Posudek č. 2116 - 16/2007 - Sreality.cz

ZNALECKÝ POSUDEK 

číslo: 2116 - 16/2007 

o ceně bytové jednotky č. 1354/22 

v katastrálním území Bolevec, v Plzni, 

včetně příslušenství. 

Objednavatel posudku: Exekutorský úřad 

Praha 6 

Čistovická 11 

160 00 Praha 6 

Účel posudku: Zjištění ceny nemovitosti v místě a čase obvyklé 

Oceněno ke dni: 31.ledna 2007 

Posudek vypracoval: Ing. Jan Merten 

Armády 246 

155 00 Praha 5 – Stodůlky 

Posudek byl vypracován ve 3 vyhotoveních, z nichţ 2 vyhotovení obdrţí ţadatel a 1 

vyhotovení je uloţeno v archívu znalce. Celkem posudek obsahuje 19 stran. 

V Praze, dne 31.ledna 2007

- 2 -

1. NÁLEZ 

1.1 Bližší údaje o nemovitosti 

Oceňovaná bytová jednotka je vymezená v budově č.p. 1354 a 1355, která se nalézá v 

katastrálním území Bolevec, městské části města Plzeň a je přímo přístupná z místní 

komunikace - Tachovské ulice, v rámci které je označena orientačním číslem 17. 

Nemovitost je tvořena bytovou jednotkou č. 1354/22. K vlastnictví bytové jednotky náleţí 

spoluvlastnický podíl ke společným částem budovy č.p. 1354 a 1355 a dále spoluvlastnický 

podíl k pozemkům p.č. 3493 a 3492, na kterých je budova postavena. Velikost těchto 

spoluvlastnických podílů je vyjádřena zlomkem 758/31680. 

1.2 Podklady pro vypracování posudku 

Výpis z katastru nemovitostí pro k.ú. Bolevec, obec Plzeň, list vlastnictví č. 6712, 

vyhotovený pomocí dálkového přístupu k datům Katastrálního úřadu pro Prahu dne 

22.9.2006. 

Smlouva o převodu vlastnictví bytové jednotky uzavřená mezi Škoda a.s. a manţeli 

Strejčovými dne 28.8.2000, vklad práva povolen rozhodnutím kú č. V4-8656/00 ze dne 

11.10.2000, právní účinky vkladu vznikly dne 26.9.2000. 

Místní šetření znalce se zaměřením současného stavu dne 31.1.2007. 

1.3 Vlastnictví 

Podle údajů z katastru nemovitostí je jako vlastník nemovitosti na listu vlastnictví č. 6712 

a 2863 pro k.ú. Bolevec, obec Plzeň zapsán 

SJM Strejček Josef a Strejčková Jaroslava 

6640316/0632 a 696024/2025 

Tachovská 1354/17 

323 00 Plzeň 1 - Bolevec 

1.4 Předmětem ocenění jsou 

1) Bytová jednotka č. 1354/22 

2) Pozemek p.č. 3493 a 3492 - spoluvlast.podíl 

1.5 základní pojmy 

1) Administrativní cena - cena zjištěná v souladu s platným cenovým předpisem, v současné 

době podle vyhlášky Ministerstva financí ČR č.540/2002 Sb. ze dne 10. prosince 2002, 

kterou se provádějí některá ustanovení zákona č.151/1997 Sb., o oceňování majetku ve znění 

vyhl.č. 452/2003 Sb., vyhl.č.640/2004 Sb. a vyhl.č.617/2006 Sb., s účinností od 1. ledna 

2007. 

Administrativní cena se v praxi pouţívá pro zjištění nejmenšího základu pro vyměření daně z 

převodu nemovitostí (darovaní, dědictví a konkurzní a vyrovnávací řízení). 

- 3 -

2) Pořizovací cena - cena, za kterou bylo moţno věc pořídit v době jejího pořízení, bez 

odpočtu opotřebení. Pouţívá se v praxi v účetnictví. 

3) Reprodukční cena - cena, za kterou by bylo moţno stejnou nebo porovnatelnou novou věc 

pořídit v době ocenění, bez odpočtu opotřebení. Zjišťuje se podrobným poloţkovým 

rozpočtem nebo pomocí technickohospodářských ukazatelů. 

