EF - Vedligeholdelsesplan - Arkitekt

Sankt Annæ Plads 9
VEDLIGEHOLDELSESPLAN
MAJ 2011
Box 25 Arkitekter - St. Kongensgade 40G - 1264 København K - 33 13 81 11 - mail@box25arkitekter.dk
1

INDHOLDSFORTEGNELSE
INDLEDNING
SAGSORGANISATION
EJENDOMMENS DATA
VEDLIGEHOLDPLAN
BUDGET, VEDLIGEHOLDELSESPLAN 10 ÅR
_________________________________________________________________________________________
INDLEDNING:
Sankt Annæ Plads 9 er opført i 1750 efter tegning af Niels Eigtved som et tvillingehus til nr. 7., begge
ejendomme er i dag stærkt ombyggede.
Omkring 1830 blev 3. etage forhøjet og facaden i øvrigt ændret, og omkring 1860 blev mansardetagen
påbygget.
Sidehuset fik sin tagkonstruktion ændret i 1914, og der blev ligeledes her tilføjet en mansardetage.
Baghuset er udført med heltag (sadeltag), og er ikke i det ydre ændret væsentligt siden opførelsen i midten
af forrige århundrede.
Forhuset og sidehuset er fredet.
Denne vedligeholdelsesplan indeholder forslag og budget for de kommende 10 års større
vedligeholdelsesopgaver på ejendommen.
Vedligeholdelsesplanen er udfærdiget som et internt arbejdespapir for bestyrelsen, til brug for planlægning
af forestående vedligeholdelsesarbejder på ejendommen.
Rapporten er udarbejdet efter gennemgange foretaget af arkitekt, VVS-ingeniør og EL-ingeniør.
Registreringer er foretaget fra terræn og tagetage på baghus, samt besigtigelse af 2 lejligheder og
teknikrum i kælderen.
Vedligeholdelsesplanen omfatter de arbejder, der påregnes at henhøre under fællesudgifter mens
istandsættelsesarbejder i de enkelte ejerlejligheder ikke er medtaget.
Opmærksomheden henledes på, at budgettallene er anslåede håndværkerudgifter inkl. 25 % moms, men
ekskl. evt. teknikerhonorar.
Hvor intet andet er nævnt, er budgettallene inkl. nødvendige følgearbejder, som opstilling af stillads, leje af
skurvogne o. lign.
Udgifterne er baseret på prisniveau 4.kvt. 2010 svarende til reguleringsindeks for boligbyggeri på 122,8
(nyeste indeks).
Der tages forbehold for evt. skjulte fejl, mangler og andre defekter, der ikke er konstateret ved
gennemgangen af ejendommen.
Ejendommen er generelt i god stand, dog er istandsættelsen af vinduer fra gadesiden, samt gesims
overkanter påkrævet inden for de nærmeste år.
Rapportens opbygning:
Vedligeholdelsesplanen er en oversigt over forslag, registreret som vedligeholdelses og
forbedringsarbejder på ejendommen de kommende 10 år.(mærket V og F).
Eventuelle anbefalede eftersyn/kontrol af bygningsdele er medtaget som en aktivitet i
vedligeholdelsesplanen. (mærket D).
2

I vedligeholdelsesplanen er aktiviteter defineret med TYPE D, V eller F:
D Delrutiner, som omfatter Eftersyn, inspektion og check ved
bygningsejer, ejendomsinspektør,
vicevært, tekniker eller entreprenør
V Vedligehold, som omfatter Løbende vedligehold, der traditionelt opdeles i
forebyggende og
afhjælpende vedligehold, der har til formål at
opretholde bygnings-
deles levetid, udseende og funktioner længst muligt.
F Fornyelser, som omfatter Opretningsarbejder, som også benævnes genopretning
eller total fornyelse eller udskiftning af nedslidte bygningsdele.
SAGSORGANISATION:
Arkitekt: Box 25 Arkitekter
Store Kongensgade 40 G
1264 København K.
Tlf. 33 13 81 11
Mail Mail@Box25arkitekter.dk
VVS-Ing.: Bang & Beenfeldt
Rådgivende Ingeniørfirma A/S
Torvegade 66
1400 København K
Tlf. 32 57 82 50
Ejer:
EL-Ing.:
EJENDOMMENS DATA;
Sank Annæ Plads 9
Ejd. nr.
Matrikel nr.
Opførelses år
Anvendelse:
Antal boliger:
Grundareal
Bebygget areal:
Bygningsareal:
Ejerforeningen Sankt Annæ Plads 9
v./ Administrator Peter Kjærgaard-Petersen
Gildbrovej 10, 1.
2635 Ishøj
Tlf. 43 57 17 20
Arne Jacobsen
PME Elrådgivning Aps
Holbergsvej 9
4293 Dianalund
Tlf. 70 21 11 22
111 Sankt Annæ Øster Kvarter
1750, arkitekt Niels Eigtved.
Beboelse stuen. – 4. sal,
erhverv i kælder og stueetage
5 stk.
515 m²
320 m²
Incl. kælder og tagetage 1806 m²
3

