Muster 2.pdf - Sachverständigenbüro Uwe Torbohm

Uwe Torbohm 

Sachverständiger für Immobilienbewertung 

Schwerpunkt: Verkehrs-/Marktwertermittlung 

einschließlich Bewertung für finanzwirtschaftliche Zwecke 

Herr Mustermann 

Musterweg 1 

39000 Musterhausen 

Sachverständigenbüro Torbohm 

Westring 17 

39108 Magdeburg 

Telefon: 0391 6231778 

Telefax: 0391 6111402 

Internet: www.immobilienwert-torbohm.de 

e mail: info@immobilienwert-torbohm.de 

Datum: 10.02.2011 

Auftrag.: 100106 

G U T A C H T E N 

über den Verkehrswert (Marktwert) 

i.S.d. § 194 Baugesetzbuch 

für das mit einem 

Einfamilienhaus mit Einliegerwohnung und Garage bebaute Grundstück 

in 39000 Musterhausen, Musterweg 1 

Der Verkehrswert des Grundstücks wurde zum Stichtag 

05.11.2010 Todestag des Herr Mustermann ermittelt mit rd. 

59.000,00 €. 

Ausfertigung Nr. 1 

Dieses Gutachten besteht aus 52 Seiten inkl. 8 Anlagen mit insgesamt 24 Seiten. 

Das Gutachten wurde in zwei Ausfertigungen erstellt, davon eine für meine Unterlagen.

Sachverständigenbüro Torbohm Westring 17, 39108 Magdeburg 

Inhaltsverzeichnis 

Nr. Abschnitt Seite 

Inhaltsverzeichnis ............................................................................................................................................ 2 

1 Allgemeine Angaben ................................................................................................................... 3 

1.1 Angaben zum Bewertungsobjekt ................................................................................................... 3 

1.2 Angaben zum Auftraggeber und Eigentümer ................................................................................ 3 

1.3 Angaben zum Auftrag und zur Auftragsabwicklung ....................................................................... 3 

1.4 Besonderheiten des Auftrags / Maßgaben des Auftraggebers ...................................................... 4 

2 Grund- und Bodenbeschreibung ................................................................................................ 4 

2.1 Lage ............................................................................................................................................... 4 

2.2 Gestalt und Form ........................................................................................................................... 5 

2.3 Erschließung, Baugrund etc. .......................................................................................................... 5 

2.4 Privatrechtliche Situation ............................................................................................................... 6 

2.5 Öffentlich-rechtliche Situation ........................................................................................................ 7 

2.6 Entwicklungszustand inkl. Beitrags- und Abgabensituation .......................................................... 7 

2.7 Hinweise zu den durchgeführten Erhebungen ............................................................................... 8 

2.8 Derzeitige Nutzung und Vermietungssituation ............................................................................... 8 

3 Beschreibung der Gebäude und Außenanlagen ...................................................................... 8 

3.1 Vorbemerkungen zur Gebäudebeschreibung ................................................................................ 8 

3.2 Einfamilienhaus .............................................................................................................................. 8 

3.3 Garage ......................................................................................................................................... 11 

3.4 Außenanlagen .............................................................................................................................. 11 

4 Ermittlung des Verkehrswerts .................................................................................................. 12 

4.1 Grundstücksdaten ........................................................................................................................ 12 

4.2 Verfahrenswahl mit Begründung.................................................................................................. 12 

4.3 Bodenwertermittlung .................................................................................................................... 13 

4.4 Sachwertermittlung ...................................................................................................................... 15 

4.5 Sachwertberechnung ................................................................................................................... 18 

4.6 Ermittlung der Wertbeeinflussung durch das Wohnungsrecht .................................................... 23 

4.7 Ertragswertermittlung ................................................................................................................... 24 

4.8 Ertragswertberechnung ................................................................................................................ 27 

4.9 Verkehrswert ................................................................................................................................ 30 

5 Rechtsgrundlagen, verwendete Literatur und Software ........................................................ 32 

5.1 Rechtsgrundlagen der Verkehrswertermittlung ........................................................................... 32 

5.2 Verwendete Wertermittlungsliteratur ........................................................................................... 32 

5.3 Verwendete fachspezifische Software ......................................................................................... 33 

6 Verzeichnis der Anlagen ........................................................................................................... 33 

Auftrag 100106 Musterweg 1, 39000 Musterhausen Seite 2 von 52


1 Allgemeine Angaben 

1.1 Angaben zum Bewertungsobjekt 

Art des Bewertungsobjekts: 

Objektadresse: 

Grundbuchangaben: 

Katasterangaben: 

Grundstück, 

bebaut mit Einfamilienhaus mit Einliegerwohnung und Garage 


Musterhausen 39000 

Grundbuch von Musterhausen, 

Blatt 6817, lfd. Nr. 3 

Gemarkung Musterhausen, Flur 723, 

Flurstück 9/7 (650 m²) 

1.2 Angaben zum Auftraggeber und Eigentümer 

Auftraggeberin und Eigentümerin: 

Frau Mustermann 


39000 Musterhausen 

Auftrag vom 14.01.2011 

(Datum des Auftrags) 

1.3 Angaben zum Auftrag und zur Auftragsabwicklung 

Grund der Gutachtenerstellung: 

Wertermittlungsstichtag: 

Qualitätsstichtag: 

Tag der Ortsbesichtigung: 

Teilnehmer am Ortstermin: 

Vermögensaufstellung 

05.11.2010 Todestag des Herr Mustermann, Ehemann der 

Auftraggeberin. 

Der Anspruch auf den Pflichtteil entsteht gemäß § 2317 Abs. 1 

BGB mit dem Erbfalle. Der Berechnung des Pflichtteils und 

demzufolge der diesbezüglichen Wertermittlung wird gemäß 

§ 2311 BGB der Bestand und der Wert des Nachlasses zur Zeit 

des Erbfalls (d.h. zum Todestag des Erblassers) zugrunde 

gelegt. 

05.11.2010 (entspricht dem Wertermittlungsstichtag) 

27.01.2011 

Der Sachverständige Uwe Torbohm sowie die Eigentümerin 

Frau Mustermann 



herangezogene Unterlagen, 

Erkundigungen, Informationen: 

Von der Auftraggeberin wurden für diese Gutachtenerstellung 

im Wesentlichen folgende Unterlagen und Informationen zur 

Verfügung gestellt: 

• Flurkartenauszug im Maßstab 1:1.000 vom 22.04.2003; 

• Bauzeichnungen (Grundrisse, Ansichten) 

Vom Sachverständigen wurden folgende Auskünfte und 

Unterlagen beschafft: 

• unbeglaubigter Grundbuchauszug vom 19.01.2011; 

• Berechnung des Bruttorauminhalts und der Wohn- und 

Nutzflächen; 

• schriftliche Auskunft des Bauordnungsamts Musterhausen 

vom 01.02.2011 zu Baulasten, baubehördlichen 

Beschränkungen und Beanstandungen; 

• weitere Auskünfte. 

1.4 Besonderheiten des Auftrags / Maßgaben des Auftraggebers 

Die Auftraggeberin hat die Urkundenrolle 76/2006 des Notars Kristofer Muster vom 06.02.2006 übergeben. 

Die in diesem Vertrag vereinbarten Wohnungsrechte sollen in dieser Bewertung berücksichtigt werden. Der 

Auftraggeberin ist bekannt, dass die in diesem Vertrag getroffenen Vereinbarungen nur schuldrechtlich 

wirken. 

2 Grund- und Bodenbeschreibung 

2.1 Lage 

Bundesland: 

Ort und Einwohnerzahl: 

überörtliche Anbindung / Entfernungen: 

(vgl. Anlage 1 Übersichtskarte) 

Sachsen-Anhalt 

Musterhausen (ca. 234.000 Einwohner); 

Stadtteil Musterland ca. 8.427 Einwohner); 

Laut Statistischem Landesamt Sachsen-Anhalt verändert sich 

die Bevölkerungszahl in Musterhausen bis zum Jahr 2025 um 

-1,9%. (Aktualität: 20. April 2010) 

Bundesstraßen: 

B100 (ca. 1,2 km entfernt) 

Autobahnzufahrt: 

A 9 Anschlussstelle Musterhausen Zentrum (ca. 11,0 km 

entfernt) 

Bahnhof: 

Musterhausen Hauptbahnhof (ca. 5,0 km entfernt) 

Flughafen: 

Halle/Leipzig (ca. 100,0 km entfernt) 



innerörtliche Lage: 

(vgl. Anlage 2 Stadtplan) 

Art der Bebauung und Nutzungen in der 

Straße und im Ortsteil: 

Beeinträchtigungen: 

Topografie: eben 

2.2 Gestalt und Form 

Gestalt und Form: 

(vgl. Anlage 3 Liegenschaftskarte) 

2.3 Erschließung, Baugrund etc. 

Straßenart: 

Straßenausbau: 

Anschlüsse an Versorgungsleitungen und 

Abwasserbeseitigung: 

Grenzverhältnisse, nachbarliche 

Gemeinsamkeiten: 

Baugrund, Grundwasser (soweit 

augenscheinlich ersichtlich): 

Ortsrand; 

Die Entfernung zum Stadtzentrum beträgt ca. 4,0 km. 

Geschäfte des täglichen Bedarfs ca. 2,0 km entfernt; 

Schulen und Ärzte sowie öffentliche Verkehrsmittel 

(Straßenbahnhaltestelle) ca. 1,0 km entfernt; 

einfache Wohnlage; 

als Geschäftslage nicht geeignet 

überwiegend wohnbauliche Nutzungen; 

aufgelockerte, 1geschossige Bauweise 

überschwemmungsgefährdet; 

Bei starkem Hochwasser der Elbe steigt das Wasser im 

angrenzenden Kolk bis an die Grundstücksgrenze. 

Straßenfront: 

ca. 23,5 m; 

mittlere Tiefe: 

ca. 27,5 m; 

Grundstücksgröße: 

Flurst.Nr.: 9/7 Größe: 650 m² 

Bemerkungen: 

trapezförmige Grundstücksform 

Anliegerstraße; 

Straße mit mäßigem Verkehr 

voll ausgebaute Fahrbahn aus Betonverbundpflaster; 

im Bereich des Wendhammers teilweise Rasengittersteine; 

Gehwege nicht vorhanden 

elektrischer Strom, Wasser aus öffentlicher Versorgung; (Gas 

liegt im Straßenkörper an aber nicht angeschlossen) 

Gasversorgung durch einen 4800 l Tank im Garten; 

Kanalanschluss; Telefonanschluss 

einseitige Grenzbebauung der Garage zu 

Grundstück Musterweg 2b; 

einseitige Grenzbebauung der Garage Grundstück 

Musterweg 2b zum Bewertungsgrundstück 

gewachsener, normal tragfähiger Baugrund; 

Nach telefonischer Auskunft von Frau M Tel. 0389/5636761 

Untere Wasserbehörde ist das Gebiet überschwemmungsgefährdet. 



Altlasten: 

Die Untersuchung und Bewertung des Bewertungsobjekts 

hinsichtlich Altlasten gehören nicht zum Gutachtenauftrag und 

werden vereinbarungsgemäß nicht vorgenommen. 

Umweltbelange: Angrenzend an das Grundstück befindet sich in nordwestlicher 

Richtung ein Naturschutzgebiet. 

Nach telefonische Auskunft von Frau L Umweltamt 

Musterhausen Tel. 0389/5868612 darf der Uferstreifen 

ausgehend von der Böschungskante auf einer Breite von 3 m 

nicht bebaut werden. Der vorherrschende Pflanzenbewuchs ist 

zu erhalten. 

