Morholtåsen_Særutskrift - Grimstad kommune

SAKSFREMSTILLINGUtvalg: Møtedato: Utvalgssak:Teknisk utvalg 27.11.2012 239/12Kommunestyret 13.12.2012 146/12Avgjøres av: Sektor: Plan, miljø- og landbruksenheten Arkivsaknr.: Arkivkode:Saksbeh.: Cathrine Lorentzen 2010/180 - L1233FORSLAG TIL DETALJREGULERINGSPLAN MORHOLTÅSEN 2. GANGSBEHANDLING OG SLUTTBEHANDLING.Saksprotokoll i Kommunestyret - 13.12.2012Behandling:Teodor Teistedal (KrF) fremmet følgende forslag til vedtak:Kommunestyret vedtar forslag til detaljregulering for Morholtåsen med bestemmelser, datert28.09.2012 på følgende vilkår.1. Tillegg til fellesbestemmelse 2.2: Murer skal ha en maksimal høyde på 2,5 meter ogmurer over 1 meter skal oppføres som natursteinsmurer eller ha estetisk god utforming.Murer i samme rekke skal utføres i sammenheng.2. Ny fellesbestemmelse: § 2.11 Minimum 30 % av boligene og uteområdene skal væretilgjengelig for alle.VOTERING:Teistedals forslag ble enstemmig vedtatt.Vedtak:Kommunestyret vedtar forslag til detaljregulering for Morholtåsen med bestemmelser, datert28.09.2012 på følgende vilkår.1. Tillegg til fellesbestemmelse 2.2: Murer skal ha en maksimal høyde på 2,5 meter ogmurer over 1 meter skal oppføres som natursteinsmurer eller ha estetisk god utforming.Murer i samme rekke skal utføres i sammenheng.2. Ny fellesbestemmelse: § 2.11 Minimum 30 % av boligene og uteområdene skal væretilgjengelig for alle.

Saksprotokoll i Teknisk utvalg - 27.11.2012Behandling:Teodor Teistedal, KrF, fremmet følgende forslag til vedtak:Kommunestyret vedtar ikke forslag til detaljregulering for Morholtåsen med bestemmelser,datert 28.09.2012. Vedtaket begrunnes med at forslaget til detaljregulering ikke tilfredsstillerfølgende krav, gitt ved 1.gangsbehandlingen i Teknisk utvalg 16.08.2011:”Planeringsnivå (dvs. utgangspunktet for ny bebyggelse) må være godt under de høyestetoppene som blir stående igjen, og underordne seg siktlinjene i området rundt.”Kommunestyret viser for øvrig til Estetiske retningslinjer pkt. 1.VOTERINGTeistedals forslag ble vedtatt med 5 stemmer mot 2 stemmer for innstillingen.Vedtak:Kommunestyret vedtar ikke forslag til detaljregulering for Morholtåsen med bestemmelser,datert 28.09.2012. Vedtaket begrunnes med at forslaget til detaljregulering ikke tilfredsstillerfølgende krav, gitt ved 1.gangsbehandlingen i Teknisk utvalg 16.08.2011:”Planeringsnivå (dvs. utgangspunktet for ny bebyggelse) må være godt under de høyestetoppene som blir stående igjen og underordne seg siktlinjene i området rundt.”Kommunestyret viser for øvrig til Estetiske retningslinjer pkt. 1.FORSLAG TIL VEDTAK:Kommunestyret vedtar forslag til detaljregulering for Morholtåsen med bestemmelser, datert28.09.2012 på følgende vilkår.1. Tillegg til fellesbestemmelse 2.2: Murer skal ha en maksimal høyde på 2,5 meter ogmurer over 1 meter skal oppføres som natursteinsmurer eller ha estetisk god utforming.Murer i samme rekke skal utføres i sammenheng.2. Ny fellesbestemmelse: § 2.11 Minimum 30 % av boligene og uteområdene skal væretilgjengelig for alle.Dokumentliste:1. Plankart, sist datert 15.12.20112. Bestemmelser, sist revidert 28.09.20123. Planbeskrivelse, sist datert 07.02.20124. Saksprotokoll fra Teknisk utvalg 16.08.2012, sak 135/115. Sammendrag av merknader med kommentarer6. Innkomne merknader fra offentlig ettersyn og uttalelser fra Asplan Viak AS.7. Uttalelse skolekapasitet.

