Se lokalplan H105 her - Fredensborg Kommune

Forslag
Lokalplan nr. H105
Samt tillæg nr. 5 til Kommuneplan 2009
Boliger på Slettenhus
PLAN OG MILJØ

INDHOLDSFORTEGNELSE
REDEGØRELSE 5
INDLEDNING 5
OFFENTLIG HØRING 5
LOKALPLANOMRÅDET 5
LOKALPLANENS BAGGRUND OG FORMÅL 6
LOKALPLANENS INDHOLD 7
LOKALPLANENS ADMINISTRATION 10
LOKALPLANENS FORHOLD TIL ANDEN PLANLÆGNING 11
LOKALPLANENS MIDLERTIDIGE RETSVIRKNINGER 16
TILLÆG NR. 5 TIL KOMMUNEPLAN 2009 17
LOKALPLAN H105 19
§ 1 LOKALPLANENS FORMÅL 19
§ 2 LOKALPLANENS OMRÅDE OG ZONESTATUS 19
§ 3 OMRÅDETS ANVENDELSE 19
§ 4 UDSTYKNINGER 20
§ 5 VEJE, STIER OG PARKERING 20
§ 6 TEKNISKE INSTALLATIONER 21
§ 7 BEBYGGELSENS OMFANG OG PLACERING 21
§ 8 BEBYGGELSENS YDRE FREMTRÆDEN 22
§ 9 UBEBYGGEDE AREALER, BEPLANTNING OG HEGN 23
§ 10 GRUNDEJERFORENING / EJERFORENING 24
§ 11 FORUDSÆTNINGER FOR IBRUGTAGNING AF
NY BEBYGGELSE 25
§ 12 OPHÆVELSE AF LOKALPLAN 25
§ 13 LOKALPLANENS RETSVIRKNINGER OG
DISPENSATIONER FRA LOKALPLANEN 25
BILAG
Kortbilag 1: Lokalplanens afgrænsning
Kortbilag 2: Eksisterende forhold
Kortbilag 3: Arealanvendelse og byggefelt
Kortbilag 4: Illustrationsplan
Bilag 5: Rumlige illustrationer
Bilag 6: Eksisterende forhold - fotos
Redaktionelle bemærkninger
Lokalplanen er udarbejdet af Fredensborg Kommune i samarbejde med AI-gruppen,
Viatrafik og Rambøll.
3

Luftfoto over området
4

REDEGØRELSE
INDLEDNING
Fredensborg Byråd har i henhold til Planloven vedtaget at offentliggøre
et forslag til lokalplan H104 – Boliger på Slettenhus.
OFFENTLIG HØRING
Fra tirsdag d. 9. oktober til tirsdag d. 4. december 2012 er lokalplanforslaget
samt kommuneplantillæg nr. 5 fremlagt til offentligt
eftersyn i Borgerservice på Rådhuset, Egevangen 3B i Kokkedal
samt på kommunens biblioteker, hvor det kan gennemses inden
for de normale åbningstider.
Endvidere kan lokalplanforslaget ses på kommunens hjemmeside
www.fredensborg.dk
Eksemplarer af lokalplanforslaget kan rekvireres ved henvendelse
til Center for Plan og Miljø på Rådhuset, Egevangen 3B, 2980 Kokkedal,
telefon 72 56 50 00.
Indsigelser imod eller ændringsforslag til lokalplanforslaget skal
sendes til Fredensborg Kommune, Center for Plan- og Miljø, Egevangen
3B, 2980 Kokkedal eller plan@fredensborg.dk inden tirsdag
d. 4. december 2012 og vil herefter indgå i byrådets endelige
behandling af forslaget.
Efter udløbet af indsigelsesfristen tirsdag d. 4. december 2012 kan
byrådet efter fornyet behandling af lokalplanforslaget vedtage planen
endeligt.
Hvis der rettidigt er fremsat indsigelser eller ændringsforslag til
lokalplanforslaget, kan byrådets vedtagelse tidligst ske 4 uger efter
udløbet af indsigelsesfristen.
Borgermøde
Der afholdes borgermøde om lokalplanforslaget torsdag d. 22. november
2012 kl. 17-19 på Rådhuset – Egevangen 3B i Kokkedal.
LOKALPLANOMRÅDET
Afgrænsning
Lokalplanområdet ligger i sydenden af Sletten mellem Gl. Strandvej
og og kystlinien, stødende op til Dageløkkevej. Området afgrænses
mod nord og vest af bebyggelse. Mod syd af offentligt
strandareal.
Lokalplanområdet ligger i byzone og omfatter matr.nr. 13a og 48,
Sletten, Humlebæk, samt del af litra 7000e, del af litra 7000g og
del af litra 7000n, Sletten, Humlebæk
Lokalplanområdet er allerede omfattet af lokalplan H19 – for Sletten
i Humlebæk. En del af Lokalplan H19 vil derfor med vedtagelsen
af denne lokalplan blive ophævet.
5

Slettenhus gennem tiderne
Ejendommens historie rækker tilbage til 1888, og hovedhuset fik
sit nuværende udseende i 1918. Gennem årene har ejendommen
været anvendt til hvilehjem, badehotel (Søvang), hotel (Hotel Gylfe)
og kursusejendom for FDB. Siden starten af 1990’erne anvendes
ejendommen til kontor / administrationsformål for forskellige
firmaer.
LOKALPLANENS BAGGRUND OG FORMÅL
Baggrunden for lokalplanen er et ønske fra ejerne af Slettenhus
(Gl. Strandvej 163, matr. nr. 13a og 48, Sletten, Humlebæk) om
at omdanne ejendommen til boligformål gennem ny- og ombygning.
Omdannelse af ældre erhvervsejendomme til boliger er set
mange steder i de senere år. I dette tilfælde er der tale om en
meget attraktiv, og attraktivt beliggende, ejendom omgivet af eksisterende
boligområder.
Ejendommen ligger i kommuneplanens rammeområde HE05 og HR
07. Bestemmelserne for rammeområde HE 05 fastlægger ejendommens
anvendelse til erhvervsformål, kontor, serviceerhverv,
administration. Lokalplan H19 for Sletten fastlægger, at ejendommen
kun må anvendes til kursusvirksomhed, institutionsformål
samt erhvervsformål; administration.
Omdannelsen forudsætter derfor ændring af kommuneplanen og
lokalplanen. En ændring til boligformål forudsætter desuden at
kommuneplanens rækkefølgebestemmelser ændres.
Inden udarbejdelse af planforslagene sendte kommunen kommuneplanændringerne
i forudgående offentlig høring. Høringen blev
gennemført i perioden 18. oktober til 10. november 2011, med et
borgermøde 2. november 2011. Både ved borgermødet og i høringssvarene
var der en række hovedemner, herunder:
• Konsekvenser for trafik og parkering
• Udsigtsgener for naboejendommene i forbindelse med nybyggeri
6

