2120_2002_VE Begründung - Mörfelden-Walldorf

Stadt Mörfelden-Walldorf 

Stadtteil Mörfelden 

Bebauungsplan Nr. 49 „Am Walldorfer Weg“ 

Begründung zum Vorentwurf 

(§ 9 Abs. 8 BauGB) 

07. Oktober 2008 

Bearbeitung: 

Dipl.-Ing. Ulf Begher, Stadtplaner 

Dipl.-Ing. Wolfgang Schulz, Stadtplaner 

PLANUNGSGRUPPE DARMSTADT 

Begher, Begher, Lenz, Raabe - Partnerschaftsgesellschaft 

Architekten und Stadtplaner 

Alicenstraße 23 64293 Darmstadt 

tel 06151 - 99 500 fax 99 50 22 

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www.planungsgruppeDA.de 

2120_2002_VE Begründung.doc Stand 19.09.2008

Inhaltsverzeichnis 

2120_2002_VE Begründung.doc Stand 19.08.2008

Begründung Seite 1 

INHALT 

TEIL A - BEGRÜNDUNG 

1. Erfordernis und Ziel der Planaufstellung 6 

2. Lage des Plangebietes und räumlicher Geltungsbereich 6 

3. Rechtsgrundlagen 7 

4. Planungsrechtliche Situation / Schutzausweisungen 7 

4.1 Regionalplan 7 

4.2 Flächennutzungsplan 8 

4.3 Landschaftsplan 8 

4.4 Bebauungsplan 8 

4.5 Schutzausweisungen / Landschaftsschutz und Naturschutz 8 

5. Städtebauliche Situation und gegenwärtiger Bestand 8 

6. Bestand und Bewertung der Naturraumpotenziale 9 

6.1 Lage und naturräumliche Einordnung des Plangebietes 9 

6.2 Relief und Boden 9 

6.3 Hydrogeologie und Grundwasser 9 

6.4 Klima und Luft 9 

6.5 Landschaft, Freizeit und Erholung 9 

6.6 Vegetation und Fauna 10 

6.6.1 Potentiell natürliche Vegetation 10 

6.6.2 Reale Vegetation 10 

6.7 Fauna 13 

7. Landespflegerische Zielvorstellungen 15 

7.1 Bodenpotenzial 15 

7.2 Wasserpotenzial 15 

7.3 Klimapotenzial / Luftqualität / Lärm 16 

7.4 Arten- und Biotoppotenzial (Biotisches Potenzial) 16 

7.5 Orts- und Landschaftsbild 16 

7.6 Erholungswert 17 

8. Wasserwirtschaftliche Belange 17 

8.1 Bodenversiegelung 17 

8.2 Wasserversorgung 17 

8.3 Grundwasserbewirtschaftungsplan „Hessisches Ried“ 17 

8.4 Abwasser 17 

8.5 Oberirdische Gewässer 18 

8.6 Altlasten 18 

9. Städtebauliches Konzept 18 

10. Immissionsschutz 21 

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10.1 Emissionsermittlung 21 

10.2 Immissionsermittlung 21 

10.3 Mögliche Schallschutzkonzepte 24 

10.4 Schallschutzmaßnahmen 25 

10.5 Fazit 28 

10.6 Fluglärm 28 

11. Inhalt und Begründung der Festsetzungen im Bebauungsplan 29 

11.1 Art der Nutzung 29 

11.2 Höchstzulässige Zahl der Wohnungen 29 

11.3 Maß der baulichen Nutzung 30 

11.3.1 Grundflächenzahl und Geschossflächenzahl 30 

11.3.2 Flächenanteile von Gemeinschaftsanlagen 30 

11.3.3 Stellplätze und Garagen in Vollgeschossen 30 

11.3.4 Hinzurechnung von unterirdischen Garagen 30 

11.3.5 Zahl der Vollgeschosse 30 

11.3.6 Höhe baulicher Anlagen 31 

11.3.7 Höhenbezugspunkt 31 

11.4 Bauweise und überbaubare Grundstücksflächen 31 

11.4.1 Überbaubare Grundstücksflächen 31 

11.4.2 Bauweise 32 

11.4.3 Überschreiten der festgesetzten überbaubaren Grundstücksflächen 32 

11.4.4 Stellung baulicher Anlagen 32 

11.5 Mindestmaße der Baugrundstücke 32 

11.6 Flächen für Stellplätze, Garagen und Gemeinschaftsstellplätze 32 

11.6.1 Stellplatzkonzept für den Bereich des Geschosswohnens 33 

11.6.2 Stellplatzkonzept für den Bereich der verdichteten Einfamilienhaus-Bebauung 33 

11.7 Zulässigkeit von untergeordneten Nebenanlagen (§ 14 Abs. 1 BauNVO) 34 

11.8 Verkehrsflächen 34 

11.8.1 Verkehrserschließung 34 

11.8.2 Busbahnhof und Parkplätze 35 

11.8.3 Fuß- und Radwege 35 

11.9 Flächen für Versorgungsanlagen 35 

11.10 Führung von Versorgungsanlagen und -leitungen 35 

11.11 Öffentliche Grünflächen 36 

11.11.1 Ortsrandeingrünung 36 

11.11.2 Grünzug 36 

11.11.3 Spielplatz 36 

11.12 Nutzung erneuerbarer Energien 37 



11.13 Bauliche und sonstige technische Vorkehrungen zur Vermeidung oder Minderung von 

schädlichen Umwelteinwirkungen i.S.d. Bundesimmissionsschutzgesetzes 38 

11.14 Maßnahmen zum Schutz, zur Pflege und zur Entwicklung von Boden, Natur und 

Landschaft 38 

11.14.1 Oberflächengestaltung 38 

11.15 Öffentliche Grünflächen, Anpflanzen und Flächen zum Anpflanzen von Bäumen, 

Sträuchern und sonstigen Bepflanzungen 39 

11.15.1 Ortsrandeingrünung 39 

11.15.2 Grünzug 39 

11.15.3 Grundstücksbepflanzung 39 

11.15.4 Vorgärten 39 

11.15.5 Bäume im öffentlichen Raum 40 

11.15.6 Dachbegrünung 40 

11.15.7 Kletterpflanzen 40 

11.16 Mindestanforderungen an Baum-, Strauch- und sonstige Anpflanzungen 40 

12. Begründung der bauordnungsrechtlichen Festsetzungen 40 

12.1 Gestaltung der Dächer 40 

12.2 Dachaufbauten und -einschnitte 41 

12.3 Einfriedungen 41 

12.4 Sichtschutzanlagen 41 

13. Wasserrechtliche Satzung (gemäß § 42 Abs. 3 HWG) 41 

14. Hinweise und Empfehlungen 41 

14.1 Hinweis auf Grundwasserbewirtschaftungsplan 41 

14.2 Hinweis auf Bodendenkmäler 42 

14.3 Artenempfehlungen 42 

15. Eingriffs- und Ausgleichsbetrachtung 42 

15.1 Verbal-argumentative Einordnung 42 

15.2 Numerische Bilanzierung 42 

15.3 Ausgleich 44 

16. Bodenordnung 44 

17. Planungsstatistik 45 

17.1 Flächenstatistik 45 

17.2 Anzahl der Wohneinheiten / Einwohner 45 



TEIL B - UMWELTBERICHT 

18. Umweltbericht 47 

19. Kurzdarstellung des Inhalts und der wichtigsten Ziele des Bebauungsplanes 47 

19.1 Lage und naturräumliche Einordnung 47 

19.2 Art des Vorhabens und wesentliche Festsetzungen 47 

19.3 Umfang des Vorhabens und Angaben zum Bedarf an Grund und Boden 48 

19.4 Umweltschutzziele aus Fachgesetzen und -planungen sowie deren Berücksichtigung 48 

19.4.1 Fachgesetze 48 

19.4.2 Fachplanungen 50 

19.5 Beschreibung des derzeitigen Umweltzustandes, Bewertung der Umweltauswirkungen 

und der Maßnahmen zur Vermeidung und Verringerung 50 

19.5.1 Schutzgut Mensch 51 

19.5.2 Schutzgut Boden 51 

19.5.3 Schutzgut Wasser 51 

19.5.4 Schutzgut Klima und Luft 52 

19.5.5 Schutzgut Tiere und Pflanzen / Biologische Vielfalt 52 

19.5.6 Schutzgut Schutzgebiete 53 

19.5.7 Schutzgut Landschaft 53 

19.5.8 Schutzgut Kultur- und Sachgüter 53 

19.6 Wechselwirkung der vorgenannten Schutzgüter 53 

19.7 Prognose über die Entwicklung des Umweltzustandes 54 

20. Alternativenprüfung 54 

21. Beschreibung der Vorgehensweise / Schwierigkeiten bei der Ermittlung 54 

22. Überwachung der Umweltauswirkungen (Monitoring) 54 

23. Allgemein verständliche Zusammenfassung 55 

24. Literatur- und Quellenverzeichnis 55 

Abbildungsverzeichnis 

Abb. 1: Geltungsbereich Bebauungsplan Nr. 49 „Am Walldorfer Weg“ - ohne Maßstab ................................6 

Abb. 2: Ausdauernde Ruderalflur ..................................................................................................................10 

Abb. 3: Schmale, landwirtschaftlich genutzte Fläche ....................................................................................10 

Abb. 4: Birkenaufwuchs auf ehemaligen Streuobstflächen ............................................................................11 

Abb. 5: Vergraste, verbuschte Streuobstflächen ............................................................................................11 

Abb. 6: Landschaftsplanerische Bestandsaufnahme (September 2008) ......................................................12 

Abb. 7: Städtebaulicher Rahmenplan ............................................................................................................20 

Abb. 8: Schallimmissionsplan – Beurteilungspegel Tag (Gutachten Fritz GmbH 2008) ................................22 

Abb. 9: Schallimmissionsplan – Beurteilungspegel Nacht (Gutachten Fritz GmbH 2008) .............................23 

Abb. 10: Lärmpegelbereiche in Anlehnung an die DIN 4109 (Gutachten Fritz GmbH 2008) .........................27 



2120_2002_VE Begründung.doc 

Teil A 

Begründung


1. Erfordernis und Ziel der Planaufstellung 

Durch die Aufstellung des Bebauungsplanes Nr. 49 "Am Walldorfer Weg" sollen die planungsrechtlichen 

Voraussetzungen für die Entwicklung eines Wohngebietes beiderseits 

des Walldorfer Weges, geschaffen werden. 

Im östlichen Bereich des Plangebietes soll seniorengerechtes Wohnen ggf. in Kombination 

mit sozialem Wohnungsbau ermöglicht werden; die westlichen Plangebietsflächen sind für 

verdichteten Einfamilienhausbau vorgesehen. Im Anschluss an die neue Fuß- und Radweg-Unterführung 

unter der Bahn soll ein Busbahnhof planungsrechtlich ermöglicht werden. 

2. Lage des Plangebietes und räumlicher Geltungsbereich 

Das Plangebiet „Am Walldorfer Weg“ liegt im Westen des Stadtteils Mörfelden unmittelbar 

westlich der Bahnlinie Mannheim-Frankfurt und grenzt nördlich an bereits bestehende 

Wohngebiete. 

Abb. 1: Geltungsbereich Bebauungsplan Nr. 49 „Am Walldorfer Weg“ - ohne Maßstab 



Der räumliche Geltungsbereich des Bebauungsplanes Nr. 49 "Am Walldorfer Weg" umfasst 

die Flurstücke 20/2, 27/3, 33/3, 34/8, 42/6, 42/7, 42/8, 42/12, 42/14, 42/16, 42/18, 43, 

44, 45, 46, 47, 48, 49, 50, 51/1, 51/2, 51/3 , 54/1, 54/2, 56/2 , 57/2, 57/3, 58/2 , 58/3, 59/2, 

59/3, 60/3, 60/4, 61/3, 61/4, 62/3, 62/4, 76, 77, 78, 79, 80, 81, 82, 83, 84, 85, 86,87/1, 

87/2,88,89,90,415/2 (teilweise, ca. 236 m²), 416, 417/4, 418/3, jeweils Flur 2, Gemarkung 

Mörfelden und wird begrenzt durch: 

im Norden: die Grenzen der Flurstücke 119/1, 355, 119/2, 357, 322 (jeweils Flur 3) 

im Osten: die Grenzen der Flurstücke 91, 420/18 (jeweils Flur 2) 

im Süden: die Grenzen der Flurstücks 821, 822/5, 868/1 (jeweils Flur 4) und die 

Grenzen der Flurstücke 418/2, 42/17, 42/15, 42/13, 42/11 (jeweils Flur 2) 

im Westen: die Grenzen des Flurstücks 42/10 (Flur 2) 

Die Flächengröße des räumlichen Geltungsbereichs des Bebauungsplanes Nr. 49 "Am 

Walldorfer Weg " beträgt ca. 5,2 ha. 

