Årsberetning 2002 - Byggeskadefonden

Indhold
Byggeskadefonden afgiver herved sin
17. årlige beretning.
Beretningen afgives i overensstemmelse
med lovgivningen herom og
omhandler fondens virksomhed og
indvundne erfaringer i det forløbne år.
Årsregnskab og beretning er i øvrigt
fremlagt på fondens kontor til offentligt
gennemsyn.
Informationer om svigt og byggeskader
findes på fondens hjemmeside,
hvor man også kan sammenligne byggerier,
bygherrer m.v.
Beretningen ligger også på hjemmesiden:
www.byggeskadefonden.dk
Beretning ..................... 3
Generelt ...................... 4
Nye regler og vejledninger........ 4
Skadedækning ................. 6
Retsafgørelser.................. 9
1-års eftersyn ..................12
Mange skader på gamle tegltage ..15
5-års eftersyn ..................16
Nyere eternittage nedbrydes
hurtigt .......................19
Tagkassetter af træ .............20
Indgåede aftaler om 1-års
og 5-års eftersyn ...............22
Erfaringsformidling ............23
Regnskabets hovedtal ...........24
Armeringsbånd i bølgeplader ....26

2
Silkeborg Boligselskab – Funder Bygade og Afd. Kragelund.

Beretning 2002
Kvalitetsforskellen mellem de nye offentligt
støttede boligbyggerier, og de
byggerier, der blev opført for 8-10 år
siden eller tidligere, afspejlede sig
tydeligt i fondens virksomhed i 2002.
Ved 1-års eftersynene af byggerier
afleveret i 2001-02 blev der kun registreret
væsentlige svigt, d.v.s. svigt
fonden normalt anerkender som byggeskader,
i knap 7% af byggerierne.
Det er lidt mere end i 2001, hvor det
var 5%, hvilket er målsætningen i
2003 i regeringens rapport Byggeriets
Fremtid fra december 2001.
Modsat denne positive udvikling
anmeldes der et stigende antal byggeskader
i de ældre byggerier, der hører
under fonden. Stigningen skyldes især
materialeskader i byggerier fra fondens
start til midt i 1990érne, hvor
der også blev bygget mange støttede
boliger.
I 2002 foretog fonden de første
5-års eftersyn efter den nye ordning,
der har været gældende for byggerier,
der har fået støttetilsagn efter 1. april
1997. Formålet med disse nye 5-års
eftersyn er primært at kontrollere, om
bygningsejeren har fået de ansvarlige
til at udbedre de svigt, fonden registrerede
ved 1-års eftersynet. Det viste
sig desværre, at svigtene i nogle tilfælde
ikke var udbedret og i nogle tilfælde,
havde bygningsejeren endda
undladt at reklamere over for de ansvarlige.
Det var især mindre, uprofes-
sionelle bygningsejere, og de risikerer
ved denne passivitet selv at skulle afholde
omkostningerne til udbedring
af svigtene.
Med starten på de nye 5-års eftersyn
har fonden også taget det sidste
skridt ind i „den digitale verden“.
5-års eftersynene med billeder, tegninger
m.v. rapporteres digitalt og sendes
via internet til fonden, som nu anvender
et avanceret IT-baseret sagsbehandlingssystem.
Når sagsbehandlingen
i fonden er afsluttet, overføres
vurderingen, billede af bebyggelsen
m.v. automatisk til fondens hjemmeside,
hvor oplysningerne er offentligt
tilgængelige og kan bruges til benchmarking
under funktionen: sammenligning.
Denne funktion er under udbygning,
så at det bl.a. bliver muligt at
søge oplysninger om hyppighed og art
af svigt i de enkelte bygningsdele, ligesom
det også bliver muligt at benchmarke
projekterende og entreprenører.
1-års eftersynene vil i løbet af første
halvår 2003 også overgå til samme
digitale system som 5-års eftersynene.
Ved udgangen af 2002 mangler der
kun 5-års eftersyn efter den gamle
ordning – d.v.s. uden forudgående
1-års eftersyn – af ca. 80 byggerier. De
afvikles i 2003 på nær enkelte i 2004.
Der vil så være udført i alt knap 7.000
5-års eftersyn af byggerier med ca.
140.000 boliger siden 1991.
3

4
Generelt
Fonden er en selvejende institution,
der har til formål at forestå og afholde
udgifterne til eftersyn af byggeriet. For
byggerier, der har fået tilsagn om
støtte før den 4. april 1997, skal der
foretages ét eftersyn 5 år efter byggeriets
afleverings- eller skæringsdato.
For byggerier, der har fået tilsagn om
støtte efter 3. april 1997, skal der både
foretages 1-års eftersyn (svigt) og 5-års
eftersyn (kontrol). Ved eftersynene
vurderes bygningernes tilstand og
eventuelle skader registreres.
Fonden har også til formål at yde
støtte til dækning af indtil 95% af
bygningsejerens udgifter til udbedring
af skader, som har deres årsag i forhold
ved opførelsen af byggeriet. Fonden
yder dækning for skader, der anmeldes
senest 20 år efter byggeriets
afleverings- eller skæringsdato.
Fondens erfaringer skal formidles
til byggeriets parter med henblik på at
forebygge byggeskader.
Byggeskadefonden blev oprettet ved
lov i 1986. Siden 1. juli 1986 er i forbindelse
med nybyggeri af almene boliger,
ungdomsboliger, lette kollektivboliger,
ældreboliger, private andelsboliger
og kollektive bofællesskaber
indbetalt 1% af anskaffelsessummen
til Byggeskadefonden. Indbetalingerne
anvendes til dækning af fondens forpligtelser.
Grundlaget for Byggeskadefondens
virksomhed er kapitel 11 i lov om
almene boliger samt støttede private
andelsboliger m.v.
Fonden omfattes af samme regler
som offentlige forvaltningsorganer,
herunder tilsyn fra Økonomi- og Erhvervsministeriet
og kontrol af Rigsrevisionen.
Boligerne, der omfattes af Byggeskadefonden,
udgør ca. 60 % af de i
alt 285.000 boliger, der er opført siden
1987. Målt i m2 udgør de byggerier,
der omfattes af Byggeskadefonden,
under 20% af alle byggerier (erhvervs-,
offentlige- og boligbyggerier) opført
siden 1987.
Yderligere oplysninger kan findes på
fondens hjemmeside: www.byggeskadefonden.dk.
Her kan man også sammenligne
bebyggelser, bygherrer m.v.
Nye regler og vejledninger
Nedsættelse af den kommunale
grundkapital
Ved lov nr. 75 af 12. februar 2002 blev
finansieringen af nybyggeri af støttet
boligbyggeri ændret, så den kommunale
og amtskommunale grundkapital
blev nedsat fra 14 pct. til 7 pct. af anskaffelsessummen
samtidig med, at
realkreditlånet blev forhøjet til 91 pct.
Ændringen har virkning for alle tilsagn,
der meddeles fra 15. juni 2002 –
datoen for kommuneaftalen for 2002 –
og frem til og med 31. december 2004.
Tilbudslovgivningen
Reglerne om indhentning af tilbud i
bygge- og anlægssektoren blev ændret
ved bekendtgørelse nr. 595 af 9. juli
2002. For det støttede boligbyggeri
medfører ændringerne bl.a., at grænsen
for anvendelse af underhåndsbud
er hævet fra en anslået samlet værdi
på arbejderne på 1 mio. kr. til 2 mio.
kr. ekskl. moms. Endvidere er fastsat
et maksimum på 4 underhåndsbud.
I praksis indebærer valg af underhåndsbud
derfor, at udbyder skal indhente
3 eller 4 underhåndsbud.
Konkurrencestyrelsen og Erhvervsog
Boligstyrelsen har i september 2002
udgivet Vejledning til Tilbudsloven
og Tilbudsbekendtgørelsen.

