Redegørelse for styringsdialog 2012 mellem kommunen og de ...

Bilag 1
Redegørelse for styringsdialog 2012 mellem
Fredensborg Kommune og de almene
boligorganisationer
NOTAT
Center for Kultur Idræt og
Sundhed
14-11-2012
1. Indledning
Denne redegørelse omhandler Fredensborg Kommunes styringsdialog
med de almene boligorganisationer i efteråret 2012.
Da der fra de almene boligorganisationers side var stor ros til processen
i 2011 (som var 2. generations styringsdialog) og opbakning til at
fortsætte i samme spor, har administrationen valgt at gennemføre
styringsdialogen i 2012 på samme måde.
Redegørelsen for styringsdialogen mellem Fredensborg Kommune og de
almene boligorganisationer i Fredensborg Kommune gennemgår:
• Væsentlige konklusioner fra dialogmøderne
• Den gennemførte proces
• Den videre proces
2. Væsentlige konklusioner fra dialogmøderne
Nedenfor gennemgås de væsentligste konklusioner fra dialogmøderne
indenfor følgende fem hovedtemaer:
• Økonomi
• Udlejning
• Beboersammensætning
• De fysiske rammer og renovering
• Boligsociale indsatser
2.1. Økonomi
Boligorganisationer med økonomiske udfordringer
Hovedparten af boligorganisationerne har en relativ sund og robust
økonomi. De boligorganisationer, der oplever økonomiske udfordringer,
har lagt planer herfor.
Fredensborg Boligselskab oplyste, at det seneste regnskab
2011/2012 viser et samlet underskud på ca. 400.000 kr. i afdelingen
Niverødgården.
Boligselskabet er i gang med at formulere en økonomisk handlingsplan
for Niverødgården. En mulighed er, at selskabet vil søge kommunen om
lov til at afvikle opsamlet driftsunderskud over 10 år. Huslejen tåler ikke
at stige.
Rådhuset · Egevangen 3 B · DK-2980 Kokkedal · Telefon 7256 5000 · fredensborg@fredensborg.dk · www.fredensborg.dk

Humlebæk Boligselskab og Fredensborg Kommune har afholdt en
række møder om afdeling 04/01 Torpenvangens dårlige økonomi -
herunder afdelingens mangel på henlæggelser.
Boligselskabet oplyste, at for at forbedre afdelingens økonomi er der
varslet og godkendt en huslejestigning med virkning fra juni 2013. Efter
huslejestigningen vil huslejen være på niveau eller lidt under lignende
lejemål i andre boligselskaber i området.
Domea Fredensborg oplyste, at selskabet har stor opmærksomhed på
afdeling 68/01 Egeparkens økonomi. For at forbedre afdelingens
økonomi påtænkes der besparelser på driften samt en huslejestigning.
Der er bilateral dialog mellem kommunen og Domea Fredensborg i
forhold til afdeling 68/04 Højsagervejs og afdeling 68/05 Langerødvejs
dårlige økonomi.
Kommunen har fra boligselskabets revision modtaget en såkaldt ”straks
indberetning” for hver af de to afdelinger, hvor revisionen kritiserer, at
den endelige finansiering af byggerierne endnu ikke er bragt på plads.
Boligselskabet har ansøgt ministeriet om beregning af den endelige
støtte til byggerierne.
Kommunen opfordrede Domea Fredensbrog til at fremme dialogen med
ministeriet mest muligt med henblik på at bringe finansieringen af de
skæve boliger på Højsagervej og Langerødvej på plads. Kommunen
varslede, at man ville sende boligselskabet en særskilt skriftlig
opfordring.
Den almene boligforening Jellerødparken oplyste, at beboerne
bliver boende i boligerne i lang tid. Derfor er der ofte store udgifter til
istandsættelse af boligerne ved fraflytning. Boligforeningen har indført
en ny ordning, der indebærer, at der af lejen for hver bolig afsættes et
månedligt beløb til løbende vedligeholdelse af boligen.
