Børsprospekt inklusiv tegningsblanket:Download børsprospekt

Investea Sweden Properties A/S 

BØRSpRoSpekt

Børsprospekt for 


Salg af op til 84.000 styk eksisterende B-aktier 

a nominelt DKK 5 i forbindelse med 

ansøgning om optagelse til handel og officiel notering 

på NASDAQ OMX Copenhagen A/S (”OMX”)

2 

INveSteA SweDeN PrOPertIeS A/S · COPyrIght © 2008 INveSteA A/S 

Indledning 

Dette prospekt (”Prospektet“) er udarbejdet af Investea Sweden Properties A/S (”Selskabet“) 

i forbindelse med Selskabets ansøgning om optagelse af Selskabets B-aktier til handel 

og officiel notering på OMX samt Investea Sweden Assets ApS’ salg af eksisterende 

B-aktier i Selskabet. 

I perioden 21. oktober 2008 til 28. november 2008 sælger Investea Sweden Assets ApS op 

til 84.000 styk eksisterende B-aktier i Selskabet (”Aktiesalget”). Investea Sweden Assets 

ApS er et 100 % ejet datterselskab af Investea A/S. 

B-aktierne udbydes til DKK 386 pr. aktie a nominelt DKK 5 og afregnes franko kurtage. 

Kursen er fastsat af Selskabets bestyrelse (”Bestyrelsen“) på basis af de i Selskabet forventede 

værende nettoværdier pr. 1. oktober 2008. enhver juridisk eller fysisk person, der 

køber, skal købe minimum 20 styk aktier svarende til et minimumsbeløb på DKK 7.720. 

Selskabets aktiekapital udgør på tidspunktet for Aktiesalget nominelt DKK 4.650.000. 

Ansøgningen om optagelse til handel og officiel notering af Selskabets B-aktier på OMX 

sker som led i Selskabets forretningsplan fremlagt i maj 2008 og har til formål at give 

Selskabets B-aktionærer mulighed for at handle deres aktier på en anerkendt børs. Selskabet 

udbød 730.000 styk B-aktier i perioden 7. maj – 25. juni 2008 med samlet bruttoprovenu 

på DKK 286,6 mio. betinget af Selskabets børsnotering i 2008. 

Selskabets formål er at investere i investeringsejendomme med udviklingspotentiale 

beliggende i større byer i Sverige. Bestyrelsen vurderer, at den stærke svenske økonomi 

med stærk købekraft og lav ledighed kombineret med et stærkt og likvidt ejendomsmarked 

skaber mulighed for at opnå betydelige gevinster i forbindelse med investering i velbeliggende 

svenske butiksejendomme og andre ejendomme, der rummer potentiale for 

yderligere optimering af driften ved lejereguleringer, udbygning, modernisering og optimering 

af lejermix. 

På tidspunktet for Aktiesalget ejer Selskabet via helejede datterselskaber fire ejendomme 

(”ejendommene”), der hver især vurderes at opfylde Selskabets investeringskriterier 

med hensyn til beliggenhed, udviklingspotentiale og sikkerhed (”Investeringskriterierne“). 

ejendommene omfatter butikscentret Angered Centrum i göteborg, to ejendomme 

i Skellefteå og en ejendom i detailhandelsområdet Kungens Kurva i Stockholm-området. 

Den samlede eksternt vurderede markedsværdi af ejendommene i henhold til vurderingsrapporter 

fra marts og april 2008 udgør ca. DKK 692,3 mio. før indregning af værdien 

af et efter Bestyrelsens vurdering betydeligt udviklingspotentiale i form af konkrete 

udviklingsprojekter på ejendommene (”Udviklingsprojekterne”), der er nærmere omtalt i 

Prospektet. herudover ejer Selskabet på tidspunktet for Aktiesalget syv ejendomme i Katrineholm, 

for hvilke der er indgået aftale om salg med virkning fra den 31. januar 2009 til 

en salgspris på SeK 250 mio. svarende til Selskabets købspris pr. 1. juli 2008. Den samlede 

eksternt vurderede markedsværdi i henhold til vurderingsrapport dateret marts 2008 

udgør SeK 250 mio. 

Selskabets aktiekapital er på tidspunktet for Aktiesalget opdelt i A- og B-aktier fordelt 

på 100.000 styk A-aktier og 830.000 styk B-aktier. B-aktierne har én stemme pr. aktie,

mens A-aktierne har ti stemmer pr. aktie. Aktierne er registreret i værdipapircentralen 

og er frit omsættelige uden krav til mindstebeløb for den enkelte handel. 

Med henblik på den daglige administrative ledelse af Selskabet og dets datterselskaber 

(”Datterselskaberne”) har Selskabet indgået en administrations- og samarbejdsaftale 

med Investea A/S (”Administrations- og samarbejdsaftalen”). Ud over varetagelsen af 

den daglige ledelse forpligter aftalen Investea A/S til på Selskabets vegne at identificere 

ejendomme, der opfylder Investeringskriterierne, forestå køb af ejendommene samt 

i forbindelse med Udviklingsprojekterne og udvikling af Selskabets eksisterende og nyerhvervede 

ejendomme at varetage hvervet som overordnet projektudvikler. 

Selskabet har etableret en investeringskomité med fire medlemmer (”Investeringskomitéen“), 

der skal tage stilling til forslag om køb og udvikling af ejendomme og ejendomsselskaber 

fra Selskabets administrator og indstille beslutning herom til Bestyrelsens 

vedtagelse. B-aktionærerne har valgt to af de fire medlemmer til Investeringskomitéen, 

og Bestyrelsen har udpeget de to øvrige medlemmer. 

Prospektet indeholder udtalelser om Selskabets fremtid, herunder om Selskabets målsætning, 

strategi og markedsudvikling. Disse udtalelser er generelt baseret på forventninger 

fra Bestyrelsen og er forbundet med en række risici og usikkerheder, som ligger 

uden for Bestyrelsens og Selskabets kontrol. Ændringer i økonomiske forhold samt andre 

faktorer kan medføre, at de faktiske resultater vil afvige væsentligt fra de resultater 

og udtalelser om fremtiden, der er beskrevet i Prospektet. Der kan derfor ikke stilles sikkerhed 

for, at de forventede begivenheder rent faktisk indtræder. 

Udlevering af Prospektet og Aktiesalget kan være begrænset ved lov i visse lande. Alle, 

der kommer i besiddelse af Prospektet, opfordres til selv at undersøge relevante juridiske 

og skattemæssige forhold samt til at handle i overensstemmelse med relevant lovgivning 

i forbindelse med køb af aktier. Selskabet har ikke bemyndiget personer til at afgive 

oplysninger, bortset fra de oplysninger, der er indeholdt i Prospektet. Selskabet er ikke 

ansvarligt for oplysninger, som er afgivet af andre end dette. 

Prospektet og Aktiesalget er udarbejdet i henhold til dansk ret. Prospektet opfylder de 

standarder og betingelser, der gælder i medfør af dansk lovgivning, herunder regelsættet 

for selskaber optaget til handel på OMX, bekendtgørelse nr. 214 af 2. april 2008 af lov 

om værdipapirhandel mv., bekendtgørelse nr. 1232 af 22. oktober 2007 om prospekter for 

værdipapirer, der optages til notering eller handel på et reguleret marked, og ved første 

offentlige udbud af værdipapirer over 2.500.000 euro, samt eU-Kommissionens Forordning 

nr. 809 af 29. april 2004 som ændret ved eU-Kommissionens Forordning nr. 211 af 27. 

februar 2007. 

Prospektet må i Storbritannien og Nordirland kun udleveres til kvalificerede investorer 

(som defineret i article 87 i UK Financial Services and Markets Act 2000), der er fysiske 

eller juridiske personer (i) omfattet af article 19(5) i UK Financial Services and Markets 

Act 2000 (Financial Promotion) Order 2005 med senere ændringer med erhvervsmæssig 

erfaring med investering, eller (ii) omfattet af article 49(2)(a)-(d), eller (iii) der på anden 

måde lovligt kan få udleveret Prospektet. Der må ikke handles på grundlag af eller 

INDleDNINg 

3

4 


i tiltro til Prospektet i Storbritannien og Nordirland af fysiske og juridiske personer, der 

ikke er omfattet af (i) – (iii). enhver investering eller investeringsaktivitet, der vedrører 

dette Prospekt, er i Storbritannien og Nordirland alene tilgængelig for personer omfattet 

af (i)-(iii). 

B-aktierne er ikke og vil ikke blive registreret i henhold til US Securities Act of 1933 med 

ændringer („Securities Act“) eller værdipapirlovgivningen i nogen delstat i U.S.A. og må 

ikke markedsføres, udbydes eller sælges i U.S.A. eller til, i favør af eller på anden måde til 

fordel for ”US persons” (som defineret i regulation S udstedt i henhold til Securities Act). 

Som følge heraf udbydes og sælges B-aktierne kun i henhold til udbud og salg uden for 

U.S.A. til personer, som ikke er ”US persons”, og Prospektet og den tilhørende købsblanket 

må ikke sendes til, udleveres eller på anden måde distribueres i U.S.A. eller til ”US persons”. 

Personer, som modtager dette Prospekt eller noget andet dokument i forbindelse 

med salget af B-aktierne, skal overholde disse restriktioner, og Selskabet påtager sig intet 

ansvar for handlinger foretaget af fysiske eller juridiske personer eller enheder i strid 

med disse restriktioner. Prospektet udleveres ikke til personer udenfor Danmark. B-aktierne 

er ikke og vil ikke blive registreret uden for Danmark.

Indhold 

Bilag 

1 Ansvar og erklæringer 6 

2 resumé 10 

3 risikofaktorer 18 

4 Oplysninger om Selskabet 27 

5 væsentlige aftaler 48 

6 Selskabets strategi og investeringskriterier 59 

7 Aktiesalget 62 

8 Markedsbeskrivelse 68 

9 Beskrivelse af ejendommene 75 

10 Budget 106 

11 regnskabsmæssige oplysninger 128 

12 halvårsrapport for perioden 1. januar - 30. juni 2008 172 

13 Proforma regnskabsoplysninger 181 

14 rådgivere og samarbejdspartnere 189 

15 Dokumentationsmateriale 190 

16 Definitioner 191 

Bilag 1. vedtægter 192 

Bilag 2. Administrations- og samarbejdsaftale 196 

Bilag 3.Beregning af gevinstdelingshonorar 201 

Købsblanket 203 

INDhOlD 

5

6 


1. Ansvar og erklæringer 

1.1 Ledelsens erklæring 

Prospektet er udarbejdet af Selskabets ledelse (“ledelsen“) med henblik på at give alle 

væsentlige oplysninger om Selskabet og B-aktierne i forbindelse med Investea Sweden 

Assets ApS’ salg af eksisterende B-aktier i Selskabet og ansøgningen om optagelse af 

Selskabets B-aktier til handel og officiel notering på OMX. vi erklærer herved, at vi har 

gjort vores bedste for at sikre, at oplysningerne i Prospektet efter vores bedste vidende 

er i overensstemmelse med fakta, og at der ikke er udeladt oplysninger, som kan påvirke 

dets indhold, herunder at alle relevante oplysninger i aftaler, due diligence-rapporter, 

bestyrelsesprotokoller, revisionsprotokoller og andre interne dokumenter er medtaget i 

Prospektet. 

hellerup, den 20. oktober 2008 

Direktionen: 

Jørgen Hauglund, Administrerende direktør 

Bestyrelsen: 

Hans Thygesen 

Formand 

Group CEO, 

Investea A/S 

For Investea Sweden Assets ApS: 

Michael Hansen, Direktør 

Steen Holm-Larsen 

Næstformand 

Group Executive Vice 

President, 

Investea A/S 

Johannes Rovsing 

Vicedirektør, 

Investea A/S 

Torben Schøn 

Partner i advokatfirmaet 

Bech-Bruun 

Christian Gangsted- 

Rasmussen 


Gangsted- 

Rasmussen

ANSvAr Og erKlÆrINger | PrOSPeKterKlÆrINg AFgIvet AF SelSKABetS revISOr 

Prospekterklæring afgivet af Selskabets revisor 

til læserne af prospektet 

prospektet 

vi har gennemgået oplysninger af regnskabsmæssig karakter indeholdt i Prospektet 

for Investea Sweden Properties A/S dateret 20. oktober 2008, der er udarbejdet af ledelsen. 

De regnskabsmæssige oplysninger gengives fra den budgetterede balance pr. 

31. december 2008 og fra de fremadrettede finansielle oplysninger for årene 2009 - 2011 

(”Budgettet”) indeholdt i Prospektets afsnit 10, koncernregnskabet for 2007 med sammenligningstal 

for 2006 og 2005 indeholdt i Prospektets afsnit 11 og proforma regnskabsoplysninger 

for 2007 indeholdt i Prospektets afsnit 13. 

ledelsen har ansvaret for Prospektet, herunder for indholdet og præsentationen af op- 

lysningerne heri. vores ansvar er på grundlag af vores arbejde at udtrykke en konklusion 

om, hvorvidt oplysningerne af regnskabsmæssig karakter i Prospektet er korrekt gengivet 

fra den budgetterede balance pr. 31. december 2008 og fra de fremadrettede finansielle 

oplysninger for årene 2009 - 2011 (”Budgettet”) indeholdt i Prospektets afsnit 10, 

koncernregnskabet for 2007 med sammenligningstal for 2006 og 2005 indeholdt i Prospektets 

afsnit 11 og proforma regnskabsoplysninger for 2007 indeholdt i Prospektets afsnit 

13. 

Det udførte arbejde 

vi har udført vores arbejde i overensstemmelse med den internationale revisionsstandard 

om andre erklæringsopgaver med sikkerhed. Denne standard kræver, at vi tilrettelægger 

og udfører vores arbejde med henblik på at opnå høj grad af sikkerhed for vores 

konklusion. 

Som led i vores arbejde har vi læst Prospektet og kontrolleret Prospektets oplysninger af 

regnskabsmæssig karakter, herunder opstilling af hoved- og nøgletal, og har påset, at 

disse er korrekt gengivet fra den budgetterede balance pr. 31. december 2008 og fra de 

fremadrettede finansielle oplysninger for årene 2009 - 2011 indeholdt i Prospektets afsnit 

10, koncernregnskabet for 2007 med sammenligningstal for 2006 og 2005 indeholdt i 

Prospektets afsnit 11 og proforma regnskabsoplysninger for 2007 indeholdt i Prospektets 

afsnit 13. Det er vores opfattelse, at det udførte arbejde giver et tilstrækkeligt grundlag 

for vores konklusion. 

7

8 


konklusion 

I henhold til NASDAQ OMX Copenhagen A/S’ regler, skal vi hermed bekræfte, at alle væsentlige 

forhold vedrørende Investea Sweden Properties A/S, som er os bekendt og som 

efter vores opfattelse kan påvirke vurderingen af Selskabets og koncernens aktiver passiver 

og finansielle stilling samt resultat af Selskabets og koncernens aktiviteter og pengestrømme, 

som angivet i koncernregnskabet for 2007 med sammenligningstal for 2006 

og 2005, er indeholdt i Prospektet. 

esbjerg, den 20. oktober 2008 

PricewaterhouseCoopers 

Statsautoriseret revisionsaktieselskab 

Tonny Løbner 

Statsautoriseret Revisor 

Medlem af FSR 

Kim Rune Brarup 


Medlem af FSR 

Reference til øvrige erklæringer afgivet af Selskabet revisor: 

Budget for 2009 – 2011 

PricewaterhouseCoopers har afgivet erklæring om Budgettet for 2009 til 2011 for Investea 

Sweden Properties A/S. erklæringen, som fremgår af afsnit 10 ”Budget” i dette Prospekt, 

beskriver ansvar, det udførte arbejde og den sikkerhed, der knytter sig til vores 

konklusion. vores erklæring er uden forbehold eller supplerende oplysninger. 

Regnskabsmæssige oplysninger 

PricewaterhouseCoopers har afgivet erklæring på koncernregnskabet for 2007 med 

sammenligningstal for 2006 og 2005 for Investea Sweden Properties A/S. erklæringen 

som fremgår af afsnit 11 ”regnskabsmæssige oplysninger” i dette prospekt, beskriver ansvar, 

det udførte arbejde og den sikkerhed det knytter sig til vores konklusion. vores erklæring 

er uden forbehold eller supplerende oplysninger.

proforma regnskabsoplysninger for 2007 

PricewaterhouseCoopers har afgivet erklæring om proforma regnskabsoplysninger for 

resultatopgørelsen for perioden 1. januar 2007 - 31. december 2007 og balancen pr. 31. december 

2007 for Investea Sweden Properties A/S. erklæringen, som fremgår af afsnit 13 

”Proforma regnskabsoplysninger” i dette prospekt, beskriver ansvar, det udførte arbejde 

og den sikkerhed, der knytter sig til vores konklusion. vores erklæring er uden forbehold, 

men med en supplerende oplysning. 

Redegørelse for regnskabsmæssige forskelle 

PricewaterhouseCoopers har afgivet erklæring om Selskabets redegørelse for de forskelle, 

der ville være, hvis K/S ISP Skellefteå og K/S ISP Stockholms regnskaber, der er aflagt 

efter årsregnskabsloven, skulle tilpasses efter Investea Sweden Properties A/S’ regnskabspraksis. 

erklæringen, som fremgår af afsnit 13.3 i dette prospekt, beskriver ansvar, 

det udførte arbejde og den sikkerhed, der knytter sig til vores konklusion. vores erklæring 

er uden forbehold eller supplerende oplysninger. 

ANSvAr Og erKlÆrINger | PrOSPeKterKlÆrINg AFgIvet AF SelSKABetS revISOr 

9

10 


2. Resumé 

2.1 Generelt 

Nedenstående er et sammendrag af en række oplysninger i Prospektet. resuméet bør 

læses som en introduktion til Prospektet og skal læses i sammenhæng med de mere detaljerede 

oplysninger indeholdt i Prospektet. 

enhver beslutning om investering i Selskabet bør ske på baggrund af Prospektet som 

helhed, og specielt henledes opmærksomheden på afsnit 3 ”risikofaktorer“ vedrørende 

visse forhold som potentielle investorer bør overveje i forbindelse med køb af B-aktier. 

Såfremt en sag vedrørende oplysningerne i Prospektet indbringes for en domstol, kan 

den sagsøgende investor være forpligtet til at betale omkostningerne i forbindelse med 

oversættelse af Prospektet, inden sagen indledes. De fysiske og juridiske personer, som 

har udfærdiget resuméet eller eventuelle oversættelser heraf og anmodet om godkendelse 

heraf, kan ifalde et civilretligt erstatningsansvar, men kun såfremt det er misvisende, 

ukorrekt eller uoverensstemmende, når det læses sammen med de andre dele af 

Prospektet. 

2.2 Risikofaktorer (se afsnit 3) 

I Prospektets afsnit 3 beskrives de risikofaktorer, som efter Bestyrelsens opfattelse har 

særlig betydning i forbindelse med en vurdering af risikoen ved at investere i B-aktierne. 

Beskrivelsen er ikke en komplet beskrivelse af risikofaktorer, ligesom beskrivelsen af risici 

ikke er prioriteret. 

risikofaktorerne vedrører blandt andet forhold vedrørende driften og eventuelle fejl og 

mangler ved ejendommene og alle sådanne ejendomme, som Selskabet erhverver i fremtiden 

(”Porteføljen“). Mere specifikt er disse risikofaktorer relateret til tab af lejeindtægter 

som følge af lejetomgang, lejeres manglende betalingsevne, manglende mulighed for 

at regulere lejen, uforudsete driftsomkostninger og vedligeholdelsesudgifter, skjulte fejl 

og mangler eller ukendt forurening. herudover relaterer risikofaktorerne sig blandt andet 

til udviklingsprojekterne, mulighederne for at refinansiere Selskabets lån ved udløb, 

rente- og valutarisiko samt udviklingen i værdien af Porteføljen, for eksempel som følge 

af ugunstig udvikling i efterspørgslen og udbuddet af lokaler på de markeder, hvor ejendommene 

i Porteføljen er lokaliseret, eller generel negativ udvikling på markedet for investeringsejendomme 

i Sverige. 

Skulle nogle af de i afsnit 3 beskrevne risikofaktorer blive en realitet, vil det kunne få væsentlig 

negativ indflydelse på Selskabets økonomiske stilling, resultat og på aktiernes 

værdi samt Selskabets mulighed for at udbetale udbytte. 

2.3 oplysninger om Selskabet (se afsnit 4) 

Selskabet er et dansk aktieselskab stiftet den 2. september 2005 af Investea holding A/S 

og registreret hos erhvervs- og Selskabsstyrelsen under Cvr-nr. 2898 2550. 

I henhold til Selskabets formål skal Selskabet drive ejendomsinvesteringsvirksomhed 

ved køb, salg, udvikling, besiddelse og udlejning af fast ejendom enten direkte eller indi-

ekte gennem kapitalandele i datterselskaber, og anden virksomhed, der efter Bestyrelsens 

skøn er forbundet hermed. 

Selskabets aktiekapital på nominelt DKK 4.650.000 er opdelt i 100.000 A-aktier ejet af 

Investea Development ApS og 830.000 B-aktier. 88,0% af B-aktierne blev i perioden 7. 

maj 2008 til 25. juni 2008 nytegnet af en gruppe investorer bestående af både privatpersoner 

og selskaber, herunder Investea A/S og Investea Sweden Assets ApS. 

vedtægterne indeholder en bemyndigelse til Bestyrelsen til i perioden frem til den 31. de- 

cember 2012 ad en eller flere omgange at forhøje Selskabets aktiekapital ved udstedelse 

af op til nominelt DKK 50 mio. aktiekapital. enhver kapitalforhøjelse skal ske således, at 

forholdet mellem A- og B-aktier udgør maksimalt 1:9, således at maksimalt 10% af aktiekapitalen 

udgøres af A-aktier og minimalt 90% af aktiekapitalen udgøres af B-aktier. 

På Selskabets generalforsamling giver A-aktier ret til ti stemmer pr. aktie, og B-aktier 

giver ret til én stemme pr. aktie. A-aktiernes stemmemajoritet er begrundet i hensynet 

til investorbeskyttelse af såvel A- og B-aktionærerne, idet den skal sikre en vedvarende 

professionel ledelse af Selskabet, en kontinuerlig gennemførelse af den i Prospektet beskrevne 

investeringsstrategi og en forsvarlig forvaltning af Porteføljen. 

A- og B-aktierne har samme økonomiske rettigheder i Selskabet svarende til de respek- 

tive kapitalandele. Der gælder ikke indløsningsbestemmelser for hverken A- eller B-aktierne. 

Det indgår i Selskabets strategi at udbetale udbytte, når dette kan ske under hensyntagen 

til Selskabets resultater, investeringsplaner, soliditet og kapitalforhold i øvrigt. Udbyttebetalinger 

forudsætter endvidere långivernes godkendelse. Der er budgetteret med 

en udbyttebetaling i 2011 på DKK 156 mio. 

ledelsen består af Bestyrelsen på fem bestyrelsesmedlemmer samt en administrerende 

direktør til varetagelse af Selskabets daglige ledelse. Administrerende direktør er Jørgen 

hauglund, der er Deputy group CeO i Investea A/S. Bestyrelsesformand er hans thygesen, 

der er group CeO i Investea A/S. Derudover består Bestyrelsen af Steen holmlarsen, 

der er group executive vice President i Investea A/S, Johannes rovsing, der er 

vicedirektør i Investea A/S, torben Schøn, der er partner i advokatfirmaet Bech-Bruun, 

og Christian gangsted-rasmussen, der er partner i advokatfirmaet gangsted-rasmussen. 

Selskabet har indgået Administrations- og samarbejdsaftalen med Investea A/S, der 

forestår den daglige selskabsadministration. 

Bestyrelsen har etableret Investeringskomitéen, som skal godkende alle køb af ejendomme 

og udviklingsprojekter, bortset fra ejendommene og Udviklingsprojekterne 

beskrevet i Prospektet. Komiteen består af erik Bresling og Bent treldal, der er valgt af 

B-aktionærerne på en ekstraordinær generalforsamling den 16. juli 2008, samt af hans 

thygesen og Steen holm-larsen, der er udpeget af Bestyrelsen. 

reSUMé 

11

12 


2.4 oplysninger om væsentlige aftaler (se afsnit 5) 

Selskabet har indgået en række væsentlige aftaler, blandt andet: 

• 

• 

• 

• 

• 

Overdragelsesaftaler med Investea A/S vedrørende ejendommene beliggende i gøteborg, 

Stockholm og Skellefteå samt ejendomsporteføljen beliggende i Katrineholm 

Administrations- og samarbejdsaftalen med Investea A/S vedrørende administration 

af Selskabet og samarbejde med Investea A/S 

Aftale med Omniagruppen Asset Management AB (”Omniagruppen“) om administration 

af ejendommene og kommerciel administration 

Aftale med Omniagruppen om kommerciel rådgivning og konsulentbistand 

Aftaler med blandt andet hSh Nordbank Ag og Nordea Bank Danmark A/S om finansiering 

af ejendommene 

2.5 oplysninger om Selskabets strategi og Investeringskriterier (se afsnit 6) 

Det er Selskabets strategi gradvist at udvide porteføljen af udviklingsejendomme ved investeringer 

i nye ejendomme, samtidig med at færdigudviklede ejendomme sælges, og 

de opnåede gevinster realiseres. For at være relevante investeringsobjekter, skal Selskabets 

ejendomme blandt andet opfylde Investeringskriterierne: 

• 

• 

• 

• 

ejendommen(e) skal være beliggende i Sverige. 

ejendommen(e) skal være beliggende i en by, der forventes at udvikle sig positivt i de 

kommende år for så vidt angår en samlet vurdering af byens butiksomsætning, erhvervsudvikling, 

økonomi og demografiske forhold. 

Der skal være tale om ejendomme eller ejendomsporteføljer med betydeligt udviklingspotentiale 

i form af konkrete udviklingsprojekter, der vurderes at kunne blive realiseret 

inden for en 5-årig periode. 

Samlet set må lejen i ejendommens eller ejendomsporteføljens eksisterende lejemål 

ikke overstige den aktuelle markedsleje. 

Det er Bestyrelsens vurdering, at ejendommene alle opfylder Investeringskriterierne. 

2.6 oplysninger om Aktiesalget (se afsnit 7) 

Prospektet omhandler Investea Sweden Assets ApS’ salg af op til 84.000 styk eksisterende 

B-aktier i Selskabet. Investea Sweden Assets ApS er et 100 % ejet datterselskab af 

Investea A/S. Aktierne sælges i perioden fra 21. oktober 2008 til 28. november 2008 kl. 

16:00, begge dage inklusive. Såfremt samtlige udbudte B-aktier sælges inden den 28. 

november 2008, vil Aktiesalget blive lukket, dog således at Selskabet herefter fortsat vil 

henholde sig til tidsplanen, hvorefter B-aktierne i Selskabet forventes optaget til handel 

og officiel notering på OMX den 15. december 2008. 

Der er ikke fastsat en minimumsgrænse for Investea Sweden Assets ApS’ aktiesalg. Såfremt 

der sælges mindre end 84.000 styk B-aktier, men OMX godkender spredningen af 

B-aktierne, vil optagelsen af Selskabets B-aktier til handel og officiel notering på OMX 

blive gennemført. Aktierne sælges ikke til særlige kategorier af investorer.

Aktierne udbydes til en pris på DKK 386 pr. aktie a nominelt DKK 5 og afregnes franko 

kurtage. enhver fysisk eller juridisk person, der køber B-aktier, skal købe minimum 20 

aktier svarende til et køb for minimum DKK 7.720. 

Købsordren er bindende for investor, og alle investorer vil som udgangspunkt få tildelt 

det købte antal aktier. Såfremt der måtte forekomme købsordrer, der overstiger det udbudte 

antal B-aktier, vil Bestyrelsen foretage en individuel tildeling af B-aktierne. tildelingen 

vil primært ske ud fra et ønske om at opnå en stor spredning af B-aktierne. I 

tilfælde af, at OMX ikke godkender spredningen af B-aktierne, forbeholder Selskabet og 

Investea Sweden Assets ApS sig ret til at annullere salget af B-aktier samt til at tilbagekalde 

anmodningen om optagelse til handel og officiel notering af B-aktierne på OMX. 

tilbagekaldelsen vil i dette tilfælde ske via OMX efter udløbet af aktiesalgsperioden og 

senest den 11. december 2008. 

Omkostningerne vedrørende Aktiesalget og ansøgningen om optagelse og officiel no- 

tering på OMX omfatter omkostninger til prospektudarbejdelse, revisorgennemgang af 

Prospektet, skattemæssig og juridisk rådgivning, trykning af Prospektet, annoncering 

samt salgsprovision til salgssteder. I det omfang den sælgende aktionær, Investea Sweden 

Assets ApS, opnår en aktieavance i forbindelse med Aktiesalget, medgår den fulde 

aktieavance efter skat til afholdelse af aktiesalgs- og noteringsomkostninger for Selskabet. 

Såfremt Selskabet efterfølgende foretager kapitaludvidelser, har Investea Development 

ApS som A-aktionær ret til at tegne yderligere A-aktier til samme tegningskurs som den, 

B-aktierne måtte blive udbudt til, således at A-aktionæren vedvarende kan bevare en 

10% ejerandel og 52,63% stemmeandel i Selskabet efter gennemførelsen af efterfølgende 

aktieemissioner. A-aktierne er ikke og planlægges ikke optaget til handel på en reguleret 

eller alternativ markedsplads. Den 1. maj 2018 ophæves opdelingen mellem A- og Baktier. 

2.7 oplysninger om det svenske ejendomsmarked (se afsnit 8) 

Selskabets formål er at investere i velbeliggende udlejningsejendomme med udviklingspotentiale 

i dynamiske svenske regioner og at gennemføre værdiskabende udviklingsprojekter 

med henblik på efterfølgende realisering af gevinsten ved salg af ejendomme. 

Svensk økonomi har udviklet sig positivt i de seneste år. Den økonomiske vækst (vækst 

i BNP) har i perioden 2000-2006 været 3,0% p.a. i gennemsnit og 2,7% i 2007. 1 Det svenske 

konjunkturinstitut2 forventer en opbremsning i svensk økonomi i 2008 og 2009, 

hvorefter opsvinget forventes genoptaget med fuld styrke i 2010. Det Svenske Konjunkturinstitut 

forventer således i sin seneste prognose fra 27. august 2008 en vækst i 2008 

på 1,7% og 1,4% i 2009, hvorefter væksten forventes at stige til 3,3% i 20103 . Der forventes 

1 Statistik fra Konjunkturinstituttet, 27. august 2008 

2 rapport fra Konjunkturinstituttet, Konjunkturläget, 27. august 2008 


reSUMé 

13

14 


overskud på såvel betalingsbalancen som de offentlige budgetter i perioden fra 2008 til 

2010. 4 

væksten i Sverige har fået ledigheden til at falde til ca. 6,2% i 2007, og der forventes fortsat 

lave ledighedsprocenter på 5,9% i 2008 og 6,5% i 20095 . Inflationen har udgjort 4,0% 

i 1. halvår 2008 (omregnet til helårsniveau) 6 og forventes af Konjunkturinstituttet at udgøre 

3,8% for 2008 som helhed efterfulgt af en inflation på 2,5% i 2009. Da lejen i butiks- 

og kontorlejemål typisk reguleres med inflationen, har en stigende inflation positiv 

effekt på lejeindtægterne og dermed værdien af Selskabets investeringsejendomme. 

Markedslejen på butikslejemål i Sverige er steget siden 2000 7 . Antallet af ledige butiksle- 

jemål har været faldende siden 2000, og den aktuelle tomgangsprocent på butikslejemål 

i Stockholm og göteborg er helt nede på ca. 1% 8 , hvilket vidner om stærk efterspørgsel og 

lav genudlejningsrisiko ved fraflytning samt mulighed for lejestigninger ved indgåelse af 

nye lejekontrakter. 

Konjunkturinstituttet forventer en midlertidig opbremsning i privatforbruget fra en 

vækst på 3,0% i 2007 til 1,6% i 2008 og 2,0% i 2009, hvorefter væksten i privatforbruget 

forventes at stige til 3,0% i 20109 . Det fortsat positive privatforbrug styrker detailhandlen 

og dermed efterspørgslen efter velbeliggende butikslokaler. 

2.8 Oplysninger om Ejendommene og Udviklingsprojekterne (se afsnit 9) 

Selskabet har investeret i fire ejendomsporteføljer bestående af i alt 11 ejendomme til en 

samlet værdi på SeK 1.172 mio10 . I Katrineholm har selskabet erhvervet syv strøgejendomme 

beliggende i bymidten til en værdi på SeK 250 mio. ejendomsporteføljerne blev erhvervet 

fra Investea A/S med virkning fra den 1. juli 2008. 

Selskabet har primo oktober 2008 indgået aftale med Investea A/S om, at ejendomspor- 

teføljen i Katrineholm overdrages til Investea A/S med virkning fra den 31. januar 2009. 

ejendomsporteføljen indgår i overdragelsen med den samme værdi, som da Selskabet 

erhvervede porteføljen den 1. juli 2008. Samtidig med indgåelsen af overdragelsesaftalen, 

har Selskabet fået en option på og forkøbsret til, indtil udgangen af 2009, at generhverve 

ejendomsporteføljen i Katrineholm, hvis markedsforholdene skulle vise sig at 

være gunstige. 

Baggrunden for salget af ejendomsporteføljen i Katrineholm er, at Bestyrelsen i lyset af 

situationen på finansmarkederne har besluttet at reducere Selskabets balance og styrke 

Selskabets soliditet. Katrineholm-ejendommene er finansieret med korte lån med under 

6 måneders løbetid, og salg af Katrineholm-ejendommene gør det muligt at udskyde refinansieringen 

af Selskabet til et gunstigere tidspunkt end i dagens finansielle marked. 


5 rapport fra Konjunkturinstituttet, Konjukturläget, 27. august 2008 

6 Statistik fra Statistiska Centralbyrån (Statistics Sweden), dateret 14. juli 2008 

7 Newsec, Nordic Spring report 2008 



10 Opgjort efter færdiggørelsen af ombygningsprojektet i Kungens Kurva, Stockholm

Da Bestyrelsen fortsat ser meget interessante udviklingsmuligheder i ejendommene 

i Katrineholm, er der samtidig aftalt forkøbsret på uændrede vilkår indtil udgangen af 

2009. 

ejendommene er beliggende i større svenske byer, der efter Bestyrelsens vurdering er 

kendetegnet ved økonomisk fremgang og befolkningsvækst11 . Den største ejendom er 

Angered Centrum i göteborg med et udlejningsareal på over 43.000 m2 og en samlet forventet 

årlig leje på ca. SeK 58,2 mio. (2009-årsniveau). Angered Centrum udgør den centrale 

bykerne i göteborg-bydelen Angered, der er en del af göteborg Kommune. Angered 

udgør et af fem regionale vækstcentre for offentlig og privat virksomhed i göteborg. Bestyrelsen 

vurderer, at Angered Centrum rummer både kort- og langsigtede udviklingsmuligheder. 

Det mest sandsynlige udviklingsprojekt omfatter bygning og udlejning af et 

lokalsygehus til västra götaland-regionen, men andre alternative udviklingsprojekter, 

herunder udbygning af centrets butiksarealer vurderes ligeledes at være særdeles værdiskabende 

for Selskabet. västra götaland-regionen har medio 2006 truffet en principbeslutning 

om at etablere et nærsygehus i Angered12 , som Selskabet forventes at lade 

opføre og udleje til regionen på en 20-årig lejekontrakt. regionen forventer at tage sygehuset 

i brug i 2011 og har allerede i dag en række sundheds- og behandlingsaktiviteter 

i midlertidige lokaler ved Angered Centrum13 . Bestyrelsen forventer, at en aftale om nærsygehusets 

etablering i Angered Centrum vil blive indgået i 2. kvartal 2009. 

Porteføljens øvrige ejendomme er beliggende i Stockholm og Skellefteå. ejendommen 

i Stockholm ligger i retailparken Kungens Kurva, der er Nordens største og Stockholms 

hurtigst voksende retailpark14 og hjemsted for verdens største IKeA-butik15 , der ligger få 

hundrede meter fra ejendommen. 

Selskabet har endvidere erhvervet et mindre butikscenter og en boligejendom i Skellefteå 

beliggende på centrale adresser i bykernen. 

generelt er ejendommene kendetegnet ved gode udviklingsmuligheder. Ud over nærsygehuset 

i göteborg har Selskabet konkrete planer for flere af de andre ejendomme om at 

ombygge kontorer og parkeringsarealer til butikker samt udbygge ejendommene med 

yderligere butiksarealer. 

2.9 oplysninger om Budgettet (se afsnit 10) 

Budgettet er efter Bestyrelsens opfattelse realistisk, men er i sagens natur behæftet med 

en vis usikkerhed. Budgettet forudsætter, at Udviklingsprojekterne gennemføres. Budgettet 

indeholder driften af Katrineholm-ejendommene frem til 31. januar 2009. 

Selskabet opnåede ejerskab til ejendommene og ejendomsporteføljen i Katrineholm 

den 1. juli 2008. Sælger var Investea A/S, og ejendommene indgik i overdragelsen til den 

11 Statistik fra Statistiska Centralbyrån (Statistics Sweden), dateret 14. juli 2008 

12 Protokoludrag fra västra götaland-regionen: § 135 Bemyndigande till hälso- och sjukvårdsnämnd 

nordöstra göteborg att påbörja arbetet med detaljplanering av närsjukhus Angered, dateret 20. juni 2006 

13 västra götaland-regionens hjemmeside om nærsygehuset i Angered (www.angeredsnarsjukhus.se) 

14 Oplysninger fra Kungens Kurva Marknadsbolag AB (www.kungenskurva.se) 

15 Oplysninger fra Kungens Kurva Marknadsbolag AB (www.kungenskurva.se) 

reSUMé 

15

16 


eksternt vurderede markedsværdi på SeK 1.115,4 mio. svarende til ca. DKK 892,3 mio. Der 

budgetteres med en årlig underliggende lejeregulering på 2,75% som følge af, at hovedparten 

af lejekontrakterne reguleres med ændringen i det svenske forbrugerprisindeks 

(KPI). Samlet set forventes et akkumuleret resultat på DKK 172,9 mio. i perioden 1. januar 

2009 – 31. december 2011 (”Budgetperioden”). Det skal dog bemærkes, at Selskabet i 

2008 afholder transaktionsomkostninger knyttet til de foretagne ejendomserhvervelser, 

Aktiesalget og det tidligere udbud i perioden 7. maj – 25. juni 2008 på i alt DKK 54,6 mio. 

Der er budgetteret med, at Selskabet pr. 31 december 2008 har en egenkapital på DKK 

265,0 mio. og en gæld på DKK 633,4 mio. Selskabets aktiviteter finansieres med egenkapital 

samt bank- og realkreditlån, hvoraf lånene forventes at udgøre ca. 70% af købsprisen 

på ejendommene. 

Selskabets egenkapital budgetteres at stige til DKK 323,8 mio. i 2010. I 2011 forventes Selskabet 

at realisere gevinster på ejendomssalg, og der budgetteres således med betaling 

af udbytte på DKK 156 mio. i 2011. Summen af udbytte i 2011 og Selskabets egenkapital ultimo 

2011 er budgetteret til at udgøre DKK 437,8 mio. 

2.10 Historiske regnskabsmæssige oplysninger (se afsnit 11) 

Selskabets historiske regnskabsperiode omfatter perioden fra dets stiftelse den 2. september 

2005 til den 31. december 2007, der er datoen for afslutningen af Selskabets seneste 

regnskabsår. I denne periode har Selskabets eneste aktivitet været via helejede 

selskaber at eje ejendommen Angered Centrum og at udstede børsnoterede obligationer 

som led i finansieringen af ejendommen, hvilket er afspejlet i regnskaberne for den pågældende 

periode. Obligationerne blev førtidigt indfriet i efteråret 2007, og Selskabets 

aktivitet har indtil 1. juli 2008 alene været at eje, drive og udvikle Angered Centrum. 

I Koncernens årsregnskab aflagt efter IFrS udgjorde årets resultat for 2007 et underskud 

på DKK 1,0 mio. mod et overskud på DKK 17,3 mio. i 2006. egenkapitalen pr. 31. december 

2007 udgjorde DKK 32,0 mio. (DKK 34,6 mio. i 2006). 

2.11 proforma regnskabsoplysninger (se afsnit 13) 

Proforma regnskabsoplysningerne er udarbejdet til brug for Prospektet og omfatter en 

resultatopgørelse for perioden 1. januar - 31. december 2007 samt en balance pr. 31. december 

2007. Præsentationen indeholder oplysninger om resultatet af de eksisterende 

ejendomsbesiddende selskaber, såfremt disse var koncernforbundne i perioden 1. januar 

- 31. december 2007. Det er ikke hensigten, at præsentationen skal udgøre eller vise de 

samlede resultater for Koncernen, som ville være blevet opnået og rapporteret, såfremt 

sammenlægningen faktisk havde været gennemført pr. 1. januar 2007. Præsentationen 

skal heller ikke betragtes som en tilkendegivelse af de forventede fremtidige samlede resultater 

for Koncernen efter sammenlægningen.

2.12 tidsplan 

Forventet tidsplan for Aktiesalget og optagelsen af Selskabets B-aktier til handel og officiel notering på 

oMX 

Offentliggørelse af Prospekt 20. oktober 2008 

Salgsperiodens begyndelse 21. oktober 2008 

Salgsperiodens afslutning 28. november 2008 

Meddelelse til markedet om provenu, fordeling af aktier mm. 5. december 2008 

Betaling og registrering 11. december 2008 

Første handelsdag 15. december 2008 

Forventet offentliggørelse af finansiel og anden information for regnskabsårene 2008 og 2009 

Offentliggørelse af finanskalender 16. december 2008 

Årsregnskabsmeddelelse 2008 31. marts 2009 

Årsrapport 2008 10. april 2009 

Ordinær generalforsamling 2009 22. april 2009 

Delårsrapport (1. kvartal 2009) 29. maj 2009 

halvårsrapport (1. januar 2009 – 30. juni 2009) 28. august 2009 

Delårsrapport (3. kvartal 2009) 30. november 2009 

Årsregnskabsmeddelelse 2009 (1. januar 2009 - 31. december 2009) 31. marts 2010 

reSUMé 

17

18 


3. Risikofaktorer 

3.1 Generelt 

Dette afsnit beskriver en række væsentlige risici forbundet med investering i B-aktierne. 

De risikofaktorer, der beskrives i dette afsnit, er dem, som efter Bestyrelsens opfattelse 

har særlig betydning i forbindelse med en vurdering af risikoen ved at investere i B-aktierne. 

Beskrivelsen er ikke en komplet beskrivelse af risikofaktorerne, ligesom beskrivelsen 

af risici ikke er prioriteret. Det vil endvidere sjældent være sådan, at kun et enkelt af 

de anførte risikoforhold aktualiseres. 

risikofaktorerne er overordnet opdelt efter risikotype, og rækkefølgen afspejler således 

ikke nødvendigvis en prioritering af risikoelementerne efter eksempelvis sandsynligheden 

for, at de indtræffer, eller risikoens potentielle omfang for B-aktierne. Skulle en eller 

flere af de beskrevne risikofaktorer blive en realitet, vil det kunne få negativ indflydelse 

på Selskabets virksomhed, økonomiske stilling, resultat og værdi. 

Prospektet og Budgettet indeholder oplysninger på såvel lejer-, ejendoms- og projektniveau 

som samlet for lejerne, ejendommene og Udviklingsprojekterne under et. Bestyrelsen 

vurderer, at risikoen er forholdsmæssigt mindre på det aggregerede niveau end på 

lejer-, ejendoms- og projektniveau. 

3.2 erhvervelse af ejendommene og nye investeringer 

På tidspunktet for Aktiesalget ejer Selskabet ejendommene som beskrevet i afsnit 9. Det 

indgår i Selskabets strategi at erhverve yderligere ejendomme, der lever op til Investeringskriterierne. 

generelt beror Selskabets investeringsstrategi på, at der er attraktive 

investeringsmuligheder. Såfremt markedsforhold, politiske forhold, lovmæssige forhold 

eller andre forhold måtte medføre, at tilgængeligheden af ejendomme med attraktive 

udviklingsmuligheder reduceres, vil dette kunne vanskeliggøre gennemførelsen af investeringsstrategien, 

således at Selskabets vækst og værdiskabelse kan afvige fra det forventede. 

3.3 Lejeindtægter 

Investering i udlejningsejendomme er forbundet med en udlejningsrisiko. Udlejningsrisikoen 

består hovedsagligt i, at de realiserede lejeindtægter kan afvige negativt fra de 

budgetterede, hvilket blandt andet kan skyldes følgende forhold: 

• 

• 

• 

• 

• 

• 

Ikke budgetteret tomgang. 

tab af leje som følge af lejeres konkurs eller manglende betalingsevne. 

Manglende mulighed for at regulere lejen som følge af privat- eller offentligretlige 

forskrifter. 

Ugunstig udvikling i efterspørgslen og udbuddet af lokaler på de markeder, hvor ejendommene 

er lokaliseret. 

Indgåelse af lejekontrakter med lavere leje ved genudlejning af lokaler. 

Faldende inflation eller deflation i Sverige, således at inflationsreguleringen af huslejen 

bliver ringere end forudsat.

Såfremt der realiseres væsentlige negative afvigelser fra de i Budgettet forudsatte indtægter 

fra udlejning af ejendommene, vil dette påvirke Selskabets virksomhed, økonomiske 

stilling, resultat og værdi. 

3.4 Vedligeholdelsesudgifter 

Selskabet vil tilstræbe at holde ejendommene i en stand, der er rimelig og tilstrækkelig 

i forhold til lejernes behov, forventninger og lejeniveau. For ejendommene budgetteres 

der med samlede årlige omkostninger til vedligeholdelse på ca. DKK 3,1 mio. (2009-niveau) 

svarende til 4,8% af lejeindtægten og ca. DKK 52 pr. m2 eksklusiv ejendommene 

beliggende i Katrineholm. På denne baggrund vurderer Bestyrelsen, at de budgetterede 

udgifter til vedligeholdelse er tilstrækkelige til at sikre opretholdelsen af ejendommenes 

nuværende tekniske stand. Der er imidlertid risiko for, at Selskabets faktiske udgifter til 

vedligeholdelse viser sig at være højere end forventet. 

De faktiske udgifter til vedligeholdelse kan endvidere blive påvirket af en række eksterne 

forhold, herunder vejrmæssige forhold, tekniske forhold, myndighedskrav, kommercielle 

beslutninger som led i ejendommenes løbende optimering m.v. Der er endvidere risiko 

for, at der konstateres miljømæssige forhold, som kan give anledning til omkostninger. I 

forbindelse med nye investeringer søger Selskabet at minimere denne risiko, blandt andet 

ved at gennemføre relevante due diligence-undersøgelser 

3.5 Miljømæssige og byggetekniske forhold 

Der er risiko for, at Selskabet erhverver ejendomme med betydelige skjulte bygningstekniske 

fejl og mangler samt miljømæssige forhold, der kan give anledning til betydelige 

udbedringsomkostninger. Omkostningerne til dette er ikke indarbejdet i Budgettet, og 

Selskabet søger i forbindelse med erhvervelsen af Porteføljen at minimere risici i form af 

en grundig due diligence. 

Den miljømæssige belastning fra driften af Porteføljen forsøges reduceret gennem overvågning 

og minimering af energiforbruget, hvilket kan føre til reduktion af driftsomkostninger. 

Ændringer i myndighedernes krav til miljøforhold indebærer på den anden side 

en risiko for forøgede driftsomkostninger. 

3.6 Driftsomkostninger 

Som ejer og udlejer af ejendommene afholder Selskabet en række omkostninger, der 

knytter sig til den daglige drift, herunder omkostninger vedrørende drift af tekniske anlæg, 

forbrug af varme, el og vand, renovation, renholdelse, markedsføring og sikkerhed. 

I mange tilfælde betaler lejerne et bidrag til dækning af driftsomkostninger, således at 

Selskabets omkostningsandel reduceres. Størrelsen af ejendommenes driftsomkostninger 

er behæftet med usikkerhed og kan variere fra år til år og fra ejendom til ejendom. I 

Budgettet er medtaget driftsomkostninger, som Bestyrelsen vurderer realistiske på baggrund 

af ejendommenes udvikling og hidtidige omkostningsforbrug. Der er imidlertid risiko 

for, at Selskabets faktiske udgifter til ejendommenes drift viser sig at være højere 

end forventet. De faktiske udgifter kan blive påvirket af en række forhold, herunder den 

rISIKOFAKtOrer 

19

20 


generelle prisudvikling på serviceydelser, ændringer i offentlige afgifter, ændringer i for- 

bruget af varme, el, vand og renovation, ændrede krav til sikkerhedsforanstaltninger, 

ændrede myndighedskrav til miljøforanstaltninger m.m. I det omfang Selskabet ikke kan 

opnå kompenserende bidrag fra lejerne, kan sådanne forhold betyde øgede omkostninger 

og dermed lavere overskud for Selskabet. 

3.7 ejendomsadministration 

Koncernens evne til at administrere Porteføljen effektivt vil have en betydning for udviklingen 

i lejeindtægterne. Budgettet forudsætter, at Selskabets ejendomsadministrator 

er i stand til at optimere Porteføljen med henblik på at opnå den størst mulige leje fra 

ejendommene. Der er indgået aftale med Omniagruppen om varetagelse af ejendomsadministration 

og kommerciel udvikling af Porteføljen. Omniagruppens opgaver omfatter 

blandt andet udlejning, styring af udviklingsprojekter, lejeopkrævning, økonomisk 

rapportering og myndighedskontakter m.v. Såfremt Omniagruppen ikke formår at forestå 

udlejningen og udviklingen af Porteføljen på en sådan måde, at lejepotentialet realiseres, 

vil dette kunne påvirke Selskabets vækst og indtjening negativt. Omniagruppen 

har p.t. direkte eller overordnet ansvar for mere end 200 ejendomme spredt over store 

dele af Sverige1 . Omniagruppen har hovedkontor i Stockholm og beskæftiger 29 personer 

inden for ejendomsudvikling og -forvaltning2 . 

3.8 teknisk forvaltning 

Den tekniske forvaltning af Porteføljen er outsourcet til lokale tekniske serviceleverandører. 

De faktiske udgifter til den tekniske forvaltning afhænger af de enkelte ejendommes 

indretning og tekniske stand. De faktiske udgifter kan desuden blive påvirket 

af en række eksterne forhold, herunder vejrmæssige forhold, tekniske forhold, myndighedskrav, 

kommercielle beslutninger som led i Porteføljens løbende optimering m.v. Der 

budgetteres med omkostninger til teknisk forvaltning på 1,9% af lejeindtægten, hvilket 

svarer til DKK 1,3 mio. (2009-niveau). De budgetterede omkostninger er baseret på 

Bestyrelsens forventninger til prisudviklingen, aktivitetsniveauet og ejendommenes 

hidtidige omkostningsniveau. Der er imidlertid risiko for, at de faktiske udgifter til den 

tekniske forvaltning vil afvige fra de budgetterede udgifter, hvilket kan føre til lavere 

overskud end forventet. 

3.9 Risiko vedrørende udviklingsprojekter 

Selskabets forretningsstrategi er at erhverve ejendomme med udviklingspotentiale og 

derefter gennemføre værdiskabende udviklingsprojekter. På tidspunktet for Aktiesalget 

ejer Selskabet ejendommene, der er beliggende i henholdsvis Stockholm, göteborg og 

Skellefteå. herudover ejer Selskabet en portefølje på syv ejendomme, der er solgt til Investea 

A/S med overtagelse den 31. januar 2009, men hvor selskabet samtidig har fået 

en option på at købe porteføljen tilbage i perioden indtil den 31. december 2009. Alle fire 

delporteføljer vurderes at indeholde betydelige udviklingspotentialer, der, med undtagelse 

af porteføljen i Katrineholm, er nærmere beskrevet i afsnit 9. Udviklingsprojekter- 

1 Oplysninger fra Omniagruppen (www.omniagruppen.se) 

2 Oplysninger fra Omniagruppen (www.omniagruppen.se)

ne kan imidlertid blive forsinket, ændret, reduceret, forringet eller helt opgivet som følge 

af forhold, som Bestyrelsen ikke er bekendt med eller har kontrol over, herunder udviklingen 

i lejeniveauet, myndighedskrav og tilladelser, politiske beslutninger, ændringer i 

byggeomkostninger, ledig kapacitet hos entreprenører og underentreprenører m.m. 

Nærsygehuset i Angered med et forventet udlejningsareal på ca. 15.000 m 2 er det stør- 

ste og økonomisk betydeligste af Udviklingsprojekterne. västra götaland-regionen, 

der står for sygehusdriften i västra götaland-regionen, har allerede truffet principbe- 

slutning om at etablere et nærsygehus i Angered. Da leje- og entreprenørkontrakterne 

endnu ikke er underskrevet, kan der ikke gives sikkerhed for, at nærsygehuset etableres 

i Angered Centrum, eller at nærsygehusets størrelse og økonomiske betydning for Selskabet 

bliver som beskrevet i Prospektet og forudsat i Budgettet. Selskabets forventede 

værdiskabelse fra nærsygehusprojektet i 2011 udgør ca. DKK 112,9 mio. svarende til 88% af 

Selskabets samlede forventede værdiskabelse fra Udviklingsprojekterne. Nærsygehusprojektet 

i Angered Centrum kan desuden blive forsinket, reduceret, forringet eller helt 

opgivet som følge af andre forhold, som Bestyrelsen ikke er bekendt med eller har kontrol 

over, herunder udviklingen i lejeniveauet, myndighedskrav og tilladelser, ændringer i 

byggeomkostninger, ledig kapacitet hos entreprenører og underentreprenører m.m. 

Såfremt forholdet mellem markedsværdien og investeringen ændres i et eller flere af Udviklingsprojekterne, 

eller såfremt der ikke kan opnås den forudsatte belåning af et eller 

flere af Udviklingsprojekterne, kan det blive nødvendigt for Selskabet enten at gennemføre 

Udviklingsprojekterne i reduceret skala eller at rejse supplerende egenkapital med 

henblik på Udviklingsprojekternes gennemførelse. 

hvis Udviklingsprojekterne eller andre alternative udviklingsprojekter med tilsvarende 

værdiskabelse ikke kan gennemføres som forudsat, kan dette have betydning for Selskabets 

økonomiske udvikling og værdi. Der er Bestyrelsen bekendt ingen forhold, der tyder 

på, at Udviklingsprojekterne eller andre alternative udviklingsprojekter ikke kan gennemføres 

som forudsat. 

3.10 kreditrisiko 

Koncernen har kreditrisici vedrørende tilgodehavender hos lejere, anden kortfristet gæld 

og indeståender på bankkonti. Den største lejekoncentration er med ICA Sverige AB i Angered 

Centrum med 11% af lejeindtægten fra ejendommene. Styring af kreditrisici finder 

sted på koncernniveau i overensstemmelse med Bestyrelsens retningslinjer. 

3.11 Risiko for negativ prisudvikling på markedet for investeringsejendomme 

værdien af Porteføljen er dels afhængig af Porteføljens kommercielle drift og indtjening, 

dels af udviklingen og prissætningen på investeringsejendomme generelt i Sverige, herunder 

i særdeleshed prissætningen på svenske butiksejendomme. Den generelle prissætning 

på butiksejendomme påvirkes af en lang række faktorer, herunder aktuel og 

forventet inflation, aktuelt og forventet renteniveau, ejendomsinvestorers krav til afkast 

på tilsvarende investeringer, omfanget af nybyggeri, efterspørgslen efter lokaler, befolkningsudviklingen 

generelt og i lokalområdet og den generelle samfundsøkonomiske 


21

22 INveSteA SweDeN PrOPertIeS A/S · COPyrIght © 2008 INveSteA A/S 


udvikling. Negative ændringer i ovenstående forhold og andre forhold kan påvirke mar- 

kedet for investeringsejendomme negativt. 

De i afsnit 10.14 opstillede beregninger af investors økonomi ved investering i B-aktier- 

ne forudsætter, at ejendommene afhændes indirekte gennem salg af de ejendomsbesid- 

dende datterselskaber, uden fradrag i købsprisen for den akkumulerede udskudte skat i 

Datterselskaberne. Det er Bestyrelsens opfattelse, at ejendomsselskaber i Sverige typisk 

handles uden eller med beskedent fradrag for udskudt skat. Såfremt markedsstandarden 

ændres, således at det eller de relevante af Datterselskaberne skal sælges med reduktion 

som følge af udskudt skat, vil det påvirke Selskabets økonomiske udvikling og værdi og 

dermed investors økonomi ved investering i aktierne. 

3.12 Refinansierings- og likviditetsrisici 

Koncernen har på tidspunktet for Aktiesalget finansieret ejendommene samt ejendomsporteføljen 

i Katrineholm med lån for i alt SeK 840,8 mio., der er optaget hos hSh Nordbank 

Ag, landsbanki luxembourg S.A., eurohypo Ag, Nordea Bank Danmark A/S, Fionia 

Bank A/S og Danske Bank luxembourg S.A. (garanteret af Codan Forsikring A/S). herudover 

har Selskabet trukket SeK 111 mio. på en byggekredit hos roskilde Bank A/S. 

Selskabet mangler fortsat at trække SeK 10 mio. på byggekreditten hos roskilde Bank 

A/S og SeK 30 mio. på en byggekredit hos landsbanki luxembourg S.A. roskilde Bank 

A/S har primo oktober 2008 over for Selskabet skriftligt tilkendegivet, at engagementet 

fortsætter som aftalt indtil opgraderingen af butikscentret er færdiggjort, hvilket 

forventes i fjerde kvartal 2008. Som følge af den økonomiske situation i landsbanki luxembourg 

S.A. forventer Selskabet ikke at kunne gøre brug af den resterende del af byggekreditten, 

hvorfor Selskabet selv dækker dette beløb med likvide midler. 

Selskabets eksisterende finansiering, inklusive de resterende træk på byggekreditterne, 

udgør ca. 73% af ejendommenes værdi, inklusive Katrineholm-ejendommene. I overensstemmelse 

med Selskabets finansielle strategi forventes lånene nedbragt til SeK 606 

mio., svarende til ca. 70% af ejendommenes værdi, eksklusive Katrineholm-ejendommene, 

inden udgangen af 2008. Nedbringelsen af gælden vil ske ved anvendelse af Selskabets 

likvide midler. 

Selskabet vil i løbet af 2009 eller senest 2010 refinansiere de eksisterende lån med en ny 

permanent finansiering. tidspunktet for refinansieringen vil blandt andet afhænge af 

udviklingen på de internationale kreditmarkeder.

Nedenstående tabel viser bankernes tilsagnsperiode for lånene i den eksisterende finansiering: 

tilsagnsperioder for den eksisterende finansiering, Sek mio. 

Lån ejendom Udløbsdato 

Hovedstol 

okt. 2008 

Restgæld 

ved udløb 

hSh Nordbank Angered 01/09/15 288,9 280,6 

landsbanki / hSh Nordbank* Angered 01/09/15 5,0 5,0 

roskilde Bank / hSh Nordbank** Angered 01/09/15 120,0 120,0 

landsbanki*** Angered 30/11/12 70,0 59,1 

eurohypo Ag Skellefteå 29/09/11 63,8 62,6 

landsbanki**** Skellefteå 31/12/11 34,0 28,7 

Codan***** Stockholm 01/10/09 78,5 78,5 

Fionia Bank*** Stockholm 31/03/10 8,2 8,2 

Nordea Bank Danmark****** Katrineholm 31/12/08 182,8 182,8 

Refinansieringsbehov 851,2 825,5 

*) Lånet er p.t. optaget hos Landsbanki og udløber ultimo 2008. 

Der er indgået aftale om refinansiering hos HSH Nordbank med løbetid til 01/09/15 

**) Lånet er p.t. optaget hos Roskilde Bank og udløber ultimo 2008. 

Der er indgået aftale om refinansiering hos HSH Nordbank med løbetid til 01/09/15 

***) Lånet nedbringes til SEK 20,4 mio. i 4. kvartal 2008 ved træk på Selskabets likvide midler. 

****) Lånet indfries ultimo 2008 ved træk på likvide midler. 

*****) Lånet skal tilbagebetales med tre afdrag i perioden mellem 22/10/08 og 1/12/08. Forlængelsen er på tidspunktet for 

Prospektets offentligørelse indstillet til endelig godkendelse i Codans kreditråd med tilsagn indtil 1/10/09 

******) Ejendom afhændes til Investea A/S i januar 2009. Lånet forventes forlænget til mindst dette tidspunkt. 

Ovenstående tabel viser løbetiderne på bankernes tilsagn vedrørende den eksisterende 

finansiering. I tillæg til ovenstående refinansieringer skal Selskabet betale ordinære afdrag, 

som indgår i Selskabets likviditetsbudget. Den eksisterende finansiering indeholder 

tilsagn fra hSh Nordbank Ag om at refinansiere roskilde Bank A/S‘ byggekredit ved 

den planlagte afslutning af byggeriet i fjerde kvartal 2008. hSh Nordbank Ag har under 

den eksisterende låneaftale givet tilsagn om at forøge bankens lån med SeK 156 mio. til 

SeK 445 mio. ultimo 2008 ved færdiggørelsen af byggeriet. låneprovenuet bruges til at 

refinansiere roskilde Bank A/S’ byggekredit på ca. SeK 120 mio. og landsbanki luxembourg 

S.A.’s lån på SeK 5 mio. samt Selskabets udlæg i forbindelse med opgraderingen af 

Angered Centrum på ca. SeK 30 mio. 

Investea A/S kautionerer for byggekreditterne samt for en del af lånene hos de andre finansierende 

banker. Disse kautioner vil blive nedbragt løbende og senest i forbindelse 

med etableringen af en ny permanent finansiering i 2009 eller 2010. 

I forbindelse med færdiggørelsen af ombygningsprojektet i ejendommen i Stockholm 

skal Selskabet betale en tillægskøbesum på SeK 56,4 til Investea A/S. Dette beløb forudsættes 

finansieret ved forhøjelse af det eksisterende lån i Danske Bank luxembourg S.A. 

(garanteret af Codan Forsikring) eller som led i den forventede generelle refinansiering af 

Selskabet. 


23

24 


refinansieringen af den eksisterende finansiering af ejendommene i 2009 eller 2010 for- 

ventes at ske med uopsigelighedsperioder fra långivernes side på 3 til 6 år. Såfremt ejen- 

dommenes markedsværdi måtte være faldet på refinansieringstidspunktet kan dette 

betyde, at refinansieringen skal ske på mindre gunstige vilkår end den oprindelige finansiering, 

hvilket kan have en negativ indvirkning på Selskabets økonomiske stilling og 

værdi. 

3.13 Renterisiko 

Selskabet vil i forbindelse med refinansieringen af den eksisterende permanente finansiering 

af ejendommene og i forbindelse med fremtidige investeringer, herunder i Udviklingsprojekterne, 

finansiere disse til den enhver tid opnåelige rente i markedet. 

Finansieringen af ejendommene er afdækket med renteswap-aftaler og fastrentelån i 

budgetperioden, således at renterisikoen primært omfatter ændrede rentemarginaler 

ved refinansieringer og finansiering af Udviklingsprojekterne. 

Der budgetteres med en gennemsnitlig rente inklusiv marginal og Cost of Funds på ca. 

5,3% i 2009, ca. 5,9% i 2010 og ca. 6,7% i 2011 ved finansieringen af ejendommene. Indtil 

Selskabets permanente finansiering af Udviklingsprojekterne er etableret ved færdiggørelsen, 

vil Selskabet finansiere Udviklingsprojekterne med byggefinansiering, for hvilken 

der budgetteres med en rente inklusiv marginal og Cost of Funds på 8,0%. 

Såfremt renten på lånene stiger i forhold til den i Budgettet forudsatte rente, kan dette 

have en negativ indvirkning på Selskabets økonomiske stilling og værdi. Selskabet har 

indgået rentesikringsaftaler (renteswap-aftaler og fastrentelån) for den eksisterende finansiering, 

således at Selskabets renterisiko vedrørende finansieringen af ejendommene 

primært er begrænset til eventuelle ændringer i rentemarginalen ved eventuelle refinansieringer 

inden for denne tidsperiode, samt til eventuelle stigninger i bankernes Cost of 

Funds ved refinansiering af byggelånene og lånene vedrørende ejendommen beliggende 

i Stockholm i fjerde kvartal 2008. 

