ERNST ROSÉN åRSREDOVISNING 2010

e r n s t r o s é n 

å r s r e d o v i s n i n g 2010

Det är de små detaljerna som gör det, heter det. 

Vi har under året tagit bort några ord i vårt 

firmamärke, i vårt namn. En liten detalj kanske, 

men när vi tar bort ordet byggnadsfirman och blir 

Ernst Rosen, kort och gott, så är det ett viktigt 

delmål för många års förädlingsarbete. 

Idag är vi så mycket mer, så mycket bredare än en 

byggnadsfirma. Till fastighetsägandet, har vi istället 

adderat nya spännande projekt till vår vardag och 

till vår verksamhet. 

Vi har färädlat och förbättrat många detaljer 

i vårt sätt att arbeta. I det här årets redovisning 

ska vi försöka berätta om en del av dessa. 

Så hittar du som vanligt våra siffror för året också. 

In i minsta detalj.

Produktion och idé: Clara, Karlstad / text: Florence Oppenheim / foto: Severin Tenenbaum, Joakim Kling, Johannes Berner, 

Sould Reklambyrå / kartor: Kartena AB / tryck: Knappen, Karlstad. Tryckt på miljögodkända munken lynx, omslag 240 g, inlaga 130 g. 

ERNST ROSÉN 

VD har ordet 6 

Året som gått 8 

Nyckeltal 10 

Vision och affärsidé 12 

Verksamhet och inriktning 14 

Geografi och bestånd 15 

Ernst Roséns historia 16 

Organisation och medarbetare 18 

Mål och måluppfyllelse 20 

Fastigheter och förvaltning 22 

Hyresgäster och service 26 

Aranäs och Kungsbacka 30 

Nääs Fabriker 32 

Flodén Byggnads AB 36 

Investeringar och engagemang 38 

Miljö och hållbarhet 40 

Ernst Rosén och marknaden 42 

Marknadsanalys 44 

ÅRSREDOVISNING 

Förvaltningsberättelse 50 

Resultaträkning - koncernen 51 

Balansräkning - koncernen 52 

Kassaflödesanalys - koncernen 54 

Resultaträkning - moderföretaget 55 

Balansräkning - moderföretaget 56 

Kassaflödesanalys - moderföretaget 58 

Noter med redovisningsprinciper 

och bokslutskommentarer 59 

Undertecknande 72 

Revisionsberättelse 73 

Styrelse och ledning 74 

FaSTIGhETSbESTÅND 

Fastighetsförteckning 76 

Kartor 80

VD har ordet 

När det nu är dags att summera 2010, slås jag av att många 

av de frågor som vi har jobbat aktivt med under året, har resulterat 

i en tydligare kommunikation kring vad Ernst Rosén 

står för. Vi har tagit bort ordet ”Byggnadsfirman” i vårt namn, 

för att markera den bredd av verksamheter vi har i vårt bolag. 

Det känns naturligt, eftersom vi sedan länge inte bedrivit 

byggverksamhet i egen regi. Vi har vässat vår vision och vår 

affärsidé för att utmana oss själva att bli ännu bättre och 

fortsätta att, på alla plan, vara det föredöme i branschen som 

sedan länge varit vår ambition. Vidare är det första året vi har 

genomfört både en lokalhyresgästenkät och en medarbetarenkät, 

båda med fantastiska resultat. Medarbetarenkäten 

bekräftade verkligen det vi redan visste. Våra medarbetare 

har ett mycket starkt engagemang för företaget, en självklart 

viktig parameter för att nå våra uppsatta mål. Det engagemanget 

behöver vi inför våra kommande utmaningar. 

En av de viktigaste uppgifterna vi har framför oss är att 

sätta ytterligare fokus på att utveckla fastighetsbeståndet, 

såväl befintliga fastigheter, nyförvärv som exploaterbar mark. 

Vi och vår bransch har en stor utmaning i att på ett ekonomiskt 

och tekniskt effektivt sätt successivt uppgradera fastighetsbestånden. 

Vi deltar även aktivt i branschorganisationens 

arbete med att utveckla framtidens hyresrätt. 

För att stärka organisationens tekniska kompetens har 

vi anställt Daniel Holmén till den nya rollen som Chef för 

Affärsstöd Fastighet. Daniel kommer att ingå i bolagets 

ledningsgrupp. Med gemensamma krafter skall vi nu driva 

arbetet med att föra våra fastigheter in i framtiden för att 

möta kommande generationers krav på attraktiva boenden. 

Under 2010 genomfördes strategiska fastighetsförsäljningar 

i Alingsås omfattande totalt 100 lägenheter. I och 

med dessa affärer är våra fastigheter koncentrerade till 

de centrala delarna i de orter vi är verksamma och där vill 

vi självklart också växa genom ytterligare förvärv. Med vår 

finansiella styrka har vi möjlighet att förvärva både utvecklingsfastigheter 

och större bestånd. 

Nääs Fabriker Hotell & Restaurang är inne på sitt fjärde 

verksamhetsår. Vi har etablerat en stark position på marknaden 

och tar löpande marknadsandelar. För att möta den 

ökade efterfrågan har vi under 2010 satsat på ytterligare 

7 

konferensmöjligheter och lägger nu en plan för hur vi ska 

behålla och utveckla omdömet ”designhotell”. Det krävs att vi är 

förberedda på vad marknaden efterfrågar i dag och i framtiden. 

Vi arbetar hårt med att utöka handeln på Nääs Fabriker 

med attraktiva och långsiktiga etableringar. Första steget är 

livsstilsbutiken Nääs Bomullsfabriken, som slog upp portarna 

i oktober med ett unikt och blandat utbud av marknadens 

bästa varumärken inom mode. Med mer handel kommer fler 

besökare och vi ser att området också behöver förstärkas 

med ett café som kompletterar hotellets utbud. 

Lokaluthyrningen uppvisar en mycket positiv trend, inte 

bara på Nääs Fabriker utan i hela vårt bestånd. Den personella 

förstärkning vi gjorde på lokalsidan 2009, har visat sig 

vara ett strategiskt viktigt beslut. En annan viktig fråga, både 

för oss och för branschen, under 2010, var besluten att ta 

bort allmännyttans hyresnormerande roll och kraven på 

affärsmässighet i allmännyttan, från och med den 1 januari 

2011. Dessa är viktiga förutsättningar för att inför framtiden 

stärka och utveckla hyresrätten som en konkurrenskraftig 

– Vi är med och utvecklar hyresrätten 

och än mer attraktiv boendeform. 

I april 2011 lämnar Ingemar Nilsson, vår VD på Aranäs, 

sin befattning. Under Ingemars ledning, har Aranäs haft 

en fantastisk resa. Jag och Ingemar har i våra roller haft ett 

mycket positivt utbyte. Ingemar kommer att finnas kvar i 

bolaget under 2011 och arbetar vidare med Aranäs projektverksamhet. 

Jonas Håkansson, tidigare förvaltningschef och 

vice VD, tar nu över rollen som VD på Aranäs. 

När detta skrivs, börjar vi se slutet på ännu en ovanligt 

lång och kall vinter. Vi vet att Ernst Roséns hyresgäster 

verkligen har uppskattat våra insatser under det gångna 

året, inte minst vad gäller snöröjningen. Jag ser tillbaka 

på ett händelserikt och lyckosamt år och tackar alla mina 

medarbetare för ett fantastiskt jobb. 

Nu går vi mot ljusare och varmare tider och ser fram 

emot att under 2011 kunna genomföra några strategiska 

fastighetsaffärer som kompletterar och utvecklar vårt 

bestånd. 

Thomas Lundh, VD

Året som gått 

I oktober 2010 öppnade en ny livsstilsbutik – 

Nääs Bomullsfabriken – på Nääs Fabriker. Den 1 300 

kvm stora butiken har etablerat en trogen kundkrets 

och erbjuder ett unikt och blandat utbud inom mode, 

hem och barn, i en miljö som inte liknar något annat. 

Vallda Golf & Country Club utanför Kungsbacka tog en 

meriterande andraplats när tidskriften Golf Digest rankade 

de bästa banorna i Göteborgsdistriktet hösten 2010. 

Artonhålsbanan, som under året fick ett nytt klubbhus, är 

en golfdröm med Ernst Rosén som engagerad huvudägare. 

För första gången genomför Ernst Rosén en enkät till alla 

lokalhyresgäster. Svarsfrekvensen var hög och resultatet, 

ett serviceindex på fantastiska 85,9 procent. 

I fem år, av sex möjliga, har Ernst Rosén tagit hem 

priset för Bästa Serviceindex bland privata och kommunala 

bostadsbolag, i den årliga hyresgästenkäten som genomförs 

på 30 procent av Sveriges hyresrätter. 

Kungsmässan utses under året till Sveriges 

trivsammaste köpcentrum av tidningen Market. 

I en senare jämförelse i Göteborgs-Posten mellan 

köpcentra i Göteborgsområdet, imponerar Kungsmässan 

med sin ”känsla av kvalitet”. 

Aranäs AB meddelar att 

företagets VD sedan 1998, 

Ingemar Nilsson, avgår i 

april 2011. Ny VD blir före 

detta förvaltningschefen och 

vice VD:n Jonas Håkansson. 

Intresset för Aranäs 72 bostadsrätter i kvarteret 

Polstjärnan i Kungsbacka är enormt. Inför försäljningsstarten 

i maj 2010, övernattade spekulanterna 

utanför mäklarföretaget och efter fyra timmar var 

23 lägenheter redan bokade. Nytt rekord! 

Ernst Rosén förstärker organisationen 

och anställer Daniel Holmén till den nya 

rollen som chef för Affärsstöd Fastighet. 

Rekryteringen är ett led i att utifrån tekniskt 

perspektiv utveckla företagets fastigheter 

och förvaltning. 

Nääs Fabriker Hotell & Restaurang fortsätter att stärka 

sin position. Beläggningen ökar stadigt och överträffar förväntningarna. 

Bland de mer välkända gästerna under 2010, 

märks Diggiloogänget efter en konsert på Nääs Slott och 

inspelningen av TV3:s ”Ensam mamma söker”. 

8 9 

Ernst Rosén tar bort ordet ”Byggnadsfirman” 

i både bolagsnamn och all kommunikation. Genom 

profilbytet uppmärksammar Ernst Rosén den förändring 

som har genomförts under de senaste åren. 

Nu heter företaget kort och gott Ernst Rosén AB. 

Tre båtar har under 2010 sjösatts på Nääs 

Fabriker. Nu kan gästerna i området konferera 

på sjön, fiska, bada och utforska omgivningarna 

kring Sävelången. 

Ernst Rosén har bytt stammar och byggt om 55 badrum 

och 35 separata WC på S:t Pauligatan 3–11 i Göteborg. 

Mer än 40 procent av hyresgästerna valde dessutom att 

få sin lägenhet totalombyggd i samband med stambytet.

Nyckeltal 

NYCKELTAL KONCERNEN* 

DEFINITIONER 

2010 2009 2008 

Total omsättning, Mkr 564 649 551 

Hyresintäkter, Mkr 401 400 390 

Uthyrningsgrad totalt 98 % 98 % 98 % 

Marknadsvärde fastigheter, Mkr 4 889 4 898 4 846 

Övervärde fastigheter, Mkr 2 677 2 607 2 561 

Eget kapital, Mkr 291 210 190 

Eget kapital justerat, Mkr 2 263 2 132 2 077 

Soliditet 10 % 7 % 7 % 

Soliditet justerad 47 % 45 % 45 % 

Belåning, Mkr 2 324 2 389 2 366 

Belåningsgrad justerad 48 % 49 % 49 % 

Genomsnittlig låneränta 3,6 % 3,5 % 4,7 % 

Genomsnittlig räntebindningstid, år 3,16 3,48 3,23 

Räntetäckningsgrad 231 % 164 % 118 % 

Yta bostäder, kvm 239 600 251 500 252 500 

Yta lokaler, kvm 120 400 120 800 120 300 

Yta totalt, kvm 360 000 372 300 372 800 

Antal bostäder 3 396 3538 3549 

Antal lokaler 672 678 664 

Antal fastigheter 82 90 91 

Antal anställda 91 92 93 

Övervärde fastigheter Marknadsvärde fastigheter minus bokfört värde. 

Eget kapital justerad Eget kapital plus övervärde fastigheter minus uppskjuten skatt på övervärdet. 

Soliditet Eget kapital dividerat med balansomslutning. 

Soliditet justerad Justerat eget kapital dividerat med balansomslutning inklusive övervärde fastigheter. 

Belåningsgrad justerad Långfristiga lån dividerat med balansomslutning inklusive övervärde. 

Genomsnittlig låneränta Räntekostnad i förhållande till genomsnittliga räntebärande skulder. 

Genomsnittlig räntebindningstid Återstående räntebindningstid vägd med utestående räntebärande skulder. 

Räntetäckningsgrad Resultatet efter finansiella intäkter dividerat med finansiella kostnader. 

* Nyckeltalen är beräknade på koncernens totala tillgångar och skulder inklusive 50 % av Aranäs AB samt fastighetsinnehavet i USA. 

Marknadsvärdet är framtaget med hjälp av en intern avkastningsmodell. 

NYCKELTAL FASTIGHETSFÖRVALTNINGEN** 

** Nyckeltalen är beräknade på det helägda fastighetsinnehavet i Göteborg, Lerum och Alingsås. 

10 11 

2010 2009 2008 

Uthyrningsgrad bostäder 100 % 100 % 100 % 

Uthyrningsgrad lokaler 91 % 89 % 89 % 

Yta bostäder, kvm 167 300 179 000 180 200 

Yta lokaler, kvm 72 100 72 900 72 500 

Yta totalt, kvm 239 400 251 900 252 700 

Snittyta bostäder, kvm 70 71 71 

Snittyta lokaler, kvm 147 145 149 

Lägenhetsomflyttning 13 % 13 % 12 % 

Antal bostäder 2394 2535 2548 

Antal lokaler 492 502 488 

Antal fastigheter 61 69 70 

Antal anställda 39 39 39 

Medarbetarenkät index 93,1 - - 

Serviceindex Bostad 87,4 88,0 88,8 

Produktindex Bostad 78,1 78,2 79,0 

Serviceindex Lokal 85,9 - - 

Produktindex Lokal 82,1 - - 

3 rok 

24 % 

4 rok 

16 % 

Lägenhetsstorlek 

5 rok el. större 

3 % 

1 rok 

16 % 

2 rok 

41 % 

80 tal 

33 % 

Åldersstruktur 

fastigheter 

90 tal & 

senare 

8 % 

60 tal & 

tidigare 

8 % 

70 tal 

31 % 

60 tal 

20 % 

10 år 

el. längre 

36 % 

6–9 år 

16 % 

Boendetid 

Mindre än 1 år 

2 % 

Genomsnittlig 

boendetid 

är nio år 

1–2 år 

25 % 

3–5 år 

21 % 

Butik 

20 000 m 2 

Sammanställning 

över lokaler 

Övrigt 

7 000 m 2 

Lager 

10 000 m 2 

Hotell/ 

Restaurang 

6 000 m 2 

Kontor 

30 000 m 2

Vision och affärsidé 

I början av 2010 antog Ernst Rosén en ny vision och affärs- 

idé. Målet var inte att skapa ett nytt innehåll utan att 

förtydliga visionen och vår ambition att vara ett föredöme 

i branschen. Därför valde vi att göra den kort och kärnfull 

Vision 

& 

ffärsidé 

12 

och därmed enklare att ta till sig, för alla. Vägen till visionen 

går via affärsidén. Det är den som styr hur vi jobbar och de 

värderingar som genomsyrar vår verksamhet. Genom engagemang, 

mod och smarta lösningar ska vi nå våra mål. 

Ernst Rosén ska som 

bolag vara ett föredöme på alla de 

marknader vi verkar. 

Ernst Rosén ska med engagemang, mod 

och smarta lösningar ständigt utveckla ägda 

fastigheter och andra verksamheter. 

Alltid målstyrt mot bra resultat för 

kund, företaget och ägare. 

” För att ligga i framkant krävs ständig utveckling. Och för att utvecklas 

krävs kompetenta, aktiva och kreativa medarbetare med modet att föreslå 

förändring, om den leder till förbättring. Vi ska erbjuda den bästa upplevda 

lösningen, det ger oss den mest nöjda kunden och bäst resultat. Då blir vi 

” 

snabbt föredömen, oavsett på vilken marknad vi ger oss in. Det är vår vision. 

Genom att ständigt se över ditt sätt att arbeta, med öppna ögon, så skapar 

du möjlighet att stärka ditt erbjudande. Det har vi bevis för.

Verksamhet och inriktning 

Ernst Rosén äger, förvaltar och utvecklar fastigheter i de 

centrala delarna av Göteborg, Alingsås och Lerum. I beståndet 

utmärker sig företagscentret Nääs Fabriker, inte minst 

genom det unika Nääs Fabriker Hotell & Restaurang. 

Bolaget bedriver också byggverksamhet genom det helägda 

dotterbolaget Flodén Byggnads AB. Tillsammans med Ivar 

Kjellberg Fastighets AB, äger Ernst Rosén även Aranäs AB, 

den enskilt största fastighetsägaren i Kungsbacka. 

Ernst Rosén bedriver och utvecklar verksamheter för 

Investeringar 

Ernst Rosén investerar i olika 

verksamheter för att med 

finansiell styrka och aktivt 

ägande bidra till utveckling. 

Aranäs 

Ernst Rosén bidrar med aktivt 

ägande i hälftenägda Aranäs AB, 

dominerande fastighetsägare i 

Kungsbacka. 

Fastigheter 

Ernst Roséns kärnverksamhet 

är att äga och 

förvalta fastigheter. 

långsiktig avkastning och kundnöjdhet. Mod och kreativitet 

ska inte bara genomsyra fastighetsförvaltningen, utan även 

engagemanget i den investeringsverksamhet som Ernst 

Rosén bedriver. 

Ernst Rosén äger totalt ett 100-tal fastigheter, varav 

ett 40-tal genom Aranäs som ägs till 50 procent. För Ernst 

Rosén representerar fastigheterna ett uppskattat värde om 

4,9 MDr. Bolaget har varit verksamt i branschen i snart 

60 år och är idag ett stabilt familjeföretag i fjärde generation. 

Byggverksamhet 

Ernst Rosén bedriver byggverksamhet 

genom dotterbolaget 

Flodén Byggnads AB. 

