Brynsengfaret 8-12 Revidert områdeanalyse 26.04.2010 - Plan

Brynsengfaret 8-12 Revidert områdeanalyse 26.04.2010

INNHOLDForord 3Planområdets lokalisering i Oslo 4Landskap 6Bylandskap og byggehøyer 8Bebyggelsesstruktur 10Arealbruk og møteplasser 12Områdeanalysen ble opprinnelig laget som del av reguleringssaken for Brynsengfaret8-12, som ble påbegynt i 2005. Planarbeidet blir gjennomført for NCC Property DevelopmentAS av LINK signatur AS i samarbeid med Felix arkitekter AS. Landskapsarkitektvar AS Multiconsult Seksjon13.3. Områdeanalysen ble utarbeidet av Felix ArkitekterAS. Dette planarbeidet ble avsluttet av forslagsstiller i mars 2009.NCC Property Development AS har igangsatt en ny planprosess for tomten. LINK signaturAS har utarbeidet planforslaget for NCC Property Development AS og Civitas as harbistått i utarbeidelse av reguleringsplanen. Civitas har revidert områdeanalysen medutgangspunkt i arbeidet utført av Felix arkitekter AS i forrige planprosess.2 Brynsengfaret 8-12 Områdeanalyse

FORORDBrynsengfaret 8-12 eies av Brynseng Utvikling AS (et datterselskap av forslagstiller avplanen NCC Property Development AS). LINK signatur AS har utarbeidet planforslagetfor NCC Property Development AS. Civitas as har bistått i utarbeidelse av reguleringsplanen.Bakgrunnen for igangsetting av planarbeidet er ønske om å utvikle eiendommentil bolig- og næringsformål, i tråd med overordnede planer. Da gjeldende reguleringkun gir rom for næringsbebyggelse, utløser dette behov for ny regulering tilpassetdet nye prosjektet.En rekke topografiske, klimatiske, geografiske og politiske føringer ligger til grunn forutformingen av bebyggelsen i planforslaget.Planforslaget tilrettelegger for høy utnyttelse nært opp til kollektivknutepunktet, i trådmed rammeplanen for Bryn. Planforslaget har utnyttelse på 246 % TU. Det foreslåtteplankonseptet tilrettelegger for et kontorbygg med høy utnyttelse og et boligområdemed lavere utnyttelse.Boligområdet ligger i vest i tilknytning til det sammenhengende boligområdet på Etterstad.Planforslaget åpner for boligbebyggelse på i underkant av 13.000 kvm. Boligbebyggelsenivaretar kvalitetskriterier knyttet til leilighetsfordeling, uteområder ogsolforhold.Kontorbebyggelsen ligger i øst mot annen kontorbebyggelse med tilsvarende høyutnyttelse. Planforslaget åpner for næringsbebyggelse på ca 25000 kvm BRA. Kontorbebyggelsegir vesentlig mer bruk av kollektivtransport enn boliger og det er derfor et poengå etablere kontorbygg på tomter som ligger så nært opp til kollektivknutepunktet.En del av denne bebyggelsen foreslås regulert til både boliger og kontor, med mulighettil å konvertere fra kontor til boligformål.Den nye bebyggelsen er plassert på platået ovenfor Alna og berører således ikkegrøntdraget langs Alnaelva som er et attraktivt rekreasjons- og turområde. Behov forutluftingskorridorer er ivaretatt. Det etableres to uteområder med offentlig karakter itilknytning til gangforbindelsen til Brynseng T-banestasjon.Brynsengfaret 8-12 Områdeanalyse 3

AlnaAlnaBrynsengBrynseng12AAlnaBrynsengplatåetBrynsengfaret 8-12Alnadalenring 2ring 3ring 1brynsengfaret 8-12Brynsengfaret 8-12 Områdeanalyse 5