• Konsekvenser for lokalmiljøet
Kommunen besluttede i januar 2012 at igangsætte udarbejdelse af
forslag til lokalplan og kommuneplantillæg der skal muliggøre omdannelsen.
I forbindelse med beslutningen vurderede kommunen,
at omdannelsen vil bidrage positivt til lokalmiljøet, forudsat at projektet
opfylder en række vilkår, herunder vilkår om arkitektur/udseende,
trafik og bæredygtigt byggeri.
LOKALPLANENS INDHOLD
Lokalplanen giver mulighed for at etablere op til 13 boliger, i form
af etageboliger i det eksisterende hovedhus og tæt/lav boliger
(rækkehuse) i den eksisterende nordfløj og i en ny sydfløj.
Arkitektur / udseende
Lokalplanen fastlægger en række bestemmelser, med det formål
at tage højde for de arkitektoniske / udseendemæssige og miljømæssige
konsekvenser af omdannelsen, herunder at:
• De gældende bestemmelser om arkitektur og udseende i
lokalplan H 19 videreføres. Dog tillades en ændring af sydfløjens
placering.
• De gældende krav suppleres med bestemmelser om kviste,
udhuse og affaldshåndtering
• De nyere tilbygninger og småbygninger skal fjernes
• Friarealerne skal disponeres med vægt på åbne fællesarealer
og mulighed for offentlig passage til stranden og langs
stranden
Videreførelsen af de gældende bestemmelser fra lokalplan H19
sikrer, at væsentlige karakteristika ved de eksisterende bygningers
facader og tage bevares og videreføres i nybyggeriet.
Hovedhuset set fra vandsiden.
Med hensyn til sydfløjen giver den gældende lokalplan H19 i forvejen
mulighed for opførelse af denne til erhvervsformål. Ejerne ønsker
i stedet at opføre sydfløjen til boligformål.
7

Lokalplan H19 fastlægger, at sydfløjen skal have samme fodaftryk
som eksisterende nordfløj. Ejerne ønsker i stedet at placere sydfløjen
som en spejlvending af nordfløjen henover hovedhusets symmetriakse,
hvorved der opstår symmetri i det samlede anlæg.
Ejerne ønsker desuden at føre ejendommen tilbage til et mere oprindeligt
udtryk, herunder bl.a. fjerne en skorsten og en sammenbygning
mellem hovedbygningen og nordfløjen, og en relativt dominerende
flugtvejstrappe på hovedbygningen.
Den ønskede placering af sydfløjen og fjernelse af småbygninger
er indarbejdet i lokalplanen, da det er kommunens vurdering at
det vil give ejendommens samlede bebyggelse et mere harmonisk
udtryk – både fra vand- og landside.
Ejendommen rummer tre store karakterskabende træer. Opførelse
af sydfløjen vil nødvendiggøre fældning af de to træer nærmest Gl.
Strandvej. Men opførelsen af en sydfløj, og dermed fældningen af
træerne, er, som tidligere nævnt, i forvejen muligt i lokalplan H19.
Lokalplanen sikrer bevarelse af det tredje træ, længst mod Øresund,
samt en mindre trærække langs Gl. Strandvej, hvorved der
stadig vil være karakterskabende beplantning på ejendommen.
Som supplement til de åbne fællesarealer giver lokalplanen mulighed
for at etablere små private haver langs nordfløjen og sydfløjen.
Afgrænsning af haverne kan ske med lave ensartede levende
hegn. Langs haverne etableres stier, som forbinder Gl. Strandvej
med den eksisterende sti langs vandet, og det fastlægges i lokalplanen
at stierne skal være offentligt tilgængelige, jf. kortbilag 3.
Trafik
I dag vejbetjenes Slettenhus via én overkørsel til Gl. Strandvej for
enden af ensretningen gennem Sletten Fiskerleje (ensretningen
går fra nord mod syd).
Offentlige vej ligger mod vest. Slettenhus’ parkeringsplads ligger
mod syd.
Parkeringskapaciteten i Sletten er begrænset. Lokalplanen fastlægger
derfor, at det er en forudsætning for en omdannelse til
boliger, at der etableres min. 2 p-pladser pr. bolig på ejendommen,
for at forebygge parkeringsproblemer i lokalområdet.
8

Dette krav har medført, at antallet af boliger er reduceret fra 14 i
det oprindelige projektforslag til 13 af hensyn til parkeringsforholdene.
Lokalplanen fastlægger desuden bestemmelser der tager højde for
parkeringskapaciteten i en evt. overgangsfase hvor der både er
erhverv og boliger på ejendommen.
I forbindelse med kommunens beslutning i januar 2012 om at
igangsætte udarbejdelse af planforslagene blev det samtidigt besluttet,
at der skulle redegøres nærmere for de trafikale konsekvenser
af projektet.
Som grundlag for lokalplanforslaget er der derfor udarbejdet en
trafikanalyse. I analysen konkluderes det at trafikmængden / trafikmønsteret
ikke udløser behov for ændringer af vejnettet, men at
hensynet til trafiksikkerheden udløser behov for en ændring af
krydset Gl. Strandvej/Dageløkkevej, fordi projektet medfører en
ændring / flytning af adgangen til parkeringsarealet.
Den valgte løsning omfatter etablering af en hævet flade der følger
krydsets primærretning Dageløkkevej - Gl Strandvej-syd. Den ensrettede
nordlige del af Gl. Strandvej og adgangen til parkeringsarealet
adskilles fra primærvejen med en overkørsel.
Principillustration af trafiksikkerhedsforanstaltning.
I forlængelse af trafikanalysen er der gennemført en trafiksikkerhedsrevision
af den valgte løsning. Det fremgår af revisionen, at
løsningen tydeliggør primærvejens forløb og pålægger parkeringsarealet
vigepligt, og dermed muliggør en logisk regulering af konflikten
mellem de forskellige færdselsretninger.
Løsningen med den hævede flade er derfor indarbejdet i lokalplanforslaget.
9