Företagscenter 

Ernst Rosén äger och förvaltar 

företagscentret Nääs Fabriker 

med hotell, kontor, utbildning 

och handel. 

Geografi och bestånd 

GÖTEBORG 

38 hyresfastigheter 

188 000 m 2 förvaltad yta 

146 500 m 2 bostadsyta 

41 000 m 2 lokalyta 

2 121 hyreslägenheter 

GÖTEBORG 

KUNGSBACKA 






varav 35 000 m 2 avser 

Kungsmässan köpcenter. 

MALMÖ 

LERUM & GRÅBO 





57 hyreslägenheter 

14 15 

ALINGSÅS 





216 hyreslägenheter 

FÖRETAGSCENTRET NÄÄS FABRIKER 


60 företag i bruksmiljö med kontor, 

utbildning, handel samt hotell. 

ERNST ROSÉN 





STOCKHOLM 

inkl 50 % av vårt bestånd i Kungsbacka.

Ernst Roséns historia 

1955 Persgatan 9 i Lunden. 

Det första huset som byggs 

i egen regi. 

1952 Byggnadsfirman Ernst 

Rosén grundas av Ernst Rosén. 

1965–75 Deltar i byggnation av 

miljonprogrammet i områdena 

Annedal, Vegastaden, Lunden, 

Landala. 

1982 Redbergsvägen 22–42 

blir sista fastigheten som byggs 

med egen personal. 

1952 grundade Ernst Rosén en byggnadsfirma. 

Fyra generationer senare fortsätter familjeföretaget 

Ernst Rosén att utvecklas och bredda sin verksamhet. 

Under de första 30 åren uppförde Ernst Rosén 45 egna 

fastigheter som fortfarande till stor del är kvar i bolagets ägo. 

Under 1960- och 70-talen deltog Ernst Rosén, som en av de 

stora byggmästarna i Göteborg, i riksdagens Miljonprogram, 

med mål att bygga en miljon bostäder på tio år. 

Efter ett 30-tal år som byggnadsfirma tog Ernst Rosén 

1989 Flodén Byggnads AB 

i Lerum förvärvas med byggverksamhet 

och fastigheter. 

1993 En tid med fokus på 

kundorienterad fastighetsförvaltning 

inleds. 

beslut om att i första hand koncentrera verksamheten till 

att äga och förvalta de egna husen. Byggnationen i egen 

regi upphörde helt. Några år senare förvärvade Ernst Rosén 

Flodén Byggnads AB och återupptog byggverksamheten 

genom det nya dotterbolaget. I köpet ingick även ett fastighetsbestånd 

i Lerum och Alingsås. Ernst Rosén hade tagit 

det första steget utanför Göteborgs gränser. 

Bolaget var bland de första i branschen med att sätta 

kunden i fokus och startade under 1990-talet ett tydligt 

förbättringsarbete. Det resulterade också i att Ernst Rosén 

1994 Reine Rosén tillträder 

som VD. 

1996 Ernst Rosén och Ivar 

Kjellberg Fastighets AB köper 

Aranäs AB. 

2004 Utsedd till Årets Fastighetsägare 

av Fastighetstidningen. 

tog positionen som Sveriges bästa fastighetsägare på service 

och kvalitet. 

År 1990 förvärvade Ernst Rosén Nääs Fabriker, som 

med sin historia och natursköna läge är ett unikt område. 

En resa av förändring påbörjades för att utveckla området. 

Sex år senare ökade Ernst Rosén i ett slag sitt fastighetsinnehav 

med 50 procent genom förvärvet av Aranäs i 

Kungsbacka, tillsammans med Ivar Kjellberg Fastighets AB. 

Ernst Rosén blir hälftenägare till 2 000 lägenheter, 

köpcentret Kungsmässan och ett flertal andra kommersiella 

16 17 

2007 Ernst Rosén går in 

som ägare i vindkraftsbolaget 

Rabbalshede Kraft AB. 

2009 Ernst Rosén agerar under 

ett varumärke, med en gemensam, 

central organisation. 

1952 1955 1965 1982 1984 1989 1990 1993 1994 1996 2004 2006 2007 2008 2009 2010 

1984 Benny Rosén tillträder 

som VD. 

1990 Området Nääs Fabriker 

förvärvas. 

2006 Thomas Lundh tillträder 

som VD. Ernst Rosén tar för 

första gången emot pris för 

Bästa serviceindex, 88 % i 

enkäten 2005. 

2008 Första, hela verksamhetsåret 

för Nääs Fabriker Hotell & 

Restaurang. 

2010 Ernst Rosén byter firmanamn 

och logotype. 

fastigheter, samt drygt 900 000 kvm exploaterbar mark. 

Under åren därefter har Ernst Rosén fortsatt att genomföra 

strategiska förvärv av fastigheter i centrala lägen i både 

Göteborg, Lerum och Alingsås. 

Ernst Rosén har också investerat i både stimulerande 

och expansiva projekt; hotellet på Nääs Fabriker, huvudägare 

i vindkraftsbolaget Rabbalshede Kraft AB, fastighetsinvesteringar 

i USA och andra utmanande fastighetsutvecklingsprojekt.

Organisation och medarbetare 

Ernst Rosén har sedan länge jobbat medvetet med 

att lyfta och stärka individen i företaget. Med 

fokus på tydliga mål och delaktighet visar våra 

medarbetare engagemang och vilja att utveckla 

verksamheten. Mycket goda resultat i vår medarbetarenkät 

2010 visar att vi har valt rätt väg. 

Förvaltningen av det helägda fastighetsbeståndet är uppdelat 

i de geografiska affärsområdena Öst och Väst. Stödfunktioner 

inom ekonomi, marknad, administration och information 

är samlade i ett Affärsstöd Administration. De tekniska 

funktionerna för underhåll, media och teknisk utveckling 

av fastigheterna, ligger i en separat enhet kallad Affärsstöd 

Fastighet. Båda Affärsstöden har som huvudsaklig uppgift 

att stödja affärsområdena och ledningen i det vardagliga 

arbetet, men också att utveckla och förbättra sina respektive 

verksamheter. Under 2011 ser vi över och effektiviserar 

stödprocesserna. Vi investerar i nya administrativa system 

både för ekonomisk uppföljning samt planering av underhåll 

och utveckling. 

Affärsstöd 

Administration 

Ekonomi / Administration / 

IT / Marknad / Information 

Affärsområde Väst 

Annedal, Vegastaden, Lorensberg, Landala, 

Nedre Johanneberg och Vasastaden. 

Kundansvariga / Fastighetsansvariga 

/ Hantverkare 

VD 

Bagaregården, Lunden, Kallebäck, Olskroken, 

Alingsås, Lerum och Nääs Fabriker i Tollered. 

18 

Personalen – vår viktigaste resurs 

Medarbetarna i ett företag har stor betydelse för hur framgångsrik 

verksamheten är. Hos Ernst Rosén är både personalomsättningen 

och sjukfrånvaron mycket låg. Vi erbjuder våra 

medarbetare en attraktiv arbetsplats, där delaktighet och engagemang 

skapar god stämning och ansvarskänsla. Under 

våra Roséndagar samlar vi hela personalen i en inspirerande 

miljö för att diskutera och nå enighet kring företagets mål 

och strategier. Att medarbetarna jobbar tillsammans mot 

gemensamma mål, är en stor styrka hos Ernst Rosén. 

74 % 

84 % 

medelvärde 

(undersökta bolag) 

Nöjd 

medarbetarindex 

93,2 % 

Ernst Rosén 

Starkt engagemang stärker organisationen 

I den medarbetarenkät som vi genomförde 2010 i samarbete 

med konsultföretaget AktivBo, fick vi också 

formell bekräftelse på det vi redan visste: våra 

medarbetare trivs hos oss. Resultatet stod 

sig mycket bra vid jämförelse med 

liknande mätningar. Under 2011 

fortsätter vi vårt förbättringsarbete 

för att stärka organisationen 

ytterligare, både genom 

Affärsstöd 

Fastighet 

kompetensutveckling och 

Media / Underhåll / Utveckling 

nyrekryteringar. Ernst Rosén 

har sedan många år ett 

bonussystem som är lika 

för alla. Bonusen utgår 

Affärsområde Öst 

från företagets mål, både 

ekonomiska och kvalitetsmål. 

Bonussystemet baserar sig 

Kundansvariga / Fastighetsansvariga 

/ Hantverkare 

inte på enskilda individers 

prestationer, vilket ger alla i 

företaget större 

möjligheter att påverka. 

Det är viktigt att ständigt slipa på alla små detaljer och att dagligen tillföra näring till verksamheten. 

Skillnaden på bra och bättre handlar ofta om nyanser.

Mål och måluppfyllelse 

De utvecklingsmål som Ernst Rosén har arbetat mot 

under 2010, resulterade i en rad riktade aktiviteter 

inom de prioriterade områdena. Syftet har varit att 

ifrågasätta bolagets arbetssätt och fastighetsförvaltning 

och komma med modiga och kreativa lösningar till 

förbättringar. Inför 2011 är målsättningen att 

utökade resurser inom teknikområdet ska effektivisera 

förvaltningen ytterligare, med bibehållna nivåer för 

service och kvalitet. 

Prioriterade mål 2010–2011 

Genom marknadsinsatser och resursfördelning öka uthyrningsgraden 

för lokaler till 95 procent per 2011-12-31. 

Genom riktade effektiviseringsåtgärder och med bibehållen 

servicenivå, sänka förvaltningskostnaderna fram till 2011 med 

tre procent. 

Genom ökad och målinriktad marknadsföring stärka Nääs 

Fabriker Hotell & Restaurangs marknadsposition och uppnå 

ett resultat för 2011 om sex miljoner kronor. 

Resultat 

Ernst Rosén påbörjade en medveten satsning på lokaluthyrningen 

2009 genom att resurssätta verksamheten med en 

kundansvarig för lokaler. Under 2010 har bearbetningen av 

marknaden intensifierats, antalet visningar ökar stadigt och 

uthyrningsgraden har ökat till 91 procent. Målet att nå en uthyrningsgrad 

för lokaler på 95 procent i slutet av 2011 ligger fast. 

Under året har vi arbetat med att se över vår förvaltningsmodell 

och initiera åtgärder för utveckling och effektivisering. 

Målet var att sänka förvaltningskostnaderna med tre procent. 

Arbetet fick inte det ekonomiska genomslag som vi räknat med 

20 

på grund av ett år med exceptionellt höga kostnader för uppvärmning 

och snöröjning, men arbetet kommer under 2011 att 

intensifieras, nu när vi har förstärkt organisationen med teknisk 

kompetens. Genom att utmana våra rutiner och hitta smartare 

lösningar, har vi goda möjligheter att nå målet under 2011. 

För Nääs Fabriker Hotell & Restaurang sattes inför 2010 

ett tydligt mål för vilken position verksamheten ska ha nått 

vid utgången av 2011. Ernst Rosén tillsatte både marknadsförings- 

och säljresurser vilket har gett en fantastisk ökning 

i beläggningen och bidragit till en starkare position på marknaden. 

Ytterligare aktiviteter är på gång och Nääs Fabriker 

Hotell & Restaurang kommer att nå uppsatta mål för 2011. 

De övergripande målen har inför 2011 förtydligats och 

kompletterats med ytterligare mål på kort och lång sikt. 

Prioriterade områden är bland annat mediaanvändningen, 

värme, el och vatten, där vi planerar ökade insatser. 

Dessa ger inte bara ekonomiska resultat för Ernst Rosén 

utan också samhällelig nytta. Vi har också beslutat att lägga 

upp en plan för hur fastighetsbeståndet ska utvecklas på 

sikt. Inte bara genom uppgradering, Ernst Rosén har också 

en tydlig målsättning att vara köpare och utöka fastighetsbeståndet. 

Kompletterande prioriterade mål för 2011–2012 

Genom resurstillsättning av teknisk kompetens och med 

ökat fokus, ta fram en plan för att uppdatera vårt fastighetsbestånd 

för nästa livscykel. 

Genom förvärv, nyproduktion inom beståndet och utveckling 

av mark, öka vårt fastighetsinnehav. 

Genom riktade driftsoptimeringsinsatser sänka mediaanvändningen 

med två procent om året fram till 2012. 

För att ge ett gott intryck och lämna ett starkt avtryck krävs ett målstyrt arbete utfört med engagemang och lust. 

Ungefär samma lydelse som i vår affärsidé.

Fastigheter och förvaltning 

Ernst Roséns kärnverksamhet är att äga, förvalta 

och utveckla fastigheter. Vår strävan är att ständigt 

ligga i framkant och vara ett föredöme i branschen. 

Med mod och smarta lösningar effektiviserar vi vår 

fastighetsförvaltning och skapar grunden till ett 

attraktivt erbjudande till våra hyresgäster. 

Fastigheter 

Ernst Rosén är bland de största, privata fastighetsägarna på 

de marknader vi verkar. Bolaget äger och förvaltar ett 60-tal 

helägda fastigheter i de centrala delarna av Göteborg, Lerum 

och Alingsås, totalt 72 000 kvm lokaler och 167 000 kvm 

bostäder. 

Huvuddelen av beståndet är beläget i Göteborg. De flesta 

fastigheterna är bostadshus med lokaler och butiker i de 

nedre planen. Många av fastigheterna är byggda i egen 

regi under 1960- och 70-talen. I Lerum är beståndet koncentrerat 

till i huvudsak kommersiella fastigheter i centrum. 

I Alingsås avyttrades under 2010 åtta fastigheter med 

totalt 100 lägenheter. Det koncentrerar numer beståndet 

kring gågatan i centrum av staden. Drygt 200 lägenheter 

och 8 800 kvm butiker och lokaler i Alingsås ägs och 

3 rok 

24 % 

4 rok 

16 % 

Lägenhetsstorlek 

5 rok el. större 

3 % 

1 rok 

16 % 

2 rok 

41 % 

10 år 

el. längre 

36 % 

Boendetid 

Mindre än 1 år 

2 % 

Genomsnittlig 

boendetid 

är nio år 

6–9 år 

16 % 

1–2 år 

25 % 

3–5 år 

21 % 

22 

förvaltas av Ernst Rosén. 

Förutom de centrala fastigheterna i Göteborg, Alingsås 

och Lerum, äger och förvaltar Ernst Rosén den genuina 

restaurerade bomullsfabriken Nääs Fabriker, ett företagscenter 

med hotell- och konferensverksamhet, handel, 

kontor och utbildning. 

Förvaltning 

Att finnas nära hyresgästerna och möta dem med vår egen 

personal är en viktig ambition hos Ernst Rosén. Ansvaret för 

den dagliga kontakten med boende och lokalhyresgäster 

ligger hos ER Boendeservice som har totalt åtta expeditioner; 

en i vardera Lerum, Alingsås och på Nääs Fabriker, och fem 

i Göteborg. ER Boendeservices viktigaste uppdrag är att se 

till att hyresgästerna får den service de förväntar sig. Inom 

varje affärsområde finns också kundansvariga som har hand 

om uthyrning av bostäder, lokaler och garage samt löpande 

lägenhetsunderhåll och lokalhyresgästanpassningar. 

I företagets vision ligger ett uttalat mål att jobba aktivt 

med utveckling av fastighetsbeståndet och förvaltningen. 

Förädlingsarbetet på S:t Pauligatan är ett första steg i 

arbetet med den plan för uppgradering av vårt fastighetsbestånd 

som ska tas fram till 2013. 

Butik 

20 000 m 2 

Sammanställning 

över lokaler 

Övrigt 

7 000 m 2 

Lager 

10 000 m 2 

Hotell/ 

Restaurang 

6 000 m 2 

Kontor 

30 000 m 2 

80 tal 

33 % 

Åldersstruktur 

fastigheter 

90 tal & 

senare 

8 % 

60 tal & 

tidigare 

8 % 

70 tal 

31 % 

60 tal 

20 % 

Många små detaljer skapar en helhet. Ju fler goda detaljer, desto bättre. 

Det är nog det tankesättet som gör att våra hyresgäster ger oss beröm.

En fastighet i förändring 

Med tillfälliga vattenledningar i trappuppgången underlättas 

bristen på vatten under ombyggnationen. 

Ett kök som möter dagens behov. 

Karakteristiska balkonger, varsamt renoverade 

för att bevara fastighetens arkitektur. 

Så kom sanden fram i dager. Ett fantastiskt ljudisolerande 

material som kommer att hålla i 50 år till. 

En oas på Lundens höjder. 

Köket från förr åkte ut. 

Nya stammar, en investering för framtiden. 

Många ville se hur en lägenhet från 1958 kunde se ut i ny skepnad. 

Det blir dammigt under en ombyggnation. 

Modern design och bekvämlighet i nya badrum. 

S:t Pauligatan 3-11 byggdes i mitten av 1900-talet. Fastigheterna 

uppfördes under en tid som andades framtidsoptimism 

och präglades av ekonomisk tillväxt. Nu har fastigheterna 

lyfts in i 2000-talet. Alla badrum byggdes om och flera 

hyresgäster har valt totalombyggnad av sina lägenheter. 

Och visst hörs det när man bygger om. 

24 25 

Tomrör för media dras in i alla rum. 

Ett nytt behov i nutid. 

Design i ett badrum från 1962 skulle kunna vara gångbart även 

2012, om det inte hade varit för att stammarna hade gjort sitt.

Hyresgäster och service 

Vår framgång bottnar i en ständig dialog med våra 

hyresgäster. Av bostadshyresgästerna har vi fått 

mycket höga betyg för vår service under många år. 

För första gången har också våra lokalhyresgäster 

svarat på en enkät. Det blev rekord, med ett serviceindex 

på 85,9 procent. 

De hyresgäster som väljer att bo och driva verksamhet hos 

Ernst Rosén är mycket nöjda med den service och kvalitet 

vi erbjuder. Nyckeln ligger hos våra medarbetare som för 

en nära och kontinuerlig dialog med hyresgästerna, oavsett 

om det gäller bostäder eller lokaler, och tar tillvara deras 

synpunkter. 

I den årliga enkät som Ernst Rosén genomför i samarbete 

med konsultföretaget AktivBo, visade 2010 års undersökning 

bland bostadshyresgästerna ett Serviceindex på 87,4 

procent. Serviceindex är en sammanräkning av resultaten 

i ett 50-tal frågor som rör Ta kunden på allvar, Trygghet, 

Rent och snyggt och Hjälp när det behövs. Med ett fortsatt 

resultat runt 88 procent, är Ernst Rosén sedan länge väletablerade 

på en toppnivå, både bland privata och 

kommunala fastighetsbolag. 