Sammendrag:Asplan Viak AS fremmer på vegne av EiMyr AS forslag til reguleringsplan for boligfelt påMorholtåsen, som ligger sydøst for nåværende Myråsen boligområde. Planområdet omfatter etareal på ca 76daa. Området er avsatt til boligformål i gjeldende kommuneplan.Reguleringsplanen for Morholtåsen legger til rette for 109 kjede-/ rekkeboliger og 22eneboliger.Rådmannen anbefaler kommunestyret å vedta revidert forslag til reguleringsplan forMorholtåsen med foreslåtte endringer.Fakta:Morholtåsen ligger ca 4 km fra Grimstad sentrum og er i gangavstand fra Landvik barneskole ogBergemoen industriområde. Morholtåsen er avsatt til boligformål i gjeldende kommuneplan.Planområdet omfatter et areal på ca 56daa, i tillegg kommer 20 daa som omfatter del avgjeldende plan for Myråsen (B2) ny betegnelse AB1.Asplan Viak på vegne av Grimstad kommune påbegynte arbeidet med en ny reguleringsplan forområdet i juni 2007, men planen ble lagt på is grunnet manglende skolekapasitet på Landvik, ogble derfor ikke lagt frem for 2. gangs behandling. Selskapet EiMyr AS har gjenopptattplanarbeidet og revidert forslag til reguleringsplan ble mottatt 27.01.2011. Det ble ikke meldt nyoppstart da nytt planforslag ikke går ut over planområdet som var meldt oppstart for i 2007.Planen fremmes etter ny plan- og bygningslov.Planen legger til rette for 109 kjede-/ rekkeboliger og 22 eneboliger. Eneboliger kan hatilleggsleilighet inntil 30 % av hovedleilighetens bruksareal.Gjeldende plansituasjon:Planområdet Morholtåsen er en naturlig utvidelse av eksisterende boligfelt Myråsen, og er avsatttil boligformål i gjeldende kommuneplan 2011-2023, vedtatt 29.08.2011. Adkomstløsninger tilområdet må ikke kommer i konflikt med dyrket mark og skal samordnes med eksisterendeadkomst til Myråsen, via ”Sauehaven”. Utbygging av området skal skje i takt medskolekapasitet.1.gangs behandling:

Forslag til reguleringsplan for Morholtåsen ble behandlet i Teknisk utvalg den 16.08.2011, sak135/11, hvor følgende ble vedtatt:I hht plan og bygningsloven § 12-10 vedtar Teknisk utvalg at reguleringsplanen legges ut tilhøring og offentlig ettersyn etter at planen er omarbeidet i hht nedenfor stående punkter (1-4).1. Det må sikres og opparbeides turvei av god standard (sykkel/barnevogn) i planområdetsnordøstre del. Denne lager en forbindelseslinje mellom Myråsen og Morholtåsen, ogknytter seg til gang- og sykkelveinettet mot øst. Tas inn som en del avrekkefølgebestemmelsene.2. Reguleringsplanen må vise kotehøyder for topp møne. Planeringsnivå (dvs.utgangspunktet for ny bebyggelse) må være godt under de høyeste toppene som blirstående igjen å underordne seg siktlinjene i området rundt.3. Bevaring av eksisterende vegetasjon i form av markante enkelttrær, tregruppereller mindre områder vegetasjon utenfor bygge- og anleggsområdene, tas inn ireguleringsbestemmelsene. Vegetasjon som skal bevares, må tas hensyn til og beskyttes ianleggsperioden.4. Det tas inn en generell passus i reguleringsbestemmelsene om at jord- og myrmasserikke skal overdekkes, men fjernes ved anleggsstart og brukes i grøntområder.5. Det uregulerte området ved tjernet som kommunen eier, må tas inn i reguleringsplanenog gis et formål som grønnstrukturområde, allment