Z N A L E C K Ý P O S U D E K - OKdrazby.cz

Z N A L E C K ÝP O S U D E Kíslo: 4760 – 31 /13o obvyklé cen pozemk (resp. spoluvlastnického podílu ve výši id 1/2) p.. 287a p.. 288 v k.ú. Chylice, obec Ostrožská Nová Ves, kraj ZlínskýVlastník nemovitostí (dle LV) : Šilc Petr, Okružní 1519, Uherský Brod 688 01,podíl 1/4Vlková Alice, 28. íjna 373, Sady, UherskéHradišt 686 01 podíl 1/4Vlková Dagmar Mgr., Svatováclavská 902,Uherské Hradišt 686 01, podíl 1/2Objednatel:Exekutorský úad Brno - mstoMgr. Jaroslav Homola, soudní exekutorHlinky 41/104, 603 00 BrnoÚel zpracování posudku:Stanovení obvyklé ceny nemovitého majetkupro úely provedení exekuce prodejemnemovitostiVypracoval:Ing. Marek LiškaV Brn dne 31.1.2013Ing. Lukáš Dínovský, Ph.D.vedoucí znalecké sekceProf. Ing. Rostislav Drochytka, CSc.vedoucí znaleckého ústavu

A. S I T U A C E :1. Zadání znaleckého posudku :Usnesením Exekutorského úadu Brno-msto, Mgr. Jaroslav Homola, soudníexekutor, se sídlem Hlinky 41/104, 603 00 Brno, . j. 030 EX 0465/02-165 je uloženopodat znalecký posudek.Úkolem soudního znalce je provést ocenní nemovitostí, jejich píslušenství,jednotlivých práv a závad s nemovitostmi spojených, a to cenou obvyklou. Soudníznalec provede ocenní cenou obvyklou rovnž samostatn pro každou jednotlivounemovitost.Pedmtem znaleckého posudku jsou tyto nemovitosti:- pozemek p.. 287 v k. ú. Chylice, obec Ostrožská Nová Ves, kraj Zlínský- pozemek p.. 288 v k. ú. Chylice, obec Ostrožská Nová Ves, kraj Zlínský2. Podklady pro zpracování posudku :a) Usnesení . j. 030 EX 0465/02-165 vydané Exekutorským úadem Brno – msto,Mgr. Jaroslavem Homolou, soudním exekutorem, se sídlem Hlinky 41/104, 60300 Brnob) Výpis z katastru nemovitostí, LV . 462 pro k.ú. Chylice, vyhotovený dálkovýmpístupem dne 27. 11. 2012c) Informace o pozemcích vetn pístupových parcel a náhledu katastrální mapypoízené na internetových stránkách www.cuzk.czd) Místní šetení provedené dne 9. 1. 2013 zástupcem znaleckého ústavu Stavexis,s.r.o.e) Fotodokumentace poízená pi místním šeteníf) Zákon . 151/1997 Sb., o oceování majetku, v platném znníg) Informace z trhu nemovitostí, z databáze MOISES a z vlastní databázeh) Informace z územního plánu obce: http://www.onves.cz/obec/uzemni-plan3. Místní šetení:Pro potebu zpracování znaleckého posudku bylo provedeno šetení na místpedmtných pozemk dne 9. 1. 2013 v 10:30 hodin. Na toto ádn svolané místníšetení se ze strany povinného nikdo nedostavil, svolání místního šetení seznaleckému ústavu vrátilo zpt s tím, že dopis nebyl vyzvednut. Pi místním šeteníbyla provedena prohlídka oceovaných pozemk a byla poízena fotodokumentace.2

