Herbestemmen - Bouwfonds Ontwikkeling

februari 2013 #46
OUD: Leerlooierij Driesen
NIEUW: 4 maisonnettes
en 4 appartementen
feiten | omschrijving | foto's
Herbestemmen

februari 2013 – naw dossier #46
Colofon
Dit dossier is samengesteld
in opdracht van
Bouwfonds Ontwikkeling.
U kunt er geen rechten aan ontlenen.
Kopiëren of citeren
van (delen van) de inhoud is
toegestaan in overleg met Bouwfonds
Ontwikkeling.
Redactie: Bouwfonds Ontwikkeling
Vormgeving: Proof Studio,
www.proof.nl
Productiebegeleiding: Jansen&GO
Fotografie: Bram Belloni (portret
Agnes Franzen) en Nadine Maas
(portret Marnix van der Meer)
Drukwerkinkoop: Sumis
Bouwfonds Ontwikkeling
Contact: Jeanine Rademakers
naw@bouwfonds.nl
www.naw.nl
www.bouwfonds.nl
tel. 033 253 98 23
Behoud van de originele
spantconstructies
feiten | omschrijving
Karakteristieke luiken die
refereren naar het verleden
van het gebouw
Achterzijde van de voormalige
leerlooierij met de originele raamverdeling
en het nieuwe dakterras
inhoud
februari 2013 – naw dossier #46
04
20
Amsterdam - Pakhuizen
Cruquisweg Terug naar de
Pakhuizen met de bouwopzichter
Visie
De ontwikkeling van nieuwbouw ligt in
Nederland op een historisch laag niveau.
Herbestemmen wordt in deze nieuwe realiteit
een steeds belangrijkere opgave. Dat stelt andere
eisen aan het vak van gebiedsontwikkeling.
10 Projecten
10
12
14
16
18
20
22
23
24
25
Wilhelminastaete in Diemen
Leerlooierij Driesen in Dongen
Zenettiplatz in München
Mariastichting in Haarlem
Lyon Islands in Lyon
Nieuw Kortenoord in Wageningen
Meningen
04: 10: Wilhelminastaete
16: Mariastichting
Visie Bouwfonds
Ontwikkeling
in Haarlem:
van ziekenhuis naar woon-
en werklocatie
Brigite van Haaften, gedeputeerde Noord-Brabant
Marnix van der Meer, directeur Zecc Architecten
Agnes Franzen, programmamanager TU Delft
Arno Boon, directeur BOEi
24:
in Diemen:
van kantoorgebouw naar
wooncomplex
Agnes Franzen: bestaande
gebouwen hebben
een voorsprong

4 februari 2013 – naw dossier #46 5 naw dossier Herbestemmen
Blijvende opgave voor Bouwfonds
Herbestemmen
in de nieuwe tijd
Het kan niemand ontgaan zijn: de ontwikkeling van nieuwbouw ligt in Nederland op een historisch laag
niveau. Mede daardoor groeit de aandacht voor de aanpak van de bestaande gebouwenvoorraad, binnen
dorpen en steden. Herbestemmen wordt in de nieuwe realiteit van gebiedsontwikkeling een steeds
belangrijkere opgave. Voor Bouwfonds betekent dit doorgaan op een reeds eerder ingeslagen weg: al eind
jaren tachtig werden de eerste herbestemmingsprojecten succesvol ontwikkeld. Maar de nieuwe tijd stelt
andere en complexere eisen aan het vak.
Als gebiedsontwikkelaar komt Bouwfonds regelmatig in
aanraking met herbestemming. Het is een begrip waar
een veelheid aan deelopgaven onder schuil gaat. Van
een restauratie van een monumentaal pand tot en met
de gebiedsgerichte aanpak van bijvoorbeeld een naoorlogs
woongebied. De rode draad in alle benaderingen is steeds: wat
kunnen we met de bestaande gebouwen en structuren doen, in het
licht van een nieuwe ontwikkeling? Dat vraagstuk is op zich voor
Bouwfonds niet nieuw.
Nieuwe opgaven
Kijkend naar de komende jaren, dan kan geconstateerd worden dat
de herbestemmingsopgave in kwantitatief opzicht fors groeit. In
het kader op pagina 7 staan de belangrijkste aanleidingen tot deze
ontwikkeling beschreven. De leegstand in kantoren is fors
toegenomen (tot 8 miljoen m 2 eind 2012) en het einde lijkt nog niet
in zicht. Ook in het bestaande winkelareaal neemt het aantal
leegstaande gebouwen toe. Hetzelfde doet zich voor op bedrijventerreinen,
waar in totaal zo’n 12 miljoen m 2 aan bedrijfsgebouwen
Een selectie van herbestemmingsprojecten uit de afgelopen decennia
Amsterdam
Pakhuizen Cruquiusweg
In het Oostelijk Havengebied werd een
complex met de zeven pakhuizen Maandag
tot en met Zondag omgezet naar in totaal
390 woningen – toen nog in de premiekoopsfeer.
Onder de pakhuizen zijn parkeerplaatsen
en bergingen gecreëerd.
leeg staat. Voeg daar het leegkomen van kerken, scholen, defensiegebouwen
en wellicht op termijn ook woningen aan toe en het is
duidelijk: er is heel veel te doen op het gebied van herbestemming.
De urgentie van deze ontwikkeling is onder meer door Rijksadviseur
Fons Asselbergs met de Oude Kaart van Nederland (2008) en
landschapsarchitect Ronald Rietveld met de Leegstandsatlas
(2010) benadrukt. Zij maakten duidelijk dat het aantal leegstaande
gebouwen snel toeneemt (‘iedere week een kerk’). De oprichting
van initiatieven als het Nationaal Herbestemmingsteam en het
Nationaal Renovatie Platform duidt erop dat de vakwereld de
urgentie erkent. Bouwfonds liet al eerder als mede-oprichter van
BOEi– de Nationale Maatschappij tot Behoud, Ontwikkeling en
Exploitatie van industrieel erfgoed- zien dat het haar ernst is wat
de herbestemming van industrieel erfgoed betreft. BOEi heeft de
afgelopen jaren met succes tientallen industriële gebouwen
herbestemd, veelal in nauwe samenwerking met Bouwfonds.
Het ging hierbij vaak om projecten die werden ingepast in
bredere gebiedsontwikkelingen. Dit heeft eraan bijgedragen dat
herbestemming ervaren wordt als een mogelijkheid om de
waarde van panden en het omliggende gebied te verhogen en
in veel gevallen als katalysator van de gebiedsontwikkeling
fungeert.
Oog voor de marktsituatie
In de visie van Bouwfonds bestaan er de komende tijd twee
hoofdopgaven: het aanpakken van karakteristieke, oudere
gebouwen met een hoge ‘aaibaarheidsfactor’ en daarnaast het
herontwikkelen van ‘jonger’ vastgoed dat nog niet aan het einde
van de exploitatieperiode c.q. levensduur is gekomen. Bij die laatste
categorie kan met name gedacht worden aan kantoorpanden die
de afgelopen decennia gebouwd zijn en waarvoor geen kantoorgebruiker
meer te vinden is. Bij de oudere gebouwen bestaat de
opgave in eerste instantie uit het vinden van een passende
gebruiker voor een bestaand pand. Schattingen voor de komende
jaren gaan uit van circa 2 miljoen m 2 die in dit soort monumentale
panden beschikbaar komt. Het gaat hier om heel precies maatwerk
in het matchen van de gebouwkarakteristieken en de wensen van
de eindgebruiker; een discipline waar BOEi inmiddels zeer
bedreven in is. Niet zelden is het een opgave met een onrendabele
top, waarbij het niet-commerciële karakter van BOEi goed past.
De herbestemmingsopgave voor het meer ‘reguliere’ vastgoed is
vele malen groter en wordt op circa 13 miljoen m 2 geraamd.
Dat er voor al deze miljoenen vierkante meters een gebruiker
gevonden kan worden, is volgens Bouwfonds niet het geval. De
aanwezigheid van een kansrijk programma wordt in belangrijke
Utrecht
Chirurgiegebouw
Het gebouw aan de Biltse Grift uit 1916
maakt deel uit van een complex waar tot
begin jaren tachtig de veeartsenij­opleiding
was gehuisvest. Met handhaving van de
buitenkant en de typisch hoge gangen
kreeg het gebouw een nieuwe bestemming:
twintig woningen.
Amsterdam - Pakhuizen
Cruquisweg Terug naar de
Pakhuizen met de bouwopzichter
Meer zien van Parkhaven
in Utrecht?
Meer weten?
Op verschillende plekken in dit
artikel zie je het Layar­logo.
Dat geeft aan dat er online meer
te zien is over dit project.
Download de gratis Layar­app op je mobiele telefoon
via www.layar.com en scan de hele pagina. De app
werkt op je iPhone en telefoons met een Androidbesturingssysteem.
Helaas niet op de BlackBerry.
Karakteristieke oude
gebouwen zijn nog
steeds cool en hip
Utrecht
Parkhaven
Op de plek van een voormalig
bedrijventerrein is woningbouw
ontwikkeld. Het pand van het
voormalige hoofdkantoor van de
Utrechtse groente­ en fruitveiling
is herbestemd tot kinderdagverblijf
en sporthal.

