Teknisk beskrivelse

invisonybygg

UTOMHUSPLAN 6

ETASJEPLAN 10

PLANTEGNINGER - HUS C 16

LEVERANSEBESKRIVELSE 25

ROMSKJEMA 30

FORMELLE FAKTA 33

KJØPEKONTRAKT 43

OVERTAKELSESPROTOKOLL 52

VEDTEKTER 55

BUDSJETT FOR RØA TORG BORETTSLAG 62

KONTAKT 70

3


Illustrasjon – avvik vil forekomme.


Illustrasjon – avvik vil forekomme.


Torget, gårdsrommet og takhagen:

6

Røa torg vil bli et nytt naturlig samlingspunkt for mange hyggelige

aktiviteter. Det vil legges til rette for at kafeer kan ha uteservering.

Det blir også mulig å ta med seg kaffekoppen og strekke seg ut på

de grønne øyene på torget.

Sentralt på torget planlegges det et vannarrangement som vil bli

et populært stopp og en gøyal forlystelse for barn. Også voksne

kan fristes til å kjøle bena her en varm sommerdag.

Hele torget vil få et helhetlig gulv av lys grå granitt hvor det mot

biblioteket planlegges en liten scene i granitt. Her blir det

muligheter for lokale krefter som skolekor eller små dansegrupper

til å vise frem det de kan en lørdag formiddag. Møbleringen på

torget muliggjør for oppsetting av boder som forretningene i

kjøpesenteret eller nærområdet kan benytte seg av på markedsdager

eller ved andre «happenings» aktuelle for området.

Gårdsrommet mellom boligene skal være en grønn oase for

leilighetene. Det vil bli fast dekke inn mot inngangene, men for

øvrig skal dette være et grønt område.

Her skal det være behagelig å oppholde seg, og ikke minst

planlegges det at gårdsrommet skal være en frodig utsikt fra

leilighetene oppover i etasjene. De nederste leilighetene får

direkte utgang til gårdsrommet og sin egen lille del av det grønne

gårdsrommet. Det skal opparbeides en liten lekeplass og felles

sitteplasser i gårdsrommet.

Takhagen vil by på formidabel utsikt og uslåelige solforhold. For å

skape lunhet og hygge skal takhagen etableres med plantekasser,

grønne soner og tredekke i Kebony. Det skal plantes rikelig med

stauder, og det vil bli gode muligheter til å drive frem egne urter i

drivhuset.

Takhagen utstyres med felles stor sofa, solsenger, sittegruppe med

pergola, gassgrill og drivhus. Takhagen tilhører alle leilighetene,

og vil egne seg utmerket til 17.mai frokoster, sommermiddager ute

med venner eller bare en rolig stund hvor den flotte solnedgangen

kan nytes.


7


8


9


10

De gjenværende leilighetene er i bygg C.

For å vise hvordan bygg og leiligheter er prosjektert, vises her

etasjeplan for typiske etasjer. Dette er ikke de endelige tegninger.

Selgers kontraktsmessige leveranse fremkommer av et eget bilag;

”Leveransebeskrivelse med tegninger”.


11

Bygg B

Bygg C

Bygg A


12

Bygg B

Bygg C

Bygg A


13

Bygg B

Bygg C

Bygg A


14

Bygg B

Bygg C

Bygg A


15

Bygg B

Bygg C

Bygg A


16

Illustrasjon – avvik vil forekomme.


Bygg A

Bygg B

Bygg C

17

Vækerøveien


18

Illustrasjon – avvik vil forekomme.


BYGG

C

79,5 m²

76 m²

Innglasset, med skyvefelt

som kan åpnes

LEILIGHET C 201

3-ROMS

Etasje 2 BRA 79,5 m²

Balkong 17 m² P-rom 76 m²

Balkong

17 m²

sov 1

13.4 m²

bad

5.2 m²

gang

4.8 m²

stue/kjøkken

WC 36.7 m²

1.8 m²

bod

3.0 m²

sov 2

9.9 m²

N

N

19

sov 1

13.4 m²

bad

5.2 m²

N

Pris: Kr 7 530 000 med 1 garasjeplass.

Fasade nord

0 1

5m

Røa Torg | Salgstegni

5m

Røa Torg | Salgstegning


BYGG C

LEILIGHET BYGG C C 301

3-ROMS

LEILIGHET C 301

3-ROMS

Etasje 3 BRA 79,5 m²

Balkong 17 m² P-rom 76 m²

Etasje 3 BRA 79,5 m²

Balkong 17 m² P-rom 76 m²

Innglasset, med skyvefelt

som kan åpnes

Innglasset, med skyvefelt

som kan åpnes

gasspeis

gasspeis

Balkong

17 m²

Balkong

17 m²

20

N

N

sov 1

13.4 m²

bad

5.2 m²

sov 1

13.4 m²

gang

4.8 m²

bad

5.2 m²

stue/kjøkken

WC 36.7 m²

1.8 m²

bod

3.0 m²

gang

4.8 m²

sov stue/kjøkken

2

WC

9.9 m²

36.7 m²

1.8 m²

bod

3.0 m²

N

sov 2

9.9 m²

N

Fasade nord

Pris: Kr 7 950 000 m/1 garasjeplass

0 1

5m

Fasade nord

Røa Torg | Salgstegning

0 1

5m

Røa Torg | Salgstegning


Illustrasjon – avvik vil forekomme.

21


22

illustrasjon fra C-404 – forbehold om riktig utsikt og detaljer – avvik vil forekomme.


Innglasset, med skyvefelt

som kan åpnes

BYGG

C

LEILIGHET C 304

3-ROMS

Balkong

12 m²

sov 2

8.4 m²

Etasje 3 BRA 75 m²

Balkong 12 m² P-rom 71.5 m²

stue/kjøkken

35.5 m²

gang

5.2 m²

bad

4.8 m²

23

sov 1

14.8 m²

bod

3.1 m²

N

N

Fasade nord

Pris: Kr 7 950 000 m/1 garasjeplasss

0 1

5m

Røa Torg | Salgstegnin

øa Torg | Salgstegning


24

GENERELT

Røa Torg bygges ut som en kombinasjon av kjøpesenter og boliger.

Kjøpesenteret ligger i plan 1 og plan U1 med en parkeringskjeller i U2.

Boligene ligger i plan 2 til plan 6, med uteområde på plan 2 samt felles

takterrasse på plan 7 i blokk A. Boligparkering og boder legges i U3, men

det vil være adkomst og mulighet for besøksparkering i U2. Her ligger også

sykkelparkering for boligene. Innkjøring til parkeringsanlegg skjer fra Tore

Hals Mejdells vei, og varelevering legges på plan 1 i sørøstlig hjørne, under

et beskyttende tak.

BYGNING

Fasadeveggene utføres med tegl tilsvarende naboeiendom Røa Have.

Tegltype teglstein type Bronsgroen med farget mørtel. Bæresystemet i

boligetasjene oppføres i plasstøpt betong med bærende avstivende vegger

og kompletterende bæring i stål. Etasjeskiller i boliger utføres med plasstøpte

dekker med tykkelse 260 mm (plattendekke system). Boligenes skillevegger

bygges i betong eller som gipsveger. Innvendige lettvegger i boligene utføres

generelt som plassbygde skillevegger med gipsplatekledning.

FELLESAREAL

INNGANGSFORHOLD/HEIS

Skilting av boliger utføres i bokstaver og tall utskåret i syrefast rustfritt stål,

og med bakenforliggende belysning, montert på trespilevegg ved siden av

inngangsdør. Postkasser plasseres på egnet sted etter Postens henstilling.

Hovedinngangsdør ligger i plan 1. Det etableres i tillegg innganger i

boligparkering (U3) offentlig parkering (U2) og gårdsrommet (plan 2). Det går

heis og trapp til alle etasjer.

Det legges fliser type Viva Terzo Tempo grigo 60x60 cm eller tilsvarende i

fellesarealer fra plan 1 – 6.

Trapp i hovedtrapperom for bolig inklusive hovedrepos og mellomrepos

leveres med overflate i terrazzo.

Himlinger leveres som systemhimling eller fast gipsplatehimling.


SPORTSBODER / BODER

Alle leiligheter har sportsbod på ca 5 kvm. plassert i kjeller. Vegger utføres i

kryssfiner eller netting. Tak leveres i malt utførelse. Tildeling av boder vil skje

etter bodplan utarbeidet av selger. Det monteres doble stikkontakter i hver bod.

SYKKELPARKERING

Det blir etablert innvendig sykkelparkering i kjeller. Det er avsatt 2 stk

sykkelparkeringsplasser til hver leilighet.

P-PLASSER

I U3 etableres et eget garasjeanlegg for boligene. Det etableres et offentlig

parkeringsplan i U2 som kan benyttes til gjesteplasser.

UTOMHUSARBEIDER

Fellesområder vil bli utført med grøntarealer og med belysning i gangveier

som vist på utomhusplan.

Selger forbeholder seg her spesielt retten til å bestemme endelig utforming

og materialvalg.

INNVENDIGE FLATER OG MATERIALER

GULV

Stue, kjøkken, entre og soverom i leilighet: 14mm enstavs eikeparkett

type Boen Eik Jazz Hvit Mattlakk og fargetilpassede eik gulvlister uten profil.

TAK

Betongtak med malt v-fuge i brukket hvitfarge. Lokal nedforet himling i gang

og bad (gips sparklet og malt).

BADEROM

Gulv: Grå fliser, 60x60 cm og 5x5 cm i dusj – se romskjema.

Vegg: Mørke fliser, liggende 60x30 cm – se romskjema.

Innredning: Utstyr og installasjoner iht. beskrivelse nedenfor og romskjema.

KJØKKENINNREDNING

Det leveres benkeplate type 20 mm Caesarstone, farge Clamchell (stein) med

integrert underlimt vask, Innredning HTH Athena, med demping på skuffer

og skap. Integrerte hvitevarer i kvalitet Miele. Blandebatteri i kvalitet Grohe

Eurosmart Cosmopolitan.

25

BADEROM

Varme i gulv, nedfelt servant med underskap fra anerkjent leverandør.

Dusj med ettgreps blandebatteri i kvalitet Tapwell TVM7200 Krom , og

dusjskillevegg(er) i glass. Lys ved speil. Veggmontert toalett. Det er opplegg

for vaskemaskin på bad som inntegnet på plantegning.


GARDEROBESKAP

Garderobeskap leveres ikke.

DØRER/VINDUER

Innvendige dører «Unique» leveres med hvitmalte, glatte overflater. Vinduer

og balkongdører leveres med isolerglass. Entredør leveres malt. Beslag

leveres i stål. Vinduer går til gulv.

BELYSNING

Alle rom får stikkontakter og lampepunkter som dekker et normalt behov

etter NEK400:2014. I rom uten nedforet himling leveres lampepunkter på

vegg. Belysning Gang/hall innfelte LED downlights. I Bad/toalett leveres

innfelte LED downlights, samt lys over speil. I kjøkken leveres LED takarmatur

samt LED armaturer/lister under alle overskap. På terrasse leveres 1stk LED

utelampe på vegg og med innvendig bryter. Det leveres belysning i bod.

26

OPPVARMING

Vannbåren gulvvarme i entre/gang, soverom, stue og kjøkken, samt elektriske

varmekabler på bad. Bygget vil få energi fra brønner boret i fjell.

GASSANLEGG

Det installeres gassanlegg til leilighetene fra nedgravd tank. Tilknytning for

gassgrill på terrasser kan ikke leveres til innglassede terrasser. Gasspeis type VLS

55L - Metallic omramming leveres i de leiligheter det vises på plantegning

ELEKTRISKE INNSTALLASJONER

Det leveres sikringsskap med måler til hver leilighet. Strøm i fellesarealer og

sportsboder går over felles måler. Det etableres system for måling av strøm til

EL-bil (tilvalg).

VENTILASJON

Avtrekk iht. myndighetenes krav. Ventilasjonsvifte på kjøkken for styring

av balansert ventilasjonsanlegg med avtrekk fra bad og tilførsel til stue og

soverom gjennom kanaler i tak.

SPRINKLING

Bygget vil utstyres med boligsprinkling.

BALKONGER/TERRASSER

Balkonger i prefabrikkert betong. Spilerekkverk med 35mm profiler i flattstål

i lakkert i RAL9007. Balkonger har innenforliggende skjermvegger i glass

i foldesystem. Felles takhage utstyres med felles stor sofa, solsenger,

sittegruppe med pergola, gassgrill og drivhus.

TELEFON/TV/BREDBÅND

I hver leilighet leveres et felles digitalt nettverk for TV, telefoni og bredbånd.

Det leveres med 2 uttak; 1 i stue, og 1 i hovedsoverom. Ytterligere antall og

plassering vil være tilvalg. Kjøper bestiller selv abonnement, eventuelt basert

på kollektiv avtale for borettslaget.

LISTVERK

Gulvlist leveres med synlig stift, gerikter på dører og vinduer leveres malt til

full dekk.


TAKHØYDE

Det legges opp til ca. 2,55 m. i stue/kjøkken og soverom.

Tak i entre/gang/baderom og føringssoner for ventilasjon

vil få lavere høyde ca 2,30 m.

DØRCALLING

Ringetablå/dørcalling med fargebilde og lydoverføring (videokamera)

ved hoved inngangsdør og inngang i U1 med skjerm med video overføring i

leilighet. Inngangsdører i fra hage i plan 2 får kodelås integrert i sidepanel.

Lydkrav: Iht. myndighetenes krav.

INNVENDIGE VEGGER

Det legges isolasjon i alle vegger i boligene.

RENOVASJON

Det etableres utvendig søppel nedkast mot syd. Anlegget vil være felles med

Røa Have.

TILVALGSMULIGHETER

Tilvalgsfristen er utløpt. Det er ikke lenger mulig å gjøre tilvalg. Endringer kjøper

måtte ønske må gjøres etter overtakelse.

FORBEHOLD

Alle opplysninger i denne tekniske beskrivelsen er gitt med forbehold om

rett til, uten forutgående varsel, å gjøre endringer som er hensiktsmessige og

nødvendige, eksempelvis pga offentlige pålegg, byggesakskrav og lignende,

uten at den planlagte generelle standard forringes i nevneverdig grad.