B. N Á L E Z:1. Vlastnické a evidenní údaje:Vlastník nemovitostí dle LV . 462 pro k.ú. Chylice:Šilc Petr, Okružní 1519, Uherský Brod 688 01, podíl 1/4Vlková Alice, 28.íjna 373, Sady, Uherské Hradišt 686 01, podíl 1/4Vlková Dagmar Mgr., Svatováclavská 902, Uherské Hradišt 686 01, podíl 1/2Nemovitosti: - pozemky v k. ú. Chylice, obec Ostrožská Nová Ves, kraj Zlínskýp. . 287 zastavná plocha a nádvoí, spolený dvrp. . 288 zahrada, zemdlský pdní fond2. Dokumentace a skutenost:Pedmtem znaleckého posudku jsou pozemky p. . 287 a 288 umístné vk. ú. Chylice, v obci Ostrožská Nová Ves, v kraji Zlínském.Specifikace oceovaných pozemk dle údaj z katastru nemovitostí a jejichpopis je popsán níže v posudku. Pozemky se nachází v intravilánu obce. Napozemku p.. 287 se nachází dva objekty. Tyto objekty jsou ádn zakresleny dokatastru nemovitostí, nejsou ovšem zapsány na žádném LV.Ostrožská Nová ves je obcí s 3.421 obyvateli. V obci se z obanskévybavenosti nachází zdravotnické stedisko, pošta, škola, restauraní zaízení,potraviny a obecní úad. V obci se nachází dále sirné lázn. Vtší rozsah obanskévybavenosti je pístupný v okresním mst Uherské Hradišt, které je vzdáleno cca 5km. Obec je napojena na veejný rozvod vody, elektiny a plynu. Kanalizace je v obciprovedena. Obec je dopravn obsluhována autobusovou a vlakovou dopravou.Pístup a píjezd k pozemkm je z hlavní silnice I. tídy . 55 procházející obcínacházejí se na p. . 2205 (ostatní plocha, silnice) a pes pozemek p. 2207 (ostatníplocha, ostatní komunikace), oba pozemky ve vlastnictví eské Republiky a pak dálepes pozemek p. . 2212/1 ve vlastnictví obce Ostrožská Nová Ves.Podle územního plánu obce Ostrožská Nová Ves je oceovaný pozemek p..287 veden jako plocha pro bydlení a pozemek p. . 288 je zásti veden jako plochapro bydlení a zásti jako pozemky v drobné držb (zahrady, záhumenky).Dle LV . 462 pro k. ú. Chylice ze dne 27. 11. 2012 jsou oceovanénemovitosti zatíženy v ásti C-LV tmito omezeními vlastnického práva:• 6x Naízení exekuce• 5xExekuní píkaz k prodeji nemovitosti• 2x Zástavní právo soudcovské• 1x Zástavní právo z rozhodnutí správního orgánu• 1x Naízení výkonu rozhodnutí prodejem nemovitostiŽádná další omezení a rizika nebyla z dostupných podklad zjištna.Z dostupných informací vyplývá, že na oceovaných nemovitostech neváznou žádnánájemní práva, resp. nebyla tato zjištna.3

3. Výet jednotlivých souástí nemovitostí:3.1. PozemkyPozn.: Na oceovaných pozemcích se nacházely k datu místního šetenímovité vci a trvalé porosty, které ovšem nejsou pedmtem samostatného ocenní.3.2. Objekty bez .p./.e.4. Popis jednotlivých souástí nemovitostí, výmry:4.1. Pozemky vetn píslušenství:Katastrální území Chylice:parcela.287288druh pozemku,zpsob využitízastavná plocha anádvoí, spolenýdvrzahrada, zemdlskýpdní fondvýmra(m 2 )230913popis a využití pozemku, pístup,píslušenství (venkovní úpravy, trvalé porosty)Jedná se o pozemek, který je zásti zastavn pozemníkomunikací a zásti zastavn dvma stavbami, které sena nm nachází. V souasné dob není pozemek a aniobjekty se na nm nacházející nijak využíváno. Dále sena pozemku nachází sloupek telefonické pípojky.Pozemek je rovinatého charakteru a pístup k nmu je poasfaltové komunikaci.Jedná se o pozemek, který slouží jako zahrada. Napozemku se nachází nkolik ovocných strom a dálenáletové okrasné deviny a zcela neudržovaný travníporost. Pozemek je rovinatého charakteru.4.2. Objekty bez .p./.e:Na pozemku p.. 287 se nacházejí dv stavby bez .p./.e.. Tyto objekty jsouzakresleny v katastrální map, nejsou ovšem zapsány na žádném LV.Jeden z objekt je pízemní zdný s jedním nadzemním podlažím a sedlovoustechou. K tomuto objektu byl nejspíše pistavn pístešek s pultovou stechou.Objekt je neobýván a je pipojen na el. proud. V objektu jsou devná okna.Druhý objekt je z ásti zdný a z ásti devný, pízemní jednopodlažnís pultovou stechou. Objekt slouží nejspíš pro uskladnní zahradnických vcí.Pozn.: Hodnota daných staveb je vzhledem k jejich velmi špatnémutechnickému stavu a dle našeho názoru dlouhodobému nevyužívání velmizanedbatelná, resp. obchodovatelnost tohoto majetku je v podstat nulová.4