Når den eksisterende finansiering skal refinansieres i 2009 eller 2010, vil der i forbindelse 

med refinansieringen være risiko for, at der kan ske ændringer i de samlede renteudgifter 

afhængigt af bankernes finansieringsomkostninger og dermed bankernes rentemarginaler 

på dette tidspunkt, hvilket vil kunne forøge Selskabets renteudgifter. Der er dog 

indgået renteswap-aftaler til beskyttelse mod stigninger i det generelle renteniveau, jf. 

tabellen i afsnit 5.9. 

Når den nye finansiering derefter udløber, eller den eksisterende udløber, såfremt denne 

ikke refinansieres i 2009 eller 2010, vil der i den forbindelse være risiko for, at der kan ske 

ændringer i de samlede renteudgifter afhængigt af det generelle renteniveau og rentemarginalerne 

på dette tidspunkt, hvilket vil kunne forøge Selskabets renteudgifter. 

Såfremt der sælges ejendomme fra Porteføljen før udløbet af renteswap-perioden, er der 

en risiko for, at afbrudte renteswaps og fastrentelån har en negativ markedsværdi, hvis 

renteniveauet er faldet siden indgåelsen af aftalen, og som derfor kan resultere i tab ved 

realisation.

3.14 Valutarisiko 

Selskabets aktier er udstedt med en nominel værdi i danske kroner (DKK), mens Selskabets 

investeringer, gæld og hovedparten af Selskabets indtægter og udgifter afholdes i 

svenske kroner (SeK). Selskabets egenkapital og regnskabsmæssige resultat er derfor 

eksponeret over for en ændring i valutakursen. Såfremt SeK falder i værdi i forhold til 

DKK, kan dette have en negativ indvirkning på Selskabets egenkapital, der præsenteres 

i DKK. 

3.15 Risiko for misligholdelse af lån 

Bestyrelsen er bekendt med, at der til visse af Selskabets lån er knyttet visse betingelser 

til finansielle nøgletal for Selskabet, Koncernen og Datterselskaberne (covenants), 

der løbende skal være opfyldt3 . Sådanne betingelser er almindelige og i overensstemmelse 

med markedspraksis. Såfremt disse betingelser ikke opfyldes, kan långiverne være 

berettiget til at anse lånet for misligholdt. Konsekvensen af dette kan være, at långiverne 

kræver hurtigere tilbagebetaling, at der skal ske en refinansiering af den eller de berørte 

ejendomme, eller at en eller flere af ejendommene skal sælges, hvilket vil påføre 

Koncernen en række omkostninger samt risikoen for, at ejendommene i forbindelse med 

en tvungen realisation sælges til værdier, der ligger under den værdi ejendommene ville 

kunne indbringe ved et almindeligt salg på det frie marked. Såfremt markedsforholdene 

eller andre forhold gør det vanskeligt at refinansiere lånene eller at sælge ejendomme, 

vil dette kunne have væsentlig negativ indvirkning på Selskabets økonomiske stilling og 

værdi. Bestyrelsen vurderer, at det vil være muligt at opfylde alle covenants i låneaftalerne 

gennem hele lånenes løbetid. 

3 til Koncernens lån hos hSh Nordbank Ag med restgæld SeK 288,9 mio. (opgjort ultimo september 

2008) er knyttet en Debt Service Coverage ratio-betingelse, ifølge hvilken ejendoms-driftsoverskuddet i 

K/S Angered til enhver tid skal modsvare mindst 125% af ydelserne på hSh Nordbank Ag’s lån til K/S Angered. 

Koncernen overholder denne covenant, idet ejendoms-driftsoverskuddet i K/S Angered på seneste måletidspunkt 

udgjorde 202% af ydelserne på hSh Nordbank Ag’s lån. til samme lån hos hSh Nordbank Ag er 

knyttet en yderligere Debt Service Coverage ratio-betingelse, ifølge hvilken ejendoms-driftsoverskuddet i 

K/S Angered til enhver tid skal modsvare mindst 105% af de samlede ydelser på hSh Nordbank Ag’s lån og 

landsbanki luxembourg S.A.’s lån til K/S Angered (samlet restgæld SeK 363,9 mio. opgjort ultimo september 

2008). Koncernen overholder tillige denne covenant, idet ejendoms-driftsoverskuddet i K/S Angered på 

seneste måletidspunkt udgjorde 140% af de samlede ydelser på de to lån. 

til Koncernens lån hos eurohypo Ag med restgæld SeK 63,8 mio. (opgjort ultimo september 2008) er knyttet 

en Interest Coverage ratio-betingelse, ifølge hvilken driftsoverskuddet i K/S ISP Skellefteå til enhver tid 

skal modsvare mindst 170% af de forfaldne rentebetalinger på eurohypo Ag’s lån til K/S ISP Skellefteå. Koncernen 

overholder denne covenant, idet driftsoverskuddet i K/S ISP Skellefteå på seneste måletidspunkt udgjorde 

183% af rentebetalingerne på eurohypo Ag’s lån. til samme lån er knyttet en yderligere Debt Service 

Coverage ratio-betingelse, ifølge hvilken driftsoverskuddet i K/S ISP Skellefteå til enhver tid skal modsvare 

mindst 80% af de samlede forfaldne ydelser på eurohypo Ag’s lån og landsbanki luxembourg S.A.’s lån til 

K/S ISP Skellefteå (samlet restgæld SeK 97,8 mio. opgjort ultimo september 2008). Koncernen overholder 

tillige denne covenant, idet driftsoverskuddet i K/S ISP Skellefteå på seneste måletidspunkt udgjorde 84% af 

de samlede ydelser på de to lån. 

Den eksisterende finansiering af datterselskaberne K/S ISP Stockholm og ISP Katrineholm AB er ikke omfattet 

af betingelser til finansielle nøgletal (covenants). 


25

26 


3.16 Udbytte 

I henhold til Budgettet vil Selskabet akkumulere tilstrækkelig likviditet til, at Selskabet 

for regnskabsåret 2011 og fremefter kan betale udbytte til aktionærerne. Selskabets 

evne til at akkumulere tilstrækkelig likviditet afhænger af Koncernens driftsresultater 

og pengebinding i driftsaktiver. herudover er Selskabets mulighed for at betale udbytte 

begrænset i henhold til aktieselskabslovens regler, idet Selskabet kun lovligt kan betale 

udbytte, såfremt Selskabet har tilstrækkelig fri likviditet i henhold til Selskabets årsrapport, 

og Selskabet i øvrigt efter Bestyrelsens skøn har et forsvarligt kapitalberedskab i 

forhold til Koncernens drift og forpligtelser efter udlodningen. Det kan ikke garanteres, 

at Selskabets drift vil generere tilstrækkelig likviditet til at betale udbytte fra 2011 og 

fremefter. endvidere kan ændringer i Porteføljens markedsværdi påvirke Selskabets soliditetsgrad 

og dermed Selskabets mulighed for at betale udbytte til aktionærerne. 

3.17 Likviditets- og prisfastsættelsesrisiko i forbindelse med handel med B-aktierne 

likviditeten og kursen på B-aktierne vil afhænge af den til enhver tid gældende efterspørgsels- 

og udbudssituation. B-aktierne kan særligt være vanskellige at sælge i perioder 

med generel markedsuro eller ved offentliggørelse af eventuel negativ information 

om Selskabet. Der er således en likviditetsrisiko for B-aktionærerne forbundet med investering 

i B-aktierne. 

Selskabets B-aktier må formodes at være underlagt de generelle markedsbetingelser 

og bevægelser i børsmarkedet som helhed. Udviklingen i disse forhold er usikker og aktiekursen 

på B-aktierne kan blive påvirket af faktorer, der ikke kan tilskrives Selskabets 

forhold. Aktiens værdi kan blandt andet blive påvirket af ændringer i markedets værdiansættelse 

af ejendomsselskaber generelt. likviditeten og dermed prisfastsættelsen af 

aktien afhænger desuden af aktiernes spredning på enkeltinvestorer. 

Som anført i afsnit 5.11 har Selskabet indgået en likviditetsstilleraftale på markedsvilkår 

med eik Bank A/S. 

3.18 Ændringer i regnskabslovgivning 

Selskabet aflægger regnskab i henhold til de internationale regnskabsstandarder 

(”IFrS”), og Budgettet er opstillet efter de nugældende regler for indregning og måling 

i henhold til IFrS. Såfremt de nuværende regler ændres, og der i særdeleshed sker ændringer 

i reglerne vedrørende indregning og måling af investeringsejendomme, skat og 

låneomkostninger, kan det få væsentlig effekt på den bogførte værdi af Selskabets egenkapital. 

Såfremt det sker, vil det kunne have negativ indvirkning på Selskabets økonomiske 

stilling, resultat, Selskabet mulighed for at udbetale udbytte og dermed værdien af 

B-aktierne. 

3.19 politiske risici vedrørende dansk og svensk skatte- og afgiftslovgivning 

Koncernen er underlagt de til enhver tid gældende love vedrørende skatter og afgifter 

i Danmark og Sverige. Der kan ikke gives sikkerhed for, at ændringer i skatte- og/eller 

afgiftslovgivningen ikke forekommer, herunder ændringer i dobbeltbeskatningsoverenskomsten 

mellem Danmark og Sverige samt ændringer i regler og markedspraksis 

vedrørende behandlingen af udskudt skat. væsentlige ændringer i lov eller praksis vedrørende 

skatter og afgifter vil kunne påvirke Selskabets mulighed for et skattefrit indirekte 

salg af ejendomme og derigennem Selskabets økonomiske stilling og værdi.

4. Oplysninger om Selskabet 

4.1 Selskabsoplysninger 

Selskabet er et dansk aktieselskab underlagt reglerne i aktieselskabsloven og øvrig gældende 

dansk lovgivning. Det er stiftet af Investea holding A/S den 2. september 2005 og 

er registreret i erhvervs- & Selskabsstyrelsen under navnet Investea Sweden Properties 

A/S og Cvr-nr. 2898 2550. Det har ingen binavne. 

Selskabet har vedtægtsmæssigt hjemsted i gentofte kommune med domiciladresse på 

tuborg havnevej 19, 2900 hellerup. telefonnummeret til Selskabets kontor er +45 4547 

7500. 

Selskabets formål er at drive ejendomsinvesteringsvirksomhed ved køb, salg, udvikling, 

besiddelse og udlejning af fast ejendom enten direkte eller indirekte gennem kapitalandele 

i datterselskaber, og anden virksomhed, der efter Bestyrelsens skøn er forbundet 

med dette, jf. § 2 i vedtægterne. 

Selskabet tegnes af Bestyrelsens formand i forening med en direktør, Bestyrelsens næstformand 

i forening med en direktør eller af den samlede bestyrelse i forening. 

Selskabets væsentligste aktivitet siden stiftelsen har været at eje og drive butikscentret 

Angered Centrum via helejede datterselskaber. I den forbindelse udstedte Selskabet 

ejendomsobligationer, der blev noteret på OMX i november 2005. I forbindelse med 

igangsættelsen af udbygningen af centret etablerede Selskabet en ny permanent finansieringsstruktur 

og førtidsindfriede derfor obligationslånet i november 2007. herudover 

har Selskabet erhvervet og drevet ejendommene beliggende i Stockholm, Katrineholm 

og Skellefteå, fra og med den 1. juli 2008. 

Bestyrelsen har ikke på tidspunktet for Aktiesalget forpligtet Selskabet til væsentlige 

fremtidige investeringer, bortset fra hvad der følger af Prospektet. 

4.2 Selskabets eksisterende og historiske kapitalforhold 

Selskabets aktiekapital udgør på tidspunktet for Aktiesalget nominelt DKK 4.650.000, 

fordelt på nominelt DKK 500.000 A-aktiekapital og nominelt DKK 4.150.000 B-aktiekapital. 

A-aktiekapitalen er fordelt på 100.000 A-aktier a nominelt DKK 5 pr. aktie, og B-aktiekapitalen 

er fordelt på 830.000 B-aktier a nominelt DKK 5 pr. aktie. Selskabets kapital- og 

stemmeforhold er på tidspunktet for offentliggørelsen af dette prospekt som følger: 

kapital- og stemmevægt af A- og B-aktier 

Antal Aktiekapital ejerandel Stemmeandel 

A-aktier ejet af Investea 

Development ApS 100.000 500.000 10,75% 54,64% 

B-aktier 830.000 4.150.000 89,25% 45,35% 

I alt 930.000 4.650.000 100,00% 100,00% 

OPlySNINger OM SelSKABet 

27

28 


I perioden 7. maj 2008 til 25. juni 2008 blev 88,0% af B-aktierne nytegnet af en gruppe 

investorer bestående af både selskaber og privatpersoner, og i den forbindelse blev Selskabets 

aktiekapital den 30. juni 2008 forhøjet fra DKK 1.000.000 til den nuværende 

på DKK 4.650.000. Selskabet blev stiftet den 2. september 2005 med en aktiekapital på 

DKK 500.000, der den 14. september 2005 blev forhøjet til DKK 1.000.000. Opdelingen 

af aktiekapitalen i en A- og B-aktieklasse blev gennemført på en ekstraordinær generalforsamling 

den 28. april 2008, hvor aktiekapitalen blev opdelt i henholdsvis en A-aktieklasse 

på DKK 500.000 og en B-aktieklasse ligeledes på DKK 500.000. Den historiske 

udvikling i aktiekapitalen fremgår af tabellen nedenfor: 

Historisk udvikling i aktiekapitalen 

2.9.2005 14.9.2005 28.4.2008 30.6.2008 

A-aktiekapital 500.000 1.000.000 500.000 500.000 

B-aktiekapital 0 0 500.000 4.150.000 

Aktiekapital i alt 500.000 1.000.000 1.000.000 4.650.000 

Med henblik på realisering af Selskabets investeringsstrategi indeholder vedtægterne en 

bemyndigelse til Bestyrelsen til frem til den 31. december 2012 ad en eller flere omgange 

at forhøje Selskabets aktiekapital ved udstedelse af op til nominelt DKK 50 mio. aktiekapital. 

enhver kapitalforhøjelse, der sker efter optagelsen til handel af Selskabets B-aktier, skal 

ske således, at forholdet mellem A- og B-aktier udgør maksimalt 1:9, svarende til at maksimalt 

10% af aktiekapitalen udgøres af A-aktier og minimalt 90% af aktiekapitalen udgøres 

af B-aktier. 

Selskabets kapital- og stemmeforhold fordelt på A- og B-aktier vil være uforandret efter 

Aktiesalget: 



A-aktier ejet af Investea 

Development ApS 100.000 500.000 10,75% 54,64% 

B-aktier noteret på OMX 830.000 4.150.000 89,25% 45,35% 

I alt 930.000 4.650.000 100,0% 100,0% 

enhver kontant forhøjelse af B-aktiekapitalen skal ske med fortegningsret for de eksisterende 

B-aktionærer, og enhver forhøjelse af A-aktiekapitalen skal ske ved en rettet kapitalforhøjelse 

til fordel for A-aktionæren. 

Bemyndigelsen er udformet således, at Selskabet kan erhverve ejendomme og kapitalandele 

i ejendomsselskaber direkte ved udstedelse af aktier, hvorved Selskabet ved

køb af ejendomme og kapitalandele i ejendomsselskaber kan betale helt eller delvist ved 

udstedelse af aktier. 

Investea A/S kautionerer for dele af den eksisterende finansiering. Kautionen forventes 

at bortfalde ved etableringen af den permanente finansiering, jf. afsnit 5.9. 

4.3 Aktiernes rettigheder 

Selskabets aktiekapital er opdelt i to aktieklasser omfattende A-aktier og B-aktier. A- og 

B-aktierne har samme økonomiske rettigheder i Selskabet svarende til de respektive kapitalandele. 

A-aktierne giver ret til ti stemmer pr. aktie på Selskabets generalforsamling, og B-ak- 

tierne giver ret til én stemme pr. aktie. A-aktiernes stemmemajoritet er begrundet i 

hensynet til investorbeskyttelse af såvel A- og B-aktionærerne, idet den skal sikre en vedvarende 

professionel ledelse af Selskabet, kontinuerlig gennemførelse af den i Prospektet 

beskrevne investeringsstrategi og forsvarlig forvaltning af Porteføljen. Stemmeretsdifferentieringen 

bevirker, at en investor ikke har mulighed for at overtage den kontrollerende 

indflydelse med Selskabet ved opkøb via børsmarkedet. vedtægterne indeholder 

ikke herudover bestemmelser, der kan medføre, at en ændring i kontrollen med Selskabet 

forsinkes, udskydes eller forhindres. 

Det indgår i Selskabets strategi at udbetale udbytte, når dette kan ske under hensyntagen 

til Selskabets resultater, investeringsplaner, soliditet og kapitalforhold i øvrigt. Udbyttebetalinger 

forventes endvidere at forudsætte långivernes godkendelse. enhver 

udbyttebetaling sker i overensstemmelse med aktieselskabslovens regler og skal godkendes 

af generalforsamlingen efter indstilling fra Bestyrelsen og fordeles mellem alle 

aktionærer i forhold til deres respektive andel af Selskabets samlede aktiekapital. 

Der gælder ikke indløsningsbestemmelser for hverken A- eller B-aktierne. I tilfælde af likvidation 

af Selskabet fordeles et eventuelt likvidationsprovenu mellem alle aktionærer i 

forhold til deres respektive andele af Selskabets samlede aktiekapital 

ved enhver kontant kapitalforhøjelse skal aktionærerne have ret til forholdsmæssig teg- 

ning af de nye aktier inden for deres respektive aktieklasser, således at B-aktionærerne 

har fortegningsret til nye B-aktier i forhold til deres andel af den samlede B-aktiekapital, 

og således at enhver forhøjelse af A-aktiekapitalen skal ske ved en rettet kapitalforhøjelse 

til fordel for de eksisterende A-aktionærer. For at give A-aktionæren mulighed for at 

fastholde sin relative andel af aktiekapitalen og stemmerne, gives der således i forbindelse 

med udstedelse af B-aktier Bestyrelsen bemyndigelse til at udstede nye A-aktier med 

fortegningsret for eksisterende A-aktionærer, således at forholdet mellem de to aktieklasser 

kan fastholdes. Såfremt fortegningsretten inden for en aktieklasse ikke udnyttes 

fuldt ud, kan den ikke-fortegnede del af de nye aktier tegnes af aktionærerne tilhørende 

den samme aktieklasse i forhold til deres andel af den samlede aktiekapital i den aktieklasse, 

hvori de ejer aktier. 


29

30 


Såfremt en A-aktionær på et tidspunkt måtte ønske at sælge A-aktier til tredjemand, 

har Selskabet forkøbsret til at købe A-aktierne med undtagelse af koncerninterne overdragelser. 

hvis en A-aktionær har modtaget et tilbud om køb af A-aktier fra tredjemand, 

indkalder Bestyrelsen herefter hurtigst muligt til en ekstraordinær generalforsamling, 

på hvilken Selskabet træffer beslutning om eventuelt at erhverve de pågældende A-aktier 

på betingelser, der er identiske med betingelserne i købstilbuddet fra tredjemand til 

A-aktionæren. Beslutning om Selskabets køb af A-aktier vedtages med kvalificeret flertal 

på 2/3 af de afgivne stemmer blandt B-aktionærerne. Såfremt Selskabets generalforsamling 

vedtager at erhverve A-aktierne, har Selskabet dernæst 4 uger til at fremskaffe 

købesummen for A-aktierne. Såfremt Selskabet ikke kan fremskaffe finansieringen af købesummen 

for A-aktierne inden for 4 uger, har A-aktionæren ret til at sælge A-aktierne til 

tredjemand på de vilkår, som fremgår af købstilbuddet. 

Såfremt Selskabet vedtager ikke at erhverve A-aktierne, har A-aktionæren ret til at sælge 

til tredjemand på de vilkår, som fremgår af købstilbuddet. hvis Selskabets køb af 

A-aktierne gennemføres, skal Selskabet enten søge de købte A-aktier annulleret og aktiekapitalen 

tilsvarende nedsat eller konvertere A-aktierne til B-aktier med henblik på efterfølgende 

salg i markedet. 

Opdelingen mellem A- og B-aktier ophæves den 1. maj 2018. Bestyrelsen vurderer, at be- 

hovet for opdelingen mellem A- og B-aktier bortfalder efter ti års forløb, idet den i Prospektet 

beskrevne strategi skønnes at være tilstrækkeligt gennemprøvet og synliggjort. 

Fra denne dato har Selskabet kun en aktieklasse, således at alle aktier har samme rettigheder, 

og hver aktie på nominelt DKK 5 giver ret til en stemme. Der sker alene en ophævelse 

af Selskabets aktieklasser i 2018. herefter forventes Selskabet som udgangspunkt 

at fortsætte med uændret drifts- og investeringsstrategi, men alene med en aktieklasse. 

Der henvises til vedtægterne for en fuldstændig beskrivelse af de rettigheder, der er knyt- 

tet til A- og B-aktierne i Selskabet. 

4.4 Storaktionærer 

vedtægterne indeholder ikke bestemmelser om niveauet for kapitalandele, der skal anmeldes. 

Selskabet har følgende aktionærer, der besidder 5% eller mere af aktiekapitalen: 

Investea Development ApS med 16,7% kapitalandel og 57,6% stemmeandel, Investea 

Sweden Assets ApS med 34,1% kapitalandel og 17,3% stemmeandel, Investea A/S med 

10,8% kapitalandel og 5,5% stemmeandel samt eik grunnurin med 14,6% kapitalandel og 

7,4% stemmeandel. 

Investea Development ApS, der kontrolleres af hans thygesen, ejer alle A-aktierne i Sel- 

skabet samt en B-aktiepost på 54.952 aktier. Investea A/S, der ligeledes kontrolleres af 

hans thygesen, ejer en B-aktiepost på 100.000 aktier. Investea A/S har endvidere 100% 

ejerskab til selskabet Investea Sweden Assets ApS, der har en B-aktiepost i Selskabet på 

316.831 aktier. hans thygesen besidder i alt en ejerandel på 60,6% af Investea A/S gennem 

indirekte ejerskab af Investea holding A/S, der har en ejerandel på 46,6% af Investea 

A/S, og 100% direkte ejerskab af Investea Development ApS, der har en ejerandel i Investea 

A/S på 14,1% og en ejerandel i Selskabet på i alt 16,7%.

Storaktionærers aktiebesiddelser 

Antal kapitalandel Stemmeandel 

Investea Development ApS (A-aktier)* 100.000 10,8% 54,6% 

Investea Development ApS* 54.952 5,9% 3,0% 

Investea Sweden Assets ApS** 316.831 34,1% 17,3% 

Investea A/S*** 100.000 10,8% 5,5% 

eik grunnurin 135.869 14,6% 7,4% 

Øvrige aktionærer (54 aktionærer) 222.348 23,9% 12,2% 

I alt 930.000 100,0% 100,0% 

* 100% ejet af Hans Thygesen 

** 100% ejet af Investea A/S 

*** Kontrolleret af Hans Thygesen 

Selskabets bestyrelsesformand, hans thygesen, er tillige hovedaktionær i Selskabet. 

hans thygesen ejer kapitalandele i Selskabet gennem 100% ejerandel i Investea Development 

ApS og gennem 60,6% ejerandel i Investea A/S, der har en direkte ejerandel i 

Selskabet og en indirekte ejerandel gennem det helejede datterselskab Investea Sweden 

Assets ApS. hans thygesens samlede aktieposter i Selskabet kan på aktiesalgstidspunktet 

opgøres til 100.000 styk A-aktier og 307.627 styk B-aktier svarende til en samlet kapitalandel 

på 43,8% og en samlet stemmeandel på 71,5%, jf. nedenstående oversigt. 

Hovedaktionær Hans thygesens kapitalbesiddelser i Selskabet 

tilhørende 

antal aktier 

i Selskabet 

tilhørende 

kapitalandel i 

Selskabet 

tilhørende 

stemmeandel i 

Selskabet 

100% af Investea Development ApS, der 

ejer 100.000 styk A-aktier i Selskabet 

100% af Investea Development ApS, der 

100.000 10,8% 54,6% 

ejer 54.952 styk B-aktier i Selskabet 

60,6% af Investea A/S, der ejer 100.000 

54.952 5,9% 3,0% 

styk B-aktier i Selskabet 

60,6% af Investea A/S, der ejer 100% af 

Investea Sweden Assets ApS, der ejer 

60.618 6,5% 3,3% 

316.831 styk B-aktier i Selskabet 192.057 20,7% 10,5% 

Hans thygesens direkte og indirekte 

aktiebesiddelser i Selskabet i alt 407.627 43,8% 71,5% 

Investea A/S er ejet af Investea holding A/S, Investea Development ApS og eik grunnurin 

samt en række småaktionærer. Investea holding A/S og Investea Development ApS har 

en ejerandel på henholdsvis 46,6% og 13,6% af Investea A/S. hans thygesen, der er bestyrelsesformand 

i Selskabet, kontrollerer via direkte og indirekte ejerskab såvel Investea 

holding A/S som Investea Development ApS. hans thygesen er endvidere formand 

for Bestyrelsen og administrerende direktør i både Investea holding A/S og Investea Development 

ApS. 


31

32 


Investea A/S ledes af en bestyrelse bestående af Ib Sønderby larsen (formand), Susan- 

ne husted-Andersen Malby (næstformand), tim torben Albertsen og walther thygesen. 

Direktionen i Investea A/S består af 3 medlemmer, group CeO hans thygesen, Deputy 

group CeO Jørgen hauglund og af group executive vice President Steen holm-larsen. 

Investea Development ApS ledes af hans thygesen, der er direktør og bestyrelsesmed- 

lem, af Michael hansen, der er bestyrelsesmedlem, og af Peter Kureer, der er bestyrel- 

sesmedlem. 

Investea Sweden Assets ApS er 100% ejet af Investea A/S og er dermed kontrolleret af 

hans thygesen. Der er imidlertid ingen sammenfald mellem ledelsen i Investea Sweden 

Assets ApS og ledelsen i Selskabet eller i Investea A/S. ledelsen i Investea Sweden Assets 

ApS består af Michael hansen, der er direktør. 

Selskabets ejerstruktur er illustreret i nedenstående figur: 

Eik 

Grunnurin 

20,3% 

Drot ApS 

47,6% 

Hans Thygesen 

100% 

Investea 

Sweden 

Assets ApS 

Marsk ApS 

47,6% 4,8% 

Investea 

Holding A/S 

46,6% 

Investea 

Development ApS 

14,1% 

Investea A/S 

Øvrige 

aktionærer 

14,6% 34,1% 10,8% 16,7% 23,9% 

Investea 

Sweden 

Properties A/S

Selskabet er bekendt med, at Investea A/S, Investea Development ApS og Investea Sweden 

Assets ApS, hvoraf sidstnævnte sælger B-aktier i Aktiesalget, har intentioner om 

gradvist at sælge ud af deres respektive aktiebeholdninger, herunder i en eventuel periode 

efter Selskabets lukning af salget og indtil Selskabets forventede optagelse til handel 

og officiel notering på OMX. Selskabet har dog indgået en lock-up aftale med Investea 

A/S, Investea Development ApS og Investea Sweden Assets ApS, som er beskrevet nærmere 

i afsnit 7.1, hvortil der henvises. 

eik grunnurin, der er Færøernes største fond, har en direkte ejerandel på 20,3% af In- 

vestea A/S, og har via kontrollerende ejerandele i eik Bank A/S og eik Banki P/F yderligere 

en ejerandel i Investea A/S på 5,9% - i alt 26,2%, idet eik Bank A/S har en ejerandel i Inve- 

stea A/S på 4,5%, og eik Banki P/F har en ejerandel i Investea A/S på 1,4%. eik Banki P/F er 

aktieudstedende institut for Selskabet. Der er ingen sammenfald mellem ledelsen i eik 

grunnurin og ledelsen i Selskabet eller dets A-aktionær. 

Bestyrelsen har ikke kendskab til, at andre end ovennævnte personer og selskaber efter 

gennemførelsen af Aktiesalget direkte eller indirekte har eller vil få kontrol med Selskabet, 

ligesom Selskabet heller ikke har kendskab til aftaler, som kan medføre, at andre vil 

få kontrol over Selskabet. 

Bestyrelsen har ikke kendskab til, om og i hvilket omfang de øvrige eksisterende aktio- 

nærer agter at erhverve aktier i forbindelse med Aktiesalget, herunder aktionærer med 

en ejerandel på over 5%. endvidere har bestyrelsen ikke kendskab til kommende investorer, 

som agter at erhverve aktier for mere end 5% af den udbudte aktiekapital. 

4.5 Generalforsamling og vedtægtsændring m.v. 

Selskabets generalforsamling er den øverste myndighed i alle Selskabets anliggender. 

Selskabets generalforsamlinger afholdes i Storkøbenhavn. generalforsamlinger indkaldes 

af Bestyrelsen med mindst 8 kalenderdages og højst 4 ugers varsel via erhvervs- og 

Selskabsstyrelsens informationssystem, ved almindeligt brev til alle i aktiebogen registrerede 

aktionærer, der har fremsat begæring herom, samt via offentliggørelse på Selskabets 

hjemmeside, www.swedenproperties.dk, og OMX’ offentliggørelsessystem. 

Selskabets ordinære generalforsamling afholdes senest 4 måneder efter udløbet af Selskabets 

regnskabsår. Forslag, der af en aktionær ønskes behandlet på den ordinære 

generalforsamling, skal være fremsendt til Selskabets kontor senest 2 måneder efter 

udløbet af Selskabets regnskabsår. ekstraordinær generalforsamling skal afholdes, når 

Bestyrelsen eller en generalforsamlingsvalgt revisor finder dette hensigtsmæssigt. endvidere 

skal ekstraordinære generalforsamlinger indkaldes af Bestyrelsen senest to uger 

efter, at skriftlig begæring herom til behandling af et bestemt angivet emne er indgivet 

til Selskabets kontor af aktionærer, som tilsammen ejer mindst en tiendedel af aktiekapitalen. 

enhver aktionær har adgang til Selskabets generalforsamlinger, såfremt aktionæren senest 

fem kalenderdage forud for dennes afholdelse imod behørig legitimation har fået 


33

34 


udleveret adgangskort på Selskabets kontor. Adgangskort udleveres til aktionærer note- 

ret i Selskabets aktiebog. 

Stemmeret på Selskabets generalforsamlinger tilkommer aktionærer, som har fået udle- 

veret adgangskort. For aktier, der er erhvervet ved overdragelse, er stemmeretten yderligere 

betinget af, at aktionæren senest på tidspunktet for indkaldelse af den pågældende 

generalforsamling er blevet noteret i aktiebogen eller aktionæren senest på samme tidspunkt 

har anmeldt og dokumenteret sin erhvervelse over for Selskabet. 

Aktionærernes rettigheder kan kun ændres som følge af ændret lovgivning eller vedtagelser 

på Selskabets generalforsamlinger. Alle beslutninger på generalforsamlingen 

træffes med simpel stemmeflerhed blandt de på generalforsamlingen fremmødte stemmeberettigede 

aktionærer, medmindre vedtægterne eller aktieselskabsloven foreskriver 

særlige regler om repræsentation og majoritet. Beslutninger om ændring af vedtægterne 

skal tiltrædes af mindst to tredjedele såvel af de afgivne stemmer som af den på 

generalforsamlingen repræsenterede stemmeberettigede kapital, og vedtægterne indeholder 

således ikke betingelser for ændring af disse eller aktionærernes rettigheder i 

øvrigt, der er mere restriktive end aktieselskabslovens regler. vedtægterne indeholder 

endvidere ikke bestemmelser for anmeldelse af storaktionærers aktiebesiddelser, der er 

mere restriktive end værdipapirhandelslovens regler, hvorefter en aktionær, der besidder 

aktier i Selskabet hurtigst muligt skal give såvel Finanstilsynet som Selskabet meddelelse 

om sin aktiebesiddelse, når denne udgør 5% eller mere af aktiekapitalens stemmerettigheder, 

eller aktiernes pålydende værdi udgør mindst 5% af Selskabets aktiekapital. 

efterfølgende ændringer i besiddelsen, hvor grænserne på 5, 10, 15, 20, 25, 50 eller 90% 

og grænserne på 1/3 og 2/3 af stemmerne og/eller kapitalen passeres, udløser ligeledes 

oplysningspligt. efter modtagelsen af meddelelsen vil Selskabet offentliggøre indholdet 

af denne hurtigst muligt. 

På tidspunktet for Aktiesalget ejer hverken Selskabet eller dets Datterselskaber aktier i 

Selskabet. Der er endvidere ingen værdipapirer, der er konvertible eller ombyttelige med 

aktier i Selskabet eller med tilknyttede warrants, ligesom der ikke findes ejerandele, som 

ikke repræsenterer kapitalen. 

Der henvises til vedtægterne (Bilag 1) for en nærmere beskrivelse af ovennævnte forhold. 

Selskabets stiftelsesdokument kan besigtiges på Selskabets adresse på tuborg havnevej 

19, 2900 hellerup. 

4.6 koncernstruktur 

Den koncernstruktur, hvori Selskabet indgår, er illustreret på figuren på næste side. Koncernstrukturen 

er blevet etableret i forbindelse med Selskabets erhvervelse af ejendommene 

ved køb af ejendomsselskaber. 

Selskabets datterselskaber fremgår af nedenstående tabel:

Selskabets datterselskaber 

Navn Hjemstedsland ejerandel 

AngeredC I AB Sverige 100% 

ISP Katrineholm AB Sverige 100% 

AngeredC II AB Sverige 100% 

ISP Stockholm holding ApS Danmark 100% 

ISP Skellefteå holding ApS Danmark 100% 

K/S ISP Stockholm Danmark 100% 

K/S ISP Skellefteå Danmark 100% 

K/S Angered Danmark 100% 

Note: Selskabet ISP Katrineholm AB, der er det ejendomsbesiddende selskab for ejendomsporteføljen i Katrineholm, er 

blevet solgt med overtagelse den 31. januar 2009. 

Investea Development ApS 

AngeredC I AB 

AngeredC II AB 

k/S Angered 

Hans thygesen 

(A-aktionær) 

koncernstruktur 

Investea Sweden properties A/S 

ISp Stockholm 

Holding ApS 

k/S ISp 

Stockholm 

ISp Skellefteå 

Holding ApS 

k/S ISp 

Skellefteå 

B-aktionærer 

ISp katrineholm 

AB 

Koncernstrukturen er etableret i samarbejde med Selskabets eksterne rådgivere med 

henblik på at skabe en hensigtsmæssig ledelses-, drifts- og skattemæssig struktur og 

gode exitmuligheder ved senere salg af en eller flere af ejendommene. Med undtagelse 

af overdragelsen af ISP Katrineholm AB med virkning fra den 31. januar 2009 forudsættes 

koncernstrukturen i Budgettet opretholdt i tre år. 


35

36 


4.7 Bestyrelse og direktion 

Selskabet ledes af en Bestyrelse på fem medlemmer valgt på en generalforsamling. Intet 

medlem kan have sæde i Bestyrelsen længere end til den ordinære generalforsamling i 

det kalenderår, hvor bestyrelsesmedlemmet fylder 70 år. Bestyrelsen vælger af sin midte 

en formand og en næstformand. Bestyrelsen træffer sine afgørelser ved simpel stemmeflerhed, 

med undtagelse af valg af administrator, der kræver 2/3 flertal i Bestyrelsen. 

I tilfælde af stemmelighed er formandens, og i dennes forfald næstformandens, stemme 

udslagsgivende. 

Bestyrelsen ansætter Direktionen, som består af et medlem. Selskabets administrator 

stiller vederlagsfrit en direktør til rådighed for Selskabet. Bestyrelsen fastsætter regler 

for direktørens kompetence. Bestyrelsen har med virkning fra 1. maj 2008 udpeget Jørgen 

hauglund som administrerende direktør for Selskabet til varetagelse af den daglige 

drift. Jørgen hauglund er tillige direktør i en række andre ejendomsselskaber, herunder 

i Selskabets administrator, Investea A/S. Den daglige selskabsadministration som beskrevet 

i Administrations- og samarbejdsaftalen vil blive varetaget af øvrige medarbejdere 

hos Selskabets administrator. henset hertil anvender den administrerende direktør 

som udgangspunkt op til en fjerdedel af sin samlede arbejdstid på Selskabets anliggender, 

mens resten af arbejdstiden vil blive anvendt på øvrige aktiviteter, hovedsageligt arbejdsopgaver 

og selskaber relateret til Investea A/S. Beslutninger, hvor Direktøren stiller 

sin fulde arbejdskraft til rådighed, vil typisk være større og væsentlige beslutninger for 

Selskabet relateret til for eksempel ejendomserhvervelser og udviklingsprojekter, udarbejdelse 

af års- og delårsrapporter, afholdelse af generalforsamlinger og meddelelser til 

markedet. Bestyrelsen vurderer, at det er en fordel for Selskabet, at den administrerende 

direktør er ansat i Selskabets administrator, da han via sin ansættelse er med til at sikre, 

at administrator opfylder alle sine forpligtelser over for Selskabet. 

Selskabets ledelse består af følgende personer:

Bestyrelse 

Hans thygesen, formand, født 1950 

Indtrådt i Bestyrelsen 2. september 2005 

Uddannelse Advokat (cand.jur.) og cand.polit. 

Stilling group CeO i Investea A/S 

Forretningsadresse tuborg havnevej 19, 2900 hellerup 

Bestyrelsesformand 

i følgende selskaber 

Bestyrelsesmedlem 


Direktør 


tidligere ledelseserhverv 

som med lem af 

direktionen i de sidste 5 år 


som bestyrelsesmedlem 

de sidste 5 år 


K/S Katrineholm III, Investea Mezzanin A/S, Investea german high Street II A/S, Investea Stockholm 

retail A/S, K/S Stockholm III – hallunda, K/S Køge, german high Street Portfolio I A/S, german high 

Street Portfolio II A/S, german high Street Portfolio III A/S, german high Street Portfolio Iv A/S, 

german high Street Portfolio v A/S, K/S Københavns Butikscentre, K/S essen Zentrum, K/S lindegårdsvej 

39-41, K/S Bochum Zentrum II, K/S Katrineholm Bymidte, K/S Køln Mercure hotel, K/S 

Svendborg retail, K/S weiden Zentrum, ejendomsinvesteringsselskabet Karlstad Bymidte A/S, 

ejendomsinvesteringsselskabet Nynäshamn A/S, K/S Angered, K/S Ø-vIK, K/S Ilva, Malmø, Ilva 

ejendomme A/S, Investea ejendomme A/S, K/S lund, K/S Skåne-esløv, K/S Charlottenlund Centrum 

samt en række andre selskaber relateret til Investea-koncernen. 

K/S Dortmund Zentrum, Formuepartner Fondsmæglerselskab A/S, Formuepartner A/S, K/S Augsburg 

Bayern, K/S Sundsvall real estate Portfolio, K/S Sweden real estate Portfolio, K/S Norrtälje III, 

Investea holding A/S, K/S Plushuset Shopping Centre, Investea Development ApS 

Komplementarselskabet Norrtälje III ApS, Investea Property Invest ApS, Komplementarselskabet 

Køge ApS, Komplementarselskabet essen Zentrum ApS, Komplementarselskabet Augsburg Bayern 

ApS, Investea A/S, Komplementarselskabet Karlstad Bymidte ApS, Komplementarselskabet Sundsvall 

real estate Portfolio ApS, Komplementarselskabet Sweden real estate Portfolio ApS, K/S Ø-vIK, 

Komplementarselskabet Ø-vIK ApS, Investea holding A/S, Komplementarselskabet Ilva, Malmø ApS, 

K/S Ilva, Malmø, Komplementarselskabet Stockholm III – hallunda ApS, ejendomsselskabet af 18/5 

1985 ApS, Investea Development ApS, ejendomsselskabet af 19.10.2004 ApS, Komplementarselskabet 

lund ApS, Drot ApS, Marsk ApS, Komplementarselskabet Skåne-esløv ApS, Komplementarselskabet 

Charlottenlund Centrum ApS, Dueodde Badehotel ApS samt gambit holding ApS 

Komplementarselskabet Svinesund ApS, Komplementarselskabet Sundsvall ApS, Komplementarselskabet 

lund II ApS, Komplementarselskabet Slotsherrensvej ApS, Komplementarselskabet Angered 

ApS, Investea ejendomme A/S, Komplementarselskabet Stockholm I ApS, Komplementarselskabet 

Bonn ApS, Komplementarselskabet tuborg havnevej 19 XXvII ApS, Komplementarselskabet Skellefteå 

Centrum ApS, Komplementarselskabet Norrtälje III ApS, Komplementarselskabet Malmø I ApS, 

Komplementarselskabet landskrona ApS, Komplementarselskabet ystad ApS, Investea ejendomme 

A/S, ejendomsselskabet af 18/5 1985 ApS, Komplementarselskabet lindegårdsvej 39-41 ApS, 

ejendomsvækst Optimering ApS, holdingselskabet af 15/12 1997 ApS, Investea Development ApS, 

Komplementarselskabet Kronprinsensgade 4-6 ApS, Komplementarselskabets landskrona ApS samt 

toreby Komplementar ApS 

K/S Svinesund, K/S Malmø I, Investea Mezzanin A/S, K/S Sundsvall, K/S lund II, K/S Slotsherrensvej, 

K/S Düsseldorf Mercure hotel, K/S lund III, K/S Dortmund Zentrum, K/S halmstad Stenalyckan II, K/S 

Dalahästen, K/S Stockholm I, K/S Stockholm II, K/S essen, K/S Chr. Iv – højbro Plads 3, K/S Bochum 

Zentrum, K/S Motala II, Nürnberg Zentrum A/S, K/S Augsburg Bayern, K/S lindegårdsvej 39-41, Asetek 

A/S, K/S Stockholm III – hallunda, K/S Malmø I, K/S landskrona, K/S holte Stationsvej 8, K/S ystad, K/S 

Kronprinsensgade 4-6, K/S landskrona samt K/S lund. 

37

38 


Steen Holm-Larsen, næstformand, født 1969 

Indtrådt i Bestyrelsen 28. april 2008 

Uddannelse Advokat (cand.jur.), ll.M 

Stilling group executive vice President i Investea A/S 






Direktør i følgende 

selskaber 


som medlem af 




i de sidste 5 år 

Ingen 

Johannes Rovsing, bestyrelsesmedlem, født 1978 


Investea Sweden Properties A/S, K/S Katrineholm III, K/S Finland retail, K/S Avesta Åsbo 9:4, Investea 

german high Street II A/S, K/S Stockholm III – hallunda, german high Street Portfolio I A/S, german 

high Street Portfolio II A/S, german high Street Portfolio III A/S, german high Street Portfolio Iv A/S, 

german high Street Portfolio v A/S, K/S Københavns Butikscentre, Ilva ejendomme A/S, Investea ejendomme 

A/S, K/S Bochum Zentrum II, K/S Katrineholm Bymidte, K/S Køln Mercure hotel, K/S Svendborg 

retail, K/S weiden Zentrum samt en række andre selskaber relateret til Investea-koncernen. 

Investea Stockholm retail A/S, Komplementarselskabet Angered ApS, Svea real estate ApS, Investea 

III tyskland 2 ApS, Svea holding ApS, german high Street Portfolio I A/S, german high Street Portfolio 

II A/S, german high Street Portfolio III A/S, german high Street Portfolio Iv A/S, german high Street 

Portfolio v A/S samt Komplementarselskabet Bremen ApS (i likvidation). 

Investea Mezzanin A/S, Investea III tyskland 1 ApS, Komplementarselskabet Bochum Zentrum ApS, 

Nürnberg Zentrum A/S, Investea A/S, 

K/S Düsseldorf Mercure hotel, K/S lund III, K/S Dalahästen, K/S halmstad Stenalyckan II, K/S Dortmund 

Zentrum, K/S Køge, K/S Bochum Zentrum, K/S essen Zentrum, K/S Motala II, ejendomsinvesteringsselskabet 

Nynäshamn A/S, Nürnberg Zentrum A/S, K/S Augsburg Bayern samt ejendomsinvesteringsselskabet 

Karlstad Bymidte A/S 

Uddannelse Cand.merc.jur., statsautoriseret ejendomsmægler samt valuar 

Stilling vicedirektør i Investea A/S 







selskaber 

Ingen 

Amanah A/S, Amanah holding I ApS, estate Investment A/S og rovsing green energy A/S 

rovsing Aviation ApS, rovsing Development ApS, Christian rovsing ApS, Cr ejendom ejendom ApS, 

Inventure holding ApS, Cre ApS, rovsing holding ApS, estate Investment A/S, rovsing green energy 

A/S, Fr holding ApS og Jrh holding ApS 

tidligere ledelseserhverv Investeringsselskabet af 17.10.2005 ApS, (likvideret 21. november 2007) og Bioflex A/S (likvideret 27. 

som medlem af 


marts 2008) 


som medlem af bestyrelsen 


Bioflex A/S (likvideret 27. marts 2008)

torben Schøn, bestyrelsesmedlem, født 1961 


Uddannelse Advokat (cand.jur.) 

Stilling Partner hos advokatfirmaet Bech-Bruun. 

Forretningsadresse langelinie Allé 35, 2100 København Ø 






selskaber 


som medlem af direktionen 



som medlem af direktionen 


Christian Gangsted-Rasmussen, født 1966 


Uddannelse Advokat (cand.jur.) 


Baltic Property trust A/S, Astersvej ApS, K/S teglværksgade Invest, Nordicom Sverige A/S, randlevvej 

ApS, Susågaarden ApS, API Property Fund Denmark P/S, Nordicom Boligejendomme A/S, Nordicom 

Butiksejendomme A/S, Nordicom Byejendomme A/S, Nordicom Domicilejendomme A/S, Amager 

Strandvej ApS, Ballerup Idrætsby Marbækvej ApS, emdrup have ApS, emdrup Park ApS, enghave 

Brygge ApS, Fyrholm ApS, hammershøj ApS, havnestaden ApS, lindholm ApS, logistik- og 

Produktionsejendomme A/S, Nordicom ejendom A/S, Nordicom Finans A/S, Nordicom Parking ApS, 

Nordicom tyskland A/S, Nordicom Udvikling A/S, Skråninghusene ApS, Skærgården, egå ApS, ved 

Stigbordene ApS og Nordicom A/S 

Investea german high Street II A/S, thorkild Kristensen Danmark A/S, thorkild Kristensen group A/S, 

thorkild Kristensen holding A/S, thorkild Kristensen International A/S, thorkild Kristensen Invest A/S, 

tKP Invest A/S, tKP Invest holding A/S, wexøe Aviation ApS, CinemaxX Danmark A/S, executive hotels 

A/S, Saremo hotels germany A/S, Bagermester Johan Frederik Aschengreens legat og Centerplan A/S 

A&t Invest ApS samt Investment Prosea, Filial af Investment AB Prosea Sverige (filialbestyrer) 

K/S Smedelundsgade 40 A-B samt K/S Bryggen Invest 

Administrationsselskabet ApS (i likvidation), Siloen, roskilde ApS (i likvidation), ApS KBIl 38 nr. 2552, 

BPt Arista A/S (likvideret 26. april 2007), Dan hotel A/S (fusioneret 10. oktober 2007), Centerplan 

Nordic A/S, Nikolaj gruppen ApS, K/S ejendomsselskabet Israels Plads 1, K/S Sydmarken 46, Søborg, 

Centerprise A/S, Center Byg A/S, K/S Adelgade 5-7, K/S havnegade 44-50, K/S Kastrup lufthavns hotel, 

I/S grenå City, K/S teglværksgade Invest, K/S rorvagen 2, Kristianstad, K/S vestergade 1, K/S Smedelundsgade 

40 A-B, K/S Nørregade 12, K/S Køgevej 209-211, K/S Katrinelund, Malmø, K/S havnegade 

28, host grand Odense A/S, Mogenstrup Konference & golf hotel ApS, Kanalparken A/S, Project 12 

ApS, Alt rejsebureau A/S, ehI Fund Denmark ApS, K/S Bryggen Invest og Zoo Zity A/S. 

Stilling Partner hos advokatfirmaet gangsted-rasmussen 

Forretningsadresse gammeltorv 6, 1457 København K 






selskaber 

Ingen 

Ordrupvej 39 A/S, ApS SMBK Nr. 1144, Cegr A/S, Capital ejendomme A/S, romania real estate trust 

A/S samt gangstedfonden 

Kgr Invest ApS, Ngr holding ApS, Cgr Invest ApS, Cgr-ejendomme ApS, Cgr ApS, CAr-ejendomme 

ApS, C & A holding ApS, grusbakken 6-8 ApS, landskronagade 64 ApS, ApS SMBK Nr. 1144, Cegr A/S, 

Capital ejendomme A/S samt romania real estate trust A/S 

39

40 



som medlem af bestyrelsen 


Direktion 

Fonden team Copenhagen samt vinInvest A/S 

Jørgen Hauglund, administrerende direktør, født 1960 

Uddannelse Cand.merc. og MBA 

Stilling Deputy group CeO i Investea A/S 







selskaber 


som medlem af 





K/S Dortmund Zentrum, K/S Skellefteå haren 10, K/S trollhättan samt K/S eskilstuna 

Investea Stockholm retail A/S, K/S Katrineholm III, K/S Finland retail, K/S Avesta Åsbo 9:4, Investea 

german high Street II A/S, Investea ejendomme A/S, Investea Mezzanin A/S, K/S Stockholm III – 

hallunda, german high Street Portfolio I A/S, german high Street Portfolio II A/S, german high 

Street Portfolio III A/S, german high Street Portfolio Iv A/S, german high Street Portfolio v A/S, K/S 

Københavns Butikscentre, K/S Bochum Zentrum II, K/S Katrineholm Bymidte, K/S Køln Mercure 

hotel, K/S Svendborg retail, K/S weiden Zentrum, K/S Angered samt en række andre Selskaber 

relateret til Investea-koncernen 

Komplementarselskabet Dortmund Zentrum ApS, Investea german high Street II A/S, Investea 

ejendomme A/S, Komplementarselskabet Skellefteå Centrum ApS, Komplementarselskabet 

trollhättan ApS, ejendomsinvesteringsselskabet Karlstad Bymidte A/S, Komplementarselskabet 

eskilstuna ApS, Ilva ejendomme A/S, Investea A/S, hacon ApS samt hacon Immobilien ApS. 

Komplementarselskabet Norrtälje III ApS, Komplementarselskabet halmstad Stenalyckan II ApS, 

Komplementarselskabet Karlstad Bymidte II ApS, Komplementarselskabet Motala ApS, 

Komplementarselskabet halmstad – Stenalyckan ApS, Komplementarselskabet Bochum Zentrum 

ApS, Komplementarselskabet Motala II ApS, Komplementarselskabet Katrineholm II ApS, 

ejendomsinvesteringsselskabet Nynäshamn A/S, 

Investea Sweden Properties A/S, K/S Norrtälje I, Sverige, K/S halmstad Stenalyckan II, K/S 

Dalahästen, K/S Køge, K/S Motala II, K/S Katrineholm II, K/S Bochum Zentrum, K/S Slotsherrensvej, 

K/S essen Zentrum, K/S Motala II, ejendomsinvesteringsselskabet Nynäshamn A/S, Nürnberg 

Zentrum A/S, K/S Augsburg Bayern samt ejendomsinvesteringsselskabet Karlstad Bymidte A/S. 

Bestyrelsen består således af hans thygesen (formand), Steen holm-larsen (næstformand), 

torben Schøn, Christian gangsted-rasmussen og Johannes rovsing. Jørgen 

hauglund er administrerende direktør. 

ledelsen består af personer, der har erfaring og kompetencer inden for investeringsejendomme, 

strategi, økonomi, jura og ledelse. Den administrerende direktør, Jørgen hauglund, 

er Deputy group CeO i Investea A/S. Formand for Bestyrelsen, hans thygesen, er 

group CeO i Investea A/S, og næstformand Steen holm-larsen er group executive vice 

President i Investea A/S. De nævnte personer beklæder ligeledes ledelseshverv i en lang 

række selskaber inden for eller relateret til Investea-koncernen, herunder Investea german 

high Street II A/S og Investea Stockholm retail A/S, der er noteret på henholdsvis

OMX og First North. Johannes rovsing er vicedirektør i Investea A/S samt direktør og be- 

styrelsesmedlem i en række selskaber med tilknytning til ejendomsbranchen samt virk- 

somheder inden for salg af konsulentydelser. 

torben Schøn er partner i advokatfirmaet Bech-Bruun, der er et af Danmarks førende ad- 

vokatfirmaer med speciale blandt andet inden for fast ejendom, ejendomsfinansiering 

og projektudvikling. gennem sin advokatvirksomhed og en række bestyrelsesposter har 

torben Schøn et stort netværk og betydelig erfaring med ejendomsinvesteringer i Danmark 

og udlandet, herunder Sverige, og blev i 2006 kåret som årets ejendomsadvokat i 

Danmark. torben Schøn er medlem af bestyrelsen i flere større danske og udenlandske 

ejendomsselskaber, herunder selskaber optaget til handel på OMX. 

Christian gangsted-rasmussen er partner i Advokatfirmaet gangsted-rasmussen. Chri- 

stian gangsted-rasmussen har speciale i erhvervslejeret og rådgiver endvidere en lang 

række virksomheder om investering i fast ejendom. Christian gangsted-rasmussen er 

desuden involveret i ledelsen af en række selskaber, som er relateret til investering i fast 

ejendom såvel i Danmark som i udlandet. 

Bestyrelsen forventer at kunne indstille en kandidat blandt B-aktionærerne til valg til be- 

styrelsen efter Selskabets forventede optagelse til handel og officiel notering på OMX, 

hvorefter der vil blive udsendt fondsbørsmeddelelse herom. I den forbindelse forventer 

Johannes rovsing at udtræde af Bestyrelsen på Selskabets ordinære generalforsamling 

den 22. april 2009. 

ledelsen er bekendt med de særlige forhold vedrørende behandling og offentliggørelse af 

oplysninger, der gælder for selskaber optaget til handel på OMX. Selskabet har udarbejdet 

interne regler med henblik på at sikre, at disse forhold håndteres korrekt, herunder 

at de fornødne rapporteringssystemer og interne styringssystemer er til stede. endvidere 

har Selskabets administrator, der i henhold til Administrations- og samarbejdsaftalen 

har påtaget sig at drage omsorg for at bistå Selskabet med vedvarende at overholde og 

iagttage dets oplysningsforpligtelser i henhold til værdipapirhandelsloven og regelsættet 

for selskaber optaget til handel på OMX, etableret en intern børsgruppe bestående af 

blandt andre en statsautoriseret revisor og en advokat, der blandt andet har til formål at 

overvåge Selskabets vedvarende og korrekte opfyldelse af sine oplysningsforpligtelser i 

henhold til de børsretlige regler. 

Som det fremgår af ovenstående, har ledelsen erfaringer fra drift og ledelse af en række 

selskaber, herunder selskaberne Investea german high Street II A/S og Investea Stock- 

holm retail A/S, der er optaget til handel på henholdsvis OMX og First North. Admini- 

strerende direktør, Jørgen hauglund, har de seneste 3,5 år været direktør i Investea A/S 

og har tidligere ledelseserfaring fra ISS-koncernen, hvor han var medlem af koncernle- 

delsen med ansvar for blandt andet Investor relations og ISS-koncernens finansiering. 

På baggrund heraf vurderes det, at ledelsen råder over den nødvendige ekspertise og er- 

faring i udøvelsen af Selskabets foretagender samt ledelsen af et selskab optaget til handel 

og officiel notering på OMX. 

I de sidste fem år har eller er ingen af Selskabets bestyrelsesmedlemmer eller direktøren 

1) blevet dømt for svigagtige lovovertrædelser, 2) været medlem af bestyrelse, direktion, 


41

42 


tilsynsorgan eller ledende medarbejdere i selskaber, der er gået konkurs eller kommet 

under bobehandling eller trådt i likvidation, bortset fra de under Steen holm-larsen, Johannes 

rovsing og torben Schøn nævnte forhold vedrørende likvidationer eller selskaber 

i likvidation, eller 3) været genstand for offentlige anklager og/eller offentlige sanktioner 

fra myndigheder eller tilsynsorganer (herunder udpegede faglige organer) eller af en 

domstol fået frakendt retten til at fungere som medlem af en udsteders bestyrelse, direktion 

eller tilsynsorgan eller at fungere som leder af en udsteder. 

Selskabet er ikke underlagt tilsyn. Direktionens tilknytning til Selskabet er ikke tidsbe- 

grænset. Selskabet har ikke revisions- eller aflønningsudvalg. 

4.8 God selskabsledelse (Corporate Governance) 

Selskabets Bestyrelse anser det for sin væsentligste opgave at varetage Selskabets – og 

dermed aktionærernes – langsigtede interesser. retningslinjerne for den overordnede 

ledelse af Selskabet er beskrevet i Selskabets vedtægter, og Selskabets mål og strategi 

bygger efter Bestyrelsens opfattelse på et værdigrundlag, der tager udgangspunkt i almindeligt 

anerkendte principper for god selskabsledelse. 

Københavns Fondsbørs komité for god selskabsledelse har udarbejdet anbefalinger for 

god selskabsledelse. Bestyrelsen vil årligt vurdere Selskabets regler, politikker og praksis i 

relation til anbefalingerne om god selskabsledelse fra Københavns Fondsbørs komité for 

god selskabsledelse, og det er Bestyrelsens opfattelse, at Selskabet i al væsentlighed følger 

anbefalingerne, idet Bestyrelsen dog vurderer, at selskabsspecifikke forhold gør det 

uhensigtsmæssigt eller irrelevant fuldt ud at følge visse anbefalinger. 

I de følgende afsnit redegøres for Selskabets stillingtagen til de specifikke anbefalinger, 

der ikke i al væsentlighed følges. Den fulde redegørelse for selskabets stillingtagen til anbefalingerne 

findes på selskabets hjemmeside, www.swedenproperties.dk. 

4.8.1 offentliggørelse af meddelelser på engelsk 

Det anbefales, at offentliggørelse sker både på dansk og engelsk og eventuelt andre relevante 

sprog og omfatter brug af selskabets hjemmeside med identisk indhold på disse 

sprog. 

Selskabet følger ikke denne anbefaling, idet meddelelser alene udsendes på dansk. hen- 

set til Selskabets størrelse og aktionærkreds vurderer Bestyrelsen på nuværende tidspunkt, 

at det ikke er hensigtsmæssigt eller nødvendigt at kommunikere på engelsk. 

Bestyrelsen vil løbende overveje, hvorvidt Selskabet også skal offentliggøre meddelelser 

på engelsk. 

4.8.2 Bestyrelsesmedlemmers uafhængighed 

Det anbefales, at mindst halvdelen af de generalforsamlingsvalgte bestyrelsesmedlemmer 

er uafhængige i henhold til et nærmere specificeret sæt af betingelser, herunder bestyrelsesmedlemmets 

økonomiske involvering i selskabet som andet end aktionær.

Selskabet er stiftet og administreres af Investea A/S, der ligeledes besidder en væsentlig 

B-aktiepost. Investea A/S har således en væsentlig økonomisk interesse i selskabet, både 

som aktionær og som samarbejdspartner. I henhold til de af Københavns Fondsbørs 

komité for god selskabsledelse opstillede kriterier er personer ansat i Investea A/S ikke 

uafhængige. På tidspunktet for offentliggørelsen af dette Prospekt er tre ud af bestyrelsens 

fem medlemmer, herunder formanden, ikke uafhængige. Det skal dog bemærkes, 

at Johannes rovsing forventes at udtræde af Bestyrelsen på Selskabets ordinære generalforsamling 

den 22. april 2009, hvorefter Bestyrelsens flertal vil være fuldstændig uafhængigt 

af Investea A/S. 

Bestyrelsen vurderer, at det i lyset af Selskabets kapitalstruktur, dets aktive udvik- 

lingsstrategi og hensynet til stabiliteten i Selskabets relationer til banker og andre 

samarbejdspartnere er hensigtsmæssigt, at Investea A/S samtidig er repræsenteret i Bestyrelsen. 

4.8.3 Vederlag til bestyrelsen og direktionen 

Det anbefales, at det samlede vederlag (grundløn, bonus, kursrelaterede incitamentsordninger, 

pension, fratrædelsesordninger og andre fordele) ligger på et konkurrencedygtigt 

og rimeligt niveau og afspejler direktionens og bestyrelsens selvstændige indsats 

og værdiskabelse for Selskabet. 

Selskabets Direktion oppebærer ikke vederlag direkte fra Selskabet, idet direktøren samtidig 

er ansat i Investea A/S, og ledelseshvervet i Selskabet varetages i henhold til Administrations- 

og samarbejdsaftalen med Investea A/S. Bestyrelsen har til hensigt at søge at 

tilpasse det årlige honorar til bestyrelsesmedlemmer til et niveau, der anses for rimeligt 

og konkurrencedygtigt. Se nærmere om Bestyrelsens aflønning nedenfor i afsnit 4.10. 

4.8.4 Åbenhed om vederlag 

Det anbefales, at der i årsrapporten gives oplysning om størrelsen af henholdsvis de enkelte 

bestyrelsesmedlemmers og de enkelte direktionsmedlemmers samlede specificerede 

vederlag og andre fordele af væsentlig art, som ledelsesmedlemmet modtager fra 

selskabet og andre selskaber i samme koncern. 

Selskabet forventer ikke at følge anbefalingen for så vidt angår vederlag fra andre selskaber 

i koncernen, hvilket skyldes Selskabets særlige ledelsesmæssige forhold, herunder at 

den fulde administration foretages af Investea A/S. 

Investea A/S varetager administration for en række andre selskaber og driver anden virksomhed, 

der ikke er relateret til Selskabet. Som følge heraf vurderes det ikke at være relevant 

at oplyse om bestyrelsesmedlemmers og direktørens samlede vederlag og andre 

fordele fra selskaber i samme koncern. 

I afsnit 5.2.2, 5.2.3, 5.2.4 og 19 redegøres i detaljer for principperne for og størrelsen af de 

honorarer som Investea A/S i dets egenskab af administrator og samarbejdspartner oppebærer 

fra Selskabet. 


43

44 


4.9 potentielle interessekonflikter 

Bestyrelsen vurderer, at der, på trods af et vist personsammenfald mellem ledelsen og Aaktionærens 

ejerkreds og ledelse, ikke består aktuelle eller potentielle interessekonflikter 

mellem Selskabet og ledelsen, idet Selskabet har etableret faste procedurer, der skal 

imødegå disse interessekonflikter. Bestyrelsen vurderer endvidere, at der ikke i forbindelse 

med Aktiesalget i øvrigt eksisterer aktuelle eller potentielle interessekonflikter, der er 

væsentlige for Selskabet. 

Med henblik på at undgå interessekonflikter og sikre Selskabets uafhængighed af såvel 

dets administrator som A-aktionær har Bestyrelsen etableret Investeringskomitéen, der 

skal tage stilling til alle forslag om køb og udvikling af ejendomme fra Selskabets administrator 

og indstille beslutning herom til Bestyrelsens vedtagelse. Investeringskomitéen 

fungerer således som B-aktionærernes garant for, at der ikke opstår interessekonflikter. 

Se nærmere om Investeringskomitéen nedenfor i afsnit 4.11. 

Selskabets ejendomme er erhvervet på grundlag af vurderingsrapporter fra de uafhæn- 

gige mæglervirksomheder Newsec Advice og Forum Fastighetsekonomi. tilsvarende 

skal fremtidige erhvervelser af ejendomme og kapitalandele i ejendomsselskaber ske på 

basis af mæglervurderinger fra uafhængige valuarer. 

Administrators arbejdsopgaver er fastlagt i detaljer i Administrations- og samarbejdsaftalen 

indgået mellem administrator og Selskabet, der er beskrevet i afsnit 5.2 og indgår 

som bilag 2 til Prospektet. Administrators honorar, herunder gevinstdelingshonoraret, er 

ligeledes beskrevet i afsnit 5.2 og specificeret i den beskrivelse og det beregningseksempel, 

der indgår som bilag 3 i Prospektet. 