Glädjande nog blev resultatet i den första enkäten bland 

Benchmark med konsultföretaget AktivBo 

I AktivBo:s enkätundersökningar deltar 150 aktiva företag för både 

bostads- och lokalsidan. Tillsammans förvaltar deras kunder cirka 

Ernst Rosén enkätresultat 

LOKAL BOSTAD 

2010 2010 2009* 2008 2007 2006 

Serviceindex 85,9 87,4 88,0 88,8 88,9 88,5 

Ta kunden på allvar 86,5 90,4 90,4 91,8 91,5 90,5 

Trygghet 93,6 84,5 86,4 86,8 86,0 85,9 

Rent och snyggt 84,8 84,5 85,4 87,3 86,4 86,0 

Hjälp när det behövs 81,9 91,5 91,6 91,7 92,4 93,3 

Produktindex 82,1 78,1 78,2 79,0 79,8 79,3 

Lägenhet/Lokal 82,5 75,4 75,4 75,9 76,4 75,7 

Allmänna utrymmen 80,6 89,3 87,7 84,3 85,1 85,5 

Utemiljö 84,5 73,8 76,2 82,0 83,7 83,7 

Attraktivitet 90,6 97,7 97,4 95,7 95,6 94,5 

Profil 85,6 88,9 89,4 88,9 90,2 90,5 

Prisvärdhet 80,2 76,6 69,4 72,9 78,5 79,4 

Trend 84,3 90,8 91,3 92,1 92,5 89,0 

* Från och med 2009 års resultat ingår förutom Göteborg även våra fastigheter i Alingsås och Lerum. 

26 

våra lokalhyresgäster mycket högt. Ett serviceindex på 85,9 

procent är överväldigande och är enligt AktivBo det högsta 

någonsin bland de företag som de mäter. Vår utmaning är 

att behålla den höga positionen i topp. 

För att ytterligare stärka relationerna med våra hyresgäster, har 

vi även under 2010 deltagit i ett flertal publika arrangemang, 

bland annat BoDagarna i Alingsås. 

500 000 lägenheter och lokaler vilket motsvarar 30 procent 

av Sveriges alla hyresbostäder. Det gör enkäten till en unik 

benchmark mot andra aktörer i branschen. 

Om man använder historien för att skapa framtiden så blir den mer värdefull. 

Vår historia ger oss kraft och mod till ständig förädling.

Tanken hos en lokalhyresgäst… 

På väg från jobbet, tulpanerna på Olskrogstorget är oemotståndliga, 

måste köpa dem. 

Håltimme och solen tittar fram, 

tänk snart kan vi njuta av 

vårlökarna på Liseberg. 

Toppen att våra kunder tryggt kan ta cykeln här på Kungsgatan, 

Alingsås har verkligen lyckats med sin gågata. 

28 

Lunch, ska vi gå ner till Linnégatan, det tar bara två minuter? 

Skönt att polisstationen här i Lerum ligger så 

centralt, här har vi ett väldigt bra utgångsläge. 

Tänk, sen i sommar så kan vi gå på fotboll direkt 

efter jobbet, Gamla Ullevi fick verkligen ett lyft. 

Bekvämt att ha så många av mina kunder här i Lunden, slippa ta bilen. 

Tre minuter från Alingsås station och 

jag är på plats för ännu en dag på jobbet. 

Vad tycker ni? Ska vi ta fredagsmötet nere vid Sävelången? 

Jag tar vägen förbi det franska bageriet. Vi bjuder kunderna 

på bullar idag, det doftar gott på hela Övre Husargatan. 

Redarvillorna här på Viktor Rydbergsgatan, stadsplanerarna 

visste vad de gjorde en gång i tiden. Så nära Avenyn det är.

Aranäs och Kungsbacka 

I Kungsbacka är Ernst Rosén aktiva genom sitt 

50-procentiga ägande i Aranäs AB. Som den största, 

privata fastighetsägaren i kommunen, är de en 

naturlig del av Kungsbackabornas vardag. De deltar 

aktivt i samhällsutvecklingen och tog under 2010 

första spadtaget till Kvarteret Polstjärnan i den södra 

delen av staden. 

Aranäs, som ägs av Ernst Rosén tillsammans med Ivar 

Kjellberg Fastighets AB, är den största, privata fastighetsägaren 

i Kungsbacka kommun. De äger och förvaltar totalt 

cirka 50 procent av alla hyreslägenheter i staden. Dessutom 

är de störst på lokaler, med cirka 40 procent av butiks- och 

kontorslokalerna. Aranäs äger även det populära köpcentret 

Kungsmässan, som fortsatt har en mycket stark attraktionskraft. 

Förutom sitt fastighetsbestånd äger Aranäs drygt 

800 000 kvm välbelägen mark för exploatering. 

Kungsmässan 

Med ett nytt försäljningsrekord 2010 och drygt fem miljoner 

besök, stärker Kungsmässan sin position på marknaden. 

I mars utsågs Kungsmässan till Sveriges trivsammaste köpcentrum 

av branschtidningen Market och Göteborgs-Posten 

gav Kungsmässan toppbetyg i en test i april. Nyetablering av 

restaurangen ”Enbistro”, som serverar klassisk husmanskost 

på sitt eget speciella vis, och livsstilsbutiken Tom Joule, med 

mottot ”En oemotståndlig design, kläder som får dig att le”, 

bidrar till den kvalitet och mångfald av verksamheter som 

sedan många år varit Kungsmässans signum. Under 2010 

har dessutom modekedjan Design Only öppnat en separat 

dambutik. 

30 

Aktuella projekt 

Planering och projektering av nya bostäder och andra etableringar 

är en betydande del av Aranäs verksamhet. I mars 

antog Kungsbacka kommun glädjande detaljplanen för Kolla 

Parkstad. Den nya stadsdelen, sydväst om stadskärnan, är 

Kungsbackas största bostadsprojekt någonsin. Totalt 1 000 

lägenheter där Aranäs kommer att uppföra cirka 100 hyresrätter 

och 300 bostadsrätter. Första spadtaget till Kvarteret 

Polstjärnan i Hammerö togs i april 2010. Intresset för de 72 

bostadsrättslägenheterna, som ska vara klara för inflyttning 

våren 2012, var mycket stort redan vid säljstarten. 

Detaljplaneringen inför förvärvet av Kvarteret Valand i 

centrala Kungsbacka fortsätter som planerat. Byggnationen 

av 250 lägenheter, kontor, butikslokaler och parkeringsdäck 

beräknas starta 2013. 

De nya husen i Kv. Polstjärnan är Aranäs första byggprojekt 

som projekteras som lågenergihus. 

Förändrad organisation 

Aranäs har de senaste åren genomfört ett flertal rekryteringar 

som ett led i att bygga en organisation för framtiden. Nu sker 

även en förändring i ledningen. Ingemar Nilsson, VD sedan 

1998, avgår vid bolagsstämman i april 2011. Ny VD blir den 

tidigare förvaltningschefen och vice VD:n Jonas Håkansson. 

Ingemar Nilsson kommer att finnas kvar i bolaget under 

2011 och arbetar vidare med Aranäs projektverksamhet. 

Vid konsultföretaget AktivBo´s Benchmark Event i Stockholm 

i februari 2011, var Aranäs nominerade i klassen Årets Lyft. 

Serviceindex ökade till 85,7 procent. 

Du måste våga växa. Du måste våga ge näring åt spännande 

ideér och nyfikenhet. Vi kallar det utveckling.

Nääs Fabriker 

På Nääs Fabriker berikar verksamheter av olika 

slag varandra och utvecklas i synergi. Eller vad sägs 

om möjligheten till shopping i den nya livsstilsbutiken 

Nääs Bomullsfabriken på lunchen? 

På företagscentret Nääs Fabriker bedriver ett 60-tal företag 

inom olika områden sina verksamheter. Läget vid sjön Sävelången 

i Tollered är tillgängligt, naturskönt och attraktivt. Den 

unika fabriksmiljön kombinerat med modern inredning och 

design lockar allt fler till området och till hotell- och konferensverksamheten 

på Nääs Fabriker Hotell & Restaurang. 

Företagscentret är lättillgängligt, endast 20 minuter med 

bil från Göteborg. Här kan man hyra in sig i väldisponerade 

lokaler, allt ifrån 15 kvm till idag drygt 2 000 kvm. Under 

sommarhalvåret arrangeras seglingstävlingar och andra 

events i den historiska miljön. För att kunna njuta av sjön 

har vi satsat på båtar, bland annat en 20-fots eldriven båt 

för ett annorlunda möte du kommer att minnas. 

Dessutom driver Lerums kommun en hantverks- och 

designutbildning här, vilket ytterligare stärker områdets 

kreativa identitet. 

En mångfald som inspirerar 

Mångfalden i verksamheter på Nääs Fabriker är slående. 

Här finns fotografer och konstnärer, bilmekaniker, dataföretag 

samt inköps- och försäljningskontor för alltifrån 

handikapphjälpmedel till maskinverktyg och ost. 

Under 2010 startade en ny livsstilsbutik – Nääs 

Bomullsfabriken – sin verksamhet på Nääs Fabriker. 

32 

Butiken är 1 300 kvm stor och erbjuder ett 90-tal starka varumärken 

inom mode, hem och barn. Gensvaret har varit över 

förväntan och butiken har under sitt första år fått många lovord, 

inte minst för läget i en både inspirerande och kreativ miljö. 

Nääs Fabriker Hotell & Restaurang fortsätter att utvecklas 

och ta marknadsandelar i regionen. Hotellet vänder sig till 

både privatpersoner och företag och har sedan öppnandet 

2007 välkomnat många bröllopsgäster, konfererande företag 

och kända profiler i samband med tv-inspelningar och 

konserter. Beläggningen ökade med 14 procent 2010 och 

med riktade marknadsföringsinsatser, tillgång till ett nybyggt 

konferensrum och ett fortsatt fokus på varumärkesarbete, 

är förhoppningen att beläggningen på hotell och restaurang 

ska fortsätta att öka även under 2011. 

På Nääs Fabriker arrangeras återkommande soppluncher 

med föredrag i ett mångårigt samarbete med 

Lerums kommun och det lokala näringslivet. Lokala företag 

och organisationer nätverkar och skapar nya kontakter med 

intresserade besökare från hela regionen. 

Miljö och framtid 

Nääs Fabriker satsade tidigt på åtgärder för att spara energi. 

Här finns sedan länge sjövärme installerad, som värmer 

byggnaderna vintertid och kyler dem under sommarhalvåret. 

Området försörjs också av Bra Miljövalmärkt el. 

I samband med att Nääs SkönhetsFabrik under 2011 

avslutar sin verksamhet i området, tar vi fram en ny treårsplan 

för Nääs Fabrikers utveckling med nya utmanande mål. 

Vi har en stabil grund att stå på. 

Det är den som gör att vi vågar oss bortom det traditionella tänkandet ibland.

En levande mötesplats 

En attraktiv plats för möten och att hämta energi 

ifrån. I en spännande och naturskön miljö som får 

människor att trivas och njuta. Det är Nääs Fabriker. 

Här i de genuina fabriksbyggnaderna finns alla 

förutsättningar för en framgångsrik verksamhet. 

Låt dig inspireras av mångfalden! 

Mångfalden av verksamheter på Nääs Fabriker skapar 

synergier och förutsättningar för fler affärer. Här är det Art H 

Bilder som stripar Nääs Fabrikers bil hos Bilspecialisten. 

Allt fler väljer att gästa och bo på Nääs Fabriker Hotell & 

Restauran g. Under 2010 valde ensemblen från Diggiloo att 

bo på hotellet under delar av sin turné. Och tv-serien 

”Ensam mamma söker” bokade in hotellet för boende och 

inspelning av några av sina avsnitt. 

Söker du något alldeles extra i matväg, ska du boka bord 

på restaurangen på Nääs Fabriker Hotell & Restaurang. 

Restaurangen och köket är specialbyggda in i varje detalj och 

är en upplevelse i sig. Eller vad sägs om omdömet ”Generös, 

härlig och kärleksfull matlagning” i White Guide 2009? 

Nääs Bomullsfabriken 

har samlat marknadens bästa 

utbud av varumärken i en 

livsstilsbutik på Nääs Fabriker. 

De erbjuder ett unikt sortiment 

inom mode, hem och barn, 

i en miljö som inte liknar 

något annat. Deras långsiktiga 

mål är att visa att det går att 

kombinera hög kvalitet och 

starka varumärken med god 

lönsamhet. 

Hotellgalleriet på Nääs Fabriker Hotell & Restaurang visar 

konst alla dagar året runt. De väl sammansatta och skiftande utställningarna 

förstärker den kreativa atmosfären i hela området. 

34 35 

Våra hotellgäster kan nu utforska de vackra omgivningarna 

per båt. Här finns olika typer och storlekar av båtar att 

låna. Störst är elbåten Duffy, som vi hoppas få se mycket av 

ute på sjön Sävelången i sommar. 

Hantverk & Design på Nääs 

Fabriker är en gymnasie- och 

vuxenutbildning som drivs av 

Lerums kommun. Här samlas 

ett 80-tal elever från hela regionen 

för specialutbildning i hantverk 

och design. 

På Nääs Fabriker har 

ett 60-tal företag valt att 

vara verksamma. Kanske 

är det läget vid strandkanten 

som lockar. Eller 

mångfalden av verksamheter 

och evenemang. I den 

unika fabriksmiljön, med 

modern design och tradition, 

samsas idag näringsliv 

med handel, boende, 

utbildning och möten. 

På Nääs Fabriker fort- 

sätter traditionen med de 

populära soppluncherna 

med föredrag. När engagerade 

och tänkvärda 

föredragshållare lockar 

gäster från näringsliv och 

organisationer, visar Nääs 

Fabriker upp sig från sin 

bästa sida.

Flodén Byggnads AB 

Efter ett par år med fortsatt tuff byggkonjunktur, har 

marknaden nu börjat återhämta sig och orderingången 

ökar. Under 2011 satsar Flodén Byggnads AB 

hårdare på ny- och ombyggnationer, med en tydlig 

signal till marknaden att utveckla verksamheten. 

Ernst Rosén bedriver byggverksamhet i hela Göteborgsområdet 

via dotterbolaget Flodén Byggnads AB. En uttalad 

målsättning är att utveckla bolaget och flytta fram positionen 

på marknaden, med start 2011. 

Flodén Byggnads AB är sedan 80 år tillbaka en välrenommerad 

aktör inom bygg- och fastighetsbranschen, 

framför allt i Lerum och Alingsås. Förutom väletablerade 

kundkontakter när det gäller ny- och ombyggnationer, har 

bolaget också en stabil kundkrets med löpande avtal för 

service och reparationer. 

36 

Aktuella projekt 

Huvuddelen av kunderna är externa. Under 2010 har Flodén 

Byggnads AB bland annat ansvarat för ombyggnation av bostäder 

och skolor för Lerums kommun. Bolaget anlitas också 

regelbundet av både hälftenägda Aranäs AB i Kungsbacka 

och Ernst Roséns egen fastighetsförvaltning. 

Relationen till kunderna kännetecknas av trygghet och 

förtroende, vilket i kombination med en starkare konjunktur, 

har resulterat i en ökad orderingång. Bland annat har Flodén 

Byggnads AB fått i uppdrag att under 2011 utföra nybyggnation 

av en förskola i Lerum samt en större ombyggnation av 

en skola i Alingsås. 

Miljöarbetet stärker profilen 

Bland kunder i branschen har miljö blivit en allt viktigare 

parameter. Under 2010 har Flodén Byggnads AB återigen 

blivit miljödiplomerade av Lerums kommun. Nästa steg i 

miljöarbetet är en ISO-certifiering inom miljö, ett arbete som 

beslutades och påbörjades redan under hösten 2010. 

En stark organisation, byggd på kunskap och erfarenhet, 

skapar trygghet och lugn. Men också lust och drivkraft. Det hänger liksom ihop.

Investeringar och engagemang 

Utöver kärnverksamheten, att äga och förvalta 

fastigheter, investerar Ernst Rosén både engagemang 

och resurser i andra verksamheter. Med kreativitet 

och nytänkande bidrar vi med aktivt ägande och 

utveckling i expansiva och spännande projekt. Vårt 

engagemang i bland annat idrottsrörelsen, ser vi som 

en ansvarsfull satsning på framtiden. 

Vindkraft 

2007 gick Ernst Rosén in som tidig ägare i vindkraftsföretaget 

Rabbalshede Kraft AB och bidrog därmed till företagets uppbyggnad. 

Den mycket ambitiösa projektportföljen för vindkraftutbyggnad 

kunde ta fart och i dagsläget är 16 vindkraftverk 

i drift. Ytterligare elva är under byggnation och ett 50-tal 

projekt är i olika stadier från förprojektering till upphandling. 

Den tuffa målsättningen är att till och med 2015 uppnå 

en produktionskapacitet på 1,5 TWh/år genom att då driva 

totalt cirka 250 vindkraftverk. 

Rabbalshede Kraft AB planerar sedan länge en 

börsnotering och är idag fullt redo för detta. Klimatet 

för nyintroduktioner är dock fortsatt osäkert och ledningen 

för bolaget avvaktar rätt tidpunkt för både bolaget 

och ägarna. 

Utvecklingsfastigheter 

Arbetet med ombyggnation av sekelskiftesfastigheten 

på Viktor Rydbergsgatan 20 är i full gång. Ernst Rosén 

producerar sex lägenheter som kommer att bidra till att 

återskapa förutsättningar för boende i Lorenbergs villastad. 

Inflyttningen är planerad till sommaren 2012. 

En stor utmaning för Ernst Rosén är att kunna förverkliga 

våra ambitioner för fastigheten ”Oscar” på Marstrand. 

Vi vill med varsam hand och traditionella metoder förnya 

fastigheten och bidra till att utveckla den genuina miljön 

på hamnpromenaden. 

Ernst Rosén äger sedan 2007, 75 procent i en utvecklingsfastighet 

med 11 000 kvm lokaler i Ocean Side, norr om 

San Diego, i Kalifornien, USA. I de nybyggda fastigheterna 

har vi kunnat bibehålla en mycket bra uthyrningsgrad och 

ser positivt på utvecklingen av fastighetsmarknaden i 

Kalifornien. 

