Reguleringsplan for Hommersåk sentrum plan 2004 118 - Sandnes ...

SANDNES KOMMUNE - RÅDMANNEN
Arkivsak
Arkivkode
Saksbehandler
Arealplansjef
Byplansjef
: 200402789
: O: : L12-101
: Sunniva Idsø
: Espen Ekeland
: Mette Paavola
Behandles av utvalg: Møtedato Utvalgssaksnr
Utvalg for byutvikling 16.04.08 37/08
Utvalg for byutvikling 10.11.10 126/10
Bystyret
REGULERINGSPLAN FOR HOMMERSÅK SENTRUM PLAN 2004 118
SAKEN GJELDER
Sandnes kommune engasjerte Asplan Viak AS til å utarbeide en helhetlig reguleringsplan
for Hommersåk sentrum, Vågen. Planen legger til rette for et godt tjenestetilbud, en
framtidsrettet parkeringsløsning og funksjonelle møteplasser. Sandnes kommune la
videre planen ut til ny høring pga innkomne merknader ved offentlig ettersyn og krav til
risiko- og sårbarhetsanalyse (ROS-analyse).
Saken legges frem for 2. gangsbehandling.
BAKGRUNN FOR SAKEN
Senterområdet i Hommersåk brukes av svært mange hytte- og båteiere, i tillegg til faste
beboere i bydelen. Før reguleringsplanarbeidet er satt i gang er det utarbeidet en
stedsanalyse og mulighetsstudie for Hommersåk sentrum. Denne ble sluttført i januar
2005. Foreliggende reguleringsplan er en videreføring av stedsanalysen og bygger på
denne.
Det er også utarbeidet en parkeringsutredning for å få belyst hvordan en ny
parkeringshall i fjell øst for Vågen i Hommersåk, kan bidra til å forbedre
parkeringsforholdene i området. Utredningen belyser noen tekniske og finansielle
utfordringer knyttet til etablering av parkeringshallen, og er en videreføring av
reguleringsplanen.
Stedsanalysen, reguleringsplanen og parkeringsutredning er gjennomført med støtte fra
Husbanken og fra Fylkeskommunen. Planarbeidet har vært organisert med arbeidsgruppe
og styringsgruppe. Det er også etablert en lokal arbeidsgruppe med representanter fra
Riska bydel. For å få innspill fra innbyggere, grunneiere og næringsliv er det organisert
folkemøte tidlig i prosessen. I tillegg har man hatt direkte kontakt med næringslivet i
Hommersåk.
Etter offentlig ettersyn ble planforslaget endret av Sandnes kommune pga innkomne
merknader, og sendt ut på ny høring i perioden 26.11.09-15.01.10. NVE anbefalte i sin
uttalelse til planforslaget at det skulle utarbeides en oversikt over flomsituasjonen
mellom Hommersåk sentrum og Frøylandsbekken. ROS analyse er utarbeidet av
Dimensjon Rådgivning AS, datert 25.06.09 (vedlegg 8). Formålet har vært å kartlegge
mulige risikoer som kan oppstå innenfor planområdet, vurdere sannsynligheten for at
hendelsen vil inntreffe og påfølgende konsekvens/behov for avbøtende tiltak.
Vurderingen er gjort med bakgrunn i ett dialogmøte der areal- og transportplan,
Byantikvaren, brannvesenet Sør-Rogaland, kommunalteknikk og konsulenten har deltatt.
I tillegg er området befart ved flere anledninger.
Analysen har identifisert 16 mulige risikoer; klimaendring, forurenset grunn, brann i
industriområde, flom, båtbrann, utslipp av drivstoff fra fyllestasjon, brann ifm
fyllestasjon, fall i sjø, sivil beredskap, kriminalitet, trafikk, fjellras, skip som går på land,
brann i fjellhall, fjellhall som kollapser, oppsamlingsplass for stor ulykke. Viser til tabellen
Side 1 av 17

i vedlagt ROS-analyse som oppsummerer resultatene fra analysen og viser den anslåtte
sannsynligheten og konsekvensen for de forskjellige risikoene. Det er identifisert 5
risikoer med uakseptabel risiko (markert som rødt i tabell) Følgende risikoreduserende
tiltak anbefales innarbeidet i reguleringskartet:
Hele området nord (B1 og I/L) anbefales regulert til boligformål.
Et avgrenset område tas inn som fareområde for flom
Det åpne området med hurtigbåtkaien arronderes slik at man kan separere
drivstoffpumpene fra venteskurene, enten med en vegg eller flytte venteskurene
Det legges til rette for færrest mulig skjulte uterom
Planlagte nødutganger vises på plankartet
SAKSBEHANDLING
Reguleringsplanen er varslet i henhold til plan- og bygningslovens regler. Planen er
utformet med hensyn til overordnede føringer og merknader, samt en konkret vurdering
av området.
Varsling av planoppstart
18.05.2004; 25.02.2005 tillegg
Melding til utvalg for byutvikling 16.06.2004
1. gangsbehandling 16.04.08
Offentlig ettersyn
Ny høring
06.05.08-08.06.08
25.11.09-15.01.10
Videre behandling:
2. gangsbehandling i utvalg for byutvikling 10.11.10
Endelig vedtak i bystyret
VEDTAK:
1. Utvalg for byutvikling godkjenner, i henhold til plan- og bygningslovens § 27-1,
punkt 2, at reguleringsplan for Hommersåk sentrum - plan nr. 2004118, sist datert
18.03.2008, med tilhørende bestemmelser, sist datert 18.03.2008, legges ut til
offentlig ettersyn.
GJELDENDE PLANER
Fylkesdelplan for langsiktig byutvikling på Jæren
Sentrum i Hommersåk er i ”Fylkesdelplan for langsiktig byutvikling på Jæren” definert
som et bydelssenter. I slike sentra skal viktige funksjoner på bydelsnivå lokaliseres og
handels- og tjenestetilbud bør dimensjoneres for å dekke behovene for bydelens
innbyggere.
Kommuneplan
I den nye kommuneplanen 2007-2020 er planområdet i hovedsak disponert til
sentrumsområde. Tillatt handelsareal innenfor sentrumsområdet er definert som
"ubegrenset" på grunn av at senteret brukes også mye av hytteeiere, båteiere og andre
friluftsinteresserte. Andre formål i planområdet er bolig, erverv, LNF og friområder i
tettbebyggelse.
Reguleringsplaner
I planområdet er det en rekke eldre og mindre reguleringsplaner.
Plan nr 94120 – Endret regulering og utvidelse av Høyland og Jæren Forbruksforening,
vedtatt 08.10.96. Vedtatt arealbruk er i hovedsak innarbeidet i planforslaget.
Plan nr 90105 – Endret regulering for Hommersåk kai, vedtatt 12.11.91. Vedtatt
arealbruk er i hovedsak innarbeidet i planforslaget.
Plan nr 7604 – Deler av Hommersåk mm, vedtatt 20.10.77. Planen regulerer store deler
av Vågens vestside. Planen gir ikke lenger en tilfredsstillende regulering, og
området er vurdert på nytt.
Side 2 av 17

