175 000 54 175 000 51 925 000 

VEK etter utbytte 21 354 217 24 000 668 27 852 833 


Det var avtalt progressiv leie inntil 2014. Eierselskapet har imdilertid som en 

følge av underskudd i driftsselskapet i 2012 akseptert leiereduksjon for 2013 

fra NOK 6,000,000 til NOK 5,000,000. I tilfelle driftsselskapet går med 

overskudd skal det betales tilleggsleie tilsvarende 50% av overskudd før 

skatt. 

Selskapet har søkt og fått innvilget avdragsutsettelse for 2013. 

Grunnet likviditetsproblemer i driftsselskapet er resterende andel uinnkalt 

kapital kalt inn, NOK 1,200,000. Det er sterk konkurranse i SPA markedet 

ved at flere nye hoteller er etablert de siste årene. Dette har påvirket 

inntekten tilHolmsbu SPA hotell. 



Hovfaret 4 DIS 








Deltakerlån: 0 



Sensitivitet 

Yield 2014 8,00 % 7,75 % 7,50 % 

| 








*** Før skatt 


Eiendommen 


Forvaltning: Aker Eiendomsdrift AS Beliggenhet: Skøyen, Oslo 


Kostpris eiendom før latent skatt: 85 000 000 Byggeår: 1920 


Stiftelsesdato: 4. desember 2012 Leietagere: Zalaris AS, Norco Interiør, Agria Dyreforsikring, 2Clean AS, 

Årlig leie 2013: 5 228 022 Omninett AS, Dibs AS, Struo AS, Sitma AS, Panorama Design AS mfl. 

Justering leie: 100% av KPI Leieavtale: Eier ansvarlig for vedlikehold, vaktmester, 



Varierende 




Eierkostnader 870 000 887 400 905 148 Pantelån transje 2 0 0 0,00 % 0 

Netto drift 4 358 022 6 808 382 6 944 550 Deltakerlån 0 0 0,00 % 0 

Rente inntekter 152 311 114 531 127 129 Total 55 000 000 0 55 000 000 


Renter deltakerlån 0 0 0 

* Lånet løper avdragsfritt i 4 år og har flytende rente. Renten er justert med 

forwardkurven. 

Avdrag pantelån 0 0 0 

Netto finans -2 735 189 -3 075 469 -3 062 871 

Netto kontantstrøm 1 622 833 3 732 913 3 881 679 

Skattekostnad/oppgradering 4 431 000 3 300 000 1 650 000 




2013 2014 2015 


Eiendom 104 811 965 104 811 965 104 811 965 

Sum eiendeler 106 763 676 107 196 589 109 428 268 



Sum gjeld 55 000 000 55 000 000 55 000 000 

Eiendommen er et kontorbygg beliggende på Skøyen i Oslo. Prisingen er gjort 

på basis av antatt 2014 leie. Bygget har pt. en ledighet på ca. 30%. 

Rehabilitering av bygget vil påbegynnes ila. 2013. Ytterligere oppgradering vil 

finne sted i de påfølgende år. 

Samtllige leietakere med unntak av Agria Dyreforsikring AS har opsjoner på 

forlengelse på "fritt grunnlag". 




Kongholm Invest KS 










Utestående deltakerlån: 0 


Snittleie/kvm kontor.: 1 239 

Snittleie/kvm leiligheter 2 698 

Sensitivitet 



Estimert pris/kvm. 16 803 17 425 18 095 


IRR estimert andelspris 34,19 % 19,11 % 13,02 % 



** Justert for latent skatt 


Eiendommene 

Forretningsførsel: NRP Business Management AS Type eiendommer: 1 næringseksjon og 1 boligblokk/ 

appartementshotell (42 leiligheter) 

Kostpris eiendommer: 83 500 000 Beliggenhet: Holmestrand / Kongsberg 

Innbetalt kapital: 15 550 000 Areal (kvm.): 2 595 kvm. og 1 134 kvm. (BRA) 

Uinnkalt kapital: 2 500 000 Byggeår: 2005 og 1999 

Stiftelsesdato: 15. September 2005 Utleiegrad: 90 % 

Årlig leie 2013: 6 394 000 Leietager: Fylkesskattekontoret, Politiet/Namdsmannen, m.f. 

Justering av leie: 100 % Leieavtale: Korttidsleie på boligene, 

Fylkesskattekontoret 2015, Politiet/namsmannen 2020 

Fullt driftsansvar på boligene, begrenset ansvar på næringseiendommene 



Leieinntekter 6 394 000 6 553 850 6 717 696 1. Pri. transje 1 30 576 000 717 000 6,40 % * 28 186 000 

Eierkostnader 2 008 000 2 058 200 2 109 655 1. Pri. transje 2 14 268 000 474 750 4,50 % ** 12 685 500 

Netto drift 4 386 000 4 495 650 4 608 041 1. Pri. transje 3 14 268 000 474 750 6,08 % *** 12 685 500 

Rente inntekter 87 933 54 781 15 632 1. Pri. transje 4 4 000 000 0 4,65 % *** 4 000 000 


Avdrag pantelån (transje 1-4) 1 666 500 2 222 000 59 223 500 

* Kvartalsmessige avdrag på NOK 239 000. Transje 1 er sikret med en 

Netto finans -5 497 050 -6 009 442 -62 202 169 swap på 6,4 % inkl. margin til 2015. 


Netto kontantstrøm -1 111 050 -1 513 792 7 383 650 

**Kvartalsmessige avdrag på NOK 158 500. Transje 2 har flytende 

rente. Renteestimater er justert basert på forwardkurven. 

Oppgradering eiendom 

Estimert utbetaling 0 0 7 321 939 ***Kvartalsmessige avdrag på NOK 158 500. Transje 3 er sikret med 

en 10 års swap til 6,08 % p.a. inkl. margin. 

**** Transje 4 var tidligere et deltakerlån som ble refinansiert med 

pantelån sommeren 07 og nå ligger med flytende rente som er justert 

med forwardkurven. 


2013 2014 2015 

Arbeidskapital 1 452 080 -61 711 454 657 

Eiendommer 64 977 778 64 977 778 64 977 778 

Sum eiendeler 66 429 858 64 916 066 65 432 435 


Sum gjeld 61 445 500 59 223 500 57 557 000 


Eiendommene består av leiligheter i Kongsberg og 

kontor/næringslokaler i Holmestrand. 

Etter store problemer hos leietaker Ambra Eiendom AS, er nå alle 

leieforhold inngått direkte. 

Det er ca 550 kvm ledige arealer i Holmestrand. 




Lørenskog Kombibygg DIS 










Sensitivitet 











Eiendommen 

Forretningsførsel: NRP Business Management AS Type eiendom: Lager/kontor 

Forvaltning: Aker Eiendomsdrift AS Beliggenhet: Lørenskog 


Kostpris eiendom: NOK 57 447 510 Byggeår: 1987/1993/1997 

Innbetalt kapital: NOK 19 800 000 Utleiegrad: 100 % 

Stiftelsesdato: 1. september 2007 Leietagere: Gummiservice Produksjon AS, Schiedel Skorsteiner AS, 

Forventet leie 2013: 6 865 000 Anticimex AS, Heidenreich AS og flere mindre leietakere 

Justering leie: 100% av KPI Leieavtale: Eier ansvarlig for ytre vedlikehold, festeavgift, 



Varierer 



Leieinntekter 6 865 000 7 160 888 7 339 910 Pantelån transje 1 13 260 000 510 000 4,50 % * 11 475 000 


Netto drift 4 346 932 4 579 868 4 694 365 Pantelån transje 3 1 425 000 150 000 4,35 % *** 825 000 




* Transje 1 har flytende rente som er justert med forwardkurven. Transje 1 

har kvartalsmessige avdrag på NOK 127 500. 

Netto finans -4 188 885 -4 094 313 -4 037 030 

Netto kontantstrøm 158 047 485 556 657 335 ** Transje to har bundet renten på 8,03% inkl. margin til 16.10.2017. 

Skattekostnad og tilpasninger 707 500 0 0 Transje 2 har kvartalsmessige avdrag på NOK 236 666. 

Utbytte 0 0 400 000 

*** Det er trukket opp NOK 1 500 000 i tileggslån i prosjektet .Dette lånet 

har kvartalsvise avdrag tilsvarende NOK 37 500. Lånet har flytende rente. 


