à rsredovisning 2011 - Riksbyggen

Fakta koncernenMedlemsorganisationNettoomsättning: 4 236 mkrÅrets resultat: 182 mkrEget kapital: 4 379 mkrSoliditet: 36 %Likvida medel: 7 397 mkrUtdelning till andelsägare: 50 kr per andelBostadsrättsföreningarIntresseföreningarRiksorganisationerFullmäktigeStyrelseLokala fackliga ochandra folkrörelseorganisationerLokalföreningarMedelantal årsanställda:2 315 stÄgare, andelsinnehavAffärsorganisationLO­förbund 43,2 %Byggnads 22,6 %Kommunal 12,4 %Målareförbundet 4,8 %Elektrikerförbundet 2,5 %Övriga 0,7 %LO 0,2 %Swedbank 0,2 %Folksam 0,7 %Den goda staden 1,0 %KF 2,5 %Lokalföreningar 6,0 %Affärsområde BostadVdKoncerngemensamtAffärsområde FastighetsförvaltningIntresseföreningar 46,4 %RegionerRegionerMarknadsområdenMarknadsområdenTillskapat och fördelat ekonomisk värdeTkr 2011 2010Direkt tillskapat ekonomiskt värde Intäkter 4 325 107 4 227 778Fördelat ekonomiska värde på intressenterLeverantörer Inköp av varor och tjänster ­2 933 982 ­2 800 536Anställda Löner, sociala kostnader och övriga ersättningar ­1 040 787 ­1 001 952Andelsägare Utbetald utdelning ­60 886 ­70 467Kunder Återbäring ­14 379 ­18 000Långivare Inbetalda räntor ­113 862 ­35 918Staten Skatter ­78 819 ­113 052Samhället Frivilliga bidrag och gåvor ­2 277 ­2 264-4 244 992 -4 042 189Behållet ekonomisk värde 80 115 185 5893

Sofia Nagander både jobbar och bor i Riksbyggen. Tillsammans medNiklas Thurén och dottern Thilda ser hon hur det nya bostadsområdetvid Sundbyberg Strand växer fram.5

Strategi ochhållbarhet– vägen tillframgångVd Sten-Åke KarlssonNär jag summerar verksamhetsåret 2011 kan jagkonstatera att vi tydligt driver och utvecklar vårverksamhet i enlighet med den inriktning, deprioriteringar och de långsiktiga mål som styrelsenfastställt i vår strategiska plan.Vi har flera spännande aktiviteter och projektpå gång som är strategiskt viktiga i vår ambitionatt vara den ledande samhällsutvecklaren ibostadssektorn. Vi har flyttat fram positionerna ihållbarhetsarbetet. Både i affärsområde Bostadoch i affärsområde Fastighetsförvaltning utgår viännu tydligare från att skapa boendelösningarsom ger goda livsmiljöer som bygger stabila ochväl fungerande bostadsrättsföreningar över tid,där det aktiva medlemskapet blir centralt. Visätter människan i centrum. Genom att arbetasom ett sammanhållet företag – där vi ocksåskapat utvecklade och nya processer som stödjerett sådant synsätt – kan vi leverera mer avhelhetssyn och långsiktig hållbarhet. På så sätt,menar jag, har Riksbyggen 2011 ännu tydligarearbetat så att våra kärnvärden Långsiktighet,Trygghet och Samverkan präglar det vi tillförvåra kunder och våra medlemmar.Samtidigt har 2011 också varit ett år som präglatsav stor oro och osäkerhet i samhällsekonomin, särskiltuttryckt i den skuldkris och den turbulens som råderinom EU-området. Detta påverkar givetvis ocksåSverige och den svenska bostadsmarknaden ochgriper in i människans vardag på ett påtagligt sätt.Den kraftiga uppbromsning av tillväxten visett under 2011, stigande arbetslöshet, hushållensoro inför framtiden och en restriktivare finansmarknadhar framför allt påverkat vår försäljningoch nyproduktion av bostäder i negativ riktning.Men trots lågkonjunktur och försämrade finansieringsförutsättningarsom gett svårigheter ochutmaningar för verksamheten ser jag också attRiksbyggen, med våra värderingar, vår marknadspositionoch vår relativa styrka, kan ta vara påmöjligheter som uppstår och vara offensiva.De ändrade omvärldsförutsättningarna hargivetvis haft stor påverkan på Riksbyggensnyproduktion av bostadsrätter. Trenden sominleddes under andra kvartalet, med en lägreförsäljningstakt, fortsatte under hela 2011 ochpåverkade antalet igångsatta bostadsprojekt.Under 2011 sålde Riksbyggen 336 lägenheteroch produktionsstartade 420 bostäder.Vi har fortsatt arbetet med att utveckla vår rollsom samhällsbyggare i nära samverkan medkommuner och andra intressenter. Beckombergai Stockholm, Södra Älvstranden och PositiveFootprint Housing i Göteborg samt Holma iMalmö är alla exempel på initiativ där Riksbyggenpå olika sätt bidrar till en utveckling avlångsiktigt hållbara boendemiljöer ur ett socialt,ekonomiskt och ekologiskt perspektiv. Förvärvav mark, för att på sikt kunna möta en ökad efterfråganpå bostäder i olika delar av landet, är ävendet en prioriterad satsning. Befolkningsökningenframöver kommer i huvudsak att ske i gruppensom är över 65 år. Ett attraktivt och anpassatboende för äldre blir en allt angelägnare uppgiftpå bostadsmarknaden, och Riksbyggen kännerstort engagemang för denna uppgift.Under året färdigställdes det första projekteti Bonum, Riksbyggens varumärke för seniorboende.Förutom att husen är anpassade förett kvarboende för åldersgruppen, innehållerkonceptet särskilda Bonumvärdar som kan geextra service för att underlätta i vardagen. Den nuinflyttade bostadsrättsföreningen Bryggan liggeri Sundbyberg. Där har Riksbyggen utöver Bonumbyggt en förening med mindre och prisvärdabostäder som till stor del vänder sig mot en yngremålgrupp som tar steget in på bostadsmarknaden.Riksbyggens utveckling av nya bostadsprojekttar redan från början sin utgångspunkt i konsumentperspektivet.Riksbyggenbostaden är vårt kvalitetssystemsom ska säkerställa att bostaden är prisvärd,håller hög kvalitet, erbjuder ett tryggt och gottboende och inte minst ger förutsättningar för enhållbar och kostnadseffektiv förvaltning. Detskapar också bra möjligheter för att medlemmarnai den framtida bostadsrättsföreningentillsammans kan utveckla det goda boendet.Riksbyggen utför en omfattande ombyggnadsverksamhetåt våra andelsägande bostadsrättsföreningar.Det handlar mycket om åldersrelateradeåtgärder som stambyten, takomläggningar,fönsterbyten med mera. Många av medlemsföreningarnahar en god ekonomi och en underhållsplaneringsom säkerställer långsiktighet och godfastighetsvård. För dessa föreningar är Riksbyggenskoncept med fastprisavtal en uppskattad ochtrygg produkt för att genomföra ombyggnadsåtgärder.Men det finns också föreningar som harSom samhällsbyggare bidrarRiksbyggen på olika sätt tillutvecklingen av långsiktigahållbara boendemiljöer ur ettsocialt, ekonomiskt och ekologisktperspektiv.6

”Genom att arbeta som ettsamman hållet företag – där viockså skapat utvecklade och nyaprocesser som stödjer ett sådantsynsätt – kan vi leverera merav helhetssyn och långsiktighållbarhet.”Sten-Åke Karlssonsvårt att klara både finansiering och nödvändigaavgiftshöjningar på grund av det geografiska lägetoch fallande fastighetspriser på orten och somdärför måste avstå eller begränsa underhållet.Vi ser också ett starkt ökat intresse blandRiksbyggens bostadsrättsföreningar för ombyggnadsåtgärderi syfte att förbättra tillgänglighetenoch för att, genom energisparåtgärder, både minskasina driftskostnader och bidra till den nödvändigaklimatomställningen. Samtidigt skulle mycket merkunna göras. Om samhället genom en reformeradboendebeskattning och ett mer rättvist klimatorienteratROT-bidrag gav stöd till dem som villvidta sådana åtgärder, så skulle mycket mer avde för de boende och hela samhället angelägnaomställningsåtgärderna komma till stånd.Ombyggnadsverksamheten, liksom Bonumoch kooperativa hyresrätter för äldreboende, ärtre verksamhetsområden där vi tydligt uppfyllervår samhällsbyggarroll och stärker Riksbyggensvarumärke. Det är också verksamheter där vi under2011 utvecklat samverkan mellan Bostad ochFastighetsförvaltning och på så sätt kunnat förädlakoncepten och flytta fram vår marknadsposition.Riksbyggens förvaltningsverksamhet är stabil,även om de senaste årens positiva utveckling avförsäljning och lönsamhet bröts 2011.Kärnverksamheten är och förblir förvaltningav bostadsrättsföreningar. Det handlar omföreningar som är medlemmar och andelsägarei Riksbyggen, men i allt större del också andrabostadsrättsföreningar. Förvaltningen åt kommersiellaoch offentliga fastighetsägare har utvecklatstill att bli en betydande del av verksamheten ochRiksbyggen är idag en välkänd leverantör till dessasegment. Att vi arbetar med flera kundkategorierskapar förutsättningar för skalfördelar och utveckladkompens som kommer alla kunder tillgodo.Betydande investeringar har gjorts det sistaåret i gemensamma processer i form av ett nyttledningssystem, ett nytt stödsystem och en nykundwebb. Dessa satsningar och den nu väletableradeservicecenterverksamheten skapar förutsättningarför en lönsam tillväxt inom Fastighetsförvaltning.Den snabba IT-utvecklingen harinneburit att vi i snabb takt kunnat användamodern informationsteknik för att utvecklasystem som skapar förutsättningar för mer effektivaoch enhetliga arbetssätt i verksamheten. Jag troratt det också framöver ger oss goda möjligheter tillatt utveckla service och öka kvaliteten åt vårakunder och samtidigt ytterligare effektivisera vårtjänsteleverans. Vi ska fortsätta att utveckla ossinom de kommersiella och offentliga segmentenmen det är framför allt inom bostadsrättsområdetsom vi vill öka både merförsäljning till befintligakunder och anskaffningen av nya kunder.För att utveckla vår position inom energiområdethar ett utvecklingsprojekt kallat Energiklivetdrivits av affärsområde Fastighetsförvaltningunder 2011. Genom detta har nya affärsmodeller,arbetssätt och medarbetarroller utvecklats.Hållbarhetsfrågorna är ett mycket starktprioriterat område i Riksbyggens verksamhet.Med 2 300 anställda, 20 000 förtroendevalda ochdrygt 350 000 boende i föreningar som förvaltasav Riks byggen finns behovet av ansvarstagandeför att minska utsläpp och påverkan på miljön.Samtidigt finns en unik möjlighet att som folkrörelseföretaggemensamt engagera sig i miljöarbetetoch kunna bidra till att olika miljömål kanuppnås. Riksbyggens hållbarhetsplan har en bredansats med sju olika åtaganden där vi till exempelhjälper våra medlemmar till en hållbar livsstil,har ett tjänsteprogram som stödjer våra kundermot en hållbar utveckling och har bostadsprojektsom är föredömen för hållbara boendemiljöer.Under året har samtliga medarbetare fått ensärskild utbildning i hållbarhetsplanen och gemensamtdiskuterat hur Riksbyggen kan stödja ochstimulera hållbarhetsarbetet hos våra kunder. Enmiljöhandbok med goda exempel från bostadsrättsföreningarnasarbete inom miljöområdet hartagits fram som tillsammans med RiksbyggensKlimatskola ska stimulera till fortsatt arbete.Det systematiska arbetet med miljöfrågornahar gett resultat. Det mål som sattes 2008, attminska Riksbyggens interna koldioxidutsläppmed 30 procent fram till 2014, har goda möjligheteratt nås tidigare än så. Redan 2011 hade viminskat utsläppen med 24 procent.Riksbyggen har även engagerat sig kraftfullt iforskning och utveckling inom hållbarhetsområdet.Vi är sedan tidigare en av intressenterna ochdelägarna i Sust (Sustainable Innovation AB).Sust driver i samarbete med medlemsföretagen,externa samarbetspartner och forskare fleraintressanta forskningsprojekt inom miljö- och8

20 000 engagerade förtroendevalda gör Riksbyggentill ett levande företag, i ständig utveckling.hållbarhetsområdet, inte minst när det gällereffektivare energianvändning.Under året har vi inlett ett samarbete medChalmers tekniska högskola, Göteborgs universitetoch Johanneberg Science Park. Projektet kallasPositive Footprint Housing. Det är ett forskningsprojektoch ett bostadsprojekt som genom försparallellt, där ett Riks byggen finansierar doktoranderfrån Chalmers och från socialt arbetevid Göteborgs universitet. I projektet står socialhållbarhet, energieffektivitet och minskad miljöpåverkani centrum. Målet är att ha ett färdigtbostadshus 2016 i nära anslutning till Chalmers.För Riksbyggen är det delaktiga medarbetarskapeten viktig förutsättning för att kunna varaett framgångsrikt företag och för att kunnafortsätta utvecklas som det goda medarbetarföretaget.Medarbetar skap handlar ju i grundenom att ta ansvar för sitt arbete, sin relation tillarbetsplatsen, sin chef och sina kollegor. I detgoda medarbetarföretaget ingår också att erbjudatrygga och utvecklande arbetsmiljöer och att varaen attraktiv arbetsgivare. Detta är frågor somockså är starkt prioriterade av Riksbyggen.Kompetensutveckling är ett annat viktigtområde. Under året har vi för tredje gångenstartat ett utvecklingsprogram för medarbetaresom identifierats som framtidens ledare inomföretaget. För att ytterligare utveckla arbetetkring jämställdhetsfrågor har vi också etableratett manligt nätverk som ett komplement till dekvinnliga nätverk för chefer som funnits i flera år.Jag är också mycket nöjd över att vi under åretkunnat bibehålla den låga sjukfrånvaron på drygttre procent.Med utgångspunkt från devisen ”En rättvisvärld fri från fattigdom” är Riksbyggen sedanmånga år medlem i biståndsorganisationenKooperation Utan Gränser. Kooperation UtanGränser bedriver framgångsrikt olika projektinom områdena jordbruk, bostad samt kreditoch försäkring i olika utvecklingsländer, medinriktningen ”hjälp till självhjälp”. I snart tio århar Riksbyggen valt att ha ett särskilt fokus påbostadsfrågor i El Salvador. Den verksamhetenutgår ifrån den så kallade självbyggarprincipen.Det innebär att fattiga människor som lever i stormisär med en ofattbart låg bostadsstandard fårutbildning i hur man tillsammans, i ett kooperativ,bygger sig en bättre och tryggare bostad.Riksbyggens medlemmar har ett starkt engagemangi detta kooperativa biståndsarbete ochvi samlar årligen in i storleksordningen runt 2–3mkr i biståndsmedel.Som kooperation och medlemsorganisationmåste Riksbyggens verksamhet vila på medlemmarnasuppfattningar och behov. En levandeföreningsverksamhet, med aktiva bostads rättsföreningar,engagerade styrelser och medlemmarär därför av fundamental betydelse. Dettaengagemang knyts också samman genomverksamheten i intresseföreningar och lokalföreningarsom kanaliserar ägarnas engagemangför företaget.Föreningsverksamheten har under 2011förstärkts med ytterligare resurser: fler heltidsanställdafolkrörelsesamordnare, satsningar påen ny styrelsehandbok, och på Klimatskolan.Brf Framtiden – ett material som vuxit fram urprojektet Framtidens förtroendevalda – ger stödoch vägledning för bostadsrättsföreningarna iarbetet med att engagera fler i arbetet med attforma framtidens bostadsrättsförening.Ser vi till det ekonomiska resultatet för 2011 såuppnår vi en vinst på 249 mkr före skatt (274 mkr).Vår kapitalförvaltningsverksamhet förmedlemmarna är stabil och trygg. AffärsområdeFastighetsförvaltning har en resultatmässigtillbakagång under 2011 och åtgärder genomförsnu för att den resultatförbättring vi räknar med2012 också blir verklighet. Affärsområde Bostad,liksom finansverksamheten, uppnår för 2011resultat i nivå med budget. För dessa två verksamhetsgrenar gäller dock, särskilt för Bostad, attförutsättningarna starkt påverkas av konjunkturenoch hushållens ekonomiska förutsättningar. Medde omständigheter som rått för 2011 måste vårtresultat anses som tillfredsställande. Det egnakapitalet uppgår nu till 4 379 mkr (4 256 miljoner)och soliditeten är 36 procent (36).Sammanfattningsvis kan sägas att Riksbyggenstår väl rustat att ta sig an de utmaningar ochmöjligheter vi ser. Vi har en hållbar verksamhetsidé,en genomtänkt strategi, attraktiva produkteroch tjänster, kompetenta och engagerade medarbetareoch en stark ekonomi. Och vi har dryga70 års erfarenhet som samhällsbyggare att lutaoss emot. Kort sagt, vi har alla förutsättningar attvara den ledande samhällsutvecklaren.11

I Kalmars äldsta kvarter samsas Riksbyggenmed flera hundra år gamla trä- och stenhus.IntressentanalysIntressentanalysRiksbyggen för en kontinuerlig dialog medomvärlden. Vi har många olika sätt att föra dialogmed våra viktigaste intressenter, till exempel påvår årliga ord förandekonferens samt på våra lokalaintresse föreningsmöten och kundträffar. För attta reda på vilka våra viktigaste intressenter är harvi gjort en intern analys med nyckelpersoner inomorganisationen.En intressentdialog utfördes 2010 med våranyckelintressenter. 236 enkäter delades ut, varav40 procent (93 intressenter) svarade. 2010 årsundersökning har kompletterats med en intressentdialogmed kommuner. Svarsfrekvensen påenkäterna var 16 procent. En uppföljningsdialogmed våra intresseföreningar och lokalföreningarför att se till att inga nya hållbarhetsaspekterrankas som viktiga är också gjord under 2011.Det som kommit fram är att våra nyckelintressentertycker att:• Energi, klimat, avfall och mark är de viktigastemiljöfrågorna• Anställdas arbetsmiljö och säkerhet, korruption/affärsetik, kompetens samt arbetet med våraleverantörer var de viktigaste frågorna inomsocial hållbarhet• Styrning och ledning inom företaget samtledningens kunskap om hållbar utvecklingvar de viktigaste frågorna inom ekonomiskhållbarhet.Svaren i intressentdialogen tillsammans medRiksbyggens strategiska arbete låg till grund för enprioritering av områden som gjordes i en workshopmed ledande befattningar inom respektive hållbarhetsområde.Riksbyggen är ett kooperativt ochidéburet företag. Det betyder att Riksbyggen harhögt ställda krav på hur företaget och dess anställdaska agera och uppträda mot kunder, kollegor,leverantörer och samhället i övrigt. I 2011 årsredovisning framkom att våra intressenter tyckeratt arbetet med våra leverantörer är viktigt attredovisa. Detta område kommer vi att redovisa inästa års redovisning.PÅVERKAR & PÅVERKASMedierPotentiellamedarbetarePÅVERKARFörsäkringsbolagFacketBankerKonkurrenterSamhälleIdeell verksamhetLITEMedarbetareMEDELEntreprenörer/byggherrarTjänsteköpareMYCKETCheferBosparareBranschorganisationerIntresseföreningarHyresgästerPÅVERKASPotentiellabostadsköpareLokalföreningarMarkägareStyrelsenLeverantörer12

Familjen Hildingsson – Helene, Anders och Ellen– har flyttat in i ett radhus i det nya området BergaStrandpark strax utanför Kalmar.14

Via den egna multimediacentralen väljer familjenvilka rum som ska ha tv, datorer och telefoner.Med mobilen kan de ge tv:n order om vilkaprogram som ska spelas in när de är ute och reser.15

I Berga Strandpark samsas radhus och fyravåningshus,och studion på radhusens tak hänger utseendemässigtihop med översta våningen på de högre husen.16

Idéerna ochaffärerna gårhand i handLångsiktighet är ett fundament i Riksbyggen.Vi bygger för att stanna kvar och förvalta.Vi utbildar förtroendevalda och boende föratt få mer aktiva och deltagande kunder.Vi lägger oss i utvecklingen i omvärlden ochställer krav på politiker och beslutsfattare föratt göra boendet, och samhället, mer hållbart.Det gör att Riksbyggen står stadigt ävenunder ett år som 2011, då det har varit storosäkerhet i världsekonomin.Att bygga för att stanna kvar innebär att Riksbyggenalltid tänker in förvaltning i alla nybyggnadsprojekt.Det handlar bland annat om att välja material somstår sig längre och avancerad teknik som sparar bådeenergi, miljö och pengar. Allt enligt de högt ställdakraven i Riksbyggenbostaden, vår egen kravspecifikationför en god bostad med tuffare krav änmyndigheternas, bland annat när det gällerenergianvändning.Långsiktighet handlar också om att skapatrivsel och engagemang bland de boende, bådegenom att planera bostadsområden med utrymmeför gemenskap och att ta initiativ till samvaro.Glöggkvällen i det nya området Berga Strandpark,strax utanför Kalmar, i början av december 2011är ett bra exempel på det. Den här kvällen invigsde tre konstverken som ingår i ”Röd slinga”. De ärskapade av Åsa Herrgård och står utplacerade längsden slingrande gången som leder genom området.Alla nyinflyttade och blivande boende i de 50bostadsrättslägenheterna och de nio bostadsrättshusenhar bjudits in, och trots den kalla vindenfrån havet har många slutit upp.– Riksbyggen är inte bara en byggherre, viär en förvaltningsbyggherre. Det är självklartför oss att ta ansvar för hela processen, frånmark förhandlingar med kommunerna till denvardagliga skötseln i bostadsrättsföreningarna.Vi gör också vad vi kan för att bidra till bra sammanhållningi både nya och äldre föreningar,säger Anders Ihse, marknadsområdeschef iKalmar.Stora öppna fönsterpartier gör lägenheterna ljusa.Åsa Herrgård, konstnär, och Anders Ihse,marknadsområdeschef i Kalmar.17

I början av december invigdes”Röd slinga”, Åsa HerrgårdsTai Chi-inspirerade konstverki Berga Strandpark.Mellan villorna och havetMarken som Berga Strandpark byggs på vartidigare en fotbollsplan som spolades till isbanapå vintern. På ena sidan ligger ett äldre villaområdeoch på den andra ett parkområde som gränsartill havet. Många boende i villaområdet har varitoroliga för att de nya bostäderna skulle ”förstöra”området.– Det här är ett känsligt område och vi harhaft ett nära samarbete med kommunen ochmed arkitekten Vlade Naumovski från Plan- ochByggnadskonst i Lund, för att på bästa sätt anpassaoss till förutsättningarna i omgivningarna.Husen ligger inte statiskt vinkelräta utan ärmer lekfullt placerade, med gott om öppningarut mot parken. Arkitekturen gör också att deser nättare ut än fyra våningar, berättar AnnaWelander, projektledare.När Riksbyggen projekterade Berga Strandparkför flera år sedan tittade man på marknadsvärdetför villorna i området intill. Tanken var att äldrevillaägare skulle kunna sälja sin villa och köpa enÄnnu en bostadsrättsförening i Berga Strandpark ärfärdig för inflyttning.lägenhet och ändå få lite pengar över, vilket ocksåhar skett. Idag har oron bland grannarna lagt sigoch priset på villorna har stigit.Känslig mark mitt i KalmarInne i Kalmar, mitt på Kvarnholmen i Sverigesmest konsekvent genomförda barockstadsplanfrån 1600-talet, fick Riksbyggen också tillgångtill känslig mark för ett par år sedan.– Här har vi byggt ett stenhus som klätts medträ för att matcha omgivningen. Vi har anpassattakfotslinjen, vilket gör att fönstren hamnar påsamma höjd som grannhuset. På baksidan har vibevarat de gamla planken och plockat upp derasdjupröda färg på bland annat sophuset på gården.Här har vi samarbetat med arkitekten MatsDahlström från Dahlström Arkitekter i Kalmar,säger Anna Welander som har varit projektledareäven i det här projektet.– När människor säger att huset smälter in i degamla kvarteren tar jag det som beröm, fortsätterhon.Vlade Naumovski står för den lätta, luftiga ochtransparenta arkitekturen.18

Projektledaren Anna Welander såg till attbostadsrättsföreningen Magistern fick ettlikadant litet plank som de flera hundra åräldre grannhusen har.20

Bostadsrättsföreningen Magistern ärbyggd för att matcha de äldre husen iomgivningen, utan att tumma på dagenskrav på tillgänglighet, energianvändningoch avfallshantering.21