C. P O S U D E K :Znalecký posudek je zpracován na základ uvedených podklad s využitíminformací zjištných pi místním šetení. Pro potebu zpracování znaleckého posudkubylo provedeno místní šetení dne 9. 1. 2013. Na toto místní šetení se povinnýnedostavil ani žádný jeho zástupce. Zpracovatel nepebírá zodpovdnost za rozdíly anedostatky v posudku vzniklé nesprávnými podklady i nepravdivými údaji sdlenýminásledn pi zpracování znaleckého posudku.Stanovován je odhad ceny obvyklé, která bude stanovena v souladus obvyklou metodikou oceování nemovitostí obvyklou cenou. Nemovitosti jsoukompletn popsány v ásti B. 4.Ocenní majetku je provedeno na základ výše v posudku uvedenýchpodklad s využitím informací zjištných pi místním šetení, a to ke dni místníhošetení 9.1.2013.Odhad obvyklé ceny nemovitostí :1. Definice obvyklé ceny pozemk:Obvyklá cena nebo také tržní hodnota je cena, za kterou je možno stejnounebo porovnatelnou vc v daném míst a ase prodat nebo koupit. Zákonem ooceování je obvyklá cena definována:„Obvyklou cenou se pro úely tohoto zákona rozumí cena, která by byladosažena pi prodejích stejného, popípad obdobného majetku, nebo piposkytování stejné nebo obdobné služby v obvyklém obchodním styku v tuzemskuke dni ocenní. Pitom se zvažují všechny okolnosti, které mají na cenu vliv, avšakdo její výše se nepromítají vlivy mimoádných okolností trhu, osobních pomrprodávajícího nebo kupujícího ani vliv zvláštní obliby. Mimoádnými okolnostmi trhuse rozumí napíklad stav tísn prodávajícího nebo kupujícího, dsledky pírodních ijiných kalamit. Osobními pomry se rozumí zejména vztahy majetkové, rodinné nebojiné osobní vztahy mezi prodávajícím a kupujícím. Zvláštní oblibou se rozumí zvláštníhodnota pikládaná majetku nebo služb vyplývající z osobního vztahu k nim.“2. Postup stanovení obvyklé ceny pozemk :Pro stanovení obvyklé ceny nemovitosti neexistuje žádný závazný pedpis.Obvyklá cena nemovitostí bude stanovena na základ dostupných metod, které jsoureáln použitelné v ekonomických podmínkách v R ke dni ocenní a nejlépevystihují obvyklou cenu nemovitého majetku. Obvyklá cena je ovlivována mnohafaktory, které se postupn vyvíjejí a mní. Pro urení obvyklé ceny oceovanéhopozemku se v tomto pípad použije metoda porovnávací, která nejlépe odrážísouasnou situaci na trhu s obdobnými nemovitostmi.5