tilgjengelig.6. Før det gis byggetillatelse til konsentrert bebyggelse må det dokumenteres atslokkevannskapasiteten er 50 l/sek fordelt på 2 uttak. Det må etableres tilstrekkeligantall brannkummer/-hydranter slik at alle deler av bygningen dekkes. Brannkum/-hydrant bør plasseres innenfor en radius av 50 meter fra inngangen til hovedangrepsvei.Offentlig ettersyn:Forslag til reguleringsplan har lagt ute til offentlig ettersyn med frist for merknader/uttalelser26.05.2012. I forbindelse med offentlig ettersyn er det kommet inn 9 innspill. Disse dreier seg ihovedsak om; Trafikksikkerhet, skolekapasitet, biologisk mangfold, turområder ødelegges,boliger i silhuett, flatsprengning, bevaring av trær/ grøntområder og dårlige bussforbindelser.Tiltakshaver har skrevet kommentar til innkomne merknader, se vedlegg.2.gangs behandling:Endringer i henhold til Teknisk utvalg 16.08.2011. sak 135/11 er nå ivaretatt i reguleringsplanfor Morholtåsen med bestemmelser. § 5.4 nordøst liggende turvei med god standard. Forbindelseslinje mellom Myråsen ogMorholtåsen. Koter for topp møne er tilført på reguleringskartet. §2.8 Vegetasjon skal bevares og tas hensyn til i byggeperioden. § 2.9 Jord- og myrmasser skal ikke overdekkes, men brukes i grøntområder.§ 2.10 Slokkevannskapasiteten er 50 l/s fordelt på 2 uttak.Tjernet tas inn i reguleringsplanen og gis et formål grønnstrukturområde, allmenttilgjengelig.Vurdering:Forslag til reguleringsplan er i samsvar med gjeldende kommuneplan.Adkomst til Morholtåsen er via ”Sauehaven”, begynnelsen av eksisterende boligområdeMyråsen. Statens vegvesen har ingen innvendinger på adkomst, men legger til at en økning på

undt 600 biler i tillegg til dagens ÅDT (års døgn trafikk) på ca. 2000 biler inn/ ut av Myråsen,bør kollektivtilbudet bedres betraktelig for å redusere trafikkmengden.Rådmannen anbefaler at minst 30 % av nye boenheter skal ha tilgjengelighet for alle, tas inn ireguleringsbestemmelsene. Dette står kun nevnt i planbeskrivelsen. Med tilgjengelig for allemenes det at boliger uten krav om heis skal ha alle hovedfunksjoner på inngangsplanet. Medhovedfunksjoner menes stue, kjøkken, soverom, bad/ toalett og trinnfri adkomst.Rådmannen anbefaler også at murer bør oppføres som natursteinsmur for å gi et helhetliginntrykk og at det må angis en maksimalhøyde og fastslår følgende i tillegg til punkt 2.2 ibestemmelsene: Murer skal ha en maksimal høyde på 2,5 meter og murer over 1 meter skaloppføres som natursteinsmurer eller ha god estetisk utforming.En hver støttemur skal ha god estetisk utforming i samsvar med tiltakets funksjon med respekt fornaturgitte omgivelser og i forhold til seg selv.Estetikk:Adkomst til boligdelen av planområdet er lagt i dalføre mellom to heier. Boligene er plassertlavt i terrenget og tilbaketrukket fra overgang mellom skrenter og bebyggbar flate. Pga høyutnyttelse, universell utforming, veinormaler med mer, er det nødvendig med vesentligeterrenginngrep. Gjennom grundig arbeid sikres overordnet god terrengtilpasning.Reguleringsbestemmelsene har innarbeidet formkrav som sikrer en estetisk helhetligbebyggelse: Bygningens møne-/gesimshøyde, topp grunnmur og terrenghøyder skal oppgis sammenmed søknad. Fyllinger skal jordsettes