De canon van Bouwfonds - Bouwfonds Ontwikkeling

De canon van Bouwfonds
1946 – 2006
De geschiedenis van Bouwfonds
van woningontwikkelaar naar
gebiedsontwikkelaar.
1

Bouwfondshuis, eind jaren veertig.
Van een door gemeenten gedragen nutsbedrijf voor de bouw van
betaalbare koopwoningen, naar een internationaal opererende
commerciële gebiedsontwikkelaar met een sterke maatschappelijke
oriëntatie. Het is een hele mond vol, maar toch de kortst
mogelijke samenvatting van de 60-jarige geschiedenis van
Bouwfonds als projectontwikkelaar. Op de valreep van
2006 is het een kwestie van historisch besef om markante
momenten uit die 60 jaar op een rij te zetten. Zo’n actie
heet tegenwoordig een canon. We beperken ons in dit
verhaal bewust tot de oerrol van Bouwfonds als projectontwikkelaar.
Bouwfonds groeide van de productie van 85
woningen in 1947 naar 11.600 woningen (waarvan 8.000
in Nederland) en 800.000 m 2 commercieel vastgoed in
aanbouw in 2006.
De geschiedenis van Bouwfonds is een weerspiegeling van
de maatschappelijke ontwikkelingen, de economische
conjunctuur en de veranderde wensen van woningkopers
in de tweede helft van de vorige eeuw. Binnen het
beknopte bestek van deze publicatie laten we iets van die
context zien. Wat opvalt is dat Bouwfonds steeds alert
Introductie op de canon
van Bouwfonds
inspeelt op veranderingen in zijn omgeving. Voorbeelden
zijn de introductie van het Bewijs van Waarborg (later GIW),
Ecolonia en – veel later – van het idee gebiedsontwikkeling en
de herontdekking van betaalbare starterswoningen. Vaak trekt
Bouwfonds de aandacht met een geheel eigen invalshoek
of product. Neem de manifestatie ‘Het Huis van de Bruid’ de
grootschalige toepassing van prefab-bouwelementen of het
‘Bouwfonds Keuze Konsept’.
Echt revolutionair of super-innovatief is het allemaal
niet. Dat zou ook niet passen bij Bouwfonds. Het leveren
van degelijke producten en concepten heeft steeds voorop
gestaan. Op basis van die praktijk kwam groei tot stand,
is de samenwerkingscultuur ontwikkeld, transformeert
Bouwfonds tot kennisorganisatie en zijn vernieuwingen
gerealiseerd. ‘Excelleren in het alledaagse met oog voor het
bijzondere’ vind ik een mooie samenvatting van die
Bouwfondstraditie.
Namens de samenstellers,
Friso de Zeeuw
3

4
1946-1952
1953-1959
1960-1969

1970-1979
1980-1989
1990-1999
2000-2006
5

6
1946-1952

De eerste stappen van Bouwfonds
De Bouwspaarkas Drenthsche Gemeenten gaat
in 1946 van start, met als doel: koopwoningen
voor minder draagkrachtigen bereikbaar maken
De eerste woning wordt in 1947
opgeleverd, in Nieuw Schoonebeek
In de eerste jaren zijn het meer dan 100
gemeenten in Drenthe, Friesland en
Groningen die geld in de Bouwspaarkas
steken
7

8
1946-1952
Een van de eerste opgeleverde woningen in 1947, type ‘’Ruinen’’. De stichtingskosten van deze
woning bedroegen fl. 12.875 - , waarover een rijkssubsidie van fl. 7.675 werd verstrekt.
< De oprichter en eerste directeur van Bouwfonds, Jacob Wiersema ( foto uit 1977).

De eerste stappen van Bouwfonds
Wie 1946 zegt, zegt een aan puin geschoten Nederland,
kapotte bruggen en spoorlijnen, woningen als ruïnes.
Woningnood. Er is gebrek aan voedsel, er is verborgen
armoe. Wie zou in zo’n periode überhaupt een woning
willen of kunnen kopen?
Al tijdens de oorlogsjaren bedenken drie Drenthenaren
een systeem waardoor minder kapitaalkrachtige burgers
toch een woning kunnen aanschaffen. Het zijn de
gemeenteambtenaar J. Wiersema (later gemeentesecretaris)
en gemeentearchitect IJ. Dijkstra uit Westerbork en
mr. A. Kleijn uit Zweeloo die de grondslag leggen voor een
organisatie die spaargelden gaat beheren. Met dat kapitaal
worden bescheiden woningen gebouwd. De Bouwkas is
geboren. In 1947 ziet de eerste deelnemerswoning in
Nieuw-Schoonebeek het licht. De heer Oldenburg is de eerste
koper. Vlak voor de feestelijke oplevering mag de familie
nog eventjes bij de nonnetjes in de buurt in bad. In 1950
maakt de individuele bouw plaats voor complexbouw.
Zo kan men de kosten drukken. Bouwfonds begint zelf
bouwterreinen aan te kopen. In 1951 komt het eerste
complex gereed, een rijtje woningen in Assen.
Bouwspaarkas Drenthsche Gemeenten heet het initiatief dat
verstrekkende gevolgen zal krijgen. Het verandert van naam
in Bouwfonds Nederlandse Gemeenten, en later in
Bouwfonds, en verspreidt zich vanuit Drenthe over heel
Nederland, als een prettig virus. Jacob Wiersema is de eerste
directeur – hij zal dat tot 1980 blijven. Kern van de Bouwkas
is dat aan de koper een renteloze lening wordt verstrekt,
maar ook dat er geen rente over het spaarsaldo wordt
vergoed. In 1947 kan de Bouwspaarkas melden dat er al
9