Bestyrelsen vurderer derfor, at potentielle interessekonflikter derved er søgt elimine- 

ret dels gennem etableringen af Investeringskomitéen, dels gennem fastlæggelse af de- 

taljerede regler for administrators virke og gennemsigtighed i honorarstrukturen. I det 

tilfælde, at der måtte opstå en situation, som ikke er omfattet af enten Investeringskomitéens 

kompetence eller er taget højde for i Administrations- og samarbejdsaftalen, 

følger det allerede af selskabslovgivningen, at et bestyrelsesmedlem eller en direktør skal 

erklære sig inhabil i forbindelse med behandlingen af sager, hvis medlemmet har en væsentlig 

interesse deri, som kan være stridende mod Selskabets. 

Der er ikke indgået aftaler eller opnået forståelse med større aktionærer, kunder, leve- 

randører eller øvrige, hvorefter en person er blevet medlem af Bestyrelsen, Direktionen 

eller tilsynsorganer eller er blevet leder. Der henvises til afsnit 5-5.2.4 for en beskrivelse af 

de honorarer, som Investea A/S modtager i forbindelse med Aktiesalget, administration 

og erhvervelse af ejendomme og/eller ejendomsselskaber. 

Selskabets administrerende direktør, Jørgen hauglund, aflønnes og modtager incita- 

mentsaflønning i form af bonus fra Investea A/S, der er afhængig af overskuddet i Inve- 

stea-koncernen. Direktionens incitamentsaflønning er således ikke alene afhængig af 

overskuddet i Selskabet, men tillige af overskuddet i Investea-koncernen. Der henvises 

til afsnit 4.10 for en nærmere beskrivelse af aflønningsforhold for Bestyrelsen og Direktionen

Der foreligger ikke slægtskab mellem Bestyrelsen, Direktionen og/eller Selskabets stifter. 

Det kan dog oplyses, at hans thygesen, Jørgen hauglund, Steen holm-larsen, Johannes 

rovsing og torben Schøn er medlem af ledelsen i et eller flere selskaber i Investea-koncernen. 

På tidspunktet for den forventede optagelse af Selskabets B-aktier til handel og officiel 

notering på OMX ejer hverken hans thygesen, Jørgen hauglund, Steen holm-larsen, Johannes 

rovsing eller torben Schøn personligt aktier i Selskabet. Investea Development 

ApS, der kontrolleres af hans thygesen, ejer alle A-aktierne i Selskabet samt en B-aktiepost 

på 54.952 aktier. Investea A/S, der ligeledes kontrolleres af hans thygesen, ejer en 

B-aktiepost på 100.000 aktier. Investea A/S har endvidere 100% ejerskab til selskabet Investea 

Sweden Assets ApS, der har en B-aktiepost i Selskabet på 316.831 aktier. hans thygesen 

besidder i alt en ejerandel på 60,6% af Investea A/S gennem direkte og indirekte 

ejerskab af Investea holding A/S, der har en ejerandel på 46,6% af Investea A/S, og 100% 

direkte ejerskab af Investea Development ApS, der har en ejerandel i Investea A/S på 

14,1% og en ejerandel i Selskabet på 16,7%. endvidere ejer Christian gangsted-rasmussen 

1.085 B-aktier i Selskabet svarende til en ejerandel på 0,12%. Johannes rovsing og Christian 

gangsted rasmussen har indirekte kapitalandele i Selskabet gennem direkte eller 

indirekte minoritetsaktieposter i Investea A/S. 

Ledelsens direkte og indirekte ejerandele i Selskabet pr. 20/10-2008 

Hans 

thygesen 

Steen 

Holm-Larsen 

Johannes 

Rovsing 

torben 

Schøn 


Christian 

Gangsted- 

Rasmussen 

Jørgen 

Hauglund 

Formand Næstformand Best.medlem Best.medlem Best.medlem Adm. direktør 

Personligt ejede kapitalandele - - - - 0,1% - 

Indirekte kapitalandele gennem personligt 

helejede selskaber 

Indirekte kapitalandele gennem direkte eller 

16,7% - - - - - 

indirekte ejerandel i Investea A/S* 27,2% - 0,1% - 0,3% - 

konsolideret ejerandel i Selskabet i alt 43,8% - 0,1% - 0,4% - 

*Investea A/S har på tidspunktet for offentliggørelse af Prospektet dels en direkte aktiepost i Selskabet på 10,8%, dels en indirekte gennem Sweden Assets ApS på 34,1% 

en del af ledelsens aktiebeholdning blev tegnet ved Selskabets udbud af aktier i perioden 

7. maj 2008 til 25. juni 2008 og ved efterfølgende erhvervelser. Investea Development 

ApS og Christian gangsted-rasmussen ejer på tidspunktet for Aktiesalget henholdsvis 

100.000 styk A-aktier og en B-aktiepost på 54.952 styk aktier og 1.085 styk B-aktier. 

tegningen skete til kurs 368 og på identiske vilkår med de øvrige investorer, der tegnede 

aktier i den periode. tegningen skete således til en kurs, der var 5% lavere end udbudskursen 

ved Aktiesalget. 

Der er ikke aftalt restriktioner for ledelsen vedrørende eventuelle erhvervelser af B-ak- 

tier i forbindelse med Aktiesalget. Det følger af Selskabets interne regler, at såvel ledel- 

sen som dennes nærtstående kun må købe og sælge eller medvirke til at købe og sælge 

aktier udstedt af Selskabet efter dets optagelse til handel og officiel notering, såfremt 

45

46 


dette sker inden for en periode på 4 uger efter, at Selskabet har offentliggjort en regnskabsmeddelelse. 

4.10 Aflønning 

Bestyrelsens honorar udgør DKK 250.000 for regnskabsåret 2008 (honoraret vedrører 

Bestyrelsens aktivitet i andet halvår 2008). honoraret fordeles ligeligt til Bestyrelsens 

medlemmer. Der er i Budgettet indregnet et årligt honorar til Bestyrelsen på DKK 

500.000 (2008-niveau), der i Budgettet er forudsat reguleret med 2,75% p.a. I henhold 

til Administrations- og samarbejdsaftalen modtager Selskabets direktør ikke vederlag 

for udførelsen af sit hverv. Denne bliver alene aflønnet i sin egenskab af direktør i Investea 

A/S, hvor aflønningen består dels af en fast løn, dels af en variabel del (bonus), der 

er afhængig af Investea-koncernens overskud. Investeringskomiteen modtager i 2008 

et vederlag på DKK 80.000. Fra 2009 fastsætter Bestyrelsen et passende vederlag til Investeringskomitéen. 

Selskabet har ikke andre ansatte end den administrerende direktør. 

hverken Bestyrelsen eller den administrerende direktør modtager pensioner eller lignende 

goder, og Koncernen har ikke henlagt eller opsparet midler til disse poster. 

ledelsen har ikke på tidspunktet for Aktiesalget tegningsoptioner eller købsoptioner til 

Selskabets aktier. Der er ikke indgået aftaler mellem ledelsen og Koncernen, hvorefter 

der gives vederlag ved arbejdsforholdets ophør. 

4.11 Investeringskomitéen 

Bestyrelsen har i henhold til vedtægterne etableret Investeringskomitéen, der har til formål 

at sikre en systematisk og effektiv investeringsproces samt sikre B-aktionærernes 

indflydelse i forbindelse med køb og udvikling af ejendomme og ejendomsselskaber. Investeringskomitéen 

tager stilling til forslag om køb og udvikling af ejendomme og ejendomsselskaber 

fra administrator og indstiller beslutning herom til Bestyrelsens vedtagelse. 

Investeringskomitéen består af fire medlemmer, hvoraf to er blevet udpeget af Bestyrelsen 

og to blev valgt ved simpelt flertal af B-aktionærerne på Selskabets generalforsamling 

den 16. juli 2008. Medlemmerne af Investeringskomitéen er herefter hans thygesen og 

Steen holm-larsen, der er udpeget af Bestyrelsen, samt erik Bresling og Bent treldal, der 

er valgt af B-aktionærerne. 

erik Bresling er uddannet civiløkonom og er direktør og aktionær i ejendomsselskabet C 

& l group A/S. C & l group A/S har en portefølje af ejendomsinvesteringer i blandt andet 

Sverige, tyskland og Bulgarien og har tidligere ejet og videreudviklet ejendommen Baron 

Boltens gaard i København. erik Bresling er desuden aktiv venture investor med en portefølje 

af virksomheder, herunder Aqualife logistics A/S og et større skovselskab i letland. 

herudover er erik Bresling medejer og bestyrelsesmedlem af Formuepartner Fondsmæglerselskab 

A/S og medejer af en række restauranter i København, blandt andet Café Ketchup 

i tivoli, Cafe Quote og F.I.A.t. på Kungens Nytorv. erik Bresling har en ejerandel i 

Selskabet på i alt 22.959 B-aktier, svarende til 2,5%, hvoraf 13.500 B-aktier er ejet af erik 

Bresling personligt, mens de resterende 9.459 B-aktier er ejet via selskaber kontrolleret af 

erik Bresling. C & l group A/S, hvori erik Bresling er aktionær, ejer 27.000 B-aktier svarende 

til 2,9% af B-aktiekapitalen i Selskabet.

Bent treldal er blandt andet direktør og medejer af A-l Stål A/S, der producerer og monterer 

bærende stålkonstruktioner til byggerier i Danmark og i udlandet, og besidder herudover 

en række direktions- og bestyrelsesposter i selskaber relateret til metalindustrien 

og ejendomsbranchen. Bent treldal har en ejerandel i Selskabet på 1.100 B-aktier, svarende 

til 0,1%. herudover har Bent treldals nærtstående tillige en ejerandel i Selskabet på 

1.100 B-aktier. 

Der foreligger ingen relationer mellem de af B-aktionærerne valgte medlemmerne af Investeringskomitéen 

og ledelsen i Selskabet eller dets A-aktionær i form af slægtskab eller 

lignende, ligesom medlemmerne af Investeringskomitéen heller ikke har ejerandele 

i Selskabets A-aktionær. Det kan dog bemærkes, at erik Bresling ligeledes er medlem af 

investeringskomitéen i Investea german high Street II A/S, hvori Investea A/S ejer A-aktierne. 

Beslutning om at indstille et ejendomskøb eller et ejendomsudviklingsprojekt til Bestyrelsens 

godkendelse træffes ved simpelt flertal i Investeringskomitéen, hvilket indebærer, 

at et forslag om indstilling af køb eller udvikling af en ejendom eller et ejendomsselskab 

bortfalder ved stemmelighed. Investeringer i udvikling af eksisterende ejendomme med 

en investeringsramme på under DKK 10 mio. skal ikke behandles af Investeringskomitéen, 

men kan besluttes af Selskabets administrator som led i den daglige forretningsførelse. 

Dog skal alle investeringer, for hvilke der beregnes et gevinstdelingshonorar til 

administrator, jf. afsnit 5, godkendes af Investeringskomitéen. 

Såfremt Investeringskomitéen måtte underkende en indstilling fra administrator om 

køb eller udvikling af en ejendom eller kapitalandele i et ejendomsselskab, og Bestyrelsen 

herefter er uenig i Investeringskomitéens beslutning, kan Bestyrelsen indkalde til en 

ekstraordinær generalforsamling til endelig afgørelse af, om investeringen skal gennemføres. 

generalforsamlingen træffer i denne situation sin beslutning ved simpelt stemmeflertal, 

i hvilken forbindelse såvel A-aktierne som B-aktierne har én stemme pr. aktie. 

Bestyrelsen fastsætter reglerne for Investeringskomitéens kompetence og for valg af 

medlemmerne, som ikke kan være ansat i eller have tætte relationer til konkurrerende 

selskaber. 

Investeringskomitéen skal alene tage stilling til fremtidige investeringer i ejendomme og 

kapitalandele i ejendomsselskaber samt fremtidige udviklingsprojekter, dvs. investeringer, 

der ikke er beskrevet i Prospektet. 

A-aktionær- 

erne 

B-aktionær- 

erne 

generalforsamling 

Vælger 5 bestyrelsesmedlemmer 

(både A- og B-aktionærer) 

2 medlemmer af investeringskomitéen 

vælges ved simpelt 

flertal af B-aktionærerne 

Bestyrelse 

(5 medlemer) 

Udpeger to 

medlemmer til 

Investeringskomitéen 

Investeringskomté 

(4 medlemmer) 

Behandler forslag fra administrator 

om køb og 

udvikling af ejendomme 

og/eller ejendomsselskaber 

Beslutning om at indstille 

en ejendom eller 

et udviklingsprojekt til 

Bestyrelsen træffes ved 

simpelt flertal 


47

48 


5. Væsentlige aftaler 

5.1 Aftale om erhvervelse af ejendommen 

Selskabet ejer på tidspunktet for Aktiesalget ejendommene. Selskabet har ejet ejendommen 

Angered Centrum siden 2005, hvis værdi i henhold til ekstern vurderingsrapport 

dateret april 2008 udgjorde SeK 650 mio. Selskabet erhvervede ejendomsporteføljen i 

Katrineholm Bymidte den 1. juli 2008 til en købspris på SeK 250 mio. tilsvarende erhvervede 

Selskabet den 1. juli 2008 ejendomsporteføljen i Skellefteå Bymidte til en købspris 

på SeK 106 mio. Selskabet indgik desuden den 1. juli 2008 aftale om at erhverve ejendommen 

i Stockholm til et aftalt købsafkast på 5,75%. Af den samlede forventede købesum 

på SeK 165,8 mio. for ejendommen i Stockholm betalte Selskabet den 1. juli 2008 

SeK 109,375 mio., idet restkøbesummen på forventet SeK 56,425 mio. forfalder, når ejendommen 

er endeligt udviklet. restkøbesummen afregnes på baggrund af den opnåede 

driftsindtjening på ejendommen i Stockholm og det aftalte købsafkast på 5,75%. ejendommene 

i Katrineholm, Stockholm og Skellefteå blev erhvervet i selskabsform, og 

købspriserne på ejendommene blev bekræftet af eksterne vurderingsrapporter dateret 

marts og april 2008. 

Sælger af ejendomsselskaberne er Investea A/S. Overdragelserne skete på sædvanlige og 

markedskonforme vilkår, ligesom ejendommenes værdi blev fastsat på grundlag af uafhængige 

valuarvurderinger. Investea A/S har i forbindelse med sine erhvervelser foretaget 

juridisk, teknisk, kommerciel og finansiel due diligence. 

Som led i erhvervelsen af ejendommene, etableringen af Koncernen og udviklingsprojek- 

tet i Angered Centrum vil der blive frastykket visse arealer i Angered Centrum, der såle- 

des ikke indgår i den ejendom, som Selskabet vil eje på permanent basis, jf. nedenfor i afsnit 

5.4. 

Investea A/S og Selskabet har den 6. oktober 2008 indgået aftale om, at ISP Katrineholm 

AB, der er det det ejendomsbesiddende selskab for ejendommene i Katrineholm-porteføljen, 

sælges tilbage til Investea A/S med overtagelse og betaling af overdragelsessummen 

den 31. januar 2009. Katrineholm-porteføljen indgår i overdragelsen med værdien 

på DKK 250 mio., hvilket er den værdi, som ejendomsporteføljen indgik med, da Selskabet 

erhvervede ISP Katrineholm AB den 1. juli 2008. I forbindelse med salget har Selskabet 

samtidig fået en option på og forkøbsret til at købe selskabet tilbage, der er gældende 

indtil udgangen af 2009. 

Baggrunden for salget af Katrineholm-ejendommene er, at Bestyrelsen i lyset af situationen 

på finansmarkederne har besluttet at reducere Selskabets balance og styrke Selskabets 

soliditet. Katrineholm-ejendommene er finansieret med korte lån med under 6 

måneders løbetid, og salg af Katrineholm-ejendommene gør det muligt at udskyde refinansieringen 

af Selskabet til et gunstigere tidspunkt i 2009 eller i 2010 afhængig af udviklingen 

på de finansielle markeder. 

Da Bestyrelsen fortsat ser meget interessante udviklingsmuligheder i ejendommene 

i Katrineholm, er det samtidig aftalt, at Selskabet har ret til at købe Katrineholm-ejendommene 

tilbage fra Investea A/S til uændret pris indtil udgangen af 2009. I lyset af de 

aktuelle markedsforhold vurderer Bestyrelsen, at salget af Katrineholm-ejendommene

og den aftalte forkøbsret indebærer en positiv ændring af Selskabets samlede ejendomsportefølje 

og kapitalforhold. 

I forbindelse med etableringen af Koncernen, herunder Selskabets erhvervelse af ejen- 

dommene modtog Investea A/S et forretningsudviklingshonorar og honorar for kommerciel 

due diligence på samlet DKK 34,6 mio. i 2008 svarende til 5% af ejendommenes 

markedsværdi eksklusiv værdien af udviklingspotentialet. Selskabet har ikke afholdt og 

afholder ikke omkostninger i forbindelse med købet og tilbagesalget af ISP Katrineholm 

AB. Der budgetteres med forretningsudviklingshonorar og honorar for kommerciel due 

diligence til Investea A/S på DKK 2,3 mio. i 2009 i forbindelse med færdiggørelsen af ombygningsprojektet 

på Kungens Kurva-ejendommen i Stockholm (5% af tillægskøbesummen). 

5.2 Administrations- og samarbejdsaftalen 

5.2.1 Generelt 

Selskabet har indgået Administrations- og samarbejdsaftalen med Investea A/S, der fastlægger 

en række forpligtelser for Investea A/S, herunder vedrørende selskabsadministration 

samt køb, salg og udvikling af Selskabets ejendomme. 

Investea A/S har mangeårig erfaring på det svenske marked og har blandt andet kompe- 

tencer inden for køb, salg, administration og udvikling af svenske butikscentre og butik- 

sejendomme. 

Investea A/S har et tæt samarbejde med flere førende svenske ejendomsmæglere samt 

Omniagruppen, der er specialiseret i administration og udvikling af detailhandelsejendomme 

i Sverige. Investea A/S er derfor en velkendt aktør på det svenske ejendomsmarked 

og har gennem et tæt samarbejde og stærke relationer til en række førende 

detailhandelskæder og svenske ejendomsselskaber opbygget et indgående kendskab 

til det svenske ejendomsmarked, særligt inden for erhvervs- og butiksejendomme. Investea 

A/S er derfor velinformeret om udviklingen på det svenske marked, herunder de 

førende detailhandelskæders og ejendomsselskabers ekspansionsplaner i Sverige. Bestyrelsen 

vurderer, at Investea A/S’ erfaringsgrundlag og de mulige synergieffekter fra Investea 

A/S’ nuværende og tidligere udviklingsprojekter i Sverige i høj grad giver muligheder 

for en målrettet og effektiv projektudvikling for Selskabet. I perioden 2003 - 2007 har Investea 

A/S formidlet 76 ejendomme i Sverige til en samlet værdi af SeK 4,6 mia. 

5.2.2 Selskabsadministration 

Administrations- og samarbejdsaftalen forpligter Investea A/S som administrator til at 

varetage den daglige administrative ledelse af Selskabet og Datterselskaberne. 

Administrator forestår blandt andet kontakten til myndigheder, aktionærer samt långivere 

og foretager på vegne af Selskabet betalinger på lån, bogføring, controlling og bistand 

ved aflæggelse af regnskaber, kontakt til ejendomsadministrator, udsendelse af 

børsmeddelelser, afholdelse af generalforsamlinger samt sekretariatsfunktioner for 

vÆSeNtlIge AFtAler 

49

50 


generalforsamlingen, Bestyrelsen, Direktionen og Investeringskomitéen. Administrator 

stiller herudover en direktør til rådighed for Selskabet. Som betaling for sine ydelser 

modtager administrator et kvartårligt honorar på 0,1% af Porteføljens markedsværdi. 

honoraret baseres på porteføljens markedsværdi primo kvartalet og afregnes kvartalsvis 

forud. 

Alle eksterne udlæg og rådgiveromkostninger afholdes af Selskabet. 

5.2.3 køb og salg af ejendomme 

Administrator forestår på Selskabets vegne køb af ejendomme enten direkte eller indirekte 

via etablering af datterselskaber eller køb af ejendomsselskaber eller kontrollerende 

ejerandele heri. Med henblik på køb identificerer administrator ejendomme, der efter 

administrators skøn i al væsentlighed opfylder Investeringskriterierne. Når Selskabet 

har truffet beslutning om køb af en ejendom eller kontrollerende kapitalandele i et ejendomsselskab 

bistår administrator Selskabet med gennemførelse af kommerciel, juridisk, 

finansiel og teknisk due diligence og indhentelse af finansieringstilsagn vedrørende 

fremmedfinansiering, og i forbindelse hermed indhentning og koordinering af relevant 

ekstern bistand fra blandt andre valuarer, advokater, revisorer og tekniske rådgivere. 

Som led i Selskabets udviklingsstrategi oppebærer administrator et forretningsudviklingshonorar, 

der relaterer sig til værdien af de ejendomme, som Selskabet eller 

Datterselskaberne tilføres efter erhvervelsen af ejendommene. Forretningsudviklingshonoraret, 

der udgør 5% af værdien, hvormed de tilførte ejendomme indgår i overdragelsen, 

forfalder, når Selskabet har gennemført transaktionen. ved køb af kontrollerende kapitalandele, 

der udgør mindre end 100% af selskabskapitalen, beregnes der et forholdsmæssigt 

forretningsudviklingshonorar. 

Administrator bistår ligeledes Selskabet i forbindelse med salg af ejendomme. Med henblik 

på salg indhenter og koordinerer administrator bistand fra blandt andre valuarer, 

ejendomsmæglere, advokater og eventuelt tekniske rådgivere samt deltager i salgsforhandlinger 

i forbindelse med handlens gennemførelse. For sine ydelser i forbindelse med 

salg af ejendomme modtager administrator et honorar på 1,9% (eksklusive moms) af den 

faktiske værdi, hvormed ejendommene indgår i overdragelsen uden fradrag af eventuelle 

transaktionsafgifter og lignende. ved delvist salg beregnes der forholdsmæssigt honorar. 

5.2.4 projektudvikling 

I forbindelse med Udviklingsprojekterne og udvikling af Selskabets eksisterende og nyerhvervede 

ejendomme bistår administrator Selskabet som overordnet projektudvikler. 

Administrator identificerer egnede projektudviklingsmuligheder, der efter administrators 

skøn i al væsentlighed opfylder de af Selskabet fastsatte kriterier, og foretager en 

indledende undersøgelse af projektudviklingsmulighederne. 

Som led i de indledende undersøgelser foretager administrator blandt andet en kalkulation 

af investeringsbehov, byggeomkostninger, projektets forventede driftsøkonomi,

ejendommens forventede markedsværdi efter udviklingen, fremtidige udlejningsmuligheder, 

lejekontrakter, lejersammensætning, lejeniveauer og andre relevante forhold, der 

kan have betydning for Selskabets vurdering af udviklingsprojektet, ligesom administrator 

rådgiver om fremmedfinansieringsbehov og -muligheder. 

På dette grundlag udarbejder administrator en indstilling til Investeringskomitéen med 

henblik på Selskabets beslutning om udvikling af den pågældende ejendom. 

Når Selskabet har truffet beslutning om at udvikle den pågældende ejendom, bistår 

administrator med det videre forløb, herunder med at engagere projektledere og projektkoordinatorer 

og anden ekstern bistand blandt andet fra projektrådgivere, kommercielle 

rådgivere, valuarer, advokater, tekniske rådgivere, entreprenører, långivere m.fl. 

med henblik på indgåelse af de for projektudviklingen nødvendige aftaler. Administrator 

forestår indhentelse af en vurdering af ejendommens markedspris, Selskabets due diligence 

af projektet, indhentelse af finansieringstilsagn vedrørende fremmedfinansiering 

og rådgivning herom. Bestyrelsen forventer, at honorarer til eksterne kommercielle rådgivere 

og projektudviklere vil indeholde et element af incitamentsbaseret aflønning relateret 

til den opnåede leje og den samlede investeringssum. 

For sine ydelser i forbindelse med projektudvikling modtager administrator et fast management 

fee på 2% af projektets samlede entreprisesum eksklusiv byggerenter. Administrator 

er herudover berettiget til et gevinstdelingshonorar, der fastsættes som 40% 

af den værditilvækst, som udviklingsprojektet tilfører den pågældende ejendom. værditilvæksten 

fastsættes på grundlag af en uafhængig valuarvurdering og beregnes som 

forskellen på den pågældende ejendoms markedsværdi før og efter gennemførelse af 

udviklingsprojektet med fradrag for alle omkostninger og investerede beløb i forbindelse 

med udviklingsprojektet, dog således at såvel markedsværdien før som efter udviklingen 

af ejendommen fastsættes på grundlag af det markedsafkast, der var gældende 

for ejendommen på tidspunktet for Investeringskomitéens godkendelse af det pågældende 

udviklingsprojekt. Udviklingsprojekter anses for afsluttet, og gevinstdelingshonoraret 

forfaldent til betaling, når den fysiske udbygning, ombygning eller indretning er 

gennemført, ibrugtagningstilladelse opnået, og de planlagte udlejningsaktiviteter eller 

lejeforhøjelser er gennemført i henhold til projektplanen. gevinstdelingshonoraret kan 

forfalde i en eller flere rater i takt med, at udviklingsprojektet fuldføres og udlejes, jf. bilag 

3. Alle eksterne udlæg og rådgiveromkostninger afholdes af Selskabet. gevinstdelingshonoraret 

giver administrator (Investea A/S) et stærkt incitament til at bidrage til 

gennemførelsen af værdiskabende udviklingsprojekter og skal endvidere ses i lyset af, at 

Selskabet overtager ejendommene til en pris, der ikke medregner værdien af udviklingspotentialet. 

5.2.5 Medarbejdere 

Såfremt administrator måtte anse det for hensigtsmæssigt i forbindelse med Selskabets 

forvaltning, er administrator berettiget til at anvise op til fem medarbejdere til ansættelse 

i Selskabet, dog således at samtlige Selskabets udgifter, der er forbundet med medarbejdernes 

ansættelsesforhold fragår i administrators honorar og således ikke påfører 

Selskabets yderligere omkostninger. 


51

52 


5.2.6 Uopsigelighed og opsigelse 

Administrations- og samarbejdsaftalen er uopsigelig for begge parter indtil den 31. december 

2013, hvorefter aftalen kan opsiges med et varsel på 12 måneder til ophør ved et 

regnskabsårs udløb. 

5.3 Lejegaranti 

Budgettet i afsnit 10 indeholder en lejeindtægt fra 2.350 m2 ledige arealer i Angered Centrum, 

svarende til SeK 4.215.000, der forventes udlejet senest 1. januar 2009. Investea 

A/S har garanteret udlejningen af disse arealer i op til tre år fra 1. januar 2009. I det omfang 

der indgås lejekontrakter vedrørende de pågældende arealer med en varighed på 

over et år bortfalder Investea A/S’ lejegaranti for de udlejede arealer. 

5.4 Udstykningsaftale 

Som led i udviklingen af Angered Centrum er det aftalt, at Selskabet udstykker to arealer 

hørende til ejendommen, der samtidig overdrages til Investea Project Development 

AB, som er ejet af Investea A/S. Baggrunden for udstykningsaftalen er, at der ikke på nuværende 

tidspunkt er konkrete udviklingsprojekter forbundet med de pågældende arealer, 

som tilfældet er på de øvrige af ejendommene. Det var derfor et led i den samlede 

overdragelsesaftale og prisfastsættelse, at Selskabet i forbindelse med overtagelsen af 

ejendommene skulle udmatrikulere de to arealer og overdrage dem til Investea Project 

Development AB, hvilket er sket i henhold til særskilt aftale. 

Investea Project Development AB vil arbejde for at stille et tilstrækkeligt antal p-pladser 

– op til i alt 130 styk – til rådighed for Selskabet, såfremt det viser sig nødvendigt i forbindelse 

med byggeriet og udlejningen af nærsygehuset i Angered. I denne forbindelse tinglyses 

der desuden en servitut på de udstykkede arealer, hvorefter Selskabet får ret til at 

benytte den på arealerne beliggende nedkøringsrampe. 

5.5 Aftale om ejendomsadministration og kommerciel administration 

Selskabet har indgået en aftale med Omniagruppen, hvorefter Omniagruppen forestår 

ejendomsadministrationen og den kommercielle administration af Porteføljen, herunder 

udlejning, forhandling og forlængelser af kontrakter, kontakt til lejere, leverandører 

og myndigheder, fakturering og udsendelse af rykkere, bogføring, administration af fælleudgifter, 

lejeberegninger, lejestigninger og varslinger, budgettering samt overdragelse 

af lejemål. 

Omniagruppen forestår herudover den generelle drift og vedligeholdelse af Porteføljen, 

udarbejder vedligeholdelsesplaner, iværksætter vedligeholdelsesarbejder, gennemfører 

periodiske inspektioner og opretholder beredskab til håndtering af akutte tekniske defekter. 

endvidere har Omniagruppen det overordnede ansvar for teknisk administration, 

som er outsourcet til lokale tekniske serviceleverandører. 

Omniagruppen er en ekstern samarbejdspartner for såvel Selskabet som dets A-aktio- 

nær. Der er ingen sammenfald mellem hverken ejerkredsen og ledelsen i Omniagruppen

og ejerkredsen og ledelsen i hverken Selskabet eller dets A-aktionær bortset fra det for- 

hold, at administrerende direktør Curt Ahnström via selskabet Omnia Interessenter DK 

ApS har en ejerandel i Selskabet på i alt 6.793 styk B-aktier svarende til ca. 0,7%. 

Bestyrelsen i Omniagruppen består af holger wästlund, Peter Östergren og Curt Ahn- 

ström, mens den daglige ledelse varetages af administrerende direktør Curt Ahnström. 

Omniagruppen er ejet af Omniagruppen Fastighetsforvaltning AB, der er ejet af Omniagruppen 

AB og Curt Ahnström. Omniagruppen AB er ejet af Peter Östergren og Mats 

henzel. 

For sine ydelser i forbindelse med ejendomsadministrationen og den kommercielle administration 

af Porteføljen modtager Omniagruppen et honorar på 2% af lejeindtægten 

med tillæg af et incitamentshonorar svarende til 25% af stigningen i lejeindtægten fra et 

kalenderår til det næste. ved beregning af incitamentshonoraret ses der bort fra den del 

af årets lejestigning, der skyldes tilkøb af nye ejendomme til Porteføljen, almindelig inflationsregulering 

i lejekontrakterne samt andre lejestigninger, som ikke kan tilskrives 

Omniagruppens indsats. 

Aftalen kan opsiges med et varsel på 12 måneder. Selskabets administrator kan vælge at 

overtage ejendomsadministrationen på markedsvilkår ved ophør af Selskabets aftale 

med Omniagruppen. 

5.6 Aftale om kommerciel rådgivning og konsulentbistand med omniagruppen 

Selskabet har indgået en aftale om kommerciel rådgivning og konsulentbistand med 

Omniagruppen i forbindelse med udlejning, forberedelse og gennemførelse af udviklingsprojektet 

i Angered. Der henvises til afsnit 9.2.7-9.2.9 for en nærmere beskrivelse 

af projektet. Omniagruppen har mangeårig erfaring med forhandlinger med offentlige 

myndigheder i både Stockholm og göteborg og veldokumenterede kompetencer vedrørende 

ejendomsudlejning og –optimering i store dele af Sverige. Omniagruppen har arbejdet 

på projektet i Angered siden 2005 og har blandt andet stået for kontakten til de 

relevante myndigheder og politiske organer. 

I henhold til aftalen skal Omniagruppen rådgive og assistere Selskabet i forbindelse med 

forberedelse og gennemførelse af projektet, herunder forhandlingerne med göteborg 

Kommune om lokalplansudvikling og byggetilladelse samt forhandlinger med västra 

götaland-regionen om sygehusudviklingen og lejekontrakten og andre offentlige myndigheder, 

lejere og parter, som har interesse i projektet. Omniagruppen skal på vegne af 

Selskabet indgive byggeandragende og ansøge om andre tilladelser, autorisationer etc., 

som er nødvendige for projektets gennemførelse og udlejning samt forestå forhandlinger 

med eksterne leverandører vedrørende driften af sygehuset efter aflevering til västra 

götaland-regionen. Omniagruppen skal desuden bistå i forbindelse med udvælgelse og 

forhandlinger med potentielle entreprenører og underkonsulenter om projekteringen og 

byggeriet samt øvrige opgaver vedrørende projektet, som med rimelighed kan forventes 

af Omniagruppen i medfør af aftalen med Selskabet. 


53

54 


Som honorar for Omniagruppens bistand i forbindelse med nærsygehusprojektet i Angered, 

se nærmere afsnit 9.2.7-9.2.9, modtager Omniagruppen et resultatafhængigt 

honorar, der afhænger af den opnåede nettoleje og det investerede beløb. Det er således 

aftalt, at Omniagruppen ved projektets afslutning modtager et honorar, der opgøres 

som to gange det beløb, hvormed den årlige leje overstiger SeK 16 mio. med fradrag 

for 7% af det investerede beløb, opgjort uden indregning af Omniagruppens rådgivningshonorar 

og Investea A/S’ gevinstdelingshonorar i medfør af Administrations- og samarbejdsaftalen. 

Omniagruppens honorar indgår i den budgetterede projektsum med ca. 

SeK 10 mio., der er indeholdt i Budgettet. 

For så vidt angår projekterne i Skellefteå, Katrineholm og Stockholm samt andre fremtidige 

projekter forventes tilsvarende aftaler indgået på lignende vilkår, dog tilpasset det 

enkelte projekts størrelse og struktur. 

5.7 Lejeaftale med ICA Sverige AB 

Den væsentligste lejer i Selskabets ejendomsportefølje er ICA Sverige AB, hvorfor lejekontrakten 

med denne er kort omtalt her. De øvrige væsentlige lejere i ejendomsporteføljen 

er omtalt i afsnittene 9.2.5-9.2.6, 9.3.2 og 9.4.2. 

lejeaftalen med ICA Sverige AB omfatter et butiksareal på 5.965 m 2 og udgør 14% af det 

samlede udlejningsareal i Angered Centrum. ICA Sverige AB betaler en årlig basisleje på 

SeK 8,2 mio. (2008-niveau) eksklusiv ejendomsskatter, svarende til SeK 1.375 pr. m2 . lejen 

reguleres årligt med 75% i henhold til udviklingen i det svenske forbrugerprisindeks1 . I 

tillæg til basislejen betaler ICA Sverige AB desuden en omsætningsbestemt leje, såfremt 

omsætningen i butikken overstiger et på forhånd aftalt niveau. 

lejeaftalen varer indtil den 31. december 2018 og skal opsiges mindst 12 måneder før udløb, 

idet aftalen ellers automatisk forlænges med 3 år. lejekontrakten er i øvrigt indgået 

på den mellem Svensk ejendomsforbund2 og Svensk Detailforbund3 udarbejdede standardkontrakt. 

5.8 transaktioner og aftaler med nærtstående 

Selskabets nærtstående parter med bestemmende indflydelse omfatter Investea Development 

ApS samt Investea A/S og dets dattervirksomheder. Ud over de i afsnit 5.1-5.4 

nævnte aftaler er der ikke indgået andre væsentlige aftaler mellem Investea Development 

ApS og Selskabet eller mellem Investea A/S og Selskabet. 

Nærtstående parter med betydelig indflydelse omfatter Bestyrelsen og Direktionen. Be- 

styrelsen og Direktionen har siden Selskabets stiftelse ikke modtaget aflønning. 

I perioden fra 2. september 2005 – 1. juli 2008 var Selskabet 100% ejet af Investea A/S. I 

den periode har Selskabet løbende haft en mellemregning med Investea A/S, der har ydet 

ejendoms- og selskabsadministration for Selskabet. Alle honorarer og mellemværender 

er afregnet og forrentet på markedsmæssige vilkår og har udgjort følgende: 

1 Konsumentprisindex, som offentliggøres af Statistiska Centralbyrån 

2 Sveriges Fastighetsägere 

3 Sveriges Köpmannaförbund

koncernen DKK 1.000 

2007 2006 2005 

honorar, administrationsaftale 126 130 42 

tilgodehavender hos Investea A/S - 10.631 11.383 

langfristet gæld til Investea A/S 23.829 - - 

Kortfristet gæld til Investea A/S 5.117 - - 

renteindtægt mellemværender med Investea A/S 175 472 - 

renteudgift mellemværender med Investea A/S 430 - - 

5.9 Finansiering af ejendommene og fremtidige ejendomskøb 

Koncernen har på tidspunktet for Aktiesalget nedenstående aftaler om finansiering af 

ejendommene og ejendomsporteføljen i Katrineholm: 

Långiver Låntager type 

Restgæld 

ultimo 

september 

2008 


Afdrag 

pr. kvartal Udløb Rentevilkår 

hSh Nordbank Ag K/S Angered Serie 257.321.875 334.375 01/09/15 2,97% med tillæg af 1,05%, i alt 4,02% 

hSh Nordbank Ag K/S Angered Stående 31.625.000 - 31/12/08 

landsbanki luxembourg 

SA* K/S Angered Stående 75.000.000 - 30/11/12 

roskilde Bank A/S** 

Danske Bank luxembourg 

SA / Codan 

K/S Angered Kassekredit 109.584.837 - 31/12/08 

Forsikring A/S*** K/S ISP Stockholm Serie 25.485.000 350.000 22/10/08 

3 mdr. StIBOr med tillæg af 1,15% 

samt Cost of Funds (p.t. 0,2%) 

4,75% med tillæg af 2,60%, i alt 

7,35%****** 


samt Cost of Funds (p.t. 0,75%) 


samt 1,1% 


SA / Codan 

Forsikring A/S*** 


SA / Codan 

K/S ISP Stockholm Stående 30.000.000 - 01/12/08 5,325% med tillæg af 1,1%, i alt 6,435% 

Forsikring A/S*** K/S ISP Stockholm Stående 23.000.000 - 03/11/08 5,315% med tillæg af 1,1%, i alt 6,425% 

2,5% med tillæg af Cost of funds (p.t. 

Fionia Bank A/S K/S ISP Stockholm Kassekredit 8.210.678 - 31/03/10 

4,5%) 

Nordea Bank Danmark 

A/S**** ISP Katrineholm AB Stående 182.803.833 - 31/12/08 


(renteswap hvor der modtages StIBOr 

3 og betales 4,993% til 29-10-17) 

164.500 pr. 


(fastlåst med renteswap-aftale til 

29-09-11 til 3,84% 

eurohypo Ag K/S ISP Skellefteå Serie 50.000.000 15/01/10 29/09/11 

med tillæg af 0,75%, i alt 4,59%) 

eurohypo Ag K/S ISP Skellefteå Stående 13.800.000 - 29/09/11 5,12% inklusiv 0,75% rentemarginal 

landsbanki luxem- 


bourg SA K/S ISP Skellefteå Serie 34.012.000 394.000. 29/09/11 samt Cost of Funds (p.t. 0,747%) 

koncernens eksisterende lån i alt***** 840.843.223 1.078.375 

* Den samlede trækningsret på lånet udgør SEK 105 mio., som forventes udnyttet i tiden frem mod 31. december 2008. 

** Den samlede trækningsret på lånet udgør SEK 120 mio., som forventes udnyttet i tiden frem mod 1. november 2008. 

*** Der forhandles om refinansiering til femårige lån. 

**** Der forhandles om refinansiering af lånet. 

***** Ved fuld udnyttelse af Koncernens trækningsretter forventes de eksisterende lån i alt at udgøre ca. SEK 881 mio. pr. 31. december 2008. 

****** Renten er fast til og med 30. november 2008. 

55

56 


Den eksisterende finansiering af ejendommene og ejendomsporteføljen i Katrineholm 

udgør ultimo september 2008 SeK 840,8 mio. og forventes at nå ca. SeK 851 mio. ultimo 

2008, når byggekreditterne er fuldt udnyttede inden tilpasningen af kapitalstrukturen, 

og nedbringelsen af lånene har fundet sted. lånene er optaget hos hSh Nordbank Ag, 

landsbanki luxembourg SA, eurohypo Ag, Nordea Bank Danmark A/S, Fionia Bank A/S, 

roskilde Bank A/S og Danske Bank luxembourg S.A. (garanteret af Codan Forsikring 

A/S). Der er endvidere byggekreditter fra roskilde Bank A/S og landsbanki luxembourg 

S.A., som er etableret i forbindelse med udvidelsen af ICA’s lejemål i Angered Centrum. 

Investea A/S kautionerer for dele af den eksisterende finansiering, herunder byggekreditterne. 

Som følge af den økonomiske situation i landsbanki luxembourg S.A. forventer 

Selskabet ikke at kunne gøre brug af den resterende del af byggekreditten, hvorfor Selskabet 

selv dækker dette beløb med likvide midler. 

Rentesikringsoversigt for Investea Sweden properties-koncernen, Sek mio. 

Rentesikringen omfatter renteswaps og fastforrentede lån 

Rentesikring løbetid Beløb, ultimo året 

Bank Fra til Rentesats 2008 2009 2010 2011 

hSh Nordbank* okt-05 okt-10 2,97% 257,0 255,7 - - 

eurohypo sep-05 aug-11 3,84% 50,0 50,0 49,5 - 

eurohypo* apr-08 aug-11 4,37% 13,8 13,8 13,8 - 

hSh Nordbank jan-09 jan-13 4,84% 100,0 100,0 100,0 




hSh Nordbank sep-10 mar-19 5,13% 39,0 38,6 38,2 

Nordea okt-10 dec-12 4,64% 253,8 251,2 

hSh Nordbank okt-11 dec-12 4,60% 49,0 

I alt, eksklusive katrineholm 320,8 656,1 647,9 625,4 

Nordea (Katrineholm-ejendommene) sep-06 dec-17 4,90% 170,0 

I alt, inklusive katrineholm 490,8 656,1 647,9 625,4 

Selskabets lån i henhold til budgettet 791,8 805,8 926,3 795,6 

Andel af lån der er rentesikret 

*) Rentesikringen etableret ved optagelse af fast forrentet lån. 

62% 81% 70% 79% 

Selskabet har indgået renteswapaftaler og fastforrentede lån med hSh Nordbank Ag, 

Nordea Bank Finland Plc. og eurohypo Ag for størstedelen af den permanente finansiering 

i 2008-2011 og med en gennemsnitlig løbetid på 6 år og 8 måneder. 

Der budgetteres med afdrag på den permanente finansiering fra og med primo 2009. lå- 

nene forventes afdraget med 1,0% af hovedstolen hvert år. Det tilstræbes, at Selskabet 

har en likviditetsreserve på minimum 1,5% af ejendommenes værdi, og at Selskabets so-

liditetsgrad ikke overstiger 40%. Selskabets overskydende likviditet forventes forrentet 

med en årlig rentesats på 4,5%. 

Over for de eksisterende långivere er der stillet sædvanlige sikkerheder ved ejendomsfinansiering 

i form af førsteprioritetspant i ejendommene samt transport i krav på lejebetalinger 

samt ethvert provenu fra forsikringer, der knytter sig til ejendommene. 

Sikkerhederne skal med førsteprioritetsret sikre det til enhver tid skyldige beløb i henhold 

til lånene. Investea A/S kautionerer desuden for en del af lånene og tilhørende 

renteswap-aftaler. låneaftalerne for fremtidige ejendomserhvervelser og ved refinansieringer 

af eksisterende finansieringer forventes i øvrigt indgået på sædvanlige vilkår 

for ejendomsinvesteringsselskaber i Sverige. Dette forventes at indebære en række løbende 

forpligtelser, som skal opfyldes i henhold til låneaftalerne. Det forventes således, 

at låneaftalerne vil indeholde en række misligholdelsesklausuler knyttet til værdien af 

ejendommene og til Selskabets, Koncernens og Datterselskabernes finansielle situation, 

herunder den løbende indtjening og pengestrømme. Sådanne misligholdelsesklausuler 

er almindelige og i overensstemmelse med markedspraksis. Såfremt værdien 

af ejendommene falder til under et i låneaftalen anført niveau, forventes långiverne at 

kunne erklære lånet for misligholdt. Konsekvensen af dette vil i givet fald være, at långiverne 

vil få en række beføjelser i relation til at beskytte deres interesser, herunder mulighed 

for at kræve hurtigere tilbagebetaling af lånet eller mulighed for at tvangssælge 

ejendommen(e). 

For en beskrivelse af vilkårene for refinansieringen i 2008 af byggelånene på Angered 

ejendommen henvises til afsnit 3.12. 

5.10 Finansiering af udviklingsaktiviteter 

I takt med afholdelsen af omkostninger og investeringer vedrørende Udviklingsprojekterne 

og fremtidige udviklingsprojekter forventes der optaget byggefinansiering svarende 

til 100% af de afholdte entrepriseomkostninger m.v. renten på byggefaciliteterne 

budgetteres at udgøre 8,0%. ved færdiggørelsen af Udviklingsprojekterne afløses byggefinansieringen 

af permanent finansiering, som forventes at svare til 70% af markedsværdien 

af den færdige ejendom. Byggefinansieringen forventes etableret på normale vilkår. 

Der budgetteres ikke med afdrag på byggefinansieringen før færdiggørelsen. 

5.11 Likviditetsstilleraftale 

Selskabet har i august 2008 indgået en likviditetsstilleraftale med eik Bank A/S. I henhold 

til aftalen forpligter eik Bank A/S sig til at stille samtidige bud- og udbudspriser i Selskabets 

B-aktier i minimum 85 pct. af OMX’ åbningstid. eik Bank A/S vil desuden sikre, at 

det gennemsnitlige kurs-spread ikke overstiger 4% for 4 handelsposter. eik Bank A/S er i 

henhold til aftalen ikke forpligtet til at stille priser i perioder med udsigter til særligt store 

kursudsving, for eksempel op til offentliggørelse af regnskaber. 


57

58 


5.12 Rets- og voldgiftssager 

Selskabet er ikke involveret i eller har kendskab til potentielle stats-, rets- eller voldgiftssager 

eller andre tvister med myndigheder, som har haft eller kan få væsentlig negativ indflydelse 

på Selskabet eller Koncernens finansielle stilling eller resultat. De nuværende eller kommende 

ejendomsbesiddende datterselskaber må dog fra tid til anden forventes at blive involveret 

i tvister med lejerne, herunder i relation til opsigelse og manglende betaling.

6. Selskabets strategi og investeringskriterier 

6.1 overordnet investerings- og driftsstrategi 

Selskabets formål er at investere i velbeliggende udlejningsejendomme med udviklingspotentiale 

i dynamiske svenske regioner og at gennemføre værdiskabende udviklingsprojekter 

med henblik på efterfølgende realisering af gevinsten ved salg af ejendomme. 

Selskabet ejer på tidspunktet for Aktiesalget ejendommene, der omfatter Angered Cen- 

trum, som er et bydelscenter på ca. 43.700 m 2 udlejningsareal i göteborg Kommune, en 

ejendomsportefølje i Skellefteå samt en ejendom i Kungens Kurva, Stockholm. herud- 

over ejer Selskabet på aktiesalgstidspunktet syv ejendomme i Katrineholm, for hvilke der 

er indgået aftale om salg af ejendommene med virkning pr. den 31. januar 2009. 

Bestyrelsen vurderer, at ejendommene har en sund drift og rummer betydelige udvik- 

lingsmuligheder med stort værdipotentiale. 

Det er Selskabets strategi gradvist at udvide porteføljen af udviklingsejendomme ved investeringer 

i nye ejendomme samtidig med, at færdigudviklede ejendomme sælges, og 

de opnåede gevinster realiseres. 

Ud over at udvikle Porteføljen gennem udvidelser, ombygninger, renoveringer, moderniseringer 

og ny anvendelse af arealerne, vil Selskabet søge at optimere driftsindtjeningen 

i ejendommene ved løbende at tage initiativer i relation til forbedring af lejersammensætning, 

driftseffektivitet, markedsføring og andre forhold, der påvirker ejendommenes 

konkurrenceevne i forhold til konkurrerende udlejningsejendomme. 

Den generelle udvikling i markedslejen for butikslejemål i Sverige har i de seneste år 

været særdeles positiv. Dette indebærer, at den aktuelle leje fra eksisterende lejere 

i mange udlejningsejendomme ligger under den opnåelige leje ved nyudlejning til 

markedsleje. Bestyrelsen vurderer, at der i forbindelse med gennemførelse af udviklingsprojekter 

i mange tilfælde også vil være basis for genforhandling af eksisterende 

lejekontrakter på højere lejeniveauer, hvilket vil bidrage til at øge værdien af sådanne 

ejendomme. 

Bestyrelsen vurderer, at Selskabet har adgang til de nødvendige kompetencer til gennemførelse 

af strategien gennem aftaler om administration, kommerciel optimering og 

udvikling med Investea A/S og Omniagruppen, idet disse selskaber vurderes at have den 

nødvendige ekspertise gennem mange tidligere ejendomstransaktioner og mange års 

erfaring. 

Selskabet vil tilstræbe at holde Porteføljen i en god teknisk stand og vil udføre vedlige- 

holdelsesarbejder i det omfang, det er økonomisk formålstjenligt. Større investeringer 

eller vedligeholdelsesarbejder vil som udgangspunkt blive igangsat, når det er nødvendigt 

for enten at øge lejeniveauet, f.eks. hvor investering i nyindretning forekommer 

hensigtsmæssig, eller hvis det er nødvendigt for at sikre, at eksisterende lejere forbliver 

i ejendommen. endvidere kan det i visse tilfælde være hensigtsmæssigt at investere i at 

omdanne kontorlejemål til butikslejemål, hvor kvadratmeterlejen normalt er højere. 

59

60 


Selskabet vil desuden indgå lejeaftaler, der kan styrke Porteføljen. I det omfang leje- 

re med anerkendte brands kan styrke den samlede kundetiltrækning i en af Selskabets 

ejendomme, vil det kunne skabe afsmittende positiv virkning på omsætningen hos ejendommens 

øvrige lejere og derigennem øge lejeindtægterne. 

6.2 Investeringskriterierne ved fremtidige ejendomskøb 

Selskabets ejendomme skal opfylde Investeringskriterierne for at være relevante investeringsobjekter: 

• 

• 

• 

• 

• 

• 

• 

Selskabet investerer udelukkende i ejendomme i Sverige. 

ejendommene skal være beliggende i byer med mindst 30.000 indbyggere eller i 

mindre byer i omegnen af større byer. 

Selskabet skal kun investere i byer, der forventes at udvikle sig positivt i de kommende 

år for så vidt angår en samlet vurdering af byens butiksomsætning, erhvervsudvikling, 

økonomi og demografiske forhold. 

Der skal være tale om ejendomme eller ejendomsporteføljer med betydeligt udviklingspotentiale 

i form af konkrete udviklingsprojekter, der vurderes at kunne blive realiseret 

inden for en 5-årig periode. 

Udviklingsprojektet skal kunne generere et startafkast på projektinvesteringen på 

mindst 1%-point over det aktuelle markedsafkast for ejendommen eller ejendomsporteføljen. 

Udviklingsprojektet skal medføre en forventet stigning i ejendommens eller ejendomsporteføljens 

markedsværdi på mindst 10%. 

Samlet set må lejen i ejendommen(e)s eksisterende lejemål ikke ligge over den aktuelle 

markedsleje. 

Selskabets fire delporteføljer i göteborg, Stockholm, Skellefteå og Katrineholm vurderes 

alle at opfylde Investeringskriterierne. 

6.3 Samarbejde med Investea A/S om køb af ejendomme 

Som led i Administrations- og samarbejdsaftalen har Investea A/S påtaget sig at stå for 

Selskabets fremtidige forretningsudvikling, herunder køb af nye ejendomme. 

Investea A/S har stor kompetence og erfaring inden for ejendomsinvesteringer. Det indgår 

i Investea A/S’ virksomhed at etablere nye ejendomsinvesteringsprojekter samt at 

formidle nye ejendomme til andre allerede eksisterende ejendomsinvesteringsselskaber. 

Over for Bestyrelsen har Investea A/S bekræftet, at Investea A/S ikke har indgået aftaler 

med andre selskaber om formidling af ejendomme efter kriterier, der på nogen måde ligner 

Investeringskriterierne. Investea A/S har endvidere erklæret, at inden for rammerne 

af Selskabets finansielle investeringskapacitet vil Investea A/S arbejde på at sikre Selskabet 

primær adgang til nye ejendomsinvesteringer og udviklingsprojekter, som Investea 

A/S skønner lever op til Investeringskriterierne. Investea A/S har endvidere erklæret loyalt 

at ville anvende sine forretningsmæssige forbindelser og kompetencer til at fremme 

Selskabets indtjening og vækst.

via sine samarbejdsrelationer med flere førende svenske ejendomsmæglere samt Omniagruppen 

screener Investea A/S løbende en pipeline af svenske ejendomme, der analyseres 

på baggrund af Investeringskriterierne med henblik på Investeringskomitéens 

beslutning om Selskabets eventuelle erhvervelse. 

På denne baggrund vurderer Bestyrelsen, at Investea A/S’ øvrige aktiviteter og dets rolle 

som ansvarlig for Selskabets forretningsudvikling ikke giver anledning til interessekonflikter 

mellem Selskabet og Investea A/S. I forbindelse hermed ønsker Investea A/S, at 

samarbejdet mellem Investea A/S som administrator og Bestyrelsen og Investeringskomitéen 

i forbindelse med nye ejendomskøb præges af åbenhed om Investea A/S’ rolle og 

interesser i relation til konkrete transaktioner. 

ejendommene var før den 1. juli 2008 100% ejet af Investea A/S, og det kan forventes, at 

der blandt Selskabets fremtidige køb vil være ejendomme, hvor Investea A/S er sælger. 

enhver transaktion mellem Investea A/S og Selskabet skal ske på basis af en markedsværdi, 

der opgøres af et uafhængigt og anerkendt valuarfirma, og ejendomsværdien skal 

som udgangspunkt opgøres på basis af ejendommens eksisterende drift uden indregning 

af værdien af de konkrete udviklingsprojekter, som Selskabet planlægger at gennemføre. 

SelSKABetS StrAtegI Og INveSterINgSKrIterIer 

61

62 


7. Aktiesalget 

7.1 Betingelser for aktiesalget 

Den 7. juli 2008 afholdtes bestyrelsesmøde i Selskabet, på hvilket Bestyrelsen besluttede 

at søge Selskabets B-aktier optaget til handel og officiel notering på OMX. 

Selskabets aktiekapital er opdelt i to aktieklasser. Forud for Aktiesalget ejer Investea 

Development ApS alle A-aktierne og 54.952 styk B-aktier, svarende til i alt 16,7% af Selskabets 

samlede aktiekapital på tidspunktet for Aktiesalget, mens Investea A/S ejer 

100.000 af B-aktierne i Selskabet, svarende til i alt 10,8% af Selskabets samlede aktiekapital. 

herudover ejer Investea A/S via det helejede datterselskab Investea Sweden Assets 

ApS 316.831 B-aktier i Selskabet, svarende til 34,1% af Selskabets samlede aktiekapital på 

tidspunktet for Aktiesalget. 

Prospektet er udarbejdet i forbindelse med Investea Sweden Assets ApS’ salg af op til 

84.000 styk B-aktier i Selskabet. Der er ikke fastsat en minimumsgrænse for Investea 

Sweden Assets ApS’ aktiesalg. Såfremt der sælges mindre end 84.000 styk B-aktier, men 

OMX godkender spredningen af B-aktierne, vil optagelsen af Selskabets B-aktier til handel 

og officiel notering på OMX blive gennemført. 

Baggrunden for, at Investea Sweden Assets ApS udbyder op til 84.000 styk B-aktier til 

salg, er, at Investea A/S stillede garanti i forbindelse med Selskabets udbud af aktier i perioden 

7. maj – 25. juni 2008. Investea Sweden Assets ApS er et 100% ejet datterselskab 

af Investea A/S. Som led i det tidligere udbud tegnede Investea Sweden Assets ApS på 

vegne af Investea A/S 216.831 styk B-aktier i Selskabet. Med henblik på at opnå en hensigtsmæssig 

og den for optagelsen til handel og officiel notering på OMX nødvendige 

spredning af B-aktierne, udbyder Investea Sweden Assets ApS en del af de B-aktier, som 

selskabet tegnede i denne periode. 

Aktierne udbydes til DKK 386 pr. aktie a nominelt DKK 5 og afregnes franko kurtage. 

Udbudskursen offentliggøres i øvrigt i en fondsbørsmeddelelse på tidspunktet for offentliggørelsen 

af Prospektet. Kursen på de udbudte aktier er fastsat af Bestyrelsen 

på basis af de i Selskabet estimerede nettoværdier pr. 1. oktober 2008. På dette tidspunkt 

forventer Bestyrelsen, at markedsværdien af Selskabets egenkapital vil udgøre 

mindst DKK 359 mio., svarende til DKK 386 pr. aktie. Dette er i sagens natur baseret på 

en række forudsætninger, blandt andet 1) at markedsværdien af ejendommene fra erhvervelsestidspunktet 

den 1. juli 2008 til tidspunktet for Aktiesalget ikke er faldet, og 

2) markedsværdien af Selskabets udskudte skat kan værdiansættes til nul, idet investeringsejendomme 

ifølge svensk markedspraksis handles gennem ejendomsselskaber, 

hvorved den latente skat på de underliggende ejendomme ikke bliver udløst. 

Bortset fra Udviklingsprojekterne beskrevet i Prospektet skal Investeringskomitéen godkende 

alle Selskabets ejendomsinvesteringer. 

Ansøgningen om optagelse til handel og officiel notering af Selskabets B-aktier på OMX 

sker som led i Selskabets forretningsplan fremlagt i maj 2008 og har til formål at give Selskabets 

B-aktionærer mulighed for at handle deres aktier på en anerkendt børs. Selskabet 

udbød 730.000 B-aktier i perioden 7. maj – 25. juni 2008 med samlet bruttoprovenu 

på DKK 286,6 mio. betinget af Selskabets børsnotering i 2008. Formålet med Aktiesalget

er således at opnå en hensigtsmæssig og den for Selskabets børsnotering nødvendige 

spredning af Selskabets B-aktier. 

enhver fysisk eller juridisk person, der køber B-aktier, skal købe minimum 20 B-aktier 

svarende til et minimumsbeløb på DKK 7.720. 

B-aktierne er ikke udbudt til særlige kategorier af investorer og er ikke optaget til handel 

på andre markeder. 

B-aktierne udbydes i perioden fra den 21. oktober 2008 til den 28. november 2008 kl. 

16:00, begge dage inklusive. Under forudsætning af, at OMX godkender spredningen af 

B-aktierne, forventes B-aktierne optaget til handel på OMX den 15. december 2008. hvis 

samtlige udbudte B-aktier sælges inden den 28. november 2008, vil Selskabet henholde 

sig til tidsplanen, hvorefter B-aktierne registreres på aktionærernes respektive konti 

i værdipapircentralen den 11. december 2008 og forventes optaget til handel og officiel 

notering på OMX den 15. december 2008. 

Selskabet har indgået en lock-up aftale med Investea A/S, Investea Development ApS og 

Investea Sweden Assets ApS, hvorefter de pågældende selskaber i en periode på 90 dage, 

efter at Selskabets B-aktier er blevet optaget til handel og officiel notering på OMX, 

hverken direkte eller indirekte må udbyde eller sælge eller indgå aftale om at sælge aktier 

i Selskabet eller indgå andre transaktioner, hvorved der helt eller delvist, direkte eller 

indirekte, overdrages nogen af de økonomiske virkninger af at eje aktier i Selskabet. 

lock-up forpligtelsen gælder ikke koncerninterne overdragelser eller aktier i Selskabet, 

som måtte erhverves efter Selskabets optagelse til handel og notering. 

Købet af B-aktier noteres i Selskabets elektroniske aktiebog hos Aktiebog Danmark A/S, 

Cvr nr. 2708 8899, Kongevejen 118, 2840 holte. Aktierne er omsætningspapirer og er udstedt 

som ihændehaveraktier, men kan noteres på navn i Selskabets aktiebog. Der gæl- 

AKtIeSAlget 

63

64 


der ingen indskrænkninger i aktiernes omsættelighed med undtagelse af Selskabets 

forkøbsret ved enhver overdragelse af A-aktierne, dog bortset fra koncerninterne overdragelser. 

Fondskoden (ISIN) for B-aktierne er DK 00 60 14 18 69. Aktierne noteres og 

handles under kortnavnet ISP B. resultatet af Aktiesalget offentliggøres blandt andet 

ved meddelelse på OMX’ og Selskabets hjemmeside senest den 5. december 2008. Notering 

kan ske hos aktionærens kontoførende pengeinstitut. Aktierne udbydes i henhold til 

dansk ret. Aktiesalget samordnes af Selskabet. 

Købsaftalen er bindende for investor. Det er tilladt for investorerne at indgive flere købsordrer, 

og alle investorer vil som udgangspunkt få tildelt det købte antal aktier. Anmeldelse 

til investorerne af det tildelte antal aktier sker ved, at disse pr. post modtager en 

fra pengeinstituttet/værdipapirhandleren centralt udstedt købsnota eller alternativt et 

kontoudtog fra Aktiebog Danmark som dokumentation for købet. leveringen af aktierne 

forventes at ske elektronisk gennem værdipapircentralen den 11. december 2008 mod 

kontant betaling. Såfremt efterspørgslen måtte overstige udbuddet af op til 84.000 Baktier, 

vil Bestyrelsen foretage en individuel tildeling af B-aktierne. tildelingen vil ske ud 

fra et ønske om at opnå en stor spredning af B-aktierne. 

Selskabets kapital- og stemmeforhold er på datoen for offentliggørelsen af Prospektet 

som følger: 



A-aktier ejet af 

Investea Development ApS 100.000 500.000 10,75% 54,64% 

B-aktier 830.000 4.150.000 89,25% 45,35% 

I alt 930.000 4.650.000 100,00% 100,00% 

7.2 Udbytterettigheder 

Alle A- og B-aktier oppebærer ret til deklareret udbytte i Selskabet fra og med regnskabsåret 

2008. Udbytte, som ikke er hævet inden fem år fra tidspunktet, hvor udbyttet blev 

udbetalt, tilfalder Selskabet. Alle aktier har lige ret til Selskabets udbytte, der udbetales 

ved overførsel til de af aktionærerne anviste konti. Der er ingen bestemmelser om ombytning. 

7.3 køb af B-aktier 

Køb af B-aktierne kan ske i perioden fra den 21. oktober 2008 til den 28. november 2008, 

kl. 16:00 (begge dage inklusive) ved indsendelse eller indlevering af den til Prospektet hørende 

købsblanket til følgende salgssteder:

Aktierne udbydes hos nedenstående salgssteder: 


Att.: Jan Pagh 

tuborg havnevej 19 

2900 hellerup 

telefax nr. +45 4547 7501 

eik Bank A/S 

Att.: Morten Obdrup 

Oslo Plads 2 

DK-2100 København Ø 

telefax nr. +45 3373 3136 

Der henvises til afsnit 3 vedrørende risikofaktorer forbundet med investering i B-aktierne. 

Det er muligt, at Selskabet efter offentliggørelsen af Prospektet indgår aftaler med 

andre banker eller finansielle institutioner, som måtte være interesserede i at formidle 

salg af B-aktier, hvilket i så fald vil blive offentliggjort på Selskabets hjemmeside, www. 

swedenproperties.dk. 

ejerskab til B-aktierne forventes registreret i Selskabets aktiebog den 11. december 2008, 

hvilket er 13 dage efter salgsperiodens udløb og fire dage før første handelsdag på OMX. 

7.4 Formål med optagelse til handel og officiel notering 

Det overordnede formål med Selskabets ansøgning om optagelse til handel og officiel 

notering på OMX er at give B-aktionærerne mulighed for at handle deres aktier på en anerkendt 

børs. Derudover har Aktiesalget til formål at opnå en hensigtsmæssig spredning 

af Selskabets B-aktier. 

7.5 overtildeling (Green Shoe) 

Der sker ikke overtildeling eller ”green shoe” i forbindelse med Aktiesalget. 

7.6 Annullation af Aktiesalget 

Aktiesalget sker med den forudsætning, at Selskabets B-aktier noteres på OMX. Såfremt 

Selskabets B-aktier ikke optages til handel, fordi OMX ikke godkender spredningen af 

B-aktierne, vil salget af B-aktierne blive annulleret. Annulationen vil i dette tilfælde ske 

via OMX hurtigst muligt efter udløbet af aktiesalgsperioden og senest den 11. december 

2008. 