Sveriges första Bonum seniorboendeI Sundbyberg, granne med Bällstaån, håller etthelt nytt område på att växa fram. Vid SundbybergStrand bygger Riksbyggen omkring 350 lägenheteri olika storlekar och för alla åldrar – bostads rätter,Bonum seniorboende och så kallat instegsboendeför unga.Bonum vänder sig till människor som är 55+och erbjuder en unik helhet i form av bostad,förvaltning och tjänster som gör det möjligt attbo kvar länge. Bostadsrättsföreningen Bryggani Sundbyberg är Sveriges allra första färdigställdaBonumprojekt och Gunilla Laurin var den allraförsta boende som skrev kontrakt på sin Bonumlägenhet.– Jag är mycket nöjd, här kommer jag att bolänge. Trivseln har kommit snabbt, säger GunillaLaurin. Hon arbetade på Marabou i många år.Hon är fortfarande engagerad i Konsthallensvänförening och guidar ibland i Marabouparkensom ligger alldeles intill bostadsområdet.– Allt är mycket genomtänkt i lägenheten ochi gemensamhetsutrymmena, ytorna är välplaneradeoch effektiva. Det känns också tryggt med enBonumvärd som man kan få lite extra hjälp av omdet behövs, forsätter hon.– Jag vill särskilt framhålla att vi är mycketnöjda med Bonumprojektets sätt att involvera ossboende i processen på ett tidigt stadium. Det harmedfört att vi redan vid inflyttningen känner igenvarandra men också att vi har kunnat påverkabåde gemensamhetslokalens och övernattningslägenhetensinredning och användning.Smart planerat för ungaBostadsrättsföreningen Sjöbodarna, som GunillaLaurin delar gård med, är också resultatet av etthelt nytt tänkande. Här är huvudmålgruppenunga människor och de yteffektiva lägenheternaär både smart planerade och prisvärda. I det enahuset finns bara ettor, i det andra enbart tvåor.Victoria Cederholm flyttade till SundbybergStrand tillsammans med sina föräldrar för två årsedan, till en trea. För ett år sedan köpte hon entvåa i Sjöbodarna och snart är det dags att flytta in.– Det känns jättebra. Först var det svårt attföreställa sig hur den skulle se ut, när jag köptelägenheten fanns den bara på papper. Nu har jag22

varit här ett par gånger och vet att jag kommer atttrivas, säger hon.Bra för barnfamiljerNärmast Bällstaån, mitt emot Bryggan och Sjöbodarna,ligger bostadsrättsföreningen Strandpromenaden.Här flyttade Sofia Nagander ochhennes man Niklas Thurén in för två år sedan.Sedan dess har familjen vuxit med dotternThilda, 18 månader. Sofia Nagander är dessutommedarbetare i Riksbyggen, som controller påkoncernstöd.– För mig är det långsiktiga tänkandet tydligt,både som medarbetare och boende. Som medarbetarehar jag haft möjlighet att växa under de åtta årsom jag har varit anställd, bland annat genomutbildningen ”Framtidens ledare”. Som boendemärker jag också av det på många sätt, frånmaterialval till planeringen av utomhusmiljön ihela området. Mixen av yngre och äldre ochbarnfamiljer gör det jättespännande att bo här,säger Sofia Nagander.I Sundbyberg Strand byggs lägenheter för alla åldrar.Gunilla Laurin har precis flyttat in i sin Bonumlägenhetmedan Sofia Nagander, Niklas Thurén ochdottern Thilda flyttade till ett av de första husen iområdet för ett par år sedan. I Victoria Cederholmslägenhet återstår bara slutbesiktningen.23

Vattenfestivalen i Sundbyberg Strand lockadebåde nyligen inflyttade och blivande boende.All mark undersöks (EN11)Riksbyggen äger idag mark som vid bostadsbyggandeomfattar cirka 9 000 lägenheter. Större delenav marken berörs av bostadsprojekt i olika skeden.All mark som vi förvärvar undersöks noggrantutifrån tekniska, miljömässiga och juridiskaaspekter. Riksbyggens inventering av ägd markvisar att merparten, med något enstaka undantag,inte omfattas av direkt skydd i form av naturreservateller liknande. Ett fåtal markområdenligger i relativt nära anslutning till skyddadeområden eller områden som har ett högtbiologiskt mångfaldsvärde. Merparten av dessamarkområden är inte planlagda. Uppskattningsvisberörs åtta procent av marken av direkt skyddoch tolv procent berörs indirekt.Människa och miljö först (CRE8, EN26)Riksbyggen har, som första företag i branschen,beslutat att alla nya fastigheter ska vara certifieradeenligt Miljöbyggnad. Det är ett svenskt systemsom innehåller bedömningsgrunder och metoderför att premiera byggnader med låg energianvändning,god innemiljö och bra material och dokumentationom vilka material som används.Miljöbyggnad har utvecklats av forskare isamarbete med företag i bygg- och fastighetsbranscheninom ramen för ByggaBoDialogen,där Riksbyggen också deltog. Syftet är att värnaom människors hälsa och om miljön. Certifieringenger utmärkelsen guld, silver eller bronsoch det är Sweden Green Building Council somutfärdar certifikaten. Riksbyggen projekterar föratt uppnå silver.Under 2011 har vi registrerat och föranmält36 byggnader i 21 nybyggnadsprojekt till SwedenGreen Building Council (SGBC) som sköteradministrationen. Inför 2012 är målet att alla nyproduceradebostadsrätter i flerbostadshus införsäljstart ska vara registrerade för certifiering.I all nyproduktion och förvaltning ska vianvända oss av SundaHus Miljödata som är ettsystem för att säkra att de material och kemikaliervi använder har så liten påverkan på hälsa och miljösom möjligt. Kärnan i systemet är en databas förhälso- och miljöbedömning av ämnen, materialoch produkter i bygg- och fastighetsbranschen.I systemet finns en byggnads alla skeden med:program, projektering, byggande, förvaltning ochrivning.Byggande styrelser ger kvalitetEtt annat inslag som borgar för långsiktighet ochkvalitet är sammansättningen av de byggandestyrelserna, som följer byggprocessen fram tillatt de ordinarie bostadsrättföreningarna tar över.Den byggande styrelsen är alltid frikopplad frånRiksbyggen och suverän i sina beslut. Styrelsenhämtar sina ledamöter från någon av folkrörelsernasom är delägare i Riksbyggen.Utvecklingen av de byggande styrelsernas roll ärett av sju delprojekt i ett stort internt utvecklingsarbetesom startade 2011. Målet är att utvecklaoch stärka Riksbyggens byggherreroll ur ettkon sumentperspektiv, vilket på sikt ska leda tillännu bättre produkter och tjänster.Fler boenden för äldreVår bostadsproduktion under 2011 har i hög gradpåverkats av händelserna i omvärlden. I början avåret pekade prognoserna för bostadsmarknadenuppåt för att, efter skuldkris och finansiell oro iEuropa, under andra halvåret istället bromsas in.Den sammantagna bostadsproduktionen i Sverigesjönk under 2011 jämfört med 2010.– Det är klart att Riksbyggen också harpåverkats, säger Mari Broman, vice vd och chefför affärsområde Bostad.Under 2011 sattes byggandet av 420 lägenheterigång, vilket var färre än planerat.– Samtidigt har det hänt mycket positivt.Det nya konceptet Bonum seniorboende sjösattesoch de första boende flyttade i in SundbybergStrand . Fler Bonum är nu på gång i Jönköping,Norrköping, Löddeköpinge och Helsingborg. Vihar även byggt vård- och omsorgsboenden i formav kooperativa hyresrättsföreningar på sju orter ilandet, med sammanlagt 216 lägenheter, berättarMari Broman.Framtidens hållbara bostäder– Vi fortsätter att engagera oss i hur framtidenshållbara och robusta bostadsområden ska se ut,ekologiskt, ekonomiskt och socialt. Vi har storamöjligheter att påverka eftersom vi både byggeroch förvaltar, och en av våra viktigaste uppgifterär att underlätta för boende att bo och leva såhållbart som möjligt, fortsätter Mari Broman.Tre projekt som bekräftar Riksbyggens unikaposition som samhällsutvecklare och långsiktigprojektutvecklare är Beckomberga i Stockholm,25

Södra Älvstranden i Göteborg och Holma i Malmö.Här planeras och byggs ur ett boende-, medlems-,hållbarhets- och samhällsutvecklingsperspektiv.I Beckomberga och Holma handlar det omatt fysiskt och socialt bygga ihop ett område medomgivande stadsdelar. Vid Södra Älvstrandenhandlar det om att förbättra en hel stadsdel, bådesocialt och miljömässigt.Forskning och goda exempel (EN26)Riksbyggen har också tagit nästa steg i PositiveFootprint Housing, ett samarbete med Chalmers,Göteborgs universitet och Johanneberg SciencePark som inleddes 2010. Här genomförs ettutbildningsprojekt, ett forskningsprojekt ochett bostadsprojekt parallellt och Riksbyggenfinansierar forskare och doktorander. Målet är attskapa ett helhetstänkande kring hållbar bostadsochstadsutveckling med människan i centrum.Renoveringsverkstaden som Riksbyggenhar startat tillsammans med Sust (SustainableInnovation*) är ett annat exempel på engagemangeti hållbarhet. Här lyfts goda exempel pårenoveringsinsatser fram som inspiration förbostadsrättsföreningarna. Förhoppningen äratt det bidrar till det nationella miljömålet omen halverad energianvändning i bebyggelsen till2050 (från 1995 års nivå).*Sustainable Innovation är ett företag startat avbland annat Riksbyggen med uppdraget att drivautvecklingsprojekt inom energiområdet, med fokuspå energieffektivisering i människors vardag.Opinionsbildning kring hållbarhet (SO5)Klassisk opinionsbildning är ett annat viktigtverktyg i Riksbyggens hållbarhetssträvan. GenomKLOT (Klimat Ombyggnad Tillgänglighet) driverRiksbyggen tillsammans med HSB bland annatfrågan om bostadsrättföreningarnas möjlighet attgöra avdrag för kostnader i samband med ombyggnadersom handlar om energieffektiviseringar ochtillgänglighet.Idag kan en enskild bostadsrättsinnehavare fåROT-avdrag för att installera ett bubbelbadkar.Resultatutveckling affärsområde BostadAntalet påbörjade ombyggnationer2007 270 mkr2008 187 mkr2009 124 mkr2010 136 mkr2011 73 mkr2007 7 076 lgh2008 4 842 lgh2009 7 524 lgh2010 6 406 lgh2011 7 895 lghFakta affärsområde Bostad2011 års resultat för affärsområde Bostad uppgicktill 73 mkr. Under året påbörjades 420 lägenheteroch 665 färdigställdes. 336 lägenheter såldes.Riksbyggens marknadsandel av nyproduceradebostadsrätter var cirka 4,5 procent, vilket är enliten minskning i jämförelse med 2010.Fakta ombyggnadUnder året påbörjades ombyggnation av 7 895lägenheter, vilket är en ökning i jämförelse med2010.26

Men en bostadsrättsförening som vill optimeraenergianläggningen kan inte göra avdrag fördetta. Målet är att få politikerna att ändra ellerkomplettera dagens ROT­avdrag så att det får etttydligt inslag av klimatansvar.Tillsammans med andra aktörer har Riksbyggeni debattartiklar riktade till bostadsministernkrävt högre och enhetliga energisparnormer vidnypro duktion av bostäder. Justitiedepartementethar uppvaktats med krav på pantbrev för bostadsrättslägenheterför att göra bostadsrätten tryggaresom bostadsform.Regeringen har fått en skrivelse där Riksbyggentillsammans med SABO, HSB, Fastighets ägarnaoch Hyresgästföreningen föreslår att Sverige tackarja till EU:s strukturfonder och att pengarna användstill upprustning av äldre bostadsbestånd.Oberoende granskning av priser (SO5)Under 2011 har Riksbyggen, SABO och SvenskFjärrvärme fattat beslut om att starta ett kansliför att pröva prisförändringar på fjärrvärme. Somkonsumentorganisation är Riksbyggen positivatill fjärrvärme. Den är driftsäker, trygg och gerett litet avtryck på miljön. Men de senaste årenhar flera fjärrvärmebolag kritiserats för sinaprishöjningar.Till det oberoende kansliet ska leverantörernarapportera priser och avisera förändringar.Kansliet ger efter en bedömning grönt eller röttljus, och omvärlden får snabbt reda på vilka före tagsom klarar bedömningen och vilka som hamnari skamvrån.Varje år, sedan 13 år tillbaka, görs en undersökningom priser på sophämtning, vatten ochavlopp, el och uppvärmning. I den så kalladeNils Holgersson­rapporten redovisas prisskillnadernamellan kommunerna, och målet är attskapa debatt som kan leda till sänkta priser förkunderna. Undersökningen och rapporten tasfram i samarbete med HSB, SABO, Fastighetsägarnaoch Hyresgästföreningen.Färdigställda och påbörjade lägenheter 2011Koncernen, areatyperFärdigställdaPåbörjade665 lgh420 lghLokaler 15 %Bostäder 85 %Fakta fastigheterDet bokförda värdet av Riksbyggens fastigheterär 1 234 mkr och marknadsvärdet beräknas överstigadet bokförda värdet med 1 019 mkr.Drygt 80 procent av fastighetsbeståndet ärbostäder och resten är kommersiella lokaler. Dentotala ytan i fastigheterna är cirka 272 000 kvm 2 ,varav 230 000 kvm 2 är bostäder.Dotterbolaget RI­fastigheter i NorrköpingAB har avyttrats under året.Koncernen, area fastigheterLinköping 52 %Västerås 1 %Skellefteå 2 %Östersund 3 %Stockholm 5 %Umeå 8 %Jönköping 29 %27

Fastighetsförvaltning satsar på nya kunderEfter ett par års mycket positiv utveckling påaffärsområde Fastighetsförvaltning var ambitionernahögt ställda inför 2011. Vikande försäljninginom Riksbyggens huvudsegment bostadsrätteroch ökande kostnader på flera verksamhets ortergjorde dock att målen inte kunde nås.– Under 2011 startades ett arbete för attutveckla mer- och nykundsförsäljningen blandbostadsrättsföreningarna och det arbetet kommeratt intensifieras under 2012, säger Carl-JohanHansson, chef för affärsområde Fastighetsförvaltning.Utvecklingen inom det kommersiella kund ­segmentet är fortsatt positivt. Här har blandannat nya avtal tecknats med de befintligakunderna Aberdeen Asset Management ochICA Fastigheter Sverige AB. Detsamma gällerför förvaltningen av Folksams fastighetsportföljLitreb Fastigheter AB. Helt nya kunder ochuppdrag har också tillkommit, bland andraLandstinget Västernorrland där Riksbyggensköter den tekniska förvaltningen. Målet är attöka marknadsandelen även inom det kommersiellakundsegmentet.De senaste åren har ett intensivt arbete bedrivitsför att utveckla interna processer, arbetssättoch stödsystem med syfte att förbättra kvalitetenoch öka effektiviteten. Detta kommer att fortsättaunder 2012.Ny informationstjänst gör nyttaKF Fastigheter, med många köpcentra i beståndet,är en annan ny kund. Här köper KF tjänstenKund tjänst av Riksbyggen som levererar via egetservicecenter för kommunikation och drift i Kalmar.Där tas samtal emot från de företag som hyr lokalerav KF Fastigheter och order läggs som leder tillatt efterfrågade tjänster genomförs. Riksbyggensleverans har bidragit till att KF Fastigheters NKI(Nöjd Kund Index) när det gäller felanmälan ochklagomål har ökat signifikant.KF Fastigheters vd Bernt-Olof Gustavsson är mycket nöjd med tjänsten Kundtjänst som hans företag köper av Riksbyggen.28

– Vi är mycket nöjda med tjänsten, Riksbyggengör ett bra jobb. De har en gedigen erfarenhet avfastighetsförvaltning vilket gör dem till en tryggsamarbetspartner, säger Bernt-Olof Gustavsson,vd på KF Fastigheter.Det är första gången Riksbyggen levererar enren informationstjänst men med största säkerhetinte den sista.– Det finns fler leverantörer av den här typenav tjänster men det är bara vi som har fastighetskunnandet,säger Carl-Johan Hansson.Bonumvärden blir personligEn annan tjänst som är helt ny är Bonumvärdensarbete, en viktig del av Bonum seniorboende. Bonumvärdenarbetar med daglig tillsyn och skötselav bostadsrättsföreningar för seniorboende. MenBonumvärden hjälper också de boende individuelltmed praktiska saker, till exempel att sätta upptavlor eller byta glödlampor. Genom Bonumvärdenkan de boende beställa städning, inköp eller annatsom de vill ha hjälp med. Bonumvärden ordnaräven olika aktiviteter för de boende.Viktor Wirhagen är en av Riksbyggens tvåförsta Bonumvärdar, med bostadsrättsföreningenBryggan i Sundbyberg som bas. Han började jobbasom fastighetsskötare våren 2011 och blev snarttillfrågad om han ville ta på sig specialuppdragetatt bli Bonumvärd.– Det känns kul att kunna ge den där lillaextra hjälpen, utöver det vanliga. Jag har ocksåfått en mer personlig relation till de boende somBonumvärd, säger Viktor Wirhagen.Nu delar han sin tid mellan att vara vanligfastighetsskötare i andra bostadsrättsföreningaroch att vara Bonumvärd i Riksbyggens förstaBonumboende.– Det får gärna bli mer jobb med Bonum.Längre fram siktar jag på att vidareutbilda miginom driftteknik, projektering och förvaltning.Jag har hört att det finns bra möjligheter till detinom Riksbyggen, säger Viktor Wirhagen.Viktor Wirhagen är en av Sveriges två första Bonumvärdar. I hans uppdrag ingår bland annat att hjälpa de boende med olika praktiska saker.29

Intensiv utveckling på energiområdet (EN6)– När det gäller energitjänster och energiverksamhethar det skett en intensiv utveckling averbjudandet, affärsmodellen och vår egenorganisation, berättar Carl-Johan Hansson.Ett exempel är Skaraborg, där Riksbyggen harutfört energibesparande åtgärder, bland annatgenom byte av fläktsystem och injustering avluftflöden, i nio fastigheter. Det har gett en totalbesparing på 471 MWh vilket innebär en minskningav energianvändningen med 16 procent.Att satsa på individuell mätning av vatten och elär ett annat sätt att göra stora energibesparingar.Fram till nu har Riksbyggen installerat individuellmätning i 5 500 lägenheter, med en beräknadminskning av energianvändningen på 15–20procent.Nya yrkesroller som ”energijägare” och”energi controllers” har etablerats och Riksbyggenhar påbörjat rekrytering och kompetenshöjningav anställda. Något som kommer att synas påmarknaden under 2012.– Engagemanget och intresset bland kundernaför energibesparande åtgärder varierar. Här harvår lokala organisation en viktig roll i att ökaintresset för investeringar på energiområdet föratt minska boendets miljöpåverkan. I detta liksomi andra sammanhang är det bra för företaget omvi har aktiva och medvetna beställare, säger Carl-Johan Hansson.LED minskar energianvändningenAtt ersätta befintlig belysningsarmatur med LEDbelysningär ett bra sätt att minska energianvändningen,både i kommersiella fastigheter och iprivata bostadsrättsföreningar.På Västtrafiks lokaltågstation Lisebergsstationeni Göteborg byttes närmare 500 lysrörsarmaturerut mot LED-armaturer, vilket har letttill en total sänkning av energianvändningen iDen nya LED-armaturen har sänkt energianvändningen i lokaltågsstationen Liseberg i Göteborg med cirka 20 procent.30

fastigheten med cirka 20 procent. Stationen liggerdelvis under jord och Riksbyggen har haft ansvaretför energi, teknisk förvaltning och fastighetskötselsedan år 1999.– En LED­belysning förbrukar cirka 30 procentav vad den ursprungliga belysningen förbrukar,så ett byte ger omedelbar effekt på energianvändningen,säger Hans Nilson, energiingenjör vidRiksbyggen i Göteborg.En annan stor fördel med LED är brinntiden.LED­belysning har cirka 50 000 brinntimmar,vanliga lysrör har en brinntid på 10 000–15 000timmar. Det innebär att LED ger lägre drifts­ ochunderhållskostnader för kunden.– En av Riksbyggens bostadsrättsföreningarhär i Göteborg, Tuvehus 7, har precis bestämtsig för att ersätta de gamla lysrörsarmaturerna itrapphusen med nya armaturer med LEDbelysning.De ska också installera närvaro styrning,vilket ger en ännu större besparing eftersomarmaturerna beräknas lysa med full effekt tvåtimmar per dygn och med tio procents effektresterande 22 timmar, berättar Hans Nilson.Tuvehus 7 har tagit ett helhetsgrepp i energifrågornaoch bland annat infört IMD, individuellmätning med debitering av energianvändningen.För föreningen, med 342 lägenheter fördeladepå 18 trapphus, är bytet till nya armaturer medLED­belysning en investering på 650 000 kronor.Samtidigt sparar föreningen uppåt 80 000 kronorper år i minskad energianvändning, vilket innebäratt investeringen betalas av på åtta år.– Att byta till LED kostar en slant i börjanmen sparar pengar på sikt. Dessutom är detnödvändigt av miljömässiga skäl. Sverige harlovat EU att minska energianvändningen inombostadssektorn med 20 procent till 2020 och härmåste vi bidra, säger Hans Nilson.Resultatutveckling affärsområdeFastighetsförvaltning2007 104 mkr2008 70 mkrFörvaltningstjänsterFastighetsservice 59 %Övriga tjänster 3 %Ekonomiskförvaltning 13 %2009 84 mkr2010 106 mkrTeknisk förvaltning 25 %2011 78 mkrFakta affärsområde Fastighetsförvaltning2011 års resultat för affärsområde Fastighetsförvaltninguppgick till 78 mkr.När det gäller fördelningen av fastighetsförvaltningstjänsterenligt omsättning har det inteskett några stora förändringar i jämförelse med2010. Teknisk förvaltning har ökat med 6 procentmedan fastighetsservice och övriga tjänster harminskat.När det gäller förvaltningsuppdrag fördeladeenligt omsättning har uppdrag för ”övriga kunder”ökat, medan offentliga uppdrag och uppdrag förbostadsrättsföreningar har minskat något.Förvaltningsuppdragfördelade enligt omsättningOffentliga 15 %Kommersiella 23 %Övriga kunder 8 %Bostadsrättsföreningar 54 %31

Miljöhandboken visar vägen (EN6, EN26)Ett viktigt verktyg i föreningarnas eget miljöarbeteär Riksbyggens miljöhandbok. Det ären hel pärm med enkla idéer för bostadsrättsföreningarna.Materialet omfattar idéer i treolika kategorier – enkla, enklare och de allraenklaste miljöidéerna. De allra enklaste handlartill exempel om att byta till lågenergilampor iolika utrymmen. De lite mer avancerade idéernahandlar om något mer krävande insatser som attarbeta med energioptimering av fastigheten. Andraviktiga verktyg och förvaltningstjänster i miljöarbetetär energideklaration, individuell mätningoch möjligheten att göra aktivt val av grön el.Riksbyggen har också slutit ett antal miljömässigtbra avtal med kompetensföretag inomåtervinningsbranschen, som vi erbjuder vårabostadsrättsföreningar. Företagen använderflerfacksbilar vilket ger färre transporter,chaufförerna är utbildade i sparsam körningoch ligger ofta långt fram när det gäller attanvända alternativa bränslen (biogas, hybrid).550 bostadsrättsföreningar använder avtalen idag.Nya kundwebben gör det enklareEtt utvecklingsprojekt som lanserades under 2011var Riksbyggen Kundwebb som öppnade förbostadsrättföreningar under hösten.På Riksbyggen Kundwebb kan föreningarnafölja och se statistik för felanmälningar och beställningarknutna till fastigheten och föreningen,ta del av ekonomiska rapporter och själva göraförändringar i dem, se medlems- och hyresgästförteckningsamt få information om alla bostäder,bilplatser och lokaler i fastigheten.Här kan föreningen dela dokument med allamedlemmar eller endast inom styrelsen, läsa ochskapa egna nyheter och händelser i den egnakalendern och få tillgång till den elektroniskafakturahanteringen med alla föreningens fakturoronline.Webben utgår från kundernas perspektiv ochunderlättar kommunikationen, mellan föreningarnaoch Riksbyggen och inom den enskildaföreningen. Våren 2012 lanseras motsvarandewebb för kommersiella kunder.Erbjudanden om avtal med kompetensföretag inom återvinning hjälper föreningarna i deras miljöarbete.32

