ZNALECKÝ POSUDEK - OKdrazby.cz

Stavebně technický stav:Z výše uvedeného výčtu je viditelné, že stavba se průběžně udržuje a modernizuje. Vposledních letech byl proveden i nový nátěr fasády. Stavebně technický stav budovy odpovídástáří a dobré údržbě.Součástí ceny rodinného domu jsou i vedlejší stavby- různé přístřešky a skleník. Semzapočítávám i vstupní verandu (zastřešení vstupu do jídelny). Dále sem patří všechnypřípojky, oplocení vnější i vnitřní, vrata, vrátka, zpevněné plochy, obrubníky. Pro účelytohoto posudku jsou zde započítány i trvalé porosty, které ovšem mají na celkovou cenu jenmalý vliv.Zatřídění pro potřeby ocenění:Typ objektu:Rodinný dům § 26a porovnávací metodaPoloha objektu: 2 001 – 10 000Stáří stavby:76 letIndexovaná průměrná cena IPC (příloha č. 20a): 3 326,- Kč/m 3Zastavěné plochy a výšky podlaží:1.NP: 5,70*13,35 = 76,09 m 2Název podlaží Zastavěná plocha Konstrukční výška1.NP: 76,09 m 2 3,30 mObestavěný prostor:1.NP: (5,70*13,35)*(3,60) = 273,94 m 3Podkroví(5,70*10,25)*(0,70+4,30/2)-= 218,17 m 3včetně zastřešení: (4,40*1,90*2,20)/6+(5,70*1,60*2,90)+(5,70*3,10*3,20)/2Obestavěný prostor - celkem: = 492,11 m 3Podlažnost:Zastavěná plocha prvního nadzemního podlaží: ZP1 = 76,10 m 2Zastavěná plocha všech podlaží: ZP = 76,10 m 2Podlažnost: ZP / ZP1 = 1,00Výpočet indexu cenového porovnáníIndex vybavení:Název znaku č. V i0. Typ stavby - nepodsklepený nebo podsklepený do poloviny I typ Azastavěné plochy 1.NP - se šikmou nebo strmou střechou1. Druh stavby - dvojdomek, dům řadový II -0,012. Provedení obvodových stěn - cihelné nebo tvárnicové zdivo III 0,003. Tloušťka obvod. stěn - 45 cm II 0,004. Podlažnost - hodnota 1 III 0,025. Napojení na sítě (přípojky) - přípojka elektro, voda, kanalizace a V 0,08plyn nebo propan butan6. Způsob vytápění stavby - ústřední, etážové, dálkové III 0,007. Zákl. příslušenství v RD - úplné - standardní provedení III 0,005

Celkový index I = I V * I P * I T = 0,889 * 1,160 * 0,850 = 0,877Ocenění:Cena upravená CU = IPC * I = 3 326,- Kč/m 3 * 0,877 = 2 916,90 Kč/m 3CP = CU * OP = 2 916,90 Kč/m 3 * 492,11 m 3 = 1 435 435,66 KčCena stanovená porovnávacím způsobem = 1 435 435,66 Kč1.1b) GarážPopis:Jedná se o zděnou garáž s dílnou, postavenou uvnitř pozemku v roce 1982. V současnosti jegaráž užívána jako sklad. Stavebně technický stav odpovídá stáří a běžné až zhoršené údržbě.Stavba byla povolena v roce 1976 a kolaudována v roce 1982, není však zapsána v katastrunemovitostí. Pravděpodobně nebyla ani zaměřena geometrickým plánem. Výměry jsoupřevzaty z projektové dokumentace.Zatřídění pro potřeby ocenění:Typ objektu:Garáž § 24 porovnávací metodaPoloha objektu:l‚R_DStáří stavby:30 letIndexovaná průměrná cena IPC (příloha č. 18): 1 853,- Kč/m 3Zastavěné plochy a výšky podlaží:1.NP: 4,00*7,00+3,30*4,00 = 41,20 m 2Název podlaží Zastavěná plocha Konstrukční výška1.NP: 41,20 m 2 2,45 mObestavěný prostor:1.NP: (4,00*7,00+3,30*4,00)*(2,55+3,20)/2 = 118,45 m 3Obestavěný prostor - celkem: = 118,45 m 3Výpočet indexu cenového porovnáníIndex vybavení:Název znaku č. V i0. Typ stavby - svislé konstrukce zděné nebo železobetonové s plochou II typ Bstřechou nebo krovem neumožňující zřízení podkroví1. Druh stavby - samostatně stojící II 0,002. Konstrukce - obvodové zdivo nebo stěny tl. 15 - 30 cm II 0,003. Technické vybavení - jen přívod el. napětí 230 V II -0,024. Příslušenství - venkovní úpravy - bez příslušenství II -0,015. Kriterium jinde neuvedené - bez vlivu na cenu III 0,006. Stavebně - technický stav - stavba se zanedbanou údržbou - III 0,85(předpoklad provedení menších stavebních úprav)Koeficient pro stáří 30 let: 0,9057