2013 2014 2015 

Arbeidskapital -141 142 344 414 601 748 

Eiendom 51 351 441 51 351 441 51 351 441 

Sum eiendeler 51 210 299 51 695 854 51 953 189 


Sum gjeld 37 691 662 36 084 996 34 478 330 


Bygget er fult utleid. 

Grunnet ledighet ble det i Q211 innbetalt NOK 4 500 000 fra eierne. 

Det ble benyttet ca. NOK 1,7 mill. til leietakertilpassninger og utleie i 2012. 




Majorstuen Kontorbygg DIS 

Kontakt: Erlend Torsen 







Uinnkalt kapital: 20 000 000 



Sensitivitet 




Estimert andelspris 1% * 973 154 1 094 054 1 225 467 



* Ikke hensyntatt evt. over/underkurs på rentebindinger. 

** Etter latent skatt. Eiendommen er yieldet på en antatt nettoleie på NOK 

19,5 mill. 


Eiendommen 


Forvaltning: Furuholmen Eiendom AS Beliggenhet: Majorstuen, Oslo 

Areal (kvm.): 11 106 

Kostpris eiendomer: 309 000 000 Byggeår: 1996 


Uinnkalt kapital: 20 000 000 Leietagere: NHO, Atferdssenteret, Mercer, Orkla 

Stiftelsesdato: 01.01.13 Leieavtale: Eier ansvarlig for ytre vedlikehold, teknsikse innstallasjoner 

Årlig leie 2013: 18 374 212 forsikring og egen administrasjon 

Nettoleie for yield 19 500 000 Varighet leieavtale: Varierer 

Justering leie: 

100% av KPI 




Eierkostnader 1 991 274 2 031 099 2 071 721 Total 210 000 000 0 182 000 000 

Netto drift 16 382 938 16 239 726 16 564 521 


* Transje 1 løper i fem år og er avdragsfritt i ett år og nedbetales med 

NOK 1 750 000 per kvartal deretter. 

Renter påntelån 9 975 000 10 412 500 11 068 750 

Avdrag pantelån 0 7 000 000 7 000 000 

Netto finans -9 814 343 -17 132 370 -17 825 878 

Netto kontantstrøm 6 568 595 -892 644 -1 261 358 

Skattekostnad 0 400 000 500 000 



2013 2014 2015 


Eiendom 316 125 000 330 375 000 344 625 000 

Sum eiendeler 322 693 595 335 650 951 348 139 593 

Pantelån 210 000 000 203 000 000 196 000 000 

Sum gjeld 210 000 000 203 000 000 196 000 000 


Det er forutsatt en restverdi for eiendommen på NOK 366 mill. i 2018. 




Martodden Utbygging KS - oppføring/salg av leiligheter på Hamar 





Estimert andelspris: 410 000 



Uinnkalt kapital 0 


Sensitivitet LOW CASE BASE CASE HIGH CASE 

Salgspris per kvm (bolig)* 35 800 

Estimert andelspris 1% 410 000 

IRR estimert andelspris** 21 % 

* Inkl. garasje. 

** Prosjektet er planlagt avsluttet i 2017 


Eiendommen 

Forretningsførsel: NRP Forretningsførsel AS Type eiendom: Bolig under oppføring 

Prosjektleder: Backe Prosjekt AS Beliggenhet: Hamar 

Prosjektert bygget kvm: 

Ca. 17 000 kvm bolig 

Sum budsjettert salgsinntekter: 

Sum budsjettert prosjektkost: 

Budsjettert byggherremargin: 10,5 % Prosjektert antall leiligheter; Ca.180 


Uinnkalt kapital: 0 Tomt (kvm): 63 000 

Stiftelsesdato: 10. november 2006 Prosjektert ferdigstillelse (estimat): 2011-2017 


2013 2014 2015 

Budsjetterte boliger ferdigstillt 34 33 34 

Selskapet har refinansiert sitt tomtelån i forbindelse med etablering av 

byggelån for rekkehusfeltet og 1 og 2 trinn på leilighetsprosjektet 

Budsjetterte inntekter 93 115 811 101 209 127 97 735 808 

Budsjetterte utgifter 75 129 846 79 543 322 75 129 846 

Kontantstrøm før tomtelån 17 985 966 21 665 806 22 605 963 

Estimert inn/utbetaling 0 15 000 000 15 000 000 

Estimert Balanse (31.12) 


Eiendommene er omregulert. Selskapet har solgt 50% av del 1 av 

rekkehusprosjektet til Beias Gruppen / Norbolig. Rekkehusprosjektet består 

av 21 enheter hvorav 14 er solgt. Første del overleveres fra og med april 

2013. Trinn 1 og 2 på leilighetsprosjektet er under bygging - totalt 44 

leiligheter hvorav 26 er solgt. 

Nærmere info om prosjektet finnes på www.nordviken.com 



Moa Handelseiendom DIS - finansielt eiendomsprosjekt 










Sensitivitet 


7 










Eiendommen 


Forvaltning: Aker Eiendomsdrift AS Beliggenhet: Moa Handelsområde, Ålesund 




Stiftelsesdato: 23. feb 2011 Leietagere: Jula Norge AS, Lefdal Elektromarked AS, 

Årlig leie 2013: 8 299 952 Modena Ålesund AS og Kvik Norge AS 

Justering leie: 100% av KPI Leieavtale: Eier ansvarlig for ytre vedlikehold, forsikring 

og egen administrasjon 

Varighet leieavtale: Jula og Lefdal September 2023, Modena Juni 2018, 

Kvik Juni 2015 




Eierkostnader 460 774 472 293 484 101 Pantelån transje 2 53 400 000 0 6,84 % 53 400 000 



Pantelånet (transje 1) har følgende årlige avdragsstruktur: 

Renter påntelån 5 054 860 5 105 685 5 171 535 Avdrag år 1: 600 000 

Avdrag pantelån 1 600 000 1 800 000 1 800 000 Avdrag år 2: 1 600 000 

Netto finans -6 575 321 -6 835 247 -6 900 279 

Avdrag år 3: 1 600 000 

Avdrag år 4: 1 800 000 

Netto kontantstrøm 1 263 857 1 199 911 1 335 757 Avdrag år 5: 1 800 000 

Skattekostnad 0 0 0 Avdrag år 6: 2 600 000 

Avdrag år 7: 3 000 000 


Avdrag år 8: 3 200 000 

Avdrag år 9: 3 400 000 

Avdrag år 10: 3 600 000 

Avdrag år 11: 3 800 000 

Avdrag år 12: 4 000 000 

Transje 2 har bundet renten på 4,59% pluss margin tom. 15. april 2021.Marginen er 

pt. 230 bps. 


2013 2014 2015 


Eiendom 110 913 685 110 913 685 110 913 685 

Sum eiendeler 111 851 758 111 701 669 111 687 426 

Pantelån 85 200 000 83 400 000 81 600 000 

Sum gjeld 85 200 000 83 400 000 81 600 000 



Samtlige leietakere har opsjon på forlengelse av leiekontrakt som følger; 

Jula Norge AS - 5 år på uforandrede vilkår. 

Modena Ålesund AS - 5 år på uforandrede vilkår. 

Kvik Norge AS - 7 + 5 år på uforandrede vilkår. 

Lefdal Elektromarked AS - 5 år på uforandrede vilkår. 

Grunnet sterk omsetningsvekst vil Modena flytte ut ila. første halvår 2013, kontrakten 

løper tom. juni 2018. Modena har startet en prosess med å fremleie lokalene, 

prosessen følges tett av selskapets styre for å sikre en mest mulig optimal langsiktig 

leietakersituasjon. 



