o custo das decisões arquitetônicas: análise de projeto
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O CUSTO DAS DECISÕES ARQUITETÔNICAS:<br />
ANÁLISE DE PROJETO E ALTERNATIVAS DE INTERVENÇÃO<br />
Renato da Silva SOLANO<br />
Eng., Mestrando pela PPGEP/UFSC. Prof. da FAU/PUCRS e FENG/PUCRS. Av. Fábio A.Santos, n° 1660,<br />
CEP 91720-390 Porto Alegre(RS) Brasil Correio eletrônico: renato@picoralsolano.com.br<br />
RESUMO<br />
Este trabalho faz parte <strong>de</strong> uma pesquisa maior e mostra a análise do <strong>projeto</strong> arquitetônico sob a<br />
ótica dos aspectos econômicos. A partir <strong>de</strong>sta análise foi possível propor intervenções no <strong>projeto</strong><br />
visando a redução do <strong>custo</strong> global <strong>de</strong> construção sem modificar o partido geral lançado pelo<br />
arquiteto e as diretrizes mercadológicas.<br />
1. INTRODUÇÃO<br />
A bibliografia aponta que os <strong>custo</strong>s globais <strong>de</strong> construção e os <strong>custo</strong>s <strong>de</strong> manutenção são<br />
<strong>de</strong>finidos na sua maioria pela concepção do <strong>projeto</strong> <strong>de</strong> arquitetura. Por outro lado também é fato<br />
que muitos projetistas não <strong>de</strong>dicam especial atenção ao <strong>custo</strong> global da construção quando estão<br />
<strong>de</strong>senvolvendo ante<strong>projeto</strong>s e <strong>projeto</strong>s <strong>de</strong> arquitetura.<br />
Mascaró (1998, pg. 9 e 10), i<strong>de</strong>ntifica claramente estes aspectos e indica o<br />
caminho para avaliar as <strong>de</strong>cisões do <strong>projeto</strong>:<br />
Embora geralmente se conheça muito pouco a respeito <strong>das</strong> relações entre as<br />
<strong>de</strong>cisões <strong>de</strong> <strong>projeto</strong> e o <strong>custo</strong> do edifício, elas existem e são muito claras.<br />
O arquiteto acha-se impossibilitado <strong>de</strong> controlar economicamente cada uma<br />
<strong>das</strong> <strong>de</strong>cisões do <strong>projeto</strong> porque <strong>de</strong>sconhece não apenas sua influencia no<br />
<strong>custo</strong> total, mas também suas inter-relações.<br />
Para avaliar as <strong>de</strong>cisões <strong>de</strong> <strong>projeto</strong> do ponto <strong>de</strong> vista econômico, <strong>de</strong>vemos<br />
usar uma metodologia que nos permita analisá-las uma a uma, à medida que<br />
vão sendo adota<strong>das</strong>. O mais a<strong>de</strong>quado, para isto, consiste em dividir o edifício<br />
em elementos e partes funcionais, estudar os <strong>custo</strong>s relativos <strong>de</strong> cada parte e,<br />
comparando-os, tomar consciência dos prováveis <strong>custo</strong>s <strong>de</strong> cada alternativa.<br />
Rosso (1980, pg. 137) <strong>de</strong>staca como aspectos econômicos da construção<br />
po<strong>de</strong>m orientar soluções mais favoráveis, reconhece que a racionalização do<br />
<strong>projeto</strong> po<strong>de</strong> ser obtida pela compatibilização <strong>de</strong> <strong>custo</strong> e qualida<strong>de</strong> através da<br />
utilização <strong>de</strong> índices físicos in<strong>de</strong>pen<strong>de</strong>ntes dos valores monetários e orienta<br />
para a otimização econômica do produto.<br />
Este trabalho é parte <strong>de</strong> uma pesquisa maior e trata da análise <strong>de</strong> um <strong>projeto</strong> <strong>de</strong> edificação sobre<br />
o ponto <strong>de</strong> vista econômico, propondo uma intervenção objetivando a redução do <strong>custo</strong> global da<br />
construção, sem mudar o partido geral do arquiteto e as diretrizes mercadológicas que orientaram<br />
este partido. A orientação do trabalho foi feita pelo prof. Dr. Juan Luis Mascaró.
