920 000 Kč - Sreality.cz

Z N A L E C K Ý P O S U D E K
číslo 2712/57/2012
6
NEMOVITOST: Rodinný dům č. p. 111
Adresa nemovitosti: Damnice 111
Katastrální údaje : Kraj Jihomoravský, okres Znojmo, obec Damnice, k.ú. Damnice, kód ČSÚ: 624 675, LV: 125
Ostatní stavby: Vedlejší stavba I, Vedlejší stavba II
Pozemky: st. 213, 3287/2
Vlastník stavby: Petr Lacina, Damnice 111, 67178 Damnice, spoluvlastnický podíl: 1 / 1
Vlastník pozemku: Petr Lacina, Damnice 111, 67178 Damnice, spoluvlastnický podíl: 1 / 1
OBJEDNATEL : EXEKUTORSKÝ ÚŘAD PRAHA 6; č. obj.:č. j. 025 EX 18421/11-17, 12.4.2012
Adresa objednatele: Bělohorská 270 / 17, 169 00 Praha 6
IČ: telefon: e-mail:
DIČ: fax:
ZHOTOVITEL : Ing. František Císař
Adresa zhotovitele: U Sadu 293 / 25, 74720 Vřesina
IČ: 40305864 telefon: 595031042, 602856132 e-mail: cisarfrantisek@centrum.cz
DIČ: fax: 595031042
ÚČEL OCENĚNÍ: Provedení exekuce ve věci č. j. 025 EX 18421/11-17, obj. ze dne 12.4.2012
Současný stav
OBVYKLÁ CENA 920 000 Kč
Datum místního šetření: 30.4.2012 Datum zpracování : 26.5.2012
Počet stran: 15 stran Počet příloh: 6
Posudek se předává objednateli ve čtyřech vyhotoveních.

Nemovitost: Rodinný dům č. p. 111 s příslušenstvím a pozem-
ky parc. č. st. 213 a parc. č. 3287/2 v Damnicích,
k. ú. Damnice
STAV POSUZOVANÉ NEMOVITOSTI stavba dokončena v r. 1974
SOUČASNÝ STAV
Konstrukce: zděné
Využití: bydlení
Okolí: bytová zóna
Příjezd: zpevněná komunikace
Přípojky:voda, kanalizace, elektro, plyn
Dopravní dostupnost (do 10 minut pěšky): autobus
Dopravní dostupnost (do 10 minut autem): dálnice/silnice I. Tř, silnice II.,III.tř
Poloha v obci: okrajová část - zástavba RD
Stavebně technický stav stavby: dobře udržovaná
Vytápění: lokální - tuhá paliva
RODINNÝ DŮM
Typ PP RD
Obytná/
Nebyt.
SOUČASNÝ STAV
Garáž Pozemky
výměra
OP ZP Rozesta-
věnost
m 2 ks m 2 m 3 m 2 %
7+1 196 / 0 0 600 1 132 110 100,00
REKAPITULACE OCENĚNÍ POSUZOVANÉ NEMOVITOSTI
Současný stav
Porovnávací hodnota 923 315 Kč
Obvyklá cena 920 000 Kč
NÁLEZ
Situace
Přehled podkladů Fotodokumentace nemovitosti
Výpis z katastru nemovitostí pro LV č. 125 ze dne 12.4.2012
Snímek katastrální mapy
Mapa oblasti
Usnesení exekutorského úřadu ze dne 12.4.2012
Charakteristika obce Obec Damnice se nachází v okrese Znojmo, v Jihomoravském kraji. Obec Damnice má 330 obyvatel.
Nachází se 4 km od Miroslavi, 26 km od Znojma, 17 km od Moravského Krumlova a 14 km
- 2 -

