Ind§igt nr. 11

LMER SANDAGER LUND ELMER SANDAGER LUND ELMER SANDAGER LUND ELMER SANDAGER LUND ELMER SANDAGER LUND ELMER SANDAGER LUND ELMER SANDAGER LUND ELMER SANDAGER LUND ELM 

ELMER SANDAGER LUND ELMER SANDAGER LUND ELMER SANDAGER LUND ELMER SANDAGER LUND ELMER SANDAGER LUND ELMER SANDAGER LUND ELMER SANDAGER LUND ELMER SANDAGER ELMER 





NYHEDSBREV FRA 

#11 OKTOBER – 2014 


ADVOKATFIRMAET 


LUND ELMER SANDAGER 

LMER SANDAGER LUND ELMER SANDAGER LUND ELMER SANDAGER LUND 

IND§IGT 

ELMER SANDAGER LUND ELMER SANDAGER LUND ELMER SANDAGER LUND ELMER SANDAGER LUND ELMER SANDAGER LUND ELM 










































TILLID – EN SELVFØLGE? Side 2 



MERE OM DEN NYE FORBRUGERAFTALELOV Side 3 



M&A-GARANTIFORSIKRING Side 4 




KLIENTPROFIL: 

MORTEN HEIBERG 




ET EVENTYR MED KAGER 

OG KRONPRINSER Side 6 




NY LEJELOVGIVNING Side 8 




UNDGÅ FALDGRUBER 

I BOLIGHANDLER Side 10 




PARTNERPROFIL: 

HENRIK HØPNER Side 12 
















LMER SANDAGER LUND ELMER SANDAGER LUND ELMER SANDAGER LUND ELMER SANDAGER LUND ELMER SANDAGER LUND ELMER SANDAGER LUND ELMER SANDAGER LUND ELMER SANDAGER LUND ELM

”Tillid må vi 

aldrig tage for givet. 

Vi skal gøre os fortjent til den 

– og værne om den.” 

KÆRE KLIENT 

TILLID - EN SELVFØLGE? 

Har man opgaver i udlandet, vil man ofte erfare, hvor 

meget bureaukrati der i mange lande skal til, for at oprette 

selv simple ting eller blive registreret hos myndighederne. 

Man bliver derfor så glad for 

Danmark, når man her kan 

registrere et selskab online - 

eller få et problem løst, blot ved at tale 

med en medarbejder hos Erhvervsstyrelsen. 

At dette kan lade sig gøre i Danmark 

skyldes, at det danske samfund 

bygger på, at vi nærer en basal tillid 

til hinanden – borgere og myndigheder 

imellem. 

Tillidssamfundet er under pres 

Men tillidssamfundet er under pres. 

Vi ser det, når Skat opkræver ejendomsskatter 

på et grundlag, som erkendt er 

forkert - og forfølger enkeltsager med en 

sådan nidkærhed, at borgernes retssikkerhed 

er truet. Når kreditkortoplysninger 

bliver lækket til pressen, og sensationelle 

skræmmebilleder præger debatten. 

Når der publiceres ukritisk i de sociale 

medier - uden krav om ansvarlighed eller 

høflighed. Resultatet er et fald i befolkningens 

tillid til, at myndighederne 

evner at reagere sagligt i forhold til 

borgerne. Ligeså er tilliden til politikere 

og medier faldet markant. 

Ikke en selvfølge! 

I det lys kan vi glæde os over, at advokater 

fortsat scorer højt på tillidsbarometeret 

i diverse undersøgelser. Vi opfattes 

stadigvæk som troværdige - og som dem, 

man trygt kan overlade sin sag til. Det 

er en tillid, vi aldrig må tage for givet. 

Vi skal gøre os fortjent til den – og værne 

om den. Det er vi meget opmærksomme 

på i Lund Elmer Sandager. Vi ved, at vi 

kun eksisterer på grund af vores klienters 

tillid. Vi siger tingene, som de er. 

Vi forsøger altid at være løsningsorienterede 

ved at identificere og løse problemer 

– ikke at skabe dem. Vi har respekt for 

de forretningsmæssige beslutninger, som 

vores klienter har truffet, og bestræber 

os på at få dem gennemført bedst muligt. 

Det skal ikke være hos os, at der går 

”advokat” i den. 

Vi håber, at vi fortsat kan gøre os fortjent 

til den tillid, som vores klienter og 

samarbejdspartnere viser os. Og skulle 

der være noget, vi kan gøre bedre, så 

hører jeg meget gerne om det. 

For tillid skal bevares. § 

God læselyst. 