Anmerkung: 

2.4 Privatrechtliche Situation 

grundbuchlich gesicherte Belastungen: 

Anmerkung: 

nicht eingetragene Rechte und Lasten: 

In dieser Wertermittlung ist eine lageübliche Baugrund- und 

Grundwassersituation insoweit berücksichtigt, wie sie in die 

Vergleichskaufpreise bzw. Bodenrichtwerte eingeflossen ist. 

Darüber hinausgehende vertiefende Untersuchungen und 

Nachforschungen wurden auftragsgemäß nicht angestellt. 

Dem Auftragnehmer liegt ein unbeglaubigter Grundbuchauszug 

vom 19.01.2011 vor. 

Hiernach besteht in Abteilung II des Grundbuchs von 

Magdeburg, Blatt 6817 folgende wertbeeinflussende 

Eintragungen: 

Baubeschränkung zu Gunsten der Grundstücke Musterhausen 

Blatt 5770, 5800, 6048, 6813-6816, 6818-6831 

gemäß Vertrag vom 20.12.1918 eingetragen am 28.04.1919 

Nach mündlicher Auskunft des Grundbuchamts Musterhausen, 

Frau Kube, ist eine gleiche lautende Baubeschränkung auch 

auf den Nachbargrundstücken eingetragen. Die Eintragungsbewilligungen 

liegen nicht mehr in der Grundakte. Für die 

Feststellung der Art des Rechts müssen die alten Grundbücher 

von Cracau, Blatt 615, im Grundbucharchiv Musterdorf 

eingesehen werden. Diesbezüglich wurden absprachegemäß 

keine weiteren Nachforschungen und Untersuchungen 

angestellt. Es wird aufgrund der neuen Aufteilung der 

Grundstücke und der Genehmigung des Bauvorhabens 

unterstellt, dass die Baubeschränkung gegenstandslos ist und 

nach rechtlicher Klärung gelöscht werden kann. 

Schuldverhältnisse, die ggf. in Abteilung III des Grundbuchs 

verzeichnet sein können, werden in diesem Gutachten nicht 

berücksichtigt. Es wird davon ausgegangen, dass ggf. 

valutierende Schulden beim Verkauf gelöscht oder durch 

Reduzierung des Verkaufspreises ausgeglichen werden. 

Zusätzlich zu den in Abteilung II des Grundbuchs eingetragenen 

Rechten werden die unentgeltlichen Wohnungsrechte 

auf Lebenszeit zugunsten 

Hans-Joachim Muster (verstorben) 

Ursula Muster (Wohnung Erdgeschoss) 

Frau Marlene Muster (Wohnung Dachgeschoss) 

in der Wertermittlung berücksichtigt. 

Sonstige nicht eingetragene Lasten und (z.B. begünstigende) 

Rechte sind nach Auskunft des Auftraggebers nicht vorhanden. 



2.5 Öffentlich-rechtliche Situation 

Eintragungen im Baulastenverzeichnis: 

Denkmalschutz: 

Darstellungen im Flächennutzungsplan: 

Festsetzungen im Bebauungsplan: 

Dem Sachverständigen liegt eine schriftliche Auskunft aus dem 

Baulastenverzeichnis vom Bauordnungsamt Musterhausen, 

Frau G vom 01.02.2011 vor. Das Baulastenverzeichnis enthält 

folgende Eintragungen (vgl. Anlage 5): 

Baulast vom 06.07.1995 Flur 0723 Flurstück 891/9; 892/9 

(Baulastblatt Nr. 1252) und Baulast vom 30.07.1997 Flur 0723 

Flurstück 9/7; 9/8 (Baulastblatt Nr. 3172). Anlegen einer 

befahrbaren Zufahrt mit Ausbildung des erforderlichen 

Wendehammers. sowie Leitungen zur Versorgung mit Wasser 

und zur Abwasserbeseitigung von der öffentlichen 

Verkehrsfläche zu den begünstigten Grundstücken anzulegen. 

Im Denkmalverzeichnis von Musterhausen ist das 

Bewertungsobjekt nicht aufgeführt. 

Denkmalschutz besteht nicht. 

Der Bereich des Bewertungsobjekts ist im Flächennutzungsplan 

als Wohnbaufläche (W) dargestellt (vgl. Anlage 4). 

Für den Bereich des Bewertungsobjektes ist kein rechtskräftiger 

Bebauungsplan vorhanden. Die Zulässigkeit von Bauvorhaben 

ist demzufolge nach § 34 BauGB zu beurteilen. 

Bauordnungsrecht: Die Wertermittlung wurde auftragsgemäß auf der Grundlage 

des realisierten Vorhabens durchgeführt. 

Die Übereinstimmung des ausgeführten Vorhabens mit den 

vorgelegten Bauzeichnungen und der Baugenehmigung wurde 

auftragsgemäß nicht geprüft. 

Bei dieser Wertermittlung wird die materielle Legalität der 

baulichen Anlagen und Nutzungen vorausgesetzt. 

Baubehördliche Beschränkungen und 

Beanstandungen: 

Dem Sachverständigen liegt eine schriftliche Auskunft des 

Bauordnungsamt Musterhausen, Frau G vom 01.02.2011 vor. 

Es wurden keine Einschränkungen mitgeteilt. 

2.6 Entwicklungszustand inkl. Beitrags- und Abgabensituation 

Entwicklungszustand 

(Grundstücksqualität): 

abgabenrechtlicher Zustand: 

Anmerkung: 

baureifes Land (vgl. § 5 Abs. 4 ImmoWertV) 

Das Bewertungsgrundstück ist bezüglich der Beiträge und 

Abgaben für Erschließungseinrichtungen nach BauGB und KAG 

abgabenfrei. 

Diese Informationen zum abgabenrechtlichen Zustand beruhen 

auf den Angaben der Auftraggeberin. 



2.7 Hinweise zu den durchgeführten Erhebungen 

Die Informationen zur privatrechtlichen und öffentlich-rechtlichen Situation beruhen, sofern nicht anders 

angegeben, auf den Angaben der Auftraggeberin. 

Es wird empfohlen, vor einer vermögensmäßigen Disposition bezüglich des Bewertungsobjekts zu diesen 

Angaben von der jeweils zuständigen Stelle schriftliche Bestätigungen einzuholen. 

2.8 Derzeitige Nutzung und Vermietungssituation 

Das Grundstück ist mit einem Einfamilienhaus mit Einliegerwohnung und Garage bebaut (vgl. nachfolgende 

Gebäudebeschreibung). 

Im Gebäude bestehen zwei Wohnungen. 

Beide Wohnungen sind mit einem lebenslangen Wohnrecht belegt. Die Berechtigten nutzen ihr Wohnrecht, 

unentgeltlich. Die Betriebskosten werden von den Berechtigten getragen. 

3 Beschreibung der Gebäude und Außenanlagen 

3.1 Vorbemerkungen zur Gebäudebeschreibung 

Grundlage für die Gebäudebeschreibungen sind die Erhebungen im Rahmen der Ortsbesichtigung sowie 

die vorliegenden Bauakten und Beschreibungen. 

Die Gebäude und Außenanlagen werden nur insoweit beschrieben, wie es für die Herleitung der Daten in 

der Wertermittlung notwendig ist. Hierbei werden die offensichtlichen und vorherrschenden Ausführungen 

und Ausstattungen beschrieben. In einzelnen Bereichen können Abweichungen auftreten, die dann 

allerdings nicht werterheblich sind. Angaben über nicht sichtbare Bauteile beruhen auf Angaben aus den 

vorliegenden Unterlagen, Hinweisen während des Ortstermins bzw. Annahmen auf Grundlage der üblichen 

Ausführung im Baujahr. Die Funktionsfähigkeit einzelner Bauteile und Anlagen sowie der technischen 

Ausstattungen und Installationen (Heizung, Elektro, Wasser etc.) wurde nicht geprüft; im Gutachten wird die 

Funktionsfähigkeit unterstellt. 

Baumängel und -schäden wurden soweit aufgenommen, wie sie zerstörungsfrei, d.h. offensichtlich 

erkennbar waren. In diesem Gutachten sind die Auswirkungen der vorhandenen Bauschäden und 

Baumängel auf den Verkehrswert nur pauschal berücksichtigt worden. Untersuchungen auf pflanzliche und 

tierische Schädlinge sowie über gesundheitsschädigende Baumaterialien wurden nicht durchgeführt. 

3.2 Einfamilienhaus 

Gebäudeart: 

(vgl. Anlage 7 - Grundrisse und Schnitte ) 

Baujahr: 

Energieeffizienz: 

Außenansicht: 

Einfamilienhaus mit Einliegerwohnung; 

ausschließlich zu Wohnzwecken genutzt; 

eingeschossig; nicht unterkellert; 

ausgebautes Dachgeschoss; 

freistehend 

1995 (gemäß Angaben der Eigentümerin) 

Energieausweis liegt nicht vor. 

insgesamt verputzt und gestrichen 



Nutzungseinheiten, Raumaufteilung 

Erdgeschoss: 

Windfang, Flur, Küche, Bad, 3 Wohnräume, Hauswirtschaftsraum unter der Treppe 

Obergeschoss: 

Flur, Küche, Bad, 3 Wohnräume, Hauswirtschaftsraum im Erdgeschoss, Loggia 

Gebäudekonstruktion (Keller, Wände, Decken, Treppen, Dach) 

Konstruktionsart: 

Fundamente: 

Fertighaus; 

Fertighaushersteller: Okal; 

Fertighaustyp: S104-471 

Streifenfundament, Beton 

Umfassungswände: Holztafelbauart 

Innenwände: 

Geschossdecken: 

Treppen: 

Hauseingang(sbereich): 

Dach: 

tragende Innenwände Wanddicke 14 cm, 

Holzrahmenkonstruktion; 

nichttragende Innenwände Wanddicke 10 cm, 

Holzrahmenkonstruktion 

Holzbalken; 

Dämmung der obersten Geschossdecke vorhanden 

Geschosstreppe: 

Holzkonstruktion; 

einfaches Holzgeländer 

Eingangstür aus Holz, mit Lichtausschnitt, 

Hauseingang gepflegt 

Dachkonstruktion: 

Holzkonstruktion; 

ohne Aufbauten 

Dachform: 

Sattel- oder Giebeldach 

Dacheindeckung: 

Dachstein (Beton); 

Allgemeine technische Gebäudeausstattung 

Wasserinstallationen: 

Abwasserinstallationen: 

Elektroinstallation: 

Dachraum begehbar (besitzt kein Ausbaupotenzial); 

Dachflächen gedämmt außer im Bereich des Spitzbodens 

zentrale Wasserversorgung über Anschluss an das öffentliche 

Trinkwassernetz 

Ableitung in kommunales Abwasserkanalnetz 

gute Ausstattung; 

Telefonanschluss 



Heizung: 

Lüftung: 

Gaszentralheizung aus dem Baujahr 1995, 

mit separaten 4800 l Gastank im Garten. 

keine besonderen Lüftungsanlagen (herkömmliche 

Fensterlüftung) 

Warmwasserversorgung: 

im Erdgeschoss zentral über Heizung; 

Durchlauferhitzer (Elektro) im Dachgeschoss 

Raumausstattungen und Ausbauzustand 

Die beiden Wohnungen sind weitestgehend ausstattungsgleich. Sie werden deshalb nachfolgend zu 

folgenden Beschreibungseinheiten zusammengefasst: 

Bodenbeläge: schwimmender Estrich mit Teppichboden oder Fliesen; 

Terrasse mit Fliesen 

Wandbekleidungen: Gipskartonplatten, mit einfachen Tapeten, in den Bädern 

Fliesen, Fliesenspiegel in den Küchen an der Objektwand 

Deckenbekleidungen: Gipskartonplatten mit einfachen Raufasertapeten mit Anstrich; 

tlw. Deckenpaneel im Erdgeschoss 

Fenster: Fenster aus Kunststoff mit Isolierverglasung; Dachflächen- 

fenster; 

einfache Beschläge; 

Rollläden aus Kunststoff 

Türen: glatte Füllungstüren, mit Naturholzfurnier; 

tlw. mit Glaseinsatz; 

einfache Schlösser und Beschläge; 

Holzzargen 

sanitäre Installation: gute Wasser- und Abwasserinstallation, ausreichend 

vorhanden; 

Bad EG: 

1 eingebaute Wanne, 1 eingebaute Dusche, 1 WC,1 Bidet, 

1 Waschbecken 

Bad DG: 

1 eingebaute Wanne, 1 eingebaute Dusche, 1 WC,1 Bidet, 

1 Waschbecken 

Küchenausstattung: nicht in Wertermittlung enthalten 

Bauschäden und Baumängel: Unterhaltungsbesonderheiten: Fliesen in großen Bereichen auf 

Terrasse und auf dem Eingangsweg zum Haus gerissen; 

textile Bodenbeläge im EG und DG verschlissen; 

mehrere Zimmertüren schleifen beim Öffnen und Schließen auf 

dem Boden; Risse in den Wänden im Bereich der Fenster und 

in den Ecken der Dachschrägen; Fliesen im Bad EG im 

Fensterbereich gerissen; Sanitärausstattung abgenutzt; 

Wandbekleidungen (Tapeten) verbraucht; 

Warmwasserversorgung im OG nach Angaben der Nutzerinn 

nicht ausreichend; 



Grundrissgestaltung: zweckmäßig 

Zustand des Gebäudes 

Besonnung und Belichtung: 

Allgemeinbeurteilung: 

3.3 Garage 

Gebäudeart: 

Baujahr: 

Konstruktionsart: 

Elektroinstallation: 

3.4 Außenanlagen 

Im Bereich der Loggia wurde ein Wassereintritt durch den 

Eigentümer nur provisorisch abgedichtet. 