4) Věcná hodnota - je reprodukční cena věci, sníţená o přiměřené opotřebení věci stejného 

stáří a přiměřené intenzity pouţívání. Ve výsledku je sníţena o náklady na opravy závaţných 

závad, které znemoţňují okamţité uţívání věci. Věcná hodnota se nejčasteji určuje těmito 

způsoby : 

a) jako reprodukční cena 

b) jako administrativní cena (bez uvaţování vlivu koeficientu prodejnosti nemovitosti Kp) 

c) jako technická cena - jedná se o stanovení nákladů na pořízení v současných cenách a 

určení opotřebení přiměřeného stáří a skutečnému stavu (časová cena, vystihující reálný, 

technický stav v čase hodnocení). 

5) Výnosová hodnota - je uvaţována jako jistina, kterou je nutno při stanovené úrokové 

sazbě uloţit, aby úroky z této jistiny byly stejné jako čistý výnos z nemovitosti nebo je moţné 

tuto částku investovat na kapitálovém trhu s obdobnou sazbou výnosové míry. 

6) Tržní hodnota - (podle právního názvosloví „obecná cena věci“), je cena za kterou je 

moţno danou věc v daném místě a čase prodat nebo koupit. Obvykle se zjišťuje porovnáním s 

jiţ realizovanými prodeji či koupěmi obdobných věcí v daném místě a čase, pokud jsou k 

tomu dostupné informace. Pokud tyto informace nejsou je třeba pouţít náhradní metodiku. 

1.6 Použité metody zjištění hodnoty nemovitosti 

Ocenění nemovitosti je prováděno pro účel vypořádání spoluvlastnictví (odhad obvyklé ceny) 

Pro odhad obvyklé ceny je hodnocení prováděno jak v zahraničí, tak v naší praxi v zásadě 

třemi základními metodami, které jsou pouţívány v různých modifikacích. 

- metoda technického ohodnocení (nákladová, věcná) 

Jedná se v podstatě o stanovení nákladů nutných na pořízení věci v současných cenách a 

určení opotřebení přiměřeného stáří a skutečnému stavu (časová cena, vystihující reálný, 

technický stav v čase hodnocení) 

- metoda výnosová ( příjmová) 

Vyjadřuje schopnost nemovitosti vytvářet výnos (příjem). Dosahovaný výnos je 

charakteristikou uţitkovosti. 

- metoda srovnávací (trţní, statistická) 

V principu se jedná o vyhodnocení cen nedávno prodaných porovnatelných nemovitostí. 

Typ hodnocené nemovitosti, se v dané lokalitě pronajímá, dosaţitelné nájemné v místě 

obvyklé lze objektivně zjistit. 

Oceňovanou nemovitost lze proto výnosově ohodnotit prostřednictvím nájemného v místě 

obvyklého (s respektováním nájemného u bytů s regulovaným nájemným). 

Údaje o cenách srovnatelných nemovitostí lze zjistit. 

Pro stanovení obvyklé ceny bude pouţito kombinace metod technické, výnosové a 

srovnávací. 

- 4 -

2. POSUDEK A OCENĚNÍ 

2.1 - Stanovení administrativní ceny 

(podle platného oceňovacího předpisu (vyhlášky MF ČR ČR č.540/2002 Sb. ze dne 10. 

prosince 2002, kterou se provádějí některá ustanovení zákona č.151/1997 Sb., o oceňování 

majetku ve znění vyhl.č. 452/2003 Sb., vyhl.č.640/2004 Sb. a vyhl.617/2006 Sb., s účinností 

od 1. ledna 2007) 

2.1.1 Bytová jednotka č. 1354/22 

Oceněno podle § 26 vyhlášky. 

2.1.1.1 Popis 

Předmětem ocenění je bytová jednotka č.1354/22 v osmém nadzemním podlaţí domu č.p. 

1354. Tento dům je vnitřní krajní obytného bloku – budovy č.p. 1354 a 1355, která je 

postavena je postavena na pozemku p.č. 3493 a 3492 v katastrálním území Bolevec a je 

přístupný z ulice Tachovská. 

Budova sestává celkem z dvou sekcí s vlastními popisnými čísly. Káţdá sekce má jedno 

podzemní a osm nadzemních podlaţí. Podzemní podlaţí je vyuţito jako technické podlaţí, ve 

kterém jsou umístěny prádelny a sušárny prádla a výměníková stanice a dále místnosti se 

sklepními kójemi, které uţívají obyvatelé domu. Všechna nadzemní podlaţí jsou vyuţita pro 

bydlení. Jedná se typovou panelovou stavbu s izolovanými základy, stropy s rovnými 

podhledy, rovnou střechou, která je opatřena krytinou ze svařovaných asfaltových pásů, 

klempířské konstrukce jsou úplné a jsou provedeny z pozinkovaného plechu. Schodiště je 

jednoramenné s nášlapnou vrstvou z PVC. Dům je napojen na inţenýrské sítě vodovodní, 

kanalizační i plynovou přípojkou. Rozvody el. Proudu jsou provedeny na napětí 220/380 V. 

