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ÍNDICE<br />
Developed by<br />
ENCICLOPEDIA<br />
DE<br />
OURO<br />
DO SÍNDICO<br />
A plataforma online para gestão<br />
integrada de condomínios mais<br />
completa do Brasil.<br />
www.nextin.com.br
ÍNDICE<br />
O Enciclopédia de Ouro do Síndico contém o que todo síndico de<br />
sucesso precisa para uma gestão condominial sem tropeços.<br />
Esse material tem a solução para as principais dificuldades<br />
enfrentadas pelo síndico divididas em grandes grupos:<br />
1 Funcionários 05<br />
2 Condôminos 13<br />
3 Segurança 28<br />
4 Manutenção 37<br />
5 Finanças 45<br />
6 Sobre a Nextin 61<br />
Todo síndico de sucesso tem uma cópia do Enciclopédia de Ouro<br />
do Síndico na administração do condomínio, onde ela poderá ser<br />
consultada a qualquer dúvida. E você não será diferente, certo?<br />
Confie em quem tem anos de experiência em gestão condominial<br />
e nunca fique para trás.<br />
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Condomínio Edilício segundo o Código Civil<br />
O Código Civil brasileiro, datado janeiro de 2003 alterou alguns<br />
pontos cruciais da antiga Lei nº 4.591, conhecida como a Lei dos<br />
Condomínios. Saiba o que o documento máximo da legislatura<br />
brasileira diz sobre o condomínio edilício no artigo 1.331, o primeiro<br />
capítulo VII, que disserta sobre esse tipo de edificação.<br />
Art. 1.331. Pode haver, em edificações, partes que são propriedade<br />
exclusiva, e partes que são propriedade comum dos condôminos.<br />
1º As partes suscetíveis de utilização independente, tais como<br />
apartamentos, escritórios, salas, lojas e sobrelojas, com as<br />
respectivas frações ideais no solo e nas outras partes comuns,<br />
sujeitam-se a propriedade exclusiva, podendo ser<br />
alienadas e gravadas livremente por seus proprietários, exceto<br />
os abrigos para veículos, que não poderão ser alienados<br />
ou alugados a pessoas estranhas ao condomínio, salvo<br />
autorização expressa na convenção de condomínio. (Redação<br />
dada pela Lei Nº 12.607, de 2012)<br />
2º O solo, a estrutura do prédio, o telhado, a rede geral de distribuição<br />
de água, esgoto, gás e eletricidade, a calefação e<br />
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efrigeração centrais, e as demais partes comuns, inclusive<br />
o acesso ao logradouro público, são utilizados em comum<br />
pelos condôminos, não podendo ser alienados separadamente,<br />
ou divididos.<br />
3º A cada unidade imobiliária caberá, como parte inseparável,<br />
uma fração ideal no solo e nas outras partes comuns,<br />
que será identificada em forma decimal ou ordinária no<br />
instrumento de instituição do condomínio. (Redação dada<br />
pela Lei nº 10.931, de 2004)<br />
4º Nenhuma unidade imobiliária pode ser privada do acesso<br />
ao logradouro público.<br />
5º O terraço de cobertura é parte comum, salvo disposição<br />
contrária da escritura de constituição do condomínio<br />
Para entender tudo que é dito no Código Civil sobre condomínios,<br />
conheça o e-<strong>book</strong> com toda a lei comentada.<br />
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1- Funcionários<br />
MÃO DE OBRA DO CONDOMÍNIO:<br />
QUAL A MELHOR OPÇÃO?<br />
1<br />
FUNCIONÁRIOS
1- Funcionários<br />
5 DICAS PARA GERENCIAR<br />
OS FUNCIONÁRIOS<br />
Gerenciar os funcionários de qualquer empresa é complicado.<br />
No caso do condomínio, a situação é praticamente a<br />
mesma, já que há vários contratos trabalhistas envolvidos.<br />
Em todos os casos, a melhor saída é se resguardar; portanto,<br />
manter o contrato com os funcionários dentro do que diz a<br />
lei é fundamental.<br />
Confira outras dicas:<br />
• Definir a escala – Para evitar o gasto excessivo com horas<br />
extras, o condomínio precisa de uma escala de trabalho<br />
bem definida. Assim, os funcionários terão horário certo<br />
para começar e terminar o expediente, deixando as horas<br />
extras somente para situações atípicas.<br />
• Regularizar a situação dos funcionários – Assinar a carteira<br />
de trabalho e pagar todos os encargos trabalhistas aos<br />
funcionários evita que, posteriormente, alguns deles entrem<br />
com um processo trabalhista contra o condomínio.<br />
Além de evitar transtornos, o condomínio deixa de pagar<br />
grandes quantias em indenização e gastos com advogados.<br />
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1- Funcionários<br />
5 DICAS PARA GERENCIAR<br />
OS FUNCIONÁRIOS<br />
• Acompanhar a situação dos funcionários terceirizados –<br />
O condomínio também deve acompanhar o recolhimento<br />
de encargos trabalhistas dos funcionários terceirizados, já<br />
que, em caso de falência, o condomínio pode vir a arcar<br />
com esses custos.<br />
• Ficar atento às leis trabalhistas – As leis trabalhistas podem<br />
ser confusas para quem não tem experiência com o<br />
assunto. Uma dica é estudar essas leis para evitar situações<br />
desagradáveis no futuro. Se você não tiver disponibilidade<br />
para tal, o ideal é contratar um assessor jurídico para te<br />
orientar, pelo menos no início da gestão.<br />
• Evitar constrangimento entre condôminos e funcionários<br />
– Os condôminos não são chefes dos funcionários do prédio.<br />
Portanto, não é indicado que os moradores sugiram<br />
condutas aos empregados do condomínio. É função do síndico,<br />
portanto, fazer com que a relação entre condôminos e<br />
funcionários seja a melhor possível, evitando qualquer tipo<br />
de abuso de autoridade por parte dos moradores.<br />
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1- Funcionários<br />
5 DICAS PARA GERENCIAR<br />
OS FUNCIONÁRIOS<br />
Uma saída adotada por vários condomínios é a terceirização<br />
dos funcionários. Nesse caso, qualquer situação inadequada<br />
ficaria sob responsabilidade da empresa contratada. Além disso,<br />
se um funcionário tiver algum imprevisto e não puder comparecer<br />
ao trabalho, a empresa terceirizada se encarrega de<br />
chamar um substituto. De qualquer maneira, o síndico deve<br />
ficar atento ao andamento do contrato, como dito acima.<br />
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1- Funcionários<br />
MÃO DE OBRA DO CONDOMÍNIO:<br />
QUAL A MELHOR OPÇÃO?<br />
Existem, basicamente, três formas de contratar funcionários<br />
para condomínios. Eles podem ser funcionários do condomínio<br />
ou terceirizados e cada escolha traz vantagens e desvantagens.<br />
Conheça cada uma dessas características:<br />
CLT – Esse tipo de contratação pode sair muito caro ao condomínio.<br />
Além dos encargos, há uniformes, EPIs e o custo das<br />
demissões. E quanto mais tempo o funcionário fica, mais caro<br />
se torna demiti-lo. Além disso, toda a responsabilidade legal<br />
fica a cargo do síndico, podendo gerar ações na justiça que<br />
resultarão em muita dor de cabeça.<br />
A autoridade também pode vir a se tornar um problema. Nesse<br />
tipo de contratação, todos os moradores podem se sentir<br />
chefes e abusar da autoridade. É importante lembrar que apenas<br />
o síndico é coordenador dos funcionários, e que respeito<br />
é fundamental.<br />
O ponto positivo desse tipo de contratação é o empenho do<br />
funcionário, que cria um vínculo com o ambiente de trabalho<br />
e com o empregador. Geralmente são mais atenciosos e têm<br />
maior zelo pelo condomínio.<br />
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1- Funcionários<br />
MÃO DE OBRA DO CONDOMÍNIO:<br />
QUAL A MELHOR OPÇÃO?<br />
Terceirizado – Muitas vezes os funcionários terceirizados não<br />
criam vínculos com o condomínio, pois, dependendo do contrato,<br />
