Ober-Haus Raport Roczny z Rynku Nieruchomości 2013, Polska

Aspekty prawne - nieruchomości komercyjneSprzedaż udziałówSprzedaż udziałów może być dokonywana niemalnatychmiast i nie wymaga tak długiego procesu jaknabycie prawa własności nieruchomości. Umowasprzedaży udziałów spółki z ograniczonąodpowiedzialnością wymaga formy aktu notarialnego.Ta forma nie jest wymagana w przypadku zawarciaumowy sprzedaży akcji.Nabycie udziału przez cudzoziemca w spółce, którajest właścicielem lub użytkownikiem wieczystymnieruchomości położonej w Polsce wymagawcześniejszego uzyskania zezwolenia Ministra SprawWewnętrznych i Administracji.Nabywca udziału ma obowiązek zapłacić podatek odczynności cywilnoprawnych w wysokości 1 % cenynabycia.Analiza finansowa jest w przypadku nabycia udziałówo wiele bardziej rozbudowana i obejmuje nie tylkobadanie nieruchomości będących własnością spółkicelowej, ale także analizę prawną i finansową samejspółki.W większości przypadków spółka celowa nie zatrudniapracowników. Jeżeli jest inaczej, to wówczas analizafinansowo-ekonomiczna spółki musi dodatkowo takżeobejmować ten aspekt.W zasadzie kupujący wymaga od sprzedającegooświadczenia i gwarancji, że złożone zapewnieniadotyczące sytuacji spółki są prawdziwe. Kary zawartew umowie za złożenie fałszywych zapewnień powinnybyć na tyle wysokie, aby mogły pokryć ewentualneszkody wyrządzone kupującemu z tego powodu.Kupujący powinni być świadomi odłożonych w czasieobowiązków podatkowych wspólników(akcjonariuszy) spółki, ponieważ obowiązek zapłatyprzez nich podatku dochodowego powstaje z chwiląwypłaty dywidendy. Z tego powodu obowiązekzapłaty podatku dochodowego przez wspólników(akcjonariuszy) może być odraczany w spółce przezwiele lat.Umowy najmuPolski kodeks cywilny pozostawia stronom dużąswobodę w umownym uregulowaniu istniejącegopomiędzy nimi stosunku najmu.Umowa najmu może zostać zawarta na czas określonylub nieokreślony. W przypadku, gdy umowa najmujest zawarta na czas nieokreślony, każda ze stron możeją wypowiedzieć z zachowaniem trzymiesięcznegookresu wypowiedzenia. Umowa najmu zawarta naczas określony rozwiązuje się w zasadzie tylko poupływie okresu, na jaki została zawarta lub pospełnieniu się przesłanek jej rozwiązania określonychw tej umowie. Nadzwyczajne rozwiązanie umowy jestmożliwe w przypadku istotnego naruszenia jejpostanowień, niezależnie od tego, czy była zawarta naczas określony, czy nieokreślony. Maksymalny okresczasu, na jaki może zostać zawarta umowa, wynosi10 lat.Umowa najmu nie wymaga żadnej szczególnej formyi może być zawarta nawet ustnie, co jednak nie jestrekomendowane. Umowa najmu lokalu użytkowegozawarta przez byłego właściciela wiąże także nowegonabywcę nawet, jeśli nie została ujawniona w księdzewieczystej.Zgodnie z polskim prawem, postanowienia umownezobowiązujące strony do przedłużenia w przyszłościistniejącego stosunku najmu są dopuszczalne,ale raczej rzadko spotykane. Jeżeli najemca pozakończeniu umowy najmu nadal korzystaz nieruchomości, a właściciel się temu wyraźnie niesprzeciwia, to wtedy uważa się, że umowa najmuzostała przedłużona na czas nieokreślony.Bez uprzedniej zgody wynajmującego, najemca lokalunie jest uprawniony do podnajmowania lokalu.Dlatego też prawo do podnajmowania lokalu nie jestczęsto udzielane.Analiza ekonomiczno-finansowaNiezależnie do formy nabycia nieruchomości,wszystkim kupującym doradza się dokonaniegruntownej analizy ekonomiczno-finansowejnieruchomości, którą mają zamiar kupić. Ober-Hausjest w stanie wykonać dla kupujących kompletnąanalizę ekonomiczno-finansową zawierającą:sprawdzenie tytułu prawnego do nieruchomości,obciążeń nieruchomości prawami osób trzecich,otrzymanych pozwoleń, a za pomocą swoichpodwykonawców wykonać analizę kwestii związanychz prawem budowlanym i ochroną środowiska.41