Ondernemingsplan Anders durven kijken - Jutphaas Wonen
Ondernemingsplan Anders durven kijken - Jutphaas Wonen
Ondernemingsplan Anders durven kijken - Jutphaas Wonen
You also want an ePaper? Increase the reach of your titles
YUMPU automatically turns print PDFs into web optimized ePapers that Google loves.
<strong>Anders</strong> <strong>durven</strong> <strong>kijken</strong><br />
ondernemingsplan 2013-2017
Inhoudsopgave<br />
Colofon<br />
© <strong>Jutphaas</strong> <strong>Wonen</strong><br />
Bezoekadres<br />
Montageweg 1<br />
3433 NT Nieuwegein<br />
Postadres<br />
Postbus 1200<br />
3430 BE Nieuwegein<br />
Contact<br />
info@jutphaas.nl<br />
Telefoon (030) 608 31 31<br />
Fax (030) 606 57 97<br />
www.facebook.com/<strong>Jutphaas</strong><strong>Wonen</strong><br />
Twitter: @<strong>Jutphaas</strong><strong>Wonen</strong><br />
Planontwikkeling<br />
<strong>Jutphaas</strong> <strong>Wonen</strong> en BarcC<br />
Realisatie<br />
BarcC<br />
Fotografie<br />
K&M Fototeam<br />
Nieuwegein, februari 2013<br />
2<br />
Woord vooraf 3<br />
De Nieuwegeinse woningmarkt 4<br />
Nieuwegein ligt in populaire groeiregio 5<br />
Extra woningbehoefte in ieder segment 5<br />
De doelgroep vergrijst 5<br />
Alleenstaanden nemen toe 5<br />
De doorstroming staat onder druk 6<br />
Beperkte uitbreidingsmogelijkheden 6<br />
Leefbaarheid 6<br />
Onze opgave 8<br />
Woningen toevoegen 9<br />
Doorstroming stimuleren 10<br />
Wooninitiatieven ontplooien 11<br />
Kwaliteit woningvoorraad 12<br />
Leefbaarheid 13<br />
De betaalbaarheid van onze opgave 14<br />
Kritische selectie projecten 15<br />
Kostenneutraal bouwen 15<br />
Huurverhoging 15<br />
Verkoop aan zittende huurders 15<br />
<strong>Anders</strong> <strong>durven</strong> <strong>kijken</strong>: De organisatie 16<br />
DNA van <strong>Jutphaas</strong> <strong>Wonen</strong> 17<br />
Identiteitscan <strong>Jutphaas</strong> <strong>Wonen</strong> 18<br />
We omarmen ons gewenste DNA 19
Woord vooraf<br />
U leest het ondernemingsplan van <strong>Jutphaas</strong> <strong>Wonen</strong> voor de periode 2013-2017. <strong>Jutphaas</strong><br />
<strong>Wonen</strong> is een kleine, betrokken en slagvaardige corporatie die zo’n 1.850 eenheden<br />
beheert. We zijn alleen werkzaam in Nieuwegein, en dat willen we graag zo houden.<br />
Dit stelt ons namelijk in staat om betrokken en slagvaardig te blijven.<br />
Waar komen we vandaan?<br />
De afgelopen periode heeft vooral in het teken gestaan van het grootschalig renoveren<br />
van ons bestaande bezit. We hebben diverse maatregelen getroffen om ervoor te zorgen<br />
dat onze woningen voldoen aan de eisen van vandaag en morgen. Deze varieerden van<br />
het vervangen van keukens en badkamers, het plaatsen van HR-combiketels en HR++<br />
glas tot volledige woningrenovaties. Deze maatregelen hebben ertoe geleid dat zo’n<br />
600 woningen weer 30 jaar meekunnen.<br />
Ook intern is er het nodige gebeurd. We hebben onze afdelingen herschikt en met behulp<br />
van een cultuurtraject ons ontwikkeld tot een maatschappijgedreven corporatie, die op<br />
ondernemende en proactieve wijze haar maatschappelijke doelen tracht te realiseren.<br />
In 2011 is <strong>Jutphaas</strong> <strong>Wonen</strong> voor de tweede keer gevisiteerd en we kunnen met trots<br />
zeggen dat de visitatiecommissie ons heeft beoordeeld met een gemiddelde van 7,1.<br />
<strong>Anders</strong> <strong>durven</strong> <strong>kijken</strong><br />
2012 was voor ons een geschikt moment om onze focus te herijken en onze richting voor<br />
de komende vijf jaar uit te stippelen. Zeker nu de corporatiemarkt zo heftig in beweging<br />
is. Het vers gesloten regeerakkoord zorgt voor veel onduidelijkheid en onzekerheid in<br />
een periode dat de woningmarkt juist met sprongen vooruit geholpen moet worden.<br />
Corporaties zullen creatief naar wegen moeten zoeken om ondanks de voorgenomen<br />
overheidsheffingen en -maatregelen toch te blijven investeren in zaken als nieuwbouw,<br />
leefbaarheid en het stimuleren van de doorstroming. Dit vraagt om een andere blik en<br />
het lef om ook in onzekere tijden te blijven doen wat nodig is. Vandaar ook de titel van<br />
dit ondernemingsplan: anders <strong>durven</strong> <strong>kijken</strong>.<br />
Totstandkoming<br />
We hebben het altijd al belangrijk gevonden dat we juist die dingen doen waar onze klanten<br />
en de maatschappij echt op zitten te wachten, en niet waarvan wij denken of vinden dat<br />
ze moeten gebeuren. Dat geldt ook voor dit ondernemingsplan. We hebben dan ook<br />
dankbaar gebruik gemaakt van de waardevolle input die we van ons Huurdersplatform<br />
hebben gekregen en van de meningen van onze huurders en woningzoekenden, die wij<br />
via ons digitale klantenpanel hebben bevraagd. Daarnaast hebben we ons laten leiden<br />
door de uitkomsten van het visitatierapport, waarin de meningen van onze andere<br />
stakeholders tot uiting komen. Tenslotte hebben ook alle medewerkers van <strong>Jutphaas</strong><br />
<strong>Wonen</strong> meegekeken en meegedacht bij het opstellen van dit ondernemingsplan.<br />
Alle verschillende invalshoeken hebben dit plan oprecht verrijkt en we willen iedereen<br />
dan ook bedanken die heeft bijgedragen aan de totstandkoming ervan. We wensen u<br />
veel leesplezier toe!<br />
Namens het hele <strong>Jutphaas</strong> <strong>Wonen</strong> team,<br />
Margaret Zeeman<br />
Directeur-bestuurder<br />
Ziet u dit mannetje staan? Dan kunt u in het bijbehorende<br />
kader lezen welke input wij hebben ontvangen van onze<br />
huurders en ons Huurdersplatform.<br />
3
De Nieuwegeinse woningmarkt<br />
Nieuwegein is ons werkgebied. De stad telt<br />
inmiddels zo’n 60.700 inwoners en 26.600<br />
huishoudens. Als voormalige groeikern was<br />
Nieuwegein in het verleden vooral gericht<br />
op de stad Utrecht en het huisvesten van<br />
forenzen die weinig emotionele binding<br />
hadden met hun woonplaats. Jaren later<br />
is er sprake van een groeiende groep<br />
Nieuwegeiners die hier geboren en getogen<br />
zijn. Nieuwegein is hun stad en zij willen<br />
daar dan ook graag (blijven) wonen.<br />
<strong>Jutphaas</strong> <strong>Wonen</strong> voelt zich verantwoor-<br />
delijk voor het huisvesten van deze<br />
groeiende groep mensen. Met name<br />
de huishoudens met een laag inkomen<br />
moeten op ons kunnen rekenen bij het<br />
vinden van een kwalitatief goede woning<br />
in Nieuwegein.<br />
Om te bepalen hoe wij het beste invulling<br />
kunnen geven aan deze taak, hebben we<br />
de Nieuwegeinse woningmarkt onder de<br />
loep genomen.* We zetten hiernaast onze<br />
belangrijkste inzichten uiteen.<br />
*<br />
Voor het analyseren van de Nieuwegeinse<br />
woningmarkt hebben we gebruik gemaakt<br />
van diverse marktonderzoeken, waaronder<br />
het ‘Woningbehoeftenonderzoek Nieuwegein’<br />
uitgevoerd door Companen en ‘Volkshuisvestelijke<br />
opgaven voor Utrechtse woningcorporaties’<br />
uitgevoerd door RIGO Research & Advies.<br />
4<br />
Gezinsverdunning<br />
• Vergrijzing (met name primaire doelgroep)<br />
• Meer alleenstaanden en ouderen, minder jongeren<br />
en gezinnen met kinderenen<br />
Uitbreiding<br />
beperkt<br />
• Weinig nieuwbouwlocaties voorhanden<br />
• Economisch en politiek klimaat zetten rem op alles<br />
Als we niets<br />
doen, dan...<br />
• Wordt Nieuwegein een eenzijdige, vergrijsde stad<br />
• Verliezen we concurrentiestrijd met Houten e.a.<br />
• Trekken vooral jonge bewoners en gezinnen weg<br />
Leefbaarheid<br />
Doorstroming<br />
stagneert<br />
• Markt zit op slot, wachtlijsten nemen toe<br />
• Ouderen verhuizen niet naar geschikte woning<br />
• Jonge gezinnen trekken weg, starters blijven<br />
thuis wonen<br />
• Kwaliteit bebouwde omgeving onder druk<br />
• Toenemende diversiteit in de wijken<br />
Groeiregio<br />
• Primaire doelgroep groeit tot 2030 met 26%<br />
• Extra woningbehoefte in bijna ieder segment,<br />