6 februari 2013 – naw dossier #46
7 naw dossier Herbestemmen
Meer zien van Westergasfabriek
in Amsterdam?
mate bepaald door de verhoudingen tussen vraag en aanbod ter
plekke. Er zijn bijvoorbeeld gebieden in de periferie van Nederland
met een groot aanbod aan industrieel erfgoed, maar waar
simpelweg te weinig gebruikerspotentieel aanwezig is – bijvoorbeeld
uit de hoek van de creatieve industrie – om alle panden te
vullen. Het zijn gebieden die buiten het economisch kerngebied
van Nederland vallen en waar de krimp al duidelijk toeslaat.
Minder inwoners betekent minder draagvlak voor voorzieningen
en daarmee ook minder kansen voor herbestemming. Volgens
Bouwfonds mogen de ogen niet gesloten worden voor deze harde
randvoorwaarde. Een pand waar geen gebruiker voor is te vinden
en waarin geen waarde kan worden gecreëerd, kan het beste –
tenzij er monumentale waarden in het geding zijn – worden
afgebroken. Anders gezegd: liever één fabriekshal goed behouden
dan drie allemaal een beetje, oftewel: dan is gedeeltelijke sloop het
beste. Een tussenoplossing is het werken met tijdelijk gebruik.
Zeker in langjarige gebiedsontwikkelingen is er soms niet vanaf
het begin zicht op een mogelijke eindgebruiker voor te herbestemmen
panden. In zo’n geval werkt Bouwfonds in toenemende mate
met tijdelijke bestemmingen (‘slow vastgoed’), in afwachting van
het moment waarop het gebied als geheel is ‘gesetteld’. Het tijdelijk
gebruik trekt in de tussentijd alvast mensen naar het gebied en zet
het daarmee op de kaart. Bovendien wordt de cashflow er in
positieve zin door beïnvloed: slopen kost geld, maar tijdelijk
gebruik levert geld op.
Vraag van de woonconsument
Wie de woon- en designbladen doorbladert, kan constateren
dat karakteristieke oude gebouwen nog steeds cool en hip zijn.
In ‘binnenkijk’-rubrieken figureren regelmatig oude fabrieksgebouwen
die omgebouwd zijn tot loftachtige appartementen. Een
Rotterdam
Heemraadssingel
In het Nieuwe Westen, een gebied met
veel monumentale vooroorlogse bebouwing,
is een voormalig gemeentelijk
kantoorpand omgetoverd tot een luxe
woonpand met negen koopwoningen.
betrekkelijk nieuw fenomeen is dat groepen bewoners gezamenlijk
een groter pand aankopen om vervolgens zelf te ontwikkelen. Het
past binnen een ontwikkeling die Bouwfonds al langer signaleert
en waarbij de consument, al dan niet gefaciliteerd door een
deskundige ontwikkelaar, zelf aan de knoppen wil zitten. De
ervaring uit de ontwikkelingspraktijk van Bouwfonds wijst uit
dat het hier overigens niet om enorme aantallen gaat. Bij de
herbestemming van karakteristieke oude gebouwen gaat het qua
doelgroepen vooral om een- en tweepersoonshuishoudens, die in
hun wooncarrière toe zijn aan iets bijzonders. Ook zijn er vaak
ondernemers bij, die aan huis willen gaan werken in een bijzondere
ambiance of met een bijzondere uitstraling richting klanten.
Bij de opgave die in omvang groeit, de herbestemming van ‘jonge’
kantoren met name, komen met name studenten en jonge
stedelingen in beeld als kansrijke groep – mits de locatie goed is.
Daarnaast liggen er kansen in de realisatie van zorgvastgoed; uit
een studie van BNA Onderzoek blijkt dat bepaalde typen kantoorgebouwen
– centraal gelegen en niet te ver van de voorzieningen
– zich goed lenen om zorgvastgoed in te realiseren. Het gaat dan
om uiteenlopende vormen van ‘beschermd wonen’, waarbij de
kantoorvloeren worden herverkaveld naar compacte individuele
woningen en groepsruimtes. Een functie die de laatste tijd in beeld
komt voor leegstaande kantoren is het hotel; hier worden nu de
eerste projecten mee gerealiseerd. Op locaties die voor woningen
minder geschikt zijn – zoals Papendorp in Utrecht en Sloterdijk in
Amsterdam – lukt het wel om kantoorkamers om te bouwen tot
hotelkamers. Blijkbaar is het ‘stille’ en monofunctionele karakter
van de werkgebieden voor de hotelbezoekers geen bezwaar. Pas
wanneer in dit soort gebieden een zekere menging aan functies
ontstaat, neemt de kans toe om er woningbouw te realiseren.
Herbestemmen is een opgave
met een geheel eigen dynamiek
en moeilijkheidsgraad
De knowhow van Bouwfonds richt zich met name op het verbinden
van gebiedsontwikkeling met de aanpak van individuele, te
herbestemmen gebouwen. Beide zijn onlosmakelijk met elkaar
verbonden: een overkoepelende gebiedsontwikkeling maakt
investeringen in herbestemming mogelijk, maar andersom legt een
geslaagde herbestemming vaak een basis voor een waardestijging
van de omliggende nieuwbouw. Zorgvuldig herbestemde gebouwen
geven identiteit aan een veel groter gebied en daar kan in de
conceptontwikkeling en gebiedspromotie dankbaar van worden
geprofiteerd. Andersom geldt de stelling ook: bestaande gebieden
die van zichzelf onvoldoende kwaliteit hebben, bieden in eerste
instantie onvoldoende draagvlak om een herbestemming op te
baseren. Dit betreft met name de monofunctionele bedrijven- en
kantorengebieden die in de afgelopen decennia aan de randen van
veel dorpen en steden zijn gerealiseerd. Dergelijke terreinen zijn
nog te weinig in waarde gedaald om ze rendabel aan te kunnen
kopen en te herbestemmen. Er is hier geen urgentie, maar de vraag
is wel hoe ver we hier vandaan zitten. Nu al wordt door taxateurs
gesteld dat een gebouw zonder huurders geen waarde meer
vertegenwoordigt.
Expertise
Door Bouwfonds wordt gebiedsgerichte expertise ingebracht op
het snijvlak van marketing, planeconomie en cultuurhistorie. Voor
bouwkundige, technische en exploitatieve vraagstukken wordt
intensief gebruik gemaakt van de expertise van BOEi. BOEi is
betrokken van het eerste initiatief tot en met de beheerfase; een
aanzienlijk deel van de panden die worden herbestemd worden in
eigendom gehouden, totdat daarvoor een passende gebruiker is
gevonden. Zo is de afgelopen tien jaar voor circa negentig miljoen
euro aan investeringen op gang gebracht. BOEi kan als ontwikke-
Amsterdam
Westergasfabriek
MAB Development gaf de voormalige
Gasfabriek Gemeentelijk Energiebedrijf een
nieuwe invulling: een cultureel centrum
met ruimte voor film, theater, muziek,
beeldende kunsten, beurzen, horeca en
conferenties.
De belangrijkste veroorzakers
van leegstand
De achterliggende oorzaken van het leegkomen
van vele gebouwen zijn divers.
Bedrijfsruimten
De leegstand in bedrijfsvastgoed hangt voor een
belangrijk deel samen met de economische crisis,
waardoor de vraag naar bedrijfsruimte sterk is
afgenomen.
Kantoorruimten
Ook de gevolgen van het ‘nieuwe werken’ zijn
merkbaar: bedrijven reserveren minder vierkante
meters kantoorruimte per medewerker. Op de
langere termijn neemt de beroepsbevolking van
Nederland als geheel af, waardoor de uitbreidingsvraag
die we lange tijd gekend hebben omslaat in
een vervangingsvraag.
Winkelruimten
Bij het winkelvastgoed spelen vergelijkbare ontwikkelingen
als bij de bedrijfsruimten; ook hier is
een sprake van een overaanbod, dat mede in de
hand gewerkt wordt door de opkomst van
internet winkels. Vooral in de aanloopstraten naar
de binnenstedelijke en binnendorpse centra en in
de wijkwinkelcentra komen panden leeg te staan.
Kerken
De leegstand van religieus erfgoed wordt met
name veroorzaakt door de ontkerkelijking en de
bezuinigingen die kerkgenootschappen op hun
vastgoed moeten doorvoeren. Tegelijkertijd zijn
kerken ‘van iedereen’; in tegenstelling tot agrarisch
erfgoed en industrieel erfgoed roept religieus
erfgoed – vaak ook door de centrale ligging en
forse beeldkwaliteitsimpact­ veel emoties op.
Sloop is voor velen ondenkbaar. Een nieuwe
invulling is echter niet eenvoudig gevonden.
Stuttgart
Alte Weberei
Op een voormalige locatie van een
weverij zijn een appartementencomplex
en twee bedrijfsunits gerealiseerd.
Er mocht zo min mogelijk gesloopt
worden, waardoor de historische gevel
behouden is.