Vytápění objektu je ústřední dálkové, ohřev teplé uţitkové vody je prováděn centrálně. 

Vlastní bytová jednotka je byt konfigurace 3+1. Vybavení bytu konstrukcemi středně a 

krátkodobé ţivotnosti a prvky vybavení stavby je standardní. Bytové jádro původní, okna 

jsou plastová s izolačními dvojskly, dveře jsou původní prosklené nebo plné hladké, podlahy 

v obytných místnostech jsou s krytinou z PVC. Vlastník bytu má právo uţívat lodţii č.54 a 

sklapní kóji č. 1354/22. 

Objekt je v uţívání dle udání obyvatel ostatních bytů od roku 1982. S ohledem na stáří 

domu a na skutečnost, ţe byly na domě provedeny některé dílčí stavební úpravy, je opotřebení 

stanoveno pomocí analytické metody, která vychází z technického stavu a stáří jednotlivých 

konstrukcí a prvků vybavení stavby. 

2.1.1.2 Charakteristika stavby 

SKP: 46.21.12.1..1 

Typ podle účelu uţití: J - Domy vícebytové (typové) 

Druh konstrukce: Montované z dílců betonových plošných 

- 5 -

2.1.1.3 Výměry 

Místnost Rozměry Podlahová plocha 

_______________________________________________________________________________________________________________ 

kuchyně 10,40 10.40 m 2 

pokoj 20,10 20.10 m 2 

pokoj 16,30 16.30 m 2 

pokoj 13,90 13.90 m 2 

předsíň 11,60 11.60 m 2 

koupelna 2,60 2.60 m 2 

wc 0,90 0.90 m 2 

_______________________________________________________________________________________________________________ 

Podlahová plocha bytu celkem 75.80 m 2 

2.1.1.4 Vybavení stavby 

Koeficient vybavení stavby K4 = 1 + (0.54 * n). 

Pol. Konstrukce a vybavení Podíl 

Úroveň vybavení Obj.podíl části n 

_______________________________________________________________________________________________________________ 

9. Vnitřní obklady keramické 

chybí 0.01300 100% -0.013*1.852 

________________________________________________ 

-0.02408 

Neuvedené poloţky mají vybavení standardní a neovlivňují výpočet koeficientu K4. 

K4 = 1 + (0.54 * n) = 1 + (0.54 * -0.02408) = 0.9870 

2.1.1.5 Opotřebení stavby 

Výpočet opotřebení analytickou metodou: 