7.7 omkostninger i forbindelse med Aktiesalget 

De samlede estimerede omkostninger forbundet med Aktiesalget kan specificeres som 

følger ved salg af 84.000 styk B-aktier i forbindelse med Aktiesalget: 

AKtIeSAlget 

65

66 


Aktiesalgs- og noteringsomkostninger DKK 

Salg af 84.000 B-aktier 

trykning af prospekt og annoncering 1.028.000 

Omkostninger i forbindelse med optagelse af B-aktier på OMX 325.000 

Salgsprovision 1.135.000 

Juridisk rådgivning 200.000 

revisorgennemgang af prospekt og skattemæssig rådgivning 400.000 

omkostninger i alt i forbindelse med optagelse til handel og officiel notering på oMX 3.088.000 

Selskabet har indgået aftale med den sælgende aktionær, Investea Sweden Assets ApS, 

om at aktierne udbydes til kurs 386, hvilket er 5% over den kurs, som den sælgende aktionær 

tegnede aktier til ved Selskabets udbud af aktier i perioden 7. maj – 25. juni 2008. 

I det omfang Investea Sweden Assets ApS opnår en aktieavance ved Aktiesalget, medgår 

den fulde aktieavance efter skat til afholdelse af aktiesalgs- og noteringsomkostninger i 

forbindelse med Selskabets optagelse til handel og officiel notering. 

7.8 Udvanding 

Da der ikke udstedes nye B-aktier, sker der ved Aktiesalget alene en udvanding af den 

sælgende aktionærs ejerandele. Udvandingen er illustreret i nedenstående tabel: 

Udvanding som følge af Aktiesalget 

Aktionærer 

Før Aktiesalget Ved salg af 84.000 B-aktier 

Antal aktier 

(stk.) ejerandel 

Antal aktier 

(stk.) ejerandel 

Investea Sweden Assets ApS 316.831 34,1% 232.831 25,0% 

Investea Development ApS 154.952 16,7% 154.952 16,7% 

eik grunnurin 135.869 14,6% 135.869 14,6% 

Investea A/S 100.000 10,8% 100.000 10,8% 

Øvrige aktionærer 222.348 23,9% 306.348 32,9% 

I alt 930.000 100,0% 930.000 100,0%

AKtIeSAlget 

67

68 


8. Markedsbeskrivelse 

8.1 Det svenske ejendomsmarked 

Det svenske marked for investeringsejendomme er det største og mest likvide ejendomsmarked 

i Skandinavien og et af de største i europa. 1 Det svenske ejendomsmarked 

udmærker sig ved en stærk likviditet, et stort antal årlige transaktioner og en betydelig 

aktivitet fra såvel nationale som internationale investorer. Ifølge publikationen Invest in 

Sweden real estate 2008 er Sverige desuden et af de mest gennemsigtige ejendomsmarkeder 

i europa. Markedet er således kendetegnet ved en nem adgang til markeds- og 

ejendomsinformationer, et veludviklet elektronisk tinglysningssystem og omfattende 

registre og datadækningssystemer. Samlet medvirker dette til at gøre Sverige til et af de 

mest likvide og gennemsigtige ejendomsmarkeder i europa. I en artikel fra PropertyeU 

fra marts 2008 bliver det svenske ejendomsmarked udpeget som et af de mest stabile 

og værdifaste ejendomsmarkeder i europa. Den svenske lovgivning og det svenske retssystem 

bygger på den samme retstradition som den danske, og lovgivningen giver ikke 

anledning til vanskelige problemstillinger for danske selskaber og investorer. 

Investeringsaktiviteten på det svenske ejendomsmarked har været stigende de seneste 

år. I 2007 blev der omsat ejendomme for ca. SeK 140 mia. 2 Newsec forventer, at transaktionsvolumen 

i 2008 fortsat vil være på et højt niveau. Udenlandske investeringer i 

det svenske ejendomsmarked har været støt stigende siden slutningen af 1990’erne. Ifølge 

Invest in Sweden real estate 2008 var Sverige i 2007 europas 4. største modtager af 

udenlandsk kapital til ejendomsinvesteringer. endvidere har investeringsaktiviteten fra 

de nationale investorer befundet sig på et højt niveau i de sidste fem år. 

8.2 Udviklingen på butiksejendomsmarkedet 

Markedslejen på butikslejemål er siden midten af 1990’erne steget i Sverige. Den aktuelle 

leje på butiksejendomme vil ofte være lavere end markedslejen, da der sædvanligvis 

kun er mulighed for at hæve lejen ud over inflationen på en lejekontrakt ved kontraktens 

kommercielle ejendomshandler i Sverige, Sek mia. 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

Total antal handler Internationale investorer 

Kilde: Newsec, Nordic Report, foråret 2008 

1 Invest in Sweden real estate 2008 


tomgangsprocenter på centralt 

beliggende butikslejemål, % 

, 

, 

, 

, 

, 

, 

, 

 

 

 

 

 

Stockholm 

Gøteborg 

Butiksleje på bedste 

 

beliggenheder, Sek pr. m 2 

. 

. 

. 

. 

. 

. 

 

 

 

 

 

 

Stockholm 

Gøteborg 

 

 

 

 

Kilde: Newsec, Nordic Report, foråret 2008

udløb. For mange ejendomme er den stedfundne stigning i markedslejen ensbetydende 

med et potentiale for lejestigning, der vil blive indfriet ved udløb af lejekontrakterne. 

tomgangsprocenterne på butikslejemål i Sverige har generelt været faldende siden 2000, 

og den aktuelle tomgangsprocent på butikslejemål i Stockholm og göteborg er ca. 1%. 3 

8.3 Svensk økonomi 

Sverige har over 9 mio. indbyggere og er med ca. 450.000 km² arealmæssigt Nordens 

største land og vesteuropas tredjestørste land. Sverige er en af Danmarks vigtigste samhandelspartnere, 

og landet har en lang tradition for højteknologisk industri, et højt uddannelsesniveau, 

en god infrastruktur og en velordnet, offentlig forvaltning. Sverige har 

været medlem af eU siden 1996 og har ligesom Danmark sin egen valuta. 

8.3.1 Høj økonomisk aktivitet igen fra 2010 

Svensk økonomi har udviklet sig særdeles positivt i de seneste år. Den økonomiske vækst 

(vækst i BNP) har i perioden 2000-2006 været 3,0% p.a. i gennemsnit og 2,7% i 2007. 4 

Det økonomiske opsving i Sverige forventes ifølge Det Svenske Konjunkturinstitut at aftage 

i tempo i de kommende år for at blive genoptaget med fuld styrke i 2010. Konjunkturinstituttet 

forventer i sin seneste prognose fra juni 2008 en vækst i BNP for 2008 på 

1,7% og 1,4% i 2009 efterfulgt af en vækst på hele 3,3% i 2010. 5 Der forventes overskud på 

betalingsbalancen og de offentlige budgetter i perioden fra 2008 til 2010. 6 

BNp vækst, % 

, 

, 

, 

, 

, 

, 

, 

, 

, 

 

 

 

 

 

 

Kilde: Konjunkturinstituttet, 27. august 2008 

3 Jf. ovenstående grafer gengivet fra Newsec, Nordic Spring report 2008 

4 Statistik fra Konjunkturinstituttet, dateret 27. august 2008 



MArKeDSBeSKrIvelSe 

69

70 


8.3.2 Fortsat lav ledighed 

Den årelange højkonjunktur i Sverige har medført, at ledigheden faldt til ca. 6,2% i 2007. 

Konjunkturinstituttet forventer fortsat lav ledighed på omkring 5,9% i 2008, 6,5% i 2009 

og 6,7% i 2010. regeringen har gennemført en række arbejdspolitiske tiltag for at skabe 

stærkere incitamenter for arbejdsgiverne til at ansætte flere medarbejdere. 

8.3.3 Stigende inflation 

Inflationen i Sverige har i perioden 2000-2007 ligget mellem 0,4% og 2,4%. 7 Der er en generel 

forventning om, at opsvinget fører til et stigende inflationspres. Forventningen om 

stigende inflation understøttes af Konjunkturinstituttet, der i den seneste prognose fra 

juni 2008 forventer, at inflationen stiger fra 2,2% i 2007 til 3,7% i 2008. 8 Stigningen i forbrugerprisindekset 

i Sverige, KPI, var i første halvår 2008 på mere end 4% (omregnet til 

helårsniveau). 9 en stigende inflation medfører højere lejeindtægter på udlejningsejendomme. 

8.3.4 Midlertidig opbremsning i privatforbruget 

Konjunkturinstituttet forventer, at væksten i privatforbruget falder midlertidigt i 2008 

til 1,6%. 10 I 2009 forventes væksten i privatforbruget at stige til 2,0% og i 2010 til 3,0%. 

Den stigende detailhandelsomsætning gør på sigt markedet for butiksejendomme mere 

attraktivt, idet efterspørgslen efter velbeliggende butikslejemål vil stige. Bestyrelsen vurderer, 

at dette vil medføre et opadgående pres på butikslejen og dermed stigende ejendomspriser 

for velbeliggende butiksejendomme. 

Inflationsforventninger, % 

, 

, 

, 

, 

, 

, 

, 

, 

, 

 

 

 

 

 

 

Kilde: Konjunkturinstituttet, 27. august 2008 

Ledighedsprocent, % 



9 Statistik fra Statistiska Centralbyrån dateret 14. juli 2008 


, 

, 

, 

, 

, 

, 

, 

, 

, 

 

 

 

 

 

 

Ændring i privatforbrug, % 

, 

, 

, 

, 

, 

, 

, 

, 

,

8.4 Svenske regioner 

Sverige er inddelt i 25 regioner (län), der samlet indeholder 290 kommuner. I modsætning 

til mange andre europæiske lande oplever Sverige en positiv befolkningsudvikling, 

der forventes at fortsætte. Siden 1990 er befolkningen steget med 7%. 11 Befolkningsudviklingen 

varierer betydeligt i de enkelte regioner, og udviklingen er generelt kraftigst 

omkring Stockholm og i Øresundsregionen. 

Befolkningens bevægelsesmønster går i Sverige generelt fra mindre til større kommuner. 

Opgjort i perioden 1990-2007 har kommuner med over 20.000 indbyggere i gennemsnit 

fået flere indbyggere. Kommuner med 20.000 og op til 50.000 indbyggere er i gennemsnit 

vokset med 4%, kommuner med mellem 50.000 og 100.000 indbyggere er i gennemsnit 

vokset med 10%, og kommuner med over 100.000 indbyggere er i gennemsnit 

vokset med 14%. 

Befolkningsudvikling i kommuner af forskellig størrelse 

 

 

 

 

 

 

Indekstal = 

 

 

 

 

Over . 

 

Mellem . og . 

Mellem . og . 

I de efterfølgende afsnit beskrives Stockholm-regionen, göteborg, Katrineholm og Skel- 

lefteå, hvor ejendommene er beliggende. 

8.4.1 Stockholm-regionen 

Stockholm er Sveriges hovedstad, og Stockholm län er Sveriges mest folkerige region 

med ca. 1,95 mio. indbyggere. I selve Stockholm Kommune bor der ca. 795.000 indbyggere. 

12 regionen har oplevet en markant stigning i indbyggertallet de seneste år, og i perioden 

1990 – 2007 er indbyggertallet steget med 17,9%. 13 

11 Statistik fra Statistiska centralbyrån, dateret 15. juli 2008 

12 Statistik fra Statistiska centralbyrån pr. 31. december 2007 

13 Statistik fra Statistiska centralbyrån 

 

 

Kilde: Statistik fra Statistiska Centralbyrån 

 

 

 

 

 

Mellem . og . 

Under . 

 

 

 

 

 

 


71

72 


en OeCD-rapport fra 2006 kårer Stockholm som en af de mest konkurrencedygtige re- 

gioner i hele OeCD-området præget af høj livskvalitet, højt uddannelsesniveau og godt 

sundhedsniveau. 14 Ifølge OeCD udmærker Stockholm-området sig som et førende It- og 

teknologicenter. regionen er hjemsted for en række internationalt førende virksomheder 

og velrenommerede uddannelsesinstitutioner blandt andet Stockholms Universitet, 

Stockholm School of economics, royal Institute of technology og Karolinska Instituttet. 

8.4.2 Göteborg og Angered 

göteborg er den næststørste by i Sverige og hovedby for hele den vestlige del af landet. 

göteborg Kommune har knap 500.000 indbyggere. 15 Antallet af indbyggere er siden 

1990 steget med 14,0% sammenlignet med 6,2% for Sverige som helhed. 16 Befolkningstilvæksten 

sker primært i omegnen af göteborg. 17 

göteborg har et stærkt erhvervsliv, hvor de dominerende brancher er handel og kommunikation, 

finansielle virksomheder og forretningsaktiviteter og produktion. göteborg er 

hjemsted for internationalt kendte virksomheder som volvo, ericsson, SKF og hasselblad. 

Andre store arbejdsgivere er det offentlige og göteborgs Universitet. Arbejdsløsheden 

i göteborg er på 4,7%, hvilket svarer til gennemsnittet for Sverige. I göteborg er der 

flere universiteter og højere læreanstalter, eksempelvis göteborg Universitet med ca. 

45.000 studerende og Calmer’s Institute med ca. 10.000 studerende. 

göteborg har en velfungerende infrastruktur, og kommunen har planer om at foretage 

yderligere investeringer. landvetter International Airport er placeret ca. 20 km vest 

for byen, mens göteborg City Airport kun ligger ca. 10 km fra centrum. Der er gode togforbindelser 

til og fra göteborg, og der er timeforbindelse til Stockholm med hurtigtog 

samt togforbindelser til København og Oslo. 

Angered er beliggende i göteborg Kommune, ca. 11 km nordøst for göteborg centrum, 

med direkte tog- og busforbindelse til göteborg Centrum. Angered bydelscenter er et 

lokalt center for transport, kultur, undervisning, handel og offentlige virksomheder. 

Angered har de seneste år gennemgået en særdeles positiv udvikling med stigende befolkning, 

stigende indkomster samt markant højere ejendomspriser. 18 

8.4.3 Skellefteå 

Skellefteå Kommune har ca. 72.000 indbyggere19 samt et stort opland og dækker et areal 

på ca. 7.200 km². Kommunen har en gunstig placering nær Den Botniske Bugt og ved 

hovedvej e4, der forbinder byen med Umeå i syd (137 km, 112.000 indbyggere) og luleå i 

nord (130 km, 73.000 indbyggere). Befolkningstallet er stigende i Skellefteå. 20 

14 OeCD, OeCD territorial reviews: Stockholm, May 2006, p. 1 

15 Statistik fra Statistiska centralbyrån pr. 31. december 2007 

16 Statistik fra Statistiska centralbyrån 

17 göteborg kommune: Perspektiv göteborg 2-2008 ”Befolkningsutveckling göteborg 2007” 

18 Statistiske oplysninger fra göteborg kommune, årsrapporter fra gunnared og lärjedal bydelene, oplysninger 

fra home i göteborg og rapport fra göteborg kommune ”Inriktningsdokument för vision Angered – 

Angered i ett tillväxtperspektiv” 

19 Statistik fra Statistiska Centralbyrän 

20 Statistik fra Statistiska Centralbyrän

Skellefteå har et stærkt erhvervsliv, som domineres af virksomheder inden for metalindustri, 

træindustri, plast- og gummiindustri samt en voksende It- og elektronisk industri. 

Foruden kommunen og landstinget er de største arbejdsgivere i Skellefteå Boliden 

AB (minedrift), Skellefteå Kraft AB (forsyning), tietoenator AB (It) og Martinsons trä AB 

(træindustri). Der er omkring 250 produktionsvirksomheder i Skellefteå. Umeå Universitet 

og luleå tekniske Universitet har lokaliteter i Skellefteå, det såkaldte Campus Skellefteå 

med ca. 1.500 studerende. 21 

8.4.4 katrineholm 

Katrineholm Kommune dækker ca. 1.000 km² og har ca. 32.000 indbyggere22 og 

tillige et stort opland. Bestyrelsen vurderer, at Katrineholm Kommune er attraktiv 

som både erhvervs- og bopælskommune, hvilket ikke mindst skyldes 

et erhvervsliv med mange store virksomheder samt en god infrastruktur. Katrineholm 

Kommune er beliggende ca. 160 km vest for Stockholm og ca. 

90 km nordøst for linköping. Der er en betydelig pendling mellem Katrineholm 

og de omkringliggende store byer, ikke mindst Stockholm 

og linköping-regionen. Katrineholm er et centralt jernbaneknudepunkt, 

idet de vigtige jernbanelinier Katrineholm-Malmø og Stockholm-göteborg 

mødes i byen. rejsetiden til Stockholm og 

göteborg er henholdsvis ca. 61 min. og 2 timer. 

Katrineholm Kommune har et stærkt erhvervsliv med en 

række store virksomheder som SKF Mekan AB, ericsson 

AB, Sörmlands grafiska Quebecor AB med flere23 . Derudover 

er kommunen og landstinget store arbejdsgivere i Katrineholm. 

lokalsamfundet er således ikke afhængigt af 

en enkelt virksomheds resultater og udvikling. I de senere 

år har flere virksomheder inden for telekommunikation 

og andre højteknologiske brancher nedsat sig i og 

omkring Katrineholm. 24 Denne strukturtilpasning 

forventes at fortsætte og styrke Katrineholms 

økonomiske og befolkningsmæssige udvikling. I 

Katrineholm findes ydermere en lang række skoler 

og gymnasier, hvilket gør kommunen attraktiv 

for børnefamilier. 

21 Oplysninger fra Skellefteå kommune (www.skelleftea.se) 

22 Statistik fra Statistiska Centralbyrån 

23 Oplysninger fra Katrineholm kommune (www.katrineholm.se) 

24 Oplysninger fra lundberg & Partners 

Skellefteå 

Stockholm 

Katrineholm 

Gøteborg 


73

74 

INveSteA SweDeN PrOPertIeS A/S · COPyrIght © 2008 INveSteA A/S

9. Beskrivelse af Ejendommene 

9.1 ejendommene generelt 

Selskabet ejer 11 ejendomme med i alt 15 bygninger. ejendommene er beliggende i større 

svenske byer med positiv befolkningsudvikling og økonomisk vækst. 

Porteføljens største ejendom udgøres af bydelscentret Angered Centrum i göteborg med 

et udlejningsareal på ca. 43.700 m 2 og en forventet samlet årlig leje på ca. DKK 46,6 mio. 

(2009-niveau). Angered Centrum udgør den centrale bykerne i göteborg-bydelen An- 

gered, som er en fremgangsrig og ekspansiv del af göteborg Kommune. Angered er af 

göteborg kommune udpeget som et af fem regionale vækstcentre for offentlig og privat 

virksomhed i göteborg 1 . 

Porteføljens øvrige ejendomme er beliggende i attraktive områder i Stockholm, Skellefteå 

og Katrineholm. ejendommen i Stockholm ligger i retailparken Kungens Kurva, 

der er Nordens største og Stockholms hurtigst voksende retailpark og hjemsted for verdens 

største IKeA-butik få hundrede meter fra ejendommen2 . 

I Katrineholm ejer Selskabet på tidspunktet for Aktiesalget syv strøgejendomme i bymidten 

på gode beliggenheder. Selskabet har indgået aftale med Investea A/S om, at 

ejendomsporteføljen i Katrineholm overdrages til Investea A/S med virkning fra den 31. 

januar 2009. ejendomsporteføljen indgår i overdragelsen med den samme værdi, som 

da Selskabet erhvervede porteføljen den 1. juli 2008. Samtidig med indgåelsen af overdragelsesaftalen 

har Selskabet dog fået en option og forkøbsret indtil udgangen af 2009 

til at købe ejendomsporteføljen tilbage, hvis markedsforholdene skulle vise sig at være 

gunstige. 

Selskabet har endvidere erhvervet et mindre butikscenter og en boligejendom i Skellefteå 

beliggende på og omkring den centrale gågade i bykernen. 

9.1.1 Lejere og lejeforhold for ejendommene 

ejendommene rummer i alt 359 lejemål indeholdende butikker, kontorer, boliger og lager 

samt en række p-pladser, reklameskilte m.v. Som det fremgår af nedenstående diagrammer, 

er lejeindtægten fordelt med 53% fra butikker, 35% fra kontorer, 6% fra boliger, 1% fra 

lager og 5% fra øvrige lejemål3 . 

Den største lejer i ejendommene er ICA Sverige AB med ICA Maxi-butikken på 5.965 m2 i 

göteborg. Den årlige leje fra ICA Maxi udgør ca. 8% af den samlede lejeindtægt fra ejendommene. 

lejekontrakten med ICA Maxi er både den vigtigste lejekontrakt målt på areal 

og leje samt den længstløbende lejekontrakt for noget lejemål i ejendommene. Dette 

bidrager til Selskabets finansielle sikkerhed og stabilitet. Af andre store lejere kan nævnes 

sundhedsplejen i göteborg, Åhléns varehuset i Katrineholm og arbejdsløshedskassen 

i göteborg. 

1 göteborg kommune (Byggnadsnämnden): Förslag til översiktsplan för göteborg Del 1, april 2008 

2 Ifølge oplysninger fra Kungens Kurva Marknadsbolag AB (www.kungenskurva.se) 

3 tallene er inklusiv ejendomsporteføljen i Katrineholm, der er blevet solgt fra med virkning fra den 31. januar 

2008 

BeSKrIvelSe AF eJeNDOMMeNe 

75

76 


Lejekontrakternes udløbstidspunkter 

 

 

 

 

 

 

 

 

SEK, mio. % 

 

 

 

 

 

 

Leje Akkumuleret leje 

 

 

9.1.2 Lejekontrakternes udløbstidspunkter 

ejendommenes lejekontrakter har en fornuftig spredning, både med hensyn til lejere, 

beliggenheder og kontrakternes udløbstidspunkter. Fordelingen af lejekontrakternes 

varighed er vist i figuren nedenfor. Som det fremgår af figuren, udløber ca. 70% af kontrakterne 

inden for de næste 4 år. Omniagruppen vurderer, at det gennemsnitlige lejeniveau 

i de eksisterende lejekontrakter ligger betydeligt under den nuværende opnåelige 

markedsleje, hvorfor de kommende års genforhandlinger i forbindelse med lejekontrakternes 

udløb forventes at indeholde et betydeligt lejepotentiale, som kun delvist er reflekteret 

i Budgettet. 

9.1.3 ejendommenes driftsindtjening 

ejendommenes lejeindtægter og driftsomkostninger er i afsnit 9 opgjort på årsniveau pr. 

1. september og for Angered Centrums vedkommende på årsniveau opgjort ultimo 2008. 

Årsniveauet pr. 1. september 2008 er på tidspunktet for Prospektets offentliggørelse det 

mest aktuelle udtryk for lejeindtægterne og driftsomkostningerne for ejendommene, 

idet de aktuelle lejeindtægter for ejendommene i september måned 2008 er omregnet 

til årsniveau. På grund af det igangværende ombygningsprojekt i Angered og de deraf 

frigjorte udlejningsarealer anvendes i afsnittet årsniveauer opgjort ultimo 2008 for Angered 

Centrum. Indekseringer af lejekontrakter, genforhandlinger, nyudlejninger og 

opsigelser af lejemål, bortfald af lejerabatter og lejetillæg m.v. bevirker, at der ikke nødvendigvis 

er sammenfald mellem lejeindtægter og driftsomkostninger opgjort på årsniveau 

på en given dato og niveauet for lejeindtægter og driftsomkostninger opgjort for 

samme år som helhed. 

lejeindtægten fra ejendommene budgetteres at udgøre DKK 81,3 mio. (årsniveau opgjort 

pr. 1. september 2008), når man indregner lejeværdien af de arealer, som ICA har fraflyttet 

i forbindelse med ibrugtagningen af ICA Maxi-butikken. Disse arealer er omfattet af 

garanti fra Investea A/S fra og med 1. januar 2009. efter driftsomkostninger på ca. DKK 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

Lejepotentialet i ejendommene 

. 

. 

. 

. 

. 

 

 

Gennemsnitlig butiksleje og aktuel markedsleje, SEK pr. m 

Kungens 

Kurva 

Angered 

Centrum 

Aktuel leje Markedsleje 

Skellefteå 

Centrum 

Anm: Den aktuelle markedsleje gengiver Omniagruppens 

vurdering primo september 2008 

Katrineholm 

Bymidte

26,2 mio. (årsniveau opgjort pr. 1 september 2008) forventes et bruttoresultat for ejen- 

dommene på ca. DKK 55,1 mio. (årsniveau opgjort pr. 1. september 2008). Der henvises 

til afsnit 10 for en nærmere gennemgang af de budgetterede lejeindtægter og driftsomkostninger. 


oversigt over ejendommene Beløb i SEK 

Udlejningsareal, m 2 

Leje (årsniveauer 

opgjort pr. 1. 

september 2008, 

dog Angered 

Centrum pr. 

ultimo 2008) 

estimeret 

driftsoverskud 

(årsniveauer 


september 2008, 

dog Angered 

Centrum pr. 

ultimo 2008) 

købspris* 

(dog markedsværdi 

ekskl. 

udviklingspotentiale 

for Angered 

Centrum) 

Angered Centrum** 43.690 56.500.000 37.375.000 650.000.000 

Skellefteå Bymidte (2 ejendomme) 9.898 10.555.000 6.389.000 106.000.000 

Kungens Kurva*** 7.102 12.610.000 9.537.000 165.800.000 

ejendommene i alt 60.690 79.665.000 53.301.000 921.800.000 

Katrineholm Bymidte (7 ejendomme)**** 25.365 21.923.000 15.582.000 250.000.000 

ejendomme i alt inklusiv katrineholm Bymidte 86.055 101.588.000 68.883.000 1.171.800.000 

* Ejendomsværdierne er bekræftede af uafhængige valuarvurderinger daterede marts (Katrineholm Bymidte-ejendommene) og april (Angered Centrum-butikscentret, Skellefteå 

Bymidte-ejendommene og Stockholm-ejendommen). 

** Lejeindtægten for Angered Centrum er opgjort ultimo 2008. Lejeindtægten for Angered Centrum indeholder to ledige butikslejemål med et samlet udlejningsareal på 1.201 m 2 

og med estimeret lejeværdi på SEK 2.600.000, hvor Selskabet er i forhandlinger med flere potentielle lejere. Derudover indeholder lejeindtægten for Angered Centrum 2.350 m 2 

ledige arealer med estimeret lejeværdi SEK 4.215.000, der udlejes senest 1. januar 2009 og er omfattet af garanti fra Investea A/S i op til tre år fra 1. januar 2009 ved indgåelse 

af lejekontrakter med løbetid på mindst et år. 

*** Lejeindtægten for Kungens Kurva er vist efter ombygningsprojektets færdiggørelse. Ejendommen i Kungens Kurva erhverves til et aftalt startafkast på 5,75% p.a. med en 

forventet samlet købspris som vist. 

**** Selskabet har den 6. oktober 2008 indgået aftale med Investea A/S om at sælge ejendomsporteføljen i Katrineholm tilbage til Investea A/S med overtagelse den 31. januar 

2009. 

9.1.4 Udviklingsprojekterne 

generelt er ejendommene kendetegnet ved betydelige udviklingsmuligheder på kort og 

langt sigt. Allerede i 2009 forventes udviklingsprojektet i Skellefteå at medføre stigende 

lejeindtægter og dermed en øget værdi af disse ejendomme. 

Det mest sandsynlige udviklingsprojektet i Angered består af et nærsygehus, der er pro- 

jekteret til ca. 15.000 m 2 og forventes færdigt i 2011. Nærsygehuset forventes udlejet til 

västra götaland-regionen på en 20-årig uopsigelig lejekontrakt, der forventes under- 

skrevet samtidig med entreprenørkontrakten i 2. kvartal 2009. 

I Skellefteå består udviklingsprojektet af en ombygning af arealer fra kontorer til butik- 

ker samt etablering af en ny butik, f.eks. en levnedsmiddelforretning, i ejendommens 

underetage. 

77

78 


Udviklingsprojekterne er sammenfattet i nedenstående tabel: 

estimerede nøgletal for Udviklingsprojekterne Alle beløb i SEK 

Forventet 

ibrugtagning 

/ lejestart 

estimeret 

udlejningsareal, 

m 2 

estimeret leje 

(årsniveau ved 

ibrugtagning) 

estimeret 

driftsoverskud 

(årsniveau ved 

ibrugtagning) 

estimeret 

investering* 

estimeret 

markedsværdi** 

Udvikling Angered 

nærsygehus 1. april 2011 15.000 30.750.000 29.250.000 372.023.000 513.158.000 

Ombygningsprojekt 

Skellefteå 

1. august 2009 (fase 1), 

1. januar 2010 (fase 2) 1.950 4.030.000 3.770.000 42.710.000 62.826.000 

Udviklingsprojekter i alt 16.950 34.780.000 33.020.000 414.733.000 575.984.000 

* Inklusiv alle entrepriseomkostninger, byggerenter og gevinstdelingshonorarer 

** Ved beregning af markedsværdierne af Udviklingsprojekterne er det forudsat, at markedets afkastkrav for de færdiggjorte projekter svarer til de relevante afkastkrav på 

tidspunktet for Selskabets erhvervelse af Ejendommene. I opstillingen ovenfor og i Budgettet er det færdiggjorte nærsygehus i Angered Centrum optaget til samme afkastkrav 

som er gældende for butikscentret i Angered Centrum medio 2008, og det færdiggjorte ombygningsprojekt i Skellefteå er optaget til afkastkrav gældende for de erhvervede 

ejendomme i Skellefteå medio 2008. 

Ud over Udviklingsprojekterne med de forventede udviklingsgevinster vist i tabellen 

ovenfor, opnåede Selskabet en estimeret gevinst på ca. SeK 7,9 mio. i forbindelse med 

erhvervelse af ejendommen i Stockholm til et aftalt afkast på 5,75% p.a., hvilket var attraktivt 

sammenholdt med markedsafkastet. Selskabet påtager sig ikke udviklingsrisiko 

i forbindelse med erhvervelsen af ejendommen i Stockholm. 

Selskabet vil i et videre perspektiv løbende undersøge mulighederne for at udvikle ejen- 

dommene yderligere. Dette kan f.eks. ske ved tilkøb af tilstødende grundarealer, der 

kan skabe værdier i form af synergier med eksisterende ejendomme. I de følgende afsnit 

9.2-9.4 beskrives ejendommene og Udviklingsprojekterne nærmere.


79

Angered Centrum, Gøteborg 

Selskabets ejendom er overordnet skitseret

82 


9.2 Angered Centrum 

9.2.1 Göteborg og Angered bydelscenter 

Selskabet ejer butikscentret Angered Centrum i Angered, göteborg. Angered-bydelen ligger 

ca. 11 km nordøst for göteborg centrum. Angered bydelscenter er et lokalt center for 

trafik, kultur, undervisning, handel og offentlige serviceydelser. Angered har de seneste 

år gennemgået en særdeles positiv udvikling med stigende befolkning, stigende indkomster 

samt højere ejendomspriser 4 . 

göteborg Kommune har vedtaget en plan for den fremtidige udvikling 5 . Planen indebærer 

en ekspansion og udvikling af Angered, som er et af fem områder, kommunen satser 

særligt på at udvikle. Som led i planerne for området vil kommunen flytte yderligere offentlige 

aktiviteter til Angered, forbedre infrastrukturen og udbygge bydelen med flere 

boliger. västra götaland-regionen har således truffet en principbeslutning om opførelse 

af et nærsygehus i Angered. Selskabet indgår i et eksklusivt samarbejde med regionen 

og kommunen omkring projektet, der forventes at munde ud i etableringen af nærsygehuset 

med et areal på ca. 15.000 m 2 og omfattende en række lægefaglige specialer. 

Som følge af den positive udvikling i Angered-området vil Selskabet endvidere gennemføre 

andre supplerede eller alternative udviklingsprojekter, der kan bidrage til at skabe 

den størst mulige værditilvækst i Selskabet. 

9.2.2 Butikscentret Angered Centrum 

Butikscentret Angered Centrum blev indviet i oktober 1978. ejendommen, som består 

af fem bygninger, udgør hoveddelen af Angereds bydelscentrum og har et samlet udlejningsareal 

på ca. 43.690 m 2 . ejendommen indeholder en række butikker med kendte 

brands, flere supermarkeder m.m. I ejendommen er der endvidere en række kontorer, 

der primært anvendes af offentlige lejere. I ejendommen og den omkringliggende bymidte 

findes en række offentlige services med blandt andet fritidscentrum, teater, skoler, sygepleje, 

sygeforsikringskasse, Systembolag, apotek, politistation, postkontor, banker, 

private virksomheder m.m. 

Angered Centrum er centralt beliggende og let tilgængeligt med såvel bil som offentlige 

transportmidler. I direkte tilknytning til centret findes der en togstation og en busterminal 

med direkte forbindelse til det centrale göteborg. Med sporvogn er transporttiden til 

göteborg centrum ca. 10 minutter6 . 

Angered Centrum har gennemgået en meget positiv udvikling de seneste år. I 2007 havde 

centret over 4,7 millioner besøgende, svarende til over 90.000 besøgende pr. uge7 . 

2007 var omsætningen i detailhandelsbutikkerne ca. SeK 34 mio. pr. måned, hvilket er 

en stigning på ca. 10% i forhold til 20068 . 




5 göteborg kommune (Byggnadsnämnden): Förslag til översiktsplan för göteborg Del 1, april 2008 

6 www.angeredcentrum.se 

7 Centerstatistik fra Omniagruppen 

8 Centerstatistik fra Omniagruppen

9.2.3 Udvidelse af udlejningsareal og udlejningsaktivitet i Angered Centrum i 2008 

I første kvartal 2007 blev der igangsat en udbygning af Angered Centrum, der forventes 

færdig i løbet af fjerde kvartal 2008. Udbygningen indeholder blandt andet en om- og 

udbygning af supermarkedskæden ICA’s lejemål, der blev færdiggjort og ibrugtaget primo 

oktober 2008. ICA’s lejeareal er forøget, så det samlede lejeareal udgør ca. 5.950 m2 . 

ICA er i den forbindelse opgraderet til en ICA Maxi, som er den største ICA-varehustype. I 

forbindelse med ICA-ombygningen udvides udlejningsarealet med ca. 2.800 m2 nye butiksarealer, 

som benyttes af den nye ICA Maxi-butik. Omkring 2.350 m2 af de eksisterende 

udlejningsarealer for ICA er fraflyttet af ICA i forbindelse med ibrugtagningen af den 

nye ICA Maxi-butik og er under udlejning. 

Foruden udbygningen af Angered Centrum er der projekteret en modernisering af den 

indvendige del af ejendommen. Moderniseringen omfatter en delvis renovering af butiksfacader, 

vægpartier, gulve og lofter. Derudover bliver indgangen fra det udvendige 

torv renoveret og moderniseret. Opgraderingen er igangsat, og ICA Maxi-butikken er taget 

i brug primo oktober 2008. Den resterende del af ombygningen forventes at være 

færdiggjort i december 2008. etableringen af ICA Maxi samt opgraderingen af Angered 

Centrum forventes at øge antallet af handlende, hvorfor der desuden anlægges ca. 

100-150 nye parkeringspladser. 

9.2.4 tekniske forhold og forureningsrisiko 

Den byggetekniske rådgivningsvirksomhed Alectia har foretaget en teknisk gennemgang 

af Angered Centrum og vurderer, at ejendommen generelt er i god teknisk stand9 . 

I den sydvestlige ende af ejendommen findes en tankstation, der drives af Norsk hydro 

Olje AB. tilstedeværelsen af en tankstation medfører en risiko for, at aktiviteterne forbundet 

med driften heraf kan have medført forurening af jord- og grundvand under 

tankstationen. Af den tekniske rapport fremgår det, at Alectia, som led i sine miljøundersøgelser 

omkring tankstationen, har henvendt sig til miljøforvaltningen i göteborg. 

Der er i den forbindelse ikke fremkommet oplysninger om forurening i forbindelse med 

benzintanken på ejendommen. 

efter svensk miljøret er det den forurenende virksomhed, der er ansvarlig for eventuelle 

oprensnings- og oprydningsomkostninger i forbindelse med forurening. Skulle der blive 

konstateret forurening hidrørende fra benzinstationen, vil det således være Norsk hydro 

Olje AB, der skal betale eventuelle omkostninger. Norsk hydro ejes af den norske stat 

med godt 40%. Såfremt den faktiske forurener ikke længere findes eller ikke kan bekoste 

oprensning mv., kan ejendommens ejer under særlige forudsætninger holdes ansvarlig 

for sådanne udgifter. Den største risiko for Selskabet i tilfælde af forurening fra tankstationen 

synes derfor at være Norsk hydro Olje AB’s konkurs. 

Bestyrelsen vurderer på baggrund af Alectias rapport, at der er en meget begrænset miljømæssig 

risiko på ejendommen. 

9 teknisk rapport fra Alectia 


83

84 


9.2.5 Lejere i Angered Centrum 

Angered Centrum indeholder i alt 128 lejemål fordelt på 52 butikslejemål, 23 kontorer, 

26 lagerlejemål og 27 øvrige lejemål udlejet til foreninger, teatre m.v. hertil kommer en 

række parkeringspladser. ejendommenes udlejningsareal udgør i alt ca. 43.690 m2 . ejendommens 

lejeindtægter stammer primært fra butikker og kontorer, der udgør henholdsvis 

ca. 57% og ca. 36% af lejeindtægten. 

Blandt de største butikslejere er ICA, Netto, Systembolaget, McDonald’s og Dressmann. 

Kontorarealerne er primært lejet af offentlige lejere, og blandt de større lejere er Primärvården 

göteborg, göteborg Kommune, Bostads AB Poseidon og Politiet. Øvrige lejemål 

udgør omkring 6% af lejeindtægten og anvendes til en række kulturelle formål og foreninger. 

Bestyrelsen vurderer, at Angered Centrum indeholder et væsentligt lejestigningspotentiale, 

da efterspørgslen efter butikslokaler i centret er stor, og tomgangen på butikslokaler 

er lav. 50% af lejekontrakterne udløber inden for 6 år. Den gennemsnitlige leje på 

centrets butikslejemål udgjorde SeK 1.517 pr. m2 opgjort pr. 1. april 2008, men inklusive 

effekten af den nye ICA Maxi-butik. Den gennemsnitlige leje på nye butikslejekontrakter 

med lejestart efter april 2008, eksklusive effekten af den nye ICA Maxi-butik, udgør SeK 

2.072 pr. m2 , hvilket svarer til en gennemsnitlig forhøjelse af butikslejen på 37%. Omniagruppen 

skønner, at den aktuelle markedsleje ved nyudlejning af butikslejemål i Angered 

Centrum i gennemsnit vil være ca. SeK 2.030 pr. m2 eller ca. 33% højere end den gennemsnitlige 

butiksleje for de bestående lejekontrakter med lejestart før 1. april 2008. 

Leje på butikslejemål i Angered Centrum 

med lejestart før og efter april 2008 

 

 

 

 

 

 

SEK/m 

Lejestart før 

april 

Lejestart efter 

april 

Lejeudløb for butikslejemål i Angered 

Anm: Butikslejemål med lejestart efter april 2008 omfatter lejemål med Elibelleshoes (100 m 2 ), Ahmer Saberfrisørsalon 

(52 m 2 ), Interflora (192 m 2 ), Nordea (279 m 2 ), Tamro Apotek (220 m 2 ), Kapp-Ahl (800 m 2 ), Crudo Gym (873 

m 2 ), Aktuell Optik (250 m 2 ) og Damas Juveler (57 m 2 ) 

Nedenstående lejetabel viser den forventede lejersituation ultimo 2008 efter ICA‘s indflytning 

og den generelle opgradering af Angered Centrum, der forventes afsluttet i 4. 

kvartal 2008. 

lejeindtægten på SeK 56,5 mio. (årsniveau opgjort ultimo 2008) medregner nettoindtægterne 

fra den nye ICA Maxi-butik, der er ibrugtaget primo oktober 2008, og lejevær- 

 

 

 

 

 

 

Akkumuleret leje, %

dien af to ledige butikslokaler på henholdsvis 901 m 2 og 300 m 2 , der på tidspunktet for 

Prospektets offentliggørelse er uudlejede, men som baseret på igangværende lejefor- 

handlinger forventes udlejet til en samlet lejeværdi på ca. SeK 2.600.000 inden 1. de- 

cember 2008. Derudover indeholder lejeindtægten lejeværdien af ledige arealer på 2.350 

m2 , der forventes udlejet inden 1. januar 2009, og som er omfattet af en garanti fra Investea 

A/S i op til tre år fra 1. januar 2009 ved indgåelse af lejekontrakter med løbetid på 

mindst et år. 

Omniagruppen forventer på baggrund af de igangværende forhandlinger med potentielle 

lejere, at de samlede lejeindtægter ultimo 2008 i Angered Centrum vil udgøre SeK 56,5 

mio. (årsniveau), når man derudover medregner lejeindtægter fra 2.350 m2 frigjort areal, 

der fra og med 1. januar 2009 er omfattet af en garanti fra Investea A/S. 

Forventet lejeliste (Årsniveauer opgjort ultimo 2008)* 


Lejer Dato for udløb Areal, m 2 Areal, % Leje, Sek Leje i % Leje pr. m 2 

ICA Sverige (ICA Maxi butik) 01/05/18 5.965 14% 

Netto 30/08/13 1.100 3% 

Systembolaget 31/03/14 952 2% 

lindex 31/12/08 909 2% 

McDonald‘s 30/09/12 460 1% 

Dressmann 31/12/11 350 1% 

Nye lokaler under udlejning 2.350 5% 

Øvrige 8.164 19% 

Butikslejemål i alt 20.250 46% 32.244.000 57% 1.592 

Primärvården göteborg 30/09/13 2.924 7% 

göteborg Kommune 31/12/09 2.546 6% 

Bostads AB Poseidon 31/12/11 2.276 5% 

göteborg Kommune 30/09/13 2.116 5% 

Politi 30/09/10 1.438 3% 

Øvrige 8.450 19% 

kontor i alt 19.750 45% 20.399.000 36% 1.033 

lager 1.200 3% 562.000 1% 468 

Øvrige (herunder foreninger, teater m.m.) 2.255 5% 3.295.000 6% 1.461 

total udlejet 43.455 99% 56.500.000 100% 1.300 

ledige arealer og lejepotentiale 233 1% 220.000 0% 944 

Udlejede og ledige arealer i alt 43.690 100% 56.720.000 100% 1.298 

*) Lejelisten forudsætter, at de af ICA frigjorte arealer (omfattet af garanti fra Investea A/S fra og med 1 januar 2009) er genudlejet. Baseret på igangværende lejeforhandlinger 

er det desuden forudsat, at butikslejemål på 901 m 2 og 300 m 2 inden årets udgang udlejes til en samlet lejeværdi på SEK 2.600.000. 

85

86 


9.2.6 Væsentlige lejere i Angered Centrum 

ICA Sverige 

ICA Sverige er en del af ICA-koncernen, der er en af Nordens førende dagligvarekæder. 

ICA blev stiftet i 1917 og har mere end 17.000 ansatte og ca. 2.200 butikker i Sverige, Norge 

og Baltikum. 

Lindex 

Med mere end 350 butikker i Sverige, Norge, Finland, estland, letland, litauen og tjekkiet 

er lindex i dag et af Nordeuropas ledende modehuse. lindex forhandler blandt andet 

dametøj, babytøj og makeup. lindex-butikker er kendetegnet ved et unikt og moderne 

udtryk. 

McDonald’s 

McDonald’s er en af de største restaurantkæder i verden og har omkring 230 restauranter 

i Sverige. På verdensplan er der er over 30.000 McDonald’s restauranter fordelt på 118 

lande. Kæden har ca. 1,5 millioner ansatte og omkring 50 millioner gæster om dagen. 

Dressmann 

Dressmann har ca. 400 butikker i Skandinavien og er dermed Nordeuropas største butikskæde 

inden for herretøj. Kæden omsætter årligt for mere end SeK 3 mia. 

Netto 

Netto Marknad er en supermarkedskæde, der er ejet af Dansk Supermarked. Netto er 

et dansk discountkoncept. Den første svenske Nettobutik åbnede i 2002, og der er i dag 

mere end 81 Nettobutikker i Sverige. 

Systembolaget 

Systembolaget blev etableret i 1955, og selskabet har stadig monopol på salg af alkohol i 

Sverige. Systembolaget omfatter 410 butikker og 4.000 ansatte. 

Göteborg kommune 

göteborg Kommune lejer en række lejemål i ejendommen. 

primärvården Göteborg 

er et offentligt tilbud om lægehjælp. Primärvärdens opgaver omfatter blandt andet 

børnemedicinsk behandling, krise- og traumerådgivning m.m. Primärvården göteborg 

beskæftiger sammenlagt 1.400 personer fordelt på forskellige kontorer i göteborg Kommune. 

Bostads AB poseidon 

Bostads AB Poseidon er göteborgs største boligselskab. Bostads AB Poseidon forvalter 

ca. 23.500 lejeboliger i göteborg Kommune og har omkring 40.000 lejere. 

politiet 

Politiet i Sverige omfatter mere end 22.000 ansatte og har kontorer og politistationer 

over hele Sverige.

9.2.7 opførelse af nærsygehus i Angered Centrum 

Sygehusvæsenet i den nordøstlige del af göteborg vurderes i dag utilstrækkeligt, blandt 

andet som følge af befolkningsvæksten i området10 . Angered er af göteborg Kommune 

udset til at være et af fem strategiske knudepunkter i göteborg Kommune, og der satses 

massivt på udvikling af området. Som led i västra götaland-regionens udbygning 

af sundhedsvæsenet er der derfor medio 2006 taget en principbeslutning om opførelse 

af et sygehus (Angered Närsjukhus) i Angered Centrum. västra götaland-regionen har 

i samarbejde med Investea A/S og Omniagruppen siden 2006 arbejdet på udvikling af 

projektet. Såfremt projektet realiseres, vil Selskabet stå for udvikling og opførelse af hospitalsejendommen, 

og västra götaland-regionens sundhedsvæsen vil leje sig ind i sygehuset. 

västra götaland-regionens sundhedsvæsen har allerede drift og faciliteter i midlertidige 

lokaler i Angered Centrum, og det er regionens plan at optrappe tilstedeværelsen yderligere 

frem til færdiggørelsen af hospitalet. 

Medio 2006 traf västra götaland-regionen en principiel beslutning om opførelse af syge- 

huset, og Selskabet er så langt i processen med regionen, at Selskabet har tilknyttet en 

teknisk rådgiver til projektet, ligesom udarbejdelse af detailplanen (lokalplanen) er påbegyndt. 

På tidspunktet for Prospektets offentliggørelse har västra götaland-regionen ikke ta- 

get endeligt stilling til nærsygehusets eksakte beliggenhed og indretning, herunder antal 

sengepladser, afdelinger og ruminddeling, faciliteter, tekniske installationer og areal. 

Bestyrelsen forventer, at den endeligt bindende kontrakt med omkring 20-års uopsigelighed 

underskrives i 2. kvartal 2009. Byggeriet forventes derefter påbegyndt i 3. kvartal 

2009, og sygehuset planlægges færdigbygget og ibrugtaget i 2. kvartal 201111 . 

10 Program för Angered Centrum, Stadsbygnadskontoret i göteborg, februar 2008 

11 Ifølge folderen ”Angered local hospital – treatment and care in a human context” udgivet af västra 

götaland regionen 

Den kommende placering 

af sygehuset i Angered. 


87

88 


Sideløbende med forhandlingerne med västra götaland-regionen arbejder Selskabet på 

langsigtede udviklingsplaner omfattende en stor udbygning af centrets butiks- og kontorudlejningsareal. 

værdiskabelsen fra denne udbygning vil blandt andet afhænge af, 

hvor stor en andel af det samlede udbygningspotentiale, som nærsygehuset vil lægge 

beslag på. 

9.2.8 Angered nærsygehus - funktion og specialer 

Angered nærsygehus skal primært varetage behandlingsbehovet for indbyggerne i göteborgs 

nordøstlige del, der er præget af mangel på hospitalsfaciliteter, og sygehuset forventes 

ikke at medføre lukninger af andre hospitaler i göteborg-området. Det er västra 

götaland-regionens hensigt at samle en række kompetencer i sygehuset, således at patienterne 

kan sikres et effektivt og hurtigt behandlingsforløb. västra götaland-regionen 

har ikke endeligt taget stilling til sygehusets indretning med hensyn til sengepladser, afdelinger, 

tekniske installationer m.v., men Bestyrelsen forventer, at det færdigbyggede 

sygehus vil have et udlejningsareal på ca. 15.000 m2 . Stadbyggnadskontoret i göteborg 

har i februar 2008 offentliggjort et program for Angered Centrum, hvoraf det fremgår, at 

nærsygehuset skal kunne behandle over 100.000 patienter hvert år12 . 

De første sygehusfaciliteter i Angered blev påbegyndt i 2006 i midlertidige lokaler, og der 

er truffet beslutning om gradvist at optrappe omfanget af behandlingstilbud. Der er allerede 

etableret følgende klinikker/specialer i midlertidige lokaler i Angered Centrum: 

• 

• 

• 

lægevagt/skadestue 

Neurologisk afdeling 

Psykiatrisk afdeling 

I 2008 og 2009 forventes der at komme flere afdelinger i midlertidige lokaler i Angered 

Centrum. Det drejer sig forventeligt om: 

• 

• 

• 

• 

• 

Intern medicin (hjerte/diabetes/lunger) 

Smertebehandling 

gynækologi 

Børnemedicin (psykiatri) 

røntgenfaciliteter 

Når hospitalet er færdigt, forventes der endvidere blive etableret faciliteter for: 

• 

• 

Ortopædkirurgi 

Operationsrum 

12 Program för Angered Centrum, Stadbyggnadskontoret i göteborg, februar 2008

Sygehuset forventes at skabe et væsentligt antal arbejdspladser, som ligeledes vil bidrage 

positivt til Angered Centrums udvikling. Sygehuset forventes opført i direkte tilknytning 

til centret, således at der opstår synergier mellem de to ejendomme. Som det 

fremgår af nedenstående opstilling, forventer Bestyrelsen, at sygehuset ved færdiggørelsen 

vil have en markedsværdi på omkring SeK 513 mio. Bestyrelsen vil i de kommende 

forhandlinger med västra götaland-regionen og göteborg kommune arbejde for at gøre 

projektet endnu større med det formål at opnå en tilsvarende forøgelse af driftsindtjeningen 

og værdiskabelse til Selskabet. 

Forventede nøgletal for Angered nærsygehus-projektet beløb i SEK 

Areal, m 2 15.000 

leje ved ibrugtagning i 2011 (årsniveau) 30.750.000 

Driftsindtjening ved ibrugtagning i 2011 (årsniveau) 29.250.000 

Markedsværdi 2011* 513.158.000 

Samlet investering juli 2009 – april 2011 inklusiv honorarer 372.023.000 

Selskabets værdiskabelse 141.135.000 

*)Ved udregningen af markedsværdien er det forudsat, at det færdiggjorte nærsygehus i Angered Centrum i 2011 

optages til samme afkastkrav som er gældende for butikscentret i Angered Centrum medio 2008 

9.2.9 Visioner for videre udvikling af Angered 

göteborg Kommune har udvalgt Angered til at være et af fem fokusområder, som kommunen 

vil satse på at udvikle i årene fremover. Angered har de seneste år gennemgået 

en særdeles stærk demografisk og økonomisk udvikling 13 . 

Befolkningsudviklingen i göteborg har siden starten af 1990’erne udviklet sig positivt. 

Befolkningstallet i området ved Angered Centrum har udviklet sig bedre end göteborg 

Kommune som helhed. Antallet af indbyggere i området omkring Angered Centrum14 er 

steget fra ca. 40.300 i 1997 til ca. 46.700 i 2007, hvilket svarer til en befolkningsvækst på 

ca. 16% sammenlignet med en befolkningsvækst på ca. 8% for göteborg som helhed15 . De 

demografiske perspektiver for göteborg og Angered er blandt de bedste i Sverige. göteborg 

kommunes befolkningsprognose for perioden frem til 2015 viser kraftig befolkningsvækst 

i såvel Angered som göteborg som helhed16 . Den fortsatte befolkningstilvækst 

forventes at få betydning for Angered Centrum, idet grundlaget for handlen styrkes. 

Samtidig er ledigheden faldet til et lavt niveau og udgifterne til offentlig forsørgelse 

mindsket markant i Angered17 . Dette er en klar indikator for den positive økonomiske 

vækst, som har været i området i en årrække. 




14 Området omkring Angered Centrum udgøres af bydelene gunnared og lärjedalen 

15 Statistik fra göteborg Kommune og statistik fra Statistika Centralbyrån 

16 göteborg kommunes befolkningsprognose Pr 2007 

17 göteborg kommune 5. februar 2008 ”Inriktningsdokument för vision Angered – Angered i et tillväxtperspektiv” 

og rapport fra handelshøgskolan i göteborg af docent Jan Jörnmark ”Angered i globaliseringen” 

 

 

 

 

 

 

 

 


 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

Fokus på Angered giver stor medieomtale. 

Her artikel fra GT Expressen. 

 

 

 

 

 

 

 

89

90 


Befolkningsudvikling Gøteborg og Angered (1997-2007) 

 

 

 

 

 

 

Angered Gøteborg 

Kilde: Statistik fra Statistiska centralbyrån og statistik fra Göteborg kommune 

Boligmarkedet i gunnared bydelen, der er en del af Angered-området, har i perioden 

2002 - 2008 gennemgået en bemærkelsesværdig udvikling med prisstigninger på over 

150% 18 . Dette styrker den generelle økonomiske udvikling i området og handlen i Angered 

Centrum. Bestyrelsen vurderer, at der er potentiale for at opføre yderligere boliger i 

Angered, og at Selskabet vil kunne deltage i den fortsatte udvikling af boligmassen i Angered. 

Kommunens planer for Angered vurderes at skabe en række yderligere udviklingsmuligheder, 

og Bestyrelsen forventer, at Selskabet kan deltage i udviklingen af området i de 

kommende år. 

Bestyrelsen vurderer, at det stigende befolkningstal og store efterspørgsel efter boliger 

i Angered fortsætter i de kommende år. Kommunen regner med at udlægge yderligere 

arealer til boliger i umiddelbar nærhed af centret 19 . Kommunens planer indebærer 

blandt andet opførelsen af et højhus til boligformål samt en række andre projekter. Boligmassen 

forventes derfor markant forøget de kommende år. 

Det er desuden besluttet at øge antallet af sportstilbud i området ved at bygge en ny 

sportsarena med en skøjtehal og en svømmehal20 . Sportsarenaen opføres i umiddelbar 

nærhed af Angered Centrum. Når arenaen er færdig, forventes den at tiltrække 150.000 

- 250.000 besøgende årligt 21 . 

Kommunen har endvidere tilkendegivet, at man ønsker at styrke detailhandlen i området22 

. Baseret på kommunens udmeldte planer23 forventer Bestyrelsen, at det vil være 

muligt at opføre yderligere omkring 4.500 m2 butiksareal på ejendommens grund. Kommunen 

planlægger ligeledes at udlægge yderligere arealer til detailhandel og har identificeret 

flere egnede områder i nærheden af centret 24 . 

18 Ifølge oplysninger fra home i göteborg 

19 Program för Angered Centrum, Stadsbyggnadskontoret i göteborg, februar 2008, p. 28f 

20 Program för Angered Centrum, Stadsbyggnadskontoret i göteborg, februar 2008, p. 27 




24 Program för Angered Centrum, Stadsbyggnadskontoret i göteborg, februar 2008, p. 18 ff

På grund af den store udbygning af området vurderer Bestyrelsen, at behovet for over- 

natningsmuligheder vil være stigende. På baggrund af den løbende dialog med göteborg 

kommune forventer Bestyrelsen, at kommunen planlægger at give tilladelse til opførelsen 

af et nyt moderne hotel i umiddelbar nærhed af butikscentret. 

Bestyrelsen forventer, at der vil være mulighed for at opnå betydelige gevinster ved Selskabets 

deltagelse i områdets fortsatte udbygning. Initiativerne i området forventes at 

tiltrække yderligere handlende til Angered Centrum og styrke handlen i butikkerne. Som 

led i strategien forventes Selskabet at få mulighed for på længere sigt at opkøbe tilstødende 

grunde omkring Angered Centrum, herunder grunde, der ejes af Investea A/S, og 

skabe værdi i form af ejendomsudvikling samt udnyttelse af synergier mellem nybygninger 

og butikscentret. Budgettet indregner ikke eventuelle positive effekter som følge af 

Selskabets eventuelle yderligere deltagelse i de kommende års investeringer i området. 

Vision for Angered Centrum 

5 

4 

1. Det kommende sygehus 

2. Nye boliger 

3. Udvidelse af Angered Centrum 

3 

1 

4. Højhus i forbindelse med 

Angered Centrum 

5. Parkeringshus 

2 

6. Nye kulturlokaler 

7. Sportshal 


6 

7 

91

92 


9.3 Skellefteå Bymidte 

9.3.1 Beskrivelse af Skellefteå Bymidte 

Selskabet har erhvervet to ejendomme i Skellefteå bymidte. Skellefteå Kommune er med 

72.000 indbyggere en af de største kommuner i det nordøstlige Sverige, og befolkningstallet 

er stigende25 . Skellefteå har et stærkt erhvervsliv, som domineres af virksomheder 

inden for metalindustri, træindustri, plast- og gummiindustri samt en voksende It- og 

elektroniskindustri. 

ejendommene i Skellefteå er beliggende centralt i bymidten. ejendommen haren 10 lig- 

ger i krydset mellem den centrale gågade Nygatan og handelsgaden Stationsgatan. 

ejendommen Mimer 10 har en unik placering i krydset mellem handelsgaden hörnellgatan 

og den centrale allé i Skellefteå, Kanalgatan. Ifølge den anerkendte mæglervirksomhed 

Forum Fastighetsekonomi er begge ejendomsplaceringer såkaldte A-beliggenheder 

for butikker, kontorer og boliger. 

25 Statistik fra Statistiska centralbyrån. 

Ejendommen Haren 10

ejendomme i Skellefteå 

ejendom Adresse Udlejningsareal, m 2 

Lejeindtægt, Sek 

(årsniveau opgjort 

1. september 2008) 


Lejeværdi af ledige lejemål, Sek 

(årsniveau opgjort 

1. september 2008) 

haren 10* Nygatan 40 a-c, Stationsgatan 9-11 6.899 7.946.000 455.000 

Mimer 10 hörnellgatan 16-18 2.999 2.609.000 

total 9.898 10.555.000 455.000 

* Af den samlede årslejeindtægt på Haren 10 vedrører SEK 690.000 et kontorlejemål på 847 m 2 , der er opsagt med virkning fra 30/9-2008, og hvis arealer indgår som en del af 

butiksudviklingsprojektet Haren 10. Lejeoversigten forudsætter, at butikslokaler på 195 m 2 udlejes til en samlet leje på ca. SEK 312.000, og kontorlokaler på 168 m 2 udlejes 

til en samlet leje på ca. SEK 188.000. Til Haren 10 hører endvidere omkring 2.900 m 2 parkering. 

Af den samlede årslejeindtægt på haren 10 vedrører SeK 690.000 et kontorlejemål på 

847 m 2 , der er opsagt med virkning fra 30/9-2008. De frigjorte arealer fra lejemålet ind- 

går i forbindelse med butiksudviklingsprojektet haren 10. ejendommene i Skellefteå in- 

deholder butiks- og kontorarealer, der har været holdt strategisk ledige i forbindelse med 

forberedelsen af udviklingsprojektet. Butiks- og kontorarealerne forventes udlejet inden 

1. januar 2009, hvilket er afspejlet i Budgettet. De to ejendomme i Skellefteå indeholder i 

alt 83 lejemål fordelt på 56 beboelseslejligheder, 18 kontorer, 7 butikslejemål og 2 lagerlejemål. 

hertil kommer ca. 50 parkeringspladser og et parkeringsareal i kælderarealet for 

haren 10 på 2.900 m2 . ejendommenes udlejningsareal udgør i alt ca. 9.900 m2 fordelt på 

ca. 4.470 m2 boliger, 3.660 m2 kontorer, ca. 1.650 m2 butikker og ca. 120 m2 lager. 

Alectia har foretaget en teknisk gennemgang af ejendommene i Skellefteå (rapport dateret 

januar 2006) og vurderer, at ejendommene er i meget god teknisk stand. Siden rapporternes 

udarbejdelse er ejendommene løbende blevet vedligeholdt og forbedret. 

Haren 10 

ejendommen ligger centralt og på en af de bedste placeringer i gågademiljøet i Skellefteå. 

ejendommen har en flot fremtræden, idet moderniseringer og tilbygninger er 

videreført med respekt for det oprindelige design fra 1958. ejendommens hjørnebeliggenhed 

medfører en dobbelt butiksfacade med stor synlighed. 

Skellefteå kommune har nedsat en arbejdsgruppe, der skal identificere og gennemføre 

initiativer til styrkelse af bymidten. gruppen har blandt andet identificeret et behov for 

en ny trafikterminal på eller i tilknytning til torvet i Skellefteå, der ligger få hundrede meter 

fra haren 10-ejendommen. Matriklen overfor ejendommen haren 10, hjorten, ejes af 

Skellefteå kommune og indgår i Skellefteå kommunes planområde for bymidten. Kommunen 

påtænker som led i planen eventuelt at nedrive bygninger på hjorten 10 med 

henblik på at skabe et nyt torv i bymidten af Skellefteå på denne matrikel, der grænser 

op til ejendommen haren 1026 . Bestyrelsen forventer, at det nye torv vil blive det naturlige 

samlingssted for handlen i Skellefteå centrum. Derved forventes ejendommens eksponering 

og værdipotentiale at blive yderligere styrket, idet ejendommen i så fald vil 

opnå en af de mest synlige og markante placeringer på torvet. Selskabet forventer at 

26 Skellefteå kommune: Utveckling av Skellefteå torg & stadskärna. Programhandling 11-12-2007. (revideret 

28-05-2008). 

93

94 


gennemføre et butiksudviklingsprojekt på ejendommen, jf. afsnit 9.3.3, og udviklingsplanerne 

er uafhængige af de overordnede kommunale planer med området. enkelte lejemål 

i ejendommen strategisk ledige som følge af udviklingsprojektet på haren 10. 

1. ejendommen haren 10 

2. ejendommen Mimer 10 

3. Området omfattet af kommunale planer om trafikterminal 

4. Området omfattet af kommunale planer om eventuel ny bebyggelse 

5. Området omfattet af kommunale planer om eventuelt nyt torv 

Mimer 10 

ejendommen Mimer 10 er beliggende i krydset mellem handelsgaden hörnellgatan og 

alléen i Skellefteå centrum, Kanalgatan. ejendommen er opført i 1989 og er en kombineret 

beboelses- og kontorejendom, idet 81% af arealet er anvendt til boliger. ejendommen 

vurderes på sigt at rumme et værdistigningspotentiale ved omdannelse til ejerlejligheder. 

9.3.2 Lejere i Skellefteå Bymidte 

ejendommene i Skellefteå Bymidte er kendetegnet ved en række gode og solide lejere 

med en balanceret fordeling mellem butikker, kontorer og lejligheder. lejen fra kontorer 

udgør ca. 34%, boliger udgør ca. 33%, butikker udgør ca. 22%, lager udgør ca. 1% og parkering 

ca. 6%. Butikkerne er udelukkende beliggende i haren 10.

Lejeliste Skellefteå Bymidte 

Lejer / lejerkategori ejendom Dato for udløb Areal, m 2 Areal, % 

Förvaltnings AB Kusten* haren 10 31/09/08 847 9% 

Persson Junior i Skellefteå haren 10 31/03/09 627 6% 

Advokatbyrån Kaiding haren 10 30/09/09 780 8% 

Sveriges radio haren 10 30/09/09 229 2% 

riksbyggen Mimer 10 31/12/08 340 3% 

Øvrige kontorer 189 2% 


Leje, Sek 

(årsniveau opgjort pr. 