os prestadores de serviço podem ser substituídos sem<br />
grandes explicações. Ou seja, quando a pessoa começa a criar<br />
um vínculo com os moradores e ambiente de trabalho, logo ela<br />
poderá ser substituída.<br />
O ponto mais positivo é percebido em casos de afastamento;<br />
para isso, basta o síndico conversar com a conservadora e pedir<br />
para substituir algum funcionário que não tenha se adaptado<br />
bem, sem nenhum custo de demissão. Se o funcionário não<br />
pode comparecer ao trabalho em um dia específico, a conservadora<br />
também é responsável por enviar um substituto.<br />
Além disso, a conservadora fica responsável por todos os encargos<br />
trabalhistas, ou seja, se algum funcionário entrar na<br />
justiça conta o seu empregador, a ação irá para a conservadora,<br />
e não para o condomínio.<br />
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1- Funcionários<br />
OBRIGAÇÕES TRABALHISTAS<br />
DO CONDOMÍNIO<br />
O condomínio não tem por objetivo o lucro, e sim a realização<br />
dos interesses comuns dos proprietários. Sendo assim, não é<br />
considerado pessoa jurídica.<br />
Mas, mesmo não sendo considerado pessoa jurídica, o condomínio<br />
pode assumir a condição de empregador. Ele tem, basicamente,<br />
duas formas de contratar funcionários:<br />
CLT ou terceirização – aqui você fica por dentro das duas formas<br />
de contratação. Se o condomínio optar pelo regime CLT,<br />
algumas obrigações trabalhistas são emitentes:<br />
1. Inscrever-se no Cadastro Nacional da Pessoa Jurídica – CNPJ.<br />
2. Realizar o cadastro dos empregados no PIS/PASEP.<br />
3. Anotar a Carteira de Trabalho e Previdência Social (CTPS)<br />
dos seus empregados.<br />
4. Entregar o Cadastro Geral de Empregados e Desempregados<br />
(CAGED).<br />
5. Entregar a Relação Anual de Informações Sociais – (RAIS).<br />
6. Emitir a Comunicação de Dispensa – (CD).<br />
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1- Funcionários<br />
OBRIGAÇÕES TRABALHISTAS<br />
DO CONDOMÍNIO<br />
7. Elaborar e recolher a Guia de Recolhimento da Contribuição<br />
Sindical – (GRCS).<br />
8. Elaborar e recolher a Guia de Recolhimento do FGTS e Informações<br />
à Previdência Social – GFIP.<br />
9. Manter Registro de Empregados (Livro, Ficha ou Sistema<br />
Informatizado), Livro de Inspeção do Trabalho, registro de<br />
ponto, etc.<br />
10. Expor Quadro de Horários de Trabalho e demais documentos<br />
cuja afixação é obrigatória.<br />
11. Entregar a Declaração do Imposto de Renda na Fonte –<br />
DIRF anual, quando pertinente, e atender às demais disposições<br />
tributárias pertinentes à retenção do imposto.<br />
12. Responder perante a Justiça Trabalhista no caso de reclamatória.<br />
12<br />
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2<br />
CONDÔMINOS
2- Condôminos<br />
PROPRIETÁRIO, MORADOR, CONDÔMINO<br />
E INQUILINO: SAIBA QUEM É QUEM<br />
Em um condomínio, existem vários cargos ocupados por membros<br />
da gestão: síndico, subsíndico, conselheiros fiscais, etc.<br />
Mas as nomenclaturas não existem apenas para os cargos administrativos.<br />
Elas também servem para as pessoas que moram<br />
ou possuem imóvel nos condomínios. Mas qual a diferença<br />
entre proprietário, morador, condômino, locatário, locador<br />
e inquilino? E como saber em qual categoria cada membro do<br />
condomínio pertence?<br />
Proprietário / Condômino<br />
Existem muitas dúvidas sobre o conceito de “condômino”.<br />
A maioria das pessoas acha que condômino é aquele que<br />
mora no condomínio, sendo ele dono ou não do imóvel. Mas,<br />
na verdade, proprietário e condômino são sinônimos, ou seja,<br />
só é considerado condômino aquele que é dono do imóvel.<br />
O proprietário/condômino pode tanto residir no próprio imóvel<br />
quanto deixá-lo na mão de um inquilino.<br />
Inquilino / Locatário<br />
Inquilino e locatário também são sinônimos e se referem às<br />
pessoas que pagam um valor mensal para usufruir de um imó-<br />
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2- Condôminos<br />
PROPRIETÁRIO, MORADOR, CONDÔMINO<br />
E INQUILINO: SAIBA QUEM É QUEM<br />
vel que não é seu. Clique aqui para conhecer os direitos e deveres<br />
do inquilino.<br />
Morador<br />
É quem mora na unidade, seja ele dono do imóvel ou não. Esse<br />
termo é muito confundido com o termo “condômino”, o que<br />
pode gerar grande equívocos.<br />
Locador<br />
O locador é o proprietário ou condômino que não reside no<br />
próprio imóvel, sendo essa a única diferença entre os três termos.<br />
A partir do momento que o proprietário resigna o direito<br />
de residir no próprio apartamento, ele se torna locador.<br />
Confundir esses termos pode não parecer um erro muito grande,<br />
mas pode acarretar algumas consequências. Uma delas é<br />
a má interpretação do Código Civil: Art. 1.351. Depende da aprovação<br />
de 2/3 (dois terços) dos votos dos condôminos a alteração<br />
da convenção; a mudança da destinação do edifício, ou da unidade<br />
imobiliária, depende da aprovação pela unanimidade dos<br />
condôminos. (Redação dada pela Lei nº 10.931, de 2004)<br />
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2- Condôminos<br />
PROPRIETÁRIO, MORADOR, CONDÔMINO<br />
E INQUILINO: SAIBA QUEM É QUEM<br />
Ao confundir o conceito de condômino com o de morador, pode-se<br />
concluir erroneamente que os inquilinos têm direito de<br />
voto nas assembleias mesmo sem procuração do proprietário.<br />
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2- Condôminos<br />
DIREITOS E DEVERES DOS CONDÔMINOS<br />
O novo Código Civil, que entrou em vigor em 2003, mudou um<br />
pouco a Lei nº 4.591 – conhecida como a Lei dos Condomínios.<br />
No novo documento existem dois artigos que falam especificamente<br />
dos direitos e deveres dos condôminos. Confira:<br />
O artigo 1.335 mostra os direitos do condômino:<br />
I – usar, fruir e livremente dispor das suas unidades;<br />
II – usar das partes comuns, conforme a sua destinação, e contanto<br />
que não exclua a utilização dos demais compossuidores;<br />
III – votar nas deliberações da assembleia e delas participar,<br />
estando quite.<br />
Apesar desses direitos estarem previstos em lei, eles não são<br />
absolutos. No caso do inciso I, por exemplo, se o condômino<br />
violar as regras de convivência social ou utilizar sua unidade<br />
de forma contrária à destinação do imóvel, esse direito poderá<br />
ser suspenso.<br />
A grande novidade desses artigos do Código Civil foi o inciso<br />
III, que não reconhece o direito do condômino deliberar em<br />
assembleia caso esteja em débito com o condomínio.<br />
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2- Condôminos<br />
DIREITOS E DEVERES DOS CONDÔMINOS<br />
Já o artigo 1.336 expõe os deveres do condômino:<br />
I – contribuir para as despesas do condomínio, na proporção<br />
de suas frações ideais, salvo disposição em contrário na convenção;<br />
II – não realizar obras que comprometam a segurança da edificação;<br />
III – não alterar a forma e a cor da fachada, das partes e esquadrias<br />
externas;<br />
IV – dar às suas partes a mesma destinação que tem a edificação,<br />
e não as utilizar de maneira prejudicial ao sossego, salubridade<br />
e segurança dos possuidores, ou aos bons costumes.<br />
O inciso I desse artigo deixa muitos síndicos em dúvida. Nesse<br />
caso, o Código Civil sugere que os condôminos paguem suas<br />
despesas de acordo com a fração ideal, mas, se a Convenção<br />
disser algo diferente, prevalece a decisão da Convenção.<br />
Para não haver qualquer dúvida quanto à legislação que rege<br />