met name meergezins huurwoningen<br />
• Groeiende groep Nieuwegeiners die in hun<br />
stad willen blijven wonen
Nieuwegein ligt in populaire groeiregio<br />
Nieuwegein maakt onderdeel uit van de populaire groeiregio<br />
Utrecht midden. In 2030 zal deze regio uit meer dan<br />
151.400 huishoudens bestaan, een toename van 12%<br />
ten opzichte van 2010. De lage inkomens groeien hierbij<br />
verreweg het hardst, namelijk met 26%. We verwachten de<br />
komende jaren dan ook een sterke toename in de vraag naar<br />
sociale huurwoningen. Ook de middeninkomens groeien<br />
met zo’n 12%, maar zij bevinden zich in een lastigere<br />
situatie. De nieuwe inkomenstoets maakt dat wij nog maar<br />
een beperkt deel van ons sociale woningbezit aan deze<br />
huishoudens mogen verhuren. Zij beschikken echter over te<br />
weinig inkomen om zelf een huis te kopen of huren op de<br />
vrije markt. Het ziet er dan ook uit dat deze groep weinig<br />
perspectief heeft op de woningmarkt.<br />
Extra woningbehoefte in ieder segment<br />
Het effect van de huishoudensgroei zien we terug in<br />
zowel de huur- als koopsector. In het huursegment is<br />
er de komende jaren behoefte aan zo’n 4.400 extra<br />
appartementen, een toename van 18%. De vraag naar<br />
eengezinshuurwoningen daarentegen is licht negatief. Dit<br />
segment kampt dus met een potentieel overschot, behalve<br />
wanneer er sprake is van een zware economische crisis.<br />
In dit geval neemt de vraag naar eengezinshuurwoningen<br />
juist toe. Ook in de koopsector is er nog ruimte voor circa<br />
9.000 extra eengezinswoningen en 3.000 appartementen.<br />
De vraag naar beide typen koopwoningen neemt echter af<br />
als een zwaardere crisis zich aftekent. In dit scenario zorgt<br />
de economische onzekerheid ervoor dat gezinnen de koop<br />
van een woning uitstellen en tijdelijk voor een (eengezins)<br />
huurwoning kiezen.<br />
De doelgroep vergrijst<br />
De regio Utrecht midden heeft net als de rest van Nederland<br />
te maken met een vergrijzende bevolking. We zien dit vooral<br />
terug bij de groep lage inkomens, die in 2030 voor bijna de<br />
helft uit 65-plussers zal bestaan. De middeninkomens zijn<br />
minder sterk vergrijsd, maar ook daar zien we het aandeel<br />
65-plussers toenemen naar 31%. Voor beide groepen geldt<br />
dat het aantal jongeren juist afneemt. De aanwas van<br />
jongeren tot 25 jaar is zorgwekkend laag. Deze ontwikkeling<br />
kan er op termijn toe leiden dat Nieuwegein een vergrijsde<br />
stad wordt met een eenzijdige bevolkingssamenstelling.<br />
Ook zal de zorgvraag in en rondom de woning toenemen,<br />
zeker nu het de trend is dat ouderen zolang mogelijk<br />
zelfstandig in hun eigen woning willen blijven wonen. Veel<br />
ouderen wonen nu echter nog in eengezinswoningen, en<br />
deze zijn minder geschikt voor het ontvangen van zorg.<br />
Alleenstaanden nemen toe<br />
Er is sprake van een grote groep alleenstaanden in onze<br />
regio. De lage inkomens bestaan voor 54% uit alleenstaande<br />
bewoners en dit aandeel neemt de komende jaren toe tot<br />
meer dan 60%. Het aantal gezinnen met kinderen neemt<br />
juist af. Deze gezinsverdunning heeft vooral te maken met<br />
de groeiende groep ouderen die op latere leeftijd hun<br />
partner verliezen, maar ook het aantal scheidingen neemt<br />
toe. Vooral deze laatste groep zorgt voor extra druk op<br />
de woningmarkt, omdat de vertrekkende partner vaak per<br />
direct een nieuwe woning nodig heeft, maar zelf geen<br />
lege woning achterlaat. De voorspelde huishoudensgroei<br />
kan dan ook voor een belangrijk deel herleid worden naar<br />
deze gezinsverdunning.<br />
5
De doorstroming staat onder druk<br />
Terwijl het aantal huishoudens in de regio fors groeit en de<br />
vraag naar woningen toeneemt, zien we de doorstroming<br />
in Nieuwegein juist stagneren. Er komen simpelweg<br />
te weinig woningen vrij om alle woningzoekenden te<br />
faciliteren. Gegevens van Woningnet tonen aan dat<br />
de gemiddelde wachttijd in de regio Utrecht midden is<br />
opgelopen tot zo’n 8 jaar. Als we <strong>kijken</strong> naar wie er actief<br />
een woning in Nieuwegein zoeken, vallen twee zaken op:<br />
1. De groep senioren groeit volgens de prognoses het<br />
hardst, maar zij zoeken niet actief naar een woning.<br />
Veel senioren blijken in de praktijk niet bereid hun<br />
(eengezins)woning achter te laten. Dat heeft deels te<br />
maken met de vertrouwde omgeving en het sociale<br />
netwerk dat zij in al die jaren hebben opgebouwd.<br />
Maar ook de inkomenstoets zorgt ervoor dat veel<br />
ouderen geen heil zien in het zoeken naar andere<br />
huisvesting. Dat hun huidige woning steeds minder<br />
voldoet naarmate zij ouder en meer zorgbehoevend<br />
worden, wordt daarbij voor lief genomen. Senioren blijven<br />
hierdoor in hun eengezinswoning wonen, met als gevolg<br />
een stagnerende doorstroming binnen dit segment.<br />
2. Het zijn vooral de jongeren en startende gezinnen die<br />
actief een woning zoeken, maar deze dus niet kunnen<br />
vinden. Zij kampen met zeer beperkte mogelijkheden.<br />
Koop is voor de meeste geen optie en in de sociale<br />
huursector geldt een gemiddelde wachttijd van 8 jaar. Dit<br />
leidt er in de praktijk toe dat veel starters noodgedwongen<br />
thuis blijven wonen en jonge gezinnen wegtrekken naar<br />
omliggende gebieden waar er meer aanbod is, zoals in<br />
Houten en Utrecht.<br />
6<br />
Beperkte uitbreidingsmogelijkheden<br />
De kwakkelende doorstroming in Nieuwegein wordt verder<br />
bemoeilijkt door de beperkte uitbreidingsmogelijkheden. De<br />
stad is behoorlijk volgebouwd en nieuwbouwlocaties zijn<br />
lastig te vinden. Sinds 2007 zijn er dan ook nauwelijk sociale<br />
nieuwbouwwoningen toegevoegd aan de woningvoorraad<br />
van Nieuwegein. Daar komt nog eens bij dat het economisch<br />
en politiek klimaat momenteel niet meezitten, waardoor er<br />
weinig initiatief wordt ontplooid. Veel partijen zetten de<br />
rem op investeringen en zijn terughoudend om bij te dragen<br />
aan de verdere groei en ontwikkeling van Nieuwegein. Gek<br />
genoeg schuilt hier wel een kans in voor ons. We merken<br />
namelijk dat er de laatste tijd verschillende nieuwbouwlocaties<br />
worden aangeboden door commerciële ontwikkelaars die<br />
vanwege de economische onzekerheid van hun bouwplannen<br />
afzien. Met het vrijkomen van deze locaties nemen onze<br />
nieuwbouwmogelijkheden voor het eerst sinds lange tijd weer<br />
toe.<br />
Leefbaarheid<br />
Naast een huisvestingsvraagstuk kent<br />
Nieuwegein ook uitdagingen op het gebied<br />
van leefbaarheid. Gelukkig is Nieuwegein voor<br />
veel mensen een prettige plek om te wonen en<br />
leven. Het is centraal gelegen en ligt pal tegen<br />
Utrecht aan. De stad kent veel groen, is rijk<br />
aan voorzieningen en met de ontwikkeling van<br />
het nieuwe stadshart neemt de levendigheid<br />
in het centrum alleen maar toe.<br />
Desondanks kent niet iedereen Nieuwegein<br />
een positief imago toe. Dit heeft vooral te<br />
maken met de kwaliteit en aantrekkelijkheid<br />
van de gebouwde omgeving. Grote delen<br />
van de stad zijn in de jaren 70 en 80 uit<br />
de grond gestampt. Dit is terug te zien<br />
in de onderhoudsstaat van woningen<br />
en gebouwen, maar ook in de eenzijdige<br />
uitstraling van bepaalde wijken. Een andere<br />
doorn in het oog van stadsbewoners zijn de<br />
vele kantoorpanden die momenteel leegstaan.<br />
De malaise in de kantoorsector heeft hard<br />
toegeslagen en prognoses wijzen uit dat deze<br />
neergaande trend zich verder doorzet. Maar<br />
wellicht blijkt dit een geluk bij een ongeluk,<br />
want kantoorpanden zijn immers goed om<br />
te bouwen tot appartementen. Vandaar ook<br />
dat de gemeente Nieuwegein een visie op<br />
kantorenlocaties heeft ontwikkeld, waarin<br />
zij de transformatie van kantoorpanden tot<br />
woningen stimuleert.
