Znalecký posudek č. 3517/2012 - Sreality.cz

Znalecký posudek č. 3517/2012 

o ceně obvyklé - pozemků vedených ve zjednodušené evidenci PK 987 a PK 1014/2 v kat. úz. 

Všestary u Říčan, obec Všestary, okres Praha - východ; ve vlastnictví Kapitána Jaroslava. 

Objednatel posudku: JUDr. Ondřej Mareš 

Exekutorský úřad v Litoměřicích 

Novobranská 20 

412 01 Litoměřice 

Účel posudku: Stanovení obvyklé ceny pro provedení exekuce č.j. 

124 Ex 8306/08-25 prodejem nemovitosti. 

Dle zákona č. 151/1997 Sb. o oceňování majetku ve znění zákona č. 121/2000 Sb., č. 237/2004 

Sb. a č. 257/2004 Sb. a vyhlášky Ministerstva financí České republiky č. 540/2002 Sb. ve znění 

vyhlášky č. 387/2011 Sb. podle stavu ke dni 7.6.2012 posudek vypracoval: 

B plus B, spol. s r.o. MONTEKALA, spol. s r.o. 

Holečkova 657 Hálova 34 

150 00 Praha 5 – Košíře 190 00 Praha 9 

Posudek obsahuje 8 stran textu včetně titulního listu a 11 stran příloh. Objednateli se předává ve 2 

vyhotoveních. 

V Praze dne 22.6.2012

A. Nález 

1. Znalecký úkol 

Vypracovat znalecký posudek se stanovením ceny obvyklé v místě a čase nemovitosti zapsané na 

LV č. 611, vedené Katastrálním úřadem pro Středočeský kraj, Katastrální pracoviště Praha - 

východ, kat. úz. Všestary u Říčan, obec Všestary. 

2. Informace o nemovitosti 

Adresa nemovitosti: pozemky 

251 63 Všestary 

Region: Středočeský 

Okres: Praha-východ 

Katastrální území: Všestary u Říčan 

3. Prohlídka a zaměření nemovitosti: 

Prohlídka a zaměření nemovitosti bylo provedeno dne 7.6.2012 bez přítomnosti majitele. 

4. Podklady pro vypracování posudku: 

- výpis z katastru nemovitostí ze dne 23.4.2012, LV 611, kat. úz. Všestary u Říčan, Katastrální úřad 

pro Středočeský kraj, KP Praha - východ, vyhotoven dálkovým přístupem 

- kopie mapy pozemkového katastru ze dne 26.4.2012, měřítko 1:2880, kat. úz. Všestary 

- exekuční příkaz k prodeji nemovitosti zn. 124 EX 8306/08-25 ze dne 26.9.2008 

- usnesení o ustanovení znalce č.j. 124 EX 8306/08-260 ze dne 30.6.2010 

- fotodokumentace nemovitosti 

- informace od míst. občana 

- informace z realitního trhu 

- skutečnosti a výměry zjištěné na místě samém 

5. Vlastnické a evidenční údaje: 

Vlastnictví k oceňovaným nemovitostem nebylo doloženo nabývacími listinami, ale je evidenčně 

vyznačeno na výpisu z katastru nemovitostí. 

Dle listu vlastnictví č. 611, kat. úz. Všestary u Říčan, obec Všestary, okres Praha - východ, ze dne 

23.4.2012 

oddíl A - vlastnické právo, vlastníkem předmětu ocenění je: 

Kapitán Jaroslav, 17.Listopadu 133/17, Říčany, 251 01 Říčany u Prahy 

oddíl B - nemovitosti: 

pozemek vedený ve zjednodušené evidenci PK 987 o výměře 1165 m 2 

pozemek vedený ve zjednodušené evidenci PK 1014/2 o výměře 9326 m 2 

2

oddíl B1 - jiná práva: 

bez zápisu 

oddíl C - omezení vlastnického práva: 

- Usnesení soudu o nařízení předběžného opatření Okresní soud Praha-východ, 5C-116/2005-11 ze 

dne 05.04.2005. 