o dia a dia nos condomínios, confira nosso e-<strong>book</strong> com a nova<br />
lei dos condomínios simplificada.<br />
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2- Condôminos<br />
DIREITOS E DEVERES DOS INQUILINOS<br />
No condomínio, muitas vezes o inquilino pode não ter tantos<br />
direitos quantos os proprietários, mas isso não está correto.<br />
Os locatários podem, inclusive, serem síndicos do prédio. Conheça<br />
os direitos e deveres do inquilino e exija que todos sejam<br />
cumpridos:<br />
Deveres<br />
• Pagar mensalmente o valor acordado na assinatura do contrato<br />
de locação.<br />
• Tratar o imóvel como se fosse seu.<br />
• Devolver o imóvel no mesmo estado em que o encontrou.<br />
• Utilizar o imóvel para o fim a que se destina – se for residencial,<br />
não utilizá-lo para fins comerciais.<br />
• Dar conhecimento ao proprietário dos defeitos ocorridos e<br />
que sejam da sua responsabilidade.<br />
Direitos<br />
• Ter preferência na hora de comprar o imóvel que habita. Se<br />
este direito não for respeitado, o locatário pode entrar com<br />
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2- Condôminos<br />
DIREITOS E DEVERES DOS INQUILINOS<br />
uma ação judicial de perdas e danos ou ainda poderá reclamar<br />
transferência de propriedade do possível novo adquirente,<br />
desde que deposite o valor da compra adicionado<br />
das demais despesas desse negócio jurídico.<br />
• Votar em assembleia com procuração do proprietário.<br />
• Ser síndico, caso se interesse.<br />
• Fazer reparações urgentes no imóvel – para as que forem<br />
essenciais, não será necessário aprovação do proprietário,<br />
mas as demais deverão ser resolvidas em conjunto com o<br />
dono do imóvel.<br />
• Pequenas deteriorações – furar a parede para pendurar<br />
quadros, por exemplo, é direito do inquilino. Mas todas essas<br />
pequenas deteriorações deverão ser consertadas no<br />
momento da entrega do imóvel.<br />
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2- Condôminos<br />
DESPESAS DO CONDOMÍNIO:<br />
QUEM PAGA O QUÊ?<br />
Em vários condomínios pelo Brasil existe a dúvida sobre a divisão<br />
das despesas. Quem deve pagar os custos que chegam<br />
a mais na taxa mensal do condomínio? Isso não é tão simples<br />
quanto parece, já que proprietários e moradores dividem as<br />
despesas. Mas como saber quem paga o quê?<br />
Para saber quem é o responsável por pagar cada conta gerada<br />
pelo condomínio, é importante analisar a natureza da despesa.<br />
O inquilino não deve pagar taxas que irão gerar melhorias<br />
ao prédio – responsabilidade somente do proprietário -, enquanto<br />
as despesas de manutenção são de responsabilidade<br />
exclusiva do inquilino.<br />
Para facilitar ainda mais, basta pensar em despesas ordinárias<br />
e despesas extraordinárias. As despesas extraordinárias ficam<br />
por conta do proprietário do imóvel, porque normalmente se<br />
referem à valorização ou manutenção do valor da propriedade,<br />
enquanto as ordinárias ficam para o inquilino.<br />
Se a despesa for fruto de melhorias ou investimento no edifício,<br />
ela fica a cargo do proprietário. Como dono do imóvel, ele<br />
tem maiores chances de usufruir dessas melhorias, já que é<br />
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2- Condôminos<br />
DESPESAS DO CONDOMÍNIO:<br />
QUEM PAGA O QUÊ?<br />
mais difícil o dono do apartamento se desfazer do bem do que<br />
o inquilino sair do imóvel. Alguns exemplos desse caso são:<br />
pintura da fachada, instalação de equipamentos de segurança,<br />
alteração de paisagismo ou construção de áreas de lazer.<br />
Se a despesa for fruto de manutenção do dia a dia, ela fica a<br />
cargo do inquilino, que é quem está vivendo na unidade no momento.<br />
Dessa forma, ele irá usufruir dessa manutenção mais<br />
do que o proprietário. Quando os gastos são para reparos de<br />
pequeno e médio prazo, também é quem aluga que assume o<br />
pagamento. Alguns exemplos desse caso são: limpeza em geral,<br />
manutenção interna, pintura das áreas internas e comuns<br />
e encargos trabalhistas.<br />
Para aprovar um aumento de despesa dentro do condomínio,<br />
é preciso realizar uma assembleia. Para tanto, é indicado que o<br />
síndico já explique qual tipo de despesa será essa e quem deverá<br />
arcar com os custos, evitando desentendimentos posteriores.<br />
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2- Condôminos<br />
CONDÔMINO ANTISSOCIAL PODE<br />
SER EXPULSO DO CONDOMÍNIO?<br />
Cabe ao condomínio punir os condôminos antissociais, ou<br />
seja, condôminos que não cumprem as regras do condomínio.<br />
Essa punição será uma multa de até dez vezes o valor da taxa<br />
de condomínio, com nível determinado de acordo com o que<br />
já está na Convenção do Condomínio. Mas quando esse tipo<br />
de punição não é o suficiente, o que o condomínio pode fazer?<br />
Ainda não existe consenso entre os advogados sobre qual o<br />
máximo que pode ser feito com relação aos condôminos antissociais.<br />
Sendo assim, há duas correntes quanto ao problema: a<br />
primeira entende pela impossibilidade de excluir o condômino<br />
antissocial, alegando a prevalência do direito de propriedade<br />
e do princípio da dignidade da pessoa humana. Já a segunda<br />
corrente entende que há possibilidade de exclusão do condômino<br />
antissocial, em respeito do princípio da função social da<br />
propriedade, no qual o direito do coletivo se sobrepõe ao direito<br />
individual.<br />
De qualquer forma, em qualquer um dos casos isso deve ser feito<br />
no âmbito jurídico, e não na esfera do condomínio. Em casos<br />
extremos, condomínios levam os condôminos antissociais a juízo<br />
com o intuito de tentar expulsá-los do edifício. Mesmo o Código<br />
Civil não conferindo ao condomínio o direito de excluir um<br />
23<br />
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2- Condôminos<br />
CONDÔMINO ANTISSOCIAL PODE<br />
SER EXPULSO DO CONDOMÍNIO?<br />
condômino extrajudicialmente, alguns juízes estão concedendo<br />
essa sentença, já que o documento não proíbe que a exclusão<br />
se faça por meio judicial. Essa alternativa deve ser cogitada apenas<br />
em última instância, ou seja, quando os demais condôminos<br />
estiverem sendo prejudicados de forma irreversível.<br />
Por haver vários tipos de conflitos em condomínio, os tribunais<br />
superiores já se manifestaram quanto à possibilidade de exclusão<br />
do condômino antissocial. Dos tribunais que decidiram<br />
pela exclusão, temos os Tribunais de Justiça do Estado do Rio<br />
Grande do Sul, Paraná e São Paulo.<br />
Em suma, ao adentrar na sociedade condominial, o morador<br />
deve ter consciência de que há regras no que diz respeito aos<br />
bons modos com a vizinhança. Os condôminos devem ser regrados<br />
com a vida condominial, respeitando essas normas, e,<br />
caso haja perturbação, os demais moradores têm o direito de<br />
cessar a interferência, sempre de acordo com a lei.<br />
Em relação à possibilidade de exclusão do condômino antissocial,<br />
é importante frisar que os juízes agem com cautela, sem<br />
fixar de maneira expressa qual a sentença adotada.<br />
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2- Condôminos<br />
COMO FAZER OS MORADORES<br />
CUMPRIREM AS REGRAS<br />
Para conviver em sociedade, regras são fundamentais e cada<br />
ambiente tem regras próprias. Todos que estiverem em território<br />
brasileiro, por exemplo, devem seguir o Códio Civil, os<br />
que estiverem no estado de São Paulo devem seguir a regra do<br />
