IVD-Marktmietspiegel 2010 EFH-ZFH - IVD Berlin Brandenburg

Stichtag: 1. September 2010
Neuabschlussmieten des IVD Berlin-Brandenburg e.V. 2010
IVD-Marktmietspiegel für Wohnungen
in Ein-/Zweifamilienhäusern in Berlin
- unter Berücksichtigung energetischer Gesichtspunkte -
Marktkenntnis. Erfahrung. Sicherheit. Netzwerk.
Immobilienverband Deutschland IVD Verband der Immobilienberater, Makler,
Verwalter und Sachverständigen Region Berlin-Brandenburg e. V.
1

IVD schafft Transparenz durch die
Analyse tatsächlicher Abschlüsse
Der vorliegende Marktmietspiegel für Wohnungen in Ein- und
Zweifamilienhäusern dient ebenso wie der IVD-Marktmietspiegel
für Geschosswohnungsbau dem orientierenden Überblick über
die aktuellen, d. h. zum Stichtag 01.09.2010 neu abgeschlossenen
Wohnungsmieten in einem Vermietungsmarktsegment, das traditionell
nicht vom Berliner Mietspiegel umfasst wird. Alle Mietdaten
basieren auf tatsächlichen Abschlüssen. Die in zahlreichen Publikationen
und Internetdatenbanken enthaltenen Angebotsdaten
können nach Ansicht des IVD zu einem Zerrbild des Immobilienmarktes
führen, was deren Anwendbarkeit einschränkt. Die Analyse
soll zu einer Erhöhung der Markttransparenz beitragen. Ebenso
liefert der Marktmietspiegel Anhaltspunkte bei der Bestimmung
der marktüblichen Miete, die bei Anwendung der Ertragswertverfahren
nach § 17 Abs. 1 ImmoWertV 1 gefordert wird. Als Vergleichsmaßstab
hat sich die Nettokaltmiete in Euro pro Quadratmeter
Wohnfl äche etabliert. Da sich in diesem Teilmarkt die Mietpreise
äußerst homogen zeigen, wurde auf die Wohnlagen i. V. m. einer
konkreten bezirksweisen Zuordnung abgestellt. Dadurch
beschreitet der IVD weiterhin konsequent seinen Weg der bezirksweisen
Auswertung. Im Betrachtungszeitraum konnten fast
durchweg Mietanstiege beobachtet werden, die insbesondere in
den traditionell guten und sehr guten Wohnlagen bei gleichzeitig
guter Ausstattung über den Mietsteigerungen für vergleichbaren
Geschosswohnungsbau lagen. In den vergangenen 5 Jahren sind
die Mietpreise rasant um rd. 8,4 % gestiegen. Die Durchschnittsmiete
für Berlin insgesamt beträgt zum Stichtag 7,85 €/m².
Der IVD erwartet aufgrund der weiterhin steigenden Nachfrage
bei geringem Angebot anziehende Mietpreise. Der IVD geht von
einer Mietdynamik von bis zu 3,0 % p. a. aus.
Der vergessene Teilmarkt
Dem Teilmarkt der zur Vermietung stehenden Ein-/Zweifamilienhäuser
wird bislang (noch) wenig Bedeutung beigemessen. Neben
dem Luxussegment zeigt sich dieser Nischenmarkt jedoch als
äußerst prosperierend. Die heutige Arbeitswelt fordert insbesondere
von Besserverdienern ein Höchstmaß an Mobilität und Flexibilität.
Der Nachfragekreis wird vorrangig durch jüngere Familien
mit überdurchschnittlichem Einkommen charakterisiert. Da
die Karriere im Mittelpunkt steht, möchten sich viele Interessenten
noch nicht endgültig für einen Standort entscheiden. Die Anmietung
eines Ein-/Zweifamilienhauses wird als ideale Zwischenlösung
angesehen. Die durchschnittliche Mietdauer beträgt nach
Untersuchungen des IVD 4 bis 6 Jahre. Nicht selten werden die
Mietverträge zeitlich (Laufzeit) befristet. Durch die relativ hohe
Fluktuation lassen sich die Marktpreise auf hohem Niveau halten.
Die Kaufpreise für Ein-/Zweifamilienhäuser hingegen verharren
seit Jahren auf einem eher niedrigen Niveau. Dadurch rückt das
vermietete Einfamilienhaus auch in das Anlagevisier von „Renditejägern“.
Eine steigende Zahl von Marktteilnehmern erwerben
bereits Ein-/Zweifamilienhäuser mit dem Ziel der Vermietung und
nicht wie üblich zur Eigennutzung. So könnte dieses Marktsegment
eine Sogwirkung auf die Kaufpreise ausüben. Für viele Eigentümer
ist diese Art der Vermarktung auch vorteilhaft. Insbesondere
wenn ihre (hohen) Kaufpreisvorstellungen mit der Realität
kollidieren.