10
1946-1952
2.000 spaarders zijn inschreven die allemaal weten ‘dat de
woning naar hen toekomt’. De eerste stappen op weg naar
eigen woningbezit zijn gezet, de eerste aanval op de
woningnood is geopend.
In oktober van het jaar geeft het Rijk officieel toestemming
voor een dergelijk spaarsysteem voor een woning: dat zijn
op dat moment 53 gemeenten in Groningen, 30 in Friesland
en 31 in Drenthe die geld steken in het fonds. Particuliere
bouwkassen zien het als oneerlijke concurrentie en klagen
het initiatief aan. Er is geen weg terug, temeer omdat de
Bouwkas niet alleen geld verstrekt maar ook service en
kennis. Maandelijks haalt een bode van de Bouwkas het
spaargeld op bij de deelnemers thuis: hij wordt het gezicht
van de organisatie. De overheid ziet er tegelijk een opvoedende
waarde in. President-commissaris mr. Wytema zegt
tijdens een aandeelhoudersvergadering: ‘de levering van
huisvesting aan de minst draagkrachtigen is bij uitstek een
taak van de gemeente. Die kan het best worden opgeknapt in
samenwerking met de Bouwkas. Zij stimuleert de spaarzin
van de mensen, waardoor ze – onder bescherming van de
overheid – het hunne bijdragen tot herstel en wederopbouw
van ons vaderland.’ Vele jaren later zouden Van Kooten en
De Bie zingen over 1948: ‘er hing een lapje voor de brievenbus.’
Natte haartjes en de teil als badkuip, een rekje met was
voor de haard – in die sfeer werd Bouwfonds gesticht.
Het eerste rijtje woningen, gerealiseerd in
Assen (1951).

Een Bouwfonds landarbeiderswoning
in de jaren vijftig in Ballo (Drenthe).
11

12
1953-1959

Bestrijding van de woningnood staat
hoog op de politieke agenda
Bouwfonds realiseert
productiestijging met de inzet
Zonder pretentie
van prefab-bouwsystemen
Bouwfonds introduceert doelgroep-
wonen, met name flats voor
alleenstaande vrouwen
Samen met Goed Wonen organiseert
Bouwfonds een grootscheepse
campagne met compleet ingerichte
modelwoningen
13

14
Een prefabwoning >
werd in 36 werkbare
dagen gebouwd. Dit
systeem werd in 1955
geïntroduceerd.
1953-1959
< De prefabhuizen zijn alle getooid met
bloemrijke namen, zoals deze Reseda.

Houtskeletbouw introduceert Bouwfonds
onder het motto ‘Zweedse woningen’.
Zoals zoveel gebouwen in Nederland die
als ‘tijdelijk’ zijn bedoeld, krijgen ze een
permanent karakter.
De prefabwoning
De chrysallis, de reseda, het zijn bloemrijke namen voor in feite
buitengewoon nuchtere objecten. Want dat zijn de
prefabhuizen die Bouwfonds halverwege de jaren vijftig
introduceert. Prefab is het antwoord op de almaar zeurende
woningnood. Wijken worden uit de grond gestampt met
prefab-bouwmaterialen zoals het AIrey- en RBM-systeem
dat werd toegepast in de westelijke tuinsteden van
Amsterdam en in Delft. Ook de eerste houtskeletwoningen
doen hun intrede, in de volksmond zilverpapieren huizen
genoemd door de isolatielaag die tussen de buitengevel en
het skelet wordt aangebracht. Deze houtskelethuizen zijn
een ander artikel uit de experimentenvoorraad van
Bouwfonds. Uit Zweden komen de zogenaamd Zweedse
huizen, ook van hout en aanvankelijk bedoeld als tijdelijk.
Ze zullen echter veel langer blijven dan was gepland, omdat
het spook van de woningnood maar niet wil verdwijnen.
De reseda en de chrysallis zijn bungalows met een schuine
kap waarvoor het modelgezin poseert, knielend op het
gazon onder een bloeiende Japanse kers of met een pijp in
de mond bij de oprit. Schemert hier iets van de American
Dream in een Hollandse buitenwijk? Zeer in trek bij de
bewoners en aspirant-kopers, maar betwijfeld door de
bestuurders van Bouwfonds die menen dat aan de principes
van de oude bouwkas wordt getornd: worden niet de hogere
inkomens juist met deze bungalows bevoordeeld? Dan
wordt de koers lichtelijk omgebogen en komt de melding
dat twee van de drie geprefabriceerde huizen beschikbaar
zijn voor inkomens onder het gemiddelde inkomen.
De prefab-huizen zijn complete units die in de fabriek
worden geproduceerd en op de bouwplaats worden
afgemonteerd. Bouwfonds beschikt over een eigen
timmerfabriek in die tijd. De kwaliteit doet niet onder voor
die van de traditionele woningen – en er is een belangrijk
15

16
voordeel: de bouw laat zich niet langer ringeloren door
vorst, regen en sneeuw.
In 1956 viert Bouwfonds zijn 10-jarig bestaan in Assen met
de vermakelijke revue ‘Zonder pretentie’.
Doelgroepwoningen
Bouwfonds legt zich in de aanvangstijd vooral toe op het
gezin dat snel onderdak moet worden geboden in de
wederopbouwtijd. De praktijk leert dat jonggehuwden bij
hun ouders moeten ‘hokken’ bij gebrek aan een huis.
Jaren later zal Boudewijn de Groot deze schrijnende
misstand nog bezingen in Woningnood. Toch zijn er ook
andere groepen die om een eigen woning verlegen zitten,
zoals bejaarden, alleenstaande vrouwen en studenten.
In 1953 wordt het eerste bejaardenwoningcomplex
De Middelhorst in Haren opgeleverd; vriendelijke huisjes
met een schuine kap in een plantsoen, niet te klein en
niet te groot. Een experiment in Den Haag baart opzien:
daar zijn later in de jaren vijftig flats gebouwd voor alleenstaande
vrouwen, die een grote belangstelling trekken. Het
voorbeeld krijgt navolging met soortgelijke appartementen
in Enschede en Leeuwarden. Bejaardenwoningen zullen na
twee decennia grotendeels weer verdwijnen, maar de
aandacht voor andere leefvormen is gevestigd – HATeenheden,
groepswoningen en kleine woningen voor
starters zullen vanaf 1970 steeds vaker in het aanbod
voorkomen.
1953-1959
Een experimenteel complex in
Den Haag, speciaal ontworpen voor
alleenstaande vrouwen, circa 1955.
Goed Wonen met een moderne keuken- >
inrichting werd gepromoot onder het motto
‘Zo hoort het’ omstreeks 1960.