2.2. Udlejning
Udlejningsvanskeligheder
En række boligorganisationer oplyste, at deres ventelister til deres
boliger er blevet tyndere og at de enkelte steder oplever tomgang. Flere
boligorganisationer arbejder i dag systematisk med markedsføring af
deres boliger.
Boligforeningen VIBO oplyste, at der fortsat er udfordringer med
tomgang. I alle tre afdelinger har det været nødvendigt at annoncere
(mellem 1/4 og 1/3 af boligerne udlejes gennem annoncering).
DAB oplyste, at Asminderød Boligselskab er på DAB’s
opmærksomhedsliste i forhold til udlejning. Der er for få på venteliste og
en del af dem, der står på listen, er ikke aktive.
Side 2 af 8

Humlebæk Boligselskab oplyste, at afdeling 04/20 Ravnsbjerg 2 er
begyndt at opleve udlejningsvanskeligheder og tomgang (primært på 1.
sal). På grund af en høj husleje og en stram økonomi har
organisationsbestyrelsen godkendt at yde tilskud, så huslejen i
afdelingen kan fastfryses på det nuværende niveau i fem år og
differentieret i forhold til typer af lejemål.
Domea Fredensborg oplyste, at det i afdeling 68/01 Egeparken er
lykkes at få genudlejet alle ledige boliger efter der i sidste regnskabsår,
var en fraflytningsprocent på ca. 47 pct. Der er kommet flere
børnefamilier til og det er boligselskabet glade for.
Fredensborg Boligselskab nævnte, at der ikke været tomgang i
Niverød IV, men ventelisterne er blevet tyndere.
AB Hørsholm Kokkedal oplyste, at ventelisten til en bolig er blevet
meget tynd. Boligforeningen har derfor igangsat en række
markedsføringsinitiativer for at tiltrække flere beboere.
Aftaler om fleksibel udlejning
Statsbanepersonalets Andelsboligforening oplyste, at de er
interesseret i at indgå en aftale med Fredensborg Kommune om fleksibel
udlejning. Afdeling 5 fik i 2011 støtte via LBF til at holde lejen i ro,
hvilket er vigtigt for at kunne tiltrække de beboere, afdelingen gerne vil
have.
Det blev aftalt, at Fredensborg Kommune, afdeling 5 SAB Fredensborg-
Humlebæk og Boligkontoret Danmark i starten af 2013 afholder et møde
og drøfter muligheden for at indgå en aftale om fleksibel udlejning.
Ungdomsboliger
Boligforeningen 3B oplyste, at efter at boligforeningen 3B har indgået
aftale med DTU om udlejning af ungdomsboliger, er der ikke længere
ledige ungdomsboliger. Boligforeningen fortalte, at de er glade for at
have udvekslingsstuderende boende
Aftaler om 100 pct. kommunal anvisning
Humlebæk Boligselskabs udkast til ny aftale om kommunens
anvisningsret til afdeling 04/05 Båstrupvej blev drøftet. Fredensborg
Kommune tilkendegav, at kommunen er glad for den 100 pct.
anvisningsret. Boligselskabet ønsker at reducere omfanget af
kommunalt anviste boliger.
Det blev aftalt, at Fredensborg Kommune sender et formelt svar på
aftaleudkastet til boligselskabet med henblik på drøftelse i Humlebæk
Boligselskab. Parterne blev enige om at forlænge den nuværende aftale
til en ny aftale er indgået og senest til 1. marts 2013.
2.3. Beboersammensætning
Borgerbo udtrykte stor ros til kommunen for de otte kollektive boliger i afd. IV.
Boligerne er nu fuldt belagt og fungerer godt.