LANDSKAPPlanområdet ligger delvis på Brynsengplatået og i Alnadalen. Byggeområdet ligger på platået, mens skråningenned mot Alna opprettholdes som grønt område. Lokalklimatiske forhold ivaretas ved at Alnadalen og enutluftingskorridor i nord-syd-retning opprettholdes ubebygget.Topografi og vegetasjonPlanområdet ligger landskapsmessig sett i overgangen mellom Brynsengplatået og Alnadalen.Nordlige del av tomten består av et platå, mens den sørlige og vestlige delenav tomta har skrånende terreng ned mot Alnaelva. Alnadalen ligger vesentlig lavereenn platået (ca 25 m høydeforskjell). Skråningen mot elva er tilvokst av løvtrær og fremstårsom en grønn vegg og en viktig del av Alnadalens landskapsrom. Alnaelva medtilgrensende grøntområder og kulturminner er et viktig identitetsskapende element ilokalmiljøet.Lokalklimatiske forholdPlanområdets nærområder i nord og øst er svært trafikkbelastet. Alnaelva har en viktigfunksjon i forhold til utlufting av forurenset luft. I ”Klimaanalyse for Bryn” utarbeidet avCivitas for EBY/ PBE i 2003 anbefales det at dalbunnsonen langs Alna holdes åpen ogikke fortettes med bygninger. Det bør også opprettholdes en utluftingskorridor i nordsør-retning.Denne ligger rett vest for planområdet. Analysene viser at planområdet eregnet til boliger, ut fra beregning av fremtidige luftforurensningsnivåer. Planforslagetfølger opp disse føringene.Bebyggelsen etableres derfor i hovedsak på platået mot nord. Skråningen mot sør ogAlnaelva beholdes i størst mulig grad. Vegetasjonen i skråningen ned mot Alna vil sålangt som mulig bevares og videreutvikles.Bebyggelsen i planforslaget i forhold til nabobebyggelsen og Alnadalen.Bebyggelsen i planforslaget sett fraturveien i Alnadalen.6 Brynsengfaret 8-12 Områdeanalyse

BrynsengplatåetAlnadalenLandskap og lokalklimaTegnforklaring:SkråningUtluftingskorridorBrynsengfaret 8-12 Områdeanalyse 7

BYLANDSKAP OG BYGGEHØYERPlanforslaget har relativt store byggehøyder som følge av høy utnyttelse, men byggehøydene er på omtrentsamme nivå som øvrig nyere bebyggelse på Bryn. Byggehøydene er nedtrapppet mot Alnadalen ogboligbebyggelsen i vest.Byggehøyder i BrynområdetByggehøydene på Bryn varierer. Nyere kontorbebyggelse har høyder på 6-8 etasjer medgesimshøyder på opptil C+114 og C+122. Vegdirektoratets kontorbygg har byggehøydepå C+112,5 og er nærmeste nabo og det viktigste referansebygget. Blant den øvrigenæringsbebyggelsen i Brynområdet finnes bygg med høyder opp til kote 121,5.Nord for T-banen finnes eldre næringsbebyggelse med lavere høyder, mellom laverebyggehøyder og lav utnyttelse. Ambisjonen for Brynområdet er imidlertid at bebyggelsenmed lav utnyttelse skal erstattes med nye bygg med høyere utnyttelse og dermedstørre byggehøyder.Boligområdet i etterstadkroken 5-7 har høyder på 5-8 etg. Småhusbebyggelsen på sydsidenav Alnadalen ligger høyt i terrenget med byggehøyder på C + 120-125.Byggehøyder i planforslagetDet tilrettelegges for relativt store byggehøyder, i tråd med ambisjonene om høy utnyttelsenær kollektivknutepunktet. Prinsippet for byggehøydene er størst byggehøyder inord og øst, og nedtrappet bebyggelse mot Alnadalen i sør og annen boligbebyggelsei vest. I nord vil bebyggelsen kun gi skygge for sporområdet og i øst har nabobebyggelsentilsvarende byggehøyder. Den laveste bebyggelsen ligger mot sør av hensyn tilopplevelsen fra turveien i Alnadalen.Etasjeantall i planforslagetFelt Kote etasjeantallA C+91,0 4 etgA C+97 / C+97,5 6 etgA C+103,5 8 etgA C+107,7 8 etg / 9 etgA C+113,5 10 etg / 11 etgB C+103,5 7 etgB C+110,0 8 etgB C+113,5 9 etgC C+103,5 7 etgC C+110,0 8 etgC C+113,5 9 etgEtasjehøyder som ligger til grunn for beregningav etasjeantallet.Brutto etasjehøyde bolig:3,0 mBrutto etasjehøyde næring (kontor) 3,4 m*Brutto etasjehøyde 1. etg:Brutto etasjehøyde garasje:*3,6 m i 1. etg. mot Brynsengfaret4,0 m2,8 mSnitt gjennom Bryn og Alnadalen, målestokk 1:25008 Brynsengfaret 8-12 Områdeanalyse