Plan nr 86117 – Området sørøst for Hommersåkvågen, vedtatt 15.12.87. Planen legger
til rette for en arealbruk som ikke samsvarer med verken eksisterende bruk eller
framtidig behov, og området er i hovedsak vurdert på nytt. De kartlagte
fornminneområdene er frigitt for utbygging ved riksantikvarens brev fra
05.07.2005.
Plan nr 95109 – Endret regulering for østsiden av Hommersåkvågen fra industri til
boligformål mm, vedtatt 11.02.97. Området er vurdert på nytt i forhold til
dagens behov.
Plan nr 94115 – Endret regulering for industriareal nordvest i Hommersåkvågen, vedtatt
05.09.94. Vedtatt arealbruk er i hovedsak innarbeidet i planforslaget.
Plan nr 2003118 – Omregulering av silobygg til boligformål, vedtatt 22.06.04. Planen er
foreløpig ikke realisert. Vedtatt arealbruk er i hovedsak innarbeidet i
planforslaget.
Plan nr 2002106 – Reguleringsplan for småbåthavn i Hommersåkvågen, vedtatt
26.04.04. Planen ligger utenfor planområdet, men gir nye utfordringer i forhold
til å løse det parkeringsbehovet denne planen generer.
Plan nr 2001110 – For området nord for Fv318 og Kaiveien, vedtatt 26.04.01. Planen
legger til rette for boligbebyggelse med tilhørende funksjoner sør for
planområdet. Planen legger også til rette for en gang- og sykkelveg inn til plan
2004118.
Plan nr 96119-02 - Reguleringsplan nordøst for Riska pleie- og servicesenter i
Hommersåk. Vedtatt arealbruk er i hovedsak innarbeidet i planforslaget.
BESKRIVELSE AV PLANOMRÅDET
Hommersåk ligger ca 15 km nordøst for Sandnes sentrum. Planområdet omfatter først og
fremst den nærmeste bebyggelsen rundt Hommersåkvågen. Vågen ligger i en vid dal
med høye fjell i nord-sørgående retning. Bebyggelsen i Vågen oppfattes imidlertid å ligge
i et delvis flatt og delvis småkupert område.
På vestsiden av Vågen finner en ulike senterfunksjoner som butikksenter,
dagligvareforretninger, pizzautsalg, båtforening og annen service og detaljhandel som
brukes både av faste innbyggere og, sesongmessig, av hytteeiere og turgåere. Der er det
også et kollektivknutepunkt med kai for båttrafikken og snuplass for busstrafikken.
Østsiden av Vågen brukes som småbåthavn for fastboende og feriegjester. Det er også
oppført 2 større blokker med til sammen 65 leiligheter på østsiden av Vågen.
Området rundt Vågen er preget av ulike byggestiler, men et gjennomgående trekk ved
arkitekturen er utstrakt bruk av ”sjøhusstil”.
Utsikten og tilgjengeligheten til sjøen er en stor utfordring i Vågen. Store, sentrale
eiendommer sperrer viktige siktlinjer og er generelt til hinder for den visuelle kontakten
til sjøen. I tillegg til utendørs parkering som er lagt på åpne arealer ut mot sjøen.
De mest sentrale delene av Vågenområdet er i privat eie. Dette gir utfordringer knyttet til
å tilrettelegge for gode møteplasser og god parkeringsdekning. Det krever avtaler med
grunneiere å få til gode, funksjonelle løsninger.
BESKRIVELSE AV PLANFORSLAGET
Sandnes kommunes visjon og målsetting for planarbeidet er å skape et attraktivt
sentrum for alle befolkningsgrupper.
For å nå denne målsettingen er det viktig å få et grep om sentrale enkeltelementer i
planområdet.
1. Gode forbindelser for gående og syklende i Vågen.
2. Gode møteplasser og torg.
3. Ny utbygging med butikker, kontor, boliger, service osv.
4. Gode og funksjonelle parkeringsløsninger.
5. Større vektlegging av estetikk i arkitektur og uteområder.
Side 3 av 17

Forbindelser for gående og syklende
Planen legger til rette for at det etableres sammenhengende vegforbindelser for gående
og syklende i form av gang– og sykkelveger, fortauer, promenader og møteplasser
gjennom området på begge sider av Vågen. Promenade langs sjøen vil bli lagt på
østsiden av Vågen. Promenaden forbinder småbåthavn, blokkbebyggelse og Bryggensenteret
med torget og gang- og sykkelforbindelsene mot nord og mot sør.
Nye møteplasser og torg
Vågen er i dag senter for mange ulike funksjoner og aktiviteter, men området mangler
gode møteplasser. Kaien fungerer som et kollektivknutepunkt med snuplass og
venteplass for buss, holdeplass for drosjer, samt kai for båttransport til Usken og
Stavanger. Området tiltrekker seg mange reisende, men er lite innbydende med en
større åpen asfaltflate. I forslag til bestemmelser stilles det krav til at det skal utarbeides
opparbeidelsesplan for det offentlige kaiområdet. Planen skal vurdere samlet funksjoner
som tømmestasjon for bobil og båttoaletter, plassering av drivstoffpumper,
søppelcontainere, sykkelparkering, venteplass for rutebåt, stoppested/venteplass for
buss m.m. Planen skal også vise belegg beplantning, materialbruk, belysning og
møblering av området. Planen skal utarbeides i samarbeid med, og godkjennes av
Sandnes kommune.
Dagens parkeringsareal nord-vest for Bryggen senter er et godt egnet sted for et sentralt
torg. Området brukes hovedsakelig som parkeringsplass. Et eldre lagerbygg som strekker
seg helt fram til kaikanten foreslås erstattet med et nytt bygg som foreslås trukket
lenger bort fra kaikanten slik at torget får en romligere og mer sammenhengende
utforming, og at det åpnes for bedre utsikt og en større åpenhet mot sjøen. Det
eksisterende lagerbygg grenser til flere eldre, bevaringsverdige sjøhus. Det stilles derfor
store krav til den arkitektoniske kvaliteten på en ny bebyggelse. Området foreslås
regulert til torg, kontorformål og parkering. Innenfor areal foreslått regulert til kontor
stilles det krav til at det på bakkeplan kun kan etableres parkering. I en etasje over
parkeringsarealet kan det oppføres kontorlokaler. Det legges til rette for at
parkeringsarealet kan bli et flerbruksareal. Til daglig kan det fungere som
parkeringsplass, men ved behov benyttes til torg og som møteplass og samlingssted for
Hommersåks befolkning. Dette stiller noe strengere krav til opparbeidelse av området.
Ny utbygging og fortetting
Bebyggelsen langs Kaivegen er vurdert i forhold til fortetting og framtidig arealbruk.
Området, som i hovedsak er boligbebyggelse, gir ikke rom for vesentlig større utnyttelse
enn på det nivået området har i dag. Det er lagt til rette for en mer konsentrert
bebyggelse ved Bryggen senter til blandet formål, felt B/F/K 4. Det tillates bygging i
halvannen etasje over eksisterende parkering, bak Bryggen senter. Planlagte
byggehøyder skal ikke overskride byggehøyder på eksisterende boligbebyggelse over
Bryggen Senter. I tillegg er to områder (BFK 2 og BFK 3) på vestsiden av Kaiveien
regulert til blandet formål som muliggjør en mer konsentrert bebyggelse.
Felt B/F/K 1 tillates overbygget over eksisterende parkering tilknyttet Coop Mega, i én
etasje, over eksisterende parkeringsplass. Det gis mulighet til fortetting innenfor feltet
pga tomtens sentrale plassering og pga at ny bebyggelse vil bli en naturlig forlengelse av
eksisterende bebyggelse langs Kaiveien. Det vurderes som riktig å tillate at eksisterende
parkeringsplass blir overbygget, tatt i betraktning at bakenforliggende bolig (BV3) er
regulert til bevaring, og at ny bebyggelse vil kunne forringe utsiktsforholdene for boligen
mot sjøen.
Foreslåtte areal regulert til kombinerte formål, samler butikk- og servicefunksjonene
innerst i Vågen.
Side 4 av 17

