Os princípios cardeais que regem o Registro de - UVA

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CARDEIAS QUE REGEM O REGISTRO DE IMÓVEIS
Gisele Leite
Professora da Universidade Veiga de Almeida, Mestre em Direito Civil e
conselheira do IBPJ (Instituto Brasileiro de Pesquisas Jurídicas).
A autora esmiúça os princípios que regem o Registro de Imóveis e justificam sua
natureza e finalidade no direito imobiliário brasileiro.
Gisele Leite
Para proporcionar e maior segurança aos negócios imobiliários, o sistema de registros
públicos é informado por diversos princípios que garantem a sua eficácia que a seguir
pretendo explanar.
No inciso I do art. 530 do CC estabeleceu como um dos meios aquisitivos da
propriedade imóvel a transcrição de título de transferência no registro imobiliário
competente, hoje tão-somente denominada de registro, declarando mais adiante, no
artigo seguinte (art. 1.245 NCC) os atos sujeitos à transcrição no respectivo registro
imobiliário, os títulos translativos da propriedade imóvel por ato inter vivos quer sejam
onerosos ou gratuitos.
Os seguintes negócios jurídicos, portanto, devem obrigatoriamente ser registrados: a
compra e venda, troca, dação em pagamento, doação, transação que verse sobre
imóvel.
Em nosso sistema jurídico tais negócios jurídicos não são hábeis para transferir o
domínio do bem imóvel, sendo imprescindível o registro do título translativo na
circunscrição imobiliária competente. A participação do Estado é curial por meio do
serventuário que labora tal registro público sem o qual não existe eficácia na
transferência de propriedade.
De sorte que o art. 860, parágrafo único do CC assevera que enquanto não transcrever
o título transmissório, o alienante continua ser o dono de imóvel e, responde pelos seus
encargos. Antes do registro, só existe mero direito pessoal.

O registro confere publicidade às transações imobiliárias, valendo contra terceiros. E
daí deflui, o primeiro princípio que é o da publicidade. Esclareça-se que qualquer
pessoa pode requerer certidão de registro imobiliário sem ter que informá-lo motivo ou
o interesse do pedido (LRP Art. 17).
Segundo Sá Pereira podemos afirmar que o sistema registral imobiliário brasileiro está
distante do sistema alemão, até porque entre nós tal registro estabelece tão-somente
uma presunção juris tantum da aquisição da propriedade imobiliária (art. 859 CC) e,
não jure et jure, em face da ausência de cadastro imobiliário em nosso meio jurídico,
desta forma qualquer erro falha ou deficiência no funcionamento do registro imobiliário
jamais acarretará a responsabilidade do poder público.
Além do que, entre nós, não há a exigência presente no direito germânico de que as
partes interessadas no registro estipulem contrato para se opere a transcrição, basta o
negócio jurídico capaz de criar a obrigação de transferir o domínio ou que serve de
causa à transmissão.
Estendeu-se a necessidade de transcrição também aos atos judiciais, como julgados nas
ações divisórias, sentenças de inventários, partilhas de adjudicação e de extinção de
condomínio, a fim de permitir a disponibilidade do imóvel aos interessados e aos
herdeiros.
A transcrição tem caráter declaratório de disponibilidade dominial embora não funcione
como ato transmissor de domínio.
Não sem razão, propõe a recente jurisprudência brasileira e doutrina a forçosa
transcrição das divisões e partilhas amigáveis convencionadas por escrituras públicas,
e, ainda a arrematação e a adjudicação em hasta pública quer sejam realizadas em
leilões privados ou públicos ou às vendas realizadas pela Administração Pública. Tais
preceitos legais tem por finalidade fazer que esses atos se tornem públicos, evitando
fraude.
Maria Helena Diniz revela que em nossos sistema jurídico brasileiro existe igualmente o
registro imobiliário lato sensu das sentenças de separação, de divórcio e de nulidade ou
anulação de casamento, quando, nas partilhas, houver imóveis ou direitos reais
sujeitos a registro (LRP art. 167, II, 14); da sentença proferida em ação de usucapião,

