Det oversete segment - Estate Media

n Debat
orDeT er DIT
Hold øje med
vurderingen!
A
SIDE 62 | ESTATE MAGASIN | # 03 2013
lle ejere af erhvervsejendomme har nu modtaget en
ny ejendomsvurdering pr. 1. oktober 2012. den nye
ejendomsvurdering har siden 1. marts været tilgængelig
online på vurdering.skat.dk eller på ois.dk.
den offentlige ejendomsvurdering udgør grundlaget for beskatning
efter den kommunale ejendomsskattelov.
Alle kommuner opkræver grundskyld og mange kommuner også
dækningsafgift.
Grundskylden kan ikke overstige 34 ‰, og beregningsgrundlaget
kan ikke stige med mere end 7,0 % i forhold til året før.
dækningsafgiften kan ikke overstige 10 ‰, men der er ikke
noget loft over beregningsgrundlaget.
47 ud af landets 98 kommuner opkræver dækningsafgift. der
er dog store regionale forskelle. I Region Hovedstaden opkræver
27 ud af 29 kommuner. I øvrige større byer som Aarhus,
Aalborg, Odense og i Trekantsområdet opkræves ligeledes
dækningsafgift.
det er KPMG’s erfaring, at der kan være betydelige besparelser
for ejere og lejere af erhvervsejendomme ved en gennemgang
af ejendomsvurderingen. det er derfor væsentligt at kontrollere
sin ejendomsvurdering.
Klagefristen er 1. juli 2013.
Siden sidste vurdering
der er generelle fald i det samlede vurderingsniveau siden
sidste vurderingstermin, dog er grundværdien steget på mange
Claus Pedersen
Tax Partner, KPMG
clauspedersen@kpmg.dk
ejendomme. Øget grundværdi vil medføre øget grundskyld i
2014 for mange ejere.
der er store regionale forskelle. For eksempel er der på forretningsejendomme
i Københavns Kommune en helt flad udvikling
i offentlig vurdering både på ejendomsværdi og grundværdi,
mens ejendomsværdien i Aarhus Kommune på samme type
ejendom i nogle vurderingskredse er faldet med 10 procent.
den offentlige vurdering af ejendomme baseres på gennemsnitsbetragtninger
beregnet blandet andet på grundlag af
realiserede handler i en given vurderingskreds. der er i sagens
natur ikke tale om et system, hvor hver ejendom behandles
og værdiansættes individuelt. derfor vil der også ske mange
fejlvurderinger.
SKAT, Vurderingsankenævnene og landsskatteretten har de
seneste år haft meget travlt med at behandle klager over
ejendomsvurderingen. det er der flere årsager til. Blandt andet
fik SKAT slet ikke i tilstrækkelig grad justeret ejendomsvurderingen
pr. 1. oktober 2008 i forhold til den prisjustering, der
var nødvendig pr. denne dato. det medførte generelt for høje
vurderinger, hvorfor mange ejendomme fortsat har et efterslæb
fra den vurderingstermin.
De typiske fejl
Hvornår skal man klage over ejendomsvurderingen pr. 1. oktober
2012?
Typiske fejl på ejendomsvurderingen er:
n Manglende fradrag for grundforbedringer (seneste frist for
fradrag 1. maj 2013).
n Forkerte arealangivelser.
n Manglende “tilbageførsel” af værdisætning
af igangværende arbejder
efter færdiggørelse.
n Manglende iagttagelse af ejendommens
karakter, kvalitet og vedligeholdelsesmæssige
tilstand.
n Manglende iagttagelse af, at den
pågældende ejendom alene kan
tjene speciel benyttelse og/eller
ikke har en almindelig god anvendelsesmulighed.
n At der ikke er taget højde for miljøforhold m.v.
n At udlejningsværdierne i det geografiske område rent faktisk
ikke er så høje, som SKAT antager.
n Fejl i omberegnet grundværdi ved f.eks. udstykning, lokalplansændringer
o.l.
