RAMMETILLATELSE

ByggesakskontoretDelegasjonssak nr: FBR RAM 1836/10Fasting Arkitekter ASNedre Bakklandet 6RAMMETILLATELSEN-7014 TRONDHEIMVår saksbehandlerToril NordalVår ref.10/7051oppgis ved alle henvendelserDeres ref.Dato21.06.2010Øvre Bakklandet 34, rammetillatelse til tiltak for etablering av ny boenhetByggested: Øvre Bakklandet 34 Gnr./Bnr.: 407/112Ansvarlig søker: Fasting Arkitekter ASTiltakshaver: Mats PettersenBygningssjefen har etter delegasjon, gitt i medhold av plan- og bygningsloven § 8 og Trondheimkommunes delegasjonsreglement, behandlet og fattet vedtak i påfølgende sak.InnledningDeres søknad om tillatelse til tiltak, rammetillatelse, er mottatt byggesakskontoret 19.02.2010.Tegninger og dokumentasjon mottatt byggesakskontoret samme dato, 08.03.10, 20.04.10, 26.04.10,27.04.10, 11.05.10 og 20.05.10 ligger til grunn for behandlingen av søknaden.Søknaden gjelder endring av bebyggelse i bakgård med etablering av ny boenhet. Ny boenhetplanlegges lagt til ny sidefløy. I forbindelse med forannevnte søkes eksisterende sidefløy revet.Hovedbygning mot gate beholdes uendret, med unntak av at det legges til rette for noe tilleggsarealog en terrasse med utgang fra loftsetasje der det fra før er takoppløft.Forhåndskonferanse er avholdt 02.12.09.Naboer og gjenboere er varslet på lovbestemt måte. Det er innkommet merknad fra tilgrensendenabo i Øvre Bakklandet 36. Merknaden er frafalt hva angår utforming av sidefløy, men kommentarmht. geotekniske forhold er opprettholdt.PlanstatusEiendommen omfattes av kommuneplanens arealdel, vedtatt 27.09.2007. Eiendommen er vist someksisterende bybebyggelse.Eiendommen omfattes også av R 376, Reguleringsplan for Øvre Bakklandet- område begrenset avØvre Bakklandet 14 (jernindustrien), elva, Brubakken, Skansegata og Lillegårdsbakken. Aktuell102079/10Postadresse:TRONDHEIM KOMMUNEByggesakskontoretPostboks 2300 Sluppen7004 TRONDHEIMBesøksadresse:Erling Skakkes gate 14Telefon:+47 72542500Telefaks:+47 72542511Organisasjonsnummer:NO 989 091 565E-postadresse: byggesak.postmottak@trondheim.kommune.noInternettadresse: www.trondheim.kommune.no/byggesak/

TRONDHEIM KOMMUNEByggesakskontoretVår referanse10/7051Vår dato21.06.2010Side 2reguleringsplan er stadfestet 05.10.94. Eiendommen er regulert til bolig i bevaringsområde.Bebyggelsen på eiendommen er antikvarisk klassifisert. Hovedhus mot gate er klassifisert i klasseB, dvs. av høy antikvarisk verdi. Sidefløy og murbygning i gårdsrom er klassifisert i klasse c, dvs.er av antikvarisk verdi.Vurdering/begrunnelseMerknadDet foreligger to innspill fra nabo i Øvre Bakklandet 36, datert henholdsvis 26.04.10 og 20.05.10.I første merknad sier nabo at den opprinnelig omsøkte løsningen ikke er akseptabel pga. ulempe fornabo i form av innsyn og skyggevirkning. I sistnevnte sier nabo at han ikke har noen merknad tilprosjektet hva angår sol/skygge eller innsyn, men at bekymring vedrørende grunnforholdopprettholdes.GrunnforholdEiendommen ligger innenfor Bakklandet kvikkleiresone som er klassifisert med høy faregrad. Iforbindelse med dette må geoteknisk fagkyndig vurdere om det er grunnlag for å kreve utredning avområdestabilitet i henhold til retningslinjer fra NVE. Ved søknad om igangsettingstillatelse må detforeligge dokumentasjon mht. forannevnte samt søknader om ansvarsrett for geotekniskprosjektering samt uavhengig