G U T A C H T E N - Sachverständigenbüro Uwe Torbohm

Uwe Torbohm 

Sachverständiger für Immobilienbewertung, 

Schwerpunkt Verkehrs-/Marktwertermittlung 

einschließlich finanzwirtschaftliche Zwecke 

Herr Mustermann 

Musterweg 1 

00000 Musterhausen 

Sachverständigenbüro Uwe Torbohm 

Westring 17 

39108 Magdeburg 

Telefon: 0391 7324998 

Telefax: 0391 6111402 

Internet: www.immobilienwert-torbohm.de 

e Mail: info@immobilienwert-torbohm.de 

Datum: XX.XX.2010 

Auftrag: 000000 

G U T A C H T E N 

über den Verkehrswert (Marktwert) 

i.S.d. § 194 Baugesetzbuch 

für das mit einem 

Einfamilienhaus und Doppelgarage bebaute Grundstück 

in 00000 Musterhausen, Musterweg 1 

Foto 

Der Verkehrswert des Grundstücks wurde zum Stichtag 

26.07.2010 ermittelt mit rd. 

99.000,00 €. 

Die Wertminderung durch das Leitungsrecht beträgt rd. 600,00 €. 

Ausfertigung Nr. 2 

Dieses Gutachten besteht aus 30 Seiten inkl. 11 Anlagen mit insgesamt 26 Seiten. 

Das Gutachten wurde in drei Ausfertigungen erstellt, davon eine für meine Unterlagen.

Sachverständigenbüro Uwe Torbohm Westring 17, 39108 Magdeburg 

Inhaltsverzeichnis 

Nr. Abschnitt Seit 

1 Allgemeine Angaben ........................................................................................ 3 

1.1 Angaben zum Bewertungsobjekt ........................................................................ 3 

1.2 Angaben zum Auftraggeber und Eigentümer ...................................................... 3 

1.3 Angaben zum Auftrag und zur Auftragsabwicklung ............................................ 3 

2 Grund- und Bodenbeschreibung ..................................................................... 4 

2.1 Lage .................................................................................................................... 4 

2.2 Gestalt und Form ................................................................................................ 6 

2.3 Erschließung, Baugrund etc. .............................................................................. 6 

2.4 Privatrechtliche Situation .................................................................................... 7 

2.5 Öffentlich-rechtliche Situation ............................................................................. 8 

2.6 Entwicklungszustand inkl. Beitrags- und Abgabensituation ................................ 8 

2.7 Derzeitige Nutzung und Vermietungssituation .................................................... 9 

3 Beschreibung der Gebäude und Außenanlagen ............................................ 9 

3.1 Vorbemerkungen zur Gebäudebeschreibung ..................................................... 9 

3.2 Einfamilienhaus .................................................................................................. 9 

3.3 Nebengebäude ................................................................................................. 12 

3.4 Außenanlagen .................................................................................................. 12 

4 Ermittlung des Verkehrswerts ....................................................................... 13 

4.1 Grundstücksdaten ............................................................................................. 13 

4.2 Verfahrenswahl mit Begründung ....................................................................... 13 

4.3 Bodenwertermittlung ......................................................................................... 15 

4.4 Sachwertermittlung ........................................................................................... 17 

4.5 Ertragswertermittlung ........................................................................................ 23 

4.6 Wohnpreise im Kreis Landkreis Börde .............................................................. 25 

4.7 Verkehrswert .................................................................................................... 26 

4.8 Wertminderung durch die Grunddienstbarkeit .................................................. 26 

5 Rechtsgrundlagen, verwendete Literatur und Software ............................. 29 

5.1 Rechtsgrundlagen der Verkehrswertermittlung ................................................. 29 

5.2 Verwendete Wertermittlungsliteratur ................................................................. 29 

5.3 Verwendete fachspezifische Software .............................................................. 30 

6 Verzeichnis der Anlagen ................................................................................ 30 

Auftrag 000000 Musterweg 1, 00000 Musterhausen Seite 2 von 30


1 Allgemeine Angaben 

1.1 Angaben zum Bewertungsobjekt 

Art des Bewertungsobjekts: 

Objektadresse: 

Grundbuchangaben: 

Katasterangaben: 

Grundstück, 

bebaut mit Einfamilienhaus und Doppelgarage 

Musterweg 1 

Musterhausen 00000 

Grundbuch von xxxxxx, 

Blatt 1880, lfd. Nr. 1 

Gemarkung xxxxxx, Flur 5, 

Flurstück 117/3 (749 m²) 

1.2 Angaben zum Auftraggeber und Eigentümer 

Auftraggeber: 

Eigentümer: 

Herr Mustermann 

Musterweg 1 

00000 Musterhausen 

Auftrag vom 00.00.2010 

(Datum des Auftrags) 

2 Eigentümer je zu ½ Anteil; 

hier nicht benannt 

1.3 Angaben zum Auftrag und zur Auftragsabwicklung 

Grund der Gutachtenerstellung: 

Wertermittlungsstichtag: 

Qualitätsstichtag: 

Tag der Ortsbesichtigung: 

Teilnehmer am Ortstermin: 

Vermögensübersicht 

26.07.2010 (Tag der Ortsbesichtigung) 

26.07.2010 (entspricht dem Wertermittlungsstichtag) 

26.07.2010 

der Sachverständige Uwe Torbohm 

und ein Eigentümer 



herangezogene Unterlagen, 

Erkundigungen, Informationen: 

2 Grund- und Bodenbeschreibung 

2.1 Lage 

Bundesland: 

Kreis: 

Ort und Einwohnerzahl: 

Vom Auftraggeber wurden für diese 

Gutachtenerstellung im Wesentlichen folgende 

Unterlagen und Informationen zur Verfügung gestellt: 

• beglaubigter Grundbuchauszug vom 01.03.2010. 

Von dem Sachverständigen wurden folgende 

Auskünfte und Unterlagen beschafft: 

• Liegenschaftskarte im Maßstab 1:1.000 

vom 07.06.2010; 

• Auszug aus der Bodenrichtwertkarte für Bauland 

im Maßstab 1:7.500 vom 03.06.2010; 

• schriftliche Auskunft der Verbandsgemeinde xxxxx 

zum Bauplanungsrecht sowie zum 

abgabenrechtlichen Zustand vom 23.06.2010; 

• schriftliche Auskunft des Bauordnungsamts 

Landkreis xxxxx vom 09.06.2010 zu Baulasten, 

baubehördlichen Beschränkungen und Beanstandungen; 

• schriftliche Auskunft zum Denkmalschutz des Bauordnungsamts 

Landkreis xxxxx vom 06.07.2010; 

• schriftliche Auskunft des Amts für Umweltschutz, 

Untere Abfallbehörde vom 02.07.2010; 

• Bauzeichnungen (Grundrisse, Ansichten, Schnitte); 

• Berechnung des Bruttorauminhalts und der Wohn- 

und Nutzflächen sowie 

• weitere Auskünfte. 

Sachsen-Anhalt 

Landkreis xxxxx 

Verbandsgemeinde xxxxx; 

Gemeinde xxxxx (ca. 4.289 Einwohner) 

Voraussichtliche Bevölkerungsveränderung bis zum 

Jahr 2025 -19,1 %. 

Quelle: Statistisches Landesamt Sachsen Anhalt 

Aktualität: 20 April 2010 



überörtliche Anbindung / 

Entfernungen: 

(vgl. Anlage 1 - Übersichtskarte) 

innerörtliche Lage: 

(vgl. Anlage 2 - Stadtplan) 

Art der Bebauung und Nutzungen 

in der Straße und im Ortsteil: 

Beeinträchtigungen: 

Topografie: 

nächstgelegene größere Städte: 

xxxxx (ca. 8,0 km entfernt) 

Landeshauptstadt: 

Magdeburg (ca. 44,0 km entfernt) 

Bundesstraßen: 

B 189 (ca. 8,0 km entfernt) 

Autobahnzufahrt: 

B2 Anschlussstelle Magdeburg Zentrum 

(ca. 36,5 km entfernt) 

Bahnhof: 

xxxxxx (ca. 11,0 km entfernt) 

Flughafen: 

Leipzig-Halle (ca. 150,0 km entfernt) 

Das Bewertungsgrundstück liegt am Ortsrand. 