od rakouských hranic. Je zde minimální síť obchodů a služeb. V obci je mateřská škola, obecní
úřad, hřiště. Veřejná doprava autobusová.
Obec je vybavena rozvodem vody, elektro NN a plynu.
Poloha nemovitosti Nemovitost rodinného domu č. p. 111 se nachází v Damnicích, k. ú. Damnice. Jedná se levou
polovinu dvojdomu.
Rodinný dům je postaven v okrajové klidové část obce. Okolní zástavbu tvoří rodinné domy se
zahradami. Pozemky jsou rovinaté. Nemovitost má vlastní samostatný příchod a příjezd z veřejné
komunikace. Nemovitost je napojena na elektro NN, plynovod a vodovod. Pěší dostupnost
na zastávku autobusu.
Popis jednotlivých staveb
Základní popis Jedná se o levou polovinu dvojdomu, rodinný dům č. p. 111. Rodinný dům má dvě nadzemní
podlaží, bez podkroví a je částečně podsklepený. Základové pásy jsou z prostého betonu, bez
izolací proti zemní vlhkosti. Svislé konstrukce jsou zděné v tl. 45 cm. Stropní konstrukce jsou s
rovným podhledem. Krov je vaznicový sedlový s poloviční valbou, střešní krytina z pálených tašek
na laťování. Klempířské konstrukce z pozinkovaného plechu. Okna jsou dřevěná dvojitá.
Dveře dřevěné hladké plné nebo prosklené. Podlahy obytných místností vlýsky, PVC a textilní
krytiny, podlahy ostatních místností z PVC a keramické dlažby. Vytápění lokální na tuhá paliva.
Ústřední vytápění s plynovým kotlem je mimo provoz, přípojka zemního plynu je odpojena.
Elektroinstalace světelná a motorová, elektropřípojka je odpojena. Je proveden vnitřní rozvod
teplé a studené vody, vnitřní kanalizace a zemního plynu. Vnitřní vybavení umývadlo, vana a
WC standardního provedení. Příprava teplé vody v elektrickém zásobníkovém ohřívači v
kombinaci s ÚT - nefunkční. Vnitřní obklady v koupelně, kuchyni a WC Vnější omítky břízolitové
škrábané.
Druh stavby - účel využití Rodinný dům - bydlení.
Dispoziční řešení V rodinném domě se nachází jeden samostatný byt s příslušenstvím.
V 1.P.P. se nachází schodiště, předsíň, prádelna, kotelna, uhelna a dva sklepy, které slouží jako
sklady.
V 1.N.P. se nachází vstupní zádveří, předsíň, schodiště, koupelna s WC, kuchyně, obývací
pokoj, zadní vstup, obytná místnost.
V 2. N.P. se nachází předsíň, schodiště, koupelna a tři obytné místnosti.
Nad celým 2.N.P. se nachází půda.
Popis tech. stavu stavby Dle vyjádření p. Petra Laciny byla stavba rodinného domu dána do užívání v roce 1974.
V průběhu dosavadního užívání nebyly provedeny žádné rekonstrukce. Byla prováděna
nedostatečná údržba a opravy. V současné době je odpojena plynovodní přípojka,
elektro přípojka NN. Není funkční ústřední vytápění a ohřev teplé vody. Stavba je v
zachovalém stavebně technickém stavu.
Příslušenství stavby Příslušenstvím stavby rodinného domu je vedlejší stavba I za domem, vedlejší stavba II vlevo od
rodinného domu a venkovní úpravy - zpevněné plochy, oplocení, žumpa a přípojky vody, plynu,
kanalizace a elektro NN.
Konstrukce Popis
1. Základy betonové pasy izolované
2. Zdivo zděné tl. 45 cm
3. Stropy železobetonové
4. Střecha dřevěný vázaný, neumožňující podkroví
5. Krytina pozinkovaný plech
6. Klempířské konstrukce pozinkovaný plech
7. Vnitřní omítky vápenné, štukové
8. Fasádní omítky břízolitové škrabané
9. Vnější obklady sokl - keramické obklady
10. Vnitřní obklady běžné keramické obklady
11. Schody železobetonové monolitické s běžným povrchem
12. Dveře hladké plné dveře
13. Okna dřevěná špaletová
14. Podlahy obytných místností PVC
15. Podlahy ostatních místností keramická dlažba
16. Vytápění Lokální na tuhá paliva
- 3 -