Sankt Annæ Plads 9
VEDLIGEHOLDELSESPLAN
Beskrivelse af bygningsdele: VEDLIHOLDELSESAKTIVITETER
01 TAG
Generelt:
Tagene er besigtiget fra terræn og fra
kviste og tagvinduer.
Tagkonstruktion er besigtiget indefra i
tagrum over baghuset.
Taget fremtræder som helhed i god stand.
Der er dog observeret brud på inddækning
foran Velux-tagvindue i baghuset, se. Pkt.
01.1.6
01.0.1 Tagbelægning:
Forhuset har mansardtag beklædt med
skifer, og øverste tagflader er beklædt
med sortglaseret tegl.
Baghuset har saddeltag beklædt med
røde vingetegl.
Sidehuset har mansardtag med skifer,
samt tagterrasse og mellem-bygning med
skiferbeklædt facade og tag beklædt med
tagpap.
01.0.2 Skorstene og brandkamme:
Der er 3 skorstene, 1 er sammenmuret
med brandkammen i gavlen mod Sankt
Annæ Plads 11.
Brandkamme langs gavle på forhus og
langs skel mod Sankt Annæ Plads 7 er
berappede / pudsede og med afdækning
af teglsten
01.0.3 Kviste og tagvinduer:
Gadeside: 4 stk. i mansardtag, m. 2-fags
vinduer.
Gårdside, forhus,: 2 stk. i mansardtag,
heraf 1 med 2- fags vindue og 1 med 3fags
vinduer,
Mellembygning: 4 stk. i mansardtag, med
3-fags vinduer.
Baghus: i alt 5 stk, 1 med 2-fags vindue
og 1 med 3-fagsvindue mod første gård,
og 3 med 3-fagsvinduer mod bagerste
gård.
Kvistene har malerbehandlet front, flunker
og tag af zink.
Tagvinduer: Velux og
støbejernstagvinduer
01.0.4 Tagterrasse på
mellembygningen:, samt tagpaptag:
Rækværk af galvaniseret stål
Terrassegulv af terrasseplanker.
Tagpapdækning på terrasse og
mellembygning.
01.1.1:
Alle tagflader kontrolleres for knækkede eller
nedskredne skifer- og teglsten,
Vedligehold:
Fugereparationer, evt. udskiftning af enkelte sten
01.1.2:
Eftersyn, kontrol af knækkede afdækningstegl.
Vedligehold: reparation af revner i murværk og
fugning, samt afdækning.
01.1.3:
Efterses på flader, der er malerbehandlede
Malerbehandling af vinduer, træværk og
kvistfronte
01.1.4:
Drift: Eftersyn af tagpapbelægning og fuger,
langs facader og bagmur.
Vedligehold:
Reparation af tagpapbelægning og fugning
Tagpapdækning udskiftes.
Type Interval.
D
V
D
V
D
V
D
V
F
Hvert 3. år
Hvert 6. år
Hvert 3. år
Hvert 6. år
Hvert 3. år
Hvert 7-
10.år
Hvert 3 år
Hvert 10år
30–40 år
4

