Umsetuzung Planungszone_ Bericht080408 - Stadt Frauenfeld

Umsetzung der Planungszone 

für die Industriezone sowie 

die Zone für Gewerbe und Kleinindustrie 

Planungsbericht der Spezialkommission 

zuhanden des Stadtrates 

St. Gallen / Frauenfeld, 08. April 2008 1.065.3.002.00 

Kirchgasse 16 | 9004 St.Gallen | T +4171 227 62 62 | st.gallen@err.ch

Stadt Frauenfeld; Umsetzung Planungszone / Planungsbericht Seite 2 

Ingress 

Zur besseren Lesbarkeit wird generell nur die männliche Schreibweise verwendet. Selbstver- 

ständlich sind damit auch weibliche Personen angesprochen und eingeschlossen. 

Der vorliegende Bericht entstand in enger Zusammenarbeit insbesondere mit Dr. Hans Naef 

(Gesellschaft für Standortanalysen und Planungen GSP), Paul Widmer (Beratende Ingenieu- 

re Verkehr, Umwelt, GIS) und Heinz Egli (Planungsamt Stadt Frauenfeld). Er basiert auf 

diversen Arbeitspapieren sowie Sitzungen der vom Stadtrat eingesetzten Spezialkommissi- 

on. 

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08. April 2008 ERR Raumplaner FSU SIA


Inhaltsverzeichnis 

Zusammenfassung 

1. Problemstellung / Auftrag......................................................................................................6 

2. Vorgehen...............................................................................................................................7 

3. Ausgangslage .......................................................................................................................9 

3.1 Charakterisierung von Frauenfeld Ost und Stadtzentrum .............................................9 

3.2 Raumplanerische Randbedingungen ..........................................................................10 

3.3 Entwicklungen im Detailhandel ...................................................................................13 

3.4 Verkehrs- und Umweltaspekte ....................................................................................18 

4. Konzept...............................................................................................................................20 

4.1 Begriffsklärungen ........................................................................................................20 

4.2 Zielsetzungen des Konzepts .......................................................................................21 

4.3 Lösungsansatz / Strategie...........................................................................................22 

4.3.1 Frauenfeld Ost ..................................................................................................23 

4.3.2 Stadtzentrum.....................................................................................................31 

5. Umsetzung..........................................................................................................................33 

5.1 Frauenfeld Ost.............................................................................................................33 

5.1.1 Baureglement....................................................................................................33 

5.1.2 Zonenplan .........................................................................................................37 

5.1.3 Gestaltungsaspekte ..........................................................................................40 

5.1.4 Verkehrsplanerische Massnahmen ...................................................................41 

5.2 Stadtzentrum...............................................................................................................43 

5.2.1 Massnahmen im Bereich Arealnutzung, Gestaltung etc....................................43 

5.2.2 Massnahmen im Bereich Verkehr .....................................................................46 

6. Diskussion und Ausblick......................................................................................................52 

7. Verfahren ............................................................................................................................54 

Anhang: 

Literaturverzeichnis 

Glossar 

Pläne: 

- Ausgangslage 

- Konzept Frauenfeld Ost 

- Konzept Stadtzentrum 



Zusammenfassung 

Ausgangslage und Aufgabe 

Der Stadtrat verfügte im Januar 2007 eine Planungszone über das Gebiet der Industriezone sowie der Zone 

für Gewerbe und Kleinindustrie, um die Ansiedlungen der Einkaufsmöglichkeiten ausserhalb des Stadtzent- 

rums zu prüfen und zu steuern. Die Häufung von Bauanfragen für grossflächige Detailhandelsbetriebe im 

Raum Frauenfeld Ost liess befürchten, dass das Stadtzentrum durch die verschärfte Konkurrenzsituation 

mit "ungleich langen Spiessen" grosse Einbussen in seiner Attraktivität als Einkaufs- und Versorgungs- 

standort erleiden könnte. Diese Situation sowie die im Realisierungsprogramm Stadtentwicklung und dem 

Agglomerationsprogramm Frauenfeld formulierten Absichten, haben den Stadtrat veranlasst, eine Pla- 

nungszone zu erlassen, um nicht kontrollierbare Entwicklungen wie die ungeordnete Ansiedlung weiterer 

Grossverteiler zu verhindern. 

Daraus ergibt sich die Aufgabe, die zukünftige Entwicklung in Frauenfeld Ost im Sinne einer Positivplanung, 

insbesondere durch gezielte planerische Vorgaben für die Ansiedlung grösserer Detailhandelsbetriebe und 

anderer publikumsintensiver Nutzungen zu lenken. Aufgrund der starken Wechselwirkungen mit der Peri- 

pherie im Osten ist auch das Frauenfelder Stadtzentrum in die Gesamtbetrachtung miteinzubeziehen. Das 

Zentrum soll unter anderem durch siedlungs- und verkehrsplanerische Massnahmen gestärkt und gefördert 

werden, um vor allem für Kunden und Besucher attraktiv zu bleiben. 

Konzept und Strategie 

Das Konzept sieht vor, die Attraktivität der Stadt Frauenfeld gesamthaft zu stärken und die Kaufkraft zu 

erhalten. Dabei werden folgende Zielsetzungen angestrebt: 

• Das Zentrum soll gefördert werden, indem publikumsintensive Nutzungen wie grössere Detailhandelsbe- 

triebe hauptsächlich hier anzusiedeln sind. Zudem gilt es, die vorhandenen grossflächigen Anbieter, wel- 

che der Detailhandels- und Dienstleistungsstruktur im Stadtzentrum den Rückhalt geben, nicht zu schwä- 

chen. 

• Ergänzend sind neue publikumsintensive Nutzungen im peripheren Gebiet Frauenfeld Ost vorzusehen, 

sodass die Kaufkraft aus der ganzen Region, welche grossflächige und oft preisgünstige Anbieter bevor- 

zugt und für Einkäufe das Auto benutzt, aufgefangen werden kann. Zu diesem Zweck wird neu eine Zone 

für publikumsintensive Nutzungen ausgeschieden, zusätzlich ist eine Zone für arbeitsplatzintensive Nut- 

zungen vorgesehen. 

• Die Aufenthaltsdauer des Publikums im Stadtzentrum soll verlängert und so für die spezialisierten Anbie- 

ter von Gütern und Dienstleistungen bessere Existenzbedingungen geschaffen werden. 

Die eng mit der Nutzung verbundene Verkehrssituation wird in die Strategie miteinbezogen mit dem Ziel, 

langfristig maximal soviel Verkehr zuzulassen, wie die heutigen Strassenkapazitäten dies ermöglichen. 

Wichtige Bestandteile dabei sind eine Begrenzung und Bewirtschaftungspflicht von Parkplätzen, die Er- 

schliessung mit dem öffentlichen Verkehr sowie eine teilweise Neugestaltung der Langfeldstrasse. 

Das Konzept für das Stadtzentrum formuliert konkrete kurz- bis mittelfristig umsetzbare Förderungsmass- 

nahmen für kommerzielle Neunutzungen gewisser Areale, welche vom Stadtrat und der Dachorganisation 

Innenstadt unterstützt werden. Der Verkehrsplanung und der Nutzung des öffentlichen Raums wird eine 

grosse Priorität eingeräumt. 

Gesamthaft gehen die Bestrebungen von einer langfristig funktionierenden Stadt aus, deren Identitätsmerkmale 

bezüglich Einkaufangebot das historische Zentrum einerseits und das Neubaugebiet Frauenfeld Ost anderer- 



seits darstellen. Die entsprechenden Massnahmen schaffen die Grundlagen, damit Verkehr und Kaufkraft im 

Organismus der Stadt Frauenfeld auch langfristig in den dafür vorgesehenen Bahnen pulsieren können. 

Massnahmen 

Für die anzupassenden und die neuen Zonen mit Schwerpunkt Frauenfeld Ost werden im Baureglement er- 

wünschte bzw. unzulässige Nutzungen präzis formuliert. Beispielsweise sind in der Zone für publikumsintensive 

Nutzungen Freizeitanlagen und grössere Detailhandelsbetriebe mit Beschränkung des Bereichs Food / Near 

Food vorgesehen, während in den anderen gewerblichen Zonen nur noch maximal 300 m² Verkaufsfläche pro 

Gebäude bzw. Grundstück zugelassen sind. Gleichzeitig wird im Zonenplan im Sinne einer Lenkung und Kon- 

zentration die räumliche Zuordnung der Zonen unter Berücksichtigung der bestehenden als auch der zukünftig 

wünschbaren Nutzungen auf den einzelnen Grundstücken vorgenommen. Zur koordinierten Verkehrsabwick- 

lung und Aufwertung des öffentlichen Raums werden in einem Abschnitt der Langfeldstrasse konkrete Mass- 

nahmen wie eine separate Busspur, Mittelinseln, Velostreifen und eine Baumreihe vorgeschlagen. Damit soll 

dem "Zentrum Ost" als Rückhalt eine neue Qualität und Identität zukommen. 

Im Bereich des ruhenden Verkehrs wird eine Anpassung des Abstellplatz- und Parkierungsreglements vorge- 

schlagen. Damit wird insbesondere die rechtliche Grundlage für ein einheitliches Konzept zur Bewirtschaftung 

öffentlich zugänglicher Parkfelder geschaffen, um auf dem gesamten Stadtgebiet gleiche Voraussetzungen zu 

gewährleisten. In Abstimmung auf die neuen Zonen wird das Baureglement mit Bestimmungen zur maximal 

zulässigen Parkplatzdichte (Anzahl Parkplätze pro Hektare) zur Lenkung des Verkehrsaufkommens ergänzt. 

Für das Stadtzentrum werden Massnahmen zur gezielten Entwicklungsförderung strategisch wichtiger Areale 

mit Potenzial für grössere Verkaufsflächen wie beispielsweise das Postgebäude und das Kasernenareal (inkl. 

Mätteli) definiert. Die wichtigen Massnahmen im Bereich Verkehr umfassen insbesondere die Erhöhung der 

Aufenthaltsqualität, beispielsweise durch die Einführung einer Tempo 30 - Zone. Dies bedeutet kein Präjudiz für 

weitere Massnahmen, die im Rahmen der Verkehrsrichtplanung erarbeitet werden. Als weitere Schwerpunkt- 

massnahme wird die Möglichkeit zur Schaffung neuer Parkierungsflächen auf öffentlichem und privatem Grund 

mitten im Stadtzentrum aufgezeigt. 

Schlussbetrachtungen 

Die vorgeschlagenen Förderungs- und Lenkungsmassnahmen gehen von den formulierten Zielsetzungen aus, 

berücksichtigen die heutigen Gegebenheiten und versuchen die verschiedenen Interessen unter einen Hut zu 

bringen. Da dies im weitgehend überbauten Gebiet nur langfristig erfolgen kann, sind einerseits möglichst klare 

Leitplanken, andererseits aber auch eine offene Haltung gegenüber künftigen neuen Entwicklungen von Bedeu- 

tung. Dabei ist zu beachten, dass den Regelungsmöglichkeiten gewisse Grenzen gesetzt sind und die vorge- 

schlagenen Massnahmen ihre Wirkung teilweise erst längerfristig zeigen werden. Mit dem vorliegenden Kon- 

zept kann die Grundlage für eine langfristig geordnete Entwicklung und Stärkung von Frauenfeld im Standort- 

wettbewerb der Städte geschaffen werden. 

Werden keine Massnahmen ergriffen, besteht die Gefahr, dass die Stadt Frauenfeld langfristig Marktanteile im 

Bereich der publikumsorientierten Nutzungen verliert. Dies wiederum kann dazu führen, dass das Angebot im 

Bereich Detailhandelsgüter und publikumsorientierter Dienstleistungen langfristig nicht im heutigen Umfang 

erhalten werden kann. Dies gilt insbesondere für das Stadtzentrum. 



1. Problemstellung / Auftrag 

In den letzten Jahren und intensiviert im Jahr 2006 häuften sich in Frauenfeld die Anfragen und 

Realisierungen von Publikumsnutzungen in der Industriezone und der Zone für Gewerbe und 

Kleinindustrie. Konzentrierten sich bisherige Bewilligungserteilungen auf Fachmärkte und Anbie- 

ter zur Abdeckung des täglichen Bedarfs in der Grössenordnung von Quartierversorgungen, ist 

zunehmend eine Tendenz zu grossflächigeren Einkaufsmöglichkeiten, insbesondere im Osten der 

Stadt, festzustellen. Diese Entwicklung liess - wohl nicht zu Unrecht - Befürchtungen aufkommen, 

dass der Verdrängungswettbewerb mit ungleich langen Spiessen im Stadtzentrum und an der 

Peripherie zu einer unkontrollierbaren Situation führen könnte, aus welcher sich im Endeffekt 

durch eine Verzettelung eine schlechtere Versorgungssituation für die Bevölkerung ergibt. In der 

Sorge um diese Gesamtentwicklung wurden schon frühzeitig gewisse Massnahmen getroffen: So 

können in den betroffenen Zonen (Industriezone sowie Zone für Gewerbe und Kleinindustrie) 

gemäss Baureglement (Art. 23 Abs.1 und 24 Abs.1) schon heute Bauten und Anlagen, insbeson- 

dere publikumsintensive Einkaufszentren, Freizeit- und Erholungsanlagen im Sinne einer "Not- 

bremse" verweigert werden, wenn sie die Zentrumsnutzungen im Stadtkern erheblich nachteilig 

beeinflussen. 

Aufgrund der weiteren Verschärfung dieses Sachverhalts hat der Stadtrat mit Beschluss vom 

9. Januar 2007 eine Planungszone (vgl. Glossar) über die gesamte Industriezone sowie die Zone 

für Gewerbe und Kleinindustrie erlassen. Konkret werden für maximal drei Jahre Bewilligungen 

für Bauten und Anlagen für den Verkauf von Gütern und Dienstleistungen ab einer dem Publikum 

zugänglichen Fläche von gesamthaft 1'000 m² untersagt (ausgenommen Sport-, Fitness- und 

Wellnesseinrichtungen sowie Verpflegungsbetriebe mit Verzehr an Ort und Stelle). 

Mit der Planungszone sollen folgende planerische Zielsetzungen erreicht werden: 

1. Klären der Auswirkungen publikums- und arbeitsplatzintensiver Einrichtungen für die Ver- 

kehrsabwicklung und die Umwelt sowie der Finanzierung des künftig zusätzlichen Angebots 

durch den öffentlichen Verkehr (Bus, S-Bahn-Haltestelle); 

2. Überprüfen, wie weit Art. 23 Abs. 1 und Art. 24 Abs. 1 Baureglement bezüglich publikumsin- 

tensiver Bauten und Anlagen zu konkretisieren sind; 

3. Umsetzen der Massnahme Nr. 2 aus dem Agglomerationsprogramm und Nr. 10 aus dem 

Realisierungsprogramm Stadtentwicklung, insbesondere bezüglich publikums- und arbeits- 

platzintensiven Einrichtungen, mit Erarbeitung einer Entwicklungsvorstellung für den Osten 

von Frauenfeld; 

4. Planungsrechtliche Umsetzung der gewonnenen Erkenntnisse. 

Als erster Schritt zur Erreichung dieser Zielsetzungen hat im April 2007 die Gesellschaft für 

Standortanalysen und Planungen (GSP) AG einen Grundlagenbericht "Entwicklungsperspektiven 

für das Stadtzentrum" erarbeitet, der die Notwendigkeit gewisser - noch zu definierender - Ein- 

schränkungen betreffend Verkaufsflächen an peripheren Lagen sowie von Förderungsmass- 

nahmen für das Stadtzentrum darlegt. In Übereinstimmung mit bereits vorliegenden Arbei- 



ten 1 wird betont, dass Frauenfeld Ost 2 und das Stadtzentrum wie kommunizierende Gefässe bzw. 

siamesische Zwillinge (Dr. Hans Naef, GSP) aufzufassen sind und eine Bipolarität darstellen. In 

diesem Sinne ist zur Erreichung der Zielsetzungen der Planungszone neben dem Gebiet Frauen- 

feld Ost auch das Stadtzentrum und dessen Potenziale bzw. Hemmnisse in die Überlegungen 

miteinzubeziehen. 

Die Aufgabenstellung lässt sich somit wie folgt zusammenfassen: 

Es sollen konkret umsetzbare, konsensfähige Lösungsvorschläge erarbeitet werden, welche im 

Sinne der Zielsetzungen der Planungszone für das Gebiet Frauenfeld Ost und das Stadtzent- 

rum sowie für die Stadt Frauenfeld als Gesamtheit langfristig gute Entwicklungsmöglichkeiten 

insbesondere in Bezug auf Versorgung, Siedlungsstruktur, Verkehr und Umwelt schaffen. 

2. Vorgehen 

Die anspruchsvolle Aufgabenstellung umfasst mehrere Fachbereiche und erfordert ein schritt- 

weises gesamtheitliches und vernetztes Vorgehen unter Einbezug verschiedener Akteure. Es 

wird ein zweistufiges Vorgehen gewählt: Auf der konzeptionellen, strategischen Ebene gilt es, 

gesamtstädtische und allgemeine Aspekte zu thematisieren und aufzuarbeiten. Die Umsetzung 

der erarbeiteten Konzepte und Strategien in konkrete Planungsinstrumente erfolgt hauptsäch- 

lich auf der Ebene Quartier, insbesondere für Frauenfeld Ost und das Stadtzentrum. 

Dieses zweistufige Vorgehen wird in vier Schritten vollzogen. In einem ersten Schritt werden die 

Potenziale der Stadt Frauenfeld sowie der beiden Schwerpunktgebiete Frauenfeld Ost und 

Stadtzentrum herausgearbeitet und anhand von Szenarien (Entwicklungsvarianten) bewer- 

tet/diskutiert. Anschliessend folgt die Phase der Konzepterarbeitung, die sich sowohl auf theore- 

tische, allgemeine Grundlagen als auch auf die Szenarien und konkrete Erfahrungen stützt. Das 

Konzept bildet die Grundlage zur Umsetzung in planungsrechtliche Instrumente, das heisst 

Anpassungen von Baureglement, Zonenplan, Abstellplatzreglement etc. Als vierter Schritt gilt 

die Vernehmlassung der Instrumente, indem sowohl die Verwaltung, die politischen Instanzen 

als auch die breite Öffentlichkeit informiert und zur Stellungnahme aufgefordert werden. Nach 

erfolgten Diskussionen und Bereinigungen sollen die Instrumente über die notwendigen Verfah- 

ren Rechtskraft erlangen. 

1 Insbesondere ist das Stadtentwicklungskonzept Frauenfeld von Feddersen & Klostermann (Sept. 2002) zu 

nennen. 

2 In diesem Bericht wird die Bezeichnung Langdorf, die im engeren Sinne das charakteristische Wohngebiet 

unmittelbar westlich des Gewerbe- und Industriegebiets bezeichnet, im Begriff "Frauenfeld Ost" grundsätz- 

lich miteingeschlossen. 



Es wurde folgende Projektorganisation bestimmt: 

Stadtrat 

Projektleitung PL 

Stadtplanung Hochbauamt Tiefbauamt 

Mitglieder Projektleitung: 

- Stadtrat Urs Müller 

- Heinz Egli, Stadtplaner 

- Fritz Surber, Leiter Hochbauamt 

- Thomas Eigenmann, ERR Raumplaner 

Mitglieder Projektteam: 

- Heinz Egli, Stadtplaner 

- Fritz Surber, Leiter Hochbauamt 

- Bernhard Scheiwiller, Stv. Leiter Tiefbauamt 

- Hans Brunschwiler, Präsidialamt 

- Dr. Hans Naef, GSP AG 

Projektteam PT Spezialkommission 

Raumplaner 

ERR 

- Paul Widmer, Beratende Ingenieure Verkehr, Umwelt, GIS 

- Rupert Wimmer, Metron AG 

- Thomas Eigenmann, ERR Raumplaner FSU SIA 

Verkehrsplaner 

Büro Widmer 

Zur politischen Abstützung erfolgt die Bildung einer Spezialkommission gemäss Art. 26 des 

Entscheidebene 

Verwaltungsreglements, welche in Ergänzung zu Vertretern des Projektteams folgende Perso- 

nen aufweist: 

Abstimmungsebene / 

Workshops 

Bearbeitungsebene 

- Marcel Epper, Fraktion CVP/EVP, Gemeinderat, Präsident GPK Bau Werke Umwelt, lic. iur. 

Rechtsanwalt 

- Urs Herzog, Fraktion FDP/SVP/EDU, Gemeinderat, eidg. dipl. Baumeister, Architekt HTL, 

Präsident Gewerbeverein Frauenfeld und Umgebung 

- Christian Oettli, Fraktion CH/Grüne, Gemeinderat, dipl. Ing. Agr. ETH, Amt für Raumpla- 

nung 

- Willi Metzler, Architekt SIA, Raumplaner FSU, Chef-Stv. Amt für Raumplanung 

- Heidi Stoffel, dipl. Architektin ETH/SIA, Fachkommission Hochbau 

Arbeitstechnisch kommen verschiedenste Methoden zur Anwendung. Zu nennen sind unter ande- 

rem ausführliche Literatur- und Gesetzes-Recherchen, Erhebungen / Kartierungen von Nutzungsar- 

ten etc., Verkehrsberechnungen, eine Ortsbesichtigung und Erfahrungsaustausch in der Gemeinde 

Volketswil (Standort Einkaufszentrum Volkiland etc.) sowie Einzelgespräche mit Grundeigentümern 



(Zentrum/Osten), Fachleuten und Amtsstellen. Daneben sind die regelmässig stattfindenden Sit- 

zungen / Workshops des Projektteams und der Spezialkommission sowie mehrere Grundsatzdis- 

kussionen der Projektleitung mit dem Stadtrat ein wichtiger Bestandteil der Arbeiten. 

3. Ausgangslage 

Als Ausgangslage für die in Kapitel 1 dargelegte Problemstellung und den damit verbundenen 

Auftrag sind mehrere Themenbereiche angesprochen. Im Wesentlichen handelt es sich um die 

Themen Siedlung, Detailhandel, Verkehr und Umwelt die im Folgenden anschliessend an eine 

kurze Charakterisierung von Frauenfeld Ost und Stadtzentrum separat abgehandelt werden. 

3.1 Charakterisierung von Frauenfeld Ost und Stadtzentrum 

Die Stadt Frauenfeld mit ihren rund 22'000 Einwohnern und 15'000 Arbeitsplätzen weist auf 

einer Gesamtfläche von 27 km² ein 6.8 km² grosses Baugebiet (davon rund 80% überbaut) auf. 

Frauenfeld Ost: 

Das hier bezeichnet Gebiet, im wesentlichen durch die Murg (Westen), die Autobahn (Norden) 

und die südliche Gewerbezeile entlang der Zürcherstrasse (Süden) begrenzt, weist sehr hete- 

rogene Nutzungen auf. Raumprägend sind die West-Ost orientierte Eisenbahnlinie Frauenfeld- 

Romanshorn, die parallel dazu verlaufende Zürcherstrasse sowie die senkrecht liegende 

Oststrasse als Autobahnzubringer. Nördlich der Bahnlinie dominieren grössere Industrie- und 

Logistikbauten, während entlang der Zürcherstrasse eher kleinere Baustrukturen vorherrschen 

und das Automobilgewerbe augenfällig ist. Eine gewisse Konzentration von grösseren Ein- 

kaufszentren ist beidseits der Bahnlinie im Bereich westlich der Oststrasse zu erkennen. 

Obwohl der Grossteil der Grundstücke überbaut ist, bestehen mosaikartig noch einige Frei- 

bzw. Bracheflächen und mit dem Gebiet Juchweiher auch ein Naturschutzgebiet. Der Gesamt- 

charakter des Gebiets kann als periurban mit hohem Gewerbe- und Industrieanteil bezeichnet 

werden. 

Zürcherstrasse mit Thurgipark etc. Oststrasse mit Swisscom-Kreisel, Bahnlinie 



Stadtzentrum: 

Das Stadtzentrum umfasst neben der 

historischen Altstadt und Vorstadt den 

westlich der Murg gelegenenen Bereich 

beim Kreuzplatz sowie das Gebiet um den 

Markplatz und den Bahnhof bzw. die 

Kaserne. Der kleinstädtische, historisch 

geprägte Charakter wird durch die beiden 

grossen modernen Einkaufszentren 

Schlosspark und Passage sowie den 

neuen Bahnhofbau kontrastiert. 

