ZNALECKÝ POSUDEK č. 6592/113-2012 - Sreality.cz
ZNALECKÝ POSUDEK č. 6592/113-2012 - Sreality.cz
ZNALECKÝ POSUDEK č. 6592/113-2012 - Sreality.cz
You also want an ePaper? Increase the reach of your titles
YUMPU automatically turns print PDFs into web optimized ePapers that Google loves.
<strong>ZNALECKÝ</strong> <strong>POSUDEK</strong><br />
<strong>č</strong>. <strong>6592</strong>/<strong>113</strong>-<strong>2012</strong><br />
nemovitosti – pozemkových parcel <strong>č</strong>k. 1085 a <strong>č</strong>k. 1086 v k.ú. Sovenice, obec Křinec, okres<br />
Nymburk<br />
Objednavatel posudku: Exekutorský úřad Trutnov<br />
Trutnov 3, Je<strong>č</strong>ná 479<br />
JUDr. Jan Bohutínský<br />
Ú<strong>č</strong>el posudku: zjištění obvyklé ceny nemovitosti dle Usnesení ze dne 10.09.<strong>2012</strong><br />
pod <strong>č</strong>j. 158 EX 241/11-36<br />
Předpis pro ocenění: zákon <strong>č</strong>. 151/1997 Sb., o oceňování majetku a předpisy navazující<br />
Posudek vypracoval: Jiří Danielis, Trutnov, Pražská 88<br />
znalec z oboru stavebnictví a stavební ekonomiky<br />
Posudek obsahuje: 8 stran textu v<strong>č</strong>etně titulního listu<br />
a předává se objednavateli ve třech vyhotoveních.<br />
-1-
V Trutnově dne 21.09.<strong>2012</strong> Vyhotovení <strong>č</strong>.:<br />
A.SITUACE:<br />
Podklady pro ocenění:<br />
a) výpis z katastru nemovitostí<br />
b) snímky pozemkové mapy<br />
c) místní šetření<br />
d) zákon <strong>č</strong>. 151/1997 Sb. o oceňování majetku a předpisy navazující<br />
Datum provedení místního šetření a jeho ú<strong>č</strong>astníci:<br />
Místní šetření bylo provedeno dne 13.09.<strong>2012</strong>.Nebyla mi umožněna prohlídka vnitřní, proto<br />
ocenění provedeno dle vnější prohlídky a informací získaných v obci.<br />
Datum k němuž se ocenění provádí:<br />
Ocenění provedeno ke dni 13.09.<strong>2012</strong>.<br />
Při ocenění se vycházelo ze zjištění na místě samém, poskytnutých dokladů a informací.<br />
B.NÁLEZ:<br />
Vlastnické a eviden<strong>č</strong>ní údaje jsou obsaženy v přiložených dokumentech a nebyly předmětem<br />
samostatného zkoumání.<br />
-2-
1. Nemovitost je zapsána v listu vlastnictví <strong>č</strong>. 542, katastrální území Sovenice, obec Křinec,<br />
Okresní úřad Nymburk.<br />
Vlastník: podílové spoluvlastnictví<br />
Zedník Petr, narozen 09.05.1957 1/3<br />
Zedník Rudolf, narozen 30.7.1959 1/3<br />
Zedníková Hana, narozena 04.06.1958 1/3<br />
Pozn.: V operátu evidence nemovitostí vyzna<strong>č</strong>eno dvojí vlastnictví, ocenění se týká spoluvlastnictví<br />
dle nabývacího titulu – dědictví z roku 1993. Další vlastnictví ur<strong>č</strong>eny Darovací smlouvou z roku<br />
1996. Nepřísluší mi jako znalci se tímto problémem zabývat.<br />
2. Vý<strong>č</strong>et oceňovaných nemovitostí:<br />
a) Pp. <strong>č</strong>k. 1085 o výměře 179 m2 – ostatní plocha<br />
b) Pp. <strong>č</strong>k. 1086 o výměře 87 m2 – ostatní plocha<br />
3. Popis:<br />
Pozemky jsou situovány v okrajové, jihozápadní <strong>č</strong>ásti obce, v prostoru zástavby původních<br />
rodinných domů, jde o tzv. bývalé záhumenkové pozemky, jež pravděpodobně byly sou<strong>č</strong>ásti<br />
drobného hospodářského stavení (nyní přestavěného do dnešních podob). Oceňované pozemky<br />
navazují jižně na uvedené pozemky s rodinnými domy, dále jižně souvisí se zemědělsky užívanými<br />
pozemky. Jsou rovinaté, území je <strong>č</strong>áste<strong>č</strong>ně zainvestované. Jelikož je rozdílné vlastnictví s pozemky<br />