estado e assim por diante. Quanto mais específico for o ambiente<br />
onde você está inserido, mais específicas serão as regras,<br />
mas elas continuam sendo de suma importância e devem ser<br />
seguidas por todos. E isso se aplica também ao condomínio.<br />
As regras do condomínio são determinadas pelo Código Civil,<br />
Lei nº 4.591/64, leis estaduais e municipais, Convenção, Regimento<br />
Interno e assembleias. Nessa hierarquia, cada uma<br />
diz sobre determinada parte do condomínio e não podem se<br />
contradizer. Saiba como funciona a relação de poder dentro<br />
do condomínio.<br />
Mas o grande problema em relação às regras, em quase todas<br />
as esferas, é que a maioria das pessoas não as conhecem. Ou,<br />
mais complicado do que isso, são aquelas que conhecem as<br />
regras, mas não as seguem, pois não conseguem perceber que<br />
elas existem para garantir a harmonia e o bem comum.<br />
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2- Condôminos<br />
COMO FAZER OS MORADORES<br />
CUMPRIREM AS REGRAS<br />
Para esses dois tipos de pessoas, há duas soluções distintas.<br />
Para as que conhecem as regras, mas não cumprem, resta ao<br />
síndico e à administração – no caso do condomínio – fazer conscientizações<br />
sobre a importância de segui-las. Se determinada<br />
norma não está sendo cumprida por boa parte das pessoas,<br />
o ideal é convocar uma assembleia para apresentar o motivo<br />
daquela regra existir e provar, através de exemplos, que sem<br />
ela o ambiente seria menos organizado. Ou, se for o caso, tentar<br />
mudar a convenção ou o regimento interno, se ficar provado<br />
que essa determinada regra realmente está trazendo mais<br />
problemas do que soluções.<br />
Se o descumprimento de alguma regra for exclusividade de<br />
um condômino, o síndico deve adverti-lo e notificá-lo com<br />
multa prevista na convenção do condomínio. Caso a situação<br />
persista, o condomínio pode tratar essa situação extrajudicialmente.<br />
Saiba como.<br />
Mas, se o problema de descumprimento das regras do condomínio<br />
for devido à falta de conhecimento, deixar o Regimento<br />
Interno e a Convenção do Condomínio em um lugar de fácil<br />
acesso aos condôminos é fundamental.<br />
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2- Condôminos<br />
COMO FAZER OS MORADORES<br />
CUMPRIREM AS REGRAS<br />
Nesse sentido, o Nextin Home, a plataforma online de gestão<br />
integrada para condomínios mais completa do Brasil, traz<br />
grande vantagem à administração. No sistema, sempre que<br />
um condômino for realizar qualquer ação dentro do condomínio,<br />
como reservar um espaço, realizar uma obra ou<br />
agendar mudança, é mostrada a parte do Regimento Interno<br />
que diz respeito àquela ação. Dessa forma, não há como<br />
o morador alegar que não sabia quais eram as regras e que,<br />
por isso, as descumpriu.<br />
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3<br />
SEGURANÇA
3- Segurança<br />
10 DICAS PARA UM CONDOMÍNIO<br />
MAIS SEGURO<br />
Um dos temas mais recorrentes no dia a dia das pessoas é a<br />
segurança. Não apenas em casa, mas também no trabalho e<br />
na rua, tomamos certas atitudes para nos sentirmos cada vez<br />
mais seguros. A casa é o local onde as pessoas precisam estar<br />
realmente seguras, por isso ser cuidadoso com a segurança no<br />
condomínio é fundamental.<br />
Atitudes simples na rotina de todos os moradores são<br />
fundamentais para diminuir, ou até mesmo acabar, com a<br />
possibilidade de situações desagradáveis acontecerem. Outras<br />
decisões tomadas pelo síndico ou em assembleia também<br />
podem ser decisivas.<br />
• Contratar funcionários capacitados;<br />
• Instalar equipamentos de segurança;<br />
• Controlar a entrada e a saída de pessoas e veículos;<br />
• Cadastrar os moradores e prestadores de serviço;<br />
• Criar cartões de identificação para o acesso de veículos à<br />
garagem ou selos adesivos para fixação no para-brisas;<br />
• Evitar rotatividade dos funcionários;<br />
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3- Segurança<br />
10 DICAS PARA UM CONDOMÍNIO<br />
MAIS SEGURO<br />
• Promover reuniões ou assembleias periódicas para instruir<br />
os moradores sobre as atitudes mais seguras;<br />
• Orientar os moradores e porteiros para se atentarem ao<br />
entrar e sair do prédio;<br />
• Quando houver uma festa, ou reunião para pessoas de<br />
fora do prédio, criar uma lista de convidados e deixá-la na<br />
portaria para controle do porteiro;<br />
• Não alugar as vagas da garagem para terceiros.<br />
Atitudes simples poderão tornar o condomínio ainda mais<br />
seguro, mas todas essas mudanças devem ser aplicadas por<br />
todos os condôminos. Se um dos moradores não se atentar<br />
a todas essas sugestões, poderá colocar todos os moradores<br />
em risco. Por isso, as assembleias ou reuniões periódicas são<br />
de extrema importância para conscientizar os moradores<br />
sobre a segurança.<br />
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3- Segurança<br />
NORMAS SOBRE PREVENÇÃO<br />
DE INCÊNDIOS EM CONDOMÍNIOS<br />
Não existe legislação federal sobre as prevenções em relação<br />
a incêndios em edifícios edilícios, e as legislações estaduais<br />
variam de acordo com o caso. Entretanto, a ABNT (Associação<br />
Brasileira de Normas Técnicas) tem regras que podem ser<br />
aplicadas a todo o território nacional. ANBR 14276/2006<br />
estabelece, por exemplo, condições mínimas para a elaboração<br />
de um programa de Brigada de Incêndio. Ou, ainda, a NBR<br />
14880/2014, que trata de um quesito essencial às rotas de<br />
fuga: o controle da fumaça.<br />
No estado de São Paulo, a legislação sobre prevenção de<br />
incêndios é a mais completa do Brasil. O Decreto Estadual<br />
56.819/2011e as regras de segurança contra incêndio<br />
determinam que condomínios residenciais com mais de três<br />
andares devem ter uma Brigada de Incêndio.<br />
No entanto, existe um descompasso entre a legislação<br />
e a realidade dos condomínios. O mais comum é que os<br />
condomínios mantenham em dia apenas a AVCB (Auto de<br />
Vistoria do Corpo de Bombeiros) antes de tirar o Habite-se.<br />
Este auto é obrigatório para todas as construções coletivas<br />
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3- Segurança<br />
NORMAS SOBRE PREVENÇÃO<br />
DE INCÊNDIOS EM CONDOMÍNIOS<br />
residenciais e deve ser renovado a cada três anos, tornando<br />
fundamental, para isso, a implantação de uma cultura de<br />
manutenção periódica dos equipamentos e sistemas do edifício.<br />
É dever do síndico estar a par das determinações de<br />
segurança previstas em legislação, bem como promover suas<br />
aplicações nos espaços do prédio, incluindo manutenção dos<br />
itens de segurança e muito mais. O ideal é que os síndicos<br />
tenham a consultoria de um engenheiro independente para<br />
acompanhar a vistoria dos equipamentos contra incêndio,<br />
mas, se o condomínio preferir, a vistoria pode começar com<br />
um trabalho do próprio síndico acompanhado do zelador ou<br />
da brigada de incêndio. Nessa vistoria, devem ser verificados<br />
o funcionamento da bomba de incêndio, a iluminação de<br />
emergência, os corrimãos e se há extintores vazando.<br />
Mas ainda existe a Brigada de Incêndio, que pode se tornar<br />
um grande problema. A Brigada são grupos de pessoas<br />
organizadas e capacitadas dentro de um condomínio,<br />
empresa ou estabelecimento para realizar atendimento<br />
em situações de emergência. Em geral estão treinadas para<br />
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3- Segurança<br />
