Vorlage Nr. 45/2005 - Stadt Hofheim am Taunus

KREISSTADT HOFHEIM AM TAUNUS
- Stadtverordnetenversammlung -
Vorlage Nr. 45/2005 an die Stadtverordnetenversammlung
Vorlage des Magistrats
Antrag der Fraktion der
Große Anfrage der Fraktion der
Kleine Anfrage der Fraktion der
Chinonplatz
Hofheim am Taunus, den 5. April 2005
- Beschlüsse Nr. 9 der Stadtverordnetenversammlung vom 02 Juni 2004
und Nr. 21 vom 15.12.2004
Mit dem oben genannten Beschluß zur Vorlage 50 / 2004 hat die
Stadtverordnetenversammlung der Fa. Scholz Verwaltung GmbH zur Realisierung
des gemäß Letter of Intent ( LoI ) vom 23. April 2004 geplanten Projekts die
Alleinstellung über das Grundstück Chinonplatz eingeräumt. Die Alleinstellung wurde
mit Beschluss Nr. 21 vom 15.Dezember 2004 zu Vorlage 166/2004 bis zum 31. Mai
2005 verlängert.
I.1. Sachstand
In der Zwischenzeit wurde auf der Grundlage des LoIs zwischen dem Magistrat, der
Fa. Scholz Verwaltung GmbH und der Firma NILEG über einen Entwurf des
Kaufvertrags verhandelt und weitestgehend Einigung erzielt.
Die Käuferseite hat
- MieterInnen für große Teile der Einzelhandelsflächen gewonnen
- die Gebäudeplanung nach den Anforderungen der Mieter fortentwickelt
- die Finanzierung für das Projekt durch Gewinn des Partners NILEG gesichert
- Verhandlungen mit potentiellen Kinobetreibern geführt.
Im Zeitpunkt der Abfassung dieser Vorlage ist als Sachpunkt weiterhin noch die
Frage des Kinos offen.
(Siehe dazu unten)
Der Kaufvertragsentwurf ist als Anlage Nr.1 dieser Vorlage beigefügt, allerdings ist
der Kaufpreis geschwärzt. Die Mitteilung des Kaufpreises erfolgt durch den Vertreter
des Magistrats in nicht öffentlicher Sitzung.
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I.2. Kaufvertrag
Wesentliche Inhalte des Kaufvertrags stellen sich wie folgt dar :
I.2.1. Vertragsparteien
Käufer der Grundstücke ist die Fa. Scholz Hofheim GmbH &Co KG i.G.
Diese Gesellschaft ist zur Realisierung des Projekts gegründet.
Die Gesellschaft ist zur Eintragung ins Handelsregister angemeldet.
Verkäufer sind sowohl die Stadt als auch die HWB, wobei der Gesamt-Kaufpreis im
Außenverhältnis vom Käufer mit befreiender Wirkung an die Stadt zu zahlen ist.
Eine Regelung, wie der Gesamtkaufpreis im Innenverhältnis zwischen Stadt und
HWB aufzuteilen ist, steht vor dem Abschluß. Hier sind insbesondere Fragen der
Bewertung der Gebäude zu klären.
Das Ergebnis der Klärung wird der Magistrat Ihnen zur Kenntnis geben, sobald es
vorliegt.
I.2.2. Sicherung des Nutzungskonzeptes großflächigen Einzelhandels
Zur Sicherung der Umsetzung und langfristigen Aufrechterhaltung des
Nutzungskonzepts, das zur Auswahl des Projekts Scholz geführt hat ist
vertraglich geregelt, daß der Käufer sich verpflichtet innerhalb von 5 Monaten
nach Erhalt der Baugenehmigung auf dem Kaufgrundstück mit der Errichtung
des Gebäudes, das dem Nutzungskonzept gemäß Vertragsanlage entspricht, zu
beginnen.