Tot slot is er het sociale component van<br />
leefbaarheid. De gemeente spreekt van een<br />
toenemende differentiatie aan culturen,<br />
inkomens en leefstijlen in de wijken van<br />
Nieuwegein. Bij een groeiende differentiatie<br />
is het van belang dat alle wijkbewoners van<br />
hun woning en woonomgeving kunnen<br />
genieten, zonder dat zij daarbij overlast van<br />
elkaar ondervinden. De gemeente ziet een<br />
belangrijke rol weggelegd voor corporaties<br />
om maatregelen te treffen die het ongestoord<br />
woongenot van wijkbewoners bevorderen,<br />
waaronder het aanpakken van overlast en het<br />
stimuleren van gemeenschapszin in de wijk.<br />
7
Onze opgave<br />
Nieuwegein is een groeimarkt met veel vraag, maar met weinig<br />
uitbreidings-mogelijkheden en een woningmarkt die op slot zit.<br />
Er komen momenteel te weinig bestaande en nieuwe woningen<br />
vrij om alle woningzoekenden te faciliteren. Deze groep bestaat<br />
vooral uit jongeren en startende gezinnen, die maar moeilijk een<br />
woning in Nieuwegein kunnen vinden. Zij trekken hierdoor weg<br />
naar meer populaire woonplaatsen in de regio zoals Houten en<br />
Utrecht, of blijven noodgedwongen langer thuis wonen. In de<br />
tussentijd vergrijst de stad in rap tempo en zijn veel ouderen niet<br />
bereid hun vertrouwde eengezinswoning te verruilen voor een<br />
meer geschikte seniorenwoning. Naast huisvesting vraagt ook<br />
de leefbaarheid van de stad om aandacht.<br />
Op basis van bovenstaande uitdaging hebben we onze opgave voor<br />
de periode 2013-2017 bepaald. Deze bestaat uit vijf speerpunten:<br />
1. Woningen toevoegen: transformeren als slim en<br />
betaalbaar alternatief<br />
2. Doorstroming stimuleren: bieden van een wenkend<br />
perspectief aan senioren<br />
3. Wooninitiatieven ontplooien: kansen bieden aan<br />
middeninkomens en bijzondere doelgroepen<br />
4. Kwaliteit woningvoorraad: behouden en waar mogelijk<br />
verbeteren d.m.v. energiebesparende maatregelen<br />
5. Leefbaarheid: Inzetten op wonen zonder ergernis<br />
De eerste drie speerpunten zijn gericht op het creëren van extra<br />
kansen voor woningzoekenden. De laatste twee gaan over<br />
het verbeteren van de leefbaarheid en de kwaliteit van ons<br />
woningbezit.<br />
8<br />
Woningen<br />
toevoegen Doorstroming<br />
stimuleren<br />
transformeren als slim en<br />
betaalbaar alternatief<br />
Leefbaarheid<br />
Inzetten op wonen zonder<br />
ergernis<br />
Wooninitiatieven<br />
ontplooien<br />
kansen bieden aan middeninkomens<br />
en bijzondere doelgroepen<br />
bieden van een wenkend<br />
perspectief aan senioren<br />
Kwaliteit<br />
woningvoorraad<br />
behouden en waar<br />
mogelijk verbeteren
1Woningen<br />
toevoegen<br />
Transformeren als slim en betaalbaar alternatief<br />
We hebben gezien dat Nieuwegein veel woningzoekenden<br />
telt, maar dat de huidige woningvoorraad ontoereikend is<br />
om iedereen ook echt een kans te bieden die graag in de<br />
stad wil (blijven) wonen. De komende jaren ligt onze focus<br />
dan ook op het toevoegen van meer woningen.<br />
We doen dit primair door leegstaande kantoorpanden<br />
om te bouwen tot appartementen. In onze ogen vormt<br />
transformatie namelijk een slim en betaalbaar alternatief<br />
voor nieuwbouw. Transformatieprojecten zijn in verhouding<br />
tot nieuwbouwprojecten relatief snel en goedkoop te<br />
realiseren. Daar komt nog eens bij dat de kantorenmarkt<br />
momenteel enorm meezit. In de huidige malaise willen<br />
projectontwikkelaars maar al te graag van hun lege kantoren<br />
af en bieden deze tegen sterk gereduceerde prijzen aan.<br />
We willen deze kans dan ook niet onbenut laten, zeker<br />
als we ons realiseren dat transformatie nog veel meer<br />
voordelen biedt:<br />
Transformeren is duurzaam. We hergebruiken<br />
immers een bestaand gebouw.<br />
Het draagt bij aan de leefbaarheid van Nieuwegein.<br />
In plaats van leegstaande kantoren krijgt de stad<br />
er weer bewoonde complexen bij.<br />
Er staan momenteel veel kantoorpanden leeg,<br />
terwijl nieuwbouwlocaties lastiger te vinden zijn.<br />
Transformeren past binnen de visie en het<br />
stimuleringsbeleid van gemeente en provincie.<br />
Transformatiewoningen zijn uitermate geschikt<br />
voor het huisvesten van starters en jongeren; twee<br />
groepen die het actiefst zoeken naar een woning<br />
in Nieuwegein.<br />
Naast de vele voordelen kent transformatie ook enkele<br />
belangrijke beperkingen ten opzichte van nieuwbouw.<br />
Allereerst is bij transformatie het bestaande gebouw<br />
bepalend voor het type woning en de woningplattegrond<br />
die wij kunnen realiseren, terwijl we bij nieuwbouw de<br />
vrije hand hebben. Daarnaast zorgt nieuwbouw ervoor<br />
dat we ons woningbezit echt kunnen vernieuwen. Dit<br />
in tegenstelling tot transformatie, waarbij we bestaande<br />
gebouwen hergebruiken die vaak al jaren oud zijn.<br />
Vandaar dat we de komende vijf jaar bewust inzetten op<br />
een mix van transformatie en nieuwbouw. In de zomer<br />
van 2013 leveren we alvast de eerste 25 woningen op.<br />
Het gaat om een voormalig kantoorpand aan de Brinkwal<br />
in de wijk Merwestein, dat we momenteel transformeren<br />
tot grondgebonden loftwoningen voor jongeren. In de<br />
tussentijd identificeren we met behulp van een zogeheten<br />
quick scan additionele kantoorpanden die ook geschikt zijn<br />
voor transformatie. Voor de meest kansrijke kantoorpanden<br />
stellen we vervolgens een transformatieplan op.<br />
Tegelijkertijd stellen wij ons actief op rond ontwikkellocaties<br />
of -initiatieven die door marktpartijen worden aangedragen.<br />
Huurdersplatform:<br />
Met transformeren<br />
sla je twee vliegen<br />
in één klap...<br />
Transformatieproject Brinkwal<br />
25 loftwoningen voor jongeren<br />
Uit ons digitaal klantenpanel blijkt dat er zowel onder<br />
huidige huurders als woningzoekenden veel draagvlak is<br />
voor transformatie. 72% van de huidige huurders geeft<br />
aan dat <strong>Jutphaas</strong> <strong>Wonen</strong> vooral naar slimme, nieuwe<br />
manieren moet zoeken om haar woningbezit uit te<br />
breiden, zoals het ombouwen van kantoorpanden naar<br />
woningen. Van de woningzoekenden is 86% het hiermee<br />
eens. Volgens het Huurdersplatform<br />
slaan we met transformeren twee vliegen<br />
in één klap: er komen meer woningen<br />
bij voor starters en we raken af van al<br />
die lege kantoorpanden.<br />
9
2Doorstroming<br />
stimuleren<br />
Bieden van wenkend perspectief aan senioren<br />
We willen de doorstroming van bestaande eengezinswoningen<br />
stimuleren door senioren een aantrekkelijk alternatief te bieden.<br />
We zien namelijk dat onze doelgroep in rap tempo vergrijst en<br />
dat veel van onze huurders zolang mogelijk hun vertrouwde<br />
eengezinswoning aanhouden. Dit leidt ertoe dat:<br />
1. onze senioren huurders inboeten op wooncomfort, omdat<br />
hun huidige woning steeds minder aansluit bij hun levensfase.<br />
2. er te weinig eengezinswoningen vrijkomen voor startende<br />
gezinnen die een wooncarrire willen opbouwen in Nieuwegein.<br />
Het gevolg is een woningmarkt die stevig op slot zit, waarbij<br />
beide groepen huurders niet optimaal bediend worden. We<br />
willen deze impasse doorbreken door senioren een wenkend<br />
perspectief te bieden. We begrijpen namelijk dat het een<br />
ingrijpende stap is om op latere leeftijd te verhuizen en de<br />
vertrouwde omgeving achter te laten. Een huurder zal pas bereid<br />
zijn dit te doen wanneer de nieuwe woning naadloos aansluit<br />
bij wat hij in deze fase van zijn leven echt belangrijk vindt.<br />