8 februari 2013 – naw dossier #46
9 naw dossier Herbestemmen
Een geslaagde herbestemming legt
vaak een basis voor een waardestijging
van de omliggende nieuwbouw
laar, beheerder of adviseur worden ingezet en werkt aan de hand
van een aantal belangrijke uitgangspunten die bij herbestemming
om de hoek komen kijken. Kleinere gebouwen zijn gemakkelijker te
herbestemmen dan grotere. Arno Boon, directeur van BOEi, is in de
‘Meningen’-rubriek in dit dossier aan het woord over het thema
herbestemmen van industrieel, agrarisch en religieus erfgoed.
Andere belangrijke partijen in dit verband zijn gemeenten,
ontwerpers en eindgebruikers. Gemeenten spelen een belangrijke
rol in het faciliteren van herbestemmingen, onder meer op het vlak
van regelgeving (brandweer, Bouwbesluit) en procedures. Ontwerpers
moeten in staat zijn om met respect voor het werk van
anderen aan de slag te gaan en zich ‘dienstbaar’ aan het bestaande
gebouw op te stellen. Eindgebruikers zijn essentieel om de plannen
voor herbestemming ook daadwerkelijk te kunnen realiseren:
zonder gebruiker geen draagvlak, zonder ontwikkeling geen
behoud van het gebouw.
Financiering onder druk
De planeconomische kennis van Bouwfonds is in tijden van crisis
belangrijker dan ooit. Dat geldt zeker voor herbestemmingen, waar
‘tekenen’ en ‘rekenen’ voortdurend gelijk op moeten gaan om tot
een haalbaar plan te kunnen komen. De situatie op de vastgoedmarkt
is daarbij fundamenteel anders dan enkele jaren geleden,
toen bekostiging en financiering nauwelijks een probleem vormde.
Inmiddels zijn de rijkssubsidies voor stedelijke vernieuwing
nagenoeg allemaal verdwenen, verkeren gemeenten en woningcorporaties
in financieel zwaar weer en houden banken de
geldkraan dicht. Alleen een aantal provincies is nog in staat – zoals
Noord-Brabant dat (maximaal) 120 miljoen euro steekt in de
aanpak van cultureel erfgoed – om geld voor herbestemmingen
vrij te maken. De mogelijkheden om ‘onrendabele toppen’ van
Amsterdam
Graansilo aan het IJ
De negentiende­eeuwse graansilo aan het IJ
fungeert tegenwoordig als woon­ en werkcomplex:
op de begane grond zijn kleine
bedrijfsruimtes gerealiseerd, in de silokokkers
103 appartementen en 84 studio’s, en onder
het dak zijn ateliers en riante appartementen
ontwikkeld.
herbestemming van regulier vastgoed af te boeken vanuit
gebiedsontwikkelingen zijn dramatisch teruggelopen. Daling van
boekwaarden is dan onvermijdelijk. Die pijn wordt met moeite
genomen door de betreffende eigenaar.
Het overgrote deel van de herbestemmingen komt daarmee onder
marktconforme omstandigheden tot stand. In de visie van
Bouwfonds onderstreept dit de noodzaak van een gebiedsgerichte
aanpak, die in één hand wordt gehouden – ook financieel. Dat
maakt het namelijk mogelijk om te verevenen tussen oudbouw en
nieuwbouw en bovendien slaat de waardeverhoging aantoonbaar
neer binnen het gebied. Een aansprekende herbestemming kan
hogere verhuur- en verkoopprijzen in de nieuwbouw mogelijk
maken. Daarmee kan de investering in de herbestemming voor
een stukje worden betaald, zodat de cirkel weer rond is. Overigens
heeft het verdwijnen van rijkssubsidies ook een voordeel: het
voorkomt – zoals in de jaren negentig van de vorige eeuw – dat
bepaalde gebieden die voor herbestemming in aanraking komen
te duur worden aangekocht. Daarmee wordt een rendabele
exploitatie van het begin af aan een lastige zaak. Het is interessant
om de komende tijd vooral aan de opbrengstenkant te onderzoeken
hoe de waardegroei binnen een gebied beter kan worden teruggeleid
naar de herbestemming in kwestie.
Blik op de toekomst
Bij de vele binnenstedelijke ontwikkelingen van Bouwfonds neemt
herstructureren en herontwikkelen van bestaande gebieden een
belangrijke plaats. Behoud van bestaande gebouwen kan daarbij
van groot belang zijn. Het is een opgave met een geheel eigen
dynamiek en moeilijkheidsgraad, op het snijvlak van marketing,
planeconomie en cultuurhistorie. In de visie van Bouwfonds hangt
het succes van een herbestemmingsproject niet alleen af van de
juiste kennis en ervaring, maar spelen houding en empathie voor
het bestaande en de mogelijke nieuwe gebruikers minstens zo’n
belangrijke rol. Evenals de marktpotentie van de locatie. Elke mogelijke
herbestemming begint met een zorgvuldige analyse van kansen
en bedreigingen, pas daarna volgt het besluit voor de verdere
aanpak. Het vraagt om een integrale aanpak. Lef en ondernemerschap
zijn noodzakelijk, zowel aan de private als de publieke kant:
wie is in staat de meerwaarde van een herbestemming voor een
gebiedsontwikkeling te zien? De voorbeeldprojecten die Bouwfonds
de afgelopen tijd heeft ontwikkeld – en de nieuwe staan al
weer op stapel – geven het vertrouwen dat er veel mogelijk is
wanneer partijen eensgezind samenwerken aan een tweede leven
voor bestaande gebouwen. De werelden van de erfgoedzorg en de
vastgoedsector komen de laatste jaren schoorvoetend steeds
dichter bij elkaar: in de nieuwe realiteit is de noodzaak onverkort
om samen verder op te trekken.
Apeldoorn
Wornumsche Enk
Meer zien van Wornumsche
Enk in Apeldoorn?
Op het voormalige Nuon-terrein in Apeldoorn stonden
twee transformatorgebouwen van architect
Hendrik Fels op de nominatie om gesloopt te worden.
Ze kregen de status gemeentelijk monument. Bouwfonds
gaf samen met BOEi de gebouwen een nieuwe
invulling: appartementen en een medisch centrum.
Uitleg van begrippen
Rond het brede thema ‘herbestemmen’
doen binnen het vak van gebiedsontwikkeling
verschillende begrippen
de ronde. We zetten de meest gebruikte
op een rij:
• Herbestemming: de originele bestemming
van een gebouw wordt gewijzigd.
De nieuwe functie kan in het gebouw
ingepast worden, maar het gebouw kan
ook aangepast worden aan de nieuwe
functie.
• Herontwikkeling: oude gebouwen
worden gesloopt. Er komt nieuwbouw
voor in de plaats. De bestemming kan
hierbij wijzigen.
• Functieverandering: het geven van een
andere functie aan een gebouw of gebied
door herbestemming of herontwikkeling.
• Herstructurering: een herontwikkeling
van een (groter) gebied om het beter/
opnieuw leefbaar te maken, waarbij de
bestemming meestal ongewijzigd blijft.
Vaak met (gedeeltelijke) sloop­nieuwbouw.
• Transformatie: de architectonische en
(steden)bouwkundige ingrepen die nodig
zijn om een pand of gebied weer in
gebruik te kunnen nemen, al dan niet voor
een nieuwe functie.
• Restauratie: herstel van het monumentale
pand, zodat het casco weer in goede
staat verkeert.
• Renovatie: restaureren zonder rekening
te houden met de historische context.
Rotterdam
De Vooruitgang
Het kantoorgebouw arrondisementsparket
van Justitie kreeg een nieuwe
bestemming: twaalf appartementen.
Daarachter zijn nog eens tien
stadswoningen ontwikkeld.

10 februari 2013 – naw dossier #46
11 naw dossier Herbestemmen
Wilhelminastaete in Diemen
Van kantoor gebouw
naar wooncomplex
Een kolos met een 70 meter lange
betonnen gevel: de voormalige
Rabobank in Diemen was bepaald
geen architectonische schoonheid.
Het pand uit 1969 kwam leeg te
staan en sloop dreigde. Totdat
het idee ontstond om hierin
seniorenhuisvesting te realiseren.
Een ingrijpende transformatie was
het gevolg – met succes.
De Rabobank verhuisde in 2001 naar de
Mondriaantoren bij station Amstel,
waardoor het bankgebouw in Diemen leeg
kwam te staan. Verkoop bleek lastig, door
het vele aanbod van kantoren in de
omgeving. De eerste gedachte: sloop en
vervanging door nieuwe woningen,
bestemd voor ouderen. De locatie leent zich
daar goed voor, door de nabijheid van een
winkelcentrum. De gemeente Diemen
reageerde enthousiast, evenals de lokale
ouderenbonden: er was veel vraag naar
seniorenwoningen. Verzet tegen de
sloopplannen was er nauwelijks; het
gebouw was door de betonnen uitstraling
niet populair.
Andere uitstraling
Een onderzoeksteam met architect,
constructeur en Bouwfonds concludeerde
echter dat transformatie in dit geval
gunstiger was. Het bestaande pand bleek
zich goed te lenen voor een ingrijpende
aanpak en kapitaalvernietiging kon zo
voorkomen worden. De verdiepingshoogte
en kolomafstand maakten het mogelijk
aantrekkelijke woningen te realiseren in
het casco. Besloten werd het gebouw te
strippen tot aan de hoofddraagconstructie.
Ook werd een extra verdieping aangebracht.
De monotone gevel werd vervangen
door een nieuwe gevel met metselwerk,
aluminium kozijnen en zink. Dit gaf het
gebouw een compleet andere uitstraling,
open en kleinschaliger. Door de gevel op
enkele plaatsen terug te leggen, ontstonden
grote buitenruimtes. Tijdens het ontwerpproces
van de woningen traden de lokale
ouderenbonden op als klankbord. Het
resultaat zijn royale levensloopbestendige
woningen (tot 190 m 2 aan toe), die op de
markt gretig aftrek vonden. In de plint
werden de bibliotheek en een adviescentrum
van de Rabobank gehuisvest, wat de
levendigheid op straatniveau bevordert.
Wilhelmina staete is daarmee een geslaagd
voorbeeld van binnenstedelijke herbestemming,
met een hoge duurzaamheidscore.
De uitgangssituatie: voormalig kantoorgebouw van Rabobank Amsterdam in Diemen.
Transformeren bleek
gunstiger dan slopen
Het oude gebouw is tot aan de
hoofddraagconstructie gestript.
Naam: Wilhilminastaete
Plaats: Diemen
Ontwikkeling: 43 appartementen,
800 m 2 bibliotheek en 400 m 2
kantoorruimte
Architect: Rappange & Partners
Architecten
Start ontwikkeling: 2003
Start bouw: 2006
Oplevering: 2007
Het resultaat: ruime, lichte
appartementen en een levendige plint.

