Inget bygge utan avtal (120 kb, .pdf) - Hushållningssällskapet i ...
Inget bygge utan avtal (120 kb, .pdf) - Hushållningssällskapet i ...
Inget bygge utan avtal (120 kb, .pdf) - Hushållningssällskapet i ...
You also want an ePaper? Increase the reach of your titles
YUMPU automatically turns print PDFs into web optimized ePapers that Google loves.
Bygg<br />
Guide genom tillstånd, lagar och <strong>avtal</strong><br />
När man går från idé till färdigt <strong>bygge</strong> är det många delar och moment man bör<br />
tänka på och måste göra. Det är en process man skall lotsa sig igenom, nämligen<br />
byggprocessen. Byggprocessen innefattar allt ifrån planering, projektering, ritningar<br />
och tillstånd till upphandlig, kontraktsskrivning, byggstyrning, besiktning mm. Som<br />
byggnadsrådgivare hjälper vi till att hålla rätt kurs genom denna process så att någon<br />
viktig del inte missas eller utesluts vilket kan få konsekvenser och bli dyrt.<br />
Guide genom<br />
tillstånd och lagar<br />
Förprövning – vad, varför och när<br />
Generellt sett är lantbrukets byggnader<br />
undantagna bygglovsplikt och<br />
istället görs en förprövning. Vid en<br />
ny-, om- eller tillbyggnad av ett stall<br />
skall det i de flesta fall förprövas och<br />
därmed godkännas ur djurskydds- och<br />
djurhälsosynpunkt innan <strong>bygge</strong>t påbörjas.<br />
Kravet på förprövning gäller<br />
alltså inte bara vid nybyggnationer<br />
<strong>utan</strong> även om planlösningen förändras<br />
eller typen av inredning byts ut<br />
i ditt redan befintliga stall. Reparationer<br />
och underhåll behöver inte<br />
förprövas. En förprövning måste göras<br />
om antalet djur på anläggningen<br />
(hela gården) är mer än eller lika<br />
med:<br />
❖ 10 vuxna nötkreatur<br />
❖ 20 ungnöt<br />
❖ 50 slaktgrisar<br />
❖ 100 tillväxtgrisar<br />
❖ 20 vuxna får<br />
❖ 20 vuxna getter<br />
❖ 500 fjäderfän utom strutsfåglar<br />
❖ 3 strutsfåglar<br />
Så även om det planerade <strong>bygge</strong>t eller<br />
ändringen endast skall hysa 10<br />
ungnöt så måste en förprövning göras<br />
om det finns ett annat stall på<br />
anläggningen som hyser 10 ungnöt<br />
eller fler för det totala antalet djur på<br />
anläggningen blir då 20 st. Självklart<br />
måste även stall som inte är förprövningspliktigt<br />
följa djurskyddsbestämmelserna.<br />
En ansökan om förprövning skickas<br />
till länsstyrelsen. Ansökan skall bestå<br />
av ifylld förprövningsblankett med<br />
uppgifter om stallet bland annat ventilation,<br />
ljud, ljus och vatten. Utöver<br />
detta skall plan- och sektionsritningar<br />
över stallet och en situationsplan<br />
skickas med. Ritningarna skall vara<br />
måttsatta och skalenliga. När länsstyrelsen<br />
granskar ansökan tittar de<br />
bland annat på:<br />
❖ Mått och utrymmen<br />
❖ Inredning och liggytor<br />
❖ Utgödslingsförfarande<br />
Text:<br />
Maria Carlsson,<br />
Byggnadsrådgivare,<br />
Hushållningssällskapet<br />
Kristianstad<br />
❖ Utfodring och dricksvattenanordningar<br />
❖ Klimat, klimatreglering och<br />
luftkvalitet<br />
❖ Brandskydd<br />
Efter ca fyra till sex veckor får man<br />
ett skriftligt beslut om förprövningen<br />
är godkänd och då får <strong>bygge</strong>t eller<br />
förändringen påbörjas. När byggnadsåtgärden<br />
är färdig skall länsstyrelsen<br />
meddelas för besiktning, dvs. för kontroll<br />
att <strong>bygge</strong>t gjorts i enlighet med<br />
handlingarna som blivit godkända.<br />
Ansökan enligt miljöbalken<br />
Om en planerad byggnadsåtgärd på<br />
en fastighet innebär att antalet djurenheter<br />
på fastigheten kommer att<br />
hamna mellan 100-199 måste en anmälan<br />
till kommunen göras. Anmälan<br />
skall vara kommunen tillhanda minst<br />
6 veckor innan byggstart och <strong>bygge</strong>t<br />
får inte påbörjas förrän det tagits ett<br />