Internationale Schulen wirken als
Mietmagnet
Auf der Wunschliste vieler Interessenten ganz oben stehen die
südwestlichen Berliner Bezirke mit Steglitz-Zehlendorf und Charlottenburg-Wilmersdorf.
Ein wesentlicher Aspekt ist die Nähe zu
internationalen Schulen. Wie die Analyse gezeigt hat, sind Abhängigkeiten
zwischen der Miethöhe und der Nähe zu den favorisierten
Schulen gegeben. Aber auch die Nähe zum Arbeitsplatz bzw.
die Anbindung an den ÖPNV ist von entscheidender Bedeutung.
Das Investment der Zukunft?
Neben Wohn- und Geschäftshäusern sind für Anleger seit einigen
Jahren Eigentumswohnungen in Citylage von großem Interesse.
Die verhaltene Bautätigkeit, das moderate Mietpreisniveau und
die zunehmende Wandlung Berlins hin zur europäischen Metropole
sind Garant für steigende Mieten in diesem Teilmarkt. Aber
auch die Kaufpreise sind in nahezu allen Innenstadtlagen in den
vergangenen Jahren geklettert. Selbst in den vor einigen Jahren
noch als sozialschwach klassifi zierten Lagen wie Kreuzberg oder
Friedrichshain ist die Nachfrage stetig gestiegen und stößt auf
ein geringer werdendes Angebot. Während die Mieten in einigen
„Szenekiezen“ ihren Zenit vorerst erreicht haben, zeigt die Kaufpreisentwicklung
insgesamt weiter nach oben.
Eigentumswohnungen
Bezirk Kaufpreis2 (€)
Ein-/Zweifamilienhäuser
Wohnungsmiete
(€)
Rendite 3
(%)
Charlottenburg-Wilmersdorf
(gute/sehr gute Lage) 180.000 8,75 3,9 %
Friedrichshain-Kreuzberg
(mittlere Lage) 153.000 6,25 3,3 %
Pankow
(gute Lage) 162.000 7,25 3,6 %
Bezirk Kaufpreis2 (€)
Hausmiete
(€)
Rendite 4
(%)
Neukölln
(einfache/mittlere Lage) 225.000 6,90 3,8 %
Lichtenberg
(mittlere Lage) 170.000 7,25 5,3 %
Treptow-Köpenick
(gute Lage) 225.000 8,40 4,7 %
Wie den Tabellen zu entnehmen ist, liegen die Renditen für Ein-/
Zweifamilienhäuser überwiegend über denen für Eigentumswohnungen.
Besonders im Ostteil der Stadt, wo die Kaufpreise
deutlich unter denen im Westteil liegen, wird Rendite groß geschrieben.
Das Phänomen ist leicht erklärt: Ein niedriges Kaufpreisniveau
trifft hier auf ein verhältnismäßig hohes Mietniveau.
Dieser Effekt wird bei kleinen Grundstücksgrößen und/oder Doppel-/Reihenhäusern
noch verstärkt.
1 Immobilienwertermittlungsverordnung vom 19.05.2010
2 Schwerpunktpreis (vgl. IVD 2010)
3 Nettoanfangsrendite (Beispiel und Defi nition siehe Seite 10). Als nicht umlagefähige
Bewirtschaftungskosten wurden 25 % angenommen.
4 Als nicht umlagefähige Bewirtschaftungskosten wurden 20 % angenommen.
2

Auf einen Blick
Entwicklung der Schwerpunktmiete in /m² Wfl . mtl. nettokalt
in Berlin für Ein-/Zweifamilienhäuser
Miete in /m²
10,00
9,00
8,00
7,00
6,00
5,00
6,90 7,00 7,00 7,10
Schwerpunktmiete = häufi gste anzutreffende Miete im jeweiligen Segment
7,25 7,25 7,25
2000 2001 2002 2003 2004 2005 2006 2007 2008 2009 2010
Aufsteiger Absteiger Spitzenmieten
Pankow
(Niederschönhausen )
Reinickendorf
(Frohnau)
Treptow-Köpenick
(gute Lagen)
Reinickendorf
(einfache Lagen)
Spandau
(einfache Lagen)
Tempelhof-Schöneberg
(Marienfelde)
Hinweis: Die Auswahl der Auf-/Absteiger betrifft den Zeitraum von 09/2009 bis 09/2010
und wurde von den Experten des Wertermittlungsausschusses aufgrund der Entwicklung
des Miet-/Bodenwertniveaus, der Nachfrageentwicklung sowie sozioökonomischer
Daten festgelegt.
Wohnlage
Schwerpunktmiete
(gesamt) €/m² Wfl. mtl.