Daarom treden we in gesprek met onze huurders die 55 jaar of<br />
ouder zijn en mogelijk een verhuiswens hebben of zich alvast<br />
willen voorbereiden op de toekomst. We bieden persoonlijke<br />
begeleiding aan iedere huurder die inderdaad wil verhuizen, maar<br />
deze stap (nog) niet durft te nemen. We inventariseren in dit geval<br />
zijn woonwensen en gaan vervolgens samen op zoek naar een<br />
passende woning. De woningen die wij hem kunnen aanbieden<br />
komen deels uit onze eigen voorraad, maar ook uit die van<br />
lokale partners. We hebben hiertoe prestatieafspraken gemaakt<br />
met de gemeente Nieuwegein en collega corporaties Mitros en<br />
Portaal met als resultaat een gezamenlijke overzichtskaart van<br />
alle seniorenwoningen in Nieuwegein. De keuze voor senioren<br />
wordt hierdoor aanzienlijk groter. En mocht de kans<br />
10<br />
zich voordoen, dan breiden we ons eigen aanbod de komende<br />
jaren verder uit door middel van nieuwbouw.<br />
Bij het begeleiden van senioren met een verhuiswens houden<br />
we overigens rekening met meer dan alleen de geschiktheid van<br />
de woning. We <strong>kijken</strong> bijvoorbeeld ook naar de woonomgeving<br />
en de aanwezige voorzieningen. Daarnaast nemen we de<br />
huidige en toekomstige woonlasten van de bewoner mee in<br />
de verhuisoverweging. Tot slot bieden we de huurder diverse<br />
mogelijkheden om de nieuwe woning aan te passen, zodat<br />
deze nog beter voldoet aan zijn persoonlijke wensen en<br />
verwachtingen. Op deze manier zorgen<br />
we ervoor dat senioren een weloverwogen<br />
verhuisbeslissing kunnen nemen. En de<br />
eengezinswoningen die bij verhuizing<br />
leegkomen gebruiken we weer om startende<br />
gezinnen in Nieuwegein vast te houden en<br />
aan te trekken.<br />
Huurdersplatform:<br />
Trek de woningmarkt<br />
los door senioren<br />
een aantrekkelijk<br />
alternatief te bieden!<br />
Driekwart van de woningzoekenden vindt dat<br />
we ouderen moeten stimuleren om te verhuizen<br />
naar geschikte (senioren)woningen, omdat<br />
deze meer comfort bieden en er tegelijkertijd<br />
eengezinswoningen vrijkomen voor startende<br />
gezinnen. Slechts 13% is dan ook voor het<br />
aanpassen van de huidige woningen van<br />
ouderen. De zittende huurders dragen beide<br />
opties in even grote mate aan, namelijk met<br />
43%. Het Huurdersplatform benadrukt dat<br />
ouderen pas willen en zullen verhuizen als daar<br />
een aantrekkelijk alternatief tegenover staat.<br />
En dit is hard nodig, omdat we<br />
zo de markt kunnen lostrekken<br />
en er weer eengezinswoningen<br />
vrijkomen voor startende<br />
gezinnen.
3Wooninitiatieven<br />
ontplooien<br />
Kansen bieden aan middeninkomens en bijzondere doelgroepen<br />
Naast het bedienen van onze primaire doelgroep, zetten we ons de komende tijd extra in<br />
voor de middeninkomens en de bijzondere doelgroepen. Twee groepen die vanwege hun<br />
zwakke positie op de woningmarkt maar moeilijk in aanmerking komen voor geschikte<br />
huisvesting. Door gerichte wooninitiatieven te ontplooien, willen we hun kansen op de<br />
woningmarkt verbeteren.<br />
Middeninkomens<br />
De middeninkomens zijn belangrijk voor Nieuwegein. Het gaat om een relatief jonge<br />
doelgroep, die vooral uit paren en gezinnen met kinderen bestaat. Volgens de prognoses<br />
neemt het aantal middeninkomens tot 2030 toe met zo’n 12%. Hun perspectief op de<br />
woningmarkt is echter slecht. Door de Europese beschikking komen zij nauwelijks meer<br />
in aanmerking voor een sociale huurwoning. Tegelijkertijd verdienen ze te weinig om<br />
een woning op de vrije markt te betalen. Het is belangrijk dat we de middeninkomens<br />
vasthouden. We hebben daarom speciaal voor deze doelgroep 187 vrije sector woningen<br />
gereserveerd met een huurprijs tot 725,-. De komende tijd zullen we dit aantal verder<br />
verhogen naar 200 woningen.<br />
Bijzondere doelgroepen<br />
Hieronder verstaan we bewoners die zelfstandig (willen) wonen, maar zorg en<br />
ondersteuning aan huis nodig hebben. Zoals ouderen met een zorgvraag of mensen<br />
met een verstandelijke of lichamelijke beperking. We hebben reeds 170 woningen die<br />
hier speciaal voor geschikt zijn en waar mogelijk voegen we hier kleinschalige initiatieven<br />
aan toe. Dat doen we altijd in nauwe samenwerking met onze zorgpartners, zodat<br />
de woningen voldoen aan de specifieke eisen en wensen van hun cliënten. Idealiter<br />
beschikken we over diverse kleine plukjes zorgwoningen die over de stad verspreid<br />
liggen en integraal onderdeel uitmaken van ons reguliere woningbezit. Zo ontstaan<br />
er gevarieerde, leefbare wijken waar allerlei type bewoners met elkaar en door elkaar<br />
heen wonen. Dit in tegenstelling tot het creëren van afgeschermde zorgenclaves in de<br />
wijk. Vanwege onze visie op zorg en onze beperkte omvang richten we ons dan ook<br />
uitsluitend op dergelijke kleinschalige zorginitiatieven. Gaat het om het realiseren van<br />
specifiek en grootschalig zorgvastgoed, dan laten we dit liever over aan onze lokale<br />
partners die hier beter toe geëquipeerd zijn.<br />
11
Kwaliteit woningvoorraad<br />
4 Behouden en waar mogelijk verbeteren<br />
Richting onze huidige huurders hebben we<br />
de verantwoordelijkheid dat onze bestaande<br />
woningen technisch in orde zijn en voldoen<br />
aan de hedendaagse wooneisen. Om dit te<br />
bereiken, hebben we de afgelopen jaren<br />
veel aan groot onderhoud gedaan. In 2011<br />
hebben we bijvoorbeeld de renovatie van<br />
het Gemeenschappelijk <strong>Wonen</strong> project in<br />
Fokkesteeg afgerond en zijn alle woningen<br />
aan de binnenkant gerenoveerd in de vier<br />
grote torenflats aan het Van Herwijnen-<br />
en Wenckebachplantsoen in de wijk<br />
<strong>Jutphaas</strong>-Wijkersloot. Daarnaast hebben<br />
we voorbereidingen getroffen voor de<br />
grondige renovatie van de bergingen en<br />
centrale ruimtes in deze torenflats. Begin<br />
2013 vinden de eerste werkzaamheden<br />
hiervoor plaats.<br />
Met alle inspanningen van de afgelopen<br />
tijd hebben we de basiskwaliteit van ons<br />
bezit al goed op peil weten te brengen.<br />
Met behulp van een goed georganiseerd<br />
dagelijks en groot onderhoud willen we dit<br />
basisniveau de komende jaren behouden.<br />
Tegelijkertijd ontplooien we kleinschalige,<br />
gerichte initiatieven waarmee we de<br />
kwaliteit van onze woningen verder kunnen<br />
verbeteren. Dat is niet alleen goed voor het<br />
woongenot van onze huurders, maar ook<br />
voor de kwaliteit van de stad. We zetten<br />
in op twee concrete verbeterinitiatieven:<br />
12<br />
1. Energiebesparende maatregelen<br />
De energielasten leggen een steeds grotere druk op het besteedbaar<br />
inkomen van onze huurders. Het treffen van energetische<br />
maatregelen moet ervoor zorgen dat er minder energie in de<br />
woning wordt verbruikt en onze woningen betaalbaar blijven.<br />
Bij groot onderhoud en renovatie is hier al de nodige aandacht<br />
voor geweest, bijvoorbeeld door het aanbrengen van dubbel<br />
glas, het installeren van ClimaRad radiatoren en het aansluiten<br />
van wooncomplexen op stadsverwarming.<br />
De volgende stap is dat we ook individuele huurders enthousiast<br />
willen krijgen voor energiebesparing. We zijn daarom een pilot<br />
gestart met een kleine groep bewoners, waarbij we diverse<br />
energiebesparende maatregelen in de woning treffen. Tegelijkertijd<br />
maken we de bewoner meer bewust van zijn eigen energiegedrag<br />
en wat hij – in combinatie met de getroffen technische maatregelen<br />