Planforslaget gir mulighet for oppføring av lavblokk innenfor felt B4, i forlengelse av
eksisterende blokkbebyggelse tilgrensende planområdet i sør. Reguleringsformålet er i
tråd med gjeldende kommuneplan, og det vurderes også som riktig å gi mulighet for
fortetting her pga tomtens plassering. Planlagt lavblokkbebyggelse er tenkt som en
naturlig forlengelse av den allerede etablerte lavblokkbebyggelsen tilgrensende
planområdet.
Videre utbygging på Vågens østside i forlengelsen av Bryggen senter er vurdert, iht
ønske i innkommet merknad, vedlegg 16. Innkommen merknad viser eksisterende
bebyggelse i felt B6, i tillegg til illustrasjon over hvordan det vil se ut dersom ny
boligblokk ble oppført i forlengelsen av feltet. Iht stedsanalysen og vurderinger vil
ytterligere utbygging og sprenging langs vågens østside medføre sterke inngrep i
landskapet. Denne bratte, ubebygde skrenten og den grønne silhuetten danner en fin
kontrast til den bebygde vestsiden. Planforslaget har tatt konsekvensen av at det ikke
bør tillates ytterligere bebyggelse på toppen av heia som eksponerer seg mot vågen, og
har begrenset utbyggingen på vestsiden til de allerede etablerte bygningene.
Parkering
Tidvis oppleves manglende parkering i sentrum som et problem. Dette skyldes først og
fremst hytteeierne og pendlerne som beslaglegger parkeringsplasser i sentrum når de
skal ut og reise via båt fra Hommersåk sentrum. Det er 192 parkeringsplasser i
planområdet, hvorav 56 er offentlige og 136 er private. I tillegg er det parkeringsplasser
i tilknytning til kirken og bo- og behandlingssenteret sørøst for planområdet. En god del
av disse brukes i dag til å betjene planområdet, blant annet er det et tilbud til båteiere
om å parkere her. Problemet er at disse plassene ligger mye høyere oppe og i en relativ
lang avstand fra båthavna og sentrum.
Det største enkelttiltaket i den foreliggende reguleringsplanen er et stort
parkeringsanlegg inne i fjellet på østsiden av Vågen. Anlegget tenkes utført i to etasjer
og vil strekke seg i bakkant langs boligblokkene i B6. Planforslaget legger opp til at en
slik parkeringshall vil kunne romme rundt 140 nye parkeringsplasser. Et slikt fjellanlegg
vil kunne bygges ut i etapper.
Mulige tekniske utfordringer, økonomi og finansiering av dette tiltaket er vurdert i en
egen analyse som følger planen til behandling.
I planforslaget foreslås det at parkeringsplass tilknyttet Bryggen Senter, ved
hovedinngang, reguleres til offentlig parkering. Dette er vurdert som riktig sett i forhold
til bruken for senterområdet og i forhold til tilgrensende areal som er torg. For å hindre
langtidsparkering kan et alternativ være å skilte parkeringsplassen med maks
parkeringstid eller evt avgiftsbelaste parkeringsplassen. Antall parkeringsplasser ved
hovedinngangen, foran Bryggen Senter, er redusert fra i dag 66 oppmålte plasser til 59
plasser i planforslaget. Det stilles krav til 8 av 59 plasser for planlagt kontorareal (K)
over parkeringsplass. Det er vurdert som riktig å konsentrere og redusere noe av
parkeringsarealet foran Bryggen Senter for å muliggjør et mer sammenhengende
torgareal og for å bedre utsiktsforholdene fra sjøen og ut mot sjøen. Å legge deler av
parkeringsformålet under planlagte kontorlokaler (K) vil også kunne skjule deler av
parkeringen. Planlagt parkering er i tråd med gjeldende parkeringsnorm for Sandnes
kommune.
Parkering for ny bebyggelse bak Bryggen Senter må vises løst innenfor feltet B/F/K 4
eller i evt i planlagt fjellhall.
Eksisterende parkeringsplass tilknyttet Coop Mega, opprettholdes i planforslaget.
Planforslaget viser ny parkeringsplass med 12 parkeringsplasser, lengst nord i
planområdet, tilknyttet offentlig småbåthavn 1.
Side 5 av 17

Enhetlig arkitektur og estetikk
Vågen er preget av en lite enhetlig arkitektur. Naust- og sjøhusmotiv er brukt ukritisk
både til butikk og boliger. Nye bygg bryter med den eldre bygningsmassen i form og
særlig i dimensjon.
”Sjøhusstilen” bør benyttes med varsomhet i framtida. Det anbefales å inspirere til god,
moderne arkitektur, tilpasset omgivelsenes skala.
Arealene ved de registrerte kulturminner - kraftstasjon, to naust for fiskere, tre sjøhus
og 3 bolighus er regulert til spesialområde bevaring av bygninger.
NY HØRING / OFFENTLIG ETTERSYN
Planforslaget ble utlagt til offentlig ettersyn i perioden 06.05.08 – 08.06.08. Planen ble
endret på grunn av merknader som kom inn ved offentlig ettersyn og krav til risiko- og
sårbarhetsanalyse (ROS-analyse) for området, og ble derfor sendt ut på ny høring.
Reguleringsplanen har vært utlagt til offentlig ettersyn/ny høring i perioden 25.11.09 –
15.01.10.
Det er kommet inn følgende merknader:
Fra offentlige fagmyndigheter, etater og utvalg:
1 Fylkesrådmannen, brev datert 13.01.2010:
Fylkesrådmannen synes det er positivt at kommunen har tatt hensyn til flere av
innspillene som ble gitt ved forrige høring. De vil allikevel gjenta at i de delene av
området som er avsatt til kombinerte formål bolig/forretning/kontor bør
kommunen stille krav til at det skal være forretning i første etasje, slik at man
sikrer et levende sentrum. Kulturseksjonen har vurdert planforslaget som
sektormyndighet innen kulturminnevern. Selv om ikke alle deres råd er blitt tatt til
følge uttaler de at endringene som er gjort er tilfredstillende.
Reguleringsbestemmelsene bør imidlertid nyanseres. Under punkt 6.4 kan nest
siste underpunkt gjerne utvides fra ”Alle fasadeendringer skal skje i samråd med
byantikvaren i Sandnes kommune” til ”Alle fasadeendringer skal skje i samråd
med byantikvaren i Sandnes kommune og forelegges relevant sektormyndighet
innen kulturminnevern”. I tillegg bør reguleringsbestemmelsene fange opp
endringer som influerer på omgivelsene til de vernede bygningene. Dette kan
innarbeides i nest siste underpunkt eller formuleres som eget underpunkt.
Byplansjefens kommentar:
Forslag til endringer av bestemmelser er innarbeidet i planforslaget
2. Sandnes kommune, Kommunalteknikk, brev datert 20.01.10
Kommunalteknikk stiller spørsmål til om det skal være skravur på
illustrasjonsplanen. Planlagt hovedvei gjennom planområdet (Kaiveien); G/S-vei
fordrer fysisk skille. Er det tenkt 5 meter bredt fortau med trær ? Minste bredde for
fortau er 2,5 meter i henhold til veinorm. Hovedvei er Fylkesvei og definisjon G-/Svei
/ fortau har konsekvens for hvem som har forvaltningsansvar.
Byplansjefens kommentar:
Skravur på illustrasjonsplanen viser området med flomfare. Kaiveien som er
fylkesvei er planlagt med et 5 meter bredt areal regulert til annen veggrunn. Pga at
dette er en sentrumssone under utvikling bl.a, ønsker Statens vegvesen på
nåværende tidspunkt ikke å ta stilling til avgrensningen for de ulike formålene
(bredde på rabatt, g-/s vei osv). Når det vil bli nødvendig å utarbeide og
opparbeide nytt vegprofil for Kaiveien innenfor planområdet, må dette gjøres i
samråd med Kommunalteknikk som også har forvaltningsansvar når det gjelder g-
/s-vei / fortau.
Side 6 av 17