Välkommen till Brf FramtidenKunniga och engagerade förtroendevalda står förnerven och delaktigheten i folkrörelseföretagetRiksbyggen. Idag finns det över 20 000 förtroendevaldai Riksbyggens bostadsrättsföreningar. Menambitionen är att bredda engagemanget och fåännu fler att bli delaktiga.– Vi måste hitta bättre sätt att hålla föreningsarbetetlevande och modernisera så det passardagens familjeliv. Arbetsboken Brf Framtiden ärett viktigt verktyg i det arbetet, säger Christa Löwl,folkrörelsestrateg i Riksbyggen.Brf Framtiden är resultatet av ett långsiktigtförändringsarbete. Vid Riksbyggens Framtidsforum2010 formades en vision för förenings arbetetsom vilar på fyra områden: kommunikation,påverkan, verksamhet och ledarskap. Vid Rikskonferensen2011 deltog närmare 200 förtroendevaldai att skapa handlingspunkter med utgångspunktfrån visionen. Här betonades vikten av attse människor, lyssna, föra dialog och skapaförtroende.Under 2011 genomfördes ett pilotprojekt i tvåföreningar, som under ledning av två processledarefick pröva olika verktyg och metoder för ökatengagemang. Cirka 80 boende i två föreningar, iLinköping och i Stockholm, deltog i arbetet.Pilotföreningarnas erfarenheter har nu lett framtill arbetsboken Brf Framtiden, som alla bostadsrättsföreningarkommer att erbjudas under 2012.Arbetsboken innehåller övningar och metodersom ska inspirera och hjälpa föreningarna att fåfler grannar att engagera sig.Kunniga kunder förenklar samarbete (EC8)Den årliga Rikskonferensen är den stora aktivitetenpå central nivå där företrädare för ägare ochkunder – genom intresse- och lokalföreningarna– träffar styrelsen, företagsledningen och ledandetjänstemän. Runt om i landet genomförs motsvarandekonferenser där bostadsrättsföreningarnasstyrelser bjuds in. Konferenserna involverar varjeår mer än 1 000 förtroendevalda.– Vi lägger ner mycket energi på att ha en bradialog med våra ägare och kundföreträdare. Vivill att de ska vara kunniga, det gör vårt sam arbeteframgångsrikt och enklare för alla, säger ChristaLöwl.Kunskapsutbyte och kunskapshöjning går somen röd tråd genom Riksbyggens föreningsarbete.Riksbyggen satsade 2011 centralt fyra miljonerkronor på stöd och utbildning till förtroendevaldai intresse- och bostadsrättsföreningarna. Vi bidrarekonomiskt med lokalt kunskapsstöd till Coompanion,en paraplyorganisation för kooperativutveckling och nyföretagande. Sektor 3, entanke s medja för det civila samhället, får ettverksamhetsstöd på 100 000 kronor. FöreningenInitiativ ges stöd för spridning och fortsattutveckling av läromedlet Initiativ, om nyföretagande,kooperation och värderingar.Intresseföreningarna runt om i landetarrangerar varje år kurser och utbildningar tillsjälvkostnadspris i allt som krävs för att sköta enbostadsrättsförening. På en del platser i landet harintresseföreningarna också gett sig ut på vägarnaför att berätta om vilka möjligheter ett medlemskapi Intresseföreningen ger. Den så kalladeSkånetouren är ett exempel på det.– Under 2011 har vi också gjort en ordentligutbildningsgenomgång med de byggandestyrelserna och lokalföreningarna. Att starta enhelt ny förening är ett stort ekonomiskt åtagandeoch det är viktigt att de byggande styrelsernakan hantera det på bästa sätt. Ledamöterna i denförsta styrelsen har ett stort ansvar som företrädareför dem som kommer att bo i de bostäder sombyggs, säger Christa Löwl.Klimatskolan visar vägenEn stor utbildningsinsats som har pågått i fleraår är Klimatskolan, som numera finns i digitalversion på Riksbyggens hemsida. Under 2011 vardet 1 544 intresserade som gick Klimatskolan pånätet.I Umeå har man prövat ett annat grepp föratt få fler att delta i Klimatskolan i verkligheten.Istället för att varje bostadsrättsförening skulleordna en egen studiecirkel så bjöd Riksbyggen inalla föreningar till gemensamma träffar under året.Tillsammans med Intresseföreningengjordes ett gediget program i tre delar. Först eninspirationsdag där energi- och miljörådgivare,Riksbyggens egna experter samt representanterfrån kommunen och Hållbart resande deltog.– Vi hade stort fokus på praktiska tips ivardagen och det var väldigt uppskattat, sägerUlf Halvarsson, marknadsområdeschef hosRiksbyggen i Umeå.Sedan genomfördes flera träffar och studiebesökhos bland andra Energi Tower AB,Ragn-Sells, IL Recycling, Green Zone och UmeåEnergi. Klimatskolan avslutades under Umeåshållbarhetsvecka med nya föreläsare och utdelningav den lokala utmärkelsen ”Årets miljöförening”.– Riksbyggen har fått mycket uppmärksamheti lokala medier och på kommunens webbplats förKlimatskolan. Vi blev till och med nomineradetill årets miljöföretag i Umeå. Det använder vioss självklart av när vi träffar nya möjliga kunder,berättar Ulf Halvarsson.Klimatskolan fortsätter även under 2012. Dåfinns nya möjligheter att delta för boende i Umeå,Vännäs, Lycksele och Vilhelmina.Boende i två bostadsrättsföreningar i Linköping och Stockholm prövadeolika metoder för ökat engagemang. Deras erfarenheter har lett fram tillarbetsboken Brf Framtiden, som ska inspirera föreningarna att få flergrannar att engagera sig.35

Norrköpingshus 7 årets miljöföreningEn förening som har tagit miljöarbetet på allvar ärNorrköpingshus 7. De har utsetts till Riksbyggensmiljöförening 2011 och får, förutom äran, 50 000kronor. Föreningen har under flera år systematisktarbetat för att minska sin energibelastning utifrånett långsiktigt hållbart miljötänkande.– Det var med stor stolthet och respekt förutmärkelsen som vi tog emot meddelandet att viutsetts till Riksbyggens miljöförening. Det förstasom slog oss var glädjen över att det verkligen lönarsig att lägga ner tid och engagemang på detta, sägerGöran Andersson, ordförande i Norrköpingshus 7.Föreningen har installerat solpaneler på taketför uppvärmning av tappvattnet, 200 kvadratmeterpaneler som levererar värme motsvarande100 000 kilowattimmar per år, framför allt mellanapril och oktober. Föreningen har också satsat påindividuell mätning och byggt ett miljörum förkällsortering. Nu undersöker man möjligheternaatt inrätta en kompost för matavfall och planerarför lågenergilampor med LED-armatur.Engagerade medarbetare har nöjda kunderLika viktigt som det är för Riksbyggen att hakunniga och engagerade förtroendevalda är detatt ha kompetenta och hängivna medarbetare.Det ger nöjda kunder och ökad lönsamhet, vilketi sin tur ger Riksbyggen möjlighet att vara etttryggt och utvecklande företag att arbeta, vilket isin tur bidrar till engagerade medarbetare.Riksbyggens syn på medarbetarskapet byggerpå att chefer och medarbetare samarbetar i enförtroendefull relation. Under 2010 formuleradessynen på medarbetarskapet och under 2011genom fördes en stor utbildningssatsning riktad tillchefer och medarbetare för att skapa en samsyn ivad medarbetarskapet innebär. På intranätet finnsverktyget Förbättra, där all personal kan lägga införbättringsåtgärder och idéer för utveckling.Så här arbetar viUnder 2011 lanserades Riksbyggens nya processorienteradeledningssystem ”Så här arbetar vi”. Allarutiner har setts över och arbetsprocesserna harutvecklats och blivit mer enhetliga. Varje process harockså kartlagts utifrån hur den påverkar miljön ochhur vi kan förbättra den ur ett hållbarhetsperspektiv.Det nya ledningssystemet har tre nivåer som ärlätta att överblicka och hitta i, vilket underlättarför medarbetarna. Systemet utgår från kundernasbehov, inte från Riksbyggens organisation, vilketger högre kvalitet och leveranssäkerhet.”Så här arbetar vi” är ett viktigt steg på vägenmot ett ännu mer hållbart Riksbyggen och en del avinsatserna i hållbarhetsplanen ”Planeten ska med”.Här har Riksbyggen formulerat sju åtagandensom ska vara uppfyllda till 2014. Planen harkommunicerats till alla medarbetare under 2011.Planeten ska med (EN18)De sju åtagandena i hållbarhetsplanen handlar omatt Riksbyggen hjälper medlemmarna till en hållbarlivsstil, tjänsteprogrammet stödjer kundernamot en hållbar utveckling, bostads projekten ärföredömen för hållbara boendemiljöer och verksamhetenär målstyrd med tydliga incitament attarbeta hållbart.Det ska också finnas förutsättningar och verktygför att arbeta hållbart, hållbarhetsarbetet ska varakänt bland kunder, medlemmar och medarbetareoch slutligen ska alla inom Riksbyggen bidra tillhållbarhetsarbetet.Hållbarhetsarbetet har redan gett stora effekter.2009 satte vi målet att minska Riksbyggens egnakoldioxidutsläpp med 30 procent fram till 2014.Redan under 2011 hade vi minskat utsläppenmed 24 procent och är på god väg att nå målet.Åtgärder som bidragit till minskningen är bytetill miljöbilar, inköp av grön el och energiförbättringari de egna fastigheterna.36

Direkt energianvändning per källaBensin 16 %Etanol 17 %FAME 2 %Naturgas 12 %Biogas 19 %Diesel 34 %Totalt användes 8 472 kWh direkt energi varav 38 % varförnybar.Totala direkta och indirekta utsläpp av växthusgaseri vikt, angivet i ton CO 212 00010 0008 0006 0004 0002 000Indirekt energianvändning per källaFossil energi från el 1 %Förnybar energi frånfjärrvärme 40 %02008 2009 2010 2011■ Kontor■ Ägda fastigheter■ Egna bilar■ TjänstebilarFossil energi frånfjärrvärme 12 %Förnybar energi från el 47 %Totalt användes 29 483 kWh indirekt energi varav 87 %av denna var förnybar.Minskning från förra året[ton CO 2] [%]Minskning CO 2från grön el 750 100 %Minskning från utbytt fordonsflotta 1 237 45 %Minskning genom energiförbättringar 509 10 %Minskningen av koldioxidutsläpp beror till största delen på attvi har ökat andelen miljöbilar till 71 %. Totalt var minskningenav koldioxidutsläppen 1 546 ton vilket motsvarar 21 %.37

Jimmy Bergman är en av många medarbetare somhar utnyttjat möjligheten att göra karriär inomRiksbyggen.38

Utvecklas med företagetRiksbyggen uppmanar intern rörlighet och bidrarpå olika sätt till att medarbetare kan göra karriärinom företag, både uppåt och åt sidorna. Och ävenom man inte gör karriär finns det goda möjligheteratt utvecklas i sin yrkesroll.Under 2011 introducerades ”Ledarskap iexpertrollen”. Det är en ettårig utbildning somvänder sig till specialister med olika kompetensområden,till exempel inom HR, kvalitet,ekonomi/finans, inköp och miljö. Det är medarbetaresom inte har en chefsroll men som harett ledarskap genom sin expertroll, till exempelgenom att sätta upp ramar och regler för inköp.Målet är att stärka dessa medarbetare när detgäller pedagogiskt arbetssätt och ledarskap.En helt ny utbildning för fastighetsskötaregenomfördes också som ett pilotprojekt under2011. Här låg fokus på kommunikation ochkundbemötande och i utbildningen varvadesövningar och teori. Utvärderingen visade attutbildningen var mycket uppskattad, och att deninte bara gav expertkunskap utan också innebarpersonlig utveckling.Från praktikant till chefJimmy Bergman har gjort precis det som Riksbyggenuppmuntrar, han har gjort karriär inomföretaget. Sedan 2003 har han arbetat i företageti flera olika yrkesroller – fastighetsskötare,fastighets förvaltare, ekonom, kundansvarig kommersiellafastigheter, teknisk chef. Sedan börjanav 2011 är han marknadsområdeschef i mellerstaSkåne, med basen i Lund.– Allt började med att jag gjorde praktik påMalmökontoret våren 2003 och sommarjobbadesom fastighetsskötare. Sedan har det bara rullatpå. Så här efteråt känns det som jag har haft enväldig tur. Jag var ganska ung och mina äldrejobbarkompisar tog hand om mig på ett bra sättoch delade med sig av värdefull kunskap omföretaget, berättar Jimmy Bergman.Mellan 2003 och 2005 pluggade han på Malmöhögskola, fastighets- och företagarprogrammet,men jobbade 20 timmar i veckan på Riksbyggenunder hela studietiden. Som anställd har han ocksåbyggt på sin kompetens med olika utbildningar,bland annat en längre ledarskapsutbildning ochkortare kurser i medieträning och genusvetenskapi chefsrollen.Han brinner för frågor som handlar omframtidens förtroendevalda och har varit djuptinvolverad i projektet med samma namn.– De förtroendevalda är enormt viktiga.Det är dem vi driver affären tillsammans med.Vårt uppdrag är att hjälpa dem att växa och gedem verktygen som behövs för att de ska kunnautvecklas. För mig personligen är det jättekulatt få jobba med dem, de är så engagerade, sägerJimmy Bergman.Han började som praktikant på Riksbyggens kontor i Malmö, idag är han marknadsområdeschef i Mellersta Skåne, med basen i Lund.39

Total personalstyrkaKvinnor 734Män 1 455Typ av avtal heltid/deltid100 % 1 97175–99 % 12950–74 % 69

Sjukfrånvaro Totalt Kvinnor MänOrdinariearbetstidi timmar3 916 191 tim1 253 975 tim2 662 216 timÅlderstrappa kollektivanställda(antal tillsvidareanställda)–25 år 101 st26–30 år 72 stSjukfrånvaroi timmarSjukfrånvaroi procentSjukfrånvaro över60 dagar i procentav total sjukfrånvaro135 630 tim56 162 tim79 469 tim3,46 %4,48 %2,99 %34,79 %36,99 %33,38 %31–35 år 73 st36–40 år 124 st41–45 år 162 st46–50 år 175 st51–55 år 199 st56–60 år 198 st61– år 135 stSjukfrånvaro 50 åreller äldre i procent avordinarie arbetstidSjukfrånvaro i åldrarna30–49 i procent avordinarie arbetstidSjukfrånvaro i åldrarna29 år eller yngre i procentav ordinarie arbetstid4,12 %6,13 %3,38 %2,96 %3,46 %2,68 %3,11 %4,06 %2,56 %Ålderstrappa tjänstemän(antal tillsvidareanställda)–25 år 48 st26–30 år 76 st31–35 år 110 st36–40 år 129 st41–45 år 136 st46–50 år 145 stRiksbyggen har genom åren arbetat aktivt för attminska sjukfrånvaron, vilket också har gett resultatdå den kontinuerligt har sjunkit.51–55 år 99 st56–60 år 110 st61– år 97 st41

Uppdelning av medarbetare efter kön och åldersgruppTotala antalet anställda i varje personalkategoriKön % Ålder %Personalkategorier Totalt Män Kvinnor Under 30 30–50 Över 50Chefer 246 71 % 29 % 3 % 57 % 40 %Specialister 157 55 % 45 % 6 % 67 % 27 %Förvaltare 88 78 % 22 % 3 % 51 % 45 %Handläggare 161 29 % 71 % 26 % 45 % 29 %Sekr/kontorist/receptionist/vakt/kundtjänst 42 5 % 95 % 10 % 33 % 57 %Fastighetsarbetare/reparatör specialbetonat 336 98 % 2 % 6 % 47 % 48 %Byggnadsarbetare 32 100 % 0 % 22 % 41 % 38 %Ekonomer 155 28 % 72 % 12 % 55 % 32 %Marknadsförare/säljare/mäklare 36 42 % 58 % 8 % 72 % 19 %Ingenjör/tekniker 50 96 % 4 % 6 % 46 % 48 %Fast.arb. städ 179 15 % 85 % 11 % 35 % 54 %Fast. arb. inre/yttre skötsel 533 89 % 11 % 12 % 43 % 45 %Fast. arb. kombi 69 58 % 42 % 13 % 45 % 42 %Övriga 105 59 % 41 % 57 % 24 % 19 %Totalt 2 189 66 % 34 % 12 % 47 % 41 %Styrelsens sammansättning (ordinarie ledamöter)KönÅlderTotalt Män Kvinnor Under 30 30–50 Över 50Styrelsen 11 7 4 0 1 10Ledningens sammansättningKönÅlderTotalt Män Kvinnor Under 30 30–50 Över 50Ledningen 6 4 2 0 3 3Riksbyggen arbetar aktivt med jämställdhetsfrågor.Målet är att senast 2013 ha 40 procent kvinnliga chefer.42

Tre syskon har flyttat från slummen till en ny bostadmed dusch, toalett och kök. Den radikala förändringen ärmöjlig genom bostadskooperativet i San Salvador,där deras föräldrar har engagerat sig.44Gustavo Gonzales, Uruguay, är en av hjärnornabakom den latinamerikanska självbyggarmodellen.Idag arbetar han för Kooperation Utan Gränser.

Kooperationenkänner ingagränserPå mindre än tio år har Riksbyggen, de centralaägarorganisationerna, bostadsrättsföreningar,intresseföreningar, lokalföreningar och anställdasamlat in nästan 16 miljoner kronor till KooperationUtan Gränser. Bara under 2011 kom det in övertvå miljoner.Det är pengar som översatt i direkta biståndsinsatserrepresenterar mycket mer eftersomorganisationen har ett så kallat ramavtal med detstatliga biståndsorganet Sida. De insamlade medlenmångdubblas med det som Sida bidrar med. Detinnebär att Riksbyggens bidrag till KooperationUtan Gränser under den här knappa tidsperioden,med samma sätt att räkna, i slutändan representerarnärmare 100 miljoner kronor.Kooperation Utan Gränser har en bred verksamhetdär jordbruk, sparande och krediter samtbostäder står i centrum. Arbetet bygger på principenhjälp till självhjälp, det vill säga att människor ska fåstöd som innebär att de långsiktigt ska kunna taansvar för sina egna liv. Riksbyggen har i sininsamlingsverksamhet valt att särskilt fokusera påbostadsprojekten, speciellt i El Salvador. Det ärett till ytan litet land, med en befolkning på sexmiljoner människor.Kooperativa bostäder i El SalvadorEl Salvador är mycket fattigt, med enorma socialaoch ekonomiska klyftor. Många människor haren fullständigt miserabel bostadsstandard. Mitt ihuvudstaden San Salvador finns ett område somheter Centro Historico. Där bor tusentals människori små hus byggda av korrugerad plåt, pappoch fiberskivor. En normal bostadsyta i det områdetär på knappt tjugo kvadratmeter. På den ytan kandet leva upp till sju, åtta personer. I det områdetoch ett antal andra platser i El Salvador arbetarKooperation Utan Gränser, i nära samverkan medden lokala samarbetsorganisationen Fundasal,med att utbilda fattiga människor med mycketdåliga boendeförhållanden att själva – i kooperativform – bygga nya ändamålsenliga bostäder.Det kan kanske låta märkligt, men modellenfungerar mycket bra. De stora problemen är intebyggandet, utan att komma över mark och att lösafinansieringsfrågorna. Husen som uppförs, bådeflerfamiljshus och småhus, har inte tillnärmelsevissamma standard som vi är vana vid. Men det blirrejäla små bostäder som står emot oväder och i bästafall de naturkatastrofer, jordskalv och jordbävningar,som El Salvador är svårt drabbat av.Uruguaymodellen visar vägenModellen att bostadskooperativens medlemmarsjälva bygger sina hus utvecklades i Uruguayunder 1980-talet. En av arkitekterna bakomarbetssättet heter Gustavo Gonzales. För mångaår sedan var han själv drivande i ett av de förstakooperativen som arbetade enligt det som idagkommit att kallas Uruguaymodellen. Numera ärGustavo anställd av Kooperation Utan Gränserför att initiera och stötta bostadskooperativ i helaLatinamerika.Gustavo Gonzales har stimulerat mångamänniskor att bilda och engagera sig i bostadskooperativ.Man skulle kunna likna hans arbetssättmed en slags barfotamission. Han söker heltenkelt upp människor i utsatta områden ochpratar med dem om vilka möjligheter som kanförverkligas enligt den kooperativa modellen.Gustavo Gonzales är noga med att förmedlabudskapet om att en kooperativmedlem måstevara beredd på att arbeta hårt.Inledningsvis handlar det om att lära sig degrundläggande principerna som råder i ettkooperativ. Att alla måste ta ansvar både för sigsjälva och för övriga medlemmar. Därefter ordnasfunktionsutbildningar i hur en styrelse ska arbeta:att det måste finnas protokoll, bokföring ochstadgar. Det finns exempel på medlemmar ibostadskooperativ som när de kom med intekunde vare sig läsa eller skriva men som idaghar funktionen som sekreterare eller kassör!Egen bostad som byggs tillsammansNär ett kooperativ lyckats komma över mark ochordnat finansiering, då får medlemmarna viaKooperation Utan Gränser och Fundasal handgripligenlära sig att bygga. Den vanliga metodenär att man murar upp husen av betong stenar. Ivissa fall har kooperativens medlemmar självagjutit stenarna som husen är byggda av.Under byggtiden vet inte medlemmarnavilken bostad de själva ska komma att bo i. Detär också en genomtänkt idé i Uruguaymodellen.Man vill nämligen undvika att någon skullefokusera lite extra på just den bostad som haneller hon med familj ska flytta till.Istället gör man så att när alla bostäder ärfärdiga så arrangeras en fest där man via lottdragningfår veta vilken bostad den ena ochden andra familjen fått!45

Bevara äldre fastigheters skönhetsvärde.Visning av Kvarnholmen i Stockholm.47

Styrelse1512116 13 531Sammansättning efter fullmäktige i maj 20111. Hans TillyOrdf. Byggnads.2. Sten-Åke KarlssonVd.3. Margareta CarlssonBostadsrätts föreningarnas intresse föreningi Norra Västerbotten.4. Lennart GunnarssonPersonal representant.5. Nina JarlbäckKF.6. Jonas WallinSvenska Elektrikerförbundet.7. Lars-Åke LundinSvenska Målareförbundet.8. Christina NorrmanBostadsrättsföreningarnas intresseföreningi Västra Östergötland.9. Ulla SundbergPersonalrepresentant.10. Sune SvenssonBostadsrättsföreningarnasintresse föreningi Bohus-Älvsborg.11. Anders BergströmKommunal.48

1671410 29 84Suppleanter12. Johan LindholmByggnads.13. Anders AxLokalföreningen i Dalarna.14. Claes PeterssonBostadsrättsföreningarnasintresseförening i Södra ochMellersta Skåne.15. Jan SteensonPersonalrepresentant.16. Nils-Erik EkengrenPersonalrepresentant.RevisorerLeif HjelmBiträdande ekonomichef i Byggnads.Revisor sedan 2005.Lars RanderzOmbudsman på ekonomienheteni Kommunal.Revisor sedan 2009.Öhrlings PricewaterhouseCoopers ABRevisorssuppleanterNiklas RengenByggnads.Lennart BorgkvistSvenska Målareförbundet.Öhrlings PricewaterhouseCoopers AB49

Företags ledningFöretagsledningSten-Åke KarlssonVd.Mari BromanVice vd, chef affärsområde Bostad.Carl-Johan HanssonChef affärsområde Fastighetsförvaltning.Katarina StaafFinanschef.Robert SöderhjelmChef Koncernstöd.Mårten LiljaKommunikationschef.50

Mårten Lilja, kommunikationschef, Carl-Johan Hansson, chef för affärsområde Fastighetsförvaltning, Katarina Staaf, finanschef,Sten-Åke Karlsson, vd, Mari Broman, vice vd och chef för affärsområde Bostad, Robert Söderhjelm, chef för Koncernstöd.51