Videre kan størrelse på sjakter og veggtykkelse bli justert. Tekniske

installasjoner er ikke tegnet inn på plantegninger, disse vil bli montert i henhold

til normale retningslinjer og byggeforskrifter. Også omfang av nedforete

himlinger eller innkassinger kan justeres ettersom detaljprosjekteringen

gjennomføres. Priser på usolgte boliger kan uten forutgående varsel justeres

av selger.

Denne beskrivelsen er utarbeidet for å orientere om bygningenes

viktigste bestanddeler og funksjoner. Det kan forekomme avvik mellom

leveransebeskrivelsen og den øvrige salgsinformasjonen (herunder

salgstegninger). I slike tilfeller er det alltid denne leveransebeskrivelsen som

er gjeldende. Bildebruk og illustrasjoner i salgsmaterialet vil vise elementer

som ikke er i samsvar med faktisk leveranse, så som møblering, kjøkken- og

garderobeløsning, dør- og vindusform, fasadedetaljer, detaljer utomhus mv.

27


Det presiseres særskilt at kjøkken leveres i henhold til egen kjøkkentegning

som følger kjøpekontrakt. Tegninger i prospektet viser ikke den reelle

leveransen, blant annet er ikke alle sjakter og vvs-føringer inntegnet.

Det tas forbehold om at salgstegningene i prospektet ikke er egnet for

måltaking, da det er de ferdig prosjekterte og detaljerte arbeidstegninger det

bygges etter. Videre kan vindusplasseringen i den enkelte leilighet avvike

noe fra de generelle planer, som følge av blant annet den arkitektoniske

utformingen av bygget, krav til bæring av fasademateriell, isolasjonskrav osv.

Boligprosjektet vil bygges etter teknisk forskrift TEK 10. Avvik fra dagslyskrav

kan forekomme.

Det tas forbehold om eventuelle feil i beskrivelsen.

28


Illustrasjon – avvik vil forekomme.

29


ROM BAD STUE SOVEROM BOD I LEILIGHET

Gulv

Flis:

Viva Cemento 60x60 P294 Sand Matt.

I dusjsone Viva Cemento 4,8x4,8 P294

Sand Matt.

14 mm enstavs eikeparkett Boen Eik

Jazz Hvit Mattlakk og gulvlister i

fargetilpasset eik uten profil.

14 mm enstavs eikeparkett Boen Eik

Jazz Hvit Mattlakk og gulvlister i

fargetilpasset eik uten profil.

14 mm enstavs eikeparkett Boen Eik

Jazz Hvit Mattlakk og gulvlister i

fargetilpasset eik uten profil.

Vegger

Flis: Cæsar Tecnolito 30x60 Alhambra

Matt Nat. Innfelt speil.

Tillpasses til format på fliser, alt fyller

hele veggens bredde

Sparklet og malte gipsplater/betong.

Referansefarge:

NCS-S-0553 Ascott

Sparklet og malte gipsplater/betong.

Referansefarge:

NCS-S-1877 Valmuefrø

Sparklet og malte gipsplater/betong.

Referansefarge:

NCS-S-0502-Y, Eggehvit.

30

Himling

Nedsenket, sparklet og malte gipsplater.

Referansefarge: Hvit. Ingen

taklister.

Betong og/eller nedsenket, sparklet

og malte gipsplater. Referansefarge:

Hvit. Ingen taklister.

Betong og/eller nedsenket, sparklet

og malte gipsplater. Referansefarge:

Hvit. Ingen taklister.

Betong og/eller nedsenket, sparklet

og malte gipsplater. Referansefarge:

Hvit. Ingen taklister.

Dører

Hvite glatte dører type Unique.

Uten speil, Hvite lister/ gerikter/

utforinger uten profiler rundt vindu/

dører.

Hvite glatte tredører type Unique

med glassfelt mellom gang og stue/

kjøkken

Hvite lister/ gerikter/utforinger uten

profiler rundt vindu/dører.

Hvite glatte dører type Unique.

Uten speil, Hvite lister/ gerikter/

utforinger uten profiler rundt vindu/

dører.

Hvite glatte dører type Unique

Uten speil, Hvite lister/ gerikter/

utforinger uten profiler rundt vindu/

dører.

Innredninger

Benkeplate Corian med intergrert

vask, Blandebatteri i kvalitet Grohe.

Det leveres ikke garderobeskap.


ENTRE/GANG KJØKKEN BALKONG GARASJE SPORTSBOD

14 mm enstavs eikeparkett Boen Eik

Jazz Hvit Mattlakk og gulvlister i

fargetilpasset eik uten profil.

14 mm enstavs eikeparkett Boen Eik Jazz Hvit

Mattlakk og gulvlister i

fargetilpasset eik uten profil.

Betongdekke med oppforet

tregulv , trykkimpregnert.

Oppmerkede

og nummererte

p-plasser

Malt

Sparklet og malte gipsplater/betong.

Referansefarge:

NCS-S-1877 Valmuefrø

Sparklet og malte gipsplater/betong.

Referansefarge: NCS-S-0553 Ascott

Spilerekkverk med 35mm

profiler i flattstå (ikke tykkere

poster) l lakkert i RAL9007

spiler går ned til uk balkongdekke.

Balkonger mot vei har innenforliggende

glasskjermvegger i

foldesystem.

Gittervegger standard grå

mellom sportsboder og mot

korridor.

Malt betong / sparklet og malt

gipspla-ter. Referansefarge:

NCS-S-0502-Y, Eggehvit.

31

Betong og/eller nedsenket, sparklet og

malte gipsplater. Referansefarge: Hvit.

Ingen taklister.

Betong og/eller nedsenket, sparklet og malte

gipsplater. Referansefarge: Hvit. Ingen taklister.

Evt støydempende himling

Betong og/eller nedsenket,

sparklet og malte gipsplater.

Referansefarge: Hvit. Ingen

taklister.

Hvite glatte dører type Unique.

Uten speil, Hvite lister/ gerikter/

utforinger uten profiler rundt vindu/

dører.

Hvite glatte tredører type Unique med glassfelt

mellom gang og stue/kjøkken.

Hvite lister/ gerikter/utforinger uten profiler

rundt vindu/dører.

Gitterdører standard grå mot

korridor.

Det leveres ikke garderobeskap.

Benkeplate type 20 mm Caesarstone, farge

Clamchell (stein) med integrert

underlimt vask, Innredning HTH Athena Focus,

Farge overskap: Hvit. Farge underskap: Leire.

Demping på skuffer og skap. Innfelt LED lyslister

under overskap. Integrerte hvitevarer og integrert

ventilatorhette med i kvalitet Miele. Blandebatteri

i kvalitet Grohe Eurosmart Cosmopolitan.


32

1. GRUNNDATA

Eiendommen har i dag matrikkelnummer gnr. 11 bnr. 5 i Oslo kommune med

adresse Tore Hals Mejdells Vei 11, 0751 Oslo.

Eiendommen skal deles i en næringsdel og en boligdel. Boligdelen vil bestå

av 63 borettslagsleiligheter, hver med en andel i Røa Torg Borettslag. Røa

Torg Borettslag vil bli eier og hjemmelshaver av borettslagets eiendom, vist i

salgsmateriellet som plan 2-7, dvs inkludert tak og takterrasse på plan 7 og

felles utomhus/grøntanlegg i plan 2.

Næringsdelen på eiendommen skilles ut som en egen, selvstendig eiendom,

bestående av forretninger mv. på gateplan og 1. underetasje, samt garasjer,

sportsboder og tekniske rom mv. i 2. og 3. underetasje. Boligene bygges

følgelig på lokket over næringsdelen.

2. SELGER OG HJEMMELSHAVER

Røa Centrum AS org. nr. 930 402 346 er selger av borettslagsandelene.

Røa Torg Borettslag org.nr. 918 300 783 blir hjemmelshaver til boligene.

3. EIERFORM

63 borettslagsleiligheter i Røa Torg Borettslag, org. nr. 918 300 783. Alle

andelene i borettslaget eies av Røa Centrum AS. Borettslagets vedtekter og

budsjett er vedlagt salgsprospektet.

Selger vil innkalle kjøperne/andelseierne til generalforsamling i borettslaget i

forbindelse med ferdigstillelsen av boligene.

Selger har opprettet borettslaget og vil besørge og bekoste at borettslaget

får grunnbokhjemmel i borettslagets eiendom og at eiendommen er fri

for pengeheftelser utover den sikkerhet som er stilt for innskutt kapital iht.

borettslagslova § 2-11.

4. PENGEHEFTELSER

Borettslagsandelene selges fri for pengeheftelser, utover legalpant iht. borettslagslova

§ 5-20 for ubetalte felleskostnader (2 G) og tinglyst pantesikkerhet for

andelseiernes innskudd i borettslaget. Se for øvrig pkt. 9 om felleskostnader.


5. TINGLYSTE SERVITUTTER

Eiendommen er påheftet følgende tinglyste servitutter:

1. 1929/175-2/105 29.04.1929 ERKLÆRING/AVTALE

Rett for kommunen til å anlegge og vedlikeholde ledninger mv

2. 1936/6130-1/105 29.05.1936 BEST. OM VANN/KLOAKKLEDN.

3. 1940/5394-1/105 11.07.1940 BESTEMMELSE OM VANNLEDN.

4. 1940/5897-1/105 05.08.1940 BEST. OM VANN/KLOAKKLEDN.

5. 1948/33-1/105 02.01.1948 BESTEMMELSE OM VEG

Bestemmelse om kloakkledning, regulering av areal i forbindelse med veggrunn/

jernbanegrunn og bestemmelse om gjerde

6. 1948/34-1/105 02.01.1948 BESTEMMELSE OM VEG

Bestemmelse om kloakkledning, regulering av areal i forbindelse med veggrunn/

jernbanegrunn og bestemmelse om gjerde

7. 1948/4734-1/105 13.05.1948 BESTEMMELSE OM VEG

Bestemmelse om gjerde, bestemmelse om kloakkledning

8. 1949/9210-1/105 13.08.1949 BEST. OM VANN/KLOAKKLEDN.

Bestemmelse om anlegg og vedlikehold av ledninger m.v.

9. 1949/9211-1/105 13.08.1949 BEST. OM VANN/KLOAKKLEDN.

10. 1953/1290-2/105 28.01.1953 SKJØNN

11. 1955/990076-1/105 09.05.1955 BEST. OM VANN/KLOAKKLEDN.

Rettighetshaver: KNR: 0301 GNR: 11 BNR: 134

12. 1955/8043-1/105 16.06.1955 BEST. OM VANN/KLOAKKLEDN.

Rettighetshaver: KNR: 0301 GNR: 11 BNR: 134

13. 1955/9798-1/105 28.07.1955 BESTEMMELSE OM BEBYGGELSE

Bestemmelse om vann/kloakkledning

14. 1956/9160-1/105 13.08.1956 BEST. OM VANN/KLOAKKLEDN.

Bestemmelse om veg. Bestemmelse om gjerde

15. 1957/642-1/105 17.01.1957 ERKLÆRING/AVTALE

Bestemmelse om kloakkledning

16. 1957/1276-2/105 01.02.1957 BEST. OM VANN/KLOAKKLEDN.

17. 1958/8042-2/105 15.07.1958 RETTIGHETER IFLG. SKJØTE

Bestemmelse om bebyggelse, benyttelse og kloakkledning

18. 1959/5150-1/105 06.05.1959 ERKLÆRING/AVTALE

Bestemmelse om kloakkledning

19. 1980/7795-1/105 01.04.1980 SKJØNN

20. 2005/73808-1/105 02.11.2005 ERKLÆRING/AVTALE

Bestemmelser om veianlegg. Rettighetshaver Oslo Kommune v/Samferdselsetaten

21. 2005/82444-1/105 01.12.2005 ERKLÆRING/AVTALE

Bestemmelse om bebyggelse. Utbyggingsavtale. Bestemmelse om at offentlig vei

skal overskjøtes vederlagsfritt til Oslo kommune. Med flere bestemmelser

22. 2007/160400-1/200 29.01.2007 ERKLÆRING/AVTALE

Overenskomst om rettigheter og plikter ved bygging, drift og vedlikehold av

nettstasjon, frittliggende hus, fh. Gjelder nettstasjon nr 0306.

23. 2007/456711-1/200 07.06.2007 ERKLÆRING/AVTALE

Bestemmelse om adkomstrett med flere bestemmelser. Bestemmelse om

parkering

24. 2007/456747-1/200 07.06.2007 ERKLÆRING/AVTALE

Bestemmelse om tekniske installasjoner. Bestemmelse om ferdselsrett.

25. 2007/456747-2/200 07.06.2007 ERKLÆRING/AVTALE

Rettighetshaver: KNR: 0301 GNR: 11 BNR: 323. Bestemmelse om trafostasjon/kiosk

26. 2008/193288-1/200 06.03.2008 ERKLÆRING/AVTALE

Bestemmelse om atkomstvei. Bestemmelse om rett til bruk av nødvendig grunn

for reparasjon og vedlikehold av boligblokker. Fra Oslo kommune v/Plan og

bygningsetaten.

27. 2017/438616-2/200 26.04.2017 21:00 URÅDIGHET

Rettighetshaver: NYEBOLIGER AS (Megler)

6. ANDRE RETTIGHETER OG PLIKTER

Eiendommen må påregnes påheftet tinglyste bestemmelser (servitutter) om

adkomst, vann og avløp, strømforsyning, overvannsanlegg, pumpekum mv.

samt bestemmelser om rettigheter og forpliktelser knyttet til grensesnittet

mellom nærings- og boligdelen. Selger forbeholder seg retten til å tinglyse

de bestemmelser som fastsettes av Oslo kommune i delesaken, og det som

ellers er nødvendig.

Borettslaget får tinglyst, eksklusiv rett til gangadkomst via tre trappeganger

(alle med heis) fra plan 1 (bakkeplan) til plan 2 (fra plan 2 og oppover eier

borettslaget trappegangene), samt til underetasje 2 og 3. Borettslaget får

33


tinglyst rett til adkomst (med bil og sykkel) via nedkjøringsrampe fra Tore Hals

Mejdells vei til hhv. underetasje 2 og 3.