3. Sandnes kommune, Kommuneoverlegen, brev datert 18.01.10
Miljøverndepartementets retningslinje for behandling av støy i arealplanlegging (T-
1442) skal legges til grunn for gjennomføringen av reguleringsplanen. Boligområder
nært opp til forretning- og industriområder fører til interessekonflikter, og må søkes
unngått. Alle nye bygninger må radonsikres og det må beskrives hvordan universell
utforming skal ivaretas. Parkeringsanlegg P7 skal ligge under bakkenivå. Det må
her foretas radonmålinger.
Byplansjefens kommentar:
Boligområdet nord i planområdet tilgrensende industriområdet er tatt ut av
planforslaget. Det er tatt med en bestemmelse vedrørende radon. I søknad om
byggetillatelse skal ved eventuell fare for radon i grunnen gjøres rede for, og tiltak
for å hindre inntrenging av radongass i bygninger skal beskrives. Det er også tatt
med en bestemmelse vedrørende universell utforming, hvor det påpekes at Teknisk
Forskrift, med ikrafttredelse 01.07.10, er gjeldende for planområdet.
4. Riska bydelsutvalg, møtedato: 25.01.10
Bydelsutvalget støtter Bryggen Senter sine merknader i brev datert 12.01.10,
angående parkeringsplassene på nordsiden av senteret. Bydelsutvalget ber om at
merknadene tas hensyn til i reguleringsplanen. Bydelsutvalget presiserer at
fjellhall/parkeringshall ikke er økonomisk forsvarlig i overskuelig fremtid.
Bydelsutvalget avviser vedlagt risiko- og sårbarhetsanalysen i den nåværende
form.
Byplansjefens kommentar:
Viser til byplansjefens kommentar i merknad 7 fra Bryggen Senter Hommersåk AS
v/styreformann Bjarne Vatne hvor planforslagets parkeringsplasser blir
kommentert. Fjellhall/parkeringshall er foreslått regulert for å kunne dekke et
eventuelt fremtidig behov for en slik parkeringsløsning.
5. Kystverket, brev datert 07.12.09
Kystverket har utifra en havne- og farvannsmessig vurdering ikke merknader til de
arealdisponeringer som er gjort i sjø i fremlagt forslag til reguleringsplan.
6. Statens vegvesen, brev datert 17.12.09
Statens vegvesen viser til tidligere uttalelser samt møte med kommunen av viktige
forutsetninger for en god trafikal infrastruktur i Hommersåk sentrum. Planforslaget
er nå stort sett justert med tilfredstillende bredder på trafikkarealer langs fv 516.
Statens vegvesen har ingen vesentlige merknader til revidert plan for Hommersåk
sentrum.
7. Sandnes kommune, Park og friluft, brev datert 15.01.10
Park og friluft vil kommentere at grense mellom boligformål B6, og friområde P7
må legges slik at eksisterende sikringsgjerde for skrent blir stående på areal for
boligformål. Sprengt skrent for bygging av boligblokken ligger i dag langt inne på
friområdet. Det er sprengt en skjæring på mange meters høyde. Denne er svært
farlig og trenger sikring og jevnlig ettersyn. Det er urimelig at det offentlige skal
bruke ressurser på å etterse et privat tiltak.
Byplansjefens kommentar:
Areal frem til og med sikringsgjerde for skrent er tatt med i tilgrensende, pågående
reguleringsplan for Hesthammeren, plan 2007 134. Krav til etablering og
vedlikehold av sikringsgjerde knyttes dermed til planlagte boliger innenfor
planområdet. Krav til sikring av skrenten kan ikke legges til boligene i felt B6 i
planområdet, siden boligene allerede er oppført. Dette vil ikke medføre at sikring av
skrenten blir ivaretatt. Beboerne innenfor felt B6 og Sandnes kommune må i
sammen komme frem til en enighet om hvordan skrenten på best mulig måte må
sikres, og det økonomiske ansvaret for dette.
Side 7 av 17

Fra grunneiere:
1. Ramboll Norge AS, brev datert 17.12.09
På vegne av Helge Surdal og Hølland vil de informere om at reguleringsplan for
Hommersåk sentrum overlapper reguleringsplan for Hesthammer, plan 2007 134,
i området som ligger øst for boligfelt B6.
I forbindelse med reguleringsplan 2007 134 ble det fremmet en § 30 sak. På
vegne av grunneierne av eiendommene 101/179 og 101/363 ble det søkt om at
deres eiendommer ble regulert i sammenheng med reguleringsplanen for
Hesthammer, plan 2007 134. I forbindelse med saken ble det vedlagt en
prinsippskisse som viste mulig plassering av grønne forbindelser, atkomstforhold
og plassering av boliger. Mot eksisterende blokkbebyggelse i Kaiveien ble det
illustrert et grøntområde på omtrent 10-15 meter. Utvalg for byutvikling vedtok
20.08.08 at planområdet utvides og at det i det videre arbeidet med planen må
sikres et grøntdrag gjennom det omsøkte området. Det er nå under utarbeidelse
av en ny reguleringsplan for Hesthammer, plan 2007 134, hvor eiendommene
101/179 og 101/363 inngår. I reguleringsplanen for Hommersåk sentrum er dette
arealet foreslått regulert til friområde, noe som er i strid med vedtatt § 30 sak.
Det bes om at reguleringsplanen for Hommersåk sentrum tar hensyn til vedtatt §
30 sak.
Byplansjefens kommentar:
Del av planområdet som inngår i reguleringsplan for Hesthammer, plan 2007 134,
er nå tatt ut av planområdet, og planens avgrensning er derfor noe endret ved
friområdet øst i planområdet.
2. Advokatfirma Smedvig Heitmann DA, brev datert 14.01.10
På vegne av eierne av eiendommen gnr/bnr 101/14 fremmer Advokatfirmaet
Smedvig Heitmann merknad til planforslaget. Det opplyses om at huset på tomten
allerede er vernet i klasse 2. Per telefon ble det av saksbehandler presisert at det
kun er boligen på gnr/bnr 101/14 som er foreslått regulert til spesialområde
bevaring og at reguleringsplanforslaget ikke innebærer endringer i forhold til
dagens situasjon vedrørende utearealet. Dette samsvarer også med forslaget til
reguleringsplanen punkt 6.4 hvor det fremgår at det er bebyggelsen i området
som skal vernes. De forstår det slik at den aktuelle eiendommen er foreslått i
reguleringsplankartet, område BV3. Det bes om bekreftelse på dette.
Byplansjefens kommentar:
Hele eiendommen gnr/bnr 101/14 er vist som område med formål bevaring av
bygninger og anlegg. Det knyttes kun bestemmelser til selve boligen, ikke til
opparbeidelsen av uteområdet. Hele tomten er regulert som bevaringsområde for
å sikre et grøntareal rundt boligen. Den aktuelle eiendommen har betegnelsen
BV3 på plankartet.
3. Tor Magne Egeland, brev datert 14.01.10
Tor Magne Egeland protesterer på forslag til fortau langs hans eiendom gnr/bnr
101/123, da dette vil være til vesentlig hinder for eksisterende bebyggelse og
bruk av eiendom. Forslag til mønehøyde for industriområdet I/L som er 13 meter
fra ferdig terreng/kai, vil være av betydelig endring av dagens bebyggelse og
sørge for fortetting av området, frafall av utsikt og reduserte lysforhold (ref.
gamle Sagen båtbyggeri) Dette forslaget motsettes av merknadstiller. Angående
sjøeiendommen tilhørende gnr/bnr 101/123 med tilhørende sjøhus og kai, bes det
om at det tas hensyn til fremtidige klimaendringer og utbedring av eksisterende
bygg. Området som har tilhørt hans eiendom frem til 1932, som er et tilgrensende
areal hvor det står oppført et gammelt hønsehus, ønskes regulert som en del av
hans boligeiendom.
Side 8 av 17