2.1. Stanovení jednotkové ceny pozemk pomocí porovnávací metody:Tato metoda pro ocenní je založena na porovnání pedmtného majetkus obdobnými nemovitostmi, jejichž ceny byly na trhu realizovány, pípadn naporovnání s vhodnými reprezentanty nabízenými na trhu a ze získaných informací jemožno vyhodnotit hodnotu nemovitého majetku.Pro vytvoení pedstavy o situaci na trhu v segmentu obdobných nemovitostíbude využito souasných nabídek realitních kanceláí do jisté míry srovnatelnýchpozemk v podobných lokalitách v rámci okresu Uherské Hradišt.Pro analýzu porovnávací hodnoty oceovaného majetku jsou využity údaje onásledujících srovnávacích nemovitostech:Srovnávací nemovitost . 1: Prodej pozemku v obci Kunovice u UherskéhoHradišt. Pozemek je uren pro obytnou výstavbu. Rozmrypozemku 180x42. Na hranici pozemku se nachází veškeréinženýrské sít. Píjezdová cesta je asfaltová. Celková velikostpozemku je 7.787 m 2 . Nabídková cena realitní kanceláe je 5.200.000,- K, tj. 668,-K/m 2 .Srovnávací nemovitost . 2: Prodej pozemku v obci Nedakonice u UherskéhoHradišt. Pozemek je uren pro obytnou výstavbu. Rozmrypozemku 90x14. Na hranici pozemku se nachází elektina aobecní vodovod. Píjezdová cesta je nezpevnná. Celkovávelikost pozemku je 1.229 m 2 . Nabídková cena realitníkanceláe je 760.000,- K, tj. 618,- K/m 2 .Srovnávací nemovitost . 3: Prodej pozemku v obci Kunoviceu Uherského Hradišt. Pozemek je uren pro obytnouvýstavbu. Šíe pozemku je 8,5 m. Na hranici pozemku senachází veškeré inženýrské sít a píjezdová asfaltovákomunikace. Celková velikost pozemku je 618 m 2 . Nabídkovácena realitní kanceláe je 596.000,- K, tj. 964,- K/m 2 .K, tj. 540,- K/m 2 .Srovnávací nemovitost . 4: Prodej pozemku v obci UherskýOstroh. Pozemek je uren pro výstavbu rodinných dom. Nahranici pozemku se nachází veškeré inženýrské sít apíjezdová cesta je asfaltová. Celková velikost pozemku je10.827 m 2 . Nabídková cena realitní kanceláe je 5.486.580,-Srovnávací nemovitost . 5: Prodej pozemku v obci Chylice uOstrožské Nové Vsi. Pozemek slouží jako zahrada. Pozemeknení nijak zasíován. Píjezdová cesta je nezpevnná. Celkovávelikost pozemku je 484 m 2 . Nabídková cena realitní kanceláeje 299.000,- K, tj. 618,- K/m 2 .6

Srovnávací nemovitost . 6: Prodej pozemku v obci UherskýOstroh. Pozemek slouží jako zahrada. Pozemek není nijakzasíován. Na pozemku se nachází studna a menší stavba prozahradní náadí. Píjezdová cesta je nezpevnná. Celkovávelikost pozemku je 496 m 2 . Nabídková cena realitní kanceláeje 170.000,- K, tj. 343,- K/m 2 .Pozn.: V pípad výše uvedených nabídkových cen je pi zohlednní tchto informacízapotebí uvažovat s jistým poklesem cen, nebo obvykle bývají nabídky realitníchkanceláí vyšší, než pozdji skuten obchodované ceny.Komentá:Porovnávací hodnota oceovaných pozemk bude urena na základ analýzy výšeuvedených srovnávacích nemovitostí. Interval, v nmž se nacházejí, prodejní ceny 1m 2 pozemk využívaných pro výstavbu rodinných dom se pokud jde o použitésrovnávací nemovitosti pohybuje v rozmezí od 540,- K/m 2 do 964,- K/m 2 , což jedáno zejména atraktivností lokality, svažitostí terénu, zasíováním pozemku apod.Jednotková porovnávací hodnota je u pozemk p.. 288 a p.. 287 stanovena nazáklad výše uvedených srovnávacích nemovitostí, se zohlednním zdrojenabídkový cen a dále také s pihlédnutím k jejich poloze, pípadné stavebnípipravenosti a stavu. Dále je u pozemk zhodnoceno jejich stav a možnost dalšíhovyužití. V pípad pozemku p.. 287 je v dané cen za m 2 zohlednno i to že nadaném pozemku se nacházejí stavby, které dle našeho názoru jsou hodnotov velmizanedbatelné, resp. není v podstat možné tyto samostatn z hlediska jejichprodejnosti vyíslit. V pípad pozemku p.. 288 je v hodnot za m 2 zohlednno i tože se jedná o pozemek v malé šíi a že je dlouhodob neudržován. Do výpotu jeuvažována jednotková cena ve výši 600,- K/m 2 pro pozemek p.. 287, který jezastavn stavbami a ástkou ve výši 250,- K/m 2 pro pozemek p.. 288, který slouží(a v pípad budoucí výstavby na pozemku p.. 287 bude sloužit) jako zahrada.Rekapitulace porovnávací hodnoty oceovaných pozemk:Parcela .Katastrální území Chylice:Výmra(m 2 )Druh pozemku, zpsob využitíJednotkováporovnávacíhodnota (K/m 2 )Porovnávací hodnotacelkem (K)287 230 zastavná plocha a nádvoí, spolený dvr 600,00 138 000,00288 913 zahrada, zemdlský pdní fond 250,00 228 250,00Výmracelkem (m 2 )1 143Porovnávací hodnota celkem (K)366 250,003. Závrená analýza (diskuse) obvyklé ceny nemovitosti:Pro stanovení obvyklé ceny oceovaných pozemk byla využita metodaporovnávací, která v tomto pípad nejlépe vystihuje podmínky trhu v danémsegmentu, a tím i prodejnost dané nemovitosti.7