Sankt Annæ Plads 9
VEDLIGEHOLDELSESPLAN
Beskrivelse af bygningsdele: VEDLIHOLDELSESAKTIVITETER
01.0.5 Tagkonstruktion
Tømmerkonstruktion med isolering og
undertag.
01.0.6 Zink- og blyinddækninger:
ved kviste, skorstene og taghætte
Inddækning langs kvistflunker:
Perform (bly)
Taghætter: faldstammeudluftninger og
afkast for ventilation,
01.0.7 Tagrender og nedløb:
Render og nedløb i zink fremtræder i god
stand.
02. KÆLDER/FUNDERING
Generelt:
Alle dele af bygningen har murede
fundamenter og kældernumre.
Der er tydelige tegn på opfugtning af
vægge/opstigende grundfugt, som især
ses i teknikum i kælder i sidehuset og i
form af pudsskader på sokkel og nederste
del af facaderne mod gården i baghuset.
02.0.1 Kældervægge og fundamenter er
murede:
Er der omfangsdræn.
02.0.2 Kældertrapper og lyskasser:
Trappe til erhvervslokaler i forhuset:
Trappetrin af granit og vanger af pudset
murværk.
Kældertrappe til teknikum: Fremtræder i
gården som lyskasse med kanter af granit,
og lukning med portlemme, der er i god
stand.
01.1.5:
Det kontrolleres jævnligt, og især efter andre
reparationsarbejder i tagrummet, at
tagkonstruktion er uden tegn på opfugtning.
Tagværk
Spær og synlige konstruktioner efterses, specielt
for tegn på fugtskader, og undertag efterses
01.1.6:
Drift:
Zinkinddækninger kontrolleres
Vedligeholdelse:
Der er konstateret huller i afdækning foran Velux
vindue i baghus (adgang til tagrum). Inddækning
af Perform udskiftes.
Fornyelser:
Zinkinddækninger påregnes fornyet
01.1.7:
Tagrender og nedløb renses
02.1.1:
Puds på kældervægge repareres efter behov.
Kalkes eller males med silikat.
Forbedring foreslås ved udvendig fugtsikring af
kælderydervægge, samt evt. udførelse af
omfangsdræn.
Portlemme maleristandsættes sammen med
udv. døre (se pkt. 05).
Type Interval.
D
D
V
F
D
V
F
V
Hvert 5. år
Hvert 5. år
2011
Hv. 40. år
1 x pr. år
5-10 år
8-10 år
5

Sankt Annæ Plads 9
VEDLIGEHOLDELSESPLAN
Beskrivelse af bygningsdele: VEDLIHOLDELSESAKTIVITETER
03. FACADER
03.0.1 Gadefacade:
Facaden er pudset og hvidmalet, og
fremstår med enkle udsmykninger, i form
af hovedgesims ved tagfod og
Sålbænkegesimserne under 1. sal´s
vinduer, samt indramninger omkring
vinduer på 1. og 2. sal.
Underfacaden har kvaderpuds til
sålbænkegesims under 1. sal´s vinduer,
medens overfacaden har svagere
renfundfugning i kvadermønster.
Sålbænkene i stueetagen og på 2. sal er
pudset og malet som resten af facaden.
Dog er der i kældervinduer en smal skifer
kant uden fremspring i forhold til soklen,
der fremstår i granitkvadre.
Facaden er som helhed i god stand, men
der er observeret en del revner, og
overkanter af sålbænkegesimserne på 1.
sal og sålbænke ved vinduer.
Soklen er på gadesiden beklædt med
granit.
03.0.2 Gårdfacade:
Glatpudset og malet lys grå fra pudset,
sortmalet sokkel til hovedgesimsen ved
tagfod.
Der er ikke sålbænke under vinduer men
en skrå pudset kant, malet som facaden.
En enkel og smuk løsning, som imidlertid
medfører risiko for striber under vinduer,
hvilket ses i vinduer i stueetagen.
Facaderne er generelt i god stand, dog
ses enkelte revner og krakeleringer, og
der er en del pudsskader på soklen.
03.0.3 Baghusfacade mod bagerste gård:
Baghusfacade mod den bagerste gård.
Vandskuret murværk i indfarvet lys grå
puds eller malet med silikat.
Sålbænke er skifer.
Facaden fremtræder i god stand uden
skader, dog mangler en skifersålbænk på
1. sal over porten.
Der er fugtskader på sokkel og den
nederste meter, og især ved siden af
porten.
03.0.4 Gavl på baghus mod Sankt Annæ
Plads 11:
Vandskuret murværk i indfarvet lys grå
puds er i god stand.
03.1.1:
Facaderne eftergås fra stillads i forbindelse med
maling af vinduer, for evt. skader og revner i
pudsflader, gesimser og sålbænke, og males
med silikatmaling.
Aktuelt er der behov for at gesimsoverkanter
repareres, og der kan evt . udføres forstærkning
af pudsfladerne med special mørtel.
Sålbænkene bør istandsættes i forbindelse
samtidig med overside af sålbænkgesims
03.1.2
Facaderne eftergås for revner og pudsskader, og
ny malerbehandling udføres efter behov med
diffusionsåbent materiale, f.eks. silikatmaling.
Striber under vinduerne forsøges vasket ned,
Reparation med malerbehandling kan udføres på
brystninger med de mest iøjnefaldende striber.’
Sokkel eftergås, løs og beskadiget puds hugge
ned, der pudses og males
03.1.3
Facaden er vedligeholdelsesfri, men bør eftergås
for revner og pudsskader, og ny behandling
udføres med tilsvarende overfladebehandling
som eksisterende
1 skifersålbænk ilægges under vindue på 1. sal
over port
Sokkel eftergås, løs og beskadiget puds hugge
ned, der pudses og males
03.1.4.
Facaden er vedligeholdelsesfri., men soklen
vedligeholdes som beskrevet under facader
Type Interval.
V
V
V
V
V
V
V
V
V
Hvert 10-
15år
2011-12
2011-12
10 – 15 år
3 – 5 år
5 år
15 – 20 år
2011
5 år
5 år
6