Aftrapning og stop for støtte til
private andelsboliger
Den direkte statsstøtte til nye private
andelsboliger er ændret ved lov med
virkning fra 1. januar 2003. Statstilskuddet
udgør højst 900 kr. pr. m 2 i
2003 og 600 kr. pr. m 2 i 2004. Efter
2004 vil der ikke længere blive givet
tilsagn om støtte til opførelse af private
andelsboligforeninger, som vil
være omfattet af Byggeskadefonden.
Udvidelse af bygherrekredsen til
alment byggeri
Ved lov nr. 1088 af 17. december 2002
blev reglerne for tilsagnsgivning ændret.
Det er fra 1. januar 2003 en forudsætning
for kommunens tilsagn
om støtte til alment byggeri, at kommunens
udpegning af bygherre sker
i åben konkurrence, hvor varetagelse
af bygherreopgaven indgår med afgørende
vægt.
Både almene boligorganisationer og
private bygherrer har mulighed for at
søge om tilsagn.
Hovedopgaven for bygherren er
bl.a. at:
● klarlægge de behov, det enkelte
byggeri skal dække
● træffe beslutning om byggeriets
størrelse, ydre og indre udformning
samt kvalitet
● afholde udbud af projekterings- og
byggearbejder
● fastlægge og fastholde de økonomiske
og projektmæssige mål gennem
byggeprocessen
● definere opgaver og ansvar for byggeriets
parter
● udnytte og deltage i udveksling af
erfaringer fra tidligere byggerier
Kommunens udvælgelse af ansøger
sker efter princippet økonomiske mest
fordelagtige tilbud. Det er forudsat, at
kommunen lægger afgørende vægt på
den pågældende bygherres professionalisme
og faglige kompetence, det i
ansøgningen skitserede projekt, herunder
forholdet mellem projektets
pris og kvalitet samt honorarets størrelse.
Invitation til at deltage i den åbne
konkurrence skal ske ved landsdækkende
annoncering.
Det er en forudsætning, at den endelige
bygningsejer/driftsherre er en
almen boligorganisation. Er bygherren
ikke også den endelig driftsherre, skal
der på tilsagnstidspunktet være indgået
aftale mellem parterne, som regulerer
deres indbyrdes forhold frem
til overdragelsen af byggeriet. Overdragelse
skal ske senest ved ibrugtagningstidspunktet.
Byggeriet vil være omfattet af de
gældende regler om det almene byggeris
tilrettelæggelse og gennemførelse,
f.eks. om kvalitetssikring, totaløkonomi
og logistik. Endvidere er der
krav om, at bygherren skal udbyde
byggearbejderne efter tilbudsloven og
tilbudsbekendtgørelsen, d.v.s. arbejdet
kan ikke udføres i eget regi.
Fondens sekretariat har været involveret
i forberedelsen af den nye
ordning med henblik på at søge en
sikring af den byggetekniske kvalitet i
de færdige byggerier. Fonden har hidtil
generelt ikke haft gode erfaringer
med kvaliteten i byggerier, hvor bygherrefunktionen
har været forskellig
fra driftsherrefunktionen.
En bekendtgørelse med tilhørende
vejledning om valg af bygherre ventes
at foreligge i foråret 2003.
Udvidelse af selvejende almene
ungdomsboliginstitutioner
Ved lov nr. 1092 af 17. december 2002
er der etableret mulighed for at udvide
eksisterende selvejende ungdomsboliginstitutioner
med offentlig støtte efter
almenboligloven. De nye selvejende
ungdomsboliger er omfattet af Byggeskadefonden.
Ændring af kommunernes låneadgang
Indtil udgangen af 2002 har kommunerne
kunnet lånefinansiere grundkapitalen
til alment byggeri, hvilket ikke
kan ske i 2003.
Denne ændring har – i sammenhæng
med andre af de nævnte lovændringer
– bevirket et ekstraordinært
stort antal tilsagn til nye støttede boliger
i 2002. Der er således meddelt tilsagn
til ca.14.000 boliger i årets løb,
hvilket medfører stor eftersynsaktivitet
i de nærmeste år.
5

6
Skadedækning
Byggeriets organisering har stor
betydning for, hvor mange byggeskader
der opstår.
Byggeskadefonden har f.eks. anerkendt
forholdsvis mange byggeskader, hvor
bygherre og den senere driftsherre
(ejer) ikke har været den samme, og
ejeren ikke deltog i opførelsen. Det
var tilfældet for private andelsboliger
(A/B eget regi), der blev opført i bygherrens,
typiske entreprenørens, eget
regi og senere solgt samlet til den nystiftede
andelsboligforening. I modsætning
hertil er der anerkendt forholdsvis
færre byggeskader i almene
boligafdelinger og kommunale ældreog
ungdomsboliger opført i fagentreprise.
Omkring 50 % af Byggeskadefondens
skadedækninger har drejet
sig om konstruktive forhold primært
som følge af projekteringssvigt.
Det beløber sig siden 1992 til ca. 440
mio. kr. i løbende priser. Tillægges
bygningsejernes og de ansvarlige projekterendes,
entreprenørers og leverandørers
udgifter til udbedring af
denne type skader, skønnes det, at de
Procentvis fordeling af alle byggerier efter entreringsform
70%
60%
50%
40%
30%
20%
10%
0%
62%
Fagentreprise
Alle BSFbyggerier
49%
20% 21%
Hovedentreprise
0% 0%
Storentreprise
BSF-byggerier med
anerkendte skader
7%
5%
Totalentreprise
Skadedækning i ca. mio. kr. incl. moms siden 1992
500
400
300
200
100
0
439
95
33 30 30
10%
A/B eget
regi
Konstr. Tegl Eternit Karnap Tagværk Øvrige
233
25%
samlede udbedringsudgifter siden
1992 beløber sig til omkring 1 mia. kr.
i løbende priser. Der registreres nu
næsten ikke flere væsentlige svigt og
skader af denne type i de nye byggerier.
Omkring 20% af Byggeskadefondens
skadedækninger har drejet
sig om tagskader (tegl, eternit
samt råd i tagværk), som dermed
er den næststørste gruppe af
skader.
De beløber sig siden 1992 til ca. 160
mio. kr. i løbende priser. Det er primært
materialeskader på teglsten,
eternitplader og undertage af lette
banevarer i byggerier, der er 8-10 år
gamle eller ældre, og i løbet af 2001
og 2002 er der anmeldt et stærkt stigende
antal materialeskader på specielt
8-10 år gamle eller ældre teglstenstage.
Det er værd at bemærke, at der
ikke er anerkendt skader på hverken
tegl- eller eternittage på byggerier, der
er afleveret efter 1994-95. Da lette undertage
er vanskelige at oplægge korrekt
og under visse omstændigheder
kan nedbrydes af sollys, må bygningsejeren
formentlig påregne, at levetiden
for de lette undertage sandsynligvis er
betydelig mindre end den klassiske
løsning med fast undertag af brædder
med tagpap. De nye eternittage har
tilsvarende betydelig mindre levetid
end de gamle asbestholdige eternittage.

Antal nye anmeldelser
Antallet af anmeldelser er på to
år steget 40%.
Fra 2000 til 2001 steg de 26%, og fra
2001 til 2002 steg de yderligere 10%.
Stigningen fra 2000 til 2002 er størst
for private andelsboliger med 72%,
medens almene familieboliger kun
steg 7%. De private andelsboliger udgør
omkring 25% af alle bebyggelser
under fonden, mens 50 % af anmelderne
i 2002 kommer herfra. Det er
omvendt for almene familieboliger,
der udgør omkring 36% af alle bebyggelser
under fonden, mens anmeldelserne
herfra kun udgør 28%.
Over 60% (ca. 180) af anmeldelserne
i 2002 vedrører udførelsesog
materialeskader i de mere end
10 år gamle byggerier, der blev
afleveret 1987-1992.
De resterende knap 40% af anmeldelserne
i 2002 vedrører byggerier afleveret
de seneste 10 år. F.eks. vedrører
kun omkring 3% af anmeldelserne de
ca. 1.350 bebyggelser, der er foretaget
1-års eftersyn af siden 1998. Det er
meget anderledes end tidligere, hvor
omkring 2/3 af alle anmeldelser vedrørte
bebyggelser, der for nylig var
foretaget 5-års eftersyn af.
2002 2001 2000
Antal % Antal % Antal %
Almene familieboliger 80 28 34 37
Private andelsboliger 143 50 41 40
Ungdomsboliger 34 12 15 12
Ældreboliger (inkl. l. kollektivboliger) 29 10 10 11
I alt 286 100 259 100 205 100
2/3 af anmeldelserne vedrører de
4 største grupper af anmeldelser.
De 286 anmeldelser i 2002 vedrører
ikke mindre end 30 forskellige skadetyper.
Den største gruppe drejer sig
om 87 sager med nedbrudte tegltage,
hvilket er mere end en fordobling i
forhold til året før. Den næststørste
gruppe er 46 sager med stabilitetsproblemer.
Det svarer til ca. 15% af alle
anmeldelser i 2002, som er en væsentlig
nedgang i forhold til tidligere år,
hvor anmeldelser om stabilitetsproblemer
udgjorde omkring 50% af alle
anmeldelser. Herefter følger nedbrudte
vinduer og yderdøre med 33 sager og
eternittage med 16 anmeldelser.
I alt 290 anmeldelser blev afgjort
i 2002.
Heraf blev 193 anerkendt og 97 afvist.
I mange af de anerkendte sager er der
også anmeldt forhold, som er blevet
afvist. Andelen af sager, der ender med
en afvisning, er i de senere år steget til
ca. 1/3.
7

