Herbestemmen - Bouwfonds Ontwikkeling

6 februari 2013 – naw dossier #46
7 naw dossier Herbestemmen
Meer zien van Westergasfabriek
in Amsterdam?
mate bepaald door de verhoudingen tussen vraag en aanbod ter
plekke. Er zijn bijvoorbeeld gebieden in de periferie van Nederland
met een groot aanbod aan industrieel erfgoed, maar waar
simpelweg te weinig gebruikerspotentieel aanwezig is – bijvoorbeeld
uit de hoek van de creatieve industrie – om alle panden te
vullen. Het zijn gebieden die buiten het economisch kerngebied
van Nederland vallen en waar de krimp al duidelijk toeslaat.
Minder inwoners betekent minder draagvlak voor voorzieningen
en daarmee ook minder kansen voor herbestemming. Volgens
Bouwfonds mogen de ogen niet gesloten worden voor deze harde
randvoorwaarde. Een pand waar geen gebruiker voor is te vinden
en waarin geen waarde kan worden gecreëerd, kan het beste –
tenzij er monumentale waarden in het geding zijn – worden
afgebroken. Anders gezegd: liever één fabriekshal goed behouden
dan drie allemaal een beetje, oftewel: dan is gedeeltelijke sloop het
beste. Een tussenoplossing is het werken met tijdelijk gebruik.
Zeker in langjarige gebiedsontwikkelingen is er soms niet vanaf
het begin zicht op een mogelijke eindgebruiker voor te herbestemmen
panden. In zo’n geval werkt Bouwfonds in toenemende mate
met tijdelijke bestemmingen (‘slow vastgoed’), in afwachting van
het moment waarop het gebied als geheel is ‘gesetteld’. Het tijdelijk
gebruik trekt in de tussentijd alvast mensen naar het gebied en zet
het daarmee op de kaart. Bovendien wordt de cashflow er in
positieve zin door beïnvloed: slopen kost geld, maar tijdelijk
gebruik levert geld op.
Vraag van de woonconsument
Wie de woon- en designbladen doorbladert, kan constateren
dat karakteristieke oude gebouwen nog steeds cool en hip zijn.
In ‘binnenkijk’-rubrieken figureren regelmatig oude fabrieksgebouwen
die omgebouwd zijn tot loftachtige appartementen. Een
Rotterdam
Heemraadssingel
In het Nieuwe Westen, een gebied met
veel monumentale vooroorlogse bebouwing,
is een voormalig gemeentelijk
kantoorpand omgetoverd tot een luxe
woonpand met negen koopwoningen.
betrekkelijk nieuw fenomeen is dat groepen bewoners gezamenlijk
een groter pand aankopen om vervolgens zelf te ontwikkelen. Het
past binnen een ontwikkeling die Bouwfonds al langer signaleert
en waarbij de consument, al dan niet gefaciliteerd door een
deskundige ontwikkelaar, zelf aan de knoppen wil zitten. De
ervaring uit de ontwikkelingspraktijk van Bouwfonds wijst uit
dat het hier overigens niet om enorme aantallen gaat. Bij de
herbestemming van karakteristieke oude gebouwen gaat het qua
doelgroepen vooral om een- en tweepersoonshuishoudens, die in
hun wooncarrière toe zijn aan iets bijzonders. Ook zijn er vaak
ondernemers bij, die aan huis willen gaan werken in een bijzondere
ambiance of met een bijzondere uitstraling richting klanten.
Bij de opgave die in omvang groeit, de herbestemming van ‘jonge’
kantoren met name, komen met name studenten en jonge
stedelingen in beeld als kansrijke groep – mits de locatie goed is.
Daarnaast liggen er kansen in de realisatie van zorgvastgoed; uit
een studie van BNA Onderzoek blijkt dat bepaalde typen kantoorgebouwen
– centraal gelegen en niet te ver van de voorzieningen
– zich goed lenen om zorgvastgoed in te realiseren. Het gaat dan
om uiteenlopende vormen van ‘beschermd wonen’, waarbij de
kantoorvloeren worden herverkaveld naar compacte individuele
woningen en groepsruimtes. Een functie die de laatste tijd in beeld
komt voor leegstaande kantoren is het hotel; hier worden nu de
eerste projecten mee gerealiseerd. Op locaties die voor woningen
minder geschikt zijn – zoals Papendorp in Utrecht en Sloterdijk in
Amsterdam – lukt het wel om kantoorkamers om te bouwen tot
hotelkamers. Blijkbaar is het ‘stille’ en monofunctionele karakter
van de werkgebieden voor de hotelbezoekers geen bezwaar. Pas
wanneer in dit soort gebieden een zekere menging aan functies
ontstaat, neemt de kans toe om er woningbouw te realiseren.
