del av Sanda 1:9 i Bollstanäs i Upplands Väsby kommun

Antagandehandling
september 2011
Normalt planförfarande (PBL 1987:10)
Detaljplan för
del av Sanda 1:9 i Bollstanäs
i Upplands Väsby kommun
PLANBESKRIVNING
___________________________________________________________________________
Handlingar
• Plankarta med bestämmelser
• Denna planbeskrivning, inklusive behovsbedömning
om betydande miljöpåverkan
• Genomförandebeskrivning
• Illustrationskarta
Utredningar:
• PM Geoteknik, Bjerking AB, 2011-02-07
• Bullerutredning, Bjerking AB, 2011-04-12
• Dagvattenutredning, Bjerking AB, 2011-04-11
Planområdets läge
PLANENS SYFTE OCH HUVUDDRAG
Planen syftar till att möjliggöra sju nya byggrätter, i form av enfamiljshus. Angöring till de
den nya bebyggelsen sker via en ny lokalgata från Frisells gata. Norr om bostadsbebyggelsen
anläggs en vändplan och befintliga dagvattendammar planläggs. Detaljplanen ska möjliggöra
vatten- och avlopps-försörjning i kommunal regi. Längsmed Frisells gata planeras en gångoch
cykelväg upp till övergångsstället vid Breddenvägen.
Utställningshandling, detaljplan för del av Sanda 1:9
1

Frisells gata
PLANENS ÖVERENSSTÄMMELSE MED HUSHÅLLNINGS REGLERNA
I MILJÖBALKEN
Förslaget är förenligt med miljöbalkens (MB) 3 kap avseende lämplig användning av mark
och vatten samt 5 kap miljökvalitetsnormer. Något riksintresse enligt 4 kap berörs inte.
PLANDATA
Läge
Planområdet är beläget i anslutning till befintlig bebyggelse i Sanda ängar i stadsdelen
Bollstanäs. Avståndet till Väsby centrum är ca 3 km. Planen avgränsas i söder mot Frisells
gata och i öster mot befintlig gång- och cykelväg. I norr breder den öppna marken ut sig och
mot öster finns en liten höjd mot den äldre bebyggelsen vid Sanda gård.
Areal
Planområdet omfattar ca 1,3 ha (13 000 kvm).
Markägoförhållanden
Fastigheten Sanda 1:9 är privatägd och Sanda 1:1 ägs av kommunen.
Sandaskogen
Breddenvägen
Sanda gård
Sanda 1:9
dagvattendammar
Frisells gata
parhus under
uppförande
gång- och cykelväg
Sanda ängar
Planområdets läge och omfattning.
TIDIGARE STÄLLNINGSTAGANDEN
Riksintressen
Området berör inga riksintressen.
Översiktliga planer
I gällande översiktsplan, (strategisk kommunplan) antagen av kommunfullmäktige i december
2005, är området utpekat som ett utvecklingsområde för nya bostäder. Stora delar av området
har byggts ut. Detta detaljplaneförslag överensstämmer med gällande översiktsplan.
2 Antagandehandling, detaljplan för del av Sanda 1:9