beslut i ärendet. En sådan anmälan<br />
ska innehålla:<br />
❖ Beskrivning av befintlig och den<br />
nya verksamheten<br />
❖ Orsak till förändring<br />
❖ Ritningar på stall och situationsplan<br />
över gården<br />
❖ Kartor på brukad och ägd mark<br />
❖ Beskrivning av gödsel- och avfallshantering<br />
❖ Beräknad gödselproduktion<br />
❖ Metod för spridning av stallgödsel<br />
och redovisning av spridningsareal<br />
❖ Beskrivning av växtodlingen och<br />
när i växtföljden gödsel sprids<br />
❖ Beskrivning av förvaring och<br />
hantering av råvaror och kemiska<br />
produkter, t ex ensilage och kemiska<br />
bekämpningsmedel<br />
❖ Hantering av kadaver och farligt<br />
avfall<br />
❖ Redovisning hur de allmänna<br />
hänsynsreglerna uppfylls, t ex att<br />
man skaffat sig tillräcklig kunskap<br />
för att motverka skada på hälsa<br />
och miljö<br />
❖ Redovisning av egenkontroll,<br />
t ex IP Sigill<br />
❖ Redogörelse för att grannar<br />
inom 500 m från djurstallarna har<br />
blivit informerade och vad informationen<br />
handlade om<br />
Tillstånd enligt miljöbalken<br />
Om istället den planerade byggnadsåtgärden<br />
innebär att antalet djurenheter<br />
på fastigheten hamnar över 200<br />
st måste ett tillstånd sökas och en<br />
miljökonsekvensbeskrivning (MKB)<br />
upprättas. Från och med 1 januari<br />
2008 höjs denna gräns till 400 djurenheter<br />
(se artikel sid 42) men endast<br />
för när det gäller nötkreatur. En MKB<br />
är mera omfattande än en anmälan<br />
och innehåller förutom vad en anmälan<br />
innehåller:<br />
❖ Redovisning av lokaliseringsalternativ<br />
❖ Redovisning av nollalternativ –<br />
vad innebär det om åtgärden inte<br />
genomförs<br />
❖ Effekter och konsekvenser av<br />
utsläpp t.ex. kväve från stalluft<br />
och gödsel<br />
❖ Omgivningsbeskrivning<br />
❖ Buller<br />
❖ Transporter<br />
❖ Hushållning med vatten och andra<br />
resurser<br />
❖ Försiktighetsåtgärder t.ex. om<br />
ny teknik används för att minska<br />
utsläpp<br />
❖ Sammanfattning av hälso- och<br />
miljöeffekter<br />
En MKB behöver påbörjas i tid i samband<br />
med planeringen av stallet för<br />
handläggningstiden för en MKB är ca<br />
1 år.<br />
Väglagen<br />
Väglagen säger att en byggnad inte får<br />
uppföras närmare en allmän väg än 12<br />
meter <strong>utan</strong> ett tillstånd från länsstyrelsen.<br />
Man får inte heller göra en ny<br />
utfartsväg från en fastighet <strong>utan</strong> att ha<br />
tillstånd från vägverket.<br />
Arbetsmiljölagen<br />
En arbetsmiljöplan skall upprättas på<br />
en byggarbetsplats om det bland annat<br />
innebär att arbete med risk för fall<br />
på en nivåskillnad om mer än 2 meter<br />
utförs, vilket i princip gör att alla <strong>bygge</strong>n<br />
kräver en arbetsmiljöplan. Som<br />
byggherre har man ett ansvar för arbetsmiljön,<br />
både under byggskedet<br />
och när den färdiga byggnaden eller<br />
anläggningen används. Som byggherre<br />
räknas den som låter utföra (d v s beställer<br />
och betalar) ett byggnads- eller<br />
28 Skånska Lantbruk | 4-2007
anläggningsarbete. Ansvaret gäller t ex<br />
arbetsutrymmen och arbetsställningar<br />
vid montage eller arbete med farliga<br />
ämnen eller i bullrig miljö. Byggherren<br />
kan inte överlåta det juridiska ansvaret<br />
för arbetsmiljöplan och dokumentation<br />
till någon annan, oavsett entreprenadform.<br />
Däremot går det naturligtvis att<br />
fördela arbetet med detta. Byggherren<br />
har även något som kallas för projekteringsansvar.<br />
Det innebär att se till att<br />
projekteringen görs så att god arbetsmiljö<br />
skapas i byggnaden, inte bara när<br />
byggnaden tas i bruk <strong>utan</strong> också under<br />
byggtiden.<br />
Arbetsmiljöplanen ska innehålla de<br />
regler som ska tillämpas på byggarbetsplatsen<br />