17. Elektroinstalace světelná, třífázová - nefunkční
18. Bleskosvod chybí
19. Rozvod vody ocelové trubky, studená i teplá voda
20. Zdroj teplé vody Elektrický bojler - nefunkční
21. Instalace plynu Zemní plyn - nefunkční
22. Kanalizace plastové potrubí
23. Vybavení kuchyně Kamna na tuhá paliva
24. Vnitřní vybavení umyvadlo, vana, WC
25. Záchod splachovací
26. Ostatní chybí
Popis pozemků
Základní popis
oceňovaných pozemků
Předmětem ocenění jsou pozemky parc. č. st. 213 a parc. č.3287/2 z LV č. 125 pro obec
Damnice., k. ú. Damnice.
Vlastníkem pozemků je Lacina Petr, Damnice 111, 671 78 Jiřice u Miroslavi.
U pozemků souhlasí právní stav se stavem fyzickým.
Dle Zprávy o nebezpečí povodně se pozemky z LV č. 125 nacházejí v zóně 2 - zóna s s
nízkým nebezpečím výskytu povodně.
OCENĚNÍ
Výpočet hodnoty pozemků porovnávacím způsobem
Přehled srovnatelných pozemků - Lokalita Parcela č. Výměra Požadovaná Jednotková Koeficient Upravená
/kupní cena cena celkový cena
Popis pozemku(zhodnocení kladů a záporů) m2 Kč Kč/m2 KC Kč/m2 Damnice 895 250 000 279,33 0,80 223,46
Rovinatý pozemek, vlastní studna, inž. sítě v dosahu pozemku.Samostatný bezproblémový
příjezd.
Božice 711 142 000 199,72 0,80 159,78
Rovinatý pozemek, inž. sítě na pozemku. Bezproblémový samostatný příjezd.
Borotice 861 145 000 168,41 0,80 134,73
Rovinatý pozemek, ISna hranici pozemku. Samostatný příjezd.
Pravice 636 95 400 150,00 0,80 120,00
Rovinatý pozemek, IS na hranici pozemku. Samostatný bezproblémový příjezd.
Božice 889 199 000 223,85 0,80 179,08
Rovinatý pozemek, inž. sítě na hranici pozemku.Samostatný příjezd.
Bohutice 1 133 250 000 220,65 0,80 176,52
Rovinatý pozemek, inženýrské sítě na hranici pozemku, samostatný bezproblémový zpevněný
příjezd.
Průměrná jednotková cena 165,60 Kč/m 2
Stanovení a zdůvodnění
jednotkové ceny pozemků:
Jednotková cena pozemků byla stanovena porovnávacím způsobem. Byly
porovnávány stavební pozemky v Damnicích a nejbližším okolí. Cena stanovená
porovnávacím způsobem odpovídá obvyklým cenám v Damnicích a okolí.
Druh pozemku Parcela č. Výměra
m2 Jednotková cena
Kč/m2 Celková cena
pozemku Kč
zastavěná plocha a nádvoří st. 213 134 166 22 244
zahrada 3287/2 466 166 77 356
Celková výměra pozemků 600 Hodnota pozemků celkem 99 600
- 4 -

