Årsrapport 2007/2008 - ASGAARD GROUP A/S

ASGAARD GROUP 

A DEVELOPMENT STRONGHOLD 

ÅRSRAPPORT 2007/2008

SELSKABSINFORMATION 

Navn 

ASGAARD Group A/S 

Adresse 

Valhøjs Allé 174-176, DK-2610 Rødovre 

Afdelingskontor 

Lokesvej 4, DK-8230 Åbyhøj 

Skeppsgatan 19, 211 19 Malmö, Sverige 

Telefon m.v. 

Telefon (+45) 33 11 00 24 

Telefax (+45) 33 11 00 36 

E-mail info@asgaardgroup.com 

Web-site www.asgaardgroup.com 

CVR nr. 

44 31 84 15 

Regnskabsår 

01.10. - 30.09. 

Direktion 

Søren Stensdal (adm. direktør) 

Stig Wadmann 

Bestyrelse 

Michael Vinther (bestyrelsesformand) 

Allan Karlsen 

Tonny Nielsen 

Revision 

Beierholm 

Statsautoriseret Revisionsaktieselskab 

Generalforsamling 

Den ordinære generalforsamling afholdes 

den 29. januar 2009 kl. 10:00 på selskabets 

adresse.

FORORD . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 4 

HOVED- OG NØGLETAL 

FOR KONCERNEN . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 5 

KONCERNOVERSIGT . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 6 

LEDELSESBERETNING . . . . . . . . . . . . . . . . . . 7 

Hovedaktivitet og strategi . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 7 

Udvikling i aktiviteter . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 7 

Udvikling i økonomiske forhold. . . . . . . . . . . . . . 13 

Fortsættende aktiviteter. . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 14 

Ophørte aktiviteter . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 14 

Usædvanlige forhold . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 14 

Forventet udvikling . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 14 

Særlige risici . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 14 

Begivenheder efter 

regnskabsårets afslutning . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 16 

Corporate Governance . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 16 

Interne regler . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 17 

Aktionærforhold . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 18 

Finanskalender . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 18 

Fondsbørsmeddelelser . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 19 

Bestyrelsens og direktionens 

øvrige ledelseshverv . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 20 

INDHOLDSFORTEGNELSE 

PÅTEGNINGER . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 23 

Ledelsespåtegning . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 23 

Revisorpåtegning . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 24 

ÅRSREGNSKABET . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 27 

Resultatopgørelse . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 27 

Balance . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 28 

Pengestrømsopgørelse . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 30 

Egenkapitalopgørelse . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 31 

Noter . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 32 

3

4 

FORORD 

UDFORDRINGER – OG NYE MULIGHEDER.... 

Kære aktionærer og øvrige interessenter 

Regnskabsåret 2007/2008 har været turbulent for både det danske og internationale ejendomsmarked, der 

har været markant påvirket af den internationale kreditkrise – og den heraf følgende generelle svækkelse af de 

økonomiske udsigter. 

ASGAARD GROUP A/S aktiviteter er således også negativt påvirket af denne afmatning, der viser sig både ved en 

reduceret brugerefterspørgsel og – ikke mindst – i en markant aftagende interesse for investering i fast ejendom. 

Vi forventede ved indgangen til året en mindre forøgelse af selskabets resultat i forhold til året før, med baggrund 

i den foretagne styrkelse af organisationen. Som året skred frem, måtte vi konstatere, at de ændrede markedsvilkår 

ville føre til et noget lavere resultat og i forbindelse med udsendelse af periodemeddelelse for 3. kvartal, reducerede 

vi forventningerne til årets resultat til DKK 30-35 mio. før skat. 

Årets resultat blev DKK 24 mio. før skat, hvilket må betegnes som acceptabelt under de givne forhold. Dette skal 

ses i lyset af, at vi i regnskabsåret har reageret på den forringede markedssituation, ved at nedbringe koncernens 

eksponering, dels ved at undlade at videreføre et antal optionsbaserede projekter, der under de ændrede markedsforhold 

ikke var lukrative nok og dels ved at neddrosle aktivitetsomfanget i Formation A/S til det lavest tænkelige, 

indtil markeds vilkårene for parcelhusbyggeriet i Danmark er markant forbedret. Begge forhold har medført nedskrivning 

af aktiverede udviklingsomkostninger og øvrige aktiver i regnskabsåret. 

Bestræbelserne på at positionere koncernen bedst muligt i forhold til de ændrede markedsvilkår, har bl.a. ført til, 

at koncernens likvide beredskab er mere end 5-doblet i regnskabsåret, til DKK 88 mio. 

På trods af konjunkturforholdene, har året budt på en del fremadrettede tiltag, hvoraf skal nævnes: 

• Investering i 51 % af Nordic Development Group, med aktiviteter i Øst- og Sydøsteuropa 

• Etablering af afdeling i Århus 

• Etablering af 100 % ejet datterselskab i Sverige 

• Succesfuldt frasalg af resterende aktiepost i Intervare A/S 

Det kommende år forventes at indebære udfordringer for ejendomssektoren, men ASGAARD GROUP er særdeles 

godt positioneret, herunder til at udnytte de muligheder for indkøb af nødlidende projekter og ejendomme, der 

opstår i forbindelse med den aktuelle finansielle krise. Der pågår aktuelt drøftelser med flere kreditinstitutioner om 

hel eller delvis overtagelse af ejendomme og projekter fra nødlidende ejere. 

ASGAARD GROUP har altid opereret med konservative, robuste projektbudgetter og en høj grad af forsigtighed, 

hvilket bl.a. kan aflæses i koncernens høje soliditet. Dette giver råderum til indkøb af projekter og indgåelse af 

strategiske samarbejder, der vil give koncernen betydelige indtjenings- og vækstmuligheder i de kommende år. 

Vi ser således med fortrøstning på de kommende år, om end vi er indstillet på, at koncernens projekter i denne 

periode vil have et længerevarende forløb, end vi har tilsigtet under den hidtidige højkonjunktur. Perspektivet på 

mellemlang sigt for ASGAARD GROUP vurderes som minimum at være intakt og koncernens forretningsmodel 

forventes at vise sig robust nok til at udnytte de nugældende markedsvilkår. 

Søren Stensdal 

Adm. direktør

HOVED- OG NØGLETAL FOR KONCERNEN 

2007/2008 2006/07 2005/06 2004/05 2003/04 

Hovedtal (i 1.000 DKK) 

Nettoomsætning 84.047 61.772 26.772 63.360 71.626 

Bruttoresultat 29.977 21.005 9.352 32.156 37.651 

Resultat af primær drift (EBIT) 12.907 39.127 27.029 -13 14.124 

Resultat af finansielle poster 11.541 11.365 4.171 1.244 828 

Årets resultat 20.187 40.733 67.191 17.222 12.609 

Andel af årets resultat der tilfalder 

moderselskabets aktionærer 22.272 41.168 64.848 13.580 9.049 

Investeret kapital inklusive goodwill 187.508 178.406 124.214 35.242 29.638 

Nettoarbejdskapital (NWC) 100.755 90.797 29.580 26.570 25.316 

Egenkapital 192.414 151.458 111.567 49.253 28.764 

Minoriteters andel af egenkapital 22.247 3.008 4.199 6.819 5.118 

Balancesum 358.480 249.649 266.294 72.714 59.018 

Nettorentebærende gæld 26.757 60.536 35.115 -14.957 -19.464 

Pengestrømme fra driften -2.999 34.249 -49.965 3.148 4.879 

Pengestrømme fra investeringer -9.066 -1.962 -80.147 1.010 -527 

Heraf investering i materielle aktiver -2.195 -3.110 -891 -4.135 -1.700 

Pengestrømme fra finansiering 72.990 31.018 15.611 -1.866 215 

Pengestrømme ophørende aktiviteter 0 3.155 32.852 0 0 

Pengestrømme i alt 60.925 66.460 -81.649 2.292 4.567 

Gennemsnitligt antal fuldtidsansatte 21 12 82 68 47 

Antal aktier, aktuelt 1.320.000 1.320.000 1.320.000 1.320.000 1.320.000 

Beholdning af egne aktier 2.000 0 0 0 0 

Nøgletal 

Bruttomargin 35,67% 34,00% 34,93% 50,75% 52,57% 

Overskudsgrad 15,36% 63,34% 100,96% -0,02% 19,72% 

Afkast af investeret kapital inklusive goodwill 7,05% 25,86% 33,90% -0,04% 58,34% 

Egenkapitalforrentning 11,74% 30,97% 83,56% 44,15% 51,95% 

Soliditet 53,67% 60,67% 41,90% 67,74% 48,74% 

Aktiver/Egenkapital 1,86 1,65 2,39 1,48 2,05 

Finansiel gearing 0,14 0,40 0,31 -0,30 -0,68 

Nettoarbejdskapital/Nettoomsætning 1,20 1,47 1,10 0,42 0,35 

Resultat pr. aktie (kr.) 16,87 31,19 49,13 10,29 6,90 

Indre værdi pr. aktie (kr.) 128,91 114,74 84,52 37,31 21,80 

Børskurs pr. balancedagen (kr.) 234,00 255,00 210,00 80,00 29,00 

5

6 

KONCERNOVERSIGT 

Nordic Development 

Group EOOD 

Bulgarien 

100% 

UAB Nordic 

Development Group LT 

Litauen 

100% 

K/S ASGAARD Holbæk 

Danmark 

66,6% 

Formation A/S 

Danmark 

65% 

ASGAARD Properties A/S 

Danmark 

100% 

K/S ASGAARD Annebergparken 

Danmark 

66,6% 

Annebergparken ApS 

Danmark 

66,6% 

ASGAARD Ejendomsudvikling A/S 

Danmark 

100% 

ASGAARD Sverige AB 

Sverige 

100% 

AG 1 ApS 

Danmark 

100% 

Nordic Development Group Holding ApS 

Danmark 

51% 

NDG Greece SA 

Grækenland 

100% 

NDG Kokkino Chorio 

No. 1 Ltd. 

Grækenland 

100% 

K/S Realia Rødovre 

Danmark 

100% 

K/S ASGAARD Lejre 

Danmark 

100% 

K/S ASGAARD Osted 

Danmark 

100% 

Lejre Komplementar ApS 

Danmark 

100% 

K/S Højmosehus 

Danmark 

50% 

Komplementar Højmosehus ApS 

Danmark 

50% 

Nordic Development Group A/S 

Danmark 

100% 

Nordic Development 

Group d.o.o.e.l, Skopje 

Makedonien 

100%

HOVEDAKTIVITET OG STRATEGI 

ASGAARD GROUP koncernen beskæftiger sig 

med udvikling af projekter indenfor fast ejendom. 

Koncernen har en diversificeret forretningsplatform, 

der baserer sig på 2 hovedsegmenter, hhv. erhverv 

og bolig, hvor erhvervssegmentet består af 2 undersegmenter, 

detailhandels- og hotelprojekter samt 

kontor- og logistikprojekter. 

I Danmark arbejdes i samtlige segmenter, mens der i 

Sverige p.t. alene arbejdes med detailhandelsprojekter. 

Via Nordic Development Group arbejdes der med 

udvikling af primært boligprojekter i Østeuropa. 

Det er en forudsætning for påbegyndelse af et projekt 

i koncernen, at vi kan tilføre en merværdi i projektet, 

i form af myndighedsgodkendelser, opførelse / 

renovering, udlejning og salg. Modsat traditionelle 

ejendomsselskaber, der normalt vil være meget påvirkelige 

af faktorer, som man ikke har indflydelse på, 

såsom udviklingen i konjunkturer, renteniveau m.v., 

bestemmes vore resultater i langt højere grad af 

vores egen evne til at opnå reel værdiskabelse. Vores 

virksomhed er derfor relativt mindre afhængig af konjunkturudviklingen, 

selvom vi naturligvis har lettere 

ved at opnå gode resultater i et positivt marked, end 

i et negativt marked. 

Vor succes udspringer af evnen til at identificere 

og erhverve de gode projekter og gennemføre den 

optimale udvikling heraf, over det kortest mulige 

tidsforløb. Vi tilstræber en lav risiko, hvor antallet 

af ubekendte faktorer er så lille som muligt og vi har 

høje krav til rentabiliteten i det enkelte projekt. Kort 

sagt; hellere færre gode end flere jævne projekter. 

Hele udviklingsfasen er præget af en stram styring 

af processerne, herunder en grundig kalkulation med 

rullende projektbudgetter, gennemtænkt ressourceallokering 

m.v. Vi har en relativt smal, men meget 

kompetent organisation og benytter os således i en 

høj grad af outsourcing af ikke-kerneområder. 

Væsentligt for virksomheden er også vort stærke 

LEDELSESBERETNING 

netværk, dette gælder ejendomsbesiddere, rådgivere, 

finansieringsinstitutter, brugere og investorer m.v. 

Dette netværk vedligeholdes og udvides løbende i en 

bevidst proces. 

Det er virksomhedens strategiske mål, at vi vil være 

en betydende ejendomsudviklingsvirksomhed på de 

markeder, hvor vi aktuelt er aktive, dvs. Danmark 

og Sverige, samt – via Nordic Development Group 

– Bulgarien, Litauen, Makedonien og Grækenland. 

UDVIKLING I AKTIVITETER 

ASGAARD GROUP koncernen har i året fortsat den 

hidtidige udvikling af virksomheden, med fuldt fokus 

på udvikling af projekter indenfor fast ejendom. 

Året har overordnet været præget af en rimelig udvikling 

i koncernen og af de mere betydende forhold kan 

nævnes: 

Etablering af kontor i Århus 

Etablering af datterselskab i Sverige, med svensk 

bemanding 

Tegning af 51% af kapitalen i Nordic Development 

Group 

Det stærke fundament for virksomhedens fremtidige 

udvikling, som blev etableret i de foregående regnskabsår, 

er der bygget videre på, idet den eskalerende 

kreditkrise dog har medført en reduktion af koncernens 

ambitioner om forøget volumen på kortere sigt. 

Brugerinteressen indenfor detailhandelssegmentet i 

Danmark og Sverige har været aftagende over året, 

ligesom brugerinteressen i kontor/logistiksegmentet 

har været under pres i Danmark. Investorernes krav 

til startforrentningen har haft en markant stigende 

tendens, i nogen grad som følge af et stigende renteniveau, 

samt – ikke mindst – som følge af stærkt 

forringede muligheder for finansiering af ejendomstransaktioner. 

Som forventet, har markedsudviklingen 

indenfor boligsegmentet ligeledes været negativ, med 

yderligere fald i priserne. Dette samt stærkt forøgede 

7

8 


salgstider, har påvirket udviklingen af projekter indenfor 

dette segment negativt. 

Da ovennævnte generelle markedstendenser har 

været mere negative end forventet, har koncernen 

valgt at tilpasse risikoen, ved allerede tidligt i regnskabsåret 

at fokusere på realisation af igangværende 

projekter, samt en særdeles konservativ tilgang til 

erhvervelse af nye projekter. Udover at reducere 

 

 

koncernens eksponering, har disse tiltag bevirket en 

stærk forøgelse af koncernens likviditetsberedskab. 

ASGAARD GROUP’s projektportefølje, ekskl. Nordic 

Development Group, fordelte sig ultimo regnskabsåret 

med ca. 34% detailhandel, ca. 53% kontor/logistik og 

ca. 13% bolig. Boligandelen i Danmark vil reduceres 

yderligere i det kommende år. Nordic Development 

Groups projektportefølje består alene af boliger, alle i 

Øst- og Syd-østeuropa, jf. afsnittet herom. 

Ultimo året har koncernen en projektportefølje, der 

– målt på forventede salgsværdier – overstiger DKK 

1,2 mia. Herudover arbejdes løbende med potentielle 

 

 

projekter, som imidlertid ikke er medtaget i projektporteføljen, 

idet de endnu ikke er så langt i processen, 

at der er tilstrækkelig sandsynlighed for, at disse vil 

kunne gennemføres.

ASGAARD GROUP A/S 

Detail 


Lejre Butikstorv, 1.200 m2 100% 2008/2009 14 

Fredericia Megacenter, Fredericia,15.000 m2 100% 0% 2009/2010 180 

Kontor/Logistik 

Valhøjs Allé, Rødovre, 12.000 m2 100% 81% 2008/2009 95 

Formervangen, Glostrup, 4.000 m2 100% 32% 2008/2009 25 

Borupvang, Allerød, 4.000 m2 100% 36% 2008/2009 45 

Lyskær, Herlev, 4.000 m2 100% 2008/2009 20 

Kærvej, Hørsholm, 1.800 m2 100% 2008/2009 22 

Kastaniehaven, Holbæk, 4.000 m2 66% 2009/2010 100 

Boligprojekter 

SagaPark, Lejre, 29 boliger 100% I.R. 80% 2008/2009 85 

Højmosehus, Emdrup, 4 boliger 50% I.R. 0% 2008/2009 12 

Nordsjælland, ca. 80 parcelhusgrunde 100% I.R. 2009/2010 50 

NORDIC DEVELOPMENT GROUP 

Opsøgning/ Projekt- Opførelse/ 

Ejerandel Myndigheder udvikling Renovering Udlejning Salg 

Opsøgning/ Projekt- Opførelse/ 

Forventet Projektværdi 

Boligprojekter 

Bulgarien: 

Ejerandel Myndigheder udvikling Renovering Udlejning Salg afslutning*) DKK Mio 

Kichevo, Varna 33 boliger 100% I.R. 2009/2010 59 

Marina Hills, Varna 54 boliger 100% I.R. 2009/2010 82 

Marina Hills, Varna - option 50 boliger 100% I.R. - - 

Marina Garden, Varna 36 boliger 50% I.R. 2010/2011 180 

Grækenland (Kreta) 

Kokkino Chorio, Chania 17 boliger 100% I.R. 2009/2010 26 

Litauen 

Tower City, Panevezys - etape 1 128 boliger 75% I.R. 2009/2010 78 



Gennemført Igangværende 

*) Forventet endelig afslutning af projekt. Delaflevering kan have fundet sted løbende. 

I.R. = Ikke relevant 

Forventet 

afslutning*) 

Projektværdi 

DKK Mio 

9

10 


Indenfor detailhandels-/hotelsegmentet, har selskabets 

udvikling været acceptabel, om end præget 

af de forringede markedsvilkår og der kan nævnes 

følgende tiltag/udviklinger: 

Etablering af datterselskab i Sverige, under kompetent 

lokal ledelse. Den aktuelt reducerede 

bruger- og investorinteresse i Sverige har ført 

til, at 3 optionsbaserede projektmuligheder alle 

er vurderet som værende så marginale, baseret 

på de aktuelle krav til startforrentning, at vi har 

valgt ikke at gennemføre projekterne. Aktiverede 

omkostninger vedr. disse projekter er udgiftsført 

fuldt ud i regnskabsåret. Der er endnu ikke igangsat 

konkrete nye projekter i Sverige på grund af 

en meget konservativ vurdering af de projekter, 

som vi har bearbejdet, men koncernen er aktuelt 

i dialog om flere potentielle akkvisitioner i den 

sydlige del af Sverige. 

Udvikling af et særdeles spændende detailhandelsprojekt 

på ca. 15.000 m² i Fredericia, hvor 

lokalplan er endelig godkendt i november 2008 

og ejendommen således overtages 1. december 

2008. Fredericia Megacenter er et butikscenter 

med storbutikker og forventes i kraft af sin gode 

beliggenhed at møde positiv lejer-efterspørgsel, 

om end de hidtidige udlejningssonderinger indikerer, 

at det bliver nødvendigt med en etapevis 

udbygning af centeret. 

Færdigudvikling og salg af 2 detailhandelsejendomme 

i Tilst ved Århus, med tilfredsstillende 

avance. 

Udlejning af Lejre Bytorv til Fakta, hvilket byggeri 

blev færdiggjort og afleveret til lejer i september 

2008. Ejendommen er til salg, men endnu ikke 

solgt. 

Der er ikke indkøbt nye projekter i dette segment i 

løbet af regnskabsåret. 

Selskabets aktiviteter indenfor kontor/logistiksegmentet 

har udviklet sig behersket positivt, herunder 

kan nævnes: 

Salg af en 2.200 m² kontorejendom i Søborg med 

projekt, hvor køber selv har gennemført den fysiske 

ombygning, og med den budgetterede, særdeles 

tilfredsstillende avance til selskabet. 