3.2 Raumplanerische Randbedingungen 

Frauenfelder Schloss und Rathaus 

Die Stadt Frauenfeld und die beiden Schwerpunktgebiete Frauenfeld Ost und Stadtzentrum sind 

von Planungsinstrumenten unterschiedlichster räumlicher Ebenen und Verbindlichkeiten betrof- 

fen: 

Kantonaler Richtplan: 

Der rechtskräftige kantonale Richtplan macht zu kantonalen Zentren bezüglich Einkaufszentren 

sehr allgemein gehaltene Aussagen. Es wird gefordert, dass grössere Einkaufszentren den 

kantonalen und regionalen Zentren zuzuordnen sind und nach Möglichkeit in den Ortskernen 

liegen sollen 3 . Zur Zeit liegt ein Entwurf für eine Revision des Richtplans vor, der den Themen- 

komplex Siedlung-Wirtschaft-Verkehr wesentlich differenzierter und konkreter behandelt 4 . 

Betreffend Verkehrsintensive Einrichtungen (vgl. Kap. 4.1 und Glossar) wird vorgesehen, dass 

u.a. in Frauenfeld an der Peripherie für den täglichen / periodischen Bedarf insgesamt max. 

2000 m² publikumsaktive Fläche zulässig sind und max. 200 Parkplätze erstellt werden dürfen. 

Ausserdem soll der Planungsgrundsatz gelten, dass Parkierungsanlagen namentlich von Ein- 

kaufszentren, Freizeitanlagen, Firmen, Verwaltungen usw. mit mehr als 50 Plätzen zu bewirt- 

schaften sind. Ebenso wird vorgesehen, dass die Betreiber von Parkierungsanlagen insbeson- 

dere die Parkplätze im Zentrum bewirtschaften müssen. 

Agglomerationsprogramm Frauenfeld: 

Ende 2007 wurde dem Bund das bereinigte Agglo- 

merationsprogramm Frauenfeld, Siedlung und 

Verkehr, eingereicht. Darin sind verschiedene ver- 

kehrsplanerische Massnahmen enthalten, welche in 

einem direkten oder indirekten Zusammenhang mit 

der Bearbeitung der vorliegenden Planungszone 

stehen. Die Massnahmen sind im Grundsatz auf- 

3 Kanton Thurgau 2006: Kapitel 1.1.2 Orte mit zentralen Funktionen: Planungsgrundsätze. 

4 Kanton Thurgau 2007: z.B. Kapitel 1 Siedlung, Ziffer 2, S. 3-7 und Kapitel 3 Verkehr, Ziffer 3, S. 1. 



einander abgestimmt, für eine Umsetzung jedoch noch zu konkretisieren. 

Von grosser Bedeutung für die vorliegenden Arbeiten ist die darin enthaltene Massnahme Nr. 2. 

Dabei haben sich alle 16 Gemeinden der Regionalplanungsgruppe darauf geeinigt, dass sich 

publikums- und arbeitsplatzintensive Einrichtungen, insbesondere deren räumliche Lenkung 

und Konzentration, auf die geeigneten Standorte Frauenfeld Zentrum, Frauenfeld Ost und 

Aadorf beschränken sollen. Es sollen u.a. Definition und Anforderungen publikumsintensiver 

und arbeitsplatzintensiver Einrichtungen erarbeitet, entsprechende Standorte / Parzellen be- 

zeichnet und die baurechtlichen Voraussetzungen geschaffen werden. Folgende Massnahmen 

aus dem Agglomerationsprogramm stehen in einem engeren Zusammenhang mit der Pla- 

nungszone und werden teilweise bearbeitet bzw. beeinflusst: 

- Ausscheidung flächenintensiver Industrie- und Gewerbebetriebe 

- Anordnung publikums- und arbeitsplatzintensiver Einrichtungen 

- Siedlungsentwicklung im Umfeld von S-Bahn-Stationen 

- Agglomerationsradweg in Bahnnähe 

- Attraktivierung kombinierte Mobilität (Park and Ride) 

- Realisierung S-Bahn-Stationen Frauenfeld Ost / West 

- Entlastung und Aufwertung Stadtzentrum Frauenfeld 

- Parkplatzbewirtschaftung Stadt Frauenfeld 

- Verkehrsfluss in das Stadtzentrum Frauenfeld 

- Mobilitätsmanagement 

Realisierungsprogramm Stadtentwicklung: 

Das Realisierungsprogramm Stadtentwicklung 2004 als Teil des kommunalen Richtplans stellt 

ein gesamtheitliches und dynamisches behördenverbindliches Koordinationsinstrument dar. 

Folgende darin formulierte Zielsetzungen sind für die vorliegenden Arbeiten von Bedeutung: 

- Die Stadt Frauenfeld besinnt sich auf ihr bauliches Erbe und schafft gleichzeitig Raum für 

Neues. 

- Das historische Zentrum und das Entwicklungsgebiet Langdorf (Frauenfeld-Ost) werden als 

zwei sich ergänzende, stimulierende Zentren gestärkt. 

- Die Altstadt ist sowohl Wohnort als auch Standort für publikumsintensive Nutzungen und 

wird integral aufgewertet. Die Innenstadt wird durch den Detailhandel als attraktiver Ein- 

kaufsstandort vermarktet. Aufgrund des hohen Konfliktpotenzials von Wohnen sowie Ein- 

kauf, Freizeit und Unterhaltung wird der Zonenzweck der Altstadt neu umschrieben. Es ste- 

hen am Altstadtrand genügend Parkplätze für Altstadtbewohner und -besucher bereit. 

- Das Entwicklungsgebiet Langdorf (Frauenfeld-Ost) dient als Standort für den grossflächigen 

Detailhandel, für Industriebetriebe und im südlichen Bereich als Wohnort. 

Folgende Massnahmen des Realisierungsprogramms weisen für die vorliegenden Fragestellun- 

gen grosse Relevanz auf: 



Massnahme Nr. 9: Attraktivität Innenstadt und Nutzungsanordnung Altstadt: 

Insbesondere sollen zusammen mit der Interessengemeinschaft Innenstadt (Dachorganisation 

Innenstadt) die Lage und Quantität von Wohn- und publikumsorientierten Nutzungen aufge- 

zeigt, priorisierte Nutzungen durch (baurechtliche) Massnahmen gefördert sowie die Gestaltung 

der öffentlichen und privaten Aussenräume akzentuiert werden. 

Massnahme Nr. 10: Entwicklungsgebiet Langdorf: 

In einem kooperativen Verfahren mit den wichtigsten Grundeigentümern sind eine behörden- 

verbindliche Entwicklungsvorstellung und ein Gesamtverkehrskonzept inklusive attraktive Ver- 

bindungen für den nicht-motorisierten Verkehr zu erarbeiten. Für die prägenden Aussenräume 

und Gebäudefassaden sind Gestaltungsanforderungen zu definieren und in Planungsinstru- 

mente umzusetzen. 

Baureglement / Zonenplan: 

Der Zonenplan, der im Wesentlichen auf der Gesamtplanung bis Mitte der Achtziger Jahr be- 

ruht, wurde laufend den aktuellen Gegebenheiten angepasst. Zusammen mit dem Bauregle- 

ment bildet er das eigentümerverbindliche Planungsinstrument und weist daher direkte Auswir- 

kungen auf die Nutzung und Entwicklung im Stadtgebiet auf. 

Industriezone 

Zone für 

Gewerbe und 

Kleinindustrie 



Neben Einzelanpassungen wurde letztmals im Jahr 1999 eine Teilrevision von Baureglement 

und Zonenplan vorgenommen. Der Abstimmungsbotschaft ist zu entnehmen, dass der Zonen- 

zweck der Industriezone sowie der Zone für Gewerbe und Kleinindustrie neu definiert wurde, 

indem seither auch Dienstleistungsgebäude - einschliesslich Einkaufszentren, Freizeit- und 

Erholungsanlagen - in diesen Zonen ausdrücklich zugelassen sind. Damit wurde den wirtschaft- 

lichen Entwicklungen politisch Rechnung getragen. Zur Unterbindung von Ansiedlungen mit 

nachteiligen Auswirkungen auf das Stadtzentrum im Sinne einer starken Konkurrenzierung ist 

gleichzeitig die Bestimmung formuliert worden, dass der Stadtrat die Bewilligung publikumsin- 

tensiver Bauten und Anlagen bei erheblicher negativer Beeinflussung des Stadtzentrums ver- 

weigern kann. 

Die Erfahrungen mit diesen Bestimmungen haben gezeigt, dass die Rechtssicherheit für grös- 

sere Bauvorhaben in Frage gestellt ist, eine derart grosse Nutzungsdurchmischung die Existenz 

und Weiterentwicklung bestehender Betriebe gefährdet und langfristig eine geordnete Stadt- 

entwicklung schwierig ist. 

3.3 Entwicklungen im Detailhandel 

A) Übergeordnete Entwicklungen bei Nachfrage und Angebot als Rahmenbedingung 

Im Zusammenhang mit der Lagebeurteilung dürfen die übergeordneten Rahmenbedingungen 

und ihre Veränderungen nicht ausser Acht gelassen werden: 

1. Konsumausgaben der Haushaltungen sind auf rund 60 % aller Haushaltausgaben zu- 

rückgegangen. Innerhalb der Konsumgüter machen diejenigen für Detailhandelsgüter heute 

weniger als 30 % aus. 

Hinweis: EVE = Einkommens- und Verbrauchserhebung 



2. Der Detailhandel strukturiert sich massiv um: die durchschnittliche Verkaufsfläche / Ver- 

kaufsstelle ist auf 600 m² angestiegen und die Zahl der Verkaufsstellen ist auf 1.8 / 1000 

Haushaltungen zurückgegangen (1970: 7.5 / 1000 HH). 

3. Innerhalb des Detailhandels führt der Wettbewerbsdruck dazu, dass das mittelpreisige 

Standardsegment an Bedeutung verliert, währenddem das Discount- und das Premium- 

segment zulegen. Dies hat unmittelbare Auswirkungen auf die Nachfrage nach Ver- 

kaufsflächen sowohl was deren Lage, Dimension und Kosten angeht. 

Die übergeordneten Rahmenbedingungen bei der Entwicklung von Nachfrage und Angebot sind 

auch bei den Überlegungen zu optimalen Strukturen in Frauenfeld von entscheidender Bedeu- 

tung: Die Bedürfnisse und das Konsumverhalten des Publikums dürfen ebenso wenig unbeach- 

tet bleiben wie die konkreten Möglichkeiten auf der Angebotsseite, eben diese Bedürfnisse auch 

abdecken zu können. 

B) Konkurrenz- und Ergänzungssituation zwischen zentral und peripher liegenden 

Verkaufsflächen 

Zwischen Verkaufsflächen im Innenstadtbereich und solchen an peripheren Lagen einer städti- 

schen Siedlung besteht eine Reihe von Abhängigkeiten. Sicher ist, dass bis zu einem gewissen 

Grad eine Konkurrenzsituation vorhanden ist und diese wird vor allem von Geschäften an zent- 

raler Lage meistens recht klar auch wahrgenommen. An der Peripherie ergeben sich in der 

Regel günstigere Voraussetzungen bezüglich 

- Grösse der Areale bzw. der realisierbaren Gebäude; 

- Erreichbarkeit, insbesondere auch ab Autobahn etc.; 

- Angebot an Kundenparkplätzen; 

- Dauer und Einfachheit des Bewilligungsverfahrens; 

- Kosten der Grundstücke und teilweise auch der Bauten. 

Die einfacheren Realisierungsbedingungen an der Peripherie führen oft zur Feststellung, dass 

der Detailhandel an Zentrumslagen und an der Peripherie „mit verschieden langen Spiessen“ 

kämpfe. 

Sehr oft wird aber übersehen, dass auch eine positive Abhängigkeit besteht: die erwähnten 

Flächen an peripheren Lagen sorgen dafür, dass die Kaufkraft in der Region bleibt und die 

motorisierten Kunden nicht Anbieter in anderen Regionen aufsuchen. Setzt letzteres einmal ein, 

besteht die latente Gefahr, dass dort umfassende Einkäufe erfolgen, sei es in Gross- 

Einkaufszentren oder aber in Innenstädten, welche über ein weit umfassenderes Angebot ver- 

fügen als im Innenstadtbereich der eigenen Region vorhanden ist. Für motorisierte Kunden gut 

erreichbare Grossverkaufsflächen an peripherer Lage können also durchaus zur Stabilität der 

Angebotsstruktur in einer Region beitragen. 

Die positiven und negativen Abhängigkeiten zwischen zentral und peripher liegenden Ver- 

kaufsflächen gilt es auch im Fall von Frauenfeld in ein Gleichgewicht zu bringen bzw. darin zu 

halten, welches eine optimale Versorgung der Haushaltungen mit Gütern und Dienstleistungen 

garantiert. 



C) Allgemeine Situation des Detailhandels im Raum Frauenfeld 

Das für den Detailhandel relevante Einzugsgebiet von Frauenfeld umfasst rund 50'000 Einwoh- 

ner. Deren Gesamtausgaben für Güter des Detailhandels und einfache Dienstleistungen errei- 

chen rund 650 Mio. / Jahr. Entscheidend für die allgemeine Marktsituation sind die sich aus der 

Konkurrenzsituation ergebenden Rahmenbedingungen: 

- Frauenfeld liegt im Ferneinzugsgebiet der Stadt Zürich, zu deren Metropolitangebiet es 

gehört; 

- Frauenfeld liegt im Einzugsgebiet der gossen Einkaufszentren und Fachmärkte im Raum 

Zürich-Nord; 

- das Einzugsgebiet von Frauenfeld grenzt bzw. überlagert sich mit den Einzugsgebieten der 

Detailhandelsstandorte Winterthur, Wil und Konstanz. 

Das Einzugsgebiet von Frauenfeld kann – bedingt durch die Konkurrenzsituation – nicht mehr 

wesentlich erweitert werden. Der Kaufkraftabfluss in Richtung externer Anbieter könnte zuneh- 

men, wenn das Angebot im Raum Frauenfeld bezüglich Umfang, Rahmenbedingung des Ein- 

kaufens und Preisgestaltung nicht mithalten kann. 

D) Aktuelle Situation der Frauenfelder Innenstadt 

Die Innenstadt in Frauenfeld deckt ohne Zweifel nicht alle Bedürfnisse ab, welche sich seitens 

des Publikums aus Stadt und Region ergeben. Wenn dem so wäre, ergäbe sich wohl ein we- 

sentlich geringerer Kaufkraftabfluss in Richtung der Städte Winterthur und Zürich und den gros- 

sen Einkaufszentren und Fachmärkten mit regionalem und überregionalem Einzugsgebiet. 

Der Umstand, dass nicht alle Bedürfnisse abgedeckt werden können, hängt nicht primär mit 

Mängeln in der Detailhandelsstruktur in der Innenstadt zusammen, sondern mit dem relevanten 

Kaufkraftvolumen: dies ist in Frauenfeld und dessen Einzugsgebiet für viele Anbieter einfach zu 

gering, um existenzsichernde Umsätze erzielen zu können. 

Die grundsätzlichen Probleme des Frauenfelder Detailhandels werden in der Innenstadt noch 

überlagert durch die abnehmende Bedeutung der Altstadt als Einkaufszone und durch die Ablö- 

sung traditioneller (Familien-)Unternehmen durch nationale und internationale Filialketten. Ent- 

sprechende Probleme ergeben sich bei ähnlichen Voraussetzungen aber auch in anderen 

Klein- und Mittelstädten. 

Die Situation der Frauenfelder Innenstadt unterscheidet sich insofern von derjenigen in anderen 

urbanen Siedlungen, als mit der „Passage“ und dem "Schlosspark" zwei Einkaufszentren direkt 

im Stadtzentrum operieren. Währenddem anderswo die Einkaufszentren im Verdrängungswett- 

bewerb der (peripheren) Grossflächen bis zu einem gewissen Grad unter sich bleiben, wird in 

Frauenfeld die Innenstadt mehr oder weniger direkt davon betroffen. Jede Einbusse an Markt- 

anteilen, welche die beiden Grossverteiler Migros und Coop sowie Manor als grösster Non- 

Food-Anbieter erleiden, trifft auch die Komplementäranbieter in der Innenstadt. 

Nach Lage der Dinge kann wohl davon ausgegangen werden, dass die Frauenfelder Innenstadt 

gegenwärtig (noch) die Bedürfnisse des Publikums einigermassen abzudecken vermag (inner- 

halb der durch die Grösse des Ortes und des Einzugsgebietes gesetzten Limiten). Ebenso klar 



ist aber auch, dass die Bestimmungsfaktoren der Standortqualität keine wesentlichen Änderun- 

gen erfahren dürfen, wenn die Position der Innenstadt nicht gefährdet werden soll. 

E) Empirische Überprüfungen: Gespräche mit Grundeigentümern und Exponenten des 

Detailhandels 

Im 1. Quartal 2007 wurde eine Reihe von Gesprächen geführt und von der Verwaltungsab- 

teilung Hochbau protokolliert. 

a) Grundeigentümer 

Die Gespräche konzentrierten sich auf Liegenschaften, welche potentielle Standorte für urbane 

Nutzungen im weitesten Sinne darstellen würden. Die Abklärungen bezogen sich auf insgesamt 

12 Standorte und führten zu folgendem Ergebnis: 

1. Es sind in der Innenstadt von Frauenfeld kurz- und vermutlich auch mittelfristig keine 

Standorte verfügbar, auf welchen grössere publikumsorientierte Flächen mit intensiver Nut- 

zung – im Sinne einer Alternative zu peripher liegenden Grossverkaufsflächen – realisier- 

bar wären. 

2. Frauenfeld verfügt in der Innenstadt über Standorte, auf welchen längerfristig die Realisie- 

rung wenig intensiver städtischer Nutzungskonzepte durchaus denkbar ist. Für diese stel- 

len periphere Lagen keine Standortalternative dar. 

3. Die Gespräche mit den Grundeigentümern haben gezeigt, dass die Realisierung grösserer 

Komplexe generell schwierig sein dürfte. Verschiedene Standorte sind blockiert, u.a. durch 

unterschiedliche Grundeigentümerinteressen, bestehende Nutzungen, vorhandene Bau- 

substanz, aufgeschobene Entscheidungen usw. In einzelnen Fällen dürften auch die Vor- 

stellungen über den Wert der Liegenschaften blockierend wirken. 

Nach Lage der Dinge ist wohl davon auszugehen, dass kurz- und mittelfristig keine allzu gros- 

sen Chancen bestehen dürften, das Gewicht der Innenstadt gegenüber peripheren Lagen durch 

gewichtige Vorhaben zu vergrössern. Denkbar dürfte die Realisierung einiger mittelgrosser 

Vorhaben sein, so sich eine entsprechende Nachfrage ergibt. Als Entwicklungsobjekt mit be- 

sonderem Potenzial kann wohl das Postgebäude angesehen werden, welches eine Nutzfläche 

von über 7'000 m² aufweist und von der Lage her eine Art Verbindungsglied zwischen den bei- 

den bestehenden Zentren und der Altstadt darstellt. Längerfristig kann natürlich auch auf dem 

Kasernenareal ein interessantes Entwicklungspotential vermutet werden. Dessen Aktivierung 

dürfte allerdings erst in der Mitte des nächsten Jahrzehnts aktuell sein. 

b) Grossverteiler 

Die Stellungnahme der beiden Grossverteiler Migros und Coop ist weitgehend deckungsgleich 

und kann wie folgt festgehalten werden: 

1. Das Einzugsgebiet von Frauenfeld ist durch die übergeordnete Konkurrenzsituation weit- 

gehend definiert und kann auch durch eine Aufstockung der Verkaufsflächen kaum ver- 

grössert werden. 



2. Es besteht - bei geeigneten Angeboten - allenfalls die Chance, das vorhandene Einzugs- 

gebiet noch etwas besser auszuschöpfen. 

3. Die Grossverteiler erachten die ihnen heute in Frauenfeld zur Verfügung stehenden Ver- 

kaufsflächen als ausreichend und eine weitere Expansion ist nicht vorgesehen. 

4. Für beide Grossverteiler ist ein ausreichendes Parkplatzangebot in der Innenstadt von 

ausschlaggebender Bedeutung. Wenn das Einzugsgebiet besser ausgeschöpft werden 

soll, dann bedeutet dies eine längere Anwesenheit der Besucher in Frauenfeld und die 

Parkplätze bleiben länger besetzt. Dies muss durch ein zusätzliches Angebot kompensiert 

werden. 

5. Zusätzliche grosse Verkaufsflächen in Frauenfeld-Ost führen zu Umsatzeinbussen in der 

Innenstadt, wenn dort ein umfassendes Food-Angebot realisiert wird. 

6. Wichtig für die Grossverteiler sind gleich lange Spiesse im Konkurrenzkampf. Periphere 

Lagen dürfen nicht von geringerer Auflagendichte (z.B. auch bezüglich PP-Bewirt- 

schaftung) profitieren. 

F) Ergebnisse und Schlussfolgerungen 

Die Ergebnisse der angestellten Überlegungen und Untersuchungen führen zu folgenden 

Schlüssen hinsichtlich der Marktstellung von Frauenfeld, dem Bedürfnis nach zusätzlichen 

Verkaufsflächen und der Situation der Innenstadt: 

1. Marktstellung: 

Die Marktstellung von Frauenfeld, insbesondere der Kaufkraftzufluss aus dem Einzugs- 

gebiet ist als mittel- und längerfristig gefährdet anzusehen. Dies ergibt sich nicht nur durch 

Veränderungen in der Konkurrenzsituation, sondern auch durch übergeordnete Entwick- 

lungen (z.B. Konsumverhalten der Haushaltungen). 

2. Zusätzliche Verkaufsflächen: 

Damit die Marktstellung gehalten werden kann, dürften zusätzliche bzw. neue Verkaufs- 

flächen unumgänglich sein. Der Mehrbedarf ist aber nicht nur als Aufstockung, sondern 

auch als Erneuerung zu verstehen. Dies hängt u.a. mit veränderten Bedürfnissen des De- 

tailhandels zusammen. 

3. Innenstadt: 

Im innerstädtischen Bereich stehen nach Lage der Dinge keine geeigneten Standorte zur 

Verfügung, an welchen kurzfristig grössere Verkaufsflächen (bis ca. 5'000 m²) - ergänzt 

durch eine existenzsichernde Zahl von Kundenparkplätzen - realisiert werden können. In 

diesem Zusammenhang gilt es zu beachten, dass der Planungshorizont im Detailhandel 

immer kürzer wird und kaum noch über fünf Jahre hinausreicht. 

4. Peripherie: 

Der Schluss liegt nahe, dass eine Absicherung der Marktstellung von Frauenfeld auch an 

der Peripherie erfolgen muss. Dies bedeutet aber nicht, dass im Bereich der Innenstadt 

keine Anstrengungen mehr unternommen werden müssten. 



5. Regelungsbedarf: 

Die angestellten Untersuchungen zeigen, dass die Marktstellung der Frauenfelder Innenstadt 

bestenfalls im Rahmen eines fragilen Gleichgewichtes abgesichert ist. Ein Ausbau von Ver- 

kaufsflächen an peripherer Lage hat deshalb mit Vorsicht zu erfolgen. Keinesfalls darf es zu ei- 

nem „Wildwuchs“ kommen, welcher die Stellung der Ankeranbieter in der Innenstadt massiv 

tangiert. 

Aufgrund der erwähnten Sachverhalte ergeben sich folgende Feststellungen: 

Zur Peripherie / Frauenfeld Ost: 

Es dürfte unumgänglich sein, im Sinne einer langfristig optimalen Versorgung der Haushaltungen 

mit Gütern und Dienstleistungen die Expansion der Verkaufsflächen gewissen Regelungen zu 

unterwerfen. Dabei geht es primär um die Definition von „Leitplanken“ – in räumlicher wie nut- 

zungsspezifischer Ausprägung zu verstehen – innerhalb derer die Kräfte des Marktes dann wirken 

können. 