Bæredygtigt byggeri
I forbindelse med kommunens beslutning i januar 2012 om at
igangsætte udarbejdelse af planforslagene blev det samtidigt besluttet,
at kommuneplanens krav til bæredygtigt byggeri skal opfyldes,
dog undtaget hvis det vil være på væsentlig bekostning af
ejendommens arkitektur og bevaringsværdi.
Kommuneplan 2009 fastlægger, at det ved udarbejdelse af lokalplaner
som udgangspunkt skal stilles krav om bæredygtigt byggeri,
og at de præcise krav skal fastsættes efter en konkret vurdering
i hver enkelt sag.
Denne lokalplan drejer sig om ombygning af eksisterende bygninger,
herunder en hovedbygning med høj bevaringsværdi, samt
nybyggeri som skal opfylde de gældende krav til arkitektur og udseende
i lokalplan H19. De eksisterende bygningers alder, stand,
konstruktioner og bevaringsværdi og de udseendemæssige krav til
nybyggeriet gør, at der ikke i dette projekt indarbejdes gennemgribende
energitiltag på lokalplanniveau.
Lokalplanen skaber til gengæld mulighed for følgende tiltag:
.
• At omfanget af befæstede arealer begrænses til det nødvendige
• At befæstede arealer muliggør nedsivning
• At der etableres areal til forsinkelse, fordampning og evt.
nedsivning af regnvand
• At regnvand opsamles til brug for WC-skyl og maskintøjvask.
• At der ved renovering af eksisterende bygninger energioptimeres
hvor det er muligt
• At krav til lavenergibebyggelse opfyldes ved nybyggeri for
de bygningsdele, hvor dimensioner, materialer, overflader
og byggeteknik kan indpasses på æstetisk og bevaringsmæssig
tilfredsstillende måde i forhold til den samlede oplevelse
af bebyggelsen
LOKALPLANENS ADMINISTRATION
Lokalplanen fastlægger meget konkrete bestemmelser for
vedligehold og ny bebyggelse. Lokalplanen tager udgangspunkt i
de eksisterende kvaliteter og bygninger.
Tilgangen af de mange moderne materialer og konstruktionsmuligheder,
sker desværre ofte på bekostning af den gamle håndværkertradition.
Ejendommen Slettenhus er rig på god byggeskik,
som det er værd at bevare. Derfor er det nødvendigt at gennemføre
en stram lokalplanlægning, der kan tilgodese såvel bevaringen
af miljøet, som den rent funktionelle del af bebyggelsen.
I forbindelse med lokalplanen er der nedsat et bevaringsudvalg for
Sletten bestående af 2 medlemmer fra Sletten Beboerforening,
samt ét medlem fra kommunens administration.
Bevaringsudvalget skal have forelagt alle sager, der skal behandles
i henhold til denne lokalplan.
10

Bevaringsudvalget fungerer udelukkende som rådgiver for Byrådet,
der skal træffe den endelige beslutning i forbindelse med ansøgningen.
Byrådet kan således vælge at træffe en afgørelse imod
udvalgets indstilling.
LOKALPLANENS FORHOLD TIL ANDEN PLANLÆGNING
Kystnær byzone
Lokalplanområdet ligger inden for den kystnære del af byzonen.
Området er omgivet af bymæssig bebyggelse mod nord og mod
vest. Mod øst er Øresund og syd er en offentlig Strandpark – Peder
Mads. Den eksisterende lokalplan H19 udlægger et byggefelt for
sydfløjen, der i hovedtræk videreføres i Lokalplan H105, både hvad
angår højde og placering. Byggefeltet spejlvendes, så der skabes
et symmetrisk anlæg. Jf. rumlige illustrationer på bilag 5.
Lokalplanområdet ligger nedenfor kystskrænten mod Øresund. Set
fra Øresund tegnes kystlandskabet først og fremmest af bebyggelse
og skov på toppen af kystskrænten som vist på illustration nedenfor.
11

Kystskrænten er bebygget både umiddelbart vest for lokalplanområdet
og nord og syd for lokalplanområdet. Den planlagte sydfløj
afviger ikke væsentligt, hverken i højde eller volumen, fra den eksisterende
bebyggelse på og nedenfor kystskrænten.
Den planlagte sydfløj underordner sig hovedhuset på Slettenhus,
både hvad angår højde og placering i forhold til kysten. Hvor hovedhuset
er placeret med facade mod kysten, vender det planlagte
byggeri gavlen mod kysten.
Samlet set vurderes de planlagte ændringer i planområdet ikke at
have væsentlig visuel indflydelse på kystlandskabet, hvorfor der
ikke er udarbejdet særlige visualiseringer.
Kommuneplan 2009
Lokalplanområdet er i Kommuneplan 2009 omfattet af rammeområderne
HE 05 – Slettenhus og HR 07 Peder Mads Strand. Lokalplanen
er i strid med bestemmelserne for rammeområde HE 05,
som fastlægger følgende rammer for lokalplanlægning:
Anvendelse: Kontor og serviceerhverv
Max. Bebyggelsesprocent:40 % for området under et.
Max. Højde -
Miljøklasse 1
Andet Områdets anvendelse fastsættes til erhvervsformål;
administration.
For at bringe lokalplanforslaget i overensstemmelse med Kommuneplan
2009, fremlægges der samtidig et forslag til Tillæg nr. 5 til
Kommuneplan 2009, hvor rammeområde HE 05 ændres til boligformål
og dermed ændrer navn til rammeområde HB 37 - Boliger
på Slettenhus. Desuden tilføjes, at karakteristiske bygninger og
beplantninger skal bevares.
Øvrige særligt relevante retningslinjer i kommuneplan 2009:
Retningslinier i afsnit 2.1 Områder til boliger
12