3. Rechtsgrundlagen 

(Stand Oktober 2008) 

− Baugesetzbuch (BauGB) i. d. F. der Bekanntmachung vom 23.09.2004 (BGBl. I, 

S. 2414), zuletzt geändert am 21.12.2006 (BGBl. I 2007, S. 3316) 

− Baunutzungsverordnung (BauNVO) i. d. F. vom 23.01.1990 (BGBl. I, S. 132), zuletzt 

geändert am 22.04.1993 (BGBl. I, S. 466) 

− Planzeichenverordnung (PlanzV 90) vom 18.12.1990 (BGBl. I, S. 58) 

− Hessische Bauordnung (HBO) i. d. F. vom 18.06.2002 (GVBl. I 2002, S. 274), zuletzt 

geändert am 06.09.2007 (GVBl. I 2007, S. 548) 

− Gesetz über Naturschutz und Landschaftspflege (Bundesnaturschutzgesetz – 

BNatSchG) i. d. F. vom 25.03.2002 (BGBl. I 2002, S. 1193), zuletzt geändert am 

08.04.2008 (BGBl. I, S. 686) 

− Hessisches Gesetz über Naturschutz und Landschaftspflege (Hessisches Naturschutzgesetz 

HENatG) vom 04.12.2006 (GVBl. I S. 619), zuletzt geändert am 

12.12.2007 (GVBl. I S. 851) 

− Wasserhaushaltsgesetz (WHG) i. d. F. der Bekanntmachung vom 19.08.2002 (BGBl. I 

S. 3245), zuletzt geändert am 10.05.2007 (BGBl. I S. 666) 

− Hessisches Wassergesetz (HWG) i. d. F. vom 22.01.1990 (GVBl. I 2002, S. 113), zuletzt 

geändert am 19.11.2007 (GVBl. S. 792) 

− Bundesimmissionsschutzgesetz (BImSchG) ) i. d. F. vom 26.09.2002 (BGBl. I, 2002, 


− Gesetz über die Umweltverträglichkeitsprüfung (UVPG) i. d. F. der Bekanntmachung 

vom 25.06.2005 (BGBl. I 2005, S. 1757), zuletzt geändert am 23.10.2007 (BGBl. I S. 

2470). 

4. Planungsrechtliche Situation / Schutzausweisungen 

4.1 Regionalplan 

Im Regionalplan Südhessen 2000, neu bekannt gemacht am 13.09.2004 (St. Anz. 37/04), 

ist das Plangebiet als Siedlungsbereich Zuwachs dargestellt. 

Durch die Darstellung als „Siedlungsbereich Zuwachs“ ist der geplante Bebauungsplan an 

die Ziele der Raumordnung angepasst, entspricht also dem Erfordernis des § 1 Abs. 4 

BauGB. 



4.2 Flächennutzungsplan 

Der seit dem 01.02.2001 wirksame Flächennutzungsplan der Stadt Mörfelden-Walldorf 

stellt den Bereich im Osten entlang der Bahnlinie als gemischte Baufläche und im übrigen 

Bereich als Wohnbaufläche dar. 

Die Entwicklung aus dem Flächennutzungsplan gemäß § 8 Abs. 2 BauGB ist somit gewährleistet. 

4.3 Landschaftsplan 

Im Landschaftsplan der Stadt Mörfelden–Walldorf (LP 2000) sind für den Planbereich u.a. 

folgende Entwicklungsziele formuliert worden: 


• Verbesserte Eingrünung von Siedlungsflächen 

• Erhaltung der Erholungswirkung der siedlungsnahen Bereiche (Durchgrünung, Wegeverbindung) 

• Erhaltung der Sandtrockenrasen und Ackerwildkrautgesellschaften sowie trockenheitsgeprägter 

Gras- und Krautfluren als wertvolle Biotope 

• Erhöhung des Strukturreichtums in ausgeräumten Landschaftsausschnitten 

• Umweltverträgliche landwirtschaftliche Nutzung mit Ackerrandstreifen- oder – 

flächen, Extensivgrünland und Erhaltung der Obstbaumbestände 

In der Themenkarte „Biotopverbund und Biotopvernetzung“ verläuft quer durch das geplante 

Wohngebiet eine Biotopverbundlinie, die später entlang der Bahnlinie in Richtung Norden 

weitergeführt wird. 

Diese Informationen werden für die weitere Planung zur Orientierung an Landschaftsplanerische 

Vorgaben für die Flächengestaltung im neu zu entwickelnden Wohngebiet, aber 

auch für mögliche Minimierungs- und Ausgleichsmaßnahmen herangezogen. 

4.4 Bebauungsplan 

Für das Plangebiet besteht kein rechtskräftiger Bebauungsplan. 

4.5 Schutzausweisungen / Landschaftsschutz und Naturschutz 

Innerhalb des Plangebietes liegen einige möglicherweise nach § 31 HENatG geschützte 

Streuobstwiesen. 

Das Plangebiet liegt innerhalb des Wasserschutzgebietes Zone III B. 

Nördlich des Plangebietes liegt das FFH-Gebiet 6017-307 Sandtrockenrasen 

zwischen Mörfelden und Walldorf (Geschützter Landschaftsbestandteil „Rödergewann 

von Mörfelden–Walldorf"). 

5. Städtebauliche Situation und gegenwärtiger Bestand 

Das Plangebiet „Am Walldorfer Weg“ liegt im Westen des Stadtteils Mörfelden unmittelbar 

westlich der Bahnlinie Mannheim-Frankfurt. Es grenzt direkt an den nördlichen Stadtteilrand 

von Mörfeldens westlichen Wohngebieten an. Den bisherigen Ortsrand bildet hier eine 

vorwiegend zweigeschossige Wohnbebauung sowie ein neu errichteter Kindergarten. 

Das Plangebiet besteht aus kleinflächigen Ackerstreifen, überwiegend jedoch aus verbrachten 

und verbuschten Streuobstwiesen und Ackerflächen. Insgesamt wird das Gebiet 

durch viele Kleintrampelpfade durchquert und als Spielfläche genutzt. 

Es wird durchquert vom dem Fuß- und Radweg „Walldorfer Weg“, der die bestehenden 

Wohngebiete mit der zwischen Walldorf und Mörfelden gelegenen Gesamtschule und den 

Sportflächen verbindet.


6. Bestand und Bewertung der Naturraumpotenziale 

6.1 Lage und naturräumliche Einordnung des Plangebietes 

Das Plangebiet liegt im Außenbereich zwischen den Stadtteilen Mörfelden und Walldorf 

westlich der Bahnlinie, die das Gemeindegebiet durchschneidet. Westlich und nördlich des 

Plangebietes liegen landwirtschaftlich genutzte Flächen mit eingestreuten Obstbaumbeständen. 

Südlich grenzen die westlichen Wohngebiete des Stadtteils Mörfelden an. 

Das Plangebiet liegt in der naturräumlichen Haupteinheit „Untermainebene“, einer vorwiegend 

sandigen Ebene im Rhein-Main-Tiefland. Die zugehörige Grundeinheit „Mönchwald 

und Dreieich“ ist noch teilweise bewaldet und durch Sandböden gekennzeichnet. 

6.2 Relief und Boden 

Das Plangebiet liegt auf einer Höhe von ca. 100 m ü.NN. Das Relief ist weitgehend eben. 

Geologisch liegen Kiese und Sande des Pleistozän vor (HLfB, 1979). Die Böden bestehen 

aus Braunerden mit Bändern aus Decksediment über Flugsand, Parabraunerde sowie 

Gley-Braunerde aus Decksediment über Flugsand und Gley-,Bänder-,Parabraunerde aus 

Decksediment über Flugsand und /oder sandigem Hochflutlehm (Landschaftsplan Mörfelden-Walldorf, 

2000 – LP 2000). 

Durch die intensive landwirtschaftliche Nutzung ist der Boden im Plangebiet anthropogen 

überformt. 

6.3 Hydrogeologie und Grundwasser 

Im Stadtgebiet von Mörfelden-Walldorf sind gut wasserdurchlässige, sandig-kiesige Terrassensedimente 

von großer Mächtigkeit vorherrschend. Die Grundwasserergiebigkeit in 

diesem Bereich ist groß. Die Verschmutzungsempfindlichkeit des Grundwassers wird als 

wechselnd groß bis mittel eingestuft, da die anstehenden Lockergesteine sandig und gut 

durchlässig sind. 

Es herrschen hohe bzw. schwankende Grundwasserstände. Das Grundwasser kann bis 

auf 1 m Flurabstand ansteigen. 

6.4 Klima und Luft 

Das Plangebiet liegt in der klimatisch begünstigten Rhein-Main-Ebene. Die mittlere jährliche 

Lufttemperatur liegt bei 9° C, die mittlere jährliche Niederschlagsmenge bei 600-700 

mm. 

Die landwirtschaftlichen Flächen, vor allem Wiesenflächen, besitzen ein Bedeutung als 

Kaltluftentstehungsgebiet. Aufgrund des ebenen Reliefs bilden sich jedoch keine Kaltluftströme 

mit Bedeutung für den Siedlungsbereich. 

6.5 Landschaft, Freizeit und Erholung 

Als dominierendes Element der Landschaft treten die Streuobstwiesenbrachen in Erscheinung. 

Diese gliedern die Landschaft, dokumentieren aber auch den Kulturwandel dadurch, 

dass die Streuobstwiesen ungenutzt verbrachen. Durch die angrenzende Wohnbebauung 

und die nördlich gelegene Bertha-von-Suttner-Schule wird das Gebiet intensiv durch Fahrradfahrer 

und Fußgänger sowie spielende Kinder genutzt. Die Flächen des Plangebietes, 

sowie die nördlich angrenzenden Flächen mit den landwirtschaftlichen Wegen haben eine 

hohe Bedeutung für die Naherholung. 

Das Plangebiet wird stark durch die angrenzende ICE-Trasse der Bahn verlärmt. 



6.6 Vegetation und Fauna 

6.6.1 Potentiell natürliche Vegetation 

Ohne menschlichen Einfluss würde sich ein Flattergras-Buchenwald (Milio-Fagetum) als 

potentiell natürliche Vegetation an diesem Standort ausprägen. 

6.6.2 Reale Vegetation 

Das Plangebiet wird derzeit durch den Walldorfer Weg in Nord-Südrichtung durchquert. 

Beidseits liegen landwirtschaftlich genutzte Ackerflächen. Überwiegend besteht das Plangebiet 

aus verbrachten Streuobstwiesen und Ackerbrachen in unterschiedlichen Entwicklungsstadien 

von Jungbrachen bis überwiegend stark vergrasten Flächen. 

Abb. 2: Ausdauernde Ruderalflur 

Abb. 3: Schmale, landwirtschaftlich genutzte Fläche 



Es haben sich einige Ruderalarten angesiedelt, wie z.B. Rainfarn (Tanacetum vulgare), 

Beifuß (Artemisia vulgaris), Johanniskraut (Hypericum perforatum), Acker-Stiefmütterchen 

(Viola tricolor-Gruppe), Wilde Möhre (Dauca carota) und dominierende Land- 

Reitgrasbestände. Eine genaue Auflistung ist im ökologischen Fachgutachten enthalten. 

Geschützte Arten oder Sand-Trockenrasen wurden während der drei Begehungen des 

Fachgutachters nicht gefunden (BfL Heuer & Döring). 

Auf einer Parzelle dominiert eine Birkenreihe das Landschaftsbild. Ansonsten kommen überwiegend 

ungepflegte Obstbäume, ein Walnussbaum und eine Traubeneiche vor. 

Abb. 4: Birkenaufwuchs auf ehemaligen Streuobstflächen 

Abb. 5: Vergraste, verbuschte Streuobstflächen 

Im Süden und Westen grenzt mehrstöckige Wohnbebauung sowie ein Kindergarten an. Im 

Norden grenzen Streuobstwiesen und ihre Verbuschungsstadien des FFH-Gebietes 

Nr.6017-307 an. Im Nordwesten liegen bewirtschaftete Ackerflächen. Im Osten bildet die 

Bahnlinie und eine Streuobstwiesenbrachflächen, die nicht mehr zum Geltungsbereich des 

Bebauungsplanes gehört, die Grenze des Plangebietes. 



Abb. 6: Landschaftsplanerische Bestandsaufnahme (September 2008) 



6.7 Fauna 

Für das Plangebiet wurde ein ökologisches Fachgutachten vom Büro BfL Heuer & Döring, 

Brensbach erstellt. Die wesentlichen Inhalte werden im Folgenden dargestellt: 

In der Zeit vom Ende April bis zum 09. September 2009 wurde das Gebiet zu verschiedenen 

Tageszeiten begangen und auf Vorkommen von Vögeln, Fledermäusen, Reptilien, 

Heuschrecken, Laufkäfern und Tagfaltern hin untersucht. Für die Bearbeitung der Fledermäuse 

und Laufkäfer wurde das Büro Biologo - Dipl. Biol. Dirk Diehl (Babenhausen) hinzugezogen. 