– kan doen om de energielasten in zijn woning zo laag mogelijk<br />
te houden. In het voorjaar van 2013 zijn de uitkomsten van de<br />
pilot bekend. We evalueren dan samen met de bewoners welke<br />
energetische maatregelen het meeste effect sorteren, zodat<br />
we deze vervolgens aan een bredere groep huurders kunnen<br />
aanbieden. Ook voor deze huurders geldt dat we de technische<br />
maatregelen gepaard laten gaan met extra bewustwording.<br />
2. Aanpassen appartementen voor senioren<br />
Aanpassingen in de woning zorgen ervoor dat ouderen zo lang<br />
mogelijk in hun eigen woning kunnen blijven wonen. Het gaat<br />
vaak om relatief kleine ingrepen die het woongemak van huurders<br />
op oudere leeftijd enorm kunnen verhogen, zoals het verwijderen<br />
van drempels, het plaatsen van een verhoogd toilet, het installeren<br />
van thermostaat- en eenhendelskranen, en het monteren van<br />
beugels in douche- en wc-ruimte. Al deze aanpassingen hebben<br />
we ondergebracht in een speciaal seniorenpakket dat we vanaf<br />
2013 bij alle renovatie- en groot onderhoudsprojecten van<br />
appartementen zullen aanbieden. We hebben dit als eerste<br />
gedaan bij de renovatie van de vier torenflats aan het Van<br />
Herwijnen- en Wenckebachplantsoen. Bewoners konden in een<br />
inventarisatiegesprek zelf aangeven aan welke aanpassingen<br />
zij behoefte hadden. In de loop van 2013 zullen we dit pakket<br />
ook gaan aanbieden bij mutatiewoningen waarvan het interieur<br />
wordt vervangen.<br />
Voor ouderen met een eengezinswoning geldt dat het aanpassen<br />
van hun woning aanzienlijk lastiger is. Deze zijn echt beter geschikt<br />
voor gezinnen en beschikken over diverse structurele kenmerken<br />
die niet aan te passen zijn voor senioren. Denk maar aan trappen in<br />
de woning, het aantal kamers, de aanwezigheid van een grote tuin.<br />
Hiervan hebben we dan ook aangegeven dat we deze bewoners<br />
liever ondersteunen bij het verhuizen naar een meer geschikte<br />
seniorenwoning dan dat we de bestaande woning aanpassen<br />
(zie ook speerpunt 2: doorstroming stimuleren).
5Leefbaarheid<br />
Inzetten op wonen zonder ergernis<br />
We voelen ons verantwoordelijk voor de leefbaarheid<br />
van de wijken waar onze woningen staan. Onze<br />
huurders moeten zich veilig voelen en samen met<br />
andere wijkbewoners ongestoord van hun woning<br />
en woonomgeving kunnen genieten. We beseffen<br />
dat leefbaarheid een gedeelde verantwoordelijkheid<br />
is van bewoners zelf, de gemeente en andere<br />
partijen die bij de wijk betrokken zijn. Dit maakt<br />
dat samenwerking belangrijk is, maar ook dat alle<br />
betrokkenen een helder beeld hebben van elkaars<br />
rol en inzet. Zelf onderscheiden we twee niveaus<br />
van leefbaarheid:<br />
Te leveren inspanning<br />
Samen met<br />
partners<br />
Doen we<br />
zelf<br />
Sociale<br />
samenhang<br />
<strong>Wonen</strong> zonder<br />
ergernis<br />
Impact directe woonomgeving<br />
Op de vraag waar huidige huurders het meeste<br />
belang aan hechten, wordt een prettige, leefbare<br />
woonomgeving het vaakst genoemd. Verder vindt<br />
75% van de huidige huurders dat<br />
<strong>Jutphaas</strong> <strong>Wonen</strong> naast het verhuren<br />
en onderhouden van woningen,<br />
óók moet (blijven) investeren in<br />
leefbaarheid.<br />
1. <strong>Wonen</strong> zonder ergernis<br />
Dit vormt voor ons de basis van leefbaarheid. Dat onze<br />
huurders geen overlast ondervinden, zich veilig voelen<br />
en zodoende zonder ergernis kunnen wonen en leven in<br />
hun eigen wijk. Op dit niveau gaat het vaak om concrete<br />
overlastzaken die leefbaarheid in de weg staan. Omdat<br />
we ons verantwoordelijk voelen voor het woongenot van<br />
onze huurders, pakken we dergelijke overlastzaken altijd<br />
zelf op. De oplossing zit hem vaak in kleine, praktische<br />
maatregelen die ons relatief weinig inspanning kosten, zoals<br />
het bemiddelen tussen buren, zorgen voor extra toezicht<br />
in publieke ruimtes en het doorspelen van overlastzaken<br />
aan de politie.<br />
De spil in onze aanpak zijn onze leefbaarheidsmedewerkers<br />
die speciaal getraind zijn om met overlast om te gaan. Bij<br />
een overlastmelding gaan zij in gesprek met de betrokken<br />
bewoners, inventariseren de situatie en treffen per geval<br />
concrete maatregelen die het probleem oplossen. Waar<br />
nodig betrekken zij ook direct onze maatschappelijke<br />
partners bij de zaak.<br />
We merken overigens in de praktijk dat wonen zonder<br />
ergernis voor een belangrijk deel om beleving gaat. Soms<br />
ervaren bewoners gevoelens van overlast of onveiligheid<br />
zonder dat zij hier een fysieke, aanwijsbare<br />
reden voor hebben. Ook daar hebben we<br />
oog voor. Want een kleine ingreep, zoals<br />
het plaatsen van een camera in de galerij,<br />
kan er in dit geval toch voor zorgen dat<br />
bewoners veel prettiger wonen. En dat is<br />
voor ons even belangrijk als het aanpakken<br />
van fysieke oorzaken van overlast.<br />
Woningzoekenden:<br />
Prettig wonen<br />
reikt verder dan<br />
de muren van je<br />
woning!<br />
2. Stimuleren sociale samenhang<br />
Leefbaarheid gaat in tweede instantie over het stimuleren<br />
van de gemeenschapszin in de wijk en het ondersteunen<br />
van bewoners die vanwege sociale of financiële problemen<br />
buiten de maatschappij dreigen te vallen. Deze vorm van<br />
leefbaarheid is voor ons lastiger om zelf op te pakken.<br />
Omdat we hier niet toe geëquipeerd zijn, zou het ons te veel<br />
inspanning kosten om echt het verschil te kunnen maken.<br />
Op dit niveau is onze rol dan ook veel meer signalerend en<br />
faciliterend, waarbij we altijd de samenwerking opzoeken<br />
met onze maatschappelijke partners. Bijvoorbeeld als<br />
we merken dat bewoners vereenzamen of te kampen<br />
hebben met andere sociale problemen. Dergelijke ‘achter<br />
de voordeur’-signalen spelen we actief door naar onze<br />
partners, die de zaak dan verder in behandeling nemen.<br />
Daarnaast houden we onze ogen en oren open in de<br />
wijken waar wij actief zijn. Het is ons streven dat we niet<br />
lukraak allerlei signalen verzamelen, maar dat we hier ook<br />
echt de verbanden in ontdekken die duiden op structurele<br />
leefbaarheidsuitdagingen in de wijk. Komen deze aan het<br />
licht, dan zoeken we proactief onze partners op en leggen<br />
de uitdaging neer bij de partij of partijen die deze volgens<br />
ons het beste kunnen oppakken. We houden vervolgens<br />
de vinger aan de pols, zodat we er zeker van<br />
zijn dat de geconstateerde problemen ook<br />
echt worden opgepakt. En zo nodig staan we<br />
klaar om eventuele wijkinitiatieven die op basis<br />
hiervan ontplooid worden, te ondersteunen<br />
met onze eigen inzet, tijd en middelen.<br />
13
De betaalbaarheid van onze opgave<br />
We staan de komende jaren voor een flinke opgave. Om meer<br />
kansen voor woningzoekenden te creëren, willen we in vijf jaar<br />
tijd een flink aantal woningen toevoegen. Tegelijkertijd blijven we<br />
investeren in leefbaarheid en de kwaliteit van ons woningbezit.<br />
Deze ambities vergen de nodige investeringskracht in een tijd die<br />
door onzekerheid en financiële risico’s wordt gekenmerkt. We<br />
staan er gelukkig solide voor, maar we beschikken daarentegen<br />
over weinig financiële rek. Ons verdienmodel bestaat momenteel<br />
uitsluitend uit reguliere huuropbrengsten. De verkoop uit eigen<br />
woningbezit hebben we namelijk stopgezet, omdat er te weinig<br />
vraag is op de vrije koopmarkt en er juist een tekort is aan<br />