12 februari 2013 – naw dossier #46
13 naw dossier Herbestemmen
Leerlooierij Driesen in Dongen
Van leerlooierij naar
sfeervolle woningen
Een herbestemming hoeft niet
altijd groot te zijn om toch veel
impact te hebben. In het Noord-
Brabantse Dongen herontwikkelde
BOEi een voormalige leerlooierij,
Bouwfonds realiseerde woningen
die hier nauw op aansluiten. De
geschiedenis is voelbaar op deze
plek, waar nu eigentijds wordt
gewoond – met respect voor het
verleden.
Begin 19de eeuw stonden er nog zeven
leerlooierijen in Dongen, daarmee was het
een looierijcentrum van betekenis. Veel
mensen vonden hier werk. Pas in 2003
sloot de laatste looierij de deuren, vanwege
milieuoverwegingen: leerlooierij Driesen,
gelegen aan de Oude Ham. BOEi werd
benaderd om de mogelijkheden voor
herbestemming van deze looierij te
onderzoeken. De locatie is uitstekend: in
de nabijheid van het historisch centrum
van Dongen en het gemeentehuis. De
looierij zelf is een Rijksmonument,
gebouwd in drie etappes: 1866, 1906 en
1928. Karakteristiek voor de productie in
de looierij zijn de houten gevels op de
bovenste verdieping met ventilatieluiken,
waarmee de huiden gedroogd werden.
Verder bestaat het pand uit bakstenen
gevels en houten vloeren. De constructie
maakte het mogelijk in het bestaande
pand acht woningen te realiseren: vier
appartementen met tuin op de begane
grond en vier maisonnettes over de twee
lagen daarboven. Deze woningen kregen
een ruim dakterras als buitenruimte.
Kopers konden kiezen of ze hun maisonnette
ingedeeld wilden hebben of opengelaten
als ‘loft’.
Bijzondere sfeer
Tijdens de bouw werden zoveel mogelijk
originele elementen behouden, zoals
houten vloeren, spantconstructies en
De oude leerlooierij ­ een rijksmonument ­ sloot in 2003 haar deuren.
Dankzij behoud van originele elementen
blijft de oorsprong goed zichtbaar
houten dakbeschietingen. Deze geven een
monumentaal pand een bijzondere sfeer
en de oorsprong blijft zo goed zichtbaar. In
aansluiting op de looierij ontwikkelde
Bouwfonds acht grondgebonden nieuwbouwwoningen,
die in de vormgeving,
materialisatie en detaillering nauw
aansluiten bij het bestaande industriële
gebouw. Bouwfonds huurde daarvoor de
architecte in die BOEi ook had ingeschakeld:
Marina Moons uit het naburige
Waalwijk. Oud en nieuw gaan zo op een
zorgvuldige manier samen en versterken
het dorpse karakter van Dongen.
Naam: Leerlooierij Driesen
Plaats: Dongen
Ontwikkeling: 4 appartementen
en 4 maisonnettes in de oude
leerlooierij, 8 grondgebonden
nieuwbouwwoningen
Architect: Marina Moons
Start ontwikkeling: 2001
Start bouw: 2005
Oplevering: 2006

14 februari 2013 – naw dossier #46
15 naw dossier Herbestemmen
Zenettiplatz 1 in München
Van kantoor- naar
woongebouw
München is met 1,4 miljoen
inwoners de derde stad van
Duitsland. Deze hoofdstad
van Beieren heeft te maken
met een grote vraag naar
woningen. Bouwfonds
Immobilienentwicklung speelt
daar slim op in, door onder
andere een kantoorgebouw om
te zetten naar hoogwaardige
woningen.
De trek naar grootstedelijke gebieden in
Duitsland is onmiskenbaar. München
spant daarbij de kroon: naar verwachting
groeit de komende jaren het inwoneraantal
verder, met 300.000 inwoners tot
2022. Nergens zijn de prijzen van onroerend
goed zo hoog. Het leidt ertoe dat op
tal van plekken in de stad transformaties
plaatsvinden. Bouwfonds Immobilienentwick
lung levert daar een substantiële
bijdrage aan.
Opwaardering
Ook op kleinere schaal vinden herbestemmingen
plaats, zoals in het Schlachthofviertel
– een van de buurten in de centraal
gelegen Isarvorstadt. Een levendige buurt,
waar vanouds wonen, werken en verblijven
zijn vervlochten. Het oude slachthuis
is weliswaar verplaatst, maar de beste
slagers van München zijn hier nog steeds
te vinden. Aan een van de pleinen in de
buurt, de Zenettiplatz, transformeerde
Bouwfonds Immobilienentwicklung een
leegstaand kantoorgebouw tot een
woongebouw met status. Dit gebeurde
door het gebouwcasco tot op het skelet
van staalbeton volledig te ‘strippen’.
Met de compleet nieuwe, moderne en
warm gekleurde gevel is een appartementencomplex
ontstaan, dat de gehele
Zenettiplatz opwaardeert. Het project
omvat verschillende woonconcepten. Zo
zijn aan de achterzijde van het gebouw
De oude situatie: een leegstaand kantoorgebouw.
Het gebouwcasco is tot op het
skelet van staalbeton gestript
ruim opgezette 2-tot 5-kamerwoningen
gerealiseerd, met maximaal 170 vierkante
meter oppervlakte, voor mensen met
bijzondere woonwensen. Een ander deel
van het gebouw is verdeeld in maisonnettes
over twee tot drie etages, voorzien van
royale dakterrassen. Met het project
‘Zenettiplatz 1’ werkt Bouwfonds mee aan
de behoedzame transformatie van het
Schlachthofviertel, door industrieel
gebruik om te zetten in een hoogwaardige
woonfunctie. Het project staat daarmee
aan het begin van een ontwikkeling
die ook in andere Duitse steden steeds
belangrijker wordt.
Naam: Zenettiplatz 1
Plaats: München
Ontwikkeling: 37 woningen
Architect: DYCKA Architecturbüro
Start ontwikkeling: 2009
Start bouw: 2010
Oplevering: 2012

16 februari 2013 – naw dossier #46
17 naw dossier Herbestemmen
Mariastichting in Haarlem
Van ziekenhuis naar
woon- en werklocatie
Intensivering van de bestaande
stad is in Haarlem aan de orde
van de dag. Op de plek van het
Haarlemse Spaarneziekenhuis
is een grootstedelijk
woonprogramma gerealiseerd.
Verschillende monumentale
panden zijn behouden en
hergebruikt, waarmee
Haarlem een bijzonder woon-
en werkgebied rijker is. Een
aanwinst voor buurt en stad.
Haarlem staat met de rug tegen de duinen:
grootschalige uitbreidingen zijn hier niet
mogelijk. Om toch te kunnen voldoen aan
de grote vraag naar woningen in deze regio
kiest de gemeente Haarlem al de nodige
jaren voor het herontwikkelen van
bestaande locaties. Met projecten als Raaks
en Ripperda zet Haarlem zich stevig op de
kaart als aantrekkelijke woon gemeente.
Ook de ontwikkeling van de Mariastichting
past in dit rijtje. Ingeklemd tussen het
fraaie park De Haarlemmerhout en rivier
het Spaarne is het Spaarneziekenhuis
gevestigd, lokaal bekend als de Mariastichting
– het Roomskatholieke Ziekenhuis dat
hier in 1899 wordt gebouwd.
Ambitieus
Nadat een nieuw streekziekenhuis in
Hoofddorp is geopend, sluit het Spaarneziekenhuis
in 2004 de deuren. Enkele jaren
daarvoor schrijft het ziekenhuis als
eigenaar van de grond een ontwikkelingscompetitie
uit, die gewonnen wordt door
Bouwfonds. De opgave is bijzonder
ambitieus: een kleine 400 woningen,
kantoorruimte en een ondergrondse
parkeergarage. Ondanks deze forse
dichtheid ademt het in 2010 gerealiseerde
project een parkachtige setting van
individuele gebouwen in het groen, met
doorzichten naar het water. De geschiedenis
van het gebied is daarbij niet uitgewist.
Enkele gezichtsbepalende gebouwen, zoals
een historische kapel en een aantal
monumentale villa’s langs de Kleine
Houtweg, bleven behouden en hebben een
nieuwe functie gekregen. Dat geldt ook
voor het 19de eeuwse hoofdgebouw aan
de Kamperlaan, waarin appartementen
zijn opgenomen. De nieuwe paviljoens
sluiten hier in hoogte op aan. Op deze
manier is op loopafstand van park, rivier
en binnenstad een hoogwaardig woon-,
werk- en leefmilieu ontstaan.
Het oude Haarlemse Spaarneziekenhuis.
In het 19 e eeuwse hoofdgebouw zijn
appartementen opgenomen
Naam: Mariastichting
Plaats: Haarlem
Ontwikkeling: 378 woningen,
tweelaagse ondergrondse
parkeergarage, bergingen,
10.000 m 2 kantoorruimte
Architecten: Architectuurcentrale
Thijs Asselbergs en FARO architecten
Start ontwikkeling: 2001
Start bouw: 2006
Oplevering: 2010