1. september 2008) Leje i % Leje pr. m 2 

kontorer i alt 3.012 30% 3.691.000 34% 1.225 

1 værelses lejligheder 201 2% 

2 værelses lejligheder 823 8% 

3 værelses lejligheder 2.236 23% 

4 værelses lejligheder 1.208 12% 

Lejligheder i alt 4.468 45% 3.685.000 33% 825 

hemtex haren 10 30/11/10 465 5% 

Pagelle haren 10 30/09/11 275 3% 

Arres Stekhus haren 10 31/12/10 230 2% 

unä Killua AB haren 10 31/03/10 120 1% 

Øvrige butikker 555 6% 

Butikker i alt 1.645 17% 2.464.000 22% 1.498 

Øvrige (garager, parkering) 0% 607.000 6% 

lager 123 1% 108.000 878 

total udlejet 9.248 93% 10.555.000 96% 1.141 

ledige arealer 650 7% 455.000 4% 700 

total 9.898 100% 11.010.000 100% 1.112 

*) Lejemålet er opsagt. De frigjorte arealer på 847 m 2 indgår i forbindelse med butiksudviklingsprojektet Haren 10. 

Persson Junior i Skellefteå er franchisetager for konfektionskæde JC AB, der er optaget til 

handel på OMX Nordic exchange Stockholm AB, og med en markedsandel på 4% er den 

femte største konfektionskæde i Sverige. JC-kæden har mere end 260 butikker i Sverige, 

Norge, Finland og tyskland. 

Advokatbyrån Kaiding er et af de større advokatselskaber i Nordsverige og blev grundlagt 

i Skellefteå i 1956. Kaiding AB har i dag kontorer i Skellefteå, Umeå, Piteå, luleå, Kalix 

og gällivare. Selskabet har 45 ansatte, heraf 20 advokater. Selskabet er specialiseret i 

konkurssager, men har en bred vifte af ydelser og et stigende antal klienter. 

95

96 


hemtex er Nordens førende hjemmetekstilkæde med 147 butikker i Sverige, Finland og 

Danmark. hemtex markedsfører et bredt sortiment af sengelinned og håndklæder m.v. 

Pagelle er en førende tøjkæde, der forhandler en lang række mærker herunder esprit, 

Kello, wico og lutha. Pagelle har otte butikker i Sverige. 

9.3.3 Butiksudviklingsprojekt i Haren 10 

ejendommen haren 10 indeholder et potentiale for at øge lejeniveauet ved en udbygning 

og omdannelse af kontorarealer til butiksarealer, der indbringer en højere leje pr. m2 . Det 

planlagte udviklings- og ombygningsprojekt for haren 10 er opdelt i to faser. 

Fase 1 omfatter en ombygning af 1. sal i ejendommen, der i dag primært omfatter kontorarealer. 

Ombygningen omfatter både omdannelse af kontorarealer til butiksarealer samt 

en udvidelse af udlejningsarealet på 1. sal med nye butiksarealer. Den samlede ombygning 

af 1. sal forventes at øge ejendommens udlejningsareal med 200 m2 . Der projekteres 

med en ny rulletrappe, der vil forbinde de nye butiksarealer på 1. sal med gadeplanet. 

Ombygningen udføres således, at nutidens design og trends bliver afspejlet i ejendommens 

fremtoning. Fase 1 forventes færdiggjort med lejestart omkring august 2009. 

Fase 2 omfatter en ombygning af ejendommens parkeringskælder. Parkeringskælderen 

omfatter i dag to etager, og Selskabet påtænker at ombygge ca. 60% af arealet på øverste 

etage til nye butiksarealer. Arealet ligger lige under gadeplan og vurderes at være velegnet 

til en dagligvareforretning. I dag findes kun to dagligvareforretninger i Skellefteå 

Bymidte, og flere svenske kæder har vist interesse for arealet. Fase 2 forventes færdiggjort 

med lejestart omkring januar 2010. 

Den samlede lejeforøgelse i fase 1 forventes at udgøre ca. SeK 2,6 mio., mens ombygningen 

af parkeringsarealet i fase 2 forventes at øge lejen med ca. SeK 1,4 mio. Den budgetterede 

værdiskabelse for Skellefteå haren 10 butiksudviklingsprojektet beløber sig 

samlet til ca. SeK 20,1 mio. hertil kommer en forventet positiv effekt på butikslejen for 

de eksisterende butikslejemål som følge af ejendommens større kundetiltrækning. 

Forventede nøgletal Skellefteå Haren 10 butiks udviklingsprojektet (beløb i Sek) Fase 1 Fase 2 

Byggeperiode 

November 2008 – 

juli 2009 

Ibrugtagning 1. august 2009 

April 2009 – 

december 2009 

1. januar 

2010 

lejeforøgelse ved ibrugtagning (årsniveauer) 2.589.000 1.442.000 

Driftsindtjening ved ibrugtagning (årsniveauer) 2.503.000 1.267.000 

Markedsværdi (2009 for fase 1, 2010 for fase 2)* 41.717.000 21.109.000 

Samlet investering i byggeperioderne inklusiv honorarer 26.703.000 16.007.000 

Selskabets værdiskabelse 15.014.000 5.102.000 

*) Ved udregningen af markedsværdien er det forudsat, at det færdiggjorte ombygningsprojekt i Skellefteå i 2009 (fase 1) og 2010 (fase 2) optages til afkastkrav, som er 

gældende for de erhvervede ejendomme i Skellefteå medio 2008

9.3.4 Udviklingsmuligheder af Mimer 10 

ejendommen har en særdeles attraktiv beliggenhed i Skellefteå og vurderes at rumme et 

værdistigningspotentiale, som ikke er afspejlet i budgettet. ejendommen er i dag fuldt 

udlejet, og Bestyrelsen vurderer, at der er stort potentiale i på sigt at omdanne lejlighederne 

til ejerboliger (de såkaldte bostadsrätter). Stadig flere svenskere ønsker at eje 

deres egen bolig, og antallet af bostadsrätter i Sverige er steget støt de senere år. Det 

gælder især i og omkring de store byer og universitetsbyerne. På grund af ejendommens 

centrale beliggenhed forventer Bestyrelsen, at der vil være stor efterspørgsel efter bostadsrätter. 

ejendommen Mimer 10 rummer 29 beboelseslejligheder, som omfatter ca. 2.430 m 2 med 

en gennemsnitlig leje på ca. SeK 820 pr. m 2 og med en forventet gennemsnitlig drifts- 

omkostning på ca. SeK 340 pr. m 2 , hvorfor driftsindtjeningen er på ca. SeK 480 pr. m 2 . 

Markedsafkastet til boliger i området skønnes til ca. 5,5% i henhold til valuarrapport fra 

Forum Fastighetsekonomi, og værdien af boligerne i Mimer 10 vurderes derfor at andrage 

ca. SeK 8.700 pr. m 2 . Bestyrelsen skønner, at boliger vil kunne sælges for lidt under 

SeK 8.000 i dagens marked, såfremt ejendommen i dag blev konverteret til bostadsrätter. 

Priserne på centralt beliggende ejerboliger er steget kraftigt gennem den senere årrække, 

og det er derfor Bestyrelsens vurdering, at der på sigt findes et stort potentiale 

ved konvertering. 

Ejendommen Mimer 10 


97

98 


9.4 kungens kurva, Stockholm 

9.4.1 Beskrivelse af kungens kurva 

Selskabet har erhvervet en ejendom i retailparken Kungens Kurva i Stockholm. Kungens 

Kurva er Nordens største og Stockholms hurtigst voksende handelsområde med ca. 

250.000 m2 butiksareal, ca. 5.000 parkeringspladser og mere end 15 millioner besøgende 

årligt27 . Kungens Kurva ligger ca. 15 km fra Stockholms centrum direkte ved motorvejene 

e4 og e20. Flertallet af Sveriges populære brands og koncepter er repræsenteret 

i området, blandt andre tOyS’r’US, elgiganten, Stadium, Jysk, Intersport, Silvan, h&M, 

ericsson, City gross, McDonald’s, Flügger og IKeA. 

Selskabets ejendom er placeret få hundrede meter fra et IKeA-varehus på 56.500 m2 , der 

er verdens største IKeA28 . ejendommen er således kendetegnet ved en særdeles attraktiv 

beliggenhed i et kundestærkt område. ejendommen omfatter et udlejningsareal på ca. 

7.102 m2 og et stort grundareal på ca. 11.850 m2 . ejendommen er oprindeligt opført i 1988 

og blev renoveret i 2003. ejendommen omfatter i dag 17 lejemål og anvendes udelukkende 

til butiks- og kontorformål. Butiks-, restaurations- og lagerlokaler udgør ca. 69% af 

udlejningsarealet og kontorer ca. 31%. Der findes endvidere en parkeringskælder i ejendommen. 

Selskabet har erhvervet ejendommen Kungens Kurva i Stockholm inklusiv udviklingsprojektet 

til et fast aftalt afkast på 5,75%. Markedsafkastet på ejendommen er af den anerkendte 

svenske mæglervirksomhed Forum Fastighetsekonomi p.t. opgjort til 5,49%. 

Selskabet opnår dermed umiddelbart en udviklingsgevinst på SeK 7,9 mio. uden at påtage 

sig nogen risiko i forbindelse med ombygningsprojektet. 

overtagelse af kungens kurva og ombygningsprojektet 

efter 

ombygnings 

-projektet 

(forventet ultimo 2009) 

Aktuel leje før ombygningsprojektet 

(årsniveau opgjort pr. 1 

september 2008) 

leje (årsniveau) 12.610.000 9.151.000 

Forventet tillægskøbesum 

ved færdiggørelse af 

ombygning (forventet 

ultimo 2009) 

Flytning af lejemål, rabatter m.v. som følge 

af ombygning (årsniveau) -701.000 

Driftsomkostninger (årsniveau) -3.073.000 -2.951.000 

Driftsoverskud (årsniveau) 9.537.000 5.499.000 

Markedsværdi (2009)* 173.731.000 

Købspris (garanteret købsafkast 5,75%) 165.800.000 109.375.000 56.425.000 

Selskabets værdiskabelse 7.931.000 

*) Ved udregningen af markedsværdien er det forudsat, at det færdiggjorte ombygningsprojekt i Kungens Kurva optages til afkastkrav, som er gældende for ejendommen medio 

2008 

Selskabet overtog ejendommen den 1. juli 2008 til en købesum på SeK 109.375.000. ejendommen 

er under udvikling. Ombygningen omfatter en optimering af ejendommens 

27 Kungens Kurva Marknadsbolag AB (www.kungenskurva.se) 

28 Kungens Kurva Marknadsbolag AB (www.kungenskurva.se)

utiksarealer samt en opgradering af ejendommens tekniske stand. Bygningen fremstår 

efter ombygningen med en butiksfacade i glas/stål med reklameskilte. Ombygningsprojektet 

ventes færdiggjort og lejerne flyttet ind ved udgangen af 2009. 

Selskabet betaler en tillægskøbesum, når ejendommen er endeligt udviklet forventeligt 

1. december 2009, som afregnes på baggrund af den opnåede driftsindtjening på ejendommen 

og det aftalte købsafkast på 5,75%. Driftsindtjeningen opgøres på basis af standardiserede 

skabelonomkostninger. Såfremt driftsindtjeningen efter færdiggørelsen af 

ombygningsprojektet forventeligt ultimo 2009 er forskellig fra SeK 9,5 mio., vil tillægs- 

Verdens største IKEA 

Selskabets ejendom 

i Kungens Kurva, Diagonalen 

Lejere i Kungens Kurva. 


Facaderne på Selskabets ejendom 

i Kungens Kurva efter ombygningsprojektet 

er gennemført. 

99

100 


købesummen blive tilpasset, således at ejendommens forventede driftsafkast ved ombygningens 

færdiggørelse under alle omstændigheder fastholdes på 5,75%. 

9.4.2 Lejere i kungens kurva, Stockholm 

ejendommen er udlejet til en række bonitetsstærke lejere fordelt på 8 butikslejemål, 7 

kontorer og 2 lagerlejemål. genudlejningsrisikoen er lille, da efterspørgslen efter butikslokaler 

i Kungens Kurva er stor. 

Lejeliste forud for ombygningen (pr. 1. september 2008) 

Lejer / lejerkategori Dato for udløb Areal, m 2 Areal, % 

Sportex Försäljnings* 31/12/08 1.223 17% 

expert Stormarknad i Sverige* 31/12/13 1.043 15% 

Kvik 31/12/10 556 8% 

Örby Bar och Kök 31/10/10 283 4% 

Folkpool Södertörn* 31/12/10 260 4% 

telelås J 31/12/14 58 1% 

Øvrige butikker (ledige) 1.419 20% 

Leje, Sek (årsniveau opgjort 

pr. 1. september 2008) Leje i % Leje pr. m 2 

Butikker i alt 4.842 68% 6.679.000 73% 1.379 

Sjælsø Sverige** 30/09/08 608 9% 

Securitas Sverige 31/07/10 395 6% 

Sjælsø Sverige** 31/07/09 268 4% 

Majema* 31/12/09 170 2% 

Multivac 31/12/08 156 2% 

Øvrige kontorer (ledige) 596 8% 

kontorer i alt 2.193 31% 2.401.000 26% 1.095 

lagerlokaler 67 1% 17.000 0% 261 

Parkering og øvrige indtægter - 0% 53.000 1% 

total 7.102 100% 9.150.000 100% 1.288 

* Lejemålet ændres i forbindelse med ombygningsprojektet 

** Lejemålet er opsagt, og det frigjorte areal indgår i ombygningsprojektet 

Som led i ombygningen fraflytter blandt andet Sjælsø Sverige deres lejemål i ejendommen. 

Selskabet forbedrer hermed lejermixet i ejendommen, som vurderes at styrke ejendommens 

indtjeningspotentiale. 

Sportex Försälgnings AB blev grundlagt i 1956 og har siden 1960’erne været den største 

cykelforretning i Sverige. Kæden sælger desuden almindelige sportsartikler. Kæden har 

21 butikker i Sverige.

expert kæden sælger elektroniske produkter hovedsagligt til private kunder. expert har 

215 butikker i Sverige og er den største uafhængige kæde inden for salg af elektroniske 

produkter i Sverige. 

Sjælsø Sverige AB er et selskab i den danske Sjælsø gruppe. Sjælsø Sverige AB har udvik- 

let Selskabets ejendom i Kungens Kurva og et betydeligt antal andre ejendomme i hele 

Sverige. 

Securitas Sverige AB blev grundlagt i 1934 i helsingborg og er i dag verdens største sik- 

kerhedsvirksomhed. Securitas koncernen beskæftiger på verdensplan ca. 215.000 ansatte 

og har en omsætning på SeK 80 mia. 

9.4.3 Yderligere udviklingspotentiale i kungens kurva, Stockholm 

ejendommen i Kungens Kurva ligger på en stor grund med et areal på ca. 11.850 m 2 . Der 

vurderes således at være gode muligheder for at opføre en ny butiksejendom på grunden 

på omkring 2.000 m 2 . Selskabet forventer massiv interesse fra nye lejere grundet projektets 

unikke beliggenhed og mulighed for synergier med den eksisterende ejendom. en ny 

ejendom på grunden forventes at skabe en værdi for Selskabet på ca. SeK 21,5 mio. efter 

alle omkostninger. Potentialet i en eventuel nybygning er ikke afspejlet i Budgettet. 

Nøgletal* for eventuelt butiksudviklingsprojekt i kungens kurva, Stockholm 

Areal, m2 2.000 

leje (SeK) 4.000.000 

Driftsindtjening (SeK) 3.800.000 

Markedsværdi (SeK) 69.216.000 

Investering (SeK) 47.706.000 

Selskabets værdiskabelse (Sek) 21.510.000 

*) Nøgletallene er baseret på forventede 2008-årsniveauer for leje og driftsindtjening, såfremt en ejendom med 

udlejningsaral på 2.000 m 2 blev færdiggjort på grunden i 2008. Ved udregningen af markedsværdien er det forudsat, 

at den færdiggjorte ejendom på 2.000 m 2 optages til afkastkravet, som er gældende for den bestående ejendom i 

Kungens Kurva medio 2008 


101

102 


9.5 katrineholm Bymidte 

9.5.1 Beskrivelse af katrineholm Bymidte 

Selskabet erhvervede den 1. juli 2008 fra Investea A/S selskabet ISP Katrineholm AB, der 

er det ejendomsbesiddende selskab for en portefølje bestående af syv gågadeejendomme 

i Katrineholm bymidte. Parterne har den 6. oktober 2008 indgået aftale om, at ISP 

Katrineholm AB sælges tilbage til Investea A/S med overtagelse og betaling af overdragelsessummen 

ultimo januar 2009. ejendomsporteføljen indgår i overdragelsen med 

værdien på SeK 250 mio., hvilket er den værdi, som ejendomsporteføljen indgik med, da 

Selskabet erhvervede ISP Katrineholm AB den 1. juli 2008. Selskabet har betinget salget 

af, at det får en option på at kunne købe selskabet tilbage på de samme vilkår, hvis markedsforholdene 

i løbet af 2009 skulle vise sig at være gunstige. 

Katrineholm er en ekspansiv og dynamisk kommune, med ca. 32.000 indbyggere beliggen-de 

ca. 160 km vest for Stockholm29 . transporttiden til Stockholm er 61 minutter med 

X-2000 toget 30 . Flere store virksomheder som ericsson AB og SKF Mekan AB er beliggende 

i Katrineholm, og i de senere år har flere virksomheder inden for telekommunikation 

og andre højteknologiske brancher etableret sig i kommunen 31 . 

1 

29 Katrineholm kommune (www.katrineholm.se) 

30 Oplysning fra ’trafik i Mälardalen’ (www.timinfo.se) 

31 Oplysninger fra lundberg og Partners 

3 

2 

6 7 

4 

5 

1. Ringblomman 4 

2. Violen 1 

3. Violen 6 

4. Näckrosen 12 



7. Näckrosen 16

ejendommene er beliggende i det absolutte centrum af Katrineholm på gaderne Köp- 

mangatan, Drottninggatan og hantverkargatan. Området omkring torvet i Katrineholm 

tiltrækker et stort antal handlende og besøgende til områdets butikker og restauranter. 

På selve torvet er der på udvalgte dage opstillet boder, der tiltrækker en livlig handel i 

specielt sommermånederne. Bykernen i Katrineholm har modtaget flere priser for det 

vellykkede miljø og den flotte udformning32 . 

Ifølge det anerkendte svenske mæglerfirma lundberg & Partners er gaderne Köpmangatan, 

Drottninggatan og hantverkargatan såkaldte A-beliggenheder for butikker, der er 

kendetegnet ved stor lejerefterspørgsel og lav tomgang33 . Porteføljen vurderes at indeholde 

et stort lejepotentiale fra især butikslejemålene, hvor den aktuelle leje er lav sammenholdt 

med markedslejen. 

ejendomme i katrineholm Bymidte 

ejendom Adresse Udlejningsareal, m 2 

Lejeindtægt, 

Sek(årsniveau 




estimeret lejeværdi 

af ledige lejemål, 

Sek(årsniveau 



violen 1 hantverkargatan 1-3 / Köpmangatan 20 6.572 6.732.000 459.000 

Näckrosen 16 Köpmangatan 14-16 7.838 5.362.000 210.000 

ringblomman 4 Köpmangatan 15 3.561 3.624.000 - 

Näckrosen 15 hantverkargatan 2A-F / Köpmangatan 18 A-C 3.568 3.295.000 227.000 

violen 6 Köpmangatan 22 1.638 1.337.000 46.000 

Näckrosen 6 Drottninggatan 3 1.579 960.000 165.000 

Näckrosen 12 Drottninggatan 5 609 613.000 - 

total 25.365 21.923.000 1.107.000 

De 7 ejendomme i Katrineholm Bymidte indeholder 131 lejemål fordelt på 44 kontorer, 40 

lejligheder, 34 butikslejemål og 13 lagerlejemål. hertil kommer en række garager, parkeringspladser, 

skiltepladser m.v. 

Udlejningsarealet fra ejendommene i Katrineholm udgør i alt ca. 25.365 m 2 fordelt på ca. 

11.100 m 2 butikker, ca. 8.850 m 2 kontorer, ca. 3.000 m 2 beboelseslejligheder, ca. 440 m 2 

restauranter, ca. 1.320 m 2 garager, ca. 210 m 2 klinikker og ca. 430 m 2 lager. ejendommene 

i Katrineholm har en aktuel lejeindtægt på SeK 21.923.000 (årsniveau opgjort pr. 1. september 

2008) og indeholder endvidere et estimeret lejepotentiale på SeK 1.107.000 fra 

ikke udlejede arealer (årsniveau opgjort pr. 1. september 2008). 

Årslejeniveauet opgjort pr. 1. september 2008 indeholder lejeindtægten fra Skattever- 

ket, der har opsagt lejemål et kontorlejemål på 1.100 m 2 med virkning fra 30. september 

2008. Selskabet er i forhandlinger med Inspektion för arbetslöshetsförsäkringen (IAF), 

der ønsker at overtage lejemålet, hvorved der forventes uændret eller større lejeindtægt 

fra lejemålet. Udlejningen af lejemålet til IAF afventer vedtagelse af finansloven i Sveri- 

32 Katrineholm kommune (www.katrineholm.se) 

33 Oplysninger fra lundberg og Partners 

103

104 


ge, hvilket forventes at ske den 22. november 2008. lejemålet forventes derefter udlejet 

med lejestart 1. januar 2009. 

Dalkia Facilities Management AB har foretaget en teknisk gennemgang af ejendomme- 

ne i Katrineholm Bymidte (rapport dateret marts 2007). Dalkia vurderede, at ejendommene 

generelt har en normal eller god stand, idet der dog er et vist renoveringsbehov på 

facaden og rørinstallationer i violen 6. Siden rapporternes udarbejdelse er alle ejendommene 

løbende blevet vedligeholdt. 

9.5.2 Lejere i katrineholm Bymidte 

ejendommene i Katrineholm rummer en god spredning med en række velkendte og bonitetsstærke 

lejere, offentlige institutioner og 40 boliglejemål. lejeindtægter fra butikker, 

restauranter og lager ca. 46%, lejeindtægten fra kontorerne og klinikker ca. 36%, 

lejeindtægten fra boliger ca. 10%, og fra garager, parkeringspladser m.v. ca. 3%. Der er 

således betydelig leje- og risikospredning.

Lejeroversigt katrineholm Bymidte 

Lejer ejendom kontraktudløb Areal 

Areal i 

% 

Åhléns Näckrosen 16 31/12/09 3.946 16% 

Axelssons Damkonfektion violen 1 31/12/10 1.096 4% 

Bengtsson & larsson violen 1 31/08/12 595 2% 

Apoteket violen 1 31/12/08 466 2% 

Dressman ringblomman 31/12/11 350 1% 

hemtex violen 1 30/09/11 331 1% 

Øvrige 4.107 19% 


Lejeindtægt 

(Årsniveau opgjort pr. 1. 

september 2008) leje i % Sek / m 2 

Butikker i alt 11.485 45% 10.640.000 46% 927 

IAF violen 1 07/12/09 1.705 7% 

länsarbetsnämnden i 

Södermanlands ringblomman 31/12/11 1.000 4% 

Skatteverket* violen 1 30/09/08 1.100 4% 

Katrineholms kommune Näckrosen 12 30/09/11 295 1% 

Skogsstyrelsen Näckrosen 16 30/06/11 240 1% 

Øvrige 3.627 14% 

kontor i alt 7.967 31% 8.241.000 36% 1.034 

Boliger 3.002 12% 2.294.000 10% 764 

lager 114 0% 33.000 0% 290 

Øvrige 1.499 6% 715.000 3% 477 

total udlejet 24.067 95% 21.923.000 95% 911 

ledige arealer 1.298 5% 1.150.000 5% 886 

total 25.365 100% 23.072.000 100% 910 

* Lejemålet er opsagt. Selskabet er i forhandlinger med Inspektion för arbetslöshetsförsäkringen (IAF) om lejemålet. Udlejning af lejemålet til IAF afventer vedtagelse af 

finansloven i Sverige, hvilket ventes at ske den 22. november 2008, hvorefter lejemålet ventes udlejet med lejestart omkring 1. januar 2009. 

Åhléns blev etableret i 1899 og er en landsdækkende svensk kæde med skønhedsprodukter, 

møbler, hjemindretning, mode og bøger. Åhléns har ca. 3.300 ansatte og omsatte i 

2006 for SeK 5,5 mia. fra sine 80 varehuse i Sverige. 

IAF (Inspektionen för Arbetslöshetsförsäkringen) er den statslige tilsynsmyndighed for 

arbejdsløshedskasserne i Sverige. 

Axelssons Damekonfektion blev etableret i 1923 og sælger en række kendte tøjmærker 

og smykker. virksomheden har de seneste år haft en særdeles positiv udvikling og har i 

dag 13 butikker i Sverige. I 2006 havde selskabet en omsætning på ca. SeK 55 mio. 

länsarbetsnämnden i Södermanlands län samordner og koordinerer aktiviteterne i länets 

arbejdsformidlinger. 

105

106 


10. Budget 

10.1 Generelt 

Selskabet har udarbejdet Budgettet i forbindelse med salget af op til 84.000 styk eksisterende 

B-aktier, som forventes optaget til handel og officiel notering på OMX. Budgettet 

indeholder driften af Katrineholm-ejendommene frem til 31. januar 2009. Der henvises 

til afsnit 10.7 for resultatbudgettet. Budgettet er udarbejdet på konsolideret basis og 

omfatter Koncernen, jf. koncerndiagram i afsnit 4.6. Som følge af at B-aktierne optages 

til handel og officiel notering på OMX, skal koncernregnskabet aflægges i overensstemmelse 

med de internationale regnskabsstandarder IFrS. 

10.2 erklæringer om Budgettet 

10.2.1 Ledelsens erklæring 

Det af Selskabet udarbejdede koncernbudget for årene 2009 – 2011 er behandlet og godkendt 

af ledelsen dags dato. Koncernens regnskabsår omfatter perioden 1. januar – 31. 

december. Budgettet er udarbejdet med 31. december 2008 som begyndelsesdato. Budgettet 

er udarbejdet i overensstemmelse med kravene til indregning og måling i henhold 

til de internationale regnskabsstandarder og på grundlag af de forudsætninger, der efter 

ledelsens opfattelse forekommer velbegrundede. 

Det er ledelsens opfattelse, at Budgettet giver en pålidelig beskrivelse af forventnin- 

gerne til resultatet og den økonomiske stilling. vi erklærer herved, at vi har gjort vores 

bedste for at sikre, at oplysningerne i Prospektet efter vores bedste vidende er i overensstemmelse 

med fakta, og at der ikke er udeladt oplysninger, som kan påvirke dets indhold. 

20. oktober 2008 

For Selskabet 

Direktion: 


Bestyrelsen: 

Hans Thygesen 

Formand 

Group CEO, 

Investea A/S 


Næstformand 


President, 

Investea A/S 



Investea A/S 

Torben Schøn 


Bech-Bruun 


Rasmussen 


Gangsted- 

Rasmussen

10.3 erklæring afgivet af uafhængig revisor om gennemgang af Budgettet 


vi har efter aftale undersøgt Budgettet for Investea Sweden Properties A/S for perioden 

31. december 2008 - 31. december 2011, der fremgår af Prospektets afsnit 10.4-10.14. Budgettet 

omfatter anvendt regnskabspraksis, budgetforudsætninger, drifts-, status- og likviditetsbudget 

med tilhørende forklarende noter. 

ledelsen har ansvaret for Budgettet, herunder de forudsætninger, der fremgår af afsnit 

10.10 i Budgettet. vores ansvar er, på grundlag af vores undersøgelser, at udtrykke en 

konklusion om Budgettet. 

erklæringen er udarbejdet til brug for potentielle investorer med henblik på køb af B-ak- 

tier i Selskabet. 


vi har udført vores arbejde i overensstemmelse med den danske standard for andre erklæringsopgaver 

med sikkerhed med henblik på at opnå høj grad af sikkerhed for, at 

Budgettet er udarbejdet på grundlag af de oplyste forudsætninger og den for Selskabet 

gældende regnskabspraksis. Som led i vores arbejde har vi efterprøvet, om Budgettet 

er udarbejdet på grundlag af de oplyste forudsætninger, og den for Selskabet gældende 

regnskabspraksis, ligesom vi har kontrolleret den talmæssige sammenhæng i Budgettet. 

Det er vores opfattelse, at det udførte arbejde giver et tilstrækkeligt grundlag for vores 

konklusion. 

konklusion 

Det er vores opfattelse, at Budgettet for Investea Sweden Properties A/S for perioden 31. 

december 2008 - 31. december 2011 er udarbejdet på grundlag af de opstillede forudsætninger 

og i overensstemmelse med den for Selskabet gældende regnskabspraksis. De 

faktiske resultater vil sandsynligvis afvige fra de i Budgettet angivne, idet forudsatte begivenheder 

ofte ikke indtræder som forventet. Disse afvigelser kan være væsentlige. 




Tonny Løbner 


Medlem af FSR 



Medlem af FSR 

BUDget 

107

108 


10.4 Generelt 

De i Budgettet anvendte forudsætninger og forventninger er efter Bestyrelsens opfattelse 

realistiske og forsigtige, men er i sagens natur behæftet med en vis usikkerhed. De 

faktiske resultater vil således kunne afvige positivt eller negativt i forhold til Budgettet 

som følge af ændringer i generelle økonomiske forhold og andre faktorer, jf. afsnit 3 om 

risikofaktorer. Budgettet er angivet i DKK og baseret på en kurs mellem DKK og SeK på 

80. Budgettet forudsætter, at Selskabet gennemfører Udviklingsprojekterne som beskrevet 

i afsnit 9, således at ejendommenes potentiale udnyttes. 

Det er Bestyrelsens vurdering, at den budgetterede låneoptagelse, drift og likviditet sikrer 

Selskabet en tilstrækkelig arbejdskapital til at dække Koncernens nuværende kapitalbehov 

og til at gennemføre Udviklingsprojekterne. Budgettet forudsætter, at Aktiesalget 

gennemføres, således at Selskabets B-aktier optages til handel og officiel notering på 

OMX. 

10.5 Budgetteret balance pr. 31. december 2008 

Nedenstående opstilling viser Koncernens budgetterede balance pr. 31. december 2008, 

hvor den resterende del af ombygningen af butikscentret i Angered i øvrigt er færdiggjort. 

Af balancen fremgår det, at Selskabet ejer ejendomme for DKK 892,3 mio., herunder 

ejendomme til salg for DKK 200,0 mio., og at Selskabet efter gennemførelse af 

Aktiesalget, Selskabets optagelse til handel og officiel notering på OMX og optagelsen af 

den permanente finansiering af ejendommene har en egenkapital på DKK 265,0 mio., en 

gæld på DKK 633,4 mio. og udskudt skat på ca. DKK 41,3 mio. 

I forbindelse med Aktiesalget og det tidligere udbud af aktier i Selskabet i perioden 7. maj 

– 25. juni 2008 er afholdt og afholdes udbuds-, noterings- og aktiesalgsomkostninger på 

i alt DKK 13,9 mio., mens der i forbindelse med Selskabets erhvervelse af ejendommene er 

afholdt transaktionsomkostninger på DKK 40,7 mio. (inklusiv forretningsudviklingshonorar 

til Investea A/S). Der er ikke afholdt forretningsudviklingshonorar for Katrineholmejendommene. 

I henhold til IFrS vil de afholdte udbuds- og transaktionsomkostninger 

blive nedskrevet over resultatopgørelsen for 2008, således at Selskabets egenkapital pr. 

31. december 2008 reduceres med et tilsvarende beløb. 

Balancen gengiver Selskabets kapitalstruktur pr. 31. december 2008 efter gennemførelse 

af Aktiesalget og Selskabets optagelse til handel og notering på OMX.

Aktiver (Dkk mio.) 31/12/08 31/12/09 31/12/10 31/12/11 

Investeringsejendomme 692,3 795,9 847,5 991,3 

Investeringsejendomme under opførelse 2,6 111,8 204,0 0,0 

Koncern goodwill 17,4 6,2 6,2 6,2 

Langfristede aktiver i alt 712,3 913,9 1.057,8 997,5 

Investeringsejendomme til salg 200,0 0,0 0,0 0,0 

likvide beholdninger 27,4 68,9 60,0 18,3 

kortfristede aktiver i alt 227,4 68,9 60,0 18,3 

Aktiver i alt 939,7 982,8 1.117,8 1.015,8 

egenkapital og forpligtelser 31/12/08 31/12/09 31/12/10 31/12/11 

egenkapital i alt 265,0 296,0 323,8 281,9 

Udskudt skat 41,3 42,2 53,0 97,4 

Hensatte forpligtelser 41,3 42,2 53,0 97,4 

langfristede finansielle gældsforpligtelser 633,4 644,6 741,0 636,5 

egenkapital og forpligtelser i alt 939,7 982,8 1.117,8 1.015,8 

10.6 Selskabets kapitalressourcer 

Det er Bestyrelsens opfattelse, at Selskabet har tilstrækkelig driftskapital til rådighed til 

at dække de planlagte aktiviteter i mindst 12 måneder efter første handelsdag. Såfremt 

Selskabet ikke foretager yderligere investeringer i ejendomme eller udviklingsprojekter 

ud over Udviklingsprojekterne beskrevet i Prospektet, vurderer Bestyrelsen, at Selskabet 

er tilstrækkeligt kapitaliseret på både kort og lang sigt. 

I det omfang, at Selskabet foretager yderligere investeringer i henhold til Investeringskriterierne, 

vil Selskabet søge at tilføre ny kapital, således at 70% af investeringen lånefinansieres, 

og den resterende del af investeringen egenfinansieres. I forbindelse med 

fremtidige ejendomserhvervelser forventes egenfinansieringen at blive tilvejebragt via 

emissioner på OMX, mens fremmedfinansieringen forventes at blive tilvejebragt via 

bank- og realkreditfinansiering. 

For at gennemføre Udviklingsprojekterne på ejendommene har Selskabet tilstrækkelig 

egenkapital. Det er endvidere Bestyrelsens opfattelse, at Selskabets kapitalisering og 

gældssituation er fuldt tilstrækkelig til at finansiere Selskabets drift. 

Der henvises til balancebudgettet og beskrivelsen heraf i afsnit 10.9 for en nærmere spe- 

cifikation med beløbsangivelser af Koncernens budgetterede kort- og langsigtede kapitalressourcer. 

BUDget 

109

110 


Bestyrelsen forventer, at Koncernen vil videreføre den eksisterende finansiering på ejen- 

dommene i 2009 og eventuelt i 2010, dog med reducerede belåningsgrader samt indgå 

nye låneaftaler omkring finansiering af Udviklingsprojekterne. Finansieringen omfatter 

finansiering af såvel ejendommene som Udviklingsprojekterne. Der foreligger ikke nogen 

begrænsninger i brugen af disse kapitalressourcer, der efter Bestyrelsens vurdering 

har eller kan få væsentlig indirekte indflydelse på Selskabets virksomhed. Finansieringen 

af Udviklingsprojekterne forventes at være en traditionel byggefinansiering med 100% 

belåning af entreprisesummerne. 

Den eksisterende finansiering indeholder låneaftaler med en løbetid fra 2 måneder og 

op til 7 år, idet løbetiderne er forskellige på de enkelte ejendomme. Opgjort eksklusiv finansieringen 

af Katrineholm-ejendommene, der er omfattet af salgsaftale pr. 31. januar 

2009, er løbetiderne på den eksisterende finansiering fra 11 måneder og op til 7 år. 

Udbetaling på entrepriserne sker på de relevante udbetalingsterminer og etableres som 

stående lån. På tidspunktet for Udviklingsprojekternes færdiggørelse vil byggefinansieringen 

blive afløst af en permanent finansiering, der forventes at blive afdraget med 1% 

p.a. Der henvises i øvrigt til afsnit 5.9 for en uddybende beskrivelse af Selskabets finansiering. 

Bestyrelsen erklærer, at der pr. 30. juni 2008 ikke påhvilede Selskabet yderligere gæld eller 

økonomiske forpligtelser til realkreditinstitutter, kreditinstitutter eller andre end det i 

tabellen i afsnit 11.13 anførte. 

Fra 2011 og fremefter indeholder Budgettet et årligt udbytte, der afhænger af Selskabets 

likviditet og soliditetsgrad. Udbytte udbetales i overensstemmelse med aktieselskabslovens 

regler og sker under hensyntagen til fastholdelse af en forsvarlig likviditetsreserve 

og soliditetsgrad. Udbyttebetalinger forventes at forudsætte långivernes godkendelse. 

Selskabets soliditetsgrad budgetteres at udgøre mellem ca. 27% og 30% i perioden 

2008-2011.

10.7 Resultatbudget 

Nedenstående tabel viser resultatbudgettet for Koncernen for perioden 1. januar 2009 til 

31. december 2011 („Budgetperioden“). De afholdte udbuds- og transaktionsomkostninger, 

jf. afsnit 10.10.1, påvirker i Koncernens resultatopgørelse i 2008 og til dels i 2009. 

Resultatopgørelse DKK mio. 

2009 2010 2011 

lejeindtægt 67,3 71,1 91,6 

ejendommenes driftsomkostninger -22,3 -22,7 -24,2 

Bruttoresultat 45,0 48,4 67,4 

Administrationsomkostninger -6,5 -6,7 -9,0 

Resultat før værdireguleringer 38,6 41,7 58,4 

værdiregulering af investeringsejendomme 34,9 37,1 149,6 

Resultat før finansielle poster 73,5 78,8 208,0 

Finansielle omkostninger -30,4 -40,2 -49,4 

Resultat før skat 43,1 38,6 158,5 

Skat af årets resultat -12,1 -10,8 -44,4 

Årets resultat 31,0 27,8 114,1 

Som det fremgår af resultatbudgettet, forventes lejeindtægterne i det første budgetår 

at andrage DKK 67,3 mio. Driftsomkostningerne for 2009 forventes at andrage DKK 22,3 

mio. og administrationsomkostningerne DKK 6,5 mio. På baggrund af ovenstående forventes 

et resultat før værdireguleringer og finansielle omkostninger på DKK 38,6 mio. i 

2009. værdireguleringer af ejendomme forventes at udgøre DKK 34,9 mio. og finansielle 

omkostninger budgetteres til DKK 30,4 mio. Årets resultat budgetteres til DKK 31,0 mio, 

i 2009. 

10.8 Likviditetsbudget 

Selskabets pengestrømme genereres i form af lejeindtægter fra ejendommene, driftsomkostninger 

og administrationsomkostninger, finansielle omkostninger og indtægter. 

Selskabets pengestrømme påvirkes desuden af investeringer i ejendomme og udviklingsprojekter, 

salg af ejendomme, afdrag på gælden og af optagelse af nye lån samt af udbetaling 

af udbytte til aktionærerne. 

Nedenstående tabel viser likviditetsbudgettet for Koncernen. Selskabets resultat før afskrivninger 

fremkommer som ejendommenes driftsoverskud fratrukket Selskabets administrationsomkostninger 

og renteudgifter. Der budgetteres ikke med skattebetalinger 

BUDget 

111

112 


i Budgetperioden, idet Selskabets skattemæssige resultat budgetteres at være negativt 

på grund af skattemæssige afskrivninger på ejendommene. 

Der budgetteres med løbende afdrag på gælden allerede fra primo 2009. I forbindelse 

med salget af Katrineholm-ejendommene pr. 31. januar 2009 for DKK 200,0 mio. indfries 

gæld for DKK 146,2 mio. Det tilstræbes, at Selskabets soliditetsgrad på langt sigt ikke 

overstiger 40%. Selskabet forventes at udbetale udbytte, når gevinsterne ved Udviklingsprojekterne 

eller ejendomssalg muliggør dette. Der budgetteres således med udbyttebetaling 

på DKK 156,0 mio. i 2011. 

pengestrømsopgørelse DKK mio. 

2009 2010 2011 

Årets resultat 31,0 27,8 114,1 

værdiregulering af investeringsejendomme -34,9 -37,1 -149,6 

Finansielle omkostninger 30,4 40,2 49,4 

Skat af årets resultat 12,1 10,8 44,4 

pengestrømme fra drift før finansielle poster 38,6 41,7 58,4 

renteudbetalinger -30,4 -40,2 -49,4 

Betalt selskabsskat 0,0 0,0 0,0 

pengestrømme driftsaktivitet 8,2 1,6 9,0 

Køb af investeringsejendomme -167,3 -102,0 0,0 

Salg af investeringsejendomme 200,0 0,0 290,6 

transaktionsomkostninger -10,6 -4,8 -80,8 

pengestrømme fra investeringsaktivitet 22,1 -106,8 209,8 

Optagelse af gæld til kreditinstitutter 164,1 104,1 0,0 

Indfrielse af gæld til kreditinstitutter -146,2 0,0 -94,6 

tilbagebetaling af gæld til kreditinstitutter -6,7 -7,7 -9,9 

egenkapitaltilførsel 0,0 0,0 0,0 

Udbyttebetaling 0,0 0,0 -156,0 

pengestrømme fra finansieringsaktivitet 11,2 96,4 -260,5 

Årets frie pengestrømme 41,4 -8,9 -41,7 

likvide beholdninger primo 27,4 68,9 60,0 

Likvide beholdninger til fri disposition ultimo 68,9 60,0 18,3

10.9 Balancebudget 

Nedenstående tabel viser balancebudgettet for Koncernen for perioden 2008-2011. værdien 

af ejendommene budgetteres at stige som følge af stigende lejeindtægter hidrørende 

fra inflationsregulering af eksisterende lejemål, genforhandling af lejekontrakter til 

markedsleje og udlejning af yderligere arealer i forbindelse med Udviklingsprojekterne i 

göteborg og Skellefteå. 

I forbindelse med gennemførelsen af Udviklingsprojekterne optages løbende ny gæld. 

Det planlægges, at Selskabets rentebærende nettogæld holdes inden for et spænd fra 

60% til 75% af ejendommenes markedsværdi. I overensstemmelse hermed budgetteres 

der med udbyttebetalinger fra og med 2011, idet udbyttebetalinger på ethvert tidspunkt 

vil blive vurderet i forhold til Selskabets investeringsmuligheder og kapitalstruktur. 

Koncernens egenkapital budgetteres at stige til ca. DKK 323,8 mio. i 2010. I 2011 forventes 

Selskabet at realisere gevinsten på ejendomssalg, og der budgetteres med betaling 

af udbytte på DKK 156 mio. Summen af udbytte i 2011 og Selskabets egenkapital ultimo 

2011 forventes at udgøre DKK 437,9 mio. 

Aktiver (DKK mio.) 

31/12/08 31/12/09 31/12/10 31/12/11 

Investeringsejendomme 692,3 795,9 847,5 991,3 

Investeringsejendomme under opførelse 2,6 111,8 204,0 0,0 

Koncern goodwill 17,4 6,2 6,2 6,2 

Langfristede aktiver i alt 712,3 913,9 1.057,8 997,5 

Investeringsejendomme til salg 200,0 0,0 0,0 0,0 

likvide beholdninger 27,4 68,9 60,0 18,3 

kortfristede aktiver i alt 227,4 68,9 60,0 18,3 

Aktiver i alt 939,7 982,8 1.117,8 1.015,8 

egenkapital og forpligtelser 31/12/08 31/12/09 31/12/10 31/12/11 

egenkapital i alt 265,0 296,0 323,8 281,9 

Udskudt skat 41,3 42,2 53,0 97,4 

Hensatte forpligtelser 41,3 42,2 53,0 97,4 

langfristede finansielle gældsforpligtelser 633,4 644,6 741,0 636,5 

egenkapital og forpligtelser i alt 939,7 982,8 1.117,8 1.015,8 

Budgettet forudsætter, at ejendommene i Skellefteå og Stockholm sælges ved udgangen 

af 2011, således at alene butikscentret og nærsygehuset i Angered Centrum optræder på 

balancen pr. 31. december 2011. 

BUDget 

113

114 


Såfremt det skønnes nødvendigt af hensyn til Koncernens likviditet, kan Koncernen op- 

tage yderligere lån i ejendommene eller etablere en kassekredit. endvidere forventes 

Koncernen i henhold til den permanente finansiering at få mulighed for at tilrettelægge 

byggefinansiering af et eller flere af Udviklingsprojekterne med oprullende rente. 

10.10 Budgetforudsætninger 

10.10.1 transaktionsomkostninger 

Koncernens samlede transaktionsomkostninger, herunder aktieemissionsomkostninger 

og aktiesalgsomkostninger (fra Aktiesalget og det tidligere udbud af aktier i Selskabet) 

og omkostninger ved ejendomskøb, budgetteres at andrage DKK 54,6 mio. svarende til 

ca. 7,9% af ejendommenes markedsværdi (ekskl. Katrineholm-ejendommene). 

transaktionsomkostningerne omfatter blandt andet prospektudarbejdelse, trykning af 

prospekt, annoncering, salgs- og tegningsprovision ved Aktiesalget og det tidligere udbud, 

revisorgennemgang af prospekt og skattemæssig rådgivning, mæglerhonorarer, 

vurderingsrapporter, teknisk due diligence, juridisk due diligence, øvrige due diligenceomkostninger, 

stempelomkostninger, stiftelsesgebyrer og øvrige finansieringsomkostninger 

samt forretningsudviklingshonorar og honorar for kommerciel due diligence til 

Investea A/S i forbindelse med køb af ejendommene. 

transaktionsomkostninger 

Dkk 1.000 % af ejendomsprisen 

Advokatomkostninger 938 0,14% 

Diverse omkostninger 400 0,06% 

Finansieringsomkostninger 4.520 0,65% 

valuarrapporter og teknisk due diligence 240 0,03% 

Investea A/S’ forretningsudviklingshonorar 17.308 2,50% 

Investea A/S’ honorar for kommerciel due diligence 17.308 2,50% 

ejendomsrelaterede købsomkostninger 40.713 5,88% 

omkostninger i forbindelse med Aktiesalget og 

ansøgning om optagelse af Selskabets B-aktier til 

handel og officiel notering på oMX samt Selskabets 

tidligere udbud af B-aktier 13.930 2,01% 

købsomkostninger i alt 54.643 7,89% 

Omkostningerne i forbindelse med finansieringen inkluderer stiftelsesprovision samt 

øvrige gebyrer. herudover budgetteres med stempelomkostninger på pantebreve i 2009 

og 2010 på henholdsvis ca. DKK 0,4 mio. og ca. DKK 2,6 mio. 

Omkostningerne i forbindelse med det tidligere udbud af B-aktier, Aktiesalget og ansøgning 

om optagelse af Selskabets B-aktier til handel og officiel notering på OMX omfatter 

blandt andet salgsprovisioner, annoncering samt udarbejdelse og trykning af prospektmateriale.

I forbindelse med færdiggørelsen af ombygningsprojektet Kungens Kurva og Selskabets 

betaling af tillægskøbesummen i 2009, afholder Selskabet et forretningsudviklingshonorar 

på ca. DKK 2.257.000 svarende til 5% af tillægskøbesummen. 

10.10.2 ejendommenes lejeindtægter 

Selskabet opnåede ejerskab til alle ejendommene pr. 1. juli 2008. Den budgetterede lejeindtægt 

for perioden 1. juli 2008 – 31. december 2008 udgør DKK 35,6 mio. 

Der budgetteres med en årlig underliggende lejeregulering på 2,75% som følge af, at ho- 

vedparten af lejekontrakterne reguleres med ændringen i det svenske forbrugerprisindeks 

(KPI). I praksis vil reguleringen af de individuelle lejemål ske løbende, men af 

beregningsmæssige årsager foretages reguleringen pr. 1. januar. Første reguleringsdato 

i Budgettet er 1. januar 2009. 

I tillæg til inflationsreguleringen på 2,75% reguleres lejen som følge af tilpasning til markedsleje 

ved udløb af eksisterende lejekontrakter. en række lejekontrakter indeholder 

endvidere bestemmelser om omsætningsbestemt tillæg til basislejen. Ud fra en konkret 

vurdering af de enkelte lejemål budgetteres med en omsætningsrelateret lejestigning på 

DKK 232.000 i 2010 og DKK 348.000 i 2011. endelig indeholder Budgettet effekten af midlertidige 

rabatter og tillæg m.v. 

Når der ses bort fra tomgangen som følge af Udviklingsprojekterne, udgør den reelle 

tomgang på ejendommene inkl. Katrineholm-ejendommene – opgjort primo september 

2008 – ca. DKK 1,4 mio., hvilket svarer til ca. 2% af lejeindtægten. Udviklingsprojekterne 

forventes at medføre stigende lejeindtægter, og den økonomiske tomgang budgetteres 

at udgøre ca. 1% af lejeindtægten i 2009. 

Som omtalt i afsnit 7 forventes de seneste års tendens med stigende markedsleje for 

svenske butiksejendomme at fortsætte i de kommende år, hvilket understøtter Selskabets 

bestræbelser på at øge gennemsnitslejen pr. m 2 . Bestyrelsen vurderer, at alle ejendommene 

er karakteriseret ved et fortsat lejestigningspotentiale, som forventes delvist 

udnyttet i de kommende år. For at understøtte disse bestræbelser er der indgået en præstationsafhængig 

aftale om kommerciel udvikling af ejendommene med Omniagruppen, 

der giver et stærk incitament til at udnytte ejendommenes lejepotentiale. 

De budgetterede lejeindtægter fra ejendommene eksklusiv Udviklingsprojekterne er vist 

i tabellen nedenfor. 

BUDget 

115

116 


Lejeindtægter fra ejendommene eksklusiv Udviklingsprojekterne DKK 

2009 2010 2011 

Angered, göteborg 46.533.000 48.676.000 50.109.000 

Katrineholm Bymidte* 1.509.000 

Skellefteå, haren og Mimer 8.668.000 8.906.000 9.151.000 

Kungens Kurva , Stockholm 9.770.000 10.303.000 10.523.000 

I alt 66.480.000 67.885.000 69.783.000 

* Selskabet har den 6. oktober 2008 indgået aftale med Investea A/S om at sælge ejendomsporteføljen i Katrineholm 

tilbage til Investea A/S med overtagelse den 31. januar 2009. 

10.10.3 Lejeindtægter fra Udviklingsprojekterne 

Udviklingsprojekterne forudsættes gennemført i perioden frem til 2011 og omfatter nybygning, 

ombygning, renovering eller modernisering af i alt ca. 16.950 m2 . Bestyrelsen 

vurderer, at de nye lejemål, der skabes i kraft af Udviklingsprojekterne, kan udlejes svarende 

til en årlig merleje på ca. DKK 27.824.000. 

Angered nærsygehus, der er Selskabets største udviklingsprojekt, forventes at omfatte 

ca. 15.000 m2 og forventes færdigbygget i april 2011. Projektet i Skellefteå omfatter 

nybygning af 200 m2 og ombygning af ca. 1.750 m2 og forventes færdigbygget i løbet 

af 2009. Se afsnit 9 for en beskrivelse af Udviklingsprojekterne. lejekontrakterne på de 

nye projekter forventes indgået på markedsvilkår. Selskabet vil som udgangspunkt først 

iværksætte de konkrete fysiske byggearbejder, når udviklingsprojektets rentabilitet er 

sikret ved indgåelse af lejekontrakter. Nedenfor er vist arealer for Udviklingsprojekterne, 

leje samt forventede datoer for lejestart. 

Forventede nøgletal for Udviklingsprojekterne 

Areal Årsleje, Dkk* Leje pr. m 2 Forventet lejestart 

Angered nærsygehus projektet 15.000 24.600.000 1.640 01/04/11 

Skellefteå udviklingsprojekt 1.950 3.224.000 1.653 

I alt 16.950 27.824.000 1.641 

* Årslejen er ved lejestart 

lejeindtægterne forventes gradvist implementeret i takt med færdiggørelsen af de enkelte 

projekter i perioden 2009 – 2011. I Budgettet er lejen fra Udviklingsprojekterne 

periodiseret i forhold til den forventede lejestart. lejen fra det enkelte projekt indgår i 

Budgettet med nedenstående beløb. 

Lejeindtægter, Udviklingsprojekterne (DKK) 

2009 2010 2011 

Angered nærsygehus - - 18.450.000 

Skellefteå butiksudviklingsprojekt 863.000 3.248.000 3.337.000 

I alt 863.000 3.248.000 21.787.000 

01/08/09 (fase 1) 

01/01/10 (fase 2)

10.10.4 Samlet lejebudget 

Baseret på ovenstående budgetforudsætninger udgør Koncernens samlede lejeindtægter 

i 2009 ca. DKK 67,3 mio. lejen forventes at stige betydeligt i Budgetperioden i takt 

med færdiggørelsen af Udviklingsprojekterne, og i 2011 budgetteres lejen at udgøre ca. 

DKK 91,6 mio. 

Lejeindtægter (DKK) 

2009 2010 2011 

Indtægter eksisterende ejendomsdrift 66.480.000 67.886.000 69.784.000 

Indtægter udviklingsprojekter 863.000 3.248.000 21.787.000 

Lejeindtægter i alt 67.343.000 71.134.000 91.571.000 

10.11 ejendommenes driftsomkostninger 

De samlede driftsomkostninger for Koncernen budgetteres at udgøre DKK 22,3 mio. årligt 

(2009-niveau). Driftsomkostningernes størrelse og fordeling ændres i takt med at 

Udviklingsprojekterne færdiggøres. Nedenstående tabel viser de budgetterede omkostningers 

fordeling i 2009. 

Driftsomkostninger 2009 

Dkk 1.000 

Andel af 

lejeindtægt 

el, vand, varme og køl 7.339 10,9% 

ejendomsskat 3.517 5,2% 

vedligeholdelse, bygninger 3.231 4,8% 

Sikkerhed og overvågning 2.352 3,5% 

vedligeholdelse af udvendige og udenomsarealer 1.525 2,3% 

Affaldshåndtering 1.304 1,9% 

teknisk drift 1.103 1,6% 

Centerforening og forsikring 1.035 1,5% 

ejendomsadministration 665 1,0% 

Øvrige driftsomkostninger 216 0,3% 

Driftsomkostninger relateret til Udviklingsprojekterne 29 0,0% 

total 22.314 33,1% 

Driftsomkostningerne dækker primært udgifter til ejendomsskatter, vedligeholdelse af 

ejendommene, ejendomsadministration samt drift af ejendommene og teknisk forvaltning. 

Driftsomkostningerne forventes at stige i takt med, at Udviklingsprojekterne færdiggøres. 

De samlede driftsomkostninger budgetteres at stige fra omkring DKK 22,3 mio. i 

2009 til omkring DKK 24,2 mio. i 2011. 

BUDget 

117

118 


koncernens driftsomkostninger (DKK) 

2009 2010 2011 

ejendommene 22.286.000 22.484.000 23.100.000 

Udviklingsprojekter 29.000 209.000 1.115.000 

total 22.314.000 22.693.000 24.215.000 

10.11.1 ejendomsadministration 

Den administrative styring af ejendommene varetages af Omniagruppen, der er specialiseret 

i kommercielle og administrative ydelser for butikscentre og retailparker i Sverige. 

Omniagruppens opgaver omfatter blandt andet huslejeopkrævning, økonomisk rapportering, 

moms- og skatteadministration og myndighedskontakter. Der budgetteres med 

et ejendomsadministrationshonorar på 1% af lejeindtægten. 

10.11.2 ejendomsskat 

Der budgetteres med årlige omkostninger til ejendomsskat på DKK 3,5 mio. (2009-niveau). 

I takt med færdiggørelsen af Udviklingsprojekterne budgetteres der med en stigning 

i ejendomsskatten baseret på den forholdsmæssige ændring i arealet. 

10.11.3 Udvendig vedligeholdelse, bygning 

Der budgetteres med årlige omkostninger til vedligeholdelse af ejendommene på DKK 

3,2 mio. (2009–niveau) svarende til ca. DKK 52 pr. m 2 p.a. ekskl. Katrineholm-ejendommene. 

10.11.4 teknisk vedligeholdelse og stand 

Der budgetteres med omkostninger til teknisk forvaltning på DKK 1,3 mio. (2009–niveau). 

Posten omfatter blandt andet generel teknisk ejendomsdrift, bygningsteknisk 

vedligeholdelse og forebyggelse, bygningsteknisk inspektion af tekniske anlæg og drift 

af teknikrum, installationer, parkeringspladser, underleverandører af driftsteknisk service, 

opfyldelse af myndighedsforskrifter i relation til ventilation, elevatorservice, kontakt 

til lejere i relation til skadeafhjælpning og fejlretning samt energioptimering. 

Alectia og Dalkia har foretaget en teknisk gennemgang af ejendommene. Alectia vurde- 

rer, at ejendommene i Angered og Skellefteå er i god teknisk stand 1 . Dalkia vurderer, at 

ejendommene i Katrineholm Bymidte og Kungens Kurva generelt er i god stand 2 . Siden 

rapporternes udarbejdelse er alle ejendommene løbende blevet vedligeholdt. 

Alectia A/S er en af Danmarks førende rådgivningsvirksomheder og var indtil januar 

2008 kendt som Birch og Krogboe A/S. Med 745 medarbejdere løser Alectia opgaver inden 

for byggeri, farma, bryggeri, hospitaler, mejeri, vandforsyning og arbejdsmiljø. Alec- 

1 teknisk rapport fra Alectia 

2 teknisk rapport fra Dalkia

tia er medlem af Foreningen af rådgivende Ingeniører, F.r.I, og er ejet af Birch & Krogboe 

Fonden. 

Dalkia Facilities Management AB er et af Sveriges største facility management-selskaber 

og er leverandør af ejendoms- og industrirelaterede support services og energiservices i 

Sverige. Internationalt er Dalkia etableret i 40 lande og har ca. 50.000 ansatte på verdensplan. 

Bestyrelsen bekræfter, at oplysningerne i rapporterne udarbejdet af henholdsvis Alectia 

A/S og Dalkia Facilities Management AB er korrekt gengivet i Prospektet, og at der ikke 

er udeladt fakta, som kan medføre, at de gengivne oplysninger er unøjagtige eller vildledende. 

efter Bestyrelsens bedste vidende er oplysningerne i rapporterne korrekte, og der 

er ikke udeladt oplysninger, som burde være medtaget. rapporterne kan besigtiges ved 

henvendelse på Selskabets kontor på tuborg havnevej 19, 2900 hellerup. 

10.11.5 Andre driftsomkostninger 

Budgettet indeholder herudover omkostninger til dækning af markedsføring, forsikring, 

el, vand, varme og køleanlæg, sikkerhed og overvågning, vedligeholdelse af indvendige 

arealer og udenomsarealer, affaldshåndtering, brandalarm, tab på debitorer og øvrige 

driftsomkostninger. Ovennævnte omkostninger budgetteres samlet til DKK 13,6 mio. 

(2009–niveau) svarende til 20,2% af lejeindtægten. 

10.11.6 Administrationsomkostninger 

De årlige administrationsomkostninger budgetteres til DKK 6,5 mio. (2009-niveau) og 

fordeler sig således: 

Administrationsomkostninger 2009 DKK 1.000 

Forretningsudvikling og kommerciel optimering (2,5% af lejeindtægt) 1.684 

Selskabsadministration og management (0,4% p.a. af ejendomsværdi) 3.250 

honorar til bestyrelse og investeringskomité 596 

Afgifter til OMX 81 

Omkostninger vedrørende likviditetsstilleraftale 77 

Øvrige omkostninger og budgetreserve 460 

revision 308 

total 6.456 

10.11.7 Forretningsudvikling og kommerciel optimering 

Den kommercielle drift varetages af Omniagruppen, der har stor erfaring med kommerciel 

optimering af ejendomme i Sverige. Omniagruppen har det primære ansvar i relation 

til kommerciel optimering, daglig kontakt til lejere og leverandører, udlejning og 

optimering af ejendommenes driftsindtjening, kontakt til lokale myndigheder, budgettering 

og budgetopfølgning, markedsføring af ejendommene og håndtering af kommercielle 

spørgsmål. 

BUDget 

119

120 


Som honorar for den kommercielle optimering er aftalt et basishonorar på 1% af lejeindtægten 

og et tillæg på 25% af den årlige lejestigning, der ligger ud over inflationen. Dette 

tillæg inkluderer ikke de nye lejekontrakter, der indgås i forbindelse med Udviklingsprojekterne 

eller nyerhvervede ejendomme eller andre forhold, som ikke kan tilskrives Omniagruppens 

indsats, jf. afsnit 5.5. endvidere er der afsat 1% af lejeindtægten til dækning 

af omkostninger og honorarer ved indgåelse af nye lejekontrakter. Den kommercielle optimering 

af lejemålene i ejendommene budgetteres således samlet til 2,5% af årslejeindtægten, 

svarende til ca. DKK 1,7 mio. pr. år (2009-niveau). 

10.11.8 Selskabsadministrationsaftale 

Administrations- og samarbejdsaftalen med Investea A/S inkluderer alle Koncernens administrative 

opgaver med undtagelse af ejendomsadministration, kommerciel drift og 

teknisk administration og ydelserne under aftalen om kommerciel rådgivning og konsulentbistand 

med Omniagruppen. For sine ydelser i henhold til Administrations- og samarbejdsaftalen 

modtager Investea A/S et kvartårligt honorar på 0,1% af markedsværdien 

af Koncernens ejendomme. honoraret opgøres primo hvert kvartal. honoraret til Investea 

A/S i forbindelse med administrationen af Selskabet budgetteres således til DKK 3,3 

mio. (2009-niveau). Selskabet har på tidspunktet for Aktiesalget ingen lønudgifter til 

medarbejdere. Såfremt Selskabets administrator måtte anse det for hensigtsmæssigt i 

forbindelse med Selskabets forvaltning, kan administrator anvise medarbejdere til ansættelse 

i Selskabet, idet lønudgifterne hertil vil fragå i det årlige management honorar, 

som Investea A/S modtager, således at Selskabet ikke belastes af yderligere omkostninger. 

10.11.9 Andre drifts- og administrationsomkostninger 

Det årlige honorar til Bestyrelsen og Investeringskomitéen budgetteres at udgøre DKK 

513.750 og DKK 82.200 (2009-niveau). herudover budgetteres med øvrige omkostninger 

og en budgetreserve på DKK 460.000 (2009-niveau). 

Den årlige omkostning til OMX i forbindelse med B-aktiernes optagelse til handel og no- 

tering samt likviditetsstilleraftale budgetteres at udgøre henholdsvis ca. DKK 81.000 og 

ca. DKK 77.000 p.a. (2009-niveau). 

Omkostninger til revision i forbindelse med udarbejdelse af dansk og svensk årsregnskab 

inklusive skattebilag m.v. budgetteres samlet at udgøre ca. DKK 308.000 (2009-niveau). 

Omkostninger til revision, øvrig administration og Bestyrelsen budgetteres at følge udviklingen 

i inflationen, mens omkostningerne til kommerciel optimering budgetteres til 

at følge lejeudviklingen. Omkostningerne til selskabsadministration og management 

budgetteres til at stige med Porteføljens ejendomsværdi. 

10.11.10 Finansielle omkostninger og indtægter 

Selskabets aktiviteter finansieres med egenkapital og banklån, hvoraf banklånene forventes 

at udgøre ca. 70% af købsprisen. I takt med afholdelsen af omkostninger og in-

vesteringer vedrørende Udviklingsprojekterne forventes der optaget byggefinansiering 

svarende til 100% af de afholdte entrepriseomkostninger m.v. renten på byggefaciliteterne 

budgetteres til 8,0%. ved færdiggørelsen af Udviklingsprojekterne afløses byggefinansieringen 

af permanent finansiering svarende til 70% af markedsværdien af den 

færdige ejendom. 

renten på den permanente finansiering er fastlåst med renteswaps og fastrentelån for 

en periode på i gennemsnit 6 år og 8 måneder løbende fra 2 år på den korteste kontrakt 

og 10 år på den længste. rentesikringsperioden afspejler på porteføljeniveau Selskabets 

strategi, der tilsiger, at ejendomme sælges, når det umiddelbare udviklingspotentiale 

anses for udnyttet. renteswaps forventes ved salg af ejendomme at kunne flyttes rundt 

i porteføljen, således at de længste swaps til den tid placeres på de tilbageværende ejendomme. 

Der budgetteres med en gennemsnitlig lånerente på ca. 5,3% i 2009, ca. 5,9% i 

2010 og ca. 6,7% i 2011 på baggrund af Selskabets eksisterende finansiering af ejendommene. 

Selskabet vil i forbindelse med konkrete investeringer finansiere disse til den enhver 

tid opnåelige rente i markedet. Over for långiverne forventes der stillet sædvanlige 

sikkerheder ved ejendomsfinansiering, ligesom det forventes, at de ved en sådan finansiering 

sædvanlige betingelser til finansielle nøgletal på koncern- og datterselskabsniveau 

(covenants) skal overholdes. 