reguliere huurwoningen. Onze inkomsten zijn daarmee redelijk<br />
stabiel. Aan de lastenzijde worden we echter in toenemende<br />
mate geconfronteerd met overheidsmaatregelen en -heffingen<br />
die op onze financiële positie drukken.<br />
Tijdens het schrijven van dit plan barst de weerstand tegen<br />
het regeerakkoord van kabinet Rutte II in alle hevigheid los.<br />
Verschillende organisaties uit de woningbranche, waaronder<br />
de Woonbond, Aedes en het Centraal Fonds, waarschuwen<br />
voor een kaalslag van corporaties als alle maatregelen uit het<br />
regeerakkoord ongewijzigd hun doorgang vinden. Pas in de<br />
loop van 2013 wordt er meer duidelijkheid verwacht.<br />
Hoe het regeerakkoord in de praktijk ook uitpakt, onze opgaven<br />
en ambities veranderen er niet door. Maar het bepaalt helaas wel<br />
de mate waarin we deze ook daadwerkelijk kunnen realiseren.<br />
We zijn dan ook gedwongen om een belangrijk voorbehoud<br />
bij dit plan te plaatsen. Tegelijkertijd be<strong>kijken</strong> we onze eigen<br />
mogelijkheden om op financieel verantwoorde wijze aan onze<br />
ambities te kunnen voldoen. We hebben voor onszelf vier<br />
zogeheten financiële verdedigingslinies ingesteld die ervoor<br />
moeten zorgen dat we te allen tijde financieel gezond blijven:<br />
14<br />
Investeringsruimte<br />
Extra ruimte nodig voor<br />
het toevoegen van<br />
meer woningen<br />
Financiële positie Verdienmodel Maatregelen<br />
We staan er momenteel<br />
gezond voor<br />
1. Kritische selectie projecten<br />
2. Kostenneutraal bouwen<br />
3. Huurverhoging<br />
4. Verkoop aan<br />
zittende huurders<br />
Inkomsten zijn volledig<br />
huurgebaseerd<br />
Vier financiële<br />
verdedigingslinies<br />
Overheidsmaatregelen<br />
en heffingen drukken<br />
op financiële positie
Kritische selectie projecten<br />
Financieel gezond blijven begint bij geld niet uitgeven.<br />
Voor ieder potentieel transformatie- en nieuwbouwproject<br />
geldt dat we kritisch zullen <strong>kijken</strong> naar de financiële impact<br />
ervan en de bijbehorende risico’s. We willen graag extra<br />
woningen toevoegen, maar dit mag niet ten koste gaan<br />
van ons eigen voortbestaan. Onze beperkte omvang maakt<br />
dat we hier de verstandige keuzes in zullen nemen en goed<br />
<strong>kijken</strong> naar wat we financieel wel en niet aankunnen. We<br />
beschikken over een Raad van Commissarissen die het als<br />
haar taak ziet om kritisch te volgen wat er gebeurt.<br />
Kostenneutraal bouwen<br />
Bij het realiseren van onze uitbreidingsplannen zoeken we<br />
actief naar kansen en mogelijkheden om kostenneutraal te<br />
bouwen. Dat doen we aan de ene kant door ons te focussen<br />
op transformatie, waarbij we de kosten zo laag kunnen<br />
houden dat zelfs rendabel bouwen tot de mogelijkheden<br />
behoort. Aan de andere kant be<strong>kijken</strong> we per project de<br />
mogelijkheden om partners hierbij te betrekken, zodat<br />
we de projectinvesteringen met anderen kunnen delen.<br />
Huurverhoging<br />
Het verhogen van de huren is een maatregel die we<br />
spaarzaam inzetten. We beseffen namelijk dat onze<br />
huurprijzen relatief gezien al hoog liggen en dat het creëren<br />
van extra kansen voor woningzoekenden niet ten koste<br />
mag gaan van onze zittende huurders. We zullen ons<br />
daarom met name toespitsen op individuele gevallen van<br />
huurharmonisatie. Het gaat hier om mutatiewoningen die<br />
na lange tijd weer vrijkomen en waarvan de huren niet<br />
langer als redelijk kunnen worden beschouwd.*<br />
Verkoop aan zittende huurders<br />
Terwijl er weinig vraag is naar koopwoningen op de vrije<br />
markt, blijkt uit ons digitale klantenpanel dat 21% van onze<br />
huidige huurders mogelijk geïnteresseerd is in het kopen<br />
van hun eigen woning. Verkoop aan huidige huurders<br />
behoort voor een deel van ons bezit dan ook zeker tot<br />
de mogelijkheden. We voldoen hiermee immers aan een<br />
belangrijke behoefte van onze huurders en tegelijkertijd<br />
kunnen we meer geld vrijmaken voor transformatie en<br />
nieuwbouw.<br />
*<br />
We kunnen voorlopig geen andere uitspraken doen<br />
over ons huurbeleid, omdat we hiervoor afhankelijk<br />
zijn van de regels uit het regeerakkoord. Zodra<br />
hier meer duidelijkheid over is, zullen we dit apart<br />
communiceren.<br />
15
<strong>Anders</strong> <strong>durven</strong> <strong>kijken</strong>: De organisatie<br />
Wind tegen<br />
De woningmarkt bevindt zich momenteel<br />
in zwaar weer. De economische crisis en het<br />
regeerakkoord zorgen voor onzekerheid<br />
en terughoudendheid. En dat in een<br />
periode waarbij de woningmarkt met<br />
nadruk vooruit geholpen moet worden.<br />
Veel partijen voelen zich gedwongen om<br />
een afwachtende houding aan te nemen.<br />
Zij weten niet hoe alle ontwikkelingen<br />
gaan uitpakken en wat het effect hiervan<br />
is op hun financiële positie. Belangrijke<br />
opgaven blijven hierdoor langer liggen<br />
dan zij zouden willen.<br />
Tijdig geanticipeerd<br />
<strong>Jutphaas</strong> <strong>Wonen</strong> heeft uiteraard ook<br />
met deze veranderende realiteit te<br />
maken. Ook wij hebben te maken met<br />
tegenwind. Gelukkig hebben we hier<br />
tijdig op geanticipeerd. Dat betekent<br />
niet dat de bomen tot in de hemel<br />
groeien, maar we beschikken gelukkig<br />
wel over een degelijke financiële basis<br />
die onze organisatie als vertrekpunt kan<br />
gebruiken.<br />
Het verschil blijven maken<br />
Voor ons is de huidige situatie geen<br />
reden om bij de pakken neer te gaan<br />
zitten. Het geeft ons juist de prikkel en de<br />
energie om volkshuisvestelijk het verschil<br />
te blijven maken in Nieuwegein.<br />
16<br />
<strong>Anders</strong> <strong>durven</strong> <strong>kijken</strong><br />
Om dat mogelijk te maken, verscherpen we als organisatie onze<br />
focus. We zullen alerter moeten zijn dan ooit. Met het ene oog<br />
op wat er om ons heen gebeurt. In de politiek, de maatschappij<br />
en de markt. En met het andere op hoe wij het werk met elkaar<br />
organiseren.<br />
Binnen en buiten<br />
Deze verscherpte blik naar binnen en buiten zorgt ervoor dat<br />
we tijdig zien wat er op ons afkomt. Daarnaast geeft het ons de<br />
ruimte om mee te bewegen en tijdig te anticiperen. Dit laatste<br />
vraagt om extra flexibiliteit en creativiteit van de organisatie. Zodat<br />
we andere en passende manieren vinden waarmee we invulling<br />
geven aan onze dienstverlening en opgaven.<br />
Verfrissende lef<br />
Deze ambitie heeft uiteraard impact op het denken, voelen en<br />
handelen van de gehele organisatie. Immers: het betekent niet<br />
alleen dat we verdraaid goed moeten weten wat er gebeurt en<br />
waar we mee bezig zijn. Het betekent ook dat we het “verfrissende<br />
lef” moeten behouden om te blijven doen wat nodig is. Deze<br />
mindset ziet <strong>Jutphaas</strong> <strong>Wonen</strong> als een van haar leidende principes<br />
om in Nieuwegein een herkenbaar volkshuisvestelijk geluid te<br />
laten horen. Ook in onzekere tijden!<br />
Ons motto<br />
We hebben dit samengevat onder het motto: “anders <strong>durven</strong><br />
<strong>kijken</strong>”. Voor ons is dit de letterlijke visie waarmee we naar alles<br />
<strong>kijken</strong> dat ons bezighoudt en met vraagstukken omgaan. Gelukkig<br />
staat deze zienswijze niet heel ver van ons af. Een drastische ruk<br />
aan het stuur van de organisatie is dus niet nodig. We willen er<br />
de komende jaren echter bewuster en proactiever mee omgaan.<br />
Hoe we dat doen, zetten we hierna uiteen.