Darüber hinaus verpflichtet sich der Käufer, innerhalb von 24 Monaten ab
Baubeginn gemäß Vertragsanlage großflächige Einzelhandelsflächen zu
errichten und nutzen zu lassen; darunter dürfen nicht mehr als zwei
Nutzungseinheiten sein, die pro Nutzungseinheit weniger als 150 m²
zusammenhängende Verkaufsfläche aufweisen. Von dieser Verpflichtung bleibt
das Recht des Käufers unberührt, in der Vorkassenzone der größten
Einzelhandelsfläche bis zu fünf Nutzungseinheiten mit weniger als 150 m²
zusammenhängende Verkaufsfläche pro Einheit zu errichten und nutzen zu
lassen, wovon mindestens zwei Verkaufsflächen von Dienstleistern (Friseur,
Schuhmacher, Schlüsseldienst etc.) zu nutzen sind. Unter Vorkassenzone ist die
Fläche zu verstehen, die sich innerhalb eines Abstands von 17.50 m vor und
hinter dem Kundenausgang (Grenze Mietfläche) der größten
Einzelhandelsfläche befindet.
Außerdem verpflichtet sich der Käufer dazu, Einzelhandelsflächen im
Gesamtobjekt von insgesamt mindestens 8.000 m² Verkaufsfläche herzustellen.
Außerdem verpflichtet sich der Käufer dazu, sicherzustellen, dass binnen 15
Jahren, ab dem kaufvertraglichen Übergabetag gerechnet, auf dem
Kaufgrundstück insgesamt mindestens 4.000 m² Einzelhandelsverkaufsflächen,
davon nicht mehr als drei Nutzungseinheiten kleiner als jeweils 150 m², nutzbar
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sind und Betriebe, die den in Vertragsanlage genannten Branchen angehören,
nicht auf dem Kaufgrundstück tätig werden.
Diese vertragliche Verpflichtung soll durch eine sog. Unterlassungsdienstbarkeit
grundbuchlich gesichert werden.
I.2.3. Stellplätze
Eine Regelung hinsichtlich Stellplätzen ist im aktuellen Kaufvertragsentwurf nicht
mehr enthalten.
Ein Angebot der Fa. Scholz zur künftigen Betreibung der Parkplätze im Objekt durch
eine städtische Gesellschaft liegt vor und wird derzeit noch geprüft.
Festzuhalten ist allerdings, daß durch den Neubau cirka 120 Stellplätze am
Chinonplatz im weiteren Sinne entfallen. Mit diesen wird der Stellplatznachweis für
das Rathaus und den I. Bauabschnitt der Stadthalle geführt, so daß Ersatz zeitnah in
jedem Fall geschaffen werden muß.
I.2.4. Freimachung des Grundstückes
Zur Regelung betreffend der Freimachung des Grundstücks und zum Kino siehe
unten
II. Grundstück
Das Projekt Scholz bezieht – wie es jede städtebaulich befriedigende Neubebauung
des Bereichs zwischen Pfarrgasse und Stadthalle tun muß - das Erbbaugrundstück
mit ein.
Die zur Realisierung notwendige Freimachung ist wie folgt vorgesehen:
• Die rechtstechnische Abwicklung der Freimachung vom Erbbaurecht soll der
Erwerber übernehmen, der zu diesem Zweck das Erbbaurecht erwerben wird.
Wirtschaftlich geht die vorzeitige Beendigung des Erbbaurechts wie auch der
Abriss aller auf dem Grundstück befindlichen Gebäude zu Lasten der Stadt; die
dem Erbbauberechtigten vom Erwerber zu leistende Entschädigung sowie die
Abbruchkosten sind vom Kaufpreis bereits abgezogen.
• Der Mieter der Gastronomieflächen hat der Stadt ein notariell beurkundetes
Angebot auf vorzeitige Aufhebung der Mietverhältnisse gegen eine
Entschädigung in Gestalt der Übertragung eines Grundstücks am südlichen Rand
des Kellereiplatzes, hilfsweise gegen Geldentschädigung gemacht.