Carsten Brink 

Administrerende Partner 

Lund Elmer Sandager 

FØLG MED 

Hold dig ajour med nyhedsbreve, aktuelle artikler 

og spændende arrangementer. Scan koden 

eller skriv til info@lundelmersandager.dk 

– så er du i gang. 

Har du forslag til, hvordan vi kan gøre 

Ind§igt endnu bedre, eller gode idéer til 

områder af juraen, du gerne vil have 

belyst i en artikel, så send os endelig en 

mail: indsigt@lundelmersandager.dk 

Udgivet af: Advokatfirmaet Lund Elmer Sandager, København Layout og produktion: Klæbel Grafisk Design og Tryksager. 

Indholdet i dette blad er ikke udtryk for rådgivning, da dette altid kræver kendskab til de konkrete forhold i en sag. Artiklerne kan således 

ikke træde i stedet for rådgivning, hvorfor læserne anbefales at tage kontakt til Lund Elmer Sandager, dersom der måtte være behov herfor.

MERE OM DEN NYE 

FORBRUGER- 

AFTALELOV 

En af de mest markante ændringer handler om forbrugernes 

udvidede adgang til at returnere varer 

– selv efter lettere brug. Vi vil her redegøre for Forbrugerombudsmandens 

notat vedrørende de nye regler for 

returnering af brugte varer ved fjernsalg. 

Det vil typisk sige varer købt via internettet. 

AF PARTNER OG ADVOKAT NIELS CHRISTIAN DØCKER 

Nærmere om brugsretten 

Efter udvidelsen af loven kan 

en forbruger nu tage varen i 

brug med henblik på at fastslå dens art, 

egenskab og den måde, den fungerer på 

- og derefter returnere varen. Forbrugeren 

hæfter kun for en eventuel konstateret 

forringelse af varens værdi, hvis 

den konstaterede brug af varen er gået 

videre end til opfyldelse af de førnævnte 

tre behov. 

Forbrugerombudsmanden har derfor 

udstukket nogle retningslinjer, der 

nærmere fastslår, hvordan en eventuel 

forringelse af varens værdi fremover bør 

fastsættes. 

Brud på emballage 

Internetforretninger kan altså ikke lovligt 

opretholde bestemmelser i sine standard 

salgs- og leveringsbetingelser om, 

at brud på emballagen betyder bortfald 

af en forbrugers fortrydelsesret. Og det 

gælder naturligvis også for andre typer 

forretninger, der foretager salg uden 

kundens fysiske fremmøde i butikken. 

Forbrugerombudsmanden er dog åben 

for, at emballage i visse tilfælde har 

betydning for muligheden for at sælge 

varen som ny. Forbrugerens bortskaffelse 

eller ødelæggelse af emballagen kan 

derfor betyde, at der skal ske fradrag 

for en værdiforringelse. Vi anbefaler, at 

man i sine salgs- og leveringsbetingelser 

påpeger vigtigheden af, at eventuel 

returnering af en vare skal ske i den 

originale emballage. Vi anbefaler også 

at nævne, at en værdiforringelse af såvel 

varen som emballagen kan lede til, at 

forbrugeren må hæfte. § 

Det følger heraf: 

• At forbrugeren altid har lov til at 

gøre med varen, hvad der normalt 

også ville være tilladt i en forretning. 

• At forbrugeren ikke hæfter, hvis 

varen fortsat kan sælges som ny, 

uanset at forbrugeren har brugt 

varen mere, end man normalt ville 

have lov til i en forretning. 

• At forbrugeren alene skal betale, 

hvis brugen ligger udover, hvad der 

er normalt i en forretning og kun, 

hvis varens markedsværdi er forringet. 

• At en værdiforringelse skal vurderes 

ud fra, hvad den returnerede 

vare kan sælges til i den stand, 

den er i ved tilbageleveringen. 

• At forbrugeren altid må åbne 

emballagen, hvis det er nødvendigt 

for at fastslå varens art, egenskab 

og den måde den fungerer på - 

såfremt tilsvarende varer normalt 

er udstillet i en butik. 

Som omtalt også på vores hjemmeside, 

er forbrugeraftaleloven blevet 

ændret pr. 13. juni 2014. I afsnittet til 

venstre vil vi redegøre nærmere for 

bl.a. Forbrugerombudsmandens notat 

vedr. returnering af varer. 

OBS OBS 

Vi holder den 20. november 2014 et gåhjem-møde 

om ændringerne i Forbrugeraftaleloven, 

hvor du som erhvervsdrivende 

bliver klædt på, så du undgår 

faldgruber ved internetsalg og almindeligt 

salg. Hold derfor øje med vores 

hjemmeside! 