8
Udgifter og erstatninger m.v. i ca. mio. kr. inkl. moms
Der er i alt blevet afsluttet 248
sager i 2002.
Endeligt byggeregnskab er godkendt i
128 sager, hvor skaderne er udbedret,
og som nævnt er 97 sager afvist fra
dækning. Hertil kommer endelig afslutning
af 23 langvarige ansvarssager,
hvor byggeregnskabet er godkendt i
tidligere år.
Skadedækningen på ca. 121 mio. kr.
svarer til 85% af de samlede udgifter.
Bygningsejerne har dermed selv betalt
15%, svarende til 21 mio. kr. Ud over
5 pct. selvrisiko skyldes forskellen især
fradrag for opbrugt levetid på nedbrudte
tage af tegl og eternit.
Fonden har i ét byggeri med bl.a.
stabilitetsproblemer i nogle tagboliger
udbetalt ca. 40 mio. kr. i dækning.
2002 2001 2000
Udbetalt skadedækning 121 126 123
Indvundne erstatninger 17 6 5
Værdi af udbedring ved de ansvarlige for skade 6 7 12
Advokatudgifter m.v. i regressager 5 2 3
Den hovedansvarlige entreprenør var
gået konkurs, men det lykkedes fonden
at få udbetalt en betydelig garantisum.
Der var flere ansvarlige, og i alt
har fonden tidligere år fået erstatninger
på ca. 8 mio. kr. i denne sag.
Reservationsbeløb
Reservationsbeløbene opgøres som
omkostninger til tekniske rådgivere,
håndværkere, byggestyring, byggelånsrenter,
revision m.v.
Reservationsbeløbet i den enkelte
sag udgår, når skaden er udbedret og
fonden har udbetalt sin dækning til
bygningsejeren.
Nedgangen i reservationsbeløbet fra
2001 til 2002 skyldes dels den udbetaling
på ca. 40 mio. kr. til én bygnings-
Afsatte reservationsbeløb i ca. mio. kr. incl. moms for anmeldte skader ultimo året
Antal sager Reservationsbeløb Reservationsbeløb
2002 2001 2002 2001
I alt Pr. sag I alt Pr. sag
Almene familieboliger 195 187 144 0,74 187 1,00
Integrerede ungdomsboliger 70 68 12 0,17 15 0,22
Ungdomsboliger 15 15 6 0,40 6 0,40
Private andelsboliger 241 198 127 0,53 120 0,61
Ældreboliger 37 34 15 0,41 18 0,53
Integrerede ældreboliger 1 0 1 1,00 0 0
Kollektive bofællesskaber 13 10 6 0,46 3 0,30
I alt 572 512 311 0,54 349 0,68

ejer, som er nævnt ovenfor. Ses bort
fra denne ene sag, er det gennemsnitlige
reservationsbeløb for øvrige sager
reduceret med mere end 10% fra 2001
til 2002. Det gennemsnitlige reservationsbeløb
er reduceret mest for private
andelsboliger med 13%.
Regres
Efter skadebekendtgørelsens §17 indtræder
fonden i bygningsejerens ret til
erstatning eller anden kompensation,
herunder forsikringsdækning, mod
bygningsejerens aftaleparter eller forsikringsselskaber.
Fonden har således
ret til at gøre regres mod de ansvarlige
for skaderne.
Der blev iværksat regres i 58 sager i
2002. Regresbetræbelserne blev afsluttet
endeligt i 45 tilfælde. Ved udgangen
af 2002 var regres ikke afsluttet i
134 sager.
Den økonomiske effekt i fonden af
regresudøvelsen er dels, at de ansvarlige
betaler erstatninger, dels at de
foretager udbedringer af skader uden
beregning. Opgørelsen af indtægter i
tabellen omfatter kun sager, fonden
har gjort regres i. Der foreligger ikke
nærmere oplysninger i fonden om tilfælde,
hvor de ansvarlige for fejl og
mangler har foretaget udbedringer af
byggeskader efter aftale med ejeren,
men uden fondens medvirken og
uden skadeanmeldelse. Opgørelsen af
udgifter i tabellen omfatter både advokatudgifter,
syn og skøn og diverse
afgifter til rets- og voldgiftssager. Udgifterne
vedrører alle regressagerne og
ikke kun de sager, der fører til erstatning
m.v. Fondens administrationsudgifter
og særlige teknikerudgifter i
regressager er ikke medregnet.
Retsafgørelser
Jordskred – klar professionel fejl,
retsbrudsansvar
I fondens beretning for 1999 var omtalt
og vist billeder fra en bebyggelse i
Vejle med 14 andelsboliger, opført tæt
ved og delvis gravet ind i en høj skråning.
Byggeriet blev taget i brug i
januar 1993 uden nogen form for sikring
af skråningen. En teknisk rådgiver
– den såkaldte promillerådgiver –
antaget af boligforeningen, påpegede
problemer med skråningen, og i
februar 1993 forlangte kommunen en
sikring af den. Sikringen blev gennemført
i 1993/94 bl.a. ved hjælp af et
geonet og en form for dræn. Vejle
kommune gav først ibrugtagningstilladelse
til byggeriet i 1996. I oktober
1998 skete et omfattende jordskred,
hvor et hus blev delvis begravet og
skadet i betydeligt omfang. På grund
af risikoen for yderligere skred har
udbedringen været kompliceret og
bekostelig; sikring af skråningen har
kostet ca. 5 mio. kr., mens skaden på
huset er udbedret for 0,3 mio. kr.
Fonden har i sin dækning fratrukket
1 mio. kr. som sparet anlægsudgift,
idet de udgifter, der ville have
være forbundet med en nødvendige
sikring af skråningen ved opførelsen i
1992, utvivlsomt ville have forøget
købesummen.
Kort efter skredet i 1998 indledtes
ansvarssag med tilhørende syn og
skøn mod de muligt ansvarlige for
skaderne. Sagen har været meget
kompliceret, bl.a. fordi den oprindelige
sælger/bygherre var gået konkurs
i starten af 1998.
Fonden rejste sag mod det arkitektfirma,
som havde lavet bebyggelsesplanen
for byggeriet, mod det geotek-
9

10
niske specialfirma, der havde foretaget
jordbundsundersøgelser såvel før opførelsen
som efter ibrugtagningen i
1993, og mod det ingeniør- og handelsfirma,
der havde medvirket ved
sikringen af skråningen i 1993/94.
Fondens påstand lød på solidarisk
betaling af 3,7 mio. kr. Ansvaret blev
gjort gældende ud fra et såkaldt retsbrudssynspunkt
og ikke ud fra et aftalesynspunkt.
Der var tale om springende
regres vedrørende væsentlige
egenskaber ved ejendommen, idet der
efter fondens opfattelse var begået en
klar professionel fejl af mindst en af
de sagsøgte.
De sagsøgte påstod frifindelse med
forskellige begrundelser. Ingeniør- og
handelsfirmaet gjorde bl.a. gældende,
at firmaet ikke var ansvarlig for de
foretagne beregninger, at firmaets indehaver
ikke var rådgivende ingeniør,
at firmaet alene var et handelsfirma,
og at det kun havde solgt løsøre til
brug for en skråningssikring.
Den endelige dom blev afsagt af
Vestre Landsret i november 2002.
Retten lagde til grund, at skredet efter
skønsrapporten i al væsentlighed
skyldtes, at der ikke i forbindelse med
sikringen af skråningen var blevet taget
højde for vandspejlet i denne.
Yderligere blev det lagt til grund, at
de sagsøgte alle var klar over, at byggeriet
var eller ville blive overdraget af
bygherreselskabet til en andelsboligforening.
Derfor skulle vurderingen af
erstatningsansvar ske uden hensyn til,
om bygherreselskabet ville have kunnet
rejse tilsvarende krav, hvis der
forelå en klar professionel fejl. Der var
ikke tale om forældelse, idet eventuel
forældelse skulle regnes fra tidspunktet
for skredet i 1998.
Arkitektfirmaet blev frifundet, da
det fremgik af aftale mellem bygherre
og arkitekt, at bygherren skulle træffe
særskilt aftale med ingeniør, landinspektør
og geotekniker m.v., da firmaet
ikke var involveret i byggeriet
efter kommunens meddelelse af byggetilladelse,
og da det måtte fremstå
klart for en professionel entreprenør
og bygherre, at skråningens sikkerhed
skulle undersøges, inden byggeriet blev
iværksat.
Det geoteknisk specialfirma blev
frifundet, selv om det blev lagt til
grund, at firmaets forudsætninger og
beregninger på nogle punkter var
urigtige og for optimistiske. Frifindelsen
var begrundet i, at firmaet ikke
havde begået ansvarspådragende fejl.
Ingeniør- og handelsfirmaet blev
dømt til at betale 3,7 mio. kr. plus
renter og omkostninger. Retten fandt
bl.a., at ingeniør- og handelsfirmaet
fremtrådte som rådgiver og sælger af
et projekt til sikring af skråningen, at
projektet ikke tog højde for vandspejlet
i skråningen, hvilket var i strid
med funderingsnormens bestemmelser,
og at manglende hensyntagen til
vandspejlet anses som en klar professionel
fejl, der medførte, at hele skråningen
måtte anses for ustabil.