Bodenwertniveau
(West) 5 €/m²
Jahr
7,50
Wilmersdorf
(Grunewald, Dahlem)
Zehlendorf
(Nikolassee)
Bodenwertniveau
(Ost) 5 €/m²
Reinickendorf
(Frohnau)
7,60
7,75
16,00 €/m²
14,00 €/m²
13,00 €/m²
7,85
Hinweis: Die Spitzenmiete bezieht sich auf die oberen 3-5 %
der Vermietungen der jeweiligen Lage, aus denen ein Mittelwert
gebildet wird. Einzelne Abschlüsse können bei entsprechender
Objektqualität wesentlich höher liegen.
Mietdynamik
09/09 – 09/10
Tendenz
einfach 6,45 135 100 0 gleich bleibend
einfach bis mittel 6,90 180 130 + leicht ansteigend
mittel 7,50 290 150 + leicht ansteigend
gut 8,40 260 165 0 leicht ansteigend
gut bis sehr gut 10,00 590 k. A. + leicht ansteigend
5 baureifes Land, Ø GFZ 0,4, abgabenfrei, Ø 700 m² (freistehende Gebäude), Stand 2010 (IVD Berlin-Brandenburg e. V.)
3

IVD-Wohnlagenkarte
Die IVD-Wohnlagenkarte soll lediglich eine erste Orientierung über die mögliche Wohnlagenzuordnung geben. Differenzierte Angaben
können der IVD-Wohnlagenklassifi zierung (vgl. IVD-Immobilienpreisservice 2009/2010) entnommen werden. Zudem wird empfohlen, das
Straßenverzeichnis zum Berliner Mietspiegel zu beachten.
4

IVD-Marktmietspiegel Berlin 2010 für Ein-/Zweifamilienhäuser
Defi nition der Marktmiete
Die Marktmiete (Neuabschlussmiete) ist als der zum Stichtag gegebene
Durchschnitt der Abschlussmieten für vergleichbaren
Wohnraum defi niert. Neuabschlussmieten unterliegen nicht der
Methodik des § 558 BGB und somit auch keinem Mietspiegel. Sie
können frei vereinbart werden und werden nicht durch die ortsübliche
Vergleichsmiete „gedeckelt“, die für Mieterhöhungsverlangen
maßgeblich ist.
Beim Neuabschluss eines Mietvertrages kann der Vermieter
grundsätzlich die Marktmiete verlangen. Das Wirtschaftsstrafgesetz,
wonach eine Miete als unzulässig hoch gilt, wenn sie
mehr als 20 Prozent über der ortsüblichen Miete liegt, greift in
Berlin nicht mehr. Nach der aktuellen Rechtsprechung des Bundesgerichtshofes
(Urteil vom 13. April 2005, VIII ZR 44/04) besteht
in Berlin insgesamt keine Mangellage und damit keine Ausnutzung
eines geringen Angebots an Wohnraum.
Erläuterungen zum Marktmietspiegel
Die Preisauswertungen wurden anhand von 172 Mietverträgen
(für die Analyse geeignet = 150 Abschlüsse), ca. 15 Interviews (mit
der Mitteilung von Ø 10 Abschlüssen) von Maklern und Hausverwaltern,
sowie der besonderen Fachkunde und Erfahrung der Mitglieder
des Wertermittlungsausschusses recherchiert und ermittelt.
Insgesamt standen für die Erhebung somit rd. 300 Mietdaten
mit über 40.000 m² Wohnfl äche zur Verfügung.
Geltungsbereich des Marktmietspiegels
Dieser Marktmietspiegel ist eine Übersicht über die in Berlin am
01.09.2010 üblicherweise für Wohnraum in Ein-/Zweifamilienhäusern
gezahlten Neuabschlussmieten. Die jeweiligen Mietspiegelwerte
verstehen sich als Schwerpunktpreise. Dabei handelt
es sich nicht zwingend um die Mittelwerte der ausgewiesenen
Mietpreisspanne, sondern um die am häufi gsten anzutreffende
Miete. Die im Marktmietspiegel angegebenen Schwerpunktpreise
beziehen sich auf Mietobjekte in einfacher, mittlerer und gu-
ter Wohnlage in Annäherung an die Wohnlageneinstufung des
Berliner Mietspiegels bzw. in sehr guter Wohnlage nach den Feststellungen
des Gutachterausschusses für Grundstückswerte in
Berlin und der IVD-Wohnlagenkarte Berlin. Der Marktmietspiegel
gilt ausschließlich für den freifi nanzierten Wohnungsbau.
Er gilt nicht für:
�� öffentlich geförderte Gebäude
�� Geschosswohnungsbau
�� möblierte oder teilmöblierte Gebäude
�� Untermietverhältnisse
�� Gebäudegrößen < 70 m² oder > 250 m² Wfl .
�� nicht zu Wohnzwecken dienende Räumlichkeiten
Gliederung des Marktmietspiegels
Grundsätzlich ist die Baujahresklasse ausschlaggebend, in der das
Gebäude errichtet wurde. Die Unterteilung der Baujahresklassen
für die Bezirke im Ostteil und Westteil der Stadt erfolgt aufgrund
der historischen Entwicklung Berlins (siehe Baujahresepoche
1950 – 1989).
