Springende regres ved køb af fast ejendom (Recourse

En af de ledende domme på området er U 1973.413 H.
U 1973.413 H: A solgte under fortielse af oplysninger om en tidligere foretaget jordbundsundersøgelse en grund til
B. I skødet blev der optaget følgende forbehold: ”Sælger indestår ikke for, at ejendommen kan bebygges uden
ekstrafundering eller pilotering.” B videresolgte efterfølgende grunden til C, med en tilsvarende ansvarsfraskrivelse.
Ifølge Landsretten var der tale om en bevidst fortielse fra A’s side, hvorfor denne fandtes at have handlet ”klart
retsstridigt” i forhold til C. A var således erstatningsansvarlig over for C, uanset ansvarsfraskrivelsen. B der var i
god tro blev fritaget for ansvar. Højesteret stadfæstede dommen.
Dommen er udtryk for, at A kan pålægges et retsbrudsansvar, når denne har handlet svigagtigt -
her i form af ”bevidst fortielse”. Nørgaard og Vestergaard anfører i overensstemmelse hermed
dommen som et præjudikat for, at der kan statueres retsbrudsansvar i tilfælde af svig, forsæt eller
bevidst grov uagtsomhed. 101 Rosenmeiers holdning til problematikken går i samme retning, om
end han går en tangent længere ud. Forfatteren mener kun, at retsbrudssynspunktet kan danne
grundlag for springende regres mod private sælgere i de sjældne undtagelsessituationer, hvor A’s
forhold har været ”meget groft, grænsende til det kriminelle” 102 . Forfatteren henviser i denne
sammenhæng til den anførte dom U 1973.413 H. Jeg mener dog ikke, der kan sluttes modsætningsvis
fra dommen, hvorfor der ikke af dommen kan udledes et generelt krav om grovere uagtsomhed.
Nørgaard og Vestergaard udtaler i overensstemmelse hermed, at der ikke nødvendigvis
behøver at foreligge en sådan højere grad af grov uagtsomhed, førend reglerne om retsbrudsansvar
finder anvendelse. 103 Således anfører forfatterne med rette, at grov uagtsomhed i sin gængse
forståelse er tilstrækkelig for pålæggelse af et retsbrudsansvar, om end der her – som nævnt i
afsnit 4.4.1.1. - kræves en yderst høj grad af påregnelighed eller andre kvalificerede forhold.
Wittrup mener, at retsbrudsansvaret alene vedrører undtagelsestilfælde. I modsætning til Rosenmeier
– der ikke anerkender cessionssynspunktet - skyldes dette dog, at hun anser retsbrud som
en undtagelse til cession. 104 Wittrup anerkender således ikke en valgfrihed mellem de to hjemmelsgrundlag.
Problematikken omkring, hvorvidt der er valgfrihed mellem de 2 regelsæt - baseret
på henholdsvis et delikts- og et kontraktssynspunkt – er snævert knyttet til vurderingen af,
hvilken grad af uagtsomhed der bør kræves som grundlag for retsbrudsansvar. Udgangspunktet
må i forbindelse med tredjemandsrelationer være, at skadelidte selv kan vælge hvilket regelsæt,
han ønsker at anvende, når begge kan danne grundlag for et krav mod A 105 . Retspraksis synes at
underbygge dette synspunkt, jf. bl.a. T:BB 2000.269 V. Wittrups anskuelse kan således ikke følges.
Indrømmelse af valgfrihed mellem regelsættene indebærer imidlertid en risiko for en for A urimelig
retsstilling. Efter kontraktsreglerne begrænses A’s ansvar over for C, til B’s krav mod A.
Når forholdet reguleres efter deliktsreglerne, kan de kontraktsretlige bestemmelser, som gælder i
kontraktsforholdet mellem A og B imidlertid ikke påberåbes af A. Ulfbeck anfører med rette, at
såfremt C tillades at ”påberåbe sig deliktsreglerne i stedet for at kanalisere tabet gennem kontraktskæden,
tilsidesættes de risikofordelinger, der er foretaget i de enkelte kontrakter. Ligesom i
101
Nørgaard og Vestergaard i U 1995B s. 390ff
102
Rosenmeier, 3. Udg. s.195. Jf. ligeledes Wittrup i U 1998B s. 131, der mener, at retsbrudssynspunktet alene finder
anvendelse, såfremt der er tale om ”langt grovere forhold end culpa, som f.eks. svig, forsæt eller farlige egenskaber
i kombination med uforsvarlig adfærd”
103
Nørgaard og Vestergaard i U1995B s.391
104
Wittrup i U 1998B s. 131
105
Se for samme holdning Edlund i U 2006B s. 180 samt Ulfbeck s. 109
RETTID 2009/Specialeafhandling 11 24