Nedfaldne tagplader
– projekteringsansvar
I beretningen for 2001 var omtalt en
retssag om arkitektansvar for mangelfuld
fastgørelse af store, plane plader
af eternit. På grundlag af skønsrapporten
blev arkitekten af byretten
dømt til at betale erstatning på
410.000 kr. plus renter og omkostninger.
Østre Landsret har i april 2002
stadfæstet dommen.
Arkitekten påstod frifindelse, fordi
han kun var underrådgiver for et ingeniørfirma,
der havde været totalrådgiver
og ikke var inddraget i retssagen.
Denne påstand blev afvist af
retten på grundlag af de oplysninger,
der var blevet fremsendt til bygherren,
Antal skadesager anmeldt i perioden 1.7.1986 til 31.12.2002
2400
2200
2000
1800
1600
1400
1200
1000
800
600
400
200
0
1662
Afviste 618
Anerkendte
1044
385
Afsluttede sager Igangværende
udbedring
Status pr. 31.12.2002
herunder vedrørende planlægningsmøde,
organisationsplan og mødereferater.
Der var ingen skriftlige rådgiveraftaler.
En påstand om bortfald af ansvar
som følge af forældelse og passivitet
blev også afvist, selv om der gennem
årene var blæst 20-30 tagplader af,
hvilket fremgik af en rapport fra 5-års
eftersynet, Byggeskadefonden fremsendte
til bygningsejeren i 1995.
Landsretten fandt ikke, at bygningsejeren
havde haft anledning til at gøre
ansvar gældende før modtagelsen af
fondens rapport, hvori årsagen til
nedfald af tagplader var angivet.
Landsretten lægger til grund, at
diagonallagte kunstige skifferplader
165
Under
sagsbehandling
2212
I alt
anmeldte sager
som de anvendte med dimensionen
60 x 60 cm. første gang kom frem på
det danske marked få år før projekteringen
i 1989. Retten tiltræder herefter,
som anført i byretsdommen, at arkitekten
, ”der ikke har udøvet nogen
selvstændig vurdering af forsvarligheden
af det tagarbejde, han havde tilrettelagt,
ikke har udvist den omhu og
påpasselighed, der må forlanges af en
arkitekt i forbindelse med projekteringen,
idet han burde have været opmærksom
på, at de anvendte stormklammer
anvendt på den nye pladedimension
har været åbenbart
uegnede.”
11

12
1-års eftersyn
Sammenfatning
Fonden afsluttede i 2002 sagsbehandlingen
af 359 bebyggelser svarende til
7292 boliger.
I knap 7% svarende til 24 af bebyggelserne
blev der registreret svigt i
gruppe 4 eller 5 (se forklaring s. 14),
der skal udbedres i umiddelbar forlængelse
af 1-års eftersynet, og som
normalt omfattes af fondens dækning.
Det var lidt højere end i 2001, hvor
det var 6%, og det var dermed første
gang siden 1999, der ikke kunne registreres
markant nedgang i antal væsentlige
svigt i forhold til året før.
Hvor der tidligere var væsentlige svigt
i omkring 25% af bebyggelserne, er
det nu 6-7%.
Omkring 80% af de eftersete byggerier
havde fået støttetilsagn efter 1.
januar 2000, og de havde betydelig
færre væsentlige konstruktive svigt,
end de ca. 20% af byggerierne der
havde fået støttetilsagn før den dato.
Det skyldes, at byggerier med tilsagn
efter 1. januar 2000 har skullet fremlægge
statiske beregninger, før opførelsen
påbegyndes (skema B). Det krav
har medført, at der i de nyeste byggerier,
næsten ikke ses væsentlige konstruktive
svigt, der skyldes manglende
eller fejlagtigt projekt. Der var derfor
kun væsentlige svigt i under 5% af de
byggerier, der havde fået støttetilsagn
efter 1. januar 2000. Denne positive
tendens forventes også i 2003 og fremover.
Det er næppe realistisk at forvente,
at antallet af væsentlige svigt reduceres
markant under 5%, selvom alle
byggeriets parter naturligvis bør tilstræbe,
at de undgås.
Svigttyper
Der blev registreret 24 svigt i gruppe
4 eller 5 fordelt på 24 bebyggelser.
Ligesom tidligere år vedrørte de
fleste svigt bærende og stabiliserende
konstruktioner. Der var 14 svigt af
denne type, som dermed udgjorde
omkring 60% af de 24 væsentlige
svigt.
De kalkulerede omkostninger til
udbedring af svigt baseres på overslag
i den konkrete sag. Derfor vil der fra
år til år være forskel på de gennem-
Kalkulerede omkostninger i ca. 1.000 kr. incl. moms for svigt
i gruppe 4 eller 5
Udbedringsomkostninger
Emne Bygningsdele Antal I alt Gennemsnit
vedrørende svigt pr. bebyggelse
Emne 1 Byggegrube, fundamenter og kælder 2 1.800 900
Emne 2 Bærende og stabiliserende konstruktioner 14 4.800 340
Emne 3 Ydervægge 2 1.200 600
Emne 4 Tage 3 1.900 630
Emne 5 Vådrum 1 1.200 1.200
Emne 7 Vand, varme og vebtilation 1 100 100
Emne 8 Beton i udsat miljø 1 600 600
Ialt 24 11.600 480
snitlige omkostninger inden for de
enkelte emner. De samlede gennemsnitlige
udbedringsomkostninger var
480.000 kr. pr. svigt i 2002. Det svarede
til 90% af niveauet i de sagsbehandlede
5-års eftersyn efter den
gamle ordning.
De samlede udbedringsomkostninger
udgjorde ligesom i 2001 kun 0,2%
af håndværkerudgifter og omkostninger
ved opførelsen af alle de 359 eftersete
bebyggelser. I 1999 var det 0,4%,
og tidligere var det endnu højere.

Sagsbehandlede 1-års eftersyn i 2002
I alt eller Almene Private Ældre- Ungdomsgennemsnit
familieboliger andelsboliger boliger boliger
Antal sagsbehandlede bebyggelser 359 142 44 155 18
Antal sagsbehandlede boliger 7292 2538 857 3254 643
hændværkerudgifter og omkostninger ved
opførelselsen i ca. mio. kr. incl. moms 5165 1931 785 2197 252
Bebyggelser med svigt i gruppe 4 eller 5 24 10 8 6 0
Boliger med svigt i gruppe 4 eller 5 378 149 130 99 0
Kalkulerede omkostninger til udbedring af svigt
i gruppe 4 eller 5 i ca. mio. kr. inl. moms 12 6 4 2 0
Bebyggelser med svigt i gruppe 4 eller 5
i forhold til bebyggelser i alt 7% 7% 18% 4% 0%
Boliger med svigt i gruppe 4 eller 5
i forhold til boliger i alt 5% 6% 15% 3% 0%
Kalkulerede omkostninger til udbedring af svigt
i gruppe 4 eller 5 i forhold til håndværkerudgifter
og omkostninger ved opførelsen 0,2% 0,3% 0,5% 0,1% 0%
13

14
Gruppering af bygningsemner ved 1-års eftersyn
Gruppe 1
Bygningsemnet er intakt eller har svigt
eller skade af ubetydeligt omfang.
Normalt vedligehold er tilstrækkeligt.
Gruppe 2
Bygningsemnet har svigt eller byggeskade
af meget beskedent omfang.
Forholdene kan enten udbedres eller
forebygges ved øget vedligeholdelse.
Gruppe 3
Bygningsemnet har svigt eller byggeskade
af mindre omfang, som kan
nedsætte levetiden. Der skal foretages
udbedring.
Gruppe 4
Bygningsemnet har svigt eller byggeskade
i stort omfang. Der er stor
sandsynlighed for, at der udvikles en
byggeskade, eller at en byggeskade udvikles
yderligere. Der skal foretages
udbedring i forlængelse af eftersynet.
Gruppe 5
Bygningsemnet har svigt eller byggeskade,
der er alvorlig og af betydning
for personsikkerheden. Der skal omgående
gribes ind med forebyggende
foranstaltninger.
Bebyggelser med svigt i gruppe 4 eller 5 i forhold til bebyggelser i alt
55%
50%
45%
40%
35%
30%
25%
20%
15%
10%
5%
0%
9%
6%
14%
7% 7%
4%
14%
15%
2000 2001 2002 2000 2001 2002 2000 2001 2002 2000 2001 2002 2000 2001 2002
I alt eller gennemsnit Almene familieboliger Private andelsboliger Ældreboliger Ungdomsboliger
18%
5%
6%
4%
0,0%
0,0% 0,0%