Zur Innenstadt: 

Die Aktivierung von Entwicklungspotential in der Frauenfelder Innenstadt ist nur dann sinnvoll, 

wenn sich entsprechende Objekte in das bestehende Netz der wichtigen Fussgängerverbindungen 

integrieren lassen. Es ist zu vermeiden, dass diese Fussgängerströme weiter aufgeteilt werden. In 

diesem Sinne sind nur Standorte in Betracht zu ziehen, welche auf der Ebene Bahnhof / EZ Passa- 

ge – Schlosspark bzw. an den entsprechenden Verbindungswegen liegen, nicht aber im Bereich in 

oder angrenzend an die Altstadt. 

Wenn in der Innenstadt grössere Vorhaben realisiert werden, dann müssen diese nicht nur die vom 

Detailhandel und den Dienstleistungseinrichtungen benötigten Flächen mit den gewünschten 

Merkmalen beinhalten, sondern auch eine überlegene urbane Qualität ausspielen können. Im Ge- 

gensatz zu peripheren Lagen steht hier nicht einfach die rasche Abwicklung des Einkaufs (und das 

Freimachen des Parkplatzes für den nächsten Kunden) im Vordergrund, sondern eine längere 

Verweildauer und die Abdeckung einer möglichst breiten Palette von Bedürfnissen in der ganzen 

Innenstadt. Dies wird nur möglich sein, wenn dem Publikum auch ein ausreichendes Parkplatzan- 

gebot am richtigen Ort, d.h. in der Innenstadt zur Verfügung steht. 

3.4 Verkehrs- und Umweltaspekte 

Nach der knappen Ablehnung des Projekts "F21 - Entlastung Stadtzentrum" durch die Stimmbe- 

rechtigten im März 2007 sieht sich der Stadtrat zu einer Überprüfung der Verkehrspolitik mit ganz- 

heitlichem Ansatz verpflichtet. Auf der Basis eines Leitbilds Siedlung und Verkehr besteht das Ziel 

in der Erarbeitung eines neuen Verkehrsrichtplans. Ein frühzeitiger Einbezug der Bevölkerung wird 

für ein Gelingen des Vorhabens als grundlegend betrachtet. 

Leitbild Siedlung und Verkehr: 

Als Vorstufe für den neuen Richtplan Verkehr wird zusammen mit den Gemeinden Gachnang und 

Felben-Wellhausen sowie unter Begleitung aller interessierter Organisationen seit anfangs 2008 

unter der Federführung des Planungsbüros Metron AG ein Leitbild Siedlung und Verkehr erarbeitet. 

Diese Arbeiten sollen bis Herbst 2008 abgeschlossen sein. 



Verkehrskonzept Ost: 

Die Zürcherstrasse im Gebiet Frauenfeld Ost stellt mit einem DTV (durchschnittlicher täglicher 

Verkehr) von 24'000 Fahrzeugen die am 

stärksten befahrene Kantonsstrasse im 

Thurgau dar. Im Zusammenhang mit dem 

Verkehrskonzept Ost zur kurzfristigen 

Entlastung der Zürcherstrasse wurde der 

Übergang von der Langfeldstrasse zur 

Breitenstrasse begradigt und ein neuer 

Kreisel erstellt. Weitere Verbesserungen 

sind bei den Verzweigungen 

Breitenstrasse / Militärstrasse sowie 

Militärstrasse / Zeughausstrasse in die 

Wege geleitet. 

Interpellation und Petition zum Lastwagenfahrverbot: 

Für die eingereichte Interpellation und Petition zu einem Lastwagenfahrverbot für die Vorstadt 

und die Promenade liegt die Beurteilung durch den Stadtrat vor. Es sollen Lastwagen von mehr 

als 12 m Länge von der Durchfahrt ausgeschlossen werden. Von einem gänzlichen, kurzfristi- 

gen Fahrverbot kann heute nicht ausgegangen werden. 

Umweltaspekte: 

Luftschadstoffe 

Die Situation in Frauenfeld betreffend Luftschadschadstoffe ergibt ein unterschiedliches Bild. 

Beim Feinstaub (PM10) und beim Ozon sind seit Jahren Überschreitungen des Grenzwerts zu 

vermerken 5 . Beim Stickstoff liegen die Werte im Stadtzentrum unter dem Grenzwert, während in 

Frauenfeld Ost entlang der Zürcherstrasse mit Überschreitungen zu rechnen ist. 6 Der Kanton 

Thurgau verfügt über einen Massnahmenplan Luft 1992/1993 mit Aktualisierung resp. Fort- 

schreibung 2005 7 . 

Lärm 

Betreffend Lärm ergeben sich sowohl in Frauenfeld Ost als auch im Stadtzentren entlang der 

stark befahrenen Strassen Überschreitungen der Grenzwerte. Problematisch ist die Situation 

insbesondere für die Wohngebäude entlang der Breitenstrasse. 

5 Messstandort: Bahnhofstrasse; Quelle: Amt für Umwelt TG 

6 vgl. UVP-Bericht im Rahmen des abgelehnten Verkehrsprojekts F21 

7 RRB 569, Luftreinhalte-Massnahmen und Luftreinhaltepolitik Kt. TG bis 2015 



4. Konzept 

Bei der Erarbeitung des Konzepts geht es darum, allgemeine Sachverhalte und Tendenzen zu be- 

leuchten und anschliessend auf die spezifische Aufgabenstellung mit ihren Zielsetzungen zu übertra- 

gen. Im vorliegenden Fall gilt es, die Thematik der publikumsintensiven Einrichtungen im Zusammen- 

hang mit den unterschiedlichen Voraussetzungen an der Peripherie bzw. im Stadtzentrum im Sinne 

einer Win-Win-Strategie für die Stadt Frauenfeld aufzuarbeiten. Zuerst werden als Basis einige Beg- 

riffsklärungen vorgenommen. Nach einer kurzen Zieldefinition des Konzepts erfolgt die Darlegung der 

Strategie, die dem Gesamkonzept zugrunde liegt. Dabei wird zuerst auf das Gebiet Frauenfeld Ost, 

anschliessend auf das Stadtzentrum eingegangen. In sachlicher Hinsicht erfolgt eine Gliederung nach 

den Themen Nutzung bzw. Siedlung sowie Verkehr. 

4.1 Begriffsklärungen 

Im Zusammenhang mit den Zielsetzungen der durch den Stadtrat verfügten Planungszone (vgl. Kap. 1) 

sind gewisse Begriffe wie publikums- und arbeitsplatzintensive Einrichtungen, Arbeitsplatzzone, Fach- 

markt, Einkaufszentrum, Mall etc. von Bedeutung. Eine Klärung dieser Begriffe ist im Sinne der Pla- 

nungssicherheit wichtig, zumal in der Literatur und Praxis unterschiedliche Definitionen bestehen. Aus- 

führliche Begriffsdefinitionen sind dem Glossar im Anhang dieses Berichts zu entnehmen, während im 

Folgenden wichtige Aspekte herausgegriffen werden. 

Publikumsintensive Einrichtungen (bzw. Nutzungen): 

Dieser häufig verwendete Begriff wird unterschiedlich definiert, wie die Aufstellung im Glossar zeigt. 

Eine verbreitete Definition lautet wie folgt: 

Publikumsintensive Einrichtungen sind Anlagen, die wegen des von ihnen allein verursachten Ver- 

kehrsaufkommens die ordentliche, gemeinverträgliche Nutzung des bestehenden Strassennetzes in 

der Umgebung generell oder zu bestimmten Zeiten in Frage stellen. 

Neben den Publikumsintensiven Einrichtungen (PE) ist auch der Begriff Verkehrsintensive Einrichtun- 

gen (VE) bedeutsam und gebräuchlich. 8 

8 Der Begriff VE wird in mehreren kantonalen Richtplänen, so auch im Thurgau (vgl. Kanton TG 2007: 

Kap.1.2, Ziff. 1.2, S. 3ff) verwendet (vgl. Glossar). 



Arbeitszone (Arbeitsplatzzone): 

In der heutigen Raumplanung werden im Sinne des wirtschaftlichen Strukturwandels vermehrt 

sogenannte Arbeits- oder Arbeitsplatzzonen bezeichnet/ausgeschieden, welche die klassischen 

Begriffe Gewerbe- bzw. (Klein-)Industriezone ablösen und somit den eher gemischtwirtschaftli- 

chen Charakter inklusive Dienstleistungsbetriebe (z.B. Publikumsintensive Einrichtungen) dieser 

Gebiete bezeichnen. Zahlreiche Schweizer Gemeinden kennen solche Bezeichnungen in ihren 

kommunalen Erlassen (Baureglement, Bauordnung etc.), als Beispiele sind Spreitenbach (AG), 

Biel-Bienne (BE) und Gretzenbach (SO) zu nennen. 

Strategische Arbeits(platz)zone: 

Dieser Begriff bezeichnet eine Zone, die 

für die Ansiedlung strategisch wichtiger 

Betriebe 9 vorgesehen ist. Gemäss 

Agglomerationsprogramm Frauenfeld 

(Massnahme 1) ist die Prüfung einer 

solchen Zone z.B. unmittelbar östlich 

angrenzend an das Gebiet Frauenfeld 

Ost, genannt "Frauenfeld-Römerstrooss" 

(ca.10 ha; Gemeindegebiet von Felben- 

Wellhausen) anzustreben und weist für die 

hier behandelte Thematik deshalb 

längerfristig eine Relevanz auf. Es ist zu 

betonen, dass in dieser strategischen Arbeitszone die Ansiedlung von flächenintensiven Betrie- 

ben, das heisst solche mit grossem Flächenbedarf (sowohl mit als auch ohne Publikum), vorge- 

sehen sind. 

4.2 Zielsetzungen des Konzepts 

Im Sinne des in Kap. 1 beschriebenen Auftrags und den Zielen der verfügten Planungszone ist 

ein Konzept erarbeitet worden, das zwei Hauptzielsetzungen verfolgt: 

1. Die Entwicklung im heute sehr unterschiedlich genutzten Gebiet Frauenfeld Ost soll im 

Sinne einer Positivplanung gelenkt werden. Anzustreben ist insbesondere eine räumliche 

Konzentration bestimmter Nutzungen unter Berücksichtigung der Wechselwirkungen mit 

dem Stadtzentrum, der öffentlichen Interessen, der bestehenden Nutzungen und Freiflä- 

chen sowie der Verkehrssituation. 

2. Das dicht bebaute Frauenfelder Stadtzentrum, das wenig Spielraum betreffend grossflächi- 

ger Umnutzungsmöglichkeiten aufweist und verkehrsbelastet ist, soll durch zweckmässige 

9 Gemäss Feddersen und Klostermann 2006 (S. 3/4) sind folgende Kriterien bei der Beurteilung von Betrie- 

ben hinsichtlich ihrer strategischen Bedeutung massgebend: grosse Anzahl qualifizierter Arbeitsplätze, 

Auslösung hoher Wertschöpfung, langfristige Entwicklungschance, grossflächige Nutzung (bezüglich Frau- 

enfeld werden minimal 10 ha genannt). 



Massnahmen gefördert, unterstützt bzw. aufgewertet werden, um seine Attraktivität lang- 

fristig zu bewahren und zu stärken. 

Es ist zu verhindern, dass in Frauenfeld Ost ein 

zweites, alternatives "Stadtzentrum" mit gleichwer- 

tigen, für gewisse Kundengruppen sogar 

attraktiveren Einkaufs- und Aufenthaltsqualitäten, 

entsteht. Insbesondere ist die Realisierung einer 

Mall (vgl. Glossar) zu vermeiden. Damit würde eine 

Atmosphäre geschaffen, die zu ausgedehntem 

Einkaufen ("Shopping"), ev. in Kombination mit 

weiteren Angeboten wie Fitness &, Wellness, 

Essen & Trinken, Spielsalon, Kino etc., anregt und 

zum Verweilen einlädt. Dieses eher künstlich 

anmutende "Ambiente" kann sehr angenehm auf 

die Kunden wirken und den Geschäften hohe Verkaufszahlen einbringen. Die Realisierung 

einer oder mehrerer Malls in Frauenfeld Ost würde zweifellos ein grosses Risiko und eine weite- 

re Verschärfung der Konkurrenzsituation mit dem Stadtzentrum darstellen. 

Ebenso ist zu gewährleisten, dass die Verkehrssituation verbessert wird. Dabei sind unter Be- 

rücksichtigung der laufenden Arbeiten zum Leitbild Siedlung und Verkehr sowie des bestehen- 

den Verkehrskonzepts Ost insbesondere die heute nicht ausgeschöpften Potenziale des öffent- 

lichen Verkehrs (Beispiel neue Stadtbuslinie, Option S-Bahn-Station Frauenfeld Ost) und des 

Langsamverkehrs in die Gesamtstrategie miteinzubeziehen. 

Das Gesamtkonzept muss eine Strategie enthalten, welche das Gebiet Frauenfeld Ost und das 

Stadtzentrum als kommunizierende Gefässe sowohl in ihrer Eigenheit als auch vernetzt und 

übergeordnet berücksichtigt und politisch konsensfähige, nachhaltige Entwicklungen ermöglicht. 

4.3 Lösungsansatz / Strategie 

Die grossen Abhängigkeiten von Frauenfeld 

Ost und dem Stadtzentrum - als Sinnbild 

stehen siamesische Zwillinge - erfordern 

neben der Berücksichtigung der jeweiligen 

Eigenheiten eine gesamthafte 

Betrachtungsweise. 

Gemäss den genannten Zielsetzungen ist 

die Entwicklung im Gebiet Frauenfeld Ost 

durch eine Positivplanung zu lenken, 

während beim Stadtzentrum Massnahmen 

zu dessen Förderung im Vordergrund 

stehen. 

Frauenfeld Ost: lenken 

Stadtzentrum: fördern 



Wichtig zur Lösung der Aufgabenstellung und zur Erreichung der Zielsetzungen ist ein gesamt- 

heitliches, vernetztes Vorgehen unter Einbezug aller relevanten Fachbereiche. Der Lösungsansatz 

betreffend die bauliche Nutzung von Flächen hat direkte und indirekte Auswirkungen auf Verkehr 

und Umwelt, was entsprechend den folgenden Ausführungen beachtet wird. 

4.3.1 Frauenfeld Ost 

A) Ebene Nutzung / Siedlungsplanung 

Der Lösungsansatz für das Gebiet Frauenfeld Ost besteht darin, die publikumsintensiven Nutzun- 

gen von den Industrie- und Gewerbegebieten klar zu trennen und dort zu konzentrieren, wo sie 

heute bereits zu einem grossen Teil vorherrschen und verkehrstechnisch gut erreichbar sind. Es 

besteht eine Konzentration von Detailhandelsbetrieben mit bedeutsamem Publikumsaufkommen 

(Bsp. Thurgipark, Coop Bau+Hobby, Allmendinger, Lidl) entlang der Zürcher-, der Langfeld- und 

der Oststrasse. Aufgrund der unmittelbaren Nachbarschaft von unüberbauten Grundstücken ist in 

diesem Bereich eine weitere bauliche Entwicklung möglich und aus siedlungsplanerischer Sicht 

zweckmässig. Zudem liegt dieser Bereich verkehrstechnisch günstig: Zum einen wird eine gute 

Erreichbarkeit für den MIV (motorisierter Individualverkehr) durch die nahe gelegene Ausfahrt der 

Autobahn A7 und die Zürcherstrasse als Hauptverkehrsachse gewährleistet. Andererseits steht mit 

der im Agglomerationsprogramm vorgesehenen S-Bahn Station Frauenfeld Ost eine effiziente 

Anbindung des ÖV und Fussgängerverkehrs in Aussicht. 

Bei dieser beabsichtigten Konzentration publikumsintensiver Nutzungen ist stets der Bezug zum 

Stadtzentrum herzustellen, da dieses im Sinne einer langfristig funktionalen Stadtentwicklung 



durch das Gebiet Frauenfeld Ost vor allem ergänzt und nicht konkurrenziert werden soll. Fach- 

märkte im Bereich des aperiodischen Bedarfs (vgl. Glossar: Publikumsintensive Einrichtungen) 

wie beispielsweise Bau- und Möbelmärkte sowie Gartencenter sind unter diesem Aspekt wenig 

problematisch, da im Zentrum praktisch keine Detailhandelsbetriebe mit vergleichbarem Ange- 

bot bestehen. 

Hingegen wäre im Osten der Ausschluss oder eine Einschränkung von Fachmärkten mit Gütern 

des zentrenrelevanten Bedarfs wie beispielsweise Unterhaltungselektronik, Textilien, Schuhe 

etc. aus gesamtstädtischer Sicht vordergründig wünschenswert. Weil im Stadtzentrum heute 

und in naher Zukunft keine geeigneten Alternativstandorte zu Frauenfeld Ost - Verkaufsflächen 

bis ca. 5000 m² plus der notwendige Flächenbedarf für Parkplätze - verfügbar sind (vgl. Kap. 

3.3, F), muss im Sinne der Standortgunst in erster Linie verhindert werden, dass potenzielle 

Betriebe auf benachbarte Regionen und Städte wie beispielsweise Winterthur, Wil oder sogar 

Zürich ausweichen. Diese Interessenabwägung bedeutet im Ergebnis, dass in Frauenfeld Ost 

auch Fachmärkte bzw. Grossverteiler wie beispielsweise Mediamarkt oder Athleticum zulässig 

sein sollen, die ebenso im Frauenfelder Stadtzentrum willkommen sind. 

Sehr problematisch sieht es in Bezug auf Verkaufsflächen im Bereich Food / Near-Food aus 

(vgl. Kap. 3.3, E). Die Ansiedlung eines Grossverteilers mit einem grossen Angebot im Bereich 

Food / Near-Food in Frauenfeld Ost würde durch die enorme Magnetwirkung negative Auswir- 

kungen auf den gesamten Detailhandel und somit auf die Attraktivität des Zentrums als Ganzes 

nach sich ziehen. Daher ist ein Ausschluss von Grossverteilern im Bereich Food / Near-Food in 

Frauenfeld Ost angezeigt. Die Analysen der Gesellschaft für Standortanalysen und Planungen 

zeigen zudem, dass ein entsprechender zusätzlicher Grossanbieter im Osten der Stadt keine 

Vergrösserung des Einzugsgebiets der Stadt Frauenfeld im Sinne einer zusätzlichen Kund- 

schaft ergeben würde. 

Unter Berücksichtigung dieser Aspekte sieht der Lösungsansatz vor, im Rahmen der Nutzungspla- 

nung eine Zone für publikumsintensive Nutzungen auszuscheiden. Kurz gesagt sind in dieser Zone 

hauptsächlich Fachmärkte aller Art sowie Freizeitanlagen (z.B. Hallenbad, Wellnesscenter, Bow- 

linghalle, Go-Kart - Anlage) erwünscht, während grosse Verkaufsflächen im Bereich Food / Near 

Food auszuschliessen sind. Aufgrund der beschriebenen Abhängigkeiten zwischen Stadtzentrum 

und Frauenfeld Ost trägt die Ausscheidung dieser Zone im Sinne einer gesamthaften Strategie 

dazu bei, die Attraktivität und wirtschaftliche "Überlebensfähigkeit" des Stadtzentrums langfristig zu 

erhalten bzw. zu stärken und diesbezüglich die langfristige Entwicklung der Stadt in geordnete 

Bahnen zu lenken. 

Der Perimeter der neu zu schaffenden Zone ist bewusst grösser gewählt als das absehbare Poten- 

zial an Verkaufsflächen darstellt 10 . Dies einerseits im Sinne einer langfristig vorausschauenden 

Planung, andererseits aber auch aufgrund des Wettbewerbs sowie der etappierten Verfügbarkeit 

von Grundstücken. Der Zonenplan stellt in dieser Hinsicht kein statisches Planungsinstrument dar, 

10 Aufgrund von quantitativen Abschätzungen im Zusammenhang mit zu erwartenden Umsätzen etc. (vgl. 

GSP 2007: S. 17f) wird im Agglomerationsprogramm vorgegeben, dass in Frauenfeld Ost ca. 8'500 m² 

Verkaufsfläche für publikumsintensive Nutzungen in den nächsten Jahren realistisch und daher bereitzustel- 

len sind. 



sondern zeigt im Gegensatz zum "Bauen auf der grünen Wiese" die strategische Absicht im teilwei- 

se bereits überbauten Gebiet auf. Dies vermittelt Transparenz und Rechtssicherheit im Interesse 

aller. 

Zone für arbeitsplatz- 

intensive Nutzungen 

Zwischen der Langfeldstrasse und der möglichen S-Bahn Haltestelle Frauenfeld Ost ist eine 

Fussgängerverbindung (vgl. orange Linie in Abbildung) vorgesehen. Ein entsprechendes 

Durchgangsrecht ist sicherzustellen. 

Zusätzlich sieht das Konzept vor, neben der Zone für publikumsintensive Nutzungen eine Zone 

für arbeitsplatzintensive Nutzungen in unmittelbarer Nähe auszuscheiden. Dies erfolgt vor dem 

Hintergrund der allgemeinen Wirtschaftstendenzen und soll die Attraktivität der Stadt Frauenfeld 

zusätzlich stärken. Es wird die Ansiedlung von Betrieben im Bereich Dienstleistung / Büro, For- 

schung, High-tech sowie höherwertige Produktion gefördert, die allesamt eine vergleichsweise 

hohe Arbeitsplatzdichte aufweisen. 

Die zunehmende "Tertiärisierung" in Bezug auf die Wirtschaftssektoren lässt die Nachfrage von 

Industriebetrieben nach neuen Standorten in Zukunft tendenziell sinken. Demgegenüber ist der 

Standortbedarf von Betrieben des tertiären Sektors, also im Dienstleistungsbereich, allgemein 

im Steigen begriffen. Im nordwestlichen Teil von Frauenfeld Ost bietet sich südlich der Auto- 

bahn unter anderem aufgrund frei werdender Flächen des Militärs die Chance einer zukünftigen 

Etablierung von zukunftsträchtigen Dienstleistungs-, 

Forschungs- und Hightechbetrieben an, was für den 

Standort Frauenfeld insgesamt sehr positiv ist. Ausserdem 

liegt dieses Gebiet relativ nahe zum Stadtzentrum und 

kann mit dem öffentlichen Verkehr zusammen mit der 

Zone für publikumsintensive Nutzungen möglichst rentabel 

erschlossen werden. 

Zone für publikumsintensive 

Nutzungen 



Zusammenfassend sieht das Konzept also die Ausscheidung zweier neuer Zonen vor: 

- Zone für publikumsintensive Nutzungen 

- Zone für arbeitsplatzintensive Nutzungen 

Diese sollen im Gebiet Frauenfeld Ost die Industriezone sowie die Zone für Gewerbe und Klein- 

industrie in gewissen Bereichen ersetzen. Gleichzeitig werden die Bestimmungen der beiden 

bestehenden Zonen im Baureglement dahingehend angepasst, dass die in den neuen Zonen 

wünschenswerten Nutzungen (Bauten und Anlagen) hier ausgeschlossen oder nur unter be- 

stimmten Umständen bzw. mit Einschränkungen zugelassen sind. Somit handelt es sich bei 

diesen Anpassungen um qualitative Aspekte, während quantitativ (Regelbauvorschriften wie 

Gebäudelänge und -höhe, Grenzabstände etc.) keine Veränderungen erfolgen. Im Sinne dieser 

qualitativen Ausrichtung ist neben der Nutzungsplanung auch die Gestaltung des öffentlichen 

Raums von Bedeutung. 

Im Sinne einer räumlichen Konzentration von erwünschten Nutzungen an zweckmässiger Lage 

wird eine Trennung verschiedenartiger Nutzungen angestrebt. Aufgrund dieser Entflechtung 

sind auch positive Effekte auf die Bodenpreise durch eine Angleichung innerhalb einer Zone 

denkbar, indem eine direkte Konkurrenz zwischen sehr verschiedenartiger Nutzungen (z.B. 

publikumsintensive Einrichtungen versus Industriebetriebe) vermieden wird. Vorteile sind auch 

dadurch zu erwarten, dass Belastungen durch Emissionen wie Lärm, Gestank etc. räumlich 

getrennt und mögliche Konflikte somit entschärft werden. Andererseits sollen Synergien ge- 

schaffen werden, indem beispielsweise das bestehende Netz des öffentlichen Verkehrs inklusi- 

ve sein Ausbaupotenzial bei der Zonenabgrenzung berücksichtigt wird. 