38 

Golf 

Ernst Rosén är huvudfinansiär till den skotskinspirerade 

18-hålsbanan i Vallda i Kungsbacka. Vallda Golf & Country 

Club, som blivit en publiksuccé, rankades redan under 

öppningsåret som den 26:e bästa i Sverige, och klättrade 

under 2010 till 21:a plats på listan. Bland banorna i 

Göteborgsområdet, tog Vallda Golf en meriterande andraplats. 

Anläggningen har en helt ny typ av bana, med fyra 

mils dränering som gör det möjligt att spela under en 

betydligt längre säsong än vad som är normalt i Sverige. 

Under 2010 färdigställdes klubbhuset, som är något utöver 

det vanliga. 

Samhällsengagemang 

Ernst Rosén har en historik som är tätt förknippad med 

idrottsrörelsen. Vi ser att idrotten har en viktig och ansvarsfull 

uppgift att fylla i samhället, särskilt när det gäller barn och 

ungdomar. Vi vill därför på ett aktivt sätt stödja idrottsrörelsen 

och ser till exempel samarbetet med den ideella barn- och 

ungdomsrörelsen Friends och Örgryte IS som särskilt viktigt. 

Det är viktigt att växa. Står din verksamhet still, så går du bakåt. 

Dessutom är det roligare att arbeta tillsammans och att varje dag försöka nå lite högre.

Miljö och hållbarhet 

Ernst Rosén bedriver ett prioriterat miljöarbete inom 

alla sina verksamhetsområden och arbetar kontinuerligt 

och målinriktat med förbättringar inom miljöområdet. 

Miljöengagemanget finns i alla våra verksamheter. Ernst 

Roséns kärnverksamhet, att äga och förvalta fastigheter, har 

sedan 2001 bedrivits med stöd av ett miljöledningssystem 

som är certifierat enligt ISO 14001. Flodén Byggnads AB 

är miljödiplomerade och vår verksamhet i det hälftenägda 

Aranäs AB är certifierat i det integrerade ledningssystemet 

FR 2000. 

Vår vindkraftssatsning i Rabbalshede Kraft AB är också 

en investering i att minska vår miljöpåverkan. Genom 

ägandet finansierar vi produktion av betydligt mer el än vad 

vi själva använder. 

Ernst Rosén var tidiga med att möta omgivningens förväntningar 

och våra egna krav på att aktivt delta i att minska 

belastningen av vår miljö. Det resulterade också i att Ernst 

Rosén var ett av de första företagen i fastighetsbranschen 

som valde att certifiera sig. 

Miljökommunikation 

Vi ser det som en betydande del av vårt miljöarbete att just 

berätta om vad vi gör och hur vi arbetar med miljöfrågor, 

och upprättar årligen en särskild miljöredovisning. 

I mötet med kunder, leverantörer, finansiärer och 

samarbetspartners framhåller vi alltid och kommunicerar 

vårt engagemang. Detta uppskattas, men vårt miljöarbete 

är sällan det avgörande vad gäller de slutliga, affärsmässiga 

besluten i vår omvärld. Vi ser dock en vändning hos beställare 

inom byggnadsbranschen. De börjar ställa tydligare krav 

på dokumenterat miljöarbete när de väljer entreprenörer. 

Miljöpolicy 

Ernst Rosén AB:s verksamhet ska 

bedrivas med minsta möjliga påverkan på miljön, 

för att bidra till en hållbar utveckling. Ernst Rosén betraktar 

samhällets krav enligt lagar och förordningar som minimikrav. Vi ska 

sträva efter ständig förbättring för att minska miljöbelastningen och för 

att förebygga föroreningar. Vi betraktar miljöarbetet som en förutsättning 

för att kunna nå företagets samtliga mål. Miljöpolicyn omfattar hela 

verksamheten; såväl administration, drift och underhåll som 

ny- och ombyggnadsprojekt. 

40 

Vårt Flodén Byggnads AB har sedan tidigare varit miljödiplomerade 

men arbetar nu också med att certifiera verksamheten 

enligt ISO 14001. 

Ernst Roséns helägda fastighetsförvaltning är inte bara 

certifierad utan också miljödiplomerad enligt Göteborgsmodellen. 

Vi ser värdet av att båda systemen kompletterar 

varandra och de hjälper oss i vårt förbättringsarbete. 

Miljömål och resultat 

Några av de mer dominerande områdena där vi påverkar 

miljön är naturligtvis vår energianvändning och avfallshantering. 

Men vi påverkar även genom våra materialoch 

metodval samt vårt arbetssätt när vi utför åtgärder i 

och omkring våra fastigheter. 

Den största energianvändningen sker när vi ska värma 

upp våra hus och det sker i huvudsak genom fjärrvärme. 

Vårt företagscenter Nääs Fabriker har sedan 1999 ett 

sjövärmesystem som förser byggnaderna med både värme, 

och kyla sommartid. Ernst Rosén köper Bra Miljövalmärkt 

el, vilket innebär mycket låga koldioxidutsläpp och därmed 

minimal klimatpåverkan. 

Det viktigaste, långsiktiga miljömålet i Ernst Roséns 

fastighetsförvaltning, satte vi redan 2002. Vi skulle minska 

energianvändningen för uppvärmning med tio procent fram 

till 2012. Redan nu, efter 2010 års utgång, har vi uppnått 

målsättningen i och med att vi sänkt den normalårskorrigerade 

förbrukningen med 13 procent. Vi har dock satt upp 

nya målsättningar att under 2011–2012 ytterligare minska 

förbrukningen med två procent per år. Vi har också genom 

energibesparande åtgärder kunnat minska vår elanvändning 

med tre procent under 2010, i jämförelse med 2009. 

Nya mål är även för elanvändningen att minska med 

två procent per år fram till 2013. 

Med målinriktat samarbete kan vi förflytta berg. 

Tillsammans kommer vi och våra hyresgäster glädjas åt resultatet.

Ernst Rosén och marknaden 

Hyresrättens utveckling är den viktigaste basen för 

Ernst Roséns verksamhet. Under 2010 togs flera 

efterfrågade beslut som vi tror kommer att stärka 

hyresrättens position i framtiden. 

Ernst Rosén äger och förvaltar fastigheter i Göteborg med 

kranskommuner, i en expansiv region präglad av hög befolkningstillväxt, 

låg nyproduktion av hyresrätter och löpande 

ombildningar till bostadsrätter. I kombination med beståndets 

läge i de centrala delarna av Göteborg, Kungsbacka, Lerum 

och Alingsås, är risken för vakanser i våra bostäder i 

praktiken obefintlig. 

En tredjedel av vårt fastighetsbestånd består av lokaler. 

De är till största delen insprängda i våra bostadshus, där 

uthyrningsgraden inte är lika känslig för konjunktursvängningar 

som i renodlade, kommersiella fastigheter. Det beror 

framför allt på att lokalhyresgästerna driver verksamheter 

som har sin efterfrågan i boendemiljön. 

Under 2010 inledde vi ett arbete för att tydliggöra 

vår profil som lokaluthyrare. Konjunkturen utvecklas 

positivt, antalet visningar har ökat och uthyrningsgraden 

har vänt uppåt. Med en fortsatt stark konjunktur, riktade 

marknadsföringsinsatser under året som gått och ett 

mycket bra resultat i vår lokalhyresgästenkät i ryggen, 

42 

ser vi positivt på möjligheten att profilera Ernst Rosén också 

som en stark aktör på lokalhyresmarknaden. 

Aktiva för hyresrättens framtid 

Ernst Rosén har länge arbetat för hyresrättens framtid, nu 

aktiva tillsammans med ett antal starka fastighetsägare i 

Göteborg med omnejd. Vi driver ett visionsarbete där man 

ska identifiera hyresrättens framgångsfaktorer och formulera 

en målbild för hyresrättens framtid. 

Beslutet att ta bort allmännyttans hyresnormerande roll 

från och med den 1 januari 2011, är positivt för hyresrättens 

framtid. Den nya lagstiftningen innebär i praktiken att även 

de privata fastighetsägarnas hyresnivåer kommer att användas 

som norm vid framtida förhandlingar. På kort sikt ser vi 

inga stora förändringar men vi välkomnar denna utveckling. 

Att de kommunala bostadsbolagen dessutom är ålagda att 

bedriva verksamhet utifrån affärsmässiga principer och med 

marknadsmässiga avkastningskrav, tror vi också är positivt 

för branschen. 

Ernst Rosén har länge varit tydliga köpare av bostadsfastigheter 

men objekten är få och säljs till mycket låga 

avkastningskrav. De låga avkastningskraven drivs främst 

av de många ombildningar till bostadsrätter som skett 

de senaste åren. Nu inriktar bolaget sig även på förvärv 

av kommersiella fastigheter och exploateringsbar mark. 

Det krävs kreativitet, lust och mod för att utvecklas. 

Ibland måste man våga sticka ut lite, bortom det traditionella, för att lyckas.

Text av Jonas Lang LaSalle. 

Ekonomisk utveckling 

Det senaste året har präglats av stark konjunkturåterhämtning, 

mycket beroende på rekyleffekt efter finanskrisen 2008/2009 

och en expansiv räntepolitik som framförallt inneburit en 

stark inhemsk konsumtionsefterfrågan. Vilket är olikt tidigare 

konjunkturuppgångar som främst drivits av en stark exportmarknad. 

Exportmarknadens utveckling har dock under året 

bromsats något av den starka svenska kronan. BNP som minskade 

med omkring 4 procent under 2009 har under år 2010 

ökat med 5,6 procent enligt konjunkturinstitutet, prognosen 

för 2011 är fortsatt positiv utveckling av BNP med en tillväxt 

om 3,8 procent. Riksbanken förväntas också fortsätta höja 

reporäntan för att motverka förhöjd inflation och överhettning 

av konsumtionen. 

Efter personalneddragningar som Västra Götalandsregionens 

drabbades extra hårt av i samband med finans och fordonskrisen, 

som innebar att omkring 36.000 arbetstillfällen försvann i 

regionen, har det under 2010 vänt och omkring 10.000 arbetstillfällen 

har tillkommit sedan förra årsskiftet. Ökningen av 

arbetstillfällen bedöms fortsätta under de kommande 2 åren 

inom framförallt byggbranschen, privat tjänstesektor och i 

viss mån inom industrin. Inom offentlig sektor bedöms arbetsmarknaden 

inte bli lika stark till följd av bland annat rationaliseringar 

i verksamheten och minskat elevunderlag i 

skolorna de närmaste åren. 

Befolkningsutveckling 

Befolkningsutvecklingen i samtliga av Ernst Roséns verksamhetsområden 

har varit positiv under år 2010 och samtliga 

områden präglas av ett positivt flyttnetto (skillnaden mellan 

antalet in- och utflyttade i respektive kommun). Invånarantal 

den 1:a november 2010 (1:a nov 2009 inom parentes); 

Göteborg 513.338 (506.730) 1,3 % 

Kungsbacka 74.810 (73.763) 1,4 % 

Lerum 38.543 (38.253) 0,8 % 

Alingsås 37.851 (37.465) 1,0 % 

Källa; SCB 

Den långsiktiga prognosen för Västra Götaland totalt är att växa 

med drygt 100.000 personer fram till år 2020 vilket innebär en 

årlig tillväxt med 0,5 procent per år. Prognosen för Göteborg är 

att fram till 2020 växa med ca 5.000 personer per år och nå drygt 

560.000 invånare 2020. Befolkningstillväxten är ett resultat 

av både en förväntad nettoinflyttning och ett födelseöverskott. 

Nybyggnation 

Göteborg 

Under 2010 har 1.843 lägenheter färdigställts i Göteborg 

(1.440 lägenheter 2009) varav 1.623 lägenheter genom 

nybyggnation, resterande är tillskott genom ombyggnationer. 

Av de nybyggda lägenheterna är 1.359 i flerbostadshus, 238 

Marknadsanalys 

småhus och 26 gruppbostäder. Av lägenheterna i flerbostadshus 

är 534 bostadsrätter och 825 hyresrätter. Den totala ökningen 

av färdigställda lägenheter 2010 beror på en ökning av byggda 

hyresrätter. 452 av hyresrätterna kan hänföras till Stigbergets 

Fastighetsutvecklings AB:s projekt på Friggagatan i centrala 

Göteborg som efter färdigställandet sålts till Kjell Anderssons 

Byggnadsfirma AB. 

I den närmaste framtiden bedöms dock främst bostadsrätter 

färdigställas då vid årsskiftet pågick produktion av totalt 1.738 

lägenheter i flerbostadshus varav 1.022 bostadsrätter och 716 

hyresrätter. 316 lägenheter avser kommunala bostadsbolaget 

Poseidon projekt i kv. Venus i Gårdaområdet och dessa upplåts 

med hyresrätt. 

Intressanta pågående kontorsprojekt är bland annat NCC:s 

nyligen startade Projekt Ullevi Park med ca 14.000 kvm kontor 

i 16 våningar, som beräknas vara färdigställt i slutet av 2012. 

Ombyggnadsprojektet Pagoden i Gullbergsvass som kommer 

tillföra ca 10.000 kvm modern kontorsyta i slutet av 2011. 

Totalt bedöms omkring 35.000 kvm ny kontorsyta färdigställas 

under 2011, vilket innebär en minskning med omkring 20.000 

kvm jämfört med 2010. 

Ny- och ombyggnation bostäder Göteborg 2010 

Nyproduktion småhus 238 

Nyproduktion bostadsrätter 534 

Nyproduktion hyresrätter 825 

Nyproduktion gruppbostäder 26 

Ombyggnationer 220 

Kungsbacka 

Under de senaste decennierna har Kungsbacka varit en av de 

mest expansiva kommunerna i Sverige och trycket har varit 

mycket stort att bygga nya bostäder i området. Befolkningen 

har ökat med drygt 20 procent de senaste 15 åren, att jämföra 

med Göteborgs Stad som under samma period ökat med ca 

13 procent. I Kungsbacka har det byggts drygt 500 nya 

bostäder per år under de senaste 5 åren och kommunen har för 

avsikt att fortsätta i den takten även de kommande åren. Totalt 

finns det knappt 30.000 bostäder i kommunen varav flertalet är 

ägda småhus ca 63 procent, 29 procenthyresrätter, och 8 procent 

upplåtna med bostadsrätt. I Kungsbacka råder just nu brist 

på bostäder vilket till stora delar är ett resultat av den stora 

inflyttningen från Göteborgsregionen. Det stora inflyttningstrycket 

och den kraftiga befolkningsökningen innebär att 

bristen på bostäder i praktiken fungerar som begränsande faktor 

för kommunens tillväxt. Kommunen har stora utbyggnadsplaner, 

framförallt en utökning av centralorten som har förhållandevis 

få invånare (ca 18.600) för en kommun av Kungsbackas storlek. 

Exempel på utbyggnadsområden är Kolla Parkstad som blir en 

helt ny stadsdel med skola, idrottsanläggning, företagsområde 

och skall möjliggöra byggnation av 1.000 nya bostäder, varav 

en tredjedel hyresrätter, detaljplanen är nu antagen och utbygg- 

naden bedöms kunna börja i mitten av 2011. Tölö ängar etapp 

2 är ett område under planering med totalt 230 nya bostäder 

i form av villor rad- och kedjehus med krav om en tredjedel 

hyresrätter. Aranäs stadsdel i direkt anslutning till innerstaden 

har byggts ut under de senaste åren och det finns ett flertal 

nyligen antagna eller pågående planer på utbyggnad och förtätning 

av Kungsbacka tätort. 

Lerum 

I Lerums kommun bor det för närvarande omkring 38.500 

personer, befolkningsutvecklingen har varit stadigt positivt 

och befolkningen har ökat med ca 300 personer per år under 

det senaste decenniet. Under samma period har det byggts i 

genomsnitt 200 nya bostäder per år. Under 2010 påbörjades 

bland annat Förbos projekt Höjdenvändan med 32 lägenheter 

upplåtna som hyresrätt, inflyttning under sommaren 2011. 

Förbo planerar dessutom att påbörja byggnation av projekten 

Höjdpunkten och Kamhusen under 2011 i området kring 

Hallsås. I de centralare delarna av Lerum planeras nya Bostäder 

vid Torpaskolan, 100 lägenheter i flerbostadshus och vid gamla 

Telestationen planeras för 30 nya lägenheter. Det planeras för 

nya kommersiella lokalytor i Lerums centrum, med föreslagen 

utbyggnad av 5.000 kvm till 2013 vid Bagges Torg som skall 

utnyttjas för sällanköpshandel, framförallt kläd- och skobutiker. 

En ny bro över Säveån kommer att underlätta för trafikflödet 

genom centrum. Det planeras även för ytterligare industriell 

utbyggnad framförallt vid Stenkullens industriområde. 

Alingsås 

För en positiv utveckling av bostadsmarknadens är befolkningstillväxt 

den kanske mest avgörande faktorn. Alingsås kommun 

har under det senaste decenniet haft en positiv befolkningstillväxt 

som också tenderar att öka i takt, sedan år 2000 har 

befolkningen ökad med omkring 8 procent. Under åren 2005– 

2009 färdigställdes 985 bostäder i Alingsås varav två tredjedelar 

utgörs av lägenheter i flerbostadshus. Under 2010 beräknas 210 

lägenheter ha byggstartats, varav ca 100 i det stora utvecklingsområdet 

Stadsskogen strax utanför centrum där en stor del av 

Alingsås bostadsproduktion har varit de senaste åren, även 2011 

och 2012 fortsätter det området att dominera med totalt 225 

planerade bostäder av olika upplåtelseform 2011–2013. Totalt 

planeras för ca 700 nya bostäder under de närmaste 3 åren. 

Exempel på aktuella bostadsprojekt: Riksbyggen kv. Kämpen, 

37 centralt belägna bostadsrätter under byggnation. Alingsåshems 

kv. Ljuset med 26 centrala hyresrätter inflyttning 2012. 

I fördjupningen av översiktsplanen över Alingsås som antogs 

i mars 2008 anges utbyggnadsplanerna på längre sikt. Staden 

föreslås framförallt växa längs de större kommunikationsstråken 

inom 3 kilometer från Resecentrum. Ny bebyggelse kan 

tillkomma dels genom komplettering och förnyelse i de flesta 

stadsdelar, dels i helt nya stadsdelar. Nya stadsdelar med både 

bostäder och verksamheter föreslås bland annat i Stadsskogen, 

44 45 

Bolltorp-Tomtered, Tuvebo-Rosendal, Ängabo och i Tegelbruket. 