kontroll av geoteknisk prosjektering i tiltaksklasse 3. I tillegg må detsøkes ansvarsrett for kontroll av utførelse av arbeid på byggestedet, med fokus på geoteknikk.DispensasjonOmsøkte tiltak krever dispensasjon fra plan- og bygningsloven § 70.2 og regulert byggegrense motvest.En dispensasjon forutsetter at hensynene bak bestemmelsen det dispenseres fra, eller hensynene iformålsbestemmelsen ikke blir vesentlig tilsidesatt. I tillegg må fordelene ved å gi dispensasjonvære klart større enn ulempene etter en samlet vurdering, jf. plan- og bygningsloven§ 19-2. Bare i helt spesielle tilfeller vil forhold vedrørende tiltakshavers person kunne væreavgjørende.Ansvarlig søker sier at det er tradisjon for å bygge vegg i vegg på Bakklandet. Eksisterendebebyggelse ligger slik, i tråd med øvrige nabobebyggelse. Den nye bebyggelsen følger sammemønster.Søker sier at både hovedhuset mot gate og murbygningen i gårdsrommet er verneverdige og i godstand, mens sidefløyen mot nord er sterkt ombygd og i svært dårlig forfatning. Sidefløyen er enuisolert trebygning oppført i bordkledd bindingsverk. Nevnte bygning er råteskadd som følge av entakterrasse uten skikkelig tetning. Ifølge søker viser eldre tegninger at det tidligere har vært enbakbygning mot elva. I det foreslåtte tiltaket er det lagt opp til etablering av en ny boenhet i nysidefløy. Sokkeletasjen er trukket lenger ut mot elva enn regulert byggegrense. Denne veggenskråner innover i etasjene over. Søker sier at en slik løsning gir mulighet for en maksimal utnyttelseav sokkeletasjen og man unngår for mye volum i første og andre etasje. Ifølge søker vil prosjektetmed den viste løsningen ligge innenfor bebyggelse på naboeiendommene.Søker sier at fasaden mot elva er godt synlig for de som ferdes på og går langs elva påbysiden. Søker sier det er lagt vekt på å holde formelementene innenfor de dimensjoner som denomkringliggende bebyggelsen har. Fasadene mot elva er en kombinasjon av skrå veggflater, hvordet tas sikte på å få til en vintergrønn kledning og vertikale vegger i stål/glass. Utearealet er forsøktforbedret og økt med takterrasse over den sørlige delen av sokkeletasjen.102079/10

TRONDHEIM KOMMUNEByggesakskontoretVår referanse10/7051Vår dato21.06.2010Side 3Naboeiendommen på sørsiden har tidligere fått dispensasjon for bygging over byggegrense.Eiendommen sør for nevnte nabo har byggegrense som ligger vesentlig nærmere elva.Den regulerte byggegrensen i området danner ikke som en rett linje der avstanden mellombebyggelsen og elva er lik for eiendommene innenfor planområdet. Dette avspeiler og forsterkes avbebyggelsen som fremstår som mangslungen og lite enhetlig mot elvesiden. Med en utbygging somomsøkt vil det foreslåtte tilbygget fremdeles ligge godt innenfor grensen for det som er gjort avtilbygging på naboeiendommen. Det arealet som ligger mellom bebyggelsen og elva er ikke regulertsom felles friareal. Det er likevel ikke ønskelig med en bebyggelse som privatiserer arealet helt nedmot elvebredden. Det omsøkte tiltaket vurderes ikke å privatisere grunnen mer enn det som er gjortlangs elvesiden for øvrig.Det er ikke en enhetlig struktur på bebyggelsen mot elvesiden, men relativt stor grad av variasjonbåde mht. bebyggelsens karakter og plassering. Det omsøkte tiltaket ligger innenfor byggegrensefor nabobebyggelsen og har en naturlig avtrapping