Salg af en 3.100 m² lager og kontorejendom i 

Odense til en slutbruger, med den forventede 

avance. 

Udlejning af en ejendom i Herlev på godt 3.000 

m² til én bruger. 

Færdiggørelse og aflevering af 1. etape på ca. 30% 

af ejendommen på Formervangen i Glostrup til en 

offentlig lejer. 

Færdiggørelse og aflevering af 1. etape på ca. 20% 

af ejendommen Borupvang, Allerød, samt udlejning 

af yderligere ca. 15% af ejendommen, hvor 

indretning pågår og som afleveres til lejer medio 

december 2008. 

I ejendommen på Valhøjs Allé, Rødovre, blev der 

primo året indgået aftale med en hovedlejer om 

dennes fraflytning, mod en betydelig økonomisk 

kompensation fra lejer. Efterfølgende er ca. 60% 

af det frigjorte areal udlejet til 2 nye lejere, på 

samlet set bedre lejevilkår end før og udlejning 

af det resterende areal pågår. 

Det er lykkedes at få kommunens accept af at ville 

medvirke til at ændre anvendelsen af koncernens 

projekt Kastaniehaven i Holbæk, der var planlagt 

som boligprojekt, til kontoranvendelse. Der pågår 

aktuelt forhandlinger med konkrete lejere om dele 

af projektet. 


løbet af regnskabsåret.

Selskabets aktiviteter indenfor boligudvikling i 

Danmark, har været negativt påvirket af den dårlige 

udvikling på dette marked, og har ikke udviklet sig 

tilfredsstillende. Herunder kan nævnes: 

Formation A/S, der udbyder arkitekttegnede typehuse 

i høj kvalitet, har i året solgt 4 villaer, hvoraf 2 

samt et prøvehus er færdiggjort. Yderligere 2 huse er 

under opførelse og afleveres til køberne i det kommende 

regnskabsår. På trods af en meget positiv 

modtagelse af selskabets hustyper, har salget langt 

fra været tilfredsstillende, i høj grad som følge af et 

stærkt vigende marked. Det er således besluttet, at 

selskabets aktivitetsniveau reduceres til et absolut 

minimum, indtil konjunkturerne igen tilsiger, at der 

er basis for en sund forretning med opførelse af 

arkitekttegnede typehus. Dette forventes ikke at ske 

indenfor de kommende 2-3 år. 

Boligprojektet Annebergparken, Nykøbing Sjælland 

er i 2006/2007 solgt og afleveret, mens endelig 

afslutning af sagen afventer afgørelse af planmyndighedernes 

erstatningsansvar i forbindelse 

med fejl i lokalplanen. Retssag herom er anlagt og 

verserer p.t. 

I boligprojektet Sagapark, Lejre er sidste etape 

færdiggjort og afleveret i starten af regnskabsåret. 

I alt er solgt 23 ud af 29 boliger og mod 

Fakta, Lejre 


forventning er de resterende boliger ikke solgt i 

regnskabsåret. Efter betydelige prisreduktioner, 

forventes det, at de resterende boliger sælges i 

det kommende regnskabsår. 

Boligprojektet Højmosehus, Emdrup blev færdigopført 

i foråret 2008. Endnu er ingen af de 4 rækkehuse 

solgt, men efter betydelige prisreduktioner 

forventes det at ske i løbet af det kommende 

regnskabsår. Alternativt vil byggeriet blive udlejet, 

med henblik på samlet salg som investeringsejendom. 

Boligprojektet i Slangerup, som oprindeligt indebar 

en kombination af rækkehuse og udstykning 

i parcelhusgrunde, er revurderet og påtænkes nu 

udstykket i ca. 80 parcelhusgrunde. Aftalen om 

erhvervelse er betinget af at arealet overføres 

til byzone senest 31. december 2008, hvilket 

ikke forventes at ske. Formodentlig vil det ske i 

begyndelsen af 2009 og der forhandles om en 

forlængelse af optionsperioden mod en væsentlig 

reduktion af købesummen for ejendommen. 

Alternativt bortfalder optionsaftalen. 


løbet af regnskabsåret. 

11

12 


ASGAARD GROUP A/S har pr. 1. april 2008 tegnet 

51% af kapitalen i Nordic Development Group, 

der beskæftiger sig med udvikling af boliger i Øst- 

og Sydøsteuropa, samt – sekundært – udvikling af 

ferieprojekter og projekter vedrørende vedvarende 

energi på de samme markeder. 

Nordic Development Group A/S søger at købe eller 

opnå option på velbeliggende byggejord til boligbyggeri 

i 3-4 udvalgte storbyer. Der etableres en 

organisation bestående af både danske og lokale 

medarbejdere til at forestå projektudvikling og projektgennemførelse. 

Projekterne vil i visse tilfælde 

blive gennemført med lokale samarbejdspartnere. 

Det tilstræbes, at der kun erhverves jord med en 

udviklingstid frem til påbegyndelse af projektsalg 

på maksimalt 6 måneder og byggestart inden for 

12 måneder. Byggeri udover prøvehuse, igangsættes 

som hovedregel først når der er realiseret minimum 

50% i forsalg. 

Valhøjs Allé, Rødovre 

Der er aktuelt købt byggejord til boligbyggeri i 

Chania på Kreta (Grækenland), i Varna i Bulgarien og 

Panevezys i Litauen med et samlet byggeretsareal på 

i alt ca. 60.000 etagemeter og indgået optionsaftale 

om yderligere 10.000 etagemeter. 37.000 etagemeter 

af den erhvervede jord udvikles i partnerskab med 

lokale partnere. Fratrukket partnernes ejerandel råder 

Nordic Development Group over 58.000 etagemeter 

byggeret inklusive optioner. 

Selvom der er valgt fokusområder med et stort 

behov for nye boliger, har kreditkrisen umiddelbart 

efter regnskabsårets afslutning nået et sådant 

omfang, at dens virkninger nu også mærkes i Øst- og 

Sydøsteuropa. Det finansielle marked er domineret af 

udenlandsk ejede banker, der har gennemført kraftige 

udvidelser af lånemarginaler og markante nedsættelse 

af belåningsprocenter for boliglån til privatkunder. 

De lokalt ejede banker har ikke kunnet fylde 

hullet efter de udenlandske bankers reelle udlånsstop 

og har været nødt til at stramme deres udlånsvilkår

tilsvarende. Selvom der i områderne er en udbredt 

tradition for at anvende kontante midler ved ejendomshandler, 

er der alligevel skabt usikkerhed blandt 

boligkøberne, med en opbremsning af boligmarkedet 

til følge. 

Da der er et grundlæggende behov for nye boliger, 

forventes priserne på nybyggede boliger ikke at falde 

mere end faldet i priserne på jord og entrepriseydelser 

muliggør. Salget forventes derfor at tage fart igen, når 

bankerne har fået genskabt deres likviditetsberedskab 

og troen på, at der er bund under boligpriserne. 

Nordic Development Group tilpasser sig de ændrede 

markedsvilkår, dels ved at forbedre produkterne, herunder 

ved implementering af attraktive finansieringspakker 

for køberne, og dels ved at reducere udbudsprisen 

via besparelser på entrepriseydelser. 

Byggeri af prøveboliger i Bulgarien og Litauen forventes 

påbegyndt i 4. kvartal 2008. Projektsalg indledes i 

1. kvartal 2009, men salgsresultaterne forventes først 

at manifestere sig i 2. kvartal 2009. Forløber salget 

som forventet, påbegyndes byggeri i første halvår 

2009 i Bulgarien og medio 2009 i Litauen og de første 

huse forventes at kunne afleveres til slutbruger 

ultimo 2009. 

Det græske projekt har byggetilladelse, men salgsstart 

er udskudt til 1. kvartal 2009 og byggeri påbegyndes 

ikke før 50% er solgt. 

Indtægterne fra selskabets aktiviteter forventes først 

at ville bidrage positivt til koncernens resultater i 

regnskabsåret 2009/10, da der først indtægtsføres 

ved aflevering til slutbruger. 

Der arbejdes, sammen med stærke aktører inden 

for vedvarende energi, på at etablere rettigheder til 

opsætning af vindmølle- og solcelleparker i de lande, 

hvor Nordic Development Group i forvejen er repræsenteret. 

Processen er langsigtet og er afhængig af 

mange faktorer, så sandsynligheden for positiv ind- 


komstpåvirkning i de nærmeste regnskabsår fra disse 

aktiviteter er lille. 

Nordic Development Group er for tiden afventende i 

forhold til indkøb af yderligere jord, indtil stabiliteten i 

boligmarkedet i fokus-områderne er genvundet og den 

nye markedspris på jord- og entrepriseydelser kendes. 

Af andre forhold kan nævnes: 

De sidste 25% aktier i Intervare A/S er som forventet 

frasolgt i året, således at koncernen nu alene har ejendomsrelaterede 

aktiviteter. 

UDVIKLING I ØKONOMISKE FORHOLD 

ASGAARD GROUP koncernen opnåede i regnskabsåret 

et resultat på før skat på DKK 24 mio., hvilket er 

lavere end den seneste udmeldte resultatforventning 

på DKK 30-35 mio. Afvigelsen skyldes primært nedskrivninger 

som følge af den besluttede neddrosling 

af aktivitetsniveauet i Formation A/S og det forhold, 

at Lejre Bytorv ikke som forventet blev solgt inden 

regnskabsårets udgang. Resultatet efter skat, men 

før minoritetsinteresser udgør DKK 20,1 mio., mens 

årets resultat efter skat og minoritetsinteresser 

udgør DKK 22,3 mio. 

Resultatet hidrører fra koncernens udviklingsaktiviteter 

indenfor såvel erhvervs- som boligsegmentet og 

er desuden positivt påvirket af fortjenesten ved salget 

af koncernens aktiepost i Intervare A/S. 

Resultatet anses for at være acceptabelt, under hensyntagen 

til den ovenfor beskrevne negative udvikling 

i markedsvilkårene. 

Årets pengestrømmene fra driften udgjorde tDKK - 

2.999 (tDKK 34.249 i 2006/07), pengestrømmene fra 

investeringsaktiviteterne udgjorde tDKK -9.066 (tDKK 

-1.962 i 2006/07) og pengestrømmene fra finansiering 

udgjorde tDKK 72.990 (tDKK 31.018 i 2006/07). 

Årets samlede pengestrømme udgjorde tDKK 60.925 

(tDKK 66.460 i 2006/07). Der er i året investeret i 

13

14 


renovering af koncernens projektejendomme og der 

er i året foretaget langfristet låneoptagelse i domicilejendommen. 

For det kommende regnskabsår forventer koncernen at 

realisere et resultat før skat på DKK 10-30 mio. 

FORTSÆTTENDE AKTIVITETER 

Koncernen har haft en omsætningsfremgang på 36% 

i forhold til 2006/07. Udviklingen er udtryk for en forøgelse 

af koncernens ejendomsaktiviteter. 

OPHØRENDE AKTIVITETER 

Der er ikke ophørende aktiviteter. 

USÆDVANLIGE FORHOLD 

Årets resultat har ikke været påvirket af usædvanlige 

forhold. 

FORVENTET UDVIKLING 

Koncernens gode likviditetsmæssige situation og høje 

soliditet, sammen med en relativt lav omkostningsbase, 

forventes at give gode betingelser for eksempelvis 

overtagelse af projekter og ejendomme fra 

nødlidende aktører i markedet. Dette vil formentlig 

primært ske indenfor detailhandel/hotelsegmentet, 

samt indenfor kontor/logistiksegmentet. 

Boligsegmentet forventes at være præget af et fortsat 

vigende marked og fokus vil være på færdiggørelse af 

de igangværende projekter, ligesom det forventes, at 

vi i fremtiden vil være endnu mere selektive i udvælgelsen 

af, hvilke projekter koncernen påbegynder. 

Omvendt forventes det, at den aktuelle afmatning 

eksempelvis kan skabe mulighed for erhvervelse af 

interessante projekter fra de mindre kapitalstærke 

aktører indenfor boligudvikling. Formation A/S forventes 

at bidrage negativt til koncernens resultater, 

men med et meget begrænset beløb, som følge af den 

implementerede neddrosling af aktiviteten i dette 

selskab. 

Koncernen arbejder med planer om at etablere et investeringsselskab, 

med deltagelse af eksterne investorer, 

der – på lidt mere langsigtet basis end koncernens udviklingsaktiviteter 

– kan udnytte de investeringsmuligheder 

indenfor fast ejendom, som ASGAARD GROUP's markedstilstedeværelse 

giver adgang til. 

Nordic Development Group forventes i 2008/2009 

at bidrage med et mindre underskud, da selskabet 

som tidligere beskrevet, stadig er i en opstartsfase 

og hovedparten af selskabets projekter først forventes 

afleveret til købere efter regnskabsårets udløb, 

hvorfor der først vil kunne indtægtsføres her fra i 

regnskabsåret 2009/2010. 

Ledelsen forventer en mindre tilbagegang i omsætningen 

for 2008/09 og det forventes, at koncernen opnår 

et resultat i størrelsesordenen DKK 10-30 mio. før skat. 

Det betydelige spænd er udtryk for dels den generelle 

usikkerhed og dels at koncernens regnskabsprincipper 

gør, at vi først kan indtægtsføre indtjening på et projekt, 

når dette er solgt og afleveret. Dette medfører, 

at de regnskabsmæssige resultater – regnskabsår for 

regnskabsår – er relativt sårbare overfor selv mindre 

tidsmæssige forskydninger. 

Koncernen forventer at have en fortsat positiv likviditet 

i 2008/09, og investeringerne forventes at ville 

være stigende. 

SÆRLIGE RISICI 

Forretningsmæssige risici 

Koncernens væsentligste forretningsmæssige risiko 

er primært knyttet til udviklingen i det danske ejendomsmarked, 

samt i mindre grad til udviklingen i 

de globale ejendomsmarkeder, herunder landespecifikt 

i Sverige, Grækenland, Litauen, Bulgarien og 

Makedonien, hvor koncernen har påbegyndt aktiviteter 

i løbet af 2007/08.

Finansielle risici 

Koncernen er som følge af sin drift, sine investeringer 

og sin finansiering eksponeret over for en række 

finansielle risici, som er omtalt i note 38. 

Videnressourcer 

Koncernens videnressourcer kan opdeles i to kategorier, 

henholdsvis kunder og medarbejdere. 

1. Kunder 

Det er koncernens mål at skabe værdi for kunderne, 

forstået som slutkøberne, henholdsvis slutbrugerne 

af de udviklede ejendomme, uanset om der 

er tale om købere af de boliger vi udvikler, lejerne i 

de erhvervsejendomme, som vi udvikler, eller slutinvestorer 

til vore projekter. Oplevet værdi i form 

af høj kvalitet og god service afspejler sig primært 

i tilfredsheden hos brugere, samt – på længere sigt 

– i evnen til at opnå den optimale værdiansættelse 

af vore færdigudviklede projekter. Det er 

vort absolutte billede, at vi er i stand til at skabe 

denne tilfredshed. 

Visualisering Butikscenter Vejlevej, Fredericia 


2. Medarbejdere 

Ambitionen om at være synlig i markedet med 

en god markedsposition betyder, at ASGAARD 

GROUP A/S er præget af et dynamisk videnmiljø 

i hastig forandring. Det stiller især store krav til 

koncernen, når det gælder opsamling og udbredelse 

af ny viden i organisationen. Derudover spiller 

den enkelte medarbejders personlige viden en 

afgørende rolle og særligt enkelte nøglemedarbejderes 

viden og kontaktnet kan have endog meget 

stor betydning. 

Der har i årets løb været en nettotilgang af kompetente 

og erfarne medarbejdere, som har styrket koncernens 

viden- og kompetencemæssige udgangspunkt. 

For til stadighed at kunne levere og udvikle konkurrencedygtige 

projekter er det afgørende, at koncernen 

kan rekruttere og fastholde medarbejdere med 

et højt uddannelsesniveau, hvilket igen forventes at 

blive positivt påvirket af arbejdet med at skabe en 

stærkere profil, også på brugerniveau. 

15

16 


BEGIVENHEDER EFTER REGNSKABSÅRETS 

AFSLUTNING 

Der er fra balancedagen og frem til i dag ikke indtrådt 

forhold, som væsentligt påvirker vurderingen af årsrapporten. 

CORPORATE GOVERNANCE 

ASGAARD GROUP A/S’ bestyrelse følger fortsat den i 

2002/03 påbegyndte behandling af Nørby-udvalgets 

rapport om Corporate Governance i Danmark. I denne 

forbindelse har bestyrelsen løbende forholdt sig til, 

i hvilket omfang ASGAARD GROUP A/S lever op til 

anbefalingerne i Nørby-udvalgets rapport. 

Det er bestyrelsens opfattelse at ASGAARD GROUP 

A/S – med få undtagelser – lever op til rapportens 

anbefalinger. 

Redegørelsen om selskabsledelse i ASGAARD GROUP 

A/S er med få undtagelser udarbejdet i overensstemmelse 

med anbefalingernes opdeling i nedenstående 

8 hovedafsnit. 

1. Aktionærernes rolle og samspil med ledelsen 

Bestyrelsen vurderer med jævne mellemrum, hvorvidt 

selskabets kapital- og aktiestruktur fortsat er hensigtsmæssig. 

Selskabet har en dominerende hovedaktionær 

med en ejerandel på 78%. Bestyrelsen har 

anbefalet, at denne ejerandel nedbringes til under 

2/3, så hovedaktionæren ikke selvstændigt kan gennemføre 

vedtægtsændringer. ASGAARD GROUP A/S 

har én aktieklasse. 

2. Interessenternes rolle og betydning for selskabet 

ASGAARD GROUP A/S' ledelse ønsker og arbejder 

fortsat aktivt for at opretholde en god kommunikation 

og dialog med aktionærerne og øvrige interessenter. 

Selskabet tilstræber en høj grad af åbenhed 

og effektiv formidling af information. Selskabet har 

således udbygget sin kommunikationsindsats, bl.a. 

ved deltagelse i aktiemesser, gennemførelse af eksterne 

præsentationer m.v., med henblik på at øge 

synligheden af selskabet og dets aktiviteter. Grundet 

den relativt langsigtede karakter af ASGAARD 

GROUP A/S' virksomhed, er det ledelsens opfattelse, 

at offentliggørelse af kvartalsrapporter ikke tilfører 

nogen væsentlig merværdi for aktionærerne og selskabet 

fastholder således, at man – udover årsrapporten 

– alene aflægger halvårsrapport. 

For at opfylde behovet for en samlet præsentation 

af udviklingen på kvartalsniveau, offentliggør selskabet 

periodemeddelelser, uden regnskabstal, om 

aktiviteterne i 1. og 3. kvartal af regnskabsåret. Disse 

periodemeddelelser offentliggøres hhv. medio februar 

og medio august. 

3. Åbenhed og gennemsigtighed 

Gennem et aktivt og struktureret investor relations- 

og informationsarbejde føres en afbalanceret dialog 

med investorer, analytikere og andre interessenter. Al 

kommunikation foregår under hensyntagen til gældende 

lovgivning. 

4. Bestyrelsens opgaver og ansvar 

Bestyrelsen gennemgår og fastlægger hvert år de 

overordnede strategiske opgaver i koncernen og tilrettelægger 

et niveau for den interne rapportering, 

som sikrer en tilfredsstillende finansiel og ledelsesmæssig 

kontrol af selskabet. Bestyrelsens forretningsorden 

gennemgås tillige én gang årligt med henblik på 

tilpasning til aktuelle behov. 

5. Bestyrelsens sammensætning 

Bestyrelsen har en bred sammensætning af kompetencer, 

og udvælgelse af nye bestyrelseskandidater 

tager udgangspunkt i, hvilken grad af faglig kompetence, 

eventuelt kombineret med generel forretningsmæssig 

erfaring, som bestyrelsen mener, der er behov 

for at supplere bestyrelsen med. ASGAARD GROUP 

A/S’ bestyrelse er uafhængig og benytter sig ikke af 

faste udvalg eller komiteer. Der blev i 2007/2008 

afholdt 5 bestyrelsesmøder, og der er planlagt 6 for 

2008/2009.