Index vybavení I V = (1 + V i ) * V 6 * 0,90 = 0,742i = 1Index polohy:Název znaku č. P i1. Poloha v obci - v souvisle zastavěné části obce poblíž centra obce IV 0,102. Dopravní dostupnost - nejbližší zastávka hromadné dopravy ve II 0,00vzdálenosti do 300 m včetně3. Obyvatelstvo v okolí - konfliktní skupiny obyvatel - ve městě jsou I -0,10konflikty4. Změny v okolí s vlivem na cenu nemovitosti - bez vlivu III 0,005. Vlivy neuvedené - vlivy snižující cenu - umístění není přímo uveřejné komunikaceI -0,105Index polohy I P = (1 + P i ) = 0,900i = 1Index trhu s nemovitostmi:Název znaku č. T i1. Situace na dílčím (segmentu) trhu s nemovitostmi - poptávka je II -0,05nižší než nabídka2. Vlastnictví nemovitostí - stavba na vlastním pozemku (ve II 0,00spoluvlastnictví)3. Vliv právních vztahů na prodejnost - negativní - exekuce I -0,053Index trhu I T = (1 + T i ) = 0,900i = 1Celkový index I = I V * I P * I T = 0,742 * 0,900 * 0,900 = 0,601Ocenění:Cena upravená CU = IPC * I = 1 853,- Kč/m 3 * 0,601 = 1 113,65 Kč/m 3CP = CU * OP = 1 113,65 Kč/m 3 * 118,45 m 3 = 131 911,84 KčCena stanovená porovnávacím způsobem = 131 911,84 Kč2. Ocenění pozemků2a) PozemkyPopis:Jedná se o rovinaté pozemky napojené na všechny sítě.Ocenění:Stavební pozemky oceněné dle § 28 odst. 1 a 2 a pozemky od této ceny odvozené:Úprava ceny - příloha č. 21 - položka č. 1:1.2. Výhodnost polohy pozemku na území obce z 100 %hlediska účelu užití staveb na nich zřízených nebo kjejich zřízení určených:8

2) Věcná hodnotaVěcná hodnota je reprodukční cena nemovitosti snížená o opotřebení. Reprodukční cenaodpovídá výši nákladů, které by bylo nutno v době ocenění vynaložit na pořízení stejné neboporovnatelné nové věci.Věcná hodnota staveb se určuje s přihlédnutím k opotřebení, které se stanoví s ohledem naskutečný stavebně technický stav a morální zastarání pomocí některé ze známých metod.1. Rodinný dům čp. 1603Reprodukční jednotková cena (JCO):Reprodukční cena se zjistí vynásobením počtu obestavěného prostoru základní cenou za m3stanovenou v závislosti na účelu užití, a to např. s využitím rozpočtových ukazatelů vydanýchURS Praha. Průměrná reprodukční jednotková cena vybraných obdobných objektů senásledně koriguje aktuálními informacemi stavebních a developerských firem, s ohledem nakonkrétní stav, vybavení, konstrukční řešení a umístění oceňovaného objektu s tímtovýsledkem:JCO = 4 500,- Kč/m3Výpočet věcné hodnotyReprodukční cena 4 500,- Kč/m3 * 492 m3 =Opotřebení odhadem 50 %Věcná hodnota rodinného domuZaokrouhleně2 214 000,- Kč- 1 107 000,- Kč1 107 000,- Kč1 110 000,- Kč2. GarážJCO = 2 800,- Kč/m3Výpočet věcné hodnotyReprodukční cena 2 800,- Kč/m3 * 118 m3 =Opotřebení odhadem 40 %Věcná hodnota garážeZaokrouhleně330 000,- Kč- 132 000,- Kč198 000,- Kč200 000,- Kč2. Venkovní úpravy, vedlejší stavby a trvalé porostyOdhadem 10 % z ceny hlavních staveb1 310 000 * 0,10 = zaokr. 130 000,- Kč10