Detaljplan och förordnanden
Området saknar till största del detaljplan. Dock finns mindre delar i söder och öster som berör
detaljplan 1334 (detaljplan för Sanda ängar 1) där marken redovisas som allmän platsmark för
gång- och cykelväg (GC-VÄG).
Program för planområdet
Planen innebär en komplettering av närområdets bebyggelse och avviker inte från
översiktsplanen. Något programarbete har inte bedömts vara nödvändigt.
Kommunala beslut i övrigt
Kommunstyrelsen gav 2010-11-15 stadsbyggnadskontoret i uppdrag att upprätta och samråda
om detaljplan för del av Sanda 1:9. I samband med arbetet med detaljplanen för Sanda 1:9 ska
även den impedimentyta som bildats mellan Sanda 1:9 och tillfartsvägen till området prövas
för ny bebyggelse. Detta sker i en särskild detaljplan.
FÖRUTSÄTTNINGAR, FÖRÄNDRINGAR OCH KONSEKVENSER
Natur
Landskap, mark och vegetation
Planområdet ligger i ett låglänt område som tidigare var jordbruksmark. Åt väster sluttar
terrängen uppåt mot Breddenvägen och Sandaskogen. Den tidigare omkringliggande
åkermarken är idag till stora delar bebyggd, förutom området norr mot Sandavägen.
Marken består idag av en före detta hästhage. Hästverksamheten har nyligen upphört. Inga
nyckelbiotoper eller andra naturvärden finns redovisade inom bebyggelseområdet.
Planområdet, som idag utgörs av en hästhage. Befi ntlig bebyggelse vid Sanda ängar i bakgrunden.
Yt- och grundvatten
Den 16 december 2009 fastställdes åtgärdsprogram och förvaltningsplan samt
miljökvalitetsnormer för alla yt- och grundvattenförekomster i Norra Östersjöns vattendistrikt.
Besluten är fattade med stöd av EU:s ramdirektiv för vatten och förordningen (2004:660) om
förvaltning av kvaliteten på vattenmiljön.
Det grundläggande målet för vatten är att god vattenstatus ska uppnås år 2015, utom i de
Antagandehandling, detaljplan för del av Sanda 1:9
3

vattenförekomster som har medgetts förlängd tidsfrist. För ytvattenförekomsterna i Upplands
Väsby har en förlängd tidsfrist till 2021 bedömts rimlig för att klara god ekologisk status,
utom för Verkaån som redan idag uppnår god status. Samtliga vattenförekomster utom
Fysingen ska klara god kemisk status till 2015. Fysingen har förlängd tidsfrist till 2021 för
att klara god kemisk ytvattenstatus med avseende på en specifik förorening (tributyltenn).
Grundvattenförekomsten Stockholmsåsen – Upplands Väsby uppfyller god kvantitativ status
idag, men har förlängd tidsfrist till 2021 för att klara god kemisk status med avseende på
klorid. Ingen vattenkvalitet får försämras.
Arbetet med att uppnå god status på yt- och grundvatten måste ske brett med åtgärder
mot bland annat föroreningar från trafik, enskilda avlopp samt jord- och skogsbruk.
Miljökvalitetsnormer är även styrande vid fysisk planering. Den planerade exploateringen
får inte försvåra möjligheterna att med olika åtgärder uppnå god vattenstatus. I denna
detaljplan är hanteringen av dagvattnet den insats som är av störst betydelse för att uppnå god
vattenstatus. Åtgärder kommer att redovisas i denna detaljplan. Detaljplanens genomförande
bedöms inte försvåra uppfyllandet av miljökvalitetsnormerna för vatten.
Planområdet avvattnas till ängsmarken i norr och via Frestabäcken och sumpskogen till
sjön Norrviken. En befintlig dagvattendamm finns direkt norr om de planerade bostäderna.
Statusklassningen av kvaliteten i vattenmiljön i sjön Norrviken är måttlig ekologisk och god
kemisk status. Ekologisk och kemisk status får inte försämras, utan på sikt ska den förbättras
till miljökvalitetsnormen god status.
Upplands Väsby kommun ingår i Oxunda vattensamverkan och har anslutit sig till den
dagvattenpolicy som är framtagen för avrinningsområdet. Dagvattenpolicyn följer väl de
ambitioner som kan formuleras enligt vattendirektivet för att skydda yt- och grundvatten
och inte rubba vattenbalanser. Dagvattenutredningen som är under framtagande har i syfte
att se till att dagvattenpolicyn följs. Hanteringen av dagvatten är beskriven under rubriken
”Dagvatten” på sid 9.
Planområdet ligger inte inom skyddsområde för grundvattentäkt.
Geotekniska förhållanden
En geoteknisk undersökning är upprättad (PM Geoteknik, Bjerking, 2011-02-07). Marken
består till största del av djupa lerlager, vilket bland annat innebär att pålning krävs och att
marken inte är särskilt infiltrationsbenägen.
Markföroreningar
Några kända föroreningar i mark finns inte inom området. Det har tidigare funnits ett
växthus i anslutning till planområdet. Detta kan ha resulterat i markföroreningar pga
kemikalieanvändning. Även när uppgifter saknas om eventuella markföroreningar, måste man
vid alla schaktarbeten vara observant på tecken som tyder på detta. Detta är särskilt viktigt vid
byggande i mark som redan har varit bebyggd eller på annat sätt har varit ianspråktagen.
Radon
Området är enligt översiktliga bedömningar lågriskområde för markradon. Dock finns
områden med högre risker för markradon i planområdets närhet. En mer detaljerad
undersökning av områdets markradonsituation ska redovisas vid bygglovsansökan. Om sådan
undersökning inte genomförs ska byggnaderna uppföras radonsäkra.
Kulturmiljö
I planområdets närhet finns Sanda Gård, som är en före detta jordbruksfastighet som brukat
marken inom planområdet. Den har ur kulturhistorisk synpunkt intressanta byggnader.
4 Antagandehandling, detaljplan för del av Sanda 1:9