Nye Alfasetveien DIS - finansielt eiendomsprosjekt 





Estimert andelspris(EUR): * 90 210 



Akkumulert utbytte (EUR): 2 400 000 

Snittleie/kvm.: EUR 114 

Sensitivitet 









*** Før skatt (skatt føres over på deltaker) 


Eiendommen 

Forretningsførsel: NRP Business Management AS Type eiendom: Lager og Kontor 

Beliggenhet: 

Alnabru, Oslo 

Areal (kvm.): 13 841 

Kostpris eiendom: EUR 18 187 158 Byggeår: 1980 

Innbetalt kapital: EUR 4 858 000 Utleiegrad: 100 % 

Leietagere: 

Elektroskandia AS 

Overtakelsesdato: 31.mars 2009 Leieavtale: Eier ansvarlig for ytre vedlikehold, 

Årlig leie 2013 (EUR): 1 645 958 forsikring og egen administrasjon 

Justering leie: 100% av KPI Varighet leieavtale: 31. desember 2017 



Leieinntekter 1 645 958 1 678 877 1 720 849 Pantelån transje 1 6 075 000 300 000 5,51 % * 4 425 000 

Eierkostnader 115 742 118 057 121 008 Pantelån transje 2 6 075 000 300 000 2,85 % ** 4 425 000 



Renter påntelån (transje 1-2) 501 600 476 520 476 779 

* Transje 1 og 2 har følgende samlede kvartalsvise avdragsprofil: 


Avdrag 1-4: EUR 87 500 

Netto finans -1 097 441 -1 097 409 -1 147 465 Avdrag 5-8: EUR 100 000 

Netto kontantstrøm 432 775 463 412 452 375 Avdrag 9-12: EUR 125 000 

Avdrag 13-20: EUR 150 000 

Avdrag 21-24: EUR 162 500 

Estimert utbetaling 400 000 450 000 450 000 Avdrag 25-34: EUR 175 000 

Est skattekostnad for deltakere 151 772 172 846 189 032 

Transje 1 har bundet rente på 5,51% inkl. margin til 31.12.2017. 

**Transje 2 har flytende rente som er justert med forwardkurven. 


2013 2014 2015 


Eiendom 20 908 660 20 908 660 20 908 660 

Sum eiendeler 20 934 054 20 947 466 20 949 841 


Sum gjeld 11 550 000 10 925 000 10 250 000 


Leietaker har opsjon på å forlenge leieforholdet i 5+5 år til samme betingelser. 

Leiekontrakten er garantert av morselskapet Hagemeyer N.V. 




Nye Bergen Lagerbygg KS - finansielt eiendomsprosjekt 











Sensitivitet 











Eiendommen 

Forretningsførsel: NRP Business Management AS Type eiendom: Lager/ kontor 

Forvaltning: Falcon AS Beliggenhet: Bergen 

Areal (kvm.): 14 098 

Kostpris eiendom: 87 500 000 Byggeår: 1978/1989/1991/1993 


Uinnkalt kapital: 5 000 000 Leietagere: Hole Glass AS, Midtunlageret AS 

Stiftelsesdato: 13. desember 2006 Autoglass AS og to mindre leietakere 

Årlig leie 2013 før rabatter: 8 166 000 Leieavtale: Eier ansvarlig for ytre vedlikehold, kommunale avgifter, 



Varierer, snitt kontraktslengde ca. 9 år 




Eierkostnader 1 003 412 1 028 497 1 054 210 Pantelån transje 2 10 583 330 111 112 4,45 % * 3 638 882 

Netto drift 6 645 732 6 902 403 7 316 222 Pantelån transje 3 5 925 000 2 500 000 4,45 % * 0 




* Transje 1 løper avdragsfritt, renten er bundet på 7,45% inkl. margin til 

21.12.16. 

Netto finans -7 014 235 -7 299 159 -8 880 607 

Netto kontantstrøm -368 503 -396 756 -1 564 385 Transje 2 har flytende rente som er justert basert på forwardkurven, lånet 

har følgende årlige avdrag: 


2013 NOK 111 112 

2014: NOK 1 611 112 

2015-16: NOK 2 611 112 

Transje 3 har flytende rente som er justert basert på forwardkurven, lånet 

har følgende årlige avdrag: 

2013: NOK 2 500 000 

2014: NOK 1 375 000 

2015: NOK 2 050 000 


2013 2014 2015 

Arbeidskapital 1 039 626 642 870 -921 515 

Eiendom 86 506 208 86 506 208 86 506 208 

Sum eiendeler 87 545 834 87 149 078 85 584 693 



Sum gjeld 63 897 218 60 911 106 56 249 994 


Eiendommen har en sentral beliggenhet på Midtun Næringsområde. 

Leiekontrakt med Menigo er avviklet, det er inngått kontrakter med Hole Glass 

AS og Midttunlageret AS som overtar lokalene. Det er gitt leierabatter frem til 

oktober 2014 for Hole Glass AS og juni 2013 for Midttunlageret AS. Eks. 

leierabatter er ny årstakt på leien ca. NOK 8,2 mill. 

Prosjektet er yieldet på 2013 leie før leierabatter. 




Nye Berghagan Næringseiendom AS 





Estimert andelspris:* 283 567 




Snittleie/kvm: 665 

Sensitivitet 

Yield 2014 7,75 % 7,50 % 7,25 % 

Estimert eiendomsverdi*** 128 025 040 132 043 679 136 339 467 

Estimert pris/kvm 6 550 6 755 6 975 


IRR estimert andelspris** 16,31 % 14,47 % 12,94 % 


*Ikke hensyntatt evt. over/underkurs på rentebindinger. 

** Etter Skatt. 

*** Justert for latent skatt. 


Eiendommen 

Forretningsførsel: NRP Business Management AS Type eiendom: Kontor og lager / verkstedlokaler 

Forvaltning: Aker Eiendomsdrift AS Beliggenhet: Ski / Langhus 

Areal (kvm): 19 547 


Innbetalt kapital: 44 250 000 Leietager / leieavtale: Atlas Copco ca 50% med kontrakt til 31.12.2021. 

Uinnkalt kapital: 0 Resterende flere mindre deltakere 

Stiftelsesdato: 4. juli 2006 Atlas Copco står p.t. for ca. 50% av leien. 

Årlig leie 2013*: 13 000 000 Totalt er det ca. 25 leietagere på eiendommen. 

Årlig leie 2014*: 14 000 000 

* Det er jevnlig fornyelse/endringer i leiekontrakter for de mindre leietakerne i 

bygget. Det er i kalkylen forutsatt at 10% langsiktig ledighet oppnås gradvis 

frem til ultimo 2014. 



Leieinntekter 13 000 000 14 000 000 14 000 000 Pantelån transje 1 20 000 000 0 4,35 % * 0 

Eierkostnader 3 578 200 3 618 514 3 646 884 Pantelån transje 2 5 900 000 3 000 000 4,35 % * 0 

Netto drift 9 421 800 10 381 486 10 353 116 Pantelån transje 3 12 000 000 0 7,56 % * 11 136 000 

Rente inntekter 205 672 219 138 230 637 Pantelån transje 4 25 000 000 0 7,48 % * 23 176 000 

Renter påntelån (transje 1-6) 6 463 725 6 351 100 6 103 200 Pantelån transje 5 25 000 000 0 4,35 % * 23 176 000 

Avdrag pantelån (transje 1-6) 3 000 000 3 650 000 3 528 000 Pantelån transje 6 25 000 000 0 6,02 % * 23 176 000 

Netto finans -9 258 053 -9 781 962 -9 400 563 Total 112 900 000 3 000 000 80 664 000 

Netto kontantstrøm 163 747 599 524 952 553 

*Det er gitt en avdragsutsettelse i forbindelse med oppgraderingen av 

Estimert oppgradering/skatt 0 0 0 

eiendommen. Fra Q4 2010 betales det totalt NOK 750 000 i 

Estimert utbetaling 0 0 9 000 000 kvartalsvise avdrag. 

Transje 1 har flytende rente som er justert med forwardkurven. 


Transje 3 har bundet rente på 7,56% inkl. margin frem til 

15.04.2017. 



Transje 6 har bundet renten på 6,02% inkl. margin til 17.01.22. 

Marginen er pt. 235 bp. 


2013 2014 2015 


Eiendom 132 043 679 132 043 679 132 043 679 

Sum eiendeler 140 102 940 140 702 463 132 655 016 


Sum gjeld 109 900 000 106 250 000 102 722 000 




Atlas Copco som står for ca. 50 av leieinntektene og har tegnet kontrakt 

som løper til 31.12.2021. Det ble i forbindelse med forlengelsen av 

denne kontrakten gjort betydelig investeringer og oppgraderinger i 

byggene. 

Omlag 30% av arealene står ledige pt. Det jobbes kontinuerlig med å få 

inn nye leietagere i de ledige arealene. I kalkylen er det forutsatt at 

10% langsiktig ledighet oppnås gradvis frem til ultimo 2014. 

Eiendommen er priset på antatt 2014 leie. 

Det er et utbyggningspotensial på eiendommen.