NORMAS SOBRE PREVENÇÃO<br />
DE INCÊNDIOS EM CONDOMÍNIOS<br />
atuar na prevenção e combate de incêndios, prestação de<br />
primeiros socorros e evacuação de ambientes. A formação<br />
dos membros exige curso específico, realizado por empresa<br />
especializada (geralmente a mesma que prepara para o AVCB),<br />
com profissionais devidamente habilitados, e inclui: teoria e<br />
prática de combate a incêndio e, teoria e prática de primeiros<br />
socorros. A atividade deve ocorrer num campo de treinamento<br />
padronizado, com participação de um mínimo de moradores,<br />
síndico e funcionários.<br />
O condomínio, então, recebe um atestado de Brigada de<br />
Incêndio e deve passar por simulados a cada seis meses. Já a<br />
reciclagem, deve ocorrer uma vez por ano. Porém, conseguir<br />
adesão dos moradores pode ser um grande desafio para o<br />
síndico e demais membros da gestão.<br />
Apesar de não haver legislação em todos os municípios<br />
brasileiros, é fundamental que o síndico esteja atento aos<br />
perigos e como evitá-los. E isso significa ter alguém no prédio<br />
– seja de casa, seja do escritório – treinado para enfrentar uma<br />
situação de incêndio ou até mesmo para socorrer alguém que<br />
passou mal ou sofreu um acidente.<br />
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3- Segurança<br />
SEGURANÇA DO CONDOMÍNIO:<br />
O PAPEL DE CADA UM<br />
Quando o assunto é segurança do condomínio, todo cuidado é<br />
pouco, principalmente pois são várias pessoas morando juntas<br />
e quanto mais pessoas, mais vulnerável está o local. Desse<br />
modo, tanto o síndico quantos os moradores precisam ficar<br />
atentos quanto ao assunto. Confira as dicas para cada um:<br />
Síndico<br />
Comunicação é a palavra-chave para o síndico. Crie um<br />
ambiente de colaboração e participação entre os condomínios,<br />
assim, todos assumirão naturalmente suas responsabilidades.<br />
Tenha regras claras e objetivas bem explícitas em quadros de<br />
avisos, e-mails ou qualquer outro meio de comunicação que<br />
você utilize.<br />
Sempre verifique se a manutenção do seu sistema de<br />
segurança está em dia. Esses sistemas demandam muitas<br />
vistorias preventivas, portanto, esteja sempre atento.<br />
• Não se prenda às rotinas de inspeção e vistoria de<br />
funcionários, tente fazê-las vez ou outra em horários e<br />
datas que não estão previstas.<br />
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3- Segurança<br />
SEGURANÇA DO CONDOMÍNIO:<br />
O PAPEL DE CADA UM<br />
• Situações de emergências dentro ou fora do condomínio<br />
devem ser imediatamente comunicadas às polícias Civil ou<br />
Militar. No caso de um incidente externo, nunca abra as<br />
portas do condomínio e, no caso de ocorrências internas,<br />
sempre preserve a sua própria segurança para que possa<br />
agir de maneira correta e pensada. Nunca tente nenhum<br />
ato de “heroísmo”.<br />
• As medidas de segurança, por exigirem muita disciplina,<br />
podem ser vistas como chatas ou exigentes demais por parte<br />
dos condôminos. Não desanime frente à insubordinação,<br />
seu papel é fundamental para a segurança de todos –<br />
inclusive sua e de sua família.<br />
Morador<br />
• O nível de segurança de um condomínio depende muito<br />
da dedicação dos condôminos a este tema. Cada minuto<br />
gasto preocupado com segurança garante muito tempo de<br />
proteção e tranquilidade para você e sua família.<br />
• Na saída e chegada ao condomínio, sempre esteja muito<br />
atento aos movimentos à sua volta e não entre ou saia se<br />
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3- Segurança<br />
SEGURANÇA DO CONDOMÍNIO:<br />
O PAPEL DE CADA UM<br />
perceber algo estranho. Aguardar o portão da garagem<br />
fechar completamente entre entradas e saídas também<br />
é fundamental.<br />
• Ao invés de permitir que entregadores subam até seu apartamento<br />
ou se dirijam até sua casa, receba suas encomendas<br />
na portaria. Dedicar esse tempo para se deslocar até<br />
a entrada do condomínio pode poupar grandes dores de<br />
cabeça.<br />
• Assim como o condomínio tem sistemas e procedimentos<br />
de segurança, a sua casa também deve ter, mesmo que<br />
seja uma simples conferência de trancas e janelas. Se<br />
cada unidade for preocupada com a própria segurança o<br />
condomínio já ganha muito nesse quesito.<br />
• A palavra-chave para o condômino é cooperar. Coopere<br />
com os funcionários, principalmente os da portaria, e com o<br />
síndico. Siga sempre as regras de segurança e, ao discordar<br />
de algo, proponha mudanças ao síndico. Nunca aja com<br />
rebeldia em relação às normas de segurança impostas ao<br />
condomínio; além de arriscar a sua própria segurança, você<br />
estará arriscando a de todos os condôminos.<br />
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4<br />
MANUTENÇÃO
4- Manutenção<br />
SEGURO DE CONDOMÍNIO:<br />
PERGUNTAS E RESPOSTAS<br />
Seguro para condomínio é obrigatório, mas ainda existem várias<br />
dúvidas sobre o tipo de contratação, que abrangem desde<br />
do quê o condomínio precisa se resguardar até onde vai a responsabilidade<br />
do síndico caso aconteça algum acidente. Confira<br />
algumas perguntas e respostas abaixo:<br />
A partir de quando deve ser contratado o seguro de condomínio?<br />
Recomenda-se que o seguro seja contratado tão logo se inicie<br />
a habitação do imóvel ou, no máximo, 120 dias após a<br />
concessão do Habita-se.<br />
Quem é responsável pela contratação do seguro?<br />
O síndico. E, de acordo com a mesma lei, ele responde ativa<br />
e passivamente, em juízo ou fora dele, por qualquer inadequação<br />
ou insuficiência de seguro constatada. Daí a importância<br />
de procurar a ajuda de um corretor de seguro especializado<br />
no ramo e devidamente habilitado.<br />
Para contratar o seguro condomínio,<br />
é preciso convocar assembleia?<br />
Não. O seguro condomínio é obrigatório por lei, de acordo com<br />
o Código Civil (Lei 10.406/2002, artigos 1.346 e 1.348, inciso IX).<br />
38<br />
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4- Manutenção<br />
SEGURO DE CONDOMÍNIO:<br />
PERGUNTAS E RESPOSTAS<br />
Assim, uma eventual assembleia só poderá decidir sobre a escolha<br />
da seguradora, o custo do seguro e a natureza das coberturas<br />
acessórias e particulares, mas não sobre a cobertura obrigatória.<br />
Seguro de condomínio substitui o seguro residencial?<br />
Não. Imagine que um incêndio no seu prédio atingiu todo o<br />
Bloco A e os apartamentos do Bloco B só tiveram a cozinha<br />
danificada, por exemplo. Se você vive no A, possivelmente teria<br />
que reformar grande parte do seu lar, enquanto os habitantes<br />
do B, apenas a cozinha. Contudo, o LMI (Limite Máximo de Indenização)<br />
é o mesmo para ambos! Isso quer dizer que o valor<br />
reembolsado pode não ser o bastante para cobrir a sua perda.<br />
Além disso, você não poderia usufruir de diversos benefícios<br />
do seguro residencial.<br />
Quais são as coberturas exigidas pela legislação<br />
de condomínios?<br />
Tanto a Lei nº. 4.591 como o Novo Código Civil estabelecem<br />
a obrigatoriedade da contratação de seguro que cubra toda<br />
a edificação contra o risco de incêndio ou outro evento<br />
qualquer que possa causar destruição total ou parcial das<br />
instalações seguradas.<br />
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4- Manutenção<br />
NORMAS PARA MANUTENÇÃO<br />
DAS CONSTRUÇÕES<br />
A manutenção das construções é fundamental para manter o<br />
prédio sempre em bom estado de conservação e garantir que<br />