An der südöstlichen Grundstücksgrenze befindet sich ein Zaun, 

der mit Asbestplatten verkleidet ist, deren Versieglung ist tlw. 

beschädigt. 

gut 

der bauliche Zustand ist gut. 

Einzelgarage; 

Flachdach 

1995 (gemäß Angaben der Eigentümerin) 

Fertigbauweise massiv; 

Beton 

einfache Ausstattung 

Versorgungsanlagen vom Hausanschluss bis an das öffentliche Netz, 4800 l Gastank, Wegebefestigung, 

befestigte Stellplatzfläche vor der Garage, Terrasse, Gartenanlagen und Pflanzungen, Einfriedung (Zaun) 



4 Ermittlung des Verkehrswerts 

4.1 Grundstücksdaten 

Nachfolgend wird der Verkehrswert für das mit einem Einfamilienhaus mit Einliegerwohnung und Garage 

bebaute Grundstück in 39000 Musterhausen, Musterweg 1 zum Wertermittlungsstichtag 05.11.2010 

ermittelt. 

Grundstücksdaten: 

Grundbuch Blatt lfd. Nr. 

Musterhausen 6817 3 

Gemarkung Flur Flurstück Fläche 

Musterhausen 723 9/7 650 m² 

4.2 Verfahrenswahl mit Begründung 

Entsprechend den Gepflogenheiten im gewöhnlichen Geschäftsverkehr und der sonstigen Umstände dieses 

Einzelfalls (vgl. § 8 Abs. 1 Satz 2 Immobilienwertermittlungsverordnung - ImmoWertV) ist der Verkehrswert 

von Grundstücken die mit einem Einfamilienhaus mit Einliegerwohnung und Garage bebaut sind, vorrangig 

mit Hilfe des Sachwertverfahrens des Sachwertverfahrens zu ermitteln, insbesondere weil diese 

üblicherweise nicht zur Erzielung von Erträgen, sondern zur (persönlichen oder zweckgebundenen) 

Eigennutzung bestimmt sind. 

Das Sachwertverfahren (gem. §§ 21-23 ImmoWertV) basiert im Wesentlichen auf der Beurteilung des 

Substanzwerts. Der vorläufige Sachwert (d.h. der Substanzwert des Grundstücks) wird als Summe von 

Bodenwert, Gebäudesachwert (Wert des Normgebäudes) und Sachwert der Außenanlagen (Sachwert der 

baulichen und nichtbaulichen Außenanlagen) ermittelt. 

Zusätzlich wird eine Ertragswertermittlung (gem. §§ 17-20 ImmoWertV) durchgeführt; das Ergebnis wird 

jedoch nur unterstützend, vorrangig als von der Sachwertberechnung unabhängige Berechnungsmethode 

zur Ergebniskontrolle, bei der Ermittlung des Verkehrswerts herangezogen. 

Der Ertragswert ergibt sich als Summe von Bodenwert und Ertragswert der baulichen und sonstigen 

Anlagen. 

Der Bodenwert ist jeweils getrennt vom Wert der baulichen und sonstigen Anlagen bzw. vom Ertragswert 

der baulichen Anlagen i.d.R. auf der Grundlage von Vergleichskaufpreisen im Vergleichswertverfahren (vgl. 

§16 ImmoWertV) so zu ermitteln, wie er sich ergeben würde, wenn das Grundstück unbebaut wäre. 

Liegen jedoch geeignete Bodenrichtwerte vor, so können diese zur Bodenwertermittlung herangezogen 

werden (vgl. § 16 Abs. 1 Satz 2 ImmoWertV). Der Bodenrichtwert ist der durchschnittliche Lagewert des 

Bodens für eine Mehrheit von Grundstücken, die zu einer Bodenrichtwertzone zusammengefasst werden, für 

die im Wesentlichen gleiche Nutzungs- und Wertverhältnisse vorliegen. Er ist bezogen auf den 

Quadratmeter Grundstücksfläche. Der veröffentlichte Bodenrichtwert wurde bezüglich seiner absoluten Höhe 

auf Plausibilität überprüft und als zutreffend beurteilt. Die nachstehende Bodenwertermittlung erfolgt deshalb 

auf der Grundlage des Bodenrichtwerts. Abweichungen des Bewertungsgrundstücks von dem 

Richtwertgrundstück in den wertbeeinflussenden Grundstücksmerkmalen - wie Erschließungszustand, 

abgabenrechtlicher Zustand, Lagemerkmale, Art und Maß der baulichen oder sonstigen Nutzung, 

Bodenbeschaffenheit, Grundstückszuschnitt - sind durch entsprechende Anpassungen des 

Bodenrichtwertwerts berücksichtigt. 



Sowohl bei der Sachwert- als auch bei der Ertragswertermittlung sind alle, das Bewertungsgrundstück 

betreffende besonderen objektspezifischen Grundstücksmerkmale sachgemäß zu berücksichtigen. Dazu 

zählen: 

• Abweichungen vom normalen baulichen Zustand infolge unterlassener Instandhaltungsaufwendungen 

oder Baumängel und Bauschäden, soweit sie nicht bereits durch den Ansatz eines reduzierten Ertrags 

oder durch eine gekürzte Restnutzungsdauer berücksichtigt sind, 

• wohnungs- und mietrechtliche Bindungen (z.B. Abweichungen von der marktüblich erzielbaren Miete), 

• Abweichungen in der Grundstücksgröße, insbesondere wenn Teilflächen selbstständig verwertbar sind. 

4.3 Bodenwertermittlung 

Bodenrichtwert mit Definition des Bodenrichtwertgrundstücks 

Der Bodenrichtwert beträgt 58,00 €/m² zum Stichtag 31.12.2009. Das Bodenrichtwertgrundstück ist wie 

folgt definiert: 

Entwicklungsstufe = baureifes Land 

Art der baulichen Nutzung = W (Wohnbaufläche) 

abgabenrechtlicher Zustand = frei 

Anzahl der Vollgeschosse = I - II 

Anbauart = freistehend 

Bauweise = offen 

Grundstücksfläche = 600 m² 

Beschreibung des Bewertungsgrundstücks 

Wertermittlungsstichtag = 05.11.2010 

Entwicklungszustand = baureifes Land 

Art der baulichen Nutzung = W (Wohnbaufläche) 

abgabenrechtlicher Zustand = frei 

Anzahl der Vollgeschosse = I 

Bauweise = offen 

Grundstücksfläche = 650 m² 



Bodenwertermittlung des Bewertungsgrundstücks 

Nachfolgend wird der Bodenrichtwert an die allgemeinen Wertverhältnisse zum Wertermittlungsstichtag 

05.11.2010 und die wertbeeinflussenden Grundstücksmerkmale des Bewertungsgrundstücks angepasst. 

I. Umrechnung des Bodenrichtwerts auf den abgabenfreien Zustand Erläuterung 

abgabenfreier Bodenrichtwert (Ausgangswert für weitere 

Anpassung) 

II. Zeitliche Anpassung des Bodenrichtwerts 

= 58,00 €/m² 

Richtwertgrundstück Bewertungsgrundstück Anpassungsfaktor Erläuterung 

Stichtag 31.12.2009 05.11.2010 × 1,00 

III. Anpassungen wegen Abweichungen in den wertbeeinflussenden Grundstücksmerkmalen 

Lage mittlere Lage gute Lage × 1,05 E1 

Anbauart freistehend freistehend × 1,00 

lageangepasster abgabenfreier BRW am Wertermittlungsstichtag = 69,90 €/m² 

Fläche (m²) 600 650 × 0,99 E2 

Entwicklungsstufe baureifes Land baureifes Land × 1,00 

Art der baulichen 

Nutzung 

W (Wohnbaufläche) W (Wohnbaufläche) × 1,00 

Vollgeschosse I - II I × 1,00 

Bauweise offen offen × 1,00 

abgabenfreier relativer Bodenwert = 60,90 €/m² 

IV. Ermittlung des Gesamtbodenwerts Erläuterung 

abgabenfreier relativer Bodenwert = 60,90 €/m² 

Fläche × 650 m² 

abgabenfreier Bodenwert = 39.188,00 € 

rd. 39.000,00 € 

Der abgabenfreie Bodenwert beträgt zum Wertermittlungsstichtag 05.11.2010 insgesamt 

39.000,00 €. 

Erläuterungen zur Bodenrichtwertanpassung 

E1 

Die unverbaubare Lage am Naturschutzgebiet, welches in nordöstlicher Richtung an das 

Bewertungsgrundstück anschließt, ist gegenüber den Durchschnittswerter der Bodenwertrichtzone mit einem 

Zuschlag zu bewerten. 

E2 

Grundsätzlich gilt: Je kleiner eine Grundstücksfläche ist, umso geringer ist der absolute Bodenwert. Damit 

steigt aber auch die Nachfrage nach dem Grundstück, was einen höheren relativen Bodenwert zur Folge 

hat. D.h. der relative Bodenwert steht in einem funktionalen Zusammenhang zur Grundstücksfläche. 

Die Umrechnung von der Grundstücksfläche des BRW-Grundstücks auf die Grundstücksfläche des 

Bewertungsgrundstücks erfolgt unter Verwendung der in [1], Kapitel 3.10.2 mitgeteilten GFZ-bereinigten 

Umrechnungskoeffizienten. 



4.4 Sachwertermittlung 

Das Sachwertmodell der Immobilienwertermittlungsverordnung 

Das Modell der Verkehrswertermittlung im Sachwertverfahren ist in den §§ 21 - 23 ImmoWertV gesetzlich 

geregelt. 

Der Sachwert wird demnach aus der Summe des Bodenwerts und den Sachwerten der auf dem Grundstück 

vorhandenen nutzbaren Gebäude und Außenanlagen sowie ggf. den Auswirkungen der zum 

Wertermittlungsstichtag vorhandenen besonderen objektspezifischen Grundstücksmerkmale abgeleitet. 

Der Bodenwert ist getrennt vom Sachwert der Gebäude und Außenanlagen i. d. R. im 

Vergleichswertverfahren (vgl. § 16 ImmoWertV) grundsätzlich so zu ermitteln, wie er sich ergeben würde, 

wenn das Grundstück unbebaut wäre. 