Pol. Konstrukce a vybavení Opotřebení 

Stáří Ţivotn. Obj.podíl Podíl konstrukce 

(B) (C) (A) části B/C * 100 A 

_______________________________________________________________________________________________________________ 

1. Základy vč. zemních prací 

25 120 0.05471 100% 1.1398% 

2. Svislé konstrukce 

25 80 0.18440 100% 5.7625% 

3. Stropy 

25 80 0.08511 100% 2.6597% 

4. Zastřešení mimo krytinu 

25 70 0.04965 100% 1.7732% 

5. Krytiny střech 

25 40 0.02330 100% 1.4562% 

6. Klempířské konstrukce 

25 40 0.00709 100% 0.4431% 

7. Úpravy vnitřních povrchů 

25 50 0.05775 100% 2.8875% 

8. Úpravy vnějších povrchů 

25 40 0.02938 100% 1.8363% 

- 6 -

9. Vnitřní obklady keramické 

0.00000 100% 

10. Schody 

25 80 0.02938 100% 0.9181% 

11. Dveře 

25 50 0.03343 100% 1.6715% 

12. Vrata 

0.00000 100% 

13. Okna 

4 50 0.05370 100% 0.4296% 

14. Povrchy podlah 

25 40 0.03040 100% 1.90% 

15. Vytápění 

25 40 0.04863 100% 3.0394% 

16. Elektroinstalace 

25 40 0.05167 100% 3.2294% 

17. Bleskosvod 

25 30 0.00405 100% 0.3375% 

18. Vnitřní vodovod 

25 40 0.03242 100% 2.0262% 

19. Vnitřní kanalizace 

25 50 0.03141 100% 1.5705% 

20. Vnitřní plynovod 

25 40 0.00405 100% 0.2531% 

21. Ohřev vody 

25 30 0.02229 100% 1.8575% 

22. Vybavení kuchyní 

25 30 0.01925 100% 1.6042% 

23. Vnitřní hyg.zařízení vč.WC 

25 30 0.03951 100% 3.2925% 

24. Výtahy 

25 40 0.01317 100% 0.8231% 

25. Ostatní 

25 40 0.05775 100% 3.6094% 

26. Instalační prefabrik.jádra 

25 30 0.03750 100% 3.125% 

______________________________ 

47.6453% 

Opotřebení stavby (analytická metoda) = SUMA(B/C*100A) = 47.6453%. 

2.1.1.6 Výpočet KCP - koeficient cenového porovnání 

_______________________________________________________________________________________________________________ 

Hodnocený znak, KCR = 0.540 Pásmo KCPn Váha KCPn x Váha 

_______________________________________________________________________________________________________________ 

1. Trh s byty 3 1.000 10 10.000 

2. Poloha budovy v obci 3 1.000 9 9.000 

3. Převládající zástavba v okolí 5 1.540 8 12.320 

4. Inţenýrské sítě 5 1.540 9 13.860 

5. Doprava 4 1.270 8 10.160 

6. Obchod a sluţby 5 1.540 8 12.320 

- 7 -

7. Školství 5 1.540 5 7.700 

8. Zdravotnictví 5 1.540 7 10.780 

9. Kultura, sport, ubytování 5 1.540 5 7.700 

10. Úřady 5 1.540 3 4.620 

11. Pracovní moţnosti 4 1.270 7 8.890 

12. Ţivotní prostředí 4 1.270 8 10.160 

13. Přírodní lokalita 3 1.000 5 5.000 

14. Změna v zástavbě 3 1.000 2 2.000 

15. Příslušenství budovy 3 1.000 4 4.000 

16. Typ stavby 3 1.000 5 5.000 

17. Obyvatelstvo 3 1.000 6 6.000 

18. Vybavení bytu 4 1.270 10 12.700 

19. Orientace ke světovým stranám 4 1.270 8 10.160 

20. Poloha bytu v domě (podlaţí) 5 1.540 7 10.780 

21. Mimořádné příslušenství bytu 4 1.270 1 1.270 

22. Posouzení širších vztahů 4 1.270 10 12.700 

_______________________________________________________________________________________________________________ 

Celkem 145 187.120 

KCP = 187.120 / 145 = 1.2905 

2.1.1.7 Výpočet ceny objektu (§ 26 vyhlášky) 

_______________________________________________________________________________________________________________ 

Základní cena za m 2 podlahové plochy = Kč 4.689,- 

Koeficienty: 

Kcp: koeficient cenového porovnání x 1.2905 

D: přiráţka, resp. sráţka 0% 

_________________________________________ 

Základní cena upravená uvedenými koeficienty = Kč 6.051,15 

Cena za celou podlahovou plochu 75.80 m 2 = Kč 458.677,17 

_______________________________________________________________________________________________________________ 

Bytová jednotka č. 1354/22 Cena celkem Kč 458.677,- 

_______________________________________________________________________________________________________________ 

2.1.2 Pozemek p.č. 3493 a 3492 - spoluvlast.podíl 

Oceněno podle § 28 vyhlášky. 

2.1.2.1 Popis 

Okres : Plzeň 

Obec : Plzeň 

Katastrální území : Bolevec 

Pozemek parcelní číslo : 3493, 3492 

Druh pozemku dle výpisu z KN : zastavěná plocha 

List vlastnictví číslo : 2863 

2.1.2.2 Výměra stavebního pozemku 

3493 261 = 261.00 m 2 

3492 261 = 261.00 m 2 

- 8 - 

_________________________________________ 

celkem = 522.00 m 2

2.1.2.3 Úprava ceny pozemku 

Moţnost napojení na rozvod plynu (aţ 10%) 10% 

2.1.2.4 Výpočet ceny stavebního pozemku (§ 28 vyhlášky) 

_______________________________________________________________________________________________________________ 

Základní cena za m 2 stavebního pozemku = Kč 800,- 

Po započtení 0.00% přir.a sráţek p.1,2,12,13 = Kč 800,- 

Po započtení 10.00% dalších přiráţek a sráţek = Kč 880,- 

Koeficienty: 