Borettslaget får tinglyst, eksklusiv rett til å disponere 2 låsbare sykkelboder

(ca. 131 sykkelplasser) og 3 låsbare tekniske rom i byggets 2. underetasje, samt

adkomst til disse over næringsdelens eiendom.

forretninger / offentlig eller privat tjenesteyting (treningssenter, helse, frisør) /

bevertning, samt samferdselsanlegg og teknisk infrastruktur. Under grunnen

er eiendommen regulert til Forretninger / offentlig eller privat tjenesteyting

(treningssenter, helse, frisør) / bevertning.

Planen med bestemmelser er vedlagt salgsdokumentasjon og er også

tilgjengelig hos megler og på www.planinnsyn.oslo.no/

34

Borettslaget får tinglyst, eksklusiv rett til å disponere minst 63 sportsboder a 5

kvm i byggets 3. underetasje (en bod til hver bolig). De av boligkjøperne som

erverver parkeringsplass får tinglyst, eksklusiv rett til å disponere en p-plass

i byggets 3. underetasje. Det er totalt 51 p-plasser tilgjengelig for kjøp. Kjøpte

p-plasser kan bare fremleies/overdras internt i borettslaget. Andelseierne i

borettslaget vil få en varig fortrinnsrett til å leie eventuelle usolgte p-plasser i

3. underetasje. Leieprisen estimeres til kr. 2500 pr. mnd. Fordeling av boder og

p-plasser bestemmes av selger.

Det etableres p-hus i næringsdelen (2. underetasje) som kan benyttes som

gjesteparkering mot betaling etter de til enhver tid gjeldende satser. P-huset

planlegges driftet av et p-selskap.

Borettslaget må selv stå for drift, vedlikehold og evt. fornyelse/oppgradering

av egne eksklusive arealer, samt egne tekniske anlegg.

7. GRUNNAREAL

Gnr. 11, bnr. 5s grenser er vist i salgsprosjektets utomhusplan. Borettslagets del

av eiendommen består av bygningsvolumet i plan 2-7, inkludert alle utvendige

arealer og flater i disse planene. Borettslagets eiendom får således ikke eget

areal på grunnen, men et felles grøntområde med gangveier og beplantning

på lokket i plan 2. Bruttoareal for plan 2 er ca. 2500 kvm, hvorav ca. 50% av

arealet er bebygd.

8. REGULERINGS-/BEBYGGELSESPLAN

Eiendommen er i reguleringsplan S-4882 vedtatt 2.3.16 regulert for Bolig /

9. BEBYGGELSENS AREALER OG BYGGEMÅTE

Bebyggelsen og anlegg er beskrevet i leveransebeskrivelse og romskjema i

salgsprospektet.

Byggearbeidene vil bli utført i samsvar med rammetillatelsen med

dispensasjoner, og ellers i samsvar med Plan- og bygningsloven (2008),

Teknisk forskrift (TEK10,) og andre offentligrettslige regler eller pålegg.

Byggearbeidene blir utført som totalentreprise. Entreprenør er ved salgsstart

ikke valgt.

Det er selgers ansvar å besørge og bekoste brukstillatelse/ferdigattest. Som

et minimum skal det foreligge brukstillatelse ved kjøpers overtakelse av

boligen. Dersom ferdigattest ikke foreligger ved overtakelse holder megler

tilbake kr. 5000 pr. bolig. Megler plikter å utbetale det tilbakeholdte til selger

straks ferdigattest for boligen foreligger.

Kjøper vil ved overtakelsen få en beboerhåndbok med detaljbeskrivelse

av overflater og tekniske installasjoner i boligen. Borettslagets styre vil ved

overtakelsen av bygget få overlevert all nødvendig dokumentasjon om

forvaltning, drift og vedlikehold av bygningen (FDV).

Arealene for hver enkelt bolig fremgår av vedlagte prisliste. Arealet er angitt

hhv. som bruksareal (BRA) som er arealet innenfor boligens yttervegger

inklusive evt. innvendige boder, samt P-ROM som er BRA fratrukket innvendig

bod/sekundærrom. På plantegningene er det i tillegg angitt et romareal som

er nettoarealet innenfor det enkelte rommets omsluttende vegger.


10. EIERBRØKER, FELLESKOSTNADER MV.

Boligene i prosjektet etableres i et borettslag, med de rettigheter og plikter for

andelseier som følger av loven og borettslagets vedtekter.

Borettslaget (v/selger) vil før kjøpers innflytting inngå fellesavtaler om

levering av signaler til tv og internett til alle boligene, vaktmestertjenester

for borettslagets fellesarealer, drift- og vedlikehold av heiser, gassanlegg,

ventilasjonsanlegg, garasjeporter mv, avtale om bygningsforsikring,

forretningsføreravtale (fakturering og inndriving av felleskostnader, bistand

med årsregnskap, likningsrapportering mv), samt andre nødvendige drifts- og

serviceavtaler for felles installasjoner.

Varmt vann og oppvarming leveres via varmesentral (bergvarme med

elektrokjel) som eies og drives av næringsdelen. Kostnadene med oppvarming

avregnes til selvkost + 5% administrasjonsgebyr og fordeles på den enkelte bolig

og borettslaget iht. individuelt målt forbruk. Kostnadene med oppvarming og

tappevann for boligene er stipulert til 5-7 kr. pr. kvm. pr. mnd.

Boligenes forbruk av gass avregnes den enkelte bolig etter målt forbruk. Drift og

vedlikeholdt av gassanlegget ellers fordeles mellom boligene etter areal.

Felleskostnadene i borettslaget skal fordeles med grunnlag i boligenes areal

(BRA), med unntak for kostnader med abonnement for kabel-tv og internett

som skal fordeles likt mellom boligene. Oppvarming og varmt vann, samt gass

fordeles med grunnlag i avlest forbruk. Kostnader med drift og vedlikehold av

p-plasser fordeles mellom de andelseiere som disponerer p-plass, kostnaden

stipuleres til kr. 150-175 pr. p-plass pr. mnd.

Selger har stipulert felleskostnadene til kr 30 pr. kvm BRA pr. mnd pluss ca.

500kr pr. mnd til dekning av signaler til kabel-tv og internett, se budsjett vedlagt

salgsprospektet. Beløpene er basert på erfaringstall pr. 2017. For en bolig på

100 kvm BRA estimeres de månedlige felleskostnadene til 3500kr. Oppvarming,

varmt vann, gass og p-plass er ikke medregnet.

Borettslaget etableres med 63 like store andeler, en andel til hver bolig.

Borettslaget har ikke fellesgjeld ved overtakelsen.

Hver kjøper har rett og plikt til å tilslutte seg borettslaget og innrette seg etter

lagets vedtekter (vedlagt salgsprospektet) og borettslagsloven. Borettslaget

fastsetter selv driftsbudsjett med felleskostnader for drift og vedlikehold av

borettslagets eiendom og anlegg.

Forut for kjøpernes overtakelse av boligene vil borettslaget (v/selger)

beslutte ekstraordinær innbetaling av felleskostnader tilsvarende 3 måneders

felleskostnader (30 kr. pr. kvm BRA) med forfall ved kjøpernes innflytting. Kjøper

skal overta betalingsforpliktelsen som påhviler andelen. Beløpet betales via

megler til Borettslagets bankkonto, slik at laget får tilstrekkelig kapital/likviditet i

oppstartsfasen. Alle beløp i pkt. 9 er basert på anslag pr. april 2017.

11. FORSIKRING

Selger holder alle bygg forsikret frem til den enkelte kjøpers overtakelse.

Borettslaget vil deretter tegne bygningsforsikring for lagets faste eiendom.

Den enkelte andelseier må selv tegne innbo- og løsøreforsikring. Det

anbefales samtidig å kontrollere at forsikringen omfatter rettshjelpsdekning.

12. LIGNINGSVERDI OG OFFENTLIGE AVGIFTER

Likningsverdien for den enkelte bolig er ikke fastsatt. Normalt utgjør

ligningsverdien inntil 30 % av markedsverdien/kjøpesummen dersom boligen

brukes av eier som primærbolig. Ligningsverdi fastsettes av skatteetaten.

Oslo kommune har vedtatt å innkreve eiendomsskatt. Ved salgsstart (2017)

utgjør eiendomsskatten 3 promille av Eiendomsskattegrunnlaget etter et

bunnfradrag på 4 mill.

13. ENERGIMERKING

Energimerking av den enkelte bolig skal utføres av selger. Energimerkingen

35


må foreligge for å få utstedt ferdigattest. Selger har ved salgsstart ikke

energimerket boligene individuelt, men boligbyggene samlet sett forventes

energimerke gul A, forutsatt normalisert klima og normerte verdier for

internlaster, driftstider og oppvarming. Individuelle forskjeller i energimerkingen

for boligene må påregnes, inkludert at enkelte kan få dårligere energimerking

enn det bygget samlet sett oppnår (minimum grønn C).

Selger skal skriftlig varsle kjøper om overtakelsesmåneden senest 6 måneder

forut for overtakelsen. Hensikten med varselet er å gi kjøper en rimelig god

tid til å foreta salg av eksisterende egen bolig. Selgers 6-månedersvarsel

gir kjøper anledning til å kreve dagbot/erstatning iht. bustadoppføringslova

dersom ferdigstilling ikke skjer innenfor den varslede overtakelsesmåneden

(30 dagersperiode).

36

14. KJØPEKONTRAKT OG SALGSVILKÅR

Selger har utarbeidet et standardutkast til kjøpekontrakt som er vedlagt

salgsdokumentasjonen. Kjøpekontrakten er basert på bustadoppføringslova.

Kjøpekontrakt signeres umiddelbart etter at selger har akseptert bud.

15. KOSTNADER VED AVBESTILLING/VIDERESALG.

Kjøper kan avbestille ytelsen eller deler av denne, jf. bustadoppføringslova

§§ 52-54. Ved avbestilling må kjøper betale erstatning til selger i samsvar

med bestemmelsene i bustadoppføringslova. Kjøper kan ikke videreselge sin

kontraktposisjon til tredjemenn uten selgers skriftlige samtykke.

Kontakt megler for nærmere informasjon dersom avbestilling/videresalg

vurderes. Bestilte endrings- og tilleggsarbeider betales i slike tilfeller i sin

helhet ved avbestilling/videresalg.

16. OMKOSTNINGER SOM KJØPER MÅ BETALE

Gebyr for tinglysing av andelsoverdragelse:

Gebyr for tinglysing av evt. pantedokumenter:

Gebyr for pantattest:

Eventuelle endringer i gebyrene belastes/godskrives kjøper.

430 kr.

430 kr.

172 kr.

17. OVERTAKELSESTIDSPUNKT/FERDIGSTILLING

Byggestart for prosjektet var høsten 2017. Ferdigstillelse for bygg C er estimert

til 3. kvartal 2020.

Endelig dato og klokkeslett for overtakelse skal varsles av selger med minst

30 dagers forutgående, skriftlig varsel. Det avholdes forhåndsbefaring ca. 2-4

uker før overtakelse.

18. BETALINGSBETINGELSER OG SIKKERHET

Kjøper skal stille sikkerhet for betaling av kjøpesummen. Sikkerheten stilles

ved at kjøper ved kontraktsignering innbetaler 10 % av kontraktssummen

til meglers klientkonto. Selger har rett til å få utbetalt kjøpers innbetalte

forskudd dersom selger stiller selvskyldnerkausjon eller tilsvarende garanti

(bustadsoppføringslova § 47). Kjøpers innbetaling av forskudd må være fri

kapital, dvs. at det ikke kan være knyttet vilkår til innbetalingen som medfører

at selger ikke kan disponere over beløpet.

Restkjøpesummen og omkostningene betales av kjøper med valutering på

meglers klientkonto senest 3 dager forut for overtakelsen.

Megler tinglyser en sikringsobligasjon til sikkerhet for mellomværende mellom

kjøper og selger. Sikringsobligasjon pål. 650 mill etableres felles for alle kjøperne.

Selger plikter å stille garanti i samsvar med bustadoppføringslova § 12.

Garantien lyder på 3 % av kjøpesummen fra det tidspunkt forbeholdene i pkt.

19 a) er avklart og frem til overtakelsen og deretter 5 % av kjøpesummen i fem

år etter overtakelsen. Selger tar forbehold om å redusere garantibeløpet eller

tiden dersom loven tillater det.


19. FORBEHOLD

a) Priser for boligene

Selger forbeholder seg retten til uten forvarsel å endre prisene på usolgte

boliger i prosjektet.

b) Svinnriss mv.

I nye bygg vil det normalt oppstå noe svinnriss, sprekker i sammenføyninger/

skjøter i tapet, maling, bygningsdeler mv. på grunn av bl.a. uttørking av

materialer. Mindre sprekker i slike overganger og mellom himling og vegg

kan ikke forlanges utbedret med mindre disse innebærer avvik fra vanlig godt

håndverk.

c) Illustrasjoner, tegninger mv.

Illustrasjoner og tegninger i salgsprospektet og ellers i markedsføringen er

kun ment som illustrasjoner og er i detaljer mht. utsikt, møbler, innredning,

busker, trær mv. ikke bindende for selger. Selger vil levere innredning, utstyr

og utearealer slik som beskrevet i teksten i leveransebeskrivelsen. Kjøper

gjøres spesielt oppmerksom på at plantegningene i salgsprospektet ikke er i

målestokk og derfor ikke kan benyttes til måltaking eller arealberegning.

d) Arealavvik

Det tas forbehold om avvik i de oppgitte arealene for BRA og P-rom, samt

øvrige arealer som følge av at arealberegningene er foretatt på tegninger

før byggene er detaljprosjektert/ oppført. Arealavvik inntil 3% gir ikke rett til

prisavslag.

20. MEGLER

Sem & Johnsen Prosjektmegling Nyeboliger AS, org. nr. 997 812 824

Postadresse: Pb 1488 Vika, 0116 Oslo

Besøksadresse: Klingenberggt. 7 (2. etg.)