Nässjö Logistikkbygg AS - finansielt eiendomsprosjekt 




Estimert andelspris SEK 1 % 



Innbetalt kapital inkl. konvertert deltakerlån: 62 000 000 


Deltakerlån: 

pprinnelig SEK 20 mill, senere konvertert til EK) 



Sensitivitet 

Yield 2013**** 8,25 % 8,00 % 7,75 % 








*** Etter skatt i Sverige og Norge 

**** Ikke hensyntatt ledige arealer 


Eiendommen 

Forretningsførsel: NRP Business Management AS Type eiendom: Lager/Logistikk 

Forvaltning: Wilfast Forvaltning AB Beliggenhet: Nässjö i Sverige 

Areal (kvm.): 67 000 

Kostpris eiendommer: 190 000 000 Byggeår: 1941-2001 

Innbetalt kapital (inkl konvertert deltakerlån): 62 000 000 Utleiegrad: ca 90% 

Deltakerlån: 0 Leietagere: Schenker AB, Hultafors AB, Höglands Logistik AB, Rusta AB 

Stiftelsesdato: 2. mai 2006 Leieavtale: Eier ansvarlig for ytre vedlikehold, vaktmester, snørydding, 

Årlig leie 2013 før leierabatter og skattekompensasjon: 18 848 680 utsk. tekniske installasjoner, forsikring og egen administrasjon 

Vektet justering av leie: ca. 90% av KPI Varighet leieavtale: Vektet ca. Q4 2014 

Estimert kontantstrøm (forutsatt 2% KPI) Finansiering (31.12.12) 



Eierkostnader 6 241 894 5 186 794 5 343 435 Pantelån transje 2 40 050 000 0 3,85 % ** 0 




* Transje 1 har flytende rente som i kalkylen er justert med forwardkurven. 

Fra 2. halvår 2012 er årlige avdrag SEK 3 867 712. 


Netto finans -7 084 448 -7 463 575 -7 604 897 ** Transje 2 har flytende rente justert med forwardkurven og løper uten 

Netto kontantstrøm 5 522 338 6 683 103 6 867 864 avdrag. 

Skattekost/hyresrabatt/tilpasn 3 432 247 1 261 570 1 596 675 

Salg av eiendom 

Deltakerlånet ble i 2009 konvertert til egenkapital. 

Estimert utbetaling 0 0 4 845 000 Ifm. refinansieringen i 2011 ble det betalt ned ekstrordinært på pantelånet 

Finansieringen løper ut juni 2013 og er under reforhandling. 


2013 2014 2015 


Eiendom 152 145 697 152 145 697 152 145 697 

Sum eiendeler 156 690 194 158 559 208 161 468 802 


Sum gjeld 105 671 360 101 803 648 96 002 080 


Det er gjort omfattende nyutleie i prosjektet det siste året. Det er i den 

anledning gitt hyresrabbatter for 2013. 

I analysen er det tatt høyde for en leietakertilpasning på SEK 3 000 000 i 

2013. 




Pottemakerveien Kombibygg AS - finansielt eiendomsprosjekt 










Utestående deltakerlån: 0 



Sensitivitet 








** Etter fratrek for latent skatt 



Eiendommen 

Forretningsførsel: NRP Business Management AS Type eiendom: Lager/Kontor 

Forvaltning: Aker Eiendomsdrift AS Beliggenhet: Groruddalen, Oslo 

Areal (kvm.): 10 352 

Kostpris selskap/eiendommer: 119 000 000 Byggeår: 1973-1992 


Deltakerlån: 0 Leietagere: WJ Business Partner AS 

Stiftelsesdato: 13.12.2006 Leieavtale: Gårdeier har ansvar for utvendig vedlikehold og utskiftning av 

Årlig leie 2013: 9 710 690 tekniske innretninger når disse ikke lenger lar seg vedlikeholde 

Justering leie: 100% av KPI Varighet leieavtale: 21.12.2016 




Eierkostnader 676 676 693 593 710 933 Pantelån transje 2 21 000 000 2 600 000 4,35 % ** 7 000 000 




* Transje 1 har bundet rente til 7,30% inkl. margin til 2016 og løper uten 

avdrag. 


Netto finans -8 552 615 -8 882 066 -9 613 262 ** Transje 2 har flytende rente og er justert basert på forwardkurven. Lånet 

Netto kontantstrøm 481 399 377 798 -121 901 har kvartalsvise avdrag som følger: 

Skattekostnad og oppgradering 751 939 842 025 932 750 

Avdrag 1-6: Avdragsfritt 

Avdrag 7-8: NOK 400 000 

Estimert utbetaling 0 0 0 Avdrag 9-12: NOK 500 000 

Avdrag 13-16: NOK 525 000 

Avdrag 17-20: NOK 550 000 

Avdrag 21-24: NOK 600 000 

Avdrag 25-28: NOK 650 000 

Avdrag 29-32: NOK 750 000 

Avdrag 33-36: NOK 950 000 

Avdrag 37-40: NOK 1 150 000 



2013 2014 2015 

Leietaker 


er i prosess for å samlokalisere sin logistikkvirksomhet i nytt bygg 

på Berger. De har signalisert at de derfor vil ha mindre behov for lager ved 

Arbeidskapital 758 897 294 670 -759 981 

utløp av kontrakt. Lokalene leietager ikke lenger har behov for er fremleiet på 

Eiendom 103 226 250 103 226 250 103 226 250 tilsvarende nivåer som leiekontrakten med WJ Business Partner AS. 

Sum eiendeler 103 985 147 103 520 920 102 466 269 

Deltakerlånet er tilbakebetalt. 


Sum gjeld 88 400 000 85 400 000 81 600 000 




Prime Logistikk DIS - finansielt eiendomsprosjekt 





Estimert andelspris (DKK): * 1 637 360 

Nøkkeltall (DKK) 100 % 

Innbetalt kapital (DKK): 158 318 000 

Akkumulert utbytte (DKK): 10 000 000 


Sensitivitet 







* Ikke hensyntatt evt. over/underkurs på 

- 

rentebindinger 




Eiendommen 

Forretningsførsel: NRP Business Management AS Type eiendommer: Lager og Kontor 

Forvaltning: Wilfast Forvaltning AS Beliggenhet: Kolding og København, Danmark 

Areal (kvm.): 73 912 

Kostpris eiendommer: DKK 350 000 000 Byggeår: 2000-2008 

Innbetalt kapital: DKK 158 318 000 Utleiegrad: 100 % 

Oppstart leiekontrakt: 8.2.12 Leietagere: Prime Cargo AS 

Årlig leie 2013: 26 928 000 Leieavtale: Eier ansvarlig for egen administrasjon 

Justering leie: 100% av KPI, minimum 2,0% Varighet leieavtale: 31.01.2027 



Leieinntekter 26 928 000 27 466 560 28 015 891 Pantelån transje 1 75 946 000 10 130 476 1,50 % * -953 946 


Netto drift 25 995 300 26 515 206 27 045 510 Selgerkreditt 4 499 495 0 3,00 % *** 0 

Rente inntekter 277 225 189 279 193 704 Kontantdepot 26 400 000 0 0,00 % **** 0 



Netto finans -13 250 918 -13 155 846 -13 342 864 * Transje 1 og 2 nebetales som en annuitet over 20 år og avdragene er på 

Netto kontantstrøm 12 744 382 13 359 360 13 702 646 ca. DKK 9,00,000 årlig og stigende. Transje 1 nedbetales først, deretter 

transje 2. Forutsatt forward renten 3 MND CIBOR. 

Skattekostnad* 2 509 235 2 504 174 2 601 782 

** Transje 2 har bundet rente på 3,10% inkl. margin til 31.12.19 med 

Estimert utbetaling 18 000 000 10 600 000 10 900 000 start 01.01.2013 . 

*Grunnet oppsettet vil det i oppstartsåret komme noe 

mer betalbar skatt i datterselskapet, mens det vil komme 

fradrag for eierne i DIS selskapet. Beregnet 

skattekostnad er konsolidert skattekostnad. 

*** Selgerkreditten løper 10 år med 3,0% rente som legges til kupongen. 

**** Kontantdepoet løper rente og avdragsfritt frem til utløp av kontrakt. 


2013 2014 2015 


Eiendom 344 925 325 344 925 325 344 925 325 

Sum eiendeler 346 335 642 346 590 828 346 791 692 


Selgerkreditt 4 635 492 4 775 600 4 919 942 

Kontantdepot 26 400 000 26 400 000 26 400 000 

Sum gjeld 176 851 016 166 917 212 156 936 166 


Det er gitt garantier til leiekontrakten fra alle vesentlige selskaper i Prime 

Cargo gruppen. 