Staatssecretaris Norbert Schnetzer van Bezitsvorming start in 1957 de
manifestatie ‘Het huis van de bruid’.
Het huis van de bruid
Een nog jeugdige Norbert Schmelzer, toen staatssecretaris van
Bezitsvorming, later fractievoorzitter van de KVP, verwelkomt
in 1957 een bruidspaar bij een nieuw rijtje woningen.
Tussen 11 en 20 juli van dat jaar wordt in het hele land de
manifestatie Het huis van de bruid gehouden, waarvoor
39 modelwoningen voor het publiek open worden gesteld.
Alle woningen zijn identiek ingericht, in samenwerking met
het Nederlandse bedrijfsleven en de plaatselijke filialen van
Goed Wonen. Bouwfonds is belast met de organisatie van
het evenement, waar 60 duizend belangstellenden op af
komen. Goed Wonen is typerend voor dat tijdperk; aan de
hand van veelal Scandinavische meubels wordt de
consument voorgehouden dat een woning beter ingericht
kan worden met licht, transparant meubilair – Nederland
moet worden bevrijd van het dressoir en de bolpoottafel, die
ruimte vreten en door hun gewicht lastig te verplaatsen zijn.
In veel steden heeft Goed Wonen een toonzaal waar bordjes
met ‘zo hoort het’ de consument wegwijs proberen te maken.
Vinden we dat twintig jaar later betuttelend en moralistisch,
in de jaren vijftig wordt het als een nuttig hulpmiddel bij de
inrichting gezien.
17

18
1960-1969

Economie in een stroomversnelling
Galerijflats en rijenwoningen zijn de
dominante woonvormen in uitbreidingswijken
van steden en dorpen
Bouwfonds specialiseert zich in
rijenwoningen die net iets extra’s bieden
Bouwfonds expandeert fors en levert
in 1968 de 50-duizendste woning op
Met de introductie van het Bewijs
van Waarborg garandeert Bouwfonds
herstel van Bouwfouten
19

20
Feestelijke overdracht van de 50-duizendste Bouwfondswoning in Delft door minister
Willem Schut van Volkshuisvesting en Ruimtelijke Ordening (1968).
1960-1969

De doorzonwoning en
de galerijflat
Als er in 1962 gas wordt gevonden in de Groningse bodem,
raakt de economie van Nederland in een stroomversnelling;
en niet alleen de economie, de samenleving verandert van
karakter. De overheid voert de vijfdaagse werkweek in.
De grote kinderrijke families maken geleidelijk aan plaats
voor modale gezinnen van een echtpaar met twee kinderen,
echtscheiden wordt vergemakkelijkt, de vrouw emancipeert
zich, de ontkerkelijking komt op. De politiek wordt van haar
voetstuk gehaald door satire en cabaret, waarbij de tv serie
‘Zo is het toevallig ook nog eens een keer’ de schrik van menig
burgerman was.
De vrouw is baas in eigen buik en dominant in de woning.
Dat uit zich in keukens die bij de woning worden getrokken,
nadat er eerst al een voorzichtige verbinding is gemaakt in
de vorm van het doorgeefluik. Het lijkt erop alsof er zowel
binnenshuis als buitenshuis een paleisrevolutie plaatsvindt.
De jaren zestig betekenen ook de introductie van straten met
rijtjeswoningen en de eerste galerijflats. Flats zijn meer het
handelsmerk van Era; Bouwfonds levert in 1968 de
50-duizendste woning op, terwijl het aantal spaarders in de
jaren daarvoor de 20-duizend heeft overschreden. Een groep
Bouwfondsbestuurders laat zich in die tijd fotograferen voor
zo’n typerend rijtje met brede en grote ramen aan de
voorzijde, een iets kleiner raam voor de slaapkamer erboven
en het karakteristieke strookvormige raampje voor de
badkamer ernaast. Er zal nog geen bad in staan, maar wel
een douche. Hoe herken je een Bouwfondswoning uit die
tijd? Het rijtje is altijd wat korter dan dat van corporaties, de
afwerking is iets zorgvuldiger met een betere (vaak gele)
baksteen en een behoorlijk dakoverstek. Het motto is
homogene buurten in heterogene wijken, een principe dat wordt
voortgezet in de jaren zeventig en in essentie nog steeds in
Nederland geldt. In deze jaren gaat de stadsvernieuwing van
start, vooral met saneringsprogramma’s en krotopruiming.
Op de nieuwbouw op de plaats van te slopen woningen
komen voornamelijk sociale huurwoningen; koophuizen
komen er nauwelijks aan te pas.
Bewijs van Waarborg
Nederland staat aan het begin van een economische
bloeiperiode. De woningbouw expandeert en Bouwfonds
eveneens: het aantal medewerkers verdrievoudigd in een
paar jaar van 100 naar 300. Het aantal aangesloten
gemeenten bedraagt inmiddels 628.
Bouwfonds introduceert het Bewijs van Waarborg, een
schriftelijke kwaliteitsgarantie op bouwgebreken.
Dit is de voorloper op de latere GIW-garantie.
21

22
Nieuwbouw wordt geconcentreerd in
‘groeikernen’, terwijl in de grotere steden
vooral wordt gesaneerd
Kleinschaligheid, inspraak en milieu
zijn de nieuwe thema’s. De wijk
Ecolonia van alle drie een expressie
Met Monnickendam-Poelwijk zet Bouwfonds zijn
eerste schreden in publiek-private samenwerking en
gebiedsontwikkeling
Bouwfonds ondersteunt actief de beweging
naar meer koopwoningen in nieuwbouwaanbod;
een premiestelsel helpt daarbij

1970-1979
De burger krijgt inspraak
23

24 Inspraak in de jaren zeventig,
belangstellenden mogen mee-ontwerpen.
In de verschillende buurten van de Monnickendamse Poelwijk zijn stedenbouw en architectuurtrends
van de jaren zeventig, tachtig en begin negentig goed te herkennen (van links naar
rechts). De wijk Ooster Ee (midden) is met zijn woonerf-structuur duidelijk herkenbaar.
De luchtfoto is beschikbaar gesteld door de gemeente Waterland.

