ZNALECKÝ POSUDEK - Sreality.cz

ZNALECKÝ POSUDEK
č. 1994/2013 aktualizace
O ceně obvyklé rozestavěného rodinného domu bez č.p./č.e s příslušenstvím a pozemky č.par.262/2
zastavěná plocha a nádvočí a zahrady č.par. 263/2 v obci Vochov, okres Plzeň – sevr a kat. území
Vochov.
Objednatel znaleckého posudku: Insolvenční správce, Mgr Petr Brož
Nad malým Mýtem 615/4
147 00 Praha 4
Účel znaleckého posudku: Stanovení ceny nemovitosti pro Insolvenční řízení
sp.zn. KSPL 56 INS 18249/2011
Dle zákona č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku ve znění zákonů č. 121/2000 Sb., č. 237/2004
Sb., č. 257/2004 Sb., č. 296/2007 Sb. a č. 188/2011 Sb. a vyhlášky MF ČR č. 3/2008 Sb. ve znění
vyhlášek č. 456/2008 Sb., č. 460/2009 Sb., č. 364/2010 Sb., č. 387/2011 Sb. a č. 450/2012 Sb.,
podle stavu ke dni 22.3.2013 znalecký posudek vypracoval:
Kamil Němeček
Na Zavážce 722
330 27 Vejprnice
telefon: 602 103 274
e-mail: nemecekznal@seznam.cz
Znalecký posudek obsahuje 10 stran textu včetně titulního listu a 3 stran příloh. Objednateli se
předává ve 2 vyhotoveních.
Ve Vejprnicích 3.4..2013

A. Nález
1. Znalecký úkol
O ceně obvyklé rozestavěného rodinného domu bez č.p/č.e. s příslušenstvím a pozemky č.par. 262/2
zastavěná plocha a nádvoří a zahrady č.par. 263/2 v obci Vochov, okres Plzeň - sever, kraj Plzeňský
a kat. území Vochov.
2. Základní informace
Název předmětu ocenění: rozestavěná stavba - rodinného domu
Adresa předmětu ocenění: Vochov
330 23 Vochov
Kraj: Plzeňský
Okres: Plzeň-sever
Obec: Vochov
Katastrální území: Vochov
Počet obyvatel: 693
Výchozí cena stavebního pozemku Cp = 35 + (a - 1000) * 0,007414 = 35,0000 Kč/m 2
kde a je počet obyvatel v obci (pokud je a < 1000; použije se a = 1000)
Základní cena podle §28 odst. 1 písm. f) :
ZC = Cp * 3,0 = 105,- Kč/m 2
3. Prohlídka a zaměření
Prohlídka se zaměřením byla provedena dne 22.3.2013 za přítomnosti soudního znalce.
4. Podklady pro vypracování znaleckého posudku
- kopie výpisu z katastru nemovitostí LV 10
- kopie katastrální mapy
- stav zjištěný znalcem při ohledání nemovitosti bez účasti vlastníka
5. Vlastnické a evidenční údaje
Jiřina Marešová, Plachého 947/10, 301 00 Plzeň
6. Dokumentace a skutečnost
- znalec pořídil fotodokumentaci a zaměřil stavbu
- 2 -