Leiekontrakten løper i 15 år med 3 års oppsigelsestid for både eier og 

leietager. Etter 15 år løper leiekontrakten med 3 års oppsigelse. 

Leiekontrakten kan dermed fra begge parter tidligst sies opp etter 12 år med 3 

års advarsel (totalt 15 år). 

Tre av byggene ligger i Kolding og ett ligger i Greve utenfor København. Ca 

90% av leieinntektene kommer fra byggene i Kolding. 




Ringeriksveien 2012 DIS - finansielt eiendomsprosjekt 










Sensitivitet 









***Før skatt 


Eiendommen 

Forretningsførsel: NRP Business Management AS Type eiendom: Lager, Kontor og Industri 

Forvaltning: Aker Eiendomsdrift AS Beliggenhet: Vøyenenga, Bærum 


Kostpris eiendommer: Tomt: 43 000 kvm 


Stiftelsesdato: 16. mars 2012 Leietagere: Veidekke Entreprenør AS (barehouse), 

Årlig leie 2013: 6 757 560 Mølla Kompetansesenter AS mfl. 

Justering leie: 100% av KPI Leieavtale: Eier ansvarlig for ytre vedlikehold, vaktmester, plenklipping, 


Varighet leieavtale: Veidekke Entreprenør AS 31.12.2026, 

Mølla Kompetansesenter AS 31.03.2017 



Leieinntekter 6 757 560 6 926 499 7 099 661 Pantelån transje 1 28 560 000 880 000 5,59 % * 0 

Eierkostnader 523 478 536 565 549 979 Panelån transje 2 28 560 000 880 000 4,55 % ** 32 920 000 

Netto drift 6 234 082 6 389 934 6 549 682 Selgerkreditt 8 000 000 0 5,50 % *** 8 000 000 



Renter selgerkreditt 440 000 440 000 440 000 

* Pantelånet (Transje 1 + 2) har følgende årlige avdragsstruktur: 

År 1 - 15: 1 760 000. 


Netto finans -5 009 259 -4 993 546 -5 171 788 Transje 1 har inngått en renteswap på 3,29% eks. margin inntil 15.04 2020. 


Skattekostnad/oppgradering 0 0 0 

**Transje 2 har rente som flyter med forward kurven. 


***Selgerkreditten fra Veidekke Entreprenør AS er avdragsfri og løper i 

10-å r med fast rente på 5,5%. 


2013 2014 2015 


Eiendom 80 318 295 80 318 295 80 318 295 

Sum eiendeler 82 152 563 81 948 951 81 676 845 


Selgerkreditt 8 000 000 8 000 000 8 000 000 

Sum gjeld 63 360 000 61 600 000 59 840 000 


Eiendommen er en kombinasjonseiendom som innholder kontor-, lager- og 

industrilokaler. Veidekke Entreprenør AS står for ca 60% av leieinntektene i 15 

år. Mølla Kompetansesenter AS står for de resterende 40% i 5 år. 

Det er avtalt kjøps- og salgsopsjon på deler av tomteområdet. Veidekke har 

opsjon til å kjøpe området fra Ringeriksveien DIS om 5 år for NOK 9 000 000, 

mens Ringeriksveien har opsjon på å selge det samme området til Veidekke for 

samme pris om 5 år. 




Stadion Utbygging KS - oppføring/salg av leiligheter i Fredrikstad 







Trinn 1 

Trinn 2 

Trinn 2 


Uinnkalt kapital 0 


Trinn 3 

Sensitivitet LOW CASE BASE CASE HIGH CASE 

Salgspris per kvm (bolig) 36 500 

Estimert andelspris 1% 440 000 

IRR estimert andelspris** 23 % 

** Prosjekt er planlagt avsluttet i 2017. 


Eiendommen 

Forretningsførsel: Ness, Risan & Partners AS Type eiendom: Bolig under oppføring 

Prosjektleder: Backe Prosjekt AS Beliggenhet: Fredrikstad 



Sum budsjettert salgsinntekter: Ca. NOK 530 millioner Ca. 1 500 kvm næring 

Sum budsjettert prosjektkost: 

Ca. NOK 475 millioner 

Budsjettert byggherremargin: 12,6 % Prosjektert antall leiligheter/ lavblokker Ca. 180 


Gjenstående EK innbetalinger (transje 2): 0 Tomt (kvm): 19 000 

Uinnkalt kapital: 0 Prosjektert ferdigstillelse(estimert): 2011-2017 

Stiftelsesdato: 23. november 2006 


2013 2014 2013 

Budsjetterte boliger ferdigstillt 24 29 32 

Det er gitt byggelån for byggetrinn 1 og 2 og i den forbindelse er tomtelånet 

refinansiert. Grunnet økt krav til EK fra bankene i kombinasjon med forsert 

fremdrift av trinn 2 økes selskapskapitalen med 10 mill. 

Budsjetterte inntekter 70 128 097 85 738 118 94 504 130 

Budsjetterte utgifter 55 727 478 67 498 475 74 481 075 

Kontantstrøm før tomtelån 14 400 620 18 239 643 20 023 054 

Estimert inn/utbetaling* 0 12 000 000 15 000 000 



Statens Hus Lillehammer KS - finansielt eiendomsprosjekt 













Sensitivitet 











Eiendommen 

Forretningsførsel: NRP Business Management AS Type eiendom: Kontor/ forretning 

Forvaltning: Aker Eiendomsdrift AS Beliggenhet: Lillehammer 

Areal (kvm.): 10 657 

Kostpris eiendom: 116 000 000 Byggeår: 1966 og 1978, oppgradert i 1997/98 

Innbetalt kapital: 16 200 000 Utleiegrad: ca 93% 

Stiftelsesdato: 2. mai 2006 Leietagere: Statsbygg, Rema 1000 Norge AS 

Årlig leie 2013: 10 447 066 Telenor ASA, Torshov Bilrekvisita AS 

Justering leie: 75-100% av KPI Leieavtale: Eier i hovedsak ansvarlig for ytre vedlikehold, 


Varighet leieavtale (Statsbygg): 15. September 2015 





Netto drift 8 989 834 9 162 345 6 420 073 Pantelån transje 3 14 000 000 0 7,29 % *** 14 000 000 

Rente inntekter 54 015 76 563 68 711 Deltakerlån 3 533 791 252 626 2,50 % 3 281 165 


Renter deltakerlån 85 187 82 029 57 870 

Avdrag pantelån (transje 1-3) 3 000 000 3 000 000 71 400 000 

* Transje 1 har følgende halvårlige avdragsstruktur: 

Avdrag 2012 -2015: NOK 1,050,000 

Avdrag deltakerlån 252 626 0 3 281 165 

Netto finans -7 372 985 -6 931 733 -77 350 780 Transje 1 har bundet rente på 6,75% inkl. margin til 2015. 



** Transje 2 har følgende halvårlige avdragsstruktur: 

Avdrag 2012 -2015: NOK 450,000 

Estimert utbetaling* 0 0 0 

Est. skattekost for deltakerne 747 501 866 853 463 731 Transje 2 har flytende rente justret med forward kurven. 

*Estimert utbetaling er før skatt da skatten betales av deltakere. 

*** Transje 3 løper avdragsfritt og har bundet rente på 7,29% inkl. margin til 

2015. 


2013 2014 2015 


Eiendom 84 000 000 84 000 000 0 

Sum eiendeler 84 462 258 85 754 299 0 

Pantelån (transje 1-3) 74 400 000 71 400 000 0 

Deltakerlån 3 281 165 3 281 165 0 

Sum gjeld 77 681 165 74 681 165 0 


Bygget ligger i Storgata på Lillehammer. 

Ved kjøp av andeler i prosjektet må prorata andel av deltakerlån overtas. 

Statsbygg har ikke forlenget kontrakten og skal flytte ut av bygget. Det jobbes 

aktivt med å finne nye brukere til eiendommen. Parallellt med dette utredes 

alternativ bruk av eiendomsmassen/eiendommen. 

Det antas at prosjektet omstruktureres i 2015 når leieforholdet med Statsbygg 

avsluttes. 