Retningslinier i afsnit 4.1 Veje
Retningslinier i afsnit 7.1 Bæredygtigt byggeri,
Retningslinier i afsnit 7.2 Grønne områder
Eksisterende lokalplan H19
Lokalplanområdet er i sin helhed omfattet af Lokalplan H19 - Lokalplan
for Sletten. Ved byrådets endelige vedtagelse af nærværende
lokalplan aflyses Lokalplan H19 for det område, der er omfattet
af den nye Lokalplan H105.
Lokalplan H19 (blå) og lokalplan H105 (rød).
Bevaringsværdi
Det daværende Fredensborg- Humlebæk Kommune fik i 2002 udarbejdet
en registrering af samtlige bygninger opført før 1940,
med henblik på at få kortlagt de enkelte bygningers bevaringsværdier.
Bygningerne blev registreret efter den såkaldte SAVEmetode.
SAVE er en sammenskrivning af "Survey of Architectural
13

Values in the Environment" (= Kortlægning af arkitektoniske værdier
i miljøet).
Metoden bygger på en vurdering af fem forskellige forhold ved en
bygning:
• Arkitektonisk værdi
• Kulturhistorisk værdi
• Miljømæssig værdi
• Originalitet
• Tilstand
Hvert af disse forhold vurderes på en skala fra 1-9 og sammenfattes
til en samlet bevaringsværdi for bygningen. Karaktererne 1-3
regnes for en høj værdi, 4-6 for middel værdi og 7-9 for lav værdi.
Vurderingen af bevaringsværdien bygger på et helhedsindtryk af
bygningens kvalitet og tilstand. Som hovedregel vil den arkitektoniske
og den kulturhistoriske værdi dog veje tungest.
Hovedhuset på Slettenhus har en samlet bevaringsværdi på 3.
Du kan læse mere om SAVE registeret og bevaringsværdier på
kulturarvstyrelsens hjemmeside: https://www.kulturarv.dk/fbb
Udbygningsaftale
Ejerne af ejendommen Slettenhus har i forbindelse med lokalplanen
anmodet om en udbygningsaftale i overensstemmelse med
planlovens regler herom. Udbygningsaftalen sikrer, at ejerne betaler
for de nødvendige vejomlægninger mv., der måtte knytte sig til
realisering af lokalplanen. Endvidere sikrer udbygningsaftalen, at
ejerne betaler for udarbejdelsen af det nødvendige plangrundlag.
Beskyttelse af flagermus
Da det er nødvendigt at fælde to store gamle lindetræer for at realisere
boligprojektet, er det undersøgt om der bor flagermus i træerne.
Den eksterne rådgiver, som har udført undersøgelsen, har ikke
fundet flagermus i de to træer. I undersøgelsen anbefales det, at
træerne fældes inden 1. oktober 2012, da det ikke kan udelukkes,
at der kan være revner i træerne, som flagermus vil udnytte som
overvintringssted.
Det fremgår af lovgivningen, at fældning af redetræer og træer
som fungerer som yngle- eller rastesteder for flagermus, kun må
ske i perioden fra 1. september - 1. november (flagermustræer),
jf. bekendtgørelse nr. 901 af 11. juli 2007, § 4, stk. 4. Hvis sådanne
træer skal fældes udenfor ovennævnte tidsperiode, må det først
ske, hvis der er indhentet forudgående tilladelse fra Naturstyrelsen.
Naturbeskyttelsesloven
Strandparken Peder Mads umiddelbart syd for lokalplanområdet er
omfattet af Naturbeskyttelseslovens § 15 – strandbeskyttelseslinjen.
Lokalplanområdet er ikke omfattet af denne beskyttelse.
14

Strandbredden mod øst er omfattet af Naturbeskyttelseslovens §
22 – offentlighedens ret til færdsel til fods langs kysten.
Museumsloven
Der er ikke registreret fund eller fortidsminder indenfor lokalplanområdet.
På stranden og i vandet umiddelbart øst for grunden, er
der registreret fund og fortidsminder, se mere på
www.kulturarv.dk/fundogfortidsminder/. Hvis der i forbindelse med
eventuelle jord- og anlægsarbejder findes jordfaste fortidsminder,
er disse omfattet af Museumsloven, og arbejdet skal stoppes og
Hørsholm Egns Museum skal tilkaldes.
Grundvand
Lokalplanområdet er i sin helhed beliggende i et område med almindelige
drikkevandsinteresser. Med henblik på at beskytte
grundvandet m.v. henstiller Fredensborg Kommune, at der ikke
anvendes kemiske ukrudtsmidler og lignende til vedligeholdelsen
af de ubebyggede arealer.
Vandforsyning
Området er omfattet af Fredensborg Kommunes vandforsyningsplan
og forsynes fra den kommunale vandforsyning.
Spildevand
Lokalplanområdet er omfattet af Fredensborg Kommunes spildevandsplan.
Området ligger i fælleskloakeret opland og skal kloakeres
således, at spildevandet ledes til offentlig kloak. Der skal indhentes
tilladelse hos kommunen til tilslutning til kloakken.
Såfremt befæstelsesgraden overstiger 0,5 for etagboliger og 0,3
for tæt/lav boliger vil der som udgangspunkt blive stillet krav om
forsinkelse eller lokal håndtering af regnvandet. Såfremt alt eller
en del af regnvandet nedsives, skal der indhentes tilladelse til nedsivning
hos kommunen.
Varmeforsyning
Lokalplanområdet er naturgasforsynet. Lavenergibebyggelse fritages
fra tilslutningspligt, efter at Fredensborg Kommune har meddelt
dispensation fra varmeforsyningsplanen.
Affald
Affald skal håndteres og sorteres i forhold til gældende affaldsregulativ.
Placering af miljøstation er angivet på kortbilag 2.
Vejlovgivning
Omlægning af P-plads indebærer mindre omlægning af tilkørselsforhold
til denne. Ændring af overkørsel samt trafiksikkerhedsmæssige
foranstaltninger i krydset Dageløkkevej / Gl. Strandvej
kræver tilladelse efter vejlovgivningen. Se nærmere på kortbilag 4.
Jordforurening
Fredensborg Kommune er ikke bekendt med at Region Hovedstaden
har registeret jordforurening på arealet. Hele lokalplanområdet
er omfattet af områdeklassificeringen, og jorden betragtes -
derfor som udgangspunkt - som lettere forurenet og skal håndteres
som sådan i forbindelse med flytning af jord.
15