Wie bei der Defi nition der ortsüblichen Vergleichsmiete haben
sich bei der Marktmiete die Vergleichsmerkmale: Art, Größe, Lage,
Ausstattung und Beschaffenheit als wertbeeinfl ussende Determinaten
herausgestellt. Die primären Differenzierungskriterien sind
Ausstattung und Lage.
Zur einheitlichen Vorgehensweise werden alle Mietangaben auf
ein einheitliches „Standardobjekt“ normiert, welches folgende
Defi nition beinhaltet:
�� freistehende Ein-/Zweifamilienhäuser
�� Gebäudegrößen zwischen 110 m² bis 150 m² (Ø 130 m²) Wfl .
�� Grundstücksgrößen zwischen 500 m² bis 900 m² (Ø 700 m²)
�� mittlerer bis gehobener Ausstattungsstandard6 � � guter Bauzustand7 (d. h. laufend instand gehalten und überwiegend
modernisiert)
�� Kfz-Stellplatz auf dem Grundstück
6 Mittlere Ausstattung: Verbundfenster aus Holz/Kunststoff oder Isolierverglasung, Sanitärbereiche gefl iest, einfache Qualität, Wasser-/Abwasserinstallation unter Putz,
Bodenbelag mittlere Preisklasse (Textil, Laminat, Linoleum etc.), einfache Elektroinstallation mit Gegensprechanlage und je Raum 1-2 Steckdosen, Füllungstüren, glatte
Türen aus Holz, Holzzargen, zentrale Heizungsanlage mit Radiatoren ohne Thermostatventile, Warmwasser meist dezentral über elektr. Durchlauferhitzer, Einbauküche
einfacher/mittlerer Qualität mit gefl iestem Arbeitsbereich, tlw. Elektrogeräte.
Gehobene Ausstattung: Isolierglasfenster aus Holz, Kunststoff, Alu, Sanitärbereiche gefl iest, bessere Qualität, tlw. Vorwandinstallation, Wasser-/Abwasserinstallation
unter Putz, Kalt-/Warmwasserzähler, Bodenbelag bessere Qualität (Parkett, Laminat, Fliesen etc.), bessere Elektroinstallation mit Gegensprechanlage, FI-Schalter und je
Raum mehrere Steckdosen, Türen aus Holz/Kunststoff, moderne Zentralheizung (max. 10 J. alt) mit Plattenheizkörpern und Thermostatventilen, zentrale Warmwasserversorgung,
Einbauküche besserer Qualität mit gefl iestem Arbeitsbereich, Elektrogeräte.
7 Überdurchschnittlicher baulicher Unterhaltungszustand, relativ neuwertig oder geringe Abnutzung, geringe Schäden, unbedeutender Instandhaltungs- und Instandsetzungsaufwand,
Zustand i. d. R. für Objekte nach weiter zurückliegender durchgreifender Instandsetzung und Modernisierung bzw. bei älteren Neubauobjekten
5

IVD-Marktmietspiegel Berlin 2010 für Ein-/Zweifamilienhäuser
IVD-Marktmietspiegel für Ein-/Zweifamilienhäuser in Berlin 2010
/m² Wohnfl äche/monatlich (nettokalt)
Wohnlage
(z. b. Bezirke)
einfach
Lichtenberg (S)
Neukölln (S)
Spandau (S)
einfach bis mittel
Marzahn-Hellersdorf (S)
Neukölln (V)
Pankow (S)
Reinickendorf (S)
Tempelhof-Schöneberg (S)
Treptow-Köpenick (S)
mittel
Charl.-Wilmersdorf (S)
Lichtenberg (V)
Steglitz-Zehlendorf (S)
gut
Marzahn-Hellersdorf (V)
Pankow (V)
Reinickendorf (V)
Spandau (V)
Tempelhof-Schöneberg (V)
Treptow-Köpenick (V)
gut bis sehr gut
Charl.-Wilmersdorf (V)
Steglitz-Zehlendorf (V)
S = Standardwohnlage (überwiegende Lage im jeweiligen Bezirk)
V = Vorzugswohnlage (bessere Lage im jeweiligen Bezirk)
Die angegebenen Schwerpunktmieten gelten für freistehende
Ein-/Zweifamilienhäuser mit Wohnfl ächen zwischen 110 m² bis
150 m² (Ø 130 m²), Grundstücksgrößen zwischen 500 m² bis 900
m² (Ø 700 m²) mit mittlerem bis gehobenem Ausstattungsstandard
und gutem Bauzustand (d. h. laufend instand gehalten und
überwiegend modernisiert) inkl. Kfz-Stellplatz zum 01.09.2010.