Der Sachwert der Gebäude (Normgebäude zzgl. eventuell vorhandener besonderer Bauteile und besonderer 

Einrichtungen) ist auf der Grundlage der (Neu)Herstellungskosten unter Berücksichtigung der jeweils 

individuellen Merkmale: 

Objektart, 

Ausstattungsstandard, 

Restnutzungsdauer (Alterswertminderung), 

Baumängel und Bauschäden und 

besondere objektspezifische Grundstücksmerkmale abzuleiten. 

Der Sachwert der Außenanlagen wird, sofern dieser nicht bereits bei der Bodenwertermittlung mit erfasst 

worden ist, entsprechend der Vorgehensweise für die Gebäude i. d. R. auf der Grundlage von üblichen 

Herstellungskosten oder als Zeitwert aufgrund von Erfahrungssätzen abgeleitet. 

Die Summe aus Bodenwert, Sachwert der Gebäude und Sachwert der Außenanlagen ergibt, ggf. nach der 

Berücksichtigung vorhandener und bei der Bodenwertermittlung sowie bei der Ermittlung der (Zeit)Werte der 

Gebäude und Außenanlagen noch nicht berücksichtigter besonderer objektspezifischer 

Grundstücksmerkmale, den vorläufigen Sachwert (= Substanzwert) des Grundstücks. 

Der so rechnerisch ermittelte vorläufige Sachwert ist abschließend hinsichtlich seiner Realisierbarkeit auf 

dem örtlichen Grundstücksmarkt zu beurteilen und an die Marktverhältnisse anzupassen. Zur 

Berücksichtigung der Marktgegebenheiten ist ein Zu- oder Abschlag vom vorläufigen Sachwert 

vorzunehmen. Die „Marktanpassung“ des vorläufigen Sachwerts an die Lage auf dem örtlichen 

Grundstücksmarkt mittels des sog. Sachwertfaktors (vgl. § 14 Abs. 2 Ziffer 1 ImmoWertV) führt im Ergebnis 

zum marktkonformen Sachwert des Grundstücks. 

Die Marktanpassung ist nicht explizit innerhalb der ImmoWertV-Regelungen zum Sachwertverfahren (§§ 21 

– 23 ImmoWertV) genannt. Der Begriff des Sachwertfaktors ist jedoch in § 14 Abs. 2 Ziffer 1 ImmoWertV 

erläutert. Seine Position innerhalb der Sachwertermittlung regelt § 8 Abs. 2 ImmoWertV. Diese ergibt sich 

u.a. aus der Praxis, in der Sachwert-(Marktanpassungs)faktoren aus im Wesentlichen schadensfreien 

Objekten abgeleitet werden. Umgekehrt muss deshalb auch bei der Bewertung der Sachwert- 

Marktanpassungsfaktor auf den vorläufigen Sachwert des fiktiv schadensfreien Objekts (bzw. des Objekts 

zunächst ohne Berücksichtigung besonderer objektspezifischer Grundstücksmerkmale) angewendet werden. 

Erst anschließend dürfen besondere objektspezifische Grundstücksmerkmale durch Zu- bzw. Abschläge am 

vorläufigen marktangepassten Sachwert berücksichtigt werden. Durch diese Vorgehensweise wird die in der 

Wertermittlung erforderliche Modelltreue beachtet. 

Das Sachwertverfahren ist insbesondere durch die Verwendung des Sachwertfaktors ein Preisvergleich, 

bei dem vorrangig der Zeitwert der Substanz (Boden + Gebäude + Außenanlagen) den Vergleichsmaßstab 

bildet. 



Erläuterungen der bei der Sachwertberechnung verwendeten Begriffe 

Herstellungskosten (§ 22 ImmoWertV) 

Die Gebäudeherstellungskosten werden durch Multiplikation des Gebäuderauminhalts (m³) oder der 

Gebäudefläche (m²) des (Norm)Gebäudes mit Normalherstellungskosten (NHK) für vergleichbare 

Gebäude ermittelt. Den so ermittelten Herstellungskosten sind noch die Werte von besonders zu 

veranschlagenden Bauteilen und besonderen (Betriebs) Einrichtungen sowie die Baunebenkosten 

(BNK) hinzuzurechnen. 

Normalherstellungskosten 

Die Normalherstellungskosten (NHK) basieren auf Auswertungen von reinen Baukosten für Gebäude mit 

annähernd gleichem Ausbau- und Ausstattungsstandard. Sie werden für die Wertermittlung auf ein 

einheitliches Index-Basisjahr zurückgerechnet. Durch die Verwendung eines einheitlichen Basisjahres ist 

eine hinreichend genaue Bestimmung des Wertes möglich, da der Gutachter über mehrere Jahre hinweg mit 

konstanten Grundwerten arbeitet und diesbezüglich gesicherte Erfahrungen, insbesondere hinsichtlich der 

Einordnung des jeweiligen Bewertungsobjekts in den Gesamtgrundstücksmarkt sammeln kann. 

Baunebenkosten (§ 22 Abs. 2 Satz 3 ImmoWertV) 

Zu den Herstellungskosten gehören auch die Baunebenkosten (BNK), welche als „Kosten für Planung, 

Baudurchführung, behördliche Prüfung und Genehmigungen sowie für die in unmittelbarem Zusammenhang 

mit der Herstellung erforderlichen Finanzierung“ definiert sind. 

Ihre Höhe hängt von der Gebäudeart, von den Gesamtherstellungskosten der baulichen Anlagen sowie dem 

Schwierigkeitsgrad der Planungsanforderungen und damit von der Bauausführung und der Ausstattung der 

Gebäude ab. Sie werden als Erfahrungs(Prozent)sätze in der üblicherweise entstehenden Höhe angesetzt. 

Alterswertminderung (§ 23 ImmoWertV) 

Die Wertminderung der Gebäude wegen Alters (Alterswertminderung) wird üblicherweise nach dem linearen 

Abschreibungsmodell auf der Basis der sachverständig geschätzten wirtschaftlichen Restnutzungsdauer 

(RND) des Gebäudes und der jeweils üblichen Gesamtnutzungsdauer (GND) vergleichbarer Gebäude 

ermittelt. 

Restnutzungsdauer (§ 6 Abs. 6 ImmoWertV) 

Als Restnutzungsdauer (RND) wird die Anzahl der Jahre angesetzt, in denen die baulichen (und sonstigen) 

Anlagen bei ordnungsgemäßer Unterhaltung und Bewirtschaftung voraussichtlich noch wirtschaftlich genutzt 

werden können. Sie ist demnach auch in der vorrangig substanzorientierten Sachwertermittlung 

entscheidend vom wirtschaftlichen, aber auch vom technischen Zustand des Objekts, nachrangig vom Alter 

des Gebäudes bzw. der Gebäudeteile abhängig. 

Gesamtnutzungsdauer 

Wie auch bei der Restnutzungsdauer ist hier die übliche wirtschaftliche Nutzungsdauer = 

Gesamtnutzungsdauer (GND) gemeint - nicht die technische Standdauer, die wesentlich länger sein kann. 

Die Gesamtnutzungsdauer ist objektartspezifisch definiert, nach der vorherrschenden Meinung, wird z.B. die 

wirtschaftliche GND von Wohngebäuden auf 60 bis 100 Jahre begrenzt. 

Baumängel und Bauschäden (§ 8 Abs. 2 und 3 ImmoWertV) 

Baumängel sind Fehler, die dem Gebäude i.d.R. bereits von Anfang an anhaften - z.B. durch mangelhafte 

Ausführung oder Planung. Sie können sich auch als funktionale oder ästhetische Mängel durch die 

Weiterentwicklung des Standards oder Wandlungen in der Mode einstellen. 

Bauschäden sind auf unterlassene Unterhaltungsaufwendungen, auf nachträgliche äußere Einwirkungen 

oder auf Folgen von Baumängeln zurückzuführen. 

Für behebbare Schäden und Mängel werden die diesbezüglichen Wertminderungen auf der Grundlage der 

Kosten geschätzt, die zu ihrer Beseitigung aufzuwenden sind. Die Schätzung kann durch pauschale Ansätze 

oder auf der Grundlage von auf Einzelpositionen bezogene Kostenermittlungen erfolgen. 



Der Bewertungssachverständige kann i.d.R. die wirklich erforderlichen Aufwendungen zur Herstellung eines 

normalen Bauzustandes nur überschlägig schätzen, da 

• nur zerstörungsfrei - augenscheinlich untersucht wird, 

• grundsätzlich keine Bauschadensbegutachtung erfolgt (dazu ist die Beauftragung eines Bauschadens- 

Sachverständigen notwendig). 

Es ist ausdrücklich darauf hinzuweisen, dass die Angaben in dieser Verkehrswertermittlung allein aufgrund 

Mitteilung von Auftraggeber, Mieter etc. und darauf basierenden Inaugenscheinnahme beim Ortstermin ohne 

jegliche differenzierte Bestandsaufnahme, technischen, chemischen o.ä. Funktionsprüfungen, Vorplanung 

und Kostenschätzung angesetzt sind. 

Besondere objektspezifische Grundstücksmerkmale (§ 8 Abs. 2 und 3 ImmoWertV) 

Unter den besonderen objektspezifischen Grundstücksmerkmalen versteht man alle vom üblichen Zustand 

vergleichbarer Objekte abweichenden individuellen Eigenschaften des Bewertungsobjekts (z.B. 

Abweichungen vom normalen baulichen Zustand, insbesondere Baumängel und Bauschäden, oder 

Abweichungen von der marktüblich erzielbaren Miete). Zu deren Berücksichtigung vgl. die Ausführungen im 

Vorabschnitt. 

Außenanlagen (§ 21 Abs. 3 ImmoWertV) 

Dies sind außerhalb der Gebäude befindliche mit dem Grundstück fest verbundene bauliche Anlagen (insb. 

Ver- und Entsorgungsanlagen von der Gebäudeaußenwand bis zur Grundstücksgrenze, Einfriedungen, 

Wegebefestigungen) und nicht bauliche Anlagen (insb. Gartenanlagen). 

Sachwertfaktor (§ 14 Abs. 2 Satz 1 ImmoWertV) 

Ziel aller in der ImmoWertV beschriebenen Wertermittlungsverfahren ist es, den Verkehrswert, d.h. den am 

Markt durchschnittlich (d.h. am wahrscheinlichsten) zu erzielenden Preis zu ermitteln. 

Das herstellungskostenorientierte Rechenergebnis „vorläufiger Sachwert“ ist in aller Regel nicht mit hierfür 

gezahlten Marktpreisen identisch. Deshalb muss das Rechenergebnis „vorläufiger Sachwert“ (= Substanzwert 

des Grundstücks) an den Markt, d.h. an die für vergleichbare Grundstücke realisierten Kaufpreise 

angepasst werden. Das erfolgt mittels des sog. Sachwertfaktors. 

Die Marktanpassung ist nicht explizit innerhalb der ImmoWertV-Regelungen zum Sachwertverfahren (§§ 21 

– 23 ImmoWertV) genannt. Der Begriff des Sachwertfaktors ist jedoch in § 14 Abs. 2 Ziffer 1 ImmoWertV 

erläutert. Seine Position innerhalb der Sachwertermittlung regelt § 8 Abs. 2 ImmoWertV. Diese ergibt sich 

u.a. aus der Praxis, in der Sachwert-(Marktanpassungs)faktoren aus im Wesentlichen schadensfreien 

Objekten abgeleitet werden. Umgekehrt muss deshalb auch bei der Bewertung der Sachwert- 

Marktanpassungsfaktor auf den vorläufigen Sachwert des fiktiv schadensfreien Objekts (bzw. des Objekts 

zunächst ohne Berücksichtigung besonderer objektspezifischer Grundstücksmerkmale) angewendet werden. 