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2. CARACTERIZAÇÃO DO PROJETO ANALISADO<br />
O <strong>projeto</strong> foi concebido para os participantes <strong>de</strong> uma Fundação <strong>de</strong> funcionários <strong>de</strong> empresa<br />
estatal. O programa <strong>de</strong> necessida<strong>de</strong>s foi <strong>de</strong>finido através <strong>de</strong> pesquisa junto a 5.000 participantes<br />
da Fundação, que indicou o número <strong>de</strong> vagas <strong>de</strong> estacionamento, a quantida<strong>de</strong> <strong>de</strong> elevadores, a<br />
quantida<strong>de</strong> e dimensões dos compartimentos <strong>de</strong> cada unida<strong>de</strong> autônoma, a infra-estrutura<br />
condominial <strong>de</strong> lazer e dos sistemas prediais. O terreno fica no bairro Teresópolis, em Porto<br />
Alegre (RS). A tipologia edilícia é resi<strong>de</strong>ncial, composta <strong>de</strong> três torres, to<strong>das</strong> com pilotis,<br />
pavimento tipo (2 o ao 9 o pavimento), casa <strong>de</strong> máquinas e reservatório superior. Pela NBR 12721,<br />
ABNT (1992), a incorporação po<strong>de</strong> ser classificada como semelhante ao <strong>projeto</strong>-padrão H8/3N. O<br />
<strong>projeto</strong> apresenta uma forma que po<strong>de</strong> ser inscrita em um retângulo <strong>de</strong> 15,75m x 27,50m<br />
condicionado pelo terreno. Apresenta recortes nas facha<strong>das</strong> para acomodar o núcleo da<br />
circulação vertical e aparelhos climatizadores. O <strong>projeto</strong> tem saca<strong>das</strong> semi-embuti<strong>das</strong> no corpo do<br />
prédio e que po<strong>de</strong>m ser classifica<strong>das</strong> como sacada requintada (1) . O <strong>projeto</strong> tem 96 apartamentos e<br />
125 vagas para automóveis <strong>de</strong> passeio. O autor do <strong>projeto</strong> <strong>de</strong> arquitetura autorizou a análise e<br />
recomendações <strong>de</strong>ste trabalho. Também foram utilizados os dados do orçamento paramétrico<br />
com base nos <strong>projeto</strong>s completos da edificação em análise.<br />
3. ANALISE DO PROJETO PELO ASPÉCTO ECONÔMICO<br />
3.1 Análise dos <strong>custo</strong>s dos componentes do <strong>projeto</strong><br />
O orçamento paramétrico do <strong>projeto</strong> analisado apresentou um Custo Global da Construção (CGC)<br />
<strong>de</strong> R$ 5.415.486,34. O cálculo do Custo Global da Construção utilizando o método apresentado<br />
por Mascaró (1998, pg.138) chegou a R$ 5.447.072,09 validando pela or<strong>de</strong>m <strong>de</strong> gran<strong>de</strong>za os dois<br />
mo<strong>de</strong>los <strong>de</strong> estimativa <strong>de</strong> <strong>custo</strong>.<br />
A redistribuição <strong>de</strong> <strong>custo</strong>s do <strong>projeto</strong> por planos horizontais, verticais e instalações mostrou<br />
coerência com os indicadores apresentados por Mascaró (1998, pg. 32), sendo as diferenças<br />
explicáveis pelas características implícitas e específicas do <strong>projeto</strong>.<br />
ELEMENTO<br />
Participação<br />
percentual<br />
(Mascaró,1998)<br />
Participação<br />
percentual<br />
(Projeto Exemplo)<br />
Diferença<br />
percentual<br />
formando planos horizontais 26,79% 29,80% 3,01%<br />
formando planos verticais 44,84% 48,19% 3,35%<br />
Instalações 24,33% 16,92% -7,41%<br />
Instalações provisórias, limpeza da obra e outros 4,02% 5,09% 1.07%<br />