Ki: změna cen staveb (dle přílohy č.35) x 1.9130 

Kp: prodejnosti (dle přílohy č.36) x 0.9510 

Cena upravená uvedenými koeficienty = Kč 1.600,95 

Cena za celou výměru 522.00 m 2 = Kč 835.696,65 

Započtení spoluvl.podílu 758/31680 = Kč 19.995,52 

_______________________________________________________________________________________________________________ 

Pozemek p.č. 3493 a 3492 - spoluvlast.podíl Cena celkem Kč 19.996,- 

_______________________________________________________________________________________________________________ 

2.1.3 Rekapitulace administrativní ceny 

1) Bytová jednotka č. 1354/22 Kč 458.677,- 

2) Pozemek p.č. 3493 a 3492 - spoluvlast.podíl Kč 19.996,- 

_______________________________________________________________________________________________________________ 

Zjištěná výsledná cena Kč 478.673,- 

Po zaokrouhlení podle § 49 vyhlášky Kč 478.670,- 

_______________________________________________________________________________________________________________ 

2.2 - Stanovení věcné hodnoty 

Věcná hodnota nemovitosti je stanovena jako administrativní cena podle platného 

oceňovacího předpisu (vyhlášky MF ČR ČR č.540/2002 Sb. ze dne 10. prosince 2002, kterou 

se provádějí některá ustanovení zákona č.151/1997 Sb., o oceňování majetku ve znění 

vyhl.č. 452/2003 Sb., vyhl.č.640/2004 Sb. a vyhl.617/2006 Sb., s účinností od 1. ledna 2007.) 

bez uvaţovaní vlivu koeficientu prodejnosti nemovitosti Kp. 

2.2.1 Bytová jednotka č. 1354/22 

Výpočet ceny objektu (§ 13 vyhlášky) 

_______________________________________________________________________________________________________________ 

Základní cena za m 2 podlahové plochy = Kč 8.020,- 

Koeficienty: 

K1: podle druhu konstrukce (dle přílohy č.4) x 1.0370 

K4: podle vybavení stavby x 0.9870 

K5: podle polohy (dle přílohy č.13) x 1.1200 



_________________________________________ 

- 9 -

Základní cena upravená uvedenými koeficienty = Kč 17.587,47 

Cena za celou podlahovou plochu 75.80 m 2 = Kč 1.333.130,23 

Cena stavby bez opotřebení = Kč 1.333.130,23 

Sníţení ceny za opotřebení 47.6453% - Kč 635.173,90 

Cena stavby po započtení opotřebení = Kč 697.956,33 

_______________________________________________________________________________________________________________ 

Bytová jednotka č. 1354/22 Cena celkem Kč 697.956,- 

_______________________________________________________________________________________________________________ 

2.2.2 Pozemek p.č. 3493 a 3492 - spoluvlast.podíl 

Výpočet ceny stavebního pozemku (§ 28 vyhlášky) 

_______________________________________________________________________________________________________________ 

Základní cena za m 2 stavebního pozemku = Kč 800,- 

Po započtení 0.00% přir.a sráţek p.1,2,12,13 = Kč 800,- 

Po započtení 10.00% dalších přiráţek a sráţek = Kč 880,- 

Koeficienty: 



Cena upravená uvedenými koeficienty = Kč 1.683,44 

Cena za celou výměru 522.00 m 2 = Kč 878.755,68 

Započtení spoluvl.podílu 758/31680 = Kč 21.025,78 

_______________________________________________________________________________________________________________ 

Pozemek p.č. 3493 a 3492 - spoluvlast.podíl Cena celkem Kč 21.026,- 

_______________________________________________________________________________________________________________ 

2.2.3 Rekapitulace stanovení věcné hodnoty 

1) Bytová jednotka č. 1354/22 Kč 697.956,- 

2) Pozemek p.č. 3493 a 3492 - spoluvlast.podíl Kč 21.026,- 

_______________________________________________________________________________________________________________ 

Součet Kč 718.982,- 

Věcná hodnota nemovitosti Kč 720.000,- 

_______________________________________________________________________________________________________________ 

- 10 -

2.3 - výnosové ohodnocení 

Úvodem : 

Výnosové ocenění je jednou ze standardních metod zjišťování odhadu trţní ceny, resp. 

obvyklé ceny, mezinárodně uznávanou a pouţívanou. 

Výnosová hodnota vyjadřuje schopnost nemovitosti vytvářet výnos. Dosahovaný výnos je pak 

charakteristikou uţitkovosti. 

