08 b plan baggensudden 15 2 bilaga 1 - Nacka kommun

Till 2012-05-24
Nacka kommun
Miljö & stadsbyggnad
Planenheten
Förtydliganden angående begäran om ändring av detaljplan för
fastigheten Baggensudden 15:2
(6)
1
Kort historik
Stockholm-Saltsjön säljer aktuell fastighet till en privatperson 1907. 1910 uppförs
villabyggnad som sedan byggs till 1918. 1936 ges barnhemmet Solhem i Saltsjö-Duvnäs
tillstånd att flytta till fastigheten. 1947 köps fastigheten av Stockholm stad som beviljas
bygglov för renovering och ombyggnad till spädbarnshem. 1983 köps fastigheten av
Stockholms läns landsting som ges tillstånd att bedriva psykiatrisk vård inom
fastigheten. 2010 utreder Locum som ägare möjligheterna att utvidga verksamheten och
kommunen ger besked om att ytterligare byggnadsyta om 500 kvm är möjligt. Tomtens
storlek är 3 733 kvm, befintlig byggnads yta är cirka 170 kvm. Locum väljer att avyttra
fastigheten som köps av byggföretaget Blå Eken AB i januari 2011.
Dialogen med kommunen
Vi köpte fastigheten för att utveckla den. Locum informerade om möjligheten till
ytterligare byggyta enligt ovan. Våra kontakter med kommunen innan köpet indikerade
att en styckning till villatomter ej var aktuellt, däremot kunde en planändring som
medgav flera bostäder inom fastigheten behandlas positivt.
Vår första idé med utökad byggyta på tomten var att förlägga ett antal parhus (i form av
bostadrätter) längs Pålnäsvägen. På så sätt skulle den etablerade traditionen med nya
hus (i det fallet på avstyckade tomter) längs Pålnäsvägen fullföljas och befintlig byggnad
behållas. Bilangöring skulle endast ske från Vikingavägen, som idag, med parkering i
bakkant.
Vid möte med kommunens företrädare 2011-05-05 (Angela Jonasson, Emma Färje
Gustafsson och Johan Aspfors) diskuterades detta förslag. Från kommunens sida var
man positiv till ändring från villa till flerbostadshus inom fastigheten. Men man var
kritisk till den exploateringsgrad som vi skisserat samt till att den nya bebyggelsen
skulle ligga i nedre delen vid Pålnäsvägen. Motivet var att slänten anses ha stor
betydelse för upplevelsen av den stora byggnaden och den stenmur som terrasserar
framför huset. Istället ville man från kommunens sida att ny bebyggelse, till en total yta
om 10% av tomtarealen, skulle förläggas till den nivå som befintlig byggnad ligger på. På
vår direkta fråga om befintlig byggnad uppfattas vara värdefull att bevara, vara
skyddsvärd, var svaret att den inte kunde anses vara så speciell eller ha speciella
kvaliteter så att det skulle finnas anledning att skydda den i den fortsatta planprocessen.
Däremot uppfattas det som önskvärt att den bevaras. Mötet avslutades med att vi skall
återkomma med ett bearbetat förslag.
I oktober återkommer vi med en skrivelse som förklarar vårt ställningstagande till
fastighetens utveckling. Vi har studerat möjligheterna att nyttja befintlig byggnad på ett
bra sätt för flera lägenheter. Det visar sig svårt att få bra planlösningar och