1970-1979
De Poelwijkkrant markeert in 1978 het
hoogtepunt van de woonerfcultuur.
De jonge afdeling ‘Stadsvernieuwing en
Bijzondere Huisvesting’ verricht haar
activiteiten in een relaxte werkomgeving
(1979).
Eerste langlopende
pps-gebiedsontwikkeling
Welke gemeenten groeien in de loop van zestig jaar uit tot
echte Bouwfonds-kernen? Dat zijn Wijk bij Duurstede waar
de helft van het stadje uit Bouwfondswoningen bestaat, en
Monnickendam. Daar gaat vanaf 1970 de ontwikkeling van
Poelwijk van start, op de grond van boer Poel. Het is het
eerste voorbeeld van gebiedsontwikkeling waar de gemeente
en de markt samen optrekken. De NV Monnickendam Poelwijk
Ontwikkelingsmaatschappij zal zich toeleggen op de bouw
van 1.730 woningen voor de duur van twintig jaar.
Aanvankelijk ligt er een innovatieve stedenbouwkundige
schets, met de complete woonwijk op palen, deels boven
water. Daar wil Bouwfonds niet aan.
Toch dringen de rudimentaire ideeën wel door in de
uiteindelijke opzet: een helder onderscheid tussen de hoofdstructuur
en de woonbuurten. De aanwezige waterlopen
worden optimaal in het plan ingepast en zelfs uitgebreid
met buurthaventjes. Poelwijk zal een staalkaart worden
van de jaren zeventig- en tachtig stedenbouw, met Ooster Ee
als voorbeeld van de woonerf-hausse en het latere
Binnengouw dat daarmee weer breekt en juist sober en
zakelijk van karakter is.
Typerend voor het tijdsgewricht is de democratisering – of
zoals het in die tijd geschreven werd: demokratiesering.
De burger kreeg inspraak, mocht zijn wensen ten aanzien
van de wijk en de woning kenbaar maken. Compromissen
en concessies konden ook niet uitblijven: toen de markt eind
jaren zeventig tegen begon te zitten, stelde Bouwfonds voor
het aandeel sociale woningbouw te verminderen en het
segment luxueuzere woningen te vergroten. De boerderette
deed zijn intrede, en vulde de rand van Poelwijk.
Boerderette, woonerf, biels, stoepgroente, gebeitst hout,
25

26
zitkuil en open haard – kan het jaren zeventiger?
Poelwijk is daarmee een icoon van een tijdperk geworden.
Uiteindelijk bleef het samenwerkingsverband tussen
Bouwfonds en gemeente veel langer intact dan was gedacht.
In 1993 werd de NV Poelwijk feestelijk opgeheven tijdens
een slotmanifestatie in het Muiderslot. Na Poelwijk zou
Monnickendam zich niet verder uitbreiden: het stadje was
tegen zijn natuurlijke grens met het landschap Waterland
opgelopen.
In het ruimtelijk beleid staat het groeikernenbeleid centraal.
Steden als Purmerend, Almere, Zoetermeer en Spijkenisse
krijgen een groeitaak om de overloop uit de grote steden
op te vangen.
Op Maat van de Mens
Onder het motto ‘Op Maat van de Mens’ verschijnt een
twintigtal stellingen die de taak van Bouwfonds dienen te
onderstrepen. Dit geldt als credo voor elke medewerker.
Intussen vragen aandeelhoudende gemeenten zich af of
Bouwfonds niet te veel van de oorspronkelijke doelstelling
afraakt en zich als commerciële instelling ontwikkelt.
Opmerkelijk is dat in 1973 op initiatief van Bouwfonds de
oprichting plaats vindt van de Vereniging Eigen Huis.
Op Maat van de Mens in 1973, het rode
boekje voor alle Bouwfonds medewerkers.

Ecolonia in Alphen aan den Rijn
voorbeeld van duurzaam wonen.
< Grasdaken is een van thema’s
in het uitgebreide milieurepertoire
van Ecolonia.
Premie A en Ecolonia
Wie een woning niet kan betalen, krijgt in de jaren zeventig
een reeks tegemoetkomingen bij de aanschaf die uiterst
populair wordt: variërend van premie A, B of C tot later zelfs
D. Het is een soort koopsubsidie met het beding dat de
premie wordt ingeleverd bij de verkoop van het huis. In de
jaren zeventig, als de bomen nog richting de hemel schieten,
is dat nog niet zo’n probleem, tien jaar later na de eerste
woningbouwcrisis wordt het lastiger voor de consument.
De premiewoning loopt vooruit op het bouwen voor de
markt. Nadat Nederland lang in de ban is geweest van
sociale woningbouw, ontstaat er nu meer ruimte voor
koopwoningen. De steun aan potentiële eigenaren is
welkom, want de prijzen van koopwoningen stijgen in 1976
met gemiddeld 25 procent, te verklaren door het tegenvallende
aanbod. Bouwfonds pleit er in dat jaar ook voor om
duurdere woningwetwoningen over te hevelen naar de
koopsector. De ‘middle-of-the-road’ architectuur lijkt verleden
tijd. Dat wordt benadrukt door woningbouwexperimenten
die de kop opsteken, zoals de Kashba in Hengelo, de paalwoningen
van Piet Blom in Helmond en Rotterdam en het
groepswonen in de Hilversumse Meent. Bijzonder is het
project Ecolonia in Alphen aan den Rijn, waar voor het eerst
integraal milieuvriendelijk wonen wordt gepresenteerd.
Ecolonia laat een staalkaart van mogelijkheden zien,
waaronder zonnepanelen op het dak, isolatiemateriaal in de
spouw, gescheiden watersystemen en een groene omgeving
waaruit de verharding zoveel mogelijk is geweerd.
Nieuwland in Amersfoort dat twintig jaar later zou ontstaan
– een wijk waar Bouwfonds prominent aanwezig is – gaat op
die voet door: de daken zijn blauw van de zonnepanelen, de
auto is zoveel mogelijk verbannen naar doorgangswegen,
omdat de fiets en de voet heer en meester zijn. Singels en
vijvers bepalen net als in Ecolonia het karakter van de wijk.
27