Avifauna 

Es erfolgte eine Brutvogelkartierung mit sechs Begehungsterminen. Zusätzlich einbezogen 

wurden Beobachtungen, die während der Erfassung anderer Artengruppen gemacht wurden. 

Nachgewiesen wurden im Untersuchungsgebiet 45 Vogelarten, von denen 20 Arten 

im Untersuchungsgebiet brüten. Die Anzahl der im Gebiet im gesamten Jahresverlauf zu 

beobachtenden Vogelarten dürfte noch deutlich über dieser Zahl liegen, nimmt man Durchzügler 

und Wintergäste hinzu. 

Der Grünspecht wurde als Nahrungsgast beobachtet. Direkt nördlich an das Untersuchungsgebiet 

angrenzend wurde eine Steinkauzbrut festgestellt (in Hessen gefährdete Art, 

zudem Anhang IV-Art der FFH-Richtlinie). Die Obstwiesenbrachen und Sandäcker des UG 

gehören zum Nahrungsrevier des Steinkauzpaares. 

Mit zumeist nur wenigen Brutpaaren vertreten, sind im Untersuchungsgebiet die charakteristischen 

Brutvögel des Siedlungsraums und der kleingliedrigen Kulturlandschaft. Es 

sind dies häufige Arten wie Amsel, Mönchsgrasmücke, Blau- und Kohlmeise, die in den 

Heckenzügen oder auf den brachgefallenen Streuobstwiesen brüten. Mit mehreren Brutpaaren 

vertreten sind auch Feld- und Haussperling sowie der Grünfink. Einzelne Brutnachweise 

gab es für den Girlitz (in der 2006 aktualisierten Roten Liste Hessen in der 

Vorwarnliste angeführt) und den Hausrotschwanz. Nur als Nahrungsgäste im Gebiet festgestellt 

wurden Gartenrotschwanz, Kernbeißer und Stieglitz (Arten, die auf der 2006 aktualisierten 

Roten Liste Hessen in der Vorwarnliste aufgeführt sind). 

Neben den typischen Gartenvögeln finden sich als Nahrungsgäste Kulturfolger wie Elster 

und Rabenkrähe. Das Gebiet zur Nahrungssuche nutzen auch Turmfalke und Mäusebussard. 

Fledermäuse 

Zum Nachweis von Fledermäusen wurde das Gebiet viermal begangen (6. und 23. Mai, 13. 

Juni und 9. September). Jeweils in der Dämmerung und in der Dunkelheit wurden die Flächen 

zur Erfassung jagender Fledermäuse langsam abgelaufen. 

Lediglich zwei Fledermausarten Abendsegler und Zwergfledermaus wurden an den Begehungstagen 

im Untersuchungsgebiet nachgewiesen. Alle Tiere wurden jeweils auf der Jagd 

beobachtet. Aus einem Quartier ausfliegende Tiere wurden nicht entdeckt. 

Reptilien 

Typische Eidechsen-Lebensräume mit sonnigen, exponierten Lagen (Böschungen, Steinhaufen) 

fehlen im Gebiet. Die Begehungen der Flächen im Untersuchungsraum (Sichtbeobachtungen, 

Kontrolle möglicher Verstecke von Mai bis September) blieben ohne Reptilienfund. 

Tagfalter 

Von den 2008 im Untersuchungsgebiet nachgewiesenen 22 Arten (Tagfalter und Widderchen) 

sind der Gelbwürfelige Dickkopffalter (Cartherocephalus palaemon) und der Kleine 

Perlmutterfalter (Issoria lathonia) auf der Vorwarnliste der Hessischen Roten Liste (Tagfalter 

bzw. Widderchen) angeführt, beides also Arten, die in ihrer Verbreitung zurückgehen. 

Eine Art, die Goldene Acht (Colias hyale) - ein Wanderfalter - ist in Hessen und in der Roten 

Liste für Deutschland als gefährdet angeführt. Gemäß § 10 Abs. 2 Nr. 10 BNatSchG 



i.V.m der Bundesartenschutzverordnung besonders geschützt sind Kleines Wiesenvögelchen 

(Coenonympha pamphilus), Goldene Acht (Colias hyale), Kleiner Feuerfalter (Lycaena 

phleas) und Hauhechel-Bläuling (Polyommatus icarus). Eine besondere Bedeutung für 

Tagfalter ist aufgrund der derzeitigen Nutzung der Flächen nicht zu erkennen. 

Heuschrecken 

Während der vier Begehungen im Untersuchungsgebiet (Mai – August 2008) wurden geeignete 

Biotope auf das Vorkommen von Heuschrecken hin überprüft. Die Artbestimmung 

erfolgte durch das Verhören der charakteristischen Lautäußerungen ('Gesänge'). Im Laufe 

des Sommers wurden bei diesen Stichproben 17 Heuschreckenarten nachgewiesen. Drei 

der nachgewiesenen Arten gelten in Hessen als gefährdet, zwei weitere sind in der Liste 

der Arten aufgeführt, deren Bestand in den letzten Jahren deutlich abgenommen hat (Vorwarnliste). 

Mit dem Braunen Grashüpfer (Chorthippus brunneus), der Gefleckten Keulenschrecke 

(Myrmeleo-tettix maculatus, Vorwarnliste) und dem Weinhähnchen (Oecanthus pelluscens) 

sind typische Arten trockenwarmer Standorte im UG vertreten. Es fehlen jedoch die charakteristischen 

Arten von Trockenrasen und Heiden (z.B. der Heide-Grashüpfer - Stenobothrus 

lineatus) und Arten der offenen Sandflächen (Blauflügelige Ödlandschrecke – Oedipoda 

caerulescens), die im angrenzenden FFH-Gebiet verbreitet vorkommen. 

Laufkäfer 

Insgesamt wurden bei 4 Begehungen 26 Arten durch Handfang registriert. Das Artenspektrum 

kennzeichnet ziemlich geschlossen trockenwarme Sandgebiete. 17 trockenheitsliebende 

Arten nach Koch (1989) steht eine feuchtigkeitsliebende Art (Frühlings-Grabläufer - 

Pterostichus vernalis) gegenüber. Die Laufkäfervorkommen im Gebiet können als mäßig 

artenreich bezeichnet werden. Sandlaufkäfer wurden nicht festgestellt. 

Die beiden Blatthornkäfer Polyphylla fullo (Walker) und Anoxia villosa (Sand-Maikäfer) sind 

gemäß § 10 Abs. 2 Nr. 10 BNatSchG i.V.m der Bundesartenschutzverordnung besonders 

geschützt. 

Zusammenfassung 

Die Untersuchungen in den Monaten April bis September 2008 lassen keine besondere 

Bedeutung des Gebietes für die untersuchten Artengruppen Vögel, Fledermäuse, Reptilien, 

Heuschrecken, Tagfalter und Laufkäfer erkennen. Nachgewiesen wurden hauptsächlich 

euryöke Arten und nur wenige spezialisiertere, seltenere Arten. Seltene charakteristische 

Arten der Trockenrasen und Heiden, die man angesichts der Boden- und Klimaverhältnisse 

hätte erwarten können, wurden nicht oder nur vereinzelt gefunden. Besonders 

geschützte Tierarten wurden bei den Artengruppen Vögel (alle heimischen Arten), 

Tagfalter und Blatthornkäfer festgestellt. Nach Anhang IV der FFH-Richtlinie streng geschützte 

Tierarten sind die beiden im Gebiet nachgewiesenen Fledermausarten und der 

Steinkauz, die das Untersuchungsgebiet als Jagdrevier nutzen. 



7. Landespflegerische Zielvorstellungen 

Für den Bereich des Bebauungsplanes ist die grundsätzliche Frage der Überbaubarkeit auf 

der Ebene des Flächennutzungsplanes und des Regionalplanes positiv beantwortet worden. 

Die landschaftspflegerischen Ziele, die im Zuge einer Bebauung des Plangebietes zu beachten 

sind, sind nachfolgend aufgeführt. 

7.1 Bodenpotenzial 

Erhalt und Schutz des Bodens sowie sparsamer Umgang mit dem Boden (zur Wasserfilterung 

und -speicherung, als Lebensraum für Bodenlebewesen und als Vegetationsstandort) 

- Minimierung der Versiegelung durch sparsamen Flächenverbrauch für Bebauung und 

Erschließung (Erschließungsnetz und Straßen-/Wegebreiten). 

- Nutzungsorientierte Minimierung des Versiegelungsgrades durch Verwendung von Teil- 

statt Vollversiegelungen. 

- Schutz des Bodens vor schädigenden Einflüssen wie z. B. Pestizid-, Kunstdünger- und 

Streusalzeinsatz, Verdichtung. 

- Schutz des Bodens und Förderung seiner Durchlüftung durch ständige Vegetationsdecken. 

- Winderosionsschutz durch ständige Vegetationsdecken und vertikale Vegetationsstrukturen. 

- Sicherung und Wiederverwendung des Oberbodens, insbesondere während der Baumaßnahmen. 

7.2 Wasserpotenzial 

Erhalt der Rückhaltung der Niederschläge und Berücksichtigung der Schutzbedürftigkeit 

des Grundwassers (Quantität und Qualität). 

- Minimierung der Versiegelung und des Versiegelungsgrades (siehe Bodenpotenzial). 

- Reinhaltung des Wassers u. a. durch Verzicht auf Pestizid- Kunstdünger und Streusalzeinsatz. 

- Entlastung der Grundwasserentnahme mit der Folge der Grundwasserabsenkung und 

Schädigung der Vegetation in Trinkwassergewinnungsgebieten durch Nutzung von Niederschlagswasser 

der Dachflächen (Brauchwassernutzung). 

- Reduzierung der mit der Überbauung einhergehenden verminderten Grundwasserneubildung 

durch dezentrale Versickerung von überschüssigem Niederschlagswasser 

der Dach- und Nebenflächen sowie der Fuß- und Radwege. 

Hierbei ist die besondere Schutzbedürftigkeit des Grundwassers zu beachten (Einhaltung 

einer Mächtigkeit des als Filter wirksamen, nicht gesättigten Bodenkörpers von 

> 1,50 m über Grundwasserstand und damit Ausschluss von Schacht- und Rigolenversickerung). 

Möglich ist auch eine Wasserabführung über flachgemuldete (Abflußverzögerung, 

Wasserreinigung) Entwässerungsgräben (Kaskadensystem), die in Vorfluter 

oder in Versickerungsflächen münden. 

- Vermeidung eines beschleunigten Oberflächenabflusses mit Förderung von Hochwasserspitzen 

in den Vorflutern durch Weiterverwendung und Versickerung bzw. durch 

verzögerte Ableitung des Niederschlagswassers. 

- Sicherung einer Reinigung der Straßenabwässer. 



7.3 Klimapotenzial / Luftqualität / Lärm 

Vermeidung einer Verschlechterung des Kleinklimas und der Luftqualität sowie Schutz vor 

Schadstoff- und Lärmimmissionen 

- Schutz vor den starken Süd-Südwest und den kalten Nordost-Ostwinden. Da komplexe 

Baukörper Windverwirbelungen hervorrufen können, sind in ausreichendem Maße die 

Pflanzung von Einzelbäumen und Baumreihen vorzusehen, sodass Starkwinde ‘ausgekämmt’ 

werden können. 

- Freihaltung von Durchlüftungsbahnen in Süd-Nord-Richtung, die das Eindringen von 

Frischluft in das Wohngebiet bei austauscharmen (windschwachen) Wetterlagen ermöglichen. 

- Verbesserung der klimatisch-lufthygienischen Belastungssituation durch Schaffung und 

Vernetzung von Grünflächen innerhalb des Plangebietes auch durch die Inanspruchnahme 

der Dachflächen als Vegetationsstandort. 

- Luftverbesserung und Reduzierung der baubedingten Überwärmung durch Durchgrünung 

des Straßenraumes, Fassaden- und Dachbegrünungen, Verwendung begrünter 

Befestigungen. 

- Minimierung einer Zunahme des Schadstoffausstoßes durch Energieerzeugung durch 

Förderung bzw. Zulassen von regenerativen und schadstoffarmen Energieträgern (z. B. 

Sonnenkollektoren) und von passiven Energiesparmaßnahmen (z. B. Fassadenverglasungen 

vor unbeheizten Räumen, sinnvolle Gebäudestellung). Darüber hinaus ist 

der Ausschluss von elektrischer Heizung und flüssigen bzw. festen Baustoffen, sofern 

eine gasförmige oder Fernwärme-Energieversorgung gewährleistet ist, vorzusehen. 

7.4 Arten- und Biotoppotenzial (Biotisches Potenzial) 

Erhaltung und Förderung natürlicher Lebensgemeinschaften (Flora und Fauna) 

- Schaffung von Lebensraum durch eine starke Durchgrünung des Plangebietes unter 

Verwendung von standortgerechten, heimischen Bäumen, Sträuchern, Stauden und 

Gräser (z.B. intensive Dachbegrünung). 