Styrelsensrapport enligtRiksbyggens”Föreningskod”Utifrån Svensk kod för bolagsstyrning harRiksbyggen utvecklat en egen kod, Kod förstyrning av Riksbyggen ekonomisk förening(Föreningskoden), som har anpassats tillRiksbyggens förutsättningar. RiksbyggensFöreningskod antogs vid fullmäktige i maj2007. Föreningskoden bygger på principenom att följa eller förklara, det vill säga i denmån Riksbyggen inte lever upp till kodenskrav ska förklaring och motivering lämnas.Syftet med koden är att skapa förutsättningar fören aktiv och stark ägarroll inom ramen för en välavvägd maktbalans och ansvarsfördelning mellanägare, styrelse och ledning. Föreningskoden skasamtidigt skapa transparens gentemot ägare,kapitalmarknad och samhälle i övrigt. Utvecklingoch förändring av processer sker i enlighet medföreningskodens krav.Föreningsstyrningsrapporten har inte granskatsav Riksbyggens revisorer.Intern kontroll avseende finansiell rapporteringStyrelsens och verkställande direktörens ansvarför intern kontroll regleras i den svenska lagen omekonomiska föreningar. Styrelsens ansvar reglerasäven i Riksbyggens Föreningskod.Arbetet med att utveckla den interna kontrollenomfattar samtliga affärsområden och dotterföretaginom Riksbyggen och innefattar metoder ochaktiviteter som syftar till att säkra en ändamålsenligoch effektiv verksamhet, tillförlitlig finansiellrapportering samt efterlevnad av tillämpliga lagaroch förordningar.Kontrollmiljön utgör basen för den internakontrollen med organisationsstruktur, ledarskap,beslutsvägar, befogenheter och ansvar somkommunicerats och dokumenterats i styrandedokument. Andra viktiga områden i Riksbyggensinterna kontroll är kommunikation och informationsamt uppföljning.Under 2011 har ledningssystemet ”Så härarbetar vi” implementerats. Det ska skapa förutsättningarför ett kvalitetssäkrat, gemensamt ochförbättrat arbetssätt. Processer tillsammans medstyrande och stödjande dokument har kartlagtsoch dokumenterats kopplat till uppdrag ochaffärsidé, mål och strategier och som vägledermedarbetarna i den dagliga verksamheten. Insatserhar även gjorts för att säkerställa att samtligamedarbetare och övriga som omfattas får ta del avoch förstår verktyget och processerna.Riksbyggens organisation utmärks av enuttalad decentralisering och delegering av ansvaroch befogenheter till affärsområdena Fastighetsförvaltningoch Bostad samt verksamheternainom Finans, Fastigheter och Koncernstöd.Styrelsen fastställer årligen attestinstruktionendär principerna för det delegerade ansvaretframgår.Uppföljning för att säkerställa effektiviteteni den interna kontrollen avseende den finansiellarapporteringen görs regelbundet. Uppföljningeninbegriper såväl analys av löpande finansiellarapporter mot historik, budget och prognos somuppföljning av rapporterade aktiviteter. Uppföljninggörs på koncernnivå, affärsområdesnivåsamt regionnivå.Styrelsen utvärderar årligen behovet av attinrätta en särskild intern granskningsfunktion(internrevision). Riksbyggen har en klar ansvarsfördelning.Utvärdering av den interna kontrollenoch resultatuppföljning sker dessutom på fleranivåer i organisationen, såväl på lokal nivå sompå koncernnivå. Riksbyggens revisorer granskaräven som ett led i sin förvaltningsrevision etturval av Riksbyggens kontroller samt gör enöversiktlig utvärdering av utvalda processer.Genom befintlig kontrollstruktur uppnås engod intern kontroll och styrelsen bedömer motden bakgrunden att ett behov av en särskildgranskningsfunktion inte föreligger för Riksbyggenekonomisk förening. Behov av en särskildgranskningsfunktion finns dock för dotterbolagi koncernen, som Riksbyggens Byggnadsförsäkringsaktiebolag,vilket regleras efter de finansiellaregelverken.AndelsägareDen 31 december 2011 hade Riksbyggen 214andelsägare. Fördelningen framgår av nedanståendetabell:Andelsägare Antal andelar RöstandelSv Byggnadsarbetareförbundet 275 665 22,6 %Sv Kommunalarbetareförbundet 151 760 12,4 %Sv Målareförbundet 58 874 4,8 %Kooperativa Förbundet 30 780 2,5 %Sv Elektrikerförbundet 30 430 2,5 %Stiftelsen Den Goda Staden 12 000 1,0 %33 Intresseföreningar 568 648 46,4 %27 Lokalföreningar 72 683 6,0 %Övriga 21 473 1,8 %1 220 31353

Styrande organIntresseföreningarna är bostadsrättsföreningarnasägar- och intresseorganisationer. De har till uppgiftatt kanalisera och tillvarata bostadsrättsföreningarnasintressen i Riksbyggen.Lokalföreningarna har lokala fackliga ochandra folkrörelseorganisationer som medlemmar.Dess främsta uppgifter är att bedriva opinionsarbetekring frågor som har med bostadsbyggande attgöra samt aktivt följa den lokala bostadsmarknaden.Lokalföreningarna bildar nya bostadsrättsföreningaroch tillsätter styrelser för dessa, så kalladebyggande styrelser.Bland riksorganisationerna finns både fackligaorganisationer inom LO och kooperativa företag/organisationer.ValberedningRiksbyggens högsta beslutande organ, fullmäktige,har 75 ledamöter som utses av intresseföreningar,lokalföreningar och riksorganisationer iförhållande till hur många andelar de har av dettotala andelskapitalet. Fullmäktige tar ställningtill vd:s och styrelsens förvaltning av föreningenför det gångna året, beslutar om riktlinjer för denfortsatta verksamheten och väljer styrelse förföreningen. Fullmäktige beslutar även omstorleken på utdelningen till ägarna.54LokalföreningarLokala fackliga och andrafolkrörelseorganisationerStyrande organFöretagsledningStyrelseFullmäktigeRiksorganisationerIntresseföreningarRevisorerBostadsrättsföreningarValberedningenFullmäktige utser en valberedning eller anger hurledamöterna i valberedningen utses. Valberedningenrepresenterar Riksbyggens andelsägare.Valberedningen ska ha minst tre ledamöter,varav en ska vara ordförande. Senast sex månaderföre ordinarie fullmäktige ska namnen på ledamöternai valberedningen offentliggöras. Informationenska finnas på Riksbyggens hemsida.Valberedningen ska på fullmäktige lämna förslagtill styrelseordförande och övriga ledamöter istyrelsen, revisorer, arvodering av revisionsinsatseroch styrelsearvoden samt styrelsearvoden uppdelatmellan styrelseordförande, övriga ledamöter ocheventuell ersättning för utskottsarbete.StyrelsenVid fullmäktige 2011 omvaldes till ordförande förtvå år Hans Tilly och till ordinarie styrelseleda möterför två år Anders Bergström, Sune Svensson ochMargareta Carlsson. Utöver dessa består styrelsenav följande ledamöter, vars mandatperiod inteutgått: Nina Jarlbäck, Lars-Åke Lundin, JonasWallin, Christina Norrman samt vd Sten-ÅkeKarlsson. Fullmäktige omvalde vidare somersättare på 1 år Johan Lindholm, Claes Peterssonoch Anders Ax. Till fullmäktige anmäldes attUnionen utsett Ulla Sundberg som ordinarieledamot i styrelsen med Jan Steenson som ersättare.Fastighetsanställdas förbund anmälde LennartGunnarsson som ordinarie ledamot med Nils-ErikEkengren som ersättare. Beträffande presentationav ledamöterna hänvisas till sid 48–49.Styrelsens arbete bedrivs utifrån lagen omekonomiska föreningar, övrig lagstiftning,stadgar, föreningskoden samt i enlighet med avstyrelsen fastställd arbetsordning och vd instruktionavseende arbetsfördelning mellan styrelsenoch vd och formerna för den finansiella rapporteringen.Styrelsen har också under året fastställt enårsagenda för sitt arbete. Nedan följer några av deviktigaste frågorna som styrelsen har att behandlaunder året:− Utvärdering av verkställande direktörensprestationer i jämförelse med fastställda långochkortsiktiga mål− Utvärdering av styrelsens arbetsformer ochbesluts rutiner med genomgång och fastställandeav arbetsordning jämte instruktioner för vd− Fastställande av placeringspolicy− Fastställande av rapporteringsinstruktion, i vilkenska anges när och hur sådana uppgifter som behövsför styrelsens fortlöpande bedömning av Riksbyggen

och koncernens ekonomiska situation ska sammanställasoch rapporteras till styrelsen− Utvärdering av den interna kontrollen i denfinansiella rapporteringen− Fastställande av attestordning− Tertialrapporter och prognoser för innevarande år− Årsredovisning− Budget.Under året har sju styrelsemöten hållits. Styrelsenhar, utöver ovan nämnda frågor, vid samman trädenabehandlat frågor om affärs- och marknadsutvecklingen,övriga beslutsfrågor och affärsengagemang.Styrelsen har även under året tagit del av rapporteringkring hållbarhetsarbetet, riskanalys ochstadsutvecklingsprojekt.Styrelsens arbete utvärderas årligen genom ensystematisk och strukturerad process.RevisorerRevisorer valda vid fullmäktige 2011 är ÖhrlingsPricewaterhouseCoopers AB med auktoriseraderevisorn Lars Wennberg som huvudansvarig ochlekmannarevisorerna Lars Randerz, Sv Kommunalarbetareförbundet(omval) och Leif Hjelm,Sv Byggnadsarbetareförbundet (omval).Till revisorssuppleant valdes Niklas Rengen,Sv Byggnadsarbetareförbundet (nyval) ochLennart Borgkvist, Sv Målareförbundet (omval).I samband med styrelsens bokslutssammanträdei april 2012 medverkade den auktoriseraderevisorn Lars Wennberg. Detta möte inleddesutan närvaro av verkställande direktören ellerannan person från Riksbyggens ledning. Efterdenna information till ledamöterna i styrelsendeltog verkställande direktören och övrigapersoner från Riksbyggens ledning. Revisornredovisade sina slutsatser från revisionen av 2011års räkenskaper och förvaltning.På uppdrag av företagsledningen genomförrevisorerna årligen en utvidgad granskning av internkontroll inom viktiga processer och inom olikaaffärsregioner. Granskningen fokuseras på efterlevnadav Riksbyggens ledningssystem med fokus påprocesser som ger underlag till extern redovisning,generella IT-kontroller och skydd av tillgångar.Företagsledning och organisationsstrukturRiksbyggens verksamhet är organiserad i affärsområdenaFastighetsförvaltning och Bostadsamt verksamhetsområdena Finans, Fastigheteroch olika koncernstödsfunktioner. Vd, vice vdtillsammans med chef affärsområde Fastighetsförvaltning,chef affärsområde Bostad, finanschef,chef Koncernstöd samt chef Kommunikationsenhetenutgör företagsledningen.Företagsledningen har regelbundna ledningsgruppsmöten.Vid dessa möten avhandlas väsentligafrågor inom företaget, som till exempel beslut omförsäljningsstart samt villkor för igångsättningarav byggprojekt. Vidare sker en fortlöpanderapportering av resultat och ställning samt utfalletav projekt och en genomgång av andra viktigabevakningsområden.Ersättning till företagsledningenStyrelsen fastställer ersättning och övrigaanställningsvillkor för Riksbyggens verkställandedirektör. Det är styrelseordförandens ansvar attfortlöpande utvärdera verkställande direktörensarbete. Verkställande direktören beslutar omersättning och övriga anställningsvillkor förövriga befattningshavare i företagsledningensamt rapporterar detta till styrelsen.Stockholm i april 2012STYRELSEN55

Årsredovisningoch koncernredovisningförräkenskapsåret2011FörvaltningsberättelseFörvaltningsberättelse 2011 58KoncernenKoncernen resultaträkning 65Koncernen balansräkning 66Koncernen förändringar i eget kapital 68Koncernen kassaflödesanalys 69ModerföreningenModerföreningen resultaträkning 71Moderföreningen balansräkning 72Moderföreningen förändringar i eget kapital 74Moderföreningen kassaflödesanalys 75Noter 76RevisionsberättelseRevisionsberättelse 2011 109Om inte annat särskilt anges, redovisas alla beloppi tusental kronor. Uppgifterna inom parantes avserföre gående år.57

FörvaltningsberättelseFörvaltningsberättelseStyrelsen och verkställande direktören för Riksbyggenekonomisk förening, org nr 702001-7781, avger följandeårsredovisning och koncernredovisning för verksamhetsåret2011.VERKSAMHETRiksbyggen är ett kooperativt företag som utvecklar ochbygger attraktiva boendemiljöer. Riksbyggen är ocksåen av Sveriges största fastighetsförvaltare med bostadsrättsföreningarsamt kommersiella och offentligafastighetsägare som kunder. Riksbyggens verksamhetpräglas av kvalitet, service och miljömedvetenhet. Vårtmål är att finnas med under hela processen, från det attfastigheten byggs till den löpande förvaltningen, ochpå så sätt skapa attraktiva och trygga boendemiljöer.Riksbyggen bygger i huvudsak bostäder med bostadsrättsom upplåtelseform. En mindre del av produktionenavser gruppbyggda småhus med äganderätt.Verksamheten bedrivs inom affärsområdet Bostad.Förvaltningstjänster erbjuds inom områdena ekonomiskförvaltning, fastighetsservice och teknisk förvaltningoch bedrivs inom affärsområdet Fastighetsförvaltning.Riksbyggen bedriver även viss finansiell verksamhetsamt äger förvaltningsfastigheter.VÄSENTLIGA HÄNDELSER UNDER ÅRET• Riksbyggen har initierat ett samarbetsprojekt,Positive Footprint Housing, med Chalmers, Göteborgsuniversitet och Johanneberg Science Park med syfteatt ta ett helhetsgrepp kring hållbar bostads- ochstadsutveckling.• Riksbyggens externa kundwebb, som är en modernwebbtjänst för den boende och kunder till Riksbyggen,har lanserats under året. Kundwebben innebären snabb tillgång till information kopplat till boendeteller förvaltningen, liksom en plats att kommunicerapå.• Det första Bonumprojektet, som är Riksbyggens konceptför äldreboende, har färdigställts i Sundbybergmed inflyttning i januari 2012. Ytterligare fyra nyaBonumprojekt med totalt 143 lägenheter har säljstartat,varav tre är under byggnation. Totalt finns nu 18Bonumprojekt i olika skeden som omfattar cirka 700lägenheter.• Mark omfattande drygt 800 byggrätter har förvärvatsför att förstärka markportföljen i strategiska lägen.Under året har restmark och mark i icke-strategiskalägen avyttrats.• Tornet Bostadsproduktion, där Riksbyggen är delägare,har färdigställt cirka 160 lägenheter i Malmö,Jönköping och Stockholm. Ytterligare cirka 75 lägenheterär under byggnation och fler projekt är underplanering.Förändring bland ledande befattningshavareKatarina Staaf tillträdde som ny finanschef i oktoberoch ingår i företagsledningen.Mårten Lilja tillträdde som chef för den nyinrättadekommunikationsenheten i oktober och ingår i företagsledningen.OMSÄTTNING OCH RESULTATKoncernens nettoomsättning ökade under 2011 med3,5 procent till 4 236 mkr (4 094) till följd av ökadeintäkter inom affärsområde Bostad.Moderföreningens intäkter från dotterföretag uppgicktill 12 mkr (8). Dotterföretagens intäkter från moderföreningenuppgick till 51 mkr (52).I enlighet med branschpraxis ingår utlägg för bostadsrättsföreningarsräkning i nettoomsättningen.Koncernen redovisar ett försämrat rörelseresultatsom uppgår till 128 mkr (193) och en lägre rörelsemarginalpå 3,0 procent (4,7).Motsvarande siffror för moderföreningen är enökad nettoomsättning med 4,5 procent till 4 243 mkr(4 061) men ett lägre rörelseresultat om 46 mkr (168).Rörelsemarginalen minskade till 1,0 procent (4,1).FINANSIELL STÄLLNINGEget kapital och soliditetDet egna kapitalet uppgick till 4 379 mkr (4 256) för koncernenoch till 4 180 mkr (4 046) för moderföreningen.Det egna kapitalets andel av balansomslutningen(soliditeten) uppgick till 36 procent (36) för koncernenoch 35 procent (35) för moderföreningen.InvesteringarUnder rapportperioden har investeringar i inventarier,verktyg och installationer skett med 35 mkr (23) i koncernenoch med 35 mkr (23) i moderföreningen. Inves­58

Förvaltningsberättelseteringar i balanserade utgifter för utvecklingsarbetenhar skett med 21 mkr (15) i koncernen och med 21 mkr(15) i moderföreningen.Investeringar i byggnader och mark uppgår till 46mkr (95) i koncernens förvaltningsfastigheter.PlaceringarKoncernens likvida medel inklusive kortfristiga placeringaruppgick den 31 december 2011 till 7 397 mkr(7 374).Moderföreningens likvida medel inklusive kortfristigaplaceringar uppgick den 31 december 2011till 7 397mkr (7 374).Koncernens genomsnittliga räntebindningstid påplaceringsportföljen uppgick den 31 december 2011till 107 dagar (77).KrediterRiksbyggen har via kreditavtal med Swedbank perden 31 december 2011 lyft 2 025 mkr (1 988). Förupptagen kredit har värdepapper motsvarande kreditbeloppetställts som säkerhet.Outnyttjade bindande kreditramar uppgick den 31december 2011 till 350 mkr (350) och avser i sin helhetmoderföreningen.AFFÄRSOMRÅDENBostadRiksbyggen påbörjade under 2011 totalt 420 (679) lägenheteri nyproduktion varav 411 (618) i bostadsrättsamt 9 (61) i småhus med äganderätt. Vid årsskiftet2011/2012 hade Riksbyggen 30 (8) osålda lägenheteroch småhus i färdigställda projekt.Riksbyggens disponibla byggrätter har ökat till 9100 bostäder (8 400) varav 5 300 bostäder (5 200)redovisas i balansräkningen. Ytterligare 1 800 byggrätter(1 500) disponeras genom avtal och är intebok förda som en tillgång. 2 000 byggrätter (1 700)disponeras genom hel- eller delägda bolag. Kapitalbindningeni byggrätter för bostäder har minskat till1 164 mkr (1 748) vid utgången av året.Nettoomsättningen har under 2011 ökat någotjämfört med föregående år och uppgick till 2 163 mkr(1 983). Av omsättningen utgjorde entreprenaduppdragi ombyggnadsverksamheten 516 mkr (582).Rörelseresultatet minskade till 138 mkr (145). Iresultatet ingår resultat från försäljningar av exploateringsfastighetermed 28,7 mkr (3,5) samt återfördanedskrivningar av projekt- och exploateringsfastighetermed netto 7,2 mkr (60,0).FastighetsförvaltningMarknadsandelen för bostadsrättsföreningar, redovisadsom förvaltningsbar area, uppgick till 14,0procent i mars 2011. Idag förvaltas 2 500 (2 470) bostadsrättsföreningar av Riksbyggen. Därutöver har Riksbyggen1 127 (1 090) uppdrag åt andra fastighetsägare.Marknadssatsningen mot kommersiella fastighetsägareär fortsatt framgångsrik.Utvecklingsarbetet under 2011 har haft fokus påvåra interna processer och enhetligt arbetssätt i projektet”Så här arbetar vi” med syftet att vår leveransska vara kundorienterad, enhetlig och effektiv. Vi harsett över vår arbetsorderprocess och arbetat fram ettnytt IT-baserat arbetsverktyg för en enklare och effektivarehantering av arbetsorder. Vi har även under åretlanserat en kundwebb.Nettoomsättningen minskade under 2011 med 3,5procent till 1 815 mkr (1 881) och rörelseresultatetminskade till 67 mkr (78).FLERÅRSÖVERSIKT (MKR)Koncernen 2011 2010 2009 2008 2007Årets resultat 182 199 235 88 345Nettoomsättning 4 236 4 094 3 931 4 640 4 963Eget kapital 4 379 4 256 4 127 3 913 4 539Balansomslutning 12 022 11 853 11 497 11 645 12 261Soliditet (%) 36 36 36 34 37Likvida medel* 7 397 7 374 7 309 7 291 8 299*inkl kortfristiga placeringar59

FörvaltningsberättelseFörvaltningsfastigheterRiksbyggens starka finansiella ställning har möjlig gjortuppbyggnaden av ett, i princip, obelånat bestånd avförvaltningsfastigheter med ett bokfört värde den 31december 2011 om 1 234 mkr (1 304) i koncernen och643 mkr (657) i moderföreningen.Det samlade bedömda marknadsvärdet för koncernensförvaltningsfastigheter uppgår till 2 253 mkr(2 268), vilket överstiger det bokförda värdet med1 019 mkr (964).Under året har dotterbolaget RI-fastigheter i NorrköpingAB avyttrats. Det avyttrade bolaget ägde enskola på drygt 9 100 kvm 2 och försäljningen kan sessom ett led i renodlingen av fastighetsbeståndet motbostäder. Det konsoliderade fastighetsbeståndet omfattarcirka 272 000 kvm 2 , varav 230 000 kvm 2 utgörsav bostäder omfattande 3 480 lägenheter. Geografisktär beståndet koncentrerat till Linköping, Jönköping,Umeå och Stockholm.Direktavkastningen beräknat på bedömda marknadsvärden2011 inklusive räntebidrag var 4,2 procent(3,8). Vakansgraden i ytor är cirka 1,9 procent (2,0)med hyresbortfall motsvarande cirka 5 mkr (5).Finansiell verksamhetRiksbyggen bedriver viss finansiell verksamhet. I verksamhetsområdetingår bland annat koncernens kortochlångfristiga finansiering, likviditetsplanering samtcash management.Därutöver bedrivs en omfattande inlåningsverksamhetmed främst bostadsrättsföreningar anslutnatill Riksbyggen som bas. Inlåningen sker på uppdragav dessa bostadsrättsföreningar som via fullmakt gerRiksbyggen i uppdrag att placera deras likviditet.Den tidsbundna inlåningen från bostadsrättsföreningaruppgick den 31 december 2011 till 3 533 mkr(3 507). Den avtalade bindningstiden varierar mellan1 och 6 månader och durationen uppgick den 31 december2011 till 1,5 månader (1,7). Någon säkerhet förinlåningen är inte ställd.Riksbyggen har under 2011 reviderat sin placeringspolicysom även omfattar etiska placeringsriktlinjer,vilket säkerställer att Riksbyggen enbart investerar ibolag som följer tillämpbara internationella konventionersamt har en begränsad exponering mot kontroversiellaprodukter och tjänster omfattande vapen,tobak, alkohol, spel samt pornografi. Riksbyggen harvidare anlitat en extern rådgivare för att kontrollera allainnehav under intern förvaltning. Våra innehav har vidsamtliga screeningar under 2011 varit godkända enligtRiksbyggens etiska placeringsriktlinjer.DOTTERFÖRETAGI koncernen finns 16 (13) dotterföretag, varav merpartenäger fastigheter/exploateringsmark.FINANSIELLA RISKERFör hanteringen av Riksbyggens finansiella risker harstyrelsen fastställt en placeringspolicy, vilket begränsarexponeringen mot ränte- och kreditrisker. För attbegränsa kreditrisken i externa placeringar använderRiksbyggen den officiella ratingen från Standard &Poor, Nordisk Rating och Moody´s samt limiter peremittent och placeringarnas löptid och duration.För att löpande analysera ränteutvecklingens påverkanpå det finansiella resultatet värderas Riksbyggensplaceringsportfölj utifrån rådande marknads ränta.Ränterisken, uttryckt som värdeförändringen i portföljenvid 1 procents förändring av marknadsräntorna,var den 31 december 2011 cirka 19,4 mkr (14,0).Kreditrisken i kundfordringarna är begränsade dåde avser ett stort antal kunder. Moderföreningen hartecknat försäkring i Riksbyggen ByggnadsförsäkringsAB för bland annat kredit- och borgensförluster.I bolaget finns avsättningar i form av säkerhetsreservoch reserv för oreglerade skador om totalt200 mkr (260).Några väsentliga valutarisker eller risker i derivatpositionerfinns inte. Likviditetsrisken är begränsad motbakgrund av koncernens kassaflöde och goda likviditet.Placeringarnas löptid matchar väl löptiden på dentidsbundna inlåningen. Övriga finansiella tillgångarsoch skulders redovisade värden utgör en god approximationav verkliga värden.MILJÖRiksbyggen ska aktivt bidra till en långsiktigt hållbarutveckling genom ett offensivt miljöarbete med särskiltfokus på minskad klimatpåverkan. Detta ska görasgenom att bygga föredömliga klimatanpassade hussom kan driva utvecklingen framåt och påverka våramedlemmar att minska sina klimatutsläpp samt genomatt begränsa våra interna koldioxidutsläpp.Under 2011 har Riksbyggen arbetat med att stödja60