Die beabsichtigte Neuausscheidung von Zonen gibt ein klares Signal für in Frauenfeld Ost an- 

sässige und insbesondere für neue, potenzielle Investoren und Betriebe, welche Art von Nut- 

zung auf welchen Parzellen zukünftig aus gesamtheitlicher öffentlicher Sicht anzustreben ist 

und rechtfertigt auch die erfolgte Verfügung der Planungszone. 

Wie dem Konzeptplan zu entnehmen ist, soll die Neuzonierung in Etappen erfolgen, indem 

einzelne Parzellen, die heute industriell genutzt werden, erst zu einem späteren Zeitpunkt in 

eine der beiden neuen Zonen integriert werden. 

B) Ebene Verkehrsplanung 

Aufgrund der engen sachlichen Verknüpfung wird der Lösungsansatz im Bereich der Nutzung / 

Siedlungsplanung direkte Auswirkungen auf das Verkehrsaufkommen haben. Als Basis für das 

Konzept im Bereich der Verkehrsplanung dienen Szenarien zur Abschätzung des Verkehrsauf- 

kommens, welche nachfolgend beschrieben werden 11 . In diesen Szenarien wird das Ver- 

kehrsaufkommen abgeschätzt, welches theoretisch zu erwarten wäre, wenn keine vorsorglichen 

verkehrsbeschränkenden Massnahmen getroffen würden. Es werden zwei Szenarien für den 

Überbauungsgrad des Gebietes Frauenfeld Ost unterschieden: 

11 Eine detaillierte Beschreibung findet sich in im Erläuterungsbericht Verkehrs- und Umweltaspekte. 



Szenario 1: Alle Flächen im Gebiet Frauenfeld Ost sind entsprechend den neuen Nutzungsbe- 

stimmungen 12 genutzt. 

Szenario 2: Nur die heute noch freien Parzellen sind entsprechend den neuen Nutzungsbe- 

stimmungen überbaut. Die Nutzungen der restlichen Parzellen bleiben gegenüber heute un- 

verändert. 

Die bestehenden Nutzungen im Gebiet Frauenfeld Ost erzeugen heute einen durchschnittli- 

chen täglichen Verkehr von rund 16‘000 Fahrzeug-Fahrten/Tag. Die Abschätzung des MIV- 

Anteils am Verkehrsaufkommen beruht auf der Annahme, das Gebiet sei mit dem Stadtbus im 

Viertelstunden-Takt bedient sowie für den Fuss- und Veloverkehr gut erschlossen. 

Szenario 1: Alle Flächen gemäss neuen Nutzungsbestimmungen überbaut 

Im Gebiet Frauenfeld Ost könnten bei einer zonenkonformen maximalen Nutzung aller Parzel- 

len ohne Beschränkungen des zulässigen Verkehrsaufkommens im Jahresdurchschnitt pro 

Tag (DTV) theoretisch rund 40‘000 MIV-Fahrten entstehen (d.h. rund 24‘000 MIV-Fahrten 

mehr als heute). Mehr als die Hälfte dieses Verkehrsaufkommens würde durch die publikums- 

intensiven Nutzungen erzeugt. 

Szenario 2: Nur die heute noch freien Parzellen werden gemäss neuen Nutzungsbestim- 

mungen überbaut, die Nutzungen der übrigen Flächen bleiben unverändert 

Zone 

Zone für arbeitsplatz- 


Zone für publikums- 


Fläche [m 2 ] 

Beschäftigte 

Kunden und 

Besucher pro 

Tag 

Total Wege pro 

Tag 

08. April 2008 ERR Raumplaner FSU SIA 

MIV-Anteil 

Besetzungsgrad 

MIV-Fahrten 

(DTV) 

50‘700 1‘200 600 5‘300 0.8 1.1 2‘600 

74‘500 600 10‘000 17‘800 0.7 1.6 6‘900 

Industriezone 151‘300 1‘600 400 5‘200 0.8 1.1 2‘700 

Zone für Gewerbe und 

Kleinindustrie 

keine freien Parzellen 

Total 276‘500 3‘400 11‘000 28‘300 12‘200 

Bei einer Überbauung der noch freien Parzellen im Gebiet Frauenfeld Ost gemäss den neuen 

Nutzungsbestimmungen entstehen ohne Beschränkungen des zulässigen Verkehrsaufkom- 

mens gegenüber heute im Jahresdurchschnitt pro Tag (DTV) rund 12‘000 zusätzliche MIV- 

Fahrten. Zusammen mit den bestehenden Nutzungen würden im Gebiet Frauenfeld Ost also 

rund 28‘000 MIV-Fahrten/Tag erzeugt. 

12 gemeint sind die gemäss Gesamtkonzept neu formulierten Zonenbestimmungen, die in Kapitel 4.2.1 

erläutert werden.


Kapazität des Strassennetzes 

Die Kapazität des Strassennetzes im Gebiet Frauenfeld Ost wird durch die Anschlussknoten des Gebietes 

an das übergeordnete Netz bestimmt. Es sind dies der „Swisscom-Kreisel“ (Langfeld- / Oststrasse) und 

der (zukünftige) Verkehrskreisel Zeughaus- / Militärstrasse 13 . 

Beurteilung 

a) Szenario 1: Vollständige Neu-Überbauung im Gebiet Frauenfeld Ost 

Bei einer vollständigen Überbauung des Gebietes Frauenfeld Ost gemäss den neuen Nutzungsbestim- 

mungen wäre der „Swisscom-Kreisel“ in seiner heutigen Form hoffnungslos überlastet und beim Verkehrs- 

kreisel Zeughaus- / Militärstrasse würde gegenüber dem Zustand mit dem heutigen Verkehr eine deutliche 

Verschlechterung mit teilweise Rückstau bis in den „Schweizerhof-Kreisel“ eintreten. Hier würden für die 

bestehenden Buslinien vermehrt Verlustzeiten auftreten, welche die Fahrplanstabilität beeinträchtigen. 

Die Einführung einer neuen Buslinie im Gebiet Frauenfeld Ost wäre ohne Busbevorzugungsmassnahmen 

nicht denkbar. 

b) Szenario 2: Überbauung nur der noch freien Parzellen im Gebiet Frauenfeld Ost 

Die Leistungsfähigkeit des „Swisscom-Kreisels“ wird erreicht. Die Verkehrsqualität für den allgemeinen 

Verkehr ist gerade noch ausreichend. Eine weitere Verkehrszunahme würde aber zu ausgeprägtem Rück- 

stau und langen Wartezeiten führen. 

Wird auf der Langfeldstrasse eine neue Stadtbuslinie eingeführt, ist ohne Busbevorzugungsmassnahmen 

mit fortschreitender Überbauung der noch freien Parzellen mit wachsenden Ver-lustzeiten zu rechnen, 

welche schliesslich die Fahrplanstabilität stark beeinträchtigen würden. 

Am Verkehrskreisel Zeughaus- / Militärstrasse sind keine Probleme zu erwarten. 

Fazit 

Die Abschätzungen zeigen, dass die Leistungsfähigkeit des heutigen Strassennetzes (ausgebaute Brei- 

tenstrasse mit Kreisel Langfeld- / Langdorfstr., angepasstem Knoten Breiten- / Militärstr. und neuem Ver- 

kehrskreisel Zeughaus- / Militärstr.) eine Überbauung der noch freien Parzellen nach den vorgesehenen 

Nutzungsbestimmungen (ohne Beschränkung des Verkehrsaufkommens) gerade noch zulassen würde. 

Eine weitere Siedlungsentwicklung im Gebiet Frauenfeld Ost würde jedoch zu einer deutlichen Überlas- 

tung des Strassennetzes führen. Die Folgen wären ein Attraktivitätsverlust für die bestehenden Nutzun- 

gen, fehlende Bereitschaft für Investitionen in hochwertige Nutzungen, Zerfall der Bodenpreise usw. 

Damit die Funktionsfähigkeit und die Attraktivität des Gebietes Frauenfeld Ost als Entwick- 

lungsschwerpunkt erhalten bleiben, muss das in diesem Gebiet erzeugte Verkehrsaufkommen 

auf ca. 28‘000 MIV-Fahrten pro Tag (DTV) beschränkt werden oder die Strassenkapazität 

müsste entsprechend ausgebaut werden. 

13 Der heute stark belastete „Tower-Kreisel“ wird mit der Fertigstellung der neuen Verbindungsachse 

Langfeldstr. – Breitenstr. – Militärstr. entlastet werden und im Zusammenhang mit der Entwicklung im 

Gebiet Frauenfeld Ost nicht mehr unmittelbar massgebend für die Netzkapazität sein. 



Mögliche Massnahmen 

Mögliche Massnahmen zur Beschränkung des Verkehrsaufkommens sowie zur Erweiterung der 

Strassenkapazität sind zusammen mit einer Kurzbeurteilung der Vor- und Nachteile in der fol- 

genden Tabelle zusammengestellt. 

E 

F 

G 

A 

B 

C 

Massnahmen Vorteile Nachteile 

Nutzungsintensität reduzieren 

(Beispiel: Bei einer Beschränkung 

der Fläche für publikumsintensive 

Nutzungen auf 10 ha (statt 27.7 

ha) zu Gunsten der Industriezone 

wäre die Leistungsfähigkeit des 

heutigen Strassennetzes auch bei 

Vollüberbauung ausreichend.) 

Objektweise Festlegung der maxi- 

mal zulässigen Anzahl Parkplätze 

(Maximum gemäss VSS Norm SN 

640 281) 

Baurechtliche Festlegung der in 

den einzelnen Nutzungszonen 

zulässigen Parkplatzdichte (zuläs- 

sige Anzahl Parkplätze/ha) als 

Zonenvorschrift 

D Fahrten- oder Fahrleistungsmodell 

Anteil ÖV und LV am Modal Split 

durch diverse Förderungsmass- 

namen vergrössern, 

Voraussetzungen für hohe Ver- 

bund- und Mitnahmeeffekte mit 

entsprechender Parkraumbewirt- 

schaftung und im Rahmen der 

Zonenvorschriften (Nutzungsmix) 

schaffen 

Ausbau der Strassenkapazitäten, 

z.B. mehrspurige Lichtsignalanlage 

statt Kreisel 

Einfach zu regeln 

Einfach zu regeln in einem 

revidierten Abstellplatzreg- 

lement 

Übliche Massnahme 

Einfache Regelung 

Kontingente innerhalb einer 

(zusammenhängenden) 

Nutzungszone können 

gehandelt werden 

Hohe Flexibilität 

Wirtschaftlich 

Verkehrsaufkommen exakt 

steuerbar 

Fahrtenkontingente können 

gehandelt werden 

Gewährleistet Planungssi- 

cherheit 

Aus Gründen des Umwelt- 

schutzes in jedem Fall 

anzustreben; Höhere Nut- 

zungsintensität möglich 

Kostengünstige 

Massnahme 

Hohe Nutzungsintensität 

möglich 

Das Ziel, die Ansiedlung publi- 

kumsintensiver Nutzungen zu 

ermöglichen, kann kaum erreicht 

werden 

Eine vorausschauende Kontrolle 

des Verkehrsaufkommens ist 

nicht möglich 

Keine Flexibilität 

Kontrolle der Kontingente 

Erfordert die Annahme einer 

mittleren Verkehrserzeugungsrate 

pro Nutzungszone 

Verkehrsaufkommen nicht exakt 

steuerbar 

Hoher Kontrollaufwand 

Im vorliegenden Fall wegen der 

bestehenden Nutzungen und der 

vielen Parzellenzu- und - 

wegfahrten mit vernünftigem 

Aufwand nicht umsetzbar 

Für sich allein haben diese Mass- 

nahmen keine ausreichende 

Wirkung auf das Aufkommen des 


MIV 

Der erzielbare Effekt dieser 

Massnahme allein ist beschränkt 

Konflikt mit Umweltschutz-Zielen 

Problemverlagerung: als nächstes 

müsste z.B. der Tower-Kreisel 

ausgebaut werden.


Vorgesehene Massnahmen 

Das Konzept im Bereich Verkehrsplanung sieht vor, eine Kombination der Massnahmen C, E 

und F anzustreben. Dieses Vorgehen erfolgt in enger Anlehnung an die Strategie bezüglich 

der Nutzungsplanung und soll eine nachhaltige und möglichst konfliktfreie Entwicklung im 

Gebiet Frauenfeld Ost sicherstellen. Es berücksichtigt auch die gemäss Verkehrskonzept Ost 

(vgl. Kap. 3.4) bereits realisierten und geplanten Massnahmen, insbesondere der Ausbau der 

Langfeldstrasse inklusive angrenzende Knoten und Kreisel als Entlastungsachse zur Zürcher- 

strasse. 

- Baurechtliche Festlegung der in den einzelnen neuen Nutzungszonen zulässigen Park- 

platzdichte als Zonenvorschrift: 

Beabsichtigt ist eine auf die Nutzung der einzelnen Zonen abgestimmte Festlegung der 

maximal zulässigen Anzahl Parkplätze pro Hektare im Baureglement. Aufgrund der vorge- 

sehenen Möglichkeit des Handels von Parkplatzkontingenten innerhalb einer Zone wird 

damit ein wirtschaftliches Anreizinstrument geschaffen, vergleichbar mit Emissionszertifika- 

ten (Bsp. CO2-Thematik). 

- Anteil ÖV und LV am Modal Split vergrössern: 

Hier geht es sowohl um Förderungsmassnahmen zugunsten des öffentlichen Verkehrs 

(ÖV) und des Langsamverkehrs (LV) als auch um Lenkungsmassnahmen betreffend moto- 

risierter Individualverkehr (MIV). Erstere umfassen beispielsweise den Ausbau des ÖV- 

Angebots im Sinne einer neuen Stadtbuslinie für Frauenfeld Ost. Beim MIV ist insbesonde- 

re die Bewirtschaftungspflicht bei öffentlich zugänglichen Parkfeldern (Grossverteiler etc.) 

von Bedeutung, um "gleich lange Spiesse" zwischen dem Stadtzentrum und der Peripherie 

zu schaffen. 

- Voraussetzungen für hohe Verbund- und Mitnahmeeffekte 14 mit entsprechender Park- 

raumbewirtschaftung und im Rahmen der Zonenvorschriften (Nutzungsmix) schaffen: 

Durch eine räumliche Konzentration insbesondere von publikumsintensiven Nutzungen 

lassen sich auch die notwendigen Parkierungsflächen und der Verkehr "von Shop zu Shop" 

reduzieren. 

Finanzierung öffentlicher Verkehr 

Als Zielsetzung der Planungszone wird unter anderem genannt, dass die Finanzierung des 

zukünftig zusätzlichen Angebots durch den öffentlichen Verkehr wie beispielsweise eine neue 

Buslinie auf eine breitere Basis gesetzt werden soll. Insbesondere sind dabei die rechtlichen 

Möglichkeiten einer Verpflichtung privater Grundeigentümer (Bsp. publikumsintensive Nutzun- 

gen), die durch das zusätzliche ÖV-Angebot einen Nutzen erfahren, zur (Mit-) Finanzierung 

des ÖV auszuloten. 

14 Von einem Verbundeffekt wird gesprochen, wenn die Kunden an einem Standort mehrere Einrichtungen 

von Anbietenden verschiedener Branchen besuchen. Der Mitnahmeeffekt tritt ein, wenn eine Aktivitätenteil- 

nahme durch Unterbrechen einer ohnehin durchgeführten Fahrt ohne zusätzliche Verkehrsleistung erfolgt, 

Bsp. Zeitung am Kiosk kaufen, Benzin tanken auf Nachhauseweg. 



Detaillierte Abklärungen und Recherchen mit gesamtschweizerischem Bezug haben ergeben, dass 

die rechtliche Legitimation einer solchen Verpflichtung auf der Ebene Nutzungsplanung sehr 

schwierig ist. Gemäss Auskunft des kantonalen Rechtsdienstes 15 besteht heute im Thurgau keine 

kantonale gesetzliche Grundlage, um Dritte bzw. Betreiber publikumsintensiver Einrichtungen direkt 

an die Finanzierung des öffentlichen Verkehrs zu verpflichten, da Massnahmen zur Förderung des 

öffentlichen Verkehrs keine solchen nach Umweltschutzgesetz und den entsprechenden Bundes- 

verordnungen darstellen. Das schliesst jedoch nicht aus, dass in diesem Bereich vertragliche Mög- 

lichkeiten auf privatrechtlicher Basis offen stehen. 16 Im Rahmen der gegenwärtigen Revision des 

Planungs- und Baugesetzes (PBG) wird das genannte Anliegen voraussichtlich durch neue gesetz- 

liche Bestimmungen auf kantonaler Ebene berücksichtigt. 

In diesem Sinne wird vorerst auf eine Festsetzung im Baureglement betreffend Finanzierung des 

öffentlichen Verkehrs durch Private verzichtet. 

Auswirkungen auf die Umwelt 

Das zu erwartenden Verkehrsaufkommen, welches durch die neu definierten Nutzungszonen er- 

zeugt wird, führt zu zusätzlichen Luftschadstoff-Emissionen und (zusätzlichen) Überschreitungen 

der Grenzwerte für NO2- und PM10-Immissionen. Die aus raumplanerischer Sicht erwünschte Ent- 

wicklung im Gebiet Frauenfeld Ost führt damit zu einem Konflikt mit dem Luftreinhalterecht. Durch 

die genannten verkehrsplanerischen Massnahmen werden die Vorgaben des kantonalen Mass- 

nahmenplans Luft, der unter anderem die Reduktion / Plafonierung des Parkplatzangebots und 

eine Parkplatzbewirtschaftung vorsieht, aber berücksichtigt. 

Betreffend Lärmschutz kann aus heutiger Sicht davon ausgegangen werden, dass mit den vorge- 

schlagenen verkehrsbeschränkenden und –lenkenden Massnahmen (ÖV-Förderung, Mobilitätsma- 

nagement, Regelung der Parkplatzdichte) die Grenzwerte des an die Breitenstrasse grenzenden 

Wohngebiets Langdorf gerade eingehalten werden können. 

4.3.2 Stadtzentrum 

Zur Lösung der Problemstellungen betreffend Stadtzentrum existieren bereits diverse Ansätze und 

Teilstrategien, das Rad muss daher nicht neu erfunden werden. Im Vordergrund steht die Förde- 

rung der Innenstadt als attraktives, pulsierendes Stadtzentrum. Dabei geht es darum, aus politi- 

scher Sicht Prioritäten zu setzen mit klarer Zuweisung der Verantwortlichkeit und entsprechender 

Finanzmittel an die jeweiligen Verwaltungsstellen. 

Unter Berücksichtigung der Strategie für Frauenfeld Ost sieht das Konzept für das Stadtzentrum 

folgende Schwerpunkte vor: 

Zur Aktivierung des Entwicklungspotentials des Stadtzentrums ist die Bezeichnung von publikums- 

orientierten Förderungsgebieten, das heisst einzelne Areale mit attraktiven Neu- bzw. Umnut- 

zungsmöglichkeiten, von zentraler Bedeutung. Deren Lokalisierung hat das bestehende Netz der 

wichtigen Fussgängerverbindungen zu berücksichtigen, insbesondere die Achse zwi- 

15 Schreiben des Departements für Bau und Umwelt vom 6. Februar 2008 

16 Dieses Vorgehen kommt z.B. in den Kantonen Bern und Zürich zur Anwendung. 



schen dem Schlosspark (Einkaufszentrum mit Coop als Ankermieter) und dem Bahnhof bzw. dem 

Einkaufszentrum Passage (Migros etc.). Wie in Kap. 3.3, E erwähnt, handelt es sich bei diesen 

Förderungsobjekten insbesondere um das prominent am Rathausplatz gelegene Postgebäude. 

Ebenso ist das an den Bahnhofplatz grenzende Kasernenareal (inkl. "Mätteli") zu nennen, wobei 

hier aufgrund der kurzfristig nicht vorhandenen Verfügbarkeit ein längerer Zeithorizont zu berück- 

sichtigen ist. Mittel- bis langfristig sind auch die Areale Metzger-/ Murgstrasse und Gerbi von zent- 

raler Bedeutung. 

Eine hohe Wichtigkeit hat zudem die Gestaltung 

und Aufwertung des öffentlichen Raums. Die 

zeitliche Realisierbarkeit ist jedoch stark von den 

verkehrstechnischen / -lenkenden Möglichkeiten 

zur Entlastung des Stadtzentrums abhängig. 

Das Problem des ungenügenden Parkraum- 

angebots muss entschärft werden, um eine 

Attraktivitätssteigerung des Stadtzentrums 

sowohl für Kunden, Anwohner und Investoren als 

auch für Detaillisten und weitere Betriebe wie 

Restaurants, Cafés, Museen etc. zu gewähr- 

leisten. Einerseits sollen sich im Zusammenhang 

mit den erwähnten Förderungsgebieten 

Synergieeffekte betreffend neue Parkplätze 

ergeben. Andererseits ist auch die öffentliche 

Hand gefordert, bestehende Parkierungs- 

konzepte zu konkretisieren und weitere 

Möglichkeiten von unter- als auch oberirdischer 

Abstellplätze für Motorfahrzeuge zu überprüfen. Dafür bildet das im Moment entstehende Leit- 

bild Siedlung und Verkehr (vgl. Kap. 3.4) eine wichtige Grundlage. Ebenso muss die Situation 

ungleich langer Spiesse zwischen der Peripherie (u.a. Frauenfeld Ost) und dem Stadtzentrum 

einerseits sowie zwischen öffentlichen und privaten Abstellplätzen andererseits entschärft wer- 

den. Ein einheitliches Konzept zur Bewirtschaftung von öffentlich zugänglichen Parkplätzen auf 

dem gesamten Stadtgebiet bildet die Grundlage dafür und muss rechtlich verbindlich geregelt 

werden. Für gewisse Areale mit hohem Publikums- und Verkehrsaufkommen ist das in mehre- 

ren Gebieten der Schweiz bereits erprobte System eines Fahrtenmodells zu prüfen. 

Eine wichtige Grundlage zur Aufwertung und Förderung des Stadtzentrums stellt die Erhöhung 

der Aufenthaltsqualität und eine bessere Querbarkeit für Fussgänger dar, beispielsweise durch 

die Einführung einer Tempo 30 - Zone. 

Im Gegensatz zu Frauenfeld Ost drängt sich im Stadtzentrum eine Änderung der Zonenvor- 

schriften und der Abgrenzung einzelner Nutzungszonen im Moment nicht auf. 



5. Umsetzung 

5.1 Frauenfeld Ost 

Wie in Kapitel 4 beschrieben, konzentriert sich die Gesamtstrategie bezüglich der Nutzungspla- 

nung auf das Gebiet Frauenfeld Ost, wo sich in letzter Zeit Tendenzen mit problematischen 

Auswirkungen für die Stadt abgezeichnet haben. Somit erfolgt auch die Umsetzung der Pla- 

nungsinstrumente Baureglement und Zonenplan hauptsächlich in diesem peripheren Stadtteil. 

Durch die Neuausscheidung der Zone für publikumsintensive Nutzungen und der Zone für ar- 

beitsplatzintensive Nutzungen sowie der darauf abgestimmten Anpassung der bestehenden 

Industriezone bzw. Zone für Gewerbe und Kleinindustrie ergeben sich für Frauenfeld Ost wich- 

tige baurechtliche Änderungen. 

Während im vorangehenden Kapitel die grundsätzlichen, konzeptionellen Absichten dieser 

Neuzonierung beschrieben wurden, gilt es nun im Sinne der Umsetzung die konkreten Formu- 

lierungen im Baureglement sowie die genauen Flächenabgrenzungen im Zonenplan zu be- 

leuchten und zu begründen. 

5.1.1 Baureglement 

Zuerst erfolgt die Behandlung der beiden bestehenden Zonen, anschliessend wird auf die bei- 

den neuen Zonen eingegangen. 

Art. 23: Zone für Gewerbe und Kleinindustrie 

1 Die Zone für Gewerbe und Kleinindustrie ist insbesondere für Gewerbebetriebe und kleinere 

Industriebetriebe sowie gemischte Produktions- und Dienstleistungsbetriebe bestimmt. 