An das Angebot ist der Mieter bis zum 30.04.2005 gebunden.
Nähere Informationen zum Inhalt des Angebots können durch den Vertreter des
Magistrats in nicht öffentlicher Sitzung gegeben werden.
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III. Bebauungs- und Nutzungskonzept
Die architektonische und Nutzungs- Konzeption des geplanten Objekts entspricht in
den Grundzügen der im Investoren-Auswahlverfahren vorgelegten Planung eines
Fachmarktzentrums.
Nach wie vor sind im Basement eine Fläche für einen Vollsortimenter (Verkaufsfläche
incl. Kassenzone nach aktuellem Planungsstand 4500 m² ) “und im Erdgeschoß
Flächen für 5 Fachmärkte in der Größe zwischen 200 und 2.200 m² Verkaufsfläche
vorgesehen.
Die nach derzeitigem Planungsstand cirka 605 Stellplätze sind auf drei Parkebenen
ab 1. OG angeordnet.
Veränderungen haben sich im Zuge der Projektentwicklung aufgrund der Anforder -
ungen der Betreiber in folgenden Punkten ergeben :
- Die zunächst zur Erschließung der ersten Parkebene vorgesehene Spindel ist zu
Gunsten von Rampen aufgegeben worden, um den Anlieferungsbereich den
Forderungen der Interessenten für die Basement – Fläche entsprechend
gestalten zu können. Die Anlieferung durch Lkws geschieht komplett auf dem
Grundstück, ohne den öffentlichen Straßenraum zum rangieren in Anspruch
nehmen zu müssen.
- Der Zugangsbereich zu den beiden Einkaufsebenen vom Stadthallenvorplatz aus
ist zu Gunsten von Verkaufsflächen verringert worden, um den Verlust an
Verkaufsflächen zu kompensieren, der durch den größeren Flächenbedarf für die
Warenanlieferung entstanden ist.
Die aktuellen Grundrisse und Schnitte werden nachgereicht.
Für die städtebauliche Einbindung des künftigen Fachmarktcenters ist die Gestaltung
der Fassade sowohl hinsichtlich der Gliederung als auch hinsichtlich der Materialien
von wesentlicher Bedeutung.
Der Käufer hat einen Fassadenwettbewerb ausgerichtet.
(Vgl. hierzu Beschluß Nr. 2 des HFA vom 17.02.2005 )
Die Sitzung des Preisgerichts ist für den 11.04.2005 vorgesehen.
Über das Ergebnis wird Sie der Magistrat im Rahmen einer Ergänzungsvorlage
unterrichten.
IV. Belegung der Einzelhandelsflächen
Basement
„E – Center“ EDEKA
Auf einer Verkaufsfläche von ca. 4.500 qm, wird das Konzept eines Supermarkts mit
rund 35.000 unterschiedlichen Artikeln realisiert.
Hiervon sind ca. 15 % sog. „Non-Foods“ im kurzlebigen Bereich. Das sind
beispielsweise einfachere Haushaltswaren und Kleinelektrogeräte, bei denen der
Preis im Vordergrund steht.
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Das Konzept eines E-Centers basiert auf einem hohen Selbstbedienungsanteil und
ist preisaggressiv.
Die Mitarbeiteranzahl beträgt umgerechnet rund 73 Vollzeitkräfte, die neu eingestellt
werden. Es gibt eine Absprache mit der EDEKA, dass die Fa. Buch, eingebunden im
Vertriebskonzept der EDEKA, das Objekt am Chinonplatz betreiben wird.
Erdgeschoss
1. Mit dem zweitgrößten deutschen Textil- und Bekleidungsanbieter nach der Metro-
Gruppe ist die Vermietung mit einer Nutzfläche von 1.150 m² endverhandelt.
2. Mit einem namhaften süddeutschen Textilanbieter mit mehr als 100
Niederlassungen in Deutschland wurde eine Nutzfläche von 1.200 m² ebenfalls
endverhandelt.