Erst anschließend dürfen besondere objektspezifische Grundstücksmerkmale durch Zu- bzw. Abschläge am 

vorläufigen marktangepassten Sachwert berücksichtigt werden. Durch diese Vorgehensweise wird die in der 

Wertermittlung erforderliche Modelltreue beachtet. Der Sachwertfaktor ist das durchschnittliche Verhältnis 

aus Kaufpreisen und den ihnen entsprechenden, nach den Vorschriften der ImmoWertV ermittelten 

„vorläufigen Sachwerte“ (= Substanzwerte). Er wird vorrangig gegliedert nach der Objektart (er ist z.B. für 

Einfamilienwohnhausgrundstücke anders als für Geschäftsgrundstücke), der Region (er ist z.B. in 

wirtschaftsstarken Regionen mit hohem Bodenwertniveau höher als in wirtschaftsschwachen Regionen) und 

der Objektgröße. 

Durch die sachrichtige Anwendung des aus Kaufpreisen für vergleichbare Objekte abgeleiteten 

Marktanpassungsfaktors ist das Sachwertverfahren ein echtes Vergleichspreisverfahren. 



4.5 Sachwertberechnung 

Gebäudebezeichnung 

Berechnungsbasis 

Einfamilienhaus Garage 

• Brutto-Rauminhalt (BRI) 614,00 m³ 45,00 m³ 

Baupreisindex (BPI) 05.11.2010 (2000 = 100) 

Normalherstellungskosten (ohne BNK) 

116,6 116,6 

• NHK im Basisjahr (2000) 268,00 €/m³ BRI 80,00 €/m³ BRI 

• NHK am Wertermittlungsstichtag 

Herstellungskosten (ohne BNK) 

312,49 €/m³ BRI 93,28 €/m³ BRI 

• Normgebäude 191.868,86 € 4.197,60 € 

Gebäudeherstellungskosten (ohne BNK) 

Baunebenkosten (BNK) 

191.868,86 € 4.197,60 € 

• prozentual 10,00 % 10,00 % 

• Betrag 19.186,89 € 419,76 € 

Gebäudeherstellungskosten (inkl. BNK) 

Alterswertminderung 

211.055,75 € 4.617,36 € 

• Modell linear linear 

• Gesamtnutzungsdauer (GND) 

55 Jahre 

50 Jahre 

• Restnutzungsdauer (RND) 

40 Jahre 

35 Jahre 

• prozentual 27,27 % 30,00 % 

• Betrag 57.554,90 € 1.385,21 € 

Gebäudewert (inkl. BNK) 153.500,85 € 3.232,15 € 

Gebäudesachwerte insgesamt 156.733,00 € 

Sachwert der Außenanlagen + 7.836,65 € 

Sachwert der Gebäude und Außenanlagen = 164.569,65 € 

Bodenwert (vgl. Bodenwertermittlung) + 39.000,00 € 

vorläufiger Sachwert = 203.569,65 € 

Sachwertfaktor (Marktanpassung) × 0,73 

marktangepasster vorläufiger Sachwert = 148.605,84 € 

besondere objektspezifische Grundstücksmerkmale − 89.686,54 € 

(marktangepasster) Sachwert = 58.919,30 € 

rd. 59.000,00 € 



Erläuterungen zu den Wertansätzen in der Sachwertberechnung 

Berechnungsbasis 

Die Berechnung des Gebäuderauminhalts (Bruttorauminhalts - BRI) wurde von mir durchgeführt. Die 

Berechnungen weichen teilweise von der diesbezüglichen Vorschrift (DIN 277 - Ausgabe 1987) ab; sie sind 

deshalb nur als Grundlage dieser Wertermittlung verwendbar. Die Abweichungen bestehen daher 

insbesondere in wertbezogenen Modifizierungen (vgl. [2], Teil 1, Kapitel 16 und 17); 

beim BRI z.B. 

• nur Anrechnung von üblichen / wirtschaftlich vollwertigen Geschosshöhen; 

• nur Anrechnung der Gebäudeteile a und tlw. b bzw. 

• (Nicht)Anrechnung der Gebäudeteile c (z.B. Balkone) und 

• Anrechnung von (ausbaubaren aber nicht ausgebauten) Dachgeschossen. 

Herstellungskosten 

Die Normalherstellungskosten (NHK) werden nach den Ausführungen in der Wertermittlungsliteratur und den 

Erfahrungen des Sachverständigen auf der Basis der Preisverhältnisse im Jahre 2000 (Basisjahr) angesetzt. 

Der Ansatz der NHK ist aus [1], Kapitel 3.01.1 entnommen. 

Ermittlung der Normalherstellungskosten bezogen auf das Basisjahr 2000 (NHK 2000 nach 

Sprengnetter) für das Gebäude: Einfamilienhaus 

Ermittlung des Ausstattungsstandards (AS): 

Gebäudeteil 

Ausstattungsstandard- 

(rel. Anteil) 

stufe des Gebäudes 

Insgesamt 46,00 % davon: mittel 

gehoben 

Beschreibung der Ausstattungsstandardstufe 

(allgemein) 

35,00 % 

11,00 % 

Bestimmung der ausstattungsbezogenen NHK 2000 für das Gebäude: Einfamilienhaus 

Eigenschaften des tabellierten Standardgebäudes 

Nutzungsgruppe: Ein- und Zweifamilienwohnhäuser (EFH und ZFH) 

Gebäudeart: Ein- u. Zweifamilienwohnhäuser Fertighaus, Holz (Tafel) 

Gebäudetyp: EG, SD (voll ausgeb.) 

Ausstattungsstandard: gehoben 

Berücksichtigung der Eigenschaften des Bewertungsgebäudes 

tabellierter NHK 2000 Grundwert = 305,00 €/m³ BRI 

Gebäudeart: Ein- u. Zweifamilienwohnhäuser 

Fertighaus, Holz (Tafel) 

Gebäudetyp: EG, SD (voll ausgebaut) x 1,00 

Ausstattungsstandard: gehoben x 1,00 

modifizierter NHK-Grundwert = 305,00 €/m³ BRI 



Ausstattungsstandard: mittel x 0,84 

andere Merkmale: wie oben x 




Gewichtung der ausstattungsbezogenen NHK 2000 

Ausstattungsstandard 

gehoben 

mittel 

modifizierter 

NHK 2000-Grundwert 

[€/m³ BRI] 

305,00 

256,20 

relativer Gebäudeanteil 

[%] 

11,0/46 

35,0/46 

relativer NHK 2000 - Anteil 

[€/m³ BRI] 

72,93 

194,93 

Summe 46/46 267,86 

gewichtete, ausstattungsbezogene NHK 2000 rd. = 268,00 €/m³ BRI 

Ermittlung der Normalherstellungskosten bezogen auf das Basisjahr 2000 (NHK 2000 nach 

Sprengnetter) für das Gebäude: Garage 

Bestimmung der ausstattungsbezogenen NHK 2000 für das Gebäude: Garage 

Eigenschaften des tabellierten Standardgebäudes 

Nutzungsgruppe: Garagen, Parkhäuser etc. 

Gebäudeart: Einzelgaragen 

Gebäudetyp: Fertiggarage (FD) 

Ausstattungsstandard: mittel 



Gebäudeart: Einzelgaragen 

Gebäudetyp: Fertiggarage (FD) x 1,00 

Ausstattungsstandard: mittel x 1,00 


Baupreisindex 

Die Anpassung der NHK aus dem Basisjahr an die allgemeinen Wertverhältnisse am Wertermittlungsstichtag 

erfolgt mittels dem Verhältnis des Baupreisindexes am Wertermittlungsstichtag und dem Baupreisindex im 

Basisjahr (= 100). Der Baupreisindex zum Wertermittlungsstichtag wurde beim Statistischen Bundesamt 

erfragt. 

Baunebenkosten 

Die Baunebenkosten (BNK) werden prozentual als Funktion der Gesamtherstellungskosten (einschl. der 

Herstellungskosten der Nebenbauteile, besonderen Einrichtungen und Außenanlagen) und den 

Planungsanforderungen bestimmt. 

Dieser Wertermittlung werden die in [1], Kapitel 3.01.7 veröffentlichten durchschnittlichen pauschalisierten 

BNK zugrunde gelegt. 

Außenanlagen 

Die wesentlich wertbeeinflussenden Außenanlagen wurden im Ortstermin pauschal in ihrem Sachwert 

geschätzt. Grundlage sind die in [1], Kapitel 3.01.5 angegebenen Erfahrungswerte für durchschnittliche 

Herstellungskosten. Bei älteren und/oder schadhaften Außenanlagen erfolgt die Sachwertschätzung unter 

Berücksichtigung diesbezüglicher Abschläge. 

Außenanlagen Sachwert (inkl. BNK) 

prozentuale Schätzung: 5,00 % der Gebäudesachwerte insg. (159.431,57 €) 7.971,58 € 


Die übliche wirtschaftliche Nutzungsdauer = Gesamtnutzungsdauer (GND) ergibt sich aus der für die 

Bestimmung der NHK gewählten Gebäudeart sowie dem Gebäudeausstattungsstandard. Sie ist deshalb 

wertermittlungstechnisch dem Gebäudetyp zuzuordnen und ebenfalls aus [1], Kapitel 3.01.1 entnommen. 



Gewichtung der ausstattungsbezogenen GND 

für das Gebäude: Einfamilienhaus 

Die GND wird als gewichteter Mittelwert aus den für die gewählte Gebäudeart und den 

Ausstattungsstandards tabellierten üblichen Gesamtnutzungsdauern bestimmt. Die relativen Gebäudeanteile 

für die Gewichtung der GND wurden auf der Grundlage der diesbezüglichen Angaben in den 

Ausstattungsstandard-Tabellen bzw. Bauteiltabellen geschätzt. 

Ausstattungs- übliche GND relativer Gebäudeanteil relativer GND-Anteil 

standard 

[Jahre] 

[%] 

[Jahre] 

gehoben 70 11,0/46,0 16,74 

mittel 50 35,0/46,0 38,04 

Summe 46,0/46,0 54,78 Jahre 

gewichtete, ausstattungsbezogene übliche GND rd. 55 Jahre 

Gewichtung der ausstattungsbezogenen GND 

für das Gebäude: Garage 

Die relativen Gebäudeanteile für die Gewichtung der GND wurden auf der Grundlage der diesbezüglichen 

Angaben in den Ausstattungsstandard-Tabellen bzw. Bauteiltabellen geschätzt. Die GND wird mit rd. 50 

Jahre aus den für die gewählte Gebäudeart und den Ausstattungsstandards tabellierten üblichen 

Gesamtnutzungsdauern bestimmt. 

Restnutzungsdauer 

Als Restnutzungsdauer ist in erster Näherung die Differenz aus "üblicher Gesamtnutzungsdauer" abzüglich 

"tatsächlichem Lebensalter am Wertermittlungsstichtag" zugrunde gelegt. 

Alterswertminderung 

Die Alterswertminderung der Gebäude erfolgt nach dem linearen Abschreibungsmodell. 

Wertminderung wegen Baumängel und Bauschäden 

Die in der Gebäudebeschreibung aufgeführten Wertminderungen wegen zusätzlich zum Kaufpreis 

erforderlicher Aufwendungen insbesondere für die Beseitigung von Bauschäden und die erforderlichen (bzw. 

in den Wertermittlungsansätzen als schon durchgeführt unterstellten) Modernisierungen werden nach den 

Erfahrungswerten auf der Grundlage für diesbezüglich notwendige Kosten marktangepasst, d.h. der 

hierdurch eintretenden Wertminderungen quantifiziert. 