Byggnaderna ligger mycket väl anpassade till landskapet och ger ett karaktärsfullt blickfång
från stora delar av jordbrukslandskapet. Den föreslagna tillkommande bebyggelsen är
placerad som närmast ca 80 meter sydost om Sanda gård. De föreslagna bostäderna håller en
låg skala och begränsas i höjd till 8,5 meter. Ingen av de föreslagna byggnaderna är placerade
i siktlinjen från Sanda gård.
Fornlämningar
Några kända fornlämningar finns inte inom planområdet.
Bebyggelse
Bostäder
Planområdet är obebyggt. I anslutning till planområdet finns relativt nyuppförd bebyggelse i
form av grupphusområden. Söder om Frisells gata är ett område med par- och radhus under
uppförande 2011. Förslaget innebär att området bebyggs med sju fristående villor längs en
ny gata. Detaljplanen reglerar genom planbestämmelser antal fastigheter, fastigheternas
storlek samt byggrätten (e1, e2 och e3). Minsta tomtstorlek är 800 kvm och lägsta tomtbredd
mot LOKALGATA är 20 meter. På varje fastighet får endast en huvudbyggnad uppföras.
Huvudbyggnaden får inte placeras närmare angränsande bostadsfastighet än 4,5 meter.
Bruttoarean för huvudbyggnad begränsas till högst 160 kvm. En planbestämmelse (p1) har
införts som reglerar huvudbyggnadernas avstånd mot LOKALGATA, i syfte att skapa ett
sammanhållet gaturum.
Illustration.
Antagandehandling, detaljplan för del av Sanda 1:9
5

Komplementbyggnader, som garage, uthus och växthus får inom planområdet omfatta en
sammanlagd byggnadsarea om högst 40 kvm i ett plan. Komplementbyggnader får endast
uppföras i en våning och får inte placeras närmare tomtgränsen än 1 meter. Taknockhöjden för
komplementbyggnader får ej överstiga 4,0 meter.
Föreslagen bebyggelse innebär att den idag öppna marken bebyggs, vilket påverkar
landskapsbilden. Tillkommande tomter är dock lokaliserade i anslutning till befintlig struktur
och grupperar sig till en mindre bostadsgrupp längsmed den nya gatan. Tomterna kommer
att vara något större än det närliggande grupphusområdet och utformningen kommer leda till
större variation i området.
Service – offentlig och kommersiell
Skola med låg- mellan och högstadium finns i Grimsta och Bollstanäs. Förskola finns i
närområdet, ca 300 meter från den planerade bebyggelsen. Till Väsby centrum med ett
brett utbud av kommersiell service samt kommunens huvudbibliotek är avståndet ca 3 km.
Avståndet till InfraCity är ca 2 km.
Tillgänglighet
Området är flackt och kommer att vara tillgängligt för personer med rörelsehinder.
Gator och trafik
Gång- och cykeltrafik
Direkt öster om planområdet löper en gång- och cykelväg som är det centrala gång- och
cykelstråket genom bostadsområdet Sanda ängar. Parallellt med Frisells gata planeras en
ny gång- och cykelväg som leder upp till övergångsstället vid Breddenvägen. Gång- och
cykelvägen kommer att förbättra tillgängligheten till bland annat Sandaskogen för hela
bostadsområdet. Sammantaget bedöms förslaget förbättra tillgängligheten och rörligheten i
området för gångare och cyklister.
Kollektivtrafik
Avståndet till busshållpats vid Breddenvägen är ca 150 meter.
Biltrafik
Angöring till den nya bebyggelsen sker via en ny lokalgata från Frisells gata. Samtliga
fastigheter får infarter från den nya gatan, varför ett utfartsförbud har lagts till mot Frisells
gata. I norr anläggs en vändplats på kommunens mark i anslutning till de befintliga
dagvattendammarna. Vid en eventuell framtida exploatering norr om Sanda 1:9 kan gatan
förlängas och integreras med den nya bebyggelsen.
Trafikmängden på Frisells gata är ca 1000 bilar per vardagsmedeldygn. Föreslagen
komplettering med sju villor bedöms inte påverka trafiksituationen nämnvärt.
Parkering
Parkeringsbehovet för bostäderna motsvarar två bilplatser per hushåll och ska tillgodoses på
fastighetsmark.
6 Antagandehandling, detaljplan för del av Sanda 1:9