3. Ein namhaftes Hofheimer Sportgeschäft befindet sich hinsichtlich einer Nutzfläche
von 1.000 m² ebenfalls mit uns in weitgehendem Verhandlungsstand.
Für die verbleibenden Restflächen gibt es eine Reihe von Interessenten. Die
endgültige Auswahl erfolgt in enger Abstimmung mit dem Hauptmieter und den
anderen Mietern.
V. Kino
Die Fa. Scholz hatte sich im LoI bereit erklärt, unter der Voraussetzung der
wirtschaftlichen Vertretbarkeit auch ein Kino zu errichten.
Die Fa. Scholz hat mit mehreren Kinobetreibern Gespräche geführt.
Im Verlauf der Projektentwicklung haben nach Auskunft der Herren Scholz die
Einzelhandels- wie die Kinobetreiber deutlich gemacht, daß sich
Ladenöffnungszeiten und Vorführzeiten in Zukunft immer mehr überschneiden und
damit Einkaufskunden und Kinobesucher immer stärker um die Stellplätze
konkurrieren werden. Die potentiellen Betreiber für die Basement –Fläche
akzeptieren deshalb ein Kino im Objekt – wenn überhaupt – nur auf der oberen
Parkebene.
Mit einem Kino auf der obersten Parkebene würde die im Bebauungsplan
festgesetzte maximale Gebäudehöhe überschritten.
Hier kommt nach ersten Abstimmungsgesprächen mit der Bauaufsicht eventuell
eine Befreiung in Betracht.
Allerdings muß derzeit davon ausgegangen werden, daß durch die Anordnung eines
Kinos auf der obersten Parkebene ein zusätzliches Fluchttreppenhaus und eine
Sprinkleranlage für die Parkebenen erforderlich werden.
Die hierdurch entstehenden zusätzlichen Kosten waren nach Angaben der Fa.
Scholz bei der im LoI zugrunde gelegten Kalkulation nicht berücksichtigt.
Da zum gegenwärtigen Zeitpunkt nicht abzusehen ist, ob es dem Käufer gelingt, mit
einem Kinobetreiber einen Mietvertrag zu wirtschaftlich für beide Seiten
annehmbaren Konditionen zu schließen, sieht der Kaufvertragsentwurf eine Miet-
Option der Stadt für Kino und Gastronomieflächen vor.
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Der Mietpreis steht u.a. in Abhängigkeit zu den Brandschutzanforderungen und
konnte deswegen noch nicht endverhandelt werden.
Sobald hier neue Erkenntnisse vorliegen, wird der Magistrat Sie informieren.
VI. Finanzierung
Die Finanzierung des Projekts mit einem Volumen von cirka 25 Mio € erfolgt durch
einen Kredit der NordLB.
VII. Bauphase
Mit Beschluß vom 02.Juni 2004 hatten Sie den Magistrat weiter beauftragt, sich um
eine möglichst große Zahl von Ersatzparkplätzen für die Bauphase zu bemühen.
Hierzu kann folgender Zwischenstand berichtet werden:
• Rechtzeitig zu Beginn der Baumaßnahme soll das Haus Pfarrgasse 24
abgebrochen und das Grundstück Pfarrgasse / Elisabethenstraße / Kellereiplatz
so hergerichtet werden, daß dort zusätzliche Behelfsparkplätze entstehen
können.
Ein Abbruchantrag ist gestellt.
Ferner hatten Sie die Steuerungsgruppe Citymarketing gebeten, ein Konzept für
Aktionen und Werbemaßnahmen für den Einzelhandel der Kernstadt während der
Bauphase zu erarbeiten.