- Usnesení soudu o nařízení exekuce Okr. soud Praha - východ, 28 Nc-11823/2008-3 ze dne 

17.07.2008. Právní moc ke dni 30.10.2008.; uloženo na prac. Praha-východ 

- Exekuční příkaz EÚ Litoměřice, 124 EX-8306/2008-25 ze dne 26.09.2008. Právní moc ke dni 

11.10.2008. 

- Usnesení soudu o nařízení výkonu rozhod. zřízením soud. zástavního práva Okresní soud Prahavýchod, 

17 E-87/2008-16 ze dne 21.08.2008. Právní moc ke dni 26.02.2009. 

- Usnesení soudu o nařízení výkonu rozhod. zřízením soud. zástavního práva Okresní soud Prahavýchod, 

17 E-88/2008-16 ze dne 21.08.2008. Právní moc ke dni 26.02.2009. 

- Usnesení soudu o nařízení exekuce Okresní soud Praha - východ č.j.: 28 Nc-9586/2009-5 ze dne 

07.05.2009.; uloženo na prac. Praha-východ 

- Usnesení soudu o nařízení exekuce Okresní soud Praha-východ č.j.: 28Nc-9925/2009-6 ze dne 


- Usnesení soudu o nařízení exekuce Okresní soud Praha-východ, 27 Nc-9922/2009-7 ze dne 


- Exekuční příkaz Exekutorský úřad Brno-venkov, 037 Ex-6614/2009-81 ze dne 24.06.2009. 

- Exekuční příkaz Exek. úřad Brno - venkov, 037 EX-6615/2009-82 ze dne 24.06.2009. 

- Exekuční příkaz EÚ Brno-venkov čj. 37 Ex-5005/2007-5 ze dne 15.06.2007. 

- Usnesení soudu o nařízení exekuce Okr. soud Praha východ, 28 Nc-10765/2009-6 ze dne 


- Exekuční příkaz EÚ Brno venkov, 137 Ex-12427/2009-18 ze dne 03.09.2009. 

- Exekuční příkaz Exekutorský úřad Praha 1 č.j.: 99 EX-4644/2009-9 ze dne 09.09.2009. 

- Usnesení soudu o nařízení exekuce Okr. soud Praha východ, 27 Nc-10860/2009-5 ze dne 


- Exekuční příkaz EÚ Brno venkov, 137 Ex-13936/2009-82 ze dne 15.10.2009. 

- Usnesení soudu o nařízení exekuce Okr. soud Praha-východ, 27 Nc-9924/2009-7 ze dne 




- Exekuční příkaz k prodeji nemovitých věcí Exekutorský úřad Brno - venkov č.j.: 137 Ex- 

14339/2009-8 ze dne 09.11.2009. 


14343/2009-8 ze dne 09.11.2009. 


14340/2009-8 ze dne 18.11.2009. 



- Exekuční příkaz k prodeji nemovitých věcí Exekutorský úřad Brno-venkov č.j.: 137 Ex- 

14344/2009-9 ze dne 03.12.2009. 



- Usnesení soudu o nařízení výkonu rozhod. zřízením soud. zástavního práva Okr. soud Prahavýchod, 

17 E-31/2009-15 (+ usnesení 17 E 31/2009-19 ze dne 2.7.2009 a s nabytím právní moci 

19.8.2009) ze dne 23.06.2009. Právní moc ke dni 25.07.2009. 

3



- Exekuční příkaz k prodeji nemovitých věcí EÚ Klatovy, 120 EX-17722/2009-25 ze dne 

13.01.2010. 

- Exekuční příkaz k prodeji nemovitých věcí Exekutorský úřad Klatovy č.j.: 120 EX-2083/2010-21 

ze dne 08.03.2010. 