Förvaltningsberättelsemedlemmar och kunder på väg mot en hållbar livsstil,bland annat genom att lansera en miljöhandbok förbostadsrättsföreningar, utse årets miljöförening ocharbeta aktivt med att sälja våra energitjänster. Vihar som mål att all nybyggnation ska certifieras enligtmiljöbyggnad. Under 2011 har vi registrerat ochföranmält 36 byggnader för certifiering. Riksbyggensvice vd Mari Broman blev under året invald i styrelsenför Sweden Green Building Council. Vi presenteradevår första hållbarhetsredovisning och minskade vårainterna koldioxidutsläpp med ungefär 13 procentjämfört med 2010. Under året har vår plan för miljömässighållbarhet kommunicerats till alla chefer ochmerparten av medarbetare i hela landet.Under 2012 kommer vi att arbeta vidare enligt vårplan för miljömässig hållbarhet. Vi kommer att arbetaför att öka vår försäljning av energitjänster, arbetamed pilotprojekt inom nybyggnation, utveckla vårkunskap inom ekosystemtjänster och utveckla vårtkoncept Klimatskolan.MEDARBETARERiksbyggen har under året fortsatt sitt långsiktigaarbete kring medarbetarskap med fokus på implementeringi hela verksamheten. Ett väl fungerande medarbetarskapär en viktig förutsättning för att kunna varaett framgångsrikt företag och kunna fortsätta utvecklassom det goda medarbetarföretaget. Medarbetarskaphandlar i grunden om att ta ansvar för sitt arbete ochsin relation till arbetsplatsen, sin chef och sina kollegor.Kompetensutveckling är ett annat område somRiksbyggen arbetar mycket aktivt med och som blandannat har resulterat i att det nu finns en elektroniskutbildningskatalog på plats. Under året avslutadesockså ett utvecklingsprogram för medarbetare somidentifierats som framtidens ledare inom företaget.För att ytterligare utveckla arbetet kring jämställdhetsfrågorstartades under året ett manligt nätverk ochdet har även skett en utökning med regionala kvinnliganätverk.Ett annat område som Riksbyggen fokuserar på äratt kontinuerligt följa upp hur väl vår rekryteringsprocessfungerar liksom att göra intervjuer med demedarbetare som har valt att sluta på Riksbyggen.Genom att göra regelbundna undersökningar inomdessa områden får vi ett bra underlag för att kunnaidentifiera behov av utvecklingsinsatser.Riksbyggen har genom åren arbetat aktivt för attminska sjukfrånvaron, vilket också har gett resultatdå den kontinuerligt har sjunkit. Ambitionen har detsenaste året därför varit att behålla den låga nivån somnu ligger på cirka 3,5 procent.Medelantalet anställda i koncernen uppgick underåret till 2 315 (2 379).STYRELSENS ARBETEUtifrån ”Svensk kod för bolagsstyrning” har Riksbyggenutvecklat en egen kod, Kod för styrning av Riksbyggenekonomisk förening (”Föreningskoden”), somhar anpassats till Riksbyggens förutsättningar.Riksbyggens organisation utmärks av en uttaladdecentralisering och delegering av ansvar och befogenhetertill affärsområdena Fastighetsförvaltning ochBostad samt verksamheterna inom Finans och Fastigheter.Styrelsen arbetar enligt en årligen fastställd arbetsordningmed tillhörande instruktioner för verk ställandedirektören. Styrelsen, som består av nio ordinarie ledamöter,tre suppleanter samt två arbetstagarrepresentantermed två suppleanter, har under rapportperiodenhaft sju protokollförda möten.DEN FRAMTIDA UTVECKLINGENRiksbyggen fortsätter sitt offensiva arbete utifrånsin kooperativa värdegrund. Riksbyggens långsiktighetoch värdegrund gör det möjligt att ta en aktivsamhällsbyggarroll som bidrar till ett boende somutvecklar människors livskvalitet. De två affärsområdenaBostad och Fastighetsförvaltning gör detmöjligt att verka för en utveckling som är både ekologiskt,ekonomiskt och socialt hållbar. Riksbyggentydliggör den kooperativa värdegrundens betydelseför att skapa ekonomisk nytta för medlemmarna,tillvarata deras intressen och ge en långsiktigt stabilavkastning.2011 var ett händelserikt år i många avseendenmed politisk oro i norra Afrika, en kraftig tsunamiutanför Japan med efterföljande reaktorhaverier ocheskalerande statsfinansiella problem bland ländernai södra Europa. Situationen i Europa har lett till eneurokris, en politisk kris och en nödvändig skuldsaneringi flera länder, vilket kraftigt har ökat osäkerheteninför de kommande åren. Tillväxten har nu kraftigtbromsat in även i Sverige som inte kan gå opåverkat61

Förvaltningsberättelseur det besvärliga läge som stora delar av Europa stårinför med recession under 2012. Trots det tuffareekonomiska klimatet ser vi goda möjligheter under dekommande åren med intressanta planerade och pågåendebostadsprojekt. Riksbyggens stabila positionger också förutsättning att vara en aktiv aktör i formav förvärv som stärker den lagda strategin.Den strategiska inriktningen är fortsatt att stärkaRiksbyggens samhällsbyggarroll genom att erbjudabostadsrätter, bostäder för äldre genom vårt konceptBonum och instegsboende för dem som är nya på bostadsmarknaden.Inom fastighetsförvaltningen arbetarvi fortsatt med att förstärka Riksbyggens unika erbjudandevad gäller fastighetsförvaltning för framför alltbostadsrättsföreningar men även för kommersiellakunder.FÖRSLAG TILL VINSTDISPOSITIONStyrelsen och verkställande direktören föreslår att tillförfogande stående vinstmedel, 1 907 087 465 kr,disponeras enligt följande:Avsättes till reservfonden 6 875 000Utdelning, 50 kr per andel 61 015 650Balanseras i ny räkning 1 839 196 815Summa 1 907 087 465Koncernens fria egna kapital, efter föreslagen utdelningoch avsättning till bundna reserver, uppgår till1 938 954 413 kr.Resultatet av koncernens och moderföreningensverksamhet och den ekonomiska ställningen i övrigtför de två senaste räkenskapsåren framgår av följanderesultat- och balansräkningar samt tillhörande noter.62

Koncernen ResultaträkningKoncernenResultaträkningtkr Not 2011 2010Nettoomsättning före lämnade rabatter 4 250 362 4 112 119Lämnade rabatter ­14 379 -18 000Nettoomsättning 1 4 235 983 4 094 119Kostnad för sålda varor och tjänster ­4 003 471 -3 808 665Bruttoresultat 232 512 285 454Rörelsens kostnaderFörsäljnings- och administrationskostnader 2 ­132 277 -118 158Övriga rörelseintäkter 1 25 310 20 322Övriga rörelsekostnader ­724 -324Resultatandel i handels- och kommanditbolag 2 950 5 874Rörelseresultat 3, 4, 5, 6 127 771 193 168Resultat från finansiella posterResultat från andelar i intresseföretag 8 231 17 662Resultat från övriga värdepapper ochfordringar som är anläggningstillgångar 9 14 515 –Övriga ränteintäkter och liknande resultatposter 10 210 649 107 511Räntekostnader och liknande resultatposter 11 ­104 176 -43 879Resultat efter finansiella poster 248 990 274 462Skatt på årets resultat 12, 13 ­66 883 -75 733Årets resultat 182 107 198 72965

Koncernen BalansräkningKoncernenBalansräkningtkr Not 2011-12-31 2010-12-31TILLGÅNGARAnläggningstillgångarImmateriella anläggningstillgångarBalanserade utgifter för utvecklingsarbeten 14 30 505 18 436Goodwill 15 1 698 3 33732 203 21 773Materiella anläggningstillgångarFörvaltningsfastigheter 16, 17 1 233 661 1 303 741Inventarier, verktyg och installationer 18 67 140 61 414Pågående nyanläggningar och förskottavseende materiella anläggningstillgångar 2 524 –1 303 325 1 365 155Finansiella anläggningstillgångarAndelar i intresseföretag 21 45 509 38 940Fordringar hos intresseföretag 22 78 982 72 123Andra långfristiga värdepappersinnehav 23 3 508 3 597Uppskjuten skattefordran 13 34 915 36 287Andra långfristiga fordringar 24, 25 281 872 245 695444 786 396 642Summa anläggningstillgångar 1 780 314 1 783 570OmsättningstillgångarVarulagerFärdiga varor och handelsvaror 714 1 224Bostadsrättslägenheter 27 116 27 627Fastigheter 2 065 605 1 925 1942 093 435 1 954 045Kortfristiga fordringarKundfordringar 316 985 301 069Fordringar hos intresseföretag – 42Skattefordringar 14 900 8 234Upparbetad men ej fakturerad intäkt 26 265 470 203 893Övriga fordringar 43 155 55 871Förutbetalda kostnader och upplupna intäkter 27 110 013 172 423750 523 741 532Kortfristiga placeringar 28 7 201 405 7 244 270Kassa och bank 195 971 129 772Summa omsättningstillgångar 10 241 334 10 069 619SUMMA TILLGÅNGAR 12 021 648 11 853 18966

Koncernen BalansräkningKoncernenBalansräkningtkr Not 2011-12-31 2010-12-31EGET KAPITAL OCH SKULDEREget kapitalAndelskapital 29 610 156 608 856Bundna reserver 1 761 777 1 802 912Fria reserver 1 824 739 1 645 761Årets resultat 182 107 198 729Summa eget kapital 4 378 779 4 256 258AvsättningarUppskjutna skatter 116 544 120 580Övriga avsättningar 30 227 964 234 108Summa avsättningar 344 508 354 688Långfristiga skulder 31Skulder till kreditinstitut 166 394 75 957Övriga skulder 85 610 62 010Summa långfristiga skulder 252 004 137 967Kortfristiga skulderSkulder till kreditinstitut 2 027 787 1 990 691Fakturerad men ej upparbetad intäkt 32 58 564 188 938Leverantörsskulder 280 927 279 733Övriga kortfristiga lån 3 533 076 3 507 326Aktuella skatteskulder 73 3Övriga skulder 779 730 747 783Upplupna kostnader och förutbetalda intäkter 33 366 200 389 802Summa kortfristiga skulder 7 046 357 7 104 276SUMMMA EGET KAPITAL OCH SKULDER 12 021 648 11 853 189Ställda säkerheter 34 2 893 984 3 140 047Ansvarsförbindelser 35 1 632 482 1 171 96967

Koncernen Förändringar i eget kapitalKoncernenFörändringari eget kapitaltkr andels- Bundna Fritt eget Summa egetkapital reserver kapital kapitalEget kapital 2009-12-31 607 474 1 782 251 1 736 889 4 126 614Årets resultat 198 729 198 729Förskjutningar mellanbundet och fritt eget kapital 20 661 -20 661 –Utdelning -70 467 -70 467Utträde ­729 ­729Nyteckning 2 111 2 111Eget kapital 2010-12-31 608 856 1 802 912 1 844 490 4 256 258Årets resultat 182 107 182 107Förskjutningar mellanbundet och fritt eget kapital ­41 135 41 135 –Utdelning ­60 886 -60 886Utträde ­2 296 ­2 296Nyteckning 3 596 3 596Eget kapital 2011-12-31 610 156 1 761 777 2 006 846 4 378 779I bundna reserver ingår kapitalandelsfond med 12 875 (11 566)68

Koncernen KassaflödesanalysKoncernenKassaflödes analystkr Not 2011 2010Den löpande verksamhetenResultat före finansiella poster 142 289 210 790Avskrivningar 72 117 68 394Övriga ej likviditetspåverkande poster 36 ­22 222 -54 721Erhållen ränta 219 898 110 891Erhållna utdelningar 237 –Erlagd ränta ­113 862 -35 918Betald skatt ­78 819 -113 052Kassaflöde från den löpande verksamhetenföre förändringar av rörelsekapital 219 638 186 384Kassaflöde från förändringar i rörelsekapitalFörändring av varulager ­117 290 -217 896Förändring av kundfordringar ­15 916 -9 708Förändring av kortfristiga fordringar ­14 764 172 006Förändring av leverantörsskulder 1 520 17 190Förändring av övriga kortfristiga rörelseskulder ­119 692 -44 609Kassaflöde från den löpande verksamheten -46 504 103 367InvesteringsverksamhetenInvesteringar i immateriella anläggningstillgångar ­21 495 -15 282Investeringar i materiella anläggningstillgångar ­63 703 -96 160Försäljning av materiella anläggningstillgångar 7 345 4 212Investeringar i dotterföretag 37 ­7 625 -128 134Försäljning av dotterföretag 48 960 –Investeringar och uttag intresseföretag ­5 256 ­622Försäljning av intresseföretag ­1 566 7 384Placeringar i övriga finansiella anläggningstillgångar ­62 535 -32 913Avyttring/amortering av övriga finansiella anläggningstillgångar 18 440 88 923Förändring av kortfristiga finansiella placeringar 9 280 81 528Kassaflöde från investeringsverksamheten -78 155 -91 064FinansieringsverksamhetenÖkning av andelskapital 1 301 1 382Upptagna lån 93 000 35 420Amortering av skuld ­2 563 -45 275Förändring av kortfristiga finansiella skulder 117 141 131 534Utbetald utdelning ­60 886 -70 467Kassaflöde från finansieringsverksamheten 147 993 52 594Årets kassaflöde 23 334 64 897Likvida medel vid årets början 7 374 042 7 309 145Likvida medel vid årets slut 7 397 376 7 374 04269

Moderföreningen ResultaträkningModerföreningenResultaträkningtkr Not 2011 2010Nettoomsättning före lämnade rabatter 4 257 143 4 079 043Lämnade rabatter ­14 379 -18 000Nettoomsättning 1 4 242 764 4 061 043Kostnad för sålda varor och tjänster ­4 092 562 -3 803 145Bruttoresultat 150 202 257 898Försäljnings- och administrationskostnader 2 ­131 405 -116 975Övriga rörelseintäkter 1 25 189 18 624Övriga rörelsekostnader ­723 -324Resultatandel i handels- och kommanditbolag 3 003 8 828Rörelseresultat 3, 4, 5, 6 46 266 168 051Resultat från finansiella posterResultat från andelar i koncernföretag 7 – 8Resultat från andelar i intresseföretag 8 513 51Resultat från övriga värdepapper ochfordringar som är anläggningstillgångar 9 237 –Övriga ränteintäkter och liknande resultatposter 10 240 330 126 062Räntekostnader och liknande resultatposter 11 ­115 656 ­52 371Resultat efter finansiella poster 171 690 241 801Skatt på årets resultat 12, 13 ­48 569 -68 278Årets resultat 123 121 173 52371

Moderföreningen BalansräkningModerföreningenBalansräkningtkr Not 2011-12-31 2010-12-31TILLGÅNGARAnläggningstillgångarImmateriella anläggningstillgångarBalanserade utgifter för utvecklingsarbeten 14 30 505 18 43630 505 18 436Materiella anläggningstillgångarFörvaltningsfastigheter 16, 17 642 753 656 500Inventarier, verktyg och installationer 18 67 140 61 414709 893 717 914Finansiella anläggningstillgångarAndelar i koncernföretag 19 142 044 141 844Fordringar hos koncernföretag 20 281 670 343 451Andelar i intresseföretag 21 14 579 14 488Fordringar hos intresseföretag 22 49 574 51 186Andra långfristiga värdepappersinnehav 23 3 508 3 597Uppskjuten skattefordran 13 32 231 33 052Andra långfristiga fordringar 25 201 570 203 63872725 176 791 256Summa anläggningstillgångar 1 465 574 1 527 605OmsättningstillgångarVarulagerFärdiga varor och handelsvaror 714 1 224Bostadsrättslägenheter 27 116 27 627Fastigheter 1 704 236 1 585 9831 732 066 1 614 835Kortfristiga fordringarKundfordringar 316 905 300 586Fordringar hos koncernföretag 562 176 479 116Fordringar hos intresseföretag – 42Aktuella skattefordringar 13 536 7 528Upparbetad men ej fakturerad intäkt 26 161 178 203 893Övriga fordringar 42 467 55 862Förutbetalda kostnader och upplupna intäkter 27 100 674 163 5901 196 936 1 210 617Övriga kortfristiga placeringar 28 7 201 405 7 244 270Kassa och bank 195 971 129 354Summa omsättningstillgångar 10 326 378 10 199 076SUMMA TILLGÅNGAR 11 791 952 11 726 681

Moderföreningen BalansräkningModerföreningenBalansräkningtkr Not 2011-12-31 2010-12-31EGET KAPITAL OCH SKULDEREget kapitalBundet eget kapitalAndelskapitalet 29 610 156 608 856Reservfond 1 662 680 1 653 1042 272 836 2 261 960Fritt eget kapitalBalanserad vinst 1 783 966 1 611 010Årets resultat 123 121 173 5231 907 087 1 784 533Summa eget kapital 4 179 923 4 046 493AvsättningarÖvriga avsättningar 30 116 710 118 268Summa avsättningar 116 710 118 268Långfristiga skulder 31Övriga skulder 63 510 62 010Summa långfristiga skulder 63 510 62 010Kortfristiga skulderSkulder till kreditinstitut 2 025 224 1 988 128Fakturerad men ej upparbetad intäkt 32 75 064 220 248Leverantörsskulder 277 165 273 713Övriga kortfristiga lån 3 533 076 3 507 326Skulder till koncernföretag 389 449 386 463Övriga skulder 777 281 746 271Upplupna kostnader och förutbetalda intäkter 33 354 550 377 760Summa kortfristiga skulder 7 431 809 7 499 910SUMMA EGET KAPITAL OCH SKULDER 11 791 952 11 726 681Ställda säkerheter 34 2 811 429 3 057 492Ansvarsförbindelser 35 1 632 276 1 171 66373

Moderföreningen Förändringar i eget kapitalModerföreningenFörändringar i egetkapitaltkr andels- Bundna Fritt eget Summa egetkapital reserver kapital kapitalEget kapital 2009-12-31 607 474 1 638 873 1 649 142 3 895 489Erhållna koncernbidrag 50 567 50 567Lämnade koncernbidrag -14 587 -14 587Skatteeffekt av koncernbidrag -9 463 -9 463Fusionsresultat 20 049 20 049Summa förändringar i egetkapital som inte redovisasi resultaträkningen 46 566 46 566Årets resultat 173 523 173 523Avsättning till reservfond 14 231 -14 231 –Utdelning -70 467 -70 467Utträde ­729 ­729Nyteckning 2 111 2 111Eget kapital 2010-12-31 608 856 1 653 104 1 784 533 4 046 493Erhållna koncernbidrag 111 210 111 210Lämnade koncernbidrag -16 373 -16 373Skatteeffekt av koncernbidrag -24 942 -24 942Summa förändringar i egetkapital som inte redovisasi resultaträkningen 69 895 69 895Årets resultat 123 121 123 121Avsättning till reservfond 9 576 ­9 576 –Utdelning -60 886 -60 886Utträde ­2 296 -2 296Nyteckning 3 596 3 596Eget kapital 2011-12-31 610 156 1 662 680 1 907 087 4 179 92374

Moderföreningen KassaflödesanalysModerföreningenKassaflödesanalystkr Not 2011 2010Den löpande verksamhetenResultat före finansiella poster 46 266 168 051Avskrivningar 52 235 48 442Övriga ej likviditetspåverkande poster 36 ­3 126 -38 709Erhållen ränta 249 514 129 442Erhållna utdelningar 273 51Erlagd ränta ­126 326 -44 435Betald skatt ­78 697 -105 840Kassaflöde från den löpande verksamhetenföre förändring av rörelsekapital 140 139 157 002Kassaflöde från förändring av rörelsekapitaletFörändring av varulager ­117 231 -224 252Förändring av kundfordringar ­16 319 -9 949Förändring av kortfristiga fordringar 17 544 169 962Förändring av leverantörsskulder 3 452 13 292Förändring av kortfristiga skulder ­126 717 62 284Kassaflöde från den löpande verksamheten -99 132 168 339InvesteringsverksamhetenInvestering i immateriella anläggningstillgångar ­21 495 -15 282Investeringar i materiella anläggningstillgångar ­38 649 -27 117Försäljning av materiella anläggningstillgångar 5 429 4 212Investeringar i dotterföretag ­200 -2 163Avveckling av dotterföretag – 1 519Placeringar i övriga finansiella anläggningstillgångar ­5 583 -33 528Avyttring/amortering av övriga finansiella anläggningstillgångar 71 519 69 716Förändring av kortfristiga finansiella placeringar 9 280 -75 608Kassaflöde från investeringsverksamheten 20 301 -78 251FinansieringsverksamhetenÖkning av andelskapitalet 1 300 1 382Amortering av skuld – -42 000Förändring av kortfristiga finansiella skulder 67 332 46 277Utbetald utdelning ­60 886 -70 467Erhållna koncernbidrag 94 837 35 980Upptagna lån – 3 450Kassaflöde från finansieringsverksamheten 102 583 -25 378Årets kassaflöde 23 752 64 710Likvida medel vid årets början 7 373 624 7 308 914Likvida medel vid årets slut 7 397 376 7 373 62475

NoterNoter medvärderings- ochredovisningsprinciperRedovisnings- och värderingsprinciperFöreningens årsredovisning har upprättats enligt Årsredovisningslagenoch Redovisningsrådets rekommendationer1-29 och tillhörande uttalanden.KoncernredovisningKoncernredovisningen omfattar moderföretaget samtde företag och verksamheter i vilka moderföretaget, direkteller indirekt, innehar mer än 50 procent av rösternaeller på annat sätt har ett bestämmande inflytande.FörvärvsmetodRörelseförvärv hanteras enligt förvärvsmetoden, somkännetecknas av att förvärvade tillgångar, skulder ocheventualförpliktelser upptas till marknadsvärde efterbeaktande av uppskjuten skatt vid förvärvstillfället.Överstiger anskaffningsvärdet för dotterföretagetmarknadsvärdet på företagets nettotillgångar medbeaktande av eventualförpliktelser, upptas skillnadensom koncernmässig goodwill. När skillnaden är negativredovisas denna direkt i resultaträkningen.För övervärden hänförliga till specifika tillgångartillämpas samma avskrivningstid för den förvärvadejuridiska personen. Avskrivning av uppkommen goodwillsker normalt sett på fem år. Dock prövas restvärdetvid varje bokslutstillfälle. Övriga förvärvadeimmateriella tillgångar skrivs av under sin beräknadenyttjandeperiod. Förvärvade och avyttrade företagingår i koncernens resultat- och balansräkning samtkassaflödesanalys under innehavstiden.DotterföretagFöretag i vilka moderföreningen, direkt eller indirekt,innehar mer än 50 procent av rösterna, eller på annatsätt har ett bestämmande inflytande, konsoliderasi sin helhet. Andelar i dotterföretag redovisas i moderföreningenenligt anskaffningsvärdesmetoden. Fördotterföretag inom Riksbyggen, se not 19, Andelar ikoncernföretag.IntresseföretagMed intresseföretag avses företag där koncernen kontrollerar20–50 procent av rösterna. Som intresseföretagräknas även samtliga företag där koncernen harett betydande inflytande, även om innehavet är lägreän 20 procent av rösterna. För andelar i intresseföretagi koncernen och i moderföreningen, se not 21. Intresseföretagintas i koncernredovisningen enligt kapitalandelsmetoden.Eliminering av transaktioner inom koncernenFordringar, skulder, intäkter och kostnader samt orealiseradevinster som uppstår när ett koncernföretagsäljer en vara eller tjänst till ett annat koncernföretagelimineras i sin helhet. Orealiserade förluster elimineraspå samma sätt som orealiserade vinster, menendast i den utsträckning det inte finns något nedskrivningsbehov.IntäkterFörsäljningsintäkter av varor och tjänster redovisas vidleverans till kunden, i enlighet med försäljningsvillkoren.Försäljningsintäkter redovisas netto efter moms ochrabatter.Principer för redovisning av intäkter från tjänsterespektiveentreprenaduppdrag återfinns under rubrikenEntreprenader.Övriga intäkter som intjänats intäktsredovisasenligt följande:• Hyresintäkter – i den period uthyrningen avser• Ränteintäkter – i enlighet med effektiv avkastning• Erhållen utdelning – när utdelning erhålls.InkomstskatterRedovisade inkomstskatter innefattar skatt som skabetalas eller erhållas avseende aktuellt år, justeringaravseende tidigare års aktuella skatt, förändringar iuppskjuten skatt samt andel i intresseföretags skatt.Värdering av samtliga skatteskulder och skattefordringarsker till nominella belopp och görs enligt de skatteregleroch skattesatser som är beslutade eller som är aviseradeoch med stor säkerhet kommer att fastställas.För poster som redovisas i resultaträkningen, redovisasäven därmed sammanhängande skatteeffekter iresultaträkningen. Skatteeffekter av poster som redovisasdirekt mot eget kapital, redovisas mot eget kapital.Uppskjuten skatt beräknas enligt balansräkningsmetodenpå alla temporära skillnader som uppkommermellan redovisade och skattemässiga värden påtillgångar och skulder. De temporära skillnaderna harhuvudsakligen uppkommit genom nedskrivning avfastigheter samt avsättningar.76

