HEV-Information Nr. 109 - Hauseigentümerverbandes Biel

Weitere Magazine

Empfehlungen

Info

Ratgeber Recht Sicherstellung von Beitragsforderungen im Stockwerkeigentum Es kommt immer wieder vor, dass einzelne Stockwerkeigentümer ihre Beiträge für gemeinschaftliche Kosten nicht bezahlen. In diesem Fall kann die Stockwerkeigentümergemeinschaft unter ihrem Namen Betreibung anheben und nötigenfalls klagen (Art. 712l ZGB). Zudem stehen ihr zur Sicherung der Forderung nachstehend beschriebene Mittel zur Verfügung. Eine rückständige Beitragsforderung der Stockwerkeigentümerschaft kann entweder durch Errichtung eines Gemeinschaftspfandrechtes (Art. 712i ZGB) zu Lasten der Stockwerkeinheit, deren Eigentümer mit der Bezahlung seines Anteils in Verzug ist, oder durch Retention (Art. 712k ZGB) der sich in den Räumen des entsprechenden Stockwerkeigentümers befindlichen beweglichen Gegenstände sichergestellt werden. Gemeinschaftspfandrecht Zur Begründung des Gemeinschaftspfandrechts bedarf es der Eintragung ins Grundbuch. Das Pfandrecht wird an der Stockwerkeinheit des gegenwärtigen Eigentümers errichtet. Die Forderung wird also mit dem Wert des Stockwerkanteils gesichert. Die Grundbucheintragung kann von der Stockwerkeigentümerschaft oder von deren Verwalter, auch ohne Beschluss der Gemeinschaft, und unter Umständen auch von jedem durch Mehrheitsbeschluss oder durch das Gericht ermächtigten Stockwerkeigentümer verlangt werden. Der Pfanderrichtungsanspruch der Stockwerkeigentümergemeinschaft besteht jedoch nur für die auf die letzten drei Jahre entfallenden Beitragsforderungen. Weiter zurückliegende Forderungen fallen ausser Betracht. Unbezahlte Beitragsforderungen für das laufende, nicht abgeschlossene Rechnungsjahr können ebenfalls nicht geltend gemacht werden. Falls die Gefahr bestehen sollte, dass die Dreijahresfrist ausläuft, kann die vorläufige Eintragung des Grundpfandrechtes beantragt werden. Als grundpfandgesicherte Forderung unterliegt die Beitragsforderung der Gemeinschaft keiner Verjährung. Tritt das Gericht auf das Eintragungsgesuch ein, erlässt es eine entsprechende Verfügung und informiert 6 Adrian Gygax lic. jur. Le droit et vous Garantie du droit aux contributions dans la propriété par étages Il apparaît sans cesse que certains propriétaires par étages ne paient pas leurs contributions pour les coûts communs. Le cas échéant, la communauté des propriétaires peut entamer une procédure de poursuite en son nom et, si besoin est, intenter une action en justice (art. 712l CC). La communauté dispose en outre des moyens décrits ci-dessous pour garantir sa créance. Une créance de contributions non payée à la communauté des propriétaires peut être garantie soit par l’inscription d’une hypothèque sur la part du copropriétaire en retard de paiement pour sa contribution (art. 712i CC), soit par un droit de rétention sur les meubles qui garnissent les locaux du propriétaire en question (art. 712k CC). Hypothèque de la communauté Pour que l’hypothèque de la communauté soit constituée, il faut qu’elle soit inscrite au Registre foncier. Elle est inscrite à charge de l’unité du propriétaire actuel. La créance est ainsi garantie par la valeur de la part de copropriété par étages. L’inscription au Registre foncier peut être requise par la communauté des propriétaires ou par son administrateur, même sans décision de la communauté et également, le cas échéant, par tout copropriétaire habilité à cet effet par une décision prise à la majorité des copropriétaires ou par le juge. Le droit – pour la communauté – de requérir l’inscription au RF n’est cependant valable que pour les créances de contributions des trois dernières années. Les créances antérieures à ce délai n’entrent pas en considération. Et celles pour l’année comptable en cours, non clôturée, ne peuvent pas être exercées non plus. S’il y a risque d’expiration du délai de trois ans, l’inscription préalable de l’hypothèque au Registre foncier peut être demandée. En tant que créance garantie par hypothèque, le droit de la communauté aux contributions n’est pas exposé à la prescription. Si le juge entre en matière sur la requête d’inscription, il rend une décision en ce sens et en informe le Registre foncier compétent. L’inscription se fait contre la volonté du propriétaire. Si tous les paiements en