og tilsås/beplantes. Vegetasjon skal bevares, må tas hensyn til og beskyttes i anleggsperioden. Bebyggelse med samme takform (flat-, pult- eller saltak) innenfor hvert delområde skalha samme takvinkel, og bygges ut med samme boligtype. Sammenhengende fasader for rekke-/kjedehus skal deles opp for å fremheve hver enkeltbolig skape et variert utseende. Utvendig farge skal fastsettes ved søknad.Se også side 8 i planbeskrivelse -estetikk.Biologisk mangfold:Det er hovedsakelig skog med lav bonitet/ åpen fastmark innenfor planområdet. I de nordligedelene er det noe mindre arealer hvor skogen har middels eller høy bonitet. (Bonitet er et mål forskogmarkens produksjonsevne). I tillegg er det et par mindre myrer. Naturbasen til direktoratetfor naturforvaltning har ingen registreringer av verdifulle naturtyper/ arter innenfor planområdet.Rådmannen mener at naturmangfoldlovens §§ 8-12 er ivaretatt i planen.Grøntområder:Det skal opparbeides turvei av god standard mellom Myråsen og Morholtåsen og skal knyttes tilgang- og sykkelsti. Bevaring av eksisterende vegetasjon tas inn i reguleringsbestemmelsene.Vegetasjonen må også tas hensyn til og beskyttes i anleggs- perioden. Område rundt tjernettilhører kommunen, men skal inn i reguleringsplanen og gis et formål som grønnstrukturområde,allment tilgjengelig.Trafikksituasjon:

Veinormalen for Grimstad kommune beregner 4 ÅDT pr. bolig. 109x6+22x6= 786. En års døgntrafikk på rundt 800 tilsier en standardklasse ”samlevei II”. Veien skal minimum ha fortau meden total reguleringsbredde 12,5 meter. Adkomstløsning må ikke komme i konflikt medjordbruksarealer og ha en byggegrense på 20 meter.Skolevei:Det er satt krav om opparbeidelse av fortau på store deler av den kommunale veien. Barna ledesover et opphøyet krysningspunkt ved fylkesvei 31 (Reddalsveien). Herfra går de videre forbiPrestegårdskogen på belyst gang- og sykkelsti til Landvik sentralskole. Statens vegvesen anserdette som en trygg skolevei.Grunnundersøkelser:Det er gjennomført arkeologiske forundersøkelser som konkluderer med at det ikke er funnetautomatisk freda kulturminner.Støy:Da Morholtåsen ligger forholdsvis nærme E18, er det utført støyutredning. Beregningene visertilfredsstillende støysituasjon etter utbygging.Slukkevann:I områder som bygges ut med konsentrert bebyggelse, vil det være behov for en vannforsyningpå 50 l/s for å kunne slukke brann som måtte oppstå. I planforslaget for Morholtåsen er 109 avtotalt 131 boliger konsentrert bebyggelse. I forslag til rekkefølgebestemmelser § 7.7 skal kravetom slukkevannskapasitet i punkt 2.10 være oppfylt før det gis byggetillatelse.Skolekapasitet:Planen ble i første runde stanset grunnet manglende skolekapasitet. Kjetil Glimsdal, rektor vedLandvik skole har uttalt seg ang. kapasiteten. Det er planlagt et byggetrinn 3 på Landvik skole.Med dette planlagte byggetrinnet skal Landvik skole ha kapasitet til om lag 500 elever. I dag erdet 420. Se vedleggRådmannen poengterer at utbyggingen av området skal skje i takt med tilgjengeligskolekapasitet.Alternativ energiløsning:Har bedt om uttalelse om alternativ energiløsning, den er dessverre ikke kommet, men fåttbeskjed om at den vil bli ettersendt tidsnok til møte for teknisk utvalg.