I overensstemmelse med anbefalingerne, er medlemmer 

af bestyrelsen på valg hvert år. ASGAARD GROUP 

A/S har ikke defineret, hvor mange tillidshverv et 

bestyrelsesmedlem må have, idet der i højere grad 

fokuseres på det enkelte medlems bidrag, kompetencer 

og kapacitet. Hvert år foretages en systematisk 

evaluering af bestyrelsens arbejdsform. 

6. Bestyrelsens og direktionens vederlag 

ASGAARD GROUP A/S søger at sikre, at vederlaget til 

bestyrelse og direktion ligger på et konkurrencedygtigt 

og rimeligt niveau og er tilstrækkeligt til at sikre, 

at selskabet kan tiltrække og fastholde kompetente 

personer. 

Medlemmerne af bestyrelsen modtager et fast årligt 

vederlag, og det samlede vederlag til bestyrelsen godkendes 

af generalforsamlingen i forbindelse med godkendelsen 

af årsrapporten. Der er i året udbetalt 

vederlag til bestyrelsen på kr. 110.000, heraf kr. 50.000 

til formanden. Bestyrelsen er p.t. ikke omfattet af incitamentsprogrammer 

eller bonusordninger. 

Aflønningen af direktionen, der p.t. består af den 

administrerende direktør og selskabets projektudviklingsdirektør, 

fastlægges af bestyrelsen. I 2007/2008 

bestod aflønningen af den administrerende direktør af 

en fast løn inklusive visse goder og den administrerende 

direktør er ikke omfattet af bonus- eller anden incitamentsordning. 

Projektudviklingsdirektørens aflønning 

bestod ligeledes af fast løn inklusive visse goder, samt 

en bonusordning, baseret på virksomhedens samlede 

økonomiske resultat. Direktionens ansættelsesforhold, 

herunder aflønning og fratrædelsesvilkår, vurderes at 

være i overensstemmelse med sædvanlig standard for 

stillinger af denne karakter og medfører ikke særlige 

forpligtelser for selskabet. 

7. Risikostyring 

Det er bestyrelsens opgave at kontrollere, at selskabet 

har en effektiv risikostyring, herunder at væsentlige 

risici knyttet til de forretningsmæssige aktiviteter og 

den fastlagte strategi identificeres, at der fastlægges 

en politik og rammer for selskabets risici, samt at der 


er opbygges systemer til styring af risici. Politikkerne 

og rammerne for den operationelle og finansielle risikostyring 

vedtages af bestyrelsen, og rapportering 

vedrørende risici indgår i den løbende rapportering til 

bestyrelsen. For en nærmere beskrivelse af ASGAARD 

GROUP A/S’ risikoforhold henvises til afsnittet herom i 

nærværende årsrapport. 

8. Revision 

Bestyrelsen gennemgår de interne kontrolsystemer 

mindst én gang årligt, og indtil videre vurderes der 

ikke at være behov for etablering af en egentlig intern 

revision. 

INTERNE REGLER 

I overensstemmelse med de seneste ændringer i Lov om 

Værdipapirhandel har direktionen i ASGAARD GROUP 

tilpasset de tidligere gældende interne regler for bestyrelsesmedlemmers 

og ledende medarbejderes handel 

med aktier og behandling af intern viden. 

Bestyrelsen, direktionen og ledende medarbejdere 

ejer på tidspunktet for årsrapportens godkendelse 

tilsammen 1.033.386 aktier svarende til ca. 78,3% af 

aktiekapitalen. 

17

18 


AKTIONÆRFORHOLD 

Selskabets aktiekapital udgør nominelt tDKK 13.200 

og består af 1.320.000 aktier á DKK 10. Aktierne er 

ikke opdelt i klasser. 

Stensdal Group A/S besidder 77,99 % af stemmerettighederne 

og kan udøve bestemmende indflydelse 

over koncernen. Købstædernes Forsikring har anmeldt 

at besidde 5,08 % af selskabets aktier. 

I henhold til generalforsamlingsbeslutning på den 

ordinære generalforsamling pr. 29. januar 2008, er 

bestyrelsen bemyndiget til at erhverve egne aktier op 

til 10 % af aktiekapitalen. 

Pr. 30. september 2008 råder selskabet over 2.000 stk. 

egne aktier (2006/07: 0 stk.), svarende til 0,15 % af 

aktiekapitalen (2006/07: 0 %), erhvervet med henblik 

på annullering i forbindelse med en mulig fremtidig 

nedsættelse af selskabets aktiekapital. 

Telefonvej, Søborg 

FINANSKALENDER 

11.12.2008 Årsrapport for 01.10.2007-30.09.2008 

29.01.2009 Ordinær generalforsamling 

19.02.2009 Periodemeddelelse 1. kvartal 2008/09 

20.05.2009 Halvårsrapport for 01.10.2008-31.03.2009 

19.08.2009 Periodemeddelelse 3. kvartal 2008/09 

07.12.2009 Årsrapport 01.10.2008-30.09.2009

FONDSBØRSMEDDELELSER 

11.12.2008 Meddelelse nr. 17 Årsrapportmeddelelse 2007/2008 

30.09.2008 Meddelelse nr. 16 Finanskalender 2008/2009 

18.09.2008 Meddelelse nr. 15 Salg af aktiepost i Intervare A/S 

19.08.2008 Meddelelse nr. 14 Periodemeddelelse 3. kvartal 2007/2008 

18.07.2008 Meddelelse nr. 13 Salg og udlejning af kontor-/logistikprojekter 

09.06.2008 Meddelelse nr. 12 Insiders handler 


28.05.2008 Meddelelse nr. 10 Halvårsrapport 2007/2008 

11.03.2008 Meddelelse nr. 09 AG tegner kapitaludvidelse i Nordic Development Group A/S 

04.03.2008 Meddelelse nr. 08 Projekt indenfor kontor-/logistiksegmentet afhændes. 

19.02.2008 Meddelelse nr. 07 Periodemeddelelse 1. kvartal 2007/2008 

31.01.2008 Meddelelse nr. 06 Storaktionærmeddelelse 


29.01.2008 Meddelelse nr. 04 Udvidelse af direktionen 

29.01.2008 Meddelelse nr. 03 Referat af ordinær generalforsamling 


15.01.2008 Meddelelse nr. 01 Indkaldelse til ordinær generalforsamling 

Hvidkærvej, Odense 


19

20 


BESTYRELSENS OG DIREKTIONENS 

ØVRIGE LEDELSESERHVERV 

BESTYRELSESFORMAND 

MICHAEL VINTHER 

Formand for bestyrelsen for: 

BIG Fonden 

BIG 1 Holding A/S 

BIG 2 Holding A/S 

BIG 2 A/S 

BIG 3 A/S 

BIG 4 A/S 

BIG 5 A/S 

BIG 6 A/S 

Traen A/S 

Traen af 5. december 2006 A/S 

Bottomline Holding A/S 

Medicsport A/S 

JFR Invest A/S 

Aktieselskabet Daells Varehus A/S 

JMI Gruppen A/S 

Holdingselskabet Sorø af 1/1-2006 A/S 

Stensdal Group A/S 

IFO Instituttet for Opinionsanalyse A/S 

ASC 2001 A/S 

Don Plast 2003 A/S 

MJJM A/S 

Smartclip Products ApS 

Holdingselskabet Sorø af 1/1-2006 A/S 

Freudendahl Invest A/S 

Næstformand i bestyrelsen for: 

FC Nordsjælland Holding A/S 

FC Nordsjælland A/S 

Medlem af bestyrelsen for: 

Accustos A/S 

Kapitalformidlingsselskabet af 5. december 1995 A/S 

International Brands af 5.8.1996 A/S 

Becap A/S 

Egons Cakes Denmark A/S 

K3 Holding A/S 

Asgaard Ejendomsudvikling A/S 

Ejendomsselskabet Reskavej 1 A/S 

Vestsjællands Invest A/S 

Anton Dam Møbler A/S 

HNC-Holding A/S 

Bottomline Communications A/S 

Vertex Venture Denmark A/S 

Dansk Udviklingsfinansiering A/S 

Traen Informationssystemer A/S 

JMI Development A/S 

Fitness Holding af 2005 A/S 

Newco af 11. februar 2004 A/S 

Jonsson-Rise A/S 

AKP-Holding A/S 

Hotel Ebeltoft Strand A/S 

Inox Stål Handelsselskab A/S 

Career Search A/S 

Intercool Food Technology ApS 

J.F. - Fabriken, J. Freudendahl A/S 

Farum Park Sports- og Konferencecenter ApS 

Kameraudlejningen ApS 

JMI Mægler ApS 

Vestsjællands Invest A/S 

Nybolig Jan Milvertz A/S 

Direktør for: 

Kapitalformidlingsselskabet af 5. december 1995 A/S 

International Brands af 5.8.1996 A/S 

Vertex Venture Denmark A/S 

Dansk Udviklingsfinansiering A/S 

Largo af 5. august 1996 ApS 

Carora Holding ApS 

MEDLEM AF BESTYRELSEN 

ALLAN KARLSEN 


Acceptfinans ApS 


GE Money Bank, filial af GE Money Bank AB Sverige

MEDLEM AF BESTYRELSEN 

TONNY NIELSEN 


Odense Projektudviklingsselskab A/S 

Green circle A/S 

Aberdeen Property Fund Selskab ApS 

Aberdeen Property Funds SICAV – FIS 

Roholmsvej ApS 

Scandiagade ApS 

Ejendomsselskabet Helgeshøj Allé ApS 

Aberdeen Pan Nordic Denmark II ApS 

Tulipanparken Brøndby ApS 

Rosenparken, Brøndby ApS 

Ejendomsselskabet Kirkebjerg Allé ApS 

Anemoneparken ApS 

Pan Nordic Services ApS 


Aberdeen Property Investors Denmark A/S 

Lillebælt Gruppen A/S 

Komplementarselskabet af 2004 (I) A/S 

Aberdeen Property Denivest Alpha ApS 

Aberdeen Property Copenhagen Alpha ApS 

Scandinavian Property Development A/S 

Aberdeen Pan-Nordic Denmark ApS 


API Property Fund Denmark P/S 

DIREKTØR 

SØREN STENSDAL 


Accustos A/S 

Agnitio A/S 

Agnitio Holding A/S 

Albertsen & Holm Installation A/S 

ASGAARD Ejendomsudvikling A/S 

Carl Christensen & Co. Installation A/S 

Danbolig Jim Riel Havdrup ApS 

Danbolig Jim Riel Holding ApS 

Danbolig Jim Riel Projektsalg A/S 

Danbolig Jim Riel Solrød A/S 

Danbolig Jim Riel Greve ApS 

Formation A/S 

Lightyears A/S 



Parkzone A/S 

Protelevision Technologies Corp. A/S 



Realia Ballerup A/S 

Elephant A/S 

Farum Industriejendomme A/S 

Hotel Ebeltoft Strand A/S 

Intervare A/S 

K/S ASGAARD Annebergparken 

K/S ASGAARD Fredericia 

K/S ASGAARD Holbæk 

K/S ASGAARD Lejre 

K/S ASGAARD Osted 

K/S Højmosehus 

K/S Realia Rødovre 

Rødkildebanken Invest ApS 

Selskabet af 1. april 2006 A/S 



AG 1 ApS 

Annebergparken ApS 


Realia Aalestrup ApS 

Realia Ballerup A/S 

Elephant A/S 

Farum Industriejendomme A/S 

Komplementar Højmosehus ApS 

Lejre Komplementar ApS 

Selskabet af 1. april 2006 A/S 

SG 1 ApS 



21

22 


DIREKTØR 

STIG WADMANN 




K/S ASGAARD Fredericia 

Accustos A/S 



S.W. Development ApS 

Polyart ApS 


Polyart ApS 

S.W. Development ApS 

Formervangen, Glostrup

LEDELSESPÅTEGNING 

Bestyrelsen og direktionen har dags dato behandlet og godkendt årsrapporten for regnskabsåret 1. oktober 2007 

– 30. september 2008 for ASGAARD GROUP A/S. 

Årsrapporten er aflagt i overensstemmelse med EU godkendte International Financial Reporting Standards samt 

øvrige danske oplysningskrav til årsrapporten for børsnoterede selskaber. 

Vi anser den valgte regnskabspraksis for hensigtsmæssig, således at årsrapporten giver et retvisende billede af 

koncernens og moderselskabets aktiver, passiver og finansielle stilling pr. 30. september 2008 samt af resultatet 

af koncernens og moderselskabets pengestrømme for regnskabsåret 1. oktober 2007 – 30. september 2008. 

Årsrapporten indstilles til generalforsamlingens godkendelse. 

Rødovre, den 11. december 2008 

Direktion 

Søren Stensdal Stig Wadmann 

Bestyrelse 

Allan Karlsen Michael Vinther Tonny Nielsen 

(formand) 

PÅTEGNINGER 

23

24 

PÅTEGNINGER 

DEN UAFHÆNGIGE REVISORS PÅTEGNING 

Til aktionærerne i ASGAARD GROUP A/S 

Vi har revideret årsrapporten for regnskabsåret 1. oktober 2007 - 30. september 2008 omfattende ledelsespåtegning, 

ledelsesberetning, resultatopgørelse, balance, egenkapitalopgørelse, pengestrømsopgørelse og noter, 

herunder anvendt regnskabspraksis. Årsrapporten aflægges i overensstemmelse med International Financial 

Reporting Standards som godkendt af EU og yderligere danske oplysningskrav til årsrapporter for børsnoterede 

selskaber. 

Ledelsens ansvar for årsrapporten 

Ledelsen har ansvaret for at udarbejde og aflægge en årsrapport, der giver et retvisende billede i overensstemmelse 

med International Financial Reporting Standards som godkendt af EU og yderligere danske oplysningskrav 

til årsrapporter for børsnoterede selskaber. Dette ansvar omfatter udformning, implementering og opretholdelse 

af interne kontroller, der er relevante for at udarbejde og aflægge en årsrapport, der giver et retvisende 

billede uden væsentlig fejlinformation, uanset om fejlinformationen skyldes besvigelser eller fejl, samt valg og 

anvendelse af en hensigtsmæssig regnskabspraksis og udøvelse af regnskabsmæssige skøn, som er rimelige efter 

omstændighederne. 

Revisors ansvar og den udførte revision 

Vores ansvar er at udtrykke en konklusion om årsrapporten på grundlag af vores revision. Vi har udført vores 

revision i overensstemmelse med danske og internationale revisionsstandarder. Disse standarder kræver, at vi 

lever op til etiske krav samt planlægger og udfører revisionen med henblik på at opnå høj grad af sikkerhed for, 

at årsrapporten ikke indeholder væsentlig fejlinformation. 

En revision omfatter handlinger for at opnå revisionsbevis for de beløb og oplysninger, der er anført i årsrapporten. 

De valgte handlinger afhænger af revisors vurdering, herunder vurderingen af risikoen for væsentlig 

fejlinformation i årsrapporten, uanset om fejlinformationen skyldes besvigelser eller fejl. Ved risikovurderingen 

overvejer revisor interne kontroller, der er relevante for selskabets udarbejdelse og aflæggelse af en årsrapport, 

der giver et retvisende billede, med henblik på at udforme revisionshandlinger, der er passende efter omstændighederne, 

men ikke med det formål at udtrykke en konklusion om effektiviteten af selskabets interne kontrol. 

En revision omfatter endvidere stillingtagen til, om den af ledelsen anvendte regnskabspraksis er passende, om 

de af ledelsen udøvede regnskabsmæssige skøn er rimelige samt en vurdering af den samlede præsentation af 

årsrapporten. 

Det er vores opfattelse, at det opnåede revisionsbevis er tilstrækkeligt og egnet som grundlag for vores 

konklusion. 

Revisionen har ikke givet anledning til forbehold.

DEN UAFHÆNGIGE REVISORS PÅTEGNING (FORTSAT) 

Konklusion 

Det er vores opfattelse, at årsrapporten giver et retvisende billede af koncernens og moderselskabets aktiver, 

passiver og finansielle stilling pr. 30. september 2008 samt af resultatet af koncernens og moderselskabets 

aktiviteter og pengestrømme for regnskabsåret 1. oktober 2007 – 30. september 2008 i overensstemmelse med 

International Financial Reporting Standards som godkendt af EU og yderligere danske oplysningskrav til årsrapporter 

for børsnoterede selskaber. 

Ålborg, den 11. december 2008 

Beierholm 

Statsautoriseret Revisionsaktieselskab 

Jens Rytter Andersen 

Statsautoriseret revisor 

PÅTEGNINGER 

25

RESULTATOPGØRELSE FOR 01. OKTOBER 2007 TIL 30. SEPTEMBER 2008 

i 1.000 DKK 

ÅRSREGNSKABET 

Koncern Moderselskab 

Note 2007/08 2006/07 2007/08 2006/07 

Nettoomsætning 3, 4 84.047 61.772 1.267 774 

Forbrug af vare- og projektbeholdning 5 -54.070 -40.767 -190 -31 

Bruttoresultat 29.977 21.005 1.077 743 

Andre eksterne udgifter -4.646 -3.518 -3.881 -2.978 

Andre driftsindtægter 6 1.267 28.521 0 22.071 

Personaleudgifter 7 -10.524 -6.246 -6.970 -3.864 

Af- og nedskrivninger 8 -3.167 -635 -174 -383 

Resultat af primær drift (EBIT) 12.907 39.127 -9.948 15.589 

Indtægter af kapitalandele i dattervirksomheder 9 0 0 11.049 0 

Indtægter af kapitalandele i associerede virksomheder 10 -439 -24 0 0 

Finansielle indtægter 11 15.653 12.837 15.071 14.061 

Finansielle omkostninger 12 -4.112 -1.472 -8.670 -1.432 

Resultat før skat 24.009 50.468 7.502 28.218 

Skat af årets resultat 13 -3.822 -9.517 1.222 2.097 

Årets resultat af fortsættende aktiviteter 20.187 40.951 8.724 30.315 

Årets resultat af ophørte aktiviteter 0 -218 0 0 

ÅRETS RESULTAT 20.187 40.733 8.724 30.315 

Fordeling af årets resultat 

Moderselskabets aktionærer 22.272 41.168 

Minoritetsinteresser -2.085 -435 

20.187 40.733 

Aktuelt og udvandet resultat pr aktie (EPS) 

Resultat pr. aktie 14 16,87 31,19 

Udvandet resultat pr. aktie 14 16,90 31,19 

Resultat fortsættende aktiviteter pr. aktie 14 16,87 31,35 

Udvandet resultat fortsættende aktiviteter pr. aktie 14 16,90 31,35 

Forslag til resultatdisponering 

Udbytte for regnskabsåret 13.200 0 

Overført til næste år -4.476 30.315 

8.724 30.315 

27

28 


BALANCE PR. 30. SEPTEMBER 

i 1.000 DKK 

AKTIVER 



Udviklingsomkostninger 15 0 526 0 0 

Koncerngoodwill 15 185 236 0 0 

Immaterielle aktiver 185 762 0 0 

Andre anlæg, driftsmateriel og inventar 16 939 947 322 223 

Domicilejendomme 16 85.629 0 0 0 

Materielle anlægsaktiver 86.568 947 322 223 

Investeringsejendomme 17 0 85.900 0 0 

Kapitalandele i tilknyttede virksomheder 18 0 0 26.132 5.277 

Ansvalig lånekapital i tilknyttede virksomheder 18 0 0 262 0 

Kapitalandele i associerede virksomheder 19 62 1.344 0 2.075 

Andre værdipapier og kapitalandele 5 8 5 8 

Låneaftaler 20 10.081 0 10.081 0 

Deposita 50 0 0 0 

Udskudt skatteaktiv 28 0 0 2.879 2.425 

Finansielle anlægsaktiver 10.198 1.352 39.359 9.785 

Langfristede aktiver 96.950 88.961 39.682 10.008 

Projektbeholdning, ejendomme 21 145.093 130.712 192 0 

Varebeholdninger 145.093 130.712 192 0 

Tilgodehavender fra salg og tjenesteydelser 22 449 890 203 524 

Igangværende arbejder for fremmed regning 37 0 0 0 

Tilgodehavender, tilknyttede virksomheder 6.042 996 56.061 98.181 

Tilgodehavender, associerede virksomheder 1.488 1.919 1.488 1.919 

Andre tilgodehavender 14.131 8.416 3.070 1.038 

Periodeafgrænsningsposter 771 1.377 16 99 

Tilgodehavender 22.918 13.598 60.838 101.761 

Værdipapirer 4.864 0 0 0 

Likvide beholdninger 23 88.655 16.378 38.396 6.566 

Kortfristede aktiver 261.530 160.688 99.426 108.327 

AKTIVER 358.480 249.649 139.108 118.335

BALANCE PR. 30. SEPTEMBER 

i 1.000 DKK 

PASSIVER 


Koncern Moderselskabet 


Aktiekapital 24, 27 13.200 13.200 13.200 13.200 

Bundne reserver 25 20.569 21.969 0 0 

Overført resultat 26 123.198 113.281 96.407 101.433 

Foreslået udbytte 13.200 0 13.200 0 

Egenkapital tilhørende moderselskabets aktionærer 170.167 148.450 122.807 114.633 