7. Celkový popis nemovitosti
Nemovitost se nachází v obci Vochov, která je vzdálena cca 4,5 km západně od krajského města
Plzeň. Obec leží cca 1 km od hlavního tahu směr Stříbro. Jde o obec se základní občanskou
vybaveností obecní úřad, škola, sportoviště, lékař prodejna potravin a restaurační zařízení.
Dopravní obslužnost zajišťují ČD a ČSAD. V obci jsou kompletní inženýrské sítě. V posledních se
obec začala rozvíjet a probíhá zde výstavba nových rodinných a bytových domů.
Oceňovaná nemovitost leží u hlavní silnice procházející obcí, při příjezdu od Plzně po levé straně
v zástavbě původních řadových rodinných domů. Dům je řadový střední. Přístup z místní zpevněné
asfaltové komunikace.
Objekt je rozestavěná hrubá stavba rodinného domu s garáží. Dům má jedno nadzemní podlaží a
podkroví, sedlovou střechu s obloukovými arkýři.
Technické provedení: dům je nepodsklepený s izolací proti zemní vlhkosti a radonu, obvodové
zdivo z cihelných bloků, stropy hurdisky do I profilů, vyzděný komín, krov dřevěný, krytina
Bramack, na obloukových arkýřích měděný plech, osazena střešní okna. Objekt nemá vyzděné
příčky, podlahy pouze vysypané štěrkem. Dále chybí výplně oken, dveří, veškeré rozvody, vnitřní a
venkovní omítky. Na rodinný dům navazuje po levé straně garáž, která je též v hrubé stavbě bez
vrat.
Technický stav nemovitosti: jedná se o rozestavěnou již delší dobu opuštěnou stavbu bez zajištění
( volný přístup do nemovitosti). Nemovitost je odpojena od elektřiny a vody. Je možnost připojení
na elektřinu 230/380V, obecní vodovod, kanalizaci a rozvod zemního plynu.
Za domem je zahrada, která je přístupná pouze přes dům. Zahrada je zarostlá a neudržovaná bez
terénních úprav.
Je nutné předpokládat investici do dokončení rodinného domu ke kolaudaci.
8. Obsah znaleckého posudku
1. Ocenění staveb
1.1. Hlavní stavby
1.1.1. Rozestavěná stavba rodinného domu
2. Ocenění pozemků
2.1. Pozemky
- 3 -

B. Znalecký posudek
Popisy objektů, výměra, hodnocení
Ocenění je provedeno podle zákona č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku ve znění zákonů č.
121/2000 Sb., č. 237/2004 Sb., č. 257/2004 Sb., č. 296/2007 Sb. a č. 188/2011 Sb. a vyhlášky MF
ČR č. 3/2008 Sb. ve znění vyhlášek č. 456/2008 Sb., č. 460/2009 Sb., č. 364/2010 Sb., č. 387/2011
Sb. a č. 450/2012 Sb., kterou se provádějí některá ustanovení zákona č. 151/1997 Sb.
1. Ocenění staveb
1.1. Hlavní stavby
1.1.1. Rozestavěná stavba rodinného domu
Zatřídění pro potřeby ocenění:
Rodinný dům, rekreační chalupa nebo domek: § 5, typ A
Svislá nosná konstrukce: zděná
Podsklepení: nepodsklepená nebo podsklepená do poloviny
1.nadz. podlaží
Podkroví: nemá podkroví
Střecha: se šikmou nebo strmou střechou
Počet nadzemních podlaží: s jedním nadzemním podlažím
Kód klasifikace stavebních děl CZ-CC: 111
Zastavěné plochy a výšky podlaží:
Název
Zastavěná. Konstr. výška
plocha
I.NP 184,30 m 2
2,70 m
zastřešení s podkrovím 184,30 m 2
2,20 m
Obestavěný prostor:
Výpočet jednotlivých výměr:
Název Obestavěný prostor [m 3 ]
I.NP (184,30)*(2,70) = 497,61 m 3
zastřešení s podkrovím (184,30)*(2,20) = 405,46 m 3
(PP = podzemní podlaží, NP = nadzemní podlaží, Z = zastřešení)
Název Typ
Obestavěný
prostor
I.NP NP 497,61 m 3
zastřešení s podkrovím Z 405,46 m 3
Obestavěný prostor - celkem: 903,07 m 3
- 4 -