Dynamik
(Veränderung zum Vorjahr)
Zeichen Bedeutung
bis 1949
Gesamt
++ merklicher Preisanstieg (10 bis 15 %)
+ geringer Preisanstieg (bis + 5 %)
0 keine Veränderung feststellbar
– geringer Preisrückgang (bis – 5 %)
1950–1979
West
– – merklicher Preisrückgang (10 bis 15 %)
Baujahresklasse / Stadtteil
1979–1994
West
ab 1995
West
1950–1989
Ost
Berechnungsgrundlage für die Wohnfl äche ist die Verordnung
zur Berechnung der Wohnfl äche (WoFIV) sowie die Empfehlungen
zur Berücksichtigung von Nebenfl ächen (Hobbyräume u.ä.).
Nachrichtlich werden die marktüblichen Mietspannen von +/- 30
%, innerhalb welcher sich die Marktmiete, nach Berücksichtigung
der objektspezifi schen Merkmale (vgl. IVD-Merkmalnavigator),
i.d.R. bewegen sollte abgebildet.
Tendenz
(Prognose für die nächsten 6 Monate)
Die Preistendenzen resultieren aus den zusammengefassten
Einschätzungen. Die Darstellung zeigt die Annahme:
gleich bleibende Miete im Segment
leicht fallende Miete im Segment
fallende Miete im Segment
ab 1990
Ost
leicht steigende Miete im Segment
steigende Miete im Segment
Dynamik
09/2009–09/2010
Sp./Ze. 1 2 3 4 5 6 7 8
A
B
C
D
E
6,00
4,20–7,80
6,75
4,75–8,80
7,55
5,30–9,80
8,50
5,95–11,05
10,70
7,50–13,90
5,80
4,05–7,55
6,20
4,35–8,05
6,95
4,90–9,05
7,65
5,35–9,95
8,50
5,95–11,05
6,55
4,60–8,50
7,00
4,90–9,10
7,75
5,45–10,10
8,60
6,00–11,20
9,70
6,80–12,60
7,15
5,00–9,30
7,75
5,40–10,10
8,50
5,95–11,05
9,10
6,40–11,85
11,10
7,75–14,45
6,30
4,40–8,20
6,50
4,55–8,45
7,75
5,45–10,10
6,80
4,75–8,90
7,45
5,20–9,70
7,65
5,35–9,95
9,00
6,30–11,70
0
+
+
0
+
Tendenz
6

Lage und Ausstattung
Bei der Tabellierung des Marktmietspiegels wird auf die bezirkstypische
Wohnlage abgestellt. Diese kann der IVD-Wohnlagenkarte
bzw. den Wohnlagedefi nitionen (vgl. IVD-Immobilienpreisservice
2009/2010) entnommen werden. Zudem wird empfohlen, das
Straßenverzeichnis zum Berliner Mietspiegel zu beachten.
Das „Standardobjekt“ ist mit einem mittleren bis gehobenen
Ausstattungsstandard qualifi ziert. Maßgeblich sind nur die Ausstattungsmerkmale,
die vom Vermieter gestellt oder fi nanziert
wurden. Der IVD-Marktmietspiegel gilt nicht für Gebäude mit einfachem
Ausstattungsstandard und schlechtem Bauzustand sowie
für Villen/Landhäuser.
Art und Beschaffenheit
Der Marktmietspiegel stellt ausschließlich auf den freifi nanzierten
Wohnungsbau ab. Als Referenzobjekt dient ein freistehendes
Gebäude. Ausgehend hiervon können Abweichungen in Bezug
auf das Wohnwertmerkmal Art bei DHH / REH sachgerecht mit einem
Abschlag von bis zu -3 % berücksichtigt werden.
Die Beschaffenheit eines Hauses wird im Marktmietspiegel wesentlich
durch das Baualter symbolisiert. Zudem enthält der IVD-
Merkmalnavigator weitere Einfl ussfaktoren.