VEK etter utbytte og skatt 6 781 093 11 073 134 0 



Sydsvenskan Lager & Handel AS - finansielt eiendomsprosjekt 





Estimert andelspris (SEK)*: 310 079 


Innbetalt kapital (SEK) inkl konvertert deltakerlån: 36 176 000 

Akkumulert utbytte inkl renter deltakerlån(SEK): 15 488 978 

Snittleie/kvm. (SEK): 812 

Sensitivitet 




Estimert andelspris 1% (SEK) 275 048 310 079 347 446 





*** Etter skatt i AB og AS 


Eiendommene 

Forretningsførsel: NRP Business Management AS Type eiendommer: Lager og Handel 

Forvaltning: Wilfast Forvaltning AB Beliggenhet: Höganäs og Borås i Sverige 

Areal (kvm.): 13 905 

Kostpris eiendommer (SEK): 132 861 000 Byggeår: 1929,1970,2003,2004 

Innbetalt kapital (SEK), inkl konvertert deltakerlån: 36 100 000 Utleiegrad: 100 % 

Deltakerlån (SEK): Opprinnelig SEK 10 mill, senere konvertert til EK Leietagere: iittala AB ( 23%), Auto 7H AB (43%), 

Stiftelsesdato: 17. November 2006 Goodbrand Scand. AB (25%) og tre mindre leietakere 

Årlig leie 2013: 11 292 914 Leieavtale: Eier ansvarlig for ytre vedlikehold på Höganäs og egen admin. 

Justering leie: 100% av KPI Varighet leieavtale: Iittalla AB: 31.12.2017 

Auto 7H AB: 28.02.2018 

Goodbrand Scandinavia AB: 31.12.2017 




Eierkostnader 1 951 236 1 990 261 2 030 066 Pantelån transje 2 44 636 616 1 375 648 4,06 % * 37 618 860 

Netto drift 9 341 678 9 516 363 9 706 691 Deltakerlån 0 0 7,00 % ** 0 



Renter deltakerlån 0 0 0 

* Transje 1 og 2 har tilsammen følgende kvartalsvise avdragsstruktur: 

Avdrag 1-4: Avdragsfritt 


Avdrag 5-16: SEK 472 500 

Netto finans -6 503 835 -6 478 560 -6 410 036 Avdrag 17-24: SEK 490 000 

Netto kontantstrøm 2 837 843 3 037 803 3 296 654 Avdrag 25-40: SEK 525 000 

Skattekostnad og rabatter 1 992 950 1 273 950 1 101 950 


Transje 2 har flytende rente hvor renten er oppjustert med forwardkurven. 

Estimert utbetaling* 800 000 1 300 000 1 800 000 

* Da deler av utbetalingene i realiteten blir betalt som renter vil de reelle 

utbetalingene bli høyere enn estimert da noe skatt flyttes over på eierne. 

** Deltakerlånet er konvertert til egenkapital for å oppnå en mer optimal 

kapitalstruktur for eierne. 


2013 2014 2015 


Eiendom 117 650 754 117 650 754 117 650 754 

Sum eiendeler 118 352 651 118 816 504 119 211 208 



Sum gjeld 86 046 140 83 294 844 80 543 548 


Lageret som tidligere huset iittala er fraflyttet og ny leietager er Goodbrand 

Scandinavia AB i fem år med rabatter de første tre år som følger: 

2013: SEK 750 000 

2014: SEK 550 000 

2015: SEK 350 000 

Kontrakten med iittalla på butikklokalene er forlenget til april 2017. 




Sørenga Utvikling KS - oppføring/salg av leiligheter i Oslo 





Estimert andelspris: 6 000 000 



Uinnkalt kapital 300 000 000 


Sensitivitet 


+ 

Estimert andelspris 1% 6 000 000 

IRR estimert andelspris 20,0 % 

IRR estimert andelspris etter skatt* 12,0 % 

* Inkluderer kun skatt som påløper fra og med analysedato. 


Eiendommen 

Forretningsførsel: NRP Business Management AS Type eiendom: Bolig og næring under oppføring 

Prosjektleder: Sørenga Utvikling AS Beliggenhet: Sørenga, Oslo 



Sum budsjettert salgsinntekter (indeksjustert): 4,9 mrd Ca. 5 000 kvm næring 


Forventetde gjenstående EK innbetalinger: 0 Prosjektert antall leiligheter: Ca. 800 


Stiftelsesdato: 8. november 2007 Tomt (kvm): 35 000 

Prosjektert ferdigstillelse(estimert): 2011-2016 

Estimert fremdrift 

2013 2014 2015 

Budsjetterte kvm ferdigstillt 18 608 5 811 8 224 

Finansiering 

Tomten er finansiert med 50% lån og 50% EK. Arbeidskapital er finansiert med 

EK. Fire første byggetrinn er i tillegg finansiert med byggelån. Totalt er det 

7/8 byggetrinn. 

Estimert inn/utbetaling* 45 000 000 66 000 000 144 000 000 

* Det er estimert en utbetaling i 2013 for å dekke skatteregningen for 2012. 

Det er knyttet usikkerhet til når utbetalinger i prosjektet vil komme. 

Balanse ( NOK 1 000) 

31.12.2010 31.12.2011 31.12.2012 

Sum eiendeler 573 144 1 373 659 1 314 674 

Sum gjeld 275 764 923 880 748 582 

Sum EK 297 380 449 778 566 091 


6 byggetrinn er lagt ut for salg hvor ca 86% er solgt, dvs 535 av 621 

leiligheter er solgt. Prosjektet ligger foran opprinnelig fremdriftsplan med ca 

to år. 

Næringsareal og parkeringsannlegg er antatt realisert ultimo 2017. 

Se forøvrig prosjektets hjemmeside: www.sorenga.no 



Tangen Havnelager AS - finansielt eiendomsprosjekt 





Estimert andelspris (EUR):* 12 546 



Akkumulert utbytte (EUR): 1 153 863 

Snittleie/kvm. (NOK/EUR): 924/115 

Sensitivitet 



Estimert pris/kvm (EUR) 1 191 1 228 1 266 

Estimert andelspris 1% (EUR)* 10 072 12 546 15 180 






**** Restverdi redusert til EUR 7 500 000 


Eiendommen 

Forretningsførsel: NRP Business Management AS Type eiendom: Industri/ Lager 

Forvaltning: Aker Eiendomsdrift AS Beliggenhet: Drammen 


Kostpris aksjer: (NOK/EUR) 82 250 030/10 072 150 Byggeår: 1986/1991/2001/2003 

Innbetalt kapital: (NOK/EUR) 15 200 000/1 846 246 Utleiegrad: 100 % 

Stiftelsesdato: 12. desember 2006 Leietagere: Middelfart Soneson AS garantert av FMC Biopolymer AS 

Årlig leie 2013: (EUR) 795 108 Leieavtale: Eier ansvarlig for ytre vedlikehold, offentlige avgifter, 

Justering leie: 80% av KPI utskiftning av tekniske inst. forsikring og egen administrasjon 

Varighet leieavtale: 30. juni 2021 

Estimert kontantstrøm (forutsatt 2,5% KPI) (EUR) 

Finansiering (31.12.12) (EUR) 


Leieinntekter 795 108 811 010 827 230 Pantelån transje 1 1 896 869 36 832 6,46 % * 1 583 797 

Eierkostnader 69 242 70 627 72 040 Pantelån transje 2 1 896 869 36 832 6,57 % * 1 583 797 

Netto drift 725 866 740 383 755 191 Pantelån transje 3 2 056 476 0 6,30 % * 2 056 476 

Rente inntekter 5 415 4 339 4 584 Pantelån transje 4 1 591 520 71 116 2,53 % * 987 034 

Renter påntelån (transje 1-4) 415 336 408 737 416 962 Total 7 441 734 144 780 6 211 104 

Avdrag pantelån (transje 1-4) 144 780 144 780 144 780 

Netto finans -554 700 -549 179 -557 158 

* Lånene har følgende rentesikringer: 

Transje 1: Renten er bundet til 2017 med rente 6,46% inkludert margin. 

Netto kontantstrøm 171 165 191 204 198 033 

Transje 2: Renten er bundet til 2017 med rente 6,57% inkludert margin. 

Skattekostnad/oppgradering 191 333 62 047 68 895 Transje 3: Renten er bundet til 2014 med rente 6,30% inkludert margin, 

og deretter 6,45% inkl margin til 2020. 

Estimert utbetaling 150 000 100 000 120 000 

Transje 4: Renten er ikke bundet. Flytende renter er justert med basis i 

forwardkurven. 