Sachwertfaktor 

Der angesetzte objektartspezifische Sachwertfaktor wird auf der Grundlage der verfügbaren Angaben des 

örtlichen Gutachterausschusses unter Hinzuziehung des in [1], Kapitel 3.03 veröffentlichten Gesamtsystems 

der bundesdurchschnittlichen Sachwertfaktoren als Referenz- und Ergänzungssystem, in dem die 

Sachwertfaktoren insbesondere gegliedert nach Objektart, Wirtschaftskraft der Region, Bodenwertniveau 

und Objektgröße (d.h. Gesamtgrundstückswert) angegeben sind, sowie eigener Ableitungen des 

Sachverständigen, insbesondere zu der regionalen Anpassung der v.g. bundesdurchschnittlichen 

Sachwertfaktoren, bestimmt. 

Danach liegen Kaufpreise für gleichartige Grundstücke in dieser Region rd. 27 % unterhalb des ermittelten 

vorläufigen Sachwerts (d.h. des herstellungskostenorientiert berechneten Substanzwerts). 



besondere objektspezifische Grundstücksmerkmale 

Hier werden die wertmäßigen Auswirkungen der nicht in den Wertermittlungsansätzen des Sachwertverfahrens 

bereits berücksichtigten Besonderheiten des Objekts korrigierend insoweit berücksichtigt, wie sie 

offensichtlich waren oder vom Auftraggeber, Eigentümer etc. mitgeteilt worden sind. 

besondere objektspezifische Grundstücksmerkmale Wertbeeinflussung insg. 

Bauschäden -8.000,00 € 

• Abdichtung Loggia -6.000,00 € 

• Asbestzaun -2.000,00 € 

Unterhaltungsbesonderheiten (-12.000,00 € x 0,700 ) -8.400,00 € 

• Unterhaltungsstau -12.000,00 € 

Modernisierungsbesonderheiten (-3.500,00 € x 0,700 ) -2.450,00 € 

• Erneuerung Heizkessel -3.500,00 € 

Rechte/Belastungen -70.836,54 € 

• Wohnungsrecht -37.696,23 € 

• Wohnungsrecht -28.820,31 € 

• Wegerecht (Wendehammer) -2.320,00 € 

• Grundbucheintragung bereinigen -2.000,00 € 

Summe -89.686,54 € 



4.6 Ermittlung der Wertbeeinflussung durch das Wohnungsrecht 

Das Bewertungsobjekt ist mit zwei unentgeltlichen Wohnungsrechten schuldrechtlich belastet. 

Auftragsgemäß sollen diese in der nachfolgenden Wertermittlung berücksichtigt werden. 

Berechtigte auf Lebenszeit sind die Eheleute Hans-Joachim Dürre (verstorben) und Ursula Dürre für die 

Wohnung im Erdgeschoss sowie Frau Marlene Weber für die Wohnung im Dachgeschoss. Die Rechte 

laufen bis zum Tode der Letztlebenden. 

Die Wertbeeinflussung durch das Wohnungsrecht wird in Form einer Leibrente berücksichtigt, da das Objekt 

in diesem Zeitraum durch den Eigentümer nicht genutzt werden kann. Bei der Ermittlung der 

Wertbeeinflussung durch das Wohnungsrecht wird davon ausgegangen, dass dem Eigentümer während der 

Laufzeit des Rechts, keine Kosten durch das Bewertungsobjekt entstehen, Erträge werden ebenfalls nicht 

erzielt. 

Der Leibrentenbarwertfaktor wurde bei einem Liegenschaftszinssatz von 3,5% auf Grundlage der Sterbetafel 

2006/2008 geschätzt: 

1. Hans-Joachim Dürre, geb. am 07.07.1926 (verstorben), 

2. Ursula Dürre, geb. am 10.02.1928 (Alter 82 Jahre), 

Leibrentenbarwertfaktor: 6,565 Jahre. 

2. Marlene Weber, geb. am 08.01.1935 (Alter 75 Jahre), 

Leibrentenbarwertfaktor: 9,678 Jahre. 

Berechnung des Werts der unentgeltlichen Wohnungsrechte 

Alter des 

Berechtig 

ten Lage 

82 Jahre 

75 Jahre 

EG 

OG 

marktüblich 

erzielbare 

Nettokaltmiete 

marktüblich 

erzielbare 

Nettokaltmiete 

Jährlich 

Zuschlag wegen 

Unkündbarkeit 10% 

Leibrentenbar 

wertfaktor 

Wert des 

Wohnungsrechtes 

435,00 € 5.220,00 € 522,00 € 6,565 37.696,23 € 

225,00 € 2.707,20 € 270,72 € 9,678 28.820,31 € 

66.510,54 € 

Der Wert gilt gem. § 1004 BGB unter der Voraussetzung, dass die Berechtigten ihr Recht ausüben können, 

da das Recht personenbezogen ist. 



4.7 Ertragswertermittlung 

Das Ertragswertmodell der Immobilienwertermittlungsverordnung 

Das Modell für die Ermittlung des Ertragswerts ist in den §§ 17 - 20 ImmoWertV beschrieben. 

Die Ermittlung des Ertragswerts basiert auf den marktüblich erzielbaren jährlichen Erträgen (insbesondere 

Mieten und Pachten) aus dem Grundstück. Die Summe aller Erträge wird als Rohertrag bezeichnet. 

Maßgeblich für den (Ertrags)Wert des Grundstücks ist jedoch der Reinertrag. Der Reinertrag ermittelt sich 

als Rohertrag abzüglich der Aufwendungen, die der Eigentümer für die Bewirtschaftung einschließlich 

Erhaltung des Grundstücks aufwenden muss (Bewirtschaftungskosten). 

Das Ertragswertverfahren fußt auf der Überlegung, dass der dem Grundstückseigentümer verbleibende 

Reinertrag aus dem Grundstück die Verzinsung des Grundstückswerts (bzw. des dafür gezahlten 

Kaufpreises) darstellt. Deshalb wird der Ertragswert als Rentenbarwert durch Kapitalisierung des 

Reinertrags bestimmt. 

Hierbei ist zu beachten, dass der Reinertrag für ein bebautes Grundstück sowohl die Verzinsung für den 

Grund und Boden als auch für die auf dem Grundstück vorhandenen baulichen (insbesondere Gebäude) 

und sonstigen Anlagen (z.B. Anpflanzungen) darstellt. Der Grund und Boden gilt grundsätzlich als 

unvergänglich (bzw. unzerstörbar). Dagegen ist die (wirtschaftliche) Restnutzungsdauer der baulichen und 

sonstigen Anlagen zeitlich begrenzt. 

Der Bodenwert ist getrennt vom Wert der Gebäude und Außenanlagen i.d.R. im Vergleichswertverfahren 

(vgl. § 16 ImmoWertV) grundsätzlich so zu ermitteln, wie er sich ergeben würde, wenn das Grundstück 

unbebaut wäre. 

Der auf den Bodenwert entfallende Reinertragsanteil wird durch Multiplikation des Bodenwerts mit dem 

Liegenschaftszinssatz bestimmt. (Der Bodenertragsanteil stellt somit die ewige Rentenrate des 

Bodenwerts dar.) 

Der auf die baulichen und sonstigen Anlagen entfallende Reinertragsanteil ergibt sich als Differenz 

„(Gesamt)Reinertrag des Grundstücks“ abzüglich „Reinertragsanteil des Grund und Bodens“. 

Der (Ertrags)Wert der baulichen und sonstigen Anlagen wird durch Kapitalisierung (d.h. 

Zeitrentenbarwertberechnung) des (Rein)Ertragsanteils der baulichen und sonstigen Anlagen unter 

Verwendung des Liegenschaftszinssatzes und der Restnutzungsdauer ermittelt. 

Der vorläufige Ertragswert setzt sich aus der Summe von „Bodenwert“ und „Wert der baulichen und 

sonstigen Anlagen“ zusammen. 

Ggf. bestehende besondere objektspezifische Grundstücksmerkmale, die bei der Ermittlung des 

vorläufigen Ertragswerts nicht berücksichtigt wurden, sind bei der Ableitung des Ertragswerts aus dem 

vorläufigen Ertragswert sachgemäß zu berücksichtigen. 

Das Ertragswertverfahren stellt insbesondere durch Verwendung des aus Kaufpreisen abgeleiteten 

Liegenschaftszinssatzes einen Kaufpreisvergleich im Wesentlichen auf der Grundlage des marktüblich 

erzielbaren Grundstücksreinertrages dar. 

Erläuterungen der bei der Ertragswertberechnung verwendeten Begriffe 

Rohertrag (§ 18 Abs. 2 ImmoWertV) 

Der Rohertrag umfasst alle bei ordnungsgemäßer Bewirtschaftung und zulässiger Nutzung marktüblich 

erzielbaren Erträge aus dem Grundstück. Bei der Ermittlung des Rohertrags ist von den üblichen (nachhaltig 

gesicherten) Einnahmemöglichkeiten des Grundstücks (insbesondere der Gebäude) auszugehen. 

Weicht die tatsächliche Nutzung von Grundstücken oder Grundstücksteilen von den üblichen, nachhaltig 

gesicherten Nutzungsmöglichkeiten ab und/oder werden für die tatsächliche Nutzung von Grundstücken 

oder Grundstücksteilen vom Üblichen abweichende Entgelte erzielt, sind für die Ermittlung des Rohertrags 

zunächst die für eine übliche Nutzung marktüblich erzielbaren Erträge zugrunde zu legen. 



Bewirtschaftungskosten (§ 19 ImmoWertV) 

Die Bewirtschaftungskosten sind marktüblich entstehende Aufwendungen, die für eine ordnungsgemäße 

Bewirtschaftung und zulässige Nutzung des Grundstücks (insbesondere der Gebäude) laufend erforderlich 

sind. Die Bewirtschaftungskosten umfassen die Verwaltungskosten, die Instandhaltungskosten, das 

Mietausfallwagnis und die Betriebskosten. 

Unter dem Mietausfallwagnis ist insbesondere das Risiko einer Ertragsminderung zu verstehen, die durch 

uneinbringliche Rückstände von Mieten, Pachten und sonstigen Einnahmen oder durch vorübergehenden 

Leerstand von Raum, der zur Vermietung, Verpachtung oder sonstigen Nutzung bestimmt ist, entsteht. Es 

umfasst auch das Risiko von uneinbringlichen Kosten einer Rechtsverfolgung auf Zahlung, Aufhebung eines 

Mietverhältnisses oder Räumung (§ 19 Abs. 2 Ziffer 3 ImmoWertV u. § 29 Satz 1 und 2 II. BV). 

Zur Bestimmung des Reinertrags werden vom Rohertrag nur die Bewirtschaftungskosten(anteile) in Abzug 

gebracht, die vom Eigentümer zu tragen sind, d.h. nicht zusätzlich zum angesetzten Rohertrag auf die Mieter 

umgelegt werden können. 

Ertragswert / Rentenbarwert (§ 17 Abs. 2 und § 20 ImmoWertV) 

Der Ertragswert ist der auf die Wertverhältnisse am Wertermittlungsstichtag bezogene (Einmal)Betrag, der 

der Summe aller aus dem Objekt während seiner Nutzungsdauer erzielbaren (Rein)Erträge einschließlich 

Zinsen und Zinseszinsen entspricht. Die Einkünfte aller während der Nutzungsdauer noch anfallenden 

Erträge - abgezinst auf die Wertverhältnisse zum Wertermittlungsstichtag - sind wertmäßig gleichzusetzen 

mit dem Ertragswert des Objekts. 

Als Nutzungsdauer ist für die baulichen und sonstigen Anlagen die (wirtschaftliche) Restnutzungsdauer 

anzusetzen, für den Grund und Boden unendlich (ewige Rente). 