Tlf: 91 31 58 18 – E-post: finn@sem-johnsen.no

21. MEGLERS VEDERLAG

Meglers vederlag betales av selger og er avtalt til kr 35 000 eks mva pr enhet,

med tillegg for suksesshonorar ved oppnådde salgsmål. Selger dekker i

tillegg alle kostnader med markedsføring, oppgjørskostnader, innhenting av

opplysninger fra offentlige instanser mv.

22. DOKUMENTER

Følgende dokumenter er tilgjengelig på visning og hos megler og utgjør for

kjøper og selger en bindende del av kjøpekontrakten:

a. Salgsprospekt med plantegninger, etasjeplaner, leveransebeskrivelse,

situasjonskart og formelle opplysninger mv.

b. Utskrift fra grunnboken for eiendommen(e).

c. Reguleringsplan og –bestemmelser for eiendommen

d. Rammetillatelse

e. Vedtekter for borettslaget med estimert budsjett for felleskostnadene

f. Kjøpekontrakt (mal)

g. Overtakelsesprotokoll

23. LOVVERKET

Kjøpet reguleres av Lov om avtale med forbrukar om oppføring av ny bustad

m.m. (bustadoppføringslova) 13. juni 1997 nr. 43, i tilfeller hvor selger er

profesjonell og kjøper er forbruker. Dette innebærer blant annet at kjøper har

krav på garantier iht. bustadoppføringslova § 12.

24. TILVALG OG ENDRINGER

Prosjektet og dets priser er basert på at utbyggingen gjennomføres rasjonelt

og med delvis serieproduksjon i form av systematisering av tekniske løsninger

og valg av materialer. Dette gir begrensninger for hvilke tillegg og endringer

som kjøper kan kreve å få gjennomført og innenfor hvilke tidsrom disse

arbeidene kan bestilles. Frist for tilvalg er utløpt.

37


38

Kjøper har ikke rett til å kreve endringer og tilleggsarbeider som ikke står i

sammenheng med de ytelser som er avtalt, eller som i omfang eller karakter

skiller seg vesentlig fra den avtalte ytelsen eller som er til hinder for rasjonell

gjennomføring av byggearbeidene. Selger er heller ikke forpliktet til å utføre

endringer eller tilleggsarbeider som vil føre til ulempe for selger som ikke står

i forhold til kjøpers interesse i å kreve endringer eller tilleggsarbeider. Selger

har rett til å ta seg betalt for utarbeidelse av pristilbud, tegninger, prosjektere

løsninger mv. jf. Bustadoppføringslova § 44.

Selger er uansett ikke forpliktet til å utføre endringer eller tilleggsarbeider

som vil endre vederlaget for den enkelte bolig med mer enn 15 %, jf.

Bustadoppføringslova § 9.

Etter igangsetting av byggeprosjektet gis bestillingsfrister for tilvalg og

endringer. Da kjøpsavtale er inngått etter at frister for tilvalg og endringer er

utgått, må kjøper gjøre ønskede endringer etter overtakelse.

25. MEGLERS RETT TIL Å STANSE GJENNOMFØRINGEN AV EN

TRANSAKSJON

I henhold til Lov av 6. mars 2009 nr. 11 om tiltak mot hvitvasking og

terrorfinansiering mv. er megler pliktig til å gjennomføre legitimasjonskontroll

av oppdragsgiver og/eller eventuelle reelle rettighetshavere til salgsobjektet.

Det samme gjelder for medkontrahenten til oppdragsgiver og/eller eventuelle

reelle rettighetshavere til salgsobjektet. Dersom nevnte parter ikke oppfyller

lovens krav til legitimasjon eller megler har mistanke om at transaksjonen har

tilknytning til utbytte av en straffbar handling eller forhold som rammes av

straffeloven §§ 147 a, 147 b eller 147 c kan megler stanse gjennomføringen av

transaksjonen. Megler kan ikke holdes ansvarlig for de konsekvenser dette vil

kunne medføre for oppdragsgiver og/eller eventuelle reelle rettighetshavere

til salgsobjektet eller deres medkontrahent.

26. FERDIGATTEST ELLER MIDLERTIDIG BRUKSTILLATELSE

Ferdigattest eller midlertidig brukstillatelse skal foreligge skriftlig før kjøpers

overtagelse av boligen kan finne sted. Kjøper frarådes ellers å overta boligen.

27. FORBRUKERINFORMASJON VED INNGIVELSE AV KJØPSTILBUD:

Boligene selges til faste priser, se prislisten. Dersom det innen annonsert

budfrist ved salgsstart innkommer flere kjøpstilbud på samme bolig avholdes

loddtrekning mellom budgiverne hos megler.

Megler forutsetter at kjøper angir alle kjøpere/fremtidige hjemmelshavere

i budskjemaet. Om kjøper i ettertid skal tilføye eller endre hjemmelsforhold

eller kjøpekontrakten påløper et gebyr på kr. 15.000 som må betales til megler.

Dette gebyr gjelder kun når kjøper fortsatt skal være eier eller deleier og

fortsatt garanterer for avtalen, men endrer eierskap/hjemmelsforhold innen

familie eller andre som kjøpers har en relasjon til. Dersom man får selgers

samtykke til transport av kontrakten gjelder de gebyrer som er oppgitt ved

transport av kontrakt.

1. På forespørsel vil megler opplyse om aktuelle bud på boligene, herunder om

relevante forbehold.

2. Alle bud skal inngis skriftlig til megler, som formidler disse videre til

oppdragsgiver. Kravet til skriftlighet gjelder også budforhøyelser og motbud,

aksept eller avslag fra selger. Før formidling av bud til oppdragsgiver skal

megler innhente gyldig legitimasjon og signatur fra budgiver. Kravet til

legitimasjon og signatur er oppfylt for budgivere som benytter e-signatur,

eksempelvis BankID eller MinID. Med skriftlige bud menes også elektroniske

meldinger som e-post og SMS når informasjonen i disse er tilgjengelig også

for ettertiden.

3. Et bud bør inneholde boligens adresse (eventuelt bolignummer/

andelsnummer), kjøpesum, budgivers kontaktinformasjon, finansieringsplan,

akseptfrist, overtakelsesdato og eventuelle forbehold som for eksempel

usikker finansiering, salg av nåværende bolig ol. Normalt vil ikke et bud

med forbehold bli akseptert før forbeholdet er avklart. Konferer gjerne med

megler før bud avgis.


4. Etter at handel har kommet i stand, eller dersom en budrunde avsluttes uten

at handel er kommet i stand, kan en budgiver kreve kopi av budjournalen i

anonymisert form.

5. Kopi av budjournal skal gis til kjøper og selger uten ugrunnet opphold etter

at handel er kommet i stand. Dersom det er viktig for budgiver å bevare sin

anonymitet, bør budet

VIKTIGE AVTALERETTSLIGE FORHOLD:

1. Det eksisterer ingen angrerett ved salg/kjøp av fast eiendom.

2. Når et bud er innsendt til megler og han har formidlet innholdet i budet

til selger (slik at selger har fått kunnskap om budet), kan budet ikke kalles

tilbake. Budet er da bindende for budgiver frem til akseptfristens utløp, med

mindre budet før denne tid avslås av selger eller budgiver får melding om at

eiendommen er solgt til en annen (man bør derfor ikke gi bud på flere eiendommer

samtidig dersom man ikke ønsker å kjøpe flere enn en eiendom).

39

3. Selger står fritt til å forkaste eller akseptere ethvert bud, og er for eksempel

ikke forpliktet til å akseptere høyeste bud/tilbud pålydende fastprisen.

4. Når en aksept av et bud har kommet frem til budgiver innen akseptfristens

utløp er det inngått en bindende avtale.

5. Husk at også et eventuelt bud fra selger til kjøper (såkalte «motbud»), avtalerettslig

er et bindende tilbud som medfører at det foreligger en avtale om

salg av eiendommen dersom budet i rett tid aksepteres av kjøper.

Alle bud og budrelatert kommunikasjon med megler skal foregå skriftlig.

Megler har ikke anledning til å formidle opplysninger om bud som ikke er gitt

skriftlig. Megler vil likevel gi deg opplysninger og råd underveis i prosessen.

Dette behøves ikke gjøres skriftlig.


40

Kontraktens bestemmelser utfylles av lov om bustadoppføring

(bustadoppføringslova) av 13. juni 1997 nr. 43 og annen bakgrunnsrett.

Mellom:

Røa Centrum AS

Org. nr. 930 402 346

Postboks 13 Røa, 0701 Oslo

Mob: 920 24 373

E-post: roa.centrum@nordeng.net

heretter kalt selger, og

1. SALGSOBJEKT

Selger planlegger oppføring av til sammen 63 boliger i nybygg på gnr. 11, bnr. 5

i Oslo kommune, med foreløpig adresse Tore Hals Mejdells vei, 0751 Oslo.

Eiendommen skal deles for selgers regning for utskillelse av et næringsbygg

under boligprosjektet. Boligenes endelige gnr/bnr. vil foreligge etter at deling er

gjennomført og tinglyst. Borettslagets eiendom er nærmere beskrevet i salgsoppgave

vedlagt kjøpekontrakten og omtales i det følgende som Eiendommen.

Boligene organiseres i et borettslag, Røa Torg Borettslag org. nr. 918 300 783.

Borettslagets vedtekter og budsjett er vedlagt kjøpekontrakten. Borettslaget

er stiftet med 63 andeler, en andel pål. 5 000kr for hver bolig.

Selger overdrar til kjøper sin Andel nr. ................ med tilknyttet enerett til å bruke

bolig nr. ................ i Røa Torg Borettslag. Andels- og bolignummer fremgår av

salgsoppgaven og omtales i det følgende som Boligen. Med andelen følger

vedtektsfestet, eksklusiv bruksrett til en sportsbod, samt rett til å bruke

borettslagets fellesarealer.

heretter kalt kjøper, er det i dag inngått følgende kjøpekontrakt:

Det medfølger ingen parkeringsplasser.

Eiendommen ligger på eiet grunn og skal være fri for andre pengeheftelser

enn Andelseiernes tinglyste pant for innskudd iht. boreslagsloven og lovbestemt

sikkerhet for andelseiernes betaling av felleskostnader til borettslaget.


Eiendommens bebyggelse og anlegg skal oppføres slik det fremgår av

salgsoppgaven og eventuelle endringer partene blir enige om i særskilte

avtaler og ellers i samsvar med byggetillatelsen med eventuelle

dispensasjoner og plan- og bygningsloven (2008) med teknisk forskrift

(TEK10).

Hjemmelshaver til gnr. 11, bnr. 5 i Oslo er p.t. Røa Torg Næring AS,

org. nr. 917 098 123, som er et heleid datterselskap av selger.

2. KJØPESUM/ OMKOSTNINGER

Kjøpesummen for Boligen utgjør

Kr..................................................................................................................,- kroner 00/100

I tillegg kommer tinglysingsgebyr med kr. 430,- og attestgebyr pålydende kr.

172,-, for hvert ytterligere pantedokument kjøper ønsker tinglyst på Boligen

for etablering av pant. Eventuelle endringer i offentlige avgifter og gebyrer

belastes/godskrives kjøper.

Partene har avtalt at Kjøper skal innbetale forskudd med 10 % av Kjøpesummen

i forbindelse med kontraktsinngåelsen. Forskuddsbeløpet forfaller for betaling

til meglers klientkonto 7 dager etter selgers budaksept. Selger kan kreve

forskuddsbeløpet utbetalt til seg, jfr. kjøpekontraktens pkt. 5, 4. avsnitt.

Omkostningene, restkjøpesummen og eventuelle vederlag eller restvederlag

for tilleggs- og endringsbestillinger forfaller til betaling samtidig med sluttoppgjøret

ved overtakelsen.

Kjøper må betale omkostninger uoppfordret til meglerforetakets klientkonto

samtidig med sluttoppgjøret. Nedenfor følger en fullstendig

oppgjørsoppstilling:

Kjøpesum bolig ,-

Gebyr, tinglysing av andelsoverdragelse 430,-

Gebyr, tinglysing av evt. pantedokument 430,-

Gebyr, pantattest 172,-

Ekstraordinær innbetaling,

3 x boligens månedlige felleskostn. ,-

Oppgjørssum ,-

3. ENDRINGS- OG TILLEGGSARBEID

Da tilvalgsfristen er utløpt har selger måttet foreta de valg som er omtalt i

prospektet.

4. OPPGJØR

Oppgjøret mellom partene foretas av meglerforetakets oppgjørsavdeling:

Nyeboliger AS, org. nr. 997 812 824

Postadresse: Pb 1488 Vika, 0116 Oslo

Besøksadresse: Klingenberggt. 7 (2. etg.)

Tlf: 477 55 078 – E-post: vso@sem-johnsen.no

Alle innbetalinger forbundet med denne kontrakt innbetales til meglers

klientkonto.

Kjøpesummen regnes ikke som betalt med befriende virkning før innbetalt

beløp er disponibelt på meglerforetakets klientkonto.

41


42

Dersom kjøpesummen eller avtalt forskudd ikke blir innbetalt til

meglerforetakets klientkonto i rett tid eller eventuelt lånedokumenter i

tinglysningsklar stand ikke er meglerforetakets oppgjørsavdeling i hende

innen overtagelse, svarer kjøper den til enhver tid fastsatte forsinkelsesrente

iht. forsinkelsesrenteloven, til selger. Forsinkelsesrente beregnes av hele

kjøpesummen, med fratrekk av eventuelt innbetalt og disponibelt forskudd,

frem til hele kjøpesummen samt omkostninger er innbetalt og disponibelt

på meglerforetakets klientkonto. Fullt oppgjør anses ikke innbetalt før også

eventuelle påløpte forsinkelsesrenter er innbetalt. Denne bestemmelse gir

ikke kjøper rett til å forlenge betalingsfristen utover de frister som er avtalt.

Betaling for ev. endrings- og/eller tilleggsarbeider faktureres fra selger

eller den selger har delegert arbeidet til når vedkommende endrings- og/

eller tilleggsarbeider er utført. Beløpet innbetales til meglers klientkonto og

merkes som anvist i andre avsnitt over. Beløpet må være innbetalt senest

ved overtagelse, jf. avtalens punkt 8. Dersom forfall på faktura er forut for

overtagelse og beløpet skal utbetales selger, må selger stille garanti i henhold

til bustadoppføringslova § 47.