Egenkapital tilhørende minoritetsinteresser 22.247 3.008 0 0 

Egenkapital i alt 192.414 151.458 122.807 114.633 

Hensat vedrørende kapitalandele 

i associerede virksomheder 19 301 185 0 0 

Udskudt skat 28 4.364 4.309 0 0 

Kreditinstitutter 29 97.098 45.775 0 56 

Langfristede forpligtelser 101.763 50.269 0 56 

Kort del af langfristede gældsforpligtelser 29 717 1.372 47 25 

Kreditinstitutter 30 42.015 30.663 0 0 

Leverandørgæld 32 1.836 2.987 173 1.413 

Gæld til tilknyttede virksomheder 982 99 14.190 1.581 

Gæld til associerede virksomheder 511 0 0 0 

Selskabsskat 13 5.347 3.034 0 0 

Anden gæld 33 12.105 9.767 1.866 627 

Periodeafgrænsningsposter 790 0 25 0 

Kortfristede forpligtelser 64.303 47.922 16.301 3.646 

Forpligtelser 166.066 98.191 16.301 3.702 

PASSIVER 358.480 249.649 139.108 118.335 

Eventualforpligtelser, sikkerhedsstillelser 

og kontraktlige forpligtelser 34 

Nærtstående parter 37 

Noter udenfor henvisning 36-42 

29

30 


PENGESTRØMSOPGØRELSE 

i 1.000 DKK 

Koncern Moderselskabet 


Resultat af primær drift (EBIT) 12.907 39.127 -9.948 15.589 

Værdireguleringer investeringsejendomme 0 -28.521 0 0 

Af- og nedskrivninger 3.167 635 174 383 

Ændring i driftskapital 35 -23.616 10.757 48.431 -30.397 

Pengestrømme fra primær drift -7.542 21.998 38.657 -14.425 

Indtægter vedr. kapitalandele i associerede virksomheder 68 360 2.068 360 

Indtægter vedr. kapitalandele i tilknyttede virksomheder 0 0 9.048 0 

Finansielle poster, netto 3.808 11.366 5.436 12.628 

Modtaget selskabsskat 667 525 566 322 

Pengestrømme fra drift -2.999 34.249 55.775 -1.115 

Køb af goodwill -185 -236 0 0 

Køb af immaterielle anlægsaktiver -232 -652 0 0 

Køb af materielle anlægsaktiver -2.195 -3.110 -273 -1.275 

Salg af materielle anlægsaktiver 518 1.100 0 850 

Køb af investeringsejendomme 0 -559 0 0 

Køb af finansielle anlægsaktiver -50 0 -476 0 

Salg af tilknyttede virksomheder 0 1.635 0 12.488 

Køb af tilknyttede virksomheder 0 0 -23.498 -2.400 

Salg af associerede virksomheder 0 0 1.100 0 

Køb af associerede virksomheder -214 -140 -214 -1.962 

Køb af finansielle omsætningsaktiver (værdipapirer) -6.158 0 0 0 

Køb af egne aktier -550 0 -550 0 

Pengestrømme fra investeringer -9.066 -1.962 -23.911 7.701 

Tilgang af minoritetsinteresser 21.982 1.161 0 0 

Afgang af minoritetsinteresser -1.000 0 0 0 

Tilgang af langfristet gæld netto af indfrielser 52.854 30.694 0 0 

Afdrag på langfristet gæld -846 -837 -34 -32 

Pengestrømme fra finansiering 72.990 31.018 -34 -32 

Pengestrømme vedrørende ophørte aktiviteter 0 3.155 0 0 

Ændring i likvider 60.925 66.460 31.830 6.554 

Likvide midler, primo -14.285 -80.745 6.566 12 

Likvide midler, ultimo 46.640 -14.285 38.396 6.566 

Likvide midler omfatter: 

Likvide midler 23 88.655 16.378 38.396 6.566 

Kortfristet bankgæld 30 -42.015 -30.663 0 0 

Likvide midler, ultimo 46.640 -14.285 38.396 6.566

EGENKAPITALOPGØRELSE 

i 1.000 DKK 

Reserve Egenkapital 

for nettoop- tilhørende 

skrivning efter moder- Egen- 

Aktie- Bundne indre værdis Overført Foreslået selskabets Minoritets- kapital 

kapital reserver metode resultat udbytte aktionærer interesser i alt 

Koncern 

Egenkapital pr. 30.09.2006 13.200 578 0 93.589 0 107.367 4.200 111.567 

Årets resultat 

Årets egenkapitalbevægelser i 

0 0 0 41.168 0 41.168 -435 40.733 

associerede virksomheder 0 0 0 -85 0 -85 0 -85 

Årets tilgang, minoritetsinteresser 0 0 0 0 0 0 1.161 1.161 

Afgang af minoritetsinteresser 0 0 0 0 0 0 -1.918 -1.918 

Overført til bundne reserver 0 21.391 0 -21.391 0 0 0 0 

Egenkapital pr. 30.09.2007 13.200 21.969 0 113.281 0 148.450 3.008 151.458 

Årets resultat 0 0 0 22.272 0 22.272 -2.085 20.187 

Heraf afskrivning domicilejendom 

efter skat 0 -1.400 0 1.400 0 0 0 

Foreslået udbytte 0 0 0 -13.200 13.200 0 0 0 

Årets tilgang minoritetsinteresser 0 0 0 0 0 0 22.324 22.324 

Årets afgang minoritetsinteresser 

(udlodning) 0 0 0 0 0 0 -1.000 -1.000 

Valutakursregulering af 

udenlandsk selskab 0 0 0 -5 0 -5 0 -5 

Køb af egne aktier, jf. note 24 0 0 0 -550 0 -550 0 -550 

Egenkapital pr. 30.09.2008 13.200 20.569 0 123.198 13.200 170.167 22.247 192.414 

Reserve Egenkapital 

for nettoop- tilhørende 

skrivning efter moder- 

Aktie- Bundne indre værdis Overført Foreslået selskabets 

kapital reserver metode resultat udbytte aktionærer 

Moderselskab 

Egenkapital pr. 30.09.2006 13.200 0 0 71.118 0 84.318 

Årets resultat 0 0 0 30.315 0 30.315 

Egenkapital pr. 30.09.2007 13.200 0 0 101.433 0 114.633 

Årets resultat 0 0 0 8.724 0 8.724 

Foreslået udbytte 0 0 0 -13.200 13.200 0 

Køb af egne aktier, jf. note 26 og 27 0 0 0 -550 0 -550 

Egenkapital pr. 30.09.2008 13.200 0 0 96.407 13.200 122.807 


31

32 

NOTER 

NOTEOVERSIGT 

1. Anvendt regnskabspraksis 

2. Væsentlige regnskabsmæssige skøn, 

forudsætninger og usikkerheder 

3. Segmentoplysninger for koncernen 

4. Nettoomsætning 

5. Forbrug af vare- og projektbeholdning 

6. Andre driftsindtægter 

7. Personaleomkostninger 

8. Af- og nedskrivninger 

9. Indtægter af kapitalandele i 

dattervirksomheder 

10. Indtægter af kapitalandele i associerede 

virksomheder 

11. Finansielle indtægter 

12. Finansielle omkostninger 

13. Skat af årets resultat 

14. Aktuelt og udvandet resultat pr. aktie (EPS) 

15. Immaterielle aktiver 

16. Materielle anlægsaktiver 

17. Investeringsejendomme 

18. Kapitalandele i tilknyttede virksomheder 

19. Kapitalandele i associerede virksomheder 

20. Låneaftaler 

21. Varebeholdninger 

22. Tilgodehavender fra salg og tjenesteydelser 

23. Likvide beholdninger 

24. Aktiekapital 

25. Bundne reserver 

26. Overført resultat 

27. Egne aktier (moderselskab og koncern) 

28. Udskudt skat 

29. Kreditinstitutter 

30. Kreditinstitutter, kortfristet 

31. Finansielle leasingforpligtelser 

32. Leverandørgæld 

33. Anden gæld 

34. Eventualforpligtelser, sikkerhedsstillelser og 

kontraktlige forpligtelser 

35. Ændring i driftskapital 

36. Køb af virksomheder 

37. Nærtstående parter 

38. Finansielle risici og finansielle instrumenter 

39. Honorar til generalforsamlingsvalgt revisor 

40. Aktionærforhold 

41. Begivenheder efter balancedagen 

42. Godkendelse af årsrapport til offentliggørelse

1. ANVENDT REGNSKABSPRAKSIS 

Årsrapporten for 2007/08 for ASGAARD GROUP A/S, der omfatter både årsregnskab for moderselskabet og 

koncernregnskab, aflægges i overensstemmelse med International Financial Reporting Standards som godkendt 

af EU og yderligere danske oplysningskrav til årsrapporter for regnskabsklasse D (børsnoteret), jf. IFRS-bekendtgørelsen 

udstedt i henhold til årsregnskabsloven. 

Årsrapporten opfylder tillige International Financial Reporting Standards (IFRS) udstedt af IASB. 

Årsrapporten aflægges i danske kroner (DKK), der anses for at være den primære valuta for koncernens aktiviteter 

og den funktionelle valuta for moderselskabet. 

Årsrapporten er aflagt på basis af historiske kostpriser, bortset fra investeringsejendomme og visse finansielle 

instrumenter, der måles til dagsværdi. Anvendt regnskabspraksis er i øvrigt som beskrevet nedenfor. 

Der er i regnskabsåret 2007/08 ikke trådt standarder og fortolkning i kraft, der har haft beløbsmæssig effekt på 

koncernens og moderselskabets årsrapport, disse har alene påvirket omfanget og arten af noteoplysningerne, og 

den anvendte regnskabspraksis er således uændret i forhold til sidste år. 

Standarder og fortolkninger, der ikke er trådt i kraft 

På tidspunktet for offentliggørelse af denne årsrapport er følgende øvrige nye eller ændrede relevante standarder 

og fortolkningsbidrag endnu ikke trådt i kraft og derfor ikke indarbejdet i nærværende årsrapport: 

Ændret IAS 1, Præsentation af årsrapporter. Træder i kraft med virkning for regnskabsår, 

der begynder 1. januar 2009. Standarden er endnu ikke godkendt til brug i EU. 

Ændret IAS 23, Låneomkostninger. Træder i kraft med virkning for regnskabsår, 

der begynder 1. januar 2009 eller senere. Standarden er endnu ikke godkendt til brug i EU 

Ændret IAS 27, Koncernregnskaber og separate årsregnskaber. Træder i kraft med virkning for regnskabsår, 

der begynder 1. juli 2009 eller senere. 

Ændret IFRS 2, Aktiebaseret vederlæggelse. Træder i kraft med virkning for regnskabsår, 

der begynder 1. januar 2009 eller senere. Standarden er endnu ikke godkendt til brug i EU 

Ændret IFRS 3, Virksomhedssammenslutninger. Træder i kraft med virkning for regnskabsår, 

der begynder 1. juli 2009 eller senere. Standarden er endnu ikke godkendt til brug i EU 

Ny IFRS 8, Forretningssegmenter. Træder i kraft med virkning for regnskabsår, 

der begynder 1. januar 2009 eller senere. 

Ny IFRIC 12, Koncessionsrettigheder. Træder i kraft med virkning for regnskabsår, 

der begynder 1. januar 2008 eller senere. Fortolkningsbidraget er endnu ikke godkendt til brug i EU) 

Ny IFRIC 13, Kundeloyalitetsprogrammer. Træder i kraft med virkning for regnskabsår, 

der begynder 1. august 2008 eller senere. Fortolkningsbidraget er endnu ikke godkendt til brug i EU) 

Ny IFRIC 14, Loft for opgørelse af pensionsordningers aktiver, minimumskrav til indbetalinger samt deres indbyrdes 

påvirkning. Træder i kraft med virkning for regnskabsår, der begynder 1. januar 2008 eller senere. 

Fortolkningsbidraget er endnu ikke godkendt til brug i EU. 

Ny IFRIC 15, agreements for the construction of Real Estates. Træder i kraft med virkning for regnskabsår, 

der begynder 1. januar 2009 eller senere. Fortolkningsbidraget er endnu ikke godkendt til brug i EU. 

NOTER 

33

34 

NOTER 

Ny IFRIC 16, Hedges of a Net Investment in a foreign Operation. Fortolkningsbidraget træder i kraft med 

virkning for regnskabsår, der begynder 1. oktober 2008 eller senere. Fortolkningsbidraget er endnu ikke 

godkendt til brug i EU. 

Implementeringen af den ændrede IFRS 3, Virksomhedssammenslutninger, vil betyde at koncernen fra og med 

regnskabsåret 2009/2010 skal indregne købsomkostninger og ændringer til betingede købsvederlag direkte i 

resultatsopgørelsen. Implementeringen kan endvidere betyde ændret regnskabspraksis for dels indregning af 

goodwill relateret til minoritetsinteressers andel af købte virksomheder, og dels trinvise overtagelser af virksomheder 

og delvise afhændelser af kapitalandele i dattervirksomheder. 

Det er ledelsens vurdering, at disse standarder og fortolkningsbidrag herudover ikke vil få væsentlig indvirkning 

på årsrapporten bortset fra de yderligere oplysningskrav til forretningssegmenter, der følger af implementering 

af IFRS 8. 

Koncernregnskabet 

Koncernregnskabet omfatter ASGAARD GROUP A/S (moderselskabet) og de virksomheder (dattervirksomheder), 

som kontrolleres af moderselskabet. Moderselskabet anses for at have kontrol, når det direkte eller indirekte 

ejer mere end 50 % af stemmerettighederne eller på anden måde kan udøve eller faktisk udøver bestemmende 

indflydelse. 

Virksomheder, hvori koncernen direkte eller indirekte besidder mellem 20 % og 50 % af stemmerettighederne 

og har betydelig indflydelse, men ikke kontrol, betragtes som associerede virksomheder. 

Konsolideringsprincipper 

Koncernregnskabet udarbejdes på grundlag af regnskaber for ASGAARD GROUP A/S og dets dattervirksomheder. 

Udarbejdelse af koncernregnskabet sker ved sammenlægning af regnskabsposter af ensartet karakter. De 

regnskaber, der anvendes til brug for konsolideringen, udarbejdes i overensstemmelse med koncernens regnskabspraksis. 

Ved konsolideringen foretages eliminering af koncerninterne indtægter og omkostninger, interne mellemværender 

og udbytter samt fortjenester og tab ved transaktioner mellem de konsoliderede virksomheder. 

I koncernregnskabet indregnes dattervirksomhedernes regnskabsposter 100 %. Minoritetsinteressernes forholdsmæssige 

andel af resultatet indgår som en del af årets resultat for koncernen og som en særskilt del af 

koncernens egenkapital. 

Virksomhedssammenslutninger 

Nyerhvervede eller nystiftede virksomheder indregnes i koncernregnskabet fra overtagelsestidspunktet, henholdsvis 

stiftelsestidspunktet. Overtagelsestidspunktet er det tidspunkt, hvor kontrollen over virksomheden 

faktisk overtages. Solgte eller afviklede virksomheder indregnes i den konsoliderede resultatopgørelse frem til 

henholdsvis afhændelses- og afviklingstidspunktet. Afhændelsestidspunktet er det tidspunkt, hvor kontrollen over 

virksomheden faktisk overgår til tredjemand.

Ved køb af nye virksomheder anvendes overtagelsesmetoden, hvorefter de nytilkøbte virksomheders identificerbare 

aktiver, forpligtelser og eventualforpligtelser måles til dagsværdi på overtagelsestidspunktet. Langfristede 

aktiver, der overtages med salg for øje, måles dog til dagsværdi fratrukket forventede salgsomkostninger. 

Omstruktureringsomkostninger indregnes alene i overtagelsesbalancen, såfremt de udgør en forpligtelse for den 

overtagne virksomhed. Der tages hensyn til skatteeffekten af de foretagne omvurderinger. 

Kostprisen for en virksomhed består af dagsværdien af det erlagte vederlag tillagt de omkostninger, der direkte 

kan henføres til virksomhedsovertagelsen. Hvis vederlagets endelige fastsættelse er betinget af en eller flere 

fremtidige begivenheder, indregnes disse reguleringer kun i kostprisen, såfremt den pågældende begivenhed er 

sandsynlig og effekten på kostprisen kan opgøres pålideligt. 

Positive forskelsbeløb (goodwill) mellem kostprisen for den erhvervede virksomhed og dagsværdien af de overtagne 

aktiver, forpligtelser og eventualforpligtelser indregnes som et aktiv under immaterielle aktiver og testes 

minimum en gang årligt for værdiforringelse. Hvis den regnskabsmæssige værdi af aktivet overstiger dets genindvindingsværdi, 

foretages der nedskrivning til den lavere genindvindingsværdi. 

Ved negative forskelsbeløb (negativ goodwill) foretages en revurdering af de opgjorte dagsværdier og den 

opgjorte kostpris for virksomheden. Hvis dagsværdien af de overtagne aktiver, forpligtelser og eventualforpligtelser 

efter revurderingen fortsat overstiger kostprisen, indregnes forskelsbeløbet som en indtægt i resultatopgørelsen. 

Fortjeneste eller tab ved salg eller afvikling af dattervirksomheder 

Fortjeneste eller tab ved salg eller afvikling af dattervirksomheder opgøres som forskellen mellem salgssummen 

eller afviklingssummen og den regnskabsmæssige værdi af nettoaktiverne på afhændelses- eller afviklingstidspunktet, 

inklusive goodwill, akkumulerede valutakursreguleringer ført direkte på egenkapitalen samt forventede 

omkostninger til salg eller afvikling. Salgssummen måles til dagsværdien af det modtagne vederlag. 

Omregning af fremmed valuta 

Transaktioner i anden valuta end koncernens funktionelle valuta omregnes ved første indregning til transaktionsdagens 

kurs. Tilgodehavender, gældsforpligtelser og andre monetære poster i fremmed valuta, som ikke er 

afregnet på balancedagen, omregnes til balancedagens valutakurs. Valutakursdifferencer, der opstår mellem 

transaktionsdagens kurs og kursen på henholdsvis betalingsdagen og balancedagen, indregnes i resultatopgørelsen 

som finansielle poster. Materielle og immaterielle aktiver, varebeholdninger og andre ikke-monetære 

aktiver, der er købt i fremmed valuta og måles med udgangspunkt i historiske kostpriser, omregnes til transaktionsdagens 

kurs. Ikke-monetære poster, som omvurderes til dagsværdi, omregnes ved brug af valutakursen på 

omvurderingstidspunktet. 

Afledte finansielle instrumenter 

Afledte finansielle instrumenter måles ved første indregning til dagsværdi. Direkte henførbare omkostninger, 

der er forbundet med købet eller udstedelsen af det enkelte finansielle instrument (transaktionsomkostninger) 

tillægges dagsværdien ved første indregning, medmindre det finansielle aktiv eller den finansielle forpligtelse 

måles til dagsværdi med indregning af dagsværdireguleringer i resultatopgørelsen. 

NOTER 

35

36 

NOTER 

Efter første indregning måles de afledte finansielle instrumenter til dagsværdien på balancedagen. 

Ændringer i dagsværdien af afledte finansielle instrumenter, der er klassificeret som og opfylder betingelserne for sikring af 

dagsværdien af et indregnet aktiv eller en indregnet forpligtelse, indregnes i resultatopgørelsen sammen med ændringer i 

værdien af det sikrede aktiv eller den sikrede forpligtelse. 

Ændringer i dagsværdien af afledte finansielle instrumenter, der er klassificeret som og opfylder betingelserne 

for effektiv sikring af fremtidige transaktioner, indregnes direkte på egenkapitalen. Når de sikrede transaktione 

r realiseres, indregnes de akkumulerede ændringer som en del af kostprisen for de pågældende transaktioner. 