Frisells gata med planområdet till höger. En ny trottoar planeras längsmed Frisells gata upp till Breddenvägen.
Rekreation
I planområdets närhet finns goda möjligheter för friluftsliv och rekreation. I det befintliga
bebyggelseområdet mellan de olika husgrupperna finns grönstråk med gång- och cykelvägar
till omgivande naturområden och grönområden. Närlekparker finns inom bostadsområdet.
Sandaskogen är beläget ca 100 meter från planområdet och tillgängligheten dit förbättras
i samband med att en gång- och cykelväg anläggs längsmed Frisells gata upp till
övergångsstället vid Breddenvägen.
I anslutning kring dagvattendammarna kan en möjlig gångförbindelse skapas som förbinder
den nya gatan med det befintliga gång- och cykelstråket.
Störningar & risker
Luftkvalitet
Miljökvalitetsnormer för luft bedöms inte överskridas.
Buller
I den strategiska kommunplanen klargörs att minskat samhällsbuller är en av de viktigaste
strategiska frågorna för en positiv utveckling av kommunen. Samhällsbullret i kommunen
kommer från väg-, tåg- och flygtrafik , men även ljud från t.ex. fläktinstallationer höjer
bakgrundsnivån. Kommunplanen hänvisar till de nationella riktvärdena för trafikbuller från
väg, tåg och flyg, som antogs av riksdagen 1997. Boverket har i Allmänna råd 2008:1, Buller
Antagandehandling, detaljplan för del av Sanda 1:9
7