Da arealanvendelsen i lokalplanområdet ændres fra erhverv til
bolig, gælder reglerne i Jordforureningslovens §72, stk. 1. Dette
betyder, at ejeren eller brugeren skal sikre, at det øverste 50 cm
jordlag af det ubebyggede areal - hvor der ikke eksisterer eller er
planlagt etableret varig, fast belægning - ikke er forurenet.
Miljøvurdering
Fredensborg Kommune har foretaget en screening af lokalplanforslaget
efter Lov om miljøvurdering af planer og programmer. Det
er vurderet, at det i henhold til lovens § 3, stk. 2 ikke er nødvendigt
at foretage en egentlig miljøvurdering af lokalplanforslaget,
idet planforslaget alene fastlægger anvendelsen af et mindre område
på lokalt plan og ikke antages at kunne få væsentlig indvirkning
på miljøet.
Klagevejledning til miljøvurdering
Afgørelsen om, at lokalplanforslaget ikke skal miljøvurderes, kan
påklages til Natur- og Miljøklagenævnet, Klagen sendes til Fredensborg
Kommune som videresender til Natur- og Miljøklagenævnet.
Klager skal sendes til plan@fredensborg.dk eller som
brevpost til Center for Plan og Miljø, Fredensborg Kommune, Egevangen
3B, 2980 Kokkedal. Klagen skal være modtaget af Fredensborg
Kommune inden 4 uger fra offentliggørelsen af lokalplanforslaget.
Det er en betingelse for Natur- og Miljøklagenævnets behandling af
klagen, at der indbetales et gebyr på 500 kr. Nævnet sender en
opkrævning på gebyret, når klagen er modtaget. Natur- og Miljøklagenævnet
påbegynder ikke behandling af klagen, før gebyret er
betalt. Vejledning om gebyrordningen kan ses på Natur- og Miljøklagenævnets
hjemmeside www.nmkn.dk Natur- og Miljøklagenævnet
betaler gebyret tilbage, hvis klageren får helt eller delvist
ret.
Ønskes afgørelsen om miljøvurdering indbragt for domstolene, skal
dette ske inden 6 måneder fra offentliggørelsen.
LOKALPLANENS MIDLERTIDIGE RETSVIRKNINGER
Indtil lokalplanen er endeligt vedtaget af byrådet, må de ejendomme,
der er omfattet af forslaget, ikke bebygges eller i øvrigt
udnyttes på en måde der kan foregribe den endelige plans indhold.
Efter § 17 i Planloven gælder et midlertidigt forbud mod udstykning,
bebyggelse og ændring af anvendelsen. De eksisterende lovlige
forhold på en ejendom, samt den lovlige anvendelse af ejendommen
kan fortsætte som hidtil. Når fristen for at fremkomme
med bemærkninger er udløbet, kan byrådet give tilladelse til udnyttelse
i overensstemmelse med planforslaget.
Disse midlertidige retsvirkninger gælder fra datoen for offentliggørelsen
af lokalplanforslaget og indtil planen er endeligt vedtaget,
dog højst indtil 1 år efter offentliggørelsen.
16

TILLÆG NR. 5 TIL KOMMUNEPLAN 2009 FOR FREDENSBORG
KOMMUNE.
I forbindelse med forslag til Lokalplan H105 – Boliger ved Slettenhus
– er udarbejdet dette tillæg til kommuneplanen med ændring
af rækkefølgebestemmelserne for bebyggelse og ændret anvendelse
af arealer til byformål, samt ændring af anvendelsesbestemmelserne
for rammeområde HE 05 - Slettenhus. Rammeområdets
afgrænsning ændres ikke.
Der fastsættes hermed følgende rækkefølge for bebyggelse og
ændret anvendelse af arealer til byformål:
1. Ny Asminderød Skole
2. Humlebæk Syd, boliger på Gammel Asminderød Skole samt
boliger på Slettenhus
3. Lindelyvej og Kirkeleddet
4. Fredensborg Syd
På lang sigt:
5. Byafrunding i Nivå og Kokkedal
Rækkefølge for bebyggelse og ændret anvendelse til byformål
17

Det fastsættes desuden, at rammeområde HE 05 – Slettenhus –
ændrer navn til rammeområde HB 37 - Boliger på Slettenhus – og
der fastsættes følgende rammer for indholdet af lokalplaner:
Anvendelse: Boligområde - tæt-lav og etagebolig
Max. Bebygprocent: 40 % for området under et.
Max. Højde 1 etage med udnyttet tagetage for tætlavbolig
2 etager med udnyttet tagetage for etagebolig
Andet Karakteristiske bygninger og beplantninger
skal bevares.
I henhold til Lov om planlægning vedtages ovenstående tillæg nr.
5 til Kommuneplan 2009 til offentlig fremlæggelse.
Fredensborg Byråd, den 1. oktober 2012
Thomas Lykke Pedersen
Borgmester
/
18
Kim Herlev Jørgensen
Kommunaldirektør