Mange skader på gamle tegltage
Frostsprængt rød vingetegl fra 1989,
model økonomi. Bemærk delamineret
kant.
Ind til 2000 fik fonden 15-18 anmeldelser
årligt om skader i bebyggelser
med tagsten af tegl. Det blev mere
end fordoblet til 41 anmeldelser i
2001, og i 2002 skete en yderligere
fordobling til 87 anmeldelser om skader
på tagsten af tegl.
Anmeldelserne vedrører med enkelte
undtagelser kun bebyggelser, der
er mindst 8-10 år, og der er ikke anerkendt
skader på tagsten af tegl, der er
oplagt efter 1995. Den overvejende del
af anmeldelserne vedrører tagsten, der
blev produceret på teglværker, som
ikke eksisterer mere.
Fonden indledte primo 2002 forhandlinger
med den danske teglbranche
for at sikre, at de tegltagsten, der
nu produceres på de tilbageværende
danske teglværker, ikke har de samme
fejl.
Forhandlingerne fortsætter i 2003,
men det er fondens foreløbige vurdering,
at de tilbageværende producenter
leverer betydeligt bedre tegltagsten
end de teglværker, der nu er lukket.
Frostsprængte røde vingetegl fra 1991, model økonomi.
Frostsprængte røde falstagsten fra 1988, model K21.
På sigt forventes derfor færre anmeldelser
af skader på tegltagsten.
Nye tegltagsten leveres typisk med
15 års såkaldt garanti. Reelt er der tale
om omlægningsgaranti de første 5 år
og herefter 10 års reklamations- og
omleveringsret, hvis man bliver opmærksom
på produktionsfejl på tag-
stenene. Det forudsætter i øvrigt, at
oplægning er sket efter god byggeskik,
som for tiden beskrevet i Tegl 36. Det
betyder bl.a., at taghældningen skal
være minimum 25 grader, og afstandslister
skal være minimum 25 mm. De
krav er desværre ikke altid opfyldt på
de gamle tegltage, der skadeanmeldes.
15

16
5-års eftersyn
Ny ordning
Sammenfatning
Fonden afsluttede i 2002 sagsbehandlingen
af de første 58 bebyggelser svarende
til 620 boliger efter den nye
ordning, hvor der tidligere er foretaget
1-års eftersyn.
De efterfølgende beregninger og
bemærkninger skal tages med forbehold,
da 58 bebyggelser er for få til, at
der kan uddrages generelle tendenser
af de statistiske beregninger.
I 9 af bebyggelserne svarende til
knap 16% blev der registreret svigt i
gruppe 4 eller 5 (se forklaring s. 14),
der skal udbedres i umiddelbar forlængelse
af 5-års eftersynet.
7 af disse drejede sig primært om
bebyggelser, hvor der manglede statiske
beregninger ved 1-års eftersynene.
Beregningerne blev i stedet udført i
forbindelse med 5-års eftersynet, og
de afslørede så væsentlige svigt først
og fremmest i tagkonstruktionerne, at
forholdene blev registreret i gruppe 4.
De bør derfor udbedres i forlængelse
af 5-års eftersynet og vil normalt være
omfattet af fondens dækning.
Ved fremtidige 5-års eftersyn forventer
fonden ikke at skulle registrere
nye væsentlige svigt i de bærende og
stabiliserende konstruktioner i forhold
til 1-års eftersynene i samme
omfang som i 2002.
De sidste 2 af disse 9 væsentlige
svigt blev også registreret ved 1-års
eftersynet. Gruppe 4 forhold vil normalt
være omfattet af fondens dækning,
men hvis en bygningsejer har
undladt at reklamere rettidigt over for
de ansvarlige over svigt, der allerede
blev registreret ved 1-års eftersynet,
eller hvis en bygningsejer har undladt
at følge op på en reklamation, er der i
juridisk forstand udvist passivitet, og
dermed er de ansvarliges forpligtelse
til at foretage udbedring, betale erstatning
m.v. ofte bortfaldet. Dermed
bortfalder fondens dækning formentlig
også.
Svigttyper
Der blev registreret 9 svigt i gruppe 4
eller 5 fordelt på 9 bebyggelser. 7 eller
80 % af disse svigt vedrørte bærende
og stabiliserende konstruktioner.
De kalkulerede omkostninger til
udbedring af svigt baseres på overslag
i den konkrete sag. De samlede gennemsnitlige
udbedringsomkostninger
var 250.000 kr. pr. svigt i 2002. Det
Kalkulerede omkostninger i ca.1.000 kr. incl. moms for svigt
i gruppe 4 eller 5 (5-års eftersyn – gammel ordning)
Udbedringsomkostninger
SfB Bygningsdele Antal I alt Gennemsnit
svigt pr. bebyggelse
SfB (1) Bygningsbasis 1 600 600
SfB (2) Primære bygningsdele 31 16.400 530
SfB (3) Kompletterende bygningsdele 3 2.300 770
SfB (4) Overfladebygningsdele 3 1.900 630
Ialt 38 21.200 560
var omkring halvdelen af, hvad et
gennemsnitligt svigt blev kalkuleret til
ved 1-års eftersynene og ved 5-års
eftersynene efter den gamle ordning.
De samlede udbedringsomkostninger
til de 9 svigt udgjorde 0,8% af
håndværkerudgifter og omkostninger
ved opførelsen af alle de 58 eftersete
bebyggelser.

Gammel ordning
Sammenfatning
Fonden afsluttede i 2002 sagsbehandlingen
af 342 bebyggelser svarende til
7557 boliger, der blev afleveret i 1997-
98. Der er ikke foretaget 1-års eftersyn
af disse bebyggelser.
I 11% svarende til 38 af bebyggelserne
blev der registreret svigt i gruppe
4 eller 5 (se forklaring s. 14), der skulle
udbedres i umiddelbar forlængelse af
5-års eftersynet, og som normalt omfattes
af fondens dækning.
Det er en forbedring i forhold til
2001, hvor der registreret svigt i
gruppe 4 eller 5 i 13% af de eftersete
bebyggelser.
Sagsbehandlede 5-års eftersyn i 2002 (gammel ordning)
Svigttyper
Der blev registreret 38 svigt i gruppe
4 eller 5 fordelt på 38 bebyggelser.
31 eller 80% af disse svigt vedrørte
bærende og stabiliserende konstruktioner.
De kalkulerede omkostninger til
udbedring af svigt baseres på overslag
i den konkrete sag. Derfor vil der fra
år til år være forskel på de gennemsnitlige
omkostninger inden for de
enkelte emner. De samlede gennemsnitlige
udbedringsomkostninger var
560.000 kr. pr. svigt i 2002. Det var
17% mere end ved 1-års eftersynene.
Ligesom i 2001 udgjorde de samlede
udbedringsomkostninger 0,5% af
håndværkerudgifter og omkostninger
ved opførelsen af alle de 342 eftersete
bebyggelser.
I alt eller Almene Private Ældre- Ungdomsgennemsnit
familieboliger andelsboliger boliger boliger
Antal sagsbehandlede bebyggelser 342 155 47 105 35
Antal sagsbehandlede boliger 7557 3446 868 2315 928
hændværkerudgifter og omkostninger ved
opførelselsen i ca. mio. kr. incl. Moms 4617 2371 662 1288 296
Bebyggelser med svigt i gruppe 4 eller 5 38 17 15 6 0
Boliger med svigt i gruppe 4 eller 5 862 462 322 78 0
Kalkulerede omkostninger til udbedring af svigt
i gruppe 4 eller 5 i ca. mio. kr. inl. Moms 21 9 11 1 0
Bebyggelser med svigt i gruppe 4 eller 5
i forhold til bebyggelser i alt 11% 11% 32% 6% 0%
Boliger med svigt i gruppe 4 eller 5
i forhold til boliger i alt 11% 13% 37% 3% 0%
Kalkulerede omkostninger til udbedring af svigt
i gruppe 4 eller 5 i forhold til håndværkerudgifter
og omkostninger ved opførelsen 0,5% 0,4% 1,7% 0,1% 0%
17