Im Straßenraum vor dem Bewertungsobjekt besteht 

eine Garagenanlage mit acht Garagen aus DDR- 

Zeiten. Daran anschließend in ca.50 m Entfernung in 

nördlicher Richtung befindet sich eine Reitsportanlage, 

welche nur durch einen schmalen Waldstreifen 

von einem Baustoffbetrieb getrennt wird. 

Geschäfte des täglichen Bedarfs, Grundschule, Ärzte 

und öffentliche Verkehrsmittel (Bushaltestelle) in 

fußläufiger Entfernung; 

einfache Wohnlage; 

als Geschäftslage nicht geeignet 

überwiegend wohnbauliche Nutzungen; 

aufgelockerte, 1geschossige Bauweise 

gering durch unterirdische Bergwerkssprengungen 

(Nach Aussage des Eigentümers besteht unter dem 

Haus eine Gummischicht, die die Erschütterungen 

dämpft.) 

eben; 

Auffahrt zum Grundstück Hanglage 



2.2 Gestalt und Form 

Gestalt und Form: 

(vgl. Anlage 3 - 

Liegenschaftskarte) 

2.3 Erschließung, Baugrund etc. 

Straßenart: 

Straßenausbau: 

Anschlüsse an 

Versorgungsleitungen und 

Abwasserbeseitigung: 

Grenzverhältnisse, nachbarliche 

Gemeinsamkeiten: 

Baugrund, Grundwasser (soweit 

augenscheinlich ersichtlich): 

Altlasten 

(vgl. Anlage 8 - Auskunft aus dem 

Altlastenkataster). 

Straßenfront: 

ca. 18,5 m; 

mittlere Tiefe: 

ca. 42 m; 

Grundstücksgröße: 

Flurst.Nr.: 117/3 Größe: 749 m² 

Bemerkungen: 

fast rechteckige Grundstücksform 

Anliegerstraße; 

Straße mit mäßigem Verkehr 

mit Schotter befestigter Weg; 

Gehwege nicht vorhanden; 

Zufahrt zu Grundstück durch Eigentümer mit 

Betonverbundsteinen befestigt 

elektrischer Strom, Wasser, Gas aus öffentlicher 

Versorgung; 

Kanalanschluss; Telefonanschluss 

Doppelgarage steht nahezu an der Grenze zum 

Grundstück xxxxxxx 

(ca. 0,5 m Abstand aufgrund einer Befreiung) 

gewachsener, normal tragfähiger Baugrund 

Dem Sachverständigen liegt eine schriftliche 

Auskunft der Unteren Abfallbehörde, Frau xxxxxx 

vom 02.07.2010 vor. Danach ist das 

Bewertungsobjekt im Altlastenkataster nicht als 

Verdachtsfläche aufgeführt. 



2.4 Privatrechtliche Situation 

grundbuchlich gesicherte 

Belastungen: 

Anmerkung: 

nicht eingetragene Rechte und 

Lasten: 

Dem Sachverständigen liegt ein unbeglaubigter 

Grundbuchauszug vom 01.03.2010 vor. 

Hiernach besteht in Abteilung II und III des Grundbuchs 

von xxxxx, Blatt 1880 folgende Eintragungen: 

• Grunddienstbarkeit (Leitungsrecht) für den jeweiligen 

Eigentümer des Flurstücks 117/2 der Flur 5, 

Gemarkung xxx und für den jeweiligen Eigentümer 

des Flurstücks 331/117 der Flur 5, Gemarkung 

xxxxx. 

Die Grundakte wurde von dem Sachverständigen im 

Grundbuchamt xxxxx eingesehen. Im Kaufvertrag 

zum Bewertungsobjekt vom 28.11.1997, Ur-Nr. 

1096/97 des Notars xxxxx in xxxxxx wurde im § 10 

eine Grunddienstbarkeit (Leitungsrecht) geregelt und 

zwar wie folgt: 

„Die Beteiligten bewilligen und beantragen die 

Eintragung einer Grunddienstbarkeit zu Lasten des 

Vertragsgrundstücks und zu Gunsten des jeweiligen 

Eigentümers der Grundstücke Gemarkung xxxxxx 

Flur 5 Flurstück 117/2 und Flurstück 331/117 das 

Recht einen Streifen von 4 m des Vertragsgrundstücks 

an der östlichen Grenze mit einer 

unterirdischen Leitung für Wasser zu nutzen.“ 

Schuldverhältnisse, die ggf. in Abteilung III des 

Grundbuchs verzeichnet sein können, werden in 

diesem Gutachten nicht berücksichtigt. Es wird 

davon ausgegangen, dass ggf. valutierende Schulden 

bei einer Preis(Erlös)aufteilung sachgemäß 

berücksichtigt werden. 

Sonstige nicht eingetragene Rechte und Lasten sind 

dem Sachverständigen auf Nachfrage vom 

Eigentümer nicht mitgeteilt worden. Diesbezügliche 

Besonderheiten sind ggf. zusätzlich zu dieser 

Wertermittlung zu berücksichtigen. 



2.5 Öffentlich-rechtliche Situation 

Eintragungen im 

Baulastenverzeichnis: 

Denkmalschutz: 

Darstellungen im Flächennutzungsplan: 

Festsetzungen im Bebauungsplan: 

Bauordnungsrecht: 

baubehördliche Beschränkungen 

und Beanstandungen: 


Auskunft aus dem Baulastenverzeichnis vom 

Bauordnungsamt, Frau xxxxxl vom 09.06.2010 vor 

(vgl. Anlage 7). Das Baulastenverzeichnis enthält 

keine Eintragungen. 


Auskunft des Bauordnungsamtes, Sachgebiet 

Denkmalschutz, Herr xxxxxx vom 06.07.2010 vor 

(vgl. Anlage 6). Hiernach besteht kein 

Denkmalschutz. 

Der seit 09/1998 rechtskräftige Flächennutzungsplan 

weist den Bereich des Bewertungsobjekts als 

Wohnbaufläche (W) aus (vgl. Anlage 5). 

Für den Bereich des Bewertungsobjektes ist kein 

rechtskräftiger Bebauungsplan vorhanden. Die 

Zulässigkeit von Bauvorhaben ist demzufolge nach 

§ 34 BauGB zu beurteilen. 

Bei dieser Wertermittlung wird die materielle Legalität 

der baulichen Anlagen und Nutzungen vorausgesetzt. 

Für den ungewöhnlichen Grenzabstand der 

Doppelgarage konnte der Bescheid zur Befreiung 

nicht geprüft werden. 

keine 

(gemäß schriftlicher Auskunft vom 09.06.2010) 

2.6 Entwicklungszustand inkl. Beitrags- und Abgabensituation 

Entwicklungszustand 

(Grundstücksqualität): 

baureifes Land (vgl. § 4 Abs. 4 WertV) 

Abgabenzustand: Für das Bewertungsgrundstück wurden bisher laut 

schriftlicher Auskunft vom 23.06.2010, der 

Verbandsgemeinde xxxxxx, Frau xxxxxxx keine 

Erschließungskosten nach BauGB und Straßenausbaubeiträge 

nach KAG-LSA erhoben (vgl. Anlage 5). 

Das Bewertungsgrundstück ist danach abgabenpflichtig. 



2.7 Derzeitige Nutzung und Vermietungssituation 

Das Grundstück ist mit einem Wohngebäude und einer Doppelgarage bebaut (vgl. 

nachfolgende Gebäudebeschreibung). Das Objekt ist eigengenutzt. 

Ein Gewerbebetrieb wird in dem Objekt nicht geführt. Maschinen und Betriebseinrichtung 

sind nicht vorhanden. 