ele não perca o seu valor ao longo dos anos. Pensando nisso<br />
a ABNT (Associação Brasileira de Normas Técnicas) criou uma<br />
série de normas para garantir responsabilidade e regulamentação<br />
na manutenção e conservação dos edifícios edilícios.<br />
Algumas das normas que ajudam a regulamentar as manutenções<br />
das edificações são:<br />
NBR 14037 – Diretrizes para elaboração de manuais de uso,<br />
operação e manutenção das edificações – Requisitos para<br />
elaboração e apresentação dos conteúdos – 2011<br />
NBR 5674 – Manutenção de edificações – Requisitos para o sistema<br />
de gestão de manutenção – 2012<br />
NBR 15.575 – Edifícios habitacionais – Desempenho – 2013<br />
Vale lembrar que a ABNT é uma associação civil sem fins lucrativos,<br />
reconhecida pela Lei 4.150, de 21 de novembro de 1962,<br />
e tem como objetivo oferecer normas de qualidade para o desenvolvimento<br />
técnico do país. Desta forma, as normas não<br />
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4- Manutenção<br />
NORMAS PARA MANUTENÇÃO<br />
DAS CONSTRUÇÕES<br />
têm valor de lei, mas podem ser encaradas como tal, já que em<br />
caso de acidentes os envolvidos podem ser responsabilizados,<br />
inclusive judicialmente, por não seguirem as normas.<br />
A NBR 14037 direciona construtores na elaboração das instruções<br />
fundamentais para o uso, operação e manutenção<br />
da edificação. Ela prevê a apresentação de uma proposta ou<br />
modelo de Plano de Manutenção, com instruções expressas<br />
de periodicidade e procedimentos de ação aos condomínios.<br />
Tal documento possibilita aos construtores ficarem resguardados,<br />
em caso de necessidade de apuração de danos ou falhas.<br />
A norma NBR 5674 consolida as diretrizes gerais para gerenciamento<br />
e implantação dos planos de manutenção, direcionados<br />
aos usuários: proprietários ou síndico. A implantação e gerenciamento<br />
do plano também pressupõe a formalização dos registros<br />
da manutenção e arquivo dos documentos. Quando as<br />
ações e o atendimento são desenvolvidos segundo o plano, ela<br />
possibilita que o responsável seja resguardado.<br />
Já norma da ABNT mais recente NBR 15.575/2013 representa<br />
um marco de grande importância no setor da construção civil,<br />
visto que agrega informações que antes estavam dispersas.<br />
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4- Manutenção<br />
NORMAS PARA MANUTENÇÃO<br />
DAS CONSTRUÇÕES<br />
Ela infatiza a importância de um projeto bem elaborado, com<br />
o objetivo de aprimorar a qualidade da construção e atender<br />
às exigências dos usuários de edificações. Além disso, a norma<br />
define responsabilidades aos usuários, fornecedores de<br />
materiais e serviços, construtores e incorporadores, delimitando<br />
e estabelecendo direitos e deveres dos principais envolvidos<br />
na construção.<br />
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4- Manutenção<br />
APRENDA MAIS SOBRE A VISTORIA<br />
PREDIAL TÉCNICA<br />
É papel do síndico fazer o check-up predial uma vez por ano,<br />
uma vistoria que tem o objetivo de registrar e analisar tudo<br />
que existe no condomínio, tanto documental quanto na parte<br />
de infraestrutura.<br />
Na estrutura, devem ser verificados itens como fachada, áreas<br />
comuns, terraço e equipamentos de segurança, além das<br />
partes de hidráulica, elétrica e gás.<br />
Já na parte documental, é fundamental a verificação da documentação<br />
que comprove a realização dos serviços obrigatórios<br />
e certificações técnicas do condomínio.<br />
Para fazer uma inspeção predial sem falhas e não precisar se<br />
preocupar em ser avisado sobre o vencimento dos itens de<br />
manutenção, o seu aliado é o Nextin Home. No módulo Manutenção,<br />
você substitui a tradicional prancheta e deixa a inspeção<br />
predial impecável e superconfiável.<br />
Você cadastra o item (elevador, bomba da piscina, extintor,<br />
etc.), insere o identificador, a localização, a data de vencimento<br />
e o seu ciclo de duração. Ou seja, a partir da data sinalizada –<br />
vencimento e ciclo –, o sistema enviará notificações por e-mail<br />
e SMS ao síndico, avisando que aquele item precisa de ma-<br />
43<br />
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4- Manutenção<br />
APRENDA MAIS SOBRE A VISTORIA<br />
PREDIAL TÉCNICA<br />
nutenção. Isso irá garantir uma inspeção impecável e duradoura,<br />
pois você continuará sendo notificado sobre os vencimentos<br />
até avisar o sistema que não será mais necessário.<br />
Mas, mais importante do que a inspeção predial, é a realização<br />
da vistoria técnica. Ela se assemelha à inspeção predial, mas<br />
deve ser realizada com intervalo máximo de cinco anos, a fim<br />
de verificar as condições de conservação, estabilidade e segurança.<br />
garantindo a execução das medidas reparadoras quando<br />
necessário. A vistoria técnica periódica é uma espécie de<br />
inspeção predial e deverá ser efetuada por engenheiro, arquiteto<br />
ou empresa legalmente habilitada nos respectivos Conselhos<br />
Profissionais, que elaborará o laudo técnico atestando as<br />
condições de conservação, estabilidade e segurança da edificação.<br />
Já existem leis obrigando a vistoria técnica em vários municípios<br />
e estados brasileiros, além de um projeto de lei nacional<br />
de 2011 ainda em tramitação.<br />
44<br />
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5<br />
FINANÇAS
5- Finanças<br />
COBRAR INADIMPLENTES:<br />
O QUE PODE E O QUE NÃO PODE<br />
O que pode:<br />
• Cobrar multa de 2% sobre o valor do débito e juros de até<br />
1% ao mês, de acordo com convenção do condomínio, sobre<br />
as taxas em atraso.<br />
• O Novo Código Civil alterou a multa máxima de 20 para 2%,<br />
o que deixou muitos síndicos preocupados.<br />
• Impedir de votar e ser votado nas assembleias.<br />
• Quem não está com as contas em dia não pode assumir<br />
nenhum cargo no condomínio, bem como expressar seus<br />
desejos sobre futuras ações.<br />
• Impedir que o inadimplente reserve o salão de festas, espaço<br />
gourmet, cinema, SPA ou churrasqueira.<br />
• Espaços alugados podem ser limitados aos inadimplentes,<br />
mas o mesmo não se aplica para espaços comuns como<br />
piscina e quadra, por exemplo.<br />
O que não pode:<br />
• Impedir que utilizem as áreas comuns do prédio.<br />
• Essa proibição consta em várias Convenções, mas, mesmo<br />
46<br />
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5- Finanças<br />
COBRAR INADIMPLENTES:<br />
O QUE PODE E O QUE NÃO PODE<br />
assim, não deve ser colocada em prática. O inadimplente pode<br />
alegar que o seu direito de propriedade está sendo violado.<br />
• Cortar abastecimento de água, luz e gás.<br />
• Esses serviços só podem ser cortados pela prestadora do<br />
serviço público; pelo condomínio seria ilegal.<br />
• Divulgar os nomes em murais.<br />
• Isso pode acarretar ação de danos morais por parte dos<br />
inadimplentes, já que o seu nome ficará exposto e sujeito a<br />
humilhações entre os demais condôminos.<br />
• Encaminhar o nome dos inadimplentes do condomínio<br />
para o SERASA/SPC.<br />
• Para colocar o nome dos inadimplentes no SPC e/ou SERA-<br />
SA é necessário que seu município tenha uma lei regulamentando<br />
esse assunto. Além disso, o boleto da cobrança<br />
deve estar no nome do proprietário/condômino do imóvel.<br />
• Impedir que o inadimplente utilize a garagem, elevador e<br />
outros itens úteis.<br />
47<br />
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5- Finanças<br />
COBRAR INADIMPLENTES:<br />
O QUE PODE E O QUE NÃO PODE<br />