c+103,9c+105,5c+95c+90c+106,7c+83c+112,5c+103,4c+89c+102,9c+113c+109,6c+102,9c+103,2c+97,2c+96,6c+90,6c+113,2c+107,2c+101,5c+101,5c+91,5c+91,5c+91,5c+90c+90c+90c+87c+87c+90c+87c+125c+105,5c+100c+97,6c+99,4c+111,5c+116c+98,9c+95c+93c+95c+105 c+96c+106c+109c+93Høydestudie, målestokk 1:2500Tegn.nr0A.06-017c+125c+120c+115c+110c+105c+100c+95c+90c+85c+80Brynsengfaret 8-12 Områdeanalyse 9

BEBYGGELSESSTRUKTURPlanområdet utgjør et grenseområde mellom boligbebyggelse og næringsbebyggelse. Bebyggelsesstrukturen påBryn er sammensatt, mens den på Etterstad er rendyrket og tydelig. Den nye bebyggelsen i planområdet Nærhetentil den grønne AlnadalenBebyggelsesstruktur på BrynBebyggelsen på Bryn er bygd ut over tid. Området har vært og er i en transformasjonsprosess.Disse skiftningene har resultert i en sammensatt bebyggelsesstruktur. Den eldrenæringsbebyggelsen har en lav utnyttelse, lave byggehøyder og svært sammensattstruktur. Den nye bebyggelsen er næringsbebygglse (primært kontorbebyggelse) medstørre høyder og høyere utnyttelse.T-banen og hovedveiene gjennom området fungerer som viktige strukturerendeelementer. Både den nye og den litt eldre kontorbebyggelsen fremstår som kompaktesmåkvartaler som delvis er organisert i forhold til tilgrensende vei.På begynnelsen av 1990-tallet ble boligområdet på Etterstad utvidet med boligbebyggelseni Etterstadkroken 5-7. Dette boligområdet grenser til planområdet i vest. Detbestår av 5-8 etasjes blokker i en åpen kvartalsstruktur. Blokkene har teglfasader. I norddanner bebyggelsen en vegg mot Etterstadkroken og T-banens sporområde. Bebyggelsendanner også en markant vegg mot Alnadalen.Bebyggelsen i planområdetDen nye bebyggelsen har en overordnet struktur som fungerer som en megler mellomboligbebyggelse og næringsbebyggelse, natur og urbanitet. Det er denne tosidigebeliggenheten som trekker kvaliteter inn i prosjektet og former helheten.Rett øst for planområdet ligger kontorbygget Brynsengfaret 6, hvor blant annet Vegdirektoratetholder hus. Bygningskomplekset er bygget i 2003 med arkitekt Lunde ogLøvseth. Det er et 35.000 kvm stort kontorkompleks med enkle, rektangulære hovedformersom består av lameller (8 og 6 etasjer) parallelt med terrenget. Mot Alna er detlavere bygningsvolumer med åpenhet mot Alnadalen. Fasadene har et stramt uttrykkmed høye vinduer og koksgrå keramiske fliser.En langsgående bygning mot nord skjermer boligområdet fra trafikk og støy i det travleknutepunktet ved T-banestasjonen. I de to første etasjene er det kun næringslokalersom henvender seg mot Brynsengfaret og danner det vi kan kalle en byvegg. Dennebyveggen tar opp retningene som finnes i nabobebyggelsen. Bebyggelsen innenforplanforslaget danner et ”storkvartal”, som sammen med tilgrensende bebyggelse strammeropp gaterommet langs Brynsengfaret – Etterstadkroken.Bebyggelsesstruktur på EtterstadBebyggelsen på Etterstad består i all hovedsak av boligbebyggelse. Rett etter verdenskrigble Etterstad bygget ut etter Harald Hals sin plan basert på nye planleggingsidealermed ”åpen form” med mer lys, luft og grønt, og mindre gatepreg. Sentralt i områdetligger lamellbebyggelse i sik-sak-mønster omkranset av en offentlig kjørevei og med etfriområde tvers igjennom området. I øst er det høyhus med boliger og i syd ligger detterrasseblokker bygget ut av Selvaag på begynnelsen av 1980-tallet.Den øvrige bebyggelsen i planforslaget er lagt som tre ”fingre” i retning nord/sør. Det vilsi at det er gavlene og ikke langfasadene som vender ut mot grøntdraget. På denne måtenunderbygges samspillet mellom det bygde og naturen ved at bebyggelsen åpnerseg opp og naturen får komme inn mellom husene.Bebyggelsen er sammensatt av høye og lave volumer med underordnede forskyvninger/retningsendringermellom volumene for å ta opp referanser fra omkringliggendebebyggelse.10 Brynsengfaret 8-12 Områdeanalyse