IND§IGT FRA ADVOKATFIRMAET LUND ELMER SANDAGER – SIDE 3

M&A-GARANTI- 

FORSIKRING 

VED VIRKSOMHEDSHANDEL 

Garantibrud i en virksomhedshandel kan medføre et 

omkostningstungt juridisk efterspil i form af komplicerede 

tvister og sagsanlæg om erstatningskrav. I et lille års tid har 

det imidlertid været muligt at forsikre sig ud af risikoen for et 

retsligt efterspil ved tegning af en M&A-garantiforsikring. 

Sådanne garantiforsikringer har allerede vundet stort indpas 

på det danske M&A-marked. 

AF PARTNER OG ADVOKAT JACOB ROESEN MIKKELSEN 

Ien aftale om virksomhedsoverdragelse 

stiller sælgeren typisk en lang 

række garantier vedrørende selskabets 

juridiske- og regnskabsmæssige 

forhold samt selskabets aktiver mv. Fejl 

eller unøjagtigheder i sådanne garantier 

kan resultere i, at sælgeren pådrager 

sig et stort erstatningsansvar. Omvendt 

kan køberen risikere at stå med et stort 

dækningsløst tab. 

Beskytter både køber og sælger 

En M&A-garantiforsikring kan både 

beskytte køber og sælger imod væsentlige 

tab som følge af garantibrud i en aftale 

om virksomhedsoverdragelse. Med en 

garantiforsikring kan sælgeren således 

reducere sit potentielle erstatningsansvar 

som følge af garantibrud – og endda opnå 

en højere salgspris for virksomheden, idet 

garantiforsikringen virker tillidsskabende. 

For køberen vil garantiforsikringen 

give en bredere og mere sikker dækning 

for garantibrud og dermed reducere 

køberens risiko i forbindelse med virksomhedsoverdragelsen. 

Med en mindre 

risiko står køber også bedre i forhold til 

mulighederne for at opnå fremmedfinansiering. 

Sælgerens mål vil typisk være: 

1) At minimere det potentielle erstatningsansvar 

og derved skabe sikkerhed 

for provenuets endelige størrelse. 

2) At maksimere virksomhedens salgspris 

ved at øge tilliden til virksomheden 

og garantierne i overdragelsesaftalerne. 

3) At fjerne eller reducere behovet for 

bestemmelser i virksomhedsoverdragelsesaftalen 

om deponering/indefrysning 

af en del af købesummen 

og dermed få frigjort en større del af 

provenuet. 

Køberens fordele vil være: 

1) At opnå yderligere beskyttelse i 

forhold til begrænsninger i sælgerens 

erstatningsansvar i medfør af virksomhedsoverdragelsesaftalen. 

2) At minimere inddrivelsesrisici, hvis 

sælgeren viser sig økonomisk nødlidende 

eller er i risiko for at blive det 

og derved kan have vanskeligheder 

ved at betale en eventuel erstatning. 

3) At undgå efterfølgende tvister og 

sagsanlæg mod sælger, hvilket er 

særlig problematisk i de tilfælde, hvor 

sælgeren fortsætter i virksomheden 

efter salget. 

4) At opnå større muligheder og gunstigere 

vilkår i forhold til fremmedfinansiering. 

5) At differentiere sit bud i en auktionsproces 

ved at tilbyde sælgeren en 

exit uden erstatningsansvar for 

garantibrud. 

SIDE 4 – IND§IGT FRA ADVOKATFIRMAET LUND ELMER SANDAGER

”En M&A-garantiforsikring 

kan både beskytte køber 

og sælger imod væsentlige tab 

som følge af garantibrud..” 

Specifikke eksempler 

M&A-garantiforsikringer har bl.a. vist 

sig at være populære i det tilfælde, hvor 

sælgeren af en virksomhed er en private 

equity fond, som ønskes likvideret 

i forlængelse af virksomhedssalget, idet 

private equity fonden da som udgangspunk 

vil have vanskeligt ved at acceptere 

vidtgående erstatningsforpligtelser og 

derfor ønsker en exit med mindst muligt 

erstatningsansvar. 

Et andet eksempel er tilfældet, hvor 

en stor del af købesummen finansieres 

ved optagelse af banklån eller lignende. 

Långiveren vil da stille krav om høj grad 

af sikkerhed i tilfælde af garantibrud. Her 

kan en garantiforsikring, sammen med 

virksomhedsoverdragelsesaftalens øvrige 

bestemmelser, medvirke til at imødekomme 

långivers krav. 