Der budgetteres ikke med afdrag på byggefinansieringen før færdiggørelsen. Der budgetteres 

med et halvt års afdragsfrihed på den permanente finansiering, således at gælden 

afdrages fra og med primo 2009. lånene forudsættes derefter afdraget med 1,0% af 

hovedstolen hvert år. Det tilstræbes, at Selskabet har en likviditetsreserve på minimum 

1,5% af ejendommenes værdi, og at Selskabets soliditetsgrad ikke overstiger 40%. Selskabets 

overskydende likviditet forventes forrentet med en årlig rentesats på 4,5%. 

10.11.11 Udviklingsaftale 

I forbindelse med Aktiesalget udbydes aktierne til en kurs, der i al væsentlighed afspejler 

værdien af ejendommenes nuværende drift uden indregning af den merværdi, som Udviklingsprojekterne 

repræsenterer. I stedet for at udbyde aktierne til en kurs, der også 

afspejler værdien af Udviklingsprojekterne, har Selskabet således valgt at udbyde aktierne 

til en kurs, der kun afspejler nettoværdien af ejendommene, samtidig med at der er 

indgået en Administrations- og samarbejdsaftale, der indebærer, at Selskabet modtager 

60% af den værditilvækst, som Udviklingsprojekterne tilfører de pågældende ejendomme, 

mens Investea A/S modtager 40%. Bestyrelsen vurderer, at aftalen er en stor fordel 

for Selskabet, idet Selskabets betaling til Investea A/S for at overtage Udviklingsprojekterne 

bliver beregnet ud fra, hvor stor udviklingsgevinsten rent faktisk bliver. 

10.11.12 Investeringen i Udviklingsprojekterne 

Når Udviklingsprojekterne er fuldt gennemført i 2011, budgetteres de at generere et årligt 

driftsoverskud på i alt DKK 26,4 mio. De budgetterede investeringer i Udviklingsprojekterne 

udgør i alt DKK 331,8 mio. Udviklingsomkostningerne består af omkostninger til 

projektrådgivere, arkitekter, rådgivende ingeniører, byggematerialer, byggerenter, daglig 

bygge- og projektstyring, kommerciel projektstyring, entreprenører, finansieringsaftaler 

BUDget 

121

122 


samt management- og gevinstdelingshonorar til Investea A/S. værdien af Udviklingspro- 

jekterne er afhængig af de afkastkrav, som er gældende ved projekternes færdiggørelse. 

Baseret på vurderinger fra uafhængige valuarer fra marts og april 2008 udgør afkastkravene 

for projekterne i göteborg og Skellefteå henholdsvis 5,7% og 6,0%. På basis af disse 

afkastniveauer, udgør den budgetterede markedsværdi af Udviklingsprojekterne ca. DKK 

461 mio., hvilket resulterer i en forventet gevinst til Selskabet på ca. DKK 129 mio. ved 

gennemførelse af Udviklingsprojekterne. 

Forventede investeringer i og gevinster fra to aktuelle udviklingsprojekter DKK mio. 

Forventet færdiggørelse og ibrugtagning April 2011 

Angered nærsygehus Skellefteå butiksudviklingsprojekt total 

August 2009 (fase 1) 

Januar 2010 (fase 2) 

Driftsoverskud (årsniveau) 23,4 3,0 26,4 

Markedsafkast 5,7% 6,0% 5,73% 

Markedsværdi af projekter 410,5 50,3 460,8 

total investering inklusive honorarer 297,6 34,2 331,8 

Selskabets gevinst ved projektet 112,9 16,1 129,0 

hvis lejeindtægterne fra Udviklingsprojekterne bliver højere eller driftsomkostningerne 

lavere, vil det medføre en øget udviklingsfortjeneste til Selskabet og en tilsvarende større 

udviklingsgevinst til Investea A/S. hvis omvendt lejeindtægterne bliver lavere eller driftsomkostningerne 

højere, vil det medføre en reduceret udviklingsfortjeneste til Selskabet 

og en tilsvarende mindre udviklingsgevinst til Investea A/S. hvis udgifter til byggematerialer, 

entreprenøromkostninger eller byggerenter bliver anderledes end forudsat, vil det 

også medføre en regulering af udviklingsgevinstandelen til Investea A/S. 

10.12 ejendommenes anskaffelsessum og værdiudvikling 

Selskabet har erhvervet ejendommene på grundlag af vurderingsrapporter udarbejdet 

af de uafhængige mæglervirksomheder Newsec Advice og Forum Fastighetsekonomi. 

Newsec Advice har vurderet ejendommen Angered Centrum og ejendommen i Katrineholm, 

mens Forum Fastighetsekonomi har vurderet de øvrige af ejendommene. 

Bestyrelsen bekræfter, at oplysningerne i rapporterne udarbejdet af henholdsvis Newsec 

Advice og Forum Fastighetsekonomi er korrekt gengivet i Prospektet, og at der ikke 

er udeladt fakta, som kan medføre, at de gengivne oplysninger er unøjagtige eller vildledende. 

efter Bestyrelsens bedste vidende er oplysningerne i rapporterne korrekte, og der 

er ikke udeladt oplysninger, som burde være medtaget. rapporterne kan besigtiges ved 

henvendelse på Selskabets kontor på tuborg havnevej 19, 2900 hellerup. 

Newsec Advice AB indgår i Newsec-koncernen med ca. 500 medarbejdere. Newseckoncernen 

blev grundlagt i 1994 og beskæftiger sig med rådgivning om fast ejendom i 

Norden og Baltikum. Newsec Advice AB beskæftiger sig især med vurdering og analyse 

af fast ejendom i Sverige. Ifølge oplysninger fra Newsec har Newsec den største stab af 

professionelle ejendomsanalytikere og valuarer i Sverige.

Forum Fastighetsekonomi er en af de førende virksomheder i Sverige inden for vurdering 

af og rådgivning omkring fast ejendom. virksomheden består af 22 konsulenter, hvoraf 

19 er statsautoriserede valuarer, og beskæftiger sig med vurdering og værdiansættelse af 

alle typer ejendomme – lige fra beboelsesejendomme til landbrugsejendomme. 

I Budgettet indgår ejendommene initialt med den samlede anskaffelsespris på DKK 892,3 

mio., hvortil kommer transaktionsomkostninger på DKK 40,7 mio. Der er ikke afholdt 

forretningsudviklingshonorar for Katrineholm-ejendommene. De afholdte transaktionsomkostninger 

vil i henhold til IFrS blive nedskrevet i resultatopgørelsen for 2008. 

I overensstemmelse med IFrS opgøres ejendommene i Budgettet til dagsværdi, og 

værdireguleringen resultatføres i budgetårene 2009-2011. værdireguleringen kan enten 

være positiv eller negativ. Der budgetteres med en årlig positiv værdiregulering af ejen- 

dommene fra og med 2009 svarende til den budgetterede lejestigning. Udviklingspro- 

jekterne indregnes ved færdiggørelse og ibrugtagning til markedsværdi, hvormed den 

resultatførte værdiregulering fremkommer som markedsværdien af den færdige ejendom 

fratrukket entreprisesummen inklusiv alle omkostninger og honorarer. 

10.13 Skat 

Der er indregnet aktuel skat og udskudt skat i henhold til gældende skatteregler og markedspraksis 

for Sverige og Danmark. Der er afsat svensk skat af årets resultat, herunder 

af værdireguleringer af ejendommene med en sats på 28%, hvilket svarer til den svenske 

selskabsskatteprocent. Ifølge svensk markedspraksis handles investeringsejendomme 

ofte gennem ejerselskaber, således at det i forbindelse med salg af ejendommen er ejerselskabet 

og ikke selve ejendommen, der handles. ved at handle selskabet undgår man 

derved at udløse den latente skat. 

Svenske ejendomsaktieselskaber værdisættes og handles derfor typisk til en værdi, der 

opgøres uden fradrag for den udskudte skat. Som følge heraf er Selskabets ejendomsværdier 

opgjort uden fradrag for den udskudte skat i Datterselskaberne. Det er i Budgettet 

forudsat, at gevinsterne ved Udviklingsprojekterne realiseres ved salg af aktierne i 

Datterselskaberne, og at aktiernes salgspris ikke reduceres med den udskudte skat på 

salgstidspunktet. 

Bygninger, som er en del af en virksomhed og ikke anvendes til beboelse, kan i Sverige 

normalt afskrives skattemæssigt lineært med 3% p.a. Afskrivning på driftsmidler (tekniske 

installationer m.v.) foretages som hovedregel lineært over den forventede levetid, 

som der for en række forskellige aktiver foreligger standardiserede skøn for. I Budgettet 

er der forudsat en samlet afskrivningsprocent på 2,7% over Budgetperioden, idet der ikke 

kan afskrives på boliger, og idet der ikke budgetteres med forhøjede afskrivningssatser 

på tekniske installationer. 

Budgettet forudsætter, at der ikke vælges international sambeskatning, samt at der ikke 

foretages ændringer i de relevante skatteregler i Budgetperioden. De estimerede transaktionsomkostninger 

er ikke indregnet i afskrivningsgrundlaget. 

BUDget 

123

124 


10.14 Investorøkonomi 

Markedsværdien for ejendommene og dermed aktiernes værdi forventes at stige betydeligt 

i Budgetperioden. Dette skyldes primært gennemførelsen af Udviklingsprojekterne, 

indgåelse af nye lejekontrakter til et højere niveau og en løbende lejeregulering af eksisterende 

lejekontrakter, der giver basis for en stigende indtjening i Selskabet. 

Det er Bestyrelsens vurdering, at ejendomsselskaber i Sverige typisk handles uden fradrag 

for udskudt skat, og ejendommene forventes afhændet i selskabsform. Nedenstående 

figur viser den budgetterede udvikling i Selskabets markedsmæssige egenkapital, 

defineret som summen af Selskabets egenkapital og udskudt skat. Det fremgår, at de 

markedsmæssige nettoværdier i Selskabet stiger markant i Budgetperioden. egenkapitalen 

inklusiv udskudt skat stiger fra DKK 342,2 mio. i juni 2008 til DKK 529,1 mio. (inklusiv 

udskudt skat og udbetalt udbytte) ultimo 2011. 

Markedsmæssige egenkapital (egenkapital inkl. udskudt skat) 

600 

500 

400 

300 

200 

100 

0 

DKK mio. 

Tilført 

Egenkapital 

 

// 

// 

// 

Anm.: Opgørelsen pr. 31-12-2011 inkluderer det budgetterede udbytte i 2011 på DKK 156 mio. 

På de følgende sider vises investors budgetterede afkast ved henholdsvis egen- og fremmedfinansiering 

af aktiekøb i Selskabet. Investors afkast er beregnet under den forudsætning, 

at aktiekursen svarer til regnskabsmæssig indre værdi inklusiv udskudt skat. 

I praksis er det almindeligt, at aktiekursen er højere end den indre værdi, når selskabet 

udviser en positiv drift, og der er forventninger om yderligere vækst og indtjening. 

Såfremt aktien handles til en højere kurs end den indre værdi inklusiv udskudt skat, vil 

det faktiske afkast til investorerne blive højere end det i tabellerne viste. Der kan imidlertid 

ikke gives sikkerhed for, at aktiekursen vil være højere end den indre værdi, idet kursen 

vil kunne påvirkes af andre faktorer 

Investors afkast ved egenfinansiering af aktiekøbet 

// 

Såfremt investor finansierer aktiekøbet med 100% egenkapital, forventes investor at 

opnå et gennemsnitligt årligt afkast på ca. 14,6% p.a. opgjort i perioden fra ultimo december 

2008 til december 2011. Investeringen vil i så fald resultere i en gevinst på 47,4% i 

perioden fra december 2008 til december 2011.

Investors budgetterede afkast ved egenfinansiering af aktiekøbet* DKK mio. 

estimeret kursværdi af aktiekapital ved optagelsen til handel og officiel 

notering 359,0 

Budgetteret udbytte 2011 156,0 

egenkapital inklusiv udskudt skat ultimo 2011 373,1 

Gevinst i alt 170,1 

gevinst i % af indskud 47,4% 

Gennemsnitligt årligt afkast (intern rente) 14,6% 

* Opstillingen forudsætter for enkeltheds skyld, at investor erhverver hele Selskabets aktiekapital (930.000 aktier a 

DKK 386). Investors afkast opgjort i procent er uafhængig af størrelsen af aktieinvesteringen. 

Investors afkast ved delvist finansieret aktiekøb 

Såfremt investor finansierer aktieinvesteringen med 80% gæld og 20% egenkapital, kan 

investor forvente at opnå et gennemsnitligt årligt afkast på ca. 32,1% p.a. opgjort i perioden 

fra december 2008 til december 2011. lånet vil være betinget af pengeinstituttets 

individuelle kreditvurdering af investor. 

Investors afkast ved finansieret aktiekøb* 

80% 

lånefinansiering 

DKK mio. 

50% 

lånefinansiering 

estimeret kursværdi af aktiekapital ved optagelsen 

til handel og officiel notering 359,0 359,0 

lånefinansiering 287,2 179,5 

egenfinansiering 71,8 179,5 

Akkumuleret rentebetaling 2008-11** 64,6 40,4 

Budgetteret udbytte 2011 156,0 156,0 

egenkapital inklusiv udskudt skat ultimo 2011 373,1 373,1 

Gevinst i alt 105,5 129,7 

gevinst i % af indskud 146,9% 72,3% 

Gennemsnitligt årligt afkast (intern rente) 32,1% 20,1% 

* Opstillingen forudsætter for enkeltheds skyld, at investor erhverver hele Selskabets aktiekapital (930.000 aktier a 

DKK 386). Investors afkast opgjort i procent er uafhængig af størrelsen af aktieinvesteringen. 

**Det antages, at der optages et stående lån til en fast rente på 7,5% p.a. 

10.15 Skattemæssige forhold 

Dette afsnit indeholder almindelig og generel information omkring skattemæssige forhold 

vedrørende investering i B-aktierne og behandler ikke alle særregler og særlige 

personlige skatteforhold. B-aktierne forudsættes at være optaget til handel og officiel 

notering på OMX. Der er ubegrænset mulighed for at investere i B-aktierne for pensionsmidler, 

idet det bemærkes, at maksimalt 20% af pensionsmidlerne må investeres i en aktie. 

BUDget 

125

126 


Dette afsnit beskriver Selskabets opfattelse af gældende skatteregler i Danmark pr. 1. 

september 2008 og omfatter primært investorer, der er fuldt skattepligtige til Danmark. 

Investorerne opfordres til at søge supplerende individuel rådgivning. 

Udenlandske aktionærer bliver ikke skattepligtige til Danmark af aktieavancer alene på 

grund af besiddelse af B-aktierne. har en aktionær fast driftssted i Danmark eller anden 

tilknytning til Danmark og er dermed begrænset skattepligtig til Danmark, kan investeringen 

være omfattet heraf. 

Udbytte af B-aktierne er omfattet af begrænset skattepligtigt til Danmark for udenlandske 

aktionærer, idet udbyttet beskattes med en skattesats på 28%, dog oftest nedsat til 

en lavere skattesats fastsat i en dobbeltbeskatningsaftale mellem Danmark og aktionærens 

hjemland. 

Personer, der har bopæl i Danmark eller der opholder sig i Danmark i minimum seks måneder 

årligt, samt selskaber, fonde mv., som er registreret i Danmark, eller hvis ledelse 

har sæde i Danmark, betegnes som fuldt skattepligtige personer. 

ved udbetaling af udbytte vil der som udgangspunkt blive tilbageholdt dansk kildeskat 

med 28% for personer og 16,5% for selskaber. 

10.15.1 personer, frie midler 

Udbytte af B-aktierne skal medregnes i aktieindkomsten. Fra 2008 er beskatningen ændret 

til 28% på aktieindkomst op til DKK 46.700 (2008), 43% op til DKK 102.600 (2008) og 

45% for den del der overstiger DKK 102.600. For ægtepar ses aktieindkomsten under et 

og ovenstående grænser medtages for 2 personer. Beskatningen er således afhængig af 

udbyttets størrelse og personens/ægteparrets øvrige aktieindkomst. 

Privatpersoner beskattes af gevinster på aktier som aktieindkomst uanset ejertid. 

ved afståelse opgøres gevinst og tab som forskellen mellem afståelsessummen og an- 

skaffelsessummen for de pågældende aktier. Personer skal anvende gennemsnitsmetoden 

ved opgørelsen af fortjeneste og tab på aktier. gennemsnitsmetoden skal anvendes 

samlet for aktier udstedt af samme selskab uanset ejertid. ved opgørelsen af anskaffelsessummen 

fordeles den samlede anskaffelsessum for aktier i samme selskab forholdsmæssigt 

på grundlag af de pålydende værdier. 

Udlodning af likvidationsprovenu behandles som en aktieafståelse, i det omfang udlodningen 

sker i det kalenderår, hvori selskabet endeligt opløses. 

tab konstateret ved afståelse af B-aktierne kan fradrages i det omfang, tabet kan rum- 

mes i årets udbytter og gevinster på børsnoterede aktier, som er skattepligtige som 

aktieindkomst, herunder i den del af udlodningerne fra udloddende aktiebaserede investeringsforeninger, 

der er aktieindkomst. Modregningsadgangen gælder også aktieindkomst 

i form af udbytter fra en skattefritaget beholdning under overgangsreglen.

yderligere tab kan fradrages i de følgende indkomstårs udbytter, gevinster og afståelses- 

summer mv. på børsnoterede aktier uden tidsbegrænsning. 

Der gælder særlige regler, hvis en person driver næringsvirksomhed med salg af aktier. 

10.15.2 personer, investering for pensionsmidler 

Investor har mulighed for at placere pensionsmidler i B-aktierne, hvorved afkastet vil 

være omfattet af pensionsafkastbeskatningsloven og dermed blive beskattet med 15% 

efter lagerprincippet. 

10.15.3 personer, virksomhedsordningen 

Midler i virksomhedsordningen kan ikke placeres i B-aktierne. 

10.15.4 Selskaber mv. omfattet af Selskabsskatteloven 

Udbytter af B-aktierne skal medregnes i den skattepligtige indkomst med 66% af udbyttebeløbet. 

Beskatning sker med den almindelige selskabsskattesats på pt. 25%. Den effektive be- 

skatning af udbytter er derfor pt. 16,5%. 

ved afståelse opgøres gevinst og tab som forskellen mellem afståelsessummen og an- 

skaffelsessummen for de pågældende B-aktier. Selskaber skal anvende gennemsnitsmetoden 

ved opgørelsen af fortjeneste og tab på aktier. gennemsnitsmetoden skal 

anvendes samlet for aktier udstedt af samme selskab uanset ejertid. ved opgørelsen af 

anskaffelsessummen fordeles den samlede anskaffelsessum for aktier i samme selskab 

forholdsmæssigt på grundlag af de pålydende værdier. 

gevinst ved afståelse inden 3 års ejertid beskattes fuldt ud. tab kan modregnes i tilsva- 

rende fortjenester. yderligere tab kan fremføres. 

gevinst ved afståelse ved ejertid på 3 år og derover er skattefri. tilsvarende kan tab ikke 

fratrækkes eller modregnes. 

hvis et selskab driver næringsvirksomhed med salg af aktier beskattes aktieavancer uanset 

ejertid, og det er 100% af udbyttebeløbene, som er skattepligtige. 

Udlodning af likvidationsprovenu behandles som en aktieafståelse i det omfang udlodningen 

sker i det kalenderår, hvori Selskabet endeligt opløses. 

BUDget 

127

128 


11. Regnskabsmæssige oplysninger 

11.1.1 Introduktion 

De følgende koncernregnskaber for 2007, 2006 og 2005 er udarbejdet i forbindelse med 

Aktiesalget og ansøgningen om optagelse til handel og officiel notering af Selskabets Baktier 

på OMX . 

Koncernregnskaberne aflægges i overensstemmelse med internationale regnskabsstandarder 

(IFrS) som godkendt af eU og IFrS-bekendtgørelsen udstedt i henhold til årsregnskabsloven. 

Der er ikke tidligere aflagt koncernregnskab efter IFrS. 

Årsrapporterne for 2005 og 2006, godkendt henholdsvis den 20. april 2006 og den 20. 

april 2007, blev udarbejdet i overensstemmelse med årsregnskabslovens bestemmelser 

for klasse D-virksomheder, danske regnskabsvejledninger samt de krav som OMX i øvrigt 

stiller til regnskabsaflæggelse for selskaber, der har obligationer optaget til handel. 

Årsrapporten for 2007, godkendt den 15. maj 2008, blev udarbejdet i overensstemmelse 

med årsregnskabslovens bestemmelser for klasse B-virksomheder. I forbindelse med afnoteringen 

af obligationerne i efteråret 2007 overgik selskabet fra regnskabsklasse D til 

regnskabsklasse B. Selskabet valgte ikke at offentliggøre koncernregnskab for 2007 under 

henvisning til årsregnskabslovens § 110. 

De offentliggjorte årsrapporter for 2005, 2006 og 2007 omfatter ledelsesberetning samt 

årsregnskab inklusiv noter. Koncernregnskaberne i Prospektet omfatter ikke ledelsesberetning, 

da denne er indarbejdet i Prospektet. 

Koncernregnskaberne beskriver koncernens aktiver, passiver, finansielle stilling, resultat 

og pengestrømme for regnskabsårene 2005 – 2007. De historiske aktiviteter i disse 

år afviger væsentligt fra Koncernens fremtidige aktiviteter, som er beskrevet i dette Prospekt.

11.1 Hoved- og nøgletal 

regNSKABSMÆSSIge OPlySNINger 

koncernen DKK mio. 

Resultatopgørelse 

2007 2006 2005 

Omsætning 34,0 33,0 8,1 

resultat før værdireguleringer 16,6 17,8 4,3 

værdiregulering af investeringsejendomme 0,0 25,2 11,2 

Finansielle poster netto -17,7 -19,1 -3,4 

resultat før skat -1,1 24,0 12,1 

Årets resultat -1,0 17,3 8,7 

Balance 

Investeringsejendomme 387,1 358,8 318,0 

Årets investering i investeringsejendomme til anskaffelsessum 44,6 3,1 306,8 

langfristede aktiver 387,1 360,1 318,0 

Balancesum 413,3 390,9 349,7 

egenkapital 32,0 34,6 16,2 

langfristede forpligtelser 289,8 224,6 313,2 

pengestrømme 

Pengestrømme fra drift 8,5 6,6 -1,0 

Pengestrømme fra investeringsaktivitet -44,6 -3,1 -306,8 

Pengestrømme fra finansieringsaktivitet 36,2 -4,8 309,2 

Pengestrømme i alt 0,2 -1,2 1,4 

Nøgletal 

Soliditet, % 7,7 8,9 4,6 

egenkapital i forhold til investeringsejendomme 8,3 9,6 5,1 

Forrentning af egenkapital p.a., % -3,1 67,9 73,6 

Afkastningsgrad, investeringsejendomme, % 4,6 5,5 6,1 

Indre værdi pr. aktie i DKK 31.999 34.621 16.229 

Indtjening pr. aktie, ePS, i DKK -1.024 17.252 8.729 

Udbytte pr. aktie, i DKK 25.500 0 0 

Antal medarbejdere 0 0 0 

Nøgletallene er udarbejdet i overensstemmelse med Den Danske Finansanalytikerforenings „Anbefalinger & Nøgletal 2005“. Der henvises til note 1, anvendt 

regnskabspraksis. 

129

130 


11.1.1 Finansiel tilstand og driftsresultater 

Koncernens væsentligste aktivitet i den historiske regnskabsperiode fra den 2. september 

2005 – 31. december 2007 har været indirekte via datterselskaber at eje ejendommen 

Angered Centrum og som led i finansieringen af erhvervelsen af ejendommen at udstede 

obligationer, der har været noteret på OMX. Dette er afspejlet i Selskabets driftsresultater 

for den pågældende periode, som er beskrevet nedenfor. 

2005 

I Koncernens første regnskabsår på 4 måneder udviste resultatopgørelsen et overskud 

på DKK 8,7 mio., og Koncernens egenkapital pr. 31. december 2005 var på DKK 16,2 mio. I 

hele regnskabsperioden indgik der planmæssigt lejeindtægter fra ejendommen, der blev 

erhvervet den 3. oktober 2005, og driften forløb som ventet. 

2006 

I Koncernens andet regnskabsår udviste resultatopgørelsen et overskud på DKK 16,1 mio. 

mod DKK 8,7 i Koncernens første regnskabsår, hvor butikscentret Angered Centrum alene 

indgik i driften i årets tre sidste måneder, mens det indgik i driften i hele 2006. 

I hele regnskabsperioden indgik der planmæssigt lejeindtægter fra ejendommen, og driften 

forløb som forventet. 

ejendommen blev værdiansat til DKK 358,8 mio. pr. 31. december 2006 mod DKK 318 mio. 

året før. Stigningen skyldtes dels årets værdiregulering, dels en positiv valutakursregulering 

som følge af en styrkelse af SeK over for DKK. 

Koncernens egenkapital pr. 31. december 2006 var på DKK 34,6 mio. mod DKK 16,2 mio. 

året før. 

gæld vedrørende ejendommen udgjorde pr. 31. december 2006 DKK 320,8 mio. mod DKK 

314,1 mio. året før. Ændringen i gældsforpligtelsen skyldtes valutakursregulering, kursregulering 

til dagsværdi og foretagne afdrag. Der blev ikke optaget ny langfristet gæld i løbet 

af regnskabsåret. 

I løbet af 2006 udviklede Koncernen i samarbejde med den største lejer i butiksdelen i 

centret, ICA, en plan for udvidelse af ICA-butikken og hele butikscentret. Indholdet af 

planen var en udvidelse af det samlede butiksareal med ca. 5.400 m2 , og den samlede 

investering i centret budgetteredes til at udgøre ca. DKK 100 mio. Som led heri blev der i 

januar 2007 indgået en ny lejeaftale med ICA omfattende en udvidelse af ICA-butikkens 

areal fra 4.000 m2 til 6.500 m2 . I sammenhæng med etableringen af den nye ICA-butik 

indgik Koncernen endvidere en aftale med Skanska Sverige AB om ombygning og udvidelse 

af centret. 

Koncernen og göteborg Kommune indgik desuden et tæt samarbejde om den videre ud- 

vikling af butikscentret. Som led heri blev der taget skridt til planlægning af det nye nær- 

sygehus, der forventes opført på grunden tilhørende ejendommen.

2007 

Koncernens resultat og økonomiske udvikling levede op til forventningerne. Årets resultat 

blev et underskud på DKK 1,0 mio. Koncernens egenkapital udgjorde pr. 31. december 

2007 DKK 32,0 mio. 

På baggrund af årsrapporten for 2007 blev der stillet forslag om og vedtaget at udbetale 

udbytte på DKK 25,5 mio. Der blev ikke udbetalt udbytte i de to foregående regnskabsår. 

Ud over Koncernens erhvervelse af ejendommene som beskrevet i afsnit 5 er der ikke 

siden sidste balancedag indtruffet væsentlige ændringer i Koncernens finansielle eller 

handelsmæssige stilling. 

For yderligere beskrivelse af aktiviteterne i den historiske regnskabsperiode henvises til 

ledelsesberetningen i Selskabets årsrapporter for regnskabsårene 2005, 2006 og 2007, 

der er tilgængelige på Selskabets hjemmeside, www.swedenproperties.dk. ledelsesberetningen, 

ledelsespåtegningen, revisorerklæringen og de finansielle oplysninger for Selskabet 

og dets underliggende ejendomsbesiddende datterselskaber, der er aflagt efter 

henholdsvis årsregnskabsloven og den svenske årsredovisningslagen, findes på følgende 

sider i årsrapporterne: 

Årsrapport 

for 2005 

Årsrapport 

for 2006 

Årsrapport 

2007 

k/S ISp Skellefteå 

2007 

k/S ISp Stockholm 

2007 


ISp katrineholm AB 

2007 

ledelsesberetning s. 4 s. 5 s. 5 s. 6 s. 6 s. 2 

ledelsespåtegning s. 1 s. 2 s. 1 s. 4 s. 4 s. 8 

revisorerklæring s. 2 s. 3 s. 2 s. 5 s. 5 s. 8 

regnskabspraksis s. 13 s. 14 s. 6 s. 7 s. 7 s. 6 

resultatopgørelse s. 18 s. 17 s. 8 s. 11 s. 11 s. 3 

Balance s. 19 s. 18 s. 9 s. 12 s. 12 s. 4 

Pengestrømsopgørelse s. 21 s. 21 n/a n/a n/a n/a 

Noter s. 22 s. 22 s. 11 s. 14 s. 14 s. 6 

131

132 


11.4 Ledelsens påtegning 

Bestyrelsen og direktionen har tidligere godkendt årsrapporter for Investea Sweden Properties 

A/S for regnskabsårene 2005, 2006 og 2007. De i dette Prospekt indeholdte koncernregnskaber 

for 2007 med sammenligningstal for 2006 og 2005 er udarbejdet med 

henblik på Aktiesalget og omfatter ledelsens påtegning, koncernens resultatopgørelse, 

balance, egenkapitalopgørelse, pengestrømsopgørelse, anvendt regnskabspraksis og 

noter. 

De i Prospektet medtagne koncernregnskaber er aflagt i overensstemmelse med de internationale 

regnskabsstandarder (IFrS) som godkendt af eU og yderligere danske oplysningskrav 

til årsrapporter for selskaber optaget til handel på OMX. Årsrapporten er 

endvidere aflagt i overensstemmelse med internationale regnskabsstandarder udstedt 

af International Accounting Standards Board (IASB). Det er vores opfattelse, at den anvendte 

regnskabspraksis er hensigtsmæssig, samt at den finansielle årsrapport giver et 

retvisende billede af koncernens aktiver, passiver, finansielle stilling, resultat og pengestrømme. 


Direktion: 


Bestyrelsen: 

Hans Thygesen 

Formand 

Group CEO, 

Investea A/S 


Næstformand 


President, 

Investea A/S 



Investea A/S 

Torben Schøn 


Bech-Bruun 


Rasmussen 


Gangsted- 

Rasmussen

11.5 Den uafhængige revisors erklæring på koncernregnskaberne for regnskabsårene 

2005, 2006 og 2007 

til aktionærerne i Investea Sweden properties A/S 

vi har revideret koncernregnskabet med særligt formål, for Investea Sweden Properties 

A/S, for regnskabsåret 2007 med sammenligningstal for 2006 og 2005, omfattende ledelsespåtegning, 

resultatopgørelse, balance, egenkapitalopgørelse, pengestrømsopgørelse 

og noter for koncernen. 

Koncernregnskabet med særligt formål aflægges efter International Financial reporting 

Standards som godkendt af eU og yderligere danske oplysningskrav til årsrapporter og 

er baseret på de officielle reviderede årsrapporter for 2007 og 2006 aflagt i overensstemmelse 

med Årsregnskabsloven og dateret henholdsvis 15. maj 2008 og 30. marts 2007. 

Ledelsens ansvar for koncernregnskabet 

ledelsen har ansvaret for udarbejdelse af koncernregnskabet med særligt formål, i overensstemmelse 

med International Financial reporting Standards, som godkendt af eU 

og yderligere danske oplysningskrav til årsrapporter. Dette ansvar omfatter udvælgelse 

og implementering af en hensigtsmæssig regnskabspraksis ved konvertering af de officielle 

årsrapporter til koncernregnskabet med særligt formål. 

Revisors ansvar og den udførte revision 

vores ansvar er at udtrykke en konklusion om koncernregnskabet med særligt formål 

på grundlag af vores revision. vi har udført vores revision i overensstemmelse med danske 

revisionsstandarder. Disse standarder kræver, at vi planlægger og udfører revisionen 

med henblik på at opnå høj grad af sikkerhed for, at koncernregnskabet med særligt formål 

ikke indeholder væsentlig fejlinformation. 

en revision omfatter stikprøvevis undersøgelse af information, der understøtter de i koncernregnskabet 

anførte beløb og oplysninger. en revision omfatter endvidere stillingtagen 

til, om den af ledelsen anvendte regnskabspraksis er passende, om de af ledelsen 

udøvede regnskabsmæssige skøn er rimelige samt en vurdering af den samlede præsentation 

af koncernregnskabet. 

Det er vores opfattelse, at det opnåede revisionsbevis er tilstrækkeligt og egnet som 

grundlag for vores konklusion. 

revisionen har ikke givet anledning til forbehold. 


133

134 


konklusion 

Det er vores opfattelse, at koncernregnskabet med særligt formål i al væsentlighed er 

udarbejdet i overensstemmelse med International Financial reporting Standards som 

godkendt af eU og yderligere danske oplysningskrav til årsrapporter som resultat af konverteringen 

af de officielle årsrapporter for 2007 og 2006 dateret henholdsvis 15. maj 

2008 og 30. marts 2007. 




Tonny Løbner 


Medlem af FSR 



Medlem af FSR

11.6 konsolideret resultatopgørelse for perioden 2. september 2005 – 31. december 

2007 


koncernen 

DKK 1.000 

Note 2007 2006 2005 

omsætning 34.020 32.963 8.083 

ejendommenes driftsomkostninger -16.984 -14.334 -3.252 

Bruttoresultat 17.036 18.629 4.831 

Administrationsomkostninger 5 -439 -830 -561 

resultat før værdireguleringer 16.596 17.799 4.270 

værdiregulering af investeringsejendomme 0 25.246 11.220 

Resultat før finansielle poster 16.596 43.045 15.490 

Finansielle indtægter 6 1.069 1.989 342 

Finansielle omkostninger 7 -18.785 -21.081 -3.708 

Resultat før skat -1.119 23.953 12.124 

Skat af årets resultat 8 95 -6.701 -3.395 

Årets resultat -1.024 17.252 8.729 

Indtjening pr. aktie, ePS i DKK (svarer til udvandet indtjening pr. aktie) 9 -1.024 17.252 8.729 

I perioden 2. september 2005 – 31. december 2007 var Koncernens primære indtægtsgrundlag 

lejeindtægter fra ejendommen Angered Centrum. Således udgjorde lejeindtægterne 

i regnskabsårene 2005, 2006 og 2007 henholdsvis DKK 8,1 mio., DKK 33,0 

mio. og DKK 34,0 mio. Koncernens sekundære indtægtsgrundlag var værdiregulering 

af ejendommen, og i regnskabsårene 2005 og 2006 udgjorde værdiregulering af denne 

henholdsvis DKK 11,2 mio. og DKK 25,2 mio., mens ejendommen ikke blev værdireguleret 

i 2007. værdireguleringerne var drevet dels af en generel stigning i markedsværdien af 

ejendommen, dels en styrkelse af SeK over for DKK. 

135

136 


11.7 konsolideret balance per 31. december 2007, 2006 og 2005 

Aktiver DKK 1.000 

koncern 

Note 2007 2006 2005 

Investeringsejendomme 10 387.075 358.825 318.000 

Udskudt skatteaktiv 11 0 1.323 0 

Langfristede aktiver i alt 387.075 360.148 318.000 

tilgodehavender fra udlejning 12 8.017 5.434 5.521 

tilgodehavender hos tilknyttede virksomheder 0 10.631 11.383 

Selskabsskat 13 1.611 0 0 

Andre tilgodehavender 5.812 338 0 

Periodeafgrænsningsposter 486 831 932 

likvide beholdninger 14 10.333 13.553 13.846 

kortfristede aktiver i alt 26.258 30.788 31.682 

Aktiver i alt 413.334 390.936 349.682

egNSKABSMÆSSIge OPlySNINger 

egenkapital og forpligtelser DKK 1.000 

koncernen 

Note 2007 2006 2005 

Aktiekapital 15 1.000 1.000 1.000 

reserve for valutakursregulering -458 2.308 0 

Overkursfond 6.500 6.500 6.500 

Overført resultat -543 24.814 8.729 

Foreslået udbytte 25.500 0 0 

egenkapital i alt 31.999 34.621 16.229 

langfristede finansielle gældsforpligtelser 16 278.504 213.041 309.682 

Udskudt skatteforpligtelse 17 11.055 11.357 3.349 

Modtagne deposita 231 196 189 

Langfristede forpligtelser 289.790 224.594 313.220 

Kortfristede finansielle gældsforpligtelser 16 68.137 112.112 4.241 

leverandører af varer og tjenesteydelser 4.253 4.549 1.955 

gæld til tilknyttede virksomheder 5.117 0 0 

Selskabsskat 18 0 370 46 

Anden gæld 3.681 1.566 890 

Periodeafgrænsningsposter 10.357 13.124 13.101 

kortfristede forpligtelser 91.544 131.721 20.233 

egenkapital og forpligtelser i alt 413.334 390.936 349.682 

137

138 


11.8 konsolideret egenkapitalopgørelse for perioden 2. september 2005 – 31. december 

2007 

egenkapitalopgørelse, koncernen DKK 1.000 

Aktiekapital 

Reserve for 

valutakursoverreguleringkursfond „overført 

resultat“ 

Foreslået 

udbytte I alt 

egenkapital 2. september 2005 0 0 0 0 0 0 

Årets resultat 0 0 0 8.729 0 8.729 

Stiftelse af selskabet 500 0 7.000 0 0 7.500 

Kapitalforhøjelse 500 0 -500 0 0 0 

egenkapital 1. januar 2006 1.000 0 6.500 8.729 0 16.229 

valutakursregulering omregning til præsentationsvaluta 0 1.140 0 0 0 1.140 

Nettoindkomst indregnet direkte i egenkapitalen for året 0 1.140 0 0 0 1.140 

Årets resultat 0 0 0 17.252 0 17.252 

Årets indkomst i alt 0 1.140 0 17.252 0 18.393 

egenkapital 1. januar 2007 1.000 1.140 6.500 25.981 0 34.621 

valutakursregulering omregning til præsentationsvaluta 0 -1.598 0 0 0 -1.598 

Nettoindkomst indregnet direkte i egenkapitalen for året 0 -1.598 0 0 0 -1.598 

Årets resultat 0 0 0 -26.524 25.500 -1.024 

Årets indkomst i alt 0 -1.598 0 -26.524 25.500 -2.622 

egenkapital 31. december 2007 1.000 -458 6.500 -543 25.500 31.999 

Udbytte pr. aktie udgør DKK 25.500 (2006: DKK 0)

11.9 pengestrømsopgørelse for perioden 2. september 2005 – 31. december 2007 


koncernen 

DKK 1.000 

2007 2006 2005 


værdiregulering af investeringsejendomme 0 -25.246 -11.220 

Finansielle indtægter -1.069 -1.989 -342 

Finansielle omkostninger 18.785 21.081 3.708 

Skat af årets resultat -95 6.701 3.395 

pengestrømme fra drift før ændring i driftskapital 16.596 17.799 4.270 

Ændring i kortfristede tilgodehavender 2.919 602 -17.836 

Ændring i kortfristede forpligtelser 1.418 3.293 15.946 

pengestrømme fra drift før finansielle poster 20.934 21.694 2.380 

renteindbetalinger 544 720 342 

renteudbetalinger -12.568 -15.724 -3.708 

Betalt selskabsskat -369 -46 0 

pengestrømme fra driftsaktivitet 8.542 6.645 -986 

Investeringsejendomme -44.610 -3.052 -306.780 

pengestrømme fra investeringsaktivitet -44.610 -3.052 -306.780 

Kapitaludvidelse 0 0 7.500 

Provenu ved optagelse af langfristede finansielle forpligtelser 104.474 0 313.923 

Byggekredit 38.137 0 0 

Afdrag og indfrielse af langfristede finansielle forpligtelser -109.224 -4.402 0 

Modtagne deposita 43 0 189 

Sikkerhedsstillelser for långivere 2.794 -415 -12.418 

pengestrømme fra finansieringsaktivitet 36.225 -4.816 309.195 

Årets pengestrømme 157 -1.224 1.428 

likvide beholdninger til fri disposition primo 251 1.428 0 

valutakursregulering -11 46 0 

Likvide beholdninger til fri disposition ultimo 397 251 1.428 

Pengestrømsopgørelsen kan ikke direkte udledes af koncern- og årsregnskabets øvrige bestanddele. 

likvide beholdninger til fri disposition 397 251 1.428 

likvide beholdninger stillet til sikkerhed for långivere m.v. 9.936 13.303 12.418 

Likvide beholdninger i alt 10.333 13.553 13.846 

139

140 


2005 

pengestrømme fra driftsaktiviteter 

I 2005, som var Selskabets etableringsår, og hvor regnskabsåret derfor kun var en periode 

på 4 måneder, genererede driften pengestrømme på ca. DKK -986.000. De positive 

pengestrømme blev genereret af positive lejeindtægter, mens driften af ejendommen 

samt selskabs- og ejendomsadministrationen planmæssigt genererede negative pengestrømme 

på et tilfredsstillende niveau. Som følge af Selskabets etablering blev der ligeledes 

afholdt omkostninger til advokat, konsulenter samt noteringsomkostninger i 

forbindelse med udstedelsen af obligationer på OMX, der medvirkede til at generere negative 

pengestrømme. 

pengestrømme fra investeringsaktiviteter 

Pengestrømme fra investeringsaktiviteter i 2005 udgjorde DKK -307 mio., der udgjorde 

kostprisen for ejendommen Angered Centrum, som blev erhvervet den 3. oktober 2005. 

pengestrømme fra finansieringsaktiviteter 

Koncernens erhvervelse af Angered Centrum blev finansieret dels via optagelse af realkreditlån, 

dels via udstedelse af obligationer, der blev noteret på OMX, samt to udvidelser 

af aktiekapitalen. 

2006 


I 2006 udgjorde pengestrømmene fra driften DKK 6,6 mio., som primært blev genereret 

af lejeindtægter fra Angered Centrum, der indgik planmæssigt. Det positive driftsresultat 

fra ejendommen blev til dels opvejet af finansielle omkostninger, der indeholdt renteomkostninger 

til kreditinstitutter og obligationsgæld. 


Pengestrømme fra investeringsaktiviteter på DKK -3,1 mio. vedrørte tilpasning af ejendommen 

til nye lejere. 


Pengestrømme fra finansieringsaktiviteter på DKK -4,8 mio. skyldtes afdrag på langfristede 

finansielle forpligtelser. 

2007 


I 2007 perioden genererede driftsaktiviteterne planmæssigt pengestrømme via lejeindtægter 

fra butikscentret og et forventet niveau for driftsomkostningerne. 


Pengestrømme fra investeringsaktiviteter på DKK -44,6 mio. i 2007 kan henføres til, at 

Selskabet i 2007 indgik en ny aftale med Angered Centrums største lejer, ICA, omfattende 

en udvidelse af butikkens areal. I den forbindelse iværksatte Selskabet en overordnet 

ombygning og udvidelse af centret med ca. 2.800 m2 .


I forbindelse med udbygningen af butikscentret blev det samtidig besluttet at refinansiere 

hele projektet. Det betød, at obligationslånet blev førtidsindfriet i 2007. Pengestrømme 

fra finansieringsaktiviteter udgjorde DKK 36,3 mio. i 2007 og var en følge af 

refinansieringen af ombygningen og udvidelsen af centret. 


141

142 


11.10 Noter 

1 Anvendt regnskabspraksis 143 

2 Risici 153 

3 Væsentlige regnskabsmæssige skøn og vurderinger 157 

4 Segmentoplysninger 159 

5 Administrationsomkostninger 159 

6 Finansielle indtægter 160 

7 Finansielle omkostninger 160 

8 Skat af årets resultat 161 

9 Indtjening pr. aktie 161 

10 Investeringsejendomme 162 

11 Udskudt skatteaktiv 163 

12 tilgodehavender fra udlejning 163 

13 Selskabsskat 164 

14 Likvide beholdninger 164 

15 Aktiekapital 164 

16 Finansielle gældsforpligtelser 165 

17 Udskudt skatteforpligtelse 167 

18 Skyldig selskabsskat 167 

19 Finansielle instrumenter 168 

20 Valutaeksponering 168 

21 kapitalstyring 169 

22 kontraktlige forpligtelser 169 

23 pantsætninger og sikkerhedsstillelser 169 

24 eventualforpligtelser 169 

25 Nærtstående parter 170 

26 efterfølgende begivender 170 

Side

1 Anvendt regnskabspraksis 

Generelt 

Koncernregnskabet for Investea Sweden Properties A/S for 2007 aflægges i overensstemmelse 

med internationale regnskabsstandarder (IFrS) som godkendt af 

eU og IFrS-bekendtgørelsen udstedt i henhold til årsregnskabsloven. 

Årsrapporten er tillige udarbejdet i overensstemmelse med IFrS som vedtaget 

af IASB. 

Årsrapporten for 2007 aflægges i DKK 1.000. 

overgang til IFRS 

Dette koncernregnskab er koncernens første aflagt efter IFrS. ved overgangen 

er bestemmelserne i IFrS 1 om førstegangsanvendelse af IFrS anvendt. Overgangsdatoen 

er 1. januar 2006. 

Koncernregnskabet er aflagt ved anvendelse af de standarder og fortolkningsbidrag, 

der er gældende for 2007. 

Anvendt regnskabspraksis er som en konsekvens af overgangen til IFrS ændret 

på følgende områder: 

• 

• 

• 

hidtil er koncernens investering i udenlandske datterselskaber indregnet 

som en selvstændig udenlandsk enhed. efter IFrS er moderselskabets funktionelle 

valuta SeK. Denne ændring har medført en forringelse af årets resultat 

før skat for 2007 med DKK 1.955.000 og årets resultat efter skat med DKK 

1.466.000. Ændringen har medført en forbedring af årets resultat før skat for 

2006 med DKK 1.621.000 og årets resultat efter skat med DKK 1.167.000. Ændringen 

har ikke haft indvirkning på balance, egenkapital og pengestrømme. 

hidtil er tilbygninger og ombygningsprojekter med henblik på fremtidig anvendelse 

som investeringsejendom målt til kostpris. efter IFrS indregnes 

tilbygninger til og ombygningsprojekter på eksisterende investeringsejendomme 

som en del af denne og måles således til dagsværdi. Denne ændring 

har ikke haft indvirkning på indregning og måling, idet der alene er en uvæsentlig 

forskel mellem den opgjorte dagsværdi og kostpris. 

Selskabet valgte for 2007 ikke at udarbejde koncernregnskab. Korrektion til 

ændring af regnskabspraksis i datterselskab vedrørende indregning af langfristede 

gældsforpligtelser til amortiseret kostpris mod tidligere dagsværdi 

blev ført som en korrektion til primo på egenkapitalen med DKK 3.116.000. I 

koncernregnskabet er sammenligningstal for 2006 tilrettet. 

Ændringerne i anvendt regnskabspraksis ved overgangen til IFrS har således 

haft følgende effekt: 

NOter 

143

144 


, 

Ændring af anvendt regnskabspraksis, overgang til IFRS DKK 1.000 

Årsrapport 2006 Årsrapport 2007 

Resultat Balance egenkapital Resultat Balance egenkapital 

Årsrapport 19.112 390.936 37.738 442 413.334 31.999 

Ændring til regnskabspraksis, foretaget 

ved aflæggelse af årsrapport 2007 -3.027 0 -3.116 0 0 0 

korrigeret årsrapport 16.085 390.936 34.621 442 413.334 31.999 

valutaomregning, funktionel valuta 

(SeK) i moderselskabet 

reklassifikation af investeringsejendomme 

under opførelse til investerings- 

1.621 0 0 -1.955 0 0 

ejendomme 0 0 0 0 0 0 

Skatteeffekt af ændring -454 0 0 489 0 0 

Samlet indvirkning 1.167 0 0 -1.466 0 0 

IFRS årsrapport 17.252 390.936 34.621 -1.024 413.334 31.999 

Ændringerne i anvendt regnskabspraksis har ikke haft nogen effekt på pengestrømsopgørelsen. 

Nye standarder og fortolkningsbidrag 

Følgende standarder og fortolkningsbidrag, som pr. balancedagen er godkendt 

af eU og endnu ikke trådt i kraft, er ikke taget i anvendelse før ikrafttrædelsesdatoen: 

• 

IFrS 8, som kræver en fastlæggelse af segmenter og segmentoplysninger baseret 

på den interne ledelsesrapportering, er en ændring af den nuværende 

IAS 14, hvor segmentoplysninger er baseret på forskellige forretningsområder 

og geografi. Anvendelse af den nye standard vil ikke medføre nogen effekt. 

Følgende standarder og fortolkningsbidrag, som pr. balancedagen ikke er godkendt 

af eU og endnu ikke trådt i kraft, er ikke taget i anvendelse før ikrafttrædelsesdatoen: 

• 

Ændringer til IAS 1 vedrørende præsentation af årsrapporten. Anvendelse af 

den ændrede standard vil alene medfører ændringer til årsrapportens præsentation.

• 

Ændringer til IAS 23, som kræver, at låneomkostninger indgår i kostprisen for 

aktiver med en længere produktionstid. Ændringen forventes ikke at få no- 

gen væsentlig effekt på resultat og egenkapital. 

NOter 

145

146 


Konsolideringspraksis 

Koncernregnskabet omfatter moderselskabet Investea Sweden Properties A/S 

samt virksomheder, hvori moderselskabet direkte eller indirekte besidder flertallet 

af stemmerettighederne, eller hvori moderselskabet gennem aktiebesiddelse 

eller på anden måde har en bestemmende indflydelse. 

ved konsolideringen sammendrages poster af ensartet karakter. De regnskaber, 

der anvendes til brug for konsolideringen udarbejdes i overensstemmelse med 

koncernens regnskabspraksis. 

Moderselskabets kapitalandele i de konsoliderede dattervirksomheder udlignes 

med moderselskabets andel af dattervirksomhedernes regnskabsmæssige indre 

værdi opgjort på det tidspunkt, hvor koncernforholdet blev etableret. 

Virksomhedssammenslutninger 

Nyerhvervede eller nystiftede virksomheder indregnes i koncernregnskabet fra 

anskaffelsestidspunktet, som er det tidspunkt, hvor kontrollen over virksomheden 

overtages. Solgte eller afviklede virksomheder indregnes i den konsoliderede 

resultatopgørelse frem til afståelsestidspunktet, som er det tidspunkt, hvor kontrollen 

over virksomheden overgår til tredjemand. Sammenligningstal korrigeres 

ikke for nyerhvervede, solgte eller afviklede virksomheder. 

ved køb af nye virksomheder anvendes overtagelsesmetoden, hvorefter de nytil- 

købte virksomheders identificerede aktiver, forpligtelser og eventualforpligtelser 

måles til dagsværdi på erhvervelsestidspunktet. Identificerbare immaterielle aktiver 

indregnes, såfremt de kan udskilles eller udspringer fra en kontraktlig ret, 

og dagsværdien kan opgøres pålideligt. Der indregnes udskudt skat af de foretagne 

revurderinger. 

Kostprisen for en virksomhed består af dagsværdien af det erlagte vederlag tillagt 

de omkostninger, der direkte kan henføres til virksomhedsovertagelsen. 

hvis vederlagets endelige fastsættelse er betinget af en eller flere fremtidige 

begivenheder, indregnes disse reguleringer kun i kostprisen, såfremt den pågældende 

begivenhed er sandsynlig og effekten på kostprisen kan opgøres pålideligt. 

Positive forskelsbeløb (goodwill) mellem kostprisen for den erhvervede virksomhed 

og dagsværdien af overtagne identificerede aktiver, forpligtelser og eventualforpligtelser 

indregnes under langfristede aktiver. goodwill testes årligt for 

værdiforringelse. Første værdiforringelsestest udføres inden udgangen af overtagelsesåret. 

ved overtagelsen henføres goodwill til de pengestrømsfrembringende 

enheder, der efterfølgende danner grundlag for værdiforringelsestest. 

ved negative forskelsbeløb (negativ goodwill) mellem kostprisen for den erhver- 

vede virksomhed og dagsværdien af overtagne identificerede aktiver, forpligtelser 

og eventualforpligtelser foretages en revurdering af de opgjorte dagsværdier 

og den opgjorte kostpris for virksomheden. hvis dagsværdien af de overtagne

aktiver, forpligtelser og eventualforpligtelser efter revurdering fortsat overstiger 

kostprisen, indregnes forskelsbeløbet som en indtægt i resultatopgørelsen. 

Fortjeneste eller tab ved salg eller afvikling af dattervirksomheder opgøres som 

forskellen mellem salgssummen eller afviklingssummen og den regnskabsmæssige 

værdi af nettoaktiverne på afhændelses- eller afviklingstidspunktet, inklusive 

goodwill, akkumulerede valutakursreguleringer ført direkte på egenkapitalen 

samt forventede omkostninger til salg eller afvikling. Salgssummen måles til 

dagsværdien af det modtagne vederlag. 

Omregning af fremmed valuta 

Funktionel valuta og præsentationsvaluta 

De poster, der er indeholdt i årsrapporterne for koncernvirksomhederne, måles i 

den valuta, der benyttes i det primære økonomiske miljø, hvor virksomhederne 

opererer (funktionel valuta). For de svenske dattervirksomheder samt for moderselskabet 

er den funktionelle valuta SeK. transaktioner i andre valutaer end 

den funktionelle valuta er transaktioner i fremmed valuta. 

Årsrapporten præsenteres i DKK (præsentationsvaluta) ud fra hensynet til, at 

moderselskabet overvejende har danske aktionærer. 

Transaktioner i fremmed valuta 

transaktioner i anden valuta end den funktionelle valuta omregnes ved første 

indregning til transaktionsdagens kurs. tilgodehavender, gældsforpligtelser og 

andre monetære poster i fremmed valuta, som ikke er afregnet på balancedagen, 

omregnes til balancedagens valutakurs. valutakursdifferencer, der opstår 

mellem transaktionsdagens kurs og kursen på betalingsdagen henholdsvis balancedagens 

kurs, indregnes i resultatopgørelsen som finansielle poster. Materielle 

og immaterielle aktiver, varebeholdninger og andre ikke-monetære aktiver, 

der er købt i fremmed valuta og måles med udgangspunkt i historiske kostpriser, 

omregnes til transaktionsdagens kurs. Ikke-monetære poster, som revurderes til 

dagsværdi, omregnes ved brug af valutakursen på revurderingstidspunktet. 

Præsentationsvaluta 

ved indregning i koncernregnskabet af virksomheder, der har en anden funktionel 

valuta end danske kroner (DKK), omregnes resultatopgørelserne til gennemsnitlige 

valutakurser for året, medmindre disse afviger væsentligt fra de faktiske 

valutakurser på transaktionstidspunkterne. I sidstnævnte tilfælde anvendes de 

faktiske valutakurser. Balanceposterne omregnes til balancedagens valutakurser. 

goodwill betragtes som tilhørende den pågældende overtagne virksomhed 

og omregnes til balancedagens kurs. 

valutakursdifferencer, opstået ved omregning af balanceposter ved årets be- 

gyndelse til balancedagens valutakurser samt ved omregning af resultatopgø- 

relser fra gennemsnitskurser til balancedagens valutakurser, indregnes direkte 

på egenkapitalen i en særskilt reserve. Denne omregning omfatter også valutakursdifferencer, 

der opstår ved omregning af koncernmellemværender, hvor 

NOter 

147

148 


afregning hverken er planlagt og sandsynlig indenfor en overskuelig fremtid, 

da sådanne mellemværender anses for et tillæg eller et fradrag i nettoinvesteringen. 

tilsvarende indregnes valutakursdifferencer, der er opstået som følge af 

ændringer, der er foretaget direkte i enhedens egenkapital, ligeledes direkte på 

egenkapitalen. 

poster i resultatopgørelsen 

Omsætning 

lejeindtægter på investeringsejendomme periodiseres og indtægtsføres i henhold 

til indgåede kontrakter. 

Ejendommenes driftsomkostninger 

Driftsomkostninger omfatter omkostninger, der afholdes for at opnå årets omsætning. 

herunder indgår direkte og indirekte driftsomkostninger i form af reparation 

og vedligeholdelse samt ejendomsadministration. 

Omkostninger, der ikke tilfører en investeringsejendom nye eller forbedrede 

egenskaber, omkostningsføres i resultatopgørelsen under ejendommenes driftsomkostninger. 

Administrationsomkostninger 

I administrationsomkostninger indregnes omkostninger, der er afholdt i året til 

ledelse og administration af koncernen. 

Værdiregulering af investeringsejendomme 

Ændring i dagsværdien af investeringsejendomme indregnes i resultatopgørelsen 

i regnskabsposten ”værdiregulering af investeringsejendomme”. 

Realiserede avancer ved salg af investeringsejendomme 

Avance og tab ved salg af investeringsejendomme, der opgøres som forskellen 

mellem den regnskabsmæssige værdi og salgsprisen, indregnes i resultatopgørelsen 

i posten ”realiserede avancer ved salg af investeringsejendomme”. 

Finansielle indtægter og omkostninger 

Finansielle indtægter og omkostninger omfatter renter, realiserede og urealiserede 

valutakurs-reguleringer, amortisering af låneomkostninger til kreditinstitutter. 

Skat af årets resultat 

Skat af årets resultat, som består af årets aktuelle skat og årets udskudte skat, 

indregnes i resultatopgørelsen med den del, der kan henføres til årets resultat og 

direkte på egenkapitalen med den del, der kan henføres til egenkapitaltransaktioner. 

Ændring i udskudt skat som følge af ændringer i skattesatser indregnes i resultatopgørelsen.

Moderselskabet er sambeskattet med Investea A/S. 

poster i balancen 

Investeringsejendomme 

Investeringsejendomme er ejendomme, der besiddes for at opnå lejeindtægter 

og/eller kapitalgevinster. 

Investeringsejendomme måles ved første indregning til kostpris, der omfatter 

ejendommenes købspris og eventuelt direkte tilknyttede omkostninger. 

Investeringsejendomme måles efterfølgende til dagsværdi. Se note 3 for beskrivelse 

af måling af investeringsejendomme til dagsværdi. 

Omkostninger, der tilfører en investeringsejendom nye eller forbedrede egenskaber 

i forhold til anskaffelsestidspunktet, og som derved forbedrer ejendommens 

fremtidige afkast, tillægges anskaffelsessummen som forbedring. Omkostninger, 

der ikke tilfører en investeringsejendom nye eller forbedrede egenskaber, 

omkostningsføres i resultatopgørelsen under ejendommenes driftsomkostninger. 

Der indregnes ikke renter i kostprisen på investeringsejendomme. 

værdireguleringer indregnes i resultatopgørelsen. 

ejendomme, som forventes solgt indenfor et år, reklassificeres til ”Investeringsejendomme 

til salg” under kortfristede aktiver. 

Koncerngoodwill 

Koncerngoodwill består af et positivt forskelsbeløb mellem kostpris og dagsværdi 

af identificerbare nettoaktiver i det erhvervede selskab. 

Koncerngoodwill måles til historisk kostpris med fradrag af akkumulerede nedskrivninger. 

gevinster og tab ved afhændelse af enhed inkluderer den regnskabsmæssige 

værdi af koncerngoodwill vedrørende den afhændede enhed. 

Koncerngoodwill allokeres til pengestrømsfrembringende enheder med henblik 

på test for værdiforringelse. 

Nedskrivning af aktiver 

Den regnskabsmæssige værdi af langfristede aktiver, specielt koncerngoodwill, 

gennemgås årligt for at afgøre, om der er indikation af værdiforringelse ud over 

det, som udtrykkes ved afskrivning. hvis dette er tilfældet, gennemføres en nedskrivningstest 

til afgørelse af, om genindvindingsværdien er lavere end den regnskabsmæssige 

værdi, og der nedskrives til denne lavere genindvindingsværdi. 

NOter 

149

150 


genindvindingsværdien opgøres som den højeste værdi af aktivets dagsværdi 

med fradrag af salgsomkostninger og kapitalværdien. ved opgørelse af kapitalværdien 

tilbagediskonteres skønnede fremtidige pengestrømme til nutidsværdi 

ved hjælp af en diskonteringsfaktor, der afspejler dels aktuelle markedsvurderinger 

af den tidsmæssige værdi af penge og dels de særlige risici, der er tilknyttet 

aktivet, og som der ikke er reguleret for i de skønnede fremtidige pengestrømme. 

Såfremt aktivets genindvindingsværdi skønnes at være mindre end den regnskabsmæssige 

værdi, nedskrives den regnskabsmæssige værdi til genindvindingsværdien. 

Nedskrivninger indregnes i resultatopgørelsen. ved eventuelle efterfølgende til- 

bageførsler af nedskrivninger som følge af ændringer i forudsætninger for den 

opgjorte genindvindingsværdi forhøjes aktivets regnskabsmæssige værdi til det 

korrigerede skøn af genindvindingsværdien, dog maksimalt til den regnskabsmæssige 

værdi, som aktivet ville have haft, hvis nedskrivningen ikke var foretaget. 

Nedskrivningstest omfatter ikke investeringsejendomme, der måles til dagsvær- 

di. 

Tilgodehavender 

tilgodehavender indregnes i balancen til dagsværdi ved første indregning og 

måles efterfølgende amortiseret kostpris, hvilket i al væsentlighed svarer til pålydende 

værdi. Der foretages nedskrivning på tilgodehavender, når det er konstateret, 

at koncernen ikke vil være i stand til at inddrive alle skyldige beløb i 

overensstemmelse med de oprindelige vilkår for tilgodehavender. Nedskrivningen 

opgøres efter en individuel vurdering af de enkelte tilgodehavender og udgør 

forskellen mellem den regnskabsmæssige værdi og nutidsværdien af forventede 

fremtidige betalinger. 

Likvider 

likvider består af likvide beholdninger, indeståender på konti i banker samt andre 

kortfristede, let omsættelige investeringer med en ubetydelig risiko for værdiændring 

og med oprindelige forfaldsperioder på maksimalt tre måneder. 

Egenkapital 

transaktionsomkostninger, som direkte kan henføres til udstedelse af nye aktier 

eller optioner, vises efter skat som et fradrag i egenkapitalen. 

Udbytte, som ledelsen foreslår uddelt for regnskabsåret, vises som en særskilt 

post under egenkapitalen. 

Finansielle gældsforpligtelser 

lån, som realkreditlån, lån hos kreditinstitutter og obligationslån indregnes ved 

låneoptagelsen til det modtagne provenu med fradrag af afholdte transaktions-

omkostninger. I efterfølgende perioder måles lånene som hovedregel til amortiseret 

kostpris på grundlag af de estimerede pengestrømme over lånenes løbetid 

et børsnoteret obligationslån med ret til førtidsindfrielse til et beløb, der ikke 

stort set svarer til den amortiserede kostpris og som dermed skal udskilles 

fra forpligtelsen ved måling til amortiseret kostpris, er henført til kategorien 

dagsværdi over resultatopgørelsen, lånet er indfriet i 2007. 

lån klassificeres som kortfristede gældsforpligtelser, medmindre koncernen har 

en ubetinget ret til at udskyde indfrielse af gælden i mindst et år fra balancedagen. 

Afledte finansielle instrumenter 

Afledte finansielle instrumenter indregnes første gang til dagsværdien på den 

dato, hvor kontrakten indgås, og måles efterfølgende til dagsværdi. Indregning 

af den gevinst eller det tab, som opstår herved, afhænger af, hvorvidt det finansielle 

instrument er klassificeret som regnskabsmæssig afdækning, og i så fald af 

karakteren af den afdækkede transaktion. 

Ændringer i dagsværdien af afledte finansielle instrumenter, der er klassificeret 

som og opfylder kriterierne for sikring af dagsværdien, indregnes i resultatopgørelsen 

sammen med eventuelle ændringer i dagsværdien af det sikrede aktiv eller 

den sikrede forpligtelse. 

Ændring i dagsværdien af afledte finansielle instrumenter, der er klassificeret 

som og opfylder kriterierne for afdækning af pengestrømme, indregnes i egenkapitalen 

for så vidt angår den effektive del af instrumentet. tab eller gevinst, som 

knytter sig til den ineffektive del, indregnes i resultatopgørelsen. Beløb, som er 

akkumuleret under egenkapitalen, overføres til resultatopgørelsen i den periode, 

hvor den afdækkede transaktion påvirker resultatopgørelsen. 

Udskudt skat 

Der indregnes udskudt skat af alle midlertidige forskelle mellem regnskabs- og 

skattemæssig værdi af aktiver og forpligtelser ved anvendelse af den balanceorienterede 

gældsmetode. 

Udskudt skat måles på grundlag af de skatteregler og skattesatser, der med balancedagens 

lovgivning vil være gældende, når den udskudte skat forventes udløst 

som aktuel skat. I de tilfælde, hvor opgørelse af skatteværdien kan foretages 

efter alternative beskatningsregler, måles udskudt skat på grundlag af den planlagte 

anvendelse af aktivet henholdsvis afvikling af forpligtelsen. 