18 februari 2013 – naw dossier #46
19 naw dossier Herbestemmen
Lyon Islands in Lyon
Van industrie- tot
multifunctioneel gebied
Lyon is de laatste jaren onstuimig
gegroeid. De tweede stad van
Frankrijk wordt steeds meer ontdekt
als bestemming op het gebied
van stedenbouw en architectuur.
Een bijzondere herstructurering
vond plaats op een schiereiland
waar de Rhône en Saône samenkomen:
La Confluence. Bouwfonds
Marignan was van de partij als
ontwikkelaar.
Het was een opgave waar veel stadsontwikkelaars
van dromen: 150 hectare aan
voormalig industrieterrein, wachtend op
een nieuwe bestemming. In Lyon is die
droom uitgekomen. Waar de Rhône en
Saône samenkomen ligt middenin de stad
een langgerekt schiereiland, dat lange tijd
gebruikt werd om ongewenste industrie
uit andere delen van de stad op te huisvesten.
In 2003 wordt het publiek-private
samenwerkingsverband opgericht dat de
herstructurering van dit gebied energiek
ter hand neemt. Gezien de omvang van
het terrein werd gekozen voor een
gefaseerde aanpak en een gemengd
stedelijk programma.
Wereldfaam
In de eerste fase, 41 hectare langs de Saône,
was Bouwfonds Marignan een van de
eerste ontwikkelaars – onder leiding van
een Société Publique Locale. Hier werden
verschillende parken en pleinen aangelegd.
Ook werden karakteristieke
industriële gebouwen herontwikkeld,
onder meer rondom de oude goederen-
haven Port Rambaud. Veel aandacht is
besteed aan de inrichting van de openbare
ruimte, langs de oevers zijn aangename
verblijfsplekken ontstaan. Ook voor
hoogwaardig wonen werd de nodige
ruimte gecreëerd. Architecten van
wereldfaam tekenden hier aan bijzondere
woongebouwen, met zicht op de rivier, de
parken en pleinen en de stad. Bouwfonds
Marignan realiseerde Lyon Islands, een
project met ruim 300 woningen, winkels,
bedrijfsruimtes, kantoren, parkeerplaatsen
en een openbaar park.
Duurzaam
Duurzaamheid kreeg veel aandacht en is
mede door de EU ondersteund in het kader
van het Europese innovatieprogramma
Concerto. Het was een ambitie waarvoor
Bouwfonds verschillende prijzen in de
wacht sleepte. La Confluence als geheel
Een van de grootste binnenstedelijke
transformatieprojecten in Europa.
Voorheen werd hier
ongewenste industrie
uit andere delen van
de stad gehuisvest
werd door het Wereld Natuur Fonds als
eerste project in Frankrijk onderscheiden
met het ‘WWF Sustainable Neighborhood’keurmerk.
Het project won nog diverse
andere prijzen op het gebied van duurzaam
en prettig wonen. Een kroon op het
werk van een bijzondere herontwikkeling,
die de komende jaren verder gestalte krijgt
en waarmee Lyon zichzelf nog sterker op
de kaart zet.
Naam: Lyon Islands
Plaats: Lyon
Ontwikkeling: 302 appartementen,
ruim 1.940 m 2 winkelruimte, 592 m 2
kantoorruimte, 423 parkeerplaatsen
en openbaar park
Architecten: E. Amantea Architecture,
M. Fuksas Architecture, HRVS
F. Vella en C. Vergely Architectures
Start ontwikkeling: 2006
Start bouw: 2007
Oplevering: 2010

20 februari 2013 – naw dossier #46
21 naw dossier Herbestemmen
Nieuw Kortenoord in Wageningen
Van universiteitsterrein
naar duurzaam
woongebied
De universiteit van Wageningen
drukt al een eeuw lang haar
stempel op de stad – ook in de
stedenbouw en architectuur.
Wanneer een universiteitsterrein
wordt herontwikkeld, wordt
die erfenis met zorg behandeld.
Bouwfonds gaat bij Nieuw
Kortenoord met precisie te werk
en geeft gebouwen, kunst en
groen een tweede leven.
Bij de ontwikkeling is veel aandacht
besteed aan de kwaliteit van stedenbouw,
landschap en architectuur. Ook de kunst is
niet vergeten; deze is vaak op een bijzondere
manier geïntegreerd. Het is een
erfenis die dankbaar in ontvangst wordt
genomen wanneer een universiteitsterrein
kan worden ontwikkeld. Bouwfonds kreeg
die kans met de herontwikkeling van
Nieuw Kortenoord: hier worden circa 1.200
woningen in een groene setting gerealiseerd.
Na het winnen van de selectie
entameerde Bouwfonds, ondersteund door
BOEi, op drie terreinen een zorgvuldige
studie naar het universitaire erfgoed op
het terrein. Allereerst zijn de herbestemmingsmogelijkheden
van de bestaande
gebouwen in kaart gebracht: technisch,
financieel, programmatisch. Vervolgens
vond, in samenwerking met de Rijksdienst
voor het Cultureel Erfgoed, een waarderingsonderzoek
plaats: welke gebouwen
en kunsttoepassingen hebben bijzondere
waarde? De derde afweging die plaatsvond
was van stedenbouwkundige aard:
hoe kan het erfgoed worden ingepast in de
nieuwe stedenbouwkundige setting?
Schakend op deze drie borden slaagde
Bouwfonds erin een aantal karakteristieke
elementen te behouden.
Identiteit
Zo worden de voormalige bibliotheek en
kantine van het Entomologie-gebouw
herontwikkeld tot informatiecentrum.
Het laboratorium van plantenkunde
Een voormalig laboratoriumgebouw van de Universiteit Wageningen
heeft een nieuwe bestemming gekregen: een medisch centrum.
Er volgde een zorgvuldige studie naar
het universitaire erfgoed op het terrein
wordt met een aantal aanpassingen het
nieuwe kantoor en het laboratorium van
de 50 jaar oude agrarische kennisorganisatie
BLGG. Ook een ‘jong’ gebouw als het
twintig jaar oude Virologie-laboratorium
van Mecanoo Architecten is ingepast, met
een nieuwe bestemming als medisch
centrum. Een oude proefboerderij kan tot
woningen worden herontwikkeld, met
een tijdelijk gebruik als schaapskooi.
Verder vinden verschillende kunstwerken
een nieuwe plek in het plan en wordt een
deel van de groenstructuur ‘hergebruikt’.
Het draagt allemaal bij aan de identiteit
en herkenbaarheid van het nieuwe
woongebied: de lijnen uit het verleden
lopen hier op een inspirerende manier
door naar de toekomst.
Naam: Nieuw Kortenoord
Plaats: Wageningen
Ontwikkeling: ca. 1.200 woningen,
school, kinderopvang, medisch
centrum, bedrijven, wijkpark,
stedelijke waterberging
Architecten: Hans Been,
Mulleners + Mulleners, Edzard Prent
Start ontwikkeling: 2007
Start bouw: 2011
Oplevering: 2012-2020
Het ruim aangelegde groen zorgt direct voor een aangekleed straatbeeld.