och en beskrivning av hur<br />
arbetsmiljöarbetet ska organiseras. Planen<br />
ska också innehålla ris<strong>kb</strong>edömningar<br />
och beskrivningar av de arbetsmiljöåtgärder<br />
som ska vidtas under byggskedet<br />
för att arbetsmiljön ska bli bra.<br />
Om arbetet på byggarbetsplatsen beräknas<br />
pågå under längre tid än 30 arbetsdagar<br />
och där mer än 20 personer<br />
vid något tillfälle sysselsätts samtidigt<br />
eller om det totala antalet persondagar<br />
beräknas överstiga 500 ska byggherren<br />
innan arbetet påbörjas lämna en förhandsanmälan<br />
till Arbetsmiljöverket i<br />
det distrikt där arbetet ska utföras.<br />
<strong>Inget</strong> <strong>bygge</strong> <strong>utan</strong> <strong>avtal</strong><br />
När ett stall skall byggas handlar det inte bara om planering, ritningar och tillstånd<br />
<strong>utan</strong> även om upphandling, <strong>avtal</strong>, kontrakt och samordning av byggandet. Detta samlas<br />
under det gemensamma namnet entreprenadjuridik.<br />
Som lantbrukare kanske man gör ett<br />
stort <strong>bygge</strong> under sin livstid medan leverantörer<br />
och entreprenörer sysslar<br />
med <strong>bygge</strong>n dagligen. Det kan kännas<br />
tryggt att lämna sitt <strong>bygge</strong> i händerna<br />
på någon som har varit med förr men<br />
när <strong>avtal</strong>et skall skrivas är det således<br />
leverantören som oftast är den slipade.<br />
Detta kan ibland sluta med att man<br />
får ett sämre <strong>avtal</strong> än man borde få<br />
p g a att man saknar erfarenhet med<br />
att upphandla och skriva <strong>avtal</strong>. Som<br />
byggherre kan man välja att vara aktiv<br />
eller passiv under sitt <strong>bygge</strong>. Många<br />
väljer att vara aktiva för att man vill<br />
ha koll samtidigt som man skall sköta<br />
sina djur för att ha dem i topptrim<br />
till installning i det nya stallet. Detta<br />
kan lätt bli tufft och väldigt arbetskrävande.<br />
Tre olika grunder<br />
En entreprenad kan delas in i tre olika<br />
former som ligger till grund för hur <strong>avtal</strong>et<br />
ser ut, vem som har ansvaret och<br />
hur betalningen skall ske. Den första<br />
formen för entreprenad är upphandlingsform,<br />
d v s hur man väljer att<br />
upphandla entreprenaden. Ett sätt att<br />
upphandla är genom delad entreprenad.<br />
Med en delad entreprenad menas<br />
att man som byggherre själv eller med<br />
hjälp av en konsult tar in anbud på de<br />
olika delarna som ingår i en entreprenad,<br />
t ex svarar ett företag för leverans<br />
och montering av stommen medan ett<br />
annat företag fixar elen och ett tredje<br />
levererar inredning osv. Byggherren<br />
skriver <strong>avtal</strong> med var och en av dessa<br />
och ansvarar för samordningen mellan<br />
de olika leverantörerna. Ett annat sätt<br />
att sköta upphandlingen är genom generalentreprenad.<br />
Då skriver byggherren<br />
endast <strong>avtal</strong> med en enda leverantör.<br />
Denna leverantör anlitar sedan och<br />
skriver <strong>avtal</strong> med så kallade underleverantörer<br />
och ansvarar för all samordning<br />
dem emellan. Ett tredje sätt att<br />
upphandla är en mix av de två ovan<br />
Text:<br />
Maria Carlsson,<br />
Byggnadsrådgivare,<br />
Hushållningssällskapet<br />
Kristianstad<br />
beskrivna sätten och kallas samordnad<br />
generalentreprenad. Då är byggherren<br />
med och styr vilka underentreprenörer<br />
som skall delta i <strong>bygge</strong>t men det är<br />
fortfarande endast en leverantör som<br />
byggherren skriver <strong>avtal</strong> med och den<br />
leverantören ansvarar sedan för samordning<br />
i enlighet med en generalentreprenad.<br />
Nästa form är kallas entreprenadform<br />
som handlar om vem som skall<br />
ansvara för utförandet och att stallet<br />