Vær også opmærksom på 

begrænsninger 

En M&A-garantiforsikring fungerer som 

beskrevet som et alternativ eller supplement 

til sælgerens erstatningsansvar for 

garantibrud. Som ved andre forsikringer 

er der naturligvis også her diverse begrænsninger 

i dækningen, hvilket aftales 

specifikt i de individuelle forsikringspolicer. 

I praksis vil brud på visse garantier 

typisk være undtaget fra dækningen, 

f.eks. objektive miljøretlige garantier. 

Derudover vil der typisk være en bundgrænse 

for de økonomiske kravs størrelse. 

Bundgrænsen skal passeres, før der kan 

udløses erstatning i medfør af garantiforsikringen. 

En M&A-garantiforsikring 

har således sine fordele, men parterne 

skal selvfølgelig være opmærksomme på 

begrænsninger i de konkrete garantiforsikringsaftaler. 

Frederik von Barnekow, Underwriter 

M&A, RiskPoint, der som frontløber har 

været med til at lancere M&A-garantiforsikringerne 

på det danske marked, 

bekræfter at; ”… garantiforsikringerne nu 

i høj grad benyttes på det danske marked; 

enten ved at sælgeren foranstalter en forsikring 

til brug for en køber i en auktionsproces, 

eller ved at en køber foranstalter 

en forsikring primært med henblik på at 

differentiere sit bud og/eller med henblik 

på at lette adgangen til finansiering. 

Ultimativt er resultatet det samme, nemlig 

at sælgeren får en ”ren” exit for så vidt 

angår garantibrud”. 

Hos Lund Elmer Sandager kan vi naturligvis 

rådgive nærmere om mulighederne 

for M&A-garantiforsikring. 


” Så begyndte de at ringe 

fra de japanske stormagasiner, 

som meget gerne ville have 

vores chokolade” 

KLIENTPROFIL: 

FOR MIG ER DET VIGTIGT, 

DET DER MED RELATIONER 

Kokken Morten Heiberg er kendt af alle, der interesserer sig for 

desserter og gastronomi. Han brænder for at skabe unikke smagsoplevelser 

og formidle glæden ved den gastronomiske kreativitet 

Historien om Heibergs Dessertcirkus er historien 

om en af den slags kreative iværksættere, der ikke 

bare skaber et produkt – men som er med til at 

sætte en hel bølge i gang. Det begynder med en interesse for 

god chokolade og kaffe i halvfemserne. Sammen med vennen 

Claus Meyer er han med, da virksomheden Chokolade 

Compagniet bliver grundlagt og bl.a. starter importen af 

den franske Valrhonachokolade og lancerer kaffekonceptet 

Estate Coffee. Det skete på et tidspunkt, hvor holdningen i 

Danmark ellers var, ”at chokolade er da bare chokolade”. 

20 flasker sirup, en kogebog og IRMA 

Men interessen for kvalitetskaffen og Valrhonachokoladen 

stiger. Medierne er fulde af gastronomiske artikler og TVkokkene 

er også rykket ind på morgenfladen. I 1999 får 

Morten Heiberg en henvendelse fra et forlag, der vil have 

ham til at skrive en dessertkogebog. Da bogen er færdig, får 

Morten Heiberg en idé. 

”Jeg laver 20 flasker med sådan en appelsin-chili-sirup og 

sender dem med bogen ud til 20 journalister. De 19 af dem 

ringer tilbage dagen efter og spørger: ”Hvor kan jeg købe 

appelsin-chili-siruppen?” Så gik det op for mig, at de var 


helt oppe at køre over den sirup, og så tænkte jeg: 

”Hvordan gør jeg nu det her? Hvordan skal jeg få 

dette her skubbet i gang?” 

Han bliver kontaktet af supermarkedskæden 

IRMA, og snart rykker sirupperne ind på IR- 

MAs hylder. Samarbejdet har udviklet sig lige 

siden, og i dag forhandler IRMA en lang række 

af Morten Heibergs produkter, og der kommer 

hele tiden nye ting til. 