Sankt Annæ Plads 9
VEDLIGEHOLDELSESPLAN
Beskrivelse af bygningsdele: VEDLIHOLDELSESAKTIVITETER
04. VINDUER
Generelt:
Vinduer er overalt som de originale
trævinduer og de fleste er forsynet med
forsatsvinduer.
Enkelte vinduer mangler forsatsvinduer
ved de øverste rammer, samt i køkken og
bad.
En del af forsatsrammerne slutter ikke
tæt..
Forsatsrammer påregnes at henhøre
under de enkelte ejere.
04.0.1. Gadesiden:
2-fags dannebrog med forsatsvinduer.
Kælder – 2. sal: Hvidmalede
3. sal / mansardetagen: tilsvarende
dannebrogsvinduer malet i mørk farve
som kvistfront. (sort)
En del af vinduerne trænger til
indvendig malerbehandling, som
påregnes at høre under den enkelte
ejer.
04.0.2. Gårdsiden, mod gårdrum 1:
Vinduer i kælder – 2. sal er.1-fags, 2-fags
og 3-fags dannebrogsvinduer, med
sprosser i underrummer, hvidmalede.
Vinduer på 3. sal / mansardetagen er
tilsvarende dannebrogsvinduer med
sprosser i underrammerne, malet i mørk
farve som kvistfront. (sort)
I tagetagen på sidehuset er der større
glaspartier med termoruder mod
tagterrassen.
Kældervinduer til teknik- og depotrum
Udvendigt i samme stand som de øvrige
vinduer, men trænger til istandsættelse
indvendigt.
04.0.3. Gårdsiden, baghus mod bagerste
gårdrum
Vinduer i kælder – 3. sal er 2-fags og 3fags
dannebrogsvinduer, med sprosser i
underrummer, sortmalet. Fremtræder i
rimelig god stand
05. UDVENDIGE DØRE
05.0.1 Dør til hovedtrappe:
Indgang til hovedtrappen sker fra porten,
via en smukt udsmykket hvidmalet dør,
med glasrude og fylding.
Døren som fremtræder i god stand
04.1.1:
Vinduer mod gaden trænger til istandsættelse.
Der er begyndende rustdannelse på hjørnebånd
og hængsler.
04.1.2:
Vinduer fremtræder i rimelig god stand, dog med
begyndelse tegn på rust på beslagkanter.
Må påregnes at skulle istandsættes indenfor en
5-års periode.
04.1.3.
Vinduer fremtræder i god stand.
05.1 .1.:
For at bevare et ensartet udtryk bør udvendige
malede flader jævnligt, afvaskes med vand, evt.
tilsat autoshampo.
Vedligeholdelse:
Malerbehandling udføres efter behov med
samme materialer som eksisterende behandling.
Type Interval.
V
V
V
D
V
Indenfor
de næste
2 år. og
herefter
med ca.
8-10 års
interval.
8-10 år
8 – 10 år
Hvert
halve år.
6 - 8 år.
7