Výpočet věcné hodnoty staveb
Výpočet věcné hodnoty hlavní stavby
Výpočet obestavěného prostoru
Název Obestavěný prostor
1.P.P. 99,34*2,30 = 228,48 m 3
1.N.P. 110,00*2,83 = 311,30 m 3
2.N.P. 110,00*2,85 = 313,50 m 3
Krov 110,00*0,40+110,00*4,08/2 = 268,40 m 3
balkón 2,60*4,10*1,00 = 10,66 m 3
Obestavěný prostor - celkem: = 1 132,34 m 3
Současný stav
Zastavěná plocha [m 2 ] 319
Obestavěný prostor [m 3 ] 1 132,34
Jednotková cena (JC) [Kč/m 3 ] 3 786
Rozestavěnost % 100,00
Reprodukční hodnota (RC) Kč 4 287 000
Stáří roků 38
Další životnost roků 62
Opotřebení % 38,00
Věcná hodnota (VH) Kč 2 658 000
Výpočet věcné hodnoty ostatních staveb
Název Popis Parc. číslo Množství JC RC Opotřebení VH
Vedlejší stavba Zděná, přízemní 213 96,00 m3 980 Kč/m3 94 080 Kč 85 % 14 112 Kč
Vedlejší stavba Zděná ,přízemní 213 66,00 m3 850 Kč/m3 56 100 Kč 85 % 8 415 Kč
Věcná hodnota ostatních staveb celkem 22 527 Kč
Stanovení obvyklé ceny
Obvyklou cenou se podle zákona č. 151/97 Sb. ve znění pozdějších předpisů rozumí cena, která by
byla dosažena při prodejích stejného nebo obdobného majetku. Základem pro zjištění obvyklé ceny
je porovnání cen, kterých by bylo dosaženo v daném místě a čase u stejných nebo podobných
nemovitostí.
Pro stanovení obvyklé ceny bylo provedeno vyhodnocení trhu s nemovitostmi. Bylo provedeno
vyhodnocení údajů z realitního trhu, vlastního průzkumu trhu s nemovitostmi, vývěsek realitních
kanceláří, sledováním aukcí a dražeb. Bylo zjištěno, že s obdobnými nemovitostmi se obchoduje.
Pro stanovení obvyklé ceny porovnávací metodou jsou k dispozici srovnávací objekty.
Pro porovnání oceňovaného rodinného domu byly použity nabídkové ceny rodinných domů
nabízené na trhu s nemovitostmi v dané lokalitě v 2. čtvrtletí 2012. jedná se o rodinné domy
podobné velikosti, srovnatelného stáří a podobné stavebně technické konstrukce.
- 5 -

Seznam podlaží
Název Zastavěná plocha Užitná plocha
1.P.P. 99,34 m 2 48,73 m 2
Sklep 8,80 m 2 1,00 8,80 m 2
předsíň 15,98 m 2 1,00 15,98 m 2
prádelna 9,75 m 2 1,00 9,75 m 2
kotelna 5,68 m 2 1,00 5,68 m 2
uhelna 8,53 m 2 1,00 8,53 m 2
sklep m 2 1,00 0,00 m 2
1.N.P. 110,00 m 2 79,28 m 2
Obývací pokoj 24,84 m 2 1,00 24,84 m 2
Kuchyně 11,37 m 2 1,00 11,37 m 2
zadní vstup 3,42 m 2 1,00 3,42 m 2
Předsíň 7,17 m 2 1,00 7,17 m 2
obytná místnost 15,83 m 2 1,00 15,83 m 2
schodiště 9,08 m 2 1,00 9,08 m 2
Koupelna 4,81 m 2 1,00 4,81 m 2
zádveří 2,76 m 2 1,00 2,76 m 2
2.N.P. 110,00 m 2 68,45 m 2
předsíň 11,08 m 2 1,00 11,08 m 2
obytná místnost 21,80 m 2 1,00 21,80 m 2
obytná místnost 15,48 m 2 1,00 15,48 m 2
koupelna 4,86 m 2 1,00 4,86 m 2
obytná místnost 15,23 m 2 1,00 15,23 m 2
Výpočet porovnávací hodnoty
Lokalita Užitná
plocha
Popis stavby a pozemků / Zdůvodnění koeficientu Kc
m 2
Pozemek Požadovaná
cena
m 2
- 6 -
Jednotková
cena
Kč Kč/m 2
Koeficient
celkový
KC
Upravená cena
Foto
Kč/m 2
Hrušovany 216,00 3 844 1 200 000 5 556 0,80 4 445
Jedná se o samostatně stojící rodinný dům, který má jedno nadzemní podlaží, bez podkroví a je
částečně podsklepený. Základové pásy jsou z prostého betonu bez izolací proti zemní vlhkosti.
Svislé konstrukce jsou zděné. Stropy s rovným podhledem. Krov je sedlový. Vytápění ústřední na
zemní plyn. Elektroinstalace světelná a motorová. Přípojky vody, plynu a elektro. Pozemek je
rovinatý, v zóně rodinných domů. Příjezd a příchod vlastní z veřejné komunikace.
Borotice 180,00 1 766 1 299 000 7 217 0,80 5 774
Jedná se o řadový rodinný dům, který má jedno nadzemní podlaží, bez podkroví a je částečně
podsklepený. Základové pásy jsou z prostého betonu s izolací proti zemní vlhkosti. Svislé konstrukce
jsou zděné. Stropy s rovným podhledem. Krov je sedlový. Vytápění ústřední na zemní plyn.
Elektroinstalace světelná a motorová. Pozemek je rovinatý v zóně obytných domů. Příchod a příjezd
vlastní z veřejné komunikace. Přípojky vody, plynu a elektro.
Oleksovice 85,00 1 730 489 000 5 753 0,80 4 602
Jedná se o řadový rodinný dům, který má jedno nadzemní podlaží, bez podkroví a je bez
podsklepení. Základové pásy jsou z prostého betonu s izolací proti zemní vlhkosti. Svislé konstrukce
jsou zděné. Stropy s rovným podhledem. Krov je sedlový. Vytápění lokální na na tuhá paliva.
Elektroinstalace světelná a motorová. Pozemek je rovinatý, v zóně rodinných domů. Příchod a příjezd
vlastní z veřejné komunikace.
Hrušovany 110,00 676 799 000 7 264 0,80 5 811
Jedná se o samostatně stojící rodinný dům, který má jedno nadzemní podlaží, bez podkroví a je bez
podsklepení. Základové pásy jsou z prostého betonu bez izolací proti zemní vlhkosti. Svislé
konstrukce jsou zděné. Stropy s rovným podhledem. Krov je vaznicový sedlový. Vytápění ústřední na
zemní plyn. Elektroinstalace světelná a motorová. Pozemek svažitý v zóně rodinných domů.
Příchod a příjezd vlastní z veřejné komunikace.
Čejkovice 220,00 1 749 1 649 000 7 495 0,80 5 996
Jedná se o řadový rodinný dům, který má jedno nadzemní podlaží, bez podkroví a je částečně
podsklepený. Základové pásy jsou z prostého betonu bez izolací proti zemní vlhkosti. Svislé
konstrukce jsou zděné. Stropy s rovným podhledem. Krov je sedlový. Vytápění lokální elektrické
přímotopy. Elektroinstalace světelná a motorová. Pozemek je rovinatý, v zóně obytných domů.
Příchod a příjezd vlastní z veřejné komunikace.