- Usnesení soudu o nařízení exekuce Okresní soud Praha - východ č.j.: 28 Nc-11929/2010-13 ze 

dne 06.04.2010.; uloženo na prac. Praha-východ 



- Usnesení soudního exekutora o změně oprávněného Exekutorský úřad Klatovy, 120EX- 

2083/2010-81 ze dne 06.02.2012. Právní moc ke dni 06.03.2012.; uloženo na prac. Praha-východ 




6187/2010-15 ze dne 07.06.2010. 

- Usnesení soudu o nařízení exekuce Okresní soud Praha-východ č.j.: 29 EXE-10167/2010-6 ze dne 


- Usnesení soudu o nařízení exekuce Okresní soud Praha-východ, 27 EXE-13022/2010-6 ze dne 


- Exekuční příkaz k prodeji nemovitých věcí EÚ Brno-venkov, 137 EX-25028/2010-15 ze dne 

05.01.2011. 

- Usnesení soudu o nařízení exekuce Okresní soud Praha-východ, 28 EXE-11779/2010-7 ze dne 


- Exekuční příkaz k prodeji nemovitých věcí EÚ Brno-venkov, 137 EX-25029/2010-20 ze dne 

24.02.2011. 

- Exekuční příkaz o zřízení exekutorského zástavního práva na nemovitosti Exekutorský úřad 

Praha-východ, 081 EX-24004/2010-010HeD ze dne 07.04.2011. Právní moc ke dni 07.05.2011. 

- Usnesení soudu o nařízení výkonu rozhod. zřízením soud. zástavního práva Okr.soud Prahavýchod, 

17 E-96/2011-21 ze dne 15.12.2011. Právní moc ke dni 07.02.2012. 

oddíl D - jiné zápisy: 

- Exekuční příkaz o zřízení exekutorského zástavního práva na nemovitosti Exekutorský úřad Brnovenkov 

čj. 137 EX-25029/2010-19 ze dne 24.02.2011. 

- Exekuční příkaz o zřízení exekutorského zástavního práva na nemovitosti Exekutorský úřad 

Klatovy, 120 EX-2083/2010-85 ze dne 08.03.2012. 

- Exekuční příkaz o zřízení exekutorského zástavního práva na nemovitosti EÚ Klatovy 120 EX- 

17722/2009-95 ze dne 08.03.2012. 

oddíl E - nabývací tituly a jiné podklady zápisu 

- Smlouva kupní ze dne 10.10.2001. Právní účinky vkladu práva ke dni 15.10.2001. 

6. Dokumentace a skutečnost: 

Majitel oceňovaných nemovitostí nekontaktoval znalce ani za účelem poskytnutí nutných 

informací, ačkoli k tomu byl v usnesení vyzván. 

Dle sdělení zástupce obce se v rozpracované dokumentaci územního plánu (projednaný 

koncept) s výstavbou na oceňovaných pozemcích nepočítá. Obě dvě parcely jsou v dosahu 

vodovodního řadu (cca do 30 m), další sítě zde nejsou. 

4

Při místním šetření bylo zjištěno, že oceňované pozemky jsou zatravněny, neudržovány, s 

terénní nerovností. 

Dle srovnávacího sestavení parcel jsou oceňované pozemky součástí parc. č. 986, parc.č. 1019, 

parc. č. 1014/2 a parc. č. 1119. 

7. Celkový popis nemovitosti: 

Všestary leží ve Středočeském kraji, okrese Praha - východ, severozápadně od Mnichovic a 

jihovýchodně od Říčan. V obci se základní občanskou vybaveností je doprava zajišťována autobusy 

a MHD. 

Oceňované pozemky se nachází jihovýchodně od Všestar, podél komunikace vedoucí ze Všestar do 

Mnichovic. Pozemky netvoří celek, nemají vyznačeny hranice, s terénní nerovností, zatravněny, 

neudržovány. 