Sankt Annæ Plads 9
VEDLIGEHOLDELSESPLAN
Beskrivelse af bygningsdele: VEDLIHOLDELSESAKTIVITETER
05.0.2: Dør til bitrappe:
Indgang til bitrappen sker fra porten i
baghuset. via fyldingsdør, der er malet.
Døren fremtræder i god stand, dog er det
malede trætrin nedslidt.
05.0.3. Kælderdøre og portlemme over
lyskasser.:
Dør til erhverv i forhusets kælder er en
nyere dør med glasruder.
Døre til teknikrum mv.
Portlemme, malede mørkegrøn i samme
farve som kælderdøre.
Portlemmene fremtræder slidte, og
trænger til maling.
Døre og porte i baghus:
Alle kælderdøre fremtræder i rimelig
stand, med intakt malerbehandling.
06. TRAPPER
06.0.1. Hovedtrappe:
Pudsede og malede vægge og lofter, samt
høje paneler, tilsætninger med fyldinger
og indfatninger omkring vinduer og
entredøre med fyldinger og profilerede
indfatninger står hvidmalet, i god stand.
Trappe er hvidmalet på trin, stødtrin,
vanger og gelænder, og håndlisten er af
mahogny.
Trappen er forsynet med tæpper , som en
løber på den midterste del af trappeløbet.
Trappen er i god stand.
06.0.2 Bitrappe:
Pudsede og malede vægge og lofter
trænger til istandsættelse. Der er
tilmurede dørhuller i væggene, der
mangler maling.
Trætrappe med ældre linoleumsbelægning
Fremtræder nedslidt og med skader fra
ombygninger.
.
05.1.2
For at bevare et ensartet udtryk bør udvendige
malede flader jævnligt, afvaskes med vand, evt.
tilsat autoshampo.
Vedligeholdelse:
Malerbehandling udføres efter behov med
samme materialer som eksisterende behandling.
05.1.3.
Vedligeholdes som angivet under bitrappedør
Portlemme maleristandsættes
Vedligeholdes som angivet under bitrappedør
06.1.1:
Vægge, lofter og træværk vedligeholdes med
malerbehandling.
06.1.2:
Vægge, lofter og træværk maleristandsættes
Linoleum grundbehandles med afrensning og
behandling med linolie.
Linoleum udskiftes
Type Interval.
V
D
V
D
V
V
V
V
V
D
V
Hvert ½ år
6 – 8 år
Hvert ½ år
6 – 8 år
2-3 år
6 – 8 år
Hvert 10år
Hvert 10år
Inden 2 –
3 år,
herefter
med 15-
20 års
interval
Hvert år
Inden 2 –
3 år,
8

Sankt Annæ Plads 9
VEDLIGEHOLDELSESPLAN
Beskrivelse af bygningsdele: VEDLIHOLDELSESAKTIVITETER
07. PORTE
07.0.1 Port i forhus
Port mod gade: 3 fløjet port med
markante, frisede fyldninger og buet
overvindue med opsprodsede glas og
udsmykning udskåret i træ. (rosetvindue)
Portrummets vægge er beklædt med
malerbehandlet træpanel i ca. 2 m højde,.
Loftet er pudset og malet.
Port og portrum fremtræder i god stand.
Gulv er udstøbt i beton, med synlig
reparation efter opgravning.
07.0.2 Port i baghus:
Port i baghus er nyistandsat med
pudsede, hvidmalet vægge og sortmalet
sokkel.
Loft er pudset og malet.
Gulv er brostensbelægning og trappesten
ved døre er af granit.
08. GÅRDAREALER
08.0.1 Forreste gård:
Det første gårdrum der har belægning
med brosten, er i god stand. Gården er
indrettet med p-pladser.
08.0.2. Det bagerste gårdrum
I gården er der en bygning med 2 garager,
og mindre depotrum mellem facade og
garage. Garagebygningen er nedslidt,
såvel tag som facader og porte.
Der er nyligt etableret cykelparkering
under halvtag af stål og glas.
Den støbte belægning i gården er i meget
ringe stand, med revner og ujævnheder.
Plankeværk mod naboejendommen langs
med garagebygningen er i ringe stand og
bør fornys.
07.1.1
Porten vedligeholdes som angivet for udvendige
døre, se pkt. 5.
Malede flader afvaskes
Porten maleristandsættelse
Vægge, lofter og træværk maleristandsættes
På gulv i portrum foreslås ny belægning, f.eks. af
granitfliser
07.1.2.
Vedligeholdes med pudsreparationer og
malerbehandling efter behov, afhængigt af
skader fra gennemkørsel og opstigende fugt.
08.1.1.
Ingen vedligeholdelse
08.1.2.
Garagebygningen og depotrum istandsættes
(eller nedrives og erstattes af P-pladser)
Istandsættelse omfatter ny tagpapbelægning på
garagebygning, og reparation af
teglstensbelægning på depotrum, reparation af
brandkamsafdækning langs væg mod nr. 7,
istandsættelse af facader og porte.
Ny gårdbelægning foreslås udført med
brolægning som i det forreste gårdrum.
Plankeværk fornys i samarbejde med nabo.
Type Interval.
V
D
V
V
F
V
F
F
F
Hvert 5år
Hvert ½ år
6 – 8 år
6 – 8 år
2011-13
6 – 8 år
1 - 3 år
1 - 3 år
1 - 3 år
9

01.
01.
10

01.
01.
11

02. Kælderskakt
02.
12

03. Gårdfacade
03.0.2 Gårdfacade – Skader i maling
13

03. Facade gadesiden
03. Facade gadesiden
14

04.
04.
15

05.0.1
05.0.3 Lyskasse m. portlemme
16

05.0.2
06.0.1 06.0.1
17

07. 07.
07.0.2 Port
18

08.0.2
08.0.2 Gård
19

08.
08.
20