Bohutice 85,00 542 640 000 7 529 0,80 6 023
Jedná se o řadový rodinný dům, který má jedno nadzemní podlaží, bez podkroví a je bez
podsklepení. Základové pásy jsou z prostého betonu s izolací proti zemní vlhkosti. Svislé
konstrukce jsou zděné. Stropy s rovným podhledem. Krov je sedlový. Vytápění lokální
plynové. Elektroinstalace světelná a motorová. Pozemek je rovinatý, v zóně obytných
domů. Příchod a příjezd vlastní z veřejné komunikace.
Celková užitná plocha oceňované nemovitosti 196,45 m 2
Z výše uvedeného vyplývá, že uvedený rodinný dům č. p. 111 v Damnicích, k. ú. Damnice s příslušenstvím
a pozemky je v daném místě a čase obchodovatelný v rozmezí od 4 445 Kč/m 2
do 6 023 Kč/m 2 podlahové plochy.
Vzhledem k poloze, umístění, stavebně technickému stavu a vybavení rodinného domu s příslušenstvím
a s pozemky stanovuji obvyklou cenu v dolní polovině uvedeného intervalu
tj. 4 700 Kč/m 2 .
Pro stanovení ceny v místě a čase obvyklé byly dále posuzovány další rozhodující skutečnosti:
- Pěší dostupnost na zastávku autobusu
- Vybavení a velikost rodinného domu – dům obsahuje jeden samostatný byt s příslušenstvím
- Opotřebení a dobrý stavebně technický stav stavby
- Poloha objektu – v Damnicích v okrajové části
- Využitelnost – v domě jsou odpojeny přípojky elektro a zemního plynu, není funkční ÚT a ohřev
teplé vody
- Velikost pozemků – pozemky mají celkovou výměru 600 m 2 .
Jednotková cena stanovená srovnávací metodou byla stanovena na 5 400 Kč/m 2 podlahové plochy
rodinného domu. Bylo přihlíženo ke všem skutečnostem ovlivňujícím cenu, zejména lokalitu,
stavebně technický stav, velikost nemovitosti, výše uvedené rozhodující skutečnosti a poptávku
realitního trhu.
Stanovení obvyklé ceny nemovitosti srovnávací metodou
Jednotková cena podlahové plochy rodinného domu: 4 700 Kč/m 2
Podlahová plocha rodinného domu: 196,45 m 2
Stanovení obvyklé ceny: 196,45 m 2 x 4 700 Kč/m 2 = 923 315 Kč
Obvyklá cena oceňovaného rodinného domu č. p. 111 s příslušenstvím
a pozemky parc. č. st. 213 a parc. č. 3287/2 v Damnicích, k. ú. Damnice
stanovená porovnávací metodou činí ke dni odhadu: 923 315 Kč, po
zaokrouhlení
920 000 Kč
slovy: devětsetdvacettisíc Kč
- 7 -