Byplansjefens kommentar:
Det stilles krav til kjøreatkomst/vei til felt regulert til offentlig småbåtanlegg, til
areal for industri/lager og til boligeiendom, felt BV1, nord i planområdet. I tillegg
er det regulert fortau for å sikre trygg forbindelse for gående til feltene og til
friområdet videre nordover for planområdet. Akseptabel minste kjørebredde for
offentlig vei og fortau er lagt til grunn. Planlagt vei er lagt utenfor merknadsstillers
eiendom.
Forslag til mønehøyde for bebyggelse lengst sør innenfor areal regulert til I/L
(byggeområde 2), er etter nærmere vurdering endret fra maks 13 meter til 10
meter. Byggehøyde for byggeområdet 2 er vurdert i forhold til tilgrensende
boligbebyggelse og i forhold til eksisterende bebyggelse innenfor feltet.
Eksisterende naust og sjøeiendom tilhørende eier av gnr/bnr 101/123 er tatt ut av
areal regulert til industri /lager, og foreslått regulert til eget formål, annet
byggeområde/naust. Bestemmelser for byggehøyder er foreslått til noe høyere
enn eksisterende naust for å ta høyde for endringer i fremtiden.
4. Riska Sveis AS v/Tor Reidar Riska, mail datert 12.01.10
For den del av industrieiendommen som ligger på sørsiden av slippen, øst for B1,
er det ønskelig å kunne erstatte det gamle verkstedbygget med et nytt bygg som
kan huse et serviceverksted og marinabutikk i tilknytning til slippen, samt en
vaktmesterbolig i 2. etasje. Ønsker også i den forbindelse at det tegnes inn et
mindre bryggearrangement i tilknytning til dette. Dette området ønskes derfor
regulert med formål B/F/K.
Planlagt vei over hans eiendom til P1 er ikke ønskelig. De har ikke mer areal enn
de selv trenger og vil ikke avstå grunn til vei. Det er heller ikke ønskelig eller
forsvarlig at uvedkommende skal kunne gå inn på industriområdet. Nabo
Johannes Sagen ønsker heller ikke vei ut til hans eiendom i nord, så planlagt vei
bør derfor tas ut av plankartet.
Når det gjelder reguleringsgrensen som går i sjøen øst for industriområdet, er det
ønskelig at denne flyttes lenger østover, slik at det kan være mulig med en
fremtidig utfylling/utvidelse i sjøen. En videre utfylling i sjøen østover vil gi dem
bedre plass, samt en bedre skjerming av indre havn mht vind og bølger i fra nord.
Det siste er også et stort ønske fra grunneiere og båteiere i Hommersåk.
Byplansjefens kommentar:
Det er ikke ønskelig at arealet som er foreslått regulert til industri/lager (I/L)
deles i to og reguleres til ulike formål. Å regulere den sørligste delen til kombinert
formål bolig/forretning/kontor stiller krav til parkering og uteoppholdsareal, i
tillegg til at dette formålet skal fungere, tilgrensende industriområdet. Det
kombinerte arealet til bolig/forretning/kontor vil utløse krav til parkering innenfor
feltet, samt til ute-oppholdsareal for boligen. Byplansjefen kan ikke se at dette lar
seg løse på en god måte.
Planlagt vei ut til offentlig småbåthavn 2 er foreslått regulert tilgrensende
industriområdet, ikke gjennom industriområdet. For å regulere arealet i nord til
offentlig småbåthavn stilles det krav til atkomstvei og parkering. Viser til ROSanalysen
hvor det anbefales at området i nord som tidligere var foreslått regulert
til både bolig og industri, anbefales regulert til ett formål, bolig eller industri.
Ytterligere innsnevring av sjøarealet inn i vågen er ikke ønskelig fordi vågen er
smal. I tillegg er vågen direkte atkomst via sjøveien til det offentlige
senterområdet i Hommersåk, og ønskes derfor opprettholdt mest mulig offentlig.
Side 9 av 17

5. Roar Haga formann i Riska båtforening, brev datert 11.01.10
Det er ønskelig å utvide området foreslått regulert til båthavn på østsiden av
Hommersåkvågen. Det foreslås at området regulert til offentlig småbåthavn 3,
utvides med 14 meter mot vest, for de 8 ytterste bryggene. Begrunnelsen er at
det stadig er etterspørsel etter nye båtplasser i Sandnes kommune, og over 200
medlemmer står på venteliste for å få båtplass. Ønskelig utvidelse vil kunne gi
plass til ca 60 nye båter. Dagens brukere av havnen og den offentlige kaien er
båter med svært god manøvreringsevne, og Riska båtforening anser derfor ikke
det reduserte åpne vann som noe problem for fremkommelighet eller bruk av
havneområdet.
Det er også ønskelig å renovere og utvide planlagte offentlige småbåthavn 2, på
vestsiden av vågen. Riska båtforening ønsker å legge ut flytebrygger i stedet for
dagens pælede brygger. Den ønskede løsningen, fra et praktisk og estetisk
hensyn, vil være å legge en flytebrygge parallelt med land. Båter og utriggerne på
østsiden av flytebryggen vil da stikke utenfor dagens reguleringslinje i det sørøstre
hjørnet. Bryggeløsningen er vurdert og godkjent av Sandnes Havnefogd,
under arbeidet med utforming av flytebrygger på vestsiden, og anses ikke å
komme i konflikt med øvrig bruk av havneområdet. Se vedlagte skisser, vedlegg
17.
Byplansjefens kommentar:
Ønsket utvidelse av småbåthavn 3 vurderes som negativt pga at innseilingen til
indre vågen er smal. Det er ikke ønskelig å forringe den offentlige karakter for
innseilingen til senterområdet i Hommersåk.
Vedlagt forslag om endring av småbåthavn 2, vurderer byplansjefen i hovedsak
som positiv. Forslaget viser en ryddig oppstilling av båtplassene, men
byplansjefen mener at de tre ytterste utriggeren mot den offentlige kaien må
utgå. Båtene vil komme for nært opptil den offentlige kaien, i tillegg til at
endringen vil medføre en vesentlig endring av det tidligere regulerte sjøarealet.
Forslag til endring av småbåthavn to er innarbeidet i forslag til reguleringsplan,
hvor arealet for tre utriggere er tatt bort. Endringen av småbåthavnen vil gi plass
til samme antall båtplasser som er i eksisterende båthavn.
6. Eiere av boliger i området, brev datert 14.01.10
Eierne av boliger i området påpeker at det ikke er ønskelig med en utvidelse av
parkeringsplasser innenfor planområdet. I forslag til reguleringsplan åpnes det
opp for en utvidelse av parkering i en etasje over eksisterende parkeringsplass
innenfor felt B/F/K1, tilknyttet Coop Mega. Coop Mega har ikke behov for flere
parkeringsplasser. Vanligvis er parkeringsplassen aldri full. Dersom det er et
problem med kapasitet på parkeringsplassen skyldes dette hytteiere og evt
pendlere. Det er for øvrig kommunens ansvar å ordne opp i problemet knyttet til
at hytteeierne bruker Hommersåk sentrum som parkeringsplass når de benytter
sine hytter. Problemet kan ikke løses ved en utvidelse av parkeringsanlegget
tilknyttet Coop Mega. Nye parkeringsplasser bør etableres mer skjult, frks i en
fjellhall som foreslått. Parkering i to etasjer vil dessuten redusere innsyn og utsyn
til Vågen og estetisk sett være skjemmende.
I samme plan foreslår kommunen at boliger inntas i spesialområde bevaring. Det
foreslåtte tilbygget ligger tett opp til flere av de foreslåtte verneområdene og vil
således blant annet skjemme innsyn og utsyn til flotte vernede hus i området.
Forslaget om utvidelse av parkeringsanlegget står sterkt i motstrid til forslaget om
verneområder og harmonerer ikke med reguleringsplanen for øvrig. Økt inn- og
utkjøring fra et slikt parkeringsanlegg i dette området vil medføre økt fare for
bilister og myke trafikanter/beboere.
Side 10 av 17