navazujícími, nelze je pokládat za funk<strong>č</strong>ní celek, ale samostatně, jež nejsou přímo přístupny<br />
z veřejných pozemků (proto omezující podmínky). Obec Křinec je městys s 1 354 obyvateli,<br />
oceňované pozemky se nalézají v jeho <strong>č</strong>ásti – osady Sovenice, jež je vzdálena přibližně 11 km, obcí<br />
prochází silnice z Dymokur na Mcely.<br />
Na pozemku <strong>č</strong>k. 1085 se nalézá dřevěná kolna, není nemovitostí ve smyslu ob<strong>č</strong>anského zákoníku,<br />
-3-
jde o drobné venkovní úpravy, neobdržel jsem údaje o jejich vlastnictví, jde o sou<strong>č</strong>ást a<br />
příslušenství pozemku.<br />
C. OCENĚNÍ:<br />
Obecné předpoklady pro stanovení tržní hodnoty<br />
Předpokládá se odpovědné vlastnictví a správa vlastnických práv.<br />
Předpokládá se plný soulad se všemi aplikovatelnými republikovými zákony a obecně závaznými<br />
předpisy.<br />
Objektivní tržní hodnotu definuji jako hodnotu, kterou lze dosáhnout v konkrétních podmínkách<br />
trhu s nemovitostmi mezi dobrovolně jednajícími kupujícími a prodávajícími, bez zřetele na<br />
individuální a jiné zájmy.<br />
Za skute<strong>č</strong>nosti nebo podmínky, které se vyskytnou po datu zpracování tohoto ocenění a za změnu<br />
v tržních podmínkách nelze převzít zodpovědnost.<br />
Nákladový způsob dle vyhlášky <strong>č</strong>. 387/2011 Sb.<br />
1. Jiné pozemky<br />
1.1 Ocenění (§ 32 odst. 1)<br />
Obec: Křinec, 1.354 obyv.<br />
Základní cena dle § 28 odst. 1 písm. k) se stanovuje výpo<strong>č</strong>tem.<br />
-4-
Výpo<strong>č</strong>et: (35+(1.354-1.000)x0,007414) x 1,00 = 37,62 K<strong>č</strong>/m 2<br />
Parcela Výměra K<strong>č</strong>/m 2 Základní cena<br />
───────────────────────────────────────────────────────────────<br />
pp. <strong>č</strong>k. 1085 179 m 2 37,62 6.733,98 K<strong>č</strong><br />
pp. <strong>č</strong>k. 1086 87 m 2 37,62 3.272,94 K<strong>č</strong><br />
──────────────────<br />
Základní cena celkem 10.006,92 K<strong>č</strong><br />
Úprava základní ceny (příloha <strong>č</strong>. 21):<br />
2.3 Nelze napojit na veřej. kanalizaci -7 % -700,48 K<strong>č</strong><br />
──────────────────<br />
Základní cena upravená 9.306,44 K<strong>č</strong><br />
Koeficient Ki (příloha <strong>č</strong>. 38, CZ-CC 111) x 2,155<br />
Prodejnost Kp (příloha <strong>č</strong>. 39, NB 1-2tis, sl.11) x 1,680<br />
──────────────────<br />
Cena dle § 28 odst. 2 33.693,04 K<strong>č</strong><br />
Koeficient dle § 32 odst. 1 x 0,30<br />
───────────────────────────────────────────────────────────────<br />
Zjištěná cena - jiné pozemky 10.107,91 K<strong>č</strong><br />
════════════<br />
2. Rekapitulace<br />
1. Jiné pozemky 10.107,91 K<strong>č</strong><br />
───────────────────────────────────────────────────────────────<br />
Zjištěná cena celkem - zaokr. 10.110,00 K<strong>č</strong><br />
════════════<br />
Cena nemovitosti dle zákona <strong>č</strong>. 151/1997 Sb. a prováděcí vyhlášky <strong>č</strong>. 3/2008 Sb., ve znění<br />
vyhlášky <strong>č</strong>. 387/2011 Sb. ke dni odhadu <strong>č</strong>iní 10.110,00 K<strong>č</strong>.<br />
Slovy: Desettisícjednostodesetkorun<strong>č</strong>eských<br />
-5-
Stanovení hodnoty srovnávací metodou<br />
Srovnatelnou cenou rozumíme obecně cenu věci stanovenou cenovým porovnáním s obdobnými,<br />
k datu ocenění volně prodávanými nemovitostmi.<br />