Popis a hodnocení konstrukcí a vybavení:
(S = standard, N = nadstandard, P = podstandard, C = nevyskytuje se,
A = přidaná konstrukce, X = nehodnotí se)
Konstrukce Provedení Hodnocení
- 5 -
standardu
1. Základy betonové pasy izolované S 100
2. Zdivo zděné tl. 45 cm S 100
3. Stropy hurdiskové S 50
3. Stropy chybí C 50
4. Střecha krov dřevěný, vázaný S 50
4. Střecha krov dřevěný, vázaný S 50
5. Krytina měděný plech N 50
5. Krytina pálená krytina S 50
6. Klempířské konstrukce chybí C 100
7. Vnitřní omítky chybí C 100
8. Fasádní omítky chybí C 100
9. Vnější obklady chybí C 100
10. Vnitřní obklady chybí C 100
11. Schody chybí C 100
12. Dveře chybí C 100
13. Okna chybí C 100
14. Podlahy obytných místností chybí C 100
15. Podlahy ostatních místností chybí C 100
16. Vytápění chybí C 100
17. Elektroinstalace chybí C 100
18. Bleskosvod chybí C 100
19. Rozvod vody chybí C 100
20. Zdroj teplé vody chybí C 100
21. Instalace plynu chybí C 100
22. Kanalizace chybí C 100
23. Vybavení kuchyně chybí C 100
24. Vnitřní vybavení chybí C 100
25. Záchod chybí C 100
26. Ostatní C 100
Výpočet koeficientu K4:
Konstrukce, vybavení Hodnocení Obj. podíl Část Koeficient Upravený
standardu [%] [%]
obj. podíl
1. Základy S 8,20 100 1,00 8,20
2. Zdivo S 21,20 100 1,00 21,20
3. Stropy S 7,90 50 1,00 3,95
3. Stropy C 7,90 50 0,00 0,00
4. Střecha S 7,30 50 1,00 3,65
4. Střecha S 7,30 50 1,00 3,65
5. Krytina N 3,40 50 1,54 2,62
5. Krytina S 3,40 50 1,00 1,70
6. Klempířské konstrukce C 0,90 100 0,00 0,00
7. Vnitřní omítky C 5,80 100 0,00 0,00
8. Fasádní omítky C 2,80 100 0,00 0,00
9. Vnější obklady C 0,50 100 0,00 0,00
Část
[%]

10. Vnitřní obklady C 2,30 100 0,00 0,00
11. Schody C 1,00 100 0,00 0,00
12. Dveře C 3,20 100 0,00 0,00
13. Okna C 5,20 100 0,00 0,00
14. Podlahy obytných místností C 2,20 100 0,00 0,00
15. Podlahy ostatních místností C 1,00 100 0,00 0,00
16. Vytápění C 5,20 100 0,00 0,00
17. Elektroinstalace C 4,30 100 0,00 0,00
18. Bleskosvod C 0,60 100 0,00 0,00
19. Rozvod vody C 3,20 100 0,00 0,00
20. Zdroj teplé vody C 1,90 100 0,00 0,00
21. Instalace plynu C 0,50 100 0,00 0,00
22. Kanalizace C 3,10 100 0,00 0,00
23. Vybavení kuchyně C 0,50 100 0,00 0,00
24. Vnitřní vybavení C 4,10 100 0,00 0,00
25. Záchod C 0,30 100 0,00 0,00
26. Ostatní C 3,40 100 0,00 0,00
Součet upravených objemových podílů 44,97
Výpočet stupně rozestavěnosti nedokončené stavby:
(OP = objemový podíl z přílohy č. 15, K = koeficient pro přepočet obj. podílu
UP = upravený podíl v návaznosti na vybavení, PP = přepočítaný podíl na 100 %)
Konstrukce, vybavení OP Část K UP PP Roz Dok
[%] [%] [%] [%] [%] [%]
1. Základy S 8,20 100 1,00 8,20 18,23 100,00 18,23
2. Zdivo S 21,20 100 1,00 21,20 47,14 100,00 47,14
3. Stropy S 7,90 50 1,00 3,95 8,78 100,00 8,78
3. Stropy C 7,90 50 0,00 0,00 0,00 100,00 0,00
4. Střecha S 7,30 50 1,00 3,65 8,12 100,00 8,12
4. Střecha S 7,30 50 1,00 3,65 8,12 100,00 8,12
5. Krytina N 3,40 50 1,54 2,62 5,83 100,00 5,83
5. Krytina S 3,40 50 1,00 1,70 3,78 100,00 3,78
6. Klempířské konstrukce C 0,90 100 0,00 0,00 0,00 100,00 0,00
7. Vnitřní omítky C 5,80 100 0,00 0,00 0,00 100,00 0,00
8. Fasádní omítky C 2,80 100 0,00 0,00 0,00 100,00 0,00
9. Vnější obklady C 0,50 100 0,00 0,00 0,00 100,00 0,00
10. Vnitřní obklady C 2,30 100 0,00 0,00 0,00 100,00 0,00
11. Schody C 1,00 100 0,00 0,00 0,00 100,00 0,00
12. Dveře C 3,20 100 0,00 0,00 0,00 100,00 0,00
13. Okna C 5,20 100 0,00 0,00 0,00 100,00 0,00
14. Podlahy obytných místností C 2,20 100 0,00 0,00 0,00 100,00 0,00
15. Podlahy ostatních místností C 1,00 100 0,00 0,00 0,00 100,00 0,00
16. Vytápění C 5,20 100 0,00 0,00 0,00 100,00 0,00
17. Elektroinstalace C 4,30 100 0,00 0,00 0,00 100,00 0,00
18. Bleskosvod C 0,60 100 0,00 0,00 0,00 100,00 0,00
19. Rozvod vody C 3,20 100 0,00 0,00 0,00 100,00 0,00
20. Zdroj teplé vody C 1,90 100 0,00 0,00 0,00 100,00 0,00
21. Instalace plynu C 0,50 100 0,00 0,00 0,00 100,00 0,00
22. Kanalizace C 3,10 100 0,00 0,00 0,00 100,00 0,00
23. Vybavení kuchyně C 0,50 100 0,00 0,00 0,00 100,00 0,00
- 6 -