Vedrørende planlagt bygg innenfor området regulert til kontor (K) så er det
ønskelig at det eksisterende bygget rives. Nytt bygg må ikke tillates høyere eller
større i grunnflate enn eksisterende bygg innenfor området. I så tilfelle vil nybygg
hindre totalt innsyn og utsyn av et sentralt område på Hommersåk for bygdas
innbyggere, besøkende og båtfolk m.fl. Bygget ligger vegg i vegg med et vernet
sjøhusområde og det bør derfor tas spesielle hensyn.
Byplansjefens kommentar:
Planforslaget gir mulighet for å bygge over eksisterende parkeringsplass innenfor
feltet i én etasje. Hele feltet er foreslått regulert til kombinert formål
bolig/forretning/kontor. Det tillates ikke parkering over bakkeplan i revidert
planforslag. Det er vurdert som riktig å gi mulighet for en høyere utnyttelse
innenfor feltet sett i forhold til feltets sentrale beliggenhet. Det vurderes også som
positivt at en del av bakkeparkeringen blir skjult under bebyggelsen.
Planlagt bygg innenfor området regulert til kontor (K) tillates ikke oppført høyere
enn eksisterende bygg på kaien som tenkes revet. Nytt bygg skal i uttrykk
tilpasses den tilgrensende vernede sjøhus/naust bebyggelsen. Plasseringen er noe
endret for å muliggjør et bedre og mer sammenhengende, offentlig torgareal, og
for at byggene langs sjøen skal ligge i en mer naturlig sammenhengende rekke.
7. Bryggen Senter Hommersåk AS v/styreformann Bjarne Vatne, brev datert
12.01.10
Bryggen Senter sto ferdig i 2001. Ved godkjenning av senteret ble det også
godkjent parkeringsløsning for senteret, hvor det til sammen iht tegninger
sammen med dispensasjonssøknaden, var vist ca 133 parkeringsplasser. I dag
har senteret ca 90 p.plasser til disposisjon. Det nye reguleringsforslaget vil gi som
resultat at parkeringsvilkårene for boligdelen blir uendret, mens eksklusive p-
plasser for senteret vil bli redusert til 11 parkeringsplasser. Alt areal på nordre
plass er enten offentlig parkering eller parkering knyttet til innregulert
kontorbygg. En reduksjon i antall parkeringsplasser fra 90 til 11 kan ikke
aksepteres. Planlagt utvidelsesmulighet for senteret vil i tillegg være et klart
hinder for driften av senteret. I tillegg er offentlig parkering, felt P2, foreslått tatt
bort. Dette vil medføre at det blir enda større press på allmenn
sentrumsparkering, på bekostning av parkering til senteret.
Det er ikke ønskelig at parkeringsareal knyttet til Bryggen Senter reguleres til
offentlig parkering. Bryggen Senter Hommersåk AS vil kunne akseptere en klausul
som hefte på eiendommen vedrørende å stille parkeringsplassen til disposisjon
ved større arrangementer.
På bakgrunn av ovennevnte foreslås det at hele eiendommen til Bryggen senteret,
inklusiv parkeringsarealet, reguleres til kombinert formål bolig/forretning/kontor.
Dersom hele eiendommen, også tiltenkt bryggeutvidelse, reguleres til kombinert
formål, så vil forholdene forbli uforandret for publikum og senteret vil få et økt
aktivitetsområde.
Vedrørende planlagt utvidelse av promenaden foran Bryggen Senter, ut mot sjø,
vises det til utbyggingsavtalen mellom eier av sentertomten og Sandnes
kommune. ”Pkt 4.1G Gangvei/brygge langs forretningsbyggene 1 og 2 mot
sjøsiden. Denne gangveien skal være i privat eie fra broen ved pkt c og langs
sjøsiden av byggene og fram mot punkt d, men den skal til enhver tid være
offentlig tilgjengelig.”.
En utvidelse av promenadeområdet med tiltenkt tilrettelegging for uteservering på
et offentlig areal til eventuelle andre foretak enn de som er leietakere i senteret
vil gi en uholdbar situasjon. Senteret har en klar målsetning om å være et
foretrukket handlested enten en kommer med bil eller båt.
Side 11 av 17

Byplansjefens kommentar:
Bryggen senter og hovedparkeringsplassen for senteret har den mest sentrale
plasseringen, innerst i vågen, i Hommersåk sentrum. Det er ønskelig at ubebygde
arealer knyttet til Bryggen senter skal i den grad det lar seg gjøre, fremstå som
mest mulig attraktiv og innbydende til bruk. Eksisterende parkering på hele
plassen er derfor i planforslaget redusert noe for å frigi plass til et større torg og
til myke trafikanter. Antall parkeringsplasser ved hovedinngangen, foran Bryggen
Senter, er redusert fra i dag 66 oppmålte plasser til 59 plasser i planforslaget. Det
stilles i tillegg krav til at 8 av de 59 plassene skal være for planlagt kontorareal
(K) over parkeringsplass. Det er vurdert som riktig å konsentrere og redusere noe
av parkeringsarealet foran Bryggen Senter for å muliggjør et mer
sammenhengende torgareal og for å bedre utsiktsforholdene fra sjøen og ut mot
sjøen. Å legge deler av parkeringsformålet under planlagte kontorlokaler (K) vil
også kunne skjule deler av parkeringen. Antall parkeringsplasser som er vist i
planforslaget er iht dagens krav til parkering.
Det er ønskelig at dette arealet reguleres til offentlig areal. Dette er naturlig pga
arealets sentrale plassering og at det er tilgrensende torgarealet og promenaden
foran Bryggen senter som reguleres til offentlig areal. For å hindre
langtidsparkering kan et alternativ være å skilte parkeringsplassen med maks
parkeringstid eller evt avgiftsbelaste parkeringsplassen.
Det stilles rekkefølgekrav til ny bebyggelse innenfor felt B/F/K 4 (på baksiden av
senteret) Eventuell parkering som ikke kan vises løst innenfor feltet må etableres i
foreslått fjellhall (P7).
Utvidelse av eksisterende promenade foran Bryggen senter, langs sjøen, er
regulert offentlig pga den tiltenkte offentlige bruken. Eventuell uteservering
innenfor dette arealet kan kun knyttes til leietakere i Bryggen senter.
Parkering P2 utgår ikke i planforslaget, men planforslaget viser en mulighet til å
bygge over eksisterende parkeringsplass i én etasje.
8. Advokatfirma Helliesen-Kverneberg AS, brev datert 14.01.10
Advokatfirmaet representerer Sigurd Johannes Sagen, grunneier av gnr 101, bnr
43. Sagens eiendom ligger ytterst på vestsiden av Hommersåkvågen, ved siden
av og bakenfor verkstedindustrien. I henhold til gjeldende reguleringsplan er
Sagens eiendom regulert til boligformål. Dette gjelder både kaianlegget og
bakenforliggende områder, herunder Sagens eksisterende eiendom. Denne
regulering gir følgelig Sagen valgmuligheter vedrørende utnyttelse og bruk av
eiendommen. I det nye planforslaget er det lagt opp til omfattende endringer.
Disse vil følgelig legge føringer for Sagens nåværende og fremtidige ønsker og
planer for eiendommen.
Merknad oppsummeres med følgende punkt:
Planlagt grense for verneområde for Sagens boligeiendom ønsket trukket noe
inn mot boligen, maks 8 meter fra husveggen. Videre ønskes verneområdet
trukket noe mot øst ved Sagens innkjørsel. Dette er et opparbeidet
hageområde med gress og busker. Hele det nevnte området ligger rett under
en større skrent, og er ikke egnet for ferdsel for publikum. Sagen har også sin
garasje ved siden av dette området. Garasjen er innbygget i eksisterende
industrihall, og ligger på naboens tomt. Sagen har bruksrett til garasjen. I
planforslaget legges det opp til at eksisterende industrihall reguleres til bolig.
Sagen må derfor få anledning til å oppføre ny garasje på egen tomt, da på det
nevnte området ved sin oppkjørsel.
Del av Sagens eiendom som er foreslått regulert til friområde, nord for
foreslått vernet boligeiendom, ønskes regulert til boligformål. Viser til vedlagt
vurdering av ROS-analysen av fagkyndig som støtter formål bolig,
tilgrensende industriområdet (vedlegg 15).
Side 12 av 17