Kronprinsens bryllup 

I 2004 får Morten Heiberg til opgave at levere 

chokolader og desserter til Kronprinsparrets 

bryllup. Det bliver endnu et vendepunkt for Morten 

Heibergs virksomhed. Med til brylluppet er nemlig 

den japanske kronprins, som bliver meget begejstret for 

Heibergs chokolader og bestiller et parti: 

”Dagen efter brylluppet kom der et bud og bestilte 5 kg af de 

her fyldte chokolader til den japanske kronprins. Men hvad 

vi ikke vidste var, at der også var en stor gruppe japanske 

journalister med til brylluppet. Da de skrev om den historie, 

så røg vi direkte ind på en stor avis ude i Japan. Og så 

begyndte de at ringe fra de japanske stormagasiner, som 

meget gerne ville have vores chokolade. Ja, og så måtte vi 

simpelthen udvide, og få sat en rigtig produktion i gang.” § 

MORTEN HEIBERG 

OG LUND ELMER SANDAGER 

Morten Heibergs første kontakt til Lund Elmer 

Sandager og partner Henrik Høpner var i forbindelse 

med et privat huskøb i 2003: 

”For mig er det så vigtigt, det der med relationer. 

Det der med at møde én, hvor der er et lige match, 

hvor det er hyggeligt og rart – det betyder meget for 

mig. Henrik Høpner har hjulpet mig med en stribe af 

huskøb nu. 

Også sagt af Morten Heiberg: 

• ”Jeg vil også gerne ud over stepperne. Men jeg har aldrig 

haft behov for, at det skulle blive kæmpestort.” 

• ”Der er stor forskel på at skulle producere to liter eller 

2000 bægre. Det er to helt forskellige måder at fremstille 

noget på” 

• ”Det er jo et spørgsmål om at gøre det ordentligt 

- jeg er altid fuldstændig kompromisløs” 

• ”… den der nærmest naive tilgang: At vi bare gerne vil lave 

det, sådan som vi gerne selv vil have det - så vi har lyst 

til selv at spise det. Det skal bare være lavet ordentligt” 

I 2008, da mit firma blev omdannet til et A/S, var 

det naturligt at spørge, om han ville sidde i min 

bestyrelse. Og så har han været bestyrelsesformand 

lige siden, og jeg bruger ham meget til rådgivning og 

sparring. Det er jo ret specielt, at lige meget om det 

handler om et huskøb eller noget andet, så kan jeg 

altid bare ringe til ham – så tager han sig af resten. 

Han har jo et helt bagland af kolleger hos Lund 

Elmer Sandager, som er eksperter på forskellige 

områder, og de kan jo hjælpe ham med det, han ikke 

lige kan svare mig på.” 

Den primære kontakt er 

partner og advokat Henrik Høpner. 


NY LEJELOVGIVNING 

Regeringen har indgået et bredt forlig om forenkling 

og modernisering af lejelovgivningen. Ændringerne 

ventes at træde i kraft den 1. januar 2015. 

AF PARTNER OG ADVOKAT KJELD JØRGENSEN 

Ændringerne i lejelovgivningen skal beskytte 

lejerne mod urimelige økonomiske udgifter ved 

fraflytning – og samtidig lette de administrative 

byrder for udlejerne. 

Enkeltudlejere af ejerlejligheder og andelsboliger 

Lejelovgivningen gælder også for enkeltudlejere af ejerlejligheder 

og andelsboliger. På grund af de komplicerede regler 

har flere udlejere uforvarende indgået permanente lejekontrakter, 

som de senere enten ikke har kunnet komme ud af 

- eller de er blevet tvunget til at nedsætte en aftalt leje. 

Nu ændres opsigelsesreglerne således, at enkeltudlejere af 

en ejer- eller andelsbolig får ret til at opsige lejeren med 1 

års varsel, når ejeren eller andelshaveren selv ønsker at 

benytte boligen. 

Det har også vist sig, at ikke-professionelle udlejere har 

svært ved at fastsætte huslejen. Mange har derfor, efter 

en sag i huslejenævnet, været tvunget til at nedsætte og 

tilbagebetale en for høj aftalt leje. Der er tidligere indført 

mulighed for forhåndsgodkendelse af lejen i huslejenævnet 

for et gebyr på kr. 3.500. Mange udlejere finder gebyret for 

højt, og derfor er ordningen kun blevet anvendt i begrænset 

omfang. Nu sættes gebyret ned til kr. 500. 

Som ikke-professionel udlejer vil man formentlig blive 

overrasket over den leje, som huslejenævnene godkender for 

ældre lejligheder og huse. Det er også værd at bemærke, at 

har man indhentet en forhåndsgodkendelse, er der pligt til 

at følge godkendelsen. 

Ind- og fraflytningssyn bliver obligatorisk 

Huslejenævnene behandler mange sager om flytteopgørelser. 

For at reducere det store antal sager indføres obligatoriske 

ind- og fraflytningssyn for udlejere af mere end 1 bolig. 