DNA van <strong>Jutphaas</strong> <strong>Wonen</strong><br />
Waarop wij herkend en erkend willen worden<br />
<strong>Jutphaas</strong> <strong>Wonen</strong> is een kleine, gedreven en betrokken<br />
woningcorporatie. En dat willen we ook graag zo<br />
houden. Onze taak? Zorgen dat je prettig kunt wonen<br />
in Nieuwegein. We zijn er voor iedereen die dat niet<br />
zelfstandig kan regelen. De woning en de directe<br />
woonomgeving zijn onze aandachtsgebieden.<br />
Klant op 1<br />
Een goede relatie met onze omgeving staat voor ons<br />
altijd op de eerste plaats. Dat zie je terug in de sterke<br />
en persoonlijke band die we met onze klanten en<br />
partners hebben. Dit zorgt voor wederzijds vertrouwen<br />
en de openheid waarmee we daadwerkelijk in gesprek<br />
zijn met onze relaties. Voor ons is dit meer dan een<br />
houding. Het is onze manier om te ontdekken welke<br />
behoeften onze klanten hebben en wat er bij partners<br />
speelt. Dat we goed kunnen luisteren, opmerkzaam<br />
en nieuwsgierig zijn, komt ons hierbij goed van pas.<br />
Resultaat telt<br />
Met een goede relatie ben je er nog niet. Bij <strong>Jutphaas</strong><br />
<strong>Wonen</strong> tellen ook de resultaten. Onze motivatie is dat<br />
we ‘altijd datgene oppakken wat volkshuisvestelijk<br />
voor de maatschappij en klant nuttig of nodig is’. We<br />
vinden het daarbij oprecht van belang dat klanten op<br />
ons kunnen bouwen. Dit betekent dat we afspraken<br />
nakomen en altijd naar een oplossing proberen te<br />
zoeken. Goed samenwerken met collega’s en partners<br />
helpt ons daarbij. Samen weten en zien we immers<br />
meer dan alleen. Blijkt iets schier onmogelijk? Dan<br />
leggen we dat op een duidelijke en respectvolle manier<br />
uit.<br />
‘<strong>Anders</strong> <strong>durven</strong> <strong>kijken</strong>’<br />
Als je omgeving beweegt, moet je kunnen meebewegen! Dat is onze<br />
stellige overtuiging. Zo blijft onze dienstverlening en ons aanbod van<br />
producten goed aansluiten bij de behoeften van onze klanten en de<br />
maatschappij. Om deze situatie te bereiken, moet je als organisatie wel<br />
goed naar buiten <strong>kijken</strong> en een proactieve bril opzetten. Kortom: <strong>kijken</strong><br />
om te kunnen anticiperen. We noemen dit ook wel “<strong>Anders</strong> <strong>durven</strong><br />
<strong>kijken</strong>”. Dat zie je terug op drie vlakken.<br />
Ten eerste in hoe ons team denkt, voelt en handelt. Onze nieuwsgierigheid<br />
zorgt ervoor dat we precies weten hoe de vork in de steel zit. We zijn<br />
oplossingsgericht en raken niet in de war als de situatie anders is dan<br />
we vooraf hadden verwacht. Flexibel en proactief is onze basishouding.<br />
Ten tweede zie je dat terug in hoe wij omgaan met onze dienstverlening.<br />
Onze processen geven ons daarbij houvast en zorgen ervoor dat we<br />
efficiënt kunnen opereren. We houden echter wel onze ogen open en<br />
nemen initiatief als dat nodig is. We vragen ons ieder keer af: kan het<br />
in deze situatie slimmer of handiger? Dit betekent dat we altijd van ons<br />
standaard proces mogen afwijken als de situatie dat verlangt. Immers:<br />
het resultaat telt voor ons. Zo behouden we onze bewegingsvrijheid. Zo<br />
blijven we problemen voor en bouwen we aan resultaten die leiden tot<br />
tevredenheid.<br />
Ten derde zie je dat terug in hoe we met onze opgaven omgaan. We<br />
ontwikkelen slimme oplossingen die passen bij de uitdagende problemen<br />
in ons werkgebied. Met vernieuwingskracht, creativiteit en een ‘beetje<br />
lef’ verkennen we daarom iedere keer nieuwe wegen die maatschappelijk<br />
nuttig en waardevol zijn. Onze producten zijn niet altijd standaard<br />
en gaan soms verder waar anderen stoppen. Voorbeelden hiervan<br />
zijn de transformatie van kantoren of het ontwikkelen van bijzondere<br />
woonvormen. Innovatie is bij <strong>Jutphaas</strong> <strong>Wonen</strong> geen loze kreet, maar<br />
de praktijk.<br />
DNA van <strong>Jutphaas</strong><br />
<strong>Wonen</strong><br />
We beschrijven op deze pagina waar<br />
we als <strong>Jutphaas</strong> <strong>Wonen</strong> voor “gaan<br />
en staan” en waarop wij “herkend en<br />
erkend” willen worden. We noemen<br />
dit ook wel ons DNA.<br />
Van een aantal dingen weten<br />
we dat we er nog niet helemaal<br />
zijn. Anderzijds zijn een aantal<br />
belangrijke kernwaarden al sterk<br />
verankerd in onze organisatie. Uit<br />
deze beschrijving spreekt dan ook<br />
onze richtinggevende ambitie voor<br />
de komende jaren.<br />
17
Identiteitscan <strong>Jutphaas</strong> <strong>Wonen</strong><br />
Hoe ver staan we van ons gewenste DNA af?<br />
U heeft hiervoor kunnen lezen welk DNA <strong>Jutphaas</strong> <strong>Wonen</strong> nastreeft.<br />
In de aanloop naar dit plan hebben we onderzocht hoe ver we<br />
hier nog vanaf staan en waar we ons verder in zullen moeten<br />
ontwikkelen. Het schema geeft een samenvatting van onze analyse,<br />
waarbij we onderscheid maken tussen drie soorten waarden:<br />
1. Historische waarden<br />
Linksboven staan onze historische waarden. Dit zijn de DNA waarden<br />
die we zelf al bewust toepassen en waar we ook door anderen op<br />
herkend worden. Onze historische waarden geven ons een duidelijk<br />
en betrouwbaar gezicht. Klanten en partners weten hierdoor wat<br />
ze van ons mogen verwachten. Uit onderzoek en gesprekken blijkt<br />
dat onze omgeving dit deel van ons DNA als positief ervaart. Zo<br />
positief zelfs dat we meerdere malen te horen hebben gekregen:<br />
“blijf wie je bent”. Een advies dat we ter harte nemen. Ook de<br />
medewerkers van <strong>Jutphaas</strong> <strong>Wonen</strong> herkennen zich in de beschreven<br />
waarden. We mogen hiermee zeggen dat het cultuurtraject dat<br />
we het afgelopen jaar hebben doorlopen is geslaagd. Dat we het<br />
allemaal eigenlijk heel gewoon vinden, blijkt uit het feit dat we niet<br />
graag over cultuur praten, maar het vooral tot uitdrukking willen<br />
laten komen in ons werk en gedrag.<br />
2. Latente waarden<br />
In het midden van het schema staan een aantal waarden die door<br />
de buitenwacht worden gewaardeerd, maar die onszelf niet (meer)<br />
opvallen. Zij zijn met andere woorden latent aanwezig. Deze waarden<br />