i forhold til bebyggelsen på hver side. Pågatesiden har imidlertid samtlige boliger en fasade som konsekvent følger gateløpet og gir ensammenhengende bebyggelse mot gate.Hensynet bak bestemmelsen det er søkt dispensasjon fra er i hovedsak å ivareta en sone mot elvaubebygd. Dette fordi man ønsker å sikre en åpen buffersone mot elvekorridoren ogikke privatisere arealet med bebyggelse,En av formålsbestemmelsene til reguleringsplanen er at det skal legges til rette for en økning avantall bosatte innenfor planområdet. En annen av bestemmelsene har til formål å legge forutsetningfor en rehabilitering og komplettering av eksisterende bygningsmiljø som ikke svekkerbebyggelsens antikvariske og kulturhistoriske verdier.Det står i reguleringsbestemmelser at det mot elva er spesielt viktig at ikke uthusmiljøet forringesgjennom rivinger, forenkles gjennom endringer i materialbruk, eller forvanskes gjennom ”frieetterligninger”.Byggesakskontoret ser at eksisterende sidefløy med takterrasse ikke er vesentlig å ta vare på. Detforeslåtte prosjektet har et fasadeuttrykk som viser at det er av ny dato. Skalaen på det planlagtenybygget er imidlertid i tråd med det som finnes i området. Til tross for sine eksponerte fasader motelveløpet har det i tilsvarende saker vært gitt åpning for en atskillig friere fasadekomposisjon herenn mot gate. Det planlagte tiltaket vil ikke avvike fra nabobebyggelsen i plassering da den ikkebygges nærmere mot elva.Hensynene bak bestemmelsen det er aktuelt å dispensere ifra er vurdert om de gjør seg gjeldende isaken. Byggesakskontoret vurderer at disse hensynene ikke er tilsidesatt. Det er i tillegg vurdert atfordelene ved å dispensere er klart større enn ulempene.På bakgrunn av ovennevnte samlede vurdering finner byggesakskontoret å kunne dispensere fraplan- og bygningsloven § 70.2 og regulert byggegrense for omsøkte tiltak.Byantikvarens uttalelseDet foreligger uttalelse fra byantikvaren, datert 08.03.10, der det står: Byantikvaren har ingenavgjørende innvendinger mot prosjektet, kun den kommentar at det kan være verdifullt å få belysthvilke konsekvenser det vil ha å bygge i tre i stedet for i mur ( som synes å være det man hertenker). Hvis tilbyggene ønskes realisert i mur, anbefales relativ grov puss og gjerne forholdsvismørke, nøytrale eksteriørfarger.102079/10

TRONDHEIM KOMMUNEByggesakskontoretVår referanse10/7051Vår dato21.06.2010Side 4I prinsipp og hovedtrekk godkjennes reviderte tegninger datert 11.05.10. Byggesakskontoretunderstreker imidlertid at det ikke er samsvar mellom tegningene der aksonometritegninger avvikerfra de andre i fremstillingen av prosjektet, som ansvarlig søker selv sier. Aksonometri tegning sombla. viser at det er vindusåpning i den del av veggen som skråner som en skive avviker fra det somer vist i fasadeoppriss. I prinsippet viser fasadetegninger at vindusfeltet er lagt inn som en”utkasset” del der skråveggen fungerer som en omramming. På aksonometri, datert 27.11.09 kandet se ut som denne innfelte boksen av glass har relieffsprang i fasaden. Dette er ikke vist i fasadeogsnittegning. Byggesakskontoret forutsetter at det ikke er sprang i denne delen av fasaden da dettebidrar til å gjøre fasaden mer rotete. Det er enkelte detaljoverganger som er vanskelig å tyde iinnsendte tegninger. Entydige målsatte tegninger av plan- snitt og fasade