- Erhalt bzw. Schaffung von ökologisch wertvollen Bereichen, die keiner oder nur geringer 

Nutzungs- und Pflegeintensität des Menschen ausgesetzt sind (z. B. kleinflächige Sukzessionsflächen, 

extensive Dachbegrünung). 

- Vernetzung der Lebensräume innerhalb des Plangebietes und Vernetzung des Plangebietes 

mit seiner Umgebung. 

7.5 Orts- und Landschaftsbild 

Schaffung einer vielfältigen, abwechslungsreichen und harmonischen Orts- und Landschaftsbildsituation 

- Anpassung der Baukörper in Höhe, Fassaden- und Dachgestaltung und Ausdehnung an 

das ortstypische Erscheinungsbild und Beschränkung der baulichen Höhen entlang des 

nördlichen Bebauungsrandes. 

- Landschaftsgerechte Durchgrünung und Eingrünung des Plangebietes. Nutzung vorhandener 

Randeingrünungselemente wie z.B. verbuschte Streuobstwiesen. 

- Schaffung von prägenden Vegetationsstrukturen, z.B. Straßenbaumpflanzungen entsprechend 

der Hierarchie der Erschließungswege. 

- Grünordnerische Gestaltung des Plangebietes mit Schwerpunktsetzung auf öffentlichkeitswirksame 

Teilbereiche (Einfriedungen, Eingangsbereiche, Stellplatzflächen, 

Verkehrsflächen, Gemeinschaftsflächen o. a.). 



- Herstellung eines abwechslungsreich eingegrünten Ortsrandes und eines fließenden 

Überganges des Ortes in die Landschaft. Hierbei sind die klimatischen und lufthygienischen 

sowie die biotopvernetzenden Aspekte zu berücksichtigen. 

7.6 Erholungswert 

Bereitstellung von Freiräumen unterschiedlicher Öffentlichkeitsgrade 

- Schaffung öffentlicher bzw. halböffentlicher Freiräume (z. B. Kommunikations- statt Abstandsflächen). 

- Begrünung der Verkehrsflächen und Gestaltung unter Berücksichtigung von Fuß- und 

Radwegeverbindungen in den Siedlungskern und in den Außenbereich. 

Die landespflegerischen Zielvorstellungen werden weitgehend und, soweit planungsrechtlich 

umsetzbar, in den Bebauungsplan übernommen. 

8. Wasserwirtschaftliche Belange 

8.1 Bodenversiegelung 

Regelungen zum Maß der Bodenversiegelung werden in den textlichen Festsetzungen in 

Form von Teilversiegelungen getroffen. 

8.2 Wasserversorgung 

Die Trink- und Löschwasserversorgung ist durch die bestehenden Wasserversorgungsanlagen 

vermutlich sichergestellt. 

Die erforderliche Menge ist durch bestehende wasserrechtliche Genehmigungen vermutlich 

abgedeckt und wasserrechtlich und wasserwirtschaftlich ohne Probleme und ohne 

nachteilige Auswirkungen auf Natur und Landschaft bereitstellbar. 

Wasserqualität 

Die Wasserqualität des zur Verfügung zu stehenden Trinkwassers entspricht vermutlich 

den Anforderungen der Trinkwasserverordnung (TWVO). 

8.3 Grundwasserbewirtschaftungsplan „Hessisches Ried“ 

Das Planungsgebiet liegt im Geltungsbereich des Grundwasser-Bewirtschaftungsplanes 

„Hessisches Ried“ vom 09.04.1999. Dieser ist als Bewirtschaftungsplan i.S.d. § 36 (1) 

WHG ein Instrument der wasserwirtschaftlichen Fachplanung zur raumübergreifenden 

Steuerung wasserrechtlicher Entscheidungen. Er ist die Grundlage einer ökologisch orientierten 

Grundwasserbewirtschaftung und bildet damit die Voraussetzung für eine langfristig 

gesicherte Wasserversorgung im Ballungsraum Rhein-Main. 

Im Rahmen der Umsetzung dieser wasserwirtschaftlichen Fachplanung sind teilweise großflächige 

Grundwasserspiegelanhebungen beabsichtigt, die im Rahmen einer künftigen Bebauung 

zu beachten sind. Maßgeblich sind dabei jeweils die langjährigen Messstellenaufzeichnungen 

des Landesgrundwasserdienstes und speziell die Richtwerte der Referenzmessstellen 

des Grundwasser-Bewirtschaftungsplanes zu berücksichtigen. 

8.4 Abwasser 

Die Abwasserentsorgung für das Teilbaugebiet von ca. 5 ha im Bereich Schulzengewann 

nord-östlich der vorhandenen Bebauung im Bereich Steinweg kann sichergestellt werden. 

Im genehmigten Entwurf für das Baugebiet Steinweg II aus dem Jahr 1978 wurde bereits 

für den aktuellen Teilbaubereich eine Fläche von 4,89 ha als Bauerwartungsland berücksichtigt. 



Die Ableitung des im Teilbaugebiet anfallenden Schmutzwasser über die im Bereich Steinweg 

vorhandenen Mischwasserkanalisation ist möglich. 

In der aktuellen Schmutzfrachtsimulationsberechnung (SMUSI) wurden für den Bereich 

Schulzengewann mögliche Baugebietsflächen mit einer Gesamtgröße von 13,05 ha berücksichtigt. 

Bei der Baugebietsentwässerung wurde davon ausgegangen, dass eine dezentrale 

Versickerung von Niederschlagswasser erfolgt und nur ggf. Regenwasser von 

Straßenflächen und einigen Hofflächen (gewerbliche Nutzung) in das vorhandene Mischwassernetz 

eingeleitet werden. 

Eine Aussage zur gesicherten Ableitung des im Teilbaugebiet anfallenden Niederschlagswassers 

über die im Bereich Steinweg vorhandene Mischwasserkanalisation kann derzeit 

nicht erfolgen. 

8.5 Oberirdische Gewässer 

Oberirdische Gewässer sind im Plangebiet nicht vorhanden. 

8.6 Altlasten 

Schädliche Bodenveränderungen, Altlasten oder Grundwasserschäden sind in diesem Bereich 

nicht bekannt. 

Bei allen Baumaßnahmen, die einen Eingriff in den Boden erfordern, ist jedoch auf sensorische 

Auffälligkeiten zu achten. Werden diese festgestellt, ist umgehend das Regierungspräsidium 

Darmstadt, Abteilung Umwelt Darmstadt (Dezernat IV/Da 41.5), zu informieren. 

9. Städtebauliches Konzept 

Für das Plangebiet ist die Entwicklung eines Wohngebietes vorgesehen. Im östlichen Bereich 

des Plangebietes soll seniorengerechtes Wohnen ggf. in Kombination mit sozialem 

Wohnungsbau ermöglicht werden; die westlichen Plangebietsflächen sind für den verdichteten 

Einfamilienhausbau vorgesehen. 

Insgesamt ist das geplante Wohngebiet optimal in die Siedlungsstruktur integriert. Durch 

die unmittelbare Nähe zum S-Bahnhof Mörfelden und den geplanten Busbahnhof ist das 

Gebiet auf hohem Niveau an den öffentlichen Nahverkehr angebunden. In unmittelbarer 

Nähe befinden sich zudem Einkaufsmöglichkeiten und weitere Versorgungseinrichtungen. 

Bebauungsstruktur 

Der östliche Rand des Wohngebietes wird durch eine geschlossene dreigeschossige Geschosswohnungszeile 

gebildet, um hier die erforderliche lärmabschirmende Wirkung zu erreichen. 

Die Gebäudezeilen sollten durch gestalterische Elemente gegliedert werden. Eine 

Zonierung der Grundrisse mit lärmunempfindlichen Nutzungen zur Bahn hin sind zur Sicherung 

der Wohnqualität vorzusehen. 

Das südlichste Gebäude kann eine Seniorenwohneinrichtung aufnehmen. Auch andere 

Gebäude dieses Wohngebietsteiles eignen sich hierfür; dies ist abhängig von der Art des 

Seniorenwohnens. Die Punkthäuser im Innenbereich der östlichen Wohnbaugrundstücke 

stellen eine gehobene Art des Geschosswohnens dar, so dass eine Mischung der Bewohnerstruktur 

erreicht werden kann. 

Für das Grundstück mit direktem Anschluss an die Liebermannstraße (Eigentümer Friebe) 

wird das Entwicklungskonzept des Eigentümers übernommen. Es sieht dreigeschossige 

Geschosswohnungsbauten vor. Die Stellplätze für diese Wohngebäude sind im Wesentlichen 

in einer Tiefgarage untergebracht. 

Im westlichen Teilbereich sind Hausformen für das verdichtete Einfamilienhauswohnen mit 

einer Mischung aus Reihen-, Doppel-, und Einzelhäusern vorgesehen. 



Erschließung 

Die Erschließung der beiden Wohngebietsteile, jeweils geprägt durch Einfamilienhauswohnen 

und Geschosswohnen, erfolgt jeweils vom Rand her über eine Wohnsammelstraße mit 

Wendemöglichkeit am nördlichen Ende. Über den nördlichsten Wohnweg und den landwirtschaftlichen 

Weg am nordöstlich Rand des Plangebietes kann eine Querverbindung der 

beiden Haupterschließungsstraßen für Müllfahrzeuge und Notüberfahrten hergestellt werden. 

Die heute auch über den Walldorfer Weg erreichbare Grünkompostierungsanlage und die 

am Walldorfer Weg gelegene Baumschule mit Wohnung kann auch von Norden her über 

die Straße „An den Nussbäumen“ erreicht werden. Die bestehende Zufahrtmöglichkeit 

könnte auch nach Fertigstellung des Wohngebietes über die östliche Erschließungsstraße 

und den landwirtschaftlichen Weg bestehen bleiben, sollte aber anders geregelt werden. 

Der Bereich der verdichteten Einfamilienbebauung wird über die Haupterschließungsstraße 

und untergeordnete Wohnwege erschlossen. Die Parkierung für die Einzel- und Doppelhäuser 

ist jeweils auf den Grundstücken möglich; die Reihenhauszeilen haben jeweils einen 

Stellplatz vor dem Haus und den zweiten in einer Gemeinschaftsanlage vor Kopf der 

Zeilen. 

Die Parkierung für den gesamten östlichen Wohngebietsteil der Geschoßwohnungen erfolgt 

in Tiefgaragen und untergeordnet in der Zone zwischen Gebäude und Erschließungsstraße. 

Der Walldorfer Weg als wichtige Fuß- und Radwegeverbindung bleibt in seiner Lage erhalten. 

Er verläuft in Nord-Süd-Richtung mittig im Wohngebiet in einer linearen Grünfläche. 

Ein Fuß- und Radweg in Ost-West-Richtung stellt eine Verbindung vom Endpunkt des Zilleringes 

/ Liebermannstraße zur neuen Bahnunterführung her. So werden die bestehenden 

westlichen Stadtgebiete besser an den Bahnhof angeschlossen. Dieser Weg ist in das Erschließungsnetz 

und eine Grünfläche integriert und somit in seiner Bedeutung deutlich der 

Hauptverbindung zur alten Unterführung untergeordnet, so dass diese (und damit der Tizianplatz) 

nicht abgewertet wird. 

Busbahnhof 

Im Bereich westlich der Bahn zwischen Liebermannstraße und neuer Unterführung ist ein 

Busbahnhof und Bike&Ride-Plätze vorgesehen. Im Bereich nördlich davon, zwischen Bahn 

und Erschließungsstraße, kann eine öffentliche Stellplatzanlage entstehen. 

Freifächenkonzept und Erschließung 


Er verläuft mittig im Wohngebiet in einer linearen Grünfläche, die zum einen die bestehende 

Wegeverbindung aufwertet und zum anderen eine interne Verbindungsfläche zwischen 

den beiden Wohngebietsteilen darstellt. Sie kann mit Spielstationen, Bänken, einer 

Baumreihe etc. gestaltet werden. Am südlichen Ende des Walldorfer Weges ist eine öffentliche 

Grünfläche mit Spielplatz gelegen. 

Innerhalb der Siedlungsfläche gibt es damit Spielangebote. Damit soll den Naherholungssuchenden 

durch gezielte Anbindung der Hauptwegeverbindungen ein Angebot geschaffen 

werden. 



Grünstruktur 

Die lineare zentrale Grünfläche entlang des Walldorfer Weges sollte mit einer markanten 

Baumreihe gestaltet werden. Die Randeingrünung des Wohngebietes erfolgt im Norden 

über zwei anzupflanzende Flächen mit dichten Gehölzpflanzungen, im Westen und Osten 

grenzt das Wohngebiet an bestehende dichte Streuobstflächen, sodass hier kein Erfordernis 

besteht, weitere grünordnerische Maßnahmen vorzusehen. 