Der Zweck dieser Zone wird dahingehend präzisiert, als Dienstleistungsbetriebe nur zulässig 

sein sollen, sofern sie in direktem Zusammenhang mit einem Produktionsbetrieb (Gewerbe bzw. 

Industrie) stehen. Dies betrifft insbesondere Büro- und Sitzungsräume. 

2 Betriebe mit Verkaufsflächen von mehr als 300 m² pro Gebäude bzw. Grundstück, Freizeitnutzungen 

mit mehr als 20 Parkplätzen sowie Betriebe mit ausschliesslich Büronutzungen sind 

nicht zulässig. 

4 Verkaufsflächen sind Flächen, die dem unmittelbaren Verkauf von Gütern und / oder Dienst- 

leistungen an den Endverbraucher dienen. Sie sind als publikumsorientierte Flächen zu den 

üblichen Geschäftszeiten jedermann zugänglich. Nebenräume, die nicht dem Publikum zugäng- 

lich sind, wie Toiletten und Lagerflächen werden nicht dazugezählt. 

Mit der Einführung des Begriffs Verkaufsfläche wird dem Umstand Rechnung getragen, dass 

heute bei Gewerbe- und Industriebetrieben oft direkt angegliederte Ausstellungsflächen beste- 

hen, um die produzierten Güter / Waren neben dem Zwischenhändler oder Handwerker auch 

dem Endverbraucher (Konsument) zu präsentieren. Diese meist als "Showroom" bezeichneten 

Innen- oder Aussenflächen, die je nach Branche beachtliche Flächen beanspruchen können, 

(Bsp. Auto-Occasionen, Bodenplättli usw.) müssen nicht für jedermann zugänglich sein.Die 

angebotenen Güter werden in der Regel nicht direkt an einer Kasse bezahlt und mitgenommen. 

Die Ausstellungsflächen stellen somit gemäss Definition keine Verkaufsflächen dar und sind 

somit unbeschränkt zulässig. 



Bei den in Abs. 2 festgesetzten 300 m² als plausibler Maximalwert 

für Verkaufsflächen wird der Verkauf von Zubehör, Reparaturteilen 

etc. auf kleiner Fläche ermöglicht. Ebenso lassen sich auf 300 m² die 

attraktiven Tankstellenshops (Bsp. avec, Coop Pronto) realisieren, 

während grössere Verkaufsgeschäfte nicht zugelassen sind. Mit der 

Parkplatzbegrenzung auf maximal 20 bei Freizeitnutzungen werden 

z.B. Billardclubs, Bars, kleine Diskotheken usw. (unabhängig von ihren Lärmemissionen) er- 

möglicht und lediglich Bauten und Anlagen mit viel Publikumsverkehr (z.B. Grossschwimmbad, 

Wellnesscenter) ausgeschlossen. Im Zusammenhang mit der Ausscheidung der Zone für ar- 

beitsplatzintensive Nutzungen sind in der Zone für Gewerbe und Kleinindustrie reine Dienstleis- 

tungsbetriebe wie z.B. Banken, Architekturbüros und Arztpraxen nicht zulässig. 

3 Für das ganze Gebiet entlang der Zürcherstrasse kann der Stadtrat zusätzliche Verkaufsflächen 

von insgesamt 2500 m² mit untergeordnetem Food-Anteil bewilligen. 

Mit dieser Ausnahmebestimmung wird der speziellen Situation entlang der Zürcherstrasse 

Rechnung getragen. Einerseits weist diese Haupteinfallsachse einen gewissen Bedarf an Ver- 

kaufsflächen aus, andererseits lag bereits vor dem Erlass der Planungszone der Wunsch für die 

Erstellung eines Baus mit Verkaufsflächen oberhalb der in Abs. 2 definierten 300 m² vor. Dieser 

wird einen vergleichsweise geringen zusätzlichen Verkehr erzeugen und aufgrund der Nutzung 

(Schwerpunkt aperiodischer Bedarf) das Stadtzentrum kaum konkurrenzieren. Dieses Projekt 

möchte der Stadtrat daher nicht verunmöglichen und lässt sich durch die Formulierung der 

2500 m² einen gewissen Ermessensspielraum offen. 

Die anderen Absätze von Artikel 23 (bisher Abs. 2 - 6, neu Abs. 5 - 9) bleiben unverändert. 

Art. 24: Industriezone 

Die Bestimmungen der Industriezone werden sinngemäss der Zone für Gewerbe und Kleinin- 

dustrie angepasst und bedürfen daher keiner weiteren Erläuterung. 

Anzumerken ist, dass die Neuregelungen für sämtliche Gebiete der Industriezone bzw. der 

Zone für Gewerbe und Kleinindustrie gelten, also auch für diejenigen im Westen und Süden der 

Stadt (vgl. Plan Ausgangslage im Anhang). Damit wird die gewerblich-industrielle Produktion 

und Verarbeitung gestärkt, indem sie keiner Konkurrenz durch Verkaufs- und Dienstleistungs- 

nutzungen (mit Ausnahme der erwähnten maximal 300 m² Verkaufsflächen pro Betrieb) mehr 

ausgesetzt sind. 

Art. 24 bis : Zone für arbeitsplatzintensive Nutzungen 

1 Die Zone für arbeitsplatzintensive Nutzungen ist für Betriebe mit einer Dichte von mehr als 100 

Arbeitsplätzen pro Hektare bestimmt. 

Der Zonenzweck beschränkt sich auf das eindeutig bestimmbare Abgrenzungskriterium der 

Arbeitsplatzdichte und umfasst jegliche Art von arbeitsplatzintensiven Betrieben. Das klare Ziel 

ist eine Ansiedlung von Unternehmen im Bereich Dienstleistungen, Forschung, Hightech und 

höherwertige Produktion. Der Schwellenwert von 100 Arbeitsplätzen pro Hektare führt dazu, 

dass sich in dieser Zone Betriebe mit hoher Arbeitsplatzdichte konzentrieren. Industrielle 



Produktionsbetriebe mit hoher Wertschöpfung wie 

beispielsweise im Bereich Pharma, Mikroelektronik oder 

Nanotechnologie übersteigen den genannten Schwellenwert, 

sodass sie im Gegensatz zu Betrieben mit Herstellung von 

Metallerzeug-nissen, Lebensmitteln, Bauteilen usw. in dieser 

Zone zulässig sind. 

2 Verkaufsflächen von mehr als 300 m² pro Gebäude bzw. Grundstück sowie Freizeitnutzungen 

mit mehr als 20 Parkplätzen sind nicht zulässig. 

Siehe Ausführungen zu Abs. 2 der Zone für Gewerbe und Kleinindustrie. 

3 Es gilt eine Parkplatzdichte von maximal 110 Parkplätzen pro Hektare. Ein Transfer von nicht 

beanspruchten Parkplätzen innerhalb der Nutzungszone ist zulässig. 

Nähere Ausführungen zu diesem Verkehrsaspekt finden sich in Kap. 5.1.4. 

4 Die Gebäudehöhe beträgt maximal 20.0 m. 

Die maximale Gebäudehöhe von 20.0 m entspricht derjenigen der Industriezone und somit den 

heutigen Bestimmungen im Gebiet der neuen Zone, was aufgrund der zukünftigen Gebäude- 

nutzungen weiterhin angemessen ist. 

5 Im Übrigen gelten die Bestimmungen gemäss Art. 23 Abs. 4 und 6-9. 

Die weiteren Bestimmungen betreffen hauptsächlich quantitative Aspekte bzw. die Regelbau- 

weise, bei der sich sowohl hier als auch bei der Zone für publikumsintensive Nutzungen keine 

Änderung der heutigen Situation aufdrängt. 

Art. 24 ter : Zone für publikumsintensive Nutzungen 

1 Die Zone für publikumsintensive Nutzungen ist für Betriebe mit hoher Publikumsdichte be- 

stimmt. Darunter fallen insbesondere Verkaufsflächen im Non-Food-Bereich wie Fachmärkte 

sowie Freizeitnutzungen mit grossem Publikumsaufkommen. Betriebe mit Verkaufsflächen im 

Bereich Food / Near Food wie Nahrungsmittel, Haushalt- und Körperpflegeartikel bis zu einer 

Maximalfläche von 1000 m² pro Gebäude bzw. Grundstück sind zulässig. Bestehende Gewer- 

be- und Industriebetriebe können sich weiterentwickeln. 

Der Zweck wird detailliert festgelegt. Dabei wird der Begriff der publikumsintensiven Einrichtun- 

gen, wie er im Glossar ausführlich dargelegt ist, auf die in Frauenfeld Ost vorherrschenden 

Rahmenbedingen, Entwicklungen und Dimensionen ausgerichtet und entsprechend umschrie- 

ben. 

Zugelassen und erwünscht sind generell Fachmärkte beliebiger Grösse, sofern ihr Angebot 

nicht aus dem Bereich Food / Near-Food stammt. In der Regel handelt es sich dabei um Billig- 

anbieter (Discounter) mit unterschiedlichen Angeboten wie Bau, Möbel, Garten usw., möglich 

sind aber auch zentrenrelevante Nutzungen (periodischer Bedarf) wie Unterhaltungselektronik, 

Sport, Textilien und Schuhe. 

Aufgrund der problematischen Konkurrenzsituation mit dem Stadtzentrum wird im Bereich Food/ 

Near-Food eine Maximalfläche festgelegt. Mit der Begrenzung der Verkaufsfläche auf 1'000 m² 

soll verhindert werden, dass Grossverteiler in Frauenfeld Ost einen Standort beziehen. In die- 



sem Zusammenhang stellen die beiden deutschen Billiganbieter Lidl und Aldi eine Sonderrolle 

dar, indem ihr charakteristisches Standortkonzept Verkaufsflächen von etwas unter 1000 m², 

aber ausgedehnte ebenerdige Parkierungsflächen (durchschnittlich 150 Parkplätze 17 ) mit der 

Gefahr eines bedeutsamen Verkehrsaufkommens vorsieht. Beide Anbieter haben ihr Schwer- 

gewicht im Bereich Food / Near-Food und sind in Frauenfeld Ost bereits ansässig. Aufgrund 

ihrer deutlichen Ausrichtung auf eine autoorientierte Kundschaft und auf "Schnäppchenjäger" 

kann ihr Konkurrenzpotenzial gegenüber dem Frauenfelder Stadtzentrum, wo Qualitätsware 

und Beratung der Kunden mehr Bedeutung aufweisen, als tragbar angesehen werden. Zudem 

entsprechen die 1'000 m² Verkaufsfläche etwa der jeweiligen Maximalfläche der bisherigen 

Bewilligungspraxis ausserhalb des Stadtzentrums. 

Betreffend der letzte Satz von Abs. 1 ist auf die Ausführungen zur Besitzstandsgarantie im 

nachfolgenden Kapitel 5.1.2 verwiesen. 

2 Gewerbe- und Industriebetriebe sind nicht zulässig. Innerhalb eines Gebäudes dürfen einzelne 

Betriebe mit Verkaufsflächen keine gemeinsamen Zugänge im Sinne einer Mall aufweisen. 

Büronutzungen sind nur in den Obergeschossen von Gebäuden zulässig. 

Ein wesentliches Merkmal von Einkaufszentren stellt deren Aufenthaltsqualität für die Kunden 

dar. Entsprechend den konzeptionellen Überlegungen (vgl. Kapitel 4.3) sollen Besucher und 

Kunden vor allem im Frauenfelder Stadtzentrum zum Verweilen und Konsumieren animiert 

werden, während im Osten "die speditive Erledigung der Einkäufe" mit Schwerpunkt Billigange- 

bote und aperiodischer Bedarf im Vordergrund steht. 

Zur Verhinderung der Entstehung von Malls (vgl. Kap. 4.2) wird die Bestimmung formuliert, 

wonach innerhalb eines Gebäudes einzelne Betriebe keine gemeinsamen Zugänge aufweisen 

dürfen. Die somit nötige getrennte Anordnung der einzelnen Zugänge von aussen ist für eine 

gesamthaft attraktive Einkaufsatmosphäre ein wichtiges Hemmnis, insbesondere bei nassen 

und kalten Witterungsbedingungen. Dennoch sind mehrgeschossige Bauten erwünscht und 

möglich. Die Bestimmung der getrennten Zugänge innerhalb desselben Gebäudes wird durch 

die folgenden Skizzen verdeutlicht. 

17 vgl. VLP 2005: S. 2 



zulässig: nicht zulässig: 

Ein weiteres Steuerungselement ist in Bezug auf Dienstleistungsbetriebe zu nennen. Damit in 

dieser Zone primär publikumsintensive Nutzungen - sowohl Verkauf als auch Dienstleistungen - 

gefördert werden, sind Büros auf die Obergeschosse von Gebäuden zu beschränken. So wer- 

den diese Nutzungen nicht ausgeschlossen, aber ihre Bedeutung steht klar im Hintergrund. 

3 Es gilt eine Parkplatzdichte von maximal 175 Parkplätzen pro Hektare. Ein Transfer von nicht 

beanspruchten Parkplätzen innerhalb der Nutzungszone ist zulässig. 

vgl. Kap. 5.1.4. 

4 Die Gebäudehöhe beträgt: 

- Nördlich der Bahnlinie maximal 20.0 m; 

- Südlich der Bahnlinie maximal 13.5 m. 

Die Unterscheidung der maximalen Gebäudehöhe innerhalb der Zone berücksichtigt die bishe- 

rige Abgrenzung zwischen der Industriezone (Norden) und der Zone für Gewerbe und Kleinin- 

dustrie (Süden). Somit ergeben sich beidseits der Bahnlinie keine Änderungen der zulässigen 

Gebäudehöhe für die neu in der Zone für publikumsintensive Nutzungen liegenden Grundstü- 

cke. 

5.1.2 Zonenplan 

Das Gebiet Frauenfeld Ost wurde planungsrechtlich bisher durch die Zone für Gewerbe und 

Kleinindustrie sowie die Industriezone, getrennt durch die Bahnlinie, geprägt. Untergeordnet 

sind in den südlichen und westlichen Randbereichen die dreigeschossige Wohn- und Gewerbe- 



zone sowie einzelne Grundstücke in der Zone für öffentliche Bauten (u.a. Postautogarage an 

der Zürcherstrasse) zu nennen. 

Wie in den vorangehenden Abschnitten erwähnt, werden zwei neue Zonen ausgeschieden, 

welche im Wesentlichen gewisse Teile der Zone für Gewerbe und Kleinindustrie sowie der 

Industriezone im Gebiet zwischen der Murg im Westen und ungefähr dem Denner-Verteil- 

zentrum bzw. Business Tower im Osten ersetzen (siehe Plan Konzept Frauenfeld Ost). 

Wie in folgender Abbildung ersichtlich, ergibt sich ein heterogenes Bild in Bezug auf die Über- 

einstimmung (Konformität) der bestehenden Nutzungen mit den Bestimmungen einer Zone für 

publikumsintensive Nutzungen bzw. einer Zone für arbeitsplatzintensive Nutzungen. Innerhalb 

des betrachteten Perimeters für die beiden Zonen entsprechen die heutigen Nutzungen einiger 

Parzellen bzw. Teilflächen davon nicht den neu formulierten Zonenbestimmungen. Dies betrifft 

insbesondere die grossen Grundstücke bestehender Industriebetriebe, aber auch die Automo- 

bilgaragen und -händler beidseits entlang der Ost- und Zürcherstrasse. 

Um die Interessen der Betriebe vor Ort angemessen zu berücksichtigen, sind mit mehreren 

Grundeigentümern grosser und für Frauenfeld bedeutsamer Industriebetriebe Gespräche ge- 

führt worden. Im Ergebnis dieser Gespräche wird betreffend Abgrenzung der beiden neuen 

Zonen folgendes Vorgehen gewählt (vgl. Plan Konzept Frauenfeld Ost): 



1. Die Parzellen mit bereits heute zonenkonformen Nutzungen, überbaut oder unüberbaut, 

sowie einige benachbarte Kleinparzellen (z.B. mit Automobilgewerbe) werden im Rahmen 

der Revision von Baureglement und Zonenplan sogleich den beiden neuen Zonen zugeteilt 

(vgl. folgende Abbildung bzw. Teilzonenplan Langfeld- / Breitenstrasse). Die Flächen der 

beiden neuen Zonen betragen: 

Zone für publikumsintensive Nutzungen: 24.36 ha 

Zone für arbeitsplatzintensive Nutzungen: 7.84 ha 

32.20 ha 

2. Die meisten Grundstücke der erwähnten Industriebetriebe sollen erst zu einem späteren 

Zeitpunkt umgezont werden und verbleiben damit vorerst in der Industriezone. 

Von zentraler Bedeutung im Zusammenhang mit den beabsichtigen Umzonungen ist der 

Rechtsbegriff der Besitzstandsgarantie. Gemäss § 81 PBG dürfen bestehende, rechtmässig 

erstellte Bauten und Anlagen, die den geltenden Vorschriften oder Plänen nicht entsprechen, 

zeitgemäss erneuert, umgebaut, erweitert oder in ihrem Zweck geändert werden, soweit da- 

durch der Widerspruch zum geltenden Recht nicht wesentlich verstärkt wird. Diese Bauten und 

Anlagen sind bei Änderungen den geltenden Vorschriften so weit möglich, sinnvoll und zumut- 

bar anzupassen. Im Kanton Thurgau gilt die Praxis, dass unter die Besitzstandsgarantie ge- 

mäss § 81 PBG fallende Betriebe bis zu einem Drittel erweitert / ausgebaut werden dürfen. 

Es ist nicht von der Hand zu weisen, dass § 81 PBG unterschiedlich ausgelegt werden kann 

und somit eine aus Sicht des Eigentümers zweckmässige Betriebserweiterung oder Neuaus- 

richtung je nach Interpretation unter die Besitzstandsgarantie fällt oder nicht. Aus diesem Grund 

ist bei der Zone für publikumsintensive Nutzungen die Bestimmung formuliert worden, wonach 

bestehende Betriebe sich weiterentwickeln können. Dies bedeutet konkret, dass ein bestehen- 

der Betrieb neue Bauten und Anlagen errichten kann, auch wenn deren Zweck nicht dem genau 



gleichen Betriebszweig dient wie die heute bestehende Nutzung. Damit wird den innerhalb des 

Zeithorizonts der Nutzungsplanung (10-15 Jahre) kaum absehbaren Veränderungen des wirt- 

schaftlichen Umfelds von Betrieben und der damit möglichen Notwendigkeit zur Neuausrichtung 

von Betriebszweigen Rechnung getragen. 

Gleichzeitig mit den genannten Umzonungen ist eine Änderung des Zonenplans südlich entlang 

der Breitenstrasse angezeigt. Die heute für dieses kleine, von Einfamilienhäusern dominierte 

Gebiet geltende Zone für Gewerbe und Kleinindustrie ist angesichts der neuen Zone für ar- 

beitsplatzintensive Nutzungen unmittelbar nördlich der Breitenstrasse nicht mehr zu rechtferti- 

gen. Somit wird diese Fläche in Übereinstimmung mit dem südlich angrenzenden Gebiet der 

zweigeschossigen Wohn-Gewerbezone (WG2) zugewiesen. 

5.1.3 Gestaltungsaspekte 

Die beabsichtigten Änderungen von Baureglement und Zonenplan haben neben den Auswir- 

kungen auf den Verkehr auch Einfluss auf die Gestaltung des öffentlichen Raums. Andererseits 

bedarf das Erscheinungsbild und damit auch die Identitätsstiftung für das Gebiet Frauenfeld Ost 

weiterer Massnahmen, die unabhängig dieser rechtlichen Instrumente zu ergreifen sind (vgl. 

Kap. 4.3.1, A). 

Von zentraler Bedeutung für den öffentlichen Raum in Frauenfeld Ost ist die Langfeld- bzw. 

Breitenstrasse als eine zukünftige Hauptachse mit Anschlussfunktion an das Stadtzentrum. 

Deren bauliche und gestalterische Aufwertung ist sehr wichtig und unabhängig davon, wie 

schnell sich Neunutzungen auf den Grundstücken der angrenzenden Zone für publikumsinten- 

sive bzw. arbeitsplatzintensive Nutzungen ergeben. Anzustreben ist ein für alle Verkehrsteil- 

nehmer funktionaler Strassenraum mit spezieller Förderung des ÖV (separate Busspur etc.) 

und LV (sichere Fussgängerstreifen, attraktiv gestaltete Fussgängerstreifen etc.). Der angren- 

zende Bereich, dessen Bepflanzung im Sinne einer Allee zu prüfen ist, soll möglichst frei von 

Parkierungsflächen gehalten werden. Letztere sind auf die strassenabgewandten Seiten der 

Gebäude zu beschränken bzw. in Tiefgaragen vorzusehen. Zur Gewährleistung einer solch 

einheitlichen Bauweise ist die Festlegung einer Pflichtbaulinie mit ca. 5 m Strassenabstand 

zweckmässig. 

Ein mögliches Gestaltungskonzept sieht dabei folgendes vor: 

- Beidseitige Radstreifen mit 1.5 m 

- Querungshilfen in Form von Mittelinseln (2.0 m) 

- Mittelzone (1.5 m) als Hilfe zum Abbiegen und für Fussgänger zum Queren 

- Busspur vor Kreisverkehr 

- Radverkehr auf Busspur, Radstreifen in Gegenrichtung 

- Ausreichend breite Trottoirs 

- Einseitige Baumreihe auf Nordseite (= sonnige Seite) 



Langfeldstrasse (West): Bestand Variante "Optimaler Ausbau" 

Diese Variante erfordert langfristig einen Landerwerb von 4.0 - 5.0 m Breite entlang der Strasse. 

Im Weiteren ist das Fusswegenetz, die Zugänglichkeit einer allfälligen S-Bahn Haltestelle, er- 

gänzende interne Erschliessungen, mögliche Platzbereiche (Orientierung), etc. zu erwähnen. 

Im Zusammenhang mit der Gestaltung der Baukörper ist die Problematik des nächtlichen Be- 

leuchtens von Firmenlogos zu nennen. Diese bewusst weit sichtbaren Beleuchtungen können 

insbesondere für Natur und Mensch im Gebiet der Allmend nördlich der Autobahn zu Beein- 

trächtigungen führen. Entsprechende einschränkende Vorschriften sollen im kommunalen Re- 

klame-Reglement festgeschrieben werden. 

5.1.4 Verkehrsplanerische Massnahmen 

Baurechtliche Festlegung der in den einzelnen Nutzungszonen zulässigen Parkplatz- 

dichte als Zonenvorschrift: 

Die Mehrbelastung durch den Verkehr wird in den vier betroffenen Zonen gemäss der in Kap. 

4.3.1, B dargelegten Szenarien sehr unterschiedlich ausfallen. Weitere Berechnungen haben 

die folgenden Werte für maximale Parkplatzdichten ergeben, die aus verkehrs- und umweltpla- 

nerischer Sicht zweckmässig sind: 

- Industriezone: 60 Parkplätze / ha 

- Zone für Gewerbe und Kleinindustrie: 60 Parkplätze / ha 

- Zone für arbeitsplatzintensive Nutzungen: 110 Parkplätze / ha 

- Zone für publikumsintensive Nutzungen: 175 Parkplätze / ha 

Bei der Zone für Gewerbe und Kleinindustrie sowie der Industriezone stimmen diese Werte 

relativ gut überein mit den Richtwerten, die gemäss Schweizer Norm SN 640 281 18 bei der 

Abschätzung des Parkplatzbedarfs für einzelne Betriebe zur Anwendung kommen. Daher hätte 

eine Festschreibung der maximalen Parkplatzdichte in diesen beiden Zonen kaum Auswirkun- 

gen auf die tatsächlich erstellte Anzahl Parkplätze. 