3 Beschreibung der Gebäude und Außenanlagen 

3.1 Vorbemerkungen zur Gebäudebeschreibung 

Grundlage für die Gebäudebeschreibungen sind die Erhebungen im Rahmen der 

Ortsbesichtigung sowie die vorliegenden Bauakten und Beschreibungen. Die Gebäude 

und Außenanlagen werden nur insoweit beschrieben, wie es für die Herleitung der Daten 

in der Wertermittlung notwendig ist. Hierbei werden die offensichtlichen und 

vorherrschenden Ausführungen und Ausstattungen beschrieben. In einzelnen Bereichen 

können Abweichungen auftreten, die dann allerdings nicht werterheblich sind. Angaben 

über nicht sichtbare Bauteile beruhen auf Angaben aus den vorliegenden Unterlagen, 

Hinweisen während des Ortstermins bzw. Annahmen auf Grundlage der üblichen 

Ausführung im Baujahr. Die Funktionsfähigkeit einzelner Bauteile und Anlagen sowie der 

technischen Ausstattungen und Installationen (Heizung, Elektro, Wasser etc.) wurde nicht 

geprüft; im Gutachten wird die Funktionsfähigkeit unterstellt. Baumängel und -schäden 

wurden soweit aufgenommen, wie sie zerstörungsfrei, d.h. offensichtlich erkennbar 

waren. In diesem Gutachten sind die Auswirkungen der ggf. vorhandenen Bauschäden 

und Baumängel auf den Verkehrswert nur pauschal berücksichtigt worden. 

Untersuchungen auf pflanzliche und tierische Schädlinge sowie über gesundheitsschädigende 

Baumaterialien wurden nicht durchgeführt. Verdacht auf Hausschwamm 

kann auf Grund des Baujahres ausgeschlossen werden. 

3.2 Einfamilienhaus 

Gebäudeart: 

(vgl. Anlage 10 - Bauzeichnungen) 

Baujahr: 

Außenansicht: 

Einfamilienhaus, 

eingeschossig; 

Dachgeschoss überwiegend ausgebaut; 

nicht unterkellert; freistehend 

1998 (gemäß Bauakte) 

insgesamt verputzt und gestrichen 



Nutzungseinheiten, Raumaufteilung 

Erdgeschoss: 

Diele, Gäste-WC, Hauswirtschaftsraum, 1 Wohnraum mit offenem Küchenbereich 

Dachgeschoss: 

Bad, 3 Wohnräume 

Spitzdach: 

1 ausgebauter Nebenraum, 1 Abstellraum mit Heizungskessel 

Gebäudekonstruktion (Keller, Wände, Decken, Treppen, Dach) 

Konstruktionsart: 

Fundamente: 

Umfassungswände: 

Innenwände: 

Geschossdecken: 

Treppen: 

Hauseingang(sbereich): 

Dach: 

Massivbau 

Streifenfundament 

Mauerwerk ohne zusätzliche Wärmedämmung 

Wanddicke 11 cm, Mauerwerk; 

Stahlbeton 

Holztreppen mit Holzgeländer 

Eingangstür aus Metall mit Lichtausschnitt und 

Einbruchschutz, Hauseingang gepflegt 

Dachkonstruktion: 

Holzdach, Pfetten aus Holz 

Dachform: 

Sattel- oder Giebeldach 

Dacheindeckung: 

Dachziegel (Ton) mit Dämmung; 

Dachrinnen und Regenfallrohre aus Zinkblech; 

zusätzlich Dämmung der oberen Geschossdecke; 

Dachraum begehbar (tlw. ausgebaut) 



Allgemeine technische Gebäudeausstattung 

Wasserinstallationen: 

Abwasserinstallationen: 

Elektroinstallation: 

Heizung: 

Lüftung: 

Warmwasserversorgung: 

Raumausstattungen und Ausbauzustand 

zentrale Wasserversorgung über Anschluss an das 

öffentliche Trinkwassernetz 

Ableitung in kommunales Abwasserkanalnetz 

durchschnittliche Ausstattung 

Gaszentralheizung als Fußbodenheizung 

keine besonderen Lüftungsanlagen 

(herkömmliche Fensterlüftung) 

zentral über Heizung 

Bodenbeläge: schwimmender Estrich 

mit Fliesen im EG und Laminat im DG 

Wandbekleidungen: Strukturputz ohne Tapete; 

Fliesen, raumhoch in Gäste-WC und Bad; 

Fliesenspiegel in der Küche 

Deckenbekleidungen: Deckenputz mit Raufasertapeten mit Anstrich 

Fenster: Fenster aus Kunststoff mit Isolierverglasung 

Türen: Bessere Türen aus Holz, im Wohnzimmer mit 

Lichtausschnitt 

sanitäre Installation: gute Wasser- und Abwasserinstallation, unter Putz, 

ausreichend vorhanden; 

Bad: 

1 eingebaute Wanne, 1 eingebaute Dusche, 1 WC, 1 

Waschbecken 

Gäste-WC: 

1 WC, 1 Waschbecken 

Küchenausstattung: gute Einbauküche aus dem Baujahr 

Besondere Einrichtungen: 

zentrale Staubsaugeranlage 



Bauschäden und Baumängel: Unterspannbahn an Dachfenster im Abstellraum des 

Spitzbodens nicht geschlossen; 

Risse im Estrich, die zu Verwerfungen des Bodenbelags 

im EG führen 

Grundrissgestaltung: zweckmäßig 

wirtschaftliche Wertminderungen: keine 

Zustand des Gebäudes 

Besonnung und Belichtung: gut 

Allgemeinbeurteilung: 

Der bauliche Zustand ist gut. 

3.3 Nebengebäude 

Doppelgarage (zwei Sektionaltore, Betonboden) 

3.4 Außenanlagen 

Versorgungsanlagen vom Hausanschluss bis an das öffentliche Netz, 

Wegebefestigungen, Hofbefestigung, Terrasse, Gartenanlagen und Pflanzungen, 

Regenwasserzisterne, Holzschuppen, Einfriedung (Zaun, Hecken) 



4 Ermittlung des Verkehrswerts 

4.1 Grundstücksdaten 

Nachfolgend wird der Verkehrswert für das mit einem Einfamilienhaus und einer 

Doppelgarage bebaute Grundstück in Musterweg 1 00000 Musterhausen zum 

Wertermittlungsstichtag 26.07.2010 ermittelt. 

Grundstücksdaten: 

Grundbuch Blatt lfd. Nr. 

xxxxxx 1880 1 

Gemarkung Flur Flurstück Fläche 

xxxxxx 5 117/3 749 m² 

4.2 Verfahrenswahl mit Begründung 

Entsprechend den Gepflogenheiten im gewöhnlichen Geschäftsverkehr und der sonstigen 

Umstände dieses Einzelfalls (vgl. § 8 Abs. 1 Satz 2 Immobilienwertermittlungsverordnung - 

ImmoWertV) ist der Verkehrswert von Einfamilienhausgrundstücken vorrangig mit Hilfe 

des Sachwertverfahrens zu ermitteln, insbesondere weil diese üblicherweise nicht zur 

Erzielung von Erträgen, sondern zur (persönlichen oder zweckgebundenen) Eigennutzung 

bestimmt sind. 

Das Sachwertverfahren (gem. §§ 21-23 ImmoWertV) basiert im Wesentlichen auf der 

Beurteilung des Substanzwerts. Der vorläufige Sachwert (d.h. der Substanzwert des 

Grundstücks) wird als Summe von Bodenwert, Gebäudesachwert (Wert des 

Normgebäudes sowie dessen besonderen Bauteilen und besonderen (Betriebs)- 

Einrichtungen) und Sachwert der Außenanlagen (Sachwert der baulichen und 

nichtbaulichen Außenanlagen) ermittelt. 

Zusätzlich wird eine Ertragswertermittlung (gem. §§ 17-20 ImmoWertV) durchgeführt; 

das Ergebnis wird jedoch nur unterstützend, vorrangig als von der Sachwertberechnung 

unabhängige Berechnungsmethode zur Ergebniskontrolle, bei der Ermittlung des 

Verkehrswerts herangezogen. 

Der Ertragswert ergibt sich als Summe von Bodenwert und Ertragswert der baulichen und 

sonstigen Anlagen. 