Sammantaget ger planförslaget möjlighet till ca 5.000 

nya bostäder, vilket ger plats för ytterligare 10.000 invånare. 

Lokalhyresmarknaden 

Västra Götalandsregionen var en av de regioner som drabbades 

hårdast av neddragningarna i samband med finans- och fordonskrisen 

2008/2009. För lokalhyresmarknaden är sysselsättningsutvecklingen 

helt avgörande för efterfrågan och i samband med 

krisen förutspåddes kraftiga vakansökningar/hyresminskningar 

i Storgöteborg. De omfattande personalneddragningarna under 

2009 gjorde att vakanserna ökade något. Men under framförallt 

andra halvan av 2010 har vi noterat minskade eller utplanande 

vakansnivåer i regionen till följd av den snabba konjunkturåterhämtningen. 

Under 2010 har den öppna arbetslösheten i Västra 

Götalandsregionen minskat från 77.000 till 67.000 personer 

och prognosen för de närmaste åren är fortsatt återhämtning 

på arbetsmarknaden (AMS). 

Vakansgraden totalt för Göteborg låg på 8,2 procent i slutet av 

2010 vilket innebär en minskning av vakansgraden med 0,1 

procent. Lerum som har haft en stabil efterfrågan på kontorslokaler 

de senaste åren har oförändrad vakansgrad på kring 8 

procent. Kungsbacka och Alingsås har en vakansgrad på centralt 

belägna kontor på cirka 10 procent vilket innebär att även de 

marknaderna har haft en stabil efterfrågan under det senaste året. 

I Göteborg har efterfrågan under 2010 varit starkast på moderna, 

välbelägna kontorslokaler, vilket den höga uthyrningsgraden 

i nya projekt påvisar. Vi ser stark efterfrågan på lägen nära allmänna 

kommunikationer och i viss mån även miljöcertifierade 

lokaler. Detta är en utveckling vi tror kommer att fortsätta. 

I våra undersökningar av hyresnivåerna på Göteborgsmarknaden 

ser vi också tendenser till ökade hyresnivåer på Prime 

Fastigheter under senare delen av 2010 efter 1,5 år av fallande 

eller stagnerande hyresnivåer. Hyresnivån för moderna kontor 

i Prime läge bedöms vid utgången av året till 2200kr/kvm (för 

lokaler >500kvm) vilket innebär +50kr på årsbasis. Det skall 

dock sägas att hyresnivån för de bästa kontorslokalerna har legat 

stabilt inom intervallet 2.100–2300kr/kvm de senaste 10 åren, 

hyrestappet under krisen uppgick till måttliga 5–10 procent i 

de bästa kontorsfastigheterna i Göteborg. För B-beståndet har 

dock inte återhämtningen varit lika tydlig och i det segmentet 

var hyrestappet också något högre, omkring 10–15 procent. 

I Kungsbacka har hyresnivåerna legat relativt stabilt under året 

på omkring 1.100–1.300 kr/kvm för kontor i centralt läge. I 

Alingsås och Lerum ligger hyresnivåerna för kontor i centralt 

läge på 800–1.200 kr/kvm respektive 800–1.100 kr/kvm. 

Transaktionsmarknaden 

Fastighetsmarknaden i Sverige 2009 präglades av finansoro och 

små transaktionsvolymer men under den senare halvan av året 

noterades en ökning av transaktioner. Denna tendens har fortsatt

under 2010 och transaktionsvolymen för helåret bedöms enligt 

Jones Lang LaSalle uppgå till ca 109 miljarder vilket är mer än 

en fördubbling mot föregående år. Liksom 2009 genomfördes 

volymmässigt flest affärer i 4:e kvartalet då ca 43 miljarder 

omsattes. Andelen så kallade cross Border-transaktioner har flerfaldigats 

mot 2009 och kom att utgöra 41 procent av volymen 

under 2010. I de flesta fallen har de utländska aktörerna varit på 

den säljande sidan och svenska, framförallt kapitalstarka aktörer 

på köpsidan. Något som troligen beror på att den svenska ekonomin 

och fastighetsmarknaden har haft en starkare utveckling 

än övriga europiska marknader. 

De volymmässigt största affärerna sker främst i Stockholmsområdet. 

Det skall dock sägas att den totala andelen transaktioner 

i storstadsområdena har minskat till 44 procent jämfört med 65 

procent 2009. Främst beroende av ett flertal större obestånds- 

och portföljaffärer med fastigheter belägna på mindre orter 

avyttrats. 

För Göteborgs del har det under hela 2010 genomförts 

transaktioner för ca 4,3 miljarder kronor vilket är omkring 20 

procent högre än under föregående år. Den största transaktionen 

under året var Balders förvärv från GE Real Estate av en 

fastighetsportfölj om totalt 8 fastigheter i centrala Göteborg och 

Mölndal, köpeskilling bedöms vara kring 600 miljoner kronor. 

Den största transaktionen med endast en fastighet var Doughty 

Hansons förvärv av kontorsfastigheten Sörred 8:4 på Volvo 

Personvagnars område i Torslanda i augusti för 375 miljoner 

kronor, bedömt avkastningskrav kring 10 procent. Ett flertal 

affärer av innerstadsfastigheter har under året genomförts på 

avkastningskrav under 5 procent på kontorsmarknaden. 

Under finanskrisen noterades en nedgång i transaktionsvolymen 

för hyresgästbildade bostadsrätter, till rekordlåga 470 

lägenheter under 2009. Vi har under 2010 kunnat notera en 

viss höjning, dock har statistiken för dessa affärer försämrats 

sedan kommunens regler för förköpsprövning ändrades vid förra 

årsskiftet. Bland de större ombildningar som skedde under 

2010 fanns Wallenstams försäljning av Vasastaden 12:21 med 

ca 8.000 kvm bostäder. Sedan år 2000 bedöms omkring 13.500 

hyresrätter ombildats till bostadsrätter i Göteborg. 

Centralt Direktavkastningskrav kontor Vakansgrad kontor 

Göteborg 8 500 6 % 

Kungsbacka 3 100 10 % 

Lerum 3 000 8 % 

Alingsås 2 100 10 % 

Direktavkastningskrav bostäder 

Göteborg 3–5 % 

Kungsbacka 4,5–6,5 % 

Lerum 5–7 % 

Alingsås 5–7 % 

46 

Största fastighetsägare hyresrätter Göteborg 

Privata Antal lgh Totalt kvm 

Stena Fastigheter 8 500 580 000 

SGS Studentbostäder 5 610 168 000 

Acta 3 100 270 000 

Wallenstam 3 000 201 000 

Ernst Rosén 2 100 188 000 

Diligentia 1 800 124 000 

Bygg-Göta 1 600 100 000 

Holger Blomstrands Byggnads AB 1 350 100 000 

ES Fastigheter 1 200 80 000 

Ivar Kjellberg Fastighets AB 1 200 70 000 

Kommunala 

Bostads AB Poseidon 23 700 1 503 000 

Bostadsbolaget 22 650 1 400 000 

Familjebostäder 17 920 111 000 

Gårdstensbostäder 2 730 197 000 

Hjällbostaden 2 300 173 000 

Hyresgästbildade bostadsrätter i Göteborg 2004–2009 

2004 2005 2006 2007 2008 2009 

1733 2155 1978 1192 1008 470 

Källa; Fastighetskontoret (inga siffror finns att tillgå för 2010) 

3000 

2250 

1500 

750 

0 

2004 2005 2006 2007 2008 2009 

Allt förändras med tiden. Det gäller bara att förbereda sig för förändringen, 

då ligger du ständigt steget före. Det insåg vi för snart 60 år sedan.

ÅRSREDOVISNING 

48 49

Förvaltningsberättelse 

Ernst Rosén AB är ett helägt dotterföretag till Ernst Rosén 

Förvaltning AB. 

ALLMÄNT OM VERKSAMHETEN I KONCERNEN 

Koncernens huvudsakliga verksamhet utgörs av fastighetsförvaltning. 

Verksamheten bedrivs i moderföretaget Ernst Rosén 

AB med fastighetsägande dotterföretag samt dotterföretagen 

Ernst Rosén Invest AB och Ernst Rosén Värdepapper AB. 

Moderföretaget Ernst Rosén AB äger och förvaltar centralt 

belägna fastigheter i Göteborg, vilka till stor del uppförts 

i egen regi. Ernst Rosén AB förvaltar även dotterföretags 

fastigheter i Lerum och Alingsås samt företagscentret Nääs 

Fabriker i Tollered. Fastigheterna i koncernen uppgår till 

360 000 kvm varav 239 600 kvm avser bostäder. 

Vidare omfattar koncernen 50 procent av aktierna i 

Aranäs AB i Kungsbacka. De förvaltade ytorna i Aranäs AB 

uppgår till totalt 225 000 kvm, varav koncernredovisningen 

omfattar 50 procent. 

Moderföretaget har under året ändrat firmanamn från 

Byggnadsfirman Ernst Rosén AB till Ernst Rosén AB. 

Under året har koncernen avyttrat åtta bostadsfastigheter 

i Alingsås, ca 12 000 kvm. 

Flodén Byggnads AB 

Företaget bedriver byggverksamhet främst inriktad på service 

samt mindre och medelstora byggentreprenader. Verksamheten 

bedrivs i Lerum, Alingsås samt Göteborg med kranskommunerna 

Kungsbacka, Partille, Mölndal och Härryda. 

Ernst Rosén Värdepapper AB 

Företaget bedriver handel med värdepapper. 

Ernst Rosén Invest AB 

Företaget äger samtliga aktier i California Rosen Inc. med 

säte i Kalifornien, USA. California Rosen Inc. äger i sin tur 

75% i kommersiella lokaler i en så kallad ”Industrial Park” 

norr om San Diego i Kalifornien, USA. Fastigheterna omfattar 

ca 10 000 kvm. 

Ernst Rosén Invest AB är också ägare av andelar i 

Rabbalshede Kraft AB (publ). Under 2010 har Ernst Rosén 

Invest AB investerat ytterligare kapital i verksamheten och 

ägarandelen uppgår därefter till 29 % av Rabbalshede Kraft 

AB (publ). 

INTRESSEFÖRETAG 

Aranäs AB 

Aranäs AB som ägs till 50 procent vardera av Ernst Rosén 

AB och Ivar Kjellberg Fastighets AB äger och förvaltar 

bostäder och lokaler i Kungsbacka kommun. 

Rabbalshede Kraft AB (publ) 

Företaget projekterar och uppför vindkraftverk. 

Förväntningar avseende den framtida utvecklingen 

Koncernen 

Koncernens huvudsakliga verksamhet är att äga och förvalta 

bostadsfastigheter. Konjunkturen för uthyrning av bostäder 

är alltjämt mycket positiv. Koncernen verkar på en bostadsmarknad 

där efterfrågan kraftigt överstiger tillgången. 

Fastighetsbeståndet är beläget i attraktiva lägen med en 

förvaltningsservice som håller en mycket hög nivå. Arbetet 

med kvalitetsutveckling i fastighetsbeståndet och förvaltningen 

samt satsningen på ett långsiktigt ägande med 

egen förvaltning fortsätter. Koncernen avser att fortsätta 

växa genom strategiska förvärv av fastigheter som kompletterar 

det befintliga beståndet. 

Förslag till vinstdisposition 

Styrelsen föreslår att till förfogande stående vinstmedel, 

158 138 tkr, disponeras enligt följande: 

Utdelning 15 000 

Balanseras i ny räkning 143 138 

Summa 158 138 

För ytterligare information om koncernens och moderbolagets 

resultat och ställning i övrigt, hänvisar vi till efterföljande resultatoch 

balansräkningar med tillhörande bokslutskommentarer. 

Resultaträkning – koncernen 

2010-01-01 2009-01-01 

Belopp i tkr Not -2010-12-31 -2009-12-31 

Nettoomsättning 1 563 600 649 112 

Kostnader fastighetsförvaltning, byggnation, värdepapper 1 -345 989 -423 788 

Avskrivning byggnader 1,3 -41 343 -41 130 

Bruttoresultat 1 176 268 184 194 

Fastighetsförsäljning 72 770 10 893 

Administrationskostnader 3, 4 -50 446 -48 322 

Rörelseresultat 2 198 592 146 765 

RESULTAT FRÅN FINANSIELLA POSTER 

Resultat från värdepapper och fordringar 

som är anläggningstillgångar 6 -7 212 -14 799 

Övriga ränteintäkter och liknande resultatposter 7 1 629 1 147 

Räntekostnader och liknande resultatposter 8 -83 539 -81 414 

Resultat efter finansiella poster 109 470 51 699 

Skatt på årets resultat 9 -13 243 -15 366 

Minoritetens andel i årets resultat 13 1 123 1 314 

Årets resultat 97 350 37 647 

50 51

Balansräkning – koncernen 

Belopp i tkr Not 2010-12-31 2009-12-31 

TILLGÅNGAR 

Anläggningstillgångar 

MATERIELLA ANLÄGGNINGSTILLGÅNGAR 

Byggnader och mark 10,12 2 212 590 2 290 892 

Inventarier 11 23 191 25 064 

Pågående byggnation 12 50 658 17 568 

2 286 439 2 333 614 

FINANSIELLA ANLÄGGNINGSTILLGÅNGAR 

Andelar i intresseföretag 14 161 840 161 000 

Andra långfristiga värdepappersinnehav 15 15 860 16 250 

Andra långfristiga fordringar 16 35 883 6 995 

213 583 184 245 

Summa anläggningstillgångar 2 500 022 2 517 859 

Omsättningstillgångar 

VARULAGER M M 

Värdepapper 18 015 17 463 

Pågående arbeten för annans räkning 17 15 647 9 314 

Exploateringsmark 5 110 6 280 

38 772 33 057 

KORTFRISTIGA FORDRINGAR 

Kundfordringar 7 593 34 344 

Fordringar hos moderföretag 88 137 74 489 

Övriga fordringar 16 970 3 840 

Förutbetalda kostnader och upplupna intäkter 7 998 7 682 

120 698 119 355 

Kassa och bank 195 545 142 287 

Summa omsättningstillgångar 355 015 294 699 

SUMMA TILLGÅNGAR 2 855 037 2 812 558 


EGET KAPITAL OCH SKULDER 

EGET KAPITAL 18 

Bundet eget kapital 

Aktiekapital (300 000 aktier) 30 000 30 000 

Bundna reserver 51 651 50 017 

81 651 80 017 

Fritt eget kapital 

Fria reserver 111 537 92 791 


208 887 130 438 

290 538 210 455 

MINORITETSINTRESSE 13 8 066 9 756 

AVSÄTTNINGAR 

Avsättningar för uppskjuten skatt 19 99 942 87 621 

99 942 87 621 

LÅNGFRISTIGA SKULDER 

Lån fastigheter 20,21 2 256 674 2 332 129 

Övriga skulder 59 491 49 491 

2 316 165 2 381 620 

KORTFRISTIGA SKULDER 

Lån fastigheter 20,21 7 400 7 550 

Leverantörsskulder 47 415 40 794 


Upplupna kostnader och förutbetalda intäkter 22 70 160 62 280 

140 326 123 106 

SUMMA EGET KAPITAL OCH SKULDER 2 855 037 2 812 558 

Ställda säkerheter och ansvarsförbindelser – koncernen. 