Liegenschaftszinssatz (§ 14 Abs. 3 ImmoWertV) 

Der Liegenschaftszinssatz ist eine Rechengröße im Ertragswertverfahren. Er ist auf der Grundlage 

geeigneter Kaufpreise und der ihnen entsprechenden Reinerträge für mit dem Bewertungsgrundstück 

hinsichtlich Nutzung und Bebauung gleichartiger Grundstücke nach den Grundsätzen des 

Ertragswertverfahrens als Durchschnittswert abgeleitet (vgl. § 14 Nr. 3 Satz 2 ImmoWertV). Der Ansatz des 

(marktkonformen) Liegenschaftszinssatzes für die Wertermittlung im Ertragswertverfahren stellt somit sicher, 

dass das Ertragswertverfahren ein marktkonformes Ergebnis liefert, d.h. dem Verkehrswert entspricht. 

Der Liegenschaftszinssatz ist demzufolge der Marktanpassungsfaktor des Ertragswertverfahrens. Durch ihn 

werden die allgemeinen Wertverhältnisse auf dem Grundstücksmarkt erfasst, soweit diese nicht auf andere 

Weise berücksichtigt sind. 

Restnutzungsdauer (§ 6 Abs. 6 ImmoWertV) 

Als Restnutzungsdauer wird die Anzahl der Jahre angesetzt, in denen die baulichen (und sonstigen) 

Anlagen bei ordnungsgemäßer Unterhaltung und Bewirtschaftung voraussichtlich noch wirtschaftlich genutzt 

werden können. Sie ist demnach entscheidend vom wirtschaftlichen, aber auch vom technischen Zustand 

des Objekts, nachrangig vom Alter des Gebäudes bzw. der Gebäudeteile abhängig. Instandsetzungen oder 

Modernisierungen oder unterlassene Instandhaltungen oder andere Gegebenheiten können die 

Restnutzungsdauer verlängern oder verkürzen. 

Besondere objektspezifische Grundstücksmerkmale (§ 8 Abs. 2 und 3 ImmoWertV) 

Unter den besonderen objektspezifischen Grundstücksmerkmalen versteht man alle vom üblichen Zustand 

vergleichbarer Objekte abweichenden individuellen Eigenschaften des Bewertungsobjekts (z.B. 

Abweichungen vom normalen baulichen Zustand, eine wirtschaftliche Überalterung, insbesondere 

Baumängel und Bauschäden (siehe nachfolgende Erläuterungen), oder Abweichungen von den marktüblich 

erzielbaren Erträgen). 

Baumängel und Bauschäden (§ 8 Abs. 2 und 3 ImmoWertV) 

Baumängel sind Fehler, die dem Gebäude i.d.R. bereits von Anfang an anhaften - z.B. durch mangelhafte 

Ausführung oder Planung. Sie können sich auch als funktionale oder ästhetische Mängel durch die 

Weiterentwicklung des Standards oder Wandlungen in der Mode einstellen. 

Bauschäden sind auf unterlassene Unterhaltungsaufwendungen, auf nachträgliche äußere Einwirkungen 

oder auf Folgen von Baumängeln zurückzuführen. 

Für behebbare Schäden und Mängel werden die diesbezüglichen Wertminderungen auf der Grundlage der 

Kosten geschätzt, die zu ihrer Beseitigung aufzuwenden sind. Die Schätzung kann durch pauschale Ansätze 



oder auf der Grundlage von auf Einzelpositionen bezogene Kostenermittlungen erfolgen. 

Der Bewertungssachverständige kann i.d.R. die wirklich erforderlichen Aufwendungen zur Herstellung eines 

normalen Bauzustandes nur überschlägig schätzen, da 

• nur zerstörungsfrei - augenscheinlich untersucht wird, 

• grundsätzlich keine Bauschadensbegutachtung erfolgt (dazu ist die Beauftragung eines Bauschadens- 

Sachverständigen notwendig). 

Es ist ausdrücklich darauf hinzuweisen, dass die Angaben in dieser Verkehrswertermittlung allein aufgrund 

Mitteilung von Auftraggeber, Mieter etc. und darauf beruhenden in Augenscheinnahme beim Ortstermin 

ohne jegliche differenzierte Bestandsaufnahme, technischen, chemischen o.ä. Funktionsprüfungen, 

Vorplanung und Kostenschätzung angesetzt sind. 



4.8 Ertragswertberechnung 

Gebäudebezeichnung Mieteinheit Fläche Anzahl marktüblich erzielbare Nettokaltmiete 

monatlich jährlich 

(m²) (Stk.) (€/m²) bzw. €/Stk.) (€) (€) 

Einfamilienhaus Wohnung EG 87,00 5,00 435,00 5.220,00 

Wohnung DG 47,00 4,80 225,60 2.707,20 

Garage Garage 1,00 20,00 20,00 240,00 

Summe 134,00 - 680,60 8.167,20 

Die Ertragswertermittlung wird auf der Grundlage der marktüblich erzielbaren Nettokaltmiete durchgeführt. 

Da durch die Beeinflussung durch das Wohnungsrecht keine Erträge erzielt werden. 

Rohertrag (Summe der marktüblich erzielbaren jährlichen Nettokaltmieten) 

Bewirtschaftungskosten (nur Anteil des Vermieters) 

8.167,20 € 

(20,00 % der marktüblich erzielbaren jährlichen Nettokaltmiete) 

− 

1.633,44 € 

jährlicher Reinertrag = 6.533,76 € 

Reinertragsanteil des Bodens 

3,71 % von 39.000,00 € (Liegenschaftszinssatz × Bodenwert) 

− 

1.446,90 € 

Ertrag der baulichen und sonstigen Anlagen = 5.086,86 € 

Barwertfaktor (gem. Anlage 1 zur ImmoWertV) 

bei p = 3,71 % Liegenschaftszinssatz 

und n = 40 Jahren Restnutzungsdauer 

× 

20,676 

Ertragswert der baulichen und sonstigen Anlagen = 105.175,92 € 

Bodenwert (vgl. Bodenwertermittlung) + 39.000,00 € 

vorläufiger Ertragswert = 144.175,92 € 

besondere objektspezifische Grundstücksmerkmale; 

Wertminderung durch die Wohnungsrechte 

− 89.686,54 € 

Ertragswert = 54.489,38 € 

rd. 54.500,00 € 



Erläuterungen zu den Wertansätzen in der Ertragswertberechnung 

Wohn- bzw. Nutzflächen 

Die Berechnungen der Wohnflächen wurden von mir durchgeführt. Sie orientieren sich an der WF- 

Wohnflächenrichtlinie, in der die von der Rechtsprechung insbesondere für Mietwertermittlungen 

entwickelten Maßgaben zur wohnwertabhängigen Anrechnung der Grundflächen auf die Wohnfläche 

systematisiert sind (vgl. Literaturverzeichnis [2], Teil 1, Kapitel 15). Die Berechnungen weichen demzufolge 

teilweise von den diesbezüglichen Vorschriften (DIN 277; WoFlV) ab; sie sind deshalb nur als Grundlage 

dieser Wertermittlung verwendbar. 

Rohertrag 

Die Basis für die Ermittlung des Rohertrags ist die aus dem Grundstück marktüblich erzielbare 

Nettokaltmiete. Diese entspricht der jährlichen Gesamtmiete ohne sämtliche auf den Mieter zusätzlich zur 

Grundmiete umlagefähigen Bewirtschaftungskosten. Ein örtlicher Mietspiegel existiert nicht. Sie wird daher 

auf der Grundlage von Vergleichsmieten für mit dem Bewertungsgrundstück vergleichbar genutzte 

Grundstücke aus der Mietpreissammlung des Sachverständigen bzw. diesbezüglich angestellten 

Recherchen als mittelfristiger Durchschnittswert abgeleitet. 

Legende für den Nachfrageindex (Verhältnis Gesuche / Angebote (BRD = 100)): 

Kaum Angebote, kaum Gesuche (weniger als 3 Angebote oder weniger als 10 Gesuche) 

Stark unterdurchschnittliche Nachfrage (Index: < 40) 

Unterdurchschnittliche Nachfrage (Index: 40 - 80) 

Durchschnittliche Nachfrage-Situation (Index: 80 - 120) 

Überdurchschnittliche Nachfrage (Index: 120 - 160) 

Stark überdurchschnittliche Nachfrage (Index: > 160) 



Wohnmieten Gemeinde Magdeburg: 

Größe 

Angebote (Basis: 6.222 Angebote) Gesuche (Basis: 2.729 Gesuche) 

Anzahl 

Angebote 

Kaltmiete 

je qm 

Streuungs- 

intervall (90 %) 

Anzahl 

Gesuche 

Kaltmiete 

je qm 

Streuungs- 

intervall (90 %) 

bis 30 qm 165 (2,7 %) 7,11 € 5,00 € - 11,82 € 54 (2,0 %) 6,96 € 3,33 € - 12,59 € 

31 – 60 qm 2.452 (39,4 %) 5,10 € 3,93 € - 6,20 € 1.186 (43,5 %) 4,84 € 3,33 € - 6,92 € 

61 – 90 qm 2.850 (45,8 %) 4,99 € 3,83 € - 6,04 € 1.109 (40,6 %) 4,66 € 3,12 € - 6,43 € 

91 – 120 qm 620 (10,0 %) 5,00 € 3,81 € - 6,45 € 288 (10,6 %) 4,90 € 3,24 € - 6,90 € 

größer 120 qm 135 (2,2 %) 5,41 € 3,58 € - 8,52 € 92 (3,4 %) 3,99 € 1,55 € - 6,55 € 

Quelle: Wohnmieten von ImmobilienScout24, Immobilien Scout GmbH, Berlin 

Aktualität: Dezember 2010 

Bewirtschaftungskosten 

Die vom Vermieter zu tragenden Bewirtschaftungskostenanteile werden auf der Basis von Marktanalysen 

vergleichbar genutzter Grundstücke (insgesamt als prozentualer Anteil am Rohertrag bestimmt. 

Dieser Wertermittlung werden u.a. die in [1], Kapitel 3.05 veröffentlichten durchschnittlichen 

Bewirtschaftungskosten zugrunde gelegt. Dabei wurde darauf geachtet, dass dasselbe Bestimmungsmodell 

verwendet wurde, das auch der Ableitung der Liegenschaftszinssätze zugrunde liegt. 

Liegenschaftszinssatz 

Der für das Bewertungsobjekt angesetzte Liegenschaftszinssatz wurde auf der Grundlage 

• des in [1], Kapitel 3.04 veröffentlichten Gesamtsystems der bundesdurchschnittlichen 

Liegenschaftszinssätze als Referenz- und Ergänzungssystem, in dem die Liegenschaftszinssätze 

gegliedert nach Objektart, Restnutzungsdauer des Gebäudes sowie Objektgröße (d.h. des 

Gesamtgrundstückswerts) angegeben sind, sowie 

• eigener Ableitungen des Sachverständigen, insbesondere zu der regionalen Anpassung der v.g. 

bundesdurchschnittlichen Liegenschaftszinssätze, 

bestimmt. 


Vgl. diesbezüglich die differenzierte GND-Ermittlung in der Sachwertermittlung. 

Restnutzungsdauer 

Vgl. diesbezüglich die differenzierte RND-Ermittlung in der Sachwertermittlung. 

besondere objektspezifische Grundstücksmerkmale 

Vgl. diesbezüglich die differenzierte Ermittlung in der Sachwertermittlung. 



4.9 Verkehrswert 

Grundstücke die mit einem Einfamilienhaus mit Einliegerwohnung und Garage bebaute sind werden 

üblicherweise zu Kaufpreisen gehandelt, die sich vorrangig am Sachwert orientieren. 

Der Sachwert wurde zum Wertermittlungsstichtag mit rd. 59.00,00 € ermittelt. 

Der zur Stützung ermittelte Ertragswert beträgt rd. 54.500,00 €. 

Der Verkehrswert für das mit einem Einfamilienhaus mit Einliegerwohnung und Garage bebaute 

Grundstück in 39000 Musterhausen Musterweg 1 

Grundbuch Blatt lfd. Nr. 