28
In 1981 raakt de koopsector in hevige economische
crisis, met grote aantallen, onverkochte nieuwbouwwoningen
als gevolg. Bouwfonds maakt de
moeilijkste periode door in zijn 60 jarige geschiedenis
De transformatie van oude fabrieks- en
haventerreinen in woongebieden komt op gang.
De eerste koopwoningen in het Amsterdamse
Oostelijk havengebied zijn Bouwfonds
Het Bouwfonds ‘Keuze-Konsept’ biedt kopers
meer individuele keuzes bij bouw en toerusting
van de woning
Bouwfonds neemt steeds vaker de ontwikkeling
van hele gebieden, met ook andere
functies dan wonen, voor zijn rekening.
Dit heet ‘totaal-aanpak’

1980-1989
Gebiedsgerichte
ontwikkeling
29

30 Nieuwland in Amersfoort, met 4400 woningen en centrumvoorzieningen, is een voorbeeld van een gebiedsontwikkeling, waarbij
duurzaamheid in het materiaalgebruik, energiezuinigheid en mobiliteit realistisch inhoud hebben gekregen. Bestaande landschapselementen zijn
in het plan geïntegreerd. Ook in de publiek-private samenwerking was Nieuwland innovatief; Bouwfonds stuurde de grondexploitatie aan.

1980-1989
Crisis in de koop
Rampjaar 1981? Als het gaat om de markt voor koopwoningen
is dat zeker het geval. De hypotheekrente heeft een
astronomische hoogte bereikt van wel 13 procent, waardoor
ontwikkelaars/bouwers als Bouwfonds en Heijmans met
onverkochte en dus lege koopwoningen blijven zitten.
Er worden jaarlijks nog wel 2.000 woningen gebouwd maar
er zijn weinig kopers die er hun nek voor durven uit te
steken. Als de toenmalige minister Brokx van Volkshuisvesting
niet had ingegrepen, waren Bouwfonds, Wilma en vele
andere ondernemingen in een ernstige financiële crisis
geraakt. Bouwfonds beleeft de moeilijkste periode uit zijn
60-jarige geschiedenis. In dat jaar wordt dan ook de Neprom
opgericht, de organisatie van ontwikkelaars die vinden dat
de tijd rijp is om de handen ineen te slaan.
Koopwoningen worden met overheidssteun omgezet in
(sociale)huur in een uiterst onrustige periode: de
roemruchte omzettingsregeling. Het kabinet Van Agt-Wiegel
heeft het programma Bestek ’81 uitgebracht dat weinig
zonnigs belooft. Sterke overheidsbezuinigingen,
weinig investeringen, een grote werkloosheid en op de
woningmarkt veel beroering. In de steden bereikt de
woningproductie een dieptepunt, terwijl wel een begin is
gemaakt met de stadsvernieuwing. In Rotterdam-
Delfshaven realiseert Bouwfonds koopappartementen in de
stadsvernieuwing, toen een gedurfde daad. Maar de bouw
stokt en de speculatie viert hoogtij – het is daarmee de
glorietijd van de kraakbeweging die in 1980 een ware
veldslag levert met de politie in de Amsterdam Vondelstraat
en in de periode daarna ook op de Keizersgracht (de Groote
Keyser, het hart van de kraakbeweging). Het gekantelde
politiebusje en de kruitdampen die over de straten hangen
zijn getuige van de ernst van de situatie.
De architectuur in die tijd zal de geschiedenisboeken niet
31

32
Het concept van deze gebieds- >
gerichte ontwikkeling in Wijk
bij Duurstede (De Geer) is
geïnspireerd op de Romeinse
vesting Dorestad, waarvan
talloze sporen bewaard zijn
gebleven.
< ‘’Het Eiland in de Voorzaan’’ is getransformeerd van een
houthandel met zware bodemverontreiniging naar een
aantrekkelijk stuk Zaanstad. De grote opgave was hier
om het plan financieel-economisch haalbaar te krijgen,
in wisselwerking met de stedebouwkundige visie.

halen, weggezet als ‘punaisebouw’ door de veelvuldig
toegepaste trespa-beplating. Ze lijdt aan balkonnetjesziekte,
hekwerken die trouwens snel worden dichtgeplakt met
rotan of plastic matten. Erger kan het niet worden, totdat de
rente voorzichtig gaat zakken en huurders hun intrek
hebben genomen in koopwoningen. Geleidelijk aan groeit
er iets van een bijzondere en spraakmakende architectuur in
Nederland. De stadsvernieuwing beweegt zich in de richting
van de restauratie van pakhuizen en silo’s: Bouwfonds
neemt weer het voortouw en ontfermt zich over de eerste
pakhuizen in het oostelijk havengebied van Amsterdam waar
belangstellenden ook met premies een woning kunnen
kopen. De restauratie trekt internationaal belangstelling: dit
is het lichtende voorbeeld van een geslaagde transformatie
van afgedankte havengebieden.
Keuze Konsept-woningen
Bouwfonds lanceert in 1981 het Keuze Konsept, een methode
om de woningbouw te individualiseren en daarmee
tegemoet te komen aan individuele woonwensen. De eerste
36 Keuze Konsept-woningen worden in Apeldoorn
gerealiseerd. Twintig jaar later zal dit thema onder het motto
‘Persoonlijk Wonen’ weer op de agenda terugkeren.
Gebiedsgerichte ontwikkeling
Bouwfonds zal zich niet meer uitsluitend bezighouden met
het individuele huis of de woning in samenhang met de
wijk, maar met de ontwikkeling van hele gebieden, inclusief
de niet-wonen functies, zoals de openbare ruimte, winkels
en culturele voorzieningen. Dat heet dan geen gebiedsontwikkeling,
maar totaal-aanpak. De overheid zet de deur
verder open naar marktpartijen en dus ook naar Bouwfonds.
In een vroeg stadium denken ze en praten ze mee over het
karakter van een gebied, waarbij wonen, werken en
winkelen hand in hand gaan. Bouwfonds zit aan tafel met
bestuurders, stedenbouwkundigen en financial engineers. Ook
daar waar eerst fabrieken stonden of havens lagen, ontstaan
gaten in de stad die zich uitstekend lenen voor stedelijke
woningbouw. Hiermee verbreedt Bouwfonds zijn scope van
de nieuwbouwwijk naar de rand van de binnenstad.
Het levert interessante uitgekiende plannen op zoals het
Zaaneiland in Zaandam en Ceramique in Maastricht. In 1987
treedt Henk van Zandvoort aan als directeur woningbouw.
Hij zal de lijn van geleidelijke groei en borging van
continuiteit door inname van grondposities en versterking
van de kennisorganisatie inzetten.
< Pakhuizen Cruquiusweg in
Amsterdam zijn de eerste pakhuizen
van het binnenstedelijke project
Oostelijk Haven gebied.
33