TOTAIS 99,98% 100,00% 0,02%<br />
Tabela 3.1.A Composição do <strong>custo</strong> total do edifício por elementos<br />
3.2 Influência da forma da planta e da área no <strong>custo</strong> total do edifício<br />
O <strong>projeto</strong> foi analisado através do índice <strong>de</strong> compacida<strong>de</strong>, conforme <strong>de</strong>finido no item 3.1.2, pg. 38<br />
<strong>de</strong> Mascaró (1998) e complementado por Mascaró (2002) na <strong>de</strong>finição do perímetro econômico:<br />
“o perímetro <strong>das</strong> pare<strong>de</strong>s externas do <strong>projeto</strong>, passando pela parte interna <strong>das</strong><br />
saca<strong>das</strong>, mais o perímetro <strong>das</strong> pare<strong>de</strong>s externas <strong>das</strong> saca<strong>das</strong>, mais 50% <strong>das</strong><br />
arestas <strong>das</strong> pare<strong>de</strong>s externas e saca<strong>das</strong>”.<br />
Foram analisa<strong>das</strong> oito opções, mantendo-se as características <strong>de</strong> acabamentos externos<br />
propostas pelo arquiteto, fazendo-se alterações na forma geométrica <strong>de</strong> forma a estudar o efeito<br />
do Índice <strong>de</strong> Compacida<strong>de</strong> (IC) e as prováveis alterações no <strong>custo</strong> <strong>de</strong> construção por metro<br />
quadrado (CCMQ). Na opção 01, a intervenção feita foi a mudança <strong>de</strong> sacada requintada para<br />
sacada simples, conforme <strong>de</strong>finido por Mascaró (1998, pg. 107) como mostrado na tabela 3.2.A.
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Opção<br />
IC<br />
aumento diminuição<br />
do IC CCMQ<br />
comentário<br />
PROJETO ORIGINAL 46,46% - - -<br />
01. muda para saca<strong>das</strong> simples 55,63% 19,8% 4,5% mantém proposta<br />
02. retira recortes <strong>das</strong> facha<strong>das</strong> e cria 61,94% 33,3% 8,4% intervenção radical<br />
planta retangular com 23,90m x 16,24m<br />
03. hipótese 02, reduzindo lado maior 61,68% 32,7% 7,9% intervenção radical<br />
04. hipótese 02, reduzindo lado menor 60,41% 30,0% 6,9% intervenção radical<br />
05. mantém apenas o recorte da 51,46% 10,7% 2,6% intervenção radical<br />
circulação vertical e reduz o lado menor<br />
06. mantém apenas o recorte do 54,75% 17,8% 4,0% intervenção radical<br />
climatizador e reduz o lado menor<br />
07. mantém apenas o recorte do 55,47% 19,4% 4,3% intervenção radical<br />
climatizador e reduz o lado maior<br />
08. mantém apenas o recorte da<br />
circulação vertical e reduz o lado maior<br />
50,59% 8,9% 2,2% intervenção radical<br />
Tabela 3.2.A Composição do <strong>custo</strong> total do edifício por elementos<br />
6. CONCLUSÕES<br />
Este trabalho fez a análise <strong>de</strong> um <strong>projeto</strong> <strong>de</strong> arquitetura já aprovado pela prefeitura municipal e em<br />
fase <strong>de</strong> início <strong>de</strong> obra, utilizando o método <strong>de</strong>scrito por Mascaró (1998), complementado pelo<br />
trabalho <strong>de</strong> Rosso (1980), objetivando avaliar economicamente o <strong>custo</strong> <strong>das</strong> <strong>de</strong>cisões<br />
arquitetônicas. Concluída a análise, foram estuda<strong>das</strong> possíveis intervenções no <strong>projeto</strong>, <strong>de</strong> modo<br />
a manter o partido geral e as diretrizes que levaram o arquiteto à solução aprovada. Escolhemos<br />