Hobbyräume und sonstige Nebenfl ächen
Neben der „reinen“ Wohnfl äche i. S. d. WoFIV spielen in diesem
Marktsegment nutzbare Hobbyräume eine Rolle. Diese Flächen
liegen oftmals in einem (Neben-) Geschoss (z. B. Keller, Spitzboden)
und sind i. d. R. nicht als Wohnfl äche zu berücksichtigen. In
der Praxis hat es sich als marktgerecht erwiesen, diese Flächen
nach ihrer Nutzungsmöglichkeit anteilig in der Mietfl äche (oder
im Ergebnis dasselbe, zur Miete) in Ansatz zu bringen. Anhaltspunkte
hierzu kann die nachstehende Tabelle liefern:
Nutzungsmöglichkeit von
Hobbyräumen
sehr gut
gut
mittel
schlecht
Erläuterung der Vergleichsmerkmale
Größe
Berechnungsgrundlage für die Wohnfl äche ist die WoFIV 8 . Nach
den Einschätzungen des IVD sind die in der Bewertungsliteratur
angegebenen Umrechnungskoeffi zienten zur Berücksichtigung
einer Abhängigkeit der Miethöhe pro Quadratmeter von
der Wohnfl äche für Wohnungen in Ein- und Zweifamilienhäusern
nicht einschlägig. Die Wertigkeit der unterschiedlichen Gebäudegrößen
wurde vom IVD daher nach Marktfähigkeit sortiert
und auf ganze Zahlen gerundet. Abweichungen in Bezug auf das
Wohnwertmerkmal Größe können sachgerecht wie folgt berücksichtigt
werden:
Wohnfl äche freistehende EFH/ZFH
80 m² bis unter 110 m² bis + 5 %
ab 110 m² bis unter 150 m² 0 %
ab 150 bis unter 250 m² bis – 5 %
Kriterien Gewichtsfaktor Sprengnetter Gewichtsfaktor Dröge
mit den Wohnräumen vergleichbar,
besonders gute Ausstattung.
etwas einfachere Ausstattung als die
Wohnräume
schlechtere Ausstattung als die
Wohnräume
deutlich schlechtere Ausstattung als die
Wohnräume
Wohnfl äche DHH/REH
70 m² bis unter 90 m² bis + 5 %
ab 90 m² bis unter 130 m² 0 %
ab 130 bis unter 250 m² bis – 5 %
0,8 bis 1,0 0,75
0,6 bis 0,8 0,50
0,4 bis 0,6 0,33
0,2 bis 0,4 0,20
nicht nutzbar lediglich zusätzlicher Nutzraum bis 0,20 k. A.
Quellen:
Sprengnetter (Hrsg.): Immobilienbewertung, Marktdaten und Praxishilfen, Band 4, Abschnitt 5.36/6 (Stand 2010)
Dröge: Handbuch zur Mietpreisbewertung für Wohn- und Gewerberaum, 3. Aufl age, 2005
8 Verordnung zur Berechnung der Wohnfl äche vom 25.11.2003 - BGBI. I 2003, 2346
7

IVD-Merkmalnavigator zum Marktmietspiegel für Ein-/Zweifamilienhäuser 2010
Positive Merkmale + –
Negative Merkmale
Besondere Ausstattung (z. B. Sanitärbereich hochwertig gefl
iest, Doppelhandwaschbecken, Badewanne und Dusche
getrennt, wandhängendes WC, Eckbadewanne, Handtuchheizkörper
etc.)
Zweites Bad/WC
Einbauküche gehobener Preisklasse (Markenhersteller) mit
gefl iestem Arbeitsbereich und hochwertigen Elektrogeräten
im guten Allgemeinzustand (Herstellungswert > 5.000 €)
> 12 m² Grundfl äche (Wohnküche)
Höherwertiger Fußbodenbelag (Parkett, Intarsien, Natur stein
etc.) in mindestens 50 % der Räume (im guten Zustand)
Fußbodenheizung
Moderne Heizungstechnik (Brennwerttechnik, erneuerbare
Energien wie Solarthermie, Photovoltaik, Erdwärme etc.)
Moderne Isolierverglasung (Baujahre 1950 bis 1978 bzw. bis 1990)
Offener Kamin, hochwertiger Kachelofen
Überdurchschnittlicher Instandhaltungszustand
Aufwendige Architektur (z. B. repräsentativer Altbau mit
Stilfassade etc.) bzw. repräsentatives Entree
Gute wärmetechnische Beschaffenheit (Wärmeschutz
des Gebäudes sowie Effi zienz der Heizungsanlage <
125 kWh / (m²AN a)) – bis Baujahr 1978 –
Schwimmbad, Sauna (je nach Nutzungsmöglichkeit)
Villenartiges Wohnumfeld mit Repräsentationscharakter
Besonders ruhige Lage
sehr gute Infrastruktur (Einkaufsmöglichkeiten, Schulen
bis 1 km Entfernung)
Straßenabgewandter Garten nach Süden, Südwesten
orientiert
Besonders aufwendig gestaltete Gartenanlage
Überwiegend gute Aussicht (Freiblick etc.)
Bad / WC (bis +/– 3 %)
Küche (bis +/– 3 %)
Gebäude (bis +/– 7 %)
Wohnlage (bis +/– 12 %)
Grundstück (bis +/– 5 %)
Einfache Ausstattung (keine zeitgemäße Ausstattung, tlw.
Aufputzinstallation)
Innenliegendes Bad
Nicht beheizt oder nur elektr. Wärmestrahler
fehlendes Gäste-WC
Bad nicht gefl iest
Keine Einbauküche
Keine Entlüftung (weder mechanisch noch natürlich)
Keine Warmwasserversorgung
Kein Fliesenspiegel und/oder keine Fußbodenfl iesen
Überwiegend Einfachverglasung
Keine zentrale Warmwasserversorgung, überalterte
Elektroinstallation etc.)