LOKALPLAN H105 – Boliger på Slettenhus
I henhold til Lov om Planlægning (lovbekendtgørelse nr. 937 af 24.
september 2009) fastsættes herved følgende bestemmelser for det
i § 2 nævnte område:
§ 1 LOKALPLANENS FORMÅL
Lokalplanen har til formål:
- at skabe det planmæssige grundlag for lokalplanområdets
anvendelse til helårsboligformål, med tilhørende friarealer
samt færdsels- og parkeringsarealer
- at sikre, at bebyggelsen og dens sammenhæng med fiskerlejet
bevares ved fastlæggelse af principper for bevaring, ombygninger
og tilbygninger, således at de historiske og miljømæssige
kvaliteter sikres.
- at sikre bevaring af bevaringsværdige bygninger og træer (jf.
Kortbilag 2).
- at fastlægge principper for udformning og omfang af tilbygning
til Slettenhus,
§ 2 LOKALPLANENS OMRÅDE OG ZONESTATUS
1. Lokalplanområdet afgrænses som vist på kortbilag 1 og omfatter
matriklerne nr. 13a og 48, samt del af litra 7000e, del
af litra 7000g og del af litra 7000n, Sletten, Humlebæk samt
alle matrikler der efter lokalplanens vedtagelse udstykkes fra
nævnte ejendomme.
2. Lokalplanområdet opdeles i bygningerne A-E og områderne
1-6 som vist på kortbilag 3.
3. Lokalplanområdet er beliggende i byzone.
§ 3 OMRÅDETS ANVENDELSE
1. Området må kun anvendes til helårsboligformål, i form af
tæt/lav og etageboliger med tilhørende friarealer samt færdsels-
og parkeringsarealer.
2. De på kortbilag 3 viste delområder må anvendes til:
Bygning A: Etageboliger i eksisterende hovedhus.
Bygning B-C: Tæt/lavboliger i eksisterende nordfløj
Bygning D-E: Tæt/lavboliger i ny sydfløj
Område 1-3: Friarealer
19

Område 4-5: Parkeringsplads med omgivende beplantning
Område 6: Offentligt vejareal med trafiksikkerhedsforanstaltning
3. Byrådet kan tillade, at der på den enkelte boligejendom drives
en sådan virksomhed, som almindeligvis kan udføres i
beboelsesområder under forudsætning af, at virksomheden
drives af den, der bebor den pågældende bolig, samt at virksomheden
efter Byrådets skøn drives på en sådan måde:
• At karakteren af bolig ikke forandres (herunder skiltning
eller lignende) og områdets karakter af boligområde ikke
brydes,
• At virksomheden ikke medfører ulempe for de omboende,
• At virksomheden ikke medfører behov for parkering, der
ikke er plads til på det pågældende område
§ 4 UDSTYKNINGER
1. Der kan ske udstykning inden for lokalplanområdet, eksempelvis
som vist på Kortbilag 3.
2. matr. nr. 13a og 48, Sletten, Humlebæk skal sammenlægges
inden der kan ske nybygning.
§ 5 VEJE, STIER OG PARKERING
Fælles friarealer (område 1)
1. Der skal etableres stier som minimum som vist på kortbilag
3. Stien langs stranden og de to øst-vestgående stier som
forbinder stranden og Gl. Strandvej skal være offentligt tilgængelige.
Stier skal etableres med permeable belægninger,
der muliggør nedsivning af regnvand.
2. Der skal etableres minimum 2 cykelparkeringspladser pr.
bolig. Cykelparkeringspladserne skal placeres i funktionel tilknytning
til hovedhuset og de to fløje, eksempelvis som vist
på kortbilag 3.
Parkeringsplads (område 4)
3. Der skal etableres minimum 2 P-pladser pr. bolig, heraf skal
der indrettes minimum én handicapparkeringsplads i lokalplanområdet
som helhed.
4. Parkeringspladser indenfor lokalplanområdet skal omlægges
arealmæssigt som vist på kortbilag 3, med én overkørsel til
Gl. Strandvej, og indrettes eksempelvis som vist på kortbilag
4.
20

5. I tilfælde af en etapevis omdannelse til boliger skal der til
enhver tid forefindes minimum 2 P-pladser pr. bolig og minimum
1 P-plads pr. 50 m2 eksisterende erhverv.
Offentligt vejareal (område 6)
6. Der skal etableres trafiksikkerhedsforanstaltninger i form af
hævet flade m.m. som vist på Kortbilag 4.
§ 6 TEKNISKE INSTALLATIONER
Generelt
1. Der må ikke opsættes udvendigt synlige individuelle
antenneanlæg, herunder parabolantenner, på eller i bebyggelsen.
2. Der må ikke opsættes solenergianlæg indenfor
lokalplanområdet.
3. Udendørs belysning af ubebyggede arealer, herunder veje,
stier og parkeringspladser skal være afskærmet og
nedadrettet.
4. Fritstående belysningsarmaturer må ikke være højere end
1,1 meter.
5. Anlæg til opsamling, forsinkelse og/eller nedsivning af regnvand
fra belægninger og tage kan etableres indenfor lokalplanområdet,
såfremt det kan indpasses uden at dominere de
ubebyggede arealer.
Sydfløjen (bygning D-E)
6. Tagvandet fra den ny bebyggelse skal håndteres lokalt i sin
helhed, ved nedsivning, fordampning eller installation af anlæg
til opsamling af tagvandet til brug for WC-skyl og maskintøjvask.
§ 7 BEBYGGELSENS OMFANG OG PLACERING
Generelt
1. Det samlede bruttoetageareal indenfor lokalplanområdet må
ikke overstige 1612 m 2 svarende til en bebyggelsesprocenten
på 40% på ejendommen Slettenhus (matr. nr. 13a og 48,
Sletten, Humlebæk).
2. Der må etableres op til 13 boliger i lokaplanområdet.
3. De på kortbilag 2 viste skure, trapper, skorstene og forbindelsesgange
skal nedrives.
21

4. Der må ikke etableres skure/udhuse, carporte eller garager i
området. Der skal etableres depotrum til brug for alle boliger
i hele den eksisterende kælder under bygning C.
Hovedhuset (bygning A)
5. Det eksisterende hovedhus må ikke udvides eller nedrives.
Nordfløjen (bygning B-C):
6. Den eksisterende nordfløj må ikke udvides. Der må dog etab-
leres kviste som beskrevet i § 8.
Sydfløjen (bygning D-E):
7. Ny bebyggelse skal placeres inden for det på kortbilag 3 viste
byggefelt. Ny bebyggelse må ikke opføres i mere end 1 etage
med udnyttet tagetage. Sokkelkoten skal være i minimum
kote 2.00 meter.
8. Sydfløjen skal placeres og proportioneres (herunder facade-
og totalhøjde) så den sammen med den eksisterende nordfløj
danner et symmetrisk bygningsanlæg omkring hoved-huset,
§ 8 BEBYGGELSENS YDRE FREMTRÆDEN
Hovedhuset (bygning A)
1. Facaderne må ikke ændres uden Byrådets godkendelse.
2. Eksisterende døre og vinduer skal bevares med sin nuværende
udformning og farvevalg.
3. Taget skal dækkes med sort skifer. Tagkonstruktionen, herunder
kviste og vinduer, må ikke ændres uden Byrådets godkendelse.
Nordfløjen og sydfløjen (bygning B-C og D-E)
4. Ydervægge skal fremstå i teglsten, der vandskures eller pudses
glat og males eller kalkes hvid. Soklen skal fremtræde
med sort farve.
5. Facaderne skal udformes i overensstemmelse med skitserne
på bilag 5. Den indbyrdes placering af døre og vinduer kan
varieres, men der må maksimalt etableres 5 døre pr. samlet
facade som illustreret på bilag 5. Døre og vinduer må maksimalt
have en størrelse som vist på bilag 5.
6. Taget skal udformes som symmetrisk saddeltag med en
hældning på mellem 45° og 50°. Taget skal dækkes med røde
vingetegl eller sort skifer.
22

