Årsredovisning 2008 - ABK

Bolaget planerar att genomföra en ny NBI-undersökning
(nöjd boendeindex) bland hyresgästerna under
våren 2009. Föregående undersökning genomfördes
2006. Enkätens syfte är att mäta hyresgästernas upplevelse
av sitt boende ur ett helhetsperspektiv.
personal
Bolaget arbetar kontinuerligt med att höja kompetensnivån
hos personalen, framförallt genom att satsa på
vidareutbildning inom de olika yrkesområdena. Planen
för individens kompetensutveckling utgår från det
årligen genomförda utvecklingssamtalet.
Vidare arbetar bolaget med hälsobefrämjande åtgärder
genom att erbjuda de anställda företagshälsovård och
friskvård. Detta återspeglas i den totala sjukfrånvaron
som ligger på en fortsatt låg nivå, 3,0 % (2,8 %). De
anställda har en möjlighet att påverka sin arbetsmiljö
genom Arbetsmiljörådet. Där ingår representanter
från personalen, företagshälsovården och bolagets
ledningsgrupp.
Bolaget har haft fler anställda under 2008 jämfört med
tidigare år. Det beror främst på ytterligare köp av äldreboenden
från Kristianstads kommun. Den genomsnittliga
löneökningen för 2008 var 4,1 % (4,4 %).
ekonomi
Bolagets verksamhet och ekonomi påverkas av
förändringar i omvärlden. Detta gäller såväl makroekonomiska
som regionala faktorer och politiska
förändringar. Bolaget har identifierat följande områden
avseende risker:
· Hyresutveckling
· Vakanser i beståndet
· Driftkostnadsutveckling
· Investerings- och underhållsbehov
· Ränterisk
Bostadshyrorna bestäms genom förhandlingar med
hyresgästföreningen. Bostadshyrorna står för ca 80 %
av hyresintäkterna. Hyrorna för kommersiella lokaler
regleras genom indexhöjning. Vakansgraden är låg
både vad gäller bostäder och lokaler.
Kostnaderna för värme, fastighetsel, vatten och
sophantering kan bolaget endast delvis påverka och
risken är stor att driftkostnadsökningen tar en stor del
av den årliga hyreshöjningen i anspråk.
Investeringsnivån under de kommande två åren
kommer att ligga på samma nivå som under 2008,
alternativt minska beroende på samhällsutvecklingen.
Underhållsbehovet bedöms högre än tidigare år,
främst på grund av ökat behov av stam- och fönsterbyten
på äldre fastigheter. Den genomsnittliga kostnaden
för reparationer och underhåll (inkl försäkringsskador)
uppgår till 165 kr/kvm (158 kr/kvm). Bolaget
kommer att satsa 50 mkr extra på stambyten under
2009, vilket innebär att underhållskostnaden beräknas
öka till 220 kr/kvm.
Räntekostnaderna är en av de enskilt största kostnadsposterna.
Ränteutvecklingen påverkar bolagets resultat
och framtid. Bolaget har en finanspolicy som anger
hur de finansiella riskerna ska hanteras. Vid årsskiftet
2008/2009 uppgår räntebindningstiden till 3,0 år (2,5 år).
Bolagets totala intäkter uppgår till 585 000 kkr
(563 283 kkr), vilket är en ökning med 3,9 % jämfört
med föregående år. Bolagets resultat efter finansiella
poster uppgår till 8 554 kkr (15 551 kkr). Kostnader för
el, värme, vatten och sophantering har ökat med 5 %
jämfört med 2007 års utfall. Resultatet har påverkats
av högre kostnader för underhåll än budgeterat. Även
ökade räntekostnader har påverkat resultatet negativt.
Det fortsatt goda uthyrningsläget med en uthyrningsgrad
på över 99 % påverkar resultatet positivt. Hyreshöjningen
för 2008 var 2,95 % fr o m 1 januari.
Personalkostnaderna uppgår till 84 311 kkr (82 930 kkr),
vilket är en ökning med 1,7 % jämfört med föregående
år. Den genomsnittliga löneökningen var 4,1 % (4,4 %).
Kostnaderna har påverkats positivt av den sänkta avgiften
för försäkringar och de sänkta sociala avgifterna
för åldersgruppen 18 - 25 år.
ABK 25 Årsredovisning 2008