Totale kvartalsvise avdrag for transje 1-4 er EUR 36 195 

Estimert balanse (31.12) (EUR) 

2013 2014 2015 


Eiendom 8 372 915 8 372 915 8 372 915 

Sum eiendeler 8 624 289 8 653 446 8 662 584 


Sum gjeld 7 296 954 7 152 174 7 007 394 


FMC Biopolymer besluttet å legge ned virksomheten i Drammen og det er 

inngått nye leiekontrakt med Middelfart Soneson AS på en noe lavere leie, 

men hvor FMC dekker mellomlegget og garanterer leieforholdet ut den faste 

leieperioden. Middelfart har opsjon til å forlenge leieforholdtet i 10 år til 

marked. På grunn av dette er restverdien i kalkylen redusert til EUR 7 500 

000. 

Det er planlagt en oppgradering av taket i 2013. 




Teknikstaden Utvikling AS - finansielt eiendomsprosjekt 





Estimert andelspris: (SEK)* 954 231 





Sensitivitet 




Estimert andelspris 1% * 805 584 954 231 1 135 912 




** Etter latent skatt. Ikke inkludert Kontorsbolaget Karlskoga AB som er 

lagt til andelsverdien med SEK 30 000 000 på 100% basis. 



Eiendommen 

Forretningsførsel: NRP Business Management AS Type eiendom: Industri, lager og kontor 

Forvaltning: Wilfast Forvaltning AB Beliggenhet: Karlskoga, Sverige 

Areal (kvm.): 144 718 

Kostpris eiendom: SEK 293 400 000 Byggeår: Varierer 


Overtakelse eiendom: 2. April 2007 Leietakere: Ca. 70 leietakere hvor de tre største er 

Årlig leie 2013: 41 274 000 BAE Systems AB, Partnertech AB, VWR International AB 

Justering leie: Snitt ca. 90% av KPI Leieavtale: Varierer, men på gen. basis er eier ansvarlig for løpende drift og 

vedlikehold, adm. kostnader, felleskostnader som ikke viderefaktureres, 

eiendomsskatt, forsikring, forvaltning og egen administrasjon. 


Varierer 




Eierkostnader 23 692 000 24 165 840 24 649 157 Pantelån transje 2 89 000 000 0 5,74 % ** 89 000 000 


Rente inntekter samt avdrag in 3 661 376 3 541 987 3 421 402 

*Transje 1 har flytende rente forutsatt justert iht. forward kurven. 

Renter påntelån 5 709 495 4 307 480 3 114 765 

** Transje 2 har bundet rente på 5,735 % inkl. margin til 5. juni. 2014 og 

Netto avdrag pantelån 2 640 000 2 640 000 2 640 000 løper avdragsfritt. 

Netto finans -4 688 119 -3 405 493 -2 333 363 





2013 2014 2015 


Eiendom 172 892 600 172 892 600 172 892 600 

Sum eiendeler 176 448 806 178 294 601 177 578 556 

Pantelån 112 590 000 109 950 000 107 310 000 

Sum gjeld 112 590 000 109 950 000 107 310 000 



Selskapet eier 50% av Kontorsbolaget Karlsskoga AB som eier 

kontoreiendommer i Karlsskoga sammen med selskaper i Saab gruppen. Det 

ligger eiendommer for estimert SEK 229 mill. i dette selskapet, hvor Saab 

selskaper har en fordring på SEK 69,7 mill og selskapet har en fordring på 

SEK 24,4 mill, mens egenkapitalen er delt 50/50. Alle lån løper med ca. 5-6% 

årlig rente . Eierposten og gjelden i Kontorsbolaget Karlsskoga AB er i 

analysen verdsatt til totalt SEK 30 mill. Ytterligere forventet kontantstrøm i 

Kontorsbolaget Karlsskoga AB ut over renteinntekter og avdrag er ikke 

inkludert i analysen. Dette antas å være en konservativ vurdering av verdiene 

i dette selskapet. 



TFGS Kombi AS - finansielt eiendomsprosjekt 





Estimert andelspris (SEK):* 591 713 





Sensitivitet 

Yield 2013* 8,25 % 8,00 % 7,75 % 

Estimert eiendomsverdi*** 270 317 998 278 631 182 287 480 700 


Estimert andelspris 1% ** 508 582 591 713 680 209 

IRR estimert andelspris**** 21,29 % 19,03 % 17,13 % 


* Prosjektet er yieldet på 2013 leie eks hyresrabatter, og med forventet SEK 1 

800 000 ytterligere i leie på Stenungsund. 

**Ikke hensyntatt evt. over/underkurs på rentebindinger 

***Etter latent skatt 

****Etter skatt 


Eiendommen 

Forretningsførsel: NRP Business Management AS Type eiendom: Lager/industri 

Forvaltning: Wilfast Forvaltning AB Beliggenhet: Trelleborg, Falköping, Göteborg, Stenungsund i Sverige 

Areal (kvm.): 44 882 

Kostpris eiendomer: SEK 337 400 000 Byggeår: Varierer 

Innbetalt kapital: SEK 91 058 789 Utleiegrad: 100% (inkl. garantileie) 

Stiftelsesdato: 11. mai 2007 Leietagere: Arkivator AB, Daros Piston Rings AB, Prestando AB 

Årlig leie 2013 eks. garantier og rabatter: 26 178 715 Varighet leieavtale: Arkivator AB til 2025 

Justering leie: 100% av KPI Daros Piston Rings AB til 2021 

Prestando AB til 2025 




Eierkostnader 2 580 000 2 631 600 2 684 232 Pantelån transje 2 38 500 000 5 000 000 2,10 % * 0 

Netto drift 23 598 715 24 850 880 25 347 898 Pantelån transje 3 8 350 000 300 000 3,25 % * 50 000 


Renter påntelån og selgerkreditt 10 807 188 9 780 438 9 134 313 

* Transje 1 og 2 har følgende samlede årlige avdragstruktur (fordelt pro rata 

Avdrag pantelån og selgerkreditt 5 300 000 5 300 000 5 300 000 

etter lånets størrelse): 

Netto finans -16 008 952 -14 924 201 -14 207 963 År 1: SEK 10 000 000 

Netto kontantstrøm 7 589 763 9 926 679 11 139 935 År 2-3: SEK 7 500 000 

Skatt og leierabatter 2 548 536 1 051 634 0 

År 4 og utover SEK 5 000 000 

Transje 1 er bundet til 2014 med rente 5,42% inkl. margin. Transje 2 og 3 

Estimert utbetaling/innbetalin 671 765 0 9 645 294 har flytende rente som er justert med forwardkurven. Lånet er økt med SEK 

4 550 000 i forbindelse med tileggsinvestering i Trelleborg. 


2013 2014 2015 


Eiendom 278 631 182 278 631 182 278 631 182 

Sum eiendeler 286 084 319 294 959 363 296 454 004 

Pantelån 221 550 000 216 250 000 210 950 000 

Sum gjeld 221 550 000 216 250 000 210 950 000 



Bygget i Stenungsund er p.t. delvis leid ut for ca SEK 690 000. 

Bygget er forutsatt videre utleid til årlig leie SEK 1 190 000 i 2013 og 

SEK 2 000 000 fra 2014 og fremover. 

Det er inngått en forlengelse av leiekontrakt med Arkivator som vil løpe ut 

2024 i forbindelse med en utbygging. 

Prestando har vært i en "foretagsrekonstruksjon" hvor utfallet ble at de har 

fått redusert leien med SEK 2 206 536 til utgangen av 2013. 

Arkivator har noe anstrengt likviditet. 



Torggata 16 DIS - finansielt eiendomsprosjekt 











Sensitivitet 











Eiendommen 

Forretningsførsel: NRP Business Management AS Type eiendom: Handel, kontor, underholdning og trening 

Forvaltning: Aker Eiendomsdrift AS Beliggenhet: Oslo Sentrum, Norge 

Areal (kvm.): 11 042 


Innbetalt kapital: 32 850 000 Utleiegrad: Tilnærmet fullt utleid 

Uinnkalt kapital: 2 400 000 Leietagere: Auditorium AS, Torggata Bad & Treningssenter AS, 

Stiftelsesdato: 25. mars 2011 Oslo Bowling AS, Hans & Olaf Fysioterapi AS, Krønsj AS mfl. 