Výnosovou hodnotu nemovitosti je moţné stanovit v zásadě dvěma způsoby : 

1. kapitalizací stabilizovaného, trvale dosaţitelného ročního výnosu příslušnou mírou 

kapitalizace (zjednodušeně t.j. porovnáním s jistinou vloţenou do banky při alternativním 

investování kapitálu), 

2. diskontováním budoucích výnosů z nemovitosti za delší časové období na současnou 

hodnotu, t.j. stanovením hodnoty proměnného toku výnosů (cash flow) na hodnotu 

současnou, t.j. hodnotu v čase ocenění nemovitosti. 

Při analýze diskontovaného cash flow, je nutné vzít na vědomí nutnost odhadování 

proměnného toku příjmů za delší časové období (např. 5, 10, 15 let, zbytková ţivotnost 

stavby). Je ale také nutné odhadnout a discontovat prodejní hodnotu nemovitosti na konci 

tohoto analyzovaného období. 

V přechodném období ekonomiky, ve kterém se ještě stále česká republika nachází, je však 

toto vytváření dlouhodobějších prognóz často problematické a diskutabilní. 

Je proto discontování budoucích výnosů vhodnější k pouţívání v jiţ stabilizovaném 

ekonomickém prostředí, kde jiţ nedochází k výraznějším změnám vstupních údajů pro 

výpočet, a kde i trh s nemovitostmi je jiţ bez větších výkyvů a stabilizovaný. 

Z uvedených důvodů, a dále s vědomím, ţe výnosové ocenění je pouze jednou z metod pro 

stanovení odhadu trţní ceny, je zatím dávána přednost do jisté míry do jisté míry 

jednoduššímu stanovení výnosové hodnoty t.j. Kapitalizaci stabilizovaného trvale 

dosažitelného ročního výnosu podle vzorce : 

stabilizovaný výnos x 100 (%) 

výnosová hodnota = -------------------------------------- 

úrok. míra kapitalizace (%) 

Obecně k metodice ohodnocení : 

Pří kapitalizaci trvale dosaţitelného ročního výnosu je moţné si zjednodušeně představit 

výnosovou hodnotu nemovitosti jako jistinu, ze které při uloţení do peněţního ústavu, budou 

úroky stejné jako roční výnos nemovitosti. 

Je důleţité si uvědomit, ţe výnos, a z něj odvozenou výnosovou hodnotu nemovitosti, není 

moţné povaţovat za hodnotu fixní a je nutné ji aktualizovat v návaznosti na změny 

podstatných vstupů, t.j. především výši úrokové míry z vkladů, vývoj úrovně nájemného, cen 

stavebních prací, nákladů na správu a údrţbu. 

Je tedy nutné vzít tuto flexibilitu ohodnocení nemovitosti výnosovou metodou v úvahu, a 

povaţovat ji za jeden z podkladů odhadu trţní ceny. 

- 11 -

Zavedené předpoklady, úvodní informace : 

Vychází se z předpokladu, ţe majitel nemovitost pronajímá za účelem dosaţení trvale 

odčerpatelného výnosu. 

Výnos je stanoven jako rozdíl příjmů z nájemného a výdajů, resp. nákladů vynaloţených z 

titulu vlastnictví, provozování a pronajímání objektu. 

Výnosová hodnota vyjadřuje tzv. „věčnou rentu“ nemovitosti (staveb i pozemků). Zástavbou 

se totiţ ze stavby a z pozemku stává technická a ekonomická jednotka. Vyuţití a výnosová 

hodnota zastavěného pozemku je dána vyuţitím a výnosovou hodnotou stavby. Pro vyjádření 

„věčné renty“ je v nákladech uvaţováno s odpisy stavby tak, aby vyjadřovaly jejich „střádací 

funkci“ pro vytváření kapitálu na rekonstrukce a modernizace prodluţující ţivotnost budov 

(obnovující investice), nebo na vybudování stavby nové po skončení její ţivotnosti. 

Úroková míra kapitalizace : 

Volba správné úrokové míry kapitalizace je důleţitým faktorem při výpočtu výnosové 

hodnoty nemovitosti. Při jejím stanovení se vychází zejména z průměrné úrokové míry 

dlouhodobých vkladů u bank (resp. z moţného zúročení peněz na kapitálovém trhu), s 

přihlédnutím k druhu nemovitosti, způsobu vyuţití a k situaci na trhu s nemovitostmi (tj. 

zvýšením o míru rizika při nákupu nemovitosti) . 