8. Obsah posudku: 

a) Pozemky 

a1) Pozemky 

9. Popis objektů a pozemků: 

a) Pozemky 

a1) Pozemky 

Oceňované pozemky se nachází jihovýchodně od Všestar, okres Praha - východ, podél komunikace 

vedoucí ze Všestar do Mnichovic. Pozemky netvoří celek, bez vyznačených hranic a s terénní 

nerovností, zatravněny, neudržovány. 

B. Posudek 

Výměry, hodnocení a ocenění objektů: 

Administrativní cena (vyhláška 387/2011 Sb.) 

a) Pozemky 

a1) Pozemky - § 27 - § 32 

Pozemky oceněné dle § 29 odst. 4. 

Název Parcelní číslo Výměra 

[m 2 ] 

JC 

[Kč/m 2 ] 

Koef. Srážka 

[%] 

UC 


Cena 

[Kč] 

trvalý travní 

porost 

PK 987 1165 35,00 0,06 0 2,10 2 446,50 

trvalý travní 

porost 

PK 1014/2 9326 35,00 0,06 0 2,10 19 584,60 

Součet 22 031,10 

Úprava ceny dle § 29 odst. 4: * 0,65 

Koeficient prodejnosti Kp (příl. č. 39 - dle obce a účelu užití): * 1,0000 

Pozemky oceněné dle § 29 odst. 4 - celkem 14 320,22 

5

Pozemky - zjištěná cena = 14 320,22 Kč 

Rekapitulace ocenění pozemků 

a) Pozemky = 14 320,- Kč 

Cena pozemků činí celkem 14 320,- Kč 

Porovnávací hodnota 

a) Pozemky 

a1) Pozemky 

Popis porovnávaných pozemků: 

První srovnávaný pozemek - trvalý travní porost u Třemblat, okres Praha - východ. Pozemek o 

výměře 8.582 m 2 leží u příjezdové cesty, cca 100 m od zástavby. Pozemek je zahrnut do změny 

územního plánu na stavební. Nemovitost je nabízena k prodeji prostřednictvím realitní kanceláře. 

Druhý srovnávaný pozemek - trvalý travní porost u Menčic, okres Praha - východ. Pozemek 

tvořený třemi parcelami leží na okraji obce, v blízkosti chatové osady, s přístupem z místní 

komunikace. Nemovitost je nabízena k prodeji prostřednictvím realitní kanceláře. 

Třetí srovnávaný pozemek - trvalý travní porost u Vlkančic, okres Praha - východ. Pozemek leží 

na okraji chatové oblasti a protíná ho silnice. Na část pozemku je podána žádost o změnu v 

územním plánu. Nemovitost je nabízena k prodeji prostřednictvím realitní kanceláře. 

Seznam porovnávaných pozemků: 

Název Realiz. cena 

[Kč] 

Výměra 

[m 2 ] 

Jedn.cena 


Kp Váha Upravená jedn. 

cena [Kč/m 2 ] 

TTP Třemblat 2 145 500,- 8582 250,00 0,40 1,00 100,00 

TTP Menčice 802 600,- 8026 100,00 0,95 1,00 95,00 

TTP Vlkančice 1 984 850,- 18550 107,00 0,90 1,00 96,30 

291,30 / 3,000 

Průměrná jednotková cena: 97,10 Kč/m 2 

Minimální jednotková cena: 95,00 Kč/m 2 

Maximální jednotková cena: 100,00 Kč/m 2 

Oceňované pozemky: 

trvalý travní porost p.č. PK 987 1165 m 2 

trvalý travní porost p.č. PK 1014/2 9326 m 2 

Výměra oceňovaných pozemků: 10491 m 2 

10 491,00 m 2 á 97,10 Kč/m 2 = 1 018 676,10 Kč 

Pozemky oceněné porovnávací metodou - celkem = 1 018 676,10 Kč 

Pozemky - výsledná cena = 1 018 676,10 Kč 

6

Rekapitulace ocenění pozemků 

a) Pozemky = 1 018 680,- Kč 

Cena pozemků činí celkem 1 018 680,- Kč 

C. Rekapitulace 

Administrativní cena: 