34
Vinex is het nieuwe verstedelijkingsconcept met
binnenstedelijke en forse uitbreidingslocaties en
met meer invloed van markt. Bouwfonds springt
hier als een van de eerste op in en is op de meeste
locaties present
In de herstructureringsopgave van
na-oorlogse woonwijken zoekt
Bouwfonds zijn eigen plaats
Het begrip conceptontwikkeling doet zijn
intrede: Haverleij (Den Bosch) en Brandevoort
(Helmond) zijn aansprekende voorbeelden
Bouwfonds gaat met zijn ontwikkelingsactiviteiten
de grens over, eerst naar Duitsland, later naar Frankrijk
en andere Europese landen

1990-1999
Vinex
35

36
Brandevoort in Helmond is intussen
wereldberoemd als icoon van consequent
doorgevoerde retro-architectuur en
stedebouw uit de school van Rob Krier.
De bewoners zijn dik tevreden; de
professionele ontwerpwereld reageert
verdeeld.
Vinex
De Vierde Nota Ruimtelijke Ordening Extra, ofwel Vinex
staat voor veel meer dan zo maar een beleidsnota.
Het beleidsdocument staat aan de basis van een respectabel
aantal omvangrijke woningbouwlocaties in en bij de grote
en middelgrote steden. Nederland is trouwens het enige
land waar woonwijken naar een nota zijn genoemd.
Bouwfonds ziet als een van de eerste kansen.
Uitgedaagd door het Ministerie van VROM die meer
marktinvloed wil in de woningsector, neemt het bedrijf op
ruime schaal grondposities in, doorgaans in overleg met de
betrokken gemeenten. De start van de gebiedsontwikkeling
is vaak moeizaam en het tempo aanvankelijk laag.
Met de felle kritiek van een elitaire, zelfbenoemde nationale
smaakpolitie – die de plannen als truttige eenheidsworst
bestempelt – dreigen de nieuwbouwwijken zelfs even in
diskrediet te raken. Onderzoek onder bewoners en door
onafhankelijke onderzoekers laten daarna een heel ander
beeld zien: tevreden kopers en huurders en een gunstig
kwaliteitsoordeel door deskundigen. Naast vertrouwde
stedenbouwkundige concepten bevat het Vinex-repertoire
van Bouwfonds spraakmakende bijzonderheden:
De kastelenwijk Haverleij bij Den Bosch en het consequent
retro-vormgegeven Brandevoort bij Helmond.
Buitenlandse expansie
In 1993 valt de muur, West- en Oost-Duitsland worden
weer samengevoegd en dus opent zich een nieuwe markt
voor Bouwfonds. De verwaarlozing waar Nederland na de
Tweede Wereldoorlog mee kampte, zou veertig jaar haar
sporen in de voormalige DDR trekken. In 1993 opent

Baufonds Bauentwicklung GmbH een kantoor in Berlijn.
De trek naar het oosten is begonnen. Na Berlijn worden er
ook kantoren geopend in Frankfurt (1998) en München
(2000). Het Bouwfonds-product – een betaalbare, degelijke
en ruime woning – lijkt geknipt voor de Duitse markt.
Maar van een leien dakje gaat het in de beginjaren niet,
omdat de Duitse eenwording een weerbarstig proces is en
ook kostbaarder dan was gedacht. Toch komen er enkele
grootschalige projecten van de grond, waarbij de architectuur
soms inhaakt op de regionale cultuur. In 2001 neemt
Bouwfonds de Franse woningontwikkelaar Marignan over,
1990-1999
Appartementengebouw op de
Vinex-locatie Stadshagen in Zwolle.
Stadshagen kenmerkt zich door
traditionele maar ook moderne
architectuur. Functionaliteit van
de woningen staat hoog in het
vaandel.
< Mariaplaats in Utrecht is een
voorbeeld van een project waarmee
de binnenstad op uiterst zorgvuldige
wijze wordt gerepareerd, met
versterking van de woonfunctie.
37