Undlader udlejer at gennemføre synene og udarbejde de 

tilhørende skriftlige rapporter, fortaber udlejer ethvert krav 

på istandsættelse ved fraflytning. 

Nyistandsættelse ved 

fraflytning afskaffes 

Forligsparterne har fundet det uhensigtsmæssigt at anvende 

lejernes og samfundets ressourcer på en nyistandsættelse 

af et lejemål ved fraflytning, hvis lejemålet fremstår 

i velvedligeholdt stand. Muligheden for at aftale nyistandsættelse 

ved fraflytning afskaffes derfor. Hvis lejeren har 

den indvendige vedligeholdelsespligt i lejeperioden, skal parterne 

i stedet kunne aftale normal istandsættelse. Normalistandsættelse 

vil omfatte nødvendig hvidtning, maling og 

tapetsering af vægge, herunder maling af træ og jern samt 

mellemslibning og lakering af gulve. 


Det vil således ikke længere være muligt 

for en udlejer at kræve nyistandsættelse 

af lejemålet, uanset at lejemålet blev 

overtaget nyistandsat. 

Dette betyder, at de nye regler vil føre til 

en faldende boligstandard, medmindre 

udlejer selv vælger at dække ekstraudgifterne 

til en fuldstændig nyistandsættelse. 

Regulering af lejen efter nettoprisindekset 

Det er administrativt krævende at varsle 

en omkostningsbestemt huslejeforhøjelse. 

Derfor bliver det nu muligt at nettoprisindeksregulere 

lejen. 

Udlejere, der opkræver omkostningsbestemt 

husleje, får mulighed for at 

beslutte, at lejen i en periode på 2 år 

årligt reguleres efter nettoprisindekset i 

stedet for efter reglerne om omkostningsbestemt 

leje. 

I ejendomme, der ikke er omfattet af 

omkostningsbestemt leje, skal udlejer 

og lejer i stedet kunne aftale, at lejen 

reguleres efter nettoprisindeks. Den nuværende 

mulighed for en aftalt trappeleje 

afskaffes. 

Med den nuværende udvikling i nettoprisindekset 

vil stigninger efter indeks 

være mindre end de lejestigninger, der 

erfaringsmæssigt kan opnås ved at varsle 

omkostningsbestemt leje. Der åbnes 

ikke mulighed for en minimumsregulering, 

som det kendes i Erhvervslejeloven. 

Sommerhuse 

Lejeforhold om sommerhuse og andre 

fritidshuse m.v., der udlejes til fritidsformål, 

er omfattet af lejelovgivningen 

og reglerne om lejeregulering. Det har 

foranlediget lejere af sommerhuse til at 

indbringe lejens størrelse for huslejenævnene, 

da lejen for et sommerhus er langt 

højere end lejen for et tilsvarende hus. 

Det præciseres nu, at sommerhuse, som 

udlejes til et fritidsformål, ikke er omfattet 

af lejelovgivningen. 

Øvrige ændringer 

Der gennemføres en række andre ændringer 

i lejelovgivningen, som i højere 

grad har betydning for professionelle 

udlejere. Det gælder forenkling og modernisering 

af vedligeholdelsesreglerne, reglerne 

om varsling af omkostningsbestemt 

lejeforhøjelse og beboerrepræsentationens 

kompetencer, ligesom de 2 nuværende 

lejelove på sigt vil blive sammenskrevet. 

§ 

”… de nye regler vil føre til en 

faldende boligstandard, medmindre 

udlejer selv vælger at 

dække ekstraudgifterne til en 

fuldstændig nyistandsættelse.” 


UNDGÅ FALDGRUBER I 

BOLIGHANDLER 

Uanset om det gælder køb af sommerhus, villa eller en studiebolig til 

børnene, er bolighandel i dag en kompliceret affære, der kalder på 

individuel rådgivning. 

AF PARTNER OG ADVOKAT HENRIK HØPNER 

Boligmassen er utrolig differentieret 

i Danmark. Uanset om du 

køber en studiebolig til børn eller 

børnebørn, et sommerhus ved Vestkysten, 

en stor patriciervilla eller et parcelhus 

fra 60’erne, er der i alle situationer 

behov for individuel rådgivning om købet. 

En bolighandel har nemlig mange 

faldgruber, og reglerne på området 

ændres med meget korte mellemrum. 

Selvom man satte sig ind i reglerne for 

5 år siden, er der mange forandringer - 

både i lovgivningen, men også i de rent 

praktiske håndteringer, herunder digital 

tinglysning, ændrede lånemuligheder, 

forsikringsforhold m.v. 