aquela que possibilitou uma redução do <strong>custo</strong> total da construção em torno <strong>de</strong> 4,5% sem<br />
comprometer o <strong>projeto</strong> do arquiteto e sem interferir no planejamento da obra já iniciada.<br />
A seguir <strong>de</strong>stacamos as principais conclusões <strong>de</strong>ste trabalho.<br />
6.1 Custo total do edifício<br />
O Custo total do edifício calculado através do orçamento paramétrico e com base nos <strong>projeto</strong>s<br />
completos, todos aprovados pelos órgãos municipais, ficou <strong>de</strong>ntro da faixa <strong>de</strong> expectativa da<br />
estimativa do <strong>custo</strong> total apresentado por Mascaró (1998).<br />
6.2 Distribuição do <strong>custo</strong> por elementos funcionais<br />
A distribuição do <strong>custo</strong> por elementos funcionais, com base nos <strong>projeto</strong>s completos e no<br />
orçamento paramétrico, teve boa a<strong>de</strong>rência com os dados apresentados por Mascaró (1998),<br />
sendo que o elemento Instalações apresentou um <strong>de</strong>scolamento em função <strong>das</strong> diferenças entre a<br />
especificação do <strong>projeto</strong> exemplo e a amostra da bibliografia.<br />
6.3 Custo <strong>de</strong> construção por m 2 <strong>de</strong> planta, em função da variação da superfície<br />
O <strong>custo</strong> <strong>de</strong> construção por metro quadrado <strong>de</strong> planta, em função da variação da superfície ficou<br />
abaixo da expectativa mostrada por Mascaró (1998), pois o <strong>projeto</strong> analisado apresenta a maioria<br />
<strong>das</strong> vagas <strong>de</strong> estacionamento <strong>de</strong>scobertas e com piso <strong>de</strong> brita compactada, enquanto que a<br />
amostra da bibliografia não tem esta opção.<br />
6.4 Custo da unida<strong>de</strong> <strong>de</strong> habitação<br />
O <strong>custo</strong> da unida<strong>de</strong> <strong>de</strong> habitação ficou acima da expectativa mostrada por Mascaró (1998),<br />
porque alguns itens <strong>de</strong> <strong>custo</strong> da amostra da bibliografia e a especificação do <strong>projeto</strong> analisado são<br />
diferentes, como por exemplo: aberturas, estrutura e pintura.
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6.5 Influência da forma da planta e da área no <strong>custo</strong> total do edifício<br />
A influência da forma da planta e da área no <strong>custo</strong> total do edifício foi <strong>de</strong>monstrada e comprovada<br />
através <strong>de</strong> oito opções <strong>de</strong> intervenções, on<strong>de</strong> a forma foi alterada e mantida área. Este estudo<br />
permitiu comprovar a eficiência do Índice <strong>de</strong> Compacida<strong>de</strong> como ferramenta auxiliar da tomada <strong>de</strong><br />
<strong>de</strong>cisão arquitetônica, pois as possíveis reduções <strong>de</strong> <strong>custo</strong> variaram <strong>de</strong>s<strong>de</strong> 2,2% até 8,4%.<br />
Adotamos a opção 01 que resultou em uma redução do <strong>custo</strong> total da construção em torno <strong>de</strong><br />
4,5%, mantendo o partido geral e as diretrizes que levaram o arquiteto a solução do <strong>projeto</strong> objeto<br />
<strong>de</strong>ste estudo. A intervenção feita foi a troca <strong>das</strong> saca<strong>das</strong> requinta<strong>das</strong> para saca<strong>das</strong> simples.<br />