Nájemné pro výpočet výnosů : 

Pro zjištění odčerpatelného výnosu je zjištění a stanovení nájemného podstatnou otázkou. 

Zdrojem příjmu pro stanovení výnosu z nemovitosti je pouze „čisté nájemné“ (základní 

nájemné), bez úhrad za plnění a sluţby spojené s uţíváním tj. např. za : 

- teplo a teplou vodu 

- vodné a stočné 

- elektrickou energii 

- výkony spojů 

- případné další sluţby sjednané individuelně 

- vybavení bytu 

Uvedené náklady hrazené mimo nájemné se nepodílí na tvorbě výnosu.Vzhledem k účelu, pro 

který je hodnocení prováděno, to jest pro odhad trţní ceny, resp. obvyklé ceny, je pro 

objektivní vyjádření výnosové hodnoty nutné uvaţovat s nájemným stanoveným v relaci 

odpovídající současné nabídce a poptávce na trhu, lokalitě a kvalitě pronajímané nemovitosti. 

Nájemné u bytů, u kterých je právní nárok na regulované nájemné, je nutné respektovat. 

BJ č. 1354/22 

V současné době a pro tento konkrétní případ bude uvaţována míra kapitalizace v souladu 

s příslušnými ustanoveními platného oceňovacího předpisu ve výši 4,5% 

Zdrojem výnosu z možného pronájmu je pronájem jedné bytové jednotky. 

Výpočet ročního nájemného na základě dosaţitelného nájemného. 

Prostor Měs. Nájem. Roční nájemné 

BJ 1354/22 9000 108000 

Součet 108000 

Roční nájemné celkem 108.000 

- 12 -

Výpočet ročního výnosu 

Roční příjmy : 

01 Roční nájemné 108000 

02 Odhad roční ztráty nájemného – 15% 16200 

03 Celkové příjmy po započtení ztrát 91800 

01 

Roční výdaje : 

Daň z nemovitosti – podíl – odhad 200 

02 Pojistné nemovitosti - podíl – odhad 500 

03 Odpisy vyjadřující „střádací funkci“ na 

13300 

04 

obnovování – 1,00% reprodukční ceny bytu 

1333000 Kč 

Běţná údrţba a opravy – 1,50% reprodukční ceny 

bytu 1333000 Kč 

19900 

05 Náklady na správu – odhad 2400 

06 Celkové výdaje 36300 

Roční výnos 

Celkové příjmy 91800 

Celkové výdaje -36300 

Celkový roční výnos 55500 

Výnosová hodnota nemovitosti : 

BJ č. 1354/22, dosaţitelná kapitalizováním tohoto odčerpatelného ročního výnosu, činí při 

úrokové míře kapitalizace 4,50 % : 

100 % 

Výnosová hodnota (základní) = 55500 * ------------- = 1 233 333 Kč 

4,50 % 

_______________________________________________________________________________________________________________ 

Výnosová hodnota celkem Kč 1.233.000,- 

_______________________________________________________________________________________________________________ 

- 13 -

2.4 - Ohodnocení metodou srovnávací 

V principu se jedná o vyhodnocení cen nedávno uskutečněných prodejů nemovitostí 

srovnatelných svým charakterem, velikostí a lokalitou. 

Nepředpokládá se, ţe s ohledem na stávající trh s nemovitostmi a pohyb cen jednotlivých 

typů nemovitostí, ţe uskutečněné prodeje a vyhodnocované prodeje by měly být starší 1 roku. 

To proto, ţe se předpokládá, ţe za delší dobu údaje ztratily svoji vypovídací schopnost. 

Toto srovnání se provádí na základě vlastního průzkumu trhu nemovitostí, vyhodnocením 

údajů z denního i odborného tisku, vývěsek realitních kanceláří, sledováním aukcí a draţeb, 

konzultacemi s realitními kancelářemi a správci nemovitostí. 

Závěrem tohoto šetření je odhadovaná prodejní cena, realizovatelná na 6-ti měsíční 

zprostředkovatelskou smlouvu, se zohledněním současné situace na trhu a pro srovnatelné 

nemovitosti. 

Po nemovitostech uvedeného typu, tj. malometráţní (50 m2) bytová jednotka v panelovém 

typovém domě na periferii hlavního města (Horní Měcholupy) uvedené velikosti, vybavení, 

resp. ve zjištěnému technickému stavu je dané lokalitě obchodovatelná, poptávka je 

s nabídkou přibliţně v rovnováze. 