Administrativní cena pozemků: 14 320,- Kč 

Administrativní cena celkem: 14 320,- Kč 

Porovnávací cena: 

Porovnávací cena pozemků: 1 018 680,- Kč 

Porovnávací cena celkem: 1 018 680,- Kč 

Stanovisko znalce: 

Při stanovení výsledné obecné (obvyklé) ceny, je nutno přihlédnout nejenom k výsledkům 

jednotlivých oceňovacích metod, ale zároveň ke všem obecným ekologickým souvislostem a ke 

kladným i záporným aspektům, vztaženým k oceňovanému majetku. V užité argumentaci nelze 

pominout žádné relevantní faktory, jako např. lokalita, pozice majetku v zóně, infrastruktura, 

dopravní dostupnost, universálnost použití majetku, situace na trhu nemovitostí, obecná 

hospodářská situace. Při stanovení obvyklé ceny oceňované nemovitosti, bylo třeba vzít v úvahu 

tyto základní skutečnosti a ovlivňující aspekty: 

a) situace na trhu s realitami - nabídka obdobných nemovitostí na trhu s realitami v této lokalitě je 

nízká 

b) parametry povyšující cenu: možná investice do budoucna, v blízkosti zastavěného území, přístup 

ze zpevněné komunikace vedoucí ze Všestar do Mnichovic 

c) parametry ponižující cenu: pozemky netvoří celek, s terénní nerovností, neudržované 

Na základě zjištěných hodnot výše uvedených skutečností v místě a po zvážení všech aspektů 

stanovuji obvyklou cenu nemovitosti ve výši 1,020.000 Kč. 

slovy: jeden milion dvacet tisíc Kč 

V Praze dne 22.6.2012 

Obvyklá cena: 

1 020 000,- Kč 

7 

MONTEKALA, spol. s r.o. 

Hálova 34 

190 00 Praha 9

D. Znalecká doložka: 

Znalecký posudek byl vypracován společností s ručením omezeným MONTEKALA, znalecký 

ústav zapsaný do seznamu ústavů kvalifikovaných pro znaleckou činnost při Ministerstvu 

spravedlnosti České republiky podle ustanovení § 21 odst. 3 zákona číslo 36/1967 Sb. o znalcích a 

tlumočnících a ustanovení § 6 odst. 1 vyhlášky číslo 37/1967 Sb., ve znění pozdějších předpisů do 

prvního oddílu seznamu ústavů kvalifikovaných pro znaleckou činnost v oboru ekonomika s 

rozsahem znaleckého oprávnění pro oceňování nemovitostí, motorových vozidel a jiných věcí 

movitých, majetkových práv, cenných papírů, podniků, ostatního majetku a pro účetnictví. 

Znalecký úkon je zapsán pod pořadovým číslem 3517/2012 znaleckého deníku. 

Odpovědná osoba: Ing. Jaroslav Karásek - soudní znalec, jednatel společnosti. 

Zpracování znaleckého posudku bylo provedeno za odborné spolupráce se společností B plus B, 

spol. s r.o., Holečkova 657,150 00 Praha 5 - Košíře, IČO: 61056049, předmět podnikání: Oceňování 

majetku pro věci movité, věci nemovité, nehmotný majetek, finanční majetek a podnik na základě 

koncesní listiny vydané živnostenským odborem úřadu městské části Praha 5 pod č.j. 

ZIV/U5037/2006/JKU dne 3.5.2006, která současně zajistila a zpracovala podklady pod poř. č. 

233/2012. 

E. Seznam příloh: 

Mapová situace. 

Snímek z katastrální mapy. 

Výpis z katastru nemovitostí. 

8

Znalecký posudek č. 3517/2012 - Sreality.cz

You also want an ePaper? Increase the reach of your titles

Delete template?

Save as template?