da carta da adjudicação de terreno adquirido a prestações, da certidão dos atos
constitutivos da companhia, passada pelo registro de comércio, para que haja
transferência dos bens com que o subscritor tiver contribuído para a formação do capital
social (S/A), imóveis incorporados às sociedades por ações da administração indireta da
União e dos demais atos arrolados no art. 167, I da LRP.
A transcrição datar-se-á do dia em que se apresentar o título ao oficial do registro e,
este prenotar o protocolo, que constitui a chave do registro geral, destinando-se ao
apontamento de todos os títulos apresentados diariamente para serem registrados.
É o número de ordem do título no livro do protocolo que vai determinar a prioridade do
título e a preferência do direito real (art. 182 LRP).
Tal publicidade tem por fim tornar conhecido o direito de propriedade conforme bem
salienta Lafayette, a deslocação do domínio de uma pessoa para outra, carece de uma
manifestação visível, de um sinal exterior, que ateste e afirme aquele ato diante da
sociedade. Se o domínio obriga a todos, pode ser oposto a todos, importando assim,
que todos conheçam suas evoluções.
Na enfiteuse, por exemplo, que consiste na subdivisão do domínio entre duas pessoas,
cabendo à primeira a substância e, à segunda a parte útil, se uma delas promove o
registro imobiliário de seu direito, realiza forçosamente o do direito da outra, tendo em
vista a inseparabilidade dessas relações jurídicas, o que na expressiva menção de
Clóvis Beviláqua, são como o anverso e o reverso da mesma medalha. Por idêntica
razão, se transcreve a alienação de que conste reserva de usufruto, pois trata-se de
direito real de coisa alheia.
O segundo princípio regente do RGI é o da força probante (fé pública) ou de presunção.
Assinala o art. 859 CC in verbis: “Presume-se pertencer o direito real à pessoa em cujo
nome se inscreveu, ou transcreveu. ”
Erige-se então uma presunção iuris tantum, sendo o adquirente tido como o titular do
direito registrado até que o contrário se demonstre, como estatui o art. 860CC.
O significado ao art. 859 CC é meramente processual e fixa o ônus da prova que
compete ser produzida pelo adversário do inscrito como titular do direito real.

Aliás, o Código Civil pátrio, nesse particular, adotou uma solução intermediária, não
considerando absoluta tal presunção como fez o direito alemão (na Alemanha, a
propriedade imóvel é completamente cadastrada), nem afastando a relevância do
registro, como fez o direito francês, para o qual o domínio adquire-se pelo contrato, lá
servindo o registro apenas como meio de publicidade.
Enquanto na Alemanha adotou-se simultaneamente os princípios da presunção e da fé
pública dizemos que o Brasil encampou somente o da presunção que prevalece até
prova em contrário.
O Novo Codex Civil em seu art. 1.246 decreta, in verbis: “ O registro é eficaz desde o
momento em que se apresentar o título ao oficial do registro, e este o prenotar no
protocolo” que possui dispositivo correspondente em vigor no art. 534 do CC.
Cumpre ressaltar também que o Novo Codex Civil suprimiu a seção VI que tratava do
registro de imóveis que compreendia os artigos ainda em vigor de art. 856 até o art
862 CC.
Nas terras brasilis somente o registro pelo sistema Torrens (LRP, art. 277) acarreta
presunção absoluta sobre a titularidade do domínio, mas só se aplica a imóveis rurais.
E assume caráter contencioso, com citação de todos os interessados, sendo o pedido
julgado por sentença.
Outrora era o Registro Torrens admitido pelo Decreto 451-B, de 1890, regulamentado
pelo Decreto 955-A, de 1890. Como nosso Código Civil a ele não se referiu, muitos
entenderam que não mais se admitia o sistema Torrens no direito pátrio. Porém, a Lei
orçamentária 3. 446/17, no seu art. 1º, n. 40, proclamou sua vigência, tendo o próprio
Código de Processo Civil de 1939, arts. 457 a 464, admitidos pelo de 1973,
disciplinado esse registro. São raros os casos de sua aplicação, exceto em Goiás onde
teve alguma aceitação.
Sua má aceitação talvez seja devida a difícil sistemática onde cada registro requer ação
judicial de caráter contencioso, e reivindicatório do imóvel que se quer registrar, além
do seu elevado custo com publicações de editais citalícios, custas e outras despesas. A
legitimidade de requerê-lo é privativa do proprietário, mediante a comprovação de seu