3. PozemekPozemky jsou stavební o celkové výměře 316 m2Hodnota pozemků bude odhadnuta porovnávací metodou s pozemky obdobných kvalitv místě.V Novém Bydžově se v současnosti prodává několik obdobných pozemků za nabídkovoucenu300 až 900,- Kč/m2,v závislosti na poloze a inženýrských sítích. Reálná cena po přiměřeném snížení asi o 10 % je250 až 800,- Kč/m2Reálnou čistou cenu pro toto poměrně dobré místo proto odhaduji naVýpočet ceny pozemku:700,- Kč/m2316 m2 x 700,- Kč/m2 = zaokr. 220 000,-KčRekapitulace věcné hodnotyNemovitostVěcná hodnota v KčRodinný dům čp. 1603 a garáž 1 310 000,-Venkovní úpravy, vedl. stavby, trvalé porosty 130 000,-Pozemky 220 000,-Věcná hodnota celkem 1 660 000,-Celkem věcná hodnota zaokr.1 660 000,- Kč3) Porovnávací hodnotaPorovnávací metoda spočívá v porovnání nemovitostí srovnatelných lokalitou, velikostí acharakterem s oceňovanou nemovitostí. Toto srovnání se provádí na základě vlastníhoprůzkumu nemovitostí a vlastní databáze, vyhodnocením údajů z denního a odborného tisku,internetu, vývěsek realitních kanceláří, sledováním aukcí a dražeb, konzultacemi s realitnímikancelářemi a správci nemovitostí. Závěrem tohoto šetření je odhadovaná prodejní cena sezohledněním současné situace na trhu a pro srovnatelné nemovitosti.Základní parametry oceňované nemovitosti:Starší rodinný dům, po rekonstrukcích ve velmi dobrém stavuPřízemí a plně využité podkrovíObestavěný prostor 492 m3Zastavěná plocha 1.NP – 76 m2V domě byt 3+1 s příslušenstvímVytápění ústřední plynovéGaráž s dílnou11

Stavebně technický stav: velmi dobrýCelkem užitná plocha domu a garáže: 136 m2Pozemek316 m2Rovinatý pozemek obdélníkového tvaruSítě: všechny, napojenéPřístup: zpevněná asfaltová komunikaceUmístění: poblíž centra města Nový Bydžov, v obci je občanská vybavenostPříklady nabízených srovnávaných nemovitostí:Analýza reálné srovnávací ceny:Porovnávacínemovitosti1)NovýBydžovRealiz.cenaNabídka2,28mil. KčUžitkováplochaKč/m2Velikost19 000 Přízemí + podkroví,byt 3+kk, UP 120m2, stodola, garáž,dílnaStav, vytápění,sítěStarší, uvnitř porekonstrukci,exteriéry předrekonstrukcí,vytápění ústředníplynové, všechnysítěPozemekm2VáhaKoef.porovnávacíUpravenácenaKč/m21307 0,90 0,80 13 6802)NovýBydžov3)NovýBydžov4)NovýBydžovNabídka1,495mil. KčNabídka2,69mil. KčNabídka1,45mil. Kč9 966 Přízemí +podkroví,byt 4+1, UP 150m2 , garáž,13 450 Přízemí + patro +sklep, byt 4+1,UP200 m26 042 2 nadzemnípodlaží, částečněsklep, UP 240 m2,byt 5+kk,Starší, připravenpro celkovourekonstrukci(očištěn),vytápění ústředníplynové, všechnysítěStarý, počástečnérekonstrukci,vytápění ústředníplynové, všechnysítěStarý, předrekonstrukcí,vytápění na tuháplava a AKU,všechny sítě805 1,35 0,85 11 436551 1,40 0,80 15 064496 1,70 0,90 9 244Průměr 12 356V porovnávacím koeficientu je zohledněna zejména lokalita, stav a vybavení domu, sítě,velikost pozemku.Váha znamená předpokládané snížení nabídkové ceny na cenu reálnou.12