Rekapitulace obvyklé ceny oceovaných pozemk:Katastrální území Chylice:Parcela .Výmra(m2)Druh pozemku, zpsob využitíJednotková obvyklácena (K/m2)Obvyklá cena (K)287 230 zastavná plocha a nádvoí, spolený dvr 600,00 138 000,00288 913 zahrada, zemdlský pdní fond 250,00 228 250,00Výmracelkem (m 2 )1 143Obvyklá cena celkem (K)366 250,00Celkovou obvyklou cenu oceovaných pozemk odhadujeme na základ výšestanovené porovnávací hodnoty ve výši (po mírném zaokrouhlení) 366.000,- K.Pozn. V této obvyklé cen je již uvažováno i s trvalými porosty nacházejícími se napozemku p. 288. V obvyklé cen je již i zohlednn i fakt, že se na pozemku p.. 287nachází dva neudržované a nevyužívané objekty.Rekapitulace obvyklé ceny ideálního podílu na oceovaných pozemcích vevlastnictví paní Mgr. Dagmar Vlkové, Svatováclavská 902, Uherské Hradišt686 01, je uvedena v následující tabulce:Katastrální území Chylice:Parcela .Výmra(m 2 )Druh pozemku,zpsob využitíJednotkováobvyklá cena(K/m 2 )Obvyklá cenacelého pozemku(K)Id.podíl na pozemkunáležející DagmarVlkovéObvyklá cenaid.podíl napozemku (K)287 230zastavná plocha anádvoí, spolenýdvrzahrada,288 913 zemdlský pdnífondVýmracelkem (m 2 )1 143Obvyklá cena celkem (K)600,00 138 000,00 1/2 69 000,00250,00 228 000,00 1/2 114 000,00366 000,00 183 000,00Celkovou obvyklou cenu id. 1/2 oceovaných pozemk odhadujeme na základ výšestanovené porovnávací hodnoty ve výši 183.000,- K.Dle LV . 462 pro k.ú. Chylice ze dne 27. 11. 2012 jsou oceované nemovitostizatíženy naízeními exekuce, exekuními píkazy k prodeji, zástavními právysoudcovskými, zástavním právem z rozhodnutí správního orgánu a naízenímvýkonu rozhodnutí prodejem nemovitosti (podrobnji – Dokumentace askutenost v ásti B)8