Ændringer i dagsværdien af afledte finansielle instrumenter, som anvendes til sikring af nettoinvesteringer i 

udenlandske virksomheder, indregnes direkte på egenkapitalen i det omfang, at der er tale om effektiv sikring. 

Ved afhændelse af den pågældende udenlandske virksomhed overføres de akkumulerede værdiændringer til 

resultatopgørelsen. 

For afledte finansielle instrumenter, som ikke opfylder betingelserne for behandling som sikringsinstrumenter, 

indregnes ændringer i dagsværdi løbende i resultatopgørelsen som finansielle poster. 

Skat 

Årets skat, som består af årets aktuelle skat og ændring af udskudt skat, indregnes i resultatopgørelsen med den 

del, der kan henføres til årets resultat, og direkte på egenkapitalen med den del, der kan henføres til posteringer 

direkte på egenkapitalen. Valutakursreguleringer af udskudt skat indregnes som en del af årets reguleringer af 

udskudt skat. 

Aktuelle skatteforpligtelser henholdsvis tilgodehavende aktuel skat indregnes i balancen opgjort som beregnet 

skat af årets skattepligtige indkomst, reguleret for betalt acontoskat. 

Ved beregning af årets aktuelle skat anvendes de på balancedagen gældende skattesatser og -regler. 

Udskudt skat indregnes efter den balanceorienterede gældsmetode af alle midlertidige forskelle mellem regnskabsmæssige 

og skattemæssige værdier af aktiver og forpligtelser, bortset fra udskudt skat på midlertidige 

forskelle, der er opstået ved enten første indregning af goodwill eller ved første indregning af en transaktion, der 

ikke er en virksomhedssammenslutning, og hvor den midlertidige forskel konstateret på tidspunktet for første 

indregning hverken påvirker det regnskabsmæssige resultat eller den skattepligtige indkomst. 

Der indregnes udskudt skat af midlertidige forskelle forbundet med kapitalandele i dattervirksomheder og associerede 

virksomheder, medmindre moderselskabet har mulighed for at kontrollere, hvornår den udskudte skat realiseres, 

og det er sandsynligt, at den udskudte skat ikke vil blive udløst som aktuel skat i en overskuelig fremtid. 

Den udskudte skat opgøres med udgangspunkt i den planlagte anvendelse af det enkelte aktiv henholdsvis afvikling 

af den enkelte forpligtelse. 

Udskudt skat måles ved anvendelse af de skattesatser der – baseret på vedtagne eller i realiteten vedtagne 

love på balancedagen – forventes at gælde, når den udskudte skat forventes udløst som aktuel skat. Ændring i

udskudt skat som følge af ændringer i skattesatser eller –regler indregnes henholdsvis i resultatopgørelsen eller 

på egenkapitalen, afhængig af hvor den udskudte skat oprindelig er indregnet. 

Udskudte skatteaktiver, herunder skatteværdien af fremførselsberettigede skattemæssige underskud, indregnes 

i balancen med den værdi, hvortil aktivet forventes at kunne realiseres, enten ved modregning i udskudte skatte 

forpligtelser eller som nettoskatteaktiver til modregning i fremtidige positive skattepligtige indkomster. Det 

revurderes på hver balancedag, hvorvidt det er sandsynligt, at der i fremtiden vil blive frembragt tilstrækkelig 

skattepligtig indkomst til at det udskudte skatteaktiv vil kunne udnyttes. 

Moderselskabet er sambeskattet med alle danske dattervirksomheder. Den aktuelle danske selskabsskat fordeles 

mellem de sambeskattede danske virksomheder i forhold til disses skattepligtige indkomster. 

Ophørte aktiviteter og langfristede aktiver bestemt for salg 

Ophørte aktiviteter er væsentlige forretningsområder eller geografiske områder, der er solgt eller i henhold til 

en samlet plan er bestemt for salg. Dattervirksomheder, der alene er erhvervet med henblik på videresalg, anses 

for at være en ophørt aktivitet. 

Resultatet af ophørte aktiviteter præsenteres i resultatopgørelsen som en særskilt post bestående af driftsresultatet 

efter skat for den pågældende aktivitet og eventuelle gevinster eller tab ved dagsværdiregulering eller 

salg af aktiverne tilknyttet aktiviteten. 

Langfristede aktiver og grupper af aktiver, der er bestemt for salg, herunder aktiver tilknyttet ophørte aktiviteter, 

præsenteres særskilt i balancen som kortfristede aktiver. Forpligtelser direkte tilknyttet de pågældende aktiver 

og ophørte aktiviteter præsenteres som kortfristede forpligtelser i balancen. 

Langfristede aktiver bestemt for salg afskrives ikke, men nedskrives til dagsværdi fratrukket forventede salgsomkostninger, 

såfremt denne værdi er lavere end den regnskabsmæssige værdi. 

Resultatopgørelsen 

Nettoomsætning 

Nettoomsætningen omfatter salg af handelsvarer og fremstillede varer, lejeindtægter og salgssummer for 

solgte ejendomme, herunder udviklings- og boligprojekter. Nettoomsætning indregnes i resultatopgørelsen, når 

levering og risikoovergang til køber har fundet sted og såfremt indtægten kan opgøres pålideligt og forventes 

modtaget. 

Entreprisekontrakter og levering af tjenesteydelser indregnes som nettoomsætning i takt med, at produktionen 

udføres henholdsvis den aftalte tjenesteydelser leveres, således at nettoomsætningen svarer til salgsværdien af 

det i regnskabsåret udførte arbejde (produktionsmetoden), jf. nedenfor. 

Nettoomsætning måles til dagsværdien af det modtagne eller tilgodehavende vederlag. Hvis der er aftalt 

en rentefri kredit på betaling af det tilgodehavende vederlag, der strækker sig udover den normale kredittid, 

beregnes dagsværdien af vederlaget ved tilbagediskontering af de fremtidige indbetalinger. Forskellen mellem 

dagsværdien og den nominelle værdi af vederlaget indregnes som en finansiel indtægt i resultatopgørelsen ved 

anvendelse af den effektive rentes metode. 

NOTER 

37

38 

NOTER 

Nettoomsætning opgøres eksklusive moms, afgifter o.l., der opkræves på vegne af tredjemand. 

Andre eksterne omkostninger 

Andre eksterne omkostninger omfatter omkostninger til distribution, salg, reklame, administration, lokaler, tab 

på debitorer mv. Under andre eksterne omkostninger indregnes tillige forskningsomkostninger og omkostninger 

vedrørende udviklingsprojekter, der ikke opfylder kriterierne for indregning i balancen. Endvidere indregnes hensættelser 

til tab på igangværende arbejder for fremmed regning. 

Personaleomkostninger 

Personaleomkostninger omfatter løn og gager samt sociale omkostninger, pensioner mv. til koncernens personale. 

Andre driftsindtægter og driftsomkostninger 

Andre driftsindtægter og driftsomkostninger omfatter indtægter og omkostninger af sekundær karakter set i 

forhold til koncernens hovedaktiviteter, herunder dagsværdireguleringer af investeringsejendomme samt gevinster 

og tab ved salg af materielle og immaterielle langfristede aktiver i det omfang salgsprisen for aktiverne 

overstiger den oprindelige kostpris. 

Offentlige tilskud 

Offentlige tilskud indregnes, når der er rimelig sikkerhed for, at tilskudsbetingelserne er opfyldt og at tilskuddet 

vil blive modtaget. 

Tilskud til dækning af afholdte omkostninger indregnes i resultatopgørelsen forholdsmæssigt over de perioder, 

hvori de tilknyttede omkostninger resultatføres. Tilskuddene modregnes i de afholdte omkostninger. 

Offentlige tilskud tilknyttet aktiver fratrækkes i kostprisen for det enkelte aktiv. 

Finansielle poster 

Finansielle poster omfatter renteindtægter og -omkostninger, rentedelen af finansielle leasingydelser, realiserede og 

urealiserede kursgevinster og -tab vedrørende værdipapirer og afledte finansielle instrumenter, der ikke kvalificeres 

som sikringsaftaler, gældsforpligtelser og transaktioner i fremmed valuta, amortisationstillæg/-fradrag vedrørende 

prioritetsgæld mv. samt tillæg og godtgørelser under acontoskatteordningen. 

Renteindtægter og -omkostninger periodiseres med udgangspunkt i hovedstolen og den effektive rentesats. 

Den effektive rentesats er den diskonteringssats, der skal anvendes ved tilbagediskontering af de forventede 

fremtidige betalinger tilknyttet det finansielle aktiv eller den finansielle forpligtelse, for at nutidsværdien af disse 

svarer til den regnskabsmæssige værdi af aktivet henholdsvis forpligtelsen. 

Udbytte fra investeringer i kapitalandele indregnes, når der er erhvervet endelig ret til udbyttet, hvilket typisk 

vil sige på tidspunktet for generalforsamlingens godkendelse af udlodningen fra det pågældende selskab. I koncernregnskabet 

gælder dette dog ikke for kapitalandele i associerede virksomheder, der måles efter indre værdis 

metode, jf. nedenfor.

Balancen 

Goodwill 

Goodwill indregnes og måles ved første indregning som forskellen mellem kostprisen for den overtagne virksomhed 

og dagsværdien af de overtagne aktiver, forpligtelser og eventualforpligtelser, jf. beskrivelsen under koncernregnskab. 

Ved indregning af goodwill fordeles goodwillbeløbet på de af koncernens aktiviteter, der genererer 

selvstændige indbetalinger (pengestrømsfrembringende enheder). Fastlæggelsen af pengestrømsfrembringende 

enheder følger den ledelsesmæssige struktur og interne økonomistyring og –rapportering i koncernen. 

Goodwill afskrives ikke, men testes minimum en gang årligt for værdiforringelse, jf. nedenfor. 

Immaterielle aktiver i øvrigt 

Udviklingsprojekter vedrørende produkter og processer, der er klart definerede og identificerbare, indregnes 

som immaterielle aktiver i det omfang, det er sandsynligt, at produktet eller processen vil generere fremtidige 

økonomiske fordele til koncernen og udviklingsomkostningerne forbundet med det enkelte aktiv kan måles pålideligt. 

Øvrige udviklingsomkostninger indregnes som omkostninger i resultatopgørelsen, når omkostningerne 

afholdes. 

Udviklingsprojekter måles ved første indregning til kostpris. Kostprisen for udviklingsprojekter omfatter omkostninger, 

herunder gager og afskrivninger, der direkte kan henføres til udviklingsprojekterne og som er nødvendige 

for færdiggørelse af projektet, regnet fra det tidspunkt, hvor udviklingsprojektet første gang opfylder kriterierne 

for indregning som et aktiv. 

Færdiggjorte udviklingsprojekter afskrives lineært over den forventede brugstid. Afskrivningsperioden udgør 

sædvanligvis 3-5 år. For udviklingsprojekter, der er beskyttet af immaterielle rettigheder, udgør den maksimale 

afskrivningsperiode restløbetiden for de pågældende rettigheder. 

Udviklingsprojekter nedskrives til eventuel lavere genindvindingsværdi, jf. nedenfor. Igangværende udviklingsprojekter 

testes minimum én gang årligt for værdiforringelse. 

Immaterielle aktiver med ubestemmelige brugstider afskrives ikke, men testes minimum en gang årligt for 

værdiforringelse. I det omfang den regnskabsmæssige værdi af aktiverne overstiger genindvindingsværdien, 

nedskrives til den lavere værdi, jf. nedenfor. 

Materielle aktiver 

Grunde og bygninger, produktionsanlæg og maskiner samt andre anlæg, driftsmateriel og inventar måles til 

kostpris med fradrag af akkumulerede af- og nedskrivninger. Der afskrives ikke på grunde. 

Kostprisen omfatter anskaffelsesprisen, omkostninger direkte tilknyttet anskaffelsen samt omkostninger til 

klargøring af aktivet indtil det tidspunkt, hvor aktivet er klar til at blive taget i brug. For egenfremstillede aktiver 

omfatter kostprisen omkostninger, der direkte kan henføres til fremstillingen af aktivet, herunder materialer, 

komponenter, underleverandører og lønninger. For finansielt leasede aktiver udgør kostprisen den laveste værdi 

af dagsværdien af aktivet og nutidsværdien af de fremtidige leasingydelser. 

NOTER 

39

40 

NOTER 

Renteomkostninger på lån til finansiering af fremstilling af materielle aktiver indregnes i kostprisen, såfremt de 

vedrører fremstillingsperioden. Øvrige låneomkostninger resultatføres. 

I det omfang at anskaffelsen eller brugen af aktivet forpligter koncernen til at afholde omkostninger til nedrivning 

eller retablering af aktivet, indregnes de skønnede omkostninger hertil som henholdsvis en hensat forpligtelse 

og en del af kostprisen for det pågældende aktiv. Hvis forpligtelsen er opstået i forbindelse med produktion 

af varebeholdninger, indregnes forpligtelsen som en del af kostprisen for de pågældende varer, jf. nedenfor. 

Afskrivningsgrundlaget er kostpris med fradrag af restværdien efter afsluttet brugstid. Restværdien er opgjort til 

det beløb, som aktivet ville kunne sælges til på balancedagen, hvis aktivet havde den alder og stand, som aktivet 

forventes at have ved udløb af brugstiden, fratrukket afhændelsesomkostninger. 

Kostprisen på et samlet aktiv opdeles i mindre bestanddele, der afskrives hver for sig, hvis brugstiden er 

forskellig. 

Der foretages lineære afskrivninger baseret på følgende vurdering af aktivernes forventede brugstider: 

Bygninger 50 år 

Tekniske installationer 15 år 

Produktionsanlæg og maskiner 2-10 år 

Andre anlæg, driftsmateriel og inventar 2-5 år 

Afskrivningsmetoder, brugstider og restværdier revurderes årligt. Skøn vedrørende ejendomme er omfattet af 

detaljerede retningslinier og anses ikke for ekstraordinære i forhold til vurderingen af årsrapporten. 

Materielle aktiver nedskrives til genindvindingsværdi, såfremt denne er lavere end den regnskabsmæssige værdi, 

jf. nedenfor. 

Nedskrivning af materielle og immaterielle aktiver 

De regnskabsmæssige værdier af materielle aktiver og immaterielle aktiver med bestemmelige brugstider gennemgås 

på balancedagen med henblik på at fastsætte, hvorvidt der er indikationer på værdiforringelse. Hvis dette 

er tilfældet, opgøres aktivets genindvindingsværdi for at fastslå behovet for eventuel nedskrivning og omfanget 

heraf. For igangværende udviklingsprojekter, immaterielle aktiver med ubestemmelige brugstider samt goodwill 

opgøres genindvindingsværdien årligt, uanset om der er konstateret indikationer på værdiforringelse. 

Hvis aktivet ikke frembringer pengestrømme uafhængigt af andre aktiver, opgøres genindvindingsværdien for 

den mindste pengestrømsfrembringende enhed, som aktivet indgår i. 

Genindvindingsværdien opgøres som den højeste værdi af aktivets henholdsvis den pengestrømsfrembringende enheds 

dagsværdi med fradrag af salgsomkostninger og kapitalværdien. Ved opgørelse af kapitalværdien tilbagediskonteres 

skønnede fremtidige pengestrømme til nutidsværdi ved anvendelse af en diskonteringssats, der afspejler dels aktuelle 

markedsvurderinger af den tidsmæssige værdi af penge, dels de særlige risici, der er tilknyttet aktivet henholdsvis den 

pengestrømsfrembringende enhed, og som der ikke er reguleret for i de skønnede fremtidige pengestrømme.

Såfremt aktivets henholdsvis den pengestrømsfrembringende enheds genindvindingsværdi er lavere end den 

regnskabsmæssige værdi, nedskrives den regnskabsmæssige værdi til genindvindingsværdien. For pengestrømsfrembringende 

enheder fordeles nedskrivningen således, at goodwillbeløb nedskrives først, og dernæst fordeles 

et eventuelt resterende nedskrivningsbehov på de øvrige aktiver i enheden, idet det enkelte aktiv dog ikke nedskrives 

til lavere værdi end dets dagsværdi fratrukket forventede salgsomkostninger. 

Nedskrivninger indregnes i resultatopgørelsen. Ved eventuelle efterfølgende tilbageførsler af nedskrivninger 

som følge af ændringer i forudsætninger for den opgjorte genindvindingsværdi forhøjes aktivets henholdsvis 

den pengestrømsfrembringende enheds regnskabsmæssige værdi til den korrigerede genindvindingsværdi, dog 

maksimalt til den regnskabsmæssige værdi, som aktivet henholdsvis den pengestrømsfrembringende enhed ville 

have haft, hvis nedskrivning ikke var foretaget. Nedskrivning af goodwill tilbageføres ikke. 

Investeringsejendomme 

Investeringsejendomme er ejendomme, der besiddes for at opnå lejeindtægter og/eller kapitalgevinster. 

Investeringsejendomme måles ved første indregning til kostpris, der omfatter ejendommens købspris og eventuelle 

direkte tilknyttede omkostninger. 

Investeringsejendomme måles efterfølgende til dagsværdi, repræsenterende det beløb, som ejendommen på 

balancedagen vil kunne sælges for til en uafhængig køber. Ejendommenes dagsværdi revurderes årligt på baggrund 

af ejendommenes budgetterede driftsresultater, opgjort med udgangspunkt i lejen, således som den kan 

opgøres ved udgangen af regnskabsåret. Tomme lejemål er medregnet til skønnet genudlejningsværdi med 

fradrag af 25 %. 

Ændringer i dagsværdien indregnes i resultatopgørelsen for det regnskabsår, hvor ændringen er opstået. 

Kapitalandele i dattervirksomheder og associerede virksomheder i moderselskabets årsregnskab 

Kapitalandele i dattervirksomheder og associerede virksomheder måles til kostpris. Hvis kostprisen overstiger 

kapitalandelenes genindvindingsværdi, nedskrives til denne lavere værdi. Kostprisen nedskrives endvidere i det 

omfang, at der udloddes mere i udbytte end der samlet set er indtjent i virksomheden siden overtagelsen af 

denne. 

Kapitalandele i associerede virksomheder i koncernregnskabet 

Kapitalandele i associerede virksomheder indregnes og måles i koncernregnskabet efter den indre værdis metode 

(equity-metoden), hvilket indebærer, at kapitalandelene måles til den forholdsmæssige andel af virksomhedernes 

opgjorte regnskabsmæssige indre værdi, opgjort efter koncernens regnskabspraksis, med fradrag henholdsvis 

tillæg af forholdsmæssige interne fortjenester og tab, og med tillæg af regnskabsmæssig værdi af goodwill. 

I resultatopgørelsen indregnes den forholdsmæssige andel af virksomhedernes resultat efter skat og eliminering 

af urealiserede forholdsmæssige interne fortjenester og tab og med fradrag af eventuel nedskrivning af goodwill. 

På koncernens egenkapital indregnes den forholdsmæssige andel af alle transaktioner og begivenheder, der er 

indregnet direkte på den associerede virksomheds egenkapital. 

NOTER 

41

42 

NOTER 

Kapitalandele i associerede virksomheder med negativ regnskabsmæssig indre værdi måles til 0 kr. Tilgodehavender 

og andre langfristede finansielle aktiver, der anses for at være en del af den samlede investering i den associerede 

virksomhed, nedskrives med eventuel resterende negativ indre værdi. Tilgodehavender fra salg af varer og 

tjenesteydelser samt andre tilgodehavender nedskrives alene i det omfang, at de vurderes uerholdelige. 

Der indregnes alene en hensat forpligtelse til at dække den resterende negative indre værdi, hvis koncernen har 

en retlig eller faktisk forpligtelse til at dække den pågældende virksomheds forpligtelser. 

Ved køb af kapitalandele i associerede virksomheder anvendes overtagelsesmetoden, jf. beskrivelsen ovenfor 

under koncernregnskabet. 

Varebeholdninger 

Varebeholdninger måles til kostpris, opgjort efter FIFO-metoden, eller nettorealisationsværdi, hvor denne er 

lavere. 

Kostprisen for handelsvarer, råvarer og hjælpematerialer omfatter anskaffelsesprisen med tillæg af hjemtagelsesomkostninger. 