22 februari 2013 – naw dossier #46
23 naw dossier Herbestemmen
Brigite van Haaften, gedeputeerde provincie Noord-Brabant
‘ Gevoel hebben voor
het historische belang’
Met de verkoop van de energiebedrijven hebben
enkele provincies aan investeringsvermogen gewonnen.
Noord-Brabant kiest ervoor een deel van de
gelden revolverend in te zetten voor het behoud van
cultureel erfgoed. Oftewel gebouwen die een bijzonder
verhaal vertellen over deze provincie. ‘Dat verhaal
willen we doorgeven aan nieuwe generaties’,
zegt gedeputeerde Brigite van Haaften.
paar jaar geleden hebben we onszelf als provincie
afgevraagd: wat is de stip aan de horizon voor het
Brabantse land? Een van de belangrijkste aspecten
is een goed leefklimaat voor bewoners en bedrijven.
‘Een
Dat wordt onder andere bepaald door cultuur. Is er
hier iets te doen, bruist het, is het opwindend? Maar bijvoorbeeld
ook: hoe zien de openbare ruimte en de gebouwen eruit?’ Vanuit
die aandacht voor ruimtelijke kwaliteit was de stap naar herbestemming
van karakteristiek erfgoed niet zo groot, zo geeft Van
Haaften aan. ‘Een van onze investeringsprogramma’s was al langer
op het restaureren van monumenten gericht. Ook een prima
manier om gebouwen te behouden, maar je moet dan meer
afwachten welke aanvragen er op je pad komen. Bij herbestemmen
past een actievere eigen rol.’ De gebouwen waar het hier namelijk
om gaat zijn volgens Van Haaften dermate groot en interessant
voor de geschiedenis van Brabant, dat deze vragen om een
professionele aanpak. ‘We zijn een aantal prachtige iconen op het
spoor gekomen, die niet verloren mogen gaan. Het verhaal dat
hierachter schuilgaat willen we doorgeven aan nieuwe generaties.’
Zelf eigenaar
De provincie gaat actief op zoek naar projecten die zich potentieel
lenen voor een herbestemming. Van Haaften: ‘Maar we worden
ook zelf benaderd. De telefoon stond direct al roodgloeiend.’ De
kansrijke projecten worden gepubliceerd in het ‘Boek der Verkenningen’
dat de provincie halfjaarlijks uitgeeft. ‘Dat gebruiken we
mede om onze statenleden goed op de hoogte te houden. Zij
Het verhaal achter de iconen van
gebouwen willen we doorgeven
aan nieuwe generaties
nemen uiteindelijk het go/no go-besluit.’ Inmiddels zijn twee
complexen aangekocht: energiecentrale De Dongecentrale in
Geertruidenberg en kloostercomplex Mariadal in Roosendaal.
Voor drie andere projecten liggen de aankoopplannen gereed. De
financieringsvorm die de provincie Noord-Brabant heeft gekozen
weerspiegelt het commitment dat zij aan wil gaan, aldus de
gedeputeerde. ‘We hebben bewust ervoor gekozen mede-eigenaar
te worden van de complexen die we aankopen. De provincie
verbindt zich in principe voor vijf jaar aan het project, daarna
moet de herbestemming zover zijn gevorderd dat anderen het
stokje kunnen overnemen.’
Samenwerking opbouwen
Bij de herbestemming wordt nauw samengewerkt met de
gemeente en andere mede-eigenaren, zo legt Van Haaften uit.
‘Gezamenlijk gaan we op zoek naar een nieuwe bestemming en
een nieuwe eigenaar. In dat proces kunnen marktpartijen ook
een rol spelen, waarbij zij wel moeten beseffen dat dit geen
opgave is van snel geld verdienen. Dit vraagt om een betrokkenheid
op de lange termijn, bij het gebouw én bij het verhaal dat
daarbij hoort. Partners moeten gevoel hebben voor het historische
belang en bijvoorbeeld niet per se altijd de meest commerciële
functie willen huisvesten. Het heeft ook te maken met elkaar
over en weer iets gunnen. Daarmee bouw je de samenwerking
letterlijk vanaf de grond op.’ Voor de expertise in deze trajecten
kan de provincie voor een belangrijk deel terugvallen op het
eigen ontwikkelingsbedrijf, dat aangestuurd wordt door gedeputeerde
Yves de Boer. ‘Vastgoedkennis is daar ruim voorhanden.
Nieuw is wel onze rol van “makelen en schakelen”, oftewel hoe
vind je ondernemers die met passie iets willen beginnen in een
herbestemd gebouw? Dat is een inspirerende zoektocht.’
Meer lezen
www.brabant.nl > dossiers > cultuur >
herbestemming erfgoedcomplexen
Marnix van der Meer, directeur Zecc Architecten
‘ Er bestaan geen
standaardoplossingen’
Tien jaar geleden markeerde de herbestemming
van een watertoren het begin van Zecc Architecten.
Marnix van der Meer begon er – niet wetende hoe
complex zo’n project kan zijn – vol enthousiasme
aan. Inmiddels maken herbestemmingen een
substantieel deel uit van het portfolio van Zecc
Architecten. ‘Er is geen standaardoplossing; al
onderzoekend en ontwerpend kom je eruit.’
de nieuwbouw in Nederland compleet is
stilgevallen hoor je iedereen erover, maar toen
wij met ons bureau begonnen was herbestemming
lang niet zo hot als nu. Ik rolde er zelf ook ‘Nu
min of meer toevallig in. Iemand in mijn
vriendenkring had een watertoren te koop zien staan en vroeg me:
kan ik daar in wonen? Enigszins bleu ging ik aan het werk om dat
uit te zoeken’, zo geeft Marnix van der Meer aan. Inmiddels valt de
helft van de bureauprojecten onder de noemer van herbestemming.
Het werken aan bestaande gebouwen krijgt bij Zecc Architecten
een gevarieerde invulling. Veel opdrachten vinden in
opdracht van particulieren plaats, maar recent werd bijvoorbeeld
ook het Drents Archief in Assen aangepakt. Ook BOEi is een van de
opdrachtgevers. ‘De rode draad die door alle projecten heen loopt is
de fascinatie voor oude gebouwen. We willen ze op zo’n manier
transformeren dat er een nieuw verhaal ontstaat, een nieuwe
identiteit. Dat kan op heel verschillende manieren gebeuren. Soms
door er met fluwelen handschoenen mee om te gaan, terughoudend
en conserverend. Soms door een stevigere aanpak, rigoureus
maar wel zorgvuldig. Het vinden van die balans – wij noemen dat
ook wel dare and care – is de kunst.’
Laag voor laag
In die zoektocht zijn er geen standaardoplossingen, zo geeft Van
der Meer aan. ‘Al ontwerpend en onderzoekend kom je eruit. Wat
vertelt het gebouw zelf? Welke kwaliteiten kunnen we heront-
Een leegstaand monument is
geen monument
dekken? Vervolgens is er de combinatie met het programma: wat
wil een opdrachtgever erin huisvesten? Onze kracht als architect
is om op een communicatieve manier te laten zien wat de
mogelijkheden zijn. We maken oude verhalen zichtbaar en geven
aan welke nieuwe verhaallijn we aan een bestaand gebouw
kunnen toevoegen, laag voor laag.’ Van der Meer illustreert de
aanpak van een opgave die veel door zijn bureau wordt opgepakt:
de watertoren. ‘Het oorspronkelijke gebruik willen we laten zien,
maar ook de ruimtelijkheid uitnutten. Daarnaast vraagt de
woonbestemming om extra daglichttoetreding. Daar zoeken we
dan de balans tussen.’ Behoud om het behoud, daar heeft Zecc
Architecten weinig mee, blijkt ook de lijst met projecten: ‘woonkapel’,
‘gymzaalwoning’, ‘schoolloft’. Van der Meer: ‘Als we er niks
mee mogen doen, is het voor ons niet zo interessant. Een leegstaand
monument is geen monument. Soms kan het ook zinvol
zijn om extra vierkante meters aan een gebouw toe te voegen.
Probeer niet te veel binnen de muren van het gebouw te blijven.’
Kansen zoeken
Van de opdrachtgevers bij zijn projecten verlangt Van der Meer een
lange adem. ‘Daarnaast moeten zij leren dat je een herbestemmingsproject
niet altijd vooraf op papier kunt verkopen. Bij
nieuwbouw kun je het op een Excel-sheet kloppend krijgen, maar
dat is hier niet het geval. Samen met opdrachtgevers gaan we op
zoek naar de kansen voor een gebouw. We ontwikkelen scenario’s,
halen gebruikers erbij, onderzoeken de haalbaarheid. Het traject is
complexer en opdrachtgevers moeten accepteren dat er meer
onzekerheden zijn. We weten vooraf niet waar het project precies
gaat eindigen. Maar dat maakt het ook weer boeiend.’