4. Závry znaleckého ústavu Stavexis s.r.o., Brno:4.1. Zadání znaleckého posudku:Usnesením Exekutorského úadu Brno-msto, Mgr. Jaroslav Homola, soudníexekutor, se sídlem Hlinky 41/104, 603 00 Brno, . j. 030 EX 0465/02-165 je uloženopodat znalecký posudek.Úkolem soudního znalce je provést ocenní nemovitostí, jejich píslušenství,jednotlivých práv a závad s nemovitostmi spojených, a to cenou obvyklou. Soudníznalec provede ocenní cenou obvyklou rovnž samostatn pro každou jednotlivounemovitost.Pedmtem znaleckého posudku jsou tyto nemovitosti:- pozemek p.. 287 v k.ú. Chylice, obec Ostrožská Nová Ves, kraj Zlínský- pozemek p.. 288 v k.ú. Chylice, obec Ostrožská Nová Ves, kraj Zlínský4.2. Odpovdi zpracovatele znaleckého posudku:Obvyklou cenu id. podílu na pozemcích, které jsou ve spoluvlastnictví paní Mgr.Dagmar Vlkové, tj. pozemk p. . 287 a p. . 288, v k.ú. Chylice, obec OstrožskáNová Ves, kraj Zlínský ke dni 9. 1. 2013 odhadujeme ve výši 183.000,- K.K oceovaným pozemkm a k id.podílu na oceovaných pozemcích senevztahují, resp. nebyla zjištna, žádná práva a závady, krom výše uvedenýchnaízení exekucí, zástavních práv soudcovských, exekuních píkaz k prodeji,zástavního práva z rozhodnutí správního orgánu a naízení výkonu rozhodnutíprodejem nemovitosti. Tyto omezení vlastnického práva však nejsou, s ohledemna úel, pro který se znalecký posudek zpracovává, ve výsledné obvyklé cennijak zohlednna.D. Z Á V R:Obvyklou cenu id. podílu na pozemcích, které jsou ve spoluvlastnictví paní Mgr.Dagmar Vlkové, tj. pozemk p. . 287 a p. . 288 v k. ú. Chylice, obec OstrožskáNová Ves, kraj Zlínský, ke dni 9. 1. 2013 odhadujeme ve výši:183.000,- KSlovy: Stoosmdesáttitisíc korun eskýchPozn.: 1)Tato hodnota je bez odetení jakýchkoliv omezení vlastnických práv.Výše uvedená naízení exekuce, exekuní píkazy k prodeji nemovitosti,zástavní práva soudcovská, zástavní právo z rozhodnutí správníhoorgánu ani naízení výkonu rozhodnutí prodejem nemovitosti nejsou vevýsledné obvyklé cen zohlednny.V Brn dne 31.1.20139

Seznam píloh: 1) Fotodokumentace ze dne 9. 1. 20132) Mapy umístní3) Výpis z KN, LV . 462 pro k. ú. Chylice, ze dne 27. 11. 20124)Náhled katastrální mapyPosudek byl vyhotoven ve tech stejnopisech, obsahuje celkem 19 stran textu,vetn titulního listu, znalecké doložky a píloh. Ve dvou vyhotoveních byl pedánobjednavateli a jedno vyhotovení zstává v archivu kanceláe (znaleckého ústavu).Z N A L E C K ÁD O L O Ž K AZnalecký posudek proveden znaleckým ústavem ve smyslu§21, odst.1, zák.. 36/67 Sb., o znalcích a tlumonících veznní pozdjších pedpis, zapsaným do prvního oddíluseznamu ústav, kvalifikovaných pro znaleckou innost voborech ekonomika a stavebnictví, s rozsahem znaleckéhooprávnní pro vlastnosti stavebních hmot a výrobk, stavbyobytné a prmyslové, tepelnou techniku, ceny a odhadynemovitostí, tržní oceování majetku a tržní oceování podnikrozhodnutím Ministerstva spravedlnosti eské republiky .j.701/92-OOD ze dne 7.12.1992 a .j. 230/97 - OOD ze dne4.3.1998.Znalecký posudek zapsán pod íslem 31/13 v seznamuznaleckých posudk, vypracovaných znaleckou kanceláí(ústavem).Odmna útována piloženou fakturou.Ing. Marek Liškazodpovdný zpracovatelProf. Ing. Rostislav Drochytka, CSc.vedoucí znaleckého ústavu10

Fotodokumentace ze dne 9. 1. 2013Pohled na pozemky p.. 287 a p.. 288Pohled na pozemky p.. 287 a p.. 28811

Mapy umístní12