NoterUppskjuten skattefordran avseende underskottsavdrageller andra framtida skattemässiga avdrag redovisasi den utsträckning det är sannolikt att avdragetkan avräknas mot överskott vid framtida beskattning.Immateriella anläggningstillgångarProgramvaror av standardkaraktär samt utgifter för utvecklingeller underhåll av programvaror kostnadsförsomedelbart. Övriga utvecklingskostnader som uppfyllerkraven enligt RR15 aktiveras.Goodwill som uppkommer som en del vid förvärvav företag och verksamheter utgörs av det belopp varmedanskaffningsvärdet överstiger det verkliga värdetpå koncernens andel i det förvärvade dotterföretagetsnettotillgångar vid förvärvstillfället.Planenlig avskrivning av koncerngoodwill sker normaltsett på fem år. Dock prövas restvärdet vid varjebokslutstillfälle. I de fall goodwillens nyttjandevärdeunderstiger redovisat värde görs en nedskrivning.Återföring av tidigare nedskriven goodwill görs inte.Materiella anläggningstillgångarMateriella anläggningstillgångar redovisas till anskaffningsvärdeminskat med avskrivningar. Fastighetersom innehas för långsiktig uthyrning klassificeras somförvaltningsfastigheter. Exploateringsmark och rörelsefastigheterklassificeras som omsättningstillgångar.Riksbyggens förvaltningsfastigheter redovisas tillbokfört värde. Värdering görs regelbundet för att bedömafastigheternas verkliga värde. För att bedömaett verkligt värde utgår vi från priser på en aktiv marknadoch det belopp till vilken en tillgång skulle kunnaöverlåtas mellan kunniga parter oberoende av varandraoch med ett gemensamt intresse av att genomföratransaktionen. För att fastställa fastigheternas verkligavärde vid varje enskilt bokslutstillfälle görs marknadsvärderingav samtliga förvaltningsfastigheter genomintern värdering. Second opinion inhämtas av externvärderare i samband med årsbokslut för att säkerställaatt värderingen är korrekt utförd och att rimliga värdenhar redovisats. Det verkliga värdet återspeglar kassaflödenför fastighetsinnehaven och återspeglar blandannat hyresintäkter för nuvarande hyreskontrakt ochantaganden om hyresintäkter för framtida kontrakt.Bedömt övervärde redovisas endast i not och återfinnssåledes inte i resultat- och balansräkningen.Kostnader läggs till anskaffningsvärdet endast om detär troligt att de framtida ekonomiska fördelar som kanhärledas till investeringen kommer att komma företagettill del och där anskaffningsvärdet kan beräknas påett tillförlitligt sätt. Alla andra tillkommande utgifterredovisas som kostnader i den period de uppkommer.Utgifter för förbättringar av tillgångarnas prestanda,utöver ursprunglig nivå, ökar tillgångens redovisadevärde. Utgifter för reparation och underhåll redovisassom kostnader. Statliga stöd för anskaffning av materiellaanläggningstillgångar reducerar tillgångens redovisadevärde. Materiella anläggningstillgångar skrivsav linjärt över tillgångens bedömda nyttjandeperiod.För förvaltningsfastigheter tillämpas avskrivningstiderpå 20, 25, 33 eller 50 år.Övriga anläggningstillgångar tillämpar följandeavskrivningstider:antal årImmateriella anläggningstillgångar 5Markanläggningar 20Inventarier och verktyg 5Installationer 20NedskrivningarNär det finns en indikation på att en tillgång eller engrupp av tillgångar minskat i värde görs en bedömningav dess redovisade värde. I de fall det redovisadevärdet överstiger det beräknade återvinningsvärdetskrivs det redovisade värdet omedelbart ner till dettaåtervinningsvärde. Nedskrivningarna ingår i resultaträkningenspost Kostnad för sålda varor och tjänster.En tidigare nedskrivning av en tillgång återförs närdet har skett en förändring i de antaganden som vidnedskrivningstillfället låg till grund för att fastställatillgångens återvinningsvärde. Det återförda beloppetökar tillgångens redovisade värde, dock högst till detvärde tillgången skulle ha haft (efter avdrag för normalaavskrivningar) om ingen nedskrivning gjorts.LeasingAll leasing klassificeras som operationell leasing ochbestår i huvudsak av lokalhyreskontrakt. Operationellleasing redovisas i resultaträkningen. Leasingavgiftenkostnadsförs linjärt över leasingperioden.77

NoterAndra finansiella skulderLåneskulder omfattar huvudsakligen räntebärande skuldertill kreditinstitut. Låneskulderna är redovisade tillhistoriska anskaffningsvärden med avdrag för gjordaamorteringar, räntor och nedskrivningar i de fall detvarit tillämpligt. Räntan redovisas i resultaträkningenunder räntekostnader och liknande resultatkostnader.Långfristiga skulder består av belopp som förväntasbetalas efter mer än tolv månader räknat frånbalansdagen. Kortfristiga skulder består av beloppsom förväntas betalas inom tolv månader räknat frånbalansdagen.De ovan angivna redovisningsprinciperna för moderföreningenoch koncernen har tillämpats konsekventpå samtliga perioder som presenterats i moderföreningenoch koncernens finansiella rapporter, ominte annat framgår.Finansiella instrumentFinansiella instrument som redovisas i balansräkningeninkluderar likvida medel, värdepapper, fordringar,rörelseskulder och upplåning.Fordringar med förfallodag mer än tolv månaderefter balansdagen redovisas som anläggningstillgångar,övriga som omsättningstillgångar. Fordringarupptas till det belopp som efter individuell prövningberäknas bli betalt.Kortfristiga placeringar redovisas till verkligt värdepå balansdagen. För fastställandet av verkligt värdeanvänds aktuella marknadsräntor vid marknadensstängning. Andra finansiella instrument redovisas tilldet lägsta av anskaffningsvärde och verkligt värde.Alla transaktioner med värdepapper redovisas påaffärsdagen.Finansiella risker i placeringsverksamhetenMål och policyRiksbyggens placeringspolicy anger riktlinjer, mål ochlimiter för den finansiella förvaltningen och hanteringav de finansiella risker förvaltningen ger upphov tillinom koncernen. Placeringspolicyn reglerar ansvarsfördelningenmellan Riksbyggens styrelse, företagsledningoch finansfunktion.Inom koncernen har finansfunktionen det operativaansvaret för att säkerställa koncernens finansieringoch att effektivt förvalta kassalikviditet, finansiellatillgångar och finansiella skulder. Finans- och ekonomienhetenhar ansvaret att följa upp att finanspolicynefterlevs.Finanschefen ansvarar för att rapportera riskexponeringsamt vinster och förluster från finansiella aktivitetertill Riksbyggens styrelse.Finansiella riskerDen osäkerhet och instabilitet som tidvis präglar definansiella marknaderna påverkar finansverksamhetenpå ett flertal sätt. De finansiella riskerna kan primärtdelas upp i kreditrisk, ränterisk och likviditetsrisk.Med kreditrisk avses risken att koncernen förorsakasförlust genom att motparten inte fullgör sina förpliktelsergentemot Riksbyggen. Kredit risk innefattaräven koncentrationsrisk, det vill säga stora exponeringareller koncentrationer i placeringarna till vissaregioner eller branscher. Riksbyggens strategiskainriktning är att ha ett väl diversifierat innehav medlåg risknivå samt att uppnå balans mellan risk ochavkastning. Kredit risken identifieras, hanteras ochrapporteras enligt ramarna definierade i placeringspolicyn.Ränterisk definieras som risken att variationeri det allmänna ränteläget leder till kapitalförlustereller ett lägre räntenetto. Standardiserade ränteterminskontrakteller ränteswappar kan användasför att anpassa räntebindning vid behov eller om såanses lämpligt. Den absoluta ränterisken, definieradsom en enprocentig momentan parallell förskjutningav avkastningskurvan, får aldrig överstiga 30 mkr.Likviditetsrisk syftar på risken för att en placeringinte omedelbart kan omsättas på marknadenutan att stora förluster i marknadsvärde uppstår.Riksbyggen bedriver en aktiv likviditetshanteringgenom att matcha in- och utlåningsflöden mot varandra.Dessutom identifieras, hanteras och rapporteraslikviditetsrisken enligt ramarna definierade iplaceringspolicyn.PensionsförpliktelserInom koncernen finns ett flertal såväl avgiftsbestämdasom förmånsbestämda pensionsplaner. I avgiftsbestämdaplaner betalar företaget fastställda avgiftertill en separat juridisk enhet och har ingen förpliktelseatt betala ytterligare avgifter. Koncernens resultat78

Noterbelastas med kostnader i takt med att förmånernaintjänas.I förmånsbestämda planer utgår ersättningar tillanställda och före detta anställda baserat på lön vidpensioneringstidpunkten och antalet tjänsteår.Koncernen bär risken för att de utfästa ersättningarnautbetalas. De förmånsbestämda pensionsplanernaär både fonderade och ofonderade. I de fall planerna ärfonderade har tillgångar avskiljts i Konsumentkooperationenspensionsstiftelse.I balansräkningen redovisas nettot av beräknat nuvärdeav förpliktelserna och verkligt värde på förvaltningstillgångarnasom antingen en avsättning eller enlångfristig finansiell fordran.Beträffande förmånsbestämda planer beräknaspensionskostnaden enligt en metod som fördelarkostnaden för pensioner i takt med att de anställdautför tjänster för företaget som ökar deras rätt tillframtida ersättning. Beräkningen utförs årligen avoberoende aktuarier. De viktigaste aktuariella antagandenaanges i not 24, Avsättning för pensioner ochliknande förpliktelser i koncernen.Vid fastställandet av förpliktelsens nuvärde ochverkligt värde på förvaltningstillgångar kan det uppståaktuariella vinster och förluster. Dessa uppkommerantingen genom att det verkliga utfallet avviker fråndet tidigare gjorda antagandet, eller att antagandenaändras. Räntekostnad med avräkning av förväntad avkastningpå förvaltningstillgångar klassificeras som enfinansiell kostnad. Övriga kostnadsposter i pensionskostnadenbelastar rörelseresultatet.Om den pensionskostnad och pensionsavsättningsom fastställs för svenska planer enligt RR 29 avvikerfrån motsvarande belopp enligt FAR SRS RedR 4, redovisasäven en kostnad för särskild löneskatt på mellanskillnaden,i enlighet med URA 43.Den beskrivna redovisningsprincipen för förmånsbestämda pensionsplaner ovan tillämpas bara förkoncern redovisningen. Moderföreningen redovisar förmånsbestämdapensionsplaner enligt FAR SRS RedR 4,Redovisning av pensionsskuld och pensionskostnad.Moderföreningen har utfäst förmånsbaserade pensionertill anställda. Moderföreningens förpliktelser att iframtiden utbetala pension har härvid ett nuvärde, bestämtför varje anställd av bland annat pensionsnivån,åldern och i vilken grad full pension blivit intjänad.Detta nuvärde har beräknats enligt aktuariella grunderoch utgår från de löne- och pensionsnivåer som rådervid balansdagen.VarulagerVarulagret värderas till det lägsta av anskaffningsvärdetoch nettoförsäljningsvärdet på balansdagen.Detta innebär att förvärvade bostadsrätter i avslutadeentreprenader värderas enligt lägsta värdets princip.Fastigheter som avser främst mark för kommandeentreprenader värderas även de analogt enligt lägstavärdets princip.Avsättningar och ansvarsförbindelserAvsättningar redovisas när Riksbyggen har en förpliktelsesom ett resultat av inträffade händelser och detär sannolikt att utbetalningar kommer att krävas föratt fullgöra förpliktelsen. En förutsättning är vidareatt det går att göra en tillförlitlig uppskattning av detbelopp som ska utbetalas. Avsättning görs för framtidakostnader på grund av garantiåtaganden.Beräkningen är grundad på kalkylerade kostnaderför respektive projekt eller grupp av liknande projekt,beräknat efter ett relationstal som historiskt gett entillförlitlig avsättning för dessa kostnader.Ansvarsförbindelser är möjliga förpliktelser somhärrör från inträffade händelser och vars förekomstkommer att bekräftas endast av att en eller flera osäkraframtida händelser, som inte helt ligger inom företagetskontroll, inträffar eller uteblir. De utfästelser somRiksbyggen i form av entreprenör ikläder sig gentemotbostadsrättsföreningen har normalt karaktären avansvarsförbindelser. Osålda lägenheter i projekt därRiksbyggenavtal är tecknat ska vid bokslutsdagenredovisas som en ansvarsförbindelse till det pris somanges i den ekonomiska planen.EntreprenaderProjektintäkter vid entreprenader och projektutvecklingav bostäder redovisas i enlighet med RR 10 Entreprenaderoch liknande uppdrag.Successiv vinstavräkning bygger på att prestationenfullgörs i takt med utförandet av respektiveprojekt. Intäkt och resultat i projekten redovisas i taktmed det lägsta av upparbetningsgrad och försäljningsgrad.Graden av upparbetning bestäms i huvudsak på79

Noterbasis av nedlagda projektkostnader i förhållande tillde totalt beräknade projektkostnaderna. Försäljningsgradenbestäms på basis av antalet sålda bostäder iförhållande till totalt antal bostäder i projektet.Omvärderingar av projektens förväntade slutresultatmedför korrigeringar av tidigare upparbetatresultat i berörda projekt. Denna korrigering ingår iperiodens redovisade resultat. För projekt där intäkteroch kostnader inte tillförlitligt kan bestämmas vidbokslutstillfället tillämpas nollavräkning. Det innebäratt projektet redovisas med en intäkt som motsvararupparbetad kostnad, det vill säga att resultatet tas upptill noll kronor i avvaktan på att en resultatbestämningkan göras. Så snart det är möjligt sker övergång tillsuccessiv vinstavräkning. Bedömda förluster belastari sin helhet periodens resultat.Intäktsredovisningen enligt successiv vinstavräkningtillämpas redan från projektets byggstart omtillförlitlig bedömning av intäkter och kostnader kangöras och pågår enligt samma princip till dess att projektetslutredovisas. Vid projektutveckling av bostäderägs i normalfallet exploateringsfastigheten av Riksbyggenvid projektstart. Vid byggstart överförs fastighetenmed bokfört värde till projektet och inräknasi projektets övriga projektkostnader. Räntekostnaderinräknas bland projektkostnaderna från byggstart.Riksbyggen åtar sig i avtal med förvärvaren av entreprenadenatt förvärva ej sålda lägenheter vid projektetsfärdigställande. Tills dess att alla lägenheter såltsi pågående entreprenader upptas värdet av dessa somansvarsförbindelse.Rapportering för segmentRörelsegrenar innehåller produkter eller tjänster somär föremål för risker och avkastning som skiljer sig frånandra rörelsegrenar. Rörelsegrenar klassificeras somprimära segment.KassaflödesanalysKassaflödesanalysen upprättas enligt indirekt metod.Det redovisade kassaflödet omfattar endast transaktionersom medför in- eller utbetalningar. Som likvidamedel klassificeras, förutom kassa- och banktillgodohavanden,kortfristiga placeringar.LånekostnaderLånekostnader redovisas enligt huvudregeln i RR 21.Lånekostnader belastar resultatet för den period tillvilken de hänför sig, oavsett hur de upplånade medlenanvänts.Upplysningar om närståendeTransaktionen och avtal med närstående företag ochfysiska personer redovisas enligt RR 23. I koncernenelimineras koncerninterna transaktioner och fallersåledes utanför redovisningsrekommendationen. Rekommendationeninnebär ingen utvidgning av moderföreningensredovisning då den upprättas samtidigtsom koncernredovisningen. En utökad redovisningsskyldighetuppkommer för företag som redovisasenligt kapitalandelsmetoden. För omfattningen avdessa transaktioner, se not 38, Transaktioner mednärstående.Händelser efter balansdagenRiksbyggen beaktar händelser som bekräftar ett förhållandesom förelåg på balansdagen. Om det efter balansdageninträffar händelser som inte är av en sådankaraktär att de ska beaktas när resultaträkningen ochbalansräkningen fastställs, men som är så väsentligaatt bristande information om dem skulle påverka möjligheternaför en läsare att göra korrekta bedömningaroch fatta välgrundande beslut, så kommer Riksbyggenatt lämna upplysningar för varje händelse i förvaltningsberättelsen.80

NoterNot 1 Intäkternas fördelningKoncernenModerföreningen2011 2010 2011 2010I nettoomsättningen ingår intäkter från:Varor 164 544 168 513 164 544 162 307Tjänster 1 772 620 1 790 199 1 846 714 1 820 942Entreprenaduppdrag 2 034 696 1 888 624 2 034 695 1 888 624Hyror 264 123 246 783 196 811 189 170Summa 4 235 983 4 094 119 4 242 764 4 061 043I övriga rörelseintäkter ingår intäkter från:Varor 7 568 3 746 7 568 3 746Tjänster 17 364 16 125 17 243 14 427Hyror 24 27 24 27Fastighetsförsäljningar 21 8 21 8Erhållna bidrag för personal 333 416 333 416Summa 25 310 20 322 25 189 18 624Not 2 Arvode till revisorerKoncernenModerföreningen2011 2010 2011 2010Öhrlings PricewaterhouseCoopers ABRevision och revisionsnära rådgivning 3 525 3 621 3 175 3 410Revisionsverksamhet utöver revisionsuppdraget 375 85 375 85Skatterådgivning 650 245 650 245Övriga tjänster 187 2 774 187 2 774Summa 4 737 6 725 4 387 6 514LekmannarevisorerRevision och revisionsnära rådgivning 90 90 90 90Summa 90 90 90 9081

NoterNot 3 Anställda och personalkostnaderKoncernenModerföreningen2011 2010 2011 2010Medelantalet anställdaKvinnor 701 701 701 701Män 1 614 1 678 1 614 1 678Totalt 2 315 2 379 2 315 2 379Löner och andra ersättningarVerkställande direktör 2 617 2 543 2 617 2 543Styrelsen 658 692 658 692Företagsledning 7 356 6 004 7 356 6 004Övriga anställda 764 924 741 593 764 924 741 593Totala löner och ersättningar 775 555 750 832 775 555 750 832Sociala kostnaderSociala avgifter enligt lag och avtal 257 538 251 120 265 232 251 120Pensionskostnader 66 447 68 843 98 161 49 595Totala sociala avgifter ochpensionskostnader 323 985 319 963 363 393 300 715Totala löner, ersättningar,sociala kostnader ochpensionskostnader 1 099 540 1 070 795 1 138 948 1 051 54782

NoterNot 3 forts.Vd, Sten-Åke Karlsson, har 61 års pensionsålder medbibehållande av 70 procent av genomsnittlig lön undertiden som vd fram till 65 års ålder. Därefter utgår pensionenligt KTP-planen. För vice vd, Mari Broman,gäller 63 års pensionsålder med en årlig pensionsavsättningom cirka 30 procent av årslönen. Vd och vicevd har en uppsägningstid från företagets sida om 24månader, vilken kan omvandlas till ett avgångsvederlagmed avräkningsskyldighet för annan inkomst underuppsägningstiden. Från vd:s och vice vd:s sida är uppsägningstidensex månader. För övriga medarbetare iföretagsledningen gäller 62 eller 65 års pensionsåldermed liknande pensions- och avgångsersättningsvillkorsom gäller för vd eller vice vd. Till styrelsens ordförandehar styrelsearvode om 125 tkr (125) utbetalats.Övriga externa styrelseledamöter har sammanlagterhållit 533 tkr (567).Av moderföreningens och koncernens pensionskostnaderavser 2,9 mkr (4,0) gruppen nuvarande vdoch företagsledning. Koncernens utestående pensionsförpliktelsertill gruppen nuvarande vd och företagsledninguppgår till 13,2 mkr (14,7). Pensionsförpliktelsernaär tryggade i Konsumentkooperationenspensionsstiftelse.Upplysning om sjukfrånvaro 2011 2010Total sjukfrånvaro (andel av ordinarie arbetstid) 3,5 % 3,3 %Sjukfrånvaro för kvinnor 4,5 % 4,3 %Sjukfrånvaro för män 3,0 % 2,9 %Anställda – 29 år 3,1 % 2,1 %Anställda 30 – 49 år 3,0 % 2,8 %Anställda 50 – år 4,1 % 4,1 %Långtidssjukfrånvaro (andel av den totala sjukfrånvaron) 34,9 % 34,8 %Könsfördelning bland ledande befattningshavare (andel kvinnor i procent)Styrelsen 36,4 % 36,4 %Bland övriga ledande befattningshavare 33,3 % 40,0 %Not 4 Avskrivningar, nedskrivningar och återföringarAvskrivningar och nedskrivningar (samt återföring därav) av materiella och immateriella anläggningstillgångaruppgår i koncernen till 70 550 (64 014) och i moderföreningen till 50 667 (46 862).83

NoterNot 5 Nettoomsättningens och rörelseresultatet fördelat på segment201184bostad Fastighets- Fastighet/ Övrigt Eliminering Summaförvaltning FinansKoncernenIntäkterNettoomsättning 2 227 110 1 815 170 305 285 5 449 -117 031 4 235 983ResultatBruttoresultat 141 497 105 407 56 897 -103 589 32 300 232 512Rörelseresultat 105 322 66 926 53 007 -129 985 32 501 127 771Resultat från andelar -2 075 468 48 908 – -47 070 231Resultat från övrigavärdepapper – – 237 – 14 278 14 515Ränteintäkter 10 472 2 800 232 606 8 083 -43 312 210 649Räntekostnader -46 036 -4 688 -90 536 -3 547 40 631 -104 176Övriga upplysningarTillgångar 2 656 866 333 155 10 065 702 261 355 -1 295 430 12 021 648Skulder ­1 627 793 -145 132 -6 903 539 -306 930 1 340 525 -7 642 869Nettoinv. im./materiellaanläggningstillgångar 13 905 27 861 42 101 22 653 – 106 520Avskrivningar 676 20 260 37 523 12 020 – 70 479Återförda nedskrivningar – – -1 568 – – -1 568ModerföreningenIntäkterNettoomsättning 2 225 776 1 815 170 196 369 5 449 4 242 764ResultatBruttoresultat 140 826 105 407 7 559 -103 590 150 202Rörelseresultat 105 271 66 926 4 055 -129 986 46 266Resultat från andelar – 468 45 – 513Resultat från övrigavärdepapper – – 237 – 237Ränteintäkter 10 082 2 800 219 365 8 083 240 330Räntekostnader -37 243 -4 688 -70 178 -3 547 -115 656Övriga upplysningarTillgångar 2 131 145 333 155 9 066 296 261 356 11 791 952Skulder ­1 129 186 -145 132 -6 030 779 -306 930 -7 612 027Nettoinv. im./materiellaanläggningstillgångar 395 27 861 9 235 22 653 60 144Avskrivningar 570 20 259 19 385 12 021 52 235Återförda nedskrivningar – – -1 568 – -1 568

NoterNot 5 forts.2010bostad Fastighets- Fastighet/ Övrigt Eliminering Summaförvaltning FinansKoncernenIntäkterNettoomsättning 1 983 055 1 880 807 307 723 5 527 -82 994 4 094 119ResultatBruttoresultat 173 960 115 768 49 735 -30 513 -23 496 285 454Rörelseresultat 144 495 77 743 45 528 -53 028 -21 571 193 168Resultat från andelar 7 391 1 52 – 10 219 17 662Ränteintäkter 8 096 13 954 107 602 5 721 -27 863 107 511Räntekostnader -29 549 -2 542 -37 101 -2 558 27 871 -43 879Övriga upplysningarTillgångar 2 424 788 335 890 10 230 142 176 757 -1 314 389 11 853 189Skulder ­1 654 656 -181 287 -6 936 720 -207 112 1 382 843 -7 596 931Nettoinv. im./materiellaanläggningstillgångar 511 17 119 98 983 17 330 – 133 943Avskrivningar 547 20 506 37 817 7 885 – 66 756Nedskrivningar 30 000 – – – – 30 000Återfördanedskrivningar -60 000 – -4 368 – – -64 368ModerföreningenIntäkterNettoomsättning 1 982 972 1 880 807 191 737 5 527 4 061 043ResultatBruttoresultat 174 404 115 768 -1 761 -30 513 257 898Rörelseresultat 144 985 77 743 -1 649 -53 028 168 051Resultat från andelar 7 1 52 – 60Ränteintäkter 7 997 13 954 98 388 5 722 126 061Räntekostnader -28 210 -2 542 -19 061 -2 558 -52 371Övriga upplysningarTillgångar 2 068 065 335 890 9 145 970 176 755 11 726 680Skulder ­1 326 197 -181 287 -5 965 593 -207 112 -7 680 189Nettoinv. im./materiellaanläggningstillgångar 511 17 119 3 783 17 330 38 743Avskrivningar 547 20 506 19 503 7 885 48 441Nedskrivningar 30 000 – – – 30 000Återförda nedskrivningar -60 000 – -1 568 – -61 56885

NoterNot 6 Operationella leasingavtalLeasegivareFramtida minimileaseintäkter avseendeuthyrda lokaler fördelar sig enligt följande:KoncernenModerföreningen2011 2010 2011 2010Inom 1 år 30 605 26 064 6 203 6 071Mer än 1 men mindre än 5 år 26 136 53 027 15 087 4 459Senare än 5 år – 45 030 – –Summa 56 741 124 121 21 290 10 529LeasetagareFramtida minimileaseavgifter avseendetillgångar inkl. kontorslokaler fördelar sigenligt följande:2011 – 62 742 – 73 1832012 79 477 44 058 89 926 54 4962013 57 233 29 383 67 430 37 1102014 34 899 24 965 42 547 24 9652015 eller senare 31 640 – 31 640 –Summa 203 249 161 148 231 543 189 754Not 7 Resultat från andelar i koncernföretag2011 2010ModerföreningenRealisationsresultat vid likvidationer – 8Summa – 886