Porovnání:Průměr upravené ceny činí12 356,- Kč/m2 užitné plochy.Znalkyně má ve svém archivu i další příklady prodávaných nemovitostí, které byly prohodnocení rovněž částečně využity. Příklady slouží pro hrubou orientaci a k případné korekcivypočtených hodnot. Každý prodej je individuální záležitostí, ovlivněnou mnoha faktory.Všechny porovnávací nemovitosti mají vůči nemovitosti oceňované určité klady i zápory.Mají různé velikosti pozemku, větší či menší užitnou, popř. obytnou plochu, různý stavebnětechnický stav a různou možnost přípojek inženýrských sítí, různou polohu.Porovnávací hodnota136 m2 x 12 356,- Kč/m2 = 1 680 416,- KčZaokrouhleně1 680 000,- Kč13

4) Práva a závady s nemovitostí spojenéPrávní závadyZnalkyni nejsou známy žádná jiná práva a závady s nemovitostí spojená, kromě těch, kteréjsou zapsány ve výpisu z katastru nemovitostí.V přiloženém aktuálním výpisu z katastru nemovitostí jsou zapsána tato omezení vlastnickéhopráva:- exekuční příkaz k prodeji nemovitosti- nařízení exekuce- zástavní právo smluvní- zástavní právo exekutorskéVšechny výše uvedené závady se vyřeší dražbou (zaniknou v souvislosti s dražbou).Další právní závady:Závady, které prodejem v dražbě nezaniknou, jsou věcná břemena, o nichž to stanoví zvláštnípředpisy, nájem bytů a další věcná břemena a nájemní práva, u nichž zájem společnostivyžaduje, aby nemovitost zatěžovala i nadále.Věcná břemena:Ve výpisu z katastru nemovitostí není zapsáno žádné věcné břemeno.Nájemní práva:V uvedeném domě bydlí dle sdělení paní Šárky Portové její rodiče. Při místním šetření,kterého se zúčastnila paní Portová na základě písemné pozvánky, s uvedením potřebnostipředložení příslušných podkladů, nebyla předložena žádná případná nájemní smlouva.Bydlení rodičů není zajištěné ani věcným břemenem.Práva s nemovitostí spojená:Žádná mimořádná práva kromě výše uvedených nejsou s nemovitostí spojená.Cena práv a závad, které v dražbě nezaniknou0,- Kč14

C. Rekapitulace cenStarší dům postupně zmodernizovaný na současný standard, se samostatnou garáží navlastním pozemkuAdministrativní cena (volně podle platné vyhlášky)Věcná (nákladová) hodnotaPorovnávací hodnotaOdhad rozmezí obvyklé ceny nemovitosti1 686 180,- Kč1 660 000,- Kč1 680 000,- Kč1 600 000 až 1 760 000,- KčOdhad obvyklé ceny nemovitostiOdhad ceny práv a závad, která v dražběnezaniknouOdhad výsledné ceny nemovitosti1680 000,- Kč(slovy: jedenmilionšestsetosmdesát Kč)0,- Kč1680 000,-Kč(slovy: jedenmilionšestsetosmdesát Kč)V Praze 16.11.2012Ing. Jarmila BlahováMilešovská 1130 00 Praha 3telefon: 777 170 138, 222 721 761e-mail: nemovitosti@iol.czD. Znalecká doložkaZnalecký posudek jsem podala jako znalec jmenovaný rozhodnutím předsedy krajskéhosoudu v Ústí nad Labem ze dne 8. 12. 1995 pod č.j. Spr. 5430/95 pro obor ekonomika,odvětví ceny a odhady, zvláštní specializace oceňování nemovitostí.Znalecký posudek byl zapsán pod poř. č. 1298-70/12 znaleckého deníku.Znalečné a náhradu nákladů účtuji dokladem č. 1298-70/12.15

E. Seznam přílohpočet stran A4 v příloze:Fotodokumentace nemovitosti 1Výpis z katastru nemovitostí 2Snímek katastrální mapy 1Původní projektová dokumentace z roku 1935 1Výstavba garáže a přístavba, projekt z roku 1976 1Pohledy na dům z roku 2007 1Půdorys přízemí z roku 2008 1Půdorys podkroví z roku 2007 1Řez budovou z roku 2007 1Situace 1:200, z roku 2009 1Mapa města Nový Bydžov 116

17Fotodokumentace