Før noen del av kjøpesum blir utbetalt selger må hjemmel til Boligen være

overført kjøper, jf. bustadoppføringslova § 46. Alternativt må selger stille

garanti etter bustadoppføringslova § 47.

Selger gjøres oppmerksom på at det normalt tar ca. 2 uker fra overtagelse

til utbetaling av oppgjør. Dette grunnet behandlingstid hos Statens Kartverk,

postgang samt transaksjonstid banker imellom. Behandlingstiden ventes

redusert når Kartverkets saksbehandling digitaliseres.

Dersom kjøper ønsker å påberope seg mangler ved overtagelse eller noe av

kjøpesummen på annen måte er omtvistet ved overtagelse, kan ikke selger

holde tilbake nøkler eller nekte å overlevere Boligen dersom kjøper betaler

det omtvistede beløpet til meglers klientkonto eller til en sperret bankkonto

som bare kan disponeres av kjøper og selger i fellesskap. Meglerforetaket

eller bank skal imidlertid kunne foreta utbetalingen fra kontoen i samsvar med

rettskraftig dom eller annen avgjørelse som har virkning som rettskraftig dom.

Kjøper har iht. bustadoppføringslova § 49 deponeringsrett for omtvistet

beløp og kan kreve overtagelse og hjemmelsoverføring. Selger kan etter

forsinkelsesrenteloven kreve forsinkelsesrente for beløp som eventuelt

urettmessig er deponert for mye. Dette gjelder ikke dersom partene har avtalt

at et bestemt beløp som skal holdes tilbake i påvente av retting.

Dersom det ett år etter at Boligen er overtatt fortsatt ikke er dokumentert at

vilkårene for utbetaling til selger er oppfylt, gis megler fullmakt til å sette det

omstridte beløp på en egen konto i norsk bank, hvor utbetaling krever begge

parters samtykke. Alternativt kan pengene deponeres i Norges bank etter lov

om deponering i gjeldshøve av 17. februar 1939 nr. 1.

Meglerforetaket er underlagt lov av 6. mars 2009 om tiltak mot hvitvasking og

terrorfinansiering (hvitvaskingsloven) med tilhørende forskrifter. Det følger av

hvitvaskingsloven at meglerforetaket er forpliktet til å foreta kundekontroll av

begge partene i handelen. Dette innebærer at både selger og kjøper forplikter

seg til å fremlegge gyldig legitimasjon slik at identitet kan bekreftes før

handelen gjennomføres. Dersom slik kundekontroll ikke kan gjennomføres er

meglerforetaket pålagt å avstå fra gjennomføring av oppgjøret. Partene er selv

ansvarlig for eventuelle kostnader og ansvar dette kan medføre uten at det

kan anføres et kontraktsrettslig ansvar overfor meglerforetaket.

5. GARANTI

Selger skal, før byggearbeidene igangsettes eller senest ved heving

av forbeholdene i pkt. 17, stille garanti til kjøper for rett oppfyllelse av

kjøpekontrakten, jf. bustadoppføringslova § 12.

Garantien skal gjelde fra tidspunkt for avtaleinngåelse og til fem år etter

overtagelse. Garantien skal tilsvare minst 3 % av opprinnelige kjøpesum uten

tilleggsarbeider frem til overtagelse og minst 5 % i 5 år etter overtagelse.


Selger har tatt forbehold om å redusere garantibeløpet eller tiden dersom

loven tillater det.

Kjøpers betalingsplikt inntrer ikke før det er stilt garanti etter

bustadoppføringslova § 12.

Ved avtale om forskudd skal selger i tillegg stille garanti etter

bustadoppføringslova § 47, jf. kjøpekontraktens punkt 4.

6. HEFTELSER

Kjøper er forelagt utskrift av grunnboken for gnr. 11, bnr. 5 i Oslo, som

Eiendommen er en del av og har gjort seg kjent med innholdet av denne.

Kjøper er kjent med Eiendommens servitutter og overtar disse slik de

fremkommer av grunnboken og salgsprospektet. Kjøper aksepterer at det på

Eiendommen kan påheftes tinglyste bestemmelser (servitutter) om adkomst,

vann og avløp, strømforsyning, overvannsanlegg, pumpekum mv. samt

bestemmelser om rettigheter og forpliktelser knyttet til grensesnittet mellom

nærings- og boligdelen på Eiendommen.

Selger forbeholder seg retten til å tinglyse de bestemmelser som fastsettes

av Oslo kommune i delesaken eller det som ellers er nødvendig.

Selger gir herved Nyeboliger AS ugjenkallelig fullmakt til å innfri, eventuelt

midlertidig innfri for overføring til annet panteobjekt, de pengeheftelser som

kjøper ikke skal overta.

Innfrielse av pengeheftelser skjer ved at megler, etter å ha mottatt

kjøpesummen, benytter de nødvendige deler av kjøpesummen til å innfri

pantegjeld som ikke skal overtas av kjøper og påser at panthaver besørger

panteheftelsene slettet.

Selger garanterer at det ved overtakelsen ikke eksisterer pengeheftelser

av noen art på Eiendommen eller Boligen, herunder utpantings- og/eller

utleggsforretninger, utover det pantattesten viser. Selger forplikter seg til å

umiddelbart underrette kjøper og oppdragsansvarlig dersom slike forretninger

blir avholdt innen tinglysing av hjemmelsdokument finner sted. Videre forplikter

selger seg til å betale alle avgifter mv. som vedrører Eiendommen eller

Boligen og som er forfalt eller forfaller til betaling før overtagelse. Selger gir

meglerforetakets oppgjørsavdeling ugjenkallelig fullmakt til å innfri eventuelle

krav som ikke er betalt på oppgjørstidspunktet.

7. TINGLYSING OG SIKKERHET

Selger har utstedt pantedokument pålydende 650 mill med urådighetserklæring

til Nyeboliger AS. Meglerforetaket foretar tinglysning av denne for selgers

regning på eiendommen. Pantedokumentet tjener som sikkerhet for den til

enhver tid utbetalte del av kjøpesummen og all utbetaling til selger skal, inntil

tinglysning av skjøtet finner sted, ha sikkerhet innenfor kjøpesummens ramme.

Sikringsdokumentet er felles for alle kjøperne i prosjektet.

Ved underskrift av denne kontrakt skal selger undertegne hjemmelsdokument

til kjøper. Hjemmelsdokumentet oppbevares hos Nyeboliger AS,

som besørger dette tinglyst når kjøper har innbetalt fullt oppgjør, Boligen

er overtatt og eventuelt seksjonering/fradeling er tinglyst. Partene gir

Nyeboliger AS fullmakt til å påføre endelig gårds-, bruks-, seksjons-,

andels- og organisasjonsnummer på skjøtet.

All tinglysning av dokumenter på Eiendommen og Boligen skal foretas av

meglerforetaket. Dokumenter som skal tinglyses må snarest overleveres

oppdragsansvarlig i undertegnet og tinglysningsklar stand.

8. OVERTAGELSE

Selger skal fremlegge ferdigattest eller midlertidig brukstillatelse før overlevering

av Boligen til kjøper. Selger skal overlevere Boligen i ryddig og

rengjort stand (byggvask).

Boligen skal overtas ved overtagelsesforretning hvor begge parter deltar.

43


44

Kjøper skal skriftlig anmerke i overtakelsesprotokollen eventuelle forhold

som påberopes som mangel ved Boligen, samt det eventuelle beløp kjøper

vil holde tilbake i oppgjøret med selger på grunn av mangler.

Overtagelsesprotokollen skal signeres av begge parter. Ved signering av

overtakelsesprotokollen skal kjøpesummen inkludert tilbakeholdt beløp

anses deponert, slik at den del av kjøpesummen som er holdt tilbake ikke

kan disponeres av noen av partene alene, jfr. pkt. 4, 9. avsnitt.

Dersom ikke annet er avtalt, utleveres nøklene til Boligen ved overtagelsesforretningen

såfremt fullt oppgjør er bekreftet innbetalt. Dersom selger

utleverer nøkler før innbetaling, bærer selger selv risikoen for dette.

Ved overtakelsen har selger rett til å vente med overføring av borettslagsandelen

til Kjøper, jfr. borettslagsloven § 2-13 (2), frem til alle byggearbeidene

på Eiendommen er ferdigstilt, dog maksimalt inntil to år. Kjøpers rett til bolig i

borettslaget skal i så fall tinglyses i grunnboka ved overtakelsen.

Kjøper kan nekte overtagelse dersom Boligen på overtagelsestidspunktet har

feil og/eller mangler som gir rimelig grunn for nektelsen. Selger forplikter seg

da til innen rimelig tid å utbedre alle feil og/eller mangler som blir protokollert

under befaringen.

Eiendommens fellesarealer overtas av Borettslagets styre.

9. SELGERS SANKSJONER

Dersom forfallstidspunktet for hele eller deler av kjøpesummen oversittes

vesentlig har selger rett til å heve kjøpekontrakten, 30 – tretti – dagers

betalingsmislighold anses normalt som vesentlig. Før selger gjør hevingsretten

gjeldende plikter han å gi kjøper forutgående skriftlig varsel med

innbetalingsfrist av det skyldige beløp innen 1 – en – uke fra varslet dato med

kopi til oppdragsansvarlig. Kjøper er innforstått med at selgers omkostninger

og eventuelle tap i forbindelse med et dekningssalg må dekkes av kjøper.

Mislighold som nevnt skal anses som tvangsgrunnlag etter Lov om

tvangsfullbyrdelse av 26. juni 1992 nr. 86 § 13-2 (3) bokstav e).

10. SELGERS FORSINKELSE

Dersom selger oversitter avtalte tidsfrister kan kjøper etter bustadoppføringslova

kap. 3 kreve dagmulkt, holde igjen vederlag, kreve erstatning eller heve

avtalen. Dagmulkt kan bare kreves dersom overtagelse av Boligen blir forsinket

og ikke dersom avtalte delfrister oversittes. Dagmulkt tilsvarer 0,75 promille av

samlet vederlag fra avtalt overtagelsesdato og frem til overtagelse finner sted.

Dagmulkt kan ikke kreves for mer enn 100 dager, jf. bustadoppføringslova § 18.

Dersom kjøper til tross for varsling ikke møter til overtagelsesforretning, anses

Boligen overlevert, såfremt fullt oppgjør er innbetalt.

Risikoen for Boligen går over på kjøper når kjøper har overtatt Boligen. Hvis

Boligen ikke overtas til avtalt tid, og årsaken ligger hos kjøper, har kjøper

risikoen fra det tidspunkt Boligen kunne vært overtatt.

Når risikoen for Boligen er gått over på kjøper, faller ikke kjøpers plikt til å

betale kjøpesummen bort ved at Boligen blir ødelagt eller skadet som følge av

en hendelse som selger ikke svarer for.

Som vedlegg til denne kjøpekontrakten følger overtagelsesprotokoll som skal

signeres av begge parter ved overtagelsen.

Selger har rett til å kreve tilleggsfrist dersom kjøper ønsker endringseller

tilleggsarbeider og selger eller den selger delegerer arbeidet til gir

kjøper melding om tilleggsfristen uten ugrunnet opphold etter at man

ble oppmerksom på de omstendigheter som gir rett til tilleggsfrist, jfr.

bustadoppføringslova § 11.

Tilsvarende gjelder dersom det i byggeperioden inntreffer streik, lockout

eller oppstår andre forhold som ligger utenfor selgers kontroll, jf.

bustadoppføringslova § 11. Det er videre et vilkår for rett til tilleggsfrist at selger

varsler kjøper uten ugrunnet opphold etter at selger ble oppmerksom på forholdet

som gir grunnlag for krav på forlengelse, jf. bustadoppføringslova § 11 (4).


11. SELGERS OPPLYSNINGSPLIKT/KJØPERS UNDERSØKELSESPLIKT

Boligen skal være i samsvar med krav stilt i lov eller i medhold av lov og som er

gjeldende på tidspunktet for søknad om rammetillatelse.

Boligen kan ha mangel dersom kjøper ikke får opplysning om forhold som

selger kjente eller måtte kjenne til, og som kjøper hadde grunn til å regne med

å få. Det samme gjelder dersom Boligen ikke svarer til opplysning som er gitt

i annonse, salgsoppgave eller annen markedsføring på vegne av selger. Dette

gjelder likevel bare dersom man kan gå ut fra at opplysningen har innvirket på

avtalen og at opplysningen ikke er rettet i tide på en tydelig måte.

Kjøper kan ikke gjøre gjeldende som mangel, forhold ved Boligen kjøper

kjente eller burde blitt kjent med før avtaleinngåelsen.

12. BYGNINGSMESSIG BESKRIVELSE

Arbeidet skal utføres etter god håndverksmessig standard i samsvar med

den bygningsbeskrivelse som er gitt og med det utstyr mv. som følger av

salgsoppgaven med vedlegg. Selger har i salgsprospektet tatt følgende

forbehold om Boligens tilstand og beskaffenhet:

a) I nye bygg vil det normalt oppstå noe svinnriss, sprekker i

sammenføyninger/ skjøter i tapet, maling, bygningsdeler mv. på grunn av

bl.a. uttørking av materialer. Mindre sprekker i slike overganger og mellom

himling og vegg kan ikke forlanges utbedret med mindre disse innebærer

avvik fra vanlig godt håndverk.

b) Illustrasjoner og tegninger i salgsprospektet og ellers i markedsføringen er

kun ment som illustrasjoner og er i detaljer mht. utsikt, møbler, innredning,

busker, trær mv. ikke bindende for selger. Selger vil levere innredning, utstyr

og utearealer slik som beskrevet i leveransebeskrivelsens tekst. Kjøper

gjøres spesielt oppmerksom på at plantegningene i salgsprospektet ikke er i

målestokk og derfor ikke kan benyttes til måltaking eller arealberegning.

c) Det tas forbehold om avvik i de oppgitte arealene for BRA og P-rom, samt

øvrige arealer som følge av at arealberegningene er foretatt på tegninger

før byggene er detaljprosjektert/ oppført. Arealavvik inntil 3% gir ikke rett til

prisavslag.

d) Boligene er ved salgsstart ikke detaljprosjektert. Selger forbeholder seg

retten til å foreta endringer og justeringer i detaljprosjekteringen, herunder

bl.a. for å etablere nødvendige bæresystemer og føringsveier for tekniske

installasjoner, samt eventuelt innkassing av disse. Selger tar også forbehold

om endringer i materialvalg og tekniske løsninger som er nødvendige eller

hensiktsmessige, såfremt den generelle standarden og kvaliteten som er

beskrevet i leveransebeskrivelsen ikke forringes.

e) Selger har rett til å foreta mindre endringer i konstruksjon, materialvalg,

rørføringer og lignende som ikke reduserer Boligen og Eiendommens

kvalitet, uten at dette gir rett til reduksjon av kjøpesummen. Tilsvarende kan

selger foreta endringer i bygningskropp med tilhørende tekniske anlegg

samt utvendige arealer. Selger skal så langt det er praktisk mulig informere

kjøper skriftlig om slike endringer.