NoterNot 8 Resultat från andelar i intresseföretagKoncernenModerföreningen2011 2010 2011 2010Resultatandel 1 829 10 278 – –Resultat vid avyttringar ­1 598 7 384 477 –Erhållna utdelningar – – 36 51Summa 231 17 662 513 51Not 9 Resultat från övriga värdepapper och fordringar som är anläggningstillgångarKoncernenModerföreningen2011 2010 2011 2010Erhållna utdelningar 237 – 237 –Resultat vid avyttringar 14 278 – – –Summa 14 515 – 237 –Not 10 Övriga ränteintäkter och liknande resultatposterKoncernenModerföreningen2011 2010 2011 2010Räntor 200 912 91 864 230 592 110 415Realisationsresultat vid försäljning 9 280 15 316 9 280 15 316Övriga finansiella intäkter 457 331 458 331Summa 210 649 107 511 240 330 126 062Varav avseende koncernföretag 30 413 (18 605).87

NoterNot 11 Räntekostnader och liknande resultatposterKoncernenModerföreningen2011 2010 2011 2010Räntor ­96 977 -36 674 -108 457 -45 166Övriga finansiella kostnader ­7 199 -7 205 ­7 199 -7 205Summa -104 176 -43 879 -115 656 -52 371Varav avseende koncernföretag -13 040 (-9 266).Not 12 Skatt på årets resultatKoncernenModerföreningen2011 2010 2011 2010Aktuell skatt ­71 749 -65 759 -47 709 -56 158Aktuell skatt hänförlig till tidigare år ­31 -1 939 ­39 -1 939Uppskjuten skatt 5 381 -5 321 ­821 -10 181Andel i intresseföretags skatt ­484 -2 714 – –Summa -66 883 -75 733 -48 569 -68 27888

NoterNot 13 Uppskjuten skattKoncernenModerföreningen2011 2010 2011 2010Årets uppskjutna skatt i resultaträkningenUppskjuten skattekostnad avseendetemporära skillnader ­2 712 -25 440 -2 246 -23 834Uppskjuten skatteintäkt avseendetemporära skillnader 8 093 20 119 1 425 13 653Summa 5 381 -5 321 -821 -10 181Skatt avseende poster som redovisasdirekt mot eget kapitalSkatteeffekt av koncernbidrag – – -24 942 -9 463Summa – – -24 942 -9 463Skillnad mellan redovisad skattekostnad ochskattekostnad baserad på gällande skattesatsRedovisat resultat före skatt 248 990 274 462 171 690 241 801Skatt enligt gällande skattesats ­65 484 -72 183 -45 154 -63 594Skatteeffekter av– ej avdragsgilla kostnader ­4 839 -3 768 -3 489 -2 783– ej skattepliktiga intäkter 3 460 1 969 113 38– schablonränta periodiseringsfonder ­2 ­8 – –Skatt hänförlig till tidigare år ­31 -1 939 -39 -1 939Effekt av ej uppbokade underskottsavdragoch temporära skillnader 13 196 – –Summa skatt på årets resultat -66 883 -75 733 -48 569 -68 278SkattesatsDen gällande skattesatsen för inkomstskatt i koncernen är 26,3 %.Uppskjutna skattefordringarAvsättningar för strukturkostnader 10 569 10 569 10 569 10 569Avsättningar för garantikostnader 20 126 20 535 20 126 20 535Nedskrivning av fastigheter 4 220 4 715 1 536 1 948Underskottsavdrag – 468 – –Summa 34 915 36 287 32 231 33 052Uppskjutna skatteskulderObeskattade reserver 30 476 47 493 – –Avsättning enligt RR29 21 060 10 696 – –Koncernmässiga övervärden 65 008 62 391 – –Summa 116 544 120 580 – –89

NoterNot 14 Balanserade utgifter för utvecklingsarbetenKoncernenModerföreningen2011-12-31 2010-12-31 2011-12-31 2010-12-31Ingående anskaffningsvärden 25 632 10 350 25 632 10 350Inköp 21 495 15 282 21 495 15 282Utgående ackumulerade anskaffningsvärden 47 127 25 632 47 127 25 632Ingående avskrivningar ­7 196 -2 070 ­7 196 -2 070Årets avskrivningar ­9 426 -5 126 -9 426 -5 126Utgående ackumulerade avskrivningar -16 622 -7 196 -16 622 -7 196Utgående redovisat värde 30 505 18 436 30 505 18 436Not 15 Goodwill2011-12-31 2010-12-31KoncernenIngående anskaffningsvärden 8 196 8 196Utgående ackumulerade anskaffningsvärden 8 196 8 196Ingående avskrivningar ­4 859 -3 221Årets avskrivningar ­1 639 -1 638Utgående ackumulerade avskrivningar -6 498 -4 859Utgående redovisat värde 1 698 3 33790

NoterNot 16 Byggnader och markKoncernenModerföreningen2011-12-31 2010-12-31 2011-12-31 2010-12-31Ingående anskaffningsvärden 1 907 458 1 808 602 993 704 990 048Genom förvärv av dotterföretag 23 846 – – –Försäljningar och utrangeringar ­163 394 – – –Omklassificeringar – -15 – -15Aktivering befintliga fastigheter 4 026 3 671 4 026 3 671Nyanskaffningar 22 530 95 200 – –Utgående ackumuleradeanskaffningsvärden 1 794 466 1 907 458 997 730 993 704Ingående avskrivningar ­549 542 -512 059 -329 796 -310 627Försäljningar/utrangeringar 80 056 – – –Genom förvärv av dotterföretag ­1 127 – – –Omklassificeringar – -11 – -11Årets avskrivningar ­37 585 -37 472 -19 341 -19 158Utgående ackumulerade avskrivningar -508 198 -549 542 -349 137 -329 796Ingående nedskrivningar ­54 175 -58 544 -7 408 -8 977Återförda nedskrivningar 1 568 4 369 1 568 1 569Utgående ackumulerade nedskrivningar -52 607 -54 175 -5 840 -7 408Utgående redovisat värde 1 233 661 1 303 741 642 753 656 500Bokfört värde byggnader 1 122 637 1 193 775 575 396 591 206Bokfört värde mark 111 024 109 966 67 357 65 2941 233 661 1 303 741 642 753 656 50091

NoterNot 17 FörvaltningsfastigheterFörvaltningsfastigheternas verkliga värde uppgår på balansdagen till 2 253 mkr (2 268) i koncernen och till 1 726mkr (1 554) i moderföreningen. Verkligt värde motsvarar bedömt värde på den öppna marknaden. Värderingengörs internt årligen med stöd av externa marknadsdata och kontroll görs på hela moderföreningens fastighetsbeståndav externt värderingsföretag för att säkerställa att värderingen gjorts på ett korrekt sätt.I periodens resultat ingår följande posteravseende förvaltningsfastigheter:KoncernenModerföreningen2011-12-31 2010-12-31 2011-12-31 2010-12-31Hyresintäkter 264 713 260 918 195 387 191 295Direkta kostnader för de förvaltningsfastighetersom genererat hyresintäkterunder perioden ­203 915 -211 103 -150 585 -153 802Summa 60 798 49 815 44 802 37 493Not 18 Inventarier, verktyg och installationerKoncernenModerföreningen2011-12-31 2010-12-31 2011-12-31 2010-12-31Ingående anskaffningsvärden 271 672 276 286 271 492 275 751Inköp 34 623 23 461 34 623 23 461Försäljningar/utrangeringar ­35 445 -28 075 -35 292 -27 720Utgående ackumulerade anskaffningsvärden 270 850 271 672 270 823 271 492Ingående avskrivningar ­209 158 -208 874 -208 978 -208 339Försäljningar/utrangeringar 30 016 23 863 29 863 23 508Årets avskrivningar ­23 468 -24 147 -23 468 -24 147Utgående ackumulerade avskrivningar -202 610 -209 158 -202 583 -208 978Ingående nedskrivningar ­1 100 -1 100 ­1 100 -1 100Utgående ackumulerade nedskrivningar -1 100 -1 100 -1 100 -1 100Utgående redovisat värde 67 140 61 414 67 140 61 41492

NoterNot 19 Andelar i koncernföretag2011-12-31 2010-12-31ModerföreningenIngående anskaffningsvärden 141 844 64 183Inköp 200 79 172Fusion – -261Likvidationer – -1 250Utgående ackumulerade anskaffningsvärden 142 044 141 844Utgående redovisat värde 142 044 141 844Dotterföretag, org.nr, säte antal Kapitalandel i % Bokfört värdeBerga Utveckling AB, 556712-6676, Linköping 1 000 100 100Blekholmen i Stockholm AB, 556417-2129, Stockholm 1 000 100 100Brogård Station AB, 556810-8962, Stockholm 1 000 100 77 010Dagrik Holding AB, 556808-3934, Stockholm 1 000 100 100Exploaterings AB Filbyter, 556051-9398, Stockholm 1 000 100 75Fastighets AB i Nyby Centrum Holding, 556798-1021,Stockholm 1 000 100 100Gustavshemsparken Holding AB, 556808-3884,Stockholm 1 000 100 100KB Kungsbron 21, 916634-1470, Stockholm 1 000 100 50 000RI-Fastigheter TÖ AB, 556340-0877, Stockholm 1 000 100 100RI-Fastigheter Umeå AB, 556757-7217, Umeå 1 000 100 1 300RI-Fastigheter Holding i Nacka AB, 556811-7476,Stockholm 1 000 100 100RI-Fastigheter i Västerås AB, 556772-4256 1 000 100 1 859RI-Fastigheter Limhamnsläge 1 AB, 556865-9105 1 000 100 50RI-Fastigheter Limhamnsläge 2 AB, 556865-9063 1 000 100 50Riksbyggen Byggnadsförsäkrings AB, 516401-8409,Stockholm 10 000 100 10 000Riksbyggen Kapitaltjänst AB, 556394-0278, Stockholm 10 000 100 1 000Summa 142 04493

NoterNot 20 Fordringar hos koncernföretag2011-12-31 2010-12-31ModerföreningenIngående anskaffningsvärden 343 451 354 287Avgående fordringar ­61 018 -500Kort del av lång fordran ­763 -10 336Utgående ackumulerade anskaffningsvärden 281 670 343 451Utgående redovisat värde 281 670 343 451Not 21 Andelar i intresseföretagKoncernenModerföreningen2011-12-31 2010-12-31 2011-12-31 2010-12-31Ingående anskaffningsvärden 38 940 30 754 14 488 13 873Inköp/försäljning 5 080 – ­32 –Resultatandelar 1 675 8 386 108 615In- och utbetalningar ­186 -200 15 –Utgående ackumulerade anskaffningsvärden 45 509 38 940 14 579 14 488Utgående redovisat värde 45 509 38 940 14 579 14 48894

NoterNot 21 forts.Intresseföretag, org.nr, säte bokfört BokförtKapital värde värdeantal andel i % Moder KoncernDirektägdaAB Broutsikten, 556650-8551, Malmö 500 50 50 50Bostadsbyggen i Jönköping AB, 556501-0963, Jönköping 10 000 50 1 000 8 924Ellesbokomplementären AB, 556432-9810, Göteborg 340 33,3 34 34Exploateringsbolaget Högmora KB, 916643-6254, Stockholm – 25 43 43Fastighetsbolaget Arken HB, 916595-6609, Umeå – 50 500 500Fastighetsbolaget Glasberga KB, 916643-1842, Stockholm – – – –Folkparken Sommarlust, 716408-2583, Halmstad 2 – 40 40Glasberga Fastighets AB, 556361-0707, Stockholm 1 000 25 100 100Högmora Exploaterings AB, 556395-0707, Stockholm 1 000 25 100 100Järla Sjö Exploaterings AB, 556615-3952, Stockholm 300 33,3 600 600KB Ellesbo nr 2, 916844-6442, Göteborg – 33,3 1 703 1 703KB Öhusen, 969697-7793, Malmö – 50 100 100RB Lokalförening i Nordöstra Götaland, 825003-5634, Norrköping 187 – 9 9Riksbyggen Bospar ekonomisk förening, 769600-0186, Stockholm 30 30 3 000 7 951Sundspärlan Exploatering AB, 556790-5624, Helsingborg 1 000 25 7 250 7 250Indirekt ägdaNCC Boende Nio AB, 556795-2279, Stockholm 500 50 – 2 639Boende Daniel två AB, 556824-8354, Stockholm 250 50 – 2 473Fastighet Lavinen AB, 556713-8945, Linköping 500 50 – 12 265Fastighetsbolaget Repslagaren 2 HB, 916571-4289, Skövde – 50 – 678Andelar bostadsrättsföreningarBrf Sidensvansen, 716402-1482, Strängnäs 1 – 20 20Brf Väppeby 2, 769611-3799, Håbo – – 4 4Brf Kolbotten, 769608-5286, Ludvika – – 24 24Brf Väppeby, 769609-8982, Håbo – – 2 2Summa 14 579 45 50995

NoterNot 22 Fordringar hos intresseföretagKoncernenModerföreningen2011-12-31 2010-12-31 2011-12-31 2010-12-31Ingående anskaffningsvärden 72 123 86 322 51 186 65 186Tillkommande fordringar 10 387 5 000 1 716 5 000Avgående fordringar ­3 528 -19 199 ­3328 -19 000Utgående ackumulerade anskaffningsvärden 78 982 72 123 49 574 51 186Utgående redovisat värde 78 982 72 123 49 574 51 186Not 23 Andra långfristiga värdepappersinnehavKoncernenModerföreningen2011-12-31 2010-12-31 2011-12-31 2010-12-31Ingående anskaffningsvärden 3 890 1 967 3 890 1 967Inköp 42 1 943 42 1 943Försäljningar/utrangeringar ­131 -20 ­131 -20Utgående ackumulerade anskaffningsvärden 3 801 3 890 3 801 3 890Ingående nedskrivningar -293 -293 -293 -293Utgående ackumulerade nedskrivningar -293 -293 -293 -293Utgående redovisat värde 3 508 3 597 3 508 3 59796

NoterNot 23 fortsAndra långfristiga värdepappersinnehav, org. nr, säte Antal Bokfört värdeDirektägdaAB Norrlands Byggtjänst, 556063-0833, Umeå 50 3AB Svensk Byggtjänst, 556033-9938, Stockholm 200 20Bilda Förlag, 702000-2601, Stockholm 63 13Byggcentrum i Göteborg AB, 556061-8638, Göteborg 212 21Folkteatern i Sverige, 716420-4252, Stockholm 10 1Gershedens Folkets Hus, Stockholm 50 5Gransångaren AB, 556591-2994, Västerås 50 250Kooperativ Utveckling i Skåne ek. förening, 716407-4325, Malmö 1 1Kooperativt Utvecklingscentrum i Skåne ek. förening, Malmö 25 5Kooperativ Utveckling Sjuhärad, 769609-0781, Borås 1 10Koopi, 716421-4186, Stockholm 4 40Nöjesparken Sundspärlan AB, 556215-2297, Helsingborg 60 60OK Stockholm, 702000-1660, Stockholm – 19RKHF Skara Äldrehem, 716449-5488, Skaraborg – 10RKHF Töreboda Äldrebostäder, 769620-2139, Skaraborg – 43RKHF Trygga Hem i Grästorp, 769621-5198, Älvsborg – 85Tornet Bostadsproduktion AB, 556796-2682 950 1 900Andelar bostadsrättsföreningarKöpingshus nr 11, 716454-6066, Köping – 2Linköpingshus nr 31, 716425-8373, Linköping – –Varbergshus nr 1, 749600-0865, Varberg – 40Visbyhus nr 24, 716404-9632, Visby – 840Östersundshus nr 1, 793200-1485, Östersund – 140Summa 3 50897

NoterNot 24 Avsättningar till pensioner och liknande förpliktelser i koncernenFörmånsbestämda pensionsplanerKooperationens tilläggspension för tjänstemänKTP-planen är en kollektiv avtalspension för tjänstemän anställda i företag anslutna till KP och omfattar följandeersättningar: KTP-ålderspension, kompletterande ålderspension (KTPK), KTP-familjepension, KTP-sjukpensionoch KTP-barnpension (endast KFO-FTF/ Handelsanställda). Tillsvidareanställda får tillgodoräkna sig pensionsgrundandetjänstetid från och med månaden efter det att de fyllt 28 år. Ersättningarna enligt KTP-planen beräknasmed hänsyn till den sista pensionsmedförande lönen som gäller före pensioneringen samt tjänst göringstid och fårhögst uppgå till 30 basbelopp.2011-12-31 2010-12-31KoncernenPensionskostnadFörmånsbestämda planerKostnader avseende tjänstgöring under innevarande period 26 177 23 995Räntekostnad 36 387 35 666Förväntad avkastning på förvaltningstillgångar - ­37 824 -37 425Aktuariella vinster (-) och förluster (+) 1 974 1 961Summa kostnad förmånsbestämda planer 26 714 24 197Summa kostnad avgiftsbestämda planer 39 733 44 646Löneskatt och avkastningsskatt 15 811 3 758Summa pensionskostnad 82 258 72 601Årets kostnad för pensionskostnad återfinns i sin helhet i rörelseresultatet i posten Kostnad för sålda varor.Aktuariella vinster (+) och förluster (-)Ingående balans ­113 797 -111 103Aktuariella vinster (+) / förluster (-) pensionsförpliktelser 1) ­16 492 4 472Skillnad mellan förväntad och verklig avkastning förvaltningstillgångar ­9 449 -9 127Redovisade aktuariell vinst (-) / förlust (+) 1 974 1 961Oredovisade aktuariella vinster (+) / förlust (-) -137 764 -113 7971)Till följd av förändrade antaganden98

NoterNot 24 forts2011-12-31 2010-12-31Förmånsbestämda förpliktelser och värdet av förvaltningstillgångarNuvärdet av fonderade förpliktelser 967 089 921 687Förvaltningstillgångarnas verkliga värde 893 765 840 617Netto fonderade förpliktelser 73 324 81 070Oredovisade aktuariella vinster (+) förluster (-) - ­137 764 -113 797Nettoförpliktelse -64 440 -32 727Avsättning för särskild löneskatt ­15 633 -7 940Nettobelopp i balansräkningen (förpliktelse +, tillgång -) -80 073 -40 667Nettobeloppet redovisas i posten Andra långfristiga fordringar under Finansiella anläggningstillgångar ibalansräkningen.Förändring nettoförpliktelse/tillgång som redovisas ikoncernens balansräkningNettofordran vid årets början 32 727 48 217Nettokostnad redovisad i resultaträkningen - ­26 714 -24 197Utbetalning av förmåner ­33 655 -30 787Utbetalda medel till arbetsgivare (försäkring) 33 655 30 787Tillskjutna medel från arbetsgivare till fonderade planer 58 427 8 707Nettofordran vid årets slut 64 440 32 727Viktiga aktuariella antaganden på balansdagen (%)Diskonteringsränta 3,42 4,00Förväntad avkastning på förvaltningstillgångar 4,00 4,50Framtida årliga löneökningar 3,24 3,60Personalomsättning Riksbyggen 5,00 5,00Diskonteringsräntan är fastställd med hänsyn till den på balansdagen marknadsmässiga avkastningen påföretagsobligationer. I Sverige, där det inte finns någon fungerande marknad för sådana obligationer, harden marknadsmässiga avkastningen på bostadsobligationer använts med återstående löptid och valuta sommotsvarar pensionsförpliktelsens egenskaper.99

NoterNot 25 Andra långfristiga fordringarKoncernenModerföreningen2011-12-31 2010-12-31 2011-12-31 2010-12-31Ingående anskaffningsvärden 245 755 304 629 203 638 243 004Tillkommande fordringar 52 106 25 970 12 700 25 970Avgående fordringar ­7 716 ­69 704 -6 565 ­50 196Kortfristig del av lång fordran ­8 203 -15 140 -8 203 -15 140Utgående ackumulerade anskaffningsvärden 281 942 245 755 201 570 203 638Ingående nedskrivningar ­60 ­100 – –Nedskrivningar ­10 ­10 – –Återförd nedskrivning – 50 – –Utgående nedskrivningar -70 -60 – –Utgående bokfört värde 281 872 245 695 201 570 203 638Vägda genomsnittliga effektiva räntesatser % % % %Fordringar hos koncernföretaget – – 4,21 3,51Andra långfristiga fordringar 5,24 5,94 5,24 5,94Not 26 Upparbetad men ej fakturerad intäktKoncernenModerföreningen2011-12-31 2010-12-31 2011-12-31 2010-12-31Upparbetad intäkt pågående entreprenader 977 750 1 022 819 873 458 1 022 819Fakturering pågående entreprenader -712 280 -818 926 -712 280 -818 926Summa 265 470 203 893 161 178 203 893Not 27 Förutbetalda kostnader och upplupna intäkterKoncernenModerföreningen2011-12-31 2010-12-31 2011-12-31 2010-12-31Förutbetalda hyreskostnader 18 030 13 371 18 030 13 371Förutbetald försäkringspremie 29 784 38 694 29 594 38 541Upplupna ränteintäkter 20 308 38 837 20 308 38 772Övriga poster 41 891 81 521 32 742 72 907Summa 110 013 172 423 100 674 163 590100

NoterNot 28 Övriga kortfristiga placeringarKoncernenModerföreningen2011-12-31 2010-12-31 2011-12-31 2010-12-31Företagscertifikat 2 203 299 2 314 921 2 203 299 2 314 921Obligationer 4 160 274 4 304 920 4 160 274 4 304 920Företagslån – 100 950 – 100 950Bankinlåning 508 000 100 000 508 000 100 000Övriga finansiella instrument 329 832 423 479 329 832 423 479Summa 7 201 405 7 244 270 7 201 405 7 244 270Not 29 Andelsägareantal andelarbeloppFastighetsanställdas Förbund 402 201Folksam Ömsesidig Livförsäkring 4 050 2 025Folksam Ömsesidig Sakförsäkring 4 050 2 025GS 118 59Handelsanställdas Förbund 4 160 2 080Hotell- och restauranganställdas Förbund 100 50Industrifacket Metall 2 723 1 362Kooperativa Förbundet 30 780 15 390Landsorganisationen 2 063 1 032Pensionärernas Riksorganisation 20 10Riksbyggens Jubileumsfond ”Den Goda Staden” 12 000 6 000SEKO Facket för Service och Kommunikation 200 100SEKO Sjöfolk 20 10Sv Byggnadsarbetareförbundet 275 665 137 832Sv Elektrikerförbund 30 430 15 215Sv Kommunalarbetareförbundet 151 760 75 880Sv Livsmedelsarbetareförbundet 687 343Sv Musikerförbundet 20 10Sv Målareförbundet 58 874 29 437Sv Pappersindustriarbetareförbundet 50 25Sv Transportarbetareförbundet 35 17Sveriges Socialdemokratiska Ungdomsförbund 1 1FöreningsSparbanken AB 2 268 1 13416 Fackförbund 47 2327 Lokalföreningar 72 683 36 34133 Intresseföreningar 566 648 283 324115 Bostadsrättsföreningar 459 230Summa 1 220 313 610 156101

NoterNot 30 Övriga avsättningarKoncernenModerföreningen2011-12-31 2010-12-31 2011-12-31 2010-12-31Försäkringstekniska avsättningar 111 254 115 840 – –Garantiåtaganden 76 523 78 081 76 523 78 081Övriga poster 40 187 40 187 40 187 40 187Summa 227 964 234 108 116 710 118 268Not 31 UpplåningKoncernenModerföreningen2011-12-31 2010-12-31 2011-12-31 2010-12-31Räntebärande skulderLångfristiga 252 004 137 967 63 510 62 010Kortfristiga 5 560 863 5 498 017 5 558 300 5 495 454Summa räntebärande skulder 5 812 867 5 635 984 5 621 810 5 557 464FörfallotiderLångfristiga skulder med löptider över 5 årÖvriga skulder – 43 987 – –Summa – 43 987 – –Redovisade och verkliga värden på långfristiga skulderRedovisade beloppLångfristiga skulder till kreditinstitut 166 394 75 957 – –Övriga skulder 85 610 62 010 63 510 62 010Verkliga värdenLångfristiga skulder till kreditinstitut 166 394 75 957 – –Övriga skulder 85 610 62 010 63 510 62 010CheckräkningskreditBeviljad kreditlimit 350 000 350 000 350 000 350 000Outnyttjad del ­350 000 -350 000 -350 000 -350 000Summa utnyttjat kreditbelopp – – – –Vägda genomsnittliga effektiva räntesatser % % % %Långfristiga skulder till kreditinstitut 3,19 2,56 – –Kortfristiga skulder till kreditinstitut 0,10 0,10 0,10 0,10102