18
Gruppering af bygningsdele ved 5-års eftersyn
Gruppe 1
Bygningsdelen er intakt eller har svigt
eller skade af ubetydeligt omfang.
Normalt vedligehold er tilstrækkeligt.
Gruppe 2
Bygningsdelen har svigt eller byggeskade
af meget beskedent omfang.
Forholdene kan enten udbedres eller
forebygges ved øget vedligeholdelse.
Gruppe 3
Bygningsdelen har svigt eller byggeskade
af mindre omfang, som kan
nedsætte levetiden. Der skal foretages
udbedring.
Gruppe 4
Bygningsdelen har svigt eller byggeskade
i stort omfang. Der er stor
sandsynlighed for, at der udvikles en
byggeskade, eller at en byggeskade udvikles
yderligere. Der skal foretages
udbedring i forlængelse af eftersynet.
Gruppe 5
Bygningsdelen har svigt eller byggeskade,
der er alvorlig og af betydning
for personsikkerheden. Der skal omgående
gribes ind med forebyggende
foranstaltninger.
5-års eftersyn (gammel ordning)
Bebyggelser med svigt i gruppe 4 eller 5 i forhold til bebyggelser i alt
55%
50%
45%
40%
35%
30%
25%
20%
15%
10%
5%
0%
15%
13%
11%
13%
12%
11%
37%
37%
2000 2001 2002 2000 2001 2002 2000 2001 2002 2000 2001 2002 2000 2001 2002
I alt eller gennemsnit Almene familieboliger Private andelsboliger Ældreboliger Ungdomsboliger
32%
6%
6% 6%
8%
9%
0,0%

Nyere eternittage nedbrydes hurtigt
Højesteretssagen i 2001 om smuldrende
eternitplader anslog brugstiden
for tagplader af eternit til højst 30 år,
Vejr og vind slider på byggematerialerne,
og nedbrydningen af eternitplader
starter i nogle tilfælde allerede
i løbet af 3-5 år. Vejrliget, beliggenheden
og orienteringen mod verdenshjørnerne
har stor betydning for, hvor
hurtigt pladerne nedbrydes, og om
pladerne kan holde i 30 år.
På eternitpladerne slides overfladebehandlingen
af, hvorefter pladerne
først skaller, senere smuldrer de, og til
sidst kan der trænge vand gennem
pladerne. Vintre med megen nedbør
og mange temperaturvariationer omkring
frysepunktet slider meget på
pladerne. Normalt slides overfladebehandlingen
først af på kanterne, der
bliver flossede og lyse, og senere slides
den også af fladerne, der bliver lyse og
spættede at se på.
Tagpladernes underside skal til stadighed
ventileres med frisk luft. Lufttilførslen
ved tagfoden i et åbent tagrum
må ikke spærres af oplag eller
isoleringsmaterialer. Begroninger, mos
og algedannelser på oversiden skal
jævnligt afvaskes. Pladerne skal kontrolleres
hvert år.
Dansk Eternit A/S har oplyst, at
maling ikke kan redde plader, der er
begyndt at skalle eller smuldre.
Pladerne leveres med 15 års Eternitgaranti.
Der er reelt tale om en 15
års reklamationsret, som normalt kun
gælder, hvis man reklamerer senest få
måneder efter, at man bliver opmærksom
på eventuel fabrikationsfejl på
pladerne. Det fremgår af garantibestemmelserne,
at „Farveændringer og
farvenedslidning kan forekomme, og
farveændringer og farvenedslidning,
som først viser sig mere end 3 år efter
ibrugtagning, anses for en følge af
vejrligets påvirkninger og udløser derfor
intet krav mod Dansk Eternit A/S.“
Efter fondens opfattelse kan det
ikke udelukkes, at farveændringer og
begyndende afskalninger inden 5 år
vil være omfattet af garantien. Den
endelige afgørelse heraf hører under
domstolene.
Frostsprængte eternit bølgeplader fra
1989.
19

20
Tagkassetter af træ
Med udgangspunkt i den internationale
arkitekturtrend vælges denne
tagkonstruktion i en del tilfælde i
nyere dansk boligarkitektur. Tagkassetterne
kan enten være ventilerede
eller uventilerede, men begge konstruktioner
er lukkede, og skadelig
indtrængning af vand og fugt kan
ikke registreres ved en inspektion som
i de åbne inspicerbare tagrum under
et traditionelt og velprøvet saddeltag,
der har kendetegnet dansk bygningskultur
gennem århundreder.
Sandsynligheden for, at et svigt udvikler
sig til byggeskade, er væsentlig
større for tagkassetter end for traditionelle
saddeltage. Det gælder både
svigt under projekteringen og udførelsen.
Specielt uventilerede tagkassetter
er mindre robuste over for svigt i ventilationen
i de underliggende rum
eller utæt dampspærre, hvis der samtidig
er forhøjede fugtkoncentrationer
i boligerne som følge af manglende
udluftning.
Ventilerede tagkassetter
Flere tekniske rådgivere ser fordele i at
anvende præfabrikerede ventilerede
tagkassetter, som bl.a. muliggør en
hurtig lukning af bygningen. Det betyder,
at visse indvendige arbejder kan
gennemføres tidligere i byggeprocessen.
De præfabrikerede ventilerede
tagkassetter er som regel også uden
svigt, når de forlader fabrikken. Kassetterne
kombinerer fordelen ved de
industrielt forarbejdede produkter
med den velkendte ventilerede løsning.
Uventilerede tagkassetter
Uventilerede tagkassetter kan bruges,
hvor de ventilerede kassetter er uegnede
på grund af vanskelige ventila-
tionsforhold ved forskudte lejlighedsskel
eller ved store spænd.
Forskellen ligger primært i dampspærren,
som er helt speciel i den
uventilerede konstruktion. Den skal
både fungere som en almindelig
dampspærre, som skal hindre, at fugtig
rumluft fra boligen trænger op i
kassetten. Og samtidig skal utilsigtet
fugt i tagkassetten kunne passere gennem
dampspærren ned i boligen, når
solen opvarmer tagfladen. Herefter
fjernes fugten via boligens normale
rumventilation.
Teoretisk og hvis alle forudsætninger
er opfyldt, kan denne meget specielle
konstruktion faktisk godt fungere.
Men i praksis har det desværre både
ved eftersyn og i skadesager ofte vist
sig, at den ikke fungerer, som den skal,
fordi en eller flere af følgende forudsætninger
ikke er opfyldt:
● Der må ikke være permanent
skygge på nogen del af tagfladen
● Der må højst være 65-70 % relativ
luftfugtighed i boligen
● Dampspærren skal være helt tæt
overalt
● Den indvendige loftsbeklædning
skal være diffusionsåben
● Tagkassetterne må ikke være fugtige,
når de monteres
Følgevirkningerne kan være så omfattende
skader i form af råd og skimmelsvampeangreb,
at tagkonstruktionen
helt eller delvist skal udskiftes.
Udgifterne betales normalt af fonden
og bygningsejerne, da problemerne
som regel først viser sig, når den
5-årige ansvarsperiode er udløbet.
Det kræver efter fondens erfaring
med støttede boligbyggerier overordentlig
stor påpasselighed og kvalitetssikring
hos alle parter – også i den
efterfølgende drift – hvis man vil anvende
uventilerede tagkassetter.
Yderligere oplysninger findes på
fondens hjemmeside under Risikobehæftede
forhold; Emne 4, Tage.