13. MANGLER

Dersom Boligen har mangler kan kjøper på de vilkår som følger av

bustadoppføringslova kap. IV kreve oppfyllelse, retting, prisavslag, erstatning,

heving og/eller holde tilbake en forholdsmessig del av kjøpesummen.

Dersom kjøper vil gjøre gjeldende at det foreligger mangel ved Boligen må

han reklamere skriftlig overfor selger innen rimelig tid etter at mangelen ble

oppdaget eller burde blitt oppdaget. Partene plikter å iverksette de tiltak som

med rimelighet kan forlanges for å begrense omfanget av eventuelle skader

som følge av mangelen.

Reklamasjon kan ikke fremsettes senere enn 5 år etter overtagelsen. Den

absolutte reklamasjonsfristen gjelder selv om mangelen ikke kunne oppdages

på et tidligere tidspunkt.

Dersom det oppstår mangler hvor kostnadene ved utbedring er urimelig i

forhold til den betydning manglene har for boligens bruksverdi, har selger rett

til å gi kjøper prisavslag i stedet for å foreta utbedring.

45


Selger skal utbedre eventuelle mangler så snart som mulig og normalt

innen 3 måneder etter at selger har mottatt reklamasjonen fra kjøper. Kjøper

forplikter seg til å gi selger og selgers representanter adgang til eiendommen,

og mulighet for å gjennomføre utbedringsarbeider, på hverdager mellom kl.

08.00 og 17.00.

påføres Eiendommen skal selger utbedre. Det forutsettes at kjøper har rimelig

adkomst til Eiendommen.

Kjøper er kjent med at fellesarealer vil kunne bli ferdigstilt, og overtagelsesforretning

på disse arealene, kan bli avholdt etter overtagelse av Boligen.

46

14. ETTÅRSBEFARING

Ett år etter overtagelse skal selger innkalle til en felles befaring i Boligen, jf.

bustadoppføringslova § 16.

Ved ettårsbefaringen skal partene i fellesskap gjennomgå Boligen. Kjøper

skal påvise forhold kjøper mener er mangelfulle. Fristene beskrevet i

punkt 13 ovenfor er dog gjeldende også i perioden mellom overtagelse og

ettårsbefaringen. Selger hefter ikke for mangler som skyldes uriktig bruk av

Eiendommen eller skader påført av kjøper. Selger er ikke forpliktet til å foreta

reparasjoner som er å anse som ordinært vedlikehold.

Mangler og feil som blir avdekket forplikter selger seg til å protokollere og

utbedre så snart som mulig og normalt innen 3 måneder etter befaringen.

Dersom fellesarealene og felles tekniske anlegg ikke blir ferdigstilt innen

kjøpers overtagelse av Boligen, gir kjøper og selger megler rett til å oppnevne

en takstmann på borettslagets vegne som foretar befaring og fastsetter et

felles beløp for borettslaget/alle boligene som skal tjene som sikkerhet

for manglende ferdigstillelse. Takstmannen har rett til å nedkvittere det

tilbakeholdte beløp etter hvert som fellesarealene ferdigstilles eller mangler

utbedres.

Eventuelle gjenstående arbeid skal utføres så snart arbeidet praktisk kan

utføres av hensyn til årstid.

Selger skal fra overtagelsesbefaringen protokollere at kjøper samtykker til

at det tilbakeholdte beløp utbetales selger, slik at verdien av gjenstående

arbeider samsvarer med summen av tilbakeholdte beløp.

Eiendommens fellesarealer besiktiges av Borettslagets styre.

Punkt 13 om mangler er også gjeldende for fellesarealene.

15. UTVENDIGE AREALER

Eiendommen skal leveres med opparbeidelse av utvendige arealer

og beplantning iht. vedlagte foreløpige utomhusplan og som angitt i

leveransebeskrivelsen.

Selger forbeholder seg retten til å foreta mindre justeringer og endringer som

er nødvendige som følge av offentlige pålegg eller tilpasninger i forhold til

tekniske løsninger. Selger skal så langt det er praktisk mulig informere kjøper

skriftlig om slike endringer.

Inntil boligene og næringsdelen av prosjektet er ferdigstilt har selger rett til å

ha anleggsmaskiner, utstyr o.l. stående på området. Eventuelle skader som

16. FORSIKRINGER

Eiendommen forsikres under byggetiden via entreprenørens forsikring.

Selger forplikter seg via entreprenørens forsikring til å holde bygningen(e)

forsikret frem til overtagelse. Forsikringen gjelder også materialer som er tilført

eiendommen, jf. bustadoppføringslova § 13 siste ledd. I brann- eller annet

skadetilfelle, tilfaller erstatningssummen selger, som snarest mulig plikter å

gjenopprette skaden.

Borettslaget (v/selger) tegner bygningsforsikring for bygningen med

tilhørende anlegg på Eiendommen senest fra og med kjøpers overtakelse.


17. BYGGETID/FORBEHOLD

Prosjektet ble igangsatt høsten 2017. Ferdigstillelse av bygg C er

estimert til 3.kvartal 2020. Tidspunktet er foreløpig og ikke bindende eller

dagmulktutløsende.

Selger forbeholder seg retten til enhver prisjustering på eventuelle øvrige

eiendommer i prosjektet. Uansett om prisforlangende for tilsvarende eiendom

i tidsrommet etter kontraktsinngåelsen blir justert opp eller ned, kan ingen av

partene av den grunn kreve prisavslag eller pristillegg.

Senest 6 måneder før ferdigstillelse skal selger fastsette en overtakelsesperiode

som ikke skal være lenger enn 30 dager. Selger skal skriftlig varsle

kjøper om når overtakelsesperioden begynner og slutter. Utløpet av overtakelsesperioden

er bindende og dagmulktutløsende.

Senest 30 dager før ferdigstillelse av Boligen skal selger gi kjøper skriftlig

melding om endelig dato og klokkeslett for overtakelse. Meldingen er bindende

og dagmulktsutløsende dersom overtakelse ikke skjer senest på meddelt

dato. Selgers forbehold om Eiendommen og prosjektutbyggingen forøvrig

fremkommer av salgsoppgave med vedlegg og er bindende for partene.

18. AVBESTILLING

Kjøper har rett til å avbestille ytelsen eller deler av denne, jf. bustadoppføringslova

§§ 52-54. Ved avbestilling skal kjøper betale erstatning til selger i samsvar

med bestemmelsene i bustadoppføringslova.

19. VIDERESALG AV KONTRAKTSPOSISJON

Kjøper kan ikke videreselge sin kontraktposisjon til tredjemenn uten selgers

skriftlige samtykke. Slikt samtykke kan ikke påregnes.

20. ANNET

Ved besøk på byggeplassen før overtagelse skal kjøper alltid være i følge med

en representant fra selger. All annen ferdsel på byggeplassen er beheftet med

stor grad av risiko og er forbudt.

21. SAMTYKKE TIL BRUK AV ELEKTRONISK KOMMUNIKASJON

Partene samtykker til bruk av elektronisk kommunikasjon der denne

kjøpekontrakten eller bustadoppføringslova krever skriftlighet.

22. VERNETING

Partene vedtar eiendommens verneting som rett verneting for tvister etter

denne kontrakt.

23. VEDLEGG

Følgende dokumenter er fremlagt for partene og er ved signering av denne

kjøpekontrakt gjort til en del av herværende avtale:

a. Salgsprospekt med plantegninger, etasjeplaner, leveransebeskrivelse,

situasjonskart og formelle opplysninger mv.

b. Utskrift fra grunnboken for eiendommen(e).

c. Reguleringsplan og –bestemmelser for eiendommen

d. Rammetillatelse

e. Vedtekter for borettslaget med estimert budsjett for felleskostnadene

f. Kjøpekontrakt (mal)

g. Overtakelsesprotokoll

Denne kontrakt er undertegnet i 3 - tre - eksemplarer, hvorav selger, kjøper og

oppdragsansvarlig beholder 1 - ett - eksemplar hver.

47

Sted/dato

Sign. kjøper

Sted/dato

Sign. selger


48

Illustrasjon – avvik vil forekomme.


Illustrasjon – avvik vil forekomme.

49


50

I henhold til kjøpekontrakt for eiendommen gårdsnummer ______,

bruksnummer ______ i Oslo kommune, har

____________________________________________________________________, som Kjøper,

overtatt kjøpsobjektet med tilhørende rettigheter og forpliktelser fra

Røa Centrum AS, som Selger.

Kjøper og Selger har i fellesskap befart eiendommen og registrert Kjøpers

merknader om eiendommens tilstand ved overtakelsen. Kjøpers merknader

fremgår av overtakelsesprotokollen, som består av nærværende forside med

tillegg av ______ sider.

Strømmåler er avlest i fellesskap,

måler nr. _______________ viser slik stand: ____________________.

Gassmåler er avlest i fellesskap,

måler nr. _______________ viser slik stand: ____________________.

Vannmåler er avlest i fellesskap,

måler nr. ____________________ viser slik stand: ____________________.

Følgende nøkler ble overlevert til kjøper:

Kjøper har mottatt FDV for boligen.

Ved overtakelsen er Partene enige/ikke enige (stryk det som ikke passer)

om at følgende beløp skal holdes tilbake grunnet merknader oppført som

nummer: ____________________ i vedlegg.

NOK _________________________________________________________ ,-

Blir partene ikke enige, har Kjøperne risikoen for at tilbakeholdt beløp

er rettmessig, herunder kan Kjøper bl.a. bli ansvarlig for eventuelle

forsinkelsesrenter.

Før oppgjør kan finne sted må overtakelsesprotokollen leveres/sendes til DNB

Meglerservice i utfylt og signert stand. Partenes undertegning av protokollen

gjelder som ugjenkallelig fullmakt for DNB Meglerservice til å foreta

endelig oppgjør mellom partene i samsvar med kjøpekontrakten og denne

overtakelsesprotokollen.

Sted og dato: ________________________________________

Type

Antall

_______________________________

Selgers signatur

_______________________________

Kjøpers signatur


_______________________________

Kjøpers signatur

A. POST B. ANMERKNINGER C. FRIST

51


(Vedtekter gjeldende ved innflytting i boligene i 2019/2020)

Etter lov om burettslag av 6. juni 2003 nr 39.

1. INNLEDENDE BESTEMMELSER

1.1 Borettslaget

Borettslagets navn er Røa Torg BRL .

2. ANDELER, ANDELSEIERE OG EIERSKIFTE

2.1 Andeler

Borettslaget består av 63 andeler, hver pålydende kr 5 000,-.

Det skal være knyttet én andel til hver bolig. Hver andelseier kan bare eie én

andel.

52

Lagets forretningskontor er i Oslo kommune.

Laget består av eiendommen gnr X, bnr. Y, adresse Tore Hals Mejdells vei Z i

Oslo kommune, heretter kalt Eiendommen.

Lagets formål er å gi andelseierne bruksrett til egen bolig i lagets eiendom

(”Borett”). Laget kan også drive annen virksomhet som har sammenheng

med boretten. Laget kan oppføre andre bygninger eller anlegg, for eksempel

garasjer, til andelseiernes felles benyttelse.

1.2 Ansvarsbegrensning

Andelseierne hefter ikke overfor kreditorene for borettslagets gjeld.

1.3 Diskriminering

Det er ingen vilkår knyttet til etnisitet, nasjonalt opphav, avstamming, hudfarge,

språk, seksuell orientering, religion eller livssyn for å være andelseier i borettslaget.

Slike omstendigheter kan ikke regnes som saklig grunn til å nekte

godkjenning av en andelseier eller bruker, eller tillegges vekt ved bruk av

forkjøpsrett.

Kun fysiske personer kan være andelseiere i laget med unntak av følgende,

som kan til sammen eie andel eller andeler som gir rett til minst én bolig og

opp til ti prosent av boligene:

1. stat,

2. fylkeskommune,

3. kommune,

4. selskap som har til formål å skaffe boliger og som blir ledet og kontrollert av

stat, fylkeskommune eller kommune,

5. stiftelser som har til formål å skaffe boliger og som er opprettet av staten,

fylkeskommune eller kommune,

6. selskap, stiftelse eller andre som har inngått samarbeidsavtale med stat,

fylkeskommune eller kommune om å skaffe bolig til vanskeligstilte.

7. Utbygger, Røa Centrum AS, jfr. brl.l. § 4-2 (3), jfr. 2-13 (2)

Uten hinder av det ovennevnte kan en kreditor eie én eller flere andeler i opp

til to år for å berge krav som er sikret med pant i andelen eller andelene. Det

samme gjelder når noen overtar én eller flere andeler som ellers ikke kunne

selges på lang tid.


Flere personer kan eie en andel sammen. Dersom en av disse ikke bor i

leiligheten, anses det som om bruken er overlatt til de som bebor leiligheten

jfr. punkt 3.

2.2 Eierskifte

Styret skal godkjenne nye andelseiere. Godkjenning kan bare nektes dersom

det foreligger saklig grunn. Dersom melding om nektelse av godkjenning

ikke har kommet frem til erververen senest tjue dager etter at søknad om

godkjenning kom frem til laget, skal godkjenning regnes som gitt.