Kostprisen for fremstillede varer samt varer under fremstilling omfatter omkostninger til 

råvarer, hjælpematerialer og direkte løn samt fordelte faste og variable indirekte produktionsomkostninger. 

Heri indgår opståede forpligtelser til nedrivning eller retablering af materielle aktiver, hvis disse forpligtelser er 

opstået som følge af fremstilling af varer. 

Variable indirekte produktionsomkostninger omfatter indirekte materialer og løn og fordeles baseret på forkalkulationer 

for de faktisk producerede varer. Faste indirekte produktionsomkostninger omfatter omkostninger til 

vedligeholdelse af og afskrivninger på de i produktionsprocessen benyttede maskiner, fabriksbygninger og udstyr 

samt generelle omkostninger til fabriksadministration og ledelse. Faste produktionsomkostninger fordeles på 

baggrund af produktionsanlæggets normale kapacitet. 

Nettorealisationsværdi for varebeholdninger opgøres som forventet salgspris med fradrag af færdiggørelsesomkostninger 

og omkostninger, der skal afholdes for at effektuere salget. 

Projektbeholdninger 

Projektbeholdningerne omfatter ejendomme anskaffet med henblik på salg, herunder igangværende byggeprojekter 

for egen regning. Projektbeholdninger måles til kostpris, eller nettorealisationsværdien hvis denne er lavere. 

Kostprisen omfatter anskaffelsessummen på ejendommene med tillæg af medgåede projekt- og byggeomkostninger, 

samt låneomkostninger der direkte kan henføres til anskaffelsen eller projekt- ombygningsperioden samt 

indirekte projektomkostninger. 

Når igangværende byggeprojekter og ejendomme under om- og tilbygning er solgt indregnes salgssummen 

under nettoomsætningen og kostprisen indregnes under vareforbrug vedrørende projektbeholdninger. 

Når det er sandsynligt, at de samlede omkostninger til byggeprojekter, herunder om- og tilbygninger, på projektbeholdninger 

vil overstige de samlede salgsindtægter, indregnes det forventede tab i resultatopgørelsen.

Tilgodehavender 

Tilgodehavender måles ved første indregning til dagsværdi og efterfølgende til amortiseret kostpris, der sædvanligvis 

svarer til nominel værdi med fradrag af nedskrivninger til imødegåelse af forventede tab. 

Periodeafgrænsningsposter 

Periodeafgrænsningsposter indregnet under aktiver omfatter afholdte omkostninger, der vedrører efterfølgende 

regnskabsår. Periodeafgrænsningsposter måles til kostpris. 

Finansielle aktiver disponible for salg 

Finansielle aktiver disponible for salg omfatter værdipapirer i form af børsnoterede obligationer og egenkapitalandele, 

der ikke holdes til udløb og ikke opfylder betingelserne for at blive målt til dagsværdi med værdiregulering 

over resultatopgørelsen. 

Værdipapirerne måles ved første indregning til dagsværdi på handelsdagen tillagt direkte henførbare omkostninger 

forbundet med købet. Efterfølgende måles værdipapirerne til dagsværdi på balancedagen og ændringer 

i dagsværdien indregnes på egenkapitalen. Ved salg eller afvikling af værdipapirerne resulatføres de akkumulerede 

dagsværdireguleringer. 

Dagsværdien opgøres svarende til børskursen for børsnoterede værdipapirer og til en skønnet dagsværdi opgjort 

på baggrund af markedsinformationer samt anerkendte værdiansættelsesmetoder for øvrige værdipapirer. 

Egenkapitalandele, der ikke handles på et aktivt marked og hvor dagsværdien ikke kan opgøres tilstrækkeligt 

pålideligt, måles til kostpris. 

Udbytte 

Udbytte indregnes som en gældsforpligtelse på tidspunktet for vedtagelse på generalforsamlingen. 

Egne aktier 

Anskaffelses- og afståelsessummer for egne aktier, hvor sådanne ejes, samt udbytte fra disse indregnes direkte 

på egenkapitalen under overført resultat. 

Pensionsforpligtelser o.l. 

Koncernen har alene indgået pensionsaftaler og lignende aftaler med en ikke væsentlig del af koncernens 

ansatte. 

Ved bidragsbaserede pensionsordninger indbetaler koncernen løbende faste bidrag til uafhængige pensionsselskaber 

o.l. Bidragene indregnes i resultatopgørelsen i den periode, hvori medarbejderne har udført den arbejdsydelse, 

der giver ret til pensionsbidraget. Skyldige betalinger indregnes i balancen som en forpligtelse. 

Hensatte forpligtelser 

Hensatte forpligtelser indregnes, når koncernen har en retlig eller faktisk forpligtelse som følge af begivenheder 

i regnskabsåret eller tidligere år, og det er sandsynligt, at indfrielse af forpligtelsen vil medføre et træk på virksomhedens 

økonomiske ressourcer. 

NOTER 

43

44 

NOTER 

Hensatte forpligtelser måles som ledelsens bedste skøn over de omkostninger, der er nødvendige for på balancedagen 

at afvikle forpligtelserne. Hensatte forpligtelser med forventet forfaldstid ud over et år fra balancedagen 

måles til nutidsværdi. 

Garantiforpligtelser omfatter forpligtelser til udbedring af fejl og mangler på solgte varer inden for garantiperioden. 

Når det er sandsynligt, at de totale omkostninger vil overstige de totale indtægter fra en entreprisekontrakt, 

indregnes en hensat forpligtelse svarende til det samlede tab, der forventes på det pågældende arbejde. 

Ved planlagte omstruktureringer af koncernen hensættes alene til forpligtelser vedrørende omstruktureringer, 

som på balancedagen er besluttet i henhold til en specifik plan og hvor de berørte parter er oplyst om den overordnede 

plan. 

Prioritetsgæld 

Prioritetsgæld måles på tidspunktet for lånoptagelse til kostpris, svarende til dagsværdien af det modtagne 

provenu efter fradrag af afholdte transaktionsomkostninger. Efterfølgende måles prioritetsgæld til amortiseret 

kostpris. Dette betyder, at forskellen mellem provenuet ved lånoptagelsen og det beløb, der skal tilbagebetales, 

indregnes i resultatopgørelsen over låneperioden som en finansiel omkostning ved anvendelse af den effektive 

rentes metode. 

Leasingforpligtelser 

Leasingforpligtelser vedrørende finansielt leasede aktiver indregnes i balancen som gældsforpligtelser og måles 

på tidspunktet for indgåelse af kontrakten til laveste værdi af dagsværdien af det leasede aktiv og nutidsværdien 

af de fremtidige leasingydelser. 

Efter første indregning måles leasingforpligtelserne til amortiseret kostpris. Forskellen mellem nutidsværdien 

og den nominelle værdi af leasingydelserne indregnes i resultatopgørelsen over kontrakternes løbetid som en 

finansiel omkostning. 

Leasingydelser vedrørende operationelle leasingaftaler indregnes lineært i resultatopgørelsen over leasingperioden. 

Andre finansielle forpligtelser 

Andre finansielle forpligtelser, herunder bankgæld og leverandørgæld, måles ved første indregning til dagsværdi. 

Efterfølgende måles forpligtelserne til amortiseret kostpris ved anvendelse af den effektive rentes metode, 

således at forskellen mellem provenuet og den nominelle værdi indregnes i resultatopgørelsen som en finansiel 

omkostning over låneperioden. 

Periodeafgrænsningsposter 

Periodeafgrænsningsposter indregnet under forpligtelser omfatter modtagne indtægter, der vedrører efterfølgende 

regnskabsår. Periodeafgrænsningsposter måles til kostpris. 

Pengestrømsopgørelsen 

Pengestrømsopgørelsen for henholdsvis moderselskabet og koncernen præsenteres efter den indirekte metode

og viser pengestrømme vedrørende drift, investeringer og finansiering samt likviderne ved årets begyndelse og 

slutning. 

Likviditetsvirkningen af køb og salg af virksomheder vises separat under pengestrømme vedrørende investeringsaktiviteter. 

I pengestrømsopgørelsen indregnes penge strømme vedrørende købte virksomheder fra anskaffelsestidspunktet 

og pengestrømme vedrørende solgte virksomheder indregnes frem til salgstidspunktet. 

Pengestrømme vedrørende driftsaktiviteter opgøres som driftsresultatet, reguleret for ikke-kontante driftsposter 

og ændringer i driftskapital, fratrukket den i regnskabsåret betalte selskabsskat henførbar til driftsaktiviteterne. 

Pengestrømme vedrørende investeringsaktiviteter omfatter betalinger i forbindelse med køb og salg af virksomheder 

og finansielle aktiver samt køb, udvikling, forbedring og salg mv. af immaterielle og materielle aktiver. 

Endvidere indregnes pengestrømme vedrørende finansielt leasede aktiver i form af betalte leasingydelser. 

Pengestrømme vedrørende finansieringsaktiviteter omfatter ændringer i moderselskabets aktiekapital og 

omkostninger forbundet hermed, samt optagelse og indfrielse af lån, afdrag på rentebærende gæld, køb af egne 

aktier samt udbetaling af udbytte. 

Pengestrømme i anden valuta end den funktionelle valuta indregnes i pengestrømsopgørelsen ved anvendelse af 

gennemsnitlige valutakurser for månederne, medmindre disse afviger væsentligt fra de faktiske valutakurser på 

transaktionstidspunkterne. I sidstnævnte tilfælde anvendes de faktiske valutakurser for de enkelte dage. 

Likvider omfatter likvide beholdninger og kortfristede værdipapirer med ubetydelig kursrisiko fratrukket eventuelle 

kassekreditter, der indgår som en integreret del af likviditetsstyringen. 

Segmentoplysninger 

Der gives segmentoplysninger på forretningssegmenter (primær segmentopdeling) og geografiske markeder 

(sekundær segmentopdeling). Segment-oplysningerne følger koncernens risici, koncernens regnskabspraksis og 

interne økonomistyring. 

Segmentindtægter og -omkostninger samt segmentaktiver og -forpligtelser omfatter de poster, der direkte 

kan henføres til det enkelte segment, samt de poster, der kan fordeles til de enkelte segmenter på et pålideligt 

grundlag. De ikke-fordelte poster vedrører primært aktiver og forpligtelser samt indtægter og omkostninger, der 

er forbundet med koncernens administrative funktioner, investeringsaktiviteter, indkomstskatter o.l. 

Langfristede aktiver i segmenterne omfatter de aktiver, som anvendes direkte i segmentets drift, herunder 

immaterielle og materielle aktiver samt kapitalandele i associerede virksomheder. 

Kortfristede aktiver i segmenterne omfatter de aktiver, som er direkte forbundet med driften i segmentet, herunder 

varebeholdninger, tilgodehavender fra salg af varer og tjenesteydelser, andre tilgodehavender, periodeafgrænsningsposter 

samt likvide beholdninger. 

Forpligtelser tilknyttet segmenterne omfatter de forpligtelser, der er afledt af driften i segmentet, herunder gæld 

til leverandører af varer og tjenesteydelser, hensatte forpligtelser samt anden gæld. 

NOTER 

45

46 

NOTER 

Definitioner og beregningsformler 

Hoved- og nøgletal er udarbejdet i overensstemmelse med Den Danske Finansanalytikerforenings 

”Anbefalinger & Nøgletal 2005”. Disse er som følger: 

Bruttomargin (%) 

Overskudsgrad (%) 

Afkast af investeret kapital eksklusive goodwill (%) 

Afkast af investeret kapital inklusive goodwill (%) 

Egenkapitalforrentning (%) 

Aktiver/Egenkapital 

Finansiel gearing 

Gearing af driftsaktiver 

Nettoomsætning/Investeret kapital, ekskl. goodwill 

Nettoarbejdskapital/Nettoomsætning 

Bruttoresultat * 100 


Driftsresultat * 100 


EBITA ekskl. goodwillnedskrivninger * 100 

Gennemsnitlig investeret kapital ekskl. goodwill 

EBITA * 100 

Gennemsnitlig investeret kapital inkl. goodwill 

Resultat * 100 

Moderselskabets gennemsnitlige egenkapital 

Samlede aktiver 

Egenkapital i alt 

Netto rentebærende gæld 


Investeret kapital ekskl. goodwill 



Gennemsnitlig investeret kapital ekskl. goodwill 

Gennemsnitlig nettoarbejdskapital (NWC) 


Investeret kapital eksklusive goodwill er defineret som nettoarbejdskapital (NWC) tillagt materielle og immaterielle 

aktiver, eksklusive goodwill, og fratrukket andre hensatte forpligtelser og øvrige langfristede driftsmæssige 

forpligtelser. 

Investeret kapital inklusive goodwill er defineret som investeret kapital eksklusive goodwill tillagt kostprisen på 

goodwill og fratrukket goodwillnedskrivninger og negativ goodwill. 

Nettoarbejdskapital (NWC) er defineret som varebeholdninger, tilgodehavender og øvrige driftsmæssige 

omsætningsaktiver fratrukket leverandørgæld og andre gældsforpligtelser samt øvrige driftsmæssige kortfristede 

forpligtelser. 

Beregning af resultat pr. aktie er specificeret i tilknytning til resultatopgørelsen.

2. VÆSENTLIGE REGNSKABSMÆSSIGE SKØN, FORUDSÆTNINGER 

OG USIKKERHEDER 

Mange regnskabsposter kan ikke måles med sikkerhed, men kun skønnes. Sådanne skøn omfatter vurderinger på 

baggrund af de seneste oplysninger, der er til rådighed på tidspunktet for regnskabsaflæggelsen. Det kan være 

nødvendigt at ændre tidligere foretagne skøn på grund af ændringer af de forhold, der lå til grund for skønnet, 

eller på grund af supplerende information, yderligere erfaring eller efterfølgende begivenheder. 

Væsentlige regnskabsmæssige skøn 

I forbindelse med den praktiske anvendelse af den beskrevne regnskabspraksis har ledelsen foretaget væsentlige 

regnskabsmæssige vurderinger, der har haft en betydelig indflydelse på årsregnskabet for 2007/08: 

Nedskrivninger af projektejendomme 

Værdiansættelsen af projektejendomme er foretaget på baggrund af kostprisen som beskrevet i note 1. Ved 

beregningen af eventuelle nedskrivningsbehov på beholdningen af projektejendomme er disse fastsat i overensstemmelse 

med de markedsforhold, der efter ledelsens skøn er den gældende på markedet for projektejendomme 

på tidspunktet for regnskabsaflæggelsen. Såfremt der sker ændringer i de anvendte forudsætninger kan 

værdien afvige fra værdien opgjort pr. 30. september 2008. 

Væsentlige forudsætninger og usikkerheder 

I årsregnskabet for 2007/08 er særligt følgende forudsætninger og usikkerheder væsentlige at bemærke, idet 

de har haft betydelig indflydelse på de i årsregnskabet indregnede aktiver og kan nødvendiggøre korrektioner i 

efterfølgende regnskabsår, såfremt de forudsatte hændelsesforløb ikke realiseres som forventet: 

2. og 3. etape af ejendomsprojektet Annebergparken har ikke som oprindeligt forventet kunnet påbegyndes 

pga. indsigelser fra Naturklage-nævnet. Der knytter sig således en usikkerhed omkring den afholdte kostpris, 

grundkøb og projektomkostninger, samt den forventede indtjening på projektet. Pr. 30.09.2008 skønner 

ledelsen, at der ikke er risiko på tab af medgåede projektomkostninger. 

Ændring i regnskabsmæssige skøn 

Årets resultat er negativt påvirket med en nedskrivning på tDKK 514 før skat som følge af ændring i skøn over 

levetid for aktiverede udviklingsomkostninger. 

NOTER 

47

48 

NOTER 

i 1.000 DKK. 

3. SEGMENTOPLYSNINGER FOR KONCERNEN 

Forretningsmæssige segmenter 

Ledelsesmæssigt og rapporteringsmæssigt er koncernen opdelt i tre forretningsmæssige segmenter, der er koncernens primære segmentopdeling. 

Aktiviteten i de tre segmenter er som følger: 

• Erhvervsejendomme Udvikling af detail-, hotel-, kontor- og logistikejendomme til salg 

• Boligejendomme Udvikling af boligejendomme til salg 

• Investeringsejendomme Udlejning af lejemål i investerings- og domicilejendomme 

Forretningsmæssige segmenter 2007/08 

Erhvervs- Bolig- Investerings- Øvrige Fortsættende Ophørte 

ejendomme ejendomme ejendomme aktiviteter aktiviteter aktiviteter Koncern 

Nettoomsætning til eksterne kunder 57.187 14.937 11.923 0 84.047 0 84.047 

Segmentresultat 16.196 -5.862 8.021 -5.448 12.907 0 12.907 

Andel af resultat i associerede virksomheder 0 -439 0 0 -439 0 -439 

Finansielle indtægter 15.653 0 15.653 

Finansielle omkostninger -4.112 0 -4.112 

Resultat før skat 24.009 0 24.009 

Skat af årets resultat -3.822 0 -3.822 

Årets resultat 20.187 0 20.187 

Segment aktiver 127.392 79.210 86.014 65.802 358.418 

Kapitalandele i associerede virksomheder 0 62 0 0 62 

Aktiver i alt 127.392 79.272 86.014 65.802 358.480 

Forpligtelser 83.443 10.154 71.913 556 166.066 

Tilgange af langfristede immaterielle 

og materielle aktiver 0 741 1.595 273 2.609 

Af- og nedskrivninger -62 1.126 1.929 174 3.167

3. SEGMENTOPLYSNINGER FOR KONCERNEN (FORTSAT) 

i 1.000 DKK. 

NOTER 

Forretningsmæssige segmenter 2006/07 

Erhvervs- Bolig- Investerings- Øvrige Fortsættende Ophørte 

ejendomme ejendomme ejendomme aktiviteter aktiviteter aktiviteter Koncern 

Nettoomsætning til eksterne kunder 2.571 54.108 4.320 774 61.772 26.735 88.507 

Segmentresultat 1.218 12.077 32.313 -6.481 39.127 -134 38.993 

Andel af resultat i associerede virksomheder -24 0 -24 0 -24 


Finansielle omkostninger -1.472 -152 -1.624 

Resultat før skat 50.468 -285 50.183 


Årets resultat 40.951 -218 40.733 

Segment aktiver 81.534 56.587 99.512 10.671 248.305 

Kapitalandele i associerede virksomheder 0 249 0 1.095 1.344 

Aktiver i alt 81.534 56.837 99.512 11.766 249.649 

Forpligtelser 27.213 20.413 43.862 6.704 98.191 


og materielle aktiver 0 350 0 1.275 1.625 

Af- og nedskrivninger 0 189 63 383 635 

49

50 

NOTER 

i 1.000 DKK. 

3. SEGMENTOPLYSNINGER FOR KONCERNEN (FORTSAT) 

Geografiske segmenter 

Koncernens primære marked er Danmark. Derudover har koncernen aktiviteter i Sverige, Grækenland, Litauen, Makedonien og Bulgarien. 

Geografiske segmenter 2007/08 

Øvrige EU Øvrige Fortsættende Ophørte 

Danmark lande verden aktiviteter aktiviteter Koncern 

Nettoomsætning til eksterne kunder 84.047 0 0 84.047 0 84.047 

Segmentresultat 14.473 -1.527 -39 12.907 0 12.907 

Andel af resultat i associerede virksomheder -439 0 0 -439 0 -439 


Finansielle omkostninger -4.112 0 -4.112 

Resultat før skat 24.009 0 24.009 


Årets resultat 20.187 0 20.187 

Segment aktiver 314.880 43.529 9 358.418 

Kapitalandele i associerede virksomheder 62 0 0 62 

Aktiver i alt 314.942 43.529 9 358.480 

Forpligtelser 154.662 11.404 0 166.066 


og materielle aktiver 2.538 64 7 2.609 

Af- og nedskrivninger 3.160 6 1 3.167 

Geografiske segmenter 2006/07 

Nettoomsætning til eksterne kunder 61.772 0 0 61.772 26.735 88.507 

Segmentresultat 39.127 0 0 39.127 -134 38.993 

Andel af resultat i associerede virksomheder -24 0 0 -24 0 -24 


Finansielle omkostninger -1.472 -152 -1.624 

Resultat før skat 50.468 -285 50.183 


Årets resultat 40.951 -218 40.733 

Segment aktiver 248.305 0 0 248.305 

Kapitalandele i associerede virksomheder 1.344 0 0 1.344 

Aktiver i alt 249.649 0 0 249.649 

Forpligtelser 98.191 0 0 98.191 


og materielle aktiver 1.625 0 0 1.625 

Af- og nedskrivninger 635 0 0 635

4. NETTOOMSÆTNING 

i 1.000 DKK. 