Endring av areal i nord fra boligformål til offentlig småbåthavn er ønskelig,
men grensen for de ulike formål ønskes noe endret. Grensen mellom offentlig
båthavn og ønsket boligformål bakenfor ønskes trukket fra innkjørsel til
havnen og på nedsiden av eksisterende naust i nord. Det vil da være mulig å
oppgradere, evt søke om utvidelse av naustet.
I planforslaget er det vist kjørevei og fortau ut til planområdets grense i
nord/offentlig småbåthavn. Slik trafikk fordrer også trafikk over
industriområdet til Riska Sveis AS. Etter samtaler med eier av Riska Sveis AS
er det klart at verken han eller Sagen ønsker trafikk over eiendommene. I
møtet med kommunen ble det opplyst at planlagt vei var et rekkefølgetiltak,
som først ble aktuelt gjennomført dersom havnen ble bygd ut i henhold til
plankart og ny utvidelse. Dersom det stilles et slikt rekkefølgekrav har Sagen
ingen merknader til planlagt vei.
Det er i planforslaget lagt opp til offentlig parkeringsplass ved den offentlige
småbåthavnen. Dersom det også stilles et rekkefølgekrav til at veg skal
opparbeides før utvidelse av havnen har Sagen ingen merknader til planlagt
vei. Det presiseres at det i dag er mer enn tilstrekkelig med parkeringsplasser
for brukerne av havnen, noe som også vil bli sikret i fremtiden.
Dersom planlagt utsettingsrampe for båter i Sagens båthavn knyttes til
rekkefølgekrav som følger en utbygging av havnen, har eier ingen merknader
til dette. I motsatt fall er det ønskelig at utsettingsrampen tas ut av planen.
Det er ikke behov for slik rampe i båthavnen, da brukerne ved slikt behov
benytter seg av kranbil. Dersom det er ment å dekke et offentlig behov vil
dette føre til trafikk på Sagens eiendom som ikke er ønskelig.
Byplansjefens kommentar:
Byplansjefen viser til vedlagt notat fra Dimensjon rådgivning angående
kommentar til risiko- og sårbarhetsanalysen datert 26.05.2010 (vedlegg 9 ).
Notatet omhandler et tilsvar til advokatfirmaet Helliesen-Kverneberg. Det
påpekes at beskrivelsen av at ROS-analysen er basert på forslag til
reguleringsplanen datert 21.12.2006 hvor arealet i nord, eid av Sagen, var
regulert til bolig. Notatet fra Jan Halvard Sagen og innspillet fra Sigurd
Johannes Sagen er således basert på et annet planforslag (hvor arealet er
foreslått regulert til offentlig småbåthavn, parkering, friområde og vernet
boligeiendom). Notatet omhandler valg av metode for risikoanalysen,
vurderinger rundt konsekvens av ”brann i industriområde”, vurderinger rundt
sannsynlighet for ”brann i industriområde” og en konklusjon.
Konklusjonen omfatter at revidert planforslaget nå omhandler kun noen få
boliger, og at ønske om noen få boliger innenfor feltet BV1 vil utgjøre at
konsekvensen av en eventuell hendelse må vurderes betydelig lavere. Både
fordi antallet som rammes er lavt, og fordi evakuering av få personer vil gå
mye enklere. Eiendommen gnr/bnr 101/123 (B1) er også regulert til bolig,
men har gode evakueringsmuligheter.
Grunneier Sagen ønsker at det i planen åpnes for flere boliger på hans
eiendom. Med samme begrunnelse som over kan vurderingen av konsekvens
da settes til ”alvorlig”. Kombinert med sannsynligheten som fortsatt vurderes
som ”lite sannsynlig” kommer da hendelsen i kategorien ”akseptabel risiko”.
Dimensjon Rådgivning AS vil understreke at industri og bolig ofte kommer i
konflikt med hverandre, både når det gjelder risiko og sårbarhetsspørsmål,
men også når det gjelder støy, støv og trafikk frks.
Side 13 av 17

Byplansjefen stiller seg ikke positiv til ønskede endringer av planforslaget. For
å regulere arealet i nord til småbåthavn stilles det krav til atkomstvei og
parkering. Det arealet som er igjen som er foreslått regulert til friområde,
ønskes ikke regulert til bolig. Foruten nevnte grunner som beskrevet ovenfor,
mener byplansjefen at det ikke er naturlig å regulere dette arealet til bolig,
vurdert i forhold til landskapet. I tillegg vurderes den naturlige avslutningen
for boligområdet til å gå ved felt B1. Bolig i felt BV1 er foreslått vernet og blir
av den grunn stående.
Etter nærmere vurderinger er planlagt båtutsettingsrampe tatt ut av
planforslaget. Eksisterende båtutsettingsrampe innefor felt BV6 fungerer
tilfredstillende iflg brukere av denne.
Endringer av plankart etter ny høring:
Et mindre areal av friområdet tilgrenset felt B1 er innlemmet i boligfelt B1. Dette
er en naturlig del av hagearealet tilknyttet eksisterende bolig, mer enn en naturlig
del av friområdet, og foreslås derfor regulert til boligformål.
Båtutsettingsrampen er tatt ut av planforslaget
Offentlig småbåthavn 2 er noe endret i avgrensningen i sjøareal
Del av planområdet som inngår i reguleringsplan for Hesthammer, plan 2007 134,
er nå tatt ut av planområdet, og planens avgrensning er derfor noe endret ved
friområdet øst i planområdet.
Planområdet er utvidet i nord. Regulert småbåtanlegg nord for småbåthavn 3, er
tatt med i planområdet, som en del av småbåthavn 3.
Eksisterende naust, tilhørende gnr/bnr 101/123 er tatt ut av arealet regulert til
industri/lager og er nå foreslått regulert til eget formål annet byggeområde/naust.
Endringer av bestemmelser etter ny høring:
Bestemmelse vedrørende universell utforming er endret iht ny Teknisk forskrift
med ikrafttredelse 01.07.10.
Bestemmelse vedrørende utsettingsrampe i offentlig småbåthavn 1 er tatt ut.
Bestemmelse er tatt med for naust i felt annet byggeområde/naust tilhørende
gnr/bnr 101/123
Bestemmelse for felt I/L er delt inn i to byggesoner og det er gitt ulik maks
byggehøyder for de to sonene. Maks byggehøyde for sone 2 er redusert.
BYPLANSJEFENS VURDERING
Skolekapasitet og skoleveier
Barne- og ungdomsskole ligger ca 400 meter sør for planområdet. Skoleveien vil gå via
fortau langs Kaiveien oppover fra planområdet til skolen. Det er tatt med en
bestemmelse om at det skal være godkjent skolekapasitet i inntaksområdet før
utbygging av boliger tillates.
Konsekvenser for barn og unge
Planen har ingen negative konsekvenser for barn og unge. Det legges til rette for bedre
gangforbindelser langs sjøen.
Konsekvenser for miljø, helse og trivsel
Planen har ingen negative konsekvenser mht. miljø, helse og trivsel.
Side 14 av 17