7. Vindueskonstruktionen skal udføres i træ, to-rammet og
sidehængte. Halvformater kan tillades. Hver ramme skal inddeles
med 3 vandrette sprosser placeret i den samlede rudehøjdes
fjerdedelspunkter, samt én midtersprosse.
Vinduets bredde må ikke være større end vinduets højde.
Vinduerne må højst være trukket 5 cm tilbage fra facadeflugten.
Sprossernes tværsnit må maksimalt være 2,4 cm, kitfals
maksimalt 8 mm. Løstsiddende sprosser og glaslister må ikke
anvendes.
Vinduestræet skal males i farver svarende til hovedhusets
vinduestræ.
Der må ikke anvendes termoglas eller buet glas i vinduerne.
Sålbænke må ikke udføres som rulleskifte.
8. Kviste skal udføres som rytterkviste og skal udføres med
flunker, der dækkes med zink, kobber eller sort tagpap. I
flunker må ikke isættes vinduer.
Kvistens bredde må ikke overstige ét vinduesfag.
På de tagflader der vender ind mod hovedhuset, må kvistenes
samlede bredde i facaden højst svare til 50% af tagets
samlede facadelængde.
På de tagflader der vender væk fra hovedhuset, hhv. mod
nabo mod nord og mod parkeringsplads mod syd, må kvistenes
samlede bredde i facaden højst svare til 25% af tagets
samlede facadelængde.
Kviste skal fordeles symmetrisk og harmonisk på den samlede
tagflade. Undtaget fra symmetrikravet er den nordvendte
tagflade på bygning B, hvor der ikke må etableres kviste direkte
ud for nabos haveareal, jf. kortbilag 3.
Kviste og tagvinduer skal som minimum holdes i en afstand
fra tagfod som vist på kortbilag 4 og bilag 5 og må maksimalt
have en størrelse som vist på kortbilag 4 og bilag 5.
§ 9 UBEBYGGEDE AREALER, BEPLANTNING OG HEGN
Generelt
1. Levende hegn må kun etableres omkring de private haver,
parkeringspladsen, den fælles affaldshåndtering og evt. i forbindelse
med fælles cykelparkering.
2. Omkring de private haver, den fælles affaldshåndtering og i
forbindelse med cykelparkering skal der anvendes klippet
23

hæk af ensartet type og med en maksimal højde på 1,1 meter,
dog maksimalt 1,5 meter omkring miljøstationen.
3. Fast hegn må kun etableres langs lokalplanområdets grænse
til matr. nr. 59, Sletten, Humlebæk.
4. Der må ikke terrænreguleres nærmere end 2,5 meter fra
nabo- og vejskel. eller indenfor drypzonen af træer som skal
bevares. Øvrigt terræn må maksimalt ændres +/- 0,5 meter i
forhold til eksisterende terræn.
5. Belægninger skal udføres af naturstensmaterialer eller teglklinker.
Der kan dog anvendes en kombination af asfalt og
græsarmering på parkeringspladsen.
6. Belægningsmaterialer på adgangsveje og stier skal tilgodese
hensynet til tilgængelighed for handicappede.
7. Belægninger skal muliggøre gennemsivning af regnvand. Der
kan etableres åbne render og/eller bassiner i forbindelse med
Lokal afledning af regnvand (LAR) jf. § 6 stk. 1. Vandrender
og bassiner skal indgå som et attraktivt element i de ubebyggede
arealer.
8. Kystsikring og vedligeholdelse af kystsikring af ejendomme
langs Øresund skal ske efter en samlet plan godkendt af Byrådet
og relevant statslig myndighed.
Fælles friarealer (område 1)
9. De fælles friarealer skal bevare deres åbne karakter med
græs- eller grusflader, enkelte træer og nødvendige stier.
10. Det eksisterende store markante træ på plænen mod Øresund
skal bevares. Såfremt træet går ud eller er til fare for
omgivelserne, skal træet genplantes med samme sort.
11. Den eksisterende trærække mod Gl. Strandvej skal bevares
som småbladet Lind. Såfremt et eller flere af træerne går ud
eller er til fare for omgivelserne, skal træerne genplantes
med samme sort.
Fælles affaldshåndtering (område 3):
12. Fælles affaldshåndtering / miljøstation skal placeres indenfor
det på kortbilag 3 viste område.
Beplantning omkring parkeringsplads (område 5):
13. Der skal bevares eller etableres levende hegn omkring den
eksisterende parkeringsplads som vist på kortbilag 3.
§ 10 GRUNDEJERFORENING / EJERFORENING
24