Anders sieht die Situation in den beiden neuen Zonen aus. Hier wird unter Berücksichtigung der 

Strassenkapazitäten und zur langfristigen Gewährleistung des Verkehrsflusses (vgl. Kap. 4.3.1, 

18 Schweizerischer Verband der Strassen- und Verkehrsfachleute (VSS) 2006: S. 10 ff. 



B) durch eine Vorgabe der maximalen Parkplatzdichte eine (deutliche) Reduktion der Anzahl 

Parkplätze und somit des Verkehrsaufkommens erzielt, wie folgende Tabelle zeigt: 

gemäss Berechnung PP-Dichte gem. Norm SN 640 281 

Zone für publikumsintensive Nutzungen 175 Parkplätze 175 - 405 Parkplätze 

Zone für arbeitsplatzintensive Nutzungen 110 Parkplätze 112 - 144 Parkplätze 

Somit wird im Baureglement für die beiden neuen Zonen eine maximale Parkplatzdichte (Werte 

gemäss vorangehender Tabelle) verbindlich festgelegt. Wichtiger Bestandteil dieser Regelung 

ist die Möglichkeit, dass innerhalb einer Zone je nach Bedarf ein Handel bzw. Transfer von 

Parkplätzen zwischen Grundeigentümern stattfinden kann. So ist durchaus denkbar, dass ge- 

wisse sehr auf autoorientierte Kundschaft ausgerichtete Betriebe zusätzlich zur durchschnittlich 

pro Hektare zulässigen Parkplatzzahl weitere Abstellplätze erwerben von Betrieben, die z.B. 

weniger publikumsorientiert sind oder mehr auf den öffentlichen Verkehr setzen. Dieser Trans- 

fer von einer auf eine andere Parzelle kann mittels Dienstbarkeit, Mietvertrag oder im Rahmen 

der Baubewilligung festgeschrieben werden. 

Anteil des öffentlichen und langsamen Verkehrs am Gesamtverkehrsaufkommen ver- 

grössern: 

Im Moment laufen Abklärungen zur Einführung einer Stadtbuslinie vom Bahnhof ins Gebiet 

Frauenfeld Ost. Deren genaue Linienführung bzw. mit oder ohne Schlaufe ist noch nicht festge- 

legt. Anzustreben ist im Sinne der Attraktivität (u.a. gegenüber dem MIV) ein Viertelstundentakt. 

Ebenso bedarf die gemäss 

Agglomerationsprogramm vorgesehene 

S-Bahnhaltestelle Frauenfeld Ost 

inklusive Anschluss für den LV weiterer 

Abklärungen und Planungsschritte wie 

beispielsweise Fragen zum Fahrplan 

und die Sicherung des Grundeigentums 

durch die öffentliche Hand. 19 Diese 

Station würde voraussichtlich an 

zentraler Lage innerhalb der Zone für 

publikumsintensive Nutzungen erstellt, 

was erschliessungstechnisch im Sinne 

des LV sehr wünschbar ist. 

Zur Gewährleistung der Fahrplanstabilität bei Buslinien ist generell eine Busbevorzugung an 

Knoten bzw. Kreiseln, insbesondere die Realisierung einer separaten Fahrspur für dieses Ver- 

kehrsmittel angezeigt (vgl. Kap. 5.1.3). 

19 Die betriebliche und technische Machbarkeit einer S-Bahn Station ist bereits geprüft worden. 



Als weitere Massnahme ist basierend auf der vorliegenden Machbarkeits- und Variantenstudie 

die Konkretisierung des Projekts Agglomerationsradweg in Bahnnähe gemäss Agglomerations- 

programm voranzutreiben. 

Ein gesamtheitlicher Ansatz zur Veränderung des Modal Splits zugunsten von ÖV und LV stellt 

das Mobilitätsmanagement in Betrieben dar. Darunter fallen z.B. kostenpflichtige Parkplätze für 

Mitarbeiter, Firmenabonnemente für Bahn und Bus, Anreize zur Velobenutzung (attraktive Ab- 

stellplätze, Duschmöglichkeiten...) sowie die Förderung von Fahrgemeinschaften (Car-Pooling). 

Schliesslich ist die Pflicht einer Parkplatzbewirtschaftung öffentlich zugänglicher Abstellplätze 

für Betriebe ab einer bestimmten Grösse einzuführen, um damit den MIV zu lenken bzw. zu 

begrenzen und um gleich lange Spiesse im Vergleich zum Stadtzentrum zu gewährleisten. Die 

dazu notwendigen Bestimmungen im kommunalen Abstellplatz- und Parkierungsreglement 

werden in Kap. 5.2.2 erläutert. 

Durch die genannten Massnahmen im Bereich der Nutzungs- und Verkehrsplanung werden 

gute Voraussetzungen für hohe Verbund- und Mitnahmeeffekte geschaffen. 

5.2 Stadtzentrum 

5.2.1 Massnahmen im Bereich Arealnutzung, Gestaltung etc. 

Die folgenden Tabellen geben einen Überblick über die zu treffenden Massnahmen inklusive 

deren Prioritäten 20 , zeitlicher Horizont, Zuständigkeit und die notwendigen Umsetzungsschritte. 

Die grau unterlegten Massnahmen verstehen sich dabei als Zielsetzungen des Stadtrats für die 

Legislatur bis ins Jahr 2011. 

Förderungsgebiete: 

Nr. Lokalität 

Priorität 

Kurzfristige Massnahmen 

(bis ca. 3 Jahre) 

1 Postgebäude I Erhältlichkeit und grundsätzliche Um- 

nutzungsmöglichkeiten der ungenutz- 

ten Räume bei der Post weiter abklä- 

ren, 

je nach Ergebnis der Abklärungen 

einsetzen eines Koordinators mit 

folgenden Aufgaben: 

- Ausschreibung der neuen Nut- 

zungsmöglichkeiten 

- Koordination zwischen Post, 

Interessent, Stadtverwaltung 

mit dem Ziel einer möglichst baldigen 

Mittel- bis langfristige 

Massnahmen 

(ca. 4 - 10 Jahre) 

Zuständigkeit 

Hochbauamt, 

20 Die Priorität der einzelnen Massnahmen bezieht sich auf ihre Bedeutung für die Entwicklung des Stadt- 

zentrums, insbesondere im Sinne der Attraktivitätssteigerung. Massnahmen mit hoher Priorität tragen we- 

sentlich zu einer effizienten Erreichung der Zielsetzungen für eine attraktive Innenstadt Frauenfelds bei. 

I. Priorität: sehr wichtig; II. Priorität: wichtig; III. Priorität: bedeutsam 


Post


2 Gebiet 

Metzger- / 

Murgstrasse 

Neunutzung der Post 

II Erstellung einer Leitbildstudie mit 

Schwerpunkt publikumsintensiver 

Nutzungen / Dienstleistungen / Woh- 

nen unter Einbezug der Bedürfnisse 

Gebiet Bahnhofstrasse West (Grubag) 

3 Kaserne I Weiterführung der Verhandlungen mit 

den Eigentümern (VBS); Nutzungsstu- 

die und städtebauliche Studie Über- 

bauung Kasernenareal und Mätteli 

(Wettbewerb) 

Grundstückskauf Kaserne 

durch Stadt anstreben / 

Zone für öffentlichen 

Bauten und Anlagen 

überprüfen 

4 Gerbi-Areal II Neuaufnahme von Ver- 

weitere Gebiete: 


Priorität 



5 Altstadt I Aufwertung der Altstadt: 

- Einrichten einer Fachstelle 

"Zentrumsentwicklung" für gesamte 

Innenstadt durch die 

Dachorganisation Innenstadt mit 

finanzieller Unterstützung der 

Stadt 

- Bank- und Baumkonzept nach 

Bedarf ergänzen 

6 Liegenschaft 

Huber AG 

7 Gestaltungs- 

plangebiet 

Oberstadt- 

strasse 

I Beratung der Bauherrschaft bei 

der künftigen Nutzung; Anteil an 

öffentlich zugänglicher Parkierung 

sichern, Trägerschaft einer allfälli- 

gen Parkgarage suchen; Mehr- 

fachnutzungen ermöglichen für 

Parkplätze 

III Gestaltungsplanverfahren ist 

abgeschlossen, Baubewilligungs- 

verfahren koordinieren und Reali- 

sierung vorantreiben, Hilfestellung 

bei Ladenvermietung unter Be- 

rücksichtigung eines vielfältigen 

Branchenmix 

handlungen mit den 

Grundeigentümern mit 

dem Ziel, eine publikum- 

sintens. Nutzung im 

Gerbi-Areal zu realisieren. 


Massnahmen 

(ca. 4 - 10 Jahre) 

Gestalterische Aufwertung 

Rathausplatz und Freie- 

strasse nach der Realisierung 

der Verkehrsmassnahmen in 

der Altstadt (siehe verkehrs- 

bezogene Massnahmen) 

Hochbauamt 

Präsidialamt, 

Hochbauamt, Bürger- 

gemeinde, 


VBS 

Hochbauamt 


Stadtverwaltung, 

Dachorganisation 

Innenstadt, Private, 

Hochbauamt 

Private, 

Hochbauamt 

Private, Hochbauamt, 

Präsidialamt


8 Kreuzplatz - 

Altstadt - 

Soldaten- 

denkmal 

9 Erweiterung 

kantonale 

Verwaltung 

10 Städtische 

Liegen- 

schaften 

Rhein- 

strasse 

11 Bahnhof- 

strasse West 

(Grubag) 

Allgemeine Massnahmen: 

Themenbereich 

I Konkretisierung einer Flanier- 

achse, die durch kommerziel- 

le Nutzungen flankiert wird 

und eine charakteristische 

Identität mit überdurchschnitt- 

licher Qualität aufweisen soll. 

I Anteil an öffentlich zugäng- 

licher Parkierung sichern, 

Mehrfachnutzungen ermögli- 

chen für Parkplätze 

II Aufwertung durch Detail- 

handels-Nutzungen im EG 

(bis 1000 m²), Umnut- 

zungsmöglichkeiten bei den 

einzelnen Liegenschaften 

prüfen; Erwerb Rheinstrasse 

4 anstreben, dann Zusam- 

menlegen der städt. Liegen- 

schaften für Kommerzver- 

mietung 

III Zusammen mit den Grundei- 

Priorität 



Events I Veranstaltungen unterschiedlichs- 

Einheitliche 

Geschäfts- 

öffnungszeiten 

Marketing- 

konzeptStadt- zentrum 

ter Thematik organisieren (einzeln, 

regelmässig), Zusammenarbeit mit 

Grossverteilern, Detaillisten bzw. 

Vereinen, Schulen und Privaten 

anstreben 

-> Synergien nutzen 

I Vereinheitlichung der Geschäfts- 

öffnungszeiten anstreben 

II Erstellen eines Marketingkonzepts 

mit Orientierung auf Absatzsteige- 

rung (inkl. Pflichtenheft, Bezeich- 

nung Mandatsträger, Finanzie- 

rungskonzept etc.) 

gentümernVerbesserungs- möglichkeiten der EG- 

Nutzung prüfen, Erreichbar- 

keit der Erdgeschossnutzung 

(MIV, Fussgänger) verbes- 

sern 


Massnahmen 

(ca. 4 - 10 Jahre) 

Regelmässige Umfragen / 

Erhebungen bei Kunden, 

Detaillisten etc. im Sinne 

eines Controllings 

Hochbauamt, Tief- 

bauamt 

Kanton, Hochbauamt 

Hochbauamt, Sozial- 


amt 

Private, Hochbauamt, 

Tiefbauamt 



Innenstadt 


Innenstadt 


Innenstadt, 

Externe Beratungsfir- 

ma


Auftritt der 

Geschäfte 

II Einheitlicher und attraktiver Auftritt 

des Detailhandels im Internet bzw. 

in Prospekten 

5.2.2 Massnahmen im Bereich Verkehr 


Innenstadt 

Im Rahmen des Gesamtkonzepts und in Kombination mit den Anpassungen des Baureglements 

drängen sich Aktualisierungen sowohl des Abstellplatzreglements 21 , das die privaten Abstell- 

plätze regelt, als auch des Parkierungsreglements 22 (öffentliche Abstellplätze) auf. Diese Reg- 

lemente gelten für das gesamte Stadtgebiet, sodass auch Frauenfeld Ost davon betroffen ist. 

Änderungsvorschläge zum Abstellplatzreglement 

Zusammen mit einigen formellen Anpassungen an die in der Zwischenzeit geänderten Rechts- 

grundlagen und Normen sind vor allem die Festlegung der Anzahl Parkfelder sowie die Park- 

platzbewirtschaftung neu zu regeln. 

Bisheriger Art. 1, Abs. 2 

Dieser bei einer Teilrevision im Jahr 1999 eingefügte Absatz, welcher das maximal zulässige 

Parkplatzangebot für Beschäftigte, Besucher und Kunden in Bahnhofsnähe, inkl. Zentrumsge- 

biet, beschränkt, soll gestrichen und durch die neuen Absätze 4 und 6 von Art. 10 ersetzt wer- 

den. 

In der Praxis gelangte diese Bestimmung bisher nicht zur Anwendung. Auch widerspricht sie in 

der absolut formulierten Form den aktuellen Erkenntnissen, dass für den Erhalt der Attraktivität 

des Stadtzentrums eine längere Aufenthaltszeit von Kunden und Besuchern anzustreben ist. 

Dies erfordert neben einem entsprechenden Parkplatzbewirtschaftungs-Konzept auch ein grös- 

seres Parkplatzangebot für Kunden und Besucher. 

Bisheriger Art. 10 

Dieser Artikel, welcher die Festlegung der Anzahl erforderlicher Abstellplätze regelt, wird neu 

formuliert. 

Abs. 1, 2 und 3: 

Die Absätze 1 und 2 regeln die Festlegung der Anzahl Abstellplätze für Personenwagen, ge- 

stützt einerseits auf die VSS-Norm SN 640 281, abgestimmt andererseits auf die bisherige 

Praxis. Auf die generelle Festlegung von maximal zulässigen Parkplatz- Angeboten wird - ent- 

gegen der Empfehlung in der Norm - zu Gunsten einer „kann“-Formulierung in Absatz 3 verzich- 

tet. Die Handhabung würde sich insbesondere bei Mischnutzungen als sehr schwierig und auf- 

wendig erweisen und steht grundsätzlich im Widerspruch zum Erhalt der Attraktivität des Stadt- 

zentrums (vgl. oben). Mit der vorgeschlagenen Bestimmung in Absatz 3 ist der Missbrauch 

abgesichert. 

21 Reglement über Fahrzeug-Abstellplätze und Einstellräume auf privatem Grund und Entrichtung von Er- 

satzabgaben vom 11. Dez. 1991 

22 Reglement über das Abstellen von Motorfahrzeugen auf öffentlichen Strassen und Plätzen der Stadt 

Frauenfeld vom 11. Dez. 1991 



Abs. 4: 

Dieser Absatz bezieht sich auf die in Baureglement und Zonenplan neu vorgesehenen Zonen 

für arbeitsplatzintensive Nutzungen (AiN) und publikumsintensive Nutzungen (PiN). In diesen 

gelten zulässige Parkplatzdichten, welche zusätzlich zu den Bestimmungen des Abstellplatzreg- 

lements zu beachten sind. 

Abs. 5: 

Um vor allem im Zentrum auf spezielle Umstände reagieren zu können, wird die Möglichkeit 

geschaffen, für Teilgebiete oder Einzelparzellen (zu denken ist in diesem Zusammenhang vor 

allem an das Areal Kaserne/Mätteli) ein Fahrtenmodell festzulegen. In einem solchen Modell 

wird vorgängig aufgrund der Leistungsfähigkeit des Strassennetzes und unter Berücksichtigung 

der Umweltaspekte das zulässige Verkehrsaufkommen festgelegt. Damit entfallen langwierige 

Diskussionen über das bewilligbare Parkplatzangebot resp. die zulässigen Nutzungen. Dies 

bringt für Investoren erhöhte Flexibilität in Bezug auf mögliche Nutzungen und schafft die für 

Standortentscheide wichtige Planungssicherheit. 

Abs. 6: 

Es erfolgt eine Neuformulierung zur Berücksichtigung möglicher Mehrfachnutzungen von Park- 

feldern, z.B. für den Einkauf tagsüber und für Veranstaltungen abends. 

Abs. 7: 

Es wird neu festgelegt, dass auch die Erstellung von Abstellplätzen für Velos in genügender 

Zahl verlangt werden kann. Eine solche Bestimmung fehlte bisher. 

Neuer Art. 11 

Die Parkplatzbewirtschaftung (d.h. die örtlich differenzierte Festlegung von Parkzeitbeschrän- 

kungen und / oder Gebührenpflicht) ist ein wichtiges Instrument der städtischen Verkehrspolitik. 

Sie beeinflusst z.B. die Zielwahl der Verkehrsteilnehmer und die Zeit des Verweilens an einem 

Ort. Wie schon oben erwähnt, ist es für den Erhalt resp. die Steigerung der Attraktivität des 

Stadtzentrums wichtig, dass die Kunden und Besucher länger verweilen und z.B. an verschie- 

denen Orten Einkäufe tätigen, nach dem Einkauf in einem Café oder Restaurant etwas konsu- 

mieren usw. 

Zu vermeiden ist - auch aus Gründen der Gleichbehandlung -, dass Leute wegen der im Stadt- 

zentrum zu entrichtenden Parkgebühren dieses meiden und Einkaufsorte ohne solche Gebüh- 

ren, z.B. im Gebiet Frauenfeld Ost, bevorzugen. Dies bedingt ein flächendeckend möglichst 

einheitliches Parkplatzbewirtschaftungskonzept. Abgesehen davon ist die Parkplatzbewirtschaf- 

tung im Gebiet Frauenfeld Ost auch zur Erreichung des angestrebten Modal Split resp. zur 

notwendigen Einschränkung des MIV eine unabdingbare Massnahme. 

Die Parkplatzbewirtschaftung ist in Abstimmung von Siedlung und Verkehr und auf der Basis 

des Kantonalen Richtplans auch Bestandteil des Agglomerationsprogramms Frauenfeld. 

Abs. 1: 

Der Stadtrat wird beauftragt, ein Bewirtschaftungskonzept für alle öffentlich zugänglichen Par- 

kierungsanlagen (neben den Kunden- und Besucherparkplätzen sind dies auch Langzeitpark- 

plätze für Beschäftigte usw.) zu erstellen. Die Grundzüge eines solchen Bewirtschaftungskon- 

zeptes sind im folgenden Kapitel skizziert. 



Abs. 2: 

Damit das vom Stadtrat erstellte Bewirtschaftungskonzept greift, muss es auch für die öffentlich 

zugänglichen Parkierungsanlagen auf privatem Grund gelten. Entsprechend erhält der Stadtrat 

die Möglichkeit, auch Private zu verpflichten, ihre bestehenden oder neuen Parkierungsanlagen 

ab 50 Parkplätzen gemäss seinem Konzept zu bewirtschaften 23 . (Hinweis: Entsprechende Auf- 

lagen sind in den Baubewilligungen für den Schlosspark und die Passage bereits enthalten.) 

Abs. 3: 

In Einzelfällen kann es sinnvoll sein, bestimmte Personen oder Betriebe an bestimmten Orten 

ganz oder teilweise von der Bezahlung von Parkgebühren oder von der Parkzeitbeschränkung 

zu befreien, weshalb eine entsprechende Ausnahmeregelung ermöglicht werden soll. 


Bisher wurden die Ansätze für die Ersatzabgaben seit 1991 nicht angepasst. Der Stadtrat 

möchte sich den Freiraum offen halten. 


Da die Rekurs-Möglichkeiten schon an anderem Ort geregelt sind (Art. 36 Verwaltungsregle- 

ment, § 35 ff Verwaltungsrechtspflegegesetz), kann dieser Artikel hier ersatzlos gestrichen 

werden. 

Parkplatzbewirtschaftungs-Konzept, Grundzüge 

Die detaillierte Ausarbeitung des Parkplatzbewirtschaftungs-Konzeptes erfolgt zweckmässiger- 

weise im Rahmen des Verkehrsrichtplanes. Hier sollen lediglich dessen Grundzüge skizziert 

werden. Im Konzept sind die folgenden Aspekte zu behandeln: 

- Örtlich differenzierte Zuordnung der zulässigen Parkzeit (Kurz-, Mittel- u. Langzeitparkplätze) 

- Festlegung der gebührenpflichtigen Parkplätze (inkl. öffentlich zugängliche Parkplätze auf 

privatem Grund) 

- Örtlich differenzierte Zuordnung der anzuwendenden Gebührenregelung (z.B. konstante, 

degressive oder progressive Stundenansätze) 

Grundzüge des zu erstellenden Konzeptes: 

Handlungsbedarf besteht bei der Gebührenregelung für Kunden- und Besucherparkplätze. Wie 

oben erwähnt, ist es für den Erhalt und die Förderung der Attraktivität des Stadtzentrums wich- 

tig, die Verweildauer der Kunden und Besucher zu verlängern. Diesem Ziel stehen die heutigen 

Parkgebühren-Regelungen im Schlosspark und in der Passage mit einer gebührenfreien Park- 

23 Die Pflicht zur Erhebung einer Gebühr für die Benützung von Kundenparkplätzen ist als Betriebsvorschrift 

gemäss Art. 12 Abs. 1 lit. c USG eine zulässige Massnahme der verschärften Emissionsbegrenzung im 

Sinne von Art. 11 Abs. 3 USG (BGE 125 II 129) 



zeit von 1 - 2 Std. und anschliessenden hohen Parkgebühren entgegen 24 . Sie veranlassen die 

Leute zur Beschränkung der Aufenthaltszeit und zu möglichst raschem Umparkieren. 

Zur Unterstützung des Ziels, die Verweildauer der Kunden und Besucher zu verlängern, soll das 

neue Bewirtschaftungskonzept für Kunden- und Besucherparkplätze auf öffentlichem wie auf 

privatem Grund eine Gebührenpflicht ab der 1. Minute und degressive Parkgebühren bis zu 

einer Parkzeit von z.B. 4 Stunden vorsehen 25 . Ab der 4. Stunde können die Parkgebühren pro- 

gressiv ansteigen oder die zulässige Parkzeit kann auf 4 Stunden beschränkt werden, damit 

Langzeitparkierer möglichst ferngehalten werden. 

Um eine Bevorzugung einzelner Gebiete zu vermeiden, muss diese Gebührenregelung nicht 

nur für neue, sondern auch für bestehende Kunden- und Besucherparkplätze (ab 50 Parkfel- 

dern) im ganzen Gemeindegebiet gelten. Bei den bestehenden Anlagen betrifft dies lediglich die 

in der Abbildung eingezeichneten Kurz- und Mittelzeitparkplätze auf öffentlichem Grund (im gelb 

umrandeten Gebiet) und die grün markierten Kurzzeitparkplätze mit mehr als 50 Parkfeldern auf 

privatem Grund. 

Für alle übrigen Parkierungsangebote, von denen die wichtigsten ebenfalls in der Abbildung 

(ohne Anspruch auf Vollständigkeit) eingezeichnet sind, drängt sich keine Änderung der beste- 

henden Regelungen auf. 

24 Im Schlosspark z.B. gilt heute eine progressive Gebührenregelung: die ersten 2 Stunden sind gratis, 

3 Stunden kosten Fr. 3.-, 4 Stunden Fr. 7.-, 5 Stunden Fr. 14.- und 6 Stunden Fr. 24.-, jede weitere Stunde 

kostet heute Fr. 5.-. 

25 Die Festlegung dieser Zeit muss im Rahmen der Erstellung des Bewirtschaftungskonzeptes unter Mitwir- 

kung der Betreiber grösserer privater Parkierungsanlagen festgelegt werden. 



Änderungsvorschläge zum Parkierungsreglement 

Titel 

Ein wichtiger Grund für die Anpassung des heutigen Parkierungsreglements ist die notwendige 

Ausdehnung von dessen Gültigkeitsbereich auch auf öffentlich zugängliche Parkflächen auf 

privatem Grund. Entsprechend wird der Titel angepasst. 


Abs. 1: 

Ergänzend zu Abs. 3 wird hier verdeutlicht, dass es um das befristete Parkieren geht. 

Abs. 2: 

Es erfolgt eine Anpassung der Formulierung entsprechend dem erweiterten Geltungsbereich für 

öffentlich zugängliche Parkplätze auch auf privatem Grund mit Hinweis auf das vom Stadtrat zu 

erstellende Parkplatzbewirtschaftungs-Konzept. 


Dieser Absatz kann gestrichen werden. Er wird durch Art. 11 Abs. 1 des Abstellplatzreglements 

ersetzt. 