Nemovitost 1 2 3 

Zdroj informace Bydlíte cz Fores Nexon 

Datum informace I.07 XII.06 XI.06 

Region umístění Obvod Plzeň Plzeň Plzeň 

Část obce K.ú. Bolevec Bolevec Bolevec 

Popis OV 3+1 

v panelovém 

domě 4np, 

udrţované, 

Zděné jádro 

- 14 - 

OV 3+1 

v panelovém 

domě, 7np, 

Udrţované, 

původní, plast 

okna 

Dr 3+1 

V panelovém 

domě 7np, 

plast.okna 

Up Uţitná plocha m2 89 71 66 

Poţadovaná cena Kč 1.550 000 1.440 000 1.350 000 

Poţadovaná cena Kč/m2 17416 20282 20455 

i1 Index rozdílné 0,50 – 1,00 1,00 1,00 

polohy 

1,50 

i2 Index času Index 1,00 0,95 0,95 

informace 

URS 

i3 Index 

0,80 – 0,90 0,90 0,90 

důvěryhodnosti 1,00 

Ip Index charakter. 0,80 – 1,00 1,00 1,05 

Vlastnictví 1,20 

i4 Index stavu objektu 0,95 0,95 0,95 

Ig Index vlivu garáţe a 0,90 – 1,00 1,00 1,00 

moţnosti parkování 1,10 

Z Upravená cena 1 m2 Kč/m2 14890 16474 17445 

Z Upravená cena 1 m2 Kč/m2 14890 16474 17445 

v Váha 1-3b (5b) 2,00 1,50 1,00 

V Váţený průměr Kč/m2 15986 

Index 

1,00 

obchodovatelnosti 

Uprav.prům. hod. 

1m2 

Kč/m2 15986

Posuzovaný objekt Uţit. plocha Upravený průměr hodnoty 1m2 Srovnatelná cena 

BJ 1354/22 Bolevec 75,80 15986 1211739 

Celková srov. Cena 1.210.000 Kč 

_______________________________________________________________________________________________________________ 

Srovnávací hodnota celkem Kč 1.210.000,- 

_______________________________________________________________________________________________________________ 

3. SHRNUTÍ 

3.1 Administrativní cena nemovitosti 478 670 Kč 

3.2 Věcná hodnota nemovitosti 720 000 Kč 

3.3 Výnosová hodnota nemovitosti 1 233 000 Kč 

3.4 Srovnávací hodnota nemovitosti 1 210 000 Kč 

Při oceňování běţných bytů je moţné za cenu v místě a čase obvyklou (cenu trţní) 

povaţovat cenu stanovenou jako váţený průměr z vypočtených cen. Administrativní cena je 

informativní údaj slouţící pro odhad výše daně z převodu nemovitosti a do průměru se 

nezapočítává. Věcná hodnota má vţdy váhu 1,00. S ohledem na kvalitu a spolehlivost 

pouţitých dat je váţený bude pro váţený průměr přiřazena výnosové hodnotě váha 2,00 a 

srovnávací hodnotě váha 3,00. 

Výpočet trţní ceny nemovitosti : 

1,00 * 720 000 = 720 000 

2,00 * 1 233 000 = 2 466 000 

3,00 * 1 210 000 = 3 630 000 

-------------------- 

6 816 000 : 6,00 = 1 136 000 Kč 

- 15 -

4. ZÁVĚR 

Na základě výše uvedených zjištění a s přihlédnutím k místním podmínkám polohy 

nemovitosti a k jejímu technickému stavu odhaduji obvyklou cenu nemovitosti: 

Slovy: Jedenmilionstopadesáttisíc Kč 

V Praze, dne 31.ledna 2007 

1.150.000 Kč 

Prohlašuji, ţe při provedení znaleckého posudku jsem osobou nezávislou. 

- 16 - 

.................... 

vypracoval

4. ZNALECKÁ DOLOŽKA 

Znalecký posudek jsem podal jako znalec jmenovaný rozhodnutím Krajského soudu v 

Praze ze dne 3.1.1991, č.j. Spr. 518/88, pro základní obor ekonomika, pro odvětví ceny a 

odhady nemovitostí. 

Znalecký posudek je ve znaleckém deníku zapsán pod pořadovým číslem 2116 - 16/2007. 

Znalečné a náhradu nákladů účtuji podle připojené likvidace. 

- 17 - 

Ing. Jan Merten

Posudek č. 2116 - 16/2007 - Sreality.cz

Create successful ePaper yourself

Delete template?

Save as template?