Der Bodenwert ist jeweils getrennt vom Wert der baulichen und sonstigen Anlagen bzw. 

vom Ertragswert der baulichen Anlagen i.d.R. auf der Grundlage von 

Vergleichskaufpreisen im Vergleichswertverfahren (vgl. §16 ImmoWertV) so zu ermitteln, 

wie er sich ergeben würde, wenn das Grundstück unbebaut wäre. 

Liegen jedoch geeignete Bodenrichtwerte vor, so können diese zur Bodenwertermittlung 

herangezogen werden (vgl. § 16 Abs. 1 Satz 2 ImmoWertV). Der Bodenrichtwert ist der 

durchschnittliche Lagewert des Bodens für eine Mehrheit von Grundstücken, die zu einer 

Bodenrichtwertzone zusammengefasst werden, für die im Wesentlichen gleiche Nutzungs- 

und Wertverhältnisse vorliegen. Er ist bezogen auf den Quadratmeter Grundstücksfläche. 

Der veröffentlichte Bodenrichtwert wurde bezüglich seiner absoluten Höhe auf Plausibilität 

überprüft und als zutreffend beurteilt. Die nachstehende Bodenwertermittlung erfolgt 

deshalb ausgehend vom Bodenrichtwert. Abweichungen des Bewertungsgrundstücks von 

dem Richtwertgrundstück in den wertbeeinflussenden Grundstücksmerkmalen - wie 

Erschließungszustand, abgabenrechtlicher Zustand, Lagemerkmale, Art und Maß der 

baulichen oder sonstigen Nutzung, Bodenbeschaffenheit, Grundstückszuschnitt - sind 

durch entsprechende Anpassungen des Bodenrichtwertwerts berücksichtigt. 

Sowohl bei der Sachwert- als auch bei der Ertragswertermittlung sind alle, das 

Bewertungsgrundstück betreffende besonderen objektspezifischen Grundstücksmerkmale 

sachgemäß zu berücksichtigen. Dazu zählen: 

• Abweichungen vom normalen baulichen Zustand infolge unterlassener 

Instandhaltungsaufwendungen oder Baumängel und Bauschäden, soweit sie nicht 

bereits durch den Ansatz eines reduzierten Ertrags oder durch eine gekürzte 

Restnutzungsdauer berücksichtigt sind, 

• wohnungs- und mietrechtliche Bindungen (z.B. Abweichungen von der marktüblich 

erzielbaren Miete), 

• Abweichungen in der Grundstücksgröße, insbesondere wenn Teilflächen selbstständig 

verwertbar sind. 



4.3 Bodenwertermittlung 

Bodenrichtwert mit Definition des Bodenrichtwertgrundstücks 

Der Bodenrichtwert beträgt 27,00 €/m² zum Stichtag 31.12.2009. Das 

Bodenrichtwertgrundstück ist wie folgt definiert: 

Entwicklungsstufe = baureifes Land 

Art der baulichen Nutzung = MD (Dorfgebiet) 

abgabenrechtlicher Zustand = frei 

Grundstücksfläche = 700 m² 

Beschreibung des Bewertungsgrundstücks 

Wertermittlungsstichtag = 26.07.2010 

Entwicklungszustand = baureifes Land 

Art der baulichen Nutzung = MD (Dorfgebiet) 

abgabenrechtlicher Zustand = frei 

Grundstücksfläche = 749 m² 

Bodenwertermittlung des Bewertungsgrundstücks 

Nachfolgend wird der Bodenrichtwert an die allgemeinen Wertverhältnisse zum 

Wertermittlungsstichtag 26.07.2010 und die wertbeeinflussenden Grundstücksmerkmale 

des Bewertungsgrundstücks angepasst. 

I. Umrechnung des Bodenrichtwerts auf den abgabenfreien Zustand Erläuterung 

abgabenfreier Bodenrichtwert 

(Ausgangswert für weitere Anpassung) 

II. Zeitliche Anpassung des Bodenrichtwerts 

= 27,00 €/m² 

Richtwertgrundstück Bewertungsgrundstück Anpassungsfaktor Erläuterung 

Stichtag 31.12.2009 26.07.2010 × 1,00 

III. Anpassungen wegen Abweichungen in den wertbeeinflussenden Grundstücksmerkmalen 

Lage mittlere Lage mittlere Lage × 1,00 

lageangepasster abgabenfreier BRW am Wertermittlungsstichtag = 27,00 €/m² 

Fläche (m²) 700 749 × 0,99 E1 

Entwicklungsstufe baureifes Land baureifes Land × 1,00 

Art der baulichen 

Nutzung 

MD (Dorfgebiet) MD (Dorfgebiet) × 1,00 

angepasster abgabenfreier relativer Bodenrichtwert = 26,73 €/m² 



Werteinfluss durch beim Bewertungsobjekt 

noch ausstehende Abgaben (45,00 €/m² x 0,2222) 

− 10,00 €/m² 

abgabenpflichtiger relativer Bodenwert = 16,73 €/m² 

Hinweis: In den nachfolgenden Wertermittlungsverfahren wird aus bewertungstheoretischen 

Gründen zunächst der angepasste abgabenfreie Bodenwert 

verwendet. Der Werteinfluss durch beim Bewertungsobjekt noch ausstehende 

Abgaben wird in den herangezogenen Wertermittlungsverfahren als besonderes 

objektspezifisches Grundstücksmerkmal in Abzug gebracht. 

IV. Ermittlung des Gesamtbodenwerts Erläuterung 

abgabenfreier relativer Bodenwert = 26,73 €/m² 

Fläche × 749 m² 

abgabenfreier Bodenwert = 20.020,77 € 

rd. 20.000,00 € 

Der abgabenfreie Bodenwert beträgt zum Wertermittlungsstichtag 26.07.2010 insgesamt 

20.000,00 €. 

Erläuterungen zur Bodenrichtwertanpassung 

E1 

Grundsätzlich gilt: Je kleiner eine Grundstücksfläche ist, umso geringer ist der absolute 

Bodenwert. Damit steigt aber auch die Nachfrage nach dem Grundstück, was einen 

höheren relativen Bodenwert zur Folge hat. D.h. der relative Bodenwert steht in einem 

funktionalen Zusammenhang zur Grundstücksfläche. 

Die Umrechnung von der Grundstücksfläche des BRW-Grundstücks auf die 

Grundstücksfläche des Bewertungsgrundstücks erfolgt unter Verwendung der in [1], 

Kapitel 3.10.2 mitgeteilten GFZ-bereinigten Umrechnungskoeffizienten. 



4.4 Sachwertermittlung 

Gebäudebezeichnung 

Berechnungsbasis 

Doppelgarage Einfamilienhaus 

• Brutto-Rauminhalt (BRI) 158,00 m³ 492,00 m³ 

Baupreisindex (BPI) 26.07.2010 (2000 = 100) 

Normalherstellungskosten (ohne BNK) 

116,1 116,1 

• NHK im Basisjahr (2000) 90,00 €/m³ BRI 296,00 €/m³ BRI 

• NHK am Wertermittlungsstichtag 

Herstellungskosten (ohne BNK) 

104,49 €/m³ BRI 343,66 €/m³ BRI 

• Normgebäude 16.509,42 € 169.080,72 € 

• besondere Bauteile 5.000,00 € 

Gebäudeherstellungskosten (ohne BNK) 

Baunebenkosten (BNK) 

16.509,42 € 174.080,72 € 

• prozentual 16,00 % 16,00 % 

• Betrag 2.641,51 € 27.852,92 € 

Gebäudeherstellungskosten (inkl. BNK) 

Alterswertminderung 

19.150,93 € 201.933,64 € 

• Modell linear linear 

• Gesamtnutzungsdauer (GND) 

50 Jahre 

90 Jahre 

• Restnutzungsdauer (RND) 

41 Jahre 

78 Jahre 

• prozentual 18,00 % 13,33 % 

• Betrag 

Zeitwert (inkl. BNK) 

3.447,17 € 26.917,75 € 

• Gebäude (bzw. Normgebäude) 15.703,76 € 175.015,89 € 

• besondere Einrichtungen 2.000,00 € 

Gebäudewert (inkl. BNK) 15.703,76 € 177.015,89 € 

Gebäudesachwerte insgesamt 192.719,65 € 

Sachwert der Außenanlagen + 12.526,78 € 

Sachwert der Gebäude und Außenanlagen = 205.246,43 € 

Bodenwert (vgl. Bodenwertermittlung) + 20.000,00 € 

vorläufiger Sachwert = 225.246,43 € 

Sachwertfaktor (Marktanpassung) × 0,49 

marktangepasster vorläufiger Sachwert = 110.370,75 € 

besondere objektspezifische Grundstücksmerkmale − 10.160,00 € 

(marktangepasster) Sachwert = 100.210,75 € 

rd. 100.000,00 € 



Erläuterungen zu den Wertansätzen in der Sachwertberechnung 

Berechnungsbasis 

Die Berechnung des Gebäuderauminhalts (Bruttorauminhalts - BRI) wurde von mir durchgeführt. 