Abs. 1: 

Es wird Bezug genommen zur Zielsetzung, die Verweildauer von Kunden und Besuchern zu 

verlängern (siehe oben). Ebenso wird der Grundsatz festgelegt, dass die Parkgebühr auf öffent- 

lich zugänglichen Parkplätzen ab der 1. Minute gelten sollen. Die Formulierung legt den Rah- 

men für die Parkgebühren während den ersten 4 Stunden fest und lässt die Erhebung progres- 

siver Gebühren ab der 4. Stunde zu, wo dies zur Fernhaltung von Dauerparkierenden nötig 

erscheint. 

Abs. 2: 

Dieser Absatz wird gestrichen. Einerseits wird er ebenfalls ersetzt durch Art. 11 Abs. 1 des 

Abstellplatzreglements, andererseits steht er im Widerspruch zu Art. 6 Abs. 1, wonach die 

Parkgebühren nicht zur Deckung der Erstellungskosten vorgesehen sind (dies würde ausser- 

dem bedeuten, dass die Parkgebühren in Parkhäusern höher sein müssten als im Freien, was 

unzweckmässig wäre). 

Abs. 3: 

Es wird präzisiert, dass die generelle Gebührenfreiheit an Sonn- und allgemeinen Feiertagen 

nur für Parkplätze auf öffentlichem Grund gilt. Für Private ist diesbezüglich keine Regelung 

nötig. 


Die Bestimmung betr. Verwendung der Parkierungsgebühren gilt nur für die öffentliche Hand. 

Private sind diesbezüglich frei. 



Weitere Verkehrsmassnahmen 

Die folgende Tabelle gibt einen Überblick über weitere zu treffende Verkehrsmassnahmen 

inklusive deren Prioritäten, zeitlicher Horizont, Zuständigkeit und die notwendigen Umsetzungs- 

schritte. Sämtliche Massnahmen (grau unterlegt; vgl. Kap. 5.2.1) verstehen sich dabei als Ziel- 

setzungen des Stadtrats für die laufende und nächste Legislatur, das heisst bis ins Jahr 2011. 


a Zentrum 

(Perimeter) 

b Zürcher- und 

Promenaden- 

strasse 

c Parkhaus 

Bahnhof 

d Zürcher- 

strasse 

(Vorstadt), 

Promenaden- 

strasse 

e Verkehrs- / 

Parkierungs- 

konzept 

Priorität 



I Einführung Tempo 30 - Zone, 

entsprechende Verfahren einlei- 

ten 

I Verbesserte Überquerbarkeit für 

Fussgänger mittels Strassen- 

raumgestaltung und Platzgestal- 

tung, entsprechende Projekte 

ausarbeiten 

I Projektierung und Realisierung 

des Parkhauses vorantreiben 

I Realisierungen / Konkretisie- 

rungen entsprechend den Ver- 

handlungsergebnissenInterpel- lation "Lastwagenfahrverbot" 

I Verkehrs- und Parkierungskon- 

zept in Abstimmung zur ange- 

laufenen Verkehrsrichtplanung 

erarbeiten 

Verbesserung der Aufenthaltsqualität: 

Einer der wesentlichen Aspekte der Stärkung der 

Innenstadt ist die Aufwertung des öffentlichen 

(Strassen-) raums, respektive die Minimierung der 

Belastungen durch den Motorfahrzeugverkehr. 

Verschiedene Untersuchungen haben gezeigt, dass 

mit einer Verlangsamung und Verstetigung des 

Verkehrsflusses der Mfz-Verkehr weniger dominant 

und störend wirkt. Zudem hat eine Reduktion der 

Fahrgeschwindigkeiten auch positive Auswirkungen 

auf die Verkehrssicherheit, die Lärmbelastung 


Massnahmen 

(ca. 4 - 10 Jahre) 

Konkretisierung Verkehrs- 

massnahmen im Zusam- 

menhang mit Flanierachse 

(Zürcherstrasse) 

Zuständig- 


keit 

Tiefbauamt 

Tiefbauamt 

SBB / Tief- / 

Hochbauamt 

Tiefbauamt 

Tiefbauamt 

sowie die Schadstoffemissionen. Bsp. Strassenraumgestaltung in Köniz (BE) 

Da mit der Ablehnung der F21 kurz- bis mittelfristig keine Verringerung des Verkehrs- 

aufkommens in der Innenstadt von Frauenfeld zu erwarten ist, müssen andere Massnahmen 

überlegt werden, mit welchen die Belastungen durch den Mfz-Verkehr minimiert und somit die


Attraktivität der Innenstadt kurzfristig erhöht werden können. Die Erfahrungen in anderen Ge- 

meinden (Burgdorf, Köniz, Grenchen, Biel etc.) legen nahe, in der Innenstadt z.B. eine Tempo 

30 - Zone zu prüfen. 

Dazu sind in Abstimmung auf das Leitbild Siedlung und Verkehr Entscheidungsgrundlagen zu 

erarbeiten, die als Basis für konkrete Massnahmen dienen können. 

6. Diskussion und Ausblick 

Das dargelegte Konzept und die damit verbundene Strategie verfolgen einen gesamtheitlichen, 

übergeordneten Ansatz. Obwohl der Fokus aufgrund der räumlichen Abgrenzung der verfügten 

Planungszone im Gebiet Frauenfeld Ost liegt, werden die Wechselwirkungen mit dem Stadt- 

zentrum stets im Auge behalten. 

Integration bestehender Verkaufsgeschäfte: 

Die neue Zone für publikumsintensive Nutzungen konzentriert sich auf den Bereich zwischen 

der Juchstrasse (Norden) und der Zürcherstrasse (Süden) mit einer West-Ost-Ausdehnung von 

rund 500 m. Damit wird insbesondere die bereits heute bestehende Ansammlung diverser De- 

tailhandelsbetriebe mit publikumsintensivem Charakter in diesem Bereich berücksichtigt (vgl. 

Kap. 4.3.1, A). Ausserdem sind hier zahlreiche unüberbaute Grundstücke vorzufinden, die zu- 

künftig ebenfalls publikumsintensiv genutzt werden könnten. Eine weitere Konzentration un- 

überbauter Flächen findet sich einerseits im Nordwesten, wo sich das Militär allmählich zurück- 

zieht und seine Nutzungen auf das Gebiet nördlich der Autobahn beschränken dürfte. Anderer- 

seits sind im Nordosten, angrenzend an das Post-Logistikzentrum, grossflächige unüberbaute 

Grundstücke vorzufinden, die im Sinne des Bauens "auf der grünen Wiese" einer publikumsin- 

tensiven Nutzung zugeführt werden könnten. Beide Gebiete haben allerdings den Nachteil, 

dass sie relativ weit entfernt vom bestehenden Autobahnanschluss (Oststrasse) liegen und in 

Bezug auf die mögliche S-Bahnstation Frauenfeld Ost für Fussgänger schwieriger erreichbar 

sind. Ausserdem würde damit die erwünschte räumliche Konzentration publikumsintensiver 

Nutzungen unter Einbezug der bestehenden Verkaufsbetriebe nicht erreicht. 

Expansion ja, aber nicht zum Nachteil des Stadtzentrums: 

Durch die Neuausscheidung der Zone für publikumsintensive Nutzungen und der Zone für ar- 

beitsplatzintensive Nutzungen werden auf bestimmten, zweckmässigen Flächen die entspre- 

chend definierten Nutzungen gefördert, während andere bewusst eingeschränkt bzw. ausge- 

schlossen werden. Damit wird neben einer räumlichen Entflechtung verschiedenartiger Nutzun- 

gen innerhalb der Peripherie das Ziel verfolgt, dass das Gebiet Frauenfeld Ost durch sein An- 

gebot an Einkaufsmöglichkeiten, Dienstleistungen etc. eine Ergänzung und keine Beeinträchti- 

gung des Stadtzentrums im Sinne einer massiven Konkurrenz darstellt. Es werden die nötigen 

rechtlichen und planerischen Voraussetzungen geschaffen, dass das Gebiet in der Zone für 

publikumsintensive Nutzungen einen eigenen Charakter mit Ausrichtung auf Fachmärkte (v.a. 

Produkte aus dem unteren Preissegment) und mehrheitlich autoorientierte, "zeiteffiziente" Kun- 

den aufweist. Die Bestimmung, wonach innerhalb eines Gebäudes einzelne Betriebe keine 

gemeinsamen Zugänge aufweisen dürfen, begünstigt hier eher wenig attraktive Standardbau- 



ten. Umso mehr gilt es deshalb, die in Kap. 5.1.3 aufgezeigten Massnahmen zur Gestaltung des 

öffentlichen Raums in die Tat umzusetzen, um dieses Gebiet im positiven Sinn zu lenken. Als 

Teil des Gesamtkonzepts sind die bestehenden, wenn auch begrenzten Möglichkeiten für neue 

publikumsintensive Nutzungen im Stadtzentrum ausgewertet und mit Prioritäten bezeichnet 

worden. 

Auswirkungen auf den Verkehr: 

Das Konzept berücksichtigt die mit den neuen Nutzungsbestimmungen eng verknüpften Aus- 

wirkungen auf den Verkehr, indem unter anderem maximale Parkplatzdichten in den neuen 

Zonen festgelegt und Anpassungen im Abstellplatz- und Parkierungsreglement (z.B. Parkplatz- 

bewirtschaftung, Fahrtenmodell) vorgenommen werden. 

Theorie und Realität: 

Trotz der beschriebenen, breit abgestützten Strategie und dem damit verbundenen Lösungsan- 

satz sind einige Vorbehalte und Schwierigkeiten nicht von der Hand zu weisen. So muss betont 

werden, dass die vorgesehenen Anpassungen der Planungsinstrumente lediglich einen rechtli- 

chen Rahmen darstellen, innerhalb dessen sich die Realität vor Ort abspielt. Die oft schnelle 

Änderung wirtschaftlicher Rahmenbedingungen, die kurzfristige Verfügbarkeit von attraktivem 

Bauland, der Ausbau neuer Verkehrsachsen usw. können unter Umständen mehr Einfluss auf 

die Entwicklung eines Gebiets haben als die abstrakten Zonengrenzen und die Bestimmungen 

des Baureglements. Vor diesem Hintergrund ist der Einfluss der Siedlungs- und Verkehrspla- 

nung auf die Entwicklungen vor Ort zu relativieren. 

Lenkung und Förderung: Basis für eine erfolgreiche Stadtentwicklung: 

Und trotzdem muss es im Interesse der Stadt sein, eine langfristig geordnete Stadtentwicklung 

in die Wege zu leiten, welche für die Zukunft einen gewissen Spielraum offen lässt. Die vorge- 

schlagenen Förderungs- und Lenkungsmassnahmen berücksichtigen die heutigen Gegebenhei- 

ten und formulierten Absichten und versuchen die verschiedenen Interessen unter einen Hut zu 

bringen. Dies erfordert einerseits möglichst klare Leitplanken, andererseits aber auch die künftig 

mögliche Reaktion auf neue Entwicklungen. Gesamthaft gehen die Bestrebungen von einer 

langfristig funktionierenden Stadt aus, deren Identitätsmerkmale des Einkaufs das historische 

Zentrum einerseits und das Neubaugebiet Frauenfeld Ost andererseits darstellen. Die entspre- 

chenden Massnahmen schaffen die Grundlagen, damit Verkehr und Kaufkraft im Organismus 

der Stadt Frauenfeld auch langfristig in den dafür vorgesehenen Bahnen pulsieren können. 



7. Verfahren 

Nach der Kenntnisnahme durch den Frauenfelder Stadtrat wird das gesamte Dossier zur Um- 

setzung der Planungszone dem Kanton zur Vorprüfung eingereicht. Gleichzeitig wird eine breite 

Mitwirkung unter Einbezug der Bevölkerung angestrebt, um möglichst viele Interessen berück- 

sichtigen zu können. Insbesondere werden Fraktionen, Parteien und weitere Interessenverbän- 

de direkt angeschrieben und zur Stellungnahme aufgefordert. Eine öffentliche Informationsver- 

anstaltung im Rathaus ist geplant. Während der rund zwei Monate dauernden Vernehmlas- 

sungsfrist stehen die Mitarbeiter des Hochbauamts und weitere Fachleute allen Interessierten 

für Auskünfte und Diskussionen zur Verfügung. 

Im Anschluss an die kantonale Vorprüfung und die öffentliche Vernehmlassung werden die 

Planungsinstrumente bereinigt und durch den Stadtrat zuhanden der öffentlichen Auflage 



Anhang: 

Literaturverzeichnis 

- Arber Guenther & Eiermann Thomas (Hrsg. RZU, ARV etc.): Standortpolitik für publikumsin- 

tensive Einrichtungen, Empfehlungen aus dem Modellvorhaben, Schlussbericht, Zürich 

14. Dezember 2004. 

- Bundesamt für Umwelt / Bundesamt für Raumentwicklung: Verkehrsintensive Einrichtungen 

(VE) im kantonalen Richtplan, Empfehlungen zur Standortplanung, Umwelt-Vollzug 05/06, 

Bern 2006. 

- Büro Widmer, Planungzone Stadtentwicklung Frauenfeld, Verkehrs- und Umweltaspekte, 13. 

Februar 2008 

- Büro Widmer, Änderungsvorschläge zum Abstellplatz- und Parkierungsreglement, Erläuterun- 

gen, 20. März 2008 

- Feddersen und Klostermann: Stadtentwicklungskonzept Frauenfeld. Ideen - Ansätze - Visio- 

nen - Interpretationen, Zürich September 2002. 

- Feddersen und Klostermann: Agglomeration Frauenfeld: Standorte für strategische Arbeitszo- 

nen, Evaluation, Beurteilung, Konzeptansätze, Zürich 2006. 

- Gesellschaft für Standortanalysen und Planungen (GSP) AG: Frauenfeld, Entwicklungsper- 

spektiven für das Stadtzentrum, Ansprüche contra Möglichkeiten, Zürich 10. Mai 2007. 

- Kanton St. Gallen (Hrsg.): Richtplan, St. Gallen, Gesamtrevision 2001, St. Gallen, letzte An- 

passung Dezember 2007. 

- Kanton Thurgau (Hrsg.): Kantonaler Richtplan, Frauenfeld, Gesamtrevision Februar 1996, 

Aktualisierung Sommer 2006. 

- Kanton Thurgau (Hrsg.): Kantonaler Richtplan, Vernehmlassung Nov. '07, Frauenfeld 2007. 

- Kanton Thurgau und Regionalplanungsgruppe Frauenfeld (Hrsg.): Agglomerationsprogramm 

Frauenfeld, Frauenfeld 12. Dezember 2007. 

- Kanton Thurgau (Hrsg.): RRB 569, Luftreinhalte-Massnahmen und Luftreinhaltepolitik Kt. TG 

bis 2015. Frauenfeld 2005. 

- Muggli Rudolf: Publikumsintensive Einrichtungen, Verbesserte Koordination zwischen Luft- 

reinhaltung und Raumplanung, Schriftenreihe Umwelt Nr. 346, Bern 2002. 

- Schweizerischer Verband der Strassen- und Verkehrsfachleute (VSS): SN 640 281 Parkieren. 

Angebot an Parkfeldern für Personenwagen, Zürich 2006. 

- Schweizerische Vereinigung für Landesplanung (VLP-ASPAN): Geringere Anforderungen für 

die neuen Detailhandelsunternehmen (Aldi, Lidl)?, Bern 2. Nov. 2005. 

- Stadt Frauenfeld (Hrsg.): Realisierungsprogramm Stadtentwicklung Frauenfeld, Frauenfeld 

16. März 2004. 



Glossar 

Arbeitszone (Arbeitsplatzzone) 

In der heutigen Raumplanung werden im Sinne des wirtschaftlichen Strukturwandels vermehrt 

sogenannte Arbeits- oder Arbeitsplatzzonen bezeichnet/ausgeschieden, welche die klassischen 

Begriffe Gewerbe- bzw. (Klein-)Industriezone ablösen und somit den eher gemischtwirtschaft- 

lichen Charakter inklusive Dienstleistungsbetriebe (z.B. publikumsintensive Einrichtungen) die- 

ser Gebiete bezeichnen. Zahlreiche Schweizer Gemeinden kennen solche Bezeichnungen in 

ihren kommunalen Erlassen (Baureglement, Bauordnung etc.), als Beispiele sind Spreitenbach 

(AG), Biel-Bienne (BE) und Gretzenbach (SO) zu nennen. 

Die für Frauenfeld vorgesehene Zone für arbeitsplatzintensive Nutzungen entspricht einer Ar- 

beitsplatzzone, wobei hier der Fokus auf einer hohen Arbeitsplatzdichte liegt. 

Food / Near Food 

Zu den Food - Sortimenten zählen Nahrungsmittel und Getränke aller Art. Eingeschlossen sind 

auch Tabakwaren. 

Near Food - Sortimente umfassen Verbrauchsartikel des täglichen Bedarfs, welche üblicher- 

weise zusammen mit Nahrungsmitteln usw. eingekauft werden. Dazu gehören insbesondere 

Körperpflegemittel und „Verbrauchsartikel“ im Bereich der laufenden Haushaltführung (Reini- 

gung, Waschen, auch Blumen, usw.). 

Mall 

Es handelt sich um einen in den USA entwickelter neuer Typ eines relativ hochwertigen Ein- 

kaufszentrums in Form einer überdachten Fussgängerzone mit Fachgeschäften, Restaurants 

und Dienstleistungsbetrieben, die häufig in mehreren Etagen angeordnet sind. Charakteristisch 

für Malls ist ein gezielter Branchenmix der einzelnen Geschäfte und das Vorhandensein min- 

destens eines Ankermieters bzw. Magneten im Sinne eines Grossverteilers. Die Grössenord- 

nung von Malls kann gigantische Ausmasse annehmen, die grössten sogenannten "Megamalls" 

werden zurzeit in Dubai erstellt und umfassen mehr als 1 Mio. m² Verkaufsfläche. In der 

Schweiz weist die grösste Mall "Sihlcity" in Zürich eine Verkaufsfläche von 42'000 m² auf. Wei- 

tere Beispiele (Schweiz): Glattcenter (Glattbrugg, ZH), Seedamm-Center (Pfäffikon SZ), Tivoli 

(Spreitenbach, AG), Shoppyland (Schönbühl, BE). 

Planungszone 

Eine Planungszone basiert auf der rechtlichen Grundlage von Art. 27 Raumplanungsgesetz und 

§ 25 - 28 Planungs- und Baugesetz (PBG) Thurgau. Sie dient gemäss § 25 Abs. 1 PBG der 

Sicherstellung planerischer Massnahmen oder der Erschliessung und darf höchstens für drei 

Jahre erlassen werden. Während der Dauer einer Planungszone besteht kein absolutes Bau- 

verbot. Vielmehr ist in jedem Einzelfall zu prüfen, ob eine neue Baute oder Anlage die vorgese- 



hene Planung erschwert oder beeinträchtigt. Nur wenn dies der Fall ist, kann eine Baubewilli- 

gung mit Verweis auf das Bestehen einer Planungszone verweigert werden. 

Als Voraussetzung für eine Planungszone müssen insbesondere ein öffentliches Interesse, die 

Verhältnismässigkeit und in einem untergeordneten Umfang die Zumutbarkeit vorliegen, was im 

vorliegenden Fall aus Sicht des Stadtrats gegeben ist. 

Publikumsintensive Einrichtungen (Nutzungen) 

Folgende Definitionen des Begriffs Publikumsintensive Einrichtungen (PE) sind von Bedeu- 

tung 26 : 

- PE sind Geschäfts-, Tourismus- oder Freizeitprojekte, die aufgrund der von ihnen benötigten 

Verkehrsinfrastrukturen einer UVP (Umweltverträglichkeitsprüfung) unterstellt sind. (Ein- 

kaufzentren: mehr als 5'000 m 2 Verkaufsfläche bzw. mehr als 300 Parkplätze) 

- PE sind Bauten und Anlagen, die gemessen an typischen zonenkonformen Anlagen über- 

durchschnittliche Luftschadstoffverursacher sind. 

- PE sind Anlagen, die wegen des von ihnen allein verursachten Verkehrsaufkommens die 

ordentliche, gemeinverträgliche Nutzung des bestehenden Strassennetzes in der Umge- 

bung generell oder zu bestimmten Zeiten in Frage stellen. Die ordentliche Nutzung ist auf 

jeden Fall ab einer von der Anlage generierten Fahrtenzahl von mehr als 2'000 PW-Fahrten 

pro Tag in Frage gestellt. Eine Herabsetzung dieses Schwellenwertes je nach den regiona- 

len Bedürfnissen ist möglich. 

- PE sind Anlagen, die mehr als 500 Fahrten pro Hektare überbaubare Grundstücksfläche 

und Tag erzeugen (Verkehrserzeugungsziffer). 

- PE bezeichnen Konsum- oder Freizeitanlagen, welche mehr als 4’000 Personenbewegungen 

(d.h. 2’000 Besuche) pro Tag auslösen. Bei gemischten Anlagen werden nur die durch die Kon- 

sum- und Freizeitnutzungen ausgelösten Personenbewegungen betrachtet 

Anmerkungen: 

Einheitliche Schwellenwerte (z. B. Ansatz UVP, Personenbewegungen) sind geeignet für gross- 

räumige Vergleiche und einheitlichen Vollzug, können aber spezifische lokale Gegebenheiten 

wie Distanz zu Ortszentrum, Zonenplanvorgaben etc. nicht immer angemessen berücksichtigen. 

Ausserdem stellt sich die Frage, wie bei räumlich nahe zusammenliegenden Projekten umge- 

gangen wird, die jeweils einzeln betrachtet unterhalb dieser Schwellenwerte liegen und nicht 

gleichzeitig geplant sind. 

Bezug zum kantonalen Richtplan TG (Revisionsentwurf): 

Im Entwurf für eine Revision des kantonalen Richtplans TG wird anstatt von Publikumsintensive 

Einrichtungen (PE) der Begriff Verkehrsintensive Einrichtungen (VE) verwendet, der gemäss 

Definition sehr ähnlich ist: 

Als verkehrsintensive Einrichtungen gelten insbesondere Einkaufszentren, Fachmärkte und 

Freizeitanlagen sowie Einzelobjekte und Anlagen mit räumlich und erschliessungstechnisch 

zusammenhängenden Gebäudekomplexen, die mehr als 2’000 Personenfahrten pro Tag er- 

zeugen. 

26 in Anlehnung an Muggli 2002, S. 35ff und Arber & Eiermann 2004, S. 17f 



Gliederung / Unterteilung von PE: 

Es kann grundsätzlich zwischen Einkaufszentren (Detailhandel, inkl. Fachmärkte) und Freizeit- 

anlagen wie Multiplex-Kinos, Wellnesszentren, Fussballstadien etc. unterschieden werden, 

wobei es auch diverse Kombinationen gibt (Bsp. AFG-Arena mit Shopping Arena St. Gallen). 

Für die auf Einkauf / Konsum ausgerichteten PE, gemeinhin als Einkaufszentren, Fachmärkte 

etc. bezeichnet, bietet sich folgende Gliederung aufgrund der Nutzungen an 27 : 

1. Grundversorgungsrelevante Nutzungen: 

• täglicher bis wöchentlicher Bedarf 

• menschliches Grundbedürfnis abdeckend (Food / Near Food) 

Beispiele: Lebensmittel, Genussmittel, Haushaltartikel, Körperpflege 

2. Zentrenrelevante Nutzungen: 

• wöchentliche bis monatliche Nachfrage (Periodischer Bedarf) 

• Magnetfunktion für ein grösseres Geschäftsgebiet 

• auf Frequenzbringer in der Nähe angewiesen 

• starker Einfluss auf die Attraktivität eines Zentrums 

• traditionell an zentralen Lagen angesiedelt 

Beispiele: Bekleidung, Optik, Uhren, Schmuck, z.T. Haushalt, Heimtextilien, Klein- 

Elektrogeräte, Papeterieartikel, Basteln, Spielwaren, Apotheken, Drogerien, Reform, Ge- 

sundheit, Parfum, Blumen, Reisebüro, Sportgeschäfte, Bücher, Zeitschriften, Photo, Video, 

Musik, Kino, Unterhaltung 

3. Nicht grundversorgungs- oder zentrenrelevante Nutzungen: 

• Aperiodischer Bedarf 

• grosse, sperrige Güter, die nur mit einem Fahrzeug transportiert werden können 

• eher geringe Wertschöpfung pro Verkaufsfläche 

• die Attraktivität eines Zentrums kaum beeinflussend 

Beispiele: Handwerker- und Hobbyartikel, Eisenwaren, Werkzeug, Bau-, Sanitär- und Be- 

leuchtungsartikel, Möbel, Gross-Elektro und -Elektronik, Pflanzen, Garten, Zooartikel, 

Fahrzeuge und Zubehör, Sportanlagen, Fitnesszentren und Plauschbäder, Erlebnisparks, 

Zoo, Disco 

Strategische Arbeits(platz)zone: 

Dieser Begriff bezeichnet eine Zone, die für die Ansiedlung strategisch wichtiger Betriebe vor- 

gesehen ist. Gemäss Agglomerationsprogramm Frauenfeld (Massnahme 1) ist die Prüfung 

einer solchen Zone z.B. unmittelbar östlich angrenzend an das Gebiet Frauenfeld Ost, genannt 

"Frauenfeld-Römerstrooss" (ca.10 ha; Gemeindegebiet von Felben-Wellhausen) anzustreben 

und weist für die hier behandelte Thematik deshalb längerfristig eine Relevanz auf. Es ist zu 

betonen, dass in dieser strategischen Arbeitszone die Ansiedlung von flächenintensiven Betrie- 

27 in Anlehnung an: Kanton St. Gallen (Hrsg.), 2006: IV 32, S. 3f; Kanton TG 2007: Kap.1, Ziff. 2, S.6. 



ben, das heisst solche mit grossem Flächenbedarf (sowohl mit als auch ohne Publikum), vorge- 

sehen sind. 