Sikkerhet og beredskap, trygghet og kriminalitetsforebygging
Ved utforming av de fysiske omgivelser må disse forhold vektlegges og gjøres rede for.
Det er utført en sikkerhet- og sårbarhetsanalyse (ROS-analyse) som klargjør hvilke
forhold som bør vektlegges ved gjennomføring av planen. ROS-analysen er utarbeidet av
Dimensjon Rådgivning AS, datert 25.06.09 (vedlegg 8). Formålet har vært å kartlegge
mulige risikoer som kan oppstå innenfor planområdet, vurdere sannsynligheten for at
hendelsen vil inntreffe og påfølgende konsekvens/behov for avbøtende tiltak.
Vurderingen er gjort med bakgrunn i ett dialogmøte der areal- og transportplan,
Byantikvaren, brannvesenet Sør-Rogaland, kommunalteknikk og konsulenten har deltatt.
I tillegg er området befart ved flere anledninger.
Analysen har identifisert 16 mulige risikoer; klimaendring, forurenset grunn, brann i
industriområde, flom, båtbrann, utslipp av drivstoff fra fyllestasjon, brann ifm
fyllestasjon, fall i sjø, sivil beredskap, kriminalitet, trafikk, fjellras, skip som går på land,
brann i fjellhall, fjellhall som kollapser, oppsamlingsplass for stor ulykke. Viser til tabellen
i vedlagt ROS-analyse som oppsummerer resultatene fra analysen og viser den anslåtte
sannsynligheten og konsekvensen for de forskjellige risikoene. Det er identifisert 5
risikoer med uakseptabel risiko (markert som rødt i tabell) Følgende risikoreduserende
tiltak anbefales innarbeidet i reguleringskartet:
Hele området nord (B1 og I/L) anbefales regulert til boligformål.
Et avgrenset område tas inn som fareområde for flom
Det åpne området med hurtigbåtkaien arronderes slik at man kan separere
drivstoffpumpene fra venteskurene, enten med en vegg eller flytte venteskurene
Det legges til rette for færrest mulig skjulte uterom
Planlagte nødutganger vises på plankartet
Anbefalte risikoreduserende tiltak er innarbeidet i planforslaget.
Universell utforming
Prinsippene for universell utforming legges til grunn ved tiltak innenfor planområdet.
Krav iht Teknisk forskrift med ikrafttredelse 01.07.2010 er gjeldende for planområdet.
Fornminner
De kartlagte fornminneområdene som ligger ved plangrense sør mot reguleringsplan
2001110 er frigitt for utbygging ved riksantikvarens brev fra 05.07.2005.
OPPSUMMERING
Vågen i Hommersåk sentrum er en bebygd situasjon hvor planforslaget søker å legge til
rette for mulige utviklinger i en delvis bundet situasjon.
Stedsanalysen har konkludert med at Stemmen er en naturperle i et kulturhistorisk miljø,
og dermed med på å danne identitet for stedet. En sammenhengende turvei rundt hele
område vil være et løft for sentrum. Planforslaget legger til rette for at gående og
syklende har god tilgjengelighet både innerst i Vågen og ved Stemmen.
Hurtigbåtkaien fungerer som et samferdselsknutepunkt med overgang fra buss/bil til båt.
Området rundt hurtigbåtkaien er en stor utflytende asfaltflate uten differensierte soner
mellom fotgjengere, oppholdsarealer og kjøretøy. Planforslaget legger til rette for en
opprustning av selve området og adkomst til dette spesielt for gående og syklende. I
forslag til bestemmelser stilles det krav til utarbeidelse av opparbeidelsesplan for
kaiområdet hvor funksjoner som tømmestasjon for bobil og båttoaletter,
drivstoffpumper, søppelcontainere, sykkelparkering, venteplass for rutebåt,
stoppested/snuplass for buss m.m, skal vurderes samlet. Planen skal også vise belegg,
beplantning, materialbruk, belysning og møblering av området. Planen skal utarbeides i
samarbeid med, og godkjennes av Sandnes kommune.
Side 15 av 17

Kaiområdet foran Bryggen-senteret brukes som gjestehavn med mulighet for
drivstoffylling og gjestebrygge. Kaifronten er i dag for høy for småbåter. Denne bør
bygges om med trappeanlegg og lavere brygge. Planforslaget viser en utvidelse av
promenaden foran Bryggen senter med 8 meter. Dette muliggjør oppføring av en lavere
brygge og eventuelt utvidelse av uteserveringsområdet foran senteret. Planforslaget
legger til rette for at også nordsiden av hurtigbåtkaien kan brukes som gjestehavn.
Torget foran Bryggen Senter er utvidet noe i areal og er gitt et mer sammenhengende
areal ut mot sjøen enn vist i forslag utlagt til offentlig ettersyn. Det er vurdert som riktig
å endre plasseringen av planlagt bygg på kaien, i tillegg til å redusere parkeringen noe
for å få til et bedre og mer sammenhengende torgareal. Å konsentrere parkeringen vil
også bedre utsiktsforholdene fra sjøen og ut mot sjøen. Endring av byggesonen vil i
tillegg gjøre at byggene langs sjøen blir liggende i en mer sammenhengende, naturlig
rekke langs Kaiveien. Å redusere antall parkeringsplasser ved hovedinngangen foran
Bryggen senter fra 66 til 51 plasser, er i tråd med gjeldende parkeringsnorm for Sandnes
kommune.
Det meste av Vågen er i dag utbygd. Planforslaget foreslår ytterligere utbygging ved
følgende steder:
Innenfor felt B1 tillates oppført én ekstra bolig
Eksisterende parkeringsplass innenfor felt B/F/K 1 tillates overbygd med én etasje
for kombinert formål bolig/forretning/kontor
Felt B/F/K 2 og B/F/K 3 tillates ytterligere utbygd/reetablert for kombinert formål
bolig/forretning/kontor
Felt B/F/K 4 tillates ytterligere utbygd bak Bryggen senter. Maks byggehøyder skal
ikke overstige maks byggehøyder for eksisterende boliger over senteret.
Ny plassering av byggeområde på kaien foran Bryggen Senter. Bebyggelse tillates
i andre etasje over planlagt parkering på bakkeplan. Det stilles krav om at
eksisterende lagerbygning skal rives
Det tillates oppført lavblokk innenfor felt B4, i forlengelse av eksisterende
blokkbebyggelse, tilgrensende planområdet i sør.
Utvidete byggesoner for felt industri/lager (I/L) og allmennyttig forsamlingslokale
(A.F)
Stedsanalysen har også konkludert med at en ytterligere utbygging og sprenging langs
Vågens østside vil medføre sterke inngrep i landskapet. Denne bratte, ubebygde skrenten
og den grønne silhuetten danner en fin kontrast til den bebygde vestsiden.
Planforslaget har tatt konsekvensen av at det ikke bør tillates ytterligere bebyggelse på
toppen av heia som eksponerer seg mot Vågen og har begrenset utbyggingen på
vestsiden til de allerede etablerte bygningene.
Parkerings- og trafikkarealene dominerer gaterommene på Hommersåk. Det er mangel
på p-plasser i ferietiden når de mange sommerhusene og hyttene befolkes. Vågen er
båthavn og hurtigbåtkai for bydelen. Disse funksjonene mangler også et fullverdig
parkeringstilbud. På høyden, like nord for Riska kirke, ligger en parkeringplass ment for
båt- og hyttefolk. Avstanden til båtene er ca 400 m, og høydeforskjellen er litt over 20
m. For å løse et fremtidig parkeringsbehov legger planforslaget til rette for etablering av
et større parkeringsanlegg inne i fjellet. Forslaget kan virke urealistisk på kort sikt, men
åpner muligheten for en kreativ løsning på sentrumsområdets utfordring i et lengre
tidsperspektiv.
Byplansjefen mener at planen er robust og kan legges til grunn for videreutvikling av
sentrum.
KONKLUSJON
Saken legges frem for 2. gangs behandling i utvalg for byutvikling.
Side 16 av 17

Forslag til
VEDTAK:
1. Bystyret godkjenner, i henhold til plan- og bygningsloven 14. juni 1985 nr. 77
§ 27.2, reguleringsplan for Hommersåk sentrum - plan nr. 2004 118, datert
18.03.2008, sist revidert 11.10.2010, med tilhørende bestemmelser, sist datert
11.10.2010.
RÅDMANNEN I SANDNES, 25.10.2010
Tore Sirnes
rådmann
Vedlegg:
1. Oversiktskart
2. Forslag til reguleringsplan sist revidert 11.10.2010
3. Forslag til reguleringsbestemmelser sist datert 11.10.2010
4. Høringsforslag 1 til reguleringsplan, datert 21.12.2006
Per-Harald Nilsson
kommunaldirektør
5. Høringsforslag 1 til reguleringsbestemmelser, datert 18.03.2008
6. Høringsforslag 2 til reguleringsplan, datert 18.03.2008
7. Høringsforslag 2 til reguleringsbestemmelser, datert 20.11.2009
8. Risiko- og sårbarhetsanalyse, datert 25.06.2009
9. Tilsvar på kommentar til risiko- og sårbarhetsanalyse
10. Merknadskart
11. Frigitte fornminner
12. Stedsanalyse, datert januar 2005
13. Parkeringsutredning, datert desember 2006
14. Innkommen merknad fra advokatfirma Helliesen_Kvernberg AS
15. Innkommen merknad fra Berge M. Bertelsen eiendom AS
16. Innkommen merknad fra Riska båtforening og forslag om endring av småbåthavn 2
Side 17 av 17