Herbestemmen is een opgave
met een geheel eigen dynamiek
en moeilijkheidsgraad
De knowhow van Bouwfonds richt zich met name op het verbinden
van gebiedsontwikkeling met de aanpak van individuele, te
herbestemmen gebouwen. Beide zijn onlosmakelijk met elkaar
verbonden: een overkoepelende gebiedsontwikkeling maakt
investeringen in herbestemming mogelijk, maar andersom legt een
geslaagde herbestemming vaak een basis voor een waardestijging
van de omliggende nieuwbouw. Zorgvuldig herbestemde gebouwen
geven identiteit aan een veel groter gebied en daar kan in de
conceptontwikkeling en gebiedspromotie dankbaar van worden
geprofiteerd. Andersom geldt de stelling ook: bestaande gebieden
die van zichzelf onvoldoende kwaliteit hebben, bieden in eerste
instantie onvoldoende draagvlak om een herbestemming op te
baseren. Dit betreft met name de monofunctionele bedrijven- en
kantorengebieden die in de afgelopen decennia aan de randen van
veel dorpen en steden zijn gerealiseerd. Dergelijke terreinen zijn
nog te weinig in waarde gedaald om ze rendabel aan te kunnen
kopen en te herbestemmen. Er is hier geen urgentie, maar de vraag
is wel hoe ver we hier vandaan zitten. Nu al wordt door taxateurs
gesteld dat een gebouw zonder huurders geen waarde meer
vertegenwoordigt.
Expertise
Door Bouwfonds wordt gebiedsgerichte expertise ingebracht op
het snijvlak van marketing, planeconomie en cultuurhistorie. Voor
bouwkundige, technische en exploitatieve vraagstukken wordt
intensief gebruik gemaakt van de expertise van BOEi. BOEi is
betrokken van het eerste initiatief tot en met de beheerfase; een
aanzienlijk deel van de panden die worden herbestemd worden in
eigendom gehouden, totdat daarvoor een passende gebruiker is
gevonden. Zo is de afgelopen tien jaar voor circa negentig miljoen
euro aan investeringen op gang gebracht. BOEi kan als ontwikke-
Amsterdam
Westergasfabriek
MAB Development gaf de voormalige
Gasfabriek Gemeentelijk Energiebedrijf een
nieuwe invulling: een cultureel centrum
met ruimte voor film, theater, muziek,
beeldende kunsten, beurzen, horeca en
conferenties.
De belangrijkste veroorzakers
van leegstand
De achterliggende oorzaken van het leegkomen
van vele gebouwen zijn divers.
Bedrijfsruimten
De leegstand in bedrijfsvastgoed hangt voor een
belangrijk deel samen met de economische crisis,
waardoor de vraag naar bedrijfsruimte sterk is
afgenomen.
Kantoorruimten
Ook de gevolgen van het ‘nieuwe werken’ zijn
merkbaar: bedrijven reserveren minder vierkante
meters kantoorruimte per medewerker. Op de
langere termijn neemt de beroepsbevolking van
Nederland als geheel af, waardoor de uitbreidingsvraag
die we lange tijd gekend hebben omslaat in
een vervangingsvraag.
Winkelruimten
Bij het winkelvastgoed spelen vergelijkbare ontwikkelingen
als bij de bedrijfsruimten; ook hier is
een sprake van een overaanbod, dat mede in de
hand gewerkt wordt door de opkomst van
internet winkels. Vooral in de aanloopstraten naar
de binnenstedelijke en binnendorpse centra en in
de wijkwinkelcentra komen panden leeg te staan.
Kerken
De leegstand van religieus erfgoed wordt met
name veroorzaakt door de ontkerkelijking en de
bezuinigingen die kerkgenootschappen op hun
vastgoed moeten doorvoeren. Tegelijkertijd zijn
kerken ‘van iedereen’; in tegenstelling tot agrarisch
erfgoed en industrieel erfgoed roept religieus
erfgoed – vaak ook door de centrale ligging en
forse beeldkwaliteitsimpact­ veel emoties op.
Sloop is voor velen ondenkbaar. Een nieuwe
invulling is echter niet eenvoudig gevonden.
Stuttgart
Alte Weberei
Op een voormalige locatie van een
weverij zijn een appartementencomplex
en twee bedrijfsunits gerealiseerd.
Er mocht zo min mogelijk gesloopt
worden, waardoor de historische gevel
behouden is.