Med godkjenning fra styret kan en andelseier overlate bruken av hele boligen

til andre for inntil tre år, dersom andelseieren selv, ektefellen eller slektninger

i rett opp- eller nedstigende linje eller fosterbarn av andelseieren eller

ektefellen, har bodd i boligen i minst ett av de siste to årene. Godkjenning kan

bare nektes dersom brukerens forhold gir saklig grunn til det, eller dersom

vedkommende ikke fyller kravene til å være andelseier.

En andelseier kan ellers med styrets godkjenning overlate bruken av hele

boligen til andre dersom:

Erververen har ikke rett til å bruke boligen før godkjenning er gitt eller det er

rettskraftig avgjort at erververen har rett til å erverve eiendommen.

Den nye eieren er solidarisk ansvarlig med den gamle for betaling av

felleskostnader i overgangsperioden.

For arbeid med eierskifte og godkjenning av ny andelseier, kan laget beregne

seg et gebyr på opp til fire ganger rettsgebyret av den som avhender andelen.

2.3 Forkjøpsrett

Ved avhending av en andel har de andre andelseierne ikke forkjøpsrett.

3. BRUK AV ANDELEN

3.1 Andelseiers rett til bruk

Hver andel gir enerett til bruk av en bolig i laget og rett til å bruke fellesarealer

på vanlig måte.

3.2 Overlating av bruk til andre/Utleie

En andelseier kan ikke uten samtykke fra styret overlate bruken av boligen til

andre med mindre annet følger av denne bestemmelse.

En andelseier som selv bor i boligen, kan overlate bruken av deler av boligen til

andre.

a. Andelseieren er en juridisk person jfr vedtektenes punkt 2.1 tredje ledd

b. Andelseieren midlertidig skal være borte fra boligen som følge av arbeid,

utdannelse, militærtjeneste, sykdom eller andre tungtveiende grunner

c. Et medlem av husstanden som overtar bruken er andelseierens ektefelle,

eller slektninger i rett opp- eller nedstigende linje eller fosterbarn av

andelseieren eller ektefellen

d. det gjelder bruksrett som noen har krav på etter ekteskapsloven § 68 eller

husstandsfelleskapsloven § 3 annet ledd.

Godkjenning kan bare nektes dersom forhold hos den som bruken ønskes

overlatt til gir saklig grunn til det eller dersom brukerens forhold innebærer at

vedkommende ikke oppfyller kravene til å være andelseier.

Har laget ikke svart på søknad om godkjenning av brukeren innen én måned

etter at søknaden er kommet frem til laget, skal brukeren anses som godkjent.

Dersom bruken overlates til andre minsker dette ikke andelseierens ansvar

overfor laget. Andelseiere som overlater bruken av andelen til andre, skal til

en hver tid holde styret orientert om hvordan han kan nås, så lenge bruken av

andelen er overlatt til andre.

53


54

4. BRUK OG VEDLIKEHOLD

4.1 Andelseiers bruk

Andelseieren skal behandle boligen og fellesarealene på en god måte. Bruken

kan ikke på urimelig eller unødvendig vis være til skade eller ulempe for de

andre andelseierne.

Boligen kan ikke uten styrets samtykke brukes til annet enn bolig.

Med godkjennelse fra styret kan en andelseier gjennomføre nødvendige tiltak

på eiendommen som trengs på grunn av funksjonshemming hos bruker av

boligen. Godkjenning kan ikke nektes uten saklig grunn.

Styret fastsetter vanlige ordensregler.

4.2 Andelseierens vedlikeholdsplikt

Andelseieren skal holde boligen i forsvarlig stand.

Andelseieren skal vedlikeholde ting som hører til boligen, slikt som vinduer

og dører med innvendig og utvendig karm og ramme, rør, ledninger, inventar,

utstyr, apparater og alle innvendige flater i boligen.

Vedlikeholdsplikten omfatter også om nødvendig reparasjon eller utskiftning

av slikt som rør, ledninger, inventar, apparater, tapet, gulvbelegg, vegg-, gulv-,

og himlingsplater, skillevegger, listverk, skap, benker, vinduer og dører med

karmer og rammer.

For teknisk infrastruktur, som vann, elektrisitet med sikringsskap, kabel-tv,

internett, ventilasjon mv. har andelseieren vedlikeholds- og fornyingsplikt

fra forgreningspunktet på fellesanlegget til og frem til og inn i den enkelte

andelsleilighet.

Vedlikeholdsplikten omfatter også utbedring av tilfeldig skade.

Vedlikeholdsplikten omfatter ikke reparasjon eller utskifting av tak, bjelkelag,

bærende veggkonstruksjoner, drenering, grunnmur eller felles rør eller felles

ledninger. Vedlikeholdsplikten omfatter heller ikke felles inngangsparti,

trappeløp og fellesarealer.

Dersom boligen har balkong plikter andelseieren å vedlikeholde innvendige

flater på balkong etter den til en hver tid gjeldende instruks. Andelseieren

er ikke ansvarlig for vedlikehold og utskifting av membran og andre

bygningstekniske innretninger som skal beskytte mot vann, snø eller annen

naturskade samt elektriske innretninger i forbindelse med eiendommens

fasade.

Ny andelseier overtar tidligere eiers eventuelle misligholdte

vedlikeholdsforpliktelse.

Andelseier er erstatningsansvarlig etter brl. §§ 5-13 og 5-15 for tap som følge av

at vedlikeholdsplikten ikke er oppfylt.

4.3 Borettslagets vedlikeholdsplikt

Laget skal holde bygninger og eiendommen ellers i forsvarlig stand så langt

plikten ikke ligger på andelseierne.

Skade på en bolig eller skade på inventar som tilhører laget skal utbedres av

laget dersom skaden ikke følger av mislighold fra en annen andelseier.

Laget skal vedlikeholde felles rør, ledninger kanaler og andre felles

installasjoner som går gjennom boligen. Laget har rett til å føre nye slike

installasjoner gjennom boligen dersom det ikke er til vesentlig ulempe

for andelseieren eller andre brukere av boligen. Ved slikt arbeid plikter

andelseierne å gjøre boligen tilgjengelig for styret eller den styret utpeker

slik at ettersyn, vedlikehold, reparasjon og utskiftninger kan gjennomføres.

Ettersyn og utføring av arbeider skal gjennomføres slik at det ikke er til unødig

ulempe for andelseier eller annen bruker av boligen.


4.4 Bygningsmessige arbeider

Bygningsmessige endringer utover vedlikehold som nevnt over må ikke finne

sted uten samtykke fra styret.

Dersom arbeidet innebærer ombygging, påbygging eller endring av bygg eller

grunn som etter forholdene i laget går ut over vanlig forvaltning og vedlikehold

kreves samtykke fra generalforsamlingen med to tredjedels flertall.

5.2 Panterett

Laget har lovbestemt panterett i andelen med prioritet foran alle andre

heftelser for krav om felleskostnader og andre krav som følger av

lagsforholdet. Pantekravet kan ikke overstige et beløp som svarer til to ganger

folketrygdens grunnbeløp på det tidspunktet da tvangsdekning besluttes

gjennomført.

5. FELLESKOSTNADER

5.1 Fordeling og inndriving

Som felleskostnader regnes alle kostnader ved eiendommen som ikke knytter

seg til den enkelte boenhet, herunder kostnader til vedlikeholdskostnader,

forsikringer, administrasjonskostnader, skatter, offentlige avgifter med mer.

Felleskostnader skal fordeles etter en fordelingsnøkkel fastsatt som boligens

bruttoareal/totalt bruttoareal i borettslaget. Kostnader med abonnement

for signaler til tv og internett skal deles likt mellom boligene. Kostnader med

oppvarming og tappevann, samt forbruk av gass fordeles mellom boligene

etter målt forbruk. Kostnader med p-plasser i U3 fordeles mellom de boligene

som disponerer p-plass i anlegget.

Fordelingsnøkkelen skal justeres dersom endringer av boligene eller

eiendommen for øvrig medfører at fordelingen fremstår som klart urimelig.

Når særlige grunner taler for det, skal visse kostnader fordeles etter nytten

for den enkelte andel, eller etter forbruk, som for eksempel kostnader til TVsignal,

kostnader til eget forbruk av varme fra felles fyringsanlegg mv.

Det påhviler styret å påse at alle felleskostnader blir dekket av andelseierne

etter hvert som de forfaller. Til dekning av sin andel av felleskostnadene skal

den enkelte andelseier hver måned betale et akontobeløp fastsatt av styret.

Pantekravet foreldes to år etter at det skulle vært betalt eller dersom

dekningen ikke blir gjennomført uten unødig opphold.

6. MISLIGHOLD

6.1 Salgspålegg

Dersom en andelseier på tross av advarsel vesentlig misligholder sine plikter,

kan laget pålegge andelseieren å selge andelen. Kravet om advarsel gjelder

ikke der det kan kreves fravikelse, se punkt 6.2.

Advarsel skal gis skriftlig, og opplyse om at vesentlig mislighold gir laget rett til

å kreve andelen solgt.

Salgspålegg skal være skriftlig og opplyse om at andelen kan kreves solgt ved

tvangssalg dersom pålegget ikke er etterkommet innen en frist som ikke skal

settes kortere enn tre måneder fra pålegget er mottatt.

6.2 Fravikelse

Oppfører en andelseier seg slik at det er fare for ødeleggelse eller vesentlig

forringelse av eiendommen, eller slik at det er til alvorlig plage eller sjenanse

for andre brukere av eiendommen, kan laget kreve fravikelse av boligen etter

tvangsfullbyrdelsesloven kapittel 13. Krav om fravikelse kan tidligst fremsettes

sammen med salgspålegg, se 6.1 og brl § 5-22.

55

Akontobeløpet kan også dekke avsetning av midler til fremtidig vedlikehold.


7. GENERALFORSAMLING

7.1 Generalforsamlingen

Generalforsamlingen utøver borettslagets øverste myndighet.

Ordinær general¬for¬samling holdes hvert år innen utgangen av juni måned.

Årsregnskap, styrets årsberetning og revisjonsberetning skal senest åtte dager

før generalforsamlingen sendes til alle andelseiere med kjent adresse.

7.3 Saker til behandling på ordinær generalforsamling

På ordinær generalforsamling skal følgende saker behandles:

56

Ekstraordinær generalforsamling skal holdes når styret finner det nødvendig,

når minst to andelseiere som til sammen har minst en tiendedel av stemmene

krever det, og samtidig oppgir hvilke saker de ønsker behandlet, eller når

revisor krever det og samtidig oppgir hvilke saker som ønskes behandlet.

7.2 Innkalling til generalforsamling

Styret forestår innkalling til generalforsamlingen. Innkallingen skal skje skriftlig

til andelseierne med kjent adresse med varsel på minst åtte og høyst tjue

dager fra avsendelsen til møtet skal holdes. Ekstraordinær general¬forsamling

kan om det er nødvendig innkalles med kortere frist, som likevel skal være

minst tre dager.

Styret skal på forhånd varsle andelseierne om dato for generalforsamlingen

samt om siste frist for innlevering av saker som ønskes behandlet. Saker som

en andelseier ønsker tatt opp skal tas med i innkallingen dersom styret har

mottatt krav om dette før fristen.

1. Konstituering

a. Opptak av navnefortegnelse

b. Valg av sekretær og av én person til å medundertegne protokollen.

c. Spørsmål om møtet er lovlig kalt inn.

2. Godkjenning av årsberetning fra styret

3. Godkjenning av årsregnskap

4. [Eventuelt: Fastsettelse av godtgjørelse til styret]

5. Andre saker som er nevnt i innkallingen

6. Valg av styremedlemmer og varamedlemmer

7. [Eventuelt: valg av revisor]

Årsoppgjøret og årsberetning skal leses opp i generalforsamlingen med

mindre annet blir besluttet. Revisors beretning skal alltid leses opp.]

Det kan ikke fattes vedtak i annet enn det som er nevnt i innkallingen,

med mindre alle andelseierne i laget samtykker. At en sak ikke er nevnt i

innkallingen hindrer likevel ikke at:

De saker som skal behandles i generalforsamlingen skal angis i innkallingen.

Skal et forslag som etter lov om borettslag eller vedtektene krever minst

to tredjedels flertall kunne behandles, må hovedinnholdet være angitt i

innkallingen.

Blir det ikke innkalt til generalforsamling som skal holdes etter loven, vedtekter

eller vedtak på generalforsamling, kan en andelseier, et styre¬medlem,

forretningsfører eller revisor kreve at tingretten snarest, og for lagets kostnad,

innkaller til generalforsamling.

1. den ordinære generalforsamlingen avgjør saker som etter loven eller

vedtektene skal tas opp på hver ordinære generalforsamling,

2. den ordinære generalforsamlingen avgjør krav om granskning etter brl. §

7-14.

3. det blir valgt styremedlemmer når noen står på valg,

4. det blir vedtatt å kalle inn til ny generalforsamling for å avgjøre forslag

som er fremsatt i møtet.


7.4 Deltakelse på generalforsamlingen

Alle andelseiere har rett til å delta på generalforsamlingen, med forslags-,

tale-, og stemmerett. Hver andelseier har en stemme, selv om andelseieren

har flere andeler. Hver andel har én stemme, også der flere eier andelen

sammen.

Styreleder og forretningsfører plikter å være tilstede på generalforsamlingen,

med mindre det er åpenbart unødvendig eller det foreligger gyldig forfall.

Hver andelseier kan i tillegg ha med seg ett husstandsmedlem som har

talerett i møtet.

Med de unntak som følger av borettslagsloven eller disse vedtektenes punkt

7.9 avgjøres alle saker med alminnelig flertall av de avgitte stemmer. Blanke

stemmer anses som ikke avgitt. Ved stemmelikhet foretas loddtrekning.

Det påligger møtelederen å sørge for at det blir ført protokoll over alle saker

som blir behandlet på generalforsamlingen og alle vedtak som blir fattet.

Protokollen skal underskrives av møtelederen og andelseiere utpekt av

generalforsamlingen blant de som er tilstede. Protokollen skal til enhver tid

holdes tilgjengelig for andelseierne.

Styremedlemmer som ikke er andelseiere og leiere av bolig i laget, har rett til å

være tilstede, samt uttale seg til generalforsamlingen.