Svigt bl.a. ved placering og montering af taghætte
og vinduesparti har medført svamp, skimmel og råd i
uventileret tagkassette fra 1997.
21

22
Indgåede aftaler om 1-års og 5-års eftersyn
Oversigt over indgåede aftaler om eftersyn
1100
1000
900
800
700
600
500
400
300
200
100
0
1
344
839
994
1079
1990 1991 1992 1993 1994 1995 1996 1997 1998 1999 2000 2001 2002 2003
Indgåede kontrakter 2002. 1-års eftersyn
1990-2001: 1990-2002: Faktiske Faktiske aftaler
2002-2003: 2003: Forventede Forventede aftaler
aftaler
1-års eftersyn 5 5-års års eftersyn
5-års kontrolsyn eftersyn (gl. ordning)
661 649
Beløb i 1.000 kr. incl. moms A/B syn C syn I alt
Antal Beløb Antal Beløb Beløb
Almene familieboliger 135 5.397 15 607 6.004
Integrerede ungdomsboliger 4 110 1 6 67
Ungdomsboliger 15 634 1 30 664
Private andelsboliger 41 2.091 9 227 2.318
Ældreboliger 148 6.521 10 331 6.852
Integrerede ældreboliger 7 185 2 76 261
Kollektive bofællesskaber 0 0 0 0 0
1-års eftersyn i alt 350 14.889 38 1.277 116.166
Gennemsnit pr. 1-års eftersyn 43 34 46
Indgåede kontrakter 2002. 5-års eftersyn (gammel ordning)
Beløb i 1.000 kr. incl. moms A/B syn C syn I alt
Antal Beløb Antal Beløb Beløb
Almene familieboliger 61 3.912 21 556 4.468
Integrerede ungdomsboliger 7 126 1 8 134
Ungdomsboliger 9 487 1 12 499
Private andelsboliger 11 653 15 538 1.191
Ældreboliger 34 2.065 8 206 2.271
Integrerede ældreboliger 2 61 2 40 101
Kollektive bofællesskaber 2 45 45
5-års eftersyn i alt 126 7.349 48 1.360 8.709
Gennemsnit pr. 5-års eftersyn 58 28 69
535
95
448
419
386
339
398
326
406
40
350
126
364
350
8

Erfaringsformidling
Fonden holdt 3 orienteringsmøder for
eftersynsfirmaer forskellige steder i
landet. Ca. 240 ledere og medarbejdere
fordelt på ca. 130 forskellige firmaer
deltog i møderne.
Hovedemnet ved orienteringsmøderne
var fugt og skimmel
Hvordan opstår disse problemer, hvordan
undersøger man omfanget af
skimmelsvampevækst, og hvordan udbedres
og forebygges disse problemer?
Orienteringen skete i et samarbejde
mellem to seniorforskere fra By og
Byg (Statens Byggeforsknings Institut)
og fonden, som illustrerede forskernes
mere teoretiske gennemgang med
konkrete eksempler fra skadesager om
skadelig skimmelsvampevækst.
Både emnet og indlæggenes blanding
af teori og praksis virkede velvalgt
og medførte ivrig spørgelyst fra
tilhørerne.
Der blev også orienteret om forudsætningen
for at vælge den gode tagløsning
og om den generelt positive
kvalitetsudvikling, som kan registreres
i de nye byggerier, men det blev samtidig
påpeget, at der ved 1-års eftersynene
fortsat registreres mindre væsentlige
svigt, som skal udbedres, i 9
ud af 10 byggerier. Det tyder på, at
byggerierne ikke gennemgås grundigt
nok ved afleveringsforretningen fra
entreprenøren til bygherren.
Erfaringsformidling sammen med
andre
I Erhvervs- og Boligstyrelsens rapport
„Byggeriet i Vidensamfundet“ fra september
2002 foreslås det, at de to
byggeskadefonde iværksætter en fælles
erfaringsformidling. Sammen med
Byggeskadefonden vedrørende Bygningsfornyelse
(BvB) planlægges der-
for flere fælles formidlingsaktiviteter i
2003, bl.a. om valg af undertag, som
også andre af byggeriets parter deltager
i. Sammen med BvB planlægges
også fælles artikler, annoncer, kurser
og møder i 2003.
Fonden har i 2002 publiceret flere
artikler og skriftlige indlæg om boligbyggeri.
Desuden har fondens medarbejdere
deltaget i en række kurser og
arrangementer over hele landet med
indlæg om erfaringer fra eftersyn og
skadesager.
Arrangementerne har rettet sig
mod udførende, rådgivere, de kommunale
bygningsmyndigheder samt
undervisningsinstitutioner.
Herudover orienterer medarbejdere
fra fonden også hvert år studerende
om svigt og skader i byggeriet på Byg-
25%
20%
15%
10%
5%
0%
27%
24%
23%
19%
16%
geteknisk Højskole i København.
Antallet af aktive eftersynsfirmaer
er reduceret fra over 250 til knap 150
i 2002 på grund af den faldende byggeaktivitet
siden starten af 1990érne.
Fonden vil forsøge at bevare kontakten
til de „passive“firmaer, som bl.a.
fortsat vil få årsberetningen tilsendt.
Antal registrerede eftersynsfirmaer
pr. 31.12.2002
Firmakategori
Arkitektfirmaer 58
Ingeniørfirmaer 60
Arkitekt- og Ingeniørfirmaer 7
Entreprenørfirmaer 8
Institutter og Laboratorier 16
I alt 149
Antallet af bebyggelser med svigt i gruppe 4 eller 5 i forhold til alle
opførte bebyggelser med aflevering i de anførte år
14% 14%
9% 9%
1992 1993 1994 1995 1996 1997 1998 1999 2000 2001 2002
å f
1992-1997: 5-års eftersyn (gammel ordning)
å f
1998-2002: 1-års eftersyn
2002 omfatter ca. 5/12 af alle opførte
bebyggelser med aflevering i
2002.
6%
2%
23

24
Regnskabets hovedtal
Byggeskadefondens midler er i henhold
til beslutning i fondens bestyrelse
placeret i danske børsnoterede statsog
realkreditobligationer og indskud
til aftalt forrentning i pengeinstitutter.
Forvaltningen af fondsbeholdningen
forestås efter bestyrelsesbeslutning
ved indgåede aftaler om porteføljepleje
hos pengeinstitutter. I 2002 har
antallet af porteføljeplejeaftaler været
2. Der foretages af revisionen særskilt
rapportering af afkastresultater m.v.
inden bestyrelsen beslutter kommende
års porteføljeplejeaftaler.
Afkastet i 2002 blev præget af rentestigning
og kursfald. Afkastet udgjorde
inkl. kursgevinst og -tab netto ca. 61
mio. kr.
Ifølge den forannævnte rapportering
har afkastet (inkl. kursreguleringer)
på disse obligationsbeholdninger
Udgifter opgjort i procent af bidrag og reservefond
110%
100%
90%
80%
70%
60%
50%
40%
30%
20%
10%
0%
90%
Regnskabsår
1998
5 C års synC-eftersyn
92%
Regnskabsår
1999
siden etablering af porteføljeplejeaftaler
i 1988/1989 oversteget den alternative
pengemarkedsrente. Porteføljeplejeaftalerne
har begrænsning af den
gennemsnitlige varighed (renterisiko)
på beholdningerne.
Reservefonden (31.12.2002 ca. 210
mio. kr.) afdækker bl.a. de løbende
udsving i kursværdien af obligationsbeholdningen
(31.12.2002 ca. 645 mio.
kr.)
Der er foretaget en regnskabsomlægning,
således at bl.a. de opsamlede
bidrag ekstraordinært er forrentet for
perioden 1987-1998. Fra 1999 og
fremefter fragår rentetilskrivning fortsat
i forhold til Nationalbankens diskonto
i fondens renteindtægter m.v.
Realværdien af de opsamlede bidrag
søges hermed fastholdt i perioden fra
indbetaling til udbetaling.
93%
Regnskabsår
2000
5-års A/B syn A/B-eftersyn Svigt syn S1-års
A/B-eftersyn Kontrol C syn
Svigt C synS
1 års C-eftersyn Kontrolsyn
100%
Regnskabsår
2001
Skadedækning Skader
Reservationer Reservationer
104%
Regnskabsår
2002
Evt. forpligtelser Eventualforpligtelser
Grafen viser opgørelse af afholdte udgifter,
reservationer og eventualforpligtelser
ved udgangen af regnskabsårene
1998, 1999, 2000, 2001 og 2002. Opgørelsen
er sat i forhold til summen af
bidrag og andel af reservefonden.
Afholdte udgifter udgør ved udgangen
af 2002 i alt 74% af indbetalte bidrag
og andel af reservefond. Reservationer
og eventualforpligtelser udgør i alt 30%.
Udbetalt skadedækning er vokset fra
41% i 2001 til 47% i 2002. På trods
heraf er reservationer ændret til 23%,
på grund af nye anmeldelser i 2002.
Primært derfor udgør afholdte udgifter,
reservationer og eventualforpligtelser
104% i forhold til summen af bidrag og
andel af reservefonden ultimo 2002.
Det bemærkes, at en del af reservationerne
og eventualforpligtelserne sandsynligvis
ikke vil komme til udbetaling.