samt aksonometri måinnsendes ved søknad om igangsettingstillatelse.ParkeringOm parkering står det i bestemmelse § 1.7 at det for eksisterende og ny bebyggelse i bl.a. felt Csom omfatter denne eiendommen forutsettes parkeringsbehovet å dekkes ved parkering iinnregulerte anlegg og gateparkering. Parkering i portrom er ikke tillatt.Ansvarlig søker sier at den omsøkte boenheten vil få dekket behov for parkering gjennomsoneparkering eller parkering i parkeringskjeller. Dokumentasjon må følge søknad omigangsettingstillatelse.Byggesakskontoret har ingen ytterligere vesentlige innvendinger til omsøkte tiltak.VEDTAK:SØKNAD OM RAMMETILLATELSE GODKJENNES.I medhold av plan- og bygningsloven § 19-2 gis dispensasjon fra plan- og bygningsloven § 70.2og regulert byggegrense. Det vises til ovennevnte begrunnelse.Det vises til plan- og bygningsloven §§ 93, 95 og 95a.Tiltaket må ikke igangsettes før det foreligger igangsettingstillatelse.Før det blir gitt igangsettingstillatelse må følgende vilkår være oppfylt:- Dokumentasjon vedrørende geoteknikk- Entydige målsatte tegninger- Dokumentasjon mht. parkeringTildeling av ansvarsrettI samsvar med søknad om ansvarsrett tildeles ansvarsrett til:102079/10

TRONDHEIM KOMMUNEByggesakskontoretVår referanse10/7051Vår dato21.06.2010Side 5Fasting arkitekter AS med organisasjonsnummer 933 430 138 for følgende ansvarsområder: Ansvarlig søker for bygninger og installasjoner, tiltaksklasse 2 Ansvarlig prosjekterende for bygninger og installasjoner, tiltaksklasse 2 Ansvarlig kontrollerende for prosjektering av bygninger og installasjoner, tiltaksklasse 2Ansvarlige foretak skal påse at arbeidene blir gjennomført i samsvar med bestemmelser gitt ieller i medhold av plan- og bygningsloven.De øvrige foretak som har fått ansvarsrett har sentral godkjenning.Utstikking og høydefastsettelseOppdatert situasjonsplan, planer og snitt må innsendes ved søknad om igangsetting og legges tilgrunn for utstikkingen og høydefastsettelsen. I enkelte tilfeller kan det være behov for mindrejusteringer i forbindelse med påvisning i marken. Begrunnelse for justering av plassering må sendesbyggesakskontoret uten ugrunnet opphold.Vedtaket kan påklages av alle involverte parter innen 3 uker. For nærmere orientering, se vedlagtemelding om rett til å klage på forvaltningsvedtak.Byggesakskontoret gjør oppmerksom på følgende:Gebyrer og avgifterGebyrer og avgifter i samsvar med utstedte fakturaer skal betales.IldstedDersom det skal installeres nytt ildsted, må dette meldes til Trondheim kommunale feiervesen.KontrollDet forutsettes at kontroll foretas i samsvar med foretakets eget system og eventuelle kontrollplanerfor viktige og kritiske områder. Kontrolldokumentasjonen skal oppbevares i kontrollforetaket ogfremstilles på en måte som gjør den lett tilgjengelig ved kommunens tilsyn.Bortfall av tillatelseEr tiltaket ikke satt i gang senest 3 år etter at rammetillatelse er gitt, faller tillatelsen bort, jf. planogbygningsloven § 96. Det samme gjelder hvis tiltaket innstilles i lengre tid enn 2 år.102079/10

TRONDHEIM KOMMUNEByggesakskontoretVår referanse10/7051Vår dato21.06.2010Side 6Med hilsenTRONDHEIM KOMMUNELisbeth Glørstad AspåsbygningssjefToril NordalsaksbehandlerVedlegg:Melding om rett til å klage på forvaltningsvedtakKopi med vedlegg:Kaare M. Gisvold, Øvre Bakklandet 36, 7013 TRONDHEIM102079/10