Få kompetent rådgivning 

Vi kender reglerne og følger løbende 

med i udviklingen for konstant at kunne 

give vore klienter en optimal og individuel 

uafhængig rådgivning. Mange års 

erfaring – også med de enkelte boligtyper 

- giver sikkerhed for, at bolighandlen 

kan gennemføres hurtigt, effektivt og 

problemfrit. 

Slagger i typehuse 

Er ønskeboligen et typehus fra 60’erne, 

er der ofte benyttet slagger i forbindelse 

med byggeriet. Slagger har en isolerende 

effekt, men har desværre også den kedelige 

bivirkning, at slaggerne kan udvide 

sig, hvis de bliver påvirket at fugt. Der er 

set eksempler på, at tykke betonfundamenter 

er blevet ødelagt som følge af den 

udvidelse, der kan ske i fugtpåvirkede 

slagger. 

Er der hjemfaldspligt? 

Hjemfaldspligt er normalt kendt i Københavns 

Kommune, men Københavns 

Kommune har tidligere ejet store grundarealer 

nord for København. Både her og 

andre steder kan der være områder, hvor 

der er hjemfaldspligt - også hvor man 

ikke nødvendigvis forventer det. 

Forurening 

Selvom boligen i dag er opvarmet med 

fjernvarme eller naturgas; eller har 

andre moderne varmeinstallationer, som 

jordvarme, varmepumpe el.lign., kan 

der godt være forurening fra en tidligere 

olietank. 

Ikke alt omtales i tilstandsrapporten 

Tilstandsrapporten afslører ikke alt, 

hvad der er i ejendommen af mulige 

risici. Tilstandsrapporten er kun et øjebliksbillede, 

gennemført uden destruktive 

indgreb. Den skal kun medtage de 

forhold, der er forskellige fra huse af tilsvarende 

alder og vedligeholdelsesstand. 

Det betyder, at tilstandsrapporten på et 

hus fra begyndelsen af forrige århundrede 

ikke nødvendigvis behøver at omtale 

fugt i kælderen. Det er nemlig naturligt, 

at der er fugt i en kælder fra begyndelsen 

af forrige århundrede, medmindre der er 

udført omfangsdræn eller foretaget andre 

foranstaltninger. 


Køb og udlejning af studiebolig 

Når forældre eller bedsteforældre i dag 

vælger at købe en studiebolig, er der 

behov for at få afdækket, om udlejning 

af boligen må finde sted. Det er nemlig 

ikke en velerhvervet rettighed, at der må 

ske udlejning. Særligt i andelsboliger er 

det oftest hovedreglen, at der ikke må 

ske udlejning. Men selvom udlejning må 

finde sted, kan man som udlejer komme 

til at betale skat af en fiktiv lejeindtægt, 

hvis huslejen er sat for lavt. 

Man må altså ikke bare sætte huslejen 

efter den unges økonomiske formåen. 

Huslejen skal fastsættes rimeligt i forhold 

til tilsvarende boliger. 

Ejerlejlighed eller andelsbolig? 

Står valget mellem en ejerlejlighed eller 

en andelsbolig, er finansieringen af andelsboligen, 

ofte mere kompleks end den 

individuelle finansiering, der sker ved en 

ejerbolig. Mange tror fejlagtigt, at andelsboligforeninger 

med de såkaldte swaplån 

bør undgås. Det er ikke korrekt. De 

andelsboligforeninger, der i dag har et 

swap-lån, kan ofte være et fornuftigt køb, 

såfremt foreningen i øvrigt er veldrevet 

og har den rigtige beliggenhed. 

En tryg ejendomshandel 

Disse eksempler viser nogle af de mange 

forskellige individuelle forhold, der bliver 

vurderet. Det sker i forbindelse med en 

grundig gennemgang af alle handlens 

dokumenter. En almindelig ejendomshandel 

består i dag ofte af adskillige 

hundrede siders dokumenter, og gennemgangen 

skal ske på ganske få dage. For 

at kunne håndtere dette på betryggende 

vis, kræves der erfaring og specialistviden. 

Herudover kræves der ofte erfaring 

med overordnede tekniske forhold for at 

kunne gennemskue og rådgive omkring 

tilstandsrapporter og bygningens tilstand 

m.v. 

VIDSTE DU AT 

”De andelsboligforeninger, 

der i dag har et swap-lån, 

kan ofte være et 

fornuftigt køb” 

Advokat Henrik Høpner er udpeget 

som særligt sagkyndigt medlem af 

disciplinærudvalget for beskikkede 

bygningssagkyndige og medvirker 

til vurdering af blandt andet tilstandsrapporters 

kvalitet. 