das zuständige Grundbuchamt. Die Eintragung ins Grundbuch geschieht gegen den Willen des Eigentümers. Sind alle ausstehenden Zahlungen inklusive Zinsen getilgt, kann der betroffene Eigentümer wieder die Löschung des Grundbucheintrages verlangen. Retentionsrecht Dem Retentionsrecht unterliegen bewegliche Sachen, die sich in den Räumen des Beitragsschuldners befinden und zu deren Einrichtung oder Benutzung gehören. Wird die Stockwerkeinheit als Wohnung genutzt, werden vom Retentionsrecht diejenigen Gegenstände erfasst, die üblicherweise Wohnzwecken dienen. Ausgeschlossen ist das Retentionsrecht an vom Eigentümer fest in die Stockwerkeinheit eingebauten und damit verbundenen Gegenständen und den von Gesetzes wegen unpfändbaren Gegenständen, den so genannten Kompetenzstücken (Art. 92 SchKG: z. B. Kleider, unentbehrliche Möbel, Apparate, Haushaltgeräte, religiöse Erbauungsbücher und Kultusgegenstände). Bei vermieteten Wohnräumen hat die Stockwerkeigentümerschaft kein Retentionsrecht an den Sachen eines Mieters. Wird die Stockwerkeinheit gewerblich genutzt, werden nur Gegenstände die der Berufsausübung dienen, auch die entsprechenden Gegenstände eines Mieters, vom Retentionsrecht erfasst. Ermächtigt, die Aufnahme in die Retentionsurkunde zu beantragen, ist der Verwalter sowie ein einzelner Stockwerkeigentümer auf Beschluss der Mehrheit hin oder mit richterlicher Bewilligung. Für die Aufnahme der Retentionsurkunde ist das Betreibungsamt am Ort der Räume des säumigen Stockwerkeigentümers zuständig. Auch das Retentionsrecht besteht nur für die auf die letzten drei Jahre entfallenden Beitragsforderungen. Nach Aufnahme des Retentionsverzeichnisses ist die Stockwerkeigentümerschaft berechtigt und verpflichtet, innert zehn Tagen die Betreibung auf Pfandverwertung einzuleiten. Das Retentionsrecht kann seitens des nicht zahlenden Stockwerkeigentümers durch Leistung einer Sicherstellung (Bargeld, Bürgschaft, Wertschriften, Errichtung eines Schuldbriefs) abgewendet werden. Will der Stockwerkeigentümer Gegenstände fortschaffen oder hat er diese schon fortgeschafft, steht dem Retentionsberechtigten ein Zurückbehaltungsrecht beziehungsweise ein Rückschaffungsrecht zu. Zur Durchsetzung dieses Rechts ist das Betreibungsamt zuständig. Notwendigenfalls kann die Hilfe der Polizei in Anspruch genommen werden. souffrance, y compris les intérêts, sont réglés, le propriétaire concerné peut demander la radiation de l’inscription au Registre foncier. Droit de rétention Des biens meubles sont soumis au droit de rétention qui se trouvent dans les locaux du débiteur des contributions et qui font partie de son équipement ou sont en son usage. Si l’unité de copropriété est utilisée en tant que logement, le droit de rétention englobe les objets qui servent normalement à des fins d’habitation. Est exclu le droit de rétention sur des objets fixés fermement par le propriétaire à l’unité de copropriété et qui y sont donc attachés ainsi que les objets insaisissables en vertu de la loi, les dénommés biens insaisissables (art. 92 LP, par exemple des vêtements, des meubles, des appareils, des ustensiles de ménage, des livres d’éducation religieuse et objets de culte en tant qu’ils sont indispensables). Si les locaux du logement sont loués, la communauté n’a pas de droit de rétention sur les objets d’un locataire. Si l’unité de copropriété est utilisée à des fins commerciales, seuls les objets servant à l’exercice de la profession sont englobés dans le droit de rétention et aussi les objets correspondants d’un locataire. Est autorisé à requérir la prise d’inventaire pour la sauvegarde de droits de rétention l’administrateur ou un seul copropriétaire sur décision de la majorité d’entre eux ou avec l’autorisation du juge. La prise d’inventaire à cet effet est réalisée par l’office des poursuites du lieu des locaux du copropriétaire en retard de paiement. Le droit de rétention n’existe lui aussi que pour des créances de contributions des trois dernières années. Après la prise d’inventaire pour la sauvegarde du droit de rétention, la communauté est habilitée et tenue d’introduire la poursuite en réalisation de gage dans les dix jours. Le copropriétaire en retard de paiement peut se prémunir du droit de rétention par la fourniture d’une garantie (argent en espèces, cautionnement, titres, établissement d’une cédule hypothécaire). Si le propriétaire par étages entend emporter des objets ou l’a déjà fait, le titulaire du droit de rétention a le droit de retenir ces objets ou de les faire réintégrer. C’est l’office des poursuites qui est compétent pour l’exécution de ce droit. Si besoin est, il est possible de recourir à l’assistance de la police. 7
Seite 1 und 2: März/Mars 2010 No 109 AZB Biel-Bie
Seite 3 und 4: Editorial • Abschaffung der Hand
Seite 5: Geben Sie Ihre Stimme unseren beide
Seite 9 und 10: Im Gemüsegarten Radieschen, Lauch,
Seite 11 und 12: Unharmonische Registerharmonisierun
Seite 13: HEV-Vorstandsmitglieder: APF comit
Seite 16: 16 Rund ums Eigenheim / Tout pour m

HEV-Information Nr. 109 - Hauseigentümerverbandes Biel

Sie wollen auch ein ePaper? Erhöhen Sie die Reichweite Ihrer Titel.

Template löschen?

Als Template speichern?