Die Berechnungen weichen teilweise von der diesbezüglichen Vorschrift (DIN 277 

- Ausgabe 1987) ab; sie sind deshalb nur als Grundlage dieser Wertermittlung 

verwendbar. Die Abweichungen bestehen daher insbesondere in wertbezogenen 

Modifizierungen (vgl. [2], Teil 1, Kapitel 16 und 17); 

beim BRI z.B. 

• nur Anrechnung von üblichen / wirtschaftlich vollwertigen Geschosshöhen; 

• nur Anrechnung der Gebäudeteile a und tlw. b bzw. 

• Nichtanrechnung der Gebäudeteile c (z.B. Balkone). 

Herstellungskosten 

Die Normalherstellungskosten (NHK) werden nach den Ausführungen in der 

Wertermittlungsliteratur und den Erfahrungen des Sachverständigen auf der Basis der 

Preisverhältnisse im Jahre 2000 (Basisjahr) angesetzt. Der Ansatz der NHK ist aus [1], 

Kapitel 3.01.1 entnommen. 

Ermittlung der Normalherstellungskosten bezogen auf das Basisjahr 2000 (NHK 

2000 nach Sprengnetter) für das Gebäude: Einfamilienhaus 

Ermittlung des Ausstattungsstandards (AS): 

Gebäudeteil 

Ausstattungsstandard- 

(rel. Anteil) 

stufe des Gebäudes 

Insgesamt 46,00 % davon: mittel 

gehoben 

Beschreibung der Ausstattungsstandardstufe 

(allgemein) 

22,00 % 

24,00 % 

Bestimmung der ausstattungsbezogenen NHK 2000 für das Gebäude: 

Einfamilienhaus 

Eigenschaften des tabellierten Standardgebäudes 

Nutzungsgruppe: Ein- und Zweifamilienwohnhäuser (EFH und ZFH) 

Gebäudeart: Ein- u. Zweifamilienwohnhäuser, massiv 

Gebäudetyp: EG, SD (voll ausgeb.) 

Ausstattungsstandard: gehoben 



Berücksichtigung der Eigenschaften des Bewertungsgebäudes 

tabellierter NHK 2000 Grundwert = 320,00 €/m³ BRI 

Gebäudeart: Ein- u. 

Zweifamilienwohnhäuser, 

massiv 

Gebäudetyp: EG, SD (voll ausgebaut) x 1,00 

Ausstattungsstandard: gehoben x 1,00 

(fiktives) Baujahr: 1998 x 1,00 

modifizierter NHK-Grundwert = 320,00 €/m³ BRI 

Berücksichtigung der Eigenschaften des Bewertungsgebäudes 

tabellierter NHK 2000 Grundwert = 320,00 €/m³ BRI 

Ausstattungsstandard: mittel x 0,84 

andere Merkmale: wie oben 

modifizierter NHK-Grundwert = 268,80 €/m³ BRI 

Gewichtung der ausstattungsbezogenen NHK 2000 

Ausstattungsstandard 

gehoben 

mittel 

modifizierter 

NHK 2000-Grundwert 

[€/m³ BRI] 

320,00 

268,80 

relativer Gebäudeanteil 

[%] 

24,0/46 

22,0/46 

relativer NHK 2000 - Anteil 

[€/m³ BRI] 

166,96 

128,56 

Summe 46/46 295,52 

gewichtete, ausstattungsbezogene NHK 2000 rd. = 296,00 €/m³ BRI 

Baupreisindex 

Die Anpassung der NHK aus dem Basisjahr an die allgemeinen Wertverhältnisse am 

Wertermittlungsstichtag erfolgt mittels dem Verhältnis des Baupreisindexes am 

Wertermittlungsstichtag und dem Baupreisindex im Basisjahr (= 100). Der Baupreisindex 

zum Wertermittlungsstichtag wurde beim Statistischen Bundesamt erfragt. 

Normgebäude, besonders zu veranschlagende Bauteile 

Die in der Rauminhalts- bzw. Gebäudeflächenberechnung nicht erfassten und damit in den 

Herstellungskosten des Normgebäudes nicht berücksichtigten wesentlich 

wertbeeinflussenden besonderen Bauteile werden einzeln erfasst. Danach erfolgen 

bauteilweise getrennte aber pauschale Herstellungskosten- bzw. Zeitwertzuschläge in der 

Höhe, wie dies dem gewöhnlichen Geschäftsverkehr entspricht. Grundlage dieser 

Zuschlagsschätzungen sind die in [1], Kapitel 3.01.4 angegebenen Erfahrungswerte für 

durchschnittliche Herstellungskosten für besondere Bauteile. Bei älteren und/oder 

schadhaften und/oder nicht zeitgemäßen besonderen Bauteilen erfolgt die 

Zeitwertschätzung unter Berücksichtigung diesbezüglicher Abschläge. 

besondere Bauteile Herstellungswert (ohne BNK) 

Dachgaube 5.000,00 



Besondere Einrichtungen 

Die besonderen (Betriebs)Einrichtungen werden einzeln erfasst und einzeln pauschal in 

ihren Herstellungskosten bzw. ihrem Zeitwert geschätzt, jedoch nur in der Höhe, wie dies 

dem gewöhnlichen Geschäftsverkehr entspricht. Grundlage sind die in [1], Kapitel 3.01.3 

angegebenen Erfahrungswerte der durchschnittlichen Herstellungskosten für besondere 

(Betriebs)Einrichtungen. 

besondere Einrichtungen Zeitwert (inkl. BNK) 

Staubsauger 2.000,00 € 

Baunebenkosten 

Die Baunebenkosten (BNK) werden prozentual als Funktion der Gesamtherstellungskosten 

(einschl. der Herstellungskosten der Nebenbauteile, besonderen Einrichtungen und 

Außenanlagen) und den Planungsanforderungen bestimmt. Dieser Wertermittlung werden 

die in [1], Kapitel 3.01.7 veröffentlichten durchschnittlichen pauschalisierten BNK zugrunde 

gelegt. 

Außenanlagen 

Die wesentlich wertbeeinflussenden Außenanlagen wurden im Ortstermin getrennt erfasst 

und einzeln pauschal in ihrem Sachwert geschätzt. Grundlage sind die in [1], Kapitel 

3.01.5 angegebenen Erfahrungswerte für durchschnittliche Herstellungskosten. Bei älteren 

und/oder schadhaften Außenanlagen erfolgt die Sachwertschätzung unter 

Berücksichtigung diesbezüglicher Abschläge. 

Außenanlagen Sachwert (inkl. BNK) 

prozentuale Schätzung: 6,50 % der Gebäudesachwerte insg. (192.719,65 €) 12.526,78 € 

Gesamtnutzungsdauer 

Die übliche wirtschaftliche Nutzungsdauer = Gesamtnutzungsdauer (GND) ergibt sich aus 

der für die Bestimmung der NHK gewählten Gebäudeart sowie dem 

Gebäudeausstattungsstandard. Sie ist deshalb wertermittlungstechnisch dem Gebäudetyp 

zuzuordnen und ebenfalls aus [1], Kapitel 3.01.1 entnommen. 