Side 3 af 8

Det forhold, at Boligforeningen VIBO’s afdelinger Nivåhøj 101-103 i
regeringens nye ghettooversigt er blevet kategoriseret som en ghetto,
blev drøftet. Der var enighed om, at ghettobetegnelsen ikke er en
rimelig betegnelse.
Statsbanepersonalets Andelsboligforening fortalte, at der er
enkelte beboere i afdeling 5, der skaber utryghed blandt de øvrige
beboere. Afdelingen er nervøs for, at situationen kan eskalere.
På baggrund af oplægget fra lederen for politiets enhed i Særligt Udsatte
Boligområder (SUB) på borgmesterens halvårsmøde i september,
foreslog kommunen, at afdelingsbestyrelsen kontakter SUB-enheden og
inviterer dem til et afdelingsbestyrelsesmøde for at drøfte
tryghedsskabende initiativer.
2.4. De fysiske rammer og renovering
Status på større renoveringsprojekter og nye planer herfor
Borgerbo oplyste, at afdeling I-III har fået lagt nyt tag og at der ikke er påtænkt nye
renoveringer i de kommende år.
Skimmelsvampsagen i Asminderød Boligselskabs afdeling
Toftegaardsvænget B drøftes bilateralt mellem kommune og
boligselskab. Der var derfor enighed om, at dette emne ikke blev drøftet
på styringsdialogmødet. Som følge af skimmelsvampsagen er der
generel usikkerhed omkring fremtidens huslejeniveau i afdelingen og
omfanget af det endelige renoveringsarbejde.
Hejrevanges Boligselskab nævnte, at afdeling 1 påtænker at få
bygget nye altaner. Der er flere beboere, der de seneste år har anvendt
den frie råderet og fået nyt badeværelse eller nyt køkken.
Fredensborg Kommune og Boligforeningen 3B aftalte, at Center for
Ældre og Handicap indkalder projektledelsen for renoveringsprojektet i
Egedalsvænge til et møde om, hvordan der i renoveringsprocessen
bedst muligt tages hensyn til de borgere, som har fået installeret
hjælpeforanstaltninger.
Domea Fredensborg orienterede om den igangværende opførelse af
afdeling 68/06 Brønshøjdal, som forventes at stå færdig i oktober 2013.
Der pågår en god dialog mellem Center for Ældre og Handicap og
Domea om indretningen af de enkelte ældreboliger.
Humlebæk Boligselskab oplyste, at i forhold til den fysiske helhedsplan for afdeling
04/10 Enebærhaven, udestår skema B. Planen er, at renoveringen går i gang i marts
2013.
Humlebæk Boligselskab oplyste, at renoveringen af tage og kældre i
afdeling 04/01 Torpenvangen, som blev påbegyndt i september 2011, er
afsluttet. Byggeregnskabet udestår og vil ligge klar i første kvartal 2013.
Side 4 af 8

Boligselskabet oplyste, at der indenfor de nærmeste år er brug for en
gennemgående renovering af afdeling 04/01 Torpenvangen og at dette
ikke vil mindske afdelingens økonomiske udfordringer.
Humlebæk Boligselskab uddybede tankerne om fremtidige fysiske
helhedsplaner for afdelingerne 04/06 Stejlepladsen 1, 04/07
Rosenvænget og 04/09 Stejlepladsen 2. Helhedsplanerne skal
fremtidssikre boligerne og sikre øget tilgængelighed for ældre borgere.
Fredensborg Boligselskab oplyste, at de nu lægger maksimalt pres på
entreprenøren GVL Entreprise for at få afsluttet byggesagen i
Niverødgården. Organisationsbestyrelsen har bevilliget penge til en
ekstern rådgiver, som gennemgår fejl og mangler.
Lejerbo oplyste, at der er blevet lavet fremtidssikringsanalyser, som bl.a. viser, at der
på sigt er behov for renoveringer (der er dog ikke noget akut behov). Behovet for
renoveringer giver en udfordring i forhold til, at huslejen i dag er på et niveau, hvor den
ikke kan stige mere (ca. 1000 kr. pr. m2). Der foregår pt. tekniske undersøgelser i
forhold til på sigt at udarbejde en konkret ansøgning til LBF.