Závěr
a) Obvyklá cena oceňovaných nemovitostí činí ke dni odhadu celkem
LV č. 125
Vlastnický podíl o velikosti 1/1 na nemovitosti rodinného domu č. p. 111 a pozemků parc. č.
st. 213 a parc. č. 3287/2 v Damnicích, k.ú. Damnice z LV č. 125, Katastrální úřad pro Jihomoravský
kraj, Katastrální pracoviště Znojmo, činí podle tohoto odhadu k datu ocenění 30.4.2012:
920 000 Kč
b) Cena jednotlivých práv a závad spojených s nemovitostmi
LV č. 125 – nestanoví se
Nájemní právo – nezjištěno
Věcná břemena - nezjištěno
c) Závady, které prodejem v dražbě nezaniknou – viz odst. b
d)) Výsledná obvyklá cena oceňovaných nemovitostí činí celkem včetně
příslušenství a pozemků
LV č. 125
Vlastnický podíl o velikosti 1/1 na nemovitosti rodinného domu č. p. 111 a pozemků parc. č.
st. 213 a parc. č. 3287 v Damnicích, k.ú. Damnice z LV č. 125, Katastrální úřad pro Jihomoravský
kraj, Katastrální pracoviště Znojmo, činí podle tohoto odhadu k datu ocenění 30.4.2012:
920 000 Kč
slovy: devětsetdvacettisíc Kč
- 8 -

Seznam příloh: počet stran A4 v příloze:
Fotodokumentace nemovitosti 2
Výpis z katastru nemovitostí pro LV č. 125 ze dne 12.4.2012 2
Snímek katastrální mapy 1
Mapa oblasti 1
Ve Vřesině u Hlučína, 26.5.2012
Ing. František Císař
U Sadu 25
747 20 Vřesina u Hlučína
Znalecká doložka
Znalecký posudek jsem podal jako znalec jmenovaný rozhodnutím Krajského soudu
v Ostravě ze dne 30.1.1990, č.j. Spr. 1176/90, pro základní obor 1.) ekonomika,
2.) stavebnictví, pro odvětví 1.) ceny a odhady nemovitostí, 2.) stavby obytné,
stavební odvětví různá, specializace pozemní stavby.
Znalecký posudek byl zapsán pod poř. č. 2712/57/2012 znaleckého deníku.
Znalečné a náhradu nákladů účtuji dokladem č. 2712/57/2012.
- 9 -

Fotodokumentace nemovitosti
Kuchyň v 1.N.P. Koupelna s WC v 1.N.P.
Obývací pokoj v 1.N.P. Pokoj v 1.N.P.
Ložnice v 2.N.P. Předsíň v 1.N.P.
- 10 -

Pokoj v 2.N.P. Zadní vstup v 1.N.P.
Pohled severrní z komunikace Vedlejší stavba II - pohled jižní
Vedlejší stavba I – pohled severní Celkový pohled na dvojdomek č.p.111,112
- 11 -

- 12 -

- 13 -

Snímek katastrální mapy
- 14 -

Mapa oblasti
- 15 -