NoterNot 32 Fakturerad men ej upparbetad intäktKoncernenModerföreningen2011-12-31 2010-12-31 2011-12-31 2010-12-31Fakturering pågående entreprenader 2 187 600 1 945 208 2 288 519 1 971 727Upparbetad intäkt pågående entreprenader -2 129 036 -1 756 270 -2 213 455 -1 751 479Summa 58 564 188 938 75 064 220 248Not 33 Upplupna kostnader och förutbetalda intäkterKoncernenModerföreningen2011-12-31 2010-12-31 2011-12-31 2010-12-31Upplupna räntekostnader 13 817 24 474 13 752 24 422Upplupna semesterlöner 96 837 90 922 96 837 90 922Upplupna sociala och andra kostnader 72 933 59 172 72 933 59 172Beräknad fastighetsskatt 11 531 10 927 10 264 9 483Förutbetalda hyresintäkter 6 628 14 310 – 8 766Lämnade rabatter 14 379 18 000 14 379 18 000Övriga poster 150 075 171 997 146 385 166 995Summa 366 200 389 802 354 550 377 760Not 34 Ställda säkerheterKoncernenModerföreningen2011-12-31 2010-12-31 2011-12-31 2010-12-31För avsättningar och egna skulderFastighetsinteckningar 245 350 302 671 162 795 220 116Penningmarknadsplaceringar 2 648 634 2 837 376 2 648 634 2 837 376Summa 2 893 984 3 140 047 2 811 429 3 057 492103

NoterNot 35 AnsvarsförbindelserKoncernenModerföreningen2011-12-31 2010-12-31 2011-12-31 2010-12-31Borgensförbindelser 930 874 646 555 930 874 646 555Solidariskt för handelsbolag 1 805 1 236 1 599 930Osålda lägenheter 681 299 508 028 681 299 508 028Ansvarsförbindelse avseende pensionsskuld 15 244 14 828 15 244 14 828Övriga ansvarsförbindelser 3 260 1 322 3 260 1 322Summa 1 632 482 1 171 969 1 632 276 1 171 663Not 36 Justering för poster som inte ingår i kassaflödetKoncernenModerföreningen2011 2010 2011 2010Resultatandelar från intresseföretag ­231 -17 662 – –Realisationsresultat från sålda dotterföretag -14 278 – – –Försäkringstekniska avsättningar ­4 586 4 450 – –Garantiåtaganden ­1 558 5 718 ­1 557 5 718Strukturkostnader – -60 000 – -60 000Övriga avsättningar – 17 142 – 17 142Återförd nedskrivning ­1 569 -4 369 ­1 569 -1 569Summa -22 222 -54 721 -3 126 -38 709104

NoterNot 37 Förvärv av rörelseKoncernenFörvärv av koncernföretag 2011Under 2011 har Riksbyggen förvärvat 100 procent av Gustavshemsparken Holding AB, RI-Fastigheter Limhamnsläge1 AB och RI-Fastigheter Limhamnsläge 2 AB. Den 1 oktober förvärvade Gustavshemsparken Holding AB samtligaaktier i Fastighet AB Sallerupsvägen 3. Samtliga förvärvade dotterföretag redovisas i koncernens bokslut enligtförvärvsmetoden.De förvärvade företagens nettotillgångar vid förvärvstidpunktenFörvärvat Verkligt värde Verkligt värdebokfört värde justering i koncernen2011Materiella anläggningstillgångar 44 818 – 44 818Räntebärande fordringar 430 – 430Icke räntebärande fordringar 4 – 4Räntebärande skulder ­12 379 – -12 379Räntebärande skulder inklusive uppskjutna skatteskulder -2 718 – -2 718Förvärvade identifierbara tillgångar, netto 30 155 – 30 155Avgår ej betald del avseende beräknad tilläggsköpeskilling - ­22 100Erlagd köpskilling 8 055Avgår likvida medel i de förvärvade företagen ­430Påverkan på koncernens likvida medel, investering 7 625105

NoterNot 37 fortsFörvärv av koncernföretag 2010Under 2010 förvärvade Riksbyggen 100 procent av Dagrik Holding AB, Fastighets AB i Nyby Centrum Holding,RI-Fastigheter Holding i Nacka AB, RI-Fastigheter i Västerås AB och Brogård Station AB. Samtliga bolag bedriververksamhet inom fastighet och bygg. Ovanstående bolag bidrog med sju mkr efter skatt till koncernens resultat.De förvärvade företagens nettotillgångar vid förvärvstidpunktenFörvärvat Verkligt värde Verkligt värdebokfört värde justering i koncernen2010Omsättningsfastigheter 329 240 – 329 240Räntebärande fordringar 617 – 617Icke räntebärande fordringar 136 – 136Räntebärande skulder ­85 401 – -85 401Räntebärande skulder inklusive uppskjutna skatteskulder -58 881 – -58 881Förvärvade identifierbara tillgångar, netto 185 711 – 185 711Avgår ej betald del avseende beräknad tilläggsköpeskilling - ­56 960Erlagd köpeskilling 128 751Avgår likvida medel i de förvärvade företagen ­617Påverkan på koncernens likvida medel, investering 128 134106

NoterNot 38 Transaktioner med närståendeModerföreningen har en närstående relation med sina dotterföretag, se not 19, Andelar i koncernföretag.2011 2010ModerföreningenFörsäljning till koncernföretag 12 262 8 110Inköp från koncernföretag 51 451 52 251Ränteintäkter från koncernföretag 30 292 18 605Räntekostnader till koncernföretag 12 919 9 266Långfristiga fordringar hos koncernföretag 281 670 343 451Kortfristiga fordringar hos koncernföretag 562 176 479 116Räntebärande skulder till koncernföretag 373 077 371 759Rörelsekostnader till koncernföretag 16 372 14 704Dessutom har Riksbyggen en närstående relation till medlemmarna, där tjänster tillhandahålls på marknadsmässigavillkor.107

Koncernens resultat- och balansräkningar kommer att föreläggas fullmäktige 2012-05-24 för fastställelse.Styrelsen och verkställande direktören försäkrar att koncernredovisningen har upprättats i enlighet med Årsredovisningslagenoch Redovisningsrådets rekommendationer 1-29 och tillhörande uttalanden och att den geren rättvisande bild av koncernens ställning och resultat. Årsredovisningen har upprättats i enlighet med godredovisningssed och ger en rättvisande bild av moderföreningens ställning och resultat.Förvaltningsberättelsen för koncernen och moderföreningen ger en rättvisande översikt över utvecklingen avkoncernens och moderföreningens verksamhet, ställning och resultat samt beskriver väsentliga risker och osäkerhetsfaktorersom moderföreningen och de företag som ingår i koncernen står för.S stockholm 2012-04-18Hans Tilly Margareta Carlsson Nina Jarlbäck Anders Bergström Lars-Åke LundinOrdförandeChristina Norrman Sune Svensson Jonas WallinL lennart Gunnarsson Ulla Sundbergarbetstagarrepresentantarbetstagarrepresentantsten-Åke KarlssonV verkställande direktörV vår revisionsberättelse har avgivits 2012-04-18L leif Hjelm lars RanderzÖ öhrlings PricewaterhouseCoopers ABL lars WennbergA auktoriserad revisor108

evisionsberättelseRevisionsberättelseTill föreningsstämman i Riksbyggen ekonomisk förening,org.nr 702001-7781Rapport om årsredovisningenVi har reviderat årsredovisningen för Riksbyggen ekonomiskförening för år 2011.Styrelsens och verkställande direktörens ansvarför årsredovisningenDet är styrelsen och verkställande direktören som haransvaret för att upprätta en årsredovisning som ger enrättvisande bild enligt årsredovisningslagen och förden interna kontroll som styrelsen och verkställandedirektören bedömer är nödvändig för att upprätta enårsredovisning som inte innehåller väsentliga felaktigheter,vare sig dessa beror på oegentligheter ellerpå fel.Revisorernas ansvarVårt ansvar är att uttala oss om årsredovisningenpå grundval av vår revision. Revisionen har utförts ienlighet med god revisionssed i Sverige. Det innebäratt vi planerat och utfört revisionen för att med rimligsäkerhet försäkra oss om att årsredovisningen inteinnehåller väsentliga felaktigheter.En revision innefattar att genom olika åtgärder inhämtarevisionsbevis om belopp och annan information iårsredovisningen. Revisorn väljer vilka åtgärder somska utföras, bland annat genom att bedöma riskernaför väsentliga felaktigheter i årsredovisningen, varesig dessa beror på oegentligheter eller på fel. Vid dennariskbedömning beaktar revisorn de delar av deninterna kontrollen som är relevanta för hur föreningenupprättar årsredovisningen för att ge en rättvisandebild i syfte att utforma granskningsåtgärder som ärändamålsenliga med hänsyn till omständigheterna,men inte i syfte att göra ett uttalande om effektiviteteni föreningens interna kontroll. En revision innefattarockså en utvärdering av ändamålsenligheten i deredovisningsprinciper som har använts och av rimligheteni styrelsens och verkställande direktörens uppskattningari redovisningen, liksom en utvärdering avden övergripande presentationen i årsredovisningen.Vi anser att de revisionsbevis vi har inhämtat är tillräckligaoch ändamålsenliga som grund för våra uttalanden.UttalandenEnligt vår uppfattning har årsredovisningen upprättatsi enlighet med årsredovisningslagen och ger en i allaväsentliga avseenden rättvisande bild av föreningensfinansiella ställning per den 31 december 2011 och avdess finansiella resultat och kassaflöden för året enligtårsredovisningslagen. Förvaltningsberättelsen ärförenlig med årsredovisningens övriga delar.Vi tillstyrker därför att föreningsstämman fastställerresultaträkningen och balansräkningen för föreningen.RAPPORT OM ANDRA KRAV ENLIGT LAGAR OCHANDRA FÖRFATTNINGARUtöver vår revision av årsredovisningen har vi även revideratförslaget till dispositioner beträffande föreningensvinst eller förlust samt styrelsens och verkställandedirektörens förvaltning för Riksbyggen ekonomiskförening för år 2011.Styrelsens och verkställande direktörens ansvarDet är styrelsen som har ansvaret för förslaget till dispositionerbeträffande föreningens vinst eller förlust,och det är styrelsen och verkställande direktören somhar ansvaret för förvaltningen enligt lagen om ekonomiskaföreningar.Revisorernas ansvarVårt ansvar är att med rimlig säkerhet uttala oss omförslaget till dispositioner beträffande föreningensvinst eller förlust och om förvaltningen på grundvalav vår revision. Vi har utfört revisionen enligt godrevisionssed i Sverige.Som underlag för vårt uttalande om styrelsens förslagtill dispositioner beträffande föreningens vinst ellerförlust har vi granskat om förslaget är förenligt medlagen om ekonomiska föreningar.Som underlag för vårt uttalande om ansvarsfrihet harvi utöver vår revision av årsredovisningen granskat väsentligabeslut, åtgärder och förhållanden i föreningenför att kunna bedöma om någon styrelseledamot ellerverkställande direktören är ersättningsskyldig motföreningen. Vi har även granskat om någon styrelseledamoteller verkställande direktören på annat sätthar handlat i strid med lagen om ekonomiska föreningar,årsredovisningslagen eller föreningens stadgar.Vi anser att de revisionsbevis vi har inhämtat är tillräckligaoch ändamålsenliga som grund för våra uttalanden.UttalandenVi tillstyrker att föreningsstämman disponerar vinstenenligt förslaget i förvaltningsberättelsen och beviljarstyrelsens ledamöter och verkställande direktörenansvarsfrihet för räkenskapsåret.Leif Hjelmstockholm den 18 april 2012lars RanderzÖhrlings PricewaterhouseCoopers ABlars Wennbergauktoriserad revisor109

Korsreferens GRIKorsreferensGRIDetta är Riksbyggens andra hållbarhetsredovisning enligt GRI,Global Reporting Initiatives. Vi bedömer att vi uppfyller kriteriernaenligt GRI:s tillämpningsnivå C+. Vi avser att fortsätta publicera enintegrerad års- och håll bar hetsredovisning årligen.I hållbarhetsredovisningen ingår hela Riksbyggens internaverksamhet. När det gäller data och nyckeltal har avgränsningenvarit vår interna verksamhet där inget annat anges. I tabellennedan hittar du de indikatorer som Riksbyggen har valt att redovisa.Kompletterande information finns på Riksbyggens webbplatsi anslutning till Hållbarhetsredovisningen.StandardupplysningarRedovisningenstillämpningsnivåC C+ B B+ A A+Redovisa alla punkterRedovisa: för nivå C och: samma krav som för nivå B:G3 Upplysningar 1.1, 2.1-2.10, 3.1-3.8, 1.2om profil 3.10-3.12, 4.1-4.4, 3.9-3.134.14-4.15 4.5-4.3, 4.16-4.17Information Information InformationRedovisningen bestyrkt av utomståendeBehövs ej. Upplysningar om Upplysningar omG3 Upplysningar hållbarhetsstyrningen hållbarhetsstyrningenom hållbarhetsstyrning för varje indikatorkategori. för varje indikatorkategori.Redovisa minst tio Redovisa minst 20 resultat- Redovisa varje kärnresultatindikatorerindikatorer, åtminstone indikator i G3 och varjeG3 Resultatindikatorer och åtminstone en en från vardera av: ekonomisk branschspecifik* indikator& branschspecifika från vardera av: social, påverkan, miljöpåverkan, med hänsyn till hänsynsresultatindikatorerekonomisk och mänskliga rättigheter, principen genom attmiljöpåverkan. anställningsförhållanden antingen a) redovisaoch arbetsvillkor organisa-indikatorinformationtionens roll i samhället,eller b) förklara skälenproduktansvar.för att inte redovisa.Redovisningen bestyrkt av utomståendeRedovisningen bestyrkt av utomstående*Branschspecifika tillägg i slutlig version.ProfilindikatorerIndikator Beskrivning Status Hänvisning1.1 Uttalande från organisationens högsta Helt Sid 6 – 11beslutsfattare (t.ex. vd, ordförande ellermotsvarande position) om relevansen avhållbar utveckling för organisationenoch dess strategi.2.1 Organisationens namn. Helt Framsida.2.2 De viktigaste varumärkena, produkternaoch/eller tjänsterna. Helt Sid 2 – 32.3 Organisationsstruktur, enheter, Helt Sid 3affärsområden, dotterbolag ochjoint ventures.2.4 Lokalisering av organisationens Helt Baksidan.huvudkontor.2.5 Antal länder som organisationen har Helt Verksamheten ärverksamhet i, och namnen på de länderavgränsad till Sverige.där viktig verksamhet bedrivs eller somär särskilt relevanta för de frågor somberör hållbar utveckling i redovisningen.2.6 Ägarstruktur och företagsform. Helt Sid 2 – 3110

Korsreferens GRIKontaktpersoner:Göran Krona, presschef,e-post: goran.krona@riksbyggen.seKarin Jacobsson, ekonomichef,e-post: karin.jacobsson@riksbyggen.seCharlotta Szczepanowski, miljö- och kvalitetschef,e-post: charlotta.szczepanowski@riksbyggen.seProfilindikatorerIndikator Beskrivning Status Hänvisning2.7 Marknader som organisationen är Helt Sid 2 – 3verksam på (inklusive geografiskfördelning, sektorer man är verksam i m.m).2.8 Den redovisande organisationens storlek. Helt Sid 32.9 Väsentliga förändringar under Helt Inga väsentliga förändringarredovisningsperioden beträffande storlek,har skett.struktur eller ägande.2.10 Utmärkelser och priser som mottagits Helt Inga särskilda utmärkelserunder redovisningsperioden. mottagna under 2011.3.1 Redovisningsperiod. Helt Sid 13.2 Datum för publiceringen av den senaste Helt April 2011.redovisningen.3.3 Redovisningscykel. Helt En gång per år.3.4 Kontaktperson för frågor angående Helt Sid 111redovisningen och dess innehåll.3.5 Processer för definition av innehållet Helt Sid 12i redovisningen.3.6 Redovisningens avgränsning Helt Sid 110(t.ex. utifrån land, affärsområde,dotterbolag, hyrda anläggningar,joint ventures, leverantörer).3.7 Beskriv eventuella särskilda Helt Inga begränsningar i redovisningen.begränsningar för redovisningensomfattning och avgränsning.3.8 Princip för redovisningen av joint Helt Sid 110ventures, dotterbolag, hyrda anläggningar,utlokaliserade verksamheter och andraenheter som väsentligt kan påverkajämförbarheten mellan olika tidsperioderoch/eller organisationer.3.10 Förklaring av effekten av förändringar Helt Inga stora förändringar att rapportera .av information som lämnats i tidigare V vi har ändrat omräkningsfaktorernaredovisningar, och skälen för sådanaför beräkning av koldioxidutsläppförändringar.och räknat om föregående års siffror.3.11 Väsentliga förändringar som gjorts Helt Vi har ändrat omräkningsfaktorernasedan föregående redovisningsperiodför beräkning av koldioxidutsläppvad gäller avgränsning, omfattning elleroch räknat om föregående års siffror.mätmetoder som använts i redovisningen3.12 Innehållsförteckning som visar var i Helt Sid 110 – 114redovisningen standardupplysningarnafinns.111

Korsreferens GRIProfilindikatorerIndikator Beskrivning Status Hänvisning4.1 Redogörelse för organisationens Helt Sid 48 – 49, 53 – 55bolagsstyrning, inklusive kommittéersom är underställda styrelsen och somär ansvariga för specifika uppgifter såsom att fastställa strategi eller att utövatillsyn över organisationen.4.2 Beskriv huruvida styrelseordföranden Helt Sid 48 – 51också är verkställande direktör (om såär fallet, dennes funktion inomorganisationens ledning samt skälet tilldenna ordning).4.3 För organisationer som endast har en Helt Sid 48 – 50styrelsenivå, ange antalet medlemmarinom denna som är oberoende och/ellerinte ingår i företagsledningen.4.4 Möjligheter för ägare och anställda Helt Sid 36, 54 – 55att komma med rekommendationereller vägledning till styrelsen ellerföretagsledningen.4.14 Lista de intressentgrupper som Helt Sid 12organisationen har kontakt med.4.15 Princip för identifiering och urval av Helt Sid 12intressenter.112

Korsreferens GRIResultatindikationerIndikator Beskrivning Status HänvisningEC1 Skapat och levererat direkt Helt Sid 3ekonomiskt värde, inklusive intäkter,rörelsekostnader, ersättning tillanställda, gåvor och andrasamhällsinvesteringar, balanseradvinst samt betalningar till finansiäreroch den offentliga sektorn.EC3 Omfattningen av organisationens Helt Sid 98 – 99förmånsbestämda åtaganden.EC4 Väsentligt finansiellt stöd från den Helt Inget väsentligt finansiellt stöd frånoffentliga sektorn.den offentliga sektorn.EC8 Utveckling och påverkan av Delvis Sid 2, 35, 45investeringar i infrastruktur ochtjänster som huvudsakligen görs förallmänhetens nytta, på kommersiellbasis eller utan full ersättning.EN3 Direkt energianvändning per primär Helt Sid 37, 1 kWh = 3,6 MJ.energikälla.EN4 Indirekt energianvändning per Helt Sid 37, 1 kWh = 3,6 MJ.primär energikälla.EN6 Initiativ för att tillhandahålla Delvis Sid 30, 32produkter och tjänster som ärenergieffektiva eller baserade påförnyelsebar energi, samt minskningarav energibehovet som ett resultat avdessa initiativ.EN7 Initiativ för att minska indirekt Delvis Sid 37energianvändning samt uppnåddreducering.EN11 Lokalisering och storlek av ägd, Delvis Sid 25hyrd och brukad mark, i eller intillskyddade områden och områdenmed högt biologiskt mångfaldsvärdeutanför skyddade områden.EN16 totala direkta och indirekta utsläpp Helt Sid 37, 7 900 ton CO 2.av växthusgaser i vikt.EN17 Totala direkta och indirekta utsläpp Helt Sid 37, 1 041 ton CO 2.av växthusgaser i vikt.113

Korsreferens GRIResultatindikationerIndikator Beskrivning Status HänvisningEN18 Initiativ för att minska utsläppen av Helt Sid 36 – 37växthusgaser, samt uppnådd minskning.EN26 Åtgärder för att minska miljöpåverkan Helt Sid 25 – 26, 32från produkter och tjänster, samtresultat härav.EN28 Monetärt värde av betydande böter, Helt Inga böter eller andra sanktioneroch det totala antalet icke-monetäratill följd av brott mot miljölagsanktionertill följd av överträdelserstiftning och bestämmelserav miljölagstiftning och bestämmelser.har förekommit under året.CRE8 Typ av och antal hållbarhetscertifieringar, Helt Sid 25, CRE8 är ett sektorsklassificeringaroch märkningssystemsupplement för PR3.för nybyggnationer, förvaltning ochombyggnationer.LA1 Total personalstyrka, uppdelad på Helt Sid 40 – 41anställningsform, anställningsvillkoroch region.LA4 Andel av personalstyrkan som omfattas Helt Sid 40av kollektivavtal.LA7 Omfattningen av skador, arbetsrelaterade Delvis Sid 40 – 41sjukdomar, förlorade dagar, frånvaro samttotala antalet arbetsrelaterade dödsolyckorper region.LA13 Sammansättning av styrelse och ledning Helt Sid 42, 48 – 51samt uppdelning av andra anställda efterkön, åldersgrupp, minoritetsgrupptill ­hörighet och andra mångfaldsindikatorer.HR4 Antal fall av diskriminering, samt Helt Sid 40vidtagna åtgärder.SO5 Politiska ställningstaganden och Helt Sid 26 – 27delaktighet i politiska beslutsprocesseroch lobbying.114

Revisorsrapport överöversiktlig granskningav hållbarhetsredovisningTill läsarna av Riksbyggens hållbarhetsredovisningVi har fått i uppdrag av ledningen i Riksbyggen ekonomisk förening att översiktligt granska de sidor som hänvisastill i GRI index på sidorna 110–114 i Riksbyggens verksamhetsberättelse och hållbarhetsredovisning 2011. Detär styrelsen och ledningen som har ansvaret för det löpande arbetet inom miljö, arbetsmiljö, socialt ansvar ochhållbar utveckling samt för att upprätta och presentera hållbarhetsredovisningen i enlighet med tillämpliga kriterier.Vårt ansvar är att uttala en slutsats om hållbarhetsredovisningen grundad på vår översiktliga granskning.Den översiktliga granskningens inriktning och omfattningVi har utfört vår översiktliga granskning i enlighet med RevR 6 Bestyrkande av hållbarhetsredovisning utgivenav Far. En översiktlig granskning består av att göra förfrågningar, i första hand till personer som är ansvarigaför upprättandet av hållbarhetsredovisningen, att utföra analytisk granskning och att vidta andra översiktligagranskningsåtgärder. En översiktlig granskning har en annan inriktning och en betydligt mindre omfattningjämfört med den inriktning och omfattning som en revision enligt IAASB:s standarder för revision och kvalitetskontrolloch god revisionssed i övrigt har. De granskningsåtgärder som vidtas vid en översiktlig granskning gördet inte möjligt för oss att skaffa oss en sådan säkerhet att vi blir medvetna om alla viktiga omständigheter somskulle kunna ha blivit identifierade om en revision utförts. Den uttalade slutsatsen grundad på en översiktliggranskning har därför inte den säkerhet som en uttalad slutsats grundad på en revision har.De kriterier som vår granskning baseras på är de delar av Sustainability Reporting Guidelines G3, utgiven avGlobal Reporting Initiative (GRI), som är tillämpliga för hållbarhetsredovisningen samt de redovisnings- ochberäkningsprinciper som föreningen särskilt tagit fram och angivit. Vi anser att dessa kriterier är lämpliga förupprättande av hållbarhetsredovisningen.Vår översiktliga granskning har, utifrån en bedömning av väsentlighet och risk, bl.a. omfattat följande:a. uppdatering av vår kunskap och förståelse för Riksbyggens organisation och verksamhetb. bedömning av resultatet av föreningens intressentdialogc. intervjuer med ansvariga i syfte att bedöma om den kvalitativa och kvantitativa informationen ihållbarhetsredovisningen är fullständig, riktig och tillräckligd. tagit del av interna och externa dokument för att bedöma om den rapporterade informationen ärfullständig, riktig och tillräcklige. utvärdering av design för en del av de system och processer som använts för att inhämta, hanteraoch validera hållbarhetsinformationf. analytisk granskning av rapporterad informationg. bedömning av föreningens uttalade tillämpningsnivå avseende GRI:s riktlinjerh. övervägande av helhetsintrycket av hållbarhetsredovisningen, samt dess format, därvid övervägandeav informationens inbördes överensstämmelse med tillämpade kriterier.SlutsatsGrundat på vår översiktliga granskning har det inte kommit fram några omständigheter som ger oss anledning attanse att hållbarhetsredovisningen inte, i allt väsentligt, är upprättad i enlighet med de ovan angivna kriterierna.stockholm den 18 april 2012öhrlings PricewaterhouseCoopers ABLars WennbergAuktoriserad revisorFredrik Ljungdahlspecialistmedlem i Far115

116