Nachtstromspeicherheizung
Nicht unterkellert
Wohnzimmer < 20m²
Durchgangszimmer
überwiegend unzureichende Raumhöhe(n) < 2,30 m
Unterdurchschnittlicher Instandhaltungszustand (z. B.
Schäden an Fassaden, Treppenhaus, Dach etc.)
Nachteilige wärmetechnische Beschaffenheit (Wärmeschutz
des Gebäudes sowie Effi zienz der Heizungsanlage >
200 kWh / (m²AN a)) – bis Baujahr 1978 –
Überdurchschnittliche Immissionsbelastung 9 , störende
Betriebe in der Nachbarschaft
vernachlässigte Umgebung (z. B. überwiegend Gebäude
mit Instandhaltungsrückstau, Graffi ti etc.)
mäßige Infrastruktur (Einkaufsmöglichkeiten, Schulen in
weitläufi ger Entfernung > 2 km)
unterdurchschnittliche Erschließung (keine befestigte
Straße, fehlender Kanalanschluss etc.)
Straßenabgewandter Garten nach Norden, Nordosten
orientiert
Unterdurchschnittlich, vernachlässigte Gartenanlage
Keine (Garten)Terrasse bzw. nicht vom Wohnzimmer begehbar
Überwiegend schlechte Aussicht (z. B. verdichtete Bebauung
etc.)
Kein Kfz-Stellplatz
9 Bei besonders massiven Belastungen (Hauptstraßen, direkte Nähe zur Stadtautobahn, Schienenstrecke oder Einfl ugschneise) ist eine zusätzliche Abstufung der Wohnlage
oder ein höherer Abschlag gerechtfertigt.
8

Erläuterungen zum IVD-Merkmalnavigator
Besondere wertbeeinfl ussende Vor- und Nachteile können durch
die vom IVD empfohlenen und hinsichtlich ihres Werteinfl usses
quantifi zierten Zu-/Abschläge im IVD-Merkmalnavigator berücksichtigt
werden. Diese spiegeln die am häufi gsten am Markt anzutreffenden
wertbeeinfl ussenden Parameter wider. Die Miethöhe
kann im Einzelfall von weiteren hier nicht aufgeführten Merkmalen
abhängen. Die nachfolgende Zusammenfassung erhebt keinen Anspruch
auf Vollständigkeit. Weitere Zu-/Abschläge sind jedoch nur
in besonderen Fällen (z. B. Wassergrundstück, direkte Lage an überdurchschnittlichen
Lärmquellen (Hauptstraße, Einfl ugschneise
etc.) gerechtfertigt. Die Abhängigkeit der Faktoren lässt sich zwar
nicht mit statistischen Methoden nachweisen, dennoch ist deren
Einfl uss in der Fachwelt als unstrittig anzusehen.
Beispiel zur Anwendung des IVD-Marktmietspiegels
Objektdaten
Für eine rd. 135 m² große Doppelhaushälfte (Baujahr 1990) in Berlin-
Lankwitz (mittlere Wohnlage im Verwaltungsbezirk Steglitz-Zehlendorf)
ist zum Stichtag 01.09.2010 die Marktmiete zu bestimmen.
Das Gebäude befi ndet sich in einem überwiegend guten Bauzustand
mit mittlerem bis gehobenem Ausstattungsstandard. Als Besonderheit
verfügt das Objekt über eine Fußbodenheizung und ein
Gäste-WC. Eine hochwertige Einbauküche wurde 2005 eingebaut.
Beheizt wird das Gebäude über eine Nachtstromspeicherheizung.
Ein Kfz-Stellplatz befi ndet sich auf dem Grundstück.
1. Schritt
Schwerpunktmiete aus dem IVD-Marktmietspiegel unter Berücksichtigung
des Baujahres und der Wohnlage auswählen:
7,75 €/m² Wfl ./mtl. (Feld C3)
2. Schritt
Berücksichtigung der
Gebäudeart
7,75 €/m² Wfl ./mtl.
x 0,98 (Doppelhaus)0
= 7,60 €/m² Wfl ./mtl.
3. Schritt
Berücksichtigung der Gebäudegröße:
7,60 €/m² Wfl ./mtl.
x 0,98 0000000000
= 7,45 €/m² Wfl ./mtl.
Beispiel zur Berechnung der Netto-Anfangsrendite
Der Schwerpunktkaufpreis beträgt für einfache/mittlere Lagen
225.000 € (IVD, Stand 2010). Die Schwerpunktmiete (nettokalt) beträgt
lt. IVD-Marktmietspiegel in gleicher Lage (West) 6,92 €/m² Wfl . (siehe
Seite 2 dieser Analyse). Diesen Daten liegt eine durchschnittliche Wohnfl
äche von 130 m² zugrunde. Der Jahresrohertrag beträgt somit:
6,92 €/m² Wfl . x 130 m² Wfl . x 12 Monate = 10.795,20 €
Vom Jahresrohertrag sind die nicht umlagefähigen Bewirtschaftungskosten
abzuziehen. Aufgrund der Veröffentlichungen der ein-
10 in Anlehnung an die Defi nition der gif (Gesellschaft für immobilienwirtschaftliche Forschung e.V.)