24 februari 2013 – naw dossier #46
25 naw dossier Herbestemmen
Agnes Franzen, programmamanager TU Delft
‘ Bestaande gebouwen
hebben een voorsprong’
Structureel hebben
we te maken met te
veel vierkante meters
Het is een trend die al voor de crisis is ingezet: we
hebben in Nederland minder vierkante meters
gebouwen nodig. Gevolg: in allerlei sectoren komen
panden leeg te staan. Hoe erg is dat? Onderzoeker
Agnes Franzen oordeelt genuanceerd: ‘Leegstaande
gebouwen maken in toenemende mate deel uit van
onze gebouwde omgeving.’
Aan de afdeling Real Estate & Housing van de TU
Delft wordt volop onderzoek gedaan naar herbestemming.
De variatie aan typen gebouwen
waarbij een mogelijke nieuwe bestemming speelt
is groot, zo geeft Agnes Franzen aan. ‘Of het nu gaat
om kantoren of winkels, om kerken of om industrieel erfgoed: in
al deze segmenten is sprake van overaanbod. Dat is niet per se
crisisgerelateerd. Het heeft zeker ook te maken met de mismatch
die er in nagenoeg alle segmenten bestaat tussen vraag en
aanbod. Structureel hebben we te maken met te veel vierkante
meters. Het is goed je dat vooraf te realiseren wanneer we het
over de kansen voor een herbestemming hebben.’ In hoeverre een
herbestemming haalbaar is, hangt volgens Franzen sterk af van
de locatie. ‘Daar wordt de ABCD-indeling voor gebruikt: van
economische groeigebieden via beperkte groei en balansgebieden
naar krimpgebieden. In wat voor gebied een project gelegen is,
maakt behoorlijk veel uit. Zeker nu de economische en demografische
verschillen tussen regio’s scherp toenemen.’
Waarde toevoegen
De situatie op de markt en de locatie in het bijzonder zijn daarmee
net zo bepalend als bij een ‘gewoon’ vastgoedproject, aldus
Franzen. ‘Deze factoren bepalen in sterke mate de investeringskansen.
Neem bijvoorbeeld een project als de Hermitage in
Amsterdam: een voormalig verzorgingshuis wordt museum. De
ligging in Amsterdam, prominent aan de Amstel, helpt dan een
behoorlijk handje mee.’ Maar ook in een gebied als Heerlen liggen
kansen; kijk naar het C-Mill-project in Heerlen, waar een oud
Philips-terrein wordt herontwikkeld voor allerlei bedrijven. Een
ontwikkelaar ziet daar kansen om waarde toe te voegen, door
slim in te spelen op veranderingen in onze economie en concepten
uit de hotelbusiness te integreren in de dienstverlening. We
groeien steeds meer toe naar een beleveniseconomie. Daarin
hebben bestaande gebouwen een voorsprong, ook als aanjager in
een grotere gebiedsontwikkeling. Mensen hebben er al een
bepaalde associatie mee, in de nieuwbouw moet dat vanaf
scratch worden gemaakt.’
Naast marktkansen kunnen er andere drivers zijn voor herbestemming.
Franzen hierover: ‘Maatschappelijke urgentie kan ook
een belangrijke kracht zijn. Mooi voorbeeld is de aanpak van het
Friese dorp Holwerd, waar inwoners zagen dat in het centrum
steeds meer panden leeg kwamen te staan. De vraag was: hoe
behoud je hier waarde? Economisch, maar zeker ook sociaal. De
bewoners bedachten wat zij zelf konden doen om het tij te keren
en stelden met de SEV een “aanvalsplan krimp” op, dat uitgewerkt
werd in verschillende scenario’s.’
Tij keren
In het buitenland zijn hier ook voorbeelden van te vinden.
Franzen noemt Detroit als stad met een extreme vorm van krimp:
‘Bewoners denken daar op straatniveau na over hoe zij het tij
kunnen keren. Dat zorgt tegelijkertijd voor een versterking van
de lokale gemeenschap. Ook in Nederland zien we een beweging
naar een grotere betrokkenheid van burgers bij hun directe
woonomgeving.’ Een derde optie die Franzen noemt voor een
leegstaand gebouw wordt wellicht nog te weinig beproefd:
‘Gewoon nog even wat langer leeg laten staan. We zijn in
Nederland gewend om alles evenveel aandacht te geven,
maar herbestemming gaat ook over het durven accepteren van
verschillen. Niet alles kan tegelijk worden opgepakt.’
Arno Boon, directeur BOEi
‘ Iconen van
stad en land’
Het is een hele mond vol – de Nationale Maatschappij
tot Behoud, Ontwikkeling en Exploitatie van industrieel
erfgoed, kortweg BOEi: deze organisatie is
sinds de oprichting medio jaren negentig van de
vorige eeuw een begrip geworden, met tientallen
herbestemmingen op de palmares. Van rusten op de
lauweren is evenwel geen sprake, zo maakt directeur
Arno Boon duidelijk.
Wie actief is in de wereld van herbestemming,
heeft met allerlei verschillende sectoren te
maken – elk met een eigen dynamiek. Arno
Boon laat er enkele de revue passeren.
Boerderijen, industrieel erfgoed, kerken: stuk
voor stuk gebouwen met een historie, waar een grote emotionele
lading aan kan kleven. Het was diezelfde emotie – maar dan in
positieve zin – die hijzelf voelde toen hij zijn eerste stapjes op het
herbestemmingspad zette. ‘In de jaren tachtig ervoer ik in de
woon- en kraakbeweging hoe je met weinig geld een nieuw leven
aan een gebouw kunt geven. Die ervaring kwam van pas toen ik in
Wageningen een oude steenfabriek een nieuwe invulling mocht
geven. Dat hebben we onder de vlag van een stichting gedaan, met
lokale notabelen in het bestuur. Later hebben we met enkele
studiegenoten een bedrijf opgericht dat nog twee andere projecten
heeft herbestemd. Ook toen al draaiden we quitte, kaskrakers
waren het niet.’
Aan tafel komen
Dat was in een tijd waarin herbestemming nog niet sexy was,
aldus Boon: ‘Vastgoed was destijds vooral heel fast. Toch zagen de
oprichters van BOEi in dat er wel degelijk kansen lagen in een
andere manier van ontwikkelen.’ Boon kwam in 2002 in contact
met BOEi en kreeg de vraag voorgelegd of hij ervoor kon zorgen
dat BOEi op een aantal plekken echt ‘aan tafel’ kon komen. ‘Dat
lukte, waarbij ik al snel ontdekte dat ons product niet zozeer het
De grootste uitdaging is
om mensen te vinden die
dit werk aankunnen
erfgoed is, als wel het herbestemmen, het proces zelf. De aanvankelijke
gedachte om vooral woningen in oude fabrieken te gaan
maken raakte al snel uit beeld; dat deden marktpartijen zelf al
genoeg. Onze niche lag veel meer in bijvoorbeeld bedrijfsverzamelconcepten
in monumentale gebouwen. Een mix van commerciële,
culturele en maatschappelijke functies. Op objectniveau vaak een
onrendabele top; ingebed in gebiedsontwikkeling vaak de motor
van zo’n gebiedsontwikkeling en wél – indirect – rendabel. Het
blijkt zelfs opschaalbaar naar een gebiedsontwikkeling, zoals we
nu in Hengelo laten zien. Het is werken met allerlei doelgroepen
en huurders, van 25 tot 2500 m 2 . Dat vergt veel gesprekken,
bepaald dus niet easy does it. Maar door die mix en variatie wordt
het geheel veel minder kwetsbaar voor de conjunctuur.’ Iconen
van stad en land, daar is BOEi voortdurend naar op zoek. Om
vervolgens in een proces van ‘rekenen en tekenen’ tot haalbare
herbestemmingen te komen. Een vak apart, aldus Boon: ‘Huurders
vinden we wel, geld is moeilijk maar lukt ook nog steeds. De
grootste uitdaging is om mensen te vinden die dit werk aankunnen.
Ervaring met herbestemmen is een must.’
Ruk aan stuur
Kijkend naar de toekomst constateert Boon dat de aandeelhouders
van BOEi, waaronder Bouwfonds, geconfronteerd worden met een
stevige heroriëntatie in de markt. ‘Uitbreidingen zijn passé, er is
meer dan voldoende voorraad om al onze programma’s te huisvesten.
Ik pleit daarom voor een stevige ruk aan het stuur en een veel
forsere inzet op herbestemming en transformatie. De vraag is dan:
kan de vastgoedsector zichzelf opnieuw uitvinden? De oplossingen
van gisteren zijn geen antwoord meer op de vragen van vandaag
en morgen. Voor de politiek ligt daar ook een rol in weggelegd.
Waarom zet de landelijke politiek niet veel sterker in op een aanpak
van bestaande gebouwen? Dat vraagt investeringen, maar levert
ook veel op. Werkgelegenheid, maar ook verduurzaming van
karakteristieke gebouwen waar we nog lang plezier van hebben,
ook in economisch opzicht.’