Itens necessários para o dia a dia dos condôminos não podem<br />
ser negados aos inadimplentes.<br />
O mais indicado em caso de inadimplência é que o síndico entre<br />
com uma ação judicial, com o auxílio de um escritório de<br />
advocacia ou uma administradora, contra o condômino o mais<br />
rápido possível. Depois de 30 dias do vencimento da taxa, essa<br />
atitude já pode entrar em vigor.<br />
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5- Finanças<br />
CONSEQUÊNCIAS DE UMA PRESTAÇÃO<br />
DE CONTAS NÃO APROVADA<br />
É dever do síndico fazer uma prestação de contas anual. Ela<br />
deverá ser realizada em assembleia ordinária em que os condôminos<br />
irão aprovar ou não as contas do condomínio referentes<br />
ao período anterior – seja um ano ou menos, de acordo<br />
com a frequência das prestações de conta. Cabe ao síndico a<br />
responsabilidade de uma eventual não aprovação das contas,<br />
e as consequências podem ser as mais diversas.<br />
Existem muitos motivos pelos quais os condôminos podem<br />
não aprovar uma prestação de contas do síndico, sendo as<br />
principais gastos acima do limite previsto na Convenção, obras<br />
realizadas sem assembleia, recebimento de pro-labore superior<br />
ao estabelecido, serviços super faturados, pagamentos<br />
por serviços não realizados, pagamentos em duplicidade, multas<br />
pagas por culpa do síndico, entre outras. Se a maioria dos<br />
condôminos presentes na assembleia de prestação de contas<br />
perceber irregularidades, é prudente pedir explicações ao síndico.<br />
Normalmente é concedido ao gestor o prazo de até 45<br />
dias para que justifique e/ou regularize as informações conflitantes;<br />
realizado tal procedimento, uma nova assembleia decidirá<br />
pela aprovação ou não das contas.<br />
49<br />
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5- Finanças<br />
CONSEQUÊNCIAS DE UMA PRESTAÇÃO<br />
DE CONTAS NÃO APROVADA<br />
Se as contas não forem aprovadas novamente, os condôminos<br />
podem contratar uma auditoria própria para fazer uma avaliação<br />
das contas do condomínio. Ficando comprovadas as irregularidades,<br />
é necessário fazer a destituição do síndico através<br />
de abaixo-assinado, ou até mesmo na própria assembleia. O<br />
abaixo-assinado deve conter assinaturas de ¼ dos condôminos<br />
adimplentes e, para aprovar a destituição do síndico em<br />
assembleia, é necessário maioria absoluta dos presentes, conforme<br />
o Art. 1.349 do Código Civil.<br />
É importante que os condôminos tenham cautela ao fazer a<br />
destituição do síndico por conta de irregularidades nas contas,<br />
pois se o síndico tiver convicção de que as contas estão corretas,<br />
é possível que ele entre com uma ação contra danos morais<br />
sobre o condomínio ou sobre algum condômino específico<br />
que tenha sido o idealizador da destituição.<br />
Se ficar comprovado que o síndico cometeu atos ilícitos com o<br />
dinheiro do condomínio, é possível que ele responda civil e/ou<br />
criminalmente, inclusive reembolsando o condomínio.<br />
50<br />
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5- Finanças<br />
4 DICAS PARA DIMINUIR O CUSTO<br />
DO CONDOMÍNIO<br />
Sempre que há troca de gestão em um condomínio, a promessa<br />
do sucessor é diminuir os gastos e, consequentemente, a<br />
taxa condominial cobrada dos moradores. Porém, isso pode<br />
não ser tão simples quanto parece. Confira algumas dicas para<br />
facilitar o corte de gastos do condomínio:<br />
1 – Diminuir os gastos<br />
Cortar gastos com água, luz e funcionários é fundamental para<br />
diminuir o valor da taxa de condomínio. Instalar hidrômetros<br />
individuais já tira boa parte do impacto do consumo de água,<br />
por exemplo. Com os hidrômetros, apenas o consumo de água<br />
nas áreas comuns será responsabilidade do condomínio.<br />
Instalar sensores de movimento nos interruptores diminuir<br />
bastante o consumo de luz e, consequentemente, o gasto com<br />
esse insumo.<br />
Gasto com pessoal também é sempre um grande fator de<br />
preocupação quando o assunto é diminuir o valor da taxa de<br />
condomínio. Cortar horas extras é a primeira etapa: além de<br />
ter funcionários mais felizes no trabalho e menos cansados, o<br />
condomínio consegue economizar ao acabar com essa prática.<br />
51<br />
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5- Finanças<br />
4 DICAS PARA DIMINUIR O CUSTO<br />
DO CONDOMÍNIO<br />
Outra solução é diminuir gasto com a folha de pagamento. No<br />
entanto, isso não será tão simples quanto as demais ações,<br />
já que será necessário diminuir o número de funcionários do<br />
condomínio, mas otimizar o trabalho deles é possível. Certifique-se<br />
para que não ocorra acúmulo de funções.<br />
2 – Fazer manutenção preventiva<br />
Como diz o ditado, “prevenir é melhor do que remediar”, e isso<br />
serve como um mantra para qualquer condomínio. Fazer manutenção<br />
preventiva e evitar que seja necessário fazer uma<br />
obra emergencial é fundamental. Obras de emergência sempre<br />
ficam mais caras do que as preventivas, já que é necessário<br />
que o condomínio conserte o problema o quanto antes, para<br />
evitar desgaste com os moradores e proprietários, enquanto<br />
que nas obras preventivas é possível fazer o orçamento com<br />
mais calma e garantir o menor preço.<br />
3 – Reavaliar os contratos<br />
Muitas vezes o síndico faz um contrato com algum prestador<br />
de serviço e se esquece de reavaliá-lo. Depois de algum tempo,<br />
o contrato pode ficar muito caro ou uma empresa que já<br />
estava acostumada a prestar serviço para o condomínio não<br />
52<br />
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5- Finanças<br />
4 DICAS PARA DIMINUIR O CUSTO<br />
DO CONDOMÍNIO<br />
consegue mais dar grandes descontos. Por isso, é sempre<br />
importante garantir que os contratos com os prestadores de<br />
serviço sejam os melhores possíveis, mas não adianta fechar<br />
um serviço com uma empresa que não seja de confiança.<br />
Muitas vezes é melhor pagar um pouco mais e ter garantia de<br />
um bom serviço do que pagar barato e ter que correr atrás<br />
do prejuízo.<br />
4 – Combater a inadimplência<br />
Quando um condômino não paga a taxa de condomínio, os<br />
demais condôminos terão que preencher essa lacuna, ou seja,<br />
quando há um problema grave de inadimplência em um condomínio,<br />
a taxa precisará subir para os que estão com as contas<br />
em dia; desse modo, não haverá buracos na prestação de contas<br />
do condomínio. Por isso, é fundamental que a inadimplência<br />
seja combatida para conseguir diminuir a taxa condominial.<br />
Com essas informações, agora o síndico pode realmente cumprir<br />
a promessa de diminuir os gastos do condomínio e, consequentemente,<br />
a taxa condominial.<br />
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5- Finanças<br />
COMO COBRAR INADIMPLENTES<br />
SEM SE CONSTRANGER?<br />
A inadimplência é o principal problema dos condomínios. Tanto<br />
para os síndicos quanto para os condôminos que pagam<br />
todas as taxas em dia, já que eles pagam um valor maior para<br />
compensar os devedores. Uma vez que o síndico é o representante<br />
legal do condomínio, é dele a função de cobrar todos os<br />
devedores, sob pena dele próprio ser responsabilizado. Mas<br />
isso não é uma tarefa fácil.<br />
O síndico não deve ser muito duro com os devedores, mas<br />
também não pode ser muito flexível. É preciso ser cuidadoso,<br />
porém firme. Expor o devedor aos demais moradores, por<br />
exemplo, é uma atitude muito agressiva para pressionar o inadimplente.<br />