Den almene boligforening Jellerødparken fremførte, at der har
været en fin dialog med kommunen i hele processen omkring etablering
af diget ved Usserød Å og at arbejdet skrider planmæssigt frem.
Den almene boligforening Jellerødparken redegjorde for, at der har
været foretaget en byggeteknisk gennemgang af kloakkerne.
Boligforeningen er i dialog med Fredensborg Kommune og Fredensborg
Forsyning om, hvordan kloaknettet kan udbedres.
2.5. Boligsociale indsatser
AB Hørsholm Kokkedal nævnte, at Boligkontoret Danmark, via
satspuljemidler, har ansat en medarbejder, som hjælper beboere, der
har svært ved at betale deres regninger. Projektet hedder ”STOP
Udsættelser” og indsatsen har gjort en stor forskel. Udsættelserne er
halveret for de 5 boligselskaber, der er med i projektet. AB Hørsholm
Kokkedal vil fremadrettet samarbejde med boligforeningen 3B om
projektet.
Kommunen tilkendegav, at det er et vigtigt og relevant projekt og vil i
starten af 2013 indkalde AB Hørsholm Kokkedal og Boligkontoret
Danmark til en drøftelse heraf.
Boligforeningen 3B nævnte, at de er bekymret for trygheden omkring
Holmegårdscenteret.
Kommunen redegjorde for den forebyggende indsats i området. Politiet
har etableret en SUB enhed (Særligt Udsatte Boligområder) i Kokkedal
området og Byrådet vedtog i foråret en særlig handleplan for Kokkedal.
Kommunen nævnte, at der i budget 2013-2016 er afsat midler til
tryghedsskabende initiativer i kommunen.
Side 5 af 8

Boligforeningen 3B nævnte, at de oplever udfordringer med de 18-25
årige i Egedalsvænge.
Kommunen nævnte, at der i budget 2013-2016 er afsat midler til at
intensivere indsatsen i forhold til gruppen af de 18-25 årige. Bl.a. er
målet, at gruppen vil få stillet en lokalitet til rådighed, hvor der vil være
kommunale medarbejdere til stede.
Status på boligsociale helhedsplaner
Der er tre boligsociale helhedsplaner i Fredensborg kommune. Der er
den boligsociale helhedsplan Nivå Nu, den boligsociale helhedsplan
Kokkedal på Vej og den boligsociale helhedsplan Enebærhaven i
Humlebæk.
Kommunen og Boligforeningen VIBO drøftede den boligsociale indsats i
området Nivåhøj 101-103. Ved udgangen af 2013 udløber den
nuværende boligsociale helhedsplan Nivå Nu og man er nu i gang med
at udarbejde en prækvalifikationsansøgning til LBF om fortsættelse af
helhedsplanen. Boligforeningen og Kommunen er enige om, at et særligt
fokusområde i den nye helhedsplan skal være beskæftigelse. VIBO
tilkendegav, som i styringsdialogen i 2011, at det er vigtigt at tænke
forankring af de boligsociale indsatser.
AB Hørsholm Kokkedal udtrykte tilfredshed med, at Kokkedal på vej
fortsætter i fase 3. Boligforeningen ser gerne en fremtidig kommunal
forankring af de forskellige indsatser.
Der er løbende drøftelser mellem kommunen og Humlebæk
Boligselskab i forhold til den boligsociale helhedsplan for afdeling
04/10 Enebærhaven. Den boligsociale helhedsplan gør, at udfordringer i
forbindelse med den fysiske helhedsplan forventes at blive løst.
Boligselskabets boligrådgivning har oplyst, at flere ressourcestærke
borgere nu bliver skrevet op til en bolig i Enebærhaven.