hebben vooral te maken met onze innovatieve en creatieve kant.<br />
We zijn het wel, maar weten dat minder goed van onszelf. Omdat<br />
deze waarden een belangrijk deel van ons DNA vormen, willen we<br />
daar de komende tijd bewuster mee omgaan. We doen dit door<br />
innovatie en creativiteit een belangrijkere plek te geven in onze<br />
productontwikkeling.<br />
18<br />
Historische waarden<br />
Betrouwbaar en eerlijk<br />
Klein, persoonlijk<br />
en betrokken<br />
Maatschappelijk betrokken<br />
Slagvaardig, doelgericht<br />
en proactief<br />
Weten waar de behoefte ligt<br />
Doen wat voor maatschappij<br />
en klant nuttig is<br />
Oprecht<br />
Vaardig<br />
Routineus<br />
We zijn er<br />
voor de klant<br />
“Blijf wie<br />
je bent”<br />
Maatschappij gedreven corporatie<br />
- Midden in de maatschappij<br />
- Luisterend oor<br />
- Betrouwbaar<br />
Latente waarden<br />
Menselijk creatief<br />
Contactvaardig<br />
Innovatief<br />
Identiteitscan<br />
Nieuwsgierig<br />
Zeggen wat je doet,<br />
doen wat je zegt<br />
Creatief, slim en handig<br />
“Omgeving<br />
anders”<br />
Opvolgen, nakomen<br />
afspraak<br />
Groeiwaarden<br />
Initiatief nemen<br />
Samenwerken, doorspelen<br />
en terugkoppelen<br />
Meenemen uitdagen<br />
Heldere verwachtingen<br />
Flexibiliseren<br />
Team en proces<br />
Alert zijn,<br />
blijven meegaan<br />
“<strong>Anders</strong> <strong>durven</strong> <strong>kijken</strong>”<br />
Cultuurwaarden Motto
We omarmen ons gewenste dna<br />
Het ontwikkelen van onze groeiwaarden<br />
3. Groeiwaarden<br />
Rechts in het schema staan onze groeiwaarden. Dit zijn<br />
de waarden waar we ons de komende tijd verder in willen<br />
ontwikkelen en bekwamen. Het gaat hier om aanvullende<br />
waarden die we bovenop onze historische waarden zullen<br />
ontwikkelen. Zij komen dus niet in de plaats van onze<br />
historische waarden. Onze groeiwaarden hebben vooral te<br />
maken met de bewegelijkheid van de markt en onze ambitie<br />
om nog beter te kunnen anticiperen op wat gevraagd en<br />
nodig is. We willen deze waarden op twee plekken in onze<br />
organisatie borgen, namelijk in:<br />
1. Het denken, voelen en handelen van ons team<br />
2. De inrichting van onze dienstverlening<br />
Ons team<br />
Op ons team mogen we trots zijn. En met reden. Zij zorgen<br />
er iedere dag voor dat onze klanten prettig kunnen wonen<br />
in Nieuwegein. Met inzet en betrokkenheid. Klanten<br />
waarderen dat. Het team vormt voor <strong>Jutphaas</strong> <strong>Wonen</strong><br />
dan ook de belangrijkste hefboom waarmee we onze<br />
groeiwaarden van de grond kunnen krijgen. Het is daarbij<br />
onze stelling dat we het er niet lang over willen hebben.<br />
We willen de gewenste situatie met name bereiken door<br />
te doen. Voor het werk, in het werk. Dat betekent dat<br />
we de komende jaren heel bewust bij alles wat we doen<br />
nadenken of het wel strookt met ons DNA. We hebben<br />
daar een simpel ezelsbruggetje voor: de WBDU-vraag.<br />
Deze letters staan voor: Waar Blijkt Dat Uit? Je kunt jezelf<br />
dan bijvoorbeeld de vraag stellen: Mijn nieuwsgierigheid<br />
in dit gesprek… Waar bleek dat uit? Zo kan iedereen voor<br />
zichzelf checken of zijn denken, voelen en handelen in lijn<br />
ligt met het gewenste DNA. Door af en toe met collega’s<br />
de praktijk te bespreken, verankeren we onze groeiwaarden<br />
en vinden we samen oplossingen als het even niet lukt.<br />
Onze dienstverlening<br />
Ook op het niveau van onze dienstverlening willen we in<br />
staat zijn om anders te <strong>durven</strong> <strong>kijken</strong>, waarbij we alert zijn<br />
op de wensen van onze individuele klanten en deze op<br />
proactieve wijze weten in te vullen. Op dit moment leunt<br />
onze dienstverlening voor een belangrijk deel op processen,<br />
waarvan het mutatie- en reparatieproces de belangrijkste<br />
zijn. We hebben deze diensten in vaste procedures vervat,<br />
zodat we een constante kwaliteit kunnen waarborgen. Deze<br />
werkwijze sluit ook goed aan bij onze natuurlijke waarden,<br />
waarbij we geroutineerd te werk gaan, vaardig zijn en met<br />
een sterk gevoel voor kwaliteit onze klanten bedienen. We<br />
zijn hier dan ook heel bedreven in.<br />
Kijken we echter naar de veranderende markt en onze<br />
eigen ambities, dan zouden deze vaste procedures wel<br />
eens kunnen gaan knellen. We zien immers dat klanten<br />
nieuwe wensen hebben die niet binnen onze set van<br />
vaste procedures hoeven te vallen. Daarnaast gaan we de<br />
komende jaren allerlei initiatieven ontplooien waarbij we<br />
dichter op de situatie van de individuele klant willen kruipen.<br />
Denk maar aan het persoonlijk begeleiden van senioren met<br />
een verhuiswens of het ondersteunen van bewoners die<br />
hun energiekosten willen verlagen. Onze dienstverlening<br />
zal hierdoor steeds persoonlijker en proactiever worden.<br />
Daarom is het nodig dat we onze processen flexibiliseren,<br />
waarbij we de resultaten leidend maken. Processen moeten<br />
met andere woorden houvast bieden, maar tegelijkertijd<br />
voldoende ruimte laten om te doen wat nodig is om<br />
iedere klant goed te bedienen. Processen zijn dan niet<br />
langer een statisch gegeven, maar een flexibele aanpak<br />
die meebeweegt met de individuele situatie van de klant.<br />
De komende tijd be<strong>kijken</strong> we daarom hoe we proactiever<br />
met onze processen kunnen omgaan.<br />
Tot slot…<br />
<strong>Jutphaas</strong> <strong>Wonen</strong> is zich ervan bewust dat dit<br />
ondernemingsplan een aantal veranderingen met<br />
zich meebrengt voor haar organisatie. Het is daarom<br />
de ambitie van het management om iedereen zo goed<br />
mogelijk in deze veranderingen mee te nemen. Dat<br />
begint met goed uitleggen, elkaar scherp houden<br />
op de inhoud en zorgen voor veel onderlinge<br />
afstemming. Vervolgens zullen we de organisatie<br />
uitdagen en prikkelen om creatief mee te denken<br />
bij de concrete invulling van dit plan. We voelen<br />
hierbij als management de verplichting om een goede<br />
terugkoppeling te geven hoe ideeën en bijdragen van<br />
medewerkers hun weg vinden in de realisatie van onze<br />
ambities. Daarna is het een kwestie van de mouwen<br />
opstropen en met elkaar aan het werk gaan.<br />
19