Belopp i tkr 2010-12-31 2009-12-31 

STÄLLDA SÄKERHETER 

För egna skulder och avsättningar 21 

Fastighetsinteckningar 2 448 449 2 511 447 

Företagsinteckningar 9 000 9 000 

2 457 449 2 520 447 

ANSVARSFÖRBINDELSER 

Pensionsförpliktelser utöver vad som 

upptagits bland skulder eller avsättningar 2 439 2 335 

Borgensförbindelser, övriga 105 855 3 400 

108 293 5 735 

52 53

Kassaflödesanalys – koncernen 

2010-01-01 2009-01-01 

Belopp i tkr -2010-12-31 -2009-12-31 

DEN LÖPANDE VERKSAMHETEN 


Justeringar för poster som inte ingår i kassaflödet, m.m. -21 421 44 788 

88 049 96 487 

Betald skatt -922 -78 

Kassaflöde från den löpande verksamheten före 

förändringar av rörelsekapital 87 127 96 409 

KASSAFLÖDE FRÅN FÖRÄNDRINGAR I RÖRELSEKAPITAL 

Ökning av varulager m.m -5 715 7 712 

Ökning av rörelsefordringar -29 841 -6 291 

Ökning av rörelseskulder 17 370 -2 897 

Kassaflöde från den löpande verksamheten 68 941 94 933 

INVESTERINGSVERKSAMHETEN 

Förvärv av materiella anläggningstillgångar -58 642 -42 146 

Avyttring av materiella anläggningstillgångar 131 520 19 660 

Förändring finansiella tillgångar -7 956 -32 569 

Kassaflöde från investeringsverksamheten 64 922 -55 055 

FINANSIERINGSVERKSAMHETEN 

Upptagna lån - 28 822 

Amortering av låneskulder -65 605 - 

Utbetald utdelning -15 000 -15 000 

Kassaflöde från finansieringsverksamheten -80 605 13 822 

Årets kassaflöde 53 258 53 700 

Likvida medel vid årets början 142 287 88 587 

Likvida medel vid årets slut 195 545 142 287 

Tilläggsupplysningar till kassaflödesanalys – koncernen 

2010-01-01 2009-01-01 


JUSTERINGAR FÖR POSTER SOM INTE INGÅR I KASSAFLÖDET M M 

Av- och nedskrivningar av tillgångar 51 260 55 062 

Orealiserade valutakursdifferenser 396 479 

Rearesultat avyttring av anläggningstillgångar -73 077 -10 753 

21 421 44 788 

LIKVIDA MEDEL 

Följande delkomponenter ingår i likvida medel: 195 545 142 287 

Kassa och bank 195 545 142 287 

Resultaträkning – moderföretaget 

2010-01-01 2009-01-01 

Belopp i tkr Not - 2010-12-31 -2009-12-31 

Nettoomsättning 1 47 832 46 747 

Fastighetskostnader -24 960 -26 613 

Avskrivning byggnader 3 -1 325 -1 324 

Bruttoresultat 21 547 18 810 

Administrations- och marknadsföringskostnader 3,4 -37 283 -35 712 

Rörelseresultat -15 736 -16 902 

RESULTAT FRÅN FINANSIELLA POSTER 

Resultat från andelar i koncernföretag 5 88 598 88 793 

Resultat från övriga värdepapper och fordringar 

som är anläggningstillgångar 6 77 653 5 704 

Övriga ränteintäkter och liknande resultatposter 7 896 178 

Räntekostnader och liknande resultatposter 8 -46 205 -44 618 


BOKSLUTSDISPOSITIONER 

Avskrivningar utöver plan 280 -885 

Resultat före skatt 105 486 32 270 

Skatt på årets resultat 9 -8 716 12 978 

Årets vinst 96 770 45 248 

54 55

Balansräkning – moderföretaget 


TILLGÅNGAR 

Anläggningstillgångar 

MATERIELLA ANLÄGGNINGSTILLGÅNGAR 

Byggnader och mark 10,12 112 242 113 289 

Pågående byggnation 12 10 137 15 598 

Inventarier 11 4 907 4 861 

127 286 133 748 

FINANSIELLA ANLÄGGNINGSTILLGÅNGAR 

Andelar i koncernföretag 13 812 893 813 191 

Fordringar hos koncernföretag 100 000 100 000 

Andelar i intresseföretag 14 75 000 75 000 

Andra långfristiga värdepappersinnehav 15 15 810 16 200 

Andra långfristiga fordringar 16 806 6 995 

1 004 509 1 011 386 

Summa anläggningstillgångar 1 131 795 1 145 134 

Omsättningstillgångar 

VARULAGER M M 

Pågående arbete för annans räkning 17 - 2 815 

- 2 815 

KORTFRISTIGA FORDRINGAR 

Kundfordringar 484 24 515 

Fordringar hos koncernföretag 669 852 412 882 

Övriga fordringar 2 007 973 

Förutbetalda kostnader och upplupna intäkter 2 813 2 700 

675 156 441 070 

Kassa och bank 85 835 59 194 

Summa omsättningstillgångar 760 991 503 079 

SUMMA TILLGÅNGAR 1 892 786 1 648 213 


EGET KAPITAL OCH SKULDER 

EGET KAPITAL 18 

Bundet eget kapital 

Aktiekapital (300 000 aktier) 30 000 30 000 

Reservfond 6 000 6 000 

36 000 36 000 

Fritt eget kapital 

Balanserad vinst 61 368 49 490 


158 138 94 738 

194 138 130 738 

Obeskattade reserver 

Ackumulerade avskrivningar utöver plan 2 965 3 245 

2 965 3 245 

AVSÄTTNINGAR 

Avsättningar för uppskjuten skatt 19 33 750 31 588 

33 750 31 588 

LÅNGFRISTIGA SKULDER 

Lån fastigheter 20,21 1 332 674 1 258 413 


1 348 174 1 273 913 

KORTFRISTIGA SKULDER 

Lån fastigheter 20,21 - 250 

Leverantörsskulder 31 325 26 146 

Skulder till koncernföretag 261 425 164 344 


Upplupna kostnader och förutbetalda intäkter 22 14 016 11 080 

313 759 208 729 

SUMMA EGET KAPITAL OCH SKULDER 1 892 786 1 648 213 

Ställda säkerheter och ansvarsförbindelser – moderföretaget 

Belopp i tkr 2010-12-31 2009-12-31 

STÄLLDA SÄKERHETER 

För egna skulder och avsättningar 21 


ANSVARSFÖRBINDELSER 

Borgensförbindelser till förmån för koncernföretag 

Ansvar som bolagsman för handels- och 

386 3 400 

kommanditbolags skulder 62 649 113 689 

63 035 117 089 

56 57

Kassaflödesanalys – moderföretaget 

2010-01-01 2009-01-01 


DEN LÖPANDE VERKSAMHETEN 


Justeringar för poster som inte ingår i kassaflödet, m.m. -69 371 14 314 

35 835 47 469 

Betald skatt -6 554 -6 055 

Kassaflöde från den löpande verksamheten före förändringar av rörelsekapital 29 281 41 414 

KASSAFLÖDE FRÅN FÖRÄNDRINGAR I RÖRELSEKAPITAL 

Minskning av varulager 2 815 14 405 

Ökning av rörelsefordringar -136 845 84 637 

Ökning av rörelseskulder 68 337 111 335 

Kassaflöde från den löpande verksamheten -36 372 251 791 

INVESTERINGSVERKSAMHETEN 

Avyttring av materiella anläggningstillgångar 3 732 4 984 

Investeringar i finansiella tillgångar - -233 706 

Förändring finansiella tillgångar 270 - 

Kassaflöde från investeringsverksamheten 4 002 -228 722 

FINANSIERINGSVERKSAMHETEN 

Upptagna lån 74 011 29 529 

Utbetald utdelning -15 000 -15 000 

Kassaflöde från finansieringsverksamheten 59 011 14 529 

Årets kassaflöde 26 641 37 598 

Likvida medel vid årets början 59 194 21 596 

Likvida medel vid årets slut 85 835 59 194 

Tilläggsupplysningar till kassaflödesanalys – moderföretaget 

JUSTERINGAR FÖR POSTER SOM INTE INGÅR I KASSAFLÖDET M M 

Anteciperad utdelning från dotterbolag -78 821 - 

Av- och nedskrivningar av tillgångar 9 376 13 695 

Orealiserade valutakursdifferenser - 479 

Rearesultat avyttring av anläggningstillgångar 74 140 

-69 371 14 314 

LIKVIDA MEDEL 

Följande delkomponenter ingår i likvida medel: 85 835 59 194 

Kassa och bank 85 835 59 194 

Noter med redovisningsprinciper och bokslutskommentarer 

Belopp i tkr om inte annat anges. 

Allmänna redovisningsprinciper 

Årsredovisningen har upprättats i enlighet med årsredovisningslagens 

regler, Bokföringsnämndens rekommendationer 

och allmänna råd samt i enlighet med god redovisningssed. 

Koncernbidrag och aktieägartillskott redovisas 

i enlighet med Redovisningsrådets akutgrupps uttalande. 

Värderingsprinciper m m 

Tillgångar, avsättningar och skulder har värderats till 

anskaffningsvärden om inget annat anges nedan. 

AVSKRIVNINGAR 

Avskrivningar enligt plan baseras på ursprungliga anskaffningsvärden 

minskat med eventuella restvärden. Avskrivningarna 

sker linjärt över tillgångens nyttjandeperiod och 

redovisas som kostnad i resultaträkningen. 

AVSKRIVNINGSPRINCIPER FÖR MATERIELLA 

ANLÄGGNINGSTILLGÅNGAR 

Avskrivningar enligt plan baseras på ursprungliga anskaffningsvärden 

minskat med beräknat restvärde. Avskrivning 

sker linjärt över tillgångens beräknade nyttjandeperiod. 

Koncernen Moderföretaget 

Byggnader 100 år 100 år 

Markanläggningar 20 år 20 år 

Byggnads- och markinventarier 10–15 år 10 år 

Inventarier 5–7 år 5 år 

FORDRINGAR 

Fordringar har efter individuell värdering upptagits till det 

belopp varmed de beräknas inflyta. 

FORDRINGAR OCH SKULDER I UTLÄNDSK VALUTA 

Fordringar och skulder i utländsk valuta har omräknats 

till balansdagens kurs i enlighet med Redovisningsrådets 

rekommendation nr 8, med undantag för långfristiga 

monetära mellanhavanden med självständig utlandsverksamhet, 

där anskaffningskurs används. Kursdifferenser 

på rörelsefordringar och rörelseskulder ingår i rörelseresultatet, 

medan differenser på finansiella fordringar och 

skulder redovisas bland finansiella poster. 

VARULAGER 

Varulagret, är värderat till det lägsta av anskaffningsvärdet 

och nettoförsäljningsvärdet. Anskaffningsvärdet beräknas 

enligt först in- först ut- principen. 

58 59 

PÅGÅENDE ARBETEN 

Pågående arbeten till fastpris har värderats till det lägsta 

av nedlagda kostnader med tillägg för tillverkningsomkostnader 

och nettoförsäljningsvärdet med hänsyn tagen till 

återstående kostnader för färdigställande. 

KORTFRISTIGA PLACERINGAR 

Kortfristiga placeringar värderas i enlighet med årsredovisningslagen 

till det lägsta av anskaffningsvärdet och det 

verkliga värdet. 

SKATT 

Total skatt utgörs av aktuell skatt och uppskjuten skatt. 

De förväntade effekterna av temporära skillnader mellan 

redovisade och skattemässiga värden på tillgångar och 

skulder, har bokförts i balansräkningen till de skattesatser 

som förväntas gälla när de temporära skillnaderna 

återförs. I juridisk person redovisas obeskattade reserver 

inklusive uppskjuten skatteskuld. Uppskjutna skattefordringar 

avseende avdragsgilla temporära skillnader och 

underskottsavdrag redovisas endast i den mån det är 

sannolikt att dessa kommer att medföra lägre skatteutbetalningar 

i framtiden. 

INTÄKTER 

Hyresintäkter bokförs i den period de avser. Hyresintäkterna 

utgörs av hyresvärdet med avdrag för rabatter och 

vakanta ytor. Pågående arbeten vinstavräknas i samband 

med slutbesiktning. 

LEASING - LEASETAGARE 

Bokföringsnämndens allmänna råd BFNAR 2000:4 om 

redovisning av leasingavtal tillämpas. Samtliga leasingavtal 

redovisas som operationella i enlighet med dessa regler. 

Koncernredovisning 

Koncernredovisning har upprättats i enlighet med 

Redovisningsrådets rekommendation RR 1:00. 

DOTTERFÖRETAG 

Dotterföretag är företag i vilka moderföretaget direkt eller 

indirekt innehar mer än 50 % av röstetalet eller på annat 

sätt har ett bestämmande inflytande över den driftsmässiga 

och finansiella styrningen. Dotterföretag redovisas 

i normalfallet enligt förvärvsmetoden.

INTRESSEFÖRETAG 

Aranäs KB konsolideras enligt klyvningsmetoden då denna 

ger en rättvisande bild av koncernens ställning och status. 

OMRÄKNING AV UTLÄNDSKA DOTTERFÖRETAG 

Valutaomräkning sker i enlighet med Redovisningsrådets 

rekommendation nr 8. Dagskursmetoden tillämpas för 

valutaomräkning av resultatoch balansräkningar i självständiga 

utlandsverksamheter. 

Dagskursmetoden innebär att samtliga tillgångar, avsättningar 

och skulder omräknas till balansdagens kurs 

och att samtliga poster i resultaträkningen omräknas till 

genomsnittskurs. Uppkomna kursdifferenser förs direkt 

till eget kapital. 

NOT 1 NETTOOmsäTTNINgENs FöRDElNINg 

KONCERNEN 

Nettoomsättning Kostnader fastighetsförvaltning, 

byggnation, värdepapper 

2010 2009 2010 2009 

Fastighetsrörelsen 400 626 399 934 -187 519 -184 846 

Byggnadsrörelsen 79 123 63 708 -76 449 -59 940 

Värdepappersrörelsen 83 851 185 470 -82 021 -179 002 

summa 563 600 649 112 -345 989 -423 788 

KONCERNEN 

Bruttoresultat 

2010 2009 

Fastighetsrörelsen 171 764 173 958 

Byggnadsrörelsen 2 674 3 768 

Värdepappersrörelsen 1 830 6 468 

summa 176 268 184 194 

Nettoomsättning per geografisk marknad 

Sverige 556 549 642 548 

USA 7 051 6 564 

563 600 649 112 

MODERFÖRETAGET 

Nettoomsättning per rörelsegren och geografisk marknad 

2010 2009 

Fastighetsrörelsen 47 832 46 747 

Sverige 47 832 46 747 

Koncernuppgifter 

Ernst Rosén AB, org nr 556190-8772, med säte i Göteborg 

är ett helägt dotterbolag till Ernst Rosén Förvaltning 

AB. Ernst Rosén Förvaltning AB, org nr 556380-8327, 

med säte i Göteborg, upprättar koncernredovisning för 

den högsta koncernen. 

Av koncernens totala inköp och försäljning mätt i 

kronor avser 9 % av inköpen och 8 % av försäljningen 

andra företag inom hela den företagsgrupp som koncernen 

tillhör. Av moderföretagets totala inköp mätt i kronor 

avser 1 % av inköpen andra företag inom hela den 

företagsgrupp som företaget tillhör. 

NOT 2 ANsTällDA, pERsONAlKOsTNADER Och ARVODEN TIll sTyRElsE Och REVIsORER 

mEDElANTAlET ANsTällDA 

2010-01-01 varav 2009-01-01 varav 

-2010-12-31 män -2009-12-31 män 


Göteborg 39 62% 39 62% 

Totalt i moderföretaget 

DOTTERFÖRETAG OCH INTRESSEFÖRETAG 

39 62% 39 62% 

Lerum 27 96% 33 94% 

Kungsbacka 25 68% 25 68% 

Totalt i dotterföretag 50 83% 58 82% 

Koncernen totalt 91 74% 97 73% 

REDOVIsNINg AV KöNsFöRDElNINg I FöRETAgslEDNINgAR 

2010-12-31 2009-12-31 

Andel män Andel män 


Styrelsen 100% 100% 

Övriga ledande befattningshavare 67% 67% 

KONCERNEN TOTALT 

Styrelsen 100% 100% 

Övriga ledande befattningshavare 80% 80% 

löNER, ANDRA ERsäTTNINgAR Och sOcIAlA KOsTNADER 

2010-01-01 – 2010-12-31 2009-01-01 – 2009-12-31 

Löner och Sociala Löner och Sociala 

ersättningar kostnader ersättningar kostnader 

Moderföretaget 17 220 7 722 16 734 7 277 

(varav pensionskostnad) 1 (1 826) 1 (1 678) 

Dotterföretag 20 412 7 185 23 090 7 918 

(varav pensionskostnad) (2 487) (2 323) 

Koncernen totalt 37 632 14 907 39 824 15 195 

(varav pensionskostnad) 2 (4 313) 2 (4 001) 

1 Av moderföretagets pensionskostnader avser 644 (f.å. 631) gruppen styrelse och VD. 

2 Av koncernens pensionskostnader avser 1 160 (f.å. 1 135) gruppen styrelse och VD. 

60 61

löNER Och ANDRA ERsäTTNINgAR FöRDElADE mEllAN sTyRElsElEDAmöTER Och öVRIgA ANsTällDA 

2010-01-01 – 2010-12-31 2009-01-01 – 2009-12-31 

Styrelse Övriga Styrelse Övriga 

och VD anställda och VD anställda 


Sverige 3 171 14 049 3 148 13 586 

(varav tantiem o.d.) (–) (–) (–) (–) 

sjuKFRåNVARO 

2010-01-01 2009-12-31 

-2010-12-31 -2009-12-31 


Total sjukfrånvaro som en andel av ordinarie arbetstid 

Andel av den totala sjukfrånvaron som avser samman- 

1% 2% 

hängande sjukfrånvaro på 60 dagar eller mer 0% 0% 

Sjukfrånvaron fördelad efter ålderskategori: 

29 år eller yngre 0% 0% 

30-49 år 1% 2% 

50 år eller äldre 0% 0% 

ARVODE Och KOsTNADsERsäTTNINg TIll REVIsORER 

2010-01-01 2009-01-01 

-2010-12-31 -2009-12-31 

KONCERN 

Revisionsuppdrag 1 245 1 101 

Andra uppdrag 577 488 

MODERFÖRETAG 

Revisionsuppdrag 742 591 

Andra uppdrag 450 350 

NOT 3 AVsKRIVNINgAR AV mATERIEllA ANläggNINgsTIllgåNgAR 

2010-01-01 2009-01-01 

-2010-12-31 -2009-12-31 

KONCERNEN 

Avskrivningar enligt plan fördelade per tillgång 

Byggnader -37 912 -37 862 

Inventarier -6 628 -6 110 

-44 540 -43 972 

Avskrivningar enligt plan fördelade per funktion 


Administrationskostnader -3 197 -2 842 


Avskrivningar enligt plan fördelade per tillgång 

-44 540 -43 972 

Byggnader -1 325 -1 324 

Inventarier -1 331 -1 281 

Avskrivningar enligt plan fördelade per funktion 

-2 656 -2 605 


Administrationskostnader -1 331 -1 281 

-2 656 -2 605 

NOT 4 lEAsINgAVgIFTER AVsEENDE OpERATIONEll lEAsINg 

KONCERNEN 

62 63 

2010-01-01 2009-01-01 

-2010-12-31 -2009-12-31 

Tillgångar som innehas via operationella leasingavtal 

Räkenskapsårets leasingkostnader 793 1 162 


Tillgångar som innehas via operationella leasingavtal 

Räkenskapsårets leasingkostnader 394 645 

NOT 5 REsulTAT FRåN ANDElAR I KONcERNFöRETAg 


2010-01-01 2009-01-01 

-2010-12-31 -2009-12-31 

Resultatandel från kommandit- och handelsbolag 88 488 99 883 

Realisationsresultat vid avyttring av andelar 110 - 

Nedskrivning av aktier i dotterföretag - -11 090 

88 598 88 793 

NOT 6 REsulTAT FRåN öVRIgA VäRDEpAppER Och FORDRINgAR sOm äR ANläggNINgsTIllgåNgAR 