KPMG anbefaler, at man har særlig fokus på disse områder, når
man vurderer sin ejendomsvurdering:
Grundværdien
det er vores erfaring, at der sjældent fokuseres på grundværdien,
når der klages over ejendomsvurderingen.
I en række områder er grundværdien fastsat for højt, og hvis
grundskatteloftværdien samtidig har overhalet eller nærmer sig
grundværdien, er det væsentligt at vurdere, om grundværdien
er for høj.
Eksempel på grund i erhvervsområde i Glostrup.
Inden klage:
Grundværdi pr. 1. oktober 2010 79.500.000 kr.
Grundskatteloftværdi 2012 77.650.000 kr.
Efter klage blev grundværdien sat ned til 23.000.000 kr., hvilket
medførte en årlig besparelse på 801.750 kr.
der er særlige problemstillinger, hvis der vedtages en ny lokalplan
i et område. I den situation skal man være opmærksom på
både de nye grundværdier, men også den omberegnede grundværdi,
som danner grundlag for grundskatteloftværdien.
Selv hvis man har fået en
afgørelse fra Vurderingsankenævnet,
skal man forholde sig kritisk til
denne afgørelse. Klagestatistik
fra Landsskatteretten viser
nemlig, at i hele 77,1 procent
af alle indbragte sager sker der
yderligere nedsættelse
i Landsskatteretten.
KIldE: KPMG.
geNNemsNITLIg prIsuDvIkLINg
(offentlige ejendomsvurdering siden sidste vurdering)
Fradrag for grundforbedringer
Fradrag for grundforbedringer afskaffes
endeligt pr. 1. maj 2013.
For ejendomme, for hvilke grundforbedring
er påbegyndt den 1. januar 2013,
kan der fastsættes et fradrag i grundværdi,
såfremt anmodning om fradrag
er modtaget af told- og skatteforvaltningen
senest den 1. maj 2013. Arbejdet
behøver ikke være fuldført inden 1. maj, hvilket er væsentligt.
Et fradrag for grundforbedringer giver alt andet lige en lavere
grundskyld. derfor bør alle ejere af ejendomme, hvor byggemodning
er igangsat inden 1. januar 2013, vurdere muligheden
for fradrag for grundforbedringer.
Ejendomsvurderinger, der ikke har været påklaget
siden finanskrisen startede
Ejere af ejendomme, hvor der ikke har været klaget over ejendomsvurderingen
siden vurderingen pr. 1.oktober 2006, bør
være særlig opmærksom på ejendomsvurderingen.
SKAT har måske fastsat prisudviklingen korrekt siden sidste
vurderingstermin, men hvis grundlaget er forkert, kan det give
en for høj vurdering.
Benyttelsen
det er ikke alle anvendelser, der er dækningsafgiftspligtige.
dækningsafgiften skal anses som bidrag til dækning af de merudgifter,
der påføres kommunen i forbindelse med bl.a. følgende
ejendomme:
n kontor, forretning, hotel, fabrik, værksted og lignende øjemed
derimod kan der ikke opkræves dækningsafgift af f.eks. boligejendomme,
landbrugsejendomme og kursusejendomme.
Man bør sikre dels, at der ikke beregnes dækningsafgiftspligtig
forskelsværdi af kvadratmeter, der ikke anvendes til dækningsafgiftspligtige
formål, dels at vægtningen er foretaget korrekt,
hvis en ejendom anvendes til både dækningsafgiftspligtige
formål og ikke dækningsafgiftspligtige formål. n
EJENdOMSVæRdI
Debat n
GRUNdVæRdI
Beboelsesejendomme med mere end 9 lejligheder - 2 % + 4 %
Beboelse of forretning - 5 % + 5 %
Forretning - 6 % + 4 %
Fabrik og lager - 7 % + 3 %
Bebygget landbrug - 3 % - 11 %
# 03 2013 | ESTATE MAGASIN | SIDE 63