Abb. 7: Städtebaulicher Rahmenplan 



10. Immissionsschutz 

Das Gebiet der geplanten Wohnbebauung ist durch Schienenverkehrsgeräusche der westlich 

verlaufenden Eisenbahnlinie Mannheim-Frankfurt belastet. Im Rahmen einer schalltechnischen 

Untersuchung zum Plangebiet (Fritz GmbH, Schalltechnische Untersuchung, 

01.08.2008) wurden die Geräuschemissionen, die von der Bahnlinie ausgehen, berechnet. 

Das Gutachten wird hier verkürzt wiedergegeben. 

10.1 Emissionsermittlung 

Der Emissionspegel eines Schienenverkehrsweges bezeichnet den Mittelungspegel in einem 

horizontalen Abstand von 25 m zur Achse des Verkehrsweges in einer Höhe von 

3,60 m über Schienenoberkante (SO). Die Ermittlung des Emissionspegels erfolgt getrennt 

für den Tag- und den Nachtzeitraum nach den Vorgaben der „Schall 03“. Wesentliche Parameter 

für die Emissionsberechnung von Schienenverkehrswegen sind neben der Anzahl 

von Zugbewegungen die jeweilige Zugart, die Länge eines Zuges der betrachteten Zugklasse, 

der prozentuale Anteil scheibengebremster Fahrzeuge sowie die zulässige Streckengeschwindigkeit 

bzw. maximale Fahrgeschwindigkeit. Des Weiteren ist die Art des 

Fahrweges für die Geräuschemission von Bedeutung . 

Für die Strecke 4010 Mannheim - Frankfurt wird im Bereich Mörfelden für den Prognosefall 

2015 von einem Verkehrsaufkommen (Tag/Nacht) von insgesamt n =157/84 Zügen ausgegangen. 

Auf der untersuchten Strecke wird im Prognose-Planfall 2015 kein Personenfernverkehr 

abgewickelt. Dies wird zukünftig über die in Planung befindliche Neubaustrecke 

(NBS) Frankfurt–Mannheim erfolgen. Die maximale Fahrgeschwindigkeit im Bereich des 

Plangebietes beträgt v = 140 km/h. Als Fahrbahnart ist von einem Schotterbett mit Betonschwellen 

auszugehen. 

Aus den Eingangsparametern ergeben sich Emissionspegel für jede der beiden Richtungen 

von 

LmE,Tag = 71,0 dB(A), 

LmE,Nacht = 73,8 dB(A). 

Pegelbestimmend ist insbesondere im Nachtzeitraum der Güterverkehr. Nachts sind um 

nahezu 3 dB(A) höhere Emissionspegel gegeben als tags. In Anbetracht der Tatsache, 

dass nachts um 10 dB(A) strengere Orientierungswerte gelten, ist die kritischere Immissionssituation 

im Nachtzeitraum gegeben. 

10.2 Immissionsermittlung 

Für die geplanten Gebäudegrundrisse und die vorgesehene Geschosszahl wurden Gebäudelärmkarten 

für die geplanten Wohngebäude erstellt. Darin sind die Beurteilungspegel für 

die maximal belasteten Geschossebenen an den einzelnen Gebäudefassaden dargestellt. 

Tagwerte 

An den Ostfassaden der ersten Gebäudereihe werden Beurteilungspegel von bis zu Lr = 63 

dB(A) erreicht. An den Seitenfassaden der ersten Gebäudereihe sowie einzelnen Fassaden 

an Gebäuden der hinteren Bebauungsreihe sind Beurteilungspegel im Bereich von 

Lr = 56 bis 60 dB(A) zu erwarten. Tagsüber bewegen sich die Orientierungswertüberschreitungen 

somit größtenteils im Rahmen des für städtebauliche Planungen typischen Abwägungsspielraums 

von 5 dB(A). An den übrigen Gebäuden im Plangebiet sind im Tagzeitraum 

die Orientierungswerte für Allgemeine Wohngebiete von OW = 55 dB(A) eingehalten. 



Abb. 8: Schallimmissionsplan – Beurteilungspegel Tag (Gutachten Fritz GmbH 2008) 



Abb. 9: Schallimmissionsplan – Beurteilungspegel Nacht (Gutachten Fritz GmbH 2008) 



Nachtwerte 

Im Nachtzeitraum stellt sich die Immissionssituation wie erwartet wesentlich kritischer dar. 

An der am stärksten belasteten ersten Gebäudereihe sind Beurteilungspegel von bis zu 

Lr = 66 dB(A) zu erwarten. Damit sind die Orientierungswerte für Allgemeine Wohngebiete 

nachts von OW = 45 dB(A) um bis zu 21 dB(A) überschritten. Aufgrund der Abschirmung 

der geschlossenen Gebäudeformation in erster Reihe sind an den Ostfassaden der dahinterliegenden 

Gebäuden Beurteilungspegel im Bereich von Lr =55 bis 60 dB(A) zu erwarten. 

Die Überschreitungen der Orientierungswerte bewegen sich im Bereich von 10 bis 15 

dB(A) und sind damit nahezu im gesamten Plangebiet außerhalb des üblichen Abwägungsspielraums. 

Es sind daher geeignete Maßnahmen zur Konfliktminimierung bei der 

weiteren städtebaulichen Planung zu berücksichtigen. 

10.3 Mögliche Schallschutzkonzepte 

Auch wenn das Beiblatt 1 zur DIN 18005 Orientierungswerte nennt, d. h. Werte die im 

Rahmen der städtebaulichen Planung der Abwägung sämtlicher städtebaulicher Belange 

unterliegen, so können die hier zu erwartenden großräumigen und erheblichen Orientierungswertüberschreitungen 

nicht gegenüber anderen städtebaulichen Belangen zurückgestellt 

werden. Es besteht daher das Erfordernis, geeignete Schutzvorkehrungen für die geplante 

Bebauung vorzusehen. 

Grundsätzlich ist anzustreben Siedlungsflächen, durch „aktive" Schallschutzmaßnahmen“, 

d.h. durch Abschirmmaßnahmen an der relevanten Schallquelle, hier die Bahnstrecke, zu 

schützen. Hierfür ist die Errichtung von Lärmschutzwänden oder -wällen erforderlich. In 

Anbetracht des Sachverhaltes, dass die Bahnstrecke in dem relevanten Streckenabschnitt 

in Hochlage verläuft, ist die Realisierung derartiger Abschirmmaßnahmen mit großen Eingriffen 

in das Stadt- und Landschaftsbild verbunden. Um eine hinreichende Abschirmwirkung 

zu erzielen, ist es erforderlich, dass die Oberkante der Lärmschutzeinrichtung, die 

Beugungskante, mindestens 2 - 3 m über der Schienenoberkante liegt. Dies hätte "gewaltige" 

Lärmschutzbauwerke zur Konsequenz. 

Würde man den Bau von Lärmschutzwällen in Betracht ziehen, hätte man darüber hinaus 

einen erheblichen Flächenverbrauch zu berücksichtigen. Des Weiteren befindet sich der 

Geltungsbereich des Plangebiets insbesondere im Nordosten in einiger Entfernung zu der 

Bahnanlage. Damit Schallschutzanlagen einen wirksamen Schutz liefern, ist es neben einer 

angemessenen Höhe notwendig, sie möglichst nahe an der Gleisachse sowie über eine 

ausgedehnte Länge entlang der Gleise zu erstrecken. Die ist aufgrund der örtlichen 

Gegebenheiten nicht machbar. 

Die Möglichkeit umfangreicher Lärmschutzbauwerke scheidet aus den Vorgaben des bestehenden 

Naturschutzes und wegen des Erfordernisses der Erhaltung ökologischer Elementen 

aus. Ein Eingriff in den entlang der Bahnstrecke bestehenden Grüngürtel ist aus 

ökologischer Sicht nicht zu vertreten. Der erforderliche Schallschutz kann daher nur durch 

eine sachgerechte, d.h. die Belange des Lärmschutzes berücksichtigende Bebauungsstruktur 

und unter Berücksichtigung flankierender passiver Schallschutzmaßnahmen, erreicht 

werden. 

Bei der Ausrichtung von Baukörpern ist zu berücksichtigen, dass durch die Eigenabschirmung 

gewährleistet werden kann, dass "hinter" den Gebäuden, wo z.B. die Außenwohnbereiche 

anzuordnen sind, Verkehrslärmimmissionen auftreten, die in einer nutzungsverträglichen 

Größenordnung liegen. Im Hinblick auf die Aufstellung eines Bebauungsplanes wird 

daher empfohlen, die Belange des Schallschutzes durch geeignete Vorgaben zur Ausrichtung 

und zur Geschlossenheit der Bebauung sowie durch Festsetzungen zum passiven 

Schallschutz zu berücksichtigen. 



10.4 Schallschutzmaßnahmen 

Gerade in den innerstädtischen Bereichen ist es nahe liegend, einen ausreichenden 

Schallschutz durch passive Maßnahmen in Form von baulichen Vorkehrungen am Gebäude 

zu gewährleisten. Passive Schallschutzmaßnahmen sind bauliche Anforderungen an die 

Umfassungsbauteile schutzbedürftiger Räume, insbesondere an Fenster, Türen, Wände 

und Dächer. 

Die Dimensionierung der erforderlichen Luftschalldämmung von Außenbauteilen gegenüber 

Außenlärm erfolgt hierbei in Abhängigkeit von der Raumart oder Raumnutzung und 

von der Raumgröße. Die Festsetzung passiver Schallschutzmaßnahmen erfolgt basierend 

auf den Anforderungen der DIN 4109. Hierdurch kann sichergestellt werden, dass in 

schutzbedürftigen Räumen, die nicht nur dem vorübergehenden Aufenthalt von Personen 

dienen, ein angemessener Schallschutz gegeben ist. 

Für die Festlegung der erforderlichen Luftschalldämmung von Außenbauteilen gegenüber 

Außenlärm werden nach DIN 4109 verschiedene Lärmpegelbereiche zu Grunde gelegt, deren 

Einstufung nach dem jeweils zu erwartenden "maßgeblichen Außenlärmpegel" erfolgt. 

Nach den Vorgaben der DIN 4109 bestimmt sich der "maßgebliche Außenlärmpegel" für 

den Schienenverkehrslärm aus dem Beurteilungspegel für den Tagzeitraum (06.00 bis 

22.00 Uhr), wobei zu den errechneten Werten 3 dB(A) zu addieren sind. Da in dem hier 

vorliegenden Fall die Immissionen am Tage die in der Nacht um ca. 3 dB(A) unterschreiten, 

ist eine Ausrichtung des passiven Schallschutzes an den Beurteilungspegeln für den 

Tag nicht sinnvoll. Da die Nacht aufgrund der stärkeren Immissionen und des erhöhten 

Schutzanspruchs zur Gewährleistung der Nachtruhe der kritische Zeitraum ist, ist es sinnvoll, 

die Anforderungen an die Luftschalldämmung der Außenbauteile an den Beurteilungspegeln 

für die Nacht auszurichten. Der "maßgebliche Außenlärmpegel" bestimmt sich somit 

zu La = Lr,Nacht + 3 dB(A). 

Berücksichtigt man weiter, dass die DIN 18005 nachts einen um 10 dB(A) geringeren Orientierungswert 

vorgibt, so liegt es nahe, den nach Tabelle 8 und 9 der DIN 4109 ermittelten 

Lärmpegelbereich um zwei Stufen höher anzusetzen, d. h. im Allgemeinen ein erforderliches 

resultierendes Schalldämm-Maß um 10 dB(A) höher anzusetzen. 

Beispielsweise für die erste Gebäudereihe sind maximale Beurteilungspegel von 

Lr,Nacht = 66 dB(A) gegeben. Der maßgebliche Außenlärmpegel für die Nacht ergibt sich 

somit zu La = 66 dB(A) + 3 dB(A) = 69 dB(A). 

Gemäß Tabelle 8 der DIN 4109 befindet man sich hier im Lärmpegelbereich IV. Dort wäre 

ein erforderliches Schalldämm-Maß von erf. R'w,res = 40 dB vorgeschrieben. Da jedoch für 

die Nacht um 10 dB(A) strengere Anforderungen gelten ist hier ein Schalldämm-Maß von 

erf. R'w,res = 50 dB erforderlich , was nach DIN 4109 Lärmpegelbereich VI entspricht. Ein so 

hohes Schalldämm-Maß stellt besondere Anforderungen an die Außenbauteile, insbesondere 

die Fenster und die Fassade und ist nur zu erreichen, wenn der Fensterflächenanteil 

gering gehalten wird. Bei dem Entwurf der Gebäudegrundrisse ist ferner darauf zu achten, 

dass Außenwohnbereiche (Balkone etc .) zu der lärmabgewandten Seite hin zu orientieren 

sind. 