Gewichtung der ausstattungsbezogenen GND 

für das Gebäude: Einfamilienhaus 

Die GND wird als gewichteter Mittelwert aus den für die gewählte Gebäudeart und den 

Ausstattungsstandards tabellierten üblichen Gesamtnutzungsdauern bestimmt. Die 

relativen Gebäudeanteile für die Gewichtung der GND wurden auf der Grundlage der 

diesbezüglichen Angaben in den Ausstattungsstandard-Tabellen bzw. Bauteiltabellen 

geschätzt. 

Ausstattungs- übliche GND relativer Gebäudeanteil relativer GND-Anteil 

standard 

[Jahre] 

[%] 

[Jahre] 

gehoben 100 24,0/46,0 52,17 

mittel 80 22,0/46,0 38,26 

Summe 46,0/46,0 90,43 Jahre 

gewichtete, ausstattungsbezogene übliche GND rd. 90 Jahre 

Gewichtung der ausstattungsbezogenen GND 



für das Gebäude: Doppelgarage 

Die relativen Gebäudeanteile für die Gewichtung der GND wurden auf der Grundlage der 

diesbezüglichen Angaben in den Ausstattungsstandard-Tabellen bzw. Bauteiltabellen 

geschätzt. Die GND wird mit rd. 50 Jahre aus den für die gewählte Gebäudeart und den 

Ausstattungsstandards tabellierten üblichen Gesamtnutzungsdauern bestimmt. 

Restnutzungsdauer 

Als Restnutzungsdauer ist die Differenz aus üblicher Gesamtnutzungsdauer und 

tatsächlichem Lebensalter am Wertermittlungsstichtag zugrunde gelegt. Für das relativ 

neue Gebäude reicht diese Vorgehensweise aus. 

Alterswertminderung 

Die Alterswertminderung der Gebäude erfolgt nach dem linearen Abschreibungsmodell. 

Wertminderung wegen Baumängel und Bauschäden 

Die in der Gebäudebeschreibung aufgeführten Wertminderungen wegen zusätzlich zum 

Kaufpreis erforderlicher Aufwendungen insbesondere für die Beseitigung von Bauschäden 

und die erforderlichen (bzw. in den Wertermittlungsansätzen als schon durchgeführt 

unterstellten) Modernisierungen werden nach den Erfahrungswerten auf der Grundlage für 

diesbezüglich notwendige Kosten marktangepasst, d.h. der hierdurch (ggf. zusätzlich 

"gedämpft" unter Beachtung besonderer steuerlicher Abschreibungsmöglichkeiten) 

eintretenden Wertminderungen quantifiziert. 

Sachwertfaktor 

Der angesetzte objektartspezifische Sachwertfaktor k wird auf der Grundlage der 

verfügbaren Angaben des örtlichen Gutachterausschusses unter Hinzuziehung des in [1], 

Kapitel 3.03 veröffentlichten Gesamtsystems der bundesdurchschnittlichen 

Sachwertfaktoren als Referenz- und Ergänzungssystem, in dem die Sachwertfaktoren 

insbesondere gegliedert nach Objektart, Wirtschaftskraft der Region, Bodenwertniveau 

und Objektgröße (d.h. Gesamtgrundstückswert) angegeben sind, sowie eigener 

Ableitungen des Sachverständigen, insbesondere zu der regionalen Anpassung der v.g. 

bundesdurchschnittlichen Sachwertfaktoren, bestimmt. 

Danach liegen Kaufpreise für gleichartige Grundstücke in dieser Region rd. 51 % 

unterhalb des ermittelten vorläufigen Sachwerts (d.h. des herstellungskostenorientiert 

berechneten Substanzwerts). 



besondere objektspezifische Grundstücksmerkmale 

Hier werden die wertmäßigen Auswirkungen der nicht in den Wertermittlungsansätzen des 

Sachwertverfahrens bereits berücksichtigten Besonderheiten des Objekts korrigierend 

insoweit berücksichtigt, wie sie offensichtlich waren oder vom Auftraggeber, Eigentümer 

etc. mitgeteilt worden sind. 

besondere objektspezifische Grundstücksmerkmale Wertbeeinflussung insg. 

Modernisierungsbesonderheiten (-2.170,00 € x 1,000 ) -2.170,00 € 

* Bodenbelag im EG erneuern, 62 m² x 35,00 €/m² -2.170,00 € 

* Unterspannbahn an Dachfenster im Abstellraum 

des Spitzbodens abdichten 

-500,00 € 

Werteinfluss der Abgaben 

(Erschließungs- und Ausbaubeiträge entsprechend Bodenwertermittlung) 

- 7.490,00 € 

Summe -10.160,00 € 



4.5 Ertragswertermittlung 

Gebäudebezeichnung Mieteinheit Fläche Anzahl marktüblich erzielbare Nettokaltmiete 

monatlich jährlich 

(m²) (Stk.) (€/m²) bzw. 

(€/Stk.) 

(€) (€) 

Doppelgarage Garage 2,00 10,00 20,00 240,00 

Einfamilienhaus Wohnung 115,00 4,00 460,00 5.520,00 

Summe 115,00 - 480,00 5.760,00 

Rohertrag (Summe der marktüblich erzielbaren jährlichen Nettokaltmieten) 

Bewirtschaftungskosten (nur Anteil des Vermieters) 

5.760,00 € 

(20,00 % der marktüblich erzielbaren jährlichen Nettokaltmiete) 

− 

1.152,00 € 

jährlicher Reinertrag = 4.608,00 € 

Reinertragsanteil des Bodens 

4,10 % von 20.000,00 € (Liegenschaftszinssatz × Bodenwert) 

Auftrag 000000 Musterweg 1, 00000 Musterhausen Seite 23 von 30 

− 

820,00 € 

Ertrag der baulichen und sonstigen Anlagen = 3.788,00 € 

Barwertfaktor (gem. Anlage 1 zur ImmoWertV) 

bei p = 4,10 % Liegenschaftszinssatz 

und n = 78 Jahren Restnutzungsdauer 

× 

23,328 

Ertragswert der baulichen und sonstigen Anlagen = 88.366,46 € 

Bodenwert (vgl. Bodenwertermittlung) + 20.000,00 € 

vorläufiger Ertragswert = 108.366,46 € 

besondere objektspezifische Grundstücksmerkmale − 10.160,00 € 

Ertragswert = 98.206,46 € 

rd. 98.200,00 €


Erläuterungen zu den Wertansätzen in der Ertragswertberechnung 

Wohnflächen 

Die Berechnungen der Wohnflächen wurden von mir durchgeführt (vgl. Anlage 9 

Berechnungen). Sie orientieren sich an der WF-Wohnflächenrichtlinie, in der die von der 

Rechtsprechung insbesondere für Mietwertermittlungen entwickelten Maßgaben zur 

nutzwertabhängigen Anrechnung der Grundflächen auf die Nutzfläche systematisiert sind 

(vgl. Literaturverzeichnis [2], Teil 1, Kapitel 15). 

Rohertrag 

Die Basis für die Ermittlung des Rohertrags ist die aus dem Grundstück ortsüblich 

marktüblich erzielbare Nettokaltmiete. Diese entspricht der jährlichen Gesamtmiete ohne 

sämtliche auf den Mieter zusätzlich zur Grundmiete umlagefähigen Bewirtschaftungskosten. 

Ein örtlicher Mietspiegel existiert nicht. Sie wird daher auf der Grundlage von 

Vergleichsmieten für mit dem Bewertungsgrundstück vergleichbar genutzte Grundstücke 

aus der Mietpreissammlung des Sachverständigen bzw. diesbezüglich angestellten 

Recherchen als mittelfristiger Durchschnittswert abgeleitet. 

Bewirtschaftungskosten 

Die vom Vermieter zu tragenden Bewirtschaftungskostenanteile werden auf der Basis von 

Marktanalysen vergleichbar genutzter Grundstücke (insgesamt als prozentualer Anteil am 

Rohertrag, oder auch auf €/m² Wohn- oder Nutzfläche bezogen oder als Absolutbetrag je 

Nutzungseinheit bzw. Bewirtschaftungskostenanteil) bestimmt. 