domínio e seu título uma vez registrado possui valor absoluto revestido pois da mais
ampla intangibilidade.
Já o princípio da legalidade é o que incumbe ao oficial do cartório registral, por dever
de ofício, examinar a legalidade e a validade dos títulos que lhe são apresentados para
registro, nos seus aspectos intrínsecos e extrínsecos. Devendo exarar parecer se o
título é registrável ou não. Logo que o título seja protocolizado, faz-se a prenotação,
ocasião do exame do oficial, se estiver tudo em ordem, será registrado. Do contrário,
caindo em exigência a ser satisfeita, fará sua indicação por escrito, tendo o interessado
o prazo de trinta dias para a referida regularização.
Caso o requerente não se conforme com a exigência feita pela oficial, será o título, por
seu requerimento e com a declaração de dúvida remetido ao juízo competente para
dirimi-la (LRP art. 198) quando o referido prazo de trinta dias será suspensão até final
solução judicial.
O Ministério Público será ouvido e a dúvida julgada por sentença. Se procedente a
ação, poderão interpor recurso de apelação o interessado, o MP e o terceiro
prejudicado.
Se improcedente, não poderá o oficial apelar, por falta de legítimo interesse, tendo-a
suscitado apenas por dever de ofício. Todavia, poderão apelar o MP e ainda o terceiro
prejudicado.
Mantida a sentença de improcedência, o interessado apresentará de novo os
documentos, para que se proceda o competente registro. O expediente chamado de
dúvida inversa ocorre quando o próprio interessado peticiona diretamente ao juiz,
requerendo a instauração de procedimento de dúvida, embora não previsto na LRP, é
em geral admitido tal procedimento pelos juízes em atenção ao princípio de economia
processual.
Quanto ao princípio de territorialidade, este é sentido pela exigência do registro se
procedido na circunscrição imobiliária da situação do imóvel, muito embora a escritura
possa ser lavrada no Cartório de Notas em qualquer localidade, mas o registro
imobiliário somente poderá ser efetuado no foro situacional do imóvel, o que facilita
sobejamente a pesquisa em torno deste imóvel.

O princípio da continuidade já que constitui a transcrição um dos modos derivados de
aquisição de domínio, prende-se ela à anterior, portanto se não estiver registrado o
nome do alienante ou transmitente, não poderá ser transcrito em nome do adquirente.
Tal princípio está consagrado no art. 195 da Lei de Registros Públicos.
O outro princípio é o da prioridade que protege quem primeiro registra o título. Sendo a
prenotação o que assegura a prioridade do registro. Caso a parte interessada, em trinta
dias, não atender às exigências formuladas pelo escrivão, cessam os efeitos
assecuratórios da prenotação, podendo ser examinado e registrado, se estiver em
ordem, outro título apresentado em segundo lugar.
Todavia se o primeiro apresentante se inconformar com a exigência poderá proceder a
dúvida inversa, e então o prazo ficará suspenso até final julgamento do referido
procedimento.
O art. 225 da LRP aponta o princípio da especialidade que exige a minuciosa
individualização do título e do bem a ser registrado. É o que trata a respeito dos dados
geográficos e métricos do imóvel principalmente no que tange às confrontações. Visa
elidir os erros que possam confundir as propriedades e causar prejuízos aos seus
respectivos titulares.
O último princípio é o da instância que não permite que o oficial proceda a registros de
ofício, mas somente a requerimento do interessado, ainda que verbal. Aliás é
completamente concedâneo ao princípio da inércia da jurisdição.
Desta forma, o registro confere à relação jurídica o cunho de direito real, pois o que
existia antes entre as partes era mero direito pessoal porém, se ocorrer simples engano
na tomada das indicações constantes do título, como divergência em nome das partes,
erros de metragens ou de localização, lapsos de referências, a retificação pode
processar-se administrativamente, através de requerimento do interessado, desde que
não haja a possibilidade de prejuízos a terceiros. (art. 213 LRP).
Inadmissível é a retificação do registro para substituir-se o nome do adquirente pelo de
outras pessoas, ou um imóvel por outro mediante simples processo administrativo.

Igualmente, não se permite por esse meio retificá-lo, para declarar que determinada
aquisição foi efetuada por marido e mulher conjuntamente, e, não somente pelo
marido, conforme consta no título. O registro efetua-se conforme o teor da escritura.
Apesar do silente Novo Codex continuam em vigor a Lei de Registros Públicos, a Lei
6. 739/1979 que dispõe sobre a matrícula e o registro de imóveis rurais e dá outras
providências e que deverão sempre ter aplicação subsidiária aos casos concretos.
Aguardemos que a douta jurisprudência seja curial em prover a completude normativa.