6.6 Áreas mínimas dos dormitórios<br />
As áreas dos dormitórios foram compara<strong>das</strong> com as áreas mínimas indica<strong>das</strong> por Mascaró (1998).<br />
O quarto do casal ficou 2,08 m 2 acima do mínimo <strong>de</strong>sejável, mas abriga a área <strong>de</strong> leitura. O<br />
quarto para dois filhos ficou 1,2 m 2 abaixo do mínimo <strong>de</strong>sejável porque foi projetado para duas<br />
camas superpostas (beliche). O quarto para um filho ficou 0,67 m 2 acima do mínimo <strong>de</strong>sejável<br />
pelo ajuste do arranjo arquitetônico da planta baixa. O <strong>projeto</strong> se justifica pela pesquisa feita junto<br />
aos participantes da Fundação proprietária que manifestaram estas intenções.<br />
6.7 Áreas mínimas dos estares e comedores <strong>das</strong> habitações<br />
As áreas dos estares e comedores do <strong>projeto</strong> analisado se mostraram a<strong>de</strong>qua<strong>das</strong> aos indicadores<br />
<strong>de</strong> Mascaró (1998).<br />
6.8 Área mínima <strong>das</strong> cozinhas<br />
As áreas <strong>das</strong> cozinhas do <strong>projeto</strong> analisado se mostraram a<strong>de</strong>qua<strong>das</strong> aos indicadores <strong>de</strong> Mascaró<br />
(1998). Foi analisada a possibilida<strong>de</strong> <strong>de</strong> intervir na forma da cozinha, visando aumentar o<br />
perímetro útil (2) , mas esta atitu<strong>de</strong> diminuiria o índice <strong>de</strong> compacida<strong>de</strong> do prédio e por isto foi<br />
rejeitada.<br />
6.9 Relação entre as áreas <strong>de</strong> Guarda-roupa e Dormir<br />
A relação entre as áreas <strong>de</strong> Guarda-roupa e Dormir do <strong>projeto</strong> analisado se mostraram a<strong>de</strong>qua<strong>das</strong><br />
aos indicadores <strong>de</strong> Mascaró (1998).<br />
6.10 Relação entre as áreas <strong>de</strong> Estar e (Guarda-roupa + Dormir)<br />
A relação entre as áreas <strong>de</strong> Estar e (Guarda-roupa + Dormir) do <strong>projeto</strong> analisado se mostraram<br />
a<strong>de</strong>qua<strong>das</strong> aos indicadores <strong>de</strong> Mascaró (1998).<br />
6.11 Relação entre as áreas úmida e áreas seca<br />
A relação entre as áreas úmi<strong>das</strong> e áreas secas do <strong>projeto</strong> analisado se mostraram 14% abaixo do<br />
mínimo indicado por Mascaró (1998), que recomenda uma relação na faixa <strong>de</strong> 0,35 a 0,40. O<br />
<strong>projeto</strong> analisado apresentou uma relação <strong>de</strong> 0,30, justificado porque os banheiros não tem o<br />
aparelho <strong>de</strong> lava-pés e pelo programa <strong>de</strong> necessida<strong>de</strong>s <strong>de</strong>finido pelos participantes da fundação..<br />
6.12 Área unitária <strong>de</strong> garagem em m 2 /vaga<br />
A área unitária <strong>de</strong> garagem em m 2 por vaga do <strong>projeto</strong> analisado se mostrou a<strong>de</strong>quada ao<br />
indicador <strong>de</strong> Mascaró (1998), estando muito próximo do valor consi<strong>de</strong>rado ótimo.<br />
6.13 Relação entre área equivalente total e área privativa total<br />
A relação entre a área equivalente total e área privativa total do <strong>projeto</strong> analisado se mostrou<br />
a<strong>de</strong>quada ao indicador <strong>de</strong> Mascaró (1998), estando inclusive menor do que 1,20 que é<br />
consi<strong>de</strong>rado ótimo.