blir funktionellt. Den första entreprenadformen<br />
är utförandeentreprenad<br />
som betyder att beställaren ansvarar<br />
för projektering och funktionen i stallet<br />
och entreprenören ansvarar för att<br />
bygga enligt de handlingar som beställaren<br />
tillhandahåller. Detta kräver noggranna<br />
beskrivningar av tekniska lösningar,<br />
material m m. Den andra entreprenadformen<br />
är funktionsentreprenad<br />
som även kallas totalentreprenad. Där<br />
ansvarar beställaren för beskrivning<br />
av vilken funktion som stallet ska ha t<br />
ex att väggarna ska tåla trycket av en<br />
djupströbädd och utgödsling med lastare.<br />
Entreprenören ansvarar sedan för<br />
att <strong>bygge</strong>t blir enligt den funktion som<br />
är beställd dvs. att väggen håller för<br />
kraven enligt ovan. Idén är alltså att<br />
beställaren framställer krav på funktion<br />
och som entreprenören genomför med<br />
sina själv projekterade lösningar. Väljs<br />
en sådan form av entreprenad är det<br />
viktigt att entreprenören har vana att<br />
bygga stall så viktiga detaljer som lutningar<br />
av golv mm blir rätt utfört.<br />
Den sista formen som ligger till<br />
grund för <strong>avtal</strong>et är ersättningsform.<br />
Där kan man välja mellan fast pris och<br />
löpande räkning. Fast pris är ett i förväg<br />
<strong>avtal</strong>at pris som oftast regleras<br />
med index för eventuella prishöjningar<br />
på material mm. Ett fast pris kräver ett<br />
bra underlag så entreprenören kan ha<br />
en chans att uppskatta kostnaden för<br />
<strong>bygge</strong>t. Löpande räkning är den andra<br />
ersättningsformen och är ett pris som<br />
fastställs i efterhand. Entreprenören får<br />
betalt till självkostnadspris för material,<br />
arbete, arbetsledning, underentreprenörer,<br />
försäkringar och hjälpmedel. Sedan<br />
läggs ett i förväg <strong>avtal</strong>at entreprenörsarvode<br />
på priset vilket brukar vara<br />
en procentsats på de övriga kostnaderna.<br />
Entreprenörsarvodet skall täcka<br />
kostnader för administration och räntor.<br />
En överenskommelse om att betala<br />
med löpande räkning har fördelen att<br />
<strong>bygge</strong>t kan komma igång snabbt för<br />
entreprenören behöver inte räkna på<br />
några kostnader och nackdelen är att<br />
entreprenören inte har någon morot för<br />
att bygga billigt. Detta kan avhjälpas<br />
med att man <strong>avtal</strong>ar om löpande räkning<br />
med ett tak som avser maximala<br />
kostnaden. Med ett takpris bör man<br />
vara noga med att <strong>avtal</strong>a om vad takkostnaden<br />
innehåller med avseende<br />
både på kvalitet och på kvantitet.<br />
Spelregler<br />
På grund av att det saknas någon direkt<br />
lagstiftning när det gäller entreprenörer<br />
upprättades på mitten av<br />
1950-talet två standard<strong>avtal</strong>, AB04<br />
(Allmänna Bestämmelser 2004) som<br />
används vid utförandeentreprenader<br />
och ABT06 (Allmänna Bestämmelser<br />
Totalentreprenad 2006) som gäller<br />
funktionsentreprenader. Vilken av AB<br />
och ABT som man skall åberopa avgörs<br />
således av entreprenörsformen. AB<br />
och ABT innehåller bland annat regler<br />
om tolkning, skadestånd och besiktningsregler<br />
och används som kompletterande<br />
regler till det enskilda <strong>avtal</strong>et<br />
som i sin tur innehåller uppgifter om<br />
tider, kostnad, omfattning, utförande,<br />
vite mm. Mitt råd är i största möjliga<br />
mån använda sig av AB eller ABT som<br />
kompletterande <strong>avtal</strong> och att inte gå<br />
med på andra egenformulerade <strong>avtal</strong><br />
när dessa gemensamma finns. Det som<br />
ofta skiljer de gemensamma <strong>avtal</strong>en<br />
med de egenformulerade är garantitid<br />
och ansvar under och efter byggnation.<br />
Skånska Lantbruk | 4-2007 29
Change language