3. Den gennemførte proces
I Fredensborg Kommune er der 8 boligorganisationer, som har
hjemsted i kommunen:
• Fredensborg Boligselskab
• Lejerbo, Fredensborg
• Humlebæk Boligselskab
• Boligselskabet Domea Fredensborg
• Asminderød Boligselskab
• Hejrevangens Boligselskab
• Den Almene Boligforening Jellerødparken
• Boligselskabet Borgerbo, Humlebæk
Derudover er der 4 boligorganisationer, der har afdelinger med
beliggenhed i Fredensborg Kommune:
Side 6 af 8

• Boligforeningen Vibo,
• Boligforeningen 3B,
• Andelsboligforeningen Hørsholm Kokkedal
• Statsbanepersonalets Andels-Boligforening.
Det er et lovkrav (jvf. § 109 stk. 3 i bekendtgørelse om drift af almene
boliger mv.), at alle boligorganisationer skal indsende en
dokumentationspakke til kommunen, som skal danne grundlag for
styringsdialogen. Dokumentationspakken har som minimum indeholdt
styringsrapport, regnskab, årsberetning og revisionsprotokol.
Det er et lovkrav, at kommunen skal afholde dialogmøde med de
boligorganisationer, som har hjemsted i kommunen (jf. § 109, stk. 2 i
bekendtgørelse om drift af almene boliger). Det er ikke et lovkrav, at
kommunen skal afholde styringsdialog med de boligorganisationer, der
kun har afdelinger beliggende i kommunen, men kommunen kan
indkalde boligorganisationen til dialogmøde, hvis kommunen vurderer,
der er behov for det.
Fredensborg Kommune har valgt at afholde styringsdialogmøder med
alle 12 almene boligorganisationer i 2012.
Fra Fredensborg Kommunes side har det været administrative
ledelsesrepræsentanter, der har deltaget. På baggrund af de indsendte
dokumentationspakker har administrationen vurderet, hvilke dele af
kommunens administration der skulle deltage i mødet.
Fra boligorganisationernes side har det for hovedpartens vedkommende
både været administrative ledelsesrepræsentanter fra
administrationsorganisationerne og politiske ledelsesrepræsentanter fra
boligforenings- og boligorganisationsbestyrelserne, der har deltaget.
Fredensborg Kommunes politiske involvering i styringsdialogen er
derfor ikke foregået på styringsdialogmøderne, men vil ske på det
planlagte halvårsmøde mellem borgmesteren og boligorganisationernes
organisations- og afdelingsformænd d. 11. marts 2013.
4. Den videre proces
Som afslutning på hvert dialogmøde er der formuleret et fælles
aftaledokument for styringsdialogen. Aftaledokumentet beskriver en
række fælles konklusioner og målsætninger for boligområdet. De
væsentligste af disse konklusioner fremgår i afsnit 2. ”Væsentlige
konklusioner fra dialogmøderne”.
Aftaledokumenterne skal jf. § 109, stk. 7 i Bekendtgørelse om drift af
almene boliger m.v. offentliggøres på Fredensborg Kommunes
hjemmeside inden årets udgang. Det vil de blive umiddelbart efter
Byrådsmødet d. 17. december 2012.
Side 7 af 8

I de tilfælde, hvor der på dialogmøderne er drøftet indgåelse af aftaler,
som kræver Byrådets godkendelse, fremlægges disse særskilt for
Byrådet. Det drejer sig bl.a. om udlejningsaftaler.
Administrationen i Fredensborg Kommune vil i første halvdel af 2013
evaluere den gennemførte styringsdialog med henblik på at
kvalitetssikre styringsdialogen for driftsåret 2013 til 2014.
Styringsdialogen vil også blive evalueret på halvårsmødet mellem
Fredensborg Kommunes borgmester og boligorganisationernes
organisations- og afdelingsformænd d. 11. marts 2013.
Side 8 af 8