1. Der skal stiftes en grundejerforening / ejerforening, med
medlemspligt for samtlige ejere i lokalplanområdet.
2. Grundejerforeningen / ejerforeningen skal forestå drift og
vedligeholdelse af fælles friarealer, veje, stier, ledninger,
hegn og fællesanlæg.
3. Grundejerforeningens / ejerforeningens vedtægter skal godkendes
af Fredensborg Kommune.
4. Grundejerforeningen / ejerforeningen skal oprettes senest,
når Byrådet kræver det.
§ 11 FORUDSÆTNINGER FOR IBRUGTAGNING AF BOLIGER-
NE
1. Før ny bebyggelse tages i brug skal der være foretaget tilslutning
til eksisterende naturgasnet. Byggeri opført som lavenergibebyggelse
kan fritages for tilslutningspligt, når Fredensborg
Kommune har meddelt dispensation fra varmeforsyningsplanen.
2. Før ny bebyggelse tages i brug skal anlæg til håndtering af
tagvand være etableret, jf. § 6, stk. 6.
3. Før boligerne tages i brug skal de i § 5 nævnte færdsels- og
parkeringsarealer og de i § 9 nævnte private og fælles friarealer
og fælles affaldshåndtering/miljøstation være etableret.
Ved eventuel etapevis ibrugtagning af boliger er det en forudsætning
for ibrugtagning, at en forholdsmæssig, og for de
specifikke boliger relevant, del af færdsels-, parkerings- og
friarealerne er etableret.
§ 12 OPHÆVELSE AF LOKALPLAN
1. Ved byrådets endelige vedtagelse af lokalplanen ophæves
Lokalplan H19 for det af lokalplanen omfattede område.
§ 13 LOKALPLANENS RETSVIRKNINGER OG
DISPENSATIONER FRA LOKALPLANEN
1. Efter byrådets endelige vedtagelse og offentliggørelse af lokalplanen
må ejendomme, der er omfattet af planen ifølge
Lov om planlægning § 18 kun udstykkes, bebygges eller i øvrigt
anvendes i overensstemmelse med planens bestemmelser.
De eksisterende lovlige forhold på en ejendom, samt den lovlige
anvendelse af ejendommen kan fortsætte som hidtil. Lokalplanen
medfører i sig selv ikke krav om etablering af anlæg
med videre, der er indeholdt i planen.
25

Mindre betydende lempelser af bestemmelserne i denne lokalplan
kan indrømmes af byrådet, hvis dispensationen ikke
er i strid med principperne i planen.
Ændringer i lokalplanen kan ske efter byrådets vedtagelse efter
reglerne om vedtagelse og godkendelse af nye lokalplaner.
Når en lokalplan eller en byplanvedtægt har forbeholdt en
ejendom til et offentligt formål, kan ejeren forlange ejendommen
overtaget af kommunen mod erstatning.
I henhold til § 24 i Lov om planlægning vedtages foranstående
Lokalplan H105 til offentlig fremlæggelse.
Fredensborg Byråd, den 1. oktober 2012
Thomas Lykke Pedersen
Borgmester
26
/
Kim Herlev Jørgensen
Kommunaldirektør

Teglgårdsvej
Lokalplangrænse
Matrikelskel
Matrikelnummer
Eksisterende bebyggelse
Parkering for biler
Cykelparkering
Forslag til lokalplan nr. Målestok: H105 H103 1:500
Boliger Frivilligcenter på Slettenhus ved Teglgårdsvej
Udlæg til cykelparkering
Gang- og cykelsti
Udskrevet: 8/30/2012 2:47:58 PM
Papir: A3-PORTRAIT
© Fredensborg Kommune
Kortbilag nr. 13 Lokalplanens Parkering afgrænsning og Stier
1:750
September Juni 2011 2012
N
v

Teglgårdsvej
Dageløkkevej
Lokalplangrænse
Bevaringsværdige bygninger
Bevaringsværdige træer
Bygningdele der kan fjernes
B
A
C
Parkering for biler
Cykelparkering
Forslag til lokalplan nr. H105 H103
Boliger Frivilligcenter på Slettenhus ved Teglgårdsvej
Udlæg til cykelparkering
Gang- og cykelsti
Kortbilag nr. 23 Eksisterende Parkering og forhold Stier
1:500
September Juni 2011 2012
N
v

Teglgårdsvej
AREALER
1. Fælles friareal
2. Private haver
3. Zone til afffaldshåndtering/miljøstation
4. Parkeringsplads
5. Beplantning omkring P-plads
6. Offentligt vejareal med trafiksikkerhedsforanstaltning
Udstykning
Cykelparkering
Offentlige tilgængelige stier
Lokalplangrænse
Tagflade uden kviste
6
3
8,3 meter
B
2
1 A 1
10 meter 17 meter
2
D
6 meter
4
Parkering for biler
Cykelparkering
BYGNINGER
Udlæg til cykelparkering
A Etageboliger i eksisterende hovedhus
B-C Tæt/lav boliger i eksisterende nordfløj
Gang- og cykelsti
D-E Byggefelt tæt/lav boliger i ny sydfløj
C
E
Forslag til lokalplan nr. H105 H103
Boliger Frivilligcenter på Slettenhus ved Teglgårdsvej
Kortbilag nr. 3 Arealanvendelse Parkering og og byggefelt Stier
1:500
September Juni 2011 2012
8,3 meter
1
1
5
v
N

Teglgårdsvej
Parkering for biler
Cykelparkering
Forslag til lokalplan nr. H105 H103
Boliger Frivilligcenter på Slettenhus ved Teglgårdsvej
Udlæg til cykelparkering
Gang- og cykelsti
Kortbilag nr. 4 3
Parkering Illustrationsplan
og Stier
1:500
September Juni 2011 2012
v
N

Teglgårdsvej
Facade Visualisering mod Øst - samlet nyt anlæg
Facade Ny længe mod syd 1:400
Facade Ny længe mod vest 1:400
Facade mod vest
Parkering for biler
Cykelparkering
Forslag til lokalplan nr. H105 H103
Boliger Frivilligcenter på Slettenhus ved Teglgårdsvej
Udlæg til cykelparkering
Gang- og cykelsti
Visualisering set fra nordøst
Havefacade mod syd
Sydfacade mod P-plads
Kortbilag nr. 5 3
Rumlige Parkering illustrationer og Stier
1:500
September Juni 2011 2012
v

Facade mod vest Facade mod Øst
Teglgårdsvej
Eksisterende længebygning - facade mod syd Bevaringsværdigt træ i have
Facade mod vest - Indgang Facade mod Øst - nærbillede
Parkering for biler
Cykelparkering
Forslag til lokalplan nr. H105 H103
Boliger Frivilligcenter på Slettenhus ved Teglgårdsvej
Udlæg til cykelparkering
Gang- og cykelsti
Visualisering - Nyt anlæg
Kortbilag nr. 6 3
Eksisterende Parkering forhold og Stier fotos
September Juni 2011 2012
v