Aufgrund der Belastung durch den Schienenverkehrslärm ist es zwingend erforderlich, 

Festsetzungen zum passiven Schallschutz in den Bebauungsplan aufzunehmen. Aus immissionsschutzrechtlicher 

Sicht stellen Beurteilungspegel für die Nacht oberhalb von 

60 dB(A) eine besondere ErhebIichkeitsschwelle dar. An den Gebäuden in erster Reihe 

sind Beurteilungspegel für die Nacht jenseits dieser Grenze zu erwarten. Deswegen wird 

neben Anforderungen an die Luftschalldämmung von Außenbauteilen ebenfalls das Erfordernis 

von schallgedämmten Lüftungseinrichtungen definiert. Hierdurch wird erreicht, dass 

an Fassaden, die in erheblichem Umfang mit Schienenverkehrslärm beaufschlagt sind, 

Schlafräume angeordnet werden können. Durch den Einsatz schallgedämmter Lüftungselemente 

wird gewährleistet, dass in den Räumen ein weitgehend ungestörter Nachtschlaf 

bei einwandfreien lufthygienischen Bedingungen möglich ist. 



Zur Aufnahme in den Bebauungsplan kann daher die folgende Formulierung gewählt werden 

: 

Lärmschutz (§ 9 (1) Nr. 24 BauGB) 

Im Geltungsbereich sind auf den gekennzeichneten Flächen bei Neu-, Um- und Erweiterungsbauten 

auf Grund der Lärmimmissionen, hervorgerufen durch den Schienenverkehr, 

gemäß § 9 BauGB für Räume, die dem nicht nur vorübergehenden Aufenthalt von 

Personen dienen, bauliche Vorkehrungen zur Lärmminderung zu treffen. Zum Schutz 

der Aufenthaltsräume gegen Außenlärm ist nachzuweisen, dass die Anforderungen an 

die Luftschalldämmung der Außenbauteile gemäß Ziffer 5 und Tabelle 8 und 9 der DIN 

4109 ("Schallschutz im Hochbau - Anforderungen und Nachweise", Ausgabe 1989) erfüllt 

werden. In Abweichung zur DIN 4109 wird bei der Bestimmung des "maßgeblichen 

Außenlärmpegels" der Beurteilungspegel für die Nacht herangezogen . Darüber hinaus 

ist zur Gewährleistung der Nachtruhe das so ermittelte erforderliche Schalldämm-Maß 

um 10 dB zu erhöhen. 

Des weiteren sind für schutzwürdige Räume, deren Fassaden mit Verkehrslärmimmissionen 

von mehr als 70 dB(A) am Tag oder von mehr als 60 dB(A) in der Nacht beaufschlagt 

sind, schallgedämmte Lüftungseinrichtungen vorzusehen. 

Die für die Dimensionierung der Schalldämmung der Außenbauteile zu Grunde zu legenden 

Lärmpegelbereiche werden wie erläutert anhand der resultierenden Außenlärmpegel in 

der Nacht für die durch den Schienenverkehrslärm belasteten Fassaden bestimmt und sind 

übersichtlich in Abb. 10 „Lärmpegelbereiche in Anlehnung an die DIN 4109“ dargestellt. 

Tabelle: Anforderungen an die Luftschalldämmung von Außenbauteilen gemäß DIN 4109, 

Schallschutz im Hochbau 



Abb. 10: Lärmpegelbereiche in Anlehnung an die DIN 4109 (Gutachten Fritz GmbH 2008) 



10.5 Fazit 

Die durchgeführten schalltechnischen Untersuchungen zeigen, dass im Nachtzeitraum für 

das gesamte Plangebiet ein erhebliches Konfliktpotential aufgrund der Einwirkungen des 

Schienenverkehrslärms besteht. Tagsüber sind die Orientierungswerte an nahezu allen 

Gebäuden innerhalb des Plangebiets eingehalten, sodass in diesem Zeitraum gesunde 

Wohnverhältnisse gegeben sind. 

Aufgrund der Immissionssituation für den Nachtzeitraum besteht Handlungsbedarf im Hinblick 

auf den Schallschutz. Ein mit ökologischen Belangen verträgliche und aus Sicht des 

Immissionsschutzes ausreichender aktiver Schallschutz kann nicht realisiert werden. Daher 

ist die Bebauungsstruktur auf die hier gegebene Belastung des Plangebiets durch Verkehrslärmimmissionen 

ausgerichtet. Zusätzlich ist der Schutz des Plangebietes durch passive, 

das heißt bauliche Schallschutzmaßnahmen an den Gebäuden selbst, erforderlich . 

10.6 Fluglärm 

Das Gebiet des Bebauungsplanes liegt außerhalb des im Regionalplan Südhessen 2000 

dargestellten Siedlungsbeschränkungsbereiches. 

Außerdem befindet es sich außerhalb des Immissionsbereiches des Flughafen Frankfurt, 

in dem ein maßgeblicher Außenlärmpegel nach DIN 4109 von 61 dB(A) zu verzeichnen ist. 



11. Inhalt und Begründung der Festsetzungen im Bebauungsplan 

11.1 Art der Nutzung 

Allgemeines Wohngebiet mit Nutzungseinschränkungen 

Das dem Wohnen dienende Baugebiet wird entsprechend der angestrebten Nutzung als 

„Allgemeines Wohngebiet“ festgesetzt. Dabei werden einige der nach § 4 BauNVO allgemein 

oder ausnahmsweise zulässigen Nutzungen von der Zulässigkeit ausgeschlossen. 

Hierbei werden für das Geschosswohnen und das verdichtete Einfamilienhauswohnen unterschiedliche 

Regelungen getroffen. 

Im gesamten Plangebiet werden die sonst im Allgemeinen Wohngebiet ausnahmsweise 

zulässigen Nutzungen „Tankstellen“ und „Gartenbaubetriebe“ ausgeschlossen, da sie die 

beabsichtigte Nutzungsstruktur stören würden. 

Gartenbaubetriebe erfordern i.d.R. eine große Betriebsfläche. Dies entspricht nicht der geplanten 

Bebauungsstruktur. Daher ist es erforderlich, Gartenbaubetriebe in dem geplanten 

Baugebiet nicht zuzulassen. 

Tankstellen benötigen einen geeigneten Standort an einer öffentlichen Straße mit ausreichendem 

Durchgangsverkehr. Diese Voraussetzung ist im Plangebiet nicht gegeben. Auch 

sind Tankstellen hier nicht erwünscht, da aufgrund des erhöhten Kundenverkehrsaufkommens 

dieser Nutzung und der damit verbundenen Immissionen erhebliche Nutzungsbeeinträchtigungen 

für die Wohnnutzung die Folge wären. 

Im Bereich für das verdichtete Einfamilienwohnen, in der Planzeichnung mit WA4, WA5 

bzw. WA 6 bezeichnet, werden weitere Nutzungen ausgeschlossen, da diese nicht mit der 

geplanten kleinteiligen Wohnstruktur verträglich sind und diese stören würden: Nicht zulässig 

sind der Versorgung des Gebiets dienenden Läden, Schank- und Speisewirtschaften, 

Betriebe des Beherbergungsgewerbes und sonstige nicht störende Gewerbebetriebe. Diese 

Nutzungen stellen in relativ dicht mit Doppel- und Reihenhäusern bebauten Wohnbereichen 

einen Störfaktor dar. 

11.2 Höchstzulässige Zahl der Wohnungen 

Zur Sicherung des geplanten Gebietscharakters werden im Bereich für das verdichtete Einfamilienhauswohnen 

Regelungen zur Anzahl der Wohnungen pro Wohngebäude aufgenommen. 

Mit dieser Festsetzung wird angestrebt, die beabsichtigte Nutzungsstruktur aus 

Ein- und Zweifamilienhäusern zu sichern. Damit sollen in diesem Teil des Baugebietes 

Mehrfamilienhäuser verhindert werden, die an dieser Stelle städtebaulich nicht gewollt sind. 

Durch die Einschränkung der Anzahl der Wohnungen soll auch sichergestellt werden, dass 

die nach Stellplatzsatzung erforderlichen Stellplätzen auf den privaten Baugrundstücken 

untergebracht werden können, ohne dass die Grundstücksfreiflächen allzu sehr durch 

Stellplatzanlagen belastet werden. Es muss sichergestellt sein, dass in ausreichendem 

Maß unversiegelte Gartenflächen verbleiben. 

Im Bebauungsplan wird geregelt, dass im Bereich für die verdichtete Einfamilienhaus- 

Bebauung in Wohngebäuden je angefangene 250 m² Grundstücksfläche höchstens eine 

Wohnung zulässig ist. Diese Festsetzungsform zur Eingrenzung der Zahl der Wohnungen 

ist durch ein Urteil des Bundesverwaltungsgerichtes vom 8. Oktober 1998 – 4 C 1.97) – 

(OVG Lüneburg) BauR 1999, S. 148 gedeckt. Mit der Festsetzung der Zahl der Wohnungen 

durch eine Verhältniszahl wird eine flexible Regelung ermöglicht. Bei den durchschnittlichen 

Grundstücksgrößen für Reihenhäuser von ca. 170 m² ist hier nur eine Wohneinheit 

zulässig. Bei Reihenhausendgrundstücken und Doppelhaushälften sind in der Regel bis zu 

zwei Wohnungen möglich, ebenso in den freistehenden Wohnhäusern. 



11.3 Maß der baulichen Nutzung 

11.3.1 Grundflächenzahl und Geschossflächenzahl 

Die Festsetzungen zu den Grundflächenzahlen (GRZ) und den Geschossflächenzahlen 

(GFZ) sehen für das Plangebiet unterschiedliche Nutzungsintensitäten entsprechend der 

geplanten Bebauungsstrukturen vor. 

Für das gesamte Baugebiet wird eine GRZ von 0,4 festgesetzt. Für die zweigeschossige 

Bebauung wird die zulässige GFZ mit 0,8 festgesetzt, für die dreigeschossige Bebauung 

mit 1,2. Damit werden die Obergrenzen der BauNVO übernommen. 

Gemäß § 19 (4) Satz 2 BauNVO darf die zulässige Grundfläche durch die Grundflächen für 

Gemeinschaftsanlagen und Stellplätze mit ihren Zufahrten sowie Nebenanlagen im Sinne 

des § 14 BauNVO bis zu 50 %, höchstens bis zu einer Grundflächenzahl von 0,8 überschritten 

werden. Zur Klarstellung wurden die entsprechenden Grundflächenzahlen für das 

Wohngebiet mit 0,6 festgesetzt. 

11.3.2 Flächenanteile von Gemeinschaftsanlagen 

Im Baugebiet ist die Stellplatzpflicht teilweise auf dem eigenen Grundstück, teilweise aber 

auch innerhalb einer Gemeinschaftsanlage außerhalb des Baugrundstückes nachzuweisen. 

Die Gemeinschaftsanlage ist in vieler Hinsicht den Einstellplätzen oder -garagen auf den 

Grundstücken vorzuziehen. Aus diesem Grund wird festgesetzt, dass die Flächenanteile 

der Gemeinschaftsanlagen dem Baugrundstück zugerechnet werden dürfen. Diese Anteile 

werden damit faktisch ein Teil des Baugrundstückes. 

11.3.3 Stellplätze und Garagen in Vollgeschossen 

Weiterhin wird festgesetzt, dass Flächen von Stellplätzen und Garagen, wenn sie innerhalb 

eines Vollgeschosses untergebracht sind, bei der Ermittlung der Geschossfläche unberücksichtigt 

bleiben können, um so diese Garagenstandorte nicht gegenüber denjenigen zu 

benachteiligen, die den Stellplatz freistehend unterbringen. 

11.3.4 Hinzurechnung von unterirdischen Garagen 

Durch die Möglichkeit zur Erhöhung der zulässigen Geschossfläche durch die Flächen von 

unterirdischen Garagen, soll diese aus städtebaulichen Gründen in manchen Bereichen 

wünschenswerte Unterbringung der Garagen gefördert werden. Dieser so genannte Tiefgaragenbonus 

ist jedoch nur auf diejenigen unterirdischen Garagen beschränkt, die der 

Bauherr in Erfüllung der ihm obliegenden Stellplatzpflicht errichtet hat (BVerwG-Urteil vom 

27.02.1992). 

Da Tiefgaragen nur im Bereich des Geschosswohnens zulässig sind, ist diese Regelung 

auf die Bereiche WA1 bis WA3 begrenzt. 

11.3.5 Zahl der Vollgeschosse 

Die Zahl der zulässigen Vollgeschosse wird entsprechend der beabsichtigten Bebauungsstruktur 

unterschiedlich festgesetzt: 

Im Bereich für die verdichtete Einfamilienhaus-Bebauung sind maximal zwei Vollgeschosse 

zulässig. Diese Beschränkung entspricht der ortstypischen Baustruktur der angrenzenden 

Wohnbebauung. Die Festsetzung erlaubt in Verbindung mit den Festsetzungen zu den 

Gebäudehöhen jeweils einen Dachausbau. 

Für die Doppelhäuser und Hausgruppen werden zwei Vollgeschosse zwingend festgesetzt. 

Verbunden mit Festsetzungen zu den Firsthöhen und Traufhöhen als Höchstgrenzen, soll 



damit gewährleistet werden, dass die Einzelgebäude innerhalb einer Gruppe annähernd 

gleiche Volumen bzw. Gebäudehöhen erhalten. Zum anderen ist damit bezweckt, eine 

möglichst dichte Bebauung zu sichern. 