• Bei einem ersten Treffen der Lenkungsgruppe mit den Herren Scholz wurde
grundsätzlich Einvernehmen darüber erzielt, dass eine Zusammenarbeit sinnvoll
und von allen Seiten gewünscht wird. Ein konkreter Maßnahmenplan soll in
Abhängigkeit vom weiteren Verlauf des Projektes entwickelt werden. In der
nächsten Sitzung der Lenkungsgruppe am 13. April 2005 steht das
Marketingkonzept „Innenstadt“ auf der Tagesordnung.
VIII. Einbindung des neuen Fachmarktzentrums
Mit Beschluß vom 02. Juni 2004 hatten Sie den Magistrat auch beauftragt , das
Konzept für die Marktscheune zu konkretisieren und mit dem Projekt Scholz
abgestimmte Vorschläge für die Gestaltung des Kellereiplatzes und die Überquerung
der Elisabethenstraße zu machen.
Hierzu können wir folgenden Zwischenstand berichten:
• Von der Verwaltung wurden unter Berücksichtigung der Anforderungen der
Denkmalschutzbehörde bezüglich des Umbaus der alten Scheune Hof Ehry zur
Marktscheune. Konzeptüberlegungen (Angebotssortiment, Ausstattung)
angestellt. Die Gespräche mit möglichen Betreibern sind aufgenommen.
• Von der Verwaltung wurde ein Vorschlag für die Querung der Elisabethenstraße
und die Wegeführung für Fußgänger über den Kellereiplatz entwickelt und in der
Sitzung des Ausschusses für Planung, Bauen, Umwelt und Verkehr am
14.03.2005 vorgestellt.
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Der Ausschuß hat die Pläne zur Kenntnis genommen und die Angelegenheit
zur nächsten Sitzung vertagt. Weiter wurde beschlossen „Die Fraktionen werden
gebeten, Vorschläge zur Gestaltung des Kellereiplatzes auszuarbeiten und diese
in der Sitzung des Ausschusses für Planung, Bauen, Umwelt und Verkehr am
11.04.2005 vorzustellen. Dort soll ein gemeinsamer Vorschlag erarbeitet werden,
welche Bebauung/Planung zeitgleich mit der Eröffnung des Fachmarktcenters
verwirklicht werden kann."
Die Einbindung des neuen Fachmarktcenters in das innerstädtische
Einzelhandelsgeschehen wird dadurch wesentlich erleichtert, daß mit der Fa. Buch
ein renommiertes Hofheimer Einzelhandelsunternehmen künftig sowohl am neuen
Standort Chinonplatz als auch am traditionellen Standort Hauptstraße/Untertor
vertreten sein wird.
„Buch. Der Markt“ wird sein exklusives, service- und frischeorientiertes Konzept
erheblich ausbauen. Durch eine ausgefeilte Weiterentwicklung des Angebots-Mix
wird die Innenstadt noch interessanter und weiter belebt. Angedacht ist u.a.:
- großer Ausbau des Bio-Bereiches zu Südhessens größtem und schönstem Bio-
Supermarkt. Der Biobereich wird allein cirka. 80 % der bisherigen Fläche einnehmen.
- noch stärkere Vermarktung regionaler Produkte
-Ausbau des Lieferservice
-Verbreiterung der Gänge
- Ausbau der Ernährungsberatung
- Verfünffachung von frisch zubereiteten Lebensmitteln. (z.B. frische Pizzen zum
Selbstbacken; z.B. fertige, frische kalte Speisen zum erwärmen für daheim, z.B.
frische Nudelprodukte und vieles mehr)
Die Mitarbeiteranzahl am Standort in der Innenstadt bleibt bei rund 120. Das sind in
Vollzeitstellen ca. 77.
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IX. Gesamtrechnung Chinonplatz
Bereits realisierte Einnahmen und Ausgaben seit 1998
Einnahmen aus Förderung Straßenbau €
Förderung Straßenbau Knoten Hattersheimer
Straße/Schmelzweg
70.813,93
Förderung Straßenbau Knoten Hattersheimer Straße/Rudolf
Mohr Str.