2010-01-01 2009-01-01 

-2010-12-31 -2009-12-31 

KONCERNEN 

Utdelningar 1 108 - 

Resultatandel från kommanditbolag 2 052 2 204 

Resultat från andelar i kommanditbolag 

utbetalda till koncernföretag -3 652 -5 913 

Nedskrivning av fordringar och övriga värdepapper -6 720 -11 090 

-7 212 -14 799 


Utdelning från dotterföretag 78 821 - 

Ränteintäkter, koncernföretag 3 500 3 500 

Resultat från andelar i kommanditbolag 2 052 2 204 

Nedskrivning av fordringar och övriga värdepapper -6 720 - 

77 653 5 704

NOT 7 öVRIgA RäNTEINTäKTER Och lIKNANDE REsulTATpOsTER 

KONCERNEN 

2010-01-01 2008-01-01 

-2009-12-31 -2008-12-31 

Ränteintäkter 1 424 830 

Räntebidrag 205 317 

1 629 1 147 


Ränteintäkter 246 67 

Räntebidrag 63 111 

Kursförändringar finansiella poster 587 – 

896 178 

NOT 8 RäNTEKOsTNADER Och lIKNANDE REsulTATpOsTER 

KONCERNEN 

2010-01-01 2009-01-01 

-2010-12-31 -2009-12-31 

Räntekostnader lån fastigheter -83 143 -80 935 

Kursförändringar finansiella poster -396 -479 

-83 539 -81 414 


Räntekostnader lån fastigheter -46 205 -44 139 

Kursförändringar finansiella poster – -479 

-46 205 -44 618 

NOT 9 sKATT på åRETs REsulTAT 

KONCERNEN 

2010-01-01 2009-01-01 

-2010-12-31 -2009-12-31 

Periodens skattekostnad -922 -78 

Uppskjuten skatt avseende temporära skillnader -12 321 -15 288 

Totalt redovisad skattekostnad i koncernen -13 243 -15 366 


Periodens skattekostnad -6 554 -6 055 

Uppskjuten skatt avseende temporära skillnader -2 162 19 033 

Total redovisad skattekostnad i moderföretaget -8 716 12 978 

NOT 10 ByggNADER Och mARK 

2010-12-31 2009-12-31 

KONCERN 

Ackumulerade anskaffningsvärden 

Vid årets början 2 705 248 2 675 913 

Nyanskaffningar 28 356 29 409 

Avyttringar och utrangeringar -75 018 -12 849 

Omklassificeringar 4 078 22 270 

Valutaomräkningsdifferenser -8 527 -9 495 

2 654 137 2 705 248 

Ackumulerade avskrivningar enligt plan 

Vid årets början -400 154 -365 879 

Avyttringar och utrangeringar 10 371 3 350 

Årets avskrivning enligt plan -37 912 -37 862 

Valutaomräkningsdifferenser 335 237 

-427 360 -400 154 

Ackumulerade nedskrivningar 


Avyttringar och utrangeringar 15 2 714 

-14 187 -14 202 

Redovisat värde vid periodens slut 2 212 590 2 290 892 

2010-12-31 2009-12-31 

MODERFÖRETAG 


Vid årets början 151 607 149 815 

Nyanskaffningar 278 1 792 

151 885 151 607 



Årets avskrivning enligt plan -1 325 -1 324 

-39 643 -38 318 

Redovisat värde vid periodens slut 112 242 113 289 

KONCERN 

Taxeringsvärden, byggnader 2 505 346 2 427 496 

Taxeringsvärden, mark 1 225 341 1 002 260 

MODERFÖRETAG 

Taxeringsvärden, byggnader 247 557 227 456 

Taxeringsvärden, mark 108 101 83 345 

64 65

NOT 11 INVENTARIER 

KONCERN 


2010-12-31 2009-12-31 




59 197 55 495 



Avyttringar och utrangeringar 1 053 1 173 

Årets avskrivning enligt plan på anskaffningsvärden -6 628 -6 110 

-36 006 -30 431 


MODERFÖRETAG 





17 553 16 668 



Avyttringar och utrangeringar 493 946 

Årets avskrivning enligt plan på anskaffningsvärden -1 331 -1 281 

-12 646 -11 808 


NOT 12 pågåENDE ByggNATION 

KONCERN 

2010-12-31 2009-12-31 


Omklassificeringar -8 714 -35 220 

Investeringar 41 714 21 470 


MODERFÖRETAG 


Omklassificeringar -8 184 -10 965 

Investeringar 2 723 2 932 


NOT 13 ANDElAR I KONcERNFöRETAg 


66 67 

2010-12-31 2009-12-31 


Inköp/Lämnade aktieägartillskott - 261 653 

Förändring av andel i kommanditbolag -298 76 991 

832 303 832 601 




spEc AV mODERFöRETAgETs Och KONcERNENs INNEhAV AV ANDElAR I KONcERNFöRETAg 

2010-12-31 2009-19-31 

Antal Andel Redovisat Redovisat 

Dotterföretag / Org nr / Säteandelar i % värde värde värde 

Flodén Byggnads AB, 556080-7389, Lerum 500 100,0 11 000 11 000 

Ernst Rosén Alingsås Lerum AB, 556321-5762, Göteborg 10 000 100,0 24 769 24 769 

Nääs Fabriker AB, 556101-8259, Göteborg 4 000 100,0 25 860 25 860 

Nääs Bostäder AB, 556463-9515, Göteborg 1 000 100,0 100 100 

Markgruppen Rosén AB, 556422-9184, Göteborg 100 100,0 4 470 4 470 

Ernst Rosén Invest AB, 556336-1053, Göteborg 1 000 100,0 100 100 

Rosén Bizznizz AB, 556433-1485, Göteborg 

California Rosen Inc, San Diego, USA 

Spectrum Rosen LLC, San Diego, USA (75 %) 

Spectrum Rosen LLC II, San Diego, USA (75 %) 

Fastighetsaktiebolaget Truten, 556347-9293, Göteborg 1 200 100,0 122 122 

Ernst Rosén Fastighets AB, 556669-0409, Göteborg 1 000 100,0 261 753 261 753 

Vattugränd AB, 556664-8647, Göteborg 

Marstrand Turisthotell AB, 556003-3879, Göteborg 

Ernst Rosén Holding AB, 556789-7722, Göteborg 

Ernst Rosén Partner AB, 556789-7730, Göteborg 

Ernst Rosén Värdepapper AB, Göteborg 1 000 100,0 20 100 20 100 

Andel i kommandit- och handelsbolag 464 619 464 917 

812 893 813 191

KONsOlIDERADE KOmmANDIT- Och hANDElsBOlAg I KONcERNEN 

KB Danska vägen 74, 916443-5837 KB Anders Zornsgatan 25, 916848-0904 

KB Danska vägen 76-78, 957201-9744 KB Anders Zornsgatan 36, 916848-8964 

KB Danska vägen 80-82, 916443-5811 KB Danska vägen 84, 916832-4466 

KB S:t Pauligatan 20-30, 957201-9751 KB Sättmaskinen, 916832-4458 

KB Danska vägen 86-96, S:t Pauligatan 1-16, 916443-5829 HB Akropolis i Lerum, 916896-7322 

KB Platågatan 4, 916849-3071 HB Brobacka i Lerum, 916893-1823 

KB Engelbrektsgatan 63, 916447-4364 HB Brobacken 10 i Lerum, 916896-8411 

KB Nedre Fogelbergsgatan 4, 916444-7048 HB Laggarns väg i Lerum, 916895-4049 

KB Nedre Fogelbergsgatan 6, 916443-0911 HB Hantverksgatan i Lerum, 916897-9871 

KB Karl-Gustavsgatan 53-67, 957202-1641 HB Åsenvägen 1 i Lerum, 969667-1131 

KB Brunnsgatan 1, 916442-6745 HB Ahlströmersgatan 6, 916896-7686 

KB Övre Husargatan 14-26, 916442-6752 HB Ö Kyrkogatan 3 i Alingsås, 916896-8452 

KB Västergatan 19-29, 916442-2702 HB Sidenvägen 9A i Alingsås, 916896-8445 

KB Nordostpassagen 41-43, 957202-0346 KB Kungsgatan 40–42 i Alingsås 916831-9763 

KB Vegagatan 22-38, 957201-4307 HB Färgaren 11 i Alingsås, 969671-1093 

KB Jungmansgatan 31-33, 957202-1740 HB Torggatan 5-9 i Alingsås, 969673-5423 

KB Viktor Rydbergsgatan 14, 916831-9805 HB Drottninggatan 7-11 i Alingsås, 969673-5407 

KB Viktor Rydbergsgatan 20, 916831-9771 HB Kungsgatan 10-12 i Alingsås, 969673-4202 

KB Falkenbergsgatan 14, 916443-1919 HB Kungsgatan 24 i Alingsås, 969673-4210 

KB Utlandia, 916831-9797 HB Brännås i Lerum, 916896-8429 

NOT 14 ANDElAR I INTREssEFöRETAg 

2010-12-31 2009-12-31 

KONCERN 



Inköp 840 21 000 

MODERFÖRETAG 


161 840 161 000 


Årets utdelning - -9 000 

Försäljning andelar - -107 734 


spEc AV mODERFöRETAgETs Och KONcERNENs INNEhAV AV ANDElAR I INTREssEFöRETAg 2010-12-31 

Andel Andel Kapitalan- 

% % delens värde Redovisat värde 

Intresseföretag/ org nr, säte röster kapital i koncernen hos moderföretaget 

Direktägda 

Aranäs AB 

556533-7176, Kungsbacka 50,0 50,0 – 75 000 

Rabbalshede Kraft AB (publ) 

556681-4652, Tanum 28,8 24,0 161 840 – 

161 840 75 000 

NOT 15 ANDRA låNgFRIsTIgA VäRDEpAppERsINNEhAV 

68 69 

2010-12-31 2009-12-31 

KONCERN 



Avgående tillgångar -13 090 - 


16 250 29 340 


Avgående tillgångar 13 090 – 

Årets nedskrivningar -390 -11 090 

-390 -13 090 

Redovisat värde vid årets slut 15 860 16 250 

MODERFÖRETAG 




16 200 16 200 

Årets nedskrivningar -390 - 

-390 - 

Redovisat värde vid årets slut 

Innehavet avser onoterade andelar. 

15 810 16 200 

NOT 16 ANDRA låNgFRIsTIgA FORDRINgAR 

2010-12-31 2009-12-31 

KONCERN 



Tillkommande fordringar 35 118 750 

Reglerade fordringar -14 -67 

Årets valutakursdifferenser - -456 


42 099 6 995 

Årets nedskrivningar -6 216 - 

-6 216 - 

MODERFÖRETAG 


35 883 6 995 


Tillkommande fordringar 41 750 

Reglerade fordringar -14 -67 

Årets valutakursdifferenser - -456 


7 022 6 995 

Årets nedskrivningar -6 216 - 

-6 216 - 

Redovisat värde vid årets slut 806 6 995

NOT 17 pågåENDE ARBETE FöR ANNANs RäKNINg 

KONCERN 

2010-12-31 2009-12-31 

Nedlagda utgifter på entreprenader 33 672 66 139 

Avgår: Delfakturering på entreprenader -18 026 -56 825 

15 647 9 314 

MODERFÖRETAG 

Nedlagda utgifter på entreprenader 2 815 26 373 

Avgår: Delfakturering på entreprenader -2 815 -23 558 

- 2 815 

NOT 18 EgET KApITAl 

KONCERNEN 

Aktie- Bundna Fritt eget 

kapital reserver kapital 


Årets resultat 97 350 

Utdelning -15 000 

Omräkningsdifferens utländskt dotterföretag -2 269 

Förskjutning mellan bundet och fritt eget kapital 1 634 -1 634 

Vid årets slut 30 000 51 651 208 887 

MODERFÖRETAG 


Årets resultat 96 770 

Utdelning -15 000 

Koncernbidrag -24 926 

Skatteeffekt på koncernbidrag 6 556 

Vid årets slut 30 000 6 000 158 138 

NOT 19 AVsäTTNINgAR FöR uppsKjuTEN sKATT 

KONCERN 2010-12-31 

70 71 

Uppskjuten Uppskjuten 

skattefordran skatteskuld Netto 

Byggnader och mark - 99 942 -99 942 

- 99 942 -99 942 

KONCERN 2009-12-31 

Byggnader och mark 8 000 95 621 -87 621 

8 000 95 621 -87 621 

MODERFÖRETAGET 2010-12-31 

Byggnader och mark – 33 750 -33 750 

– 33 750 -33 750 

MODERFÖRETAGET 2009-12-31 

Byggnader och mark – 31 588 -31 588 

NOT 20 låN FAsTIghETER 

KONCERN 

– 31 588 -31 588 

2010-12-31 2009-12-31 

Förfallotidpunkt, 1–5 år från balansdagen 14 800 15 600 

Förfallotidpunkt, senare än fem år från balansdagen 2 241 874 2 316 529 

2 256 674 2 332 129 

MODERFÖRETAG 

Förfallotidpunkt, 1–5 år från balansdagen - 1 000 

Förfallotidpunkt, senare än fem år från balansdagen 1 332 674 1 257 413 

1 332 674 1 258 413 

Lånestockens genomsnittliga bindningstid för ränta på balansdagen uppgår till 38 månader. Koncernen har ingått 

räntederivatavtal om nominellt 1 143 mkr (1 098 mkr) i syfte att fördela låneportföljens ränteförfall i enlighet med 

beslutad finanspolicy. Det teoretiska marknadsvärdet på derivatavtalen uppgår på balansdagen till -28,7 mkr 

(-47,8 mkr). Då derivatavtalen ingåtts i säkringssyfte redovisas inte värdet av dessa i balansräkningen. 

NOT 21 sTällDA säKERhETER FöR sKulDER TIll KREDITINsTITuT 

2010-12-31 2009-12-31 

KONCERN 


Företagsinteckningar 9 000 9 000 

2 457 449 2 520 447 

MODERFÖRETAG 


1 353 579 1 230 425 

I fastighetsinteckningar ingår även ställda säkerheter av koncernföretag för moderföretagets skulder.

NOT 22 upplupNA KOsTNADER Och FöRuTBETAlDA INTäKTER 

KONCERN 

2010-12-31 2009-12-31 

Förutbetalda hyresintäkter 41 578 35 526 

Upplupna personalkostnader 8 254 8 510 

Upplupna räntekostnader 8 541 7 743 

Övriga poster 11 517 10 501 

70 160 62 280 

MODERFÖRETAG 

Förutbetalda hyresintäkter 3 204 2 200 

Upplupna personalkostnader 3 262 3 139 

Upplupna räntekostnader 5 368 4 974 

Övriga poster 2 182 767 

14 016 11 080 

Göteborg den 17 mars 2011 

Reine Rosén Benny Rosén 

Ordförande 

Johan Rosén Per Rosén 

Gustav Edvardsson Thomas Lundh 

Verkställande direktör 

Min revisionsberättelse har lämnats den 17 mars 2011 

Jan Malm 

Auktoriserad revisor 

Revisionsberättelse 

Till årsstämman i Ernst Rosén AB 

Org nr 556190-8772 

Jag har granskat årsredovisningen, koncernredovisningen och bokföringen samt 

styrelsens och verkställande direktörens förvaltning i Ernst Rosen AB för år 2010. 

Det är styrelsen och verkställande direktören som har ansvaret för räkenskapshandlingarna 

och förvaltningen och för att årsredovisningslagen tillämpas vid upprättandet 

av årsredovisningen och koncernredovisningen. Mitt ansvar är att uttala mig om årsredovisningen, 

koncernredovisningen och förvaltningen på grundval av min revision. 

Revisionen har utförts i enlighet med god revisionssed i Sverige. Det innebär att 

jag planerat och genomfört revisionen för att med hög men inte absolut säkerhet försäkra 

mig om att årsredovisningen och koncernredovisningen inte innehåller väsentliga 

felaktigheter. En revision innefattar att granska ett urval av underlagen för belopp 

och annan information i räkenskapshandlingarna. 

I en revision ingår också att pröva redovisningsprinciperna och styrelsens och 

verkställande direktörens tillämpning av dem samt att bedöma de betydelsefulla 

uppskattningar som styrelsen och verkställande direktören gjort när de upprättat 

årsredovisningen och koncernredovisningen samt att utvärdera den samlade informationen 

i årsredovisningen och koncernredovisningen. Som underlag för mitt uttalande 

om ansvarsfrihet har jag granskat väsentliga beslut, åtgärder och förhållanden 

i bolaget för att kunna bedöma om någon styrelseledamot eller verkställande direktören 

är ersättningsskyldig mot bolaget. Jag har även granskat om någon styrelseledamot 

eller verkställande direktören på annat sätt har handlat i strid med aktiebolagslagen, 

årsredovisningslagen eller bolagsordningen. Jag anser att min revision ger mig rimlig 

grund för mina uttalanden nedan. 

Årsredovisningen och koncernredovisningen har upprättats i enlighet med årsredovisningslagen 

och ger en rättvisande bild av bolagets och koncernens resultat 

och ställning i enlighet med god redovisningssed i Sverige. Förvaltningsberättelsen är 

förenlig med årsredovisningens och koncernredovisningens övriga delar. 

Jag tillstyrker att årsstämman fastställer resultaträkningen och balansräkningen för 

moderbolaget och för koncernen, disponerar vinsten i moderbolaget enligt förslaget i 

förvaltningsberättelsen och beviljar styrelsens ledamöter och verkställande direktören 

ansvarsfrihet för räkenskapsåret. 

Göteborg 17 mars 2011 

Jan Malm 

Auktoriserad revisor 

72 73

Styrelse 

Övre raden fr. v. Gustav Edvardsson, Birgitta Hanning, Per Rosén och Reine Rosén. 

Nedre raden fr. v. Thomas Lundh, Benny Rosén och Johan Rosén. 

Gustav Edvardsson född 1951 

MBA, civilekonom och fil. kand. Entreprenör- och managementkonsult. Styrelseledamot i Ernst Rosén AB sedan 2007. 

Övriga uppdrag: Styrelseordförande i Sveriges Möbelhandlare, Möbelvision AB, och Waxy Franschise Sweden AB. 

Styrelseledamot i Validera Älvsborg. 

Birgitta Hanning född 1967 

Civilekonom. Adjungerad i styrelsen sedan 1995. Chef Affärsstöd Administration sedan 2007. Koncerncontroller 1994–2007. 

Per Rosén född 1982 

Utbildad copywriter. Styrelseledamot i Ernst Rosén AB sedan 2007. Styrelsesuppleant 2006–2007. 

Övriga uppdrag: Styrelseledamot i Örgryte IS sedan 2011. 

Reine Rosén född 1951 

Byggnadsingenjör. Styrelseordförande i Ernst Rosén AB sedan 2006. Styrelseledamot 1984–2006. 

Verkställande direktör 1994–2006. Övriga uppdrag: Styrelseledamot i Rabbalshede Kraft AB sedan 2007. 

Thomas Lundh född 1954 

Civilekonom, fastighetsjurist. Verkställande direktör i Ernst Rosén AB sedan 2006. Ekonomichef 1988–1993, fastighetschef 

1994–2006. Övriga uppdrag: Styrelseledamot Fastighetsägarna Göteborg Första Regionen, Göteborgskretsen. 