Årlig leie 2013: 12 063 968 Leieavtale: Eier ansvarlig for ytre vedlikehold, vaktmester, 



Varierende 




Eierkostnader 1 871 750 1 918 544 1 966 507 Pantelån transje 2 41 470 000 795 000 4,25 % 40 675 000 




Lånetfasiliteten har følgende avdragsstruktur; 

År 1: 0 


År 2: NOK 1 325 000 

Netto finans -7 685 765 -8 440 426 -8 495 617 År 3: NOK 2 650 000 

Netto kontantstrøm 2 506 453 2 006 597 2 212 582 År 4: NOK 2 650 000 

Skattekostnad/Oppgradering 1 200 000 1 050 000 0 

År 5: NOK 2 650 000 

År 6: NOK 2 650 000 

År 7: NOK 2 252 500 

Estimert utbetaling 2 400 000 2 500 000 2 000 000 År 8: NOK 2 120 000 

År 9: NOK 2 120 000 

År 10: NOK 2 120 000 

Fom. 15.07.2013 er det inngått en renteswap avtale på 60% av fasiliteten 

(transje 1) til 4,50% pluss margin. 


2013 2014 2015 

Arbeidskapital 1 725 469 182 067 394 649 

Eiendom 137 285 256 137 285 256 137 285 256 

Sum eiendeler 139 010 725 137 467 322 137 679 905 


Sum gjeld 101 025 000 98 375 000 95 725 000 


Bygget har 6 større og en rekke mindre leietagere. Vektet gjenværende 

leieperiode er omlag 5,5 år. Bygget er tilnærmet 100% utleid. 

Bygget gjennomgår løpende oppgradering. En større ombygging av 

handelsarealene vurderes. 

Ifm. utbyttebetalingen i Q2 2013 økte uinnkalt kapital fra 0 til NOK 2 400 000, 

tilsvarende utbyttet. 




5. Forklaring av begreper og nøkkeltall: 

Begreper / nøkkeltall i eiendomsprosjekter: 

Internrente (IRR) 

Felles avkastningsmål for både shipping og 

eiendomsprosjekter er internrenteberegninger på 

innbetalt egenkapital (IRR). IRR er den annualiserte 

avkastning et prosjekt gir. IRR tilsvarer den 

diskonteringsrente som gir nåverdi lik null. Investor må 

således vurdere IRR i prosjektet opp mot eget 

avkastningskrav. 

Nettoleie 

Nettoleie defineres som årlig brutto leieinntekter 

fratrukket eiers årlige driftskostnader. 

Eiendomsverdier er også justert for latent skatt. Dette for 

å kompensere at man ikke får skattemessig avskrivninger 

tilsvarende kjøps/salgs pris for eiendommen ved kjøp av 

selskaper. I analysene er fradraget beregnet som en 

prosentsats ut ifra differansen mellom eiendomsverdi og 

skattemessig verdi av eiendom og tomt. Denne 

prosentsatsen er 7% for eiendom i Sverige, og eiendom i 

Norge med 2% avskrivningssats, mens den er 10% for 

eiendom i Norge med 4% avskrivningssats. 

Verdijustert egenkapital 

Verdijustert egenkapital beregnes på følgende måte: 

Arbeidskapital + verdi eiendom ‐ utestående gjeld. 

Eiers driftskostnader 

Eiers driftskostnader varierer med type leiekontrakt. I 

kontrakter av typen ”bareboat” har eier i de fleste tilfeller 

kun ansvar for egne administrasjonskostnader og 

huseierforsikring. I mer standard kontrakter er 

eierkostnader forsikring, eiendomsskatt, leietakertilpasninger, 

utvendig vedlikehold av tak, fasade og vinduer. 

Utskiftningsinvesteringer er også eiers kostnader. 

Eierkostnader vil i disse tilfeller også inkludere 

fellesutgifter på ledig arealer. 

Fellesutgifter 

Kostnader til indre vedlikehold, oppvarming, strøm, 

vaktmestertjenester, service/vedlikehold på tekniske 

installasjoner, snøbrøyting, renovasjon etc. er normalt 

leietagers kostnader. 

Yield 

Innenfor eiendom er yield et mål på den første års direkte 

avkastning. Yield beregnes ved å dividere netto 

leieinntekter (bruttoleieinntekter – eierkostnader) med 

kjøpspris på eiendom. 

Markedsverdi eiendom 

Estimert eiendomsverdi settes ut i fra nettoleie dividert 

på yield. Kravet til hva yielden skal være avhenger av 

investeringens risiko og tilbud og etterspørsel. 

Begreper / nøkkeltall i shippingprosjekter: 

IRR 

Se definisjon ovenfor. 

Bareboat charter 

Utleie av skip uten mannskap og teknisk driftsrisiko. 

Befrakter opererer skipet for egen regning. Eier har kun 

ansvar for egne administrasjonskostnader. 

Befrakter 

Leietager av skipet. 

Time Charter 

Frakten avtales som leie for skip med mannskap. 

Befrakteren bestemmer (innenfor avtalte begrensninger) 

hvordan skipet skal benyttes. Tidsfrakten bortfaller i 

perioder da skipet ikke er driftsklart (er "off hire"), f.eks. 

under reparasjonsopphold. Rederiet betaler de faste 

driftskostnader som, mannskap, rekvisita, forsikring, 

reparasjoner, administrasjon etc., mens befrakteren 

betaler de "reiseavhengige" utgiftene som bunkers, 

havne‐ og kanalutgifter, samt utgifter til lasting og lossing. 


NRP Finans AS E-post Kontor Mobil 

Andreas Hagen andreas.hagen@nrp.as 23 11 78 38 94 15 61 98 

Christian Ness c.ness@nrp.as 22 00 81 80 922 66 842 

Erlend Torsen erlend.torsen@nrp.as 22 01 79 61 917 23 383 

Fredrik Holter fredrik.holter@nrp.as 22 04 81 53 922 93 414 

Knut Ekjord knut.ekjord@nrp.as 23 11 78 39 926 59 001 

Morten Berg m.berg@nrp.as 23 11 78 37 414 20 101 

Ragnvald Risan r.risan@nrp.as 22 00 81 82 901 61 117 

Thor Andreas Mjør tm@nrp.as 22 04 81 68 934 80 104 

Torstein Bomann-Larsen torstein.bomann-larsen@nrp.as 23 11 78 61 928 03 969 

NRP Business Management E-post Kontor Mobil 

Alina Hategan alina@nrp.as 23 11 71 03 93 00 80 50 

Anita Næsheim anita.nesheim@nrp.as 22 00 81 83 97 50 07 20 

Ann Helen Marthinussen a.h.marthinussen@nrp.as 23 11 71 04 977 01 570 

Anne Aspelin anne.aspelin@nrp.as 23 11 78 49 930 52 352 

Arild Kvalsvik arild.kvalsvik@nrp.as 23 11 78 35 92 46 99 80 

Birgitte Linge Dalen bld@nrp.as 23 11 78 44 996 29 052 

Brita Randem brita.randem@nrp.as 23 11 71 07 992 27 201 

Elfrid Lislevatn el@nrp.as 23 11 78 45 990 19 183 

Grethe Pedersen gp@nrp.as 22 04 81 54 957 02 584 

Heidi Hanson hkh@nrp.as 23 11 78 46 957 67 253 

Helen Michele Nylænder h.nylander@nrp.as 22 04 81 52 473 68 261 

Irene Christin Høyem ih@nrp.as 22 01 79 63 971 41 249 

Linda Cathrin Hansen linda@nrp.as 23 11 71 08 98 80 45 35 

Maria Terese Olsen maria.olsen@nrp.as 23 11 38 37 41 66 69 66 

Nina Ekhaugen nina.ekhaugen@nrp.as 22 04 81 62 90 58 57 55 

Ole Joachim Jonstang oj@nrp.as 23 11 71 06 920 57 545 

Stine Haugen stine.haugen@nrp.as 22 01 79 65 911 39 018 

Vibeke Vilhelmsen vv@nrp.as 22 01 79 64 91 68 45 00 

NRP Holding AS E-post Kontor Mobil 

Elin Bentsen elin@nrp.as 23 11 78 34 926 18 458 

Hilde Knudsen hilde.knudsen@nrp.as 22 01 79 60 934 10 610 

Wenche Solbakken Johansen w.s.johansen@nrp.as 23 11 78 42 932 55 319

Ness, Risan & Partners AS 

Haakon VIIs gate 1 

Postboks 1358 Vika 

0113 Oslo 

Telefon: +47 22 00 81 81 

Telefaks: +47 22 00 81 91 

E-post: nrp@nrp.as 

Hjemmeside: www.nrp.as 

2131072 • Bolt Communication AS • www.boltcommunication.no

Markedsrapport â Juni 2013 - NRP AS

Create successful ePaper yourself

Delete template?

Save as template?

Markedsrapport â Juni 2013 - NRP AS