2007/08 2006/07 2007/08 2006/07 

Salg af ejendomme 68.338 55.515 0 0 

Huslejeindtægter 15.208 5.483 0 0 

Administrationshonorarer m.m. 501 774 1.267 774 

84.047 61.772 1.267 774 

5. FORBRUG AF VARE- OG PROJEKTBEHOLDNING 



Kostpris af ejendomme 48.576 39.040 190 0 

Omkostninger ved udlejning m.m. 5.494 1.727 0 31 

54.070 40.767 190 31 

6. ANDRE DRIFTSINDTÆGTER 



Diverse indtægter 1.267 0 0 0 

Avance ved salg af ejendom 0 0 0 22.071 

Dagsværdiregulering af investeringsejendom 0 28.521 0 0 

1.267 28.521 0 22.071 

7. PERSONALEOMKOSTNINGER 



Gager og honorarer 10.609 5.979 6.744 3.682 

Pensionsbidrag og andre sociale udgifter 134 82 15 53 

Personaleomkostninger i øvrigt 376 185 211 129 

Overført til projektbeholdning -595 0 0 0 

Personaleomkostninger for fortsættende aktiviteter 10.524 6.246 6.970 3.864 

Personaleomkostninger for ophørte aktiviteter 0 6.891 0 0 

10.524 13.137 6.970 3.864 

Gennemsnitligt antal medarbejdere 21 12 11 5 

NOTER 

51

52 

NOTER 

i 1.000 DKK. 

7. PERSONALEOMKOSTNINGER (FORTSAT) 

Vederlag til nøglemedlemmer af ledelsen 

Medlemmer af moderselskabets direktion og bestyrelse samt andre ledende medarbejdere er vederlagt således: 

Koncern 

Bestyrelse Direktion Andre ledende medarbejdere 

2007/08 2006/07 2007/08 2006/07 2007/08 2006/07 

Bestyrelseshonorar 110 90 0 0 0 0 

Gager og lønninger 0 0 2.500 650 596 2.677 

110 90 2.500 650 596 2.677 

Moderselskab 


Bestyrelseshonorar 110 90 0 0 0 0 

Gager og lønninger 0 0 2.500 650 0 900 

110 90 2.500 650 0 900 

Direktionen i moderselskabet er i 2007/08 udvidet fra én til to direktører. 

Én af direktørerne og visse ledende medarbejdere er omfattet af særlige bonusordninger afhængig af individuelt fastsatte resultatmål. 

8. AF- OG NEDSKRIVNINGER 



Afskrivninger, immaterielle aktiver 244 109 0 0 

Nedskrivninger, immaterielle aktiver 750 0 0 0 

Afskrivninger, materielle aktiver 2.153 222 174 79 

Gevinst/tab ved salg af materielle anlægsaktiver 20 304 0 304 

3.167 635 174 383 

9. INDTÆGTER AF KAPITALANDELE I DATTERVIRKSOMHEDER 

Moderselskab 

2007/08 2006/07 

Udbytte fra ASGAARD Ejendomsudvikling A/S 9.049 0 

Udlodning fra K/S Annebergparken 2.000 0 

11.049 0

10. INDTÆGTER AF KAPITALANDELE I ASSOCIEREDE VIRKSOMHEDER 

12. FINANSIELLE OMKOSTNINGER 

i 1.000 DKK. 



Udbytte fra ASA Holbæk I/S 68 360 0 0 

Nedskrivning af ASA Holbæk I/S 

Resultatandele: 

-68 -360 0 0 

ASA Holbæk I/S 1 4 0 0 

K/S Ankeret, Snekkersten -106 -18 0 0 

K/S Højmosehus -335 -6 0 0 

Komplementar Højmosehus ApS 1 -4 0 0 

-439 -24 0 0 

11. FINANSIELLE INDTÆGTER 



Renteindtægter af bankindeståender 2.916 772 948 158 

Renteindtægter fra tilknyttede virksomheder 849 2.573 4.545 4.663 

Renteindtægter fra associerede virksomheder 696 0 696 0 

Øvrige renteindtægter 232 0 54 0 

Kursgevinst prioritetsgæld 1.340 0 0 0 

Avance ved salg af andel i Intervare A/S 9.620 9.492 8.828 9.240 

15.653 12.837 15.071 14.061 



Renteudgifter bankgæld 1.663 1.356 0 4 

Renteudgifter tilknyttede virksomheder 0 319 524 1.426 

Renteudgifter finansielle leasingaftaler 4 11 4 2 

Renteudgifter prioritetsgæld 4.452 1.170 0 0 

Øvrige renteudgifter 23 0 6 0 

Aktiverede renter vedrørende projektejendomme -4.282 -1.384 0 0 

Regulering markedsværdi finansielle instrumenter 622 0 0 0 

Nedskrivning kapitalandele i tilknyttede virksomheder 0 0 2.857 0 

Nedskrivning tilgodehavender hos tilknyttede virksomheder 0 0 4.669 0 

Nedskriving finansielle tilgodehavender 233 0 233 0 

Kursregulering valuta 70 0 1 0 

Kursregulering aktier 

Tab ved afhændelse/likvidation af kapitalandele i 

1.297 0 3 0 

associerede virksomheder 0 0 359 0 

Øvrige finansielle udgifter 30 0 14 0 

4.112 1.472 8.670 1.432 

NOTER 

53

54 

NOTER 

i 1.000 DKK. 

13. SKAT AF ÅRETS RESULTAT 



Aktuel selskabsskat 5.347 3.034 0 0 

Ændring i udskudt skat -1.524 8.323 -1.222 -257 

Regulering vedrørende tidligere år 0 -1.840 0 -1.840 

Fortsættende aktiviteter 3.822 9.517 -1.222 -2.097 

Aktuel selskabsskat 0 -66 0 0 

Ændring i udskudt skat 0 0 0 0 

Ophørte aktiviteter 0 -66 0 0 

Skat af årets resultat 3.822 9.451 -1.222 -2.097 

Regnskabsårets aktuelle selskabsskat er beregnet ud fra en skatteprocent på 25% (2007: 25%) 

Koncern 

2007/08 2006/07 

Resultat før skat for fortsættende aktiviteter 24.009 50.468 

Resultat før skat for ophørte aktiviteter 0 -285 

Resultat før skat 24.009 50.183 

Skat ved en skatteprocent 25 % 6.002 25% 12.546 25% 

Skattemæssig værdi af ikke-fradragsberettigede omkostninger 1.791 7% 742 1% 

Skattemæssig værdi af ikke-skattepligtige indtægter og avancer -2.405 -10% -2.373 -5% 

Effekt af ændret skatteprocent i Danmark 0 0% 376 1% 

Regulering vedrørende tidligere år 

Regulering af beregnet skat i udenlandske selskaber i forholdt 

-223 -1% -322 -1% 

til dansk skat -42 0% 

Ej aktiveret skatteaktiv vedrørende udenlandsk selskab -95 0% 

Ændring i skøn over udskudt skat -1.206 -5% -1.518 -3% 

Skat af årets resultat 3.822 16% 9.451 19% 

Moderselskab 

2007/08 2006/07 

Resultat før skat for fortsættende aktiviteter 7.502 28.218 

Resultat før skat for ophørte aktiviteter 0 0 

Resultat før skat 7.502 28.218 

Skat ved en skatteprocent 25 % 1.876 25% 7.055 25% 

Skattemæssig værdi af ikke-fradragsberettigede omkostninger 1.872 25% 176 1% 

Skattemæssig værdi af ikke-skattepligtige indtægter og avancer -4.969 -66% -7.558 -27% 

Effekt af ændret skatteprocent i Danmark 0 0% 70 0% 

Regulering vedrørende tidligere år 0 0% -322 -1% 

Ændring i skøn over udskudt skat 0 0% -1.518 -5% 

Skat af årets resultat -1.222 -16% -2.097 -7% 

Dansk selskabsskat blev i regnskabsåret 2006/2007 nedsat fra 28% til 25%

14. AKTUELT OG UDVANDET RESULTAT PR AKTIE (EPS) 

Koncern 

2007/08 2006/07 

DKK DKK 

Årets resultat 20.186.655 40.732.520 

Minoritetsinteressers andel af koncernresultat -2.085.170 -434.811 

Resultat anvendt til beregning af aktuelt og 

udvandet resultat pr. aktie 22.271.825 41.167.331 

2007/08 2006/07 

stk. stk. 

Gennemsnitligt antal udstedte aktier 1.320.000 1.320.000 

Gennemsnitlig beholdning af egne aktier -2.000 0 

Udvandet gennemsnitligt antal aktier 1.318.000 1.320.000 

2007/08 2006/07 

DKK DKK 

Resultat til moderselskabets aktionærer 22.271.825 41.167.331 

Resultat af ophørte aktiviteter 0 -218.500 

Resultat af fortsættende aktiviteter 22.271.825 41.385.831 

Resultat pr. aktie (EPS) á 10 DKK. 16,87 31,19 

Udvandet resultat pr. aktie (EPS) á 10 DKK. 16,90 31,19 

Resultat af fortsættende aktiviteter pr. aktie (EPS) á 10 DKK. 16,87 31,35 

Udvandet resultat af fortsættende aktiviteter pr. aktie (EPS) á 10 DKK. 16,90 31,35 

i 1.000 DKK. 

NOTER 

55

56 

NOTER 

i 1.000 DKK. 

15. IMMATERIELLE AKTIVER 

Færdiggjorte Koncernudviklingsprojekter 

goodwill Goodwill 

Kostpris 01.10.2006 2.497 1.018 1.750 

Afgang ved salg af virksomheder -2.497 -1.018 -1.750 

Tilgang 652 236 0 

Kostpris 30.09.2007 652 236 0 

Af- og nedskrivninger 01.10.2006 2.391 0 0 

Afgang ved salg af virksomheder -2.391 0 0 

Årets afskrivninger 126 0 0 

Af- og nedskrivninger 30.09.2007 126 0 0 

Regnskabsmæssig værdi 30.09.2007 526 236 0 


Tilgang 232 185 0 



Årets afskrivninger 244 0 0 

Årets nedskrivninger 514 236 0 



Der forekommer ikke immaterielle aktiver i moderselskabet. 

Færdiggjorte udviklingsprojekter 

Aktiverede udviklingsomkostninger vedrører udviklingen af typehuskoncepter i Formation A/S. De aktiverede udviklingsomkostninger testes 

én gang årligt for værdiforringelse dog hyppigere, hvis der er indikatorer på værdiforringelse. 

I forbindelse med nedskrivningstesten er de aktiverede udviklingsomkostninger nedskrevet med tDKK 514 til tkr. 0. Baggrunden for nedskrivningen 

af udviklingsomkostningerne er, at der har vist sig at være et svigtende marked for selskabets aktiviteter. 

Koncerngoodwill 

Koncerngoodwill er opstået i forbindelse med investeringen i Formation A/S og Nordic Development Group Holding A/S. Koncerngoodwill 

testes en gang årligt for værdiforringelse dog hyppigere, hvis der er indikatorer på værdiforringelse. 

I forbindelse med nedskrivningstesten vedrørende Formation A/S (udvikling og salg af typehuse til boligsegmentet) er koncerngoodwill tilknyttet 

dette selskab nedskrevet med tDKK 236 til tDKK 0. Baggrunden for nedskrivningen af koncerngoodwill tilknyttet dette selskab er, at 

der har vist sig at være et svigtende marked for selskabets aktiviteter. 

Nedskrivningstesten af koncerngoodwill vedrørende investeringen i Nordic Development Group Holding A/S har ikke givet anledning til at 

vurdere, at der forekommer et behov for nedskrivning. 

Øvrige immaterielle aktiver 

Bortset fra goodwill anses alle immaterielle aktiver for at have bestemmelige brugstider, som aktiverne afskrives over, jf. beskrivelsen af 

anvendt regnskabspraksis.

16. MATERIELLE ANLÆGSAKTIVER 


Domicil- Andre Andre 

ejendom anlæg mv. anlæg m.v. 

Kostpris 01.10.2006 0 6.316 363 

Tilgang 0 1.625 1.275 

Tilgang på ophørende aktiviteter 0 3.720 0 

Afgang ved salg af virksomheder 0 -8.689 0 

Afgange 0 -1.421 -1.154 

Kostpris 30.09.2007 0 1.551 484 

Af- og nedskrivninger 01.10.2006 0 2.740 183 

Af- og nedskrivninger på fortsættende aktiviteter 0 260 116 

Af- og nedskrivninger på ophørende aktiviteter 0 1.084 0 

Tilbageførsel ved salg af virksomheder 0 -3.368 0 

Tilbageførsel ved afgange 0 -112 -38 



Kostpris 01.10.2007 0 1.551 484 

Tilgang i forbindelse af køb af virksomhed 0 223 

Tilgang ved overførsel fra investeringsejendomme 85.900 0 0 

Tilgang 1.595 598 273 

Afgange 0 -754 0 

Kostpris 30.09.2008 87.495 1.618 757 


Tilgang i forbindelse af køb af virksomhed 0 6 0 

Af- og nedskrivninger på fortsættende aktiviteter 1.866 287 174 

Tilbageførsel ved afgange 0 -218 0 

Af- og nedskrivninger 30.09.2008 1.866 679 435 

Regnskabsmæssig værdi 30.09.2008 85.629 939 322 

Heraf finansielt leasede aktiver 0 45 45 

i 1.000 DKK. 

NOTER 

57

58 

NOTER 

i 1.000 DKK. 

17. INVESTERINGSEJENDOMME 



Dagsværdi 01.10. 85.900 88.184 0 0 

Tilgang 0 0 0 0 

Reklasificering af ejendomme -85.900 -31.364 0 0 

Omkostninger til forbedringer 0 559 0 0 

Årets dagsværdiregulering, netto 0 28.521 0 0 

Dagsværdi 30.09. 0 85.900 0 0 

Lejeindtægter 0 4.320 0 0 

Dagværdiregulering af investeringsejendom 0 28.521 0 0 

Direkte driftsomkostninger, udlejede arealer 0 -201 0 0 

Direkte driftsomkostninger, ikke-udlejede arealer 0 -906 0 0 

Nettoindtægter fra investeringsejendom 0 31.734 0 0 

18. KAPITALANDELE I TILKNYTTEDE VIRKSOMHEDER 

Moderselskab 

2006/07 2005/06 

Kostpris 01.10. 5.277 15.365 

Tilgang ved virksomhedsetableringer 80 2.400 

Tilgang ved køb af kapitalandele 23.418 0 

Afgang ved salg af virksomhed 0 -12.488 

Nedskrivning af kapitalandele -2.643 0 

Kostpris 30.09. 26.132 5.277 

ASGAARD GROUP A/S' tilknyttede virksomheder består af følgende: 

Andel 

af stemme- Egenkapital Resultatandel 

Hjemsted Ejerandel % rettigheder % tDKK tDKK Aktivitet 

ASGAARD Properties A/S Rødovre 100,0% 100,0% 43.826 19.599 Udvikling af erhvervsejendomme 

ASGAARD Ejendomsudvikling A/S Rødovre 100,0% 100,0% 2.399 1.899 Projektudvikling bolig/erhverv 

AG 1 ApS Rødovre 100,0% 100,0% -1.081 -1.354 Investering i værdipapirer 

K/S ASGAARD Annebergparken Rødovre 66,7% 66,7% 4.530 18 Udvikling af boligprojekt 

Annebergparken ApS Rødovre 66,7% 66,7% 135 2 Komplementar 

Formation A/S Rødovre 65,0% 65,0% -3.832 -3.258 Udvikling og salg af typehuse 

K/S ASGAARD Holbæk Rødovre 66,7% 66,7% 129 -7 Udvikling af boligprojekt 

ASGAARD Group Sverige AB Malmø 100,0% 100,0% -305 -381 Udvikling af erhvervsejendomme 

Nordic Development Group Holding A/S Aalborg 51,0% 51,0% 44.882 -341 Udvikling af boligprojekter

18. KAPITALANDELE I TILKNYTTEDE VIRKSOMHEDER (FORTSAT) 

Kapitalandele i tilknyttede virksomheder måles i moderselskabets balance til kostpris med fradrag af eventuelle nedskrivninger. 

Sammensætningen af ejerandele m.v. i de tilknyttede virksomheder er uændret i forhold til sidste år. 

Der er sket tilgang af følgende virksomheder: 

• Nordic Development Group Holding A/S 

• ASGAARD Group Sverige AB 

i 1.000 DKK. 

Ansvarlig lånekapital i tilknyttede virksomheder 

Moderselskab 

2007/08 2006/07 

Ansvarlig lånekapital 01.10. 0 0 

Ydet lån 476 0 

Nedskrivning -214 0 

Ansvarlig lånekapital 30.09. 262 0 

Moderselskabet har i året overført tSEK 625 som ansvarlig lånekapital til det datterselskabet ASGAARD Sverige AB. 

19. KAPITALANDELE ASSOCIEREDE VIRKSOMHEDER 



Kostpris 01.10. 2.755 1.523 2.435 473 

Tilgang ved virksomhedsovertagelser 0 63 0 0 

Tilgang ved yderligere kapitalindskud 214 75 214 75 

Tilgang ved overgang fra datterselskab 0 1.094 0 1.887 

Afgang ved salg af virksomhed -2.875 0 -2.649 0 

Kostpris 30.09. 94 2.755 0 2.435 

Op- og nedskrivninger 01.10. -1.411 -1.086 -360 0 

Andel i årets resultat efter skat -439 -24 0 0 

Andel af årets egenkapitalbevægelser 0 -85 0 0 

Modtaget udbytte -68 -360 -68 0 

Årets nedskrivninger 0 0 0 -360 

Årets tilbageførsel af op- og nedskrivninger 1.585 -41 428 0 

Op- og nedskrivninger 30.09. -333 -1.596 0 -360 

Regnskabsmæssig værdi -239 1.159 0 2.075 

Indgår i regnskabet som følger: 

Kapitalandele i associerede virksomheder 62 1.344 0 2.075 

Hensat vedrørende kapitalandele i associerede virksomheder -301 -185 0 0 

Regnskabsmæssig værdi 30.09. -239 1.159 0 2.075 

Kapitalandele i associerede virksomheder måles i moderselskabets balance til kostpris med fradrag af eventuelle nedskrivninger. 

I koncernregnskabets balance måles kapitalandelene efter indre værdis metode. 

NOTER 

59

60 

NOTER 

i 1.000 DKK. 

19. KAPITALANDELE ASSOCIEREDE VIRKSOMHEDER (FORTSAT) 

Moderselskabet har afhændet alle kapitalandele i associerede virksomheder i 2007/08. 

Det associerede selskab K/S Højmosehus og Komplementar Højmosehus ApS indgår på koncern niveau. Selskaberne er 50 % ejet af 

det tilknyttede selskab ASGAARD Ejendomsudvikling A/S. 

20. LÅNEAFTALER 



Låneaftaler 01.10. 0 0 0 0 

Tilgang i året 10.314 0 10.314 0 

10.314 0 10.314 0 

Nedskrivning -233 0 -233 0 

Låneaftaler 30.09. 10.081 0 10.081 0 

Lånetilgodehavender består af: 

* lån til de øvrige aktionærer i Formation A/S stort tDKK 700, ydet i forbindelse med den kapitaludvidelse der blev genneført pr. 30.09.2007. 

* lån til Plenge Holding ApS stort tDKK 10.000, ydet i forbindelse med salg af moderselskabets aktiepost i Intervare A/S. 

Den tilbagediskonterede værdi udgør tDKK 9.615. 

Til sikkerhed for udlånene har moderselskabet pant i aktieposterne i henholdsvis Formation A/S og Intervare A/S. 

Alle låneaftalerne er rentebærende og forrentet med en markedskonform lånerente. 

I forbindelse med den foretagne nedskrivningstest af låneaftalerne er der foretaget nedskriving af én af låneaftalerne vedrørende 

Formation A/S. 