101.747,00
Summe Einnahmen 172.560,93
Ausgaben
Ausgaben Straßenbau
Knoten Hattersheimer / Schmelzweg 224.099,24
Knoten Hattersheimer / Rudolf Mohr Str. 200.752,98
Hattersheimer zwischen den Knoten 342.565,21
Rudolf Mohr Straße 1. BA 165.102,29
Ausgaben Gutachten, Anwälte etc.
bisherige Kosten für Gutachten, Anwälte Chinonplatz bis
2005
129.080,12
Ausgaben zur Freimachung des Grundstücks und
Herstellung der Grundstücksverfügbarkeit
435.625,80
Abriß Hallenbad
Verlegung Kanal 220.000,00
Dritte
bisherige Pachtausfallzahlung an Habermann 28.800,00
mögliche Pachtausfallzahlung an Habermann bis 06/05 14.400,00
Pachtreduzierung Stadthalle "Goldener Apfel"
44.993,68
(01.02.01 bis 01.11.02)
HWB
Übernahme Mietzahlung HWB Elisabethenstr.
1998 bis 06/05
399.531,25
Übernahme Umzugskosten HWB 61.355,03
Summe der Ausgaben 2.266.305,60
Insgesamt Summe - 2.093.744,67
Bei den weiter anfallenden Kosten ist zwischen projektunabhängigen Kosten und
projektabhängigen Kosten zu unterscheiden.
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A.) Vom vorliegenden Projekt Scholz unabhängige Kosten
Ausgleichszahlungen an städtische Gesellschaften bzw. den Eigenbetrieb
Stadtwerke Betriebszweig Hallenbad
Es bestehen noch Altschulden Hallenbad (Restlaufzeit / Abriss rd. 1 Mio €). Die
genaue Höhe der Altschulden muss noch überprüft werden.
Hofheimer Wohnungsbau Gesellschaft (HWB)
Gemäß Beschluss Nr. 16 der Stadtverordnetenversammlung vom 06.05.98 (Vorlage
50/98) soll an die HWB für folgende Grundstücke gezahlt werden:
€
Chinonplatz 8 274.819,00
Chinonplatz 10 536.856,00
811.675,00
Für die Pfarrgasse 36 steht eine endgültige Bewertung und Beschlussfassung zur
Zeit noch aus.
Sonstiges
€
Rudolf Mohr Straße 2. BA (geschätzt) 203.232,63
Abbruch Feuerwehr und ggf. Wohngebäude (geschätzt) 200.000,00
Altlastengutachten 25.000,00
B ) Vom vorliegenden Projekt Scholz abhängige Kosten
€
Ersatzparkplätze Chinonplatz (geschätzt) 1.200.000,00
Ausbau Elisabethenstraße 2-spurig 450.000,00
Ablöse Mietverträge Nicht öffentliche Vorlage
Ablöse Erbbaurecht Erfolgt durch Käufer
Umgestaltung Kellereiplatz
Ersatzparkplätze Kellereiplatz
Abhängig von der
umzusetzenden Planung
Der Magistrat bittet die Stadtverordnetenversammlung folgenden Beschluss
zufassen:
1. Vom Sachstand und von der Gesamtrechnung Chinonplatz wird Kenntnis
genommen.
2. Dem Entwurf des Kaufvertrags wird entsprochen, wenn folgende Punkte zusätzlich
geregelt werden:
a) Der Käufer verpflichtet sich, die Errichtung
- einer Fußgängerverbindung zwischen einer Parkebene des
Fachmarktzentrums und dem I.OG der Stadthalle
– eines neuen Treppenaufgangs und eines Foyers zum OG der Stadthalle
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zu dulden
b) Käufer und Verkäufer zu 1) verpflichtet sich, die Gestaltung des
Chinonplatzes ( Platz zwischen Fachmarktzentrum, Rathaus, Elisabethen -
straße und Stadthalle ) abzustimmen.
gez.
Stang
Bürgermeisterin
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