Benny Rosén född 1929 

Byggmästare. Styrelseledamot i Ernst Rosén AB sedan 1984. Styrelsens ordförande 1994–2006. Verkställande direktör 

1984–1994. Övriga uppdrag: Hedersordförande i Örgryte IS. 

Johan Rosén född 1978 

Kundansvarig. Utbildad förvaltare vid Fastighetsakademin i Göteborg. Styrelseledamot sedan 2007. Styrelsesuppleant 2006–2007. 

Övriga uppdrag: Styrelseledamot i Flodén Byggnads AB. 

Ledning 

Fr. v. Thomas Lundh VD. Anställd sedan 1988. Birgitta Hanning Chef Affärsstöd Administration. Anställd sedan 1994. 

Daniel Holmén Chef Affärsstöd Fastighet. Anställd sedan 2011. Annika Fagrell Chef Affärsområde Öst. Anställd 

sedan 2008. Andreas Ekstrand Chef Affärsområde Väst. Anställd sedan 2007 

74 75

Fastighetsförteckning 

Fast.beteckning Adress Bygg/ Tax.v Total Antal Antal Yta (m 2 ) Yta (m 2 ) Garage- 

göteborg 

Omb. år 

Tkr 

yta (m lägenheter 

2 ) lokaler lägenheter lokaler platser 

Lunden 22:15 Danska Vägen 69/ 

Liedstrandsgatan 3 46/79 13 287 1 247 18 5 1 126 121 - 

Lunden 22:9 Danska Vägen 73 33/74 11 515 998 21 1 889 109 - 


Torkelsgatan 1 37/75 12 306 1 131 18 2 919 212 - 

Lunden 25:26 Pärlstickaregatan 4 39/75 6 710 639 12 2 568 71 - 

Lunden 17:27 Danska Vägen 72 58 11 508 1 078 17 3 989 89 - 

Lunden 17:26 Danska Vägen 74 73 25 878 2 373 31 2 2 010 363 - 

Lunden 17:25,17:23 Danska Vägen 76–78 72 57 800 4 968 66 15 4 095 873 121 

Lunden 17:24 Danska Vägen 80–82 74 24 882 2 305 35 2 1 825 480 - 

Lunden 17:28 S:t Pauligatan 20–30 72 48 699 4 477 78 11 4 115 362 - 

Lunden 17:21 Danska Vägen 86–96 66 87 400 10 472 49 9 5 112 5 360 203 

Lunden 17:19 S:t Pauligatan 6–16 65 66 172 6 237 60 8 5 449 788 - 

Lunden 16:25 S:t Pauligatan 1/ 

Mäster Johansg. 8, 12 72 54 444 6 241 38 16 3 583 2 658 51 

Lunden 16:22 S:t Pauligatan 3–7 62 52 182 5 115 41 19 3 501 1 614 106 

Lunden 16:20 S:t Paulgatan 9–11 58 27 001 3 335 25 17 1 792 1 543 36 

Olskroken 1:17 Redbergsvägen 22–42/ 

L:a Redbergsgatan 2 82 221 800 19 036 192 18 14 523 4 513 176 

Bagaregården 5:10 Kungälvsgatan 4 84 23 400 1 882 28 - 1 882 - - 

Lunden 3:4 Platågatan 4 63 8 207 717 9 2 692 25 9 

Lunden 25:24 Danska Vägen 77 62 9 217 898 9 2 684 214 - 


Pärlstickaregatan 2 40/77 11 515 1 137 17 5 1 033 104 - 

Lunden 17:22 Danska Vägen 84 65 46 439 4 288 50 11 3 564 724 75 

Kallebäck 4:5 Mejerigatan 18–22 63 61 033 6 006 75 - 6 006 - 75 

Heden 25:1 Engelbrektsgatan 63/ 

Hedåsgatan 83 50 404 2 930 34 2 2 625 305 - 

Vasastaden 12:4 Nedre Fogelbergsg. 4 81 35 663 2 007 24 1 1 918 89 21 

Vasastaden 12:5 Nedre Fogelbergsg. 6 29/82 47 257 2 756 29 1 2 692 64 - 

Vasastaden 22:20 Karl Gustavsg. 53–67 71 197 032 11 852 173 5 10 938 914 107 

Annedal 19:16 Brunnsgatan 1/ 

Västergatan 11–15/ 

Övre Husarg. 6–12 74 182 533 11 488 174 8 10 307 1 181 172 

Annedal 19:19 Övre Husarg. 14–26 75 154 820 10 491 140 11 8 937 1 554 - 

Annedal 19:17 Västergatan 19–29 75 138 474 8 845 155 9 8 519 326 - 

Olivedal 5:23 Nordostpassagen 41–43 68 40 671 3 347 48 5 2 903 444 27 

Olivedal 3:25 Vegagatan 22–38 69 135 323 10 656 114 19 8 984 1 672 125 

Olivedal 27:11 Jungmansgatan 31–33 73 92 174 7 692 112 11 6 292 1 400 102 

Stampen 26:1 Stampgatan 20 29/87 34 400 1 954 - 5 - 1 954 6 

Lorensberg 10:5 Viktor Rydbergsg 14 29/05 18 413 808 - 5 - 808 - 

Lorensberg 11:6 Viktor Rydbergsg 20 21 5 006 860 - - 860 - - 

Krokslätt 43:11 Falkenbergsgatan 14 77 17 546 1 415 21 - 1 415 - 19 

Krokslätt 82:19 Utlandagatan 6–8/ 

Gyllenkrooksgatan 10/ 

Rudedammsgatan 6 77 245 200 22 672 155 35 12 563 10 109 193 

Torp 24:6 Anders Zornsgatan 25 45/92 21 910 1 706 29 - 1 706 - 12 

Torp 27:5 Anders Zornsgatan 36 46/96 19 022 1 400 24 3 1 372 28 5 

Totalt göteborg 2 317 243 187 459 2 121 270 146 388 41 071 1 641 


Fast.beteckning Adress Bygg/ Tax.v Total Antal Antal Yta (m 2 ) Yta (m 2 ) Garage- 

76 77 

lerum 

Omb. år 

Torp 2:9 Göteborgsv 16 80 14 342 2 163 - 3 - 2 163 - 

Hallsås 1:5 Brobacken 2 89 21 538 2 455 3 12 248 2 207 57 

Hallsås 1:44 Brobacken 10 84 13 575 2 023 14 4 928 1 095 0 

Ölslanda 10:71 Hantverksvägen 2 45 2 348 959 - 12 - 959 23 

Hallsås 2:261 Åsenvägen 2 87 6 365 1 318 - 11 - 1 318 43 

Lextorp 3:198 Ljungvik Monv 11-89 93 24 154 3 105 40 - 3 105 - 8 

Tollered 5:1 Tollered 54 656 14 500 - 120 - 14 500 41 

Totalt lerum 136 978 26 523 57 162 4 281 22 242 172 

Alingsås 

Tkr yta (m 2 ) 

lägenheter lokaler lägenheter 

lokal platser 

Tjuren 9 Ahlströmerg 6A–B 29/80 8 515 1 260 13 1 1 144 116 - 

Liljan 4 Östra Kyrkog 3 85 11 887 1 623 20 2 1 464 159 3 

Konfektasken 13 Sidenvägen 9A 29 806 589 1 6 50 539 10 

Enigheten 7 Ahlströmerg 5/Kungsg 40–42 Omb 81 16 541 2 208 23 7 1 465 743 35 

Enigheten 8 Drottningg 43 82 6 440 802 12 - 802 - - 

Enigheten 9 Östra Ringgatan 8A 82 1 146 105 1 - 105 - - 

Enigheten 10 Östra Ringgatan 8B 82 1 146 104 1 - 104 - - 

Enigheten 11 Östra Ringgatan 8C 82 1 146 105 1 - 105 - - 

Enigheten 13 Ö Ringg 6/Drottningg 41 83 9 078 1 130 16 - 1 130 - - 

Kämpen 9 Plang 25, Nygatan 21 73 6 768 1 086 8 3 468 618 3 

Färgaren 11 Färgaregatan 18 62 24 834 4 033 27 4 2 391 1 642 15 

Gustaf 3 Ö Kyrkog 6–8, Torgg/ 

Kungsgatan 14 29/85 37 025 4 496 44 14 3 424 1 072 27 

Solen 9 Drottninggatan 7–11 29/79 4 199 556 8 - 556 - 6 

Solen 13 Kungsgatan 10–12 85 21 328 2 777 28 10 2 283 394 37 

Pärlan 11 Kungsgatan 24 64 10 966 1 468 2 4 260 1 208 - 

Pelikan 5 Lilla Torget 3 65 24 532 3 186 11 9 870 2 316 27 

Totalt Alingsås 186 357 25 528 216 60 16 621 8 807 163 

Totalt helägda fastigheter 2 640 578 239 510 2 394 492 167 290 72 120 1 976


Fast.beteckning Adress Byggår Tax.v Total Antal Antal Yta (m2 ) Yta (m2 ) Garage- 

Omb. år yta (m lägenheter lokaler 

platser 

2 Tkr 

) lägenheter lokal 

Kungsbacka 

Korpen 8 Guldgubbegatan 5 61 29 360 3 742 51 11 3 495 247 52 

Korpen 9 Guldgubbegatan 3 63 53 852 6 505 105 3 6 486 19 67 

Korpen 10 Guldgubbeg 1/ 

Drottningg 6 62 39 069 4 793 63 4 4 476 317 75 

Korpen 11 Drottninggatan 2+4 60 33 927 4 001 67 1 3 998 3 32 

Polstjärnan 1 Gullregnsvägen 1–47 70 137 971 16 503 225 12 16 338 165 317 

Varla 12:18 Östanvindsgatan 3–19 71 44 658 5 324 68 10 5 143 181 100 




Facklan 11 Södra Torgg 13–17/ 

Östergatan 3–5 04 20 055 1 647 20 2 1 487 160 18 

Kolla 1:31, 33 Valhallsv 1–12/ 

Munins väg 19–31 92 76 369 7 170 87 1 6 948 222 115 

Kolla 3:34 Askvägen 25 02 70 842 6 006 71 1 4 804 1 202 - 

Kolla 3:42 Kolla backe 5+7 06 25 199 1 994 32 - 1 994 - 33 

Varla 9:29 Ivarsgårdsg 1–23,2–50 83 39 067 4 220 58 3 3 914 306 56 

Varla 9:30 Ivarsgårdsg 25–47,52–94 84 37 543 3 996 56 1 3 988 8 55 

Varla 9:46 Ivarsgårdsgatan 96–136 86 21 617 2 336 32 - 2 336 - 37 

Varla 9:47 Ivarsgårdsgatan 137–179 86 34 574 3 919 55 1 3 914 5 58 



Varla 9:28 Bäckmans Gård 2–40 87 33 491 3 559 50 - 3 559 - 62 

Varla 9:49 Bäckmans Gård 42–64 87 27 498 2 969 42 - 2 969 - 37 

Varla 9:39, 40, 50 Bäckmans Gård 

80–116,120–132 88–89 60 845 6 418 86 3 6 354 64 141 

Varla 9:52 Nydalsgatan 1–12/ 

Boplatsgatan 1–5 91 46 408 5 038 50 - 5 038 - 71 

Varla 9:53 Boplatsgatan 15–18/ 

Dragstedsg 1-4, 6-12 

Smeagatan 1–3, 92 53 821 5 402 54 - 5 402 - 62 

Varla 12:32 Stormgatan 4–38 74 84 631 10 233 138 26 9 799 434 188 

Varla 12:33 Stormgatan 40–72 77 91 370 10 917 133 29 10 616 301 71 

Ejdern 1 Kungsgatan 5 56 2 116 286 5 - 286 - - 

Södercentrum 1 Nygatan 10 79/09 vårdbygg 4 987 - 8 - 4 987 - 

Facklan 10 N:a Torgg 8–12, Österg 7 63/85 allm.bygg. 2 768 - 11 - 2 768 - 

Hamnen 3 Nygatan 2 80/91 3 690 500 - 3 - 500 - 

Hamnen 5 Hamntorget 1 Omb 91 6 253 717 - 5 - 717 8 

Söderbro 11 Södra Torggatan 16–18/ 

Kyrkogatan 6 76 54 800 7 554 - 12 - 7 554 6 

S:t Gertrud 8 Storg 33–35, Vallg 1–3 68 60 400 8 390 46 21 2 231 6 159 66 

Alania 11 Storg 31, Vallg 6 37/08 22 695 1 933 17 3 1147 786 - 

Varla 9:32 Bäckmans Gård 68–76 88 vårdbygg. 1 133 - 6 - 1 133 - 

Varla 9:44 Teknikgatan 2–10 86 21 200 3 396 - 7 - 3 396 - 

Varla 9:45 Teknikgatan 12–20 90 28 800 4 142 - 12 - 4 142 - 

Varla 8:16 Kabelgatan 11 74 3 130 1 107 - 1 - 1 107 - 

Kungsbacka 4:71 Lantmannagatan 5 05 50 486 3 739 - 1 - 3 739 

Valand 4 Borgmästaregatan 8 53/99 13 208 2 319 - 6 - 2 319 - 

Kungsbacka 2:1 Borgmästaregatan 5 73/08 705 676 35 154 - 112 - 35 154 2 

Tölö 6:15 Tölövägen 25 08 vårdbygg 4510 50 1 3416 1094 - 

Totalt Kungsbacka 2 253 788 224 500 2 005 359 144 646 79 854 2 040 

Totalt koncernen inklusive 50 % av 

Aranäs AB:s fastighetsbestånd 3 767 472 351 760 3 396 672 239 613 112 047 2 996 

78 

I vår vardag har vi delat upp arbetet i fyra olika verksamhetsområden. Fastigheter, byggverksamhet, företagscenter och investering. 

I alla gäller självklart vår vision och jakten på smarta, kreativa lösningar. Ständig utveckling tror vi är bästa väg framåt.

Kartor 

Rosénkoncernen äger och förvaltar 

centrala fastigheter i Göteborg, 

Lerum, Alingsås och Kungsbacka. 

Totalt äger Ernst Rosén 103 fastigheter, 

varav 42 finns i Kungsbacka 

och ägs tillsammans med Ivar 

Kjellberg Fastighets AB. I dessa 

103 fastigheter inrymms 4 399 

lägenheter. 

1 Danska vägen 69/ 

Liedstrandsgatan 3 

2 Danska vägen 73 


Pärlstickaregatan 2 


Torkelsgatan 1 

5 Pärlstickaregatan 4 



8 Danska vägen 76–78 



11 Sankt Pauligatan 20–30 



14 Sankt Pauligatan 1/ 

Mäster Johansgatan 8, 12 


Göteborg 


17 Redbergsvägen 22–42/ 

Lilla Redbergsgatan 2 

© Stadskartan 

18 Kungälvsgatan 4 

19 Platågatan 4 


21 Engelbrektsgatan 63 

22 Nedre Fogelbergsgatan 4 

80 81 

23 Nedre Fogelbergsgatan 6 

24 Karl Gustavsgatan 53–67 

25 Brunnsgatan 1/ 

Västergatan 11–15/ 

Övre Husargatan 6–12 

26 Övre Husargatan 14–26 

27 Västergatan 19–29 

28 Nordostpassagen 41–43 

29 Vegagatan 22–38 

30 Jungmansgatan 31–33 

31 Stampgatan 20 

32 Viktor Rydbergsgatan 14 

33 Viktor Rydbergsgatan 20 

34 Falkenbergsgatan 14 

35 Utlandsgatan 6–8/ 

Gyllenkrooksgatan 10/ 

Rudedammsgatan 6 

36 Anders Zornsgatan 25 

37 Anders Zornsgatan 36 

38 Mejerigatan 18–22

Alingsås 

1 Ahlströmerg 6A–B 2–7 Ö Ringg 6–8, Drottningg. 41–43 

Ahlströmerg. 5, Kungsg. 40–42 

8 Plang 25, Nygatan 21 

9 Färgaregatan 18 

10 Lilla Torget 3 11 Kungsg 10–12 

12 Kungsg 24 

13 Ö Kyrkog 6–8,Torgg 7–9, 

Kungsg 14 

14 Östra Kyrkog 3 

15 Drottningg 7–11 

1 Göteborgsv 16 

2 Brobacken 2 

3 Brobacken 10 

Våra hälftenägda fastigheter 

i Kungsbacka 

1 Drottninggatan 2+4 

2 Guldgubbegatan 1/ 

Drottninggatan 6 

3 Guldgubbegatan 3 

4 Guldgubbegatan 5 

5 Stormgatan 4–38 

6 Stormgatan 40–72 

7 Bäckmans Gård 80–116, 

120–132 

8 Bäckmans Gård 68–76 



11 Nydalsgatan 1–12/ 

Boplatsgatan 1–5 

12 Boplatsgatan 15–18 

Dragstedtsgatan 1–4, 6–12 

Smeagatan 1–3 

13 Tölövägen 25 

14 Ivarsgårdsgatan 137–179 




18 Ivarsgårdsgatan 25–47, 52–94 

19 Ivarsgårdsgatan 1–23, 2–50 

20 Kabelgatan 11 

Lerum 

4 Åsenvägen 2 5 Ljungvik Monv 11–89 

Kungsbacka 

82 83 

6 Spinnerivägen 1, Företagscentret 

Nääs Fabriker 

21 Teknikgatan 2–10 

22 Teknikgatan 12–20 

23 Östanvindsgatan 3–19 




27 Borgmästaregatan 5 

28 Borgmästaregatan 8 

29 Storgatan 31, Vallgatan 6 

30 Storgatan 33–35, Vallgatan 1–3 

31 Norra Torggatan 8–12, 

Östergatan 7 

32 Södra Torggatan 13–17, 

Östergatan 3–5 

33 Södra Torggatan 16–18, 

Kyrkogatan 6 

34 Hamntorget 1 

35 Nygatan 2 

36 Nygatan 10 

37 Lantmannagatan 

38 Gullregnsvägen 1–47 

39 Valhallsvägen 1–12/ 

Munins väg 19–31 

40 Askvägen 25 

41 Kolla backe 5+7 

42 Kungsgatan 5 

6 

Kartor från © Kartena AB

BOx 135, 401 22 GÖTEBORG. BESÖKSADRESS: STAMPGATAN 20. TELEFON: 031-80 60 80. E-POST: INFO@ERNSTROSEN.SE. www.ERNSTROSEN.SE 

84

ERNST ROSÉN åRSREDOVISNING 2010

Create successful ePaper yourself

Delete template?

Save as template?