Verkaufsflächen 

Gemäss dem neuen Abs. 4 in Art. 23 des Baureglements wird folgende Definition verwendet: 

Verkaufsflächen sind Flächen, die dem unmittelbaren Verkauf von Gütern und / oder Dienst- 

leistungen an den Endverbraucher dienen. Sie sind als publikumsorientierte Flächen zu den 

üblichen Geschäftszeiten jedermann zugänglich. Nebenräume, die nicht dem Publikum zu- 

gänglich sind, wie Toiletten und Lagerflächen werden nicht dazugezählt. 

Verkaufsflächen sind somit wesentlicher Bestandteil von sogenannten "publikumsaktiven Flä- 

chen", die im kantonalen Richtplan Thurgau 28 und St.Gallen bezeichnet werden. Publikumsakti- 

ve Flächen umfassen zusätzlich auch Flächen bei Freizeitnutzungen wie z.B. Vergnügungs- 

parks, Kinos etc. 

28 vgl. Kanton Thurgau 2007 (Vernehmlassungsentwurf); Kap.1 Ziff. 2, S.6 


Stadt Frauenfeld 

Teilrevision Baureglement 

Gegenüberstellung Reglement alt / neu 

Vom Stadtrat beschlossen am ..................... Stadtratsbeschluss Nr. ...................... 

Namens des Stadtrates Frauenfeld 

Der Stadtammann: Der Stadtschreiber: 

Öffentliche Auflage vom ......................... bis ............................... 

Vom Gemeinderat erlassen am ........................ Gemeinderatsbeschluss Nr. .................. 

Namens des Gemeinderates 

Der Präsident: Der Sekretär: 

Referendumsfrist vom .................... bis ........................ 

Vom Departement Bau und Umwelt des Kantons Thurgau genehmigt am .......................... mit Beschluss Nr. ............... 

8. April 2008

Art. Zone alt neu 

23 

24 

Zone für Gewerbe und Kleinindustrie 

Industriezone 

1 Die Zone für Gewerbe und Kleinindustrie ist für Gewerbebetriebe und kleinere 

Industriebetriebe sowie Dienstleistungen bestimmt. Bauten und Anlagen, insbe- 

sondere publikumsintensive Einkaufszentren, Freizeit- und Erholungsanlagen, 

können bewilligt werden, wenn sie die Zentrumsnutzungen im Stadtkern nicht 

erheblich nachteilig beeinflussen. 


3 Der Grenzabstand für Hauptbauten hat in jedem Fall mindestens 5.0 m zu betra- 

gen. Gegenüber Zonen, in denen Wohnen zum Zonenzweck gehört, wird zum 

kleinen Grenzabstand ein Grundabstand von 1.5 m hinzugerechnet. 

4 Die Länge der Bauten innerhalb der Zone ist nicht beschränkt. Gegenüber Zonen 

jedoch, in denen Wohnen zum Zonenzweck gehört, ist die Länge von Gebäudetei- 

len, die innerhalb eines Abstandes von 30.0 m liegen, auf höchstens 40.0 m be- 

schränkt. Die Bewilligung von Bauten mit einer Länge über 60.0 m kann mit Aufla- 

gen, insbesondere bezüglich 

Gliederung und Bepflanzung, verbunden werden. 

5 Wohnungen sind zulässig für Personen, die betrieblich an den Standort gebun- 

den sind. Solche Bauten müssen allseitig nur den kleinen Grenzabstand einhalten. 

6 In den Randgebieten sind Auflagen zum Schutze angrenzender Wohn- sowie 

Wohn- und Gewerbezonen zu machen. 

1 Die Industriezone ist insbesondere für Gewerbe-, Industrie- und Dienst- 

leistungsbetriebe sowie Einkaufszentren, Freizeit- und Erholungsanlagen be- 

stimmt. Publikumsintensive Bauten und Anlagen kann der Stadtrat verweigern, 

wenn sie die Zentrumsnutzung im Stadtkern erheblich nachteilig beeinflussen. 

2 Die Gebäudehöhe beträgt höchstens 20.0 m. Technisch bedingte Bauten mit 

grösserer Gebäudehöhe können bewilligt werden, sofern sie den Anforderungen 

von Art. 47 entsprechen. 

3 Im übrigen gelten die Bestimmungen gemäss Art. 23 Abs. 3 bis 6. 

1 Die Zone für Gewerbe und Kleinindustrie ist insbesondere für Gewerbebetriebe und kleinere Industriebetriebe sowie 

gemischte Produktions- und Dienstleistungsbetriebe bestimmt. 

2 Betriebe mit Verkaufsflächen von mehr als 300 m² pro Gebäude bzw. Grundstück, Freizeitnutzungen mit mehr als 

20 Parkplätzen sowie Betriebe mit ausschliesslich Büronutzungen sind nicht zulässig. 

3 Für das ganze Gebiet entlang der Zürcherstrasse kann der Stadtrat zusätzliche Verkaufsflächen von insgesamt 

2500 m² mit untergeordnetem Food-Anteil bewilligen. 

4 Verkaufsflächen sind Flächen, die dem unmittelbaren Verkauf von Gütern und / oder Dienstleistungen an den End- 

verbraucher dienen. Sie sind als publikumsorientierte Flächen zu den üblichen Geschäftszeiten jedermann zugäng- 

lich. Nebenräume, die nicht dem Publikum zugänglich sind, wie Toiletten und Lagerflächen werden nicht dazugezählt. 


6 Der Grenzabstand für Hauptbauten hat in jedem Fall mindestens 5.0 m zu betragen. Gegenüber Zonen, in denen 

Wohnen zum Zonenzweck gehört, wird zum kleinen Grenzabstand ein Grundabstand von 1.5 m hinzugerechnet. 

7 Die Länge der Bauten innerhalb der Zone ist nicht beschränkt. Gegenüber Zonen jedoch, in denen Wohnen zum 

Zonenzweck gehört, ist die Länge von Gebäudeteilen, die innerhalb eines Abstandes von 30.0 m liegen, auf höchs- 

tens 40.0 m beschränkt. Die Bewilligung von Bauten mit einer Länge über 60.0 m kann mit Auflagen, insbesondere 

bezüglich Gliederung und Bepflanzung, verbunden werden. 

8 Wohnungen sind zulässig für Personen, die betrieblich an den Standort gebunden sind. Solche Bauten müssen 

allseitig nur den kleinen Grenzabstand einhalten. 

9 In den Randgebieten sind Auflagen zum Schutze angrenzender Wohn- sowie Wohn- und Gewerbezonen zu ma- 

chen. 

(Lärm-Empfindlichkeitsstufe: IV) 

in Randspalte: 

Abb. eines Gewerbebetriebs mit Ausstellungsraum (keine Verkaufsfläche), z.B. Gartenbau, Autogarage 

1 Die Industriezone ist insbesondere für Gewerbe- und Industriebetriebe sowie gemischte Produktions- und Dienst- 

leistungsbetriebe bestimmt. 

2 Die Gebäudehöhe beträgt maximal 20.0 m. Technisch bedingte Bauten mit grösserer Gebäudehöhe können bewil- 

ligt werden, sofern sie den Anforderungen von Art. 47 entsprechen. 

3 Im übrigen gelten die Bestimmungen gemäss Art. 23 Abs. 2, 4 und 6 bis 9. 

(Lärm-Empfindlichkeitsstufe: IV)

Art. Zone neu 

24 bis 

24 ter 

Zone für arbeitsplatzintensive 

Nutzungen 

Zone für publikumsintensive Nutzungen 

1 Die Zone für arbeitsplatzintensive Nutzungen ist für Betriebe mit einer Dichte von mehr als 100 Arbeitsplätzen pro 

Hektare bestimmt. 

2 Verkaufsflächen von mehr als 300 m² pro Gebäude bzw. Grundstück sowie Freizeitnutzungen mit mehr als 20 Park- 

plätzen sind nicht zulässig. 

3 Es gilt eine Parkplatzdichte von maximal 110 Parkplätzen pro Hektare. Ein Transfer von nicht beanspruchten Park- 

plätzen innerhalb der Nutzungszone ist zulässig. 


5 Im übrigen gelten die Bestimmungen gemäss Art. 23 Abs. 4 und 6 bis 9. 

(Lärm-Empfindlichkeitsstufe: III) 

1 Die Zone für publikumsintensive Nutzungen ist für Betriebe mit hoher Publikumsdichte bestimmt. Darunter fallen 

insbesondere Verkaufsflächen im Non-Food-Bereich wie Fachmärkte sowie Freizeitnutzungen mit grossem Publi- 

kumsaufkommen. Betriebe mit Verkaufsflächen im Bereich Food / Near Food wie Nahrungsmittel, Haushalt- und 

Körperpflegeartikel bis zu einer Maximalfläche von 1000 m² pro Gebäude bzw. Grundstück sind zulässig. Bestehende 

Gewerbe- und Industriebetriebe können sich weiterentwickeln. 

2 Gewerbe- und Industriebetriebe sind nicht zulässig. Innerhalb eines Gebäudes dürfen einzelne Betriebe mit Ver- 

kaufsflächen keine gemeinsamen Zugänge im Sinne einer Mall aufweisen. Büronutzungen sind nur in den Oberge- 

schossen von Gebäuden zulässig. 

3 Es gilt eine Parkplatzdichte von maximal 175 Parkplätzen pro Hektare. Ein Transfer von nicht beanspruchten Park- 

plätzen innerhalb der Nutzungszone ist zulässig. 

4 Die Gebäudehöhe beträgt: 

- Nördlich der Bahnlinie maximal 20.0 m; 

- Südlich der Bahnlinie maximal 13.5 m. 

5 Im übrigen gelten die Bestimmungen gemäss Art. 23 Abs. 4 und 6 bis 9. 

(Lärm-Empfindlichkeitsstufe: IV) 

in Randspalte: 

3 Skizzen betreffend Zulässigkeit (Abs. 2; vgl. Planungsbericht)

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^êíK=NV ^åïÉåÇÄ~êÉë=oÉÅÜí KKKKKKKKKKKKKKKKKKKKKKKKKKKKKKKKKKKKKKKKKKKKKKKKKKKKKKKKKKKKKKKKKKKKKKKKKKKKKKKKKKKKKKKKKKKKKKKK S= 

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N _Éá=åÉuÉå=_~uíÉå=uåÇ=^åä~ÖÉå=ëçïáÉ=ÄÉá=ÉáåÖêÉáÑÉåÇÉå=rãÄ~uJ 

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O aáÉëÉ= oÉÖÉäuåÖ= ÄÉíêáÑÑí= ~uëëÅÜäáÉëëäáÅÜ= ÇáÉ= kÉuJ= uåÇ= rãÄ~uíÉå= 

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ëíÉääéä®íòÉ=uåÇ=báåëíÉääê®uãÉK= 

P táêÇ=ÉáåÉ=dÉë~ãíΩÄÉêÄ~uuåÖ=Éí~ééÉåïÉáëÉ=ÉêëíÉääíI=áëí=ÑΩê=àÉÇÉ= 

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ON få= ûëå~ÜãÉÑ®ääÉå= â~åå= ÇÉê= pí~Çíê~í= îçå= ÇáÉëÉå= oáÅÜíò~ÜäÉå= 

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ëçåÉåï~ÖÉå= ÄÉêÉÅÜåÉå= ëáÅÜ= å~ÅÜ= ÇÉê= sppJkçêã= pk= SQM= OUN= 

îçã=NK=cÉÄêu~ê=OMMSK= 

PO _Éá= _~uíÉå= uåÇ= ^åä~ÖÉå= ãáí= òÉáíäáÅÜ= ~ÄïÉáÅÜÉåÇÉå= jÉÜêJ 

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P aÉê=pí~Çíê~í=â~åå=Ç~ë=ã~ñáã~ä=òuä®ëëáÖÉ=m~êâÑÉäÇÉêJ^åÖÉÄçí=ÖÉJ 

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Q cΩê=kuíòuåÖëòçåÉå=ãáí=áã=_~uêÉÖäÉãÉåí=ÑÉëíÖÉëÉíòíÉê=òuä®ëëáÖÉê= 

m~êâéä~íòÇáÅÜíÉ=ÖÉäíÉå=òuë®íòäáÅÜ=ÇÉëëÉå=_ÉëíáããuåÖÉåK= 

R cΩê= qÉáäÖÉÄáÉíÉ= çÇÉê= báåòÉäé~êòÉääÉå= â~åå= ÇÉê= pí~Çíê~í= ~åëíÉääÉ= 

ÇÉê= ^åò~Üä= m~êâÑÉäÇÉê= Ç~ë= ã~ñáã~ä= òuä®ëëáÖÉ= ûÑâçããÉå= îçå= 

mÉêëçåÉåï~ÖÉåJc~ÜêíÉå=ÑÉëíäÉÖÉå=Ec~ÜêíÉåãçÇÉääFK= 

S _Éá=kuíòuåÖÉå=ãáí=òÉáíäáÅÜ=ÖÉëí~ÑÑÉäíÉê=m~êâéä~íòJk~ÅÜÑê~ÖÉ=â~åå= 

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sppJkçêã=pk=SQM=OUN=ÄÉêΩÅâëáÅÜíáÖí=ïÉêÇÉåK= 

T aÉê=pí~Çíê~í=â~åå=ÇáÉ=bêëíÉääuåÖ=îçå=^ÄëíÉääéä®íòÉå=ÑΩê=c~Üêê®ÇÉê= 

ÖÉã®ëë=ÇÉê=sppJkçêã=SQM=MSR=îçã=lâíçÄÉê=NVVS=îÉêä~åÖÉåK= 

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N aÉê=pí~Çíê~í=ÉêëíÉääí=Éáå=_ÉïáêíëÅÜ~ÑíuåÖëâçåòÉéí=ÑΩê=~ääÉ=∏ÑÑÉåíJ 

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O aÉê= pí~Çíê~í= â~åå= ÇáÉ= báÖÉåíΩãÉê= ∏ÑÑÉåíäáÅÜ= òuÖ®åÖäáÅÜÉê= 

m~êâáÉêuåÖë~åä~ÖÉå= ãáí= ãÉÜê= ~äë= RM= m~êâÑÉäÇÉêå= îÉêéÑäáÅÜíÉåI= 

ÇáÉëÉ=å~ÅÜ=ÇÉã=hçåòÉéí=ÖÉã®ëë=^ÄëK=N=òu=ÄÉïáêíëÅÜ~ÑíÉåK= 

P cΩê=ÄÉëíáããíÉ=mÉêëçåÉå=uåÇ=_ÉíêáÉÄÉ=â∏ååÉå=_ÉêÉÅÜíáÖuåÖëâ~êJ 

íÉå=~ÄÖÉÖÉÄÉå=ïÉêÇÉåI=ÇáÉ=áã=báåòÉäÑ~ää=Ö~åò=çÇÉê=íÉáäïÉáëÉ=îçå= 

ÇÉê=_Éò~ÜäuåÖ=ÇÉê=m~êâÖÉÄΩÜêÉå=uåÇ=ÇÉê=m~êâòÉáíÄÉëÅÜê®åâuåÖ= 

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fsKsK bêë~íò~ÄÖ~ÄÉ= 

^êíK=NN^êíK=NO = 

fëí= ÇáÉ= bêëíÉääuåÖ= ÇÉê= ÉêÑçêÇÉêäáÅÜÉå= ^ÄëíÉääéä®íòÉ= uåÇ= báåëíÉääJ 

ê®uãÉ= ~uÑ= éêáî~íÉã= dêuåÇ= åáÅÜí= ã∏ÖäáÅÜI= åáÅÜí= òuä®ëëáÖ= çÇÉê= 

åáÅÜí=òuãuíÄ~ê=uåÇ=ÄÉíÉáäáÖí=ëáÅÜ=ÇÉê=bêëíÉääuåÖëéÑäáÅÜíáÖÉ=åáÅÜí= 

~å=ÉáåÉê=dÉãÉáåëÅÜ~Ñíë~åä~ÖÉI=Ü~í=Éê=ÇÉê=pí~Çí=cê~uÉåÑÉäÇ=ÉáåÉ= 

bêë~íò~ÄÖ~ÄÉ=òu=ÉåíêáÅÜíÉåK= 

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N aáÉ=bêë~íò~ÄÖ~ÄÉå=ïÉêÇÉå=áå=ÇáÉ=péÉòá~äÑáå~åòáÉêuåÖ=m~êâáÉêuåÖ= 

ÇÉê=pí~Çí=cê~uÉåÑÉäÇ=ÉáåÖÉäÉÖíK= 

O aáÉ= båíêáÅÜíuåÖ= ÇÉê= bêë~íò~ÄÖ~ÄÉ= îÉêëÅÜ~ÑÑí= âÉáåÉå= ^åëéêuÅÜ= 

~uÑ=Ç~uÉêåÇ=îÉêÑΩÖÄ~êÉ=^ÄëíÉääéä®íòÉ=çÇÉê=báåëíÉääê®uãÉK= 

^êíK=NP^êíK=NQ = 

N aáÉ=bêë~íò~ÄÖ~ÄÉ=ÄÉíê®Öí=UDMMM=cê~åâÉå=éêç=mä~íòK= 

O aáÉ= ^åë®íòÉ= Ä~ëáÉêÉå= ~uÑ= ÇÉã= wΩêÅÜÉê= _~uâçëíÉåáåÇÉñI= pí~åÇ= 

NK=^éêáä=NVVNK=sÉê®åÇÉêí=ëáÅÜ=ÇÉê=fåÇÉñ=uã=ãÉÜê=~äë=NMBI=â~åå= 

é~ëëí=ÇÉê=pí~Çíê~í=ÇáÉ=^åë®íòÉ=ÉåíëéêÉÅÜÉåÇ=~åé~ëëÉåK= 

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N aáÉ=_ÉÑêÉáuåÖ=îçå=ÇÉê=bêëíÉääuåÖëéÑäáÅÜí=uåÇ=ÇáÉ=sÉê~åä~ÖuåÖ=ÇÉê= 

bêë~íò~ÄÖ~ÄÉ= ÄáäÇÉå= áã= _~uÄÉïáääáÖuåÖëîÉêÑ~ÜêÉå= _Éëí~åÇíÉáä= 

ÇÉë= _~uÄÉïáääáÖuåÖëÉåíëÅÜÉáÇëK= aáÉ= bêë~íò~ÄÖ~ÄÉ= ïáêÇ= ãáí= 

_~uÄÉÖáåå=òuê=w~ÜäuåÖ=Ñ®ääáÖK=

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O _Éá=å~ÅÜíê®ÖäáÅÜÉê=bêëíÉääuåÖëéÑäáÅÜí=íêáíí=ÇáÉ=c®ääáÖâÉáí=ãáí=wuëíÉäJ 

äuåÖ=ÇÉê=bêë~íò~ÄÖ~ÄÉåîÉê~åä~ÖuåÖ=ÉáåK= 

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tÉêÇÉå= ^ÄëíÉääéä®íòÉ= uåÇ= báåëíÉääê®uãÉ= áååÉêí= OM= g~ÜêÉå= å~ÅÜ= 

sÉê~åä~ÖuåÖ=ÇÉê=bêë~íò~ÄÖ~ÄÉ=ÉêëíÉääíI=â~åå=ÇÉê=báÖÉåíΩãÉê=ÇáÉ= 

ÉåíêáÅÜíÉíÉ= bêë~íò~ÄÖ~ÄÉ= ~åíÉáäã®ëëáÖ= òuêΩÅâÑçêÇÉêåK= cΩê= àÉÇÉë= 

îçääÉ=g~Üê=Äáë=òuã=òï~åòáÖëíÉå=g~Üê=ïÉêÇÉå=RB=òuêΩÅâÉêëí~ííÉíK= 

sKsfK péÉòá~äÑáå~åòáÉêìåÖ=m~êâáÉêìåÖ= 

^êíK=NS^êíK=NT = 

aáÉ=jáííÉä=ÇÉê=péÉòá~äÑáå~åòáÉêuåÖ=m~êâáÉêuåÖ=ÇáÉåÉå=ÇÉê=bêêáÅÜJ 

íuåÖI= ÇÉã= _ÉíêáÉÄ= uåÇ= råíÉêÜ~äí= ∏ÑÑÉåíäáÅÜÉê= m~êâáÉêuåÖë~åä~J 

ÖÉåI=ÇÉê=_ÉíÉáäáÖuåÖ=~å=ÖÉãáëÅÜíïáêíëÅÜ~ÑíäáÅÜÉå=dÉãÉáåëÅÜ~ÑíëJ 

~åä~ÖÉå=ëçïáÉ=ÇÉê=sÉêïáêâäáÅÜuåÖ=Ñä~åâáÉêÉåÇÉê=j~ëëå~ÜãÉåK= 

^êíK=NT^êíK=NU = 

aáÉ=péÉòá~äÑáå~åòáÉêuåÖ=m~êâáÉêuåÖ=ïáêÇ=ÖÉ®uÑåÉí=ÇuêÅÜW= 

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ÄF dÉÄΩÜêÉå=ÑΩê=Ç~ë=m~êâáÉêÉå=~uÑ=∏ÑÑÉåíäáÅÜÉã=dêuåÇX= 

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O jçíçêÑ~ÜêòÉuÖÜ~äíÉêI=ÇáÉ=âÉáåÉå=^ÄëíÉääéä~íò=çÇÉê=báåëíÉääê~uã=~uÑ= 

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P aáÉ=dÉÄΩÜê=ÑΩê=Ç~ë=êÉÖÉäã®ëëáÖÉ=å®ÅÜíäáÅÜÉ=m~êâáÉêÉå=~uÑ=∏ÑÑÉåíäáJ 

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O aÉê=pí~Çíê~í=ÄÉëíáããí=ÇÉå=dÉÄΩÜêÉå~åë~íò=uåíÉê=_ÉêΩÅâëáÅÜíáÖuåÖ= 

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báåå~ÜãÉå= ÇáÉ= hçëíÉå= ÑΩê= ÇáÉ= bêëíÉääuåÖ= uåÇ= ÇÉå= råíÉêÜ~äí= ÇÉê= 

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P ^å= pçååJ= uåÇ= ~ääÖÉãÉáåÉå= cÉáÉêí~ÖÉå= ïÉêÇÉå= ~uÑ= ∏ÑÑÉåíäáÅÜÉå= 

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sçã=pí~Çíê~í=ãáí=_ÉëÅÜäuëë=kêK=SRP=îçã=OUK=pÉéíÉãÄÉê=NVVP=~uÑ=ÇÉå=NK=lâíçÄÉê=NVVP=áå=hê~Ñí= 

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J= qÉáäêÉîáëáçå=ãáí=dÉãÉáåÇÉê~íëÄÉëÅÜäuëë=kêK=Á=îçã=Á=

Umsetuzung Planungszone_ Bericht080408 - Stadt Frauenfeld

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