Jelikož specifická kritéria nelze aplikovat na jiné nemovitosti, upraví se cena přiměřeným<br />
koeficientem prodejnosti v daném místě a <strong>č</strong>ase v závislosti na zprůměrované prodejní ceny za<br />
obdobný typ nemovitosti – v tomto případě ostatní plochy na okraji zastavěného území obce.<br />
Pro porovnání převzaty údaje z realitních serverů (S-Reality, Reality CZ a.s.), ze zkušenosti vlastní<br />
jako realitního makléře a dále informací od místních realitních kanceláří, shodně zjištěna skute<strong>č</strong>ná<br />
prodejnost v sou<strong>č</strong>asné době ve výši 80 % inzerovaných cen zakázek.<br />
Z hlediska ú<strong>č</strong>elovosti pozemky posuzovány za zahrady, případně funk<strong>č</strong>ní celky s rodinnými domy.<br />
lokalita výměra cena přepo<strong>č</strong>et na 1 m2<br />
Semice 10 029 802 000 80<br />
Sány 907 99 800 110<br />
Dvorce 29 700 2 490 000 84<br />
Opolánky 3 430 395 000 115<br />
Z toho vyplývá zprůměrovaná cena 97,- K<strong>č</strong>/m2.<br />
Výpo<strong>č</strong>et:<br />
pp. <strong>č</strong>k. 1085 179 m2 x 97,- K<strong>č</strong>/m2 = 17 363,- K<strong>č</strong><br />
pp. <strong>č</strong>k. 1086 87 m2 x 97,- K<strong>č</strong>/m2 = 8 439,- K<strong>č</strong><br />
celkem 25 802,- K<strong>č</strong><br />
korek<strong>č</strong>ní faktor 0.80, tj. 20 641,60 K<strong>č</strong><br />
-6-
Srovnávací hodnota nemovitosti zapsané v LV <strong>č</strong>. 542 v k.ú. Sovenice<br />
<strong>č</strong>iní zaokrouhleně 20 640,- K<strong>č</strong>.<br />
Stanovení tržní hodnoty - obvyklé ceny<br />
Ve všech realizovaných prodejích se jednalo o převody bez závazků a břemen, tj. volných ke dni<br />
převodu, bez omezení ke dni převodu.<br />
Zájem klientů o obdobné pozemky v regionu je přiměřený, v případě že se jedná o pozemky<br />
navazující na obytnou zástavbu.<br />
Nemovitost je zatížena omezením vlastnického práva dle <strong>č</strong>ásti „C“ Výpisu z katastru nemovitostí,<br />
tj. exeku<strong>č</strong>ními příkazy, navíc údajně jsou pozemky užívány vlastníky přilehlých domků.<br />
Závěr<br />
V sou<strong>č</strong>asném období probíhající ekonomické a realitní krize se ceny pozemků tohoto druhu udržují<br />
ve stálé cenové hladině, nelze o<strong>č</strong>ekávat pozitivní zvrat.<br />
Nelze předpokládat zájem o oceňované pozemky ze strany cizích subjektů, pouze mají význam pro<br />
dalšího spoluvlastníka, případně pro uživatele, tj. vlastníky sousedních nemovitostí. Obvyklou cenu<br />
stanovuji ve výši porovnávací hodnoty, tj. 20 640 K<strong>č</strong> jako celek, tj. spoluvlastnický podíl ve výši<br />
1/3 <strong>č</strong>iní tudíž 6 880,- K<strong>č</strong>.<br />
Spoluvlastnický podíl Petra Zedníka ve výši 1/3 <strong>č</strong>iní 6 880,- K<strong>č</strong>.<br />
Spoluvlastnický podíl Hany Zedníkové ve výši 1/3 <strong>č</strong>iní 6 880,- K<strong>č</strong>.<br />
V Trutnově dne 21.09.<strong>2012</strong><br />
Znalecká doložka:<br />
Znalecký posudek jsem podal jako znalec jmenovaný předsedou Krajského soudu Hradec<br />
Králové dne 23.01.1976, <strong>č</strong>.j. 248/76 pro základní obor ekonomika, odvětví ceny a odhady<br />
-7-
nemovitostí.<br />
Znalecký posudek je zapsán pod poř. <strong>č</strong>. <strong>6592</strong>/<strong>113</strong>-<strong>2012</strong> znaleckého deníku. Znale<strong>č</strong>né ú<strong>č</strong>tuji dle<br />
přiložené likvidace na základě dokladu.<br />
V Trutnově dne 21.09.<strong>2012</strong><br />
-8-
Change language