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6.14 Área <strong>de</strong> uso comum por apartamento (m 2 /apartamento)<br />
A área <strong>de</strong> uso comum por apartamento do <strong>projeto</strong> analisado se mostrou a<strong>de</strong>quada ao indicador <strong>de</strong><br />
Mascaró (1998), sendo até menor do que 8 m 2 /apartamento, que é consi<strong>de</strong>rado ótimo.<br />
6.15 Densida<strong>de</strong> <strong>de</strong> planos verticais (pare<strong>de</strong>s) em relação à planta (m 2 /m 2 )<br />
A <strong>de</strong>nsida<strong>de</strong> <strong>de</strong> planos verticais em relação à planta do <strong>projeto</strong> analisado se mostrou a<strong>de</strong>quada ao<br />
indicador <strong>de</strong> Mascaró (1998), sendo até menor do que 2,00 m 2 /m 2 , que é consi<strong>de</strong>rado ótimo.<br />
6.16 Resistência térmica da cobertura<br />
A resistência térmica da cobertura do <strong>projeto</strong> analisado se mostrou a<strong>de</strong>quada ao valor calculado<br />
pelo método apresentado por Mascaró (1998), tendo até uma folga para maior <strong>de</strong> 0,171 m 2 o C/W.<br />
Foi mostrado que po<strong>de</strong>r-se-ia reduzir a espessura da espuma rígida <strong>de</strong> poliestireno <strong>de</strong> 25mm para<br />
20mm a fim <strong>de</strong> se obter uma resistência térmica total muito próxima do recomendado e com<br />
alguma redução do <strong>custo</strong> total da construção.<br />
6.17 Custo total do edifício<br />
O <strong>custo</strong> total do <strong>projeto</strong> analisado foi orçado em R$ 5.415.486,34 e se mostrou a<strong>de</strong>quado ao valor<br />
calculado pelo método apresentado por Mascaró (1998), tendo ficado em 0,94 CUBp (3) /m 2 , <strong>de</strong>ntro<br />
do intervalo <strong>de</strong> 0,8 a 1,1 CUBp/m 2 indicado na bibliografia.<br />
Com intervenção feita nas saca<strong>das</strong>, houve uma economia <strong>de</strong> R$ 270.774,31, ficando o <strong>custo</strong> total<br />
da construção em R$ 5.144.712,02 e o <strong>custo</strong> unitário em 0,88 CUBp/m 2 . Esta redução <strong>de</strong> <strong>custo</strong> é<br />
<strong>de</strong> aproximadamente a quatro e meio apartamentos do <strong>projeto</strong>, pelo preço <strong>de</strong> venda <strong>de</strong> mercado,<br />
fato que por si só justifica a análise e a intervenção.<br />
6.18 Distribuição percentual <strong>de</strong> cada rubrica<br />
A distribuição percentual <strong>de</strong> cada rubrica <strong>de</strong> <strong>custo</strong> do <strong>projeto</strong> analisado, quando comparada aos<br />
valores apresentados por Mascaró (1998), mostraram uma boa a<strong>de</strong>rência, exceto nos itens <strong>de</strong><br />
aberturas, instalações sanitárias e <strong>de</strong> gás, on<strong>de</strong> houve um <strong>de</strong>scolamento <strong>de</strong> aproximadamente 4%<br />
para mais e para menos, <strong>de</strong>vido as características específicas do <strong>projeto</strong> analisado em relação<br />
aos <strong>projeto</strong>s da amostra da bibliografia.<br />
REFERÊNCIAS BIBLIOGRÁFICAS<br />
ABNT - ASSOCIAÇÃO BRASILEIRA DE NORMAS TÉCNICAS. NBR 12721. Avaliação <strong>de</strong><br />
<strong>custo</strong>s unitários e preparo <strong>de</strong> orçamento <strong>de</strong> construção para incorporação <strong>de</strong> edifícios<br />
em condomínio. Rio <strong>de</strong> Janeiro, ABNT, 1992, 46p.<br />
MASCARÓ, J.L. O <strong>custo</strong> <strong>das</strong> <strong>de</strong>cisões arquitetônicas. 2a. edição. Porto Alegre, Sagra-Luzzatto,<br />
1998. 180p.<br />
MASCARÓ, J.L. Notas <strong>de</strong> Aula da disciplina: Aspectos Econômicos no Projeto <strong>de</strong><br />
Edificações. Porto Alegre, PROPAR/UFRGS, 2002<br />
ROSSO, T. Racionalização da Construção. São Paulo, FAUUSP, 1980. 300p.<br />
Notas:<br />
(1) Sacada requintada conforme <strong>de</strong>finido por MASCARÓ (1998).<br />
(2) MASCARÓ (1998) <strong>de</strong>fine o perímetro útil como sendo as pare<strong>de</strong>s com equipamentos.<br />
(3) CUBp é o Custo Unitário Básico Médio dos padrões habitacional divulgado mensalmente pelo SINDUSCON-RS