Wagnerplein te Tilburg. Verlopen
winkelgebied in een onsamenhangende
omgeving wordt getransformeerd tot
hoogwaardig winkel- en woongebied.
< Haverleij bij Den Bosch is met recht een
revolutionair plan te noemen voor
Nederland. Het breekt met gangbare
opvattingen over grondgebruik, woonvormen
en bebouwingsdichtheden.
Ontwerper Sjoerd Soeters presenteerde
het concept met een groen kleedje waarop
hij gebakjes uitstalde.
gevestigd in Parijs. Marignan richt zich op de ontwikkeling
van woningen en appartementen. Vijftig jaar na de oprichting
van de Bouwkas blijkt het Bouwfonds-model ook levensvatbaar
in het buitenland – wat meehelpt dat aan het eind van het millenium
de deuren in Europa openzwaaien. Later zullen België,
Tsjechië, Slowakije, Hongarije, Scandinavië en Spanje volgen.
Herstructurering
Stedelijke vernieuwing veroverd de agenda’s van overheid en
woningcorporaties, de problemen stapelen zich op in de jaren
vijftig en zestig-wijken omdat ze te eenzijdig en te beperkt
zijn. Gebrekkige integratie van allochtonen, werkloosheid en
onveiligheid speelt vooral daar. De moderne consument heeft
behoefte aan meer variatie en minder standaard. Portieketageflats
gaan tegen de vlakte, evenals de oudste bejaardentehuizen
en – woninkjes. Met een nieuwe opgave voor
corporaties die ook koopwoningen mogen bouwen, komt
een gevarieerd spectrum voor de woningmarkt in het zicht.
Bovendien dient zich een nieuwe groep aan die een woning wil
kopen, zoals de upcoming allochtonen en de jonge tweeverdieners.
De oude tuinsteden zijn een dankbaar toneel, omdat
ze indertijd ruim zijn opgezet, baden in het groen en vaak
goed ontsloten zijn. Het tempo van de herstructering blijft
echter achter bij de aanvankelijke doelstellingen. Bovendien
willen veel woningcorporaties dit varkentje geheel zelf
wassen; zij hebben daar geen commerciële ontwikkelaars bij
nodig. Bouwfonds zoekt een eigen weg door samen met
Albert Heijn en andere ondernemingen het Ondernemers
Platform Stedelijke Vernieuwing (OPS) op te richten.
Deze club neemt initiatieven om buurtwinkelcentra en hun
omgeving nieuw leven in te blazen, bijvoorbeeld in het
Tilburgse Wagnerplein. Het zijn weerbarstige projecten die
een lange adem vergen, maar de uitstraling van gerealiseerde
vernieuwingen blijkt groot.
39

40
In 2000 verkopen de gemeenten de aandelen
van Bouwfonds aan ABN-Amro; het sluitstuk
van de ontwikkeling van Bouwfonds naar een
meer commerciële onderneming van de twee
decennia daarvoor
Bouwfonds neemt in 2004 MAB over, een specialist
in binnenstedelijke multifunctionele projecten
Persoonlijk Wonen is het antwoord van
Bouwfonds op de vraag naar meer individuele,
klantgerichte woningbouw
De ontwikkeling van betaalbare koopwoningen (voor
onder meer starters) beleeft een revival. Bouwfonds
geeft de toon aan met de stewardessenwoningen
Per 1 december heeft Bouwfonds een
nieuwe eigenaar: de Rabobank

Voorwaartse integratie
2000-2006
41

42
Persoonlijk Wonen, kopers
leven zich uit in erkers, vides
en dakkapellen.
ABN Amro
Bouwfonds heeft een ontwikkeling doorgemaakt van een
‘nutsbedrijf ’ voor ontwikkeling van sociale koopwoningen
naar een commercieel bedrijf met een sterke maatschappelijke
inbedding. Deze verandering, die zich vooral in de
jaren tachtig en negentig voltrok, leidde in 2000 tot de
verkoop van de aandelen door de gemeenten. Het is niet
logisch dat gemeenten eigenaar bleven van een commercieel
bedrijf dat zich ook nog internationaal aan het expanderen
was. In 2000 werd ABN Amro die nieuwe eigenaar.
De bedrijfsstrategie van Bouwfonds blijft ongewijzigd.
Zo bezien was de aandelenverkoop door gemeenten eerder
de afronding van een proces dan het begin van een nieuwe
episode. In 2004 neemt Bouwfonds het internationaal
opererende bedrijf MAB over dat zijn sporen heeft verdiend
in binnenstedelijke gebiedsontwikkeling en een serie
grootse en meeslepende projecten op zijn naam heeft staan,
zoals De Resident in Den Haag en het Oosterdokseiland
in Amsterdam. De toevoeging van deze specialist in
multi-functionele projecten, winkels en kantoren komt tot
uitdrukking in de nieuwe naam die in Nederland wordt
gebruikt: Bouwfonds MAB Ontwikkeling.
Persoonlijk wonen
Wild, gewild, creatief of persoonlijk – als er een ding
duidelijk wordt aan het eind van de 20 e eeuw is dat de koper
steeds vaker een maatpak en steeds minder confectie wil
hebben als het gaat om zijn woning. Zolang het maar geen
standaard is, de grootste gemene deler heeft afgedaan.
Dat spitst zich toe op de Eilandenbuurt in Almere waar in
2002 de buitenexpositie van de BouwRai wordt gehouden.
Niet de architecten maar de bewoners hebben het er voor het
De Resident draagt niet alleen in zijn architectuur bij het Nieuwe Den Haag. >
Zaken als menging van functies, vormgeving van de openbare ruimte, looproutes
en bereikbaarheid zijn minstens zo cruciaal voor het slagen van dit type projecten.

2000-2006
43

44
zeggen. De klant is koning – en dat is opmerkelijk in de
traditie van de Nederlandse woningbouw die door de
enorme behoefte aan woningen na de Tweede Wereldoorlog
sterk van boven af wordt gestuurd.
Bouwfonds geeft een eigen draai aan het wilde wonen en
introduceert het persoonlijk wonen. In verschillende nieuwe
wijken zoals De Geer in Wijk bij Duurstede of in Benning in
Ouderkerk aan de Amstel krijgen burgers de kans de
indeling van hun woning zelf te bepalen. Niet alles kan
overal; in die zin is persoonlijk wonen minder vergaand dan
wild wonen. Bouwfonds wil voorkomen dat valse
verwachtingen worden gewekt, en heeft bovendien ontdekt
dat een eindeloze vrijheid burgers ook moedeloos kan
maken. Kopers moeten opties en offertes met elkaar kunnen
vergelijken. Ze verlangen bovendien één regisseur, een
aanspreekpunt.
De synthese waarop Bouwfonds uitkomt, is uiteindelijk het
flexibele casco. Omdat vooral leidingen en aansluitingen de
steen des aanstoots zijn, worden beslissingen daarover naar
het laatste moment in het bouwproces doorgeschoven.
Allemaal mooi die losse teugels, maar het individuele
eindresultaat mag niet ten koste gaan van de collectieve,
ruimtelijke kwaliteit. Uit onderzoek blijkt namelijk dat
kopers weliswaar graag invloed uitoefenen op de indeling
van hun woning, maar de kwaliteit van het openbaar gebied
minstens zo van belang vinden. En zo wordt een tussenweg
bereikt tussen consumenten- en algemene belangen, in
erkers, dakkapellen, plafondhoogtes en flexibele
leidingssystemen enerzijds en de zorgvuldige openbare
ruimte anderzijds. Een kleine revolutie in Nederland is het
wel, omdat de koper meer vrijheid krijgt. Daar was hij na
decennia van staatsbemoeienis en regelgeving aan toe.
In Ouderkerk blijkt hoe die uitpakt: men leeft zich uit in
garages, vides en dakkapellen.