7.5 Fullmektiger og rådgivere

Andelseiere har rett til å møte ved fullmektig. Ingen kan være fullmektig

for mer enn én andelseier. Fullmektigen skal legge frem skriftlig og datert

fullmakt. Fullmakten ansees å gjelde førstkommende generalforsamling, med

mindre annet fremgår. Fullmakten kan når som helst kalles tilbake.

Hver andelseier har rett til å ta med én rådgiver. Rådgiveren har bare rett til å

uttale seg til forsamlingen dersom generalforsamlingen tillater dette.

7.6 Habilitet

Ingen kan selv eller ved fullmektig eller som fullmektig delta i avstemming på

generalforsamling om avtale overfor seg selv eller nærstående eller i saker

om sitt eget eller nærståendes ansvar i forhold til laget. Det samme gjelder

avstemming om pålegg om salg eller fravikelse av egen andel.

7.7 Møteledelse, flertallskrav og protokoll

Generalforsamlingen skal ledes av styrelederen med mindre generalforsamlingen

velger en annen møteleder. Møtelederen behøver ikke være

andelseier.

8. STYRET

8.1 Styremedlemmer

Borettslaget skal ha et styre bestående av 3 eller 5 medlemmer.

Bare myndige personer kan være styremedlem. Det er ikke et krav at

styremedlemmene er andelseiere.

Styrets medlemmer velges med vanlig flertall av de avgitte stemmene, og

tjenestegjør to år om gangen. Styrets leder velges særskilt.

8.2 Styrets oppgaver og myndighet

Styret skal lede virksomheten i laget i samsvar med lov, vedtekter og vedtak

i generalforsamlingen. Styret kan ikke fatte avgjørelser som i lov eller

vedtekter er lagt til andre organ. Styret skal sørge for vedlikehold og drift av

eiendommen, og ellers sørge for forvaltningen av borettslagets anliggender.

Styret kan treffe vedtak og sette i gang ethvert tiltak som ikke etter loven,

vedtektene eller vedtak i det enkelte tilfelle, er lagt til andre organer.

Avgjørelser som kan tas av et alminnelig flertall i generalforsamlingen,

kan også tas av styret om ikke annet følger av lov, vedtekter eller

generalforsamlingens vedtak i det enkelte tilfelle.

57


Styret kan ikke uten at generalforsamlingen har gitt samtykke med minst to

tredjedels flertall fatte vedtak om:

eller forretningsfører skal ikke etterkomme noe vedtak av generalforsamlingen

dersom vedtaket strider mot lov eller vedtekter.

a. ombygging, påbygging eller andre endringer av bygning eller grunn som

etter forholdene i laget går utover vanlig forvaltning eller vedlikehold

b. øke antallet andeler eller knytte andeler til boliger som tidligere har vært

tenkt brukt til utleie

c. salg eller kjøp av fast eiendom

d. ta opp lån som sikres med pant med prioritet foran innskuddene

e. andre rettslige disposisjoner over fast eiendom som går utover vanlig

forvaltning

f. tiltak som ellers går ut over vanlig forvaltning, når tiltaket fører med seg

økonomisk ansvar eller utlegg for laget på mer enn fem prosent av de

årlige felleskostnadene

11. REVISJON

Laget skal ha statsautorisert eller registrert revisor. Revisor tjenestegjør inntil

annen revisor er valgt.

Revisor skal avgi revisjonsberetning til generalforsamlingen hvert regnskapsår

og har rett til å være til på generalforsamlingen og til å uttale seg.

12. VEDTEKTSENDRINGER

Disse vedtektene kan endres med to tredjedels flertall av de avgitte stemmer i

generalforsamlingen, med mindre loven stiller strengere krav.

58

9. FORRETNINGSFØRER

Laget kan med alminnelig flertall på generalforsamling vedta at laget skal

ha en forretningsfører. Ved stiftelsen er det besluttet at laget ikke skal ha

forretningsfører.

Dersom laget vedtar at det skal ha forretningsfører inngår styret avtale om

forretningsførsel. Avtalen skal kunne sies opp med inntil seks måneders varsel.

10. HABILITET FOR STYREMEDLEMMER OG FORRETNINGSFØRER OG

MISBRUK AV POSISJON I LAGET

Et styremedlem og forretningsfører må ikke delta i behandlingen eller

avgjørelsen av noe spørsmål som vedkommende selv eller nærstående

har en klar personlig eller økonomisk særinteresse i.

13. ELEKTRONISK KOMMUNIKASJON

Borettslaget kan bruke elektronisk kommunikasjon når det skal gi meldinger,

varsel, informasjon, dokument og liknende etter denne lova til en andelseier,

dersom andelseieren uttrykkelig har godtatt dette.

14. BORETTSLAGSLOVEN

Såfremt annet ikke følger av vedtektene, gjelder reglene i lov om burettslag av

06.06.2003 nr. 39.

***

Styret og forretningsfører må ikke gjøre noe som er egnet til å gi visse andelseiere

eller andre en urimelig fordel på andre andelseieres bekostning. Styret


Illustrasjon – avvik vil forekomme.

59


BUDSJETT FOR RØA TORG BORETTSLAG Vedlegg til salgsprospekt for prosjektet. 27.04.2017

Pris Enhet Mnd/år Inntekt Utgift Merknad

Felleskostnader fra sameierne 30 5 466,5 12 1 967 940 Fordeles i etter areal

Kabel-tv/internett fra sameierne 500 63 12 378 000 Likedeles pr. bolig

Drift mv. av p-plasser 175 51 12 107 100 Fordeles på de som har p-rett

Eiendomsskatt 7 189 63 1 452 904 Fordeles iht. boligverdi iht. gjeldende regler

Varmt vann og oppvarming 520 63 12 393 120 Fordeles etter målt forbruk

Kostnader som fordeles særskilt:

Kabel-TV/Internett 500 63 12 378 000 erfaringstall, fordeles pr. boenhet

Drift p-plasser 175 51 12 107 100 erfaringstall, fordeles pr. p-plass

Eiendomsskatt 7 189 63 1 452 904 Beregnet, 3 promille av skattegr.lag

Varmt vann og oppvarming 520 63 12 393 120 erfaringstall, fordeles etter målt forbruk

60

Kostnader som fordeles etter areal:

Vaktmester (grøntareal + renhold) 400 63 12 302 400 2 vask pr. mnd + 6 årlige utomhusrenhold

Strøm til felles lys og felles tekn. Install. 1 500 3 12 54 000 anslag

Oppvarming av fellesareal 8 000 1 12 96 000 anslag

Forsikring 150 000 1 1 150 000 erfaringstall

Renovasjon 2 600 63 1 163 800 10 000 l, tømmes 1 gang pr. uke

Vann og avløp 4 000 63 1 252 000 Iht. kommunens standardmal uten måler

Heis, drift, vedlikehold og service 40 000 3 1 120 000 erfaringstall

Gassanlegg, drift, vedl.h. og service 25 000 1 1 25 000 erfaringstall

Ventilasjon, drift, vedl.h. og service 2 500 3 1 7 500 erfaringstall

Garasjeport, drift, vedl.h. og service 2 500 1 1 2 500 erfaringstall

Forretningsførsel 2 000 63 1 126 000 erfaringstall

Styrehonorarer/lønn 50 000 1 1 50 000 anslag

Revisjon 20 000 1 1 20 000 erfaringstall

Diverse kostnader 250 000 anslag

Årsoverskudd 348 740

3 299 064 3 299 064

Budsjettet er satt opp med basis i 12 måneders drift, og med basis i erfaringstall pr. april 2017.

Det anbefales at det ved oppstart/innflytting innbetales 3 måneders felleskostnader i ekstraordinært likviditetstilskudd


FELLESKOSTNADER FOR RØA TORG BORETTSLAG

ANR Bygg Leilighet BRA Felleskost Kabel-tv/nett

Estimert

eiendomsskatt

Kostnader p-plass

Oppvarming

varmt vann

Månedskostnad

1 A 201 62,5 1 875,00 500 375,00 2 750,00

2 A 202 80,0 2 400,00 500 298,00 480,00 3 678,00

3 A 203 84,5 2 535,00 500 378,00 175,00 507,00 4 095,00

4 A 204 96,0 2 880,00 500 598,00 175,00 576,00 4 729,00

5 A 205 90,0 2 700,00 500 518,00 540,00 4 258,00

6 A 301 62,5 1 875,00 500 70,00 175,00 375,00 2 995,00

7 A 302 80,0 2 400,00 500 370,00 175,00 480,00 3 925,00

8 A 303 93,0 2 790,00 500 584,00 175,00 558,00 4 607,00

9 A 304 97,5 2 925,00 500 738,00 175,00 585,00 4 923,00

10 A 305 90,0 2 700,00 500 530,00 175,00 540,00 4 445,00

11 A 401 62,5 1 875,00 500 112,00 175,00 375,00 3 037,00

12 A 402 80,0 2 400,00 500 438,00 175,00 480,00 3 993,00

13 A 403 93,0 2 790,00 500 658,00 175,00 558,00 4 681,00

14 A 404 97,5 2 925,00 500 856,00 175,00 585,00 5 041,00

15 A 405 90,0 2 700,00 500 592,00 175,00 540,00 4 507,00

16 A 501 62,5 1 875,00 500 178,00 375,00 2 928,00

17 A 502 80,0 2 400,00 500 490,00 175,00 480,00 4 045,00

18 A 503 93,0 2 790,00 500 730,00 175,00 558,00 4 753,00

19 A 504 97,5 2 925,00 500 936,00 175,00 585,00 5 121,00

20 A 505 90,0 2 700,00 500 664,00 175,00 540,00 4 579,00

21 A 601 122,5 3 675,00 500 1 918,00 175,00 735,00 7 003,00

22 A 602 93,0 2 790,00 500 792,00 175,00 558,00 4 815,00

23 A 603 128,0 3 840,00 500 2 250,00 2 x 175,00 768,00 7 708,00

24 B 201 77,5 2 325,00 500 230,00 175,00 465,00 3 695,00

25 B 202 66,5 1 995,00 500 58,00 399,00 2 952,00

26 B 203 62,5 1 875,00 500 375,00 2 750,00

27 B 204 70,0 2 100,00 500 96,00 420,00 3 116,00

28 B 205 85,5 2 565,00 500 378,00 175,00 513,00 4 131,00

29 B 301 77,5 2 325,00 500 268,00 175,00 465,00 3 733,00

30 B 302 85,0 2 550,00 500 432,00 175,00 510,00 4 167,00

31 B 303 62,5 1 875,00 500 98,00 375,00 2 848,00

32 B 304 70,0 2 100,00 500 178,00 175,00 420,00 3 373,00

61


62

ANR Bygg Leilighet BRA Felleskost Kabel-tv/nett

Estimert

eiendomsskatt

Kostnader p-plass

Oppvarming

varmt vann

Månedskostnad

33 B 305 85,5 2 565,00 500 458,00 175,00 513,00 4 211,00

34 B 401 77,5 2 325,00 500 356,00 175,00 465,00 3 821,00

35 B 402 85,0 2 550,00 500 498,00 175,00 510,00 4 233,00

36 B 403 62,5 1 875,00 500 130,00 375,00 2 880,00

37 B 404 70,0 2 100,00 500 248,00 420,00 3 268,00

38 B 405 85,5 2 565,00 500 516,00 175,00 513,00 4 269,00

39 B 501 77,5 2 325,00 500 388,00 175,00 465,00 3 853,00

40 B 502 85,0 2 550,00 500 572,00 175,00 510,00 4 307,00

41 B 503 62,5 1 875,00 500 178,00 375,00 2 928,00

42 B 504 70,0 2 100,00 500 320,00 175,00 420,00 3 515,00

43 B 505 85,5 2 565,00 500 578,00 513,00 4 156,00

44 B 601 118,5 3 555,00 500 1 850,00 175,00 711,00 6 791,00

45 B 602 141,5 4 245,00 500 2 450,00 175,00 849,00 8 219,00

46 C 201 79,5 2 385,00 500 198,00 175,00 477,00 3 735.00

47 C 202 91,5 2 745,00 500 370,00 549,00 4 164.00

48 C 203 124,5 3 735,00 500 850,00 175,00 747,00 6 007,00

49 C 204 51,0 1 530,00 500 306,00 2 336,00

50 C 301 79,5 2 385,00 500 278,00 175,00 477,00 3 815,00

51 C 302 91,5 2 745,00 500 558,00 175,00 549,00 4 527,00

52 C 303 112,0 3 360,00 500 890,00 175,00 672,00 5 597,00

53 C 304 73,5 2 205,00 500 248,00 175,00 441,00 3 569,00

54 C 401 79,5 2 385,00 500 388,00 175,00 477,00 3 925,00

55 C 402 91,5 2 745,00 500 630,00 175,00 549,00 4 599,00

56 C 403 112,0 3 360,00 500 978,00 175,00 672,00 5 685,00

57 C 404 73,5 2 205,00 500 306,00 175,00 441,00 3 627,00

58 C 501 79,5 2 385,00 500 432,00 175,00 477,00 3 969,00

59 C 502 91,5 2 745,00 500 690,00 175,00 549,00 4 659,00

60 C 503 112,0 3 360,00 500 1 070,00 175,00 672,00 5 777,00

61 C 504 73,5 2 205,00 500 358,00 175,00 441,00 3 679,00

62 C 601 109,0 3 270,00 500 1 730,00 175,00 654,00 6 329,00

63 C 602 152,5 4 575,00 500 2 790,00 2 x 175,00 915,00 9 130,00

5 466,5 163 995,00 31 500 37 742,00 8 925,00 32 799,00 274 961,00

12,00 12 12 12,00 12,00 12

1 967 940,00 378 000 452 904,00 107 100,00 393 588,00 3 299 532,00


63


64


65


Røa Torg Borettslag er eier og utbygger av de 63 leilighetene som skal bygges over

kjøpesenteret. Røa Centrum AS er morselskap; et familieeiet selskap med over 100 år

gamle røtter på eiendommen.

E: roa.centrum@nordeng.net

www.bopårøa.no

66

IGA OKON

M: +47 91 99 48 84

E: io@sem-johnsen.no

FINN BRAGNES

M: +47 91 31 58 18

E: finn@sem-johnsen.no

More magazines by this user