21. VAREBEHOLDNINGER 



Projektbeholdninger, ejendomme 145.093 130.712 192 0 

22. TILGODEHAVENDER FRA SALG OG TJENESTEYDELSER 



Tilgodehavender fra salg og tjenesteydelser 449 890 203 524 

Nedskrivninger til imødegåelse af sandsynlige tab 0 0 0 0

23. LIKVIDE BEHOLDNINGER 

i 1.000 DKK. 



Kontanter og bankindeståender 60.530 13.653 38.396 6.566 

Deponeringer 28.125 2.725 0 0 

88.655 16.378 38.396 6.566 

Deponeringer vedrører udbetalinger på to projektendomme, som er solgt i 2007/08 og dermed anses, som en del af de likvide midler i 

relation til pengestrømsopgørelsen. 

24. AKTIEKAPITAL 

Moderselskab 

2007/08 2006/07 

Aktiekapital 01.10. 13.200 13.200 

Aktiekapital 30.09. 13.200 13.200 

Aktiekapitalen består af 1.320.000 aktier à 10 DKK. Aktierne er fuldt indbetalte. Aktierne er ikke opdelt i klasser. 

Der er ikke tilknyttet særlige rettigheder til aktierne. 

Der har ikke været ændringer til antallet af udestående aktier de seneste 5 år. 

25. BUNDNE RESERVER 

Moderselskab 

2007/08 2006/07 

Reserver 01.10. 21.969 578 

Afskrivninger på domicilejendom (efter skat) -1.400 0 

Reserve for dagsværdi på investeringsaktiver 0 21.391 

Reserver 30.09. 20.569 21.969 

26. OVERFØRT RESULTAT 



Overført resultat 01.10. 113.281 93.589 101.433 71.118 

Andel af af årets resultat, der tilfalder moderselskabets aktionærer 22.272 41.167 8.724 30.315 

Overført til opskrivningsfond 1.400 0 0 0 

Overført til bundne reserver 0 -21.390 0 0 

Kursregulering -5 0 0 0 

Andel af egenkapitalbevægelser i associerede virksomheder 0 -85 0 0 

Køb af egne aktier -550 0 -550 0 

Foreslået udbytte -13.200 0 -13.200 0 

Overført resultat 30.09. 123.198 113.281 96.407 101.433 

NOTER 

61

62 

NOTER 

i 1.000 DKK. 

27. EGNE AKTIER (MODERSELSKAB OG KONCERN) 

Antal Nominel værdi Andel af aktiekapitalen 


stk. stk. DKK DKK % % 

Egne aktier 01.10. 0 0 0 0 0,00% 0,00% 

Tilgang 2.000 0 20.000 0 0,15% 0,00% 

Egne aktier 30.09. 2.000 0 20.000 0 0,15% 0,00% 

Alle egne aktier ejes af ASGAARD GROUP A/S 

Selskabet har i 2007/08 erhvervet 2.000 stk. egne aktier til en kurs på 275 svarende til 550 tDKK. 

28. UDSKUDT SKAT 


Udskudte Udskudte Udskudte Udskudte 

skatte- skatte- skatte- skatteaktiver 

forpligtelser aktiver forpligtelser 

Udskudt skat 01.10.2006 3.507 0 650 0 

Nettoafgang vedrørende frasolgte selskaber 

Ændring i udskudt skat indregnet i resultatopgørelse under 

-1.011 0 

fortsættende aktiviteter 

Ændring i udskudt skat indregnet i resultatopgørelse 

-2.496 4.309 1.775 0 

under ophørte aktiviteter 0 0 0 0 

Udskudt skat 30.09.2007 0 4.309 2.425 0 

Nettoafgang vedrørende frasolgte selskaber 128 0 0 

Nettotilgang vedrørende erhvervede selskaber 126 0 0 

Ændring i udskudt skat -254 55 454 0 

Udskudt skat 30.09.2008 0 4.364 2.879 0

28. UDSKUDT SKAT (FORTSAT) 

i 1.000 DKK. 

Indregnet i Indregnet i Nettoresultatopgø- 

resultatopgø- afgang 

relse for fort- relse for vedrørende 

Saldo sættende ophørende frasolgte Saldo 

01.10. aktiviteter aktiviteter selskaber 30.09. 

Koncern 

2006/07 

Anlægsaktiver -482 8.942 0 95 8.555 

Omsætningsaktiver -275 -8 0 403 120 

Hensættelser m.m. 0 0 0 0 0 

Fremførbare skattemæssige underskud -2.750 -2.129 0 513 -4.366 

-3.507 6.805 0 1.011 4.309 

2007/08 

Anlægsaktiver 8.555 557 0 -128 8.984 

Omsætningsaktiver 120 -209 0 0 -89 


Fremførbare skattemæssige underskud -4.366 -39 -126 0 -4.531 

4.309 309 -126 -128 4.364 

Moderselskab 

2006/07 

Anlægsaktiver -371 66 0 0 -305 

Omsætningsaktiver -5 0 0 0 -5 


Fremførbare skattemæssige underskud -274 -1.841 0 0 -2.115 

2007/08 

-650 -1.775 0 0 -2.425 

Anlægsaktiver -305 68 0 0 -237 

Omsætningsaktiver -5 -54 0 0 -59 


Fremførbare skattemæssige underskud -2.115 -468 0 0 -2.583 

-2.425 -454 0 0 -2.879 

NOTER 

63

64 

NOTER 

i 1.000 DKK. 

29. KREDITINSTITUTTER 



Gæld til realkreditinstitutter med pant i fast ejendom 97.768 47.066 0 0 

Prioritetsgælden forfalder til betaling således: 

På anfordring inden for et år fra balancedagen 621 1.347 0 0 

Mellem to og tre år fra balancedagen 656 1.383 0 0 

Mellem tre og fire år fra balancedagen 692 1.442 0 0 

Mellem fire og fem år fra balancedagen 731 1.508 0 0 

Efter fem år fra balancedagen 95.068 41.386 0 0 

97.768 47.066 0 0 

Prioritetsgæld er indregnet således i balancen: 

Kortfristede forpligtelser 670 1.347 0 0 

Langfristede forpligtelser 97.098 45.719 0 0 


Forfald Forfald Forfald Forfald 

inden for efter inden for efter 

1 år 1 år 1 år 1 år 

Langfristede gældsforpligtelser 

Prioritetsgæld 670 97.098 0 0 

Leasingforpligtelser, jf. note 31 47 0 47 0 

Langfristede gældsforpligtelser 717 97.098 47 0 

30. KREDITINSTITUTTER, KORTFRISTET 



Kassekreditter 42.015 0 0 0 

Byggelån 0 30.663 0 0 

42.015 30.663 0 0 

Bankgælden forfalder på anfordring og er indregnet under kortfristede forpligtelser. 

Pr. 30. september 2008 havde koncernen uudnyttede trækningsretter på kassekreditter for i alt tDKK 9.821 (2007: tDKK 62.721). 

Pr. 30. september 2008 havde koncernen modtaget projektspecifikke finansieringstilsagn på tDKK 160.000

31. FINANSIELLE LEASINGFORPLIGTELSER 

i 1.000 DKK. 

Moderselskab og koncern 

Minimumsleasingydelser Nutidsværdi af 

minimumsleasingydelser 


De finansielle leasingforpligtelser forfalder således: 

Indenfor et år fra balancedagen 49 27 47 25 

Mellem et år og fem år fra balancedagen 0 60 0 56 

49 87 47 81 

Amortiseringstillæg til fremtidig omkostningsførelse -2 -6 

47 81 

Opført under prioritetsgæld, jf. note 29 

32. LEVERANDØRGÆLD 



Gæld til leverandører for leverede varer og tjenesteydelser 1.836 2.987 173 1.413 

Den regnskabsmæssige værdi svarer til forpligtelsens dagsværdi. 

33. ANDEN GÆLD 



Skyldig løn, A-skat, sociale bidrag m.m. 407 286 267 169 

Feriepengeforpligtelser 741 496 507 359 

Modtagne deposita fra lejere 4.286 3.312 0 0 

Andre skyldige omkostninger 6.671 5.673 1.092 100 

12.105 9.767 1.866 627 

NOTER 

65

66 

NOTER 

i 1.000 DKK. 

34. EVENTUALFORPLIGTELSER, SIKKERHEDSSTILLELSER OG 

KONTRAKTLIGE FORPLIGTELSER 

Sikkerhedsstillelser 

Prioritetsgæld er sikret ved pant i ejendomme. 

Koncern 

2007/08 2006/07 

Regnskabsmæssig værdi af pantsatte ejendomme 116.792 153.689 

ASGAARD GROUP A/S har kautioneret for K/S ASGAARD Holbæk's gæld til Roskilde Bank. Kautionen er maksimeret til 11.000 tDKK. 

ASGAARD GROUP A/S har kautioneret for ASGAARD Properties A/S's gæld til Roskilde Bank. Kautionen er maksimeret til 20.000 tDKK. 

ASGAARD GROUP A/S har kautioneret for ASGAARD Ejendomsudvikling A/S's gæld til Roskilde Bank. Kautionen er maksimeret til 5.200 tDKK. 

35. ÆNDRING I DRIFTSKAPITAL 



Ændring i igangværende arbejder -37 0 0 0 

Ændring i projektbeholdning, ejendomme -14.381 -68.482 -192 0 

Ændring i tilgodehavender fra salg af ejendomme 0 49.686 0 0 

Ændring i tilgodehavender -12.446 62.059 35.990 -24.068 

Ændring i forpligtelser på ejendomme 0 -40.144 0 0 

Ændring i leverandørgæld m.v. 3.248 7.638 12.633 -6.329 

-23.616 10.757 48.431 -30.397 

36. KØB AF VIRKSOMHEDER 

Koncernen har i regnskabsåret erhvervet følgende større virksomheder: 

Overtagelses- Overtaget 

Overtaget 

stemme Kostpris Primær 

tidspunkt ejerandel andel tDKK aktivitet 

Nordic Development Group Holding A/S 01.04.2008 51,0% 51,0% 23.418 Opførelse af boliger 

Goodwill 

Dagsværdi 

Nordic 

Development 

Group Holding ApS 

185 

Aktier i Nordic Development Group A/S 11.290 

Likvide beholdninger 11.943 

Kostpris betalt kontant 23.418 

Overtagne likvide beholdninger, jf. ovenfor -23.418 

Likviditetseffekt, netto 0 

Effekt på årets resultat 0

37. NÆRTSTÅENDE PARTER 

Nærtstående parter med kontrol 

Følgende parter har kontrol over ASGAARD GROUP A/S: 

Navn Hjemsted Grundlag for kontrol 

Søren Stensdal Lejre Hovedaktionær i Stensdal Group A/S 

Stensdal Group A/S Rødovre Aktionær med flertal af stemmerettigheder 

For oversigt over dattervirksomheder og associerede virksomheder henvises til organisationsdiagrammet samt note 18 og 19 

Transaktioner med nærtstående parter 

Der har i regnskabsåret været følgende transaktioner mellem ASGAARD GROUP A/S og nærtstående parter til denne. 

i 1.000 DKK. 

Salg af Køb af 

tjeneste- tjeneste- Tilgode- 

Salg af varer Køb af varer ydelser ydelser havender Gæld 

Koncernen 

2007-2008 

Tilknyttede virksomheder 274 274 1.980 1.980 69.815 69.815 

Associerede virksomheder 

Stensdal Group A/S koncernen og 

0 0 4.778 0 1.488 511 

virksomheder ejet af Søren Stensdal 0 24 1.461 7.260 6.042 982 

2006-2007 

274 298 8.219 9.240 77.345 71.308 

Tilknyttede virksomheder 0 0 462 462 98.185 98.185 



0 0 4.260 0 1.918 0 

virksomheder ejet af Søren Stensdal 0 0 828 715 996 99 

Moderselskabet 

2007-2008 

0 0 5.550 1.177 101.099 98.284 

Dattervirksomheder 0 274 945 1.035 52.536 14.190 



0 0 30 0 1.488 0 

virksomheder ejet af Søren Stensdal 0 1 606 10 8.194 0 

2006-2007 

0 275 1.581 1.045 62.218 14.190 

Dattervirksomheder 0 0 0 0 97.186 0 



0 0 90 0 1.919 0 

virksomheder ejet af Søren Stensdal 412 120 130 1.100 995 0 

412 120 220 1.100 100.100 0 

Salg af varer til nærtstående parter er sket til koncernens normale salgspriser. 

Salg af tjenesteydelser er sket til kostpris med en markedsbaseret avance. 

Køb af varer er ligeledes foretaget til markedspriser. 

Køb og salg af tjenesteydelser består af primært af husleje samt administrationsassistance. 

NOTER 

67

68 

NOTER 

i 1.000 DKK. 

Der er ikke stillet sikkerhed eller givet garantier for udeståender på balancedagen. Såvel tilgodehavender som gæld vil blive 

afviklet ved kontant betaling. Der er ikke i regnskabsåret realiseret tab på tilgodehavender hos nærstående parter. 

I forbindelse med den foretagne nedskrivningstest er der i moderselskabet hensat tDKK 4.670 til imødegåelse af tab på tilgodehavender 

hos tilknyttede virksomheder. 

38. FINANSIELLE RISICI OG FINANSIELLE INSTRUMENTER 

Koncernens risikostyringspolitik 

Koncernen er som følge af sin drift, investeringer og finansiering eksponeret overfor en række finansielle risici, herunder markedsrisici 

(valuta- og renterisiko), kreditrisici og likviditetsrisici. Moderselskabet styrer de finansielle risici i koncernen centralt og koordinerer koncernens 

likviditetsstyring, herunder kapitalfrembringelse og placering af overskudslikviditet. Koncernen følger en bestyrelsesgodkendt finanspolitik, 

der opererer med en lav risikoprofil, således at valuta-, rente- og kreditrisici kun opstår med udgangspunkt i kommercielle forhold. 

Koncernens anvendelse af afledte finansielle instrumenter er reguleret gennem en skriftlig politik vedtaget af bestyrelsen samt af interne 

forretningsgange, der bl.a. fastlægger beløbsgrænser og hvilke afledte finansielle instrumenter, der kan anvendes. 

Beregningen af markedsværdier på finansielle instrumenter er opgjort på basis af observerbare markedsdata og ved hjælp af metoder, der 

er i overensstemmelse med praksis på området. 

Vedrørende beskrivelse af anvendt regnskabspraksis og metoder, herunder anvendte indregningskriterier og målingsgrundlag, henvises til 

omtale under anvendt regnskabspraksis. 

Valutarisici 

Koncernen har hovedsageligt aktiviteter på det danske marked hvor der ikke forekommer valutaeksponering ved driften. 

Koncernens driftseksponering opstår gennem ASGAARD Sverige AB og Nordic Development Group, som har aktiviteter i Sverige, 

Grækenland, Litauen, Bulgarien og Makedonien. På disse markeder opereres der primært med lokale valutaer, hvorved koncernen er eksponeret 

overfor valutarisici. Da de udenlandske aktiviteter fortsat er begrænsede er den afledte risiko tilsvarende lav. Fremadrettet forventes 

de udenlandske aktiviteter at ville udgøre en stigende andel af koncernens resultat og balancesum. Da aktiviteterne gennemføres ved 

lokale selskaber, som har købs- og salgstransaktioner i den lokale valuta, vil valutarisiciene være begrænset til selskabernes nettoresultat 

samt værdien af kapitalandelene (fremtidige udlodninger). 

Hovedparten af koncernens nuværende valutarisici relaterer sig til en indgået en rente- og valutaswap hvor en lånehovedstol på tDKK 10.401 

er konverteret fra DKK til CHF med dermed at konvertere en DKK CIBOR 6M rente (modtages) til en CHF LIBOR 3M rente (afregnes). 

Valutaeksponeringen forekommer således på de fremtidige rentebetalinger samt den konverterede hovedstol, der udgør tCHF 2.316. 

Kontrakten har udløb 31.03.2012. Markedsværdien af den finansielle kontrakt pr. 30.09.2008 var negativ og udgjorde tDKK -626 (2007: 

tDKK 45). 

Renterisici 

Koncernen har som følge af koncernens investerings- og finansieringaktiviteter en risikoeksponering der relaterer sig til udsving i renteniveauet 

i Danmark og Schweitz. Det er koncernens politik at afdække renterisici på koncernenes lån enten ved indgåelse af fastforrentede 

lån eller finansielle instrumenter der konverterer variabel rente til fast rente. 

Der er indgået renteswap fra variabel rente til fast rente på 4,36% p.a. af lån på tDKK 10.401, udløb 31.12.2026, Markedsværdien heraf 

udgør tDKK 503 pr. 30.09.2008.

38. FINANSIELLE RISICI OG FINANSIELLE INSTRUMENTER (FORTSAT) 

Koncernens nettorentebærende gæld udgør tDKK 26.757 pr. 30.09.2008 og fremkommer som følger: 

i 1.000 DKK. 

Nettorentebærende 

Variabelt Variabelt 

gæld pr. Heraf Heraf afdækket forrentet forrentet 

30.09.2008 fastforrentet ved Swap 30.09.2008 30.09.2007 

Forrentede tilgodehavender 

Lånetilgodehavender 10.081 0 0 10.081 0 

Andre forrentede tilgodehavender 15.830 0 0 15.830 6.896 

Likvide beholdninger 88.655 0 0 88.655 16.378 

114.566 0 0 114.566 23.274 

Forrentet gæld 

Krediinstitutter langfristet 97.815 -87.415 -10.400 0 0 

Kreditinstitutter 42.015 0 0 42.015 30.663 

Anden forrentet gæld 1.493 0 0 1.493 99 

141.323 -87.415 -10.400 43.508 30.762 

Nettorentebærende gæld 26.757 -87.415 -10.400 -71.058 7.488 

(*) Fast rente i 9 år eller længere 

Kreditrisici 

Kreditrisici knyttet til finansielle aktiver svarer til de i balancen indregnede værdier. Koncernen har ikke væsentlige risici vedrørende 

enkeltkunder eller samarbejdspartnere. 

Koncernens politik for påtagelse af kreditrisici medfører, at alle større kunder og andre samarbejdspartnere løbende kreditvurderes. 

Likviditetsrisici 

Det er koncernens politik, at kapitalfrembringelse samt placering af overskudslikviditet styres centralt af moderselskabet i det omfang, 

dette er hensigtsmæssigt. Koncernens likviditetsreserve består af likvide midler, værdipapirer og uudnyttede kreditfaciliteter. Det er 

koncernens målsætning af have et tilfredsstillende likviditetsberedskab til fortsat at kunne disponere hensigtsmæssigt i tilfælde af 

uforudsete udsving i likviditeten. 

NOTER 

69

70 

NOTER 

i 1.000 DKK. 

39. HONORAR TIL GENERALFORSAMLINGSVALGT REVISOR 

Honorar til moderselskabets generalforsamlingsvalgte revisor for regnskabsåret: 



Revision 410 371 315 245 

Andre ydelser end revision 0 360 0 350 

410 731 315 595 

40. AKTIONÆRFORHOLD 

ASGAARD GROUP A/S har registreret følgende aktionærer med mere end 5 % af aktiekapitalens stemmerettigheder eller pålydende værdi: 

• Stensdal Group A/S, Valhøjs Allé 174-176, 2610 Rødovre, modervirksomhed med 77,99 % af selskabets aktiekapital og 77,99 % af 

aktiekapitalens stemmerettigheder. 

• Købstædernes forsikring, med 5,08% af selskabets aktiekapital og 5,08% af aktiekapitalens stemmerettigheder 

41. BEGIVENHEDER EFTER BALANCEDAGEN 

Der er fra regnskabsårets udløb og frem til i dag ikke indtrådt forhold, som forrykker vurderingen af regnskabet. 

42. GODKENDELSE AF ÅRSRAPPORT TIL OFFENTLIGGØRELSE 

Bestyrelsen har på bestyrelsesmødet den 11. december 2008 godkendt nærværende årsrapport til offentliggørelse. 

Årsrapporten forelægges ASGAARD GROUP A/S' aktionærer til godkendelse på den ordinære generalforsamling den 29. januar 2009.

ASGAARD Group A/S 

Valhøjs Allé 174-176 

DK-2610 Rødovre 

Tlf. (+45) 33 11 00 24 

Fax (+45) 33 11 00 36 

info@asgaardgroup.com 

www.asgaardgroup.com 

WWW.GGP.DK

Årsrapport 2007/2008 - ASGAARD GROUP A/S

Create successful ePaper yourself

Delete template?

Save as template?