24. Vnitřní vybavení C 4,10 100 0,00 0,00 0,00 100,00 0,00
25. Záchod C 0,30 100 0,00 0,00 0,00 100,00 0,00
26. Ostatní C 3,40 100 0,00 0,00 0,00 100,00 0,00
Součet upravených objemových podílů: 44,97 Rozestavěnost: 100,00
Ocenění:
Základní cena (dle příl. č. 6): [Kč/m 3 ] = 2 290,-
Koeficient vybavení stavby K4 (dle výpočtu): * 0,4497
Polohový koeficient K5 (příl. č. 14 - dle významu obce): * 0,8500
Koeficient změny cen staveb Ki (příl. č. 38 - dle SKP): * 2,1460
Koeficient prodejnosti Kp (příl. č. 39 - dle obce a účelu užití): * 1,3460
Základní cena upravená [Kč/m 3 ] = 2 528,44
Plná cena: 903,07 m 3 * 2 528,44 Kč/m 3
= 2 283 358,31 Kč
Výpočet nedokončené stavby:
Úprava ceny za nedokončené konstrukce * 1,0000
Nedokončená stavba = 2 283 358,31 Kč
Výpočet opotřebení lineární metodou:
Stáří (S): 11 roků
Předpokládaná další životnost (PDŽ): 19 roků
Předpokládaná celková životnost (PCŽ): 30 roků
Opotřebení: 100 % * S / PCŽ = 100 % * 11 / 30 = 36,667 % - 837 238,99 Kč
Rozestavěná stavba rodinného domu - zjištěná cena = 1 446 119,32 Kč
- 7 -

2. Ocenění pozemků
Ocenění:
2.1. Pozemky
Stavební pozemky oceněné dle § 28 odst. 1 a 2 a pozemky od této ceny odvozené:
Úprava ceny - příloha č. 21 - položka č. 1:
2.11. Možnost napojení na plynovod: 10 %
Úprava cen: 10 %
Zdůvodnění použití či nepoužití přirážek a srážek:
Jde o standartní pozemek
Koeficient prodejnosti Kp (příl. č. 39 - dle obce a účelu užití) 1,3460
Koeficient změny cen staveb Ki (příl. č. 38 - dle hlavní stavby): 2,1460
Přehled použitých jednotkových cen stavebních pozemků:
Zatřídění Zákl. cena
[Kč/m 2 ]
Koef. Ki Kp Úprava
[%]
Upr. cena
[Kč/m 2 ]
§ 28 odst. 1 a 2 - stavební pozemek - zastavěná plocha a nádvoří
§ 28 odst. 1 a 2 105,- 1,00 2,1460 1,3460 10,00 333,62
§ 28 odst. 5 - stavební pozemek - zahrada nebo ost. plocha ve funkčním celku
§ 28 odstavec 5 105,- 0,40 2,1460 1,3460 10,00 133,45
Typ Název Parcelní Výměra
číslo [m 2 Jedn. cena
] [Kč/m 2 Cena
] [Kč]
§ 28 odst. 1 a 2 zastavěná plocha a
nádvoří
262/2 237,00 333,62 79 067,94
§ 28 odstavec 5 zahrada 263/2 145,00 133,45 19 350,25
Stavební pozemky - celkem 98 418,19
Pozemky - zjištěná cena = 98 418,19 Kč
- 8 -