De stewardessenwoning
Op de introductie van de stewardessenwoning in 2002 werd
heel verschillend gereageerd. ‘Eindelijk een ontwikkelaar die
een koopaanbod voor starters doet’. Anderen spreken van
een veredeld kippenhok. Ondertoon van de kritiek was dat de
woning een ruk naar het verleden betekende, naar de
eenvoudige behuizinkjes uit de jaren vijftig, waar uiteindelijk
hele gezinnen samenklonterden. Die misstand mocht toch
niet opnieuw in het leven worden geroepen?
Stewardessen, zij stonden model voor niet zo kapitaalkrachtige
jongeren die desondanks graag een woning wilden
kopen, en die een soort hub zochten van waaruit ze de wereld
overvlogen. In Hoofddorp dus, niet ver van de luchthaven,
moest deze voorziening komen. Bescheiden van omvang
met 50 vierkante meter oppervlakte, bescheiden van prijs
ook (tussen de 80- en 100-duizend euro), bescheiden van
architectuur (geen ijdeltuiterige hoogstandjes) maar wel met
een dakterras voor de starters op de eerste etage en een
tuintje op de begane grond. Zie daar de nieuwe loot aan de
stam van Bouwfonds. Dat er behoefte aan dergelijke duplexwoningen
bestond, bleek zodra ze waren opgeleverd. Ze
vlogen weg. En bij doorverkoop bleef het stewardesseneffect
ook gehandhaafd: de prijs vloog de lucht in, verdubbelde.
Bouw van goedkope woningen, zo oordeelde Bouwfonds,
Bij geen ander project is de menging van
functies zo intensief als op het Oosterdokseiland
in Amsterdam. Onder meer wisselen
een bibliotheek, een hotel, kantoren,
horeca en woningen elkaar in een uitgekiend
plan af.
< Een voorbeeld van een project in Frankrijk
is la Confluence in Lyon. Bouwfonds
Marignan excelleert onder meer met
zorgvuldig ingepaste appartementen in
de grote Franse steden.
bediende starters voor wie de Randstad steeds vaker een
onneembaar bastion leek te worden. Welke jonge koper had
nog de gelegenheid zich op de markt te melden? En zat
hierin niet de sleutel tot de gebrekkige doorstroming op de
woningmarkt? Door een vernuftige vorm van samenwerken
tussen gemeente, projectontwikkelaar, aannemer en
architect kon de stewardessenwoning tot stand komen – en
werd de wijk Floriande nabij het oude Floriadeterrein verrijkt
met een nieuw en toch bekend fenomeen: een eigen en een
betaalbaar huis voor mensen die komen en gaan. Trouwens
niet alleen stewardessen hebben een startbaan nodig.
Stewardessenwoning te Hoofddorp,
50 m 2 voor minder dan 90-duizend Euro.
45

46
Voorwaartse integratie en
belangenmanagement
In de post-Vinexperiode krijgt het begrip gebiedsontwikkeling
hype-achtige vleugels. De liberaal en decentraal
getoonzette Nota Ruimte wil plannenmakerij en daadwerkelijk
investeren door markt en overheid met elkaar te
verbinden. Marktpartijen moeten eerder bij de planvorming
worden betrokken. Bouwfonds profileert zich als
‘gebiedsontwikkelaar van oudsher’. Als markt- en opinieleider
doet het bedrijf steeds meer aan voorwaartse integratie bij
de concept- en planvorming. En dat kan niet zonder
belangenmanagement. Zo wordt de dialoog met milieu- en
natuurclubs steeds gewoner. Men produceert nu ook
regionale visies, zoals die voor het Groene Hart, samen
met het Nationaal Groenfonds.
Met dit project op Katendrecht in Rotterdam >
heeft Bouwfonds – in een pioniersrol –
bijgedragen aan transformatie van een
onveilige hoerenbuurt, waar de samensteller
van deze publicatie als jongetje onder geen
beding mocht komen, tot een prominente,
op de haven en het water gerichte
woonbuurt.

Vorming van Rabo Bouwfonds
ABN Amro wijzigt zijn bedrijfsstrategie. De bank wil zich
concentreren op bankactiviteiten en verkoopt Bouwfonds.
De nieuwe eigenaar – per 1 december 2006 – is weer een
bank: De Rabobank. Maar wel een andere bank, met een
coöperatieve structuur en een fijnmazige verankering in de
samenleving. En daarmee schuift Bouwfonds op naar het
midden en positioneert zich weer iets dichter bij haar
maatschappelijke roots. Daarom gaan we aan het slot nog
één keer terug in de tijd.
In juli 1945 worden in Westerbork circulaires met punaises aan de
bomen bevestigd waarop vermeld wordt dat door de commissie voor
sociale woningbouw in verband met de woningnood, plannen worden
gemaakt voor de bouw van arbeiders-, landarbeiders- en kleine
burgerwoningen. Tevens worden mensen opgeroepen gezamenlijk te
gaan sparen bij de Boerenleenbank. Vooruitlopend op de
oprichting van een publieke Bouwspaarkas.
En zo is de cirkel rond...
47

48
Colofon
Uitgave Bouwfonds, december 2006
Ontwerp Barlock, Den Haag
Redactie Jaap Huisman, Friso de Zeeuw
Beeld Bouwfonds en anderen
Drukwerk Chevalier, Hendrik Ido Ambacht
Contact ontwikkeling@bouwfonds.nl
Dit is een uitgave van Bouwfonds. U kunt aan deze uitgave
geen rechten ontlenen. Kopiëren of citeren van (delen van)
de inhoud is toegestaan in overleg met Bouwfonds.