Dieser Wertermittlung werden u.a. die in [1], Kapitel 3.05 veröffentlichten 

durchschnittlichen Bewirtschaftungskosten zugrunde gelegt. Dabei wurde darauf geachtet, 

dass dasselbe Bestimmungsmodell verwendet wurde, das auch der Ableitung der 

Liegenschaftszinssätze zugrunde liegt. 

Liegenschaftszinssatz 

Der für das Bewertungsobjekt angesetzte Liegenschaftszinssatz wurde auf der Grundlage 

• des in [1], Kapitel 3.04 veröffentlichten Gesamtsystems der bundesdurchschnittlichen 

Liegenschaftszinssätze als Referenz- und Ergänzungssystem, in dem die 

Liegenschaftszinssätze gegliedert nach Objektart, Restnutzungsdauer des Gebäudes 

sowie Objektgröße (d.h. des Gesamtgrundstückswerts) angegeben sind, sowie 

• eigener Ableitungen des Sachverständigen, insbesondere zu der regionalen Anpassung 

der v.g. bundesdurchschnittlichen Liegenschaftszinssätze, 

bestimmt. 

Gesamtnutzungsdauer 

Vgl. diesbezüglich die differenzierte GND-Ermittlung in der Sachwertermittlung. 

Restnutzungsdauer am Wertermittlungsstichtag 

Vgl. diesbezüglich die differenzierte RND-Ermittlung in der Sachwertermittlung. 



4.6 Wohnpreise im Kreis Landkreis xxxxx 

Quelle: 

Aktualität: 

Wohnpreise von ImmobilienScout24, Immobilien Scout GmbH, Berlin 

Oktober 2009 bis März 2010 

Grafik Grafik 

Bezirke gefärbt und beschriftet gemäß Nachfrageindex 

(Bezug BRD = 100) 

Durchschnittlicher qm-Angebotspreis je Bezirk 

Legende für den Nachfrageindex (Verhältnis Gesuche / Angebote (BRD = 100)): 

Kaum Angebote, kaum Gesuche (weniger als 3 Angebote oder weniger als 10 Gesuche) 

Stark unterdurchschnittliche Nachfrage (Index: < 40) 

Unterdurchschnittliche Nachfrage (Index: 40 - 80) 

Durchschnittliche Nachfrage-Situation (Index: 80 - 120) 

Überdurchschnittliche Nachfrage (Index: 120 - 160) 

Stark überdurchschnittliche Nachfrage (Index: > 160) 

Die Nachfragesituation nach Einfamilienhäusern ist in der Lage stark unterdurchschnittlich wie die Grafik 

zuvor zeigt. Der durchschnittliche Kaufpreis liegt bei ca. 874,79 € je m². Der ermittelte marktangepasste 

vorläufige Sachwert für das Bewertungsobjekt liegt bei 878,00 € je m² Wohnraum. Dieses Ergebnis liegt 

leicht über dem ermittelten Marktwerten. Das Ergebnis ist plausibel. 

Objektart 

und Größe 

Wohnung bis 

70 qm 

Wohnung 71 – 

120 qm 

Wohnung 

größer 120 qm 

Haus bis 120 

qm 

Haus größer 

120 qm 

Anzahl 

Angebote 

Angebote (Basis: 1.426 Angebote) Gesuche (Basis: 205 Gesuche) 

Kaufprei 

s je qm 

Streuungs- 

intervall (90 %) 

Anzahl 

Gesuche 

Kaufprei 

s je qm 

Streuungs- 

intervall (90 %) 

187 (13,1 %) 760,24 € 206,90 € - 1.116,67 € 15 (7,3 %) 686,05 € 244,44 € - 1.166,67 € 

117 (8.2 %) 684,08 € 111,11 € - 950,00 € 23 (11,2 %) 931,31 € 333,33 € - 1.625,00 € 

6 (0.4 %) 591,99 € 91,43 € - 992,06 € 9 (4,4 %) 892,06 € 211,11 € - 1.592,31 € 

543 (38,1 %) 874,79 € 179,78 € - 1.500,00 € 71 (34,6 %) 876,87 € 250,00 € - 1.390,91 € 

573 (40,2 %) 789,06 € 159,60 € - 1.400,98 € 87 (42,4 %) 884,73 € 267,86 € - 1.714,29 € 



4.7 Verkehrswert 

Grundstücke mit der Nutzbarkeit des Bewertungsgrundstücks werden üblicherweise zu 

Kaufpreisen gehandelt, die sich vorrangig am Sachwert orientieren. 

Der Sachwert wurde zum Wertermittlungsstichtag mit rd. 100.000,00 € ermittelt. 

Der zur Stützung ermittelte Ertragswert beträgt rd. 98.200,00 €. 

Der Verkehrswert für das mit einem Einfamilienhaus und Doppelgarage bebaute 

Grundstück in 00000 Musterhausen Musterweg 1, 

Grundbuch Blatt lfd. Nr. 

xxxxx 1880 1 

Gemarkung Flur Flurstück 

xxxxx 5 117/3 

wird ohne Berücksichtigung der Grunddienstbarkeit zum Wertermittlungsstichtag 

26.07.2010 mit rd. 

geschätzt. 

99.000,00 € 

in Worten: neunundneunzigtausend Euro 

4.8 Wertminderung durch die Grunddienstbarkeit 

Ausgangspunkt der Wertermittlung des belasteten Grundstücks ist dessen Bodenwert 

ohne Berücksichtigung der Belastung durch das Leitungsrecht. Dieser Bodenwert beträgt 

rd. 20.000,00 € bzw. 26,73 €/m². Die Wertminderung, die das belastete Grundstück 

erleidet, ergibt sich aus dem wirtschaftlichen Nachteil, wobei auf objektive Gesichtspunkte 

abzustellen ist. Für ein Baugrundstück ist dabei vor allem der Wiederverkaufspreis zu 

betrachten, also der Preisunterschied, der sich für dasselbe Grundstück ohne und mit 

Leitung ergibt. 

Leitungsrechte sind im Allgemeinen mit Bau- und Nutzungsbeschränkungen verbunden. 

Zudem kann das Grundstück jederzeit zum Zwecke der Unterhaltung oder ggf. 

Erneuerung betreten werden. Nach WertR sind folgende Aspekte in der Wertermittlung zu 

berücksichtigen: 

• Leitungsart bzw. die damit verbundenen Beschränkungen; 

• Größe und Lage der belasteten Fläche (Schutzstreifen); 

• der Grad der Beeinträchtigung auf der belasteten (Teil)Fläche; 

• bei Belastungen von Teilflächen ggf. auch eine Auswirkung auf das Gesamtgrundstück; 

• eine mögliche Änderung der Grundstücksqualität; 

• die jeweilige Nutzung des Grundstücks und ggf. die Änderung der Nutzungsmöglichkeiten; 

• sonstige Wertminderung; 

• die ggf. vereinbarte Rente und deren Anpassungsmöglichkeit. 



Im Allgemeinen wird die Höhe der Wertminderung des belasteten Grundstücks an der Art 

der Leitung und am Umfang des jeweiligen Schutzstreifens bemessen, wobei z.B. auf die 

in der Fachliteratur veröffentlichten Erfahrungswerte zurückgegriffen werden kann. Dazu 

wird in [3] folgende Tabelle veröffentlicht, die Eingang in die Rechtsprechung gefunden 

hat. Es wird die allgemein übliche Wertminderung als Prozentsatz vom Bodenwert der 

belasteten Fläche wie folgt beschrieben: 

Grad der Beeinträchtigung Wohngrundstücke Gewerbegrundstücke 

keine oder nur unwesentliche 

Beeinträchtigung der Nutzungsmöglichkeit 10-30% 10-20% 

teilweise Einschränkung der 

Nutzungsmöglichkeit 30-70% 20-55% 

starke Einschränkung der 

Nutzungsmöglichkeit 70-80% 55-80% 

Die Grunddienstbarkeit belastet eine Fläche im Vorderland, die nur noch eingeschränkt 

nutzbar ist. Insbesondere eignet sich diese Fläche nicht mehr für eine Bebauung. Die 

betroffene Fläche am östlichen Grundstücksrand ist 18,0 m * 4,0 m = rd. 72 m² groß. Die 

mögliche Nutzung beschränkt sich auf Grünfläche, ggf. Stellplatzfläche, sodass das 

Grundstück insgesamt in seiner Nutzung eingeschränkt ist. 