i planeringen, gett vägledning för planering för bostäder i områden som är utsatta för buller
från väg- och tågtrafik. Boverket anger att huvudregeln är att vid planering bör följande krav
uppfyllas:
– 55 dB(A) ekvivalentnivå utomhus vid fasad och uteplats
– 70 dB(A) maximalnivå vid uteplats i anslutning till bostad
Ljudmiljön inomhus regleras i Boverkets Byggregler.
Dessa ljudnivåer utomhus innebär inte störningsfrihet. Många människor är störda även vid
lägre ljudnivåer. Det har visat sig svårt att i större tätorter och även i Upplands Väsby klara
riktvärdena utomhus. Tyst innemiljö, tillgång till tyst uteplats och möjlighet att sova med
öppet fönster har till exempel visat sig ha stor betydelse när det gäller störningsupplevelse
av buller. Boverket anger under vilka förutsättningar avsteg kan göras från huvudregeln.
Principer anges för avsteg från huvudregeln då avvägningar ska göras mot andra allmänna
intressen.
För flygtrafik finns genom riksdagens beslut långsiktiga riktvärden för buller. De ljudnivåerna
ligger till grund för avgränsningen av området för riksintresset buller från Arlanda flygplats.
Boverket har tagit fram allmänna råd om flygbuller i planeringen (2010:2).
En trafikbullerutredning har upprättas (Bjerking, 2011-04-12) för att klargöra bullersituationen
från Breddenvägen och Frisells gata samt det långväga bullret från Sandavägen.
Bullerutredningen visar att målet om högst 55 dBA utanför samtliga boningsrum i varje
bostad kan uppnås. Samtliga bostäder kan ha tillgång till en uteplats med högst 55 dBA
ekvivalent och 70 dBA maximal ljudnivå. Enligt bullerutredningen torde det långväga bullret
från Sandavägen uppgå till ca 40 dBA, med hänsyn till terräng och avstånd.
Ljus
Eventuell ljuspåverkan från in- och utfarten från den nya bebyggelsen söder om Frisells
gata bör uppmärksammas i bygglovskedet. Möjlighet att uppföra staket eller plank i
fastighetsgräns finns.
Lukt
Från befintlig avloppspumpstation, nordost om området, kan lukt periodvis förekomma.
Föreslagen bebyggelse är belägen mer än 50 meter från stationen.
Brandkrav
Planområdet ligger inom 10 minuters insatstid från nuvarande brandstationsplacering i
Upplands Väsby kommun. Med insatstid avses här summan av anspänningstid, körtid och
angreppstid. Eftersom angreppstiden anges som ett schablonvärde på 1 minut kan den faktiska
insatstiden överstiga 10 minuter. Avståndet mellan uppställningsplats för räddningstjänstens
fordon och punkten för räddningsinsats skall vara maximalt 50 meter, vilket planområdets
utformning möjliggör.
Djurhållning
Den tidigare hästverksamheten har nyligen avvecklats. Ingen djurhållning finns i närområdet.
Lokalklimatförhållanden
Planområdet bedöms ha goda solljusförhållanden, då avståndet mot höjdryggen i väster är
tillräckligt stort.
8 Antagandehandling, detaljplan för del av Sanda 1:9

Teknisk försörjning
Vatten och avlopp
Föreslagen bebyggelse kommer att anslutas till de kommunala vatten- och avloppsledningar
som finns inom området.
Dagvatten
I kommunens dagvattenpolicy (september 2001 samt en bilaga från maj 2007) anges bland
annat följande för omhändertagande av dagvatten på kvartersmark:
- Kommunerna skall i plan- och bygglovsprocess ställa krav på lokalt omhändertagande av
dagvatten.
- Hårdgjorda, icke genomsläppliga ytor skall minimeras.
- Olika former av fördröjningsåtgärder skall sättas in efter möjlighet.
- Punktåtgärder skall vidtagas för att minska belastningen på befintligt system.
En dagvattenutredning i samband med planarbetet har tagits fram (Bjerking 2011-04-11).
Väster och öster om de nya villatomterna anläggs makdamdiken för att transportera bort och
fördröja dagvattnet till den befintliga dagvattendammen. Även längs de södra villatomterna
anläggs ett dike som ansluts till det västra diket. Vägdagvatten kommer att fördröjas genom
diken längs lokalgatan.
Energianvändning
I området finns ingen fjärrvärme. Däremot uppmuntras möjligheterna att minska elbehovet
genom t ex passivhus, solpaneler, bergvärme etc.
Fastbränsleanläggningar/kamin
Eftersom bebyggelseområdet är beläget i en dalsänka omgivet av höjdpartier och med
bebyggelsen som delvis placeras tätt finns en risk för dålig ventilation från luftföroreningar.
Boverkets byggregler, BBR, reglerar idag följande värden för utsläpp från sekundära
fastbränsleanordningar: från kaminer, spisinsatser och dylikt i byggnader som huvudsakligen
uppvärms med någon annan anordning, får utsläppet av koloxid (CO) uppgå till högst 0,3
volymprocent vid 13 % O2. Från pelletskaminer får utsläppet av koloxid (CO) uppgå till
högst 0,04 volymprocent vid 13 % O2. Planen reglerar att de högst skärpta kraven för utsläpp
från fastbränsleanläggning enligt BBR ska gälla.
Avfall
Plats för avfallsbehållare/soprum ska finnas inom fastigheten. Dessa ska placeras så att
hämtning kan ske utan backningsrörelser för sopbil.
Återvinning
Närmaste återvinningsstation finns i närheten av korsningen Breddenvägen/Sandavägen.
Administrativa frågor
Planens handläggning
Planen handläggs med normalt planförfarande.
Genomförandetid
För allmän platsmark börjar genomförandetiden att gälla från den dag detaljplanen vinner laga
kraft och gäller sedan i 10 år. För kvartersmark börjar genomförandetiden att gälla 1,5 år från
den dag detaljplanen vinner laga kraft och gäller sedan i 8,5 år.
Antagandehandling, detaljplan för del av Sanda 1:9
9