Som tidligere formand og stifter af 

Danske BOLIGadvokater besidder 

han mange års erfaring med samtlige 

aspekter af boligrådgivning. 

IND§IGT FRA ADVOKATFIRMAET LUND ELMER SANDAGER – SIDE 11

PARTNERPROFIL: 

ÅBEN KOMMUNIKATION 

GIVER ALTID DET 

BEDSTE RESULTAT 

Henrik Høpner brænder først og fremmest for at skabe 

resultater for sine klienter, men lægger også et stort 

engagement i undervisning og frivilligt arbejde. 

Hvilke typer af sager er dit speciale? 

Jeg rådgiver om alt inden for fast ejendom - både køb, salg, 

leje- og andelsboliger og erhvervslejeret. Nogle af de klienter, 

jeg har flest af, er private, der køber fast ejendom. Det er et 

område med mange faldgruber - så det er vigtigt med den 

rette ekspertise. Klienterne er også personer, som er kommet 

i problemer efter at have købt eller solgt en ejendom. Det kan 

være erhvervsdrivende eller privatpersoner, der har problemer 

med huslejen, andelsboligforeninger eller virksomheder. 

Min anden kompetence er strafferet. Jeg er beskikket forsvarer, 

og her er klienterne jo personer, der bliver tiltalt for 

en forbrydelse. Det er både erhvervsstrafferet og voldssager, 

narkosager, bedrageri – alle typer af kriminalitet. 

Jeg har også forsvarssager med virksomhedsledelser, der er 

kommet i klemme. 

Advokatfagligt brænder jeg for retssikkerhed. Jeg har været 

meget aktiv i kollegialt arbejde, og det har så også ført til en 

lang række tillidsposter af faglig karakter. 

Du underviser også - og arbejder frivilligt? 

Ja, lige nu er det især kurser for boligkøbere. Det er sjovt at 

undervise - det gør, at du holder dig fagligt skarp. Jeg har 

også en brevkasse på boliga.dk – ”Jurahjørnet”. Og så holder 

jeg foredrag for unge og deres forældre om konsekvenserne 

af at begå kriminalitet, fx om den første joint og rapseri i 

supermarkedet. 

Hvad bliver der plads til i fritiden? 

Sammen med min hustru driver jeg et lille stutteri med 

15-16 heste. Det er sådan et lille hobbylandbrug, og det går 

fritiden så med. 

Hvad lægger du vægt på i samarbejdet med 

klienterne? 

Jeg har et ønske om åbenhed og plads i relationen til, at 

man kan komme lidt bag om hinanden. Vi er jo alle sammen 

andet og mere end det, vi går og laver i vores forretning. Hvis 

jeg fx ved om et par boligkøbere, at de venter tvillinger, så 

nytter det jo ikke, at de køber en 3-værelses lejlighed, den 

bliver hurtigt for lille. Eller hvis et par skal bruge et ekstra 

børneværelse, men vil blive i det samme kvarter, de allerede 

bor i. Så skal rådgivningen snarere handle om at undersøge 

mulighederne for at bygge til, fremfor at købe nyt. Historien 

bagved giver mulighed for en mere præcis rådgivning - og et 

mere tilfredsstillende resultat for klienterne. 

Hvad driver dig i dit virke? 

I forhold til klienterne er drivkraften at få det bedst mulige 

resultat - hver gang. 

§ 

HENRIK HØPNER 

• Advokat siden 1993, møderet for Højesteret 1998 

• Partner i Lund Elmer Sandager 

• Voldgiftsdommer 

• Speciale i ejendomsret og strafferet, 

beskikket forsvarer 

• Særligt sagkyndigt medlem af Klagenævnet for 

Beskikkede Byggesagkyndige 

• Medlem af og formand for flere virksomhedsbestyrelser 

• Modtog Advokatsamfundets Fonds Hæderspris i 2013 

• Medlem af Advokatrådet 2007-2013 

• Medlem af Politiklagerådet 2011-13 

• Medstifter af og formand (2000-2010) for 

Danske BOLIGadvokater 

• Medlem af udvalget om erstatningsansvar ved 

rådgivning om finansielle produkter 

KALVEBOD BRYGGE 39-41, 1560 KØBENHAVN V – TLF. +45 33 300 200 – WWW.LUNDELMERSANDAGER.DK

Ind§igt nr. 11

Create successful ePaper yourself

Delete template?

Save as template?