C. Rekapitulace
Rekapitulace cen bez odpočtu opotřebení
1. Ocenění staveb
1.1. Hlavní stavby
1.1.1. Rozestavěná stavba rodinného domu 2 283 358,30 Kč
1. Ocenění staveb celkem 2 283 358,30 Kč
2. Ocenění pozemků
2.1. Pozemky 98 418,20 Kč
2. Ocenění pozemků celkem 98 418,20 Kč
Celkem 2 381 776,50 Kč
Rekapitulace cen bez odpočtu opotřebení, celkem 2 381 776,50 Kč
Rekapitulace výsledných cen
1. Ocenění staveb
1.1. Hlavní stavby
1.1.1. Rozestavěná stavba rodinného domu 1 446 119,30 Kč
1. Ocenění staveb celkem 1 446 119,30 Kč
2. Ocenění pozemků
2.1. Pozemky 98 418,20 Kč
2. Ocenění pozemků celkem 98 418,20 Kč
Celkem 1 544 537,50 Kč
Rekapitulace výsledných cen, celkem 1 544 537,50 Kč
Výsledná cena po zaokrouhlení dle § 46: 1 544 540,- Kč
slovy: Jedenmilionpětsetčtyřicetčtyřitisícpětsetčtyřicet Kč
Ve Vejprnicích 3.4..2013
- 9 -

ZÁVĚREČNÉ POROVNÁNÍ A STANOVENÍ CENY OBVYKLÉ:
1. Nabízený rozestavěný rodinný dům v obci Kozolupy, zastavěná plocha 120m 2 a obytná plocha
240m 2 se zahradou o velikosti 650m 2 . Nemovitost je v hrubé stavbě se střechou bez oken a příček.
Je připojena na elektřinu , obecní vodovod a kanalizaci.
Nabídková cena je.................. 1 550 000,-Kč
2. Prodaný rozestavěný rodinný dům v obci Tlučná o zastavěné ploše 95m 2 , obytná plocha 180m 2
se zahradou o velikosti 550m 2 . Nemovitost je v hrubé stavbě se střechou, osazena plastová okna
a provedeny vyzdívky příček. Objet připojen na elektřinu 230/380V, obecní vodovod a kanalizaci.
Prodán za................. 1 950 000,-Kč
3. Prodaný rodinný dům v rozestavěném stavu v obci Město Touškov o zastavěné ploše 105m 2 a
obytné ploše 210m 2 , zahrada o výměře 720m 2 . Nemovitost je rozestavěná stavba v hrubé stavbě.
Vyzděná z tvárnic, stropy keramické, krov dřevěný s krytinou Bramack, osazena okna, vyzděné
příčky, započaté rozvody vody a odpadů. Objekt je připojen na elektřinu 230/380V, obecní vodovod
kanalizaci.
Rozestavěný rodinný dům prodán za.................... 2 100 000,-Kč
Závěrečné porovnání:
Při stanovení ceny obvyklé v místě a čase je nutné přihlédnout k přesycenému trhu
s nemovitostmi a finanční krizi, díky těmto okolnostem ceny nemovitostí klesají.
Poloha nemovitosti je u hlavní silnice. Nemovitost je rozestavěná stavba s nutností
velké investice do dokončení. Při porovnání s nemovitostmi v podobném(
rozestavěném) stavu v blízkém okolí lze cenu obvyklou v místě a čase stanovit na:
Kamil Němeček
Na Zavážce 722
330 27 Vejprnice
Cena vyhlášková...............................1 270 170,- Kč
Cena obvyklá ( tržní).....................1 080 000,-Kč
- 10 -

D. Znalecká doložka
Znalecký posudek jsem podal jako znalec jmenovaný rozhodnutím Krajského soudu v Plzni ze dne
10.5.2001 pod č.j. Spr 1798/99 pro základní obor ekonomika, odvětví ceny a odhady se specializací
nemovitosti.
Koncesní listina vydaná Okresním Živnostenským úřadem Plzeň - sever pod č.j.: ŽÚ/992/02 ev.č.:
340500-78986-01 ze dne 23.4.2001 pro předmět podnikání: Oceňování majetku pro věci nemovité.
Znalecký posudek byl zapsán pod poř. č. 1994/2013 znaleckého deníku.
- 11 -