Bygglovpliktens omfattning
Med hänsyn till att planen syftar till förändringar i en miljö med många berörda och många
intressen har bygglovsplikten behållits på den nivå plan- och bygglagen reglerar inom
detaljplanelagd mark.
Utredningar
I planarbetet har följande utredningar gjorts:
• PM Geoteknik, Bjerking AB, 2011-02-07
• Bullerutredning, Bjerking AB, 2011-04-12
• Dagvattenutredning, Bjerking AB, 2011-04-11
BEHOVSBEDÖMNING OM BETYDANDE MILJÖPÅVERKAN
Enligt plan- och bygglagen (PBL 5:18) samt miljöbalken (MB 6:11) ska kommunen göra en
miljöbedömning vid framtagandet av en detaljplan om planens genomförande antas medföra
en betydande miljöpåverkan. Syftet med miljöbedömningen är att integrera miljöaspekter i
planen så att en hållbar utveckling främjas. För att klargöra om planen medför en betydande
miljöpåverkan görs en behovsbedömning.
Behovsbedömningen görs utifrån de kriterier som finns i bilaga 4 till förordningen
om miljökonsekvensbeskrivningar. Kriterierna handlar bland annat om riskerna för
människors hälsa eller för miljön, det berörda områdets sårbarhet på grund av till
exempel överskridna miljökvalitetsnormer eller kulturarvet och påverkan på skyddad
natur. Om planens genomförande enligt dessa kriterier kan antas leda till en betydande
miljöpåverkan ska en miljöbedömning enligt miljöbalkens bestämmelser genomföras och en
miljökonsekvensbeskrivning (MKB) upprättas och samrådas kring.
Ställningstagande om betydande miljöpåverkan
Stadsbyggnadskontorets har i samråd med miljö- och hälsoskyddskontoret utfört en
behovsbedömning i samrådsskedet. Denna bedömning har utgått från platsens förutsättningar,
påverkan på området och planens utformning. Under planprocessen har inget framkommit
som tyder på att planens genomförande skulle leda till en betydande miljöpåverkan. En
miljökonsekvensbedömning bedöms därför ej behöva upprättas. Efter samrådet har inga
förändringar framkommit som förändrar bedömningen.
MEDVERKANDE TJÄNSTEMÄN
Mats Jakobsson
Axel Nelstrand
Camilla Persson
Eva Ström
Birgitta Hillblom
Nils Halvares
Eric Lindskog
Nils Odén
stadsbyggnadskontoret, plan
stadsbyggnadskontoret, trafik
stadsbyggnadskontoret, exploatering
stadsbyggnadskontoret, exploatering
miljö- och hälsoskyddskontoret
teknik och fastighet, VA
teknik och fastighet, gata
teknik och fastighet, park
10 Antagandehandling, detaljplan för del av Sanda 1:9

BEGREPPSFÖRKLARINGAR
En del av de begrepp som används i planhandlingarna förklars här nedan. Begreppen finns
definierade i Svensk standard (SS 02 10 52) respektive i Plan- och Byggförordningen 9 §.
Byggnadsarea, BYA = den area som en byggnad upptar på marken. (Skärmtak, stort
takutsprång och liknande anläggningar t . ex. balkong lägre än 3 m över mark, räknas in i
byggnadsarean.)
Bruttoarea, BTA = den sammanlagda arean av alla våningsplan begränsade av byggnadens
väggars utsida.
Taknockshöjd = en plushöjd över kommunens nollplan (ung havsnivå) för taknockens
höjdläge. Alternativt är det avståndet i meter från medelmarknivå till taknocken.
Stadsbyggnadskontoret
September 2011
Mats Jakobsson
Planarkitekt
Antagandehandling, detaljplan för del av Sanda 1:9
11

12 Antagandehandling, detaljplan för del av Sanda 1:9