Die empfohlenen Zu-/Abschläge stellen Obergrenzen dar. Bei
Vorhandensein von einem oder mehreren Merkmalen einer
Gruppe ist nicht grundsätzlich der Maximalwert zu wählen.
Ebenso heben sich die Kriterien nicht gegeneinander auf, da diese
nicht immer gleichwertig (gleichgewichtig) sind.
Garagen sind gesondert zu berücksichtigen. Der IVD empfi ehlt
eine Spanne von 30,00 bis 75,00 €/monatlich. Für Garagen, die
sich nicht auf dem Grundstück selbst befi nden sollte der Wertansatz
im unteren Drittel der Spannenangabe erfolgen. Für Garagen
mit überdurchschnittlichem Platzangebot (z. B. zusätzlicher
Abstellraum oder 2. Stellplatz) sollte der Wertansatz im oberen
Drittel der Spannenangabe erfolgen.
4. Schritt
Berücksichtigung von Ausstattungs- und Lageunterschieden
mittels Merkmalnavigator:
Merkmalgruppe Zu-/Abschlag Bemerkung
Bad / WC 0 % entspricht dem Referenzgebäude
Küche + 4 %
Gebäude + 5 %
7,45 €/m² Wfl ./mtl.
x 1,09 0000000 00
= 8,12 €/m² Wfl ./mtl.
Die empfohlene Marktmiete beträgt 8,12 €/m²
Wfl ./mtl. (= 1.096 €/mtl. nettokalt).
schlägigen Literatur werden diese objektartenspezifi sch mit
20 % geschätzt. Der Jahresreinertrag beträgt somit:
10.795,20 € x 0,80 = 8.636,16 €
Die Netto-Anfangsrendite 10 ergibt sich aus dem Verhältnis Reinertrag/Kaufpreis:
8.636,16 € / 225.000 € ≈ 3,8 %.
Einbauküche gehobener Preisklasse
2 positive Merkmale (Fußbodenheizung,
2. Bad), 1 negatives Merkmal
(Nachtstromspeicherheizung)
Lage 0 % entspricht dem Referenzgebäude
9 %
9

Dem Wertermittlungsausschuss gehören an:
�� Andreas Habath² (vorsitzendes Mitglied)
�� Dipl.-Kfm. Mathias Dalhoefer ¹ , ²
�� Dr. Hubert Geppert ¹ , ² , ³
�� Katja Giller
�� Dr. Philip Gleser ¹ , ² , ³
�� Andreas Kinner
�� Dipl.-Ing. (FH) Silvio Kühne
�� Dipl.-Ing. Harald Ranft
�� Konstantin Rutkowski
�� Petra Schmökel ¹
�� Dipl.-Ing. Andreas Schories ¹ , ²
�� Dipl.-Kfm. Daniel Schmidt
�� Dipl.-Ing. Thomas Wagner
Wertermittlungsausschuss (WEA)
1) öffentlich bestellte und vereidigte Sachverständige für Bewertung bebauter und unbebauter Grundstücke (IHK Berlin)
2) zertifi zierte Sachverständige für Immobilienbewertung gem. DIN EN ISO/IEC 17024 (TGA)
3) Member of the Royal Institution of Chartered Surveyors (MRICS)
Impressum
Immobilienverband Deutschland (IVD)
Verband der Immobilienberater, Makler, Verwalter und Sachverständigen
Regionalverband Berlin-Brandenburg e.V.
Vorsitzender des Vorstandes: Dirk Wohltorf
Kurfürstendamm 102
10707 Berlin
Tel.: 030 / 89 73 53 64
Fax: 030 / 89 73 53 68
E-Mail: info@ivd-berlin-brandenburg.de
Web: www.ivd-berlin-brandenburg.de
Layout, Gesamtherstellung: unit ZÜRN Werbeagentur GmbH, Berlin
Fotos: Andreas Habath
Der IVD Berlin-Brandenburg e.V. stützt seine Preiseinschätzungen auf Informationen der IVD-Marktreporter, öffentliche Quellen und auf
die besonderen Marktkenntnisse der Mitglieder des Wertermittlungsausschusses. Die Informationen wurden mit größter Sorgfalt recherchiert
und erfolgen ohne Gewähr. Für etwaige Fehler kann keine Verantwortung übernommen werden. Vervielfältigungen, auch auszugsweise,
sind nur mit Quellenangabe gestattet.
Alle Urheber- und Leistungsschutzrechte vorbehalten.
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