aw.nl
26 februari 2013 – naw dossier #46
27 naw dossier Herbestemmen
overzicht
Dit is de nieuwste editie in een reeks dossiers rond
gebiedsontwikkeling onder de vlag van het NAW
platform. Eerdere publicaties kunt u nog
nabestellen of downloaden via www.naw.nl.
Daar kunt u zich ook aanmelden wanneer u het
NAW magazine wilt ontvangen.
Bouwfonds Ontwikkeling dossier #38 22 jaar Bouwfonds Cultuurfonds
oktober 2012 #45
65 jaar
Bouwfonds
dossier
65 jaar Bouwfonds
oktober 2012
december 2010 #38
22 Jaar
Bouwfonds
Cultuurfonds
dossier
22 Jaar Bouwfonds
Cultuurfonds
december 2010
1
juni 2009 #32
Bouwfonds
als partner in
grondexploitatie
dossier
Bouwfonds als
partner in grondexploitatie
juni 2009
juni 2012 #44
Duurzaamheid in
een nieuwe realiteit
dossier
Duurzaamheid in
een nieuwe realiteit
juni 2012
september 2010 #37
De nieuwe
ontwikkelaar
dossier
De nieuwe
ontwikkelaar
september 2010
1 naw dossier over wonen in de Randstad
april 2009 #31
Wonen in
de Randstad
dossier
Wonen in de
Randstad
april 2009
dossier
Klantparticipatie
dossier
Klantparticipatie
maart 2012
juni 2010 #36
Wonen
en senioren
1 naw dossier over betaalbare woningen
december 2008
Betaalbare
woningen
REG I E
dossier
Wonen en senioren
juni 2010
dossier
Betaalbare
woningen
december 2008
december 2011 #42
Onderzoeksdossier:
Woningmarkten
Frankrijk,
Duitsland
en Nederland
dossier
Onderzoek woningmarkten
DuNeFra
december 2011
1 naw dossier Consument en duurzaamheid
April 2010, speciale uitgave
Consument
en duurzaamheid
Verslag van het grootschalig landelijk
woonconsumentenonderzoek 'Baat het
niet, dan gaat het niet' naar markt- en
prijsacceptatie van energiezuinige
nieuwbouwwoningen.
dossier
extra dossier
Consument en
duurzaamheid
april 2010
maart 2010 #35
Binnenstedelijk
ontwikkelen
1 september 2008 – naw dossier
2 naw dossier over gebiedsontwikkeling en voorzieningen
september 2008
www.naw.nl
extra dossier
Leren van gebiedsont -
wikkeling in England
november 2008
Bouwfonds Property Development Gebiedsontwikkeling en voorzieningen
september 2011 #41
Sturen
op grond
dossier
Sturen op grond
september 2011
dossier
Binnenstedelijk
ontwikkelen
maart 2010
gebieds ­
ontwikkeling
en voorzieningen
dossier
Gebiedsontwikkeling
en voorzieningen
september 2008
juni 2011 #40
Woning-
plattegronden
december 2009 #34
Duurzame
gebieds-
ontwikkeling
1 naw dossier over gebiedsontwikkeling en openbaar vervoer
juni 2008
gebieds ­
ontwikkeling
en openbaar
vervoer
Onderzoek door dr. ir. Rob van der Bijl
www.naw.nl
HOOFDKANTOOR
Bouwfonds MAB Ontwikkeling B.V.
Displayweg 8
3821 BT Amersfoort
Postbus 15
3870 DA Hoevelaken
T 033 253 97 00
F 033 253 96 85
E ontwikkeling@bouwfonds.nl
MULTIFUNCTIONELE PROJECTEN
EN COMMERCIEEL VASTGOED
Wijnhaven 60
Postbus 19412
2500 CK Den Haag
T 070 306 84 00
F 070 354 36 18
E ontwikkeling@bouwfonds.nl
REGIO NOORD-OOST
Grote Voort 221
Postbus 10054
8000 GB Zwolle
T 038 425 44 40
F 038 425 44 41
E ontwikkeling.zwolle@bouwfonds.nl
REGIO MIDDEN-OOST
De Brand 30
Postbus 1
3800 AA Amersfoort
T 033 453 41 11
F 033 453 41 90
E ontwikkeling.amersfoort@bouwfonds.nl
REGIO NOORD-WEST
Schipholpoort 64
Postbus 4376
2003 EJ Haarlem
T 023 530 66 03
F 023 536 63 94
E ontwikkeling.haarlem@bouwfonds.nl
REGIO ZUID-WEST
Poortweg 4b
Postbus 75
2600 AB Delft
T 015 268 08 08
F 015 262 33 63
E ontwikkeling.delft@bouwfonds.nl
REGIO ZUID-WEST, vestiging Zeeland
’s-Heer Hendrikskinderendijk 111
Postbus 379
4460 AT Goes
T 0113 256 500
F 0113 256 501
E ontwikkeling.zeeland@bouwfonds.nl
REGIO ZUID
Vestdijk 61
Postbus 6540
5600 HM Eindhoven
T 040 265 98 59
F 040 246 40 40
E ontwikkeling.eindhoven@bouwfonds.nl
BOUWFONDS MAB ONTWIKKELING DOSSIER # 27 INNOVATIE IN DUURZAAMHEID
maart 2011 #39
Onderzoeksdossier
stedelijke
woonmilieus
DEF-NAW_dossier_39_2011_OMSLAG.indd 1-2 11-3-11 10:00
dossier
Woningplattegronden
juni 2011
dossier
Duurzame gebiedsontwikkeling
oktober 2009
dossier
Gebiedsontwikkeling
en openbaar vervoer
juni 2008
dossier
Onderzoeksdossier
stedelijke woonmilieus
maart 2011
Kust en kade
dossier
Kust en kade
september 2009
Dossier Innovatie in duurzaamheid
• Op duurzame wijze omgaan met de omgeving
• Vastgoedsector moet discussie losmaken
• Deze planeet beter achterlaten dan hij is gevonden
dossier
Innovatie in
duurzaamheid
winter 2007
HOOFDKANTOOR
Bouwfonds MAB Ontwikkeling B.V.
Displayweg 8
3821 BT Amersfoort
Postbus 15
3870 DA Hoevelaken
T 033 253 97 00
F 033 253 96 85
E ontwikkeling@bouwfonds.nl
MULTIFUNCTIONELE PROJECTEN
EN COMMERCIEEL VASTGOED
Wijnhaven 60
Postbus 19412
2500 CK Den Haag
T 070 306 84 00
F 070 354 36 18
E ontwikkeling@bouwfonds.nl
REGIO NOORD-OOST
Grote Voort 221
Postbus 10054
8000 GB Zwolle
T 038 425 44 40
F 038 425 44 41
E ontwikkeling.zwolle@bouwfonds.nl
REGIO MIDDEN-OOST
De Brand 30
Postbus 1
3800 AA Amersfoort
T 033 453 41 11
F 033 453 41 90
E ontwikkeling.amersfoort@bouwfonds.nl
REGIO NOORD-WEST
Schipholpoort 64
Postbus 4376
2003 EJ Haarlem
T 023 530 66 03
F 023 536 63 94
E ontwikkeling.haarlem@bouwfonds.nl
REGIO ZUID-WEST
Poortweg 4b
Postbus 75
2600 AB Delft
T 015 268 08 08
F 015 262 33 63
E ontwikkeling.delft@bouwfonds.nl
REGIO ZUID-WEST, vestiging Zeeland
’s-Heer Hendrikskinderendijk 111
Postbus 379
4460 AT Goes
T 0113 256 500
F 0113 256 501
E ontwikkeling.zeeland@bouwfonds.nl
REGIO ZUID
Vestdijk 61
Postbus 6540
5600 HM Eindhoven
T 040 265 98 59
F 040 246 40 40
E ontwikkeling.eindhoven@bouwfonds.nl
BOUWFONDS MAB ONTWIKKELING DOSSIER # 26 MIXED-USE IN KLEINE KERNEN
Dossier Mixed-use in kleine kernen
• Kansen om leefbaarheid te verbeteren
• Betrokkenheid van bewoners is groot
• Puzzelen op de vierkante meter
dossier
Mixed-use in kleine
kernen
najaar 2007
publicatie
Welstand in
ontwikkeling
voorjaar 2006
dossier
Toekomst landelijk
gebied
voorjaar 2005
dossier
Winkelen
zomer 2003
HOOFDKANTOOR
Bouwfonds MAB Ontwikkeling B.V.
Displayweg 8
3821 BT Amersfoort
Postbus 15
3870 DA Hoevelaken
T 033 253 97 00
F 033 253 96 85
E ontwikkeling@bouwfonds.nl
MULTIFUNCTIONELE PROJECTEN
EN COMMERCIEEL VASTGOED
Wijnhaven 60
Postbus 19412
2500 CK Den Haag
T 070 306 84 00
F 070 354 36 18
E ontwikkeling@bouwfonds.nl
REGIO NOORD-OOST
Grote Voort 221
Postbus 10054
8000 GB Zwolle
T 038 425 44 40
F 038 425 44 41
E ontwikkeling.zwolle@bouwfonds.nl
REGIO MIDDEN-OOST
De Brand 30
Postbus 1
3800 AA Amersfoort
T 033 453 41 11
F 033 453 41 90
E ontwikkeling.amersfoort@bouwfonds.nl
REGIO NOORD-WEST
Schipholpoort 64
Postbus 4376
2003 EJ Haarlem
T 023 530 66 03
F 023 536 63 94
E ontwikkeling.haarlem@bouwfonds.nl
REGIO ZUID-WEST
Poortweg 4b
Postbus 75
2600 AB Delft
T 015 268 08 08
F 015 262 33 63
E ontwikkeling.delft@bouwfonds.nl
REGIO ZUID-WEST, vestiging Zeeland
’s-Heer Hendrikskinderendijk 111
Postbus 379
4460 AT Goes
T 0113 256 500
F 0113 256 501
E ontwikkeling.zeeland@bouwfonds.nl
REGIO ZUID
Vestdijk 61
Postbus 6540
5600 HM Eindhoven
T 040 265 98 59
F 040 246 40 40
E ontwikkeling.eindhoven@bouwfonds.nl
BOUWFONDS MAB ONTWIKKELING DOSSIER # 24 GEBIEDSONTWIKKELING IN INTERNATIONAAL PERSPECTIEF
Dossier Gebiedsontwikkeling in
internationaal perspectief
• Van monofunctioneel naar multifunctioneel
• Kansen voor stedelijk programma
• Analyse en conceptvorming noodzakelijk
dossier
Gebiedsontwikkeling
in internationaal
perspectief zomer 2007
dossier
Trends en ontwikkelingen
in retail
voorjaar 2006
dossier
Infra knooppunten
winter 2004
dossier
Integrale projecten
voorjaar 2003
Sterk in grondexploitatie
Samenwerken in integrale gebiedsontwikkeling
publicatie
Sterk in
grondexploitatie
juni 2007
publicatie
Betaalbare
woningen
winter 2005
dossier
Waterfrontontwikkeling
najaar 2004
dossier
Grondbeleid
winter 2002
dossier
Stadsreparatie
voorjaar 2007
dossier
Starters op de
woningmarkt
winter 2005
dossier
Publiek-Private
Samenwerking
zomer 2004
dossier
Appartementen-
markt
najaar 2002
dossier
Buiten bouwen
is maatwerk
winter 2006
dossier
Woonwijk van
de toekomst
najaar 2005
dossier
Ruimtelijke
ontwikkeling
voorjaar 2004
dossier
Concept- en gebiedsontwikkeling
zomer 2002
dossier
Grondbeleid
in discussie
najaar 2006
publicatie
Niet polderen
maar rekenen
zomer 2005
dossier
Kantorenmarkt
winter 2003
dossier
Wonen & Werken
voorjaar 2002
dossier
Senioren en wonen
zomer 2006
dossier
Gemengde
projecten in de stad
zomer 2005
dossier
Woningmarkt
najaar 2003
dossier
Stedelijke
vernieuwing
winter 2001

www.naw.nl