Udskudte skatteaktiver, herunder skatteværdien af fremførselsberettigede skattemæssige 

underskud, måles til den værdi, hvortil aktivet forventes at kunne realiseres, 

enten ved udligning i skat af fremtidig indtjening eller ved modregning i 

udskudte skatteforpligtelser. 

NOter 

151

152 


Dagsværdi ved måling og oplysning 

Dagsværdien af finansielle instrumenter, der handles i et aktivt marked, opgøres 

til senest noterede kurs. Dagsværdien af finansielle instrumenter, som ikke 

handles i et aktivt marked, opgøres på grundlag af en værdiansættelsesmodel, 

med udgangspunkt i discounted cash flow. Den udstedte børsnoterede obligation 

har kun været handlet i et ubetydeligt omfang, hvorfor markedet herfor er 

vurderet til ikke at være aktivt. Dermed er det værdiansat på grundlag af en værdiansættelsesmodel. 

Opgørelsen baseres så vidt muligt på observerbare markedsdata. Dagsværdien 

af lån opgøres på basis af selskabets aktuelle lånerente for tilsvarende lån. Indeholder 

lånet en option til førtidig indfrielse, indgår indfrielsesbeløbet i opgørelsen 

af pengestrømmene, hvis der foreligger forhold, som gør, at selskabet 

sandsynligvis vil blive forpligtet til at indfri lånet. 

pengestrømsopgørelsen 

Pengestrømsopgørelsen viser koncernens pengestrømme for året opdelt på 

drifts-, investerings- og finansieringsaktivitet, årets forskydning i likvide beholdninger 

til fri disposition samt koncernens likvide beholdninger til fri disposition 

ved årets begyndelse og slutning. likviditetsvirkningen af køb og salg af virksomheder 

vises separat under pengestrømme fra investeringsaktivitet. I pengestrømsopgørelsen 

indregnes pengestrømme vedrørende købte virksomheder 

fra overtagelsestidspunktet, og pengestrømme vedrørende solgte virksomheder 

indregnes frem til salgstidspunktet. 

Pengestrømsopgørelsen opgøres efter den indirekte metode med udgangspunkt 

i årets resultat før skat. 

Pengestrømme fra driftsaktivitet 

Pengestrøm fra driftsaktiviteten opgøres som årets resultat reguleret for ændring 

i driftskapitalen og ikke kontante resultatposter som af- og nedskrivninger 

og hensatte forpligtelser. Driftskapitalen omfatter omsætningsaktiver minus 

kortfristede gældsforpligtelser eksklusive de poster, der indgår i likvider. 

Pengestrømme fra investeringsaktivitet 

Pengestrøm til investeringsaktiviteten omfatter pengestrømme fra køb og salg 

af immaterielle, materielle og finansielle anlægsaktiver. 

Pengestrømme fra finansieringsaktivitet 

Pengestrøm fra finansieringsaktiviteten omfatter pengestrømme fra optagelse 

og tilbagebetaling af langfristede gældsforpligtelser, ind- og udbetalinger til og 

fra selskabsdeltagerne, samt ændringer i likvide beholdninger stillet til sikkerhed 

for långivere.

likvide beholdninger i pengestrømsopgørelsen omfatter indeståender på konti i 

banker samt andre kortfristede, let omsættelige investeringer med en ubetydelig 

risiko for værdiændring, som ikke er stillet til sikkerhed. 

likvide beholdninger i balancen omfatter både likvide beholdninger til fri dispo- 

sition og likvide beholdninger stillet til sikkerhed for långivere. 

Nøgletal 

Soliditet = 

egenkapital i forhold til 

investeringsejendomme 

Forrentning af egenkapital = 

Afkastningsgrad, 


Indre værdi pr. aktie = 

Indtjening pr. aktie = 

= 

= 

egenkapital ultimo x 100 

Samlede aktiver 


investeringsejendomme ultimo 

Årets resultat x 100 

gennemsnitlig egenkapital 

Brutto resultat x 100 

gennemsnitlig værdi af 



Antal aktier ultimo 

Årets resultat x 100 

gennemsnitlig antal aktier 

NOter 

153

154 


2 Risici 

Aktiv risikostyring indgår som en del af koncernens strategi med henblik på at 

optimere indtjeningsmulighederne. Koncernen søger i videst muligt omfang at 

imødegå og styre de risici, som koncernen via egne handlinger kan påvirke. ejendomsmarkedet 

er kon junkturfølsomt, hvilket blandt andet kommer til udtryk 

ved periodisk kraftigt svingende ejendomspriser. 

De overordnede rammer for koncernens risikostyring vurderes løbende af bestyrelsen 

og direktionen på baggrund af blandt andet rapporteringen fra koncernens 

samarbejdspartnere inden for ejendomsadministration. 

Nedenfor beskrives de risici, som skønnes at kunne have negativ påvirkning på 

koncernens fremtidige vækst, aktiviteter, økonomiske stilling og resultat. Beskrivelsen 

er ikke udtømmende, og der er ikke tale om en prioriteret rækkefølge 

af de beskrevne risikofaktorer. 

Driftsrisici 

Driften af butikscentret Angered Centrum kan blive påvirket af blandt andet ændringer 

i realiserede lejeindtægter samt omkostninger ved drift og vedligeholdelse. 

ledelsen styrer risici ud fra den løbende rapportering og ved alene at indgå administrationsaftaler 

med anerkendte samarbejdsparter. 

Lejeindtægter 

Investering i fast ejendom er forbundet med en udlejningsrisiko, herunder niveauet 

for tomgang. Udlejningsrisikoen vedrører hovedsagligt udviklingen i 

lejeniveau og udviklingen i tomgangsleje. Inflationsudviklingen vil også påvirke 

lejeindtægterne, idet størstedelen af lejekontrakterne indeholder inflationsindekseringsklausuler. 

Der består således en risiko for, at de realiserede 

lejeindtægter ikke svarer til det forventede. Sådanne afvigelser kan skyldes forhold 

vedrørende lejernes mulighed og evne til honorere lejeopkrævninger og 

udviklingen i markedslejeniveauet, der afhænger af den generelle og specifikke 

efterspørgsels- og udbudsudvikling for lejemål i lokalområdet. 

omkostninger ved drift og vedligeholdelse 

ledelsen vurderer, at de planlagte udgifter til drift og vedligeholdelse er tilstrækkelige 

til at sikre opretholdelsen af den nuværende lejeindtægt og af butikscentrets 

nuværende tekniske stand. Der er imidlertid risiko for, at koncernens 

faktiske udgifter viser sig at være højere end forventet. De faktiske udgifter til 

vedligeholdelse kan endvidere blive påvirket af en række eksterne forhold, herunder 

vejrmæssige forhold, tekniske forhold, myndighedskrav, kommercielle

eslutninger som led i butikscentrets løbende optimering og udviklingen i det almindelige 

prisniveau. 

Den miljømæssige belastning fra driften af butikscentret forsøges reduceret gennem 

overvågning og minimering af energiforbruget, hvilket kan føre til reduktion 

af driftsomkostninger. Ændringer i myndighedernes krav til miljøforhold kan 

på den anden side føre til en forøgelse af driftsomkostningerne. 

Risiko vedrørende ejendomsadministration 

Koncernens evne til at administrere butikscentret effektivt vil have en betydning 

for udviklingen i lejeindtægterne. 

Der er indgået aftale med Omniagruppen Fastighetsförvaltning AB om varetagelse 

af ejendomsadministrationen og kommerciel forvaltning. Omniagruppens 

opgaver omfatter blandt andet udlejning, lejeopkrævning, økonomisk rapportering 

og myndighedskontakter m.v. 

Udvikling af butikscentret med nye arealer 

Det er koncernens mål at bidrage til og drage fordel af göteborg kommunes 

overordnede planer med området ved Angered Centrum, herunder kommunens 

og västra götaland-regionens planer om opførelse af et lokalsygehus på koncernens 

grund i tilknytning til butikscentret og de yderligere udviklingsmuligheder, 

som indgår i det overordnede lokalplansforslag, herunder opførelse af P-hus, boliger, 

yderligere butikker og hotel i forbindelse med butikscentret. 

Planlæggelsen og gennemførelsen af udvidelsen af området og de hermed for- 

bundne kommunale investeringer er usikker og kan blive påvirket af faktorer 

udenfor koncernens kontrol. risikofaktorer i forbindelse med udvidelsen af butikscenteret 

omfatter blandt andet en risiko for, at göteborg kommune indstiller 

planerne med området omkring butikscenteret, en risiko for, at der ikke findes 

investorer til en udvidelse af butikscenteret eller en risiko for, at koncernen ikke 

kan rejse den fornødne kapital til udvidelsen af butikscenteret, såfremt koncernen 

erhverver rettighederne til at udbygge området. hertil kommer developerrisikoen 

i forbindelse med en eventuel udbygning af butikscenteret. 

kreditrisiko 

Koncernen har ingen særlig koncentration af kreditrisici. Kreditrisici vedrører tilgodehavender 

hos lejere og andre kortfristede aktiver, herunder likvide beholdninger. 

risikostyring finder sted på koncernniveau i overensstemmelse med 

ledelsens retningslinjer. 

retningslinjerne omfatter kreditgodkendelse af nye lejere og løbende overvågning 

af tilgodehavender. rapportering til ledelsen foregår månedligt. 

NOter 

155

156 


Der er foretaget nedskrivning ud fra en individuel vurdering af tilgodehavender 

fra udlejning i det omfang, koncernen forventer ikke at ville være i stand til at 

inddrive restancen. Der er i 2007 konstateret tab for i alt DKK 0,5 mio. Det vurderes, 

at de foretagne tabsreservationer er tilstrækkelige til at sikre, at tilgodehavender 

fra udlejning vil udlignet. 

Markedsrisici 

værdien af butikscentret er dels afhængig af dets kommercielle drift og indtjening, 

dels af udviklingen og prissætningen på investeringsejendomme generelt 

i Sverige. Den generelle prissætning på investeringsejendomme påvirkes af en 

lang række faktorer, blandt hvilke kan nævnes: Aktuel inflation og forventninger 

til fremtidig inflation, aktuelt renteniveau og forventninger til fremtidigt renteniveau, 

fremtidige ejendomsinvestorers krav til nettoforrentning for tilsvarende 

ejendomme, omfanget af nybyggeri af forskellige ejendomstyper, efterspørgslen 

efter lokaler, befolkningsudviklingen generelt og i lokalområdet, den generelle 

samfundsøkonomiske udvikling, herunder specielt den økonomiske vækst, beskæftigelsesudviklingen, 

udviklingen i det svenske privatforbrug, udviklingen i 

detailbutikkernes omsætning og indtjening. 

Valutarisiko 

Moderselskabets aktier er denomineret i DKK, mens koncernens investeringer 

og indtægter og udgifter afholdes i SeK. Alle aktiver og passiver er således denomineret 

i SeK. Koncernens egenkapital og dermed moderselskabets mulighed 

for at udbetale udbytte er derfor eksponeret over for en ændring i valutakursen. 

Renterisiko 

I finansiering af investeringen i butikscentret og den igangværende udbygning 

indgår lån hos kreditinstitutioner, banker og tilknyttede virksomheder med en 

samlet hovedstol på DKK 350,0 mio. 

lån hos kreditinstitutioner omfatter et lån på SeK 258,3 mio. med en fast rente 

på 4,02% p.a. frem til oktober 2010 samt variabelt forrentede lån på SeK 106,7 

mio. 

Øvrige finansielle gældsforpligtelser omfatter en byggekredit på SeK 48,3 mio. og 

et lån hos Investea A/S, koncernens moderselskab på SeK 30,2 mio. 

renteniveau og renteafdækning er vist i note 16, finansielle gældsforpligtelser. 

ledelsen vurderer, at ovennævnte afdækning af renterisiko må anses som passende. 

renteafdækningen skal ses i sammenhæng med de kontraktlige forhold 

for fastlæggelse af afkastet af investeringsejendomme, hvor ikke mindst lejekontrakter 

med en vis løbetid er et vigtigt element.

Når lånene udløber, vil der i forbindelse med refinansieringen være risiko for, at 

der kan ske ændringer i de samlede renteudgifter afhængigt af det generelle renteniveau 

på tidspunktet for refinansiering. 

Refinansierings- og likviditetsrisici 

ledelsen overvåger likviditetsstyringen for at sikre, at koncernen har de fornødne 

likvide beholdninger og lånefaciliteter til at servicere nuværende og fremtidige 

forpligtelser, herunder den igangværende udbygning af butikscentret Angered 

Centrum og betaling af rente og afdrag til långivere. 

Note 19 viser en oversigt over indregnede finansielle instrumenter, mens ubenyttede 

lånefaciliteter er vist i note 16, finansielle gældsforpligtelser. 

De nuværende lån fra kreditinstitutioner til koncernens investering i butikscentret 

udløber i henholdsvis 2008 og 2015. 

I ubenyttede lånefaciliteter indgår faciliteter til finansiering af den igangværende 

udvidelse og ombygning af butikscentret. Den anførte ubenyttede facilitet på 

DKK 84,0 mio. er reduceret med den ovennævnte planlagte indfrielse af bestående 

lån og kortfristet bankgæld, herunder lån til hSh-Nordbank med forfald i 

2008. 

I forbindelse med senere refinansiering af lån kan der opstå en risiko for, at butikscentrets 

markedsværdi på refinansieringstidspunktet er faldet i forhold til 

anskaffelsessummen. 

et fald i butikscentrets markedsværdi kan påvirke mulighederne for og i givet 

fald de vilkår, på hvilke butikscentret kan refinansieres. 

På grund af værdistigning på investeringsejendommen forventes refinansie- 

ringsrisikoen begrænset grundet øget friværdi. 

ledelsen vurderer, at der er de nødvendige faciliteter til rådighed for finansieringen 

af den igangværende udvidelse og ombygning af butikscentret, og at det, i 

lyset af butikscentret nuværende værdiansættelse, i 2015 vil være muligt at forlænge 

eller refinansiere de eksisterende lånefaciliteter. 

til lån hos kreditinstitutioner er der knyttet en række betingelser (covenants) til 

finansielle nøgletal for koncernen og butikscentret, der løbende skal være opfyldt. 

Såfremt lånene opsiges som følge af misligholdelse, skal lånene refinansieres 

eller butikscentret helt eller delvist afhændes, hvilket vil påføre koncernen en 

række omkostninger samt risikoen for, at butikscentret i forbindelse med en 

tvangsrealisation sælges til værdier, der ligger under den værdi butikscentret ville 

kunne indbringe ved et almindeligt salg på det frie marked. 

NOter 

157

158 


ledelsen vurderer, at det vil være muligt at opfylde alle covenants i låneaftalerne 

gennem hele lånenes løbetid. 

politiske risici vedrørende dansk og svensk skatte- og afgiftslovgivning 

Koncernen er underlagt de til enhver tid gældende love vedrørende skatter og 

afgifter, og der kan ikke gives sikkerhed for, at ændringer i skatte- og/eller afgiftslovgivningen 

ikke forekommer, herunder ændringer i dobbeltbeskatningsoverenskomsten 

mellem Danmark og Sverige. væsentlige ændringer i lov eller 

praksis vedrørende skatter og afgifter vil kunne påvirke koncernens økonomiske 

stilling og resultat, herunder dets muligheder for indirekte salg af butikscentret, 

der under visse omstændigheder kan forbedre koncernens provenu ved salget. 

3 Væsentlige regnskabsmæssige skøn og vurderinger 

I forbindelse med regnskabsaflæggelsen foretager ledelsen en række skøn og 

vurderinger vedrørende fremtidige forhold, der indeholder en stillingstagen til 

målingen af regnskabsmæssige aktiver og forpligtelser. 

ledelsen vurderer følgende anvendte regnskabspraksis som mest væsentlig for 

koncernen. 

Måling af investeringsejendomme til dagsværdi 

ledelsen vurderer, at den valgte regnskabspraksis, hvor investeringsejendomme 

måles til dagsværdi giver det bedste udtryk for koncernens finansielle stilling 

samt resultatet af koncernens aktiviteter. 

Den valgte regnskabspraksis kan have væsentlig betydning for resultatopgørelse 

og balance, da udsving i dagsværdien i regnskabsåret vil påvirke målingen af investeringsejendomme 

i balancen og vil blive ført i resultatopgørelsen. 

Alternativt kunne investeringsejendomme måles til kostpris med fradrag afskrivninger 

med heraf følgende påvirkning af balance og resultat af af- og nedskrivninger. 

Den bedste dokumentation for dagsværdierne for koncernens investeringsejendomme 

er aktuelle priser i et aktivt marked for tilsvarende investeringsejendomme. 

I mangel af en sådan information bestemmes dagsværdien inden for et 

interval af sandsynlige beregnede skøn på dagsværdien. 

ledelsens skøn over dagsværdien fastsættes ud fra markedskonforme standar- 

der og bygger på en individuel vurdering af det forventede løbende afkast, her- 

under forventninger til udlejningsgrad og forventninger til huslejestigning ud 

over inflation, samt vedligeholdelsesstand og afkastkrav.

Dagsværdien for investeringsejendomme i årsrapporten for 2007 er vurderet internt. 

Koncernens investeringsejendom er pr. 31. december 2007 værdiansat til SeK 490,5 

mio. eller DKK 387,1 mio. Afkastkravet for butikscentret Angered Centrum udgør 

6,11% af driftsresultatet. 

Fastlæggelsen af dagsværdien foretages i henhold til markedskonforme standar- 

der med udgangspunkt i den afkastbaserede værdiansættelsesmodel, hvor værdien 

fastlægges som den kapitaliserede indtjeningsværdi ud fra det forventede driftsoverskud 

og et afkastkrav. 

Beregningen af dagsværdien bygger således på ledelsens skøn over den fremtidige 

leje, de nuværende lejeres evne til at opfylde deres kontraktlige forpligtelser, tomgangsperioder, 

vedligeholdelsesbehov samt et skøn over afkastkravet. 

Der pågår i øjeblikket en ombygning en udvidelse og ombygning af butikscentret 

Angered Centrum. Den samlede investering forventes at løbe op i ca. DKK 125 mio. 

Udvidelsen af butikscentret forventes færdigudbygget i slutningen af 2008. I fastlæggelsen 

af dagsværdien indgår værdien af udvidelsen med fradrag af de forventede 

færdiggørelsesomkostninger. Dagsværdifastsættelsen sker under hensyntagen 

til de risikoforhold, der knytter sig til færdiggørelsen. 

Investeringsejendomme er vist i note 10. 

Skat 

Koncernen har skattepligtige aktiviteter i både Danmark og Sverige, og der beregnes 

aktuel skat af forventede danske og svenske skattepligtige indkomster. Såfremt 

skattemyndighederne ved en gennemgang af koncernens selvangivelser er uenige i 

de foretagne skøn, kan der ske ændring af den tidligere beregnede skat. 

herudover beregnes udskudt skat på baggrund af en vurdering af den fremtidige ak- 

tuelle skat, der skal betales vedrørende poster i regnskabet. vurderingen bygger på 

for ventninger om fremtidige skattepligtige resultater og skatteplanlægningsstra- 

tegier, herunder forventninger til exit-strategier. Fremtidige ændringer i lovgivningen 

omkring selskabsskat og andre ændringer i de nævnte forventninger, herunder 

om salget finder sted som salg af aktier eller som salg af enkelte ejendomme, kan 

således medføre, at den fremtidige betalbare skat kan afvige væsentligt fra den beregnede 

udskudte skat. 

Beregningen af årets skat fremgår af note 8 og udskudt skat er vist som en langfristet 

forpligtelse i note 17. 

NOter 

159

160 


4 Segmentoplysninger 

Koncernen har alene investeret i butikscentret Angered Centrum i göteborg. 

Koncernen har derfor kun et forretningsmæssigt segment og et geografisk segment. 

5 Administrationsomkostninger DKK 1.000 

koncern 

2007 2006 2005 

Personaleomkostninger 0 0 0 

honorar til PricewaterhouseCoopers -173 -246 -111 

Øvrige administrationsomkostninger -267 -584 -450 

Administrationsomkostninger i alt -439 -830 -561 

personaleomkostninger 

Direktøren modtager ikke vederlag fra Investea Sweden Properties A/S. Direktionens honorar er 

inkluderet i koncernens selskabsadministrationsaftale med Investea A/S. Vederlag for selskabsadministrationsaftalen 

fremgår af note 25, Nærtstående parter. 

Honorar til generalforsamlingsvalgt revisor 

revision -156 -185 -59 

Andre ydelser -16 -62 -52 

Honorar til priceWaterhouseCoopers i alt -173 -246 -111

6 Finansielle indtægter DKK 1.000 

koncern 

NOter 

2007 2006 2005 

renteindtægter pengeinstitutter 9 201 77 

tilknyttede virksomheder 175 472 0 

Dagsværdiregulering over resultatopgørelsen, obligationslån 525 0 0 

valutakursregulering 0 1.269 260 

Andre renteindtægter 360 47 5 

Finansielle indtægter i alt 1.069 1.989 342 

Andelen af dagsværdiregulering over resultatopgørelsen, der kan henføres til ændringer i egen 

kreditrisiko udgør DKK 0 (2006: DKK 0). 

7 Finansielle omkostninger DKK 1.000 

koncern 

2007 2006 2005 

renteudgifter på lån kreditinstitutter -12.313 -12.153 -2.632 

renteudgifter på obligationslån -3.842 -4.200 -1.075 

Dagsværdiregulering over resultatopgørelsen, obligationslån 0 -4.725 0 

Pengeinstitutter 0 0 -1 

tilknyttede virksomheder -430 0 0 

valutakursregulering -2.059 0 0 

Andre renteomkostninger -141 -2 0 

Finansielle omkostninger i alt -18.785 -21.081 -3.708 

161

162 


8 Skat af årets resultat DKK 1.000 

koncern 

2007 2006 2005 

Aktuel skat 1.609 -369 -46 

Udskudt skat -1.514 -6.332 -3.349 

Årets skat i alt 95 -6.701 -3.395 

Årets skat fordeler sig således: 

Skat af årets resultat 95 -6.701 -3.395 

Skat af egenkapitalbevægelser 0 0 0 

Skat af årets resultat forklares således: 

resultat før skat -1.119 23.953 12.124 

Skat beregnet på baggrund af lokal skattesats 262 -6.707 -3.395 

effekt af ændring i skattesats -142 0 0 

regulering til tidligere år -30 0 0 

Ikke fradragsberettigede omkostninger m.v. 5 6 0 

Skat af årets resultat 95 -6.701 -3.395 

Skat beregnes med 25% af dansk indkomst og 28% af svensk indkomst. Årets skat i koncernen er 

påvirket af ændringen i den danske selskabsskat fra 28% til 25%, der har reduceret det indregnede 

skatteaktiv pr. 1. januar 2007 og som dermed har belastet årets skat med DKK 142 tusind. Bortset 

fra dette forhold udgør den gennemsnitlige skattesats 30,1%. Koncernens moderselskab er 

sambeskattet med Investea A/S. 

9 Indtjening pr. aktie DKK 1.000 

koncern 

2007 2006 2005 


gennemsnitlig antal ordinære aktier 1.000 1.000 1.000 

resultat pr. aktie, DKK -1.024 17.252 8.729 

Der er ikke udstedt egenkapitalinstrumenter med en udvandende effekt. Udvandet indtjening pr. aktie svarer til indtjening pr. aktie.

10 Investeringsejendomme DKK 1.000 

koncern 

NOter 

2007 2006 2005 

Investeringsejendomme 1. januar 358.825 318.000 0 

valutakursregulering -16.360 12.527 0 

tilgang i årets løb 44.610 3.052 306.780 

Afgang i årets løb 0 0 0 

Årets værdiregulering 0 25.246 11.220 

Investeringsejendomme 31. december 387.075 358.825 318.000 

Investeringsejendommen omfatter butikscentret Angered Centrum beliggende i den nordøstlige del 

af Göteborg. Butikscentret er værdiansat af internt ud fra en afkastbaseret beregningsmodel, som 

beskrevet i note 3. Det anvendte afkastkrav udgør 6,11%. Årets værdiregulering udgør på denne 

baggrund DKK 0. 

En ændring i afkastkravet med 0,05%-point fra 6,11% til 6,16% / 6,06% vil medføre et fald/ 

stigning i investeringsejendommens værdi med DKK 3,9 mio. En ændring i afkastkravet med 

0,25%-point fra 6,11% til 6,36% / 5,86% vil medføre et fald/stigning i investeringsejendommens 

værdi med DKK 20,2 mio. 

I første halvår 2007 igangsatte Investea Sweden Properties A/S en udvidelse og ombygning af 

butikscentret Angered Centrum. Den samlede investering forventes at løbe op i ca. DKK 125 mio. 

Udvidelsen af butikscentret forventes færdigudbygget i slutningen af 2008. Herudover har 

koncernen ingen igangværende ufuldførte vedligeholdelses- og forbedringsarbejder. 

Der er ikke indregnet renter i kostprisen på investeringsejendomme vedrørende udvidelse og 

ombygning. 

Investeringsejendomme og investeringsejendomme under opførelse er stillet til sikkerhed for 

finansielle gældsforpligtelser DKK 322,8 mio., jf. note 16. 

Koncernens investeringsejendom omfatter alene erhvervslejemål, der udlejes til kontor og butik på 

sædvanlige vilkår. Den gennemsnitlige restløbetid på lejekontrakterne udgør 3 år og 3 måneder 

(2006: 4 år og 1 måned). 

De akkumulerede minimumslejeydelser i uopsigelighedsperioden kan vises 

således: 

koncern 

2007 2006 

inden 1 år 33.873 32.713 

Mellem 1 og 5 år 71.725 90.034 

efter 5 år 8.081 14.292 

113.679 137.039 

163

164 


11 Udskudt skatteaktiv DKK 1.000 

koncern 

2007 2006 2005 

Udskudt skatteaktiv 1. januar 1.323 0 0 

effekt af ændring i selskabsskattesats -142 0 0 

Årets udskudte skat -1.181 1.323 0 

Udskudt skatteaktiv 31. december 0 1.323 0 

Det udskudte skatteaktiv vedrører: 

Finansielle gældsforpligtelser 0 1.323 0 

Udskudt skatteaktiv i alt 0 1.323 0 

12 tilgodehavender fra udlejning DKK 1.000 

koncern 

2007 2006 2005 

tilgodehavender fra udlejning 8.037 5.434 5.521 

tabsreservationer -20 0 0 

tilgodehavender fra udlejning i alt 8.017 5.434 5.521 

Der er foretaget nedskrivning ud fra en individuel vurdering af tilgodehavender fra udlejning i det 

omfang koncernen forventer ikke at ville være i stand til at inddrive restancen. Der er ingen særlig 

koncentration af kreditrisici hos enkelte lejere. Der er i 2007 konstateret tab for i alt DKK 0,5 mio. 

(2006: DKK 0,2 mio.). Det vurderes, at de foretagne tabsreservationer er tilstrækkelige til at sikre, 

at tilgodehavender fra udlejning vil blive udlignet. 

Aldersfordelingen af tilgodehavender fra udlejning kan vises således: 

koncern 

2007 2006 

Uforfalden saldo 2.096 2.059 

Under 30 dage 5.589 2.913 

Mellem 30 og 60 dage 102 124 

Over 60 dage 230 338 

tilgodehavender fra udlejning i alt 8.017 5.434

13 tilgodehavende selskabsskat DKK 1.000 

koncern 

NOter 

2007 2006 2005 

tilgodehavende selskabsskat: 

Selskabsskat 1. januar 0 0 0 

Overført fra kortfristede forpligtelser -367 0 0 

Årets aktuelle skat 1.611 0 0 

Betalt skat 367 0 0 

Selskabsskat 31. december 1.611 0 0 

14 Likvide beholdninger DKK 1.000 

Af koncernens likvide beholdninger er DKK 9,9 mio. stillet til sikkerhed for kreditinstitutioner (2006: 

DKK 13,3 mio.). Øvrige likvide beholdninger, DKK 0,4 mio. (2006: DKK 0,3 mio.), er til fri 

disposition. 

15 Aktiekapital DKK 1.000 

Aktiekapitalen består af 1.000 aktier á DKK 1.000 eller multipla heraf, i alt nominelt DKK 1.000.000. Ingen aktier er 

tillagt særlige rettigheder. 

Udviklingen i aktiekapital kan vises således: 

Antal stk. 

Ændring 31. dec. 

2005 1.000 1.000 

2006 0 1.000 

2007 0 1.000 

Nominel værdi (Dkk 1.000) 

Ændring 31. dec. 

2005 1.000 1.000 

2006 0 1.000 

2007 0 1.000 

165

166 


16 Finansielle gældsforpligtelser DKK 1.000 

Koncernens finansielle gældsforpligtelser er optaget til finansiering af koncernens investeringsejendomme. 

Koncernen optager lån med både fast og variabel rente, hvorved en afpasset del af 

lånerenten fastlåses i fastrenteperiodens løbetid. 

koncern 

2007 2006 2005 

langfristede lån i banker og kreditinstitutter 254.675 213.041 257.182 

langfristede obligationslån 0 0 52.500 

langfristet lån fra tilknyttede virksomheder 23.829 0 0 

Langfristede finansielle gældsforpligtelser i alt 278.504 213.041 309.682 

Bankgæld og kassekreditter 38.137 0 0 

Børsnoteret obligationslån, indfriet i november 2007 0 57.225 0 

Kortfristet del af langfristede finansielle gældsforpligtelser 29.999 54.887 4.241 

kortfristede finansielle gældsforpligtelser i alt 68.137 112.112 4.241 

regnskabsmæssig værdi af finansielle gældsforpligtelser i alt 346.640 325.152 313.923 

Nominel værdi af finansielle gældsforpligtelser i alt 350.024 319.424 312.423 

Finansielle gældsforpligtelser er sikret ved pant i investeringsejendomme med en regnskabsmæssig 

værdi på DKK 387,1 mio., jf. note 10.

16 Finansielle gældsforpligtelser, fortsat DKK 1.000 

Forfaldstider for langfristede finansielle gældsforpligtelser inklusiv forventede 

renter kan vises således: 

koncern 

2007 2006 

Forfald mellem et og to år 13.475 9.793 

Forfald mellem to og fem år 101.606 32.852 

Forfald efter mere end fem år 249.398 256.103 

Langfristede finansielle gældsforpligtelser i alt 364.479 298.748 

Lån pr. 31. december 2007 er optaget til amortiseret kostpris. Dagsværdien af finansielle 

gældsforpligtelser er opgjort som den værdi, hvormed gælden kan indfries med på balancedagen. 

Dagsværdien er DKK 352,4 mio., stort set svarende til den nominelle værdi. Lån med fast rente kan 

i henhold til låneaftale kun førtidsindfries til minimum kurs 100. Lån pr. 31. december 2006 er 

optaget til amortiseret kostpris, bortset fra ejendomsobligationslån, der er henført til dagsværdi 

over resultatopgørelsen. Dagsværdien pr. 31. december 2006 udgør DKK 320,8 mio., hvoraf 

ejendomsobligationens andel udgør DKK 57,2 mio. 

Rentesatser pr. 31. december 2007 på koncernens finansielle forpligtelser kan vises således: 

NOter 

DKK 1.000 

Hovedstol Udløb Rente p.a. 

hSh-Nordbank, fast rente *) 203.870 01/09/15 4,020% 

landsbanki luxembourg, variabel rente StIBOr 3M 59.190 31/12/12 7,350% 

hSh-Nordbank, variabel rente StIBOr 3M 24.998 31/12/08 5,817% 

Investea, variabel rente StIBOr 3M 23.829 31/03/16 7,240% 

*) Den aftalte faste rente løber frem til 10. oktober 2010. 

Finansielle gældsforpligtelser er optaget i investeringsejendommenes funktionelle valuta, SEK. 

En stigning af STIBOR-renten med 1% point vil medføre forøgede årlige renteudgifter på DKK 1,1 

mio. (2006: DKK 0,5 mio.). 

Ubenyttede lånefaciliteter med variabel rente: 

koncern 

DKK 1.000 

2007 2006 2005 

Bortfalder inden for et år 0 0 0 

Bortfalder efter et år 83.952 0 0 

I ubenyttede lånefaciliteter indgår faciliteter til finansiering af den igangværende udvidelse og 

ombygning af butikscentret Angered Centrum, jf. note 10. Den anførte ubenyttede facilitet er 

reduceret med den planlagte indfrielse af bestående lån og kortfristet bankgæld, herunder lån til 

HSH-Nordbank med forfald i 2008. 

Koncernen har iværksat rutiner til at sikre sig, at der altid er de fornødne lånefaciliteter tilstede til 

investeringer i investeringsejendomme, samt at renterisici om fornødent afdækkes i overensstemmelse 

med koncernens finansieringsstrategi. 

Koncernens lån hos kreditinstitutter skal refinansieres i perioden 2008 - 2016, jf. ovenfor. Såfremt 

lånene til den tid ikke kan refinansieres, vil det have væsentlig indflydelse på koncernens 

økonomiske stilling. 

83.952 0 0 

167

168 


17 Udskudt skatteforpligtelse DKK 1.000 

koncern 

2007 2006 2005 

Udskudt skatteforpligtelse 1. januar 11.357 3.349 0 

valutakursregulering -493 353 0 

Årets udskudte skat 191 7.655 3.349 

Udskudt skatteforpligtelse 31. december 11.055 11.357 3.349 

Den udskudte skatteforpligtelse vedrører: 

Investeringsejendomme 13.935 12.682 3.569 

Kortfristede aktiver -6 0 0 

Finansielle gældsforpligtelser 0 -281 0 

Fremførbart skattemæssigt underskud -2.874 -1.045 -220 

Udskudt skatteforpligtelse i alt 11.055 11.357 3.349 

Der er ikke indregnet udskudt skat på investeringer i dattervirksomheder, idet de forventes besiddet i 

mere end 3 år således, at de kan afhændes uden skattemæssige konsekvenser. Den ikke indregnede 

udskudte skat udgør DKK 1,1 mio. (2006: DKK 8,2 mio.). Herudover er der ingen ikke indregnede 

udskudte skatteaktiver eller -forpligtelser. 

18 Skyldig selskabsskat DKK 1.000 

Skyldig selskabsskat: 

koncern 

2007 2006 2005 

Selskabsskat 1. januar 370 46 0 

Overført til kortfristede aktiver -367 0 

valutakursregulering -3 1 

Årets aktuelle skat 2 369 46 

Betalt skat -1 -46 

Selskabsskat 31. december 0 370 46

19 Finansielle instrumenter DKK 1.000 

Indregnede finansielle instrumenter: 

koncern 

NOter 

2007 2006 2005 

tilgodehavender fra udlejning 8.017 5.434 5.521 

Andre tilgodehavender 7.423 338 0 

likvide beholdninger 10.333 13.553 13.846 

Udlån og tilgodehavender 25.773 19.326 19.367 

Langfristede finansielle gældsforpligtelser til amortiseret kostpris 278.504 213.041 257.182 

Korfristet gæld henført til dagsværdi over resultatopgørelsen 0 57.225 0 

langfristet gæld henført til dagsværdi over resultatopgørelsen 0 0 52.500 

Gæld henført til dagsværdi over resultatopgørelsen 0 57.225 52.500 

Kortfristede finansielle gældsforpligtelser 68.137 54.887 4.241 

Kortfristede forpligtelser 13.051 6.485 2.891 

kortfristet gæld til amortiseret kostpris 81.187 61.372 7.132 

Tilgodehavender fra udlejning og andre tilgodehavender tilskrives som udgangspunkt ikke renter. 

Posterne har forfald indenfor et år. Der vurderes ikke at være særlige risici forbundet med disse 

tilgodehavender, jf. i øvrigt note 12, hvor blandt andet aldersfordeling og koncentration vedrørende 

tilgodehavender fra udlejning er omtalt. 

Kortfristede tilgodehavender hos tilknyttede virksomheder og likvide beholdninger forrentes til 

markedsniveau og har forfald indenfor et år. Der vurderes ikke at være særlig risici forbundet med 

disse aktiver. 

Note 2 indeholder en beskrivelse af risici relateret til finansielle instrumenter. 

20 Valutaeksponering DKK 1.000 

Moderselskabets aktier er denomineret i DKK, mens koncernens investeringer og indtægter og 

udgifter afholdes i SEK. Alle aktiver og passiver er således denomineret i SEK. Koncernens 

egenkapital og dermed moderselskabets mulighed for at udbetale udbytte er derfor eksponeret over 

for en ændring i valutakursen. 

En stigning/fald i valutakursen på SEK med 1% ville alt andet lige have medført, at årets resultat 

ville være blevet forbedret/svækket med DKK 4 tusind. og at egenkapitalen ville blive forøget/ 

reduceret med DKK 357 tusind. 

169

170 


21 kapitalstyring DKK 1.000 

Det er koncernens mål at sikre muligheden for fortsat drift med henblik på at optimere aktionærernes 

afkast og optimere kapitalstrukturen med henblik på at minimere de finansielle omkostninger. 

Selskabets evne til at akkumulere tilstrækkelig likviditet afhænger af koncernens driftsresultat og af 

mulighederne for at kunne optage fremmedfinansiering. Koncernens mulighed for at betale udbytter 

er begrænset i henhold til aktieselskabslovens regler, idet selskabet kun lovligt kan betale udbytter, 

såfremt selskabet har tilstrækkelig fri reserver i henhold til selskabets årsrapport, og selskabet i 

øvrigt efter bestyrelsens skøn har et forsvarligt kapitalberedskab i forhold til koncernens drift og 

forpligtelser efter udlodningen 

Ud over likviditetsstyring vurderer koncernen kapitalberedskabet ud fra soliditeten, der blandt 

andet har afgørende betydning for koncernens mulighed for optagelse af fremmedfinansiering. 

Selskabet har en i overensstemmelse med sin strategi en relativ høj gearing med en soliditet på 

7,7%. 

Soliditet er beregnet således: 

koncern 

2007 2006 2005 

egenkapital 31.999 34.621 16.229 

Aktivsum 413.334 390.936 349.682 

egenkapitaldækning 7,7% 8,9% 4,6% 

Et relateret nøgletal er egenkapital i forhold til investeringsejendomme, der angiver forholdet 

mellem egenfinansiering og fremmedfinansiering af investeringsejendomme. Dette forhold udgør 

8,3% ultimo 2007 (2006: 9,6%) og bekræfter koncernens valgte risikomodel og kapitalstruktur . 

22 kontraktlige forpligtelser 

Koncernen har kun indgået kontraktlige forpligtelser, som er sædvanlige for et ejendomsselskab. 

23 pantsætninger og sikkerhedsstillelser 

Investeringsejendomme og investeringsejendomme under opførelse med en regnskabsmæssig værdi 

på DKK 387,1 mio. (2006: DKK 358,8) og likvide beholdninger på DKK 9,9 mio. (2006: DKK 13,3 mio.) 

er stillet til sikkerhed for lån hos kreditinstitutioner og banker, DKK 322,8 mio. (2006: DKK 325,2 

mio.). 

24 eventualforpligtelser 

Koncernen har ingen eventualforpligtelser, men alene sædvanlige forpligtelser i et ejendomsselskab.

11.11 Selskabets revisor 

Selskabets revisor er PricewaterhouseCoopers, Statsautoriseret revisionsaktiesel- 

skab, Stormgade 60, 6700 esbjerg, ved statsautoriseret revisor tonny løbner (medlem 

af FSr). Selskabets årsrapporter for regnskabsårene 2005, 2006 og 2007 er revideret 

af statsautoriseret revisor tonny løbner. Statsautoriseret revisor Jens Jørgen weise Sørensen 

(medlem af FSr), PricewaterhouseCoopers, har tillige revideret årsrapporten for 

regnskabsåret 2005, mens statsautoriseret revisor Ole Blinkenberg (medlem af FSr), 

PricewaterhouseCoopers, tillige har revideret årsrapporterne for regnskabsårene 2006 

og 2007. Det erklæres herved, at Selskabets årsrapporter for regnskabsårene 2005, 2006 

og 2007 er blevet revideret. 

11.11.1 erklæring om arbejdskapitalen 

Det er Bestyrelsens vurdering, at den tilstedeværende arbejdskapital er tilstrækkelig til 

at dække Selskabets nuværende behov. 

11.11.2 kapitalisering og gældssituation 

30. juni 2008 

efter kapital-forhøjelse 

egenkapital 283.800.927 

langfristede finansielle gældsforpligtelser 302.103.188 

Udskudt skatteforpligtelse 25.926.742 

Modtagne deposita 230.651 

Langfristede forpligtelser 328.260.581 

Kortfristede finansielle gældsforpligtelser 103.148.243 

leverandører af varer og tjenesteydelser 7.797.897 

gæld til tilknyttede virksomheder 12.122.290 

Selskabsskat 0 

Anden gæld 35.180.926 

Periodeafgrænsningsposter 4.690.154 

kortfristede forpligtelser 162.939.510 

egenkapital og forpligtelser i alt 775.001.019 

Koncernens rentebærende gældsforpligtelser består af gæld til kreditinstitutter. Koncer- 

nens ikke-rentebærende gæld består af deposita, udskudt skat og selskabsskat, periode- 

afgrænsningsposter samt anden gæld. 

Koncernens finansielle gældsforpligtelser på DKK 405.251.431 var sikrede med pant i Koncernens 

butikscenter i Angered Centrum. Markedsværdien af Angered Centrum er i henhold 

til ekstern vurderingsrapport dateret april 2008 opgjort til SeK 650 mio., svarende 

til ca. DKK 520 mio. 

Af de samlede finansielle gældsforpligtelser på DKK 405.251.431 var DKK 155.900.890 der- 

udover omfattet af garanti fra Investea A/S. 


171

172 


12. Halvårsrapport for perioden 

1. januar – 30. juni 2008 


koncernen DKK mio. 


1. januar - 30. juni 2008 1. januar - 30. juni 2007 

Omsætning 17,4 17,1 

resultat før værdireguleringer 9,2 9,0 

værdiregulering af investeringsejendomme 42,2 0,0 

Finansielle poster netto -10,4 -9,0 

resultat før skat 41,0 0,0 

Årets resultat 29,5 0,0 

Balance 

Investeringsejendomme 478,8 362,9 

Årets investering i investeringsejendomme til anskaffelsessum 51,2 12,9 

langfristede aktiver 482,1 364,2 

Balancesum 775,0 387,2 

egenkapital 285,9 33,6 

langfristede forpligtelser 325,5 219,5 

pengestrømme 

Pengestrømme fra drift 23,0 15,0 

Pengestrømme fra investeringsaktivitet -48,8 -12,9 

Pengestrømme fra finansieringsaktivitet 29,3 -2,2 

Pengestrømme i alt 3,5 -0,1 

Nøgletal 

Soliditet, % 36,9 8,7 

egenkapital i forhold til investeringsejendomme 59,7 9,3 

Forrentning af egenkapital p.a., % 132,5 5,2 

Afkastningsgrad, investeringsejendomme, % 4,6 5,3 

Indre værdi pr. aktie i DKK 307,4 168,2 

Indtjening pr. aktie, ePS, i DKK 147,5 0,0 

Antal medarbejdere 0 0 

Nøgletallene er udarbejdet i overensstemmelse med Den Danske Finansanalytikerforenings ”Anbefalinger & Nøgletal 2005”. De anførte sammenligningstal er fra årsrapport 

2007.

12.2 Halvårsberetning for perioden 1. januar – 30. juni 2008 

halvårsrapporten er udarbejdet i forbindelse med Aktiesalget. halvårsrapporten er ikke 

revideret eller gennemgået af Selskabets revisor. 


Omsætningen udgjorde i første halvår 2008 DKK 17,4 mio. og resultat før værdireguleringer 

udgjorde DKK 9,2 mio. 

værdiregulering af koncernens investeringsejendomme udgjorde DKK 42,2 mio. 

resultatet før skat udgjorde DKK 40,1 mio. efter finansielle poster, netto, på DKK -10,4 

mio. 

Periodens resultat efter skat udgjorde DKK 29,5 mio. ledelsen anser resultatet for til- 

fredsstillende. 

Balance 

Den bogførte værdi af koncernens investeringsejendom udgjorde DKK 478,8 mio. mod 

DKK 362,9 mio. pr. 30. juni 2007. Udover igangværende opførsel af investeringsejendomme, 

der har forøget værdien af investeringsejendomme med DKK 51,8 mio. er der foretaget 

værdiregulering på DKK 42,2 mio. i forbindelse med vurdering af dagsværdien pr. 30. 

juni 2008, der er foretaget af ekstern valuar. valutakursregulering af investeringsejendomme 

har i perioden udgjort DKK -1.7 mio. 

De samlede aktiver andrager herefter i alt DKK 775,0 mio. 

egenkapitalen udgjorde DKK 285,9 mio. svarende til en soliditet på 36,9%. ved regnskabs- 

årets start udgjorde egenkapitalen DKK 32,0 mio. 

egenkapitalen er blevet forøget med periodens resultat DKK 29,5 mio. og med DKK 0,1 

mio. i valutakursregulering. herudover er reserve for rentesikring under egenkapitalen 

forøget med DKK 1,6 mio. vedrørende udviklingen i markedsværdien af renteswaps. Udbetaling 

af udbytte har reduceret egenkapitalen med DKK 25,5 mio. kr. 

Der er pr. 30. juni 2008 foretaget kapitaludvidelse, der har forøget egenkapitalen netto 

med DKK 248,1 mio. 

pengestrømme 

Årets pengestrømme fra driftsaktivitet udgjorde DKK 23,0 mio. 

Pengestrømme fra investeringsaktivitet, DKK -48,8 mio., vedrører ovennævnte tilgange 

til investeringsejendomme, mens pengestrømme fra finansieringsaktivitet, DKK 29,3 

mio. vedrører træk på byggekredit samt optagelse af nyt lån. 

hAlvÅrSrAPPOrt FOr PerIODeN 1. JANUAr – 30. JUNI 2008 

173

174 


efterfølgende begivenheder 

Der er ikke efter balancedagen indtruffet begivenheder, som har væsentlig indflydelse på 

bedømmelsen af delårsrapporten ud over den i Prospektet i øvrige afsnit omtalte udvidelse 

af aktiviteten. 

Der er ikke efter balancedagen indtruffet begivenheder, som har væsentlig indflydelse på 

bedømmelsen af delårsrapporten. 

Regnskabspraksis 

halvårsrapporten er aflagt i overensstemmelse med IAS 34 ”Præsentation af delårsregnskaber” 

som godkendt af eU og yderligere danske oplysningskrav til delårsrapporter for 

børsnoterede selskaber. 

Delårsrapporten er aflagt efter samme regnskabspraksis som årsrapport 2007. Delårsrapporten 

omfatter koncernregnskab, egenkapitalopgørelse, pengestrømsopgørelse og 

udvalgte noter. 

I forbindelse med regnskabsaflæggelsen foretager ledelsen en række skøn og vurderinger 

vedrørende fremtidige forhold, der indeholder en stillingstagen til målingen af regnskabsmæssige 

aktiver og forpligtelser. For en nærmere beskrivelse af de væsentlige 

regnskabsmæssige skøn og vurderinger, skal henvises til årsrapport 2007, note 3, hvor 

blandt andet måling af investeringsejendomme til dagsværdi er omtalt.


Bestyrelse og direktion har dags dato behandlet og godkendt halvårsrapporten for perioden 

1. januar – 30. juni 2008 for Investea Sweden Properties A/S. 

Delårsrapporten, som ikke er revideret eller gennemgået af selskabets revisor, aflægges 

i overensstemmelse med IAS 34 ”Præsentation af delårsregnskaber” som godkendt af eU 

og yderligere danske oplysningskrav til delårsrapporter for børsnoterede selskaber. 

vi anser den valgte regnskabspraksis for hensigtsmæssig, og de udøvede regnskabsmæssige 

skøn for forsvarlige. Delårsrapporten giver derfor efter vores opfattelse et retvisende 

billede af koncernens aktiver, forpligtelser og finansielle stilling pr. 30. juni 2008 

samt af resultat og pengestrømme for perioden 1. januar – 30. juni 2008. 

vi anser ledelsesberetningen for at give et retvisende billede af udviklingen i koncernens 

aktiviteter og økonomiske forhold, resultatet af koncernens aktiviteter og af koncernens 

finansielle stilling som helhed samt en retvisende beskrivelse af de væsentligste risici og 

usikkerhedsfaktorer, som koncernen står overfor. 


Direktion 


Bestyrelse 

Hans Thygesen 

Formand 

Group CEO, 

Investea A/S 


Næstformand 


President, 

Investea A/S 



Investea A/S 


Torben Schøn 


Bech-Bruun 


Rasmussen 


Gangsted- 

Rasmussen 

175

176 


12.4 Resultatopgørelse 

Note 

01.01.08 - 

30.06.08 

koncernen 

DKK 1.000 

01.01.07 - 

30.06.07 

omsætning 17.404 17.100 

ejendommenes driftsomkostninger -7.689 -7.170 

Bruttoresultat 9.715 9.930 

Personaleomkostninger 0 0 

Administrationsomkostninger -509 -916 

Resultat før værdireguleringer 9.206 9.014 

værdiregulering af investeringsejendomme 42.224 0 

Resultat før finansielle poster 51.429 9.014 

Finansielle indtægter 7 177 

Finansielle omkostninger -10.446 -9.152 

Resultat før skat 40.990 39 

Skat af årets resultat -11.493 -30 

Årets resultat 29.498 9 

Indtjening pr. aktie, ePS i DKK (svarer til udvandet indtjening pr. aktie) 1 147,49 0,05

12.5 Balance 


Aktiver DKK 1.000 

koncernen 

Note 30.06.08 30.06.07 

Investeringsejendomme 2 478.824 362.850 

Investeringsejendomme under opførsel 963 0 

Udskudt skatteaktiv 0 1.323 

Afledte finansielle instrumenter 2.279 0 

Langfristede aktiver i alt 482.066 364.173 

tilgodehavender fra udlejning 396 6.445 

Selskabsskat 1.725 5 

Andre tilgodehavender 272.158 1.877 

Periodeafgrænsningsposter 1.695 1.059 

likvide beholdninger 16.961 13.649 

kortfristede aktiver i alt 292.935 23.035 

Aktiver i alt 775.001 387.208 

egenkapital og forpligtelser 

Aktiekapital 4.650 1.000 

reserve for valutakursregulering 58 140 

reserve for rentesikring 1.634 0 

Overkursfond 244.541 6.500 

Overført resultat 34.997 25.990 

egenkapital i alt 285.879 33.630 

langfristede finansielle gældsforpligtelser 302.103 207.878 

Udskudt skatteforpligtelse 23.170 11.447 

Modtagne deposita 231 191 

Langfristede forpligtelser 325.504 219.516 

Kortfristede finansielle gældsforpligtelser 103.148 108.608 

leverandører af varer og tjenesteydelser 7.798 8.699 

gæld til tilknyttede virksomheder 12.122 988 

Anden gæld 35.859 5.900 

Periodeafgrænsningsposter 4.690 9.867 

kortfristede forpligtelser 163.617 134.062 

egenkapital og forpligtelser i alt 775.001 387.208 

177

178 


12.6 egenkapitalopgørelse, koncernen 

egenkapitalopgørelse, koncernen (1. halvår 2008) DKK 1.000 

Aktiekapital 

Reserve for valutakursregulering 

af 

datter virksomheder 

Reserve 

for rente- overkurs- 

sikring fond 

„overført 

resultat“ 

Foreslået 

udbytte 

egenkapital 

i alt 

egenkapital 1. januar 2008 1.000 0 0 0 5.499 25.500 31.999 

valutakursregulering omregning til 

præsentationsvaluta 0 58 0 0 0 0 58 

Dagsværdiregulering af renteswaps 0 0 2.279 0 0 0 2.279 

Skat af egenkapitalposter 0 0 -645 0 0 0 -645 

Nettoindkomst indregnet direkte i 

egenkapitalen for året 0 58 1.634 0 0 0 1.691 

Årets resultat 0 0 0 0 29.498 29.498 

Årets indkomst i alt 0 58 1.634 0 29.498 0 31.189 

Kapitalforhøjelse 

transaktionsomkostninger ved 

3.650 0 0 264.990 0 0 268.640 

kapitalforhøjelse 0 0 0 -20.449 0 0 -20.449 

Udbetalt udbytte 0 0 0 0 0 -25.500 -25.500 

egenkapital 30. juni 2008 4.650 58 1.634 244.541 34.997 0 285.879

12.7 pengestrømsopgørelse 


01.01.08 

- 30.06.08 

koncernen 

DKK 1.000 

01.01.07 

- 30.06.07 

periodens resultat 29.498 9 

værdiregulering af investeringsejendomme -42.224 0 

Finansielle indtægter -7 -177 

Finansielle omkostninger 10.446 9.152 

Skat af årets resultat 11.493 30 

pengestrømme fra drift før ændring i driftskapital 9.206 9.014 

Ændring i kortfristede tilgodehavender 8.706 7.853 

Ændring i kortfristede forpligtelser 16.612 6.217 

pengestrømme fra drift før finansielle poster 34.524 23.084 

renteindbetalinger 7 177 

renteudbetalinger -11.574 -8.264 

pengestrømme fra driftsaktivitet 22.957 14.997 

Investeringsejendomme -47.872 -12.901 

Investeringsejendomme under opførsel -963 0 

pengestrømme fra investeringsaktivitet -48.835 -12.901 

Afdrag på finansielle gældsforpligtelser -527 -2.146 

Optagelse af lån 23.396 0 

Byggekredit 35.159 0 

Modtagne deposita 0 -5 

Udbetaling af udbytte -25.500 0 

Sikkerhedsstillelser for långivere -3.184 0 

pengestrømme fra finansieringsaktivitet 29.344 -2.151 

Periodens frie pengestrømme 3.466 -55 

likvide beholdninger til fri disposition primo 397 251 

valutakursregulering -1 -8 

Likvide beholdninger til fri disposition ultimo 3.862 188 

Pengestrømsopgørelsen kan ikke direkte udledes af koncern- og årsregnskabets øvrige bestanddele. 

likvide beholdninger til fri disposition 3.862 187 

likvide beholdninger stillet til sikkerhed for långivere m.v. 13.099 13.462 

Likvide beholdninger i alt 16.961 13.649 

179

180 


Noter 

1 Indtjening pr. aktie DKK 1.000 

01.01.08 

- 30.06.08 

koncern 

01.01.07 

- 30.06.07 

Årets resultat 29.498 9 

gennemsnitlig antal ordinære aktier i tusinder 200 200 

Resultat pr. aktie, Dkk 147,49 0,05 

Der er ingen udvandede aktier. Udvandet indtjening pr. aktie svarer til indtjening pr. aktie 

2 Investeringsejendomme DKK 1.000 

koncern 

30.06.08 30.06.07 

Investeringsejendomme ved periodens begyndelse 387.075 358.825 

valutakursregulering -1.653 -8.876 

tilgang i årets løb 51.178 12.901 

Årets værdiregulering 42.224 0 

Investeringsejendomme ved periodens slutning 478.824 362.850 

3 Nærtstående parter 

Koncernen er kontrolleret af Investea A/S, der ejer 100% af aktiekapitalen. 

Koncernens nærtstående parter omfatter endvidere moderselskabets bestyrelse og direktion samt 

disse personers nære familiemedlemmer. Nærtstående parter omfatter endvidere selskaber, hvori 

førnævnte personkreds har kontrol eller væsentlig indflydelse. 

Bestyrelse og direktion har ikke modtaget honorar. 

Mellemværender med Investea A/S forrentes med STIBOR 3M med tillæg af 2,0% margin. 

Langfristet lån forrentes med STIBOR 3M med tillæg af 2,5% margin. Det langfristede tilgodehavende 

er i regnskabsperioden forøget med SEK 30 mio. Kortfristede mellemværender er på 

anfordringsvilkår. 

Transaktioner med Investea A/S koncernen, der har bestemmende indflydelse, har omfattet 

administrationshonorar i henhold til administrationsaftale. Herudover har Investea A/S-koncernen 

modtaget honorar på SEK 25 mio. i forbindelse med kapital- og aktivitetsudvidelse.

13. Proforma regnskabsoplysninger 

13.1 Direktionens og Bestyrelsens erklæring 

Direktionen og Bestyrelsen har præsenteret proforma regnskabsoplysningerne omfattende 

resultatopgørelsen for perioden 1. januar - 31. december 2007 samt en balance pr. 

31. december 2007. Proforma regnskabsoplysningerne er udarbejdet til brug for Prospektet. 

efter Direktionens og Bestyrelsens opfattelse indeholder denne præsentation, der 

udelukkende er udarbejdet til brug for Prospektet, meningsfyldte sammenlignelige oplysninger 

om resultatet af de eksisterende selskaber, såfremt disse var koncernforbundne 

i perioden 1. januar - 31. december 2007. Det er ikke hensigten, at præsentationen skal 

udgøre eller vise de samlede resultater for Koncernen, som ville være blevet opnået og 

rapporteret, såfremt sammenlægningen faktisk havde været gennemført pr. 1. januar 

2007. Præsentationen skal heller ikke betragtes som en tilkendegivelse af de forventede 

fremtidige samlede resultater for Koncernen efter sammenlægningen. 

Proforma regnskabsoplysningerne bygger på en række reguleringer og forudsætninger, 

hvoraf Direktionen og Bestyrelsen har indflydelse på nogle og ikke på andre. De metoder, 

der er anvendt til udarbejdelse af proforma regnskabsoplysningerne samt de underliggende 

reguleringer og forudsætninger, er angivet nedenfor i afsnit 13.4-.13.6. Som følge 

af den anvendte metode ved udarbejdelse af proforma regnskabsoplysningerne og usikkerheden 

ved de anvendte reguleringer og forudsætninger, kan de faktiske resultater afvige 

væsentligt fra dem, der er anført i proforma regnskabsoplysningerne. 


Direktionen: 


Bestyrelsen: 

Hans Thygesen 

Formand 

Group CEO, 

Investea A/S 


Næstformand 

Group Executive 

Vice President, 

Investea A/S 



Investea A/S 

Torben Schøn 


Bech-Bruun 

PrOFOrMA regNSKABSOPlySNINger 


Rasmussen 


Gangsted- 

Rasmussen 

181

182 


13.2 erklæring afgivet af uafhængig revisor 


vi har gennemgået proforma regnskabsoplysninger omfattende resultatopgørelsen for 

perioden 1. januar - 31. december 2007 samt balancen pr. 31. december 2007, der er medtaget 

i afsnit 13.4 i Prospektet for Selskabet, og som er udarbejdet efter Kommissionens 

Forordning (eF) 809/2004 af 29. april 2004, Bilag II. 

Proforma regnskabsoplysningerne er alene udarbejdet for at give illustrativ information 

om, hvorledes Koncernens resultatopgørelse for perioden 1. januar – 31. december 2007 

samt balancen pr. 31. december 2007 ville have set ud, hvis Selskabet og selskaberne K/S 

ISP Stockholm, K/S ISP Skellefteå og ISP Katrineholm AB havde været én koncern for hele 

perioden 1. januar - 31. december 2007. 

Selskabets Bestyrelse og Direktion har ansvaret for proforma regnskabsoplysningerne 

omfattende resultatopgørelsen for perioden 1. januar – 31. december 2007 samt balancen 

pr. 31. december 2007. vores ansvar er at afgive en konklusion om, hvorvidt regnskabsoplysningerne 

er indsamlet på forsvarlig vis, samt om proforma regnskabsoplysningerne er 

udarbejdet på basis af det i proforma regnskabsoplysningerne beskrevne grundlag og i 

overensstemmelse med den af Selskabet gældende regnskabspraksis. vi er ikke ansvarlige 

for at udtrykke anden konklusion om proforma regnskabsoplysningerne eller de enkelte 

elementer heri. 


vi har udført vores gennemgang i overensstemmelse med den internationale revisionsstandard 

om andre erklæringsopgaver med sikkerhed (ISAe 3000) med henblik på at 

opnå begrænset sikkerhed for vores konklusion. vores arbejde har først og fremmest bestået 

af en sammenholdelse af de historiske reviderede årsrapporter for Selskabet og selskaberne 

K/S ISP Stockholm, K/S ISP Skellefteå og ISP Katrineholm AB med de til brug for 

Prospektet omarbejdede regnskaber for derigennem at opnå bevis, der understøtter den 

foretagne proforma konsolidering, de foretagne proforma justeringer samt rettet forespørgsler 

til Selskabets ledelse om grundlaget for konsolideringen og proforma justeringerne. 

Det er vores opfattelse, at det udførte arbejde giver tilstrækkeligt grundlag for vores 

konklusion.

konklusion 

ved det udførte arbejde er vi ikke blevet bekendt med forhold, der giver os anledning til 

at konkludere: 

• 

• 

at proforma regnskabsoplysningerne ikke er blevet indsamlet på forsvarlig vis, på det 

beskrevne grundlag, og 

at grundlaget ikke er i overensstemmelse med den for Investea Sweden Properties 

A/S’ gældende regnskabspraksis. 

Supplerende oplysninger 

Uden at tage forbehold gør vi opmærksom på, at proforma regnskabsoplysningerne er 

udarbejdet på grundlag af Direktionens og Bestyrelsens forudsætninger. De er ikke nødvendigvis 

en indikation om virkningen på den finansielle stilling, som ville være opnået, 

såfremt ovennævnte transaktion reelt var indtruffet på et tidligere tidspunkt. Derudover 

er hensigten ikke, at proforma regnskabsoplysningerne indeholder alle de oplysninger, 

der er nødvendige for at give et retvisende billede i overensstemmelse med IFrS. 




Tonny Løbner 


Medlem af FSR 



Medlem af FSR 


183

184 


13.3 erklæring afgivet af uafhængig revisor 


vi har gennemgået redegørelsen for de forskelle, der ville være, hvis K/S ISP Skellefteå og 

K/S ISP Stockholms årsregnskaber, der er aflagt efter årsregnskabsloven skulle tilpasses 

Investea Sweden Properties A/S´s regnskabspraksis, således om gengivet i afsnit 11.10. 

ledelsen har ansvaret for at udarbejde redegørelsen. vores ansvar er på grundlag af vo- 

res gennemgang at udtrykke en konklusion om redegørelsen. 


vi har udført vores gennemgang i overensstemmelse med den internationale revisionsstandard 

om andre erklæringsopgaver med sikkerhed (ISAe 3000) med henblik på at 

opnå begrænset sikkerhed for vores konklusion. vores arbejde har først og fremmest bestået 

af en gennemgang af Selskabets udførte arbejde, ligesom vi har gennemgået de 

beskrivelser af anvendt regnskabspraksis, der fremgår af de enkelte årsregnskaber og 

sammenholdt disse med Investea Sweden Properties A/S’ regnskabspraksis. 

Det er vores opfattelse, at det udførte arbejde giver et tilstrækkeligt grundlag for vores 

konklusion. 

konklusion 

ved den udførte gennemgang er vi ikke blevet bekendt med forhold, der giver os anledning 

til at konkludere, at en tilpasning af K/S ISP Skellefteå og K/S ISP Stockholms årsregnskaber 

til Investea Sweden Properties A/S’s regnskabspraksis ikke udelukkende 

ville kunne have en ubetydelig effekt på opgørelsen af K/S ISP Skellefteå og K/S ISP Stockholms 

resultatopgørelser, balancer og egenkapitaler. vi er endvidere ikke bekendt med 

forhold, der giver os anledning til at konkludere, at de i redegørelsen medtagne fejlkorrektioner 

ikke er pålideligt opgjorte. 




Tonny Løbner 


Medlem af FSR 



Medlem af FSR

13.4 proforma regnskabsoplysninger for koncernen 

til brug for Prospektet har Bestyrelsen udarbejdet nedenstående proforma resultatopgørelse, 

der har til formål at vise resultatopgørelsen for Koncernen for perioden 1. januar 

– 31. december 2007, såfremt Selskabet havde ejet alle ejendommene fra den 1. januar 

2007. 


proformaresultatopgørelse 1. januar - 31. december 2007 DKK 1.000 

Investea Sweden 

properties A/S 


AB 

k/S ISp 

Skellefteå 

k/S ISp proforma 

kungens korrektio- 

kurva ner 

Salg af ISp 

katrineholm 

AB I alt 

Omsætning 34.020 13.582 7.909 7.139 0 -13.582 49.068 

ejendommenes driftsomkostninger -16.984 -4.090 -4.691 -3.346 0 4.090 -25.021 

Personaleomkostninger -10 -7 0 0 -17 

Administrationsomkostninger -439 -24 -111 -45 0 24 -595 

værdiregulering af investeringsejendomme 0 0 -11.646 -5.984 0 0 -17.629 

Finansielle indtægter 1.069 192 103 25 0 -192 1.197 

Finansielle omkostninger -18.785 -6.972 -5.182 -4.508 0 6.972 -28.474 

Skat af årets resultat 95 -756 3.816 1.883 0 756 5.794 

Årets resultat -1.024 1.932 -9.812 -4.842 0 -1.932 -15.677 

endvidere har Bestyrelsen udarbejdet nedenstående proforma balance, der har til formål 

at vise, hvordan Koncernens balance ville have set ud, hvis Selskabet havde ejet alle ejendommene 

pr. 31. december 2007. 