(6)
2
tillgängligheten acceptabel i befintlig byggnad. Det går inte heller att göra en påbyggnad
som förbättrar funktionaliteten och drar nytta av byggrätten. Därefter redovisar vi ett
schematiskt förslag med två jämnstora byggnader som ligger på den högre nivån och
med bibehållen infart från Vikingavägen. Samtidigt betonar vi att ansökan om
planändring gäller rätten att uppföra flerbostadshus inom fastigheten, inte byggnaderna
utformning som förmodas bli föremål för bygglovprövning.
I början av november får vi svar från kommunens handläggare Emma Färje Gustafsson:
”Jag har nu diskuterat ert nya förslag i vår planbeskedsgrupp samt med
kommunantikvarien. Vid vårt möte i maj var vår ståndpunkt att det kunde vara lämpligt
att pröva utveckling av befintlig byggnad till flerbostadshus i en planprocess. Att riva den
befintliga byggnaden anser vi vara olämpligt av flera skäl.
Fastighetens villa har kvar grunddragen från tidigt 1900-tal varför kulturhistoriska
värden finns, men de förenklade fasaderna gör att byggnaden inte kan räknas som
omistlig. Den har dock tillsammans med den konstfullt murade terrassen miljöskapande
värden. Att behålla huskroppen respekterar inte bara platsens historia och tomtbilden,
utan är också av principiell betydelse för att undvika liknande tomtutvecklingar med
rivningar i andra delar av Saltsjöbaden. Detta är av vikt då ortens äldre villabebyggelse till
stora delar saknar skydd i detaljplaner, vilket även gäller för den riksintressanta delen.
Att ersätta nuvarande solitära huskropp med två innebär att man frångår en befintlig
avläsbar struktur med framträdande huskroppar på stora naturtomter. Vissa mindre
kompletteringar har förekommit i området, men de större villorna från tidigt 1900-tal
anger ännu tonen för bebyggelsebilden mot vattnet.
Planenheten bedömer att förslaget inte är lämpligt med stöd av plan- och bygglagens 2
kap 6 §: ”Vid planläggning och i ärenden om bygglov … ska bebyggelse och byggnadsverk
utformas och placeras på den avsedda marken på ett sätt som är lämpligt med hänsyn till
stads- och landskapsbilden, natur- och kulturvärdena på platsen och intresset av god
helhetsverkan”.
I första hand skulle vi alltså gärna se att ni kommer in med ett förslag som bevarar och
utvecklar befintlig byggnad. Men om ni ändå vill gå vidare med förslaget som ni påbörjat
vill vi gärna att ni tar fram mer detaljerat material kring det ni vill bygga så att vi kan
göra en fullständig lämplighetsbedömning.”
Vårt förslag
Vi har ånyo utrett möjligheten att nyttja befintlig byggnad och komplettera den för att
därmed rymma flera lägenheter. Vår slutsats är att byggnaden inte är användbar för
inrättandet av flera bostäder. Det sammanhänger med flera förhållanden. Byggnaden är
tillbyggd med flera nivåskillnader. Rumsstorlekar och fönstersättning svarar inte mot
rimlig utformning av lägenheter, byggnadens utformning präglas av den
vårdverksamhet som byggnaden under lång tid brukats av. Även byggnadstekniskt från
ljud- och brandsynpunkt innebär den reverterade trästommen klara begränsningar.
Vi avser således riva befintlig byggnad och ersätta den med ny bebyggelse.

(6)
3
Vi föreslår att den tillåtna byggytan om 10% av tomtarealen (3 733 kvm) fördelas på två
ganska jämnstora byggnader.
De båda byggnaderna utformas i princip som befintlig byggnad med fyra plan
användbara för bostadsändamål: 2 hela våningsplan, vindsplan (60% av
byggnadsarean) samt souterrängplan (bostad 50% av byggnadsarean).
Sammantaget blir det cirka 1 000 kvm ljus BTA. Vi föreslår relativt små lägenheter, cirka
70 kvm i snitt, vilket innebär ungefär 15 lägenheter. Husen förses med hiss för att klara
kraven på tillgänglighet. För att klara brandsäkerhetskraven utförs lägenhetsskiljande
väggar och bjälklag i betong.
De båda husen förläggs till tomtens högdel, det västra med samma nivåer som befintlig
men förskjutet till väster (4,5 m till tomtgräns) och med bevarande av muren framför.
Det östra huset förläggs på lägre nivå, 3,5 m lägre, och här byggs en ny cirkelformad mur
upp som pendang till den befintliga.
Parkeringen för fastigheten ordnas under mark norr om byggnaderna, överkant
takbjälklag blir i princip lika befintlig marknivå.
Placeringen av byggnaderna har skett med hänsyn till befintliga träd som därmed i stor
utsträckning kommer att bevaras.
För uppvärmning av byggnaden används bergvärme samt återvinning av
frånluftsvärmen. Värmeisoleringen utförs så att högt ställda krav på energihushållning
tillgodoses.
Situationsplan och illustrationer av föreslagna byggnadsvolymer biläggs.
* * *
Vi ser fram emot ett positivt bemötande av vårt förslag!
Vänligen
Jesper Steen
Blå Eken AB
070-7450262
jesper@blaeken.se

(6)
4

(6)
5

(6)
6