BrynsengplatåetAlnadalenBebyggelsesstrukturTegnforklaring:Retninger bebyggelsehenvendelse/åpenhetBrynsengfaret 8-12 Områdeanalyse 11

AREALBRUK OG MØTEPLASSERPlanforslaget tilrettelegger for kontorbygg i tilknytning til næringsbebyggelsen på Bryn og boligbebyggelse itilknytning til boligområdet på Etterstad. I første etasje mot T-banen vil det være andre funksjoner enn boliger.Det etableres to urbane rom som del av prosjektet; gaterommet nord for bebyggelsen og et torg sentralt iområdet.ArealbrukPlanforslagets boligdel bygges i forlengelsen av eksisterende boligområder langs Etterstadkroken.Planforslagets næringsdel knyttes opp mot eksisterende kontorbyggi Brynsengfaret (Vegdirektoratet) og næringsområdet på Bryn. En funksjonsblandingmed næring og bolig vil sikre aktivitet gjennom døgnet.Planforslaget åpner opp for at 1. etg. mot T-banen kan benyttes til utadrettet virksomhetsom forretning, undervisning, konferanse, galleri, frisør, kaffebar etc. Dette innebæreren urbanisering av gaterommet mot T-banen og en utvidelse av senterområdettilknyttet Brynseng stasjon. Det legges også opp til lokalisering av barnehage i 1. etasjei denne bygningskroppen, med uteareal mot syd.Perspektiv av det sentralt plasserte torget.MøteplasserProsjektet tilfører området urbane kvaliteter ved å etablere to urbane rom: Gaterommetnord for bebyggelsen og et torg sentralt i området. Ambisjonen er å sikre aktivitet og livi byrommene ved å etablere utadrettede funksjoner 1. etg mot disse byrommene.Gaterommet nord for boligbebyggelsen vil være bilfri og kunne opparbeides med lekeogoppholdsfunksjoner. Nord for kontorbygget er dette en gate med fortau. Trapper ogramper fra Brynseng stasjon går ned i dette gaterommet. Gaterommet vil sammen medtorget kunne fungere som en forplass til stasjonsområdet.Torget har en åpenhet mot sør og danner en viktig siktakse fra Brynsengfaret ned tilAlnadalen. Hovedinngang til kontorbygget vil kunne legges til torget. Gangatkomst fraBrynsengfaret til boligområdet og til Alnadalen er også lagt over torget. Kantinefunksjoneni kontorbygget kan kombineres med en utekafé på torget.12 Brynsengfaret 8-12 Områdeanalyse

AlnabademiljøbensinstasjonbrynklinikkendansehusetT-banedesignskolentrafikkskolekonditorikafébankvaskerirekvisitanarvesen busspeppes pizzaaktiv byggbarnehagebutikk serveringAlna12AArealbruk i 1.etasjeTegnforklaring:Kontor/serviceBoligerBrynsengfaret 8-12 Områdeanalyse 13