Musterhausen 6817 3 

Gemarkung Flur Flurstück 

Musterhausen 723 9/7 

wird zum Wertermittlungsstichtag 05.11.2010 mit rd. 

geschätzt. 

59.000,00 € 

in Worten: neunundfünfzigtausend Euro 

Der Sachverständige bescheinigt durch seine Unterschrift zugleich, dass ihm keine Ablehnungsgründe 

entgegenstehen, aus denen jemand als Beweiszeuge oder Sachverständiger nicht zulässig ist oder seinen 

Aussagen keine volle Glaubwürdigkeit beigemessen werden kann. 

Magdeburg, den 10. Februar 2011 

__________________________ 

Uwe Torbohm 



Hinweise zum Urheberschutz und zur Haftung 

Urheberschutz, alle Rechte vorbehalten. Das Gutachten ist nur für den Auftraggeber und den angegebenen 

Zweck bestimmt. Eine Vervielfältigung oder Verwertung durch Dritte ist nur mit schriftlicher Genehmigung 

gestattet. 

Der Auftragnehmer haftet unbeschränkt, sofern der Auftraggeber oder (im Falle einer vereinbarten 

Drittverwendung) ein Dritter Schadenersatzansprüche geltend macht, die auf Vorsatz oder grobe 

Fahrlässigkeit, einschließlich von Vorsatz oder grober Fahrlässigkeit der Vertreter oder Erfüllungsgehilfen 

des Auftragnehmers beruhen, in Fällen der Übernahme einer Beschaffenheitsgarantie, bei arglistigem 

Verschweigen von Mängeln, sowie in Fällen der schuldhaften Verletzung des Lebens, des Körpers oder der 

Gesundheit. 

In sonstigen Fällen der leichten Fahrlässigkeit haftet der Auftragnehmer nur, sofern eine Pflicht verletzt wird, 

deren Einhaltung für die Erreichung des Vertragszwecks von besonderer Bedeutung ist (Kardinalpflicht). In 

einem solchen Fall ist die Schadensersatzhaftung auf den vorhersehbaren und typischerweise eintretenden 

Schaden begrenzt. 

Die Haftung nach dem Produkthaftungsgesetz bleibt unberührt. 

Ausgeschlossen ist die persönliche Haftung des Erfüllungsgehilfen, gesetzlichen Vertreters und 

Betriebsangehörigen des Auftragnehmers für von ihnen durch leichte Fahrlässigkeit verursachte Schäden. 

Die Haftung für die Vollständigkeit, Richtigkeit und Aktualität von Informationen und Daten, die von Dritten im 

Rahmen der Gutachtenbearbeitung bezogen oder übermittelt werden, ist auf die Höhe des für den 

Auftragnehmer möglichen Rückgriffs gegen den jeweiligen Dritten beschränkt. 

Eine über das Vorstehende hinausgehende Haftung ist ausgeschlossen bzw. ist für jeden Einzelfall 

begrenzt. 

Außerdem wird darauf hingewiesen, dass die im Gutachten enthaltenen Karten (z.B. Straßenkarte, 

Stadtplan, Lageplan, Luftbild, u.ä.) und Daten urheberrechtlich geschützt sind. Sie dürfen nicht aus dem 

Gutachten separiert und/oder einer anderen Nutzung zugeführt werden. Falls das Gutachten im Internet 

veröffentlicht wird, wird zudem darauf hingewiesen, dass die Veröffentlichung nicht für kommerzielle Zwecke 

gestattet ist. Im Kontext von Zwangsversteigerungen darf das Gutachten bis maximal zum Ende des 

Zwangsversteigerungsverfahrens veröffentlicht werden, in anderen Fällen maximal für die Dauer von 6 

Monaten. 



5 Rechtsgrundlagen, verwendete Literatur und Software 

5.1 Rechtsgrundlagen der Verkehrswertermittlung 

BauGB: 

Baugesetzbuch i.d.F. der Bekanntmachung vom 23. September 2004 (BGBl. I S. 2414), zuletzt geändert 

durch Artikel 4 des Gesetzes vom 31. Juli 2009 (BGBl. I S. 2585) 

BauNVO: 

Baunutzungsverordnung – Verordnung über die bauliche Nutzung der Grundstücke vom 23. Januar 1990 

(BGBl. I S. 132), zuletzt geändert durch Art. 3 des Investitionserleichterungs- und Wohnbaulandgesetzes 

vom 22. April 1993 (BGBl. I S. 466) 

ImmoWertV: 

Verordnung über die Grundsätze für die Ermittlung der Verkehrswerte von Grundstücken – 

Immobilienwertermittlungsverordnung – ImmoWertV vom 19. Mai 2010 (BGBl. I S. 639) 

WertR: 

Wertermittlungsrichtlinien – Richtlinien für die Ermittlung der Verkehrswerte (Marktwerte) von Grundstücken 

in der Fassung vom 1. März 2006 (BAnz Nr. 108a vom 10. Juni 2006) 

BGB: 

Bürgerliches Gesetzbuch vom 2. Januar 2002 (BGBl. I S. 42, 2909), zuletzt geändert durch Artikel 1 des 

Gesetzes vom 24. Juli 2010 (BGBl. I S. 977) 

EnEV: 

Energieeinsparverordnung – Verordnung über energiesparenden Wärmeschutz und energiesparende 

Anlagentechnik bei Gebäuden i.d.F. der Bekanntmachung vom 24. Juli 2007 (BGBI. I S. 1519), zuletzt 

geändert durch Artikel 1 des Gesetzes vom 29. April 2009 (BGBl I S. 954) 

WoFlV: 

Wohnflächenverordnung – Verordnung zur Berechnung der Wohnfläche vom 25. November 2003 (BGBl. I 

S. 2346) 

5.2 Verwendete Wertermittlungsliteratur 

[1] Sprengnetter (Hrsg.): Immobilienbewertung – Marktdaten und Praxishilfen, 

Loseblattsammlung, Sprengnetter Immobilienbewertung, Sinzig 2010 

[2] Sprengnetter (Hrsg.): Immobilienbewertung – Lehrbuch und Kommentar, 

Loseblattsammlung, Sprengnetter Immobilienbewertung, Sinzig 2010 

[3] Kleiber, Simon: Verkehrswertermittlung von Grundstücken, 

Bundesanzeigerverlag 2010 



5.3 Verwendete fachspezifische Software 

Das Gutachten wurde unter Verwendung des von der Sprengnetter GmbH, Sinzig entwickelten 

Softwareprogramms “Sprengnetter-ProSa Version 26.0” (Stand Dezember 2010) erstellt. 

6 Verzeichnis der Anlagen 

Anlage 1: Auszug aus der Übersichtskarte 

mit Kennzeichnung der Lage des Bewertungsobjekts 

Anlage 2: Auszug aus dem Stadtplan 


Anlage 3: Auszug aus der Liegenschaftskarte 

mit Kennzeichnung des Bewertungsobjekts 

Anlage 4: Auszug aus dem Flächennutzungsplan 

Anlage 5: Auszug aus dem Baulastenverzeichnis 

Anlage 6: Berechnung des Bruttorauminhalts und der Wohnfläche 

Anlage 7: Grundrisse und Schnitte 

Anlage 8: Fotos 



Anlage 1 

Auszug aus der Übersichtskarte 


Quelle: Deutsche Generalkarte, MAIRDUMONT PROMOTION, Ostfildern (Kemnat) 

Aktualität: 2008 

lizenziert über www.geoport.de 



Anlage 2 

Auszug aus dem Stadtplan 


Quelle: Straßenkarte 20T Schwarz-Weiß, MAIRDUMONT PROMOTION, Ostfildern (Kemnat) 

Aktualität: Ausgabe 9/2010 




Anlage 3 

Auszug aus der Liegenschaftskarte im Maßstab ca. 1:1000 

mit Kennzeichnung des Bewertungsobjekts 



Anlage 4 

Auszug aus dem Flächennutzungsplan 




Legende 



Folgende Anhänge sind in diesem Mustergutachten aus datenschutzrechtlichen Gründen nicht 

dargestellt. 

Anlage 5 

Auskunft aus dem Baulastenverzeichnis 



Anlage 6 

Berechnung des Bruttorauminhalts und der Wohnfläche 

BRI 

Länge Breite Faktor Fläche Höhe Faktor BRI 

EG 10,37 10,13 1,00 105,05 m² 3,04 1,00 319,35 

Erker 1,40 0,80 1,00 1,12 m² 3,04 1,00 

0,80 0,80 1,00 0,64 m² 3,04 1,00 5,35 

DG 10,37 10,13 1,00 105,05 m² 5,50 0,50 288,88 613,58 

Garage 5,98 2,98 1,00 17,82 m² 2,52 1,00 44,91 

Grundstück 650,00 m² Grundfläche 122,87 m² GFZ 0,19 

rd. 614 m³ 

rd. 45 m³ 

Wohnfläche EG 

Länge Breite Faktor Fläche Fläche 

Bad 2,50 2,40 1,00 6,00 6,00 m² 

Wohnen 5,51 5,14 1,00 28,32 

2,52 0,50 1,00 1,26 

0,69 0,79 0,50 0,27 

1,25 0,79 1,00 0,99 30,84 m² 

Raum1 3,71 3,55 1,00 13,17 

0,13 2,50 1,00 0,33 13,50 m² 

Raum2 4,09 3,41 1,00 13,95 13,95 m² 

Küche 2,32 4,17 1,00 9,67 9,67 m² 

Diele 2,82 2,43 1,00 6,85 

0,93 1,09 1,00 1,01 7,87 m² 

Flur 2,40 1,50 1,00 3,60 3,60 m² 

Hauswirtschaftsraum 

Wohnfläche DG 

1,13 2,00 1,00 2,26 2,26 m² 87,68 m² 

rd. 88 m² 

Bad DG 1,50 2,23 1,00 3,35 

0,30 2,23 0,50 0,33 3,68 m² 

Raum1 0,30 3,57 0,50 0,54 

2,80 3,57 1,00 10,00 

0,44 2,46 1,00 1,08 11,61 m² 

Raum2 1,72 3,57 1,00 6,14 

0,30 3,57 0,50 0,54 

0,44 2,46 1,00 1,08 7,76 m² 

Wohnen 0,30 5,03 0,50 0,75 

2,00 5,03 1,00 10,06 

0,80 1,09 1,00 0,87 

0,43 1,95 1,00 0,84 12,53 m² 

Küche 0,30 2,36 0,50 0,35 

2,36 1,97 1,00 4,65 

1,34 0,44 1,00 0,59 

0,71 0,85 1,00 0,60 6,20 m² 

Diele 1,09 1,29 1,00 1,41 

1,88 1,84 1,00 3,46 

1,11 1,05 1,00 1,17 6,03 m² 47,80 m² 

rd. 48 m² 

Gesamt 136 m² 



Grundriss Erdgeschoss 

Anlage 7 

Grundrisse und Schnitt 



Grundriss Dachgeschoss 



Grundriss Loggia mit Rückansicht 



Schnitt 



Quelle: DLK GeoContent, GeoContent GmbH, Magdeburg 

Aktualität: online 


Anlage 8 

Fotos 



Vorderansicht 

Seiten- und Rückansicht des Wohnhauses 



Seiten- und Rückansicht Wohnhaus mit Terrasse 

Hauseingang 



Garage 

Gastank 



Zaun mit Asbestplatten 

Blick auf den Kolk von der Loggia aus 



gerissene Fliesen auf der Terrasse 

Risse an Innenwänden 



Risse in Wand der Dachschrägen 

Risse an Innenwänden 



Teppichboden im Dachgeschoss 

Warmwasserversorgung Dachgeschoss

Muster 2.pdf - Sachverständigenbüro Uwe Torbohm

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