185

186 


proformabalance pr. 31. december 2007 DKK 1.000 

Aktiver 

Investea Sweden 

properties A/S 


Real estate 

portfolio AB 

k/S ISp 

Skellefteå 

k/S ISp 

kungens 

kurva 

proforma 

korrektioner 

Salg af ISp 

katrineholm 

AB I alt 

Investeringsejendomme 387.075 162.673 83.655 86.319 0 -162.673 557.049 

Afledte finansielle instrumenter 0 0 1.030 0 0 0 1.030 

Udskudt skatteaktiv 0 1.157 0 0 0 -1.157 0 

Langfristede aktiver i alt 387.075 163.830 84.686 86.319 0 -163.830 558.080 

tilgodehavender fra udlejning 8.017 2.003 0 0 0 -2.003 8.017 

Selskabsskat 1.611 0 0 0 0 0 1.611 

Andre tilgodehavender 5.812 0 259 1.249 0 0 7.320 

Periodeafgrænsningsposter 486 66 8 552 0 -66 1.046 

likvide beholdninger 10.333 8.238 2.443 841 0 -8.238 13.616 

kortfristede aktiver i alt 26.258 10.307 2.710 2.642 0 -10.307 31.610 

Aktiver i alt 413.334 174.137 87.395 88.961 0 -174.137 589.689 

passiver 

Aktiekapital 1.000 79 6.529 7.674 -14.282 0 1.000 

reserve for valutakursregulering -458 -26 0 0 26 0 -458 

reserve for rentesikring -1.137 742 0 395 0 0 

Overkursfond 6.500 0 0 0 0 0 6.500 

Overført resultat -543 1.932 -17.361 5.618 9.812 0 -543 

Foreslået udbytte 25.500 0 0 0 0 0 25.500 

Aktionærerne i Investea Sweden 

properties A/S 31.999 847 -10.091 13.292 -4.048 0 31.999 

Minoritetsinteresser 0 0 0 0 4.048 -847 3.201 

egenkapital i alt 31.999 847 -10.091 13.292 0 -847 35.200 

langfristede finansielle gældsforpligtelser 278.504 0 81.371 62.726 0 0 422.601 

Afledte finansielle instrumenter 0 1.580 0 0 0 -1.580 0 

Udskudt skatteforpligtelse 11.055 0 3.940 2.476 0 0 17.471 

Modtagne deposita 231 0 0 0 0 0 231 

Langfristede forpligtelser 289.790 1.580 85.311 65.202 0 -1.580 440.303 

Kortfristede finansielle gældsforpligtelser 68.137 156.893 0 6.446 0 -156.893 74.582 

leverandører af varer og tjenesteydelser 4.253 1.169 785 0 0 -1.169 5.038 

gæld til tilknyttede virksomheder 5.117 746 9.049 127 0 -746 14.293 

Selskabsskat 0 1.460 0 0 0 -1.460 0 

Anden gæld 3.681 8.300 2.082 1.784 0 -8.300 7.547 

Periodeafgrænsningsposter 10.357 3.141 258 2.110 0 -3.141 12.725 

kortfristede forpligtelser 91.544 171.710 12.174 10.468 0 -171.710 114.186 

passiver i alt 413.334 174.137 87.395 88.961 0 -174.137 589.689 

Note: Proformakorrektioner til egenkapitalen udgøres af eliminering af egenkapital i selskaberne ISP Katrineholm AB, K/S ISP Skellefteå og K/S ISP Kungens Kurva, der henføres til 

minoritetsinteresser

Proforma regnskabsoplysningerne for perioden 1. januar – 31. december 2007 præsenterer 

således Koncernen, såfremt Selskabet og selskaberne K/S ISP Stockholm, K/S ISP 

Skellefteå og ISP Katrineholm AB havde været koncernforbundne for hele perioden 1. januar 

– 31. december 2007. Proforma regnskabsoplysningerne er udarbejdet til brug for 

Prospektet. Det er ikke hensigten, at præsentationen skal udgøre eller vise resultaterne, 

som ville være blevet opnået eller rapporteret, såfremt Koncernen havde været etableret 

pr. 1. januar 2007, ligesom præsentationen heller ikke skal betragtes som en tilkendegivelse 

af de forventede fremtidige resultater for Koncernen. 

Proforma regnskabsoplysningerne bygger på en række reguleringer og forudsætninger. 

De metoder, der er anvendt til udarbejdelse af proforma regnskabsoplysningerne, 

er angivet nedenfor. Som følge af den anvendte metode ved udarbejdelse af proforma 

regnskabsoplysningerne og usikkerheden forbundet hermed, kan de faktiske resultater 

afvige væsentligt fra dem, der er anført i proforma regnskabsoplysningerne. 

13.5 Grundlag for præsentation af proforma regnskabsoplysninger 

grundlaget for konsolideringen af resultatopgørelsen og balancen og præsentationen 

heraf har været følgende: 

• 

• 

• 

• 

Årsrapporten for 2007 for Investea Sweden Properties A/S, der til brug for Prospektet 

er blevet omarbejdet således, at den er i overensstemmelse med IFrS, jf. afsnit 11 

Årsrapporten for 2007 for K/S ISP Stockholm aflagt efter årsregnskabsloven og som 

til brug for Prospektet er blevet omarbejdet således, at opstillingen af resultatopgørelsen 

og balancen er i overensstemmelse med IFrS 

Årsrapporten for 2007 for K/S ISP Skellefteå aflagt efter årsregnskabsloven og som til 

brug for Prospektet er blevet omarbejdet således, at opstillingen af resultatopgørelsen 

og balancen er i overensstemmelse med IFrS 

Årsrapporten for ISP Katrineholm AB for 2007 udarbejdet efter principperne i årsredovisningslagen 

(den svenske årsregnskabslov) og som til brug for Prospektet er blevet 

omarbejdet således, at opstillingen af resultatopgørelsen og balancen er i 

overensstemmelse med IFrS 

Årsrapporterne for 2007 udarbejdet og aflagt efter henholdsvis årsregnskabsloven og 

årsredovisningslagen er tilgængelige på Selskabets hjemmeside, www.swedenproperties.dk. 

Forskellene mellem de historiske årsrapporter for K/S ISP Stockholm og K/S ISP Skellefteå 

for 2007 aflagt i henhold til årsregnskabsloven og de omarbejdede IFrS-regnskaber 

er følgende: 

• 

gæld optages til amortiseret kostpris i de omarbejdede IFrS-regnskaber, men optages 

til dagsværdi i årsrapporterne aflagt efter årsregnskabsloven. Opgjort efter IFrS 

har dette forøget egenkapitalen pr. 31/12-2007 med DKK 116.402 i K/S ISP Stockholm 

og DKK 1.077.613 i K/S ISP Skellefteå. effekten pr. 31/12-2006 kan tilsvarende opgøres 

til en forøgelse af egenkapitalen på DKK 515.692 i K/S ISP Stockholm og en forøgelse 

af egenkapitalen på DKK 913.537 i K/S ISP Skellefteå. 


187

188 


• 

• 

Der er afsat udskudt skat i IFrS-regnskaberne, men ikke i årsrapporterne aflagt efter 

årsregnskabsloven, idet selskaberne er skattemæssigt transparente og i 2007 havde 

en spredt ejerkreds. Opgjort efter IFrS har dette reduceret egenkapitalen pr. 

31/12-2007 med DKK 2.475.915 i K/S ISP Stockholm og DKK 3.940.080 i K/S ISP Skellefteå. 

effekten pr. 31/12-2006 kan tilsvarende opgøres til en reduktion af egenkapitalen 

på DKK 5.277.710 i K/S ISP Stockholm og en reduktion af egenkapitalen på DKK 

7.448.895 i K/S ISP Skellefteå. 

Dagsværdiændringer af rentesikringsinstrumenter er indregnet i egenkapitalen i 

IFrS-regnskaberne, men er resultatførte i årsrapporterne aflagt efter årsregnskabsloven. 

Opgørelsen efter IFrS har ikke påvirket egenkapitalen pr. 31/12-2007 i hverken 

K/S ISP Stockholm eller K/S ISP Skellefteå. tilsvarende har dette forhold ikke påvirket 

egenkapitalen pr. 31/12-2006 i hverken K/S ISP Stockholm eller K/S ISP Skellefteå. 

Forskellen mellem den historiske årsrapport for ISP Katrineholm AB for 2007 aflagt efter 

årsredovisningslagen og det omarbejdede IFrS-regnskab er, at præsentationsvalutaen i 

IFrS-regnskabet er DKK, mens præsentationsvalutaen er SeK i årsrapporten aflagt efter 

årsredovisningslagen. ved omarbejdelsen af regnskabet for ISP Katrineholm AB fra SeK 

til DKK er anvendt en valutakurs på 78,92 SeK/DKK. 

Det skal bemærkes, at ejendomsporteføljen i Katrineholm blev erhvervet af selskabet ISP 

Katrineholm AB fra en ekstern sælger den 27. april 2007. regnskabet for ISP Katrineholm 

AB for 2007 omfatter kun den periode, som selskabet har ejet ejendomsporteføljen. Det 

skal endvidere bemærkes, at to af ejendommene i porteføljen blev solgt fra den 31. december 

2007. De to ejendomme er således ikke længere en del af selskabets aktiver, men 

er indeholdt i regnskabet for Katrineholm AB for 2007. ved præsentationen af proforma 

regnskabsoplysningerne har Bestyrelsen valgt ikke at justere for disse to forhold, da det 

efter Bestyrelsens opfattelse ville bero på en række vilkårlige og tilfældige skøn omkring 

fordeling af faste omkostninger, renteudgifter, etc. 

13.6 proforma justeringer 

I forbindelse med den foretagne proforma konsolidering er egenkapitalen i selskaberne 

K/S ISP Stockholm, K/S ISP Skellefteå og ISP Katrineholm AB blevet udskilt til minoritetsinteresser 

for at understrege, at egenkapitalen i disse pr. 31. december 2007 ikke var en 

del af egenkapitalen i Selskabet. 

På tidspunktet for Aktiesalget ejer Selskabet ISP Katrineholm AB, der er det ejendomsbesiddende 

selskab for ejendomsporteføljen i Katrineholm. Selskabet har imidlertid indgået 

aftale med Investea A/S om, at ISP Katrineholm AB overdrages til Investea A/S med 

overtagelse den 31. januar 2009. Selskabet har dog fået en option og forkøbsret indtil 

udgangen af 2009 til at købe ISP Katrineholm AB tilbage, hvis markedsforholdene skulle 

vise sig at være gunstige. 

Proforma regnskabsoplysningerne afspejler såvel de transaktioner, som Selskabet har 

foretaget som de transaktioner, som Selskabet klart har forpligtet sig til. Proforma regnskabsoplysningerne 

afspejler således købet af ISP Katrineholm AB, der skete med overtagelse 

den 1. juli 2008 og frasalget af selskabet, der sker med overtagelse den 31. januar 

2009. ISP Katrineholm AB er derfor taget med i prospektet som købt selskab og som en 

proforma justering som frasolgt selskab.

14. Rådgivere og samarbejdspartnere 

Juridisk rådgivning (svensk ret): 

Mannheimer Swartling Advokatbyrå 

Södergatan 22 

S-203 14 Malmø 

Sverige 

Juridisk rådgivning (dansk ret): 

ACCUrA Advokataktieselskab 

tuborg Boulevard 1 

2900 hellerup 

Vurdering af ejendommene: 

Newsec Advice AB 

Box 7795 

S - 103 96 Stockholm 

Sverige 

Forum Fastighetsekonomi AB 

Box 7044 

Kungsgatan 29, 8 tr 


Sverige 

teknisk vurdering af ejendommene: 

Alectia A/S 

teknikerbyen 34 

2830 virum 

Dalkia Facilities Management AB 

Box 6613 

hälsingegatan 47 


Sverige 

kommerciel management: 

Omniagruppen Asset Management AB 

Solna Strandväg 98, 

S - 171 26 Solna 

Sverige 

erklæring på prospektet og Selskabets revisor: 



Medlem af Foreningen af Statsautoriserede 

revisorer (FSr) 

Stormgade 50 

6700 esbjerg 

rÅDgIvere Og SAMArBeJDSPArtNere 

189

190 


15. Dokumentationsmateriale 

Bestyrelsen erklærer hermed, at der efter Bestyrelsens overbevisning ud fra de oplysninger, 

der er offentliggjort af tredjemand, ikke er udeladt fakta, som kan medføre, at de 

gengivne oplysninger er unøjagtige eller vildledende. Bestyrelsen erklærer endvidere, at 

følgende dokumenter kan besigtiges på Selskabets adresse: 

• 

• 

• 

• 

Selskabets til enhver tid gældende vedtægter og stiftelsesdokument 

vurderingsrapporterne fra Newsec og Forum Fastighetsekonomi, der bekræfter vær- 

dien af ejendommene 

tekniske rapporter fra Alectia og Dalkia 

Selskabets og Datterselskabernes årsrapporter for regnskabsårene 2006 og 2007 

Andet dokumentationsmateriale 

• 

• 

• 

• 

• 

• 

• 

• 

Markedsrapport fra Newsec: Nordic report - foråret 2008 

Brochure fra västra götaland-regionen: Angered local hospital 

Markedsrapport fra Invest in Sweden Agency: Invest in Sweden real estate - 2008 

Konjunkturanalyse fra Det Svenske Konjunkturinstitut: the Swedish economy - juni 

2008 

Artikel fra Property eU: Property Magazine - marts 2008 

OeCD-rapport fra 2006: OeCD territorial reviews Stockholm, Sverige - 2006 

Forskellig statistik fra göteborg Kommune 

Forskellig statistik fra Statistika Centralbyrån

16. Definitioner 

A-aktionærerne Fysiske og juridiske personer, der ejer A-aktier i Selskabet 

Administrations- og 

samarbejdsaftalen 

Aftale mellem Selskabet og Investea A/S vedrørende selskabsadministration og 

samarbejde omkring køb, salg og udvikling af Porteføljen 

Aktiesalget Investea Sweden Assets ApS‘ salg af op til 84.000 B-aktier i henhold til Prospektet 

B-aktionærerne Fysiske og juridiske personer, der ejer B-aktierne i Selskabet 

Bestyrelsen Selskabets bestyrelse bestående af hans thygesen (formand), Steen holm-larsen, 

Johannes rovsing, torben Schøn og Christian gangsted-rasmussen 

Budgetperioden 31. december 2008 til 31. december 2011 

Budgettet Det af ledelsen udarbejdede budget for Koncernen for perioden 31. december 2008 til 

31. december 2011 indeholdt i Prospektets afsnit 10 

Datterselskaberne Datterselskaberne AngeredC I AB, ISP Stockholm holding ApS, ISP Skellefteå holding 

ApS og ISP Katrineholm AB med underliggende 100% ejede datterselskaber. 

Direktionen Administrerende direktør Jørgen hauglund 

Dkk Danske kroner. I Prospektet anvendes kurs 80 til omregning fra SeK til DKK 

ejendommene De af Selskabet ejede ejendomme beliggende i göteborg, Stockholm og Skellefteå, 

som nærmere beskrevet i Prospektet 

IFRS International Financial reporting Standards 

Investeringskomitéen Komité, der behandler forslag fra Selskabets administrator om køb og udvikling af 

ejendomme 

Investeringskriterierne De af Selskabets fastsatte kriterier for Selskabets køb af ejendomme og/eller –ejendomsselskaber, 

som nærmere anført i Prospektets afsnit 6.2 

koncernen Selskabet og Datterselskaberne 

Ledelsen Bestyrelsen og Direktionen 

omniagruppen Omniagruppen Asset Management AB 

oMX NASDAQ OMX Copenhagen A/S (Cvr-nr. 19 04 26 77) 

porteføljen ejendommene og alle sådanne ejendomme, som Selskabet og/eller - 

Datterselskaberne til enhver tid måtte eje og erhverve 

prospektet Dette prospekt dateret 20. oktober 2008 

Sek Svenske kroner. I Prospektet anvendes kurs 125 til omregning fra DKK til SeK 

Selskabet Investea Sweden Properties A/S 

(Cvr-nr. 28 98 25 50) 


2900 hellerup 

Udviklingsprojekterne De i Prospektet beskrevne udviklingsprojekter i göteborg og Skellefteå 

Vedtægterne Selskabets vedtægter optrykt i bilag 1 

Vurderingsrapporterne vurderingsrapporter daterede april 2008 afgivet af de uafhængige mæglervirksomheder 

Newsec Advice AB og Forum Fastighetsekonomi AB om værdien af ejendommene 

DeFINItIONer 

191

192 


17. Bilag 1: Vedtægter 

Vedtægter for 


CVR nr. 2898 2550 

1. Navn og hjemsted 

1.1 Selskabets navn er Investea Sweden Properties A/S. 

1.2 Selskabets hjemsted er gentofte kommune. 

2. Formål 

2.1 Selskabets formål er at drive ejendomsinvesteringsvirksomhed 

ved køb, salg, udvikling, besiddelse og udlejning 

af fast ejendom enten direkte eller indirekte gennem kapitalandele 

i datterselskaber, og anden virksomhed, der efter 

bestyrelsens skøn er forbundet med dette. 

3. Selskabets kapital og aktier 

3.1 Selskabets aktiekapital udgør nominelt DKK 4.650.000, 

fordelt på nominelt DKK 500.000 A-aktier og nominelt 

DKK 4.150.000 B-aktier a DKK 5. 

3.2 Aktiekapitalen er fuldt indbetalt. Aktierne er ihændehaveraktier. 

3.3 Selskabets aktiebog føres af Aktiebog Danmark A/S, Cvrnr. 

27 08 88 99, Kongevejen 118, 2840 holte, der er valgt 

som aktiebogsfører på selskabets vegne. 

3.4 Aktierne er omsætningspapirer. Der gælder ingen indskrænkninger 

i aktiernes omsættelighed med undtagelse 

af den i pkt. 3.5 beskrevne fortegningsret. 

3.5 hver aktionær har fortegningsret ved kontant nyudstedelse 

af aktier indenfor deres egen klasse. Såfremt en eller 

flere aktionærer vælger ikke at udnytte fortegningsretten, 

er de andre aktionærer berettigede til at udnytte den uudnyttede 

fortegningsret forholdsmæssigt i forhold til deres 

besiddelse af aktier. en beslutning, der medfører en forskydning 

i retsforholdet mellem A- og B-aktionærerne er 

kun gyldig, når den tiltrædes af aktionærer, der ejer mindst 

to tredjedele af den på generalforsamlingen repræsenterede 

del af den aktieklasse, hvis retsstilling forringes. 

3.6 ved enhver overdragelse af A-aktier, med undtagelse af 

overdragelser, der sker koncerninternt jf. aktieselskabslo- 

vens § 2, styk 1, har Selskabet forkøbsret. Ønsker en A-aktionær 

at overdrage sine A-aktier i selskabet, skal A-aktionæren 

indhente et ubetinget, kontant tilbud fra en potentiel 

køber. Derefter skal A-aktionæren forelægge tilbuddet 

for selskabets bestyrelse. På grundlag heraf skal bestyrelsen 

indkalde til en generalforsamling med 8 kalenderdages 

varsel i overensstemmelse med pkt. 5.2. hvis 2/3 af de 

afgivne stemmer fra B-aktionærerne på generalforsamlingen 

tiltræder et køb af de tilbudte A-aktier, skal selskabet 

søge købet finansieret på forsvarlige vilkår og gennemført 

indenfor 4 uger efter generalforsamlingen. I modsat fald 

kan A-aktionæren ved udløbet af 4 ugers perioden fra generalforsamlingen 

tage imod tilbuddet fra køberen. hvis 

købet gennemføres, skal Selskabet søge de købte A-aktier 

annulleret og aktiekapitalen tilsvarende nedsat, eller Selskabet 

skal søge A-aktierne konverteret til B-aktier med 

henblik på efterfølgende salg i markedet. hvis udnyttelse 

af forkøbsretten vil medføre, at et opkøb af A-aktierne vil 

være i strid med reglerne om egne aktier, herunder hvis 

selskabet opkøber mere end 10% af selskabets aktiekapital, 

vil opkøbet foregå som led i en kapitalnedsættelse. 

3.7 Den 1. maj 2018 ophæves opdelingen mellem A- og B-aktier. 

Fra denne dato har selskabets kun en aktieklasse, 

hvor alle aktier har samme rettigheder, og hver aktie på 

nominelt DKK 5 giver ret til 1 stemme. 

3.8 ved ophævelse af aktieklasserne sker der ingen formueforskydning 

mellem aktionærerne, idet det er forudsat, at 

værdien af (kursen på) A- og B-aktierne er ens på tidspunktet 

for ændring af vedtægterne. 

4. Bemyndigelse til kapitalforhøjelse 

4.1 (udgået) 

4.2 Bestyrelsen er bemyndiget frem til den 31. december 2008 

med henblik på en notering af selskabets B-aktier på OMX 

Nordic exchange Copenhagen at forhøje aktiekapitalen 

ved udstedelse af op til nominelt DKK 1.500.000 aktier. 

Kapitalforhøjelsen skal ske således, at forholdet mellem A- 

og B-aktier efter kapitalforhøjelsen udgør 1:9 svarende til, 

at 10% af aktiekapitalen udgøres af A-aktier og 90% af aktiekapitalen 

udgøres af B-aktier. Kapitalforhøjelsen skal 

ske kontant til mindst DKK 368 pr. aktie og højst DKK 386 

pr. aktie.

4.3 Bestyrelsen er bemyndiget til efter en notering af selskabets 

B-aktier på OMX Nordic exchange Copenhagen og 

frem til den 31. december 2012 at forhøje aktiekapitalen 

ad én eller flere omgange ved udstedelse af op til nominelt 

DKK 50.000.000 aktier. enhver kapitalforhøjelse skal ske 

således, at forholdet mellem A- og B-aktier efter kapitalforhøjelsen 

udgør maksimalt 1:9 svarende til, at maksimalt 

10% af aktiekapitalen udgøres af A-aktier og minimalt 90% 

af aktiekapitalen udgøres af B-aktier. enhver kapitalforhøjelse 

skal ske til markedskursen på selskabets B-aktier. Kapitalforhøjelse 

af A-aktiekapitalen skal ske ved en rettet 

kapitalforhøjelse til fordel for de eksisterende A-aktionærer 

og kan ske såvel ved kontant indbetaling som på anden 

måde, herunder ved konvertering af gæld eller ved apportindskud. 

Kapitalforhøjelse af B-aktiekapitalen kan ske såvel 

ved kontant indbetaling som på anden måde, herunder 

ved konvertering af gæld eller ved apportindskud. enhver 

kontant kapitalforhøjelse af B-aktiekapitalen skal ske med 

fortegningsret for de eksisterende aktionærer. 

4.4 De nye aktier, der udstedes i henhold til pkt. 4.2 til 4.3 skal 

være omsætningspapirer og udstedes som ihændehaveraktier, 

men kan noteres på navn i Selskabets aktionærfortegnelse. 

Der skal gælde samme indskrænkninger i omsætteligheden 

af de nyudstedte aktier, som er gældende for 

Selskabets øvrige aktier og ingen aktionær skal være forpligtet 

til at lade sine aktier indløse helt eller delvist. 

4.5 Bestyrelsen fastsætter de nærmere vilkår for aktietegningen 

ved de enkelte udbud, der gennemføres ifølge bemyndigelsen 

i overensstemmelse med aktieselskabslovens § 

37. 

5. Generalforsamlinger 

5.1 Selskabets generalforsamlinger afholdes i Storkøbenhavn. 

5.2 generalforsamlinger indkaldes af bestyrelsen med mindst 

8 kalenderdages og højst 4 ugers varsel ved almindeligt 

brev til alle i aktiebogen registrerede aktionærer. 

5.3 Indkaldelsen skal indeholde dagsordenen for mødet og angive 

det væsentligste indhold af eventuelle forslag til vedtægtsændringer. 

Såfremt der skal træffes beslutning om 

vedtægtsændring efter aktieselskabslovens § 79, styk 1 eller 

2, skal indkaldelsen angive den fulde ordlyd af forslaget, 

ligesom indkaldelsen skal sendes til enhver noteret aktionær. 

BIlAg 1: veDtÆgter 

5.4 Selskabets ordinære generalforsamling afholdes senest 4 

måneder efter udløbet af selskabets regnskabsår. Forslag, 

der af en aktionær ønskes behandlet på den ordinære generalforsamling, 

skal være fremsendt til selskabets kontor 

senest 2 måneder efter udløbet af selskabets regnskabsår. 

5.5 ekstraordinær generalforsamling skal afholdes, når bestyrelsen 

eller en generalforsamlingsvalgt revisor finder dette 

hensigtsmæssigt. endvidere skal ekstraordinære generalforsamlinger 

indkaldes af bestyrelsen senest to uger efter, 

at skriftlig begæring herom til behandling af et bestemt 

angivet emne er indgivet til selskabets kontor af aktionærer, 

som ejer mindst en tiendedel af aktiekapitalen. 

6. Generalforsamlings dagsorden m.v. 

6.1 Senest otte kalenderdage før enhver generalforsamling 

fremlægges dagsordenen samt de fuldstændige forslag, 

der skal behandles på generalforsamlingen, på selskabets 

kontor til eftersyn for aktionærerne. For den ordinære generalforsamlings 

vedkommende fremlægges på selskabets 

kontor til eftersyn for aktionærerne tillige årsrapport samt 

revisionsberetning behørigt underskrevet og påtegnet. 

6.2 Dagsordenen for den ordinære generalforsamling skal omfatte: 

a) Bestyrelsens beretning om selskabets virksomhed i det forløbne 

år. 

b) Fremlæggelse af revideret årsrapport til godkendelse og 

meddelelse af decharge for bestyrelse og direktion. 

c) vedtagelse af fordeling af overskud eller underskud efter 

forslag fra bestyrelsen. 

d) valg af bestyrelse. 

e) B-aktionærernes valg af 2 medlemmer til investeringskomiteen. 

f) valg af revisorer. 

g) eventuelle forslag fra aktionærer og bestyrelse. 

h) eventuelt. 

7. Dirigent på generalforsamlingen 

7.1 Forhandlingerne på generalforsamlingen ledes af en af bestyrelsen 

udpeget dirigent. Dirigenten afgør alle spørgsmål 

angående sagernes behandlingsmåde og stemmeafgivning 

samt dennes resultat. 

193

194 


7.2 Over det på generalforsamlingen passerede føres en protokol, 

der skal underskrives af dirigenten. 

8. Fremmøde på generalforsamlingen 

8.1 enhver aktionær har adgang til selskabets generalforsamlinger, 

såfremt aktionæren senest fem kalenderdage forud 

for dennes afholdelse imod behørig legitimation har fået 

udleveret adgangskort på selskabets kontor. Adgangskort 

udleveres til aktionærer noteret i selskabets aktiebog. 

8.2 Aktionæren kan møde personligt eller ved fuldmægtig og 

kan møde sammen med en rådgiver. Stemmeret kan udøves 

i henhold til fuldmagt. Såfremt der gives fuldmagt til 

andre end bestyrelsen, er det en forudsætning, at enten 

aktionæren eller fuldmægtigen har indløst adgangskort. 

Fuldmægtigen skal i forbindelse med eventuel rekvirering 

af adgangskort og ved adgangskontrollen i forbindelse 

med generalforsamlingen forevise skriftlig og dateret fuldmagt, 

som ikke kan gives for en længere periode end ét år. 

8.3 Selskabets generalforsamlinger er åbne for repræsentanter 

for pressen, mod forevisning af pressekort. 

9. Stemmeret på generalforsamlingen 

9.1 Stemmeret på generalforsamlinger tilkommer aktionærer, 

som har fået udleveret adgangskort. For aktier, der er erhvervet 

ved overdragelse, er stemmeretten yderligere betinget 

af, at aktionæren senest på tidspunktet for indkaldelse 

af den pågældende generalforsamling er blevet noteret 

i aktiebogen eller aktionæren senest på samme 

tidspunkt har anmeldt og dokumenteret sin erhvervelse 

overfor selskabet. 

9.2 hver A-aktie på nominelt DKK 5 giver ret til 10 stemmer. 

9.3 hver B-aktie på nominelt DKK 5 giver ret til 1 stemme. 

9.4 hver A-aktie på nominelt DKK 5 har dog kun ret til 1 stem- 

me, når generalforsamlingen træffer afgørelse i henhold til 

pkt. 13.5. 

10. Beslutninger på generalforsamlingen 

10.1 Alle beslutninger på generalforsamlingen træffes ved simpel 

stemmeflerhed blandt de på generalforsamlingen fremmødte 

stemmeberettigede aktionærer, medmindre vedtægterne 

eller aktieselskabsloven foreskriver særlige regler 

om repræsentation og majoritet. 

11. Bestyrelse 

11.1 Selskabet ledes af en på generalforsamlingen valgt bestyrelse 

på 5 medlemmer. 

11.2 Intet medlem kan have sæde i bestyrelsen længere end til 

den ordinære generalforsamling i det kalenderår, hvor bestyrelsesmedlemmet 

fylder 70 år. 

11.3 Udover de af generalforsamlingen valgte medlemmer vælger 

medarbejderne et antal medlemmer af bestyrelsen, såfremt 

der er krav herom i den til enhver tid gældende lovgivning. 

11.4 Bestyrelsen vælger af sin midte en formand og en næstformand. 

11.5 Bestyrelsen træffer sine afgørelser ved simpel stemmeflerhed, 

med undtagelse af valg af administrator, der kræver 

2/3 flertal i bestyrelsen. I tilfælde af stemmelighed er formandens, 

og i dennes forfald næstformandens, stemme 

udslagsgivende. 

11.6 Bestyrelsen fastsætter en forretningsorden med nærmere 

bestemmelser om udførelsen af sit hverv. 

11.7 Over det på bestyrelsesmøderne passerede føres en protokol, 

der underskrives af samtlige tilstedeværende medlemmer 

af bestyrelsen. 

12. Direktion 

12.1 Selskabets bestyrelse ansætter en direktion bestående af 

et medlem. 

12.2 Bestyrelsen fastsætter regler for direktørens kompetence. 

13. Investeringskomité 

13.1 Selskabets bestyrelse skal etablere en investeringskomité, 

som skal tage stilling til forslag om køb og udvikling af 

ejendomme og ejendomsselskaber fra administrator og 

indstille beslutning herom til bestyrelsens vedtagelse. 

13.2 Investeringskomitéen skal have 4 medlemmer, 2 udpeget 

af bestyrelsen og 2 valgt af B-aktionærerne på en generalforsamling. 

13.3 Investeringskomitéen træffer sine afgørelser ved simpel 

stemmeflerhed.

13.4 De af B-aktionærerne valgte medlemmer af investeringskomiteen 

kan også være bestyrelsesmedlemmer. 

13.5 Bestyrelsen fastsætter regler for investeringskomiteens 

kompetence og for valg af medlemmer til investeringskomiteen. 

Såfremt Investeringskomiteen måtte underkende 

en indstilling fra administrator om køb eller udvikling af 

ejendomme eller ejendomsselskaber, og bestyrelsen herefter 

er uenig i investeringskomiteens beslutning, kan bestyrelsen 

indkalde til en ekstraordinær generalforsamling til 

endelig afgørelse af, om investeringen skal gennemføres. 

generalforsamlingen træffer her beslutning i overensstemmelse 

med pkt. 10. 

14. Administrator 

14.1 Selskabets bestyrelse udpeger en administrator til at forestå 

administration og drift af selskabet og dets datterselskaber 

efter nærmere aftale. 

15. tegningsregel 

15.1 Selskabet tegnes af bestyrelsens formand i forening med 

en direktør, af bestyrelsens næstformand i forening med en 

direktør eller af den samlede bestyrelse i forening. 

16. Udbytte 

16.1 Beslutning om udlodning af selskabets midler som udbytte 

skal træffes af generalforsamlingen på grundlag af den senest 

godkendte årsrapport. 

16.2 Udbetaling af udbytte sker ved overførsel til de af aktionærerne 

anviste konti. 

17. Regnskab 

17.1 Selskabets regnskabsår er kalenderåret. 

17.2 Selskabets årsrapport revideres af én eller flere statsautoriserede 

revisorer. 

17.3 Selskabets revisorer vælges af generalforsamlingen for ét 

år ad gangen. genvalg kan finde sted. 

17.4 Årsrapporten skal opstilles på overskuelig måde i overensstemmelse 

med gældende lovgivning og skal give et retvisende 

billede af selskabets aktiver og passiver, dets økonomiske 

stilling samt resultatet. 

BIlAg 1: veDtÆgter 

18. offentlighed 

18.1 Selskabets vedtægter samt seneste godkendte årsrapport 

er tilgængelige for offentligheden og kopi heraf kan på forlangende 

fås udleveret ved henvendelse til selskabets kontor. 

Således vedtaget på selskabets ekstraordinære generalforsamling 

den 28. april 2008, ændret den 30. juni 2008 i forbindelse 

med bestyrelsens udnyttelse af bemyndigelsen til 

kapitalforhøjelse i selskabets vedtægter og ændret på selskabets 

ekstraordinære generalforsamling den 16. juli 

2008. 

195

196 


17. Bilag 2: Administrations- og samarbejdsaftale 

Investea A/S 


2900 hellerup 

Cvr nr. 2530 2257 

(„Administrator“) 

og 



2900 hellerup 

Cvr nr. 2898 2550 

(„Selskabet“) 

(samlet, „Parterne“ og hver for sig „Part“) 

har dags dato indgået følgende administrations- og samarbejdsaftale 

(„Aftalen“) vedrørende Selskabet og Selskabets ejendomme. 

1. Indledning og parter 

1.1 Selskabets formål er at drive ejendomsinvesteringsvirksomhed 

ved køb, salg, besiddelse, udvikling og udlejning af 

fast ejendom enten direkte eller indirekte gennem kapitalandele 

i datterselskaber, og anden virksomhed, der efter 

bestyrelsens skøn er forbundet med dette. 

1.2 Som led i Selskabets forretningsplan agter Selskabet at erhverve, 

udvikle og sælge ejendomme i Sverige („ejendommene“) 

enten direkte eller indirekte via til formålet etablerede 

datterselskaber eller ved køb af ejendomsselskaber 

(„Selskaberne“). 

1.3 Alle henvisninger i Aftalen til „Selskabet“ omfatter „Selskaberne“ 

tillige med disse selskabers til enhver tid værende 

datterselskaber. Alle henvisninger til „ejendommene“ omfatter 

alle sådanne ejendomme, som Selskabet og/eller 

Selskaberne til enhver tid måtte eje og erhverve (også hvis 

sådanne ejendomme ejes eller erhverves i selskabsform eller 

lignende). 

2. Selskabsadministration 

2.1 Administrator påtager sig at forestå den daglige selskabsadministration 

for Selskabet med virkning fra den 1. maj 

2008. 

2.2 Selskabsadministrationen omfatter under ansvar for Selskabets 

bestyrelse: 

(a) at sørge for at ajourføre Selskabets aktionærfortegnelse, 

(b) at sørge for, at Selskabet opretter en aktiebog hos Aktiebog 

Danmark A/S i overensstemmelse med Selskabets vedtægter, 

(c) at indkalde til ordinære og ekstraordinære generalforsamlinger 

i Selskabet, 

(d) at udøve Selskabets bestyrelse, direktion og investeringskomité 

sædvanlig sekretariatsbistand, herunder forestå 

afholdelse af møder i bestyrelsen, direktionen og investeringskomiteen 

og udarbejdelse af referater af Selskabets 

bestyrelsesmøder og generalforsamlinger, 

(e) at varetage kontakten til Selskabets aktionærer og løbende 

holde dem orienteret om forhold af betydning for Selskabets 

løbende eller fremtidige drift, og såfremt Selskabets 

aktier optages til handel på en autoriseret markedsplads 

skal dette ske i overensstemmelse med god 

informationsskik for børsnoterede selskaber, 

(f) at levere hjemstedsadresse til Selskabet, 

(g) at varetage kontakten til Selskabets långivere, rådgivere 

og øvrige forretningspartnere, 

(h) at varetage kontakten til offentlige myndigheder, registre, 

eventuelle autoriserede markedspladser, og lignende, 

(i) at - såfremt Selskabet aktier optages til handel på en autoriseret 

markedsplads - bistå Selskabet i samarbejde med 

Selskabets øvrige rådgivere med at opfylde de forpligtelser, 

som følger af, at selskabets aktier er optaget til handel på 

en autoriseret markedsplads, herunder blandt andet: (a) 

udarbejdelse og udsendelse af børsmeddelelser, (b) udarbejdelse 

og udsendelse af regnskabsmeddelelser, (c) at sikre 

at Selskabet opfylder sine oplysningsforpligtelser, (d) at 

udarbejde liste over insidere og løbende opdatere Selskabets 

insiderregler og medvirke til at disse overholdes, 

(j) at bistå Selskabet med at oprette og vedligeholde sin hjemmeside 

samt løbende at opdatere denne,

(k) at drage omsorg for anbringelse af Selskabets likvide midler, 

der skal indsættes på separate konti, hvortil Administrator 

har fuldmagt, og som skal lyde på Selskabets navn, 

(l) at repræsentere Selskabet i alle momsrelaterede spørgsmål 

i forbindelse med den daglige drift, herunder at foretage 

momsregistrering og momsafmelding af Selskabet tilhørende 

ejendomme og ejendomsselskaber, 

(m) at lade foretage sædvanlig bogføring for Selskabet og bistå 

Selskabets bestyrelse ved udarbejdelse af årsrapporten i 

overensstemmelse med årsregnskabsloven, 

(n) at udarbejde årlige drifts- og likviditetsbudgetter for Selskabet, 

(o) at bistå de af Selskabet valgte revisorer ved udarbejdelse 

og revision af Selskabets årsrapporter, samt 

(p) at foranledige udarbejdelse af den reviderede årsrapport 

med noter og revisionsprotokollater. 

2.3 Administrator stiller vederlagsfrit en direktør til rådighed 

for Selskabet. 

2.4 Administrator er ansvarlig for direktørens handlinger, dog 

ikke hvis Selskabets bestyrelse pålægger direktøren at foretage 

handlinger eller undladelser, som er i strid med lovgivningen 

eller som Administrator skriftligt har afvist. Såfremt 

Selskabets bestyrelse foretager dispositioner, der kan pådrage 

direktøren erstatningsansvar eller strafansvar er Administrator 

uden varsel og med øjeblikkelig virkning forpligtet 

til at afmelde direktøren fra det relevante selskabsregister. 

2.5 Direktøren kan ikke gøres personligt ansvarlig overfor Selskabet, 

med mindre der er tale om svig, falsk eller lignende. 

Dette er dog uden betydning for Selskabets adgang til at 

gøre et eventuelt ansvar gældende overfor Administrator i 

henhold til Aftalen. 

2.6 Administrator foranlediger for Selskabets regning, at der 

tegnes sædvanlig bestyrelses- og direktionsansvarsforsikring 

for Selskabets ledelse. 

2.7 For sine ydelser i henhold til Aftalens punkt §2 modtager 

Administrator kvartårligt et honorar på 0,1% (eksklusive 

BIlAg 2: ADMINIStrAtIONS- Og SAMArBeJDSAFtAle 

moms) af ejendommenes markedsværdi primo kvartalet 

opgjort efter IFrS standarder (International Financial reporting 

Standards). honoraret afregnes kvartalsvis forud 

hver den 1. januar, 1. april, 1. juli og 1. oktober til betaling 

senest syv (7) hverdage herefter. 

3. ejendomsadministration 

3.1 Det påhviler Administrator for Selskabets regning at indgå 

en ejendomsadministrationsaftale med en anerkendt administrator 

på det svenske marked vedrørende sædvanlig 

ejendomsadministration og teknisk forvaltning af ejendommene 

på markedsmæssige vilkår. 

3.2 Administrator er til enhver tid berettiget til selv at varetage 

og overtage ejendomsadministrationen af ejendommene 

på markedsvilkår. De nærmere vilkår herfor fastsættes i 

en særskilt aftale mellem Administrator og Selskabet. 

3.3 honorar til ejendomsadministrator og teknisk forvalter falder 

uden for Aftalen, og afregnes særskilt direkte til leverandøren 

af de nævnte ydelser, jfr. punkt §7.3. 

4. køb af ejendommene 

4.1 til opfyldelse af Selskabets formål og forretningsplan rådgiver 

og bistår Administrator Selskabet med at købe ejendommene 

enten direkte eller indirekte via helt eller delvist 

køb af ejendomsselskaber eller ejerandele heri („Køb“). 

4.2 Med henblik på Køb identificerer Administrator ejendomme, 

der efter Administrators skøn i al væsentlighed opfylder 

de af Selskabet fastsatte kriterier, og foretager en sædvanlig 

indledende og overordnet undersøgelse af 

ejendommen(e), herunder af ejendommen(e)s markedsværdi, 

lejekontrakter, lejersammensætning, lejeniveau og 

driftsøkonomiske forhold, eventuelle retlige og faktiske rådighedsindskrænkninger 

for ejendommen(e)s anvendelse, 

samt ejendommen(e)s eventuelle udviklingspotentiale, ligesom 

Administrator rådgiver om fremmedfinansieringsbehov 

og muligheder. 

4.3 På grundlag af den indledende due diligence udarbejder Administrator 

en indstilling til Selskabets investeringskomité 

med henblik på investeringskomiteens indstilling af beslutning 

om køb af de(n) pågældende ejendom(me) til bestyrelsens 

vedtagelse. Investeringskomiteens Indstilling skal 

foreligge skriftligt senest fem (5) hverdage fra modtagelsen 

af Administrators indstilling. I modsat fald anses ind- 

197

198 


stillingen for tiltrådt af investeringskomiteen. Investeringskomiteen 

kan dog ikke forpligte Selskabet til at foretage 

et køb eller investering. ethvert køb eller investering i 

ejendomme skal godkendes af Bestyrelsen. 

4.4 Når Selskabet har truffet beslutning om Køb bistår Administrator 

Selskabet med indhentelse og koordinering af ekstern 

bistand blandt andet fra valuarer, advokater, revisorer, 

tekniske rådgivere med henblik på indhentelse af vurdering 

af ejendommen(e)s markedspris, Selskabets gennemførelse 

af kommerciel, juridisk, finansiel og teknisk due diligence 

undersøgelser, indhentelse af finansieringstilsagn vedrørende 

fremmedfinansiering og rådgivning herom, deltagelse 

i købsforhandlinger og i forbindelse med handlens 

gennemførelse sammen med Selskabets eksterne rådgivere. 

4.5 ved Selskabets beslutning om Køb giver Selskabet samtidig 

Administrator fuldmagt til med bindende virkning for 

Selskabet, at indgå aftaler med mæglere, købsaftaler om 

køb af ejendommen(e) eller ejendomsselskaber, finansieringsaftaler 

og andre sædvanlige og nødvendige aftaler i 

forbindelse med gennemførelse af en ejendomstransaktion 

og/eller selskabstransaktion. Fuldmagten giver Administrator 

ret til på vegne af Selskabet at afholde omkostninger 

til eksterne rådgivere i forbindelse med due diligence, 

omkostninger i forbindelse med låneoptagelse, stempelomkostninger 

og øvrige transaktionsafgifter og skatter. 

4.6 Som led i Selskabets udviklingsstrategi oppebærer administrator 

et forretningsudviklingshonorar, der relaterer sig til 

værdien af de ejendomme, som Selskabet eller dets datterselskaber 

tilføres. Forretningsudviklingshonoraret, der udgør 

5% af værdien, hvormed de tilførte ejendomme indgår i 

overdragelsen, forfalder, når Selskabet har gennemført 

transaktionen. honoraret er eksklusiv moms. 

5. Salg af ejendommene 

5.1 Administrator rådgiver og bistår Selskabet i forbindelse 

med salg af ejendommene (samlet, flere sammen eller hver 

for sig). Salg af ejendommene kan ske ved direkte salg eller 

indirekte ved helt eller delvist salg af et eller flere selskaber 

(„Salg“). 

5.2 efter Administrators skøn kan der foranlediges kontakt til 

potentielle købere (enten eksternt eller via Administrators 

eget netværk) og som led i forberedelse af et Salg, eventuel 

tilvejebringelse af sædvanlige oplysninger og (i det omfang 

Administrator anser dette for nødvendigt) indhentelse af 

vurderinger og bistand fra mægler, valuar, advokat, revisor, 

tekniske rådgivere eller andre rådgivere. 

5.3 ved Selskabets beslutning om Salg giver Selskabet samtidig 

Administrator fuldmagt til med bindende virkning for 

Selskabet at indgå aftaler med mæglere, købsaftaler om 

salg af ejendommen(e) eller ejendomsselskaber og andre 

sædvanlige og nødvendige aftaler i forbindelse med gennemførelse 

af Salg. Fuldmagten giver Administrator ret til 

på vegne af Selskabet at afholde omkostninger til eksterne 

rådgivere i forbindelse med Salg. 

5.4 For sine ydelser i forbindelse med Salg modtager Administrator 

et honorar på 1,9% (eksklusive moms) af den faktiske 

handelspris for ejendommene på salgstidspunktet 

uden fradrag af eventuelle transaktionsafgifter og lignende, 

dog således at honoraret alene forfalder såfremt den 

faktiske handelspris overstiger den faktiske anskaffelsessum 

for ejendommene. I det omfang Salg sker i selskabsform 

eller hvad der kan sidestilles hermed beregnes honoraret 

af den værdi, hvormed ejendommene indgår i overdragelsen. 

honoraret i forbindelse med Salg afregnes 

kontant overfor Administrator senest samtidig med, at købesummen 

for ejendommene er til disposition for Selskabet. 

6. projektudvikling 

6.1 I forbindelse med Selskabets gennemførelse af de i afsnit 8 

i Selskabets prospekt af 7. maj 2008 beskrevne udviklingsprojekter 

eller andre projekter vedrørende udvikling af eksisterende 

eller nyerhvervede ejendomme, bistår Administrator 

Selskabet som projektudvikler i forbindelse med 

gennemførelse af de pågældende projekter („Projektudvikling“). 

6.2 Med henblik på Projektudvikling identificerer Administrator 

projektudviklingsmuligheder i ejendommene, der efter 

Administrators skøn i al væsentlighed opfylder de af Selskabet 

fastsatte kriterier, og foretager en sædvanlig indledende 

og overordnet undersøgelse af projektudviklingsmulighederne, 

herunder kalkulation af investeringsbehov, 

byggeomkostninger, projektets forventede driftsøkonomi, 

ejendommen(e)s forventede markedsværdi efter udviklingen, 

fremtidige udlejningsmuligheder, lejekontrakter, lejersammensætning, 

lejeniveauer, og eventuelle andre rele-

vante forhold, der kan have betydning for Selskabets vurdering 

af udviklingsprojektet, ligesom Administrator 

rådgiver om fremmedfinansieringsbehov og muligheder. 

6.3 På grundlag af den indledende due diligence udarbejder Administrator 

en indstilling til Selskabets investeringskomité 

med henblik på investeringskomiteens indstilling af beslutning 

om gennemførelse af Projektudviklingen til bestyrelsens 

vedtagelse. Investeringskomiteens indstilling skal 

foreligge skriftligt senest fem (5) hverdage fra modtagelsen 

af Administrators indstilling. I modsat fald anses indstillingen 

for tiltrådt af investeringskomiteen. Investeringskomiteen 

kan dog ikke forpligte Selskabet til at foretage 

en projektudvikling. enhver projektudvikling skal 

godkendes af Bestyrelsen. Investeringer i udvikling af eksisterende 

ejendomme med en investeringsramme på under 

DKK 10 mio. skal ikke behandles af investeringskomitéen, 

men kan besluttes af administrator som led i den daglige 

forretningsførelse. Dog skal alle investeringer, for hvilke 

der beregnes et gevinstdelingshonorar til Administrator jf. 

Aftalens punkt §6.7 godkendes af investeringskomitéen. 

6.4 Når Selskabet har truffet beslutning om Projektudvikling 

bistår Administrator Selskabet med den overordnede koordinering 

og styring af Projektudviklingen, herunder indhentelse 

og koordinering af ekstern bistand blandt andet 

fra valuarer, advokater, tekniske rådgivere, entreprenører 

m.fl. med henblik på indgåelse af de for Projektudviklingen 

nødvendige aftaler, indhentelse af vurdering af 

ejendommen(e)s markedspris, Selskabets gennemførelse 

af kommercielle, juridiske, finansielle, og tekniske undersøgelser, 

indhentelse af finansieringstilsagn vedrørende 

fremmedfinansiering og rådgivning herom, deltagelse i 

kontraktforhandlinger med arkitekter, tekniske rådgivere, 

entreprenører, lejere og myndigheder i forbindelse med 

projektets gennemførelse sammen med Selskabets eksterne 

rådgivere. 

6.5 ved Selskabets beslutning om Projektudvikling giver Selskabet 

samtidig Administrator fuldmagt til med bindende 

virkning for Selskabet, at indgå aftaler med arkitekter, tekniske 

rådgivere, entreprenører, lejere og myndigheder, 

eventuelle mæglere samt finansieringsaftaler og andre 

sædvanlige og nødvendige aftaler i forbindelse med gennemførelse 

af et ejendomsudviklingsprojekt. Fuldmagten 

giver Administrator ret til på vegne af Selskabet at afholde 

omkostninger til eksterne rådgivere i forbindelse med Pro- 

BIlAg 2: ADMINIStrAtIONS- Og SAMArBeJDSAFtAle 

jektudvikling, omkostninger i forbindelse med låneoptagelse, 

stempelomkostninger og øvrige transaktionsafgifter 

og skatter. 

6.6 For sine ydelser i forbindelse med projektudvikling modtager 

administrator et fast management fee på 2% af projektets 

samlede entreprisesum, eksklusiv byggerenter. Projektudviklingshonoraret 

afregnes kontant senest samtidig 

med opstart af projektudviklingen. 

6.7 Administrator er herudover berettiget til et gevinstdelingshonorar, 

der fastsættes som 40% af den værditilvækst, 

som udviklingsprojektet tilfører den pågældende ejendom. 

værditilvæksten fastsættes på grundlag af en uafhængig 

valuarvurdering, og beregnes som forskellen på den pågældende 

ejendoms markedsværdi før og efter gennemførelse 

af udviklingsprojektet med fradrag for alle omkostninger 

og investerede beløb i forbindelse med udviklingsprojektet, 

dog således at såvel markedsværdien før som efter udviklingen 

af ejendommen fastsættes på grundlag af det markedsafkast, 

der var gældende på tidspunktet for Selskabets 

investeringskomités godkendelse af pågældende udviklingsprojekt. 

Udviklingsprojekter anses for afsluttet, og gevinstdelingshonoraret 

forfalder til betaling, når den fysiske 

udbygning, ombygning eller indretning er gennemført og 

de planlagte udlejningsaktiviteter eller lejeforhøjelser er 

gennemført i henhold til projektplanen. gevinstdelingshonoraret 

kan forfalde i én eller flere rater i takt med, at udviklingsprojektet 

fuldføres og udlejes. 

6.8 Alle omkostninger forbundet med Projektudvikling afholdes 

af Selskabet, ligesom Administrators udlæg, der relaterer 

sig til Projektudvikling, refunderes i henhold til behørig 

dokumentation. 

7. Andre opgaver, honorarer og udlæg 

7.1 Andre opgaver, som ikke er omfattet af Aftalens punkt § 2, 

§ 4, § 5 og § 6, der udføres af Administrator afregnes til en 

fast timepris på DKK 1.000,00 (eksklusive moms), der faktureres 

løbende efter medgået tid. timeprisen reguleres årligt 

med inflationen i Danmark, dog minimum 2%, første 

gang den 1. januar 2009. 

7.2 Administrators eventuelle udlæg på vegne af Selskabet afregnes 

løbende kontant efter Administrators nærmere anvisninger. 

199

200 


7.3 Betaling af honorarer til eksterne rådgivere og leverandører 

i forbindelse med Køb, Salg og Projektudvikling samt for 

ydelser, som ikke er omfattet af Aftalen, herunder men ikke 

begrænset til honorar til ejendomsadministrator, teknisk 

forvalter, revisor, entreprenører, tekniske rådgivere etc., 

skal ske direkte til den pågældende rådgiver eller leverandør 

og efter disses anvisninger. 

8. Hæftelse 

8.1 Selskabet hæfter for Selskabernes korrekte og rettidige opfyldelse 

af Aftalen, uanset om eventuelle ydelser i henhold 

til Aftalen faktureres direkte til Selskaberne. 

9. Administrationsfuldmagt 

9.1 Selskabet giver hermed Administrator fuldmagt til med 

bindende virkning for Selskabet at tegne Selskabet over for 

offentlige myndigheder og banker, herunder men ikke begrænset 

til at foretage betalinger af Selskabets regninger 

(herunder til eksterne leverandører) og betalinger til långivere, 

oprette nye bankkonti, overføre midler til Selskabets 

egne konti, samt til at foretage låneomlægninger og forlængelser, 

træffe beslutning om lånenes løbetid, lånevaluta, 

afdragsprofil og foretage lignende dispositioner vedrørende 

sådanne lån, samt alle øvrige tiltag, som måtte være 

nødvendige for en betryggende og problemfri selskabsadministration. 

10. Aftalens varighed og ophør 

10.1 Aftalen kan af hver Part opsiges med et varsel på tolv (12) 

måneder til ophør ved et regnskabsårs udløb, dog tidligst 

til ophør 31. december 2013. 

10.2 Aftalen kan af hver Part ophæves som følge af den anden 

Parts væsentlige misligholdelse af Aftalen. grænsen for 

væsentlig misligholdelse fastsættes efter dansk rets almindelige 

regler. 

11. overdragelse 

11.1 Administrator er ikke berettiget til helt eller delvist at overdrage 

sine rettigheder og forpligtelser i henhold til Aftalen, 

med undtagelse af koncerninterne overdragelser. Administrator 

kan dog overlade udførelsen af de opgaver, der påhviler 

Administrator i henhold til punkt §2, §4, §5, og §6, til 

andre mod, at Administrator afholder omkostningerne 

hertil. Administrator vil så fald fortsat hæfte overfor Selskabet, 

som om de anførte opgaver var udført af Administrator. 

12. Ansættelse af medarbejdere 

12.1 Administrator er berettiget til at anvise op til fem medarbejdere 

til ansættelse i Selskabet. Medarbejderne ansættes 

på sædvanlige vilkår i henhold til funktionærloven og ferieloven 

og skal være underlagt Administrators fulde instruktionsbeføjelse. 

12.2 Samtlige udgifter, der er forbundet med medarbejdernes 

ansættelsesforhold, herunder men ikke begrænset til løn, 

feriepengeforpligtelser, godtgørelser efter funktionærloven 

og ansættelsesbeviseloven og udgifter forbundet med 

krav, der rejser af en medarbejdere vedrørende ansættelsesforholdet 

afholdes af Selskabet, dog således at udgifter 

til løn og feriepenge fragår i Administrators honorar i henhold 

til Aftalens punkt §2.7, således at ansættelsen af medarbejdere 

ikke påfører Selskabets yderligere omkostninger 

12.3 Administrator er ansvarlig for medarbejdernes handlinger, 

dog ikke hvis Selskabets ledelse pålægger medarbejderne 

at foretage handlinger eller undladelser, som er i strid med 

lovgivningen eller som Administrator skriftligt har afvist. 

13. Lovvalg og værneting 

13.1 Aftalen skal i enhver henseende reguleres og fortolkes i 

henhold til dansk ret, dog bortset fra dansk rets international 

privatretlige regler. 

13.2 enhver tvist, som måtte opstå i forbindelse med Aftalen, 

skal afgøres efter „reglerne for behandling af sager ved Det 

Danske voldgiftsinstitut“. hver part udpeger en voldgiftsmand, 

medens voldgiftsrettens formand udpeges af voldgiftsinstituttet. 

Såfremt en part ikke inden 30 dage efter at 

have indgivet eller modtaget underretning om begæring 

om voldgift har udpeget en voldgiftsmand, udnævnes også 

denne af voldgiftsinstituttet i overensstemmelse med 

ovennævnte regler. Selskabet og dets datterselskaber skal i 

denne relation betragtes som én part. 

14. Underskrifter 

14.1 Aftalen underskrives i to eksemplarer, der hver udgør en 

original. 

Hellerup, den 28. april 2008

BIlAg 3: BeregNINg AF gevINStDelINgShONOrAr 

18. Bilag 3: Beregning af gevinstdelingshonorar 

For sine ydelser i forbindelse med projektudvikling modtager administrator et fast management 

fee på 2% af projektets entreprisesum eksklusiv byggerenter. Administrator er 

herudover berettiget til et gevinstdelingshonorar, der fastsættes som 40% af den værditilvækst, 

som projektet tilfører den pågældende ejendom. Dette bilag viser eksempler på 

beregning af Selskabets værditilvækst og gevinstdelingshonoraret til Selskabets administrator. 

entreprisesummen indeholder omkostninger til arkitekter, byggematerialer, byggerenter, 

entreprenører, finansieringsaftaler, tekniske rådgivere, omkostninger til myndighedsgodkendelser, 

daglig bygge- og projektstyring, kommerciel projektrådgivning og 

andre sædvanlige og nødvendige omkostninger i forbindelse med ved gennemførelse af 

et ejendomsudviklingsprojekt. 

tre eksempler 

gevinstdelingshonoraret kan forfalde i en eller flere rater i takt med, at udviklingsprojek- 

tet fuldføres og udlejes som illustreret i tre eksempler i oversigten på næste side. 

eksempel 1 viser en situation, hvor udviklingsprojektet er 100% udlejet ved færdiggø- 

relsen den 1. januar, således at ejendommens markedsværdi kan opgøres ved lejernes 

indflytning, og gevinstdelingshonoraret faktureres den 1. januar. ejendommens markedsværdi 

opgøres ud fra markedsafkastet på tidspunktet for Investeringskomitéens 

godkendelse af udviklingsprojektet. Projektets driftsresultat opgøres på baggrund af selskabets 

skabelonomkostninger for ejendomsdriften. 

eksempel 2 viser en situation, hvor et udviklingsprojekt fuldføres i to faser, således at 

30% af projektet er fuldført og fuldt ibrugtaget af lejerne den 1. januar, og 70% af projektet 

er fuldført og fuldt ibrugtaget af lejerne den 1. maj. I denne situation faktureres gevinstdelingshonoraret 

i takt med entreprisesummen i de to faser henholdsvis 1. januar 

og 1. maj. 

eksempel 3 viser en situation, hvor et udviklingsprojekt er fuldført 1. januar, men således 

at 15% af ejendommen er uudlejet i perioden fra 1. januar til 31. marts. I dette eksempel 

faktureres en del af gevinstdelingshonoraret baseret på den faktiske leje 1. januar, og den 

resterende del af gevinstdelingshonoraret ved udlejningen af de resterende arealer den 1. 

april. 

201

202 


Beregningseksempler for værditilvækst ved udviklingsprojekter og gevinstdelingshonorar 

eksempel 1 

eksempel 2 eksempel 3 

Fase 1 Fase 2 

Færdiggørelsesdato 1. januar 1. januar 1. maj 1. januar 1. april 

Andel af projekt færdigbygget 100% 30% 70% 100% 

Andel af projektet udlejet 100% 30% 70% 85% 15% 

entreprisesum eksklusiv byggerenter 91.176.471 27.352.941 63.823.529 91.176.471 

Byggerenter 7.000.000 2.100.000 4.900.000 7.000.000 

Fast managementhonorar 1.823.529 547.059 1.276.471 1.823.529 

entreprisesum inklusiv byggerenter 100.000.000 30.000.000 70.000.000 100.000.000 

lejeindtægt opgjort ved indflytning 12.000.000 3.600.000 8.400.000 10.200.000 1.800.000 

Driftsomkostninger (skabelonomkostninger) -2.000.000 -600.000 -1.400.000 -1.700.000 -300.000 

Driftsresultat 10.000.000 3.000.000 7.000.000 8.500.000 1.500.000 

Markedsafkast ved igangsætning 6,0% 6,0% 6,0% 6,0% 6,0% 

Markedsværdi 166.666.667 50.000.000 116.666.667 141.666.667 25.000.000 

Bruttogevinst 66.666.666 20.000.000 46.666.667 41.666.666 25.000.000 

gevinstdelingshonorar til Selskabets administrator 26.666.666 8.000.000 18.666.667 16.666.666 10.000.000 

entreprisesum inklusiv gevinstdelingshonorar 126.666.667 38.000.000 88.666.666 116.666.667 10.000.000 

Selskabets værditilvækst 40.000.000 12.000.000 28.000.000 25.000.000 15.000.000 

Selskabets startafkast på investeringen 7,9% 7,9% 7,9% 7,3% 15%

Købsblanket 


Cvr nr. 2898 2550 

Investea Sweden Assets ApS‘ salg af 84.000 eksisterende B-aktier a nominelt DKK 5 

KØBSBlANKet 

Under henvisning til prospektet af 20. oktober 2008, der kan rekvireres hos eik Bank A/S, Oslo Plads 2, 2100 København Ø, hos 

Investea Sweden Properties A/S, tuborg havnevej 19, 2900 hellerup, på Selskabets hjemmeside (www.swedenproperties.dk) el- 

ler på eik Banks hjemmeside (www.eikbank.dk) køber undertegnede fra Investea Sweden Assets ApS: 

Navn: CpR/CVR-nr.: 

Adresse: postnr. og by: 

telefonnr.: e-mail: 

stk. B- aktier, fondskode (ISIN) DK0060141869, a nominelt DKK 5 til en kurs på DKK 386 pr. B-aktie svarende 

til en samlet pris for aktieposten på DKK , mod kontant betaling (minimumsbeløbet er 7.720 kr. svarende til 

20 styk). Det samlede udbud er på 84.000 styk eksisterende B-aktier a nominelt DKK 5, som udbydes i perioden 21. oktober – 28. november 

2008, begge dage inklusive. Den første noteringsdag forventes at være den 15. december 2008. 

I forbindelse med mit køb af aktier i Selskabet tiltræder jeg samtidigt de i Prospektet anførte vilkår. Jeg bekræfter, at jeg har gjort mig bekendt 

med det foreliggende prospektmateriale, herunder vedtægterne og revisors erklæring. endvidere er jeg bekendt med og accepterer, 

at købet er bindende for mig. Investea Sweden Properties A/S og/eller Investea Sweden Assets ApS forbeholder sig ret til at annullere 

eller reducere mit køb. 

For bindende ordrer indleveres købsblanketten til ordregivers eget kontoførende pengeinstitut eller fondsmæglerselskab, eller Selskabet, 

tuborg havnevej 19, 2900 hellerup, fax nr.: (+45) 45 47 75 01, i udfyldt og underskrevet stand i så god tid, at det kontoførende pengeinstitut 

eller Selskabet har mulighed for at behandle og videresende ordren, således at den er eik Bank A/S, Oslo Plads 2, 2100 København 

Ø, fax nr.: (+45) 33 73 31 36 i hænde senest 28. november 2008, kl. 16.00 (dansk tid). 

Jeg accepterer, at købesummen afregnes senest den 11. december 2008, mod registrering af mig som ejer af de erhvervede B-aktier. Jeg 

accepterer, at beløbet hæves på: 

Depotoplysninger: 

kontoførende institut: CD-ident.: Vp-depotnummer: 

Investors underskrift: 

, den / 2008 

203



DK-2900 hellerup 

Cvr nr.: 2898 2550 

tel.: +45 45 47 75 00 

Fax: +45 45 47 75 01 

email: isp@investea.dk 

web: swedenproperties.dk

Børsprospekt inklusiv tegningsblanket:Download børsprospekt

You also want an ePaper? Increase the reach of your titles

Delete template?

Save as template?