Beløbene er angivet i 1.000 kr.
Udgifter til rekvirerede eftersyn 2002 2001 2000 1999 1998
Modt. fakturaer vedr.5-års eftersyn 16.617 20.660 17.865 22.673 25.021
Kontrakter vedr. 5-års eftersyn 4.539 12.491 12.298 10.950 13.743
Tilbageført fra foregående år -12.491 -12.298 -10.950 -13.743 -18.966
Modt. fakturaer vedr. 1-års eftersyn 16.026 12.998 15.046 13.319 867
Kontrakter vedr. 1-års eftersyn 5.138 4.995 4.055 5.773 1.658
Tilbageført fra foregående år -4.994 -4.055 -5.773 -1.658 0
Modt. fakturaer vedr. kontroleftersyn 862
Kontrakter vedr. kontroleftersyn 60
Tilbageført fra foregående år 0
Eftersyn i alt 25.756 34.791 32.541 37.314 22.323
Udbetalt/reserveret skadeerstatning
Betalte skadeomkostninger 111.638 121.957 124.584 102.717 80.861
Reserveret skadedækning 310.914 349.032 346.199 397.495 383.160
Tilbageført fra foregående år -349.032 -346.199 -397.495 -383.160 -258.313
Skadeerstatning i alt 73.520 124.790 73.288 117.052 205.708
Status for bidrag
Saldo primo 94.819 163.660 193.543 90.694 153.392
Pålignede bidrag 73.435 62.404 60.926 57.713 58.364
Årets bidragsforrentning m.v. 141.903 28.336 15.020 12.379
Eftersyn i alt -25.757 -34.791 -32.541 -37.314 -26.210
Skadeerstatning i alt -73.520 -124.790 -73.288 -117.052 -121.039
Bidragsforrentning m.v. 1987-1998 187.123 26.187
Saldo ultimo 210.880 94.819 163.660 193.543 90.694
Status for reservefond
Saldo primo 286.142 285.506 276.920 459.986 416.138
Finansielle nettoindtægter ekskl. intern rente 90.658 51.426 47.403 21.957 85.870
Administrationsudgifter m.m. -24.435 -22.454 -23.797 -17.900 -15.835
Overført bidragsforrentning m.v. -141.903 -28.336 -15.020 -187.123 -26.187
Saldo ultimo 210.462 286.142 285.506 276.920 459.986
Bemærkning:
Bidragssaldo ultimo fremkommer som summen af saldo primo plus pålignede bidrag med fradrag af udgifter til
rekvirerede eftersyn og skadeerstatning.
Reservefond udgøres af summen af fondens nettorenteindtægter med fradrag af administrationsudgifter.
25

26
Armeringsbånd i bølgeplader
En andelsboligforening med 20 boliger
anmeldte i 1996 byggeskade på
eternittaget – bølgeplader leveret i
1988 fra Dansk Eternit. Fordi restlevetiden
på taget skulle udnyttes fandt
udskiftning af taget først sted i 2000.
Bygningsejeren havde besluttet at
lægge nye tagplader af fibercement fra
leverandøren Ivarsson & Co A/S op i
stedet for plader fra Dansk Eternit
A/S. Allerede ved leveringen af pladerne
på byggepladsen viste det sig, at
mange af dem var behæftede med
mangler. Der er tale om en relativ ny
type engelsk producerede plader med
betegnelsen ivarcem P6 med indlagte
pvc-strips – armeringsbånd - som
løber på langs af bølgerne for at forbedre
sikkerheden mod gennemtrædning
ved trafik på taget. Manglerne
viser sig i form af revner i større eller
mindre omfang ved pladekanter, hvor
pvc-strips går ind i pladerne. Nogle
plader flækker eller delaminerer. Ved
vandindtrængning efterfulgt af frostpassager
vil der ske en nedbrydning af
samme karakter som man kender fra
asbestfri eternitplader fra 1980-erne.
Efter pålægning måtte yderligere et
stort antal plader udskiftes, idet hele
taget blev gennemgået fra en lift. Ved
1-års eftersyn på udbedringsarbej-
derne blev det i 2002 konstateret, at
yderligere et antal plader skulle udskiftes,
da der var mange plader med
begyndende tegn på nedbrydning.
I forløbet har fonden været i kontakt
med bl.a. importøren Ivarsson &
Co A/S, dels for at fastholde denne på
leverandøransvaret i den konkrete sag,
og dels for at søge at opnå en aftale
om en mere reel garanti end den 15årige
såkaldte garanti, selskabet opererer
med. Det er ikke lykkedes for fonden
at opnå en tilfredsstillende generel
aftale med Ivarsson & Co A/S.
Fonden har fået foretaget nærmere
laboratorieundersøgelser for at få
fastslået årsagen, og disse undersøgelser
bekræfter, at det er manglende
sammenhæng i pladematerialet omkring
de pågældende pvc-strips, der
giver åbninger og revner. En tilsyneladende
intakt plade viste således tegn
på spaltning, dels i forlængelse af de
ilagte armeringsbånd og dels i form af
luftrige lag i fibercementen. Spalteplanerne
var lokaliseret til porøse lag i
det laminerede fibercementmateriale.
På dette grundlag er fonden ophørt
med at anvende plader med indlagte
pvc-strips til skadeudbedring. Så
længe produktet ikke er ændret eller
leverandøren påtager sig et ansvar i
rimeligt omfang kan fonden ikke anbefale
nogen at oplægge plader med
strips.
Revner langs kanter, hvor pvcarmeringsbånd
ender.

Oversigt over bebyggelser der er omfattet af fonden
Bygningskategori Antal bebyggelser Antal bebyggelser Antal boliger Antal boliger
primo 2003 Primo 2002 primo 2003 Primo 2002
Almene familieboliger 3.132 2.985 70.512 67.384
Integrerede ungdomsboliger 656 651 5.291 5.193
Integrerede ældreboliger 62 53 738 627
Private andelsboliger 2.158 2.125 30.587 30.016
Ungdomsboliger 613 603 15.916 15.512
Ældreboliger 1.997 1.850 43.599 40.051
Lette kollektivboliger 106 106 1.334 1.334
Bofællesskaber 9 8 65 58
I alt 8.733 8.381 168.042 160.175
27

28
Byggeskadefonden
Studiestræde 50,
1554 København V
Telefon 33 76 20 00
Telefax 33 76 20 10
E-post: bsf@bsf.dk
www.byggeskadefonden.dk
Bestyrelse pr. 31. december 2002
Niels Peter Thomsen, Dansk almennyttigt Boligselskab
(valgt af Boligselskabernes Landsforening) Formand
Hans Erik Lund, Andelsboligforeningernes Fællesrepræsentation
(valgt af By- og Boligministeriet efter Indstilling fra Andelsboligforeningernes
Fællesrepræsentation) Næstformand
Eske Groes, Kommunernes Landsforening
(valgt af Kommunernes Landsforening)
Them Steensborg, Frederiksberg Kommune
(valgt af Københavns og Frederiksberg Kommuner)
Lars Andersen, Odense AndelsBoligforening
(valgt af Boligselskabernes Landsforening)
Knud Rasmussen, Højbjerg Andelsboligforening
(valgt af Boligselskabernes Landsforening)
Per Thomsen, Kollegiernes Kontor, Sønderborg
(valgt af Erhvervs- og Boligstyrelsen efter indstilling fra selvejende
ungdomsboliginstitutioner)
Elin Møller, Farum Kommune
(valgt af Erhvervs- og Boligstyrelsen efter indstilling fra
Omsorgsorganisationernes Samråd)
Asta Nicolajsen, By og Byg
(valgt af Erhvervs- og Boligstyrelsen som særlig sagkyndig)
Byggeskadefonden er en selvejende institution, oprettet ved lov i 1986.
Byggeskadefonden omfatter samtlige almene familieboliger, ungdomsboliger,
lette kollektiv boliger, ældreboliger, nybyggede private andelsboliger og kollektive
bofællesskaber, der har modtaget tilsagn om støtte efter den 30. juni 1986.
Grafisk design: Finn Evald. Repro: Byens On Line. Tryk: Holmen Center-Tryk. Foto: Årstiderne Arkitekter A/S, side 2.
AEC Laboratoriet, side 19. Århus Arkitekterne A/S, side 2. Byggeskadefonden. Oplag: 8.000
Medarbejdere pr. 31. dec. 2002
Direktion
Gert Nielsen, direktør
Ole Bønnelycke, sekr. chef (jura/teknik)
Birger R. Kristensen, sekr. chef
(økonomi)
Vagn Hjorth (seniorkonsulent)
Jura
Gorm Nilsson
Jan Groos
Dorthe Heidemann Petersen
Hanne Sørensen
Robert Metasch
Tanja T. Hansen
Teknik
Jens Dons
Attila Hegyközy
Mie Byrdal
Henning Bårris
Peter Rasch Hansen
Bent Isager
Dorte Johansen
Elisabet Johnsen
Jørgen Jonstrup
Lena Friis Knudsen
Helen Koskela
Kasper Boel Nielsen
Kai Møller Pedersen
Susanne Prahm
Lene Rahbech
Poul Varnum
Jørgen Wegener
IT
Niels Erik Birkbak
Per D. Jørgensen
Kurt Baumgarten
Tommy Avlastenok

Byggeskadefonden
Beretning 2002
002