26,73 € x 72 m² x 0,3 = 577,37 €. 

Die Wertminderung durch die Grunddienstbarkeit (Leitungsrecht) beträgt ca. 600,00 €. 

Der Sachverständige bescheinigt durch seine Unterschrift zugleich, dass ihm keine 

Ablehnungsgründe entgegenstehen, aus denen jemand als Beweiszeuge oder 

Sachverständiger nicht zulässig ist oder seinen Aussagen keine volle Glaubwürdigkeit 

beigemessen werden kann. 

Magdeburg, den 28. Juli 2010 

__________________________ 

Uwe Torbohm 



Hinweise zum Urheberschutz und zur Haftung 

Urheberschutz, alle Rechte vorbehalten. Das Gutachten ist nur für den Auftraggeber und 

den angegebenen Zweck bestimmt. Eine Vervielfältigung oder Verwertung durch Dritte ist 

nur mit schriftlicher Genehmigung gestattet. 

Der Auftragnehmer haftet unbeschränkt, sofern der Auftraggeber oder (im Falle einer 

vereinbarten Drittverwendung) ein Dritter Schadenersatzansprüche geltend macht, die auf 

Vorsatz oder grobe Fahrlässigkeit, einschließlich von Vorsatz oder grober Fahrlässigkeit 

der Vertreter oder Erfüllungsgehilfen des Auftragnehmers beruhen, in Fällen der 

Übernahme einer Beschaffenheitsgarantie, bei arglistigem Verschweigen von Mängeln, 

sowie in Fällen der schuldhaften Verletzung des Lebens, des Körpers oder der 

Gesundheit. 

In sonstigen Fällen der leichten Fahrlässigkeit haftet der Auftragnehmer nur, sofern eine 

Pflicht verletzt wird, deren Einhaltung für die Erreichung des Vertragszwecks von 

besonderer Bedeutung ist (Kardinalpflicht). In einem solchen Fall ist die 

Schadensersatzhaftung auf den vorhersehbaren und typischerweise eintretenden 

Schaden begrenzt. 

Die Haftung nach dem Produkthaftungsgesetz bleibt unberührt. 

Ausgeschlossen ist die persönliche Haftung des Erfüllungsgehilfen, gesetzlichen 

Vertreters und Betriebsangehörigen des Auftragnehmers für von ihnen durch leichte 

Fahrlässigkeit verursachte Schäden. 

Die Haftung für die Vollständigkeit, Richtigkeit und Aktualität von Informationen und Daten, 

die von Dritten im Rahmen der Gutachtenbearbeitung bezogen oder übermittelt werden, 

ist auf die Höhe des für den Auftragnehmer möglichen Rückgriffs gegen den jeweiligen 

Dritten beschränkt. 

Eine über das Vorstehende hinausgehende Haftung ist ausgeschlossen bzw. ist für jeden 

Einzelfall auf maximal 1.000.000,00 EUR begrenzt. 

Außerdem wird darauf hingewiesen, dass die im Gutachten enthaltenen Karten (z.B. 

Straßenkarte, Stadtplan, Lageplan, Luftbild, u.ä.) und Daten urheberrechtlich geschützt 

sind. Sie dürfen nicht aus dem Gutachten separiert und/oder einer anderen Nutzung 

zugeführt werden. Falls das Gutachten im Internet veröffentlicht wird, wird zudem darauf 

hingewiesen, dass die Veröffentlichung nicht für kommerzielle Zwecke gestattet ist. Im 

Kontext von Zwangsversteigerungen darf das Gutachten bis maximal zum Ende des 

Zwangsversteigerungsverfahrens veröffentlicht werden, in anderen Fällen maximal für die 

Dauer von 6 Monaten. 



5 Rechtsgrundlagen, verwendete Literatur und Software 

5.1 Rechtsgrundlagen der Verkehrswertermittlung 

BauGB: 

Baugesetzbuch i.d.F. der Bekanntmachung vom 23. Dezember 2004 (BGBl. I S. 2414), 

zuletzt geändert durch Artikel 4 des Gesetzes vom 24. Dezember 2008 (BGBl. I S. 3018) 

BauNVO: 

Baunutzungsverordnung - Verordnung über die bauliche Nutzung der Grundstücke vom 

23. Januar 1990 (BGBl. I S. 132), zuletzt geändert durch Art. 3 des 

Investitionserleichterungs- und Wohnbaulandgesetzes vom 22. April 1993 (BGBl. I S. 

466) 

ImmoWertV: 

Verordnung über die Grundsätze für die Ermittlung der Verkehrswerte von Grundstücken - 

Immobilienwertermittlungsverordnung - ImmoWertV vom 6. Dezember 1988 (BGBl. I S. 

2209), zuletzt geändert durch Artikel 3 BauROG vom 18. August 1997 (BGBl. I S. 2081) 

BGB: 

Bürgerliches Gesetzbuch vom 2. Januar 2002 (BGBl. I S. 42, 2909), zuletzt geändert 

durch Artikel 5 des Gesetzes vom 10. Dezember 2008 (BGBl. I S. 2399) 

WoFlV: 

Wohnflächenverordnung - Verordnung zur Berechnung der Wohnfläche vom 25. 

November 2003 (BGBl. I S. 2346) 

ZVG: 

Gesetz über die Zwangsversteigerung und die Zwangsverwaltung vom 24. März 1897 

(RGBl. S. 97), in der Fassung der Bekanntmachung vom 20. Mai 1898 (RGBl. S. 369, 

713) (BGBl. III 310-14), zuletzt geändert durch Artikel 32 des Gesetzes vom 17. 

Dezember 2008 (BGBl. I S. 2586) 

5.2 Verwendete Wertermittlungsliteratur 

[1] Sprengnetter (Hrsg.): Immobilienbewertung – Marktdaten und Praxishilfen, 

Loseblattsammlung, Sprengnetter Immobilienbewertung, Sinzig 2010 

[2] Sprengnetter (Hrsg.): Immobilienbewertung – Lehrbuch und Kommentar, 

Loseblattsammlung, Sprengnetter Immobilienbewertung, Sinzig 2010 

[3] Kleiber, Simon: Verkehrswertermittlung von Grundstücken, 

Bundesanzeigerverlag 2010 

[4] Gerady, Möckel, Troff: Praxis der Grundstücksbewertung, OLZOG-Verlag 2009 



5.3 Verwendete fachspezifische Software 

Das Gutachten wurde unter Verwendung des von der Sprengnetter GmbH, Sinzig 

entwickelten Softwareprogramms “WF-ProSa 2010, Version 25.0” (Stand Juni 2010) 

erstellt. 

6 Verzeichnis der Anlagen 

Anlage 1: Auszug aus dem Übersichtskarte 

mit Kennzeichnung der Lage des Bewertungsobjekts 

Anlage 2: Auszug aus dem Stadtplan 


Anlage 3: Auszug aus der Liegenschaftskarte 

mit Kennzeichnung des Bewertungsobjekts 

Anlage 4: Auszug aus der Bodenrichtwertkarte 


Anlage 5: Auskunft zum Bauplanungsrecht der Verbandsgemeinde 

xxxxxx 

Anlage 6: Auskunft aus der Denkmalliste 

Anlage 7: Auskunft aus dem Baulastenverzeichnis 

Anlage 8: Auskunft aus dem Altlastenkataster 

Anlage 9: Berechnung des Bruttorauminhalts und der Wohnfläche 

Anlage 10: Schnitt, Grundrisse und Lageplan 

Anlage 11: Fotos 

Anhänge in diesem Muster aus datenschutzrechtlichen Gründen nicht Vorhanden

G U T A C H T E N - Sachverständigenbüro Uwe Torbohm

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