Isso pode dar abertura para ele entrar com um processo<br />
de danos morais contra o condomínio. O mesmo pode<br />
acontecer quando o síndico não toma atitude alguma para cobrar<br />
as dívidas dos condôminos. Nesse caso, sua omissão caracteriza<br />
negligência, prejudicando os moradores que pagam<br />
em dia.<br />
O primeiro passo para se quitar a dívida dos inadimplentes é<br />
cobrar de forma amigável, extrajudicialmente, mas por escrito<br />
com protocolo para documentar os fatos. Esse documento<br />
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5- Finanças<br />
COMO COBRAR INADIMPLENTES<br />
SEM SE CONSTRANGER?<br />
deve informar que o inadimplente será acionado judicialmente<br />
em 48 horas, caso não quite a pague. Na maioria dos casos,<br />
o problema da inadimplência termina nesse estágio, pois o<br />
devedor entra em contato com o síndico e negocia a dívida<br />
nesse momento.<br />
Caso essa tentativa de não dê resultado, cabe ao síndico procurar<br />
um advogado para que seja proposta uma ação de cobrança.<br />
Essa será movida pelo condomínio, representado pelo<br />
síndico. A partir do momento da condenação, o condômino<br />
tem 24 horas para quitar a dívida, o que raramente ocorre.<br />
O síndico pode conduzir esse processo sozinho, no entanto,<br />
existem empresas na área de cobrança que auxiliam nesse<br />
processo, mas para isso existe um valor a ser cobrado. Os boletos<br />
são emitidos pela empresa, que irá depositar na conta<br />
do condomínio o valor total, independente se houverem inadimplentes<br />
ou não. Desse modo, a empresa absorve a inadimplência<br />
e fica responsável pela cobrança sem a necessidade da<br />
intervenção do síndico. Assim, o condomínio passa a contar<br />
com fluxo de caixa de acordo com a previsão orçamentária.<br />
Mas vale lembrar que essa prestação de serviço tem um custo.<br />
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5- Finanças<br />
COMO FUNCIONA O<br />
FUNDO DE RESERVA?<br />
O fundo de reserva, como o próprio nome já diz, é uma reserva<br />
financeira para soluções emergenciais dentro do condomínio.<br />
No novo Código Civil não há nada que torne obrigatória a<br />
existência do fundo de reserva, como existia na antiga lei dos<br />
condomínios, a Lei 4591/64.<br />
Apesar de não ser mais obrigatório por lei, o fundo de reserva<br />
ainda é adotado na maioria dos condomínios pelo Brasil. Afinal,<br />
a maioria das Convenções ainda exige que o condomínio<br />
tenha um fundo de reserva, tornando obrigatória a sua existência,<br />
sendo necessária aprovação de 2/3 dos condôminos para<br />
alterar essa condição. O mesmo vale para as Convenções que<br />
não abordam o tema: se houver interesse em instituir a obrigatoriedade<br />
do fundo de reserva, será necessário aprovação de<br />
2/3 dos condôminos.<br />
A Convenção deve estabelecer a forma da cobrança. Geralmente<br />
o cálculo se baseia no orçamento das despesas ordinárias,<br />
sendo entre 5 a 10% desse valor. É aconselhável que seja<br />
instituído um “teto” para esse fundo, para não deixar um valor<br />
grande de recurso se acumular, onerando os condôminos sem<br />
necessidade. Portanto, quando esse “teto” for atingido, os con-<br />
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5- Finanças<br />
COMO FUNCIONA O<br />
FUNDO DE RESERVA?<br />
dôminos deverão ser notificados sobre a não necessidade em<br />
se contribuir com o fundo. O valor só voltará a ser cobrado dos<br />
moradores quando houver algum evento em que seja necessário<br />
utilizar um pouco da reserva já existente. Desse modo,<br />
os condôminos deverão voltar a pagar um valor mensal que<br />
deverá vir junto com a cobrança da taxa de condomínio.<br />
É recomendável que esses recursos sejam aplicados em caderneta<br />
de poupança, em uma conta própria do condomínio. É<br />
fundamental evitar aplicações de risco, pois trata-se de dinheiro<br />
de todos os condôminos e, portanto, deve ser tratado com<br />
cuidado, buscando evitar qualquer tipo de mal entendido entre<br />
eles e o síndico. Vale lembrar que o dinheiro investido no<br />
fundo de reserva passa a ser do condomínio, sendo impossível<br />
a restituição do valor para os condôminos que se desfizerem<br />
de seu imóvel.<br />
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5- Finanças<br />
SAIBA COMO FAZER UMA PREVISÃO<br />
ORÇAMENTÁRIA<br />
Nesta época do ano, os síndicos devem começar a fazer as previsões<br />
orçamentárias para o ano seguinte. Porém, alguns deles<br />
não conseguem fazer com sucesso, ou, muitas vezes, nem se<br />
preocupam com essa questão, mesmo ela sendo determinante<br />
para o sucesso da gestão.<br />
Na previsão orçamentária, o síndico deve fazer uma análise de<br />
todos os gastos previstos para o próximo ano, de modo que ele<br />
consiga estabelecer um valor fixo que os condôminos deverão<br />
pagar, tornando possível pagar todas as contas e ainda realizar<br />
algumas obras. Esse valor fixo será a taxa de condomínio.<br />
O síndico que não faz uma boa previsão orçamentária ou simplesmente<br />
não faz nenhuma previsão estará muito mais sujeito<br />
a cobrar taxas extras para cobrir despesas que poderiam<br />
ser previstas. Essas cobranças a mais fazem com que os condôminos<br />
não confiem no síndico, já que eles sempre pagam<br />
mais do que o combinado.<br />
Basicamente, a previsão orçamentária é composta<br />
de duas etapas:<br />
1. Primeiramente, é preciso fazer um levantamento de todas<br />
as despesas que o condomínio teve no ano anterior. É preci-<br />
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5- Finanças<br />
SAIBA COMO FAZER UMA PREVISÃO<br />
ORÇAMENTÁRIA<br />
so atentar-se quanto à manutenção, custo de água, luz, elevador,<br />
conservação, seguro, folha de pagamento – inclusive<br />
o 13º salário -, etc. É interessante fazer esse levantamento<br />
em um planilha; desse modo, todos os itens ficarão listados<br />
para não haver esquecimento. Após essa etapa, o indicado<br />
seria o síndico consultar um contator ou administradora,<br />
caso não tenha conhecimento avançado de matemática. O<br />
próximo passo é calcular os reajustes salariais dos funcionários<br />
e dos contratos com prestadores de serviço, além de<br />
incluir a inflação e a inadimplência do condomínio na conta.<br />
Tudo isso calculado, vale a pena considerar deixar uma<br />
pequena sobra para não ficar com a contabilidade sempre<br />
tão apertada.<br />
2. Depois de pensar sobre as despesas que o condomínio teve<br />
no ano anterior, chegou a hora de pensar nos investimentos.<br />
Existe alguma obra que o síndico e condôminos julgam<br />
ser necessário fazer no próximo ano? Tudo isso deve ser<br />
contabilizado. As obras se dividem entre “urgentes”, “emergentes”<br />
e “benfeitorias”, e devem ser colocadas em uma ordem<br />
de prioridade, que deverá ser decidida em assembleia.<br />
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5- Finanças<br />
SAIBA COMO FAZER UMA PREVISÃO<br />
ORÇAMENTÁRIA<br />
Agora, é necessário juntar essas duas etapas para criar uma<br />
previsão orçamentaria sólida e que não deixará o condomínio<br />
na mão. Uma das questões que mais confunde os síndicos são<br />
os gastos sazonais. É preciso ficar muito atento quanto a isso:<br />
férias dos funcionários, pagamento de 13º salário e aumento<br />
do consumo de água e luz no verão são apenas alguns itens<br />
que o síndico não pode deixar passar.<br />
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informação para os condôminos.<br />
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