Für den Bereich des Geschosswohnens werden für die bahnnahen Wohnzeilen zwingend 

drei Vollgeschosse festgesetzt. Neben Aspekten der Wirtschaftlichkeit für diese Gebäude 

erfordern die Lärmemissionen, die von der Bahnlinie ausgehen, eine hohe geschlossenen 

Bebauung, um so auf den schallabgewandten Gebäudeseiten schallgeschützte Bereiche 

zu sichern. Bei den Gebäuden mit Geschosswohnungen, die im lärmgeschützten Bereich 

vorgesehen sind, sind ebenfalls drei Vollgeschosse zulässig. Hier ist es nicht erforderlich, 

dies aus Aspekten des Lärmschutzes zwingend festzusetzen, daher sind hier Obergrenzen 

festgesetzt. Auch diese Festsetzung erlaubt in Verbindung mit den Festsetzungen zu den 

Gebäudehöhen jeweils einen Dachausbau. 

11.3.6 Höhe baulicher Anlagen 

Als weitere Festsetzungen zum Maß der Nutzung wurden Festsetzungen zu den Gebäudehöhen 

getroffen. Die Begrenzung der Außenwandhöhen (Traufhöhen) und der Gebäudehöhen 

(Firsthöhen) ist notwendig, da alleine durch die Festsetzung der zulässigen Zahl 

der Vollgeschosse die Höhenentwicklung der Gebäude nicht abschließend geregelt ist. Zur 

Sicherung eines geordneten Stadtbildes für das Plangebiet werden daher aus städtebaulichen 

Gründen Festsetzungen nach § 18 BauNVO zu den Höhen baulicher Anlagen getroffen. 

Bei der Festlegung der Gebäudehöhen der baulichen Anlagen wurde berücksichtigt, dass 

die Gebäude mit Sockel errichtet werden können, da unter Umständen mit erhöhten 

Grundwasserständen zu rechnen sein wird. 

Zur Klarstellung werden jeweils die Begriffe von Außenwandhöhe und Gebäudehöhe definiert. 

11.3.7 Höhenbezugspunkt 

Zur Klarstellung wird ferner festgelegt, dass für Höhenfestsetzungen die Erschließungsstraße 

vor dem Gebäude jeweils als Höhenbezugspunkt zu nehmen ist. Ferner wird festgesetzt, 

dass der so festgesetzte Höhenbezugspunkt auch gleichzeitig Geländeoberfläche 

im Sinne der HBO ist. Somit ist dieser auch die Bezugshöhe zur Ermittlung der Abstandsflächen 

nach der HBO. 

11.4 Bauweise und überbaubare Grundstücksflächen 

Das Bebauungskonzept sieht für das Wohngebiet eine Durchmischung verschiedener 

Wohnformen vor. Dies macht differenzierte Festsetzungen zur Bauweise und zu den überbaubaren 

Flächen erforderlich. 

11.4.1 Überbaubare Grundstücksflächen 

Die als überbaubar festgesetzten Flächen orientieren sich an dem in Kap. 9 dargestellten 

Bebauungskonzept. Die bebaubaren Flächen werden durch Baugrenzen begrenzt. Mit diesen 

Regelungen wird die beabsichtigte Bebauungsstruktur gesichert. 

Es werden dabei relativ eng gefasste überbaubare Flächen festgesetzt, um einheitliche 

Gebäudefluchten für die einzelnen Gebäudegruppen zu gewährleisten. Dies dient zum einen 

der städtebaulichen Ordnung, zum anderen wird damit die Beeinträchtigung durch eine 

gegenseitige Verschattung minimiert. 



11.4.2 Bauweise 

Die Bauweise wird entsprechend der beabsichtigten Bebauungsstruktur unterschiedlich 

festgesetzt. 

In den Bereichen, die für zweigeschossige Einzel- und Doppelhäuser vorgesehen sind, 

wird die offene Bauweise festgesetzt und dahingehend konkretisiert, dass nur Einzel- und 

Doppelhäuser zulässig sind. Zur Sicherung der verdichteten flächensparenden Einfamilienhausbebauung 

in Form von Reihenhausgruppen, ist hier die offene Bauweise festgesetzt, 

wobei nur Hausgruppen zulässig sind. 

Für die Grundstücke, für die Geschosswohnungen vorgesehen sind, wird für die bahnnahen 

Gebäude die geschlossene Bauweise festgesetzt. Aus Gründen des Lärmschutzes ist 

hier eine geschlossene Bauzeile notwendig, um so auf den schallabgewandten Gebäudeseiten 

schallgeschützte Bereiche zu sichern. 

11.4.3 Überschreiten der festgesetzten überbaubaren Grundstücksflächen 

Zur Steigerung der Wohnqualität und um energiesparendes Bauen zu ermöglichen, wird 

die Überschreitung der festgesetzten Baugrenzen für die Errichtung von untergeordneten 

Bauteilen wie Wintergärten, Balkone, Loggien, Terrassen, Veranden und Außentreppen 

oder Anlagen regenerativer Energieversorgungssysteme zugelassen. 

Insbesondere bei den Doppelhäusern und den Hausgruppen, die nach Süden orientiert 

sind, würde der Bau von vorgelagerten Wintergärten sowohl die Wohnqualität als auch Energieeffizienz 

steigern. Als Wintergarten wird eine verglaste bauliche Anlage definiert, die 

in enger räumlicher Verbindung mit dem Gebäude steht, der Erweiterung der Nutzfläche 

z.B. der Wohnfläche dient und zum dauernden Aufenthalt von Menschen bestimmt und 

geeignet ist. Wintergärten in der definierten Form sind Aufenthaltsräume und daher bei der 

Ermittlung der Grundfläche und der Geschossfläche anzurechnen. 

11.4.4 Stellung baulicher Anlagen 

Um eine homogene Dach- und Gebäudestruktur zu gewährleisten, werden im Bereich der 

Doppelhäuser und Hausgruppen die Hauptfirstrichtungen festgesetzt. Damit soll für diese 

Hausformen die Ausrichtung der Dachform verbindlich geregelt werden. Dies ist erforderlich, 

um zu gewährleisten, dass die Einzelgebäude innerhalb einer Gruppe eine gleiche 

Dachausrichtung erhalten. 

11.5 Mindestmaße der Baugrundstücke 

Im Bereich für das verdichtete Einfamilienhauswohnen werden differenzierte Festsetzungen 

zu den Mindestgrößen von Baugrundstücken getroffen. Durch diese Festsetzungen 

wird eine städtebauliche Mindestqualität in diesem Baugebiet gesichert. 

Bei Einzelhäusern beträgt die Mindestgröße 400 m², bei Doppelhäusern pro Doppelhaushälfte 

220 m² und bei Hausgruppen pro Wohnhaus 160 m². 

11.6 Flächen für Stellplätze, Garagen und Gemeinschaftsstellplätze 

Die Anlage von Stellplätzen und Garagen prägen das städtebauliche Erscheinungsbild eines 

Gebietes in besonderem Maße. Außerdem ist von der Stellplatzanordnung auch die 

Wohnqualitäten vor allem in der verdichtete Einfamilienhaus-Bebauung betroffen, da das 

gegenseitige Störpotential durch Stellplätze und Garagen nicht unerheblich ist. Daher werden 

differenzierten Festsetzungen zur Lage der Stellplätze und Garagen getroffen. 

Dabei werden unterschiedliche Konzepte für den Bereich des verdichteten Einfamilienhauswohnens 

und für den Bereich der Geschosswohnungen zugrunde gelegt. 



11.6.1 Stellplatzkonzept für den Bereich des Geschosswohnens 

Garagen und Carports sind hier nur innerhalb der überbaubaren Grundstücksflächen zulässig. 

Damit soll gesichert werde, dass die Grundstücksfreiflächen von oberirdischen Garagenanlagen 

frei bleiben. Für die Stellplatzversorgung muss davon ausgegangen werden, 

dass die Stellplätze vor allem in Tiefgaragen untergebracht werden. Daher wird festgesetzt, 

dass Tiefgaragen auf dem gesamten Baugrundstück unter Einhaltung der GRZ/2 gemäß 

§ 19 Abs. 4 BauNVO zulässig sind. 

Stellplätze sind sowohl innerhalb der überbaubaren Grundstücksflächen als auch in den als 

„Flächen für Stellplätze“ festgesetzten Flächen zulässig. Flächen für Stellplätze sind in den 

Teilen der Grundstücke ausgewiesen, die den Erschließungsstraßen zugeordnet sind. Insgesamt 

wird für die Geschosswohnungsbereiche angestrebt, in den straßenabgewandten 

Teilen des Grundstücks ruhige Bereiche ohne Stellplatzverkehr zu sichern. 

11.6.2 Stellplatzkonzept für den Bereich der verdichteten Einfamilienhaus-Bebauung 

Mit den getroffenen Festsetzungen wird angestrebt, in den straßenabgewandten Teilen des 

Grundstücks ruhige Gartenbereiche ohne Stellplatzverkehr zu sichern. 

Daher wird zunächst festgesetzt, dass Garagen nur innerhalb der überbaubaren Grundstücksflächen 

sowie in den als „Flächen für Garagen (Ga)“ festgesetzten Flächen zulässig 

sind. „Flächen für Garagen (Ga)“ wurden in der Regel an den Kopfenden der Hausgruppen 

festgesetzt. Damit werden in der Vorgartenzone und in den straßenabgewandten Gartenbereichen 

Garagen ausgeschlossen. Insbesondere in der Vorgartenzone würden Garagen 

das Ortsbild der dichten Einfamilienhausbebauung erheblich stören und die Wohngebäude 

an den Straßenseiten verschatten. 

Carports sind ebenfalls innerhalb der überbaubaren Grundstücksflächen, in den als „Flächen 

für Garagen (Ga)“ und zusätzlich in den als „Flächen für Carports (Cp)“ festgesetzten 

Flächen zulässig. Da Carports als offene überdachte Form einer Garage das Ortsbild in 

der Regel weniger beeinträchtigen, wird dieser Form der Vorrang gegeben. Zonen für Carports 

sind entlang der Erschließungsstraßen an den Kopfenden der Hausgruppen festgesetzt. 

Diese dienen vor allem dem zweiten erforderlichen Stellplatz für die dahinterliegende 

Hausgruppe. Für die von Süden erschlossenen Doppelhäuser sind an dem südlich vorgelagerten 

Wohnweg ebenfalls Zonen für Carports ausgewiesen. Damit können die hier erforderlichen 

Stellplätze direkt am Wohnweg angeordnet werden und den Wohngarten, der 

dem Doppelhaus vorgelagert ist, vor Einblicken schützen. In den relativ schmalen Vorgartenzonen 

bei den Gebäuden, die von Norden erschlossen werden, sind Carports ausgeschlossen, 

um so eine Verschattung der Wohnungen an den Gebäudenordseiten auszuschließen. 

Stellplätze sind innerhalb der überbaubaren Grundstücksflächen, in den als „Flächen für 

Garagen (Ga)“, in den als „Flächen für Carports (Cp)“ sowie den als „Flächen für Stellplätze 

(St)“ festgesetzten Flächen zulässig. Damit wird für Stellplätze die größtmögliche Flexibilität 

gesichert, aber trotzdem die zu schützenden Gartenbereiche von Stellplätzen freigehalten. 

Im Gegensatz zu Carports und Garagen sind Stellplätze in den Vorgartenzonen zulässig, 

allerdings nur im begrenzten Umfang. Die Vorgartenflächen sind durch den Planeinschrieb 

„St 50%“ gekennzeichnet. Damit sind in den Vorgartenflächen Stellplätze auf maximal 

50 % der Vorgartenfläche zulässig. Diese Regelung nimmt eine entsprechende Regelung 

aus der städtischen Stellplatzsatzung auf. Damit kann im Vorgarten in der Regel ein Stellplatz 

untergebracht werden. Der zweite erforderliche Stellplatz ist innerhalb der Gemeinschaftsanlage, 

die der Hausgruppe zugeordnet ist, zu errichten. Gemeinschaftsstellplätze, 

die bestimmten überbaubaren Grundstücksflächen zugeordnet sind, sind mit einem Index- 

Buchstaben z.B. „a“ gekennzeichnet. 

Um sparsame Formen der Stellplatzunterbringung zu ermöglichen, wurde festgesetzt, dass 

bei Wohngebäuden mit bis zu zwei Wohnungen ein vorgelagerter Stellplatz auf der Zufahrt 



vor Garagen, Carports und Stellplätzen in deren Zufahrtsfläche zulässig ist. Dieser Stellplatz 

ist als nicht überdachter Stellplatz auch in der Vorgartenzone zulässig. 

11.7 Zulässigkeit von untergeordneten Nebenanlagen (§ 14 Abs. 1 BauNVO) 

Auf den nicht überbaubaren Grundstücksflächen im Bereich für das verdichtete Einfamilienhauswohnen 

(WA4 bis WA6) sind Nebenanlagen i.S.d. § 14 Abs. 1 BauNVO nur eingeschränkt 

zulässig, um die gegenseitigen Beeinträchtigungen und Verschattungen der 

Nachbargrundstücke bei den verdichteten Wohnformen zu minimieren.: 

Zunächst wurde die Art der Nebenanlagen eingeschränkt. Zulässig sind Anlagen zur Gartengestaltung 

und -bewirtschaftung sowie Freiflächengestaltung z.B. Pergolen, Lauben, 

Geräteschuppen, Gewächshäuser, Pavillons, sowie Standplätze für Abfallbehälter. 

Dann wurden die Volumen dieser baulichen Anlagen in Anbetracht der z.T. kleinen 

Grundstücke beschränkt: Lauben, Geräteschuppen, Gewächshäuser oder Pavillons sind 

pro Baugrundstück bis zu einer gesamten Grundfläche von 10 m² sowie einem umbauten 

Raum von 30 m³ zulässig. 

Abschließend wurden Regelungen zum Standort der Nebenanlagen getroffen: In den Vorgartenzonen 

sind Nebenanlagen mit Ausnahme von Mülltonnenabstellplätzen nicht zulässig. 

Da die Vorgartenzonen in der Regel schon durch einen Stellplatz in Anspruch genommen 

werden muss, wird die übrige Fläche zur gegenseitigen Sicherung der Wohnqualität 

von weiteren baulichen Anlagen freigehalten. Zur Klarstellung wird die Vorgartenzone definiert: 

Als Vorgartenzone wird die Fläche zwischen straßenseitiger Baugrenze bzw. deren 

seitlichen Verlängerung und straßenseitiger Grundstücksgrenze an den Erschließungsstraßen 

definiert. 

Ferner werden für die Baugrundstücke für Doppelhäuser und Hausgruppen in den Gartenbereichen 

Zonen für Nebenanlagen festgesetzt. In den als WA4 sowie WA6 festgesetzten 

Flächen sind Lauben, Geräteschuppen, Gewächshäuser oder Pavillons nur innerhalb der 

als Flächen für Nebenanlagen „N“ festgesetzten Flächen zulässig. Auch mit dieser Festsetzung 

soll in Anbetracht des dichten Nebeneinanders der einzelnen Wohngebäude gesichert 

werden, dass Nachbarkonflikte und gegenseitige Beeinträchtigungen minimiert werden. 

11.8 Verkehrsflächen 

11.8.1 Verkehrserschließung 

Entsprechend der Erschließungskonzeption sind im Plangebiet die Verkehrsflächen differenziert 

festgesetzt: 

Die Erschließung der Wohnbereiche für die Einfamilienhaus-Bebauung und für den in 

Bahnnähe gelegenen Geschosswohnungsbau erfolgt jeweils vom Rand her über eine 

Wohnsammelstraße mit Wendemöglichkeit am nördlichen Ende. Diese Flächen sind als 

Straßenverkehrsflächen festgesetzt. Die innere Erschließung des Bereichs für die verdichtete 

Einfamilienhausbebauung erfolgt jeweils über Wohnwege. Diese Verkehrsflächen sind 

als „Verkehrsberuhigter Bereich / Wohnwege“ festgesetzt. 

Über den nördlichsten Wohnweg und den landwirtschaftlichen Weg am nordöstlich Rand 

des Plangebietes kann eine Verbindung der beiden Haupterschließungsstraßen und deren 

Wendehämmer für Müllfahrzeuge und Rettungsfahrzeuge hergestellt werden: Diese Verbindung 

kann auch als Notüberfahrt dienen. 

Die heute über den Walldorfer Weg erreichbare Grünkompostierungsanlage und die am 

Walldorfer Weg gelegene Baumschule nördlich des Plangebietes sollen zukünftig nicht 

mehr über den hier geplanten Fuß- und Radweg erreichbar sein. Die bestehende Zufahrtmöglichkeit 

soll nach Fertigstellung des Wohngebietes über die östliche Erschließungs- 



straße und dann über den landwirtschaftlichen Weg am Nordrand des Plangebietes bestehen 

bleiben. 

11.8.2 Busbahnhof und Parkplätze 

Im südöstlichen Bereich des Plangebietes ist die Anlage eines Busbahnhofes vorgesehen. 

Entsprechend wurden hier öffentliche Verkehrsflächen festgesetzt. 

Im Umfeld sind auch zwei öffentliche Parkplätze vorgesehen. Diese sind als solche festgesetzt. 

11.8.3 Fuß- und Radwege 

Daneben wird das Plangebiet von mehreren Fuß- und Radwegen erschlossen. Diese sind 

als Fuß- und Radwege festgesetzt. 

Der Walldorfer Weg als wichtige Fuß- und Radwegeverbindung in Nord-Süd-Richtung 

bleibt in seiner Lage erhalten. Er verläuft mittig im Wohngebiet in einer linearen Grünfläche, 

die zum einen die bestehende Wegeverbindung aufwertet und zum anderen eine interne 

Verbindungsfläche zwischen den beiden Wohngebietsteilen darstellt. 

Ein zweiter Rad- und Fußweg in Ost-West-Richtung bindet das Wohngebiet und die westlich 

sich anschließenden Wohngebiete an den neu geplanten Fußgängertunnel an, der hier 

das Bahngelände unterquert. Die neue Fußgängerverbindung verbindet die Wohnquartiere 

westlich der Bahn mit den Stadtteilen östlich der Bahnlinie und führt auch zu den Bahnsteigen 

des S-Bahnhofs Mörfelden. Beide Fußweg sind von gesamtstädtischer Bedeutung und 

dienen nicht nur der Erschließung das Plangebietes. 

Durch eine textliche Festsetzung ist geregelt, dass die als Verkehrsfläche besonderer 

Zweckbestimmung „Fuß- und Radweg“ festgesetzte Verkehrsflächen ausschließlich den 

Fußgängern und Radfahrern sowie den Versorgungs- und Rettungsfahrzeugen zur Durchfahrt 

zur Verfügung stehen. Damit wird klargestellt, dass neben den Fußgängern und Radfahrern 

diese Verkehrsflächen auch für Versorgungs- und Rettungsfahrzeuge zugänglich 

ist. 

11.9 Flächen für Versorgungsanlagen 

Zur Sicherung der technischen Infrastruktur wird an der westlichen Erschließungsstraße 

eine Fläche für Depotcontainer festgesetzt. 

11.10 Führung von Versorgungsanlagen und -leitungen 

Zu den Versorgungsleitungen wird festgesetzt, dass diese unterirdisch zu führen sind. Diese 

Festsetzung hat sich als erforderlich herausgestellt, da sonst nicht gesichert ist, dass 

z.B. Telefonleitungen unterirdisch verlegt werden. 

Die Versorgungsleitungen, insbesondere die Telekommunikationsanlagen, sind aus Gründen 

des Städtebaus und der Verkehrssicherheit nur unterirdisch zu führen. Diese unterirdische 

Führung ist erforderlich, da sonst das Erscheinungsbild des neuen Wohngebietes beeinträchtigt 

wären. Da das Plangebiet auch in einer landschaftsräumlich sensiblen Umgebung 

eingebettet ist, wäre auch eine negative Fernwirkung mit oberirdischen Leitungen 

verbunden. Zum anderen wäre die Verkehrssicherheit durch Masten innerhalb der Verkehrsflächen 

negativ beeinflusst. 



11.11 Öffentliche Grünflächen 

Im Plangebiet sind markante Grünbereiche vorgesehen: 

11.11.1 Ortsrandeingrünung 

Die Randeingrünung des Wohngebietes erfolgt im Nordwesten über eine anzupflanzende 

öffentliche Grünfläche. Da die angrenzende Wohnbebauung durch Einzelgrundstücke geprägt 

wird, ist die Möglichkeit nicht gegeben, diese Randeingrünung als private Grünfläche 

zu entwickeln, da die Zuordnung zu den einzelnen Grundstücken nicht praktikabel wäre. 

Die Randeingrünung am Nordostrand ist dagegen als private Anpflanzfläche ausgewiesen, 

da davon auszugehen ist, dass die Eigentümer des angrenzenden Geschosswohnungsbaus 

diese Flächen übernehmen und pflegen können. 

Am Ostrand des Plangebietes zwischen dem Geschosswohnungsbau und der Bahnlinie 

liegen dichte Streuobstflächen, die das Plangebiet hier in die Landschaft einbinden. 

Beide Grünflächen sind als öffentliche Grünflächen mit der Zweckbestimmung „Ortsrandeingrünung“ 

festgesetzt und mit entsprechenden Pflanzvorgaben belegt: 

Die Pflanzfläche ist als flächige Gehölzpflanzung aus Bäumen, Sträuchern und Heistern 

herzustellen, wobei die Sträucher und Heister in Pflanzgruppen von 3-6 Stück einer Art zusammen 

zu pflanzen sind. Diese Grundstücksrandeingrünungen lassen eine abwechslungsreiche 

Randbepflanzung entstehen, die das Plangebiet in die Landschaft einbindet 

und gleichzeitig einen Lebensraum, Rückzugsort sowie eine Vernetzungsstruktur für die 

Tier- und Pflanzenwelt darstellt. Hierbei werden bestehende Strukturen so weit wie möglich 

erhalten bleiben, da in Randbereichen mit bestehenden Gehölzbeständen keine Flächenveränderungen, 

sondern Ergänzungspflanzungen geplant werden. 

Im Westen grenzt das Wohngebiet an bestehende dichte Streuobstflächen an, sodass hier 

keine öffentlichen Grünflächen erforderlich sind. Hier bilden die Wohngärten den Übergang 

zur freien Landschaft. Da das Plangebiet im Süden an ein bestehendes Siedlungsgebiet 

angrenzt, erübrigt sich hier eine Randeingrünung. 

11.11.2 Grünzug 


Er verläuft von Nord nach Süd mittig im Wohngebiet in einem linearen Grünzug, die 

zum einen die bestehende Wegeverbindung aufwertet und zum anderen eine interne Verbindungsfläche 

zwischen dem Einfamilienhausgebiet und dem Geschosswohnungsbau 

darstellt. Sie soll mit Spielstationen, Bänken, einer Baumreihe etc. gestaltet werden. Diese 

lineare zentrale Grünfläche soll mit einer markanten Baumreihe ausgestattet werden. 

Auch die neu geplante Ost-West-Verbindung vom Fußgängertunnel zur Liebermannstraße 

soll als durchgängiger Grünzug entwickelt werden. 

Beide Grünzüge sind als Öffentliche Grünflächen mit der Zweckbestimmung „Grünzug“ 

festgesetzt und mit entsprechenden Pflanzvorgaben belegt: Pro angefangene 500 m² ist 

mindestens 1 großkroniger, heimischer Baum zu pflanzen. Mindestens 50 % der Fläche 

sind als Kräuterrasen herzustellen. 

Da dieser Grünzug vorrangig als Kommunikations- und Spielfläche für das Wohngebiet 

dienen soll, wird außerdem festgesetzt, dass hier die Anlage von Kinderspielplätzen zulässig 

ist. Ferner sind Fußwegeverbindungen in wasserdurchlässiger Bauweise zu den angrenzenden 

Wohngebieten zulässig. 

11.11.3 Spielplatz 

Als Teil des Grünzuges ist im Kreuzungsbereich beider Fußwege und deren begleitende 

Grünzüge ein Spielplatz geplant. 



11.12 Nutzung erneuerbarer Energien 

Entsprechend der allgemeinen Planungsziele zum Einsatz von Solarenergie wird die Ausstattung 

der Gebäude mit Anlagen zur Solarenergienutzung zur Deckung des Energiebedarfs 

vorgeschlagen. 

Der Standort ist aufgrund seiner südexponierten Lage geeignet für den Einsatz von Solarenergie. 

Der Hintergrund der Festsetzung ist ein Beschluss der Stadtverordnetenversammlung: "Ein 

klimaschonendes Energiekonzept (z.B. Passivhausstandards, dezentrale bzw. zentrale 

Kraftwärmekopplung, Solarenergie) ist zu entwickeln" 

Diese Festsetzung auf Grundlage von § 9 Abs. 1 Nr. 23 b BauGB trägt nach Art und Umfang 

zur Erfüllung der im Allgemeinwohl gebotenen Verminderung des Einsatzes endlicher, 

die Umwelt besonders belastender Energieträger bei. Die damit verbundenen Auflagen zu 

den Heizsystemen der einzelnen Grundstückseigentümer und Bauherren sind in ihrem Umfang 

notwendig, um eine Reduzierung der durch den künftigen Wärmebedarf verursachten 

zusätzlichen CO2-Emissionen zu erreichen. 

Das Baugebiet wird ab ca. 2010 / 2011 voraussichtlich entwickelt und umgesetzt. Folgende 

gesetzlichen Regelungen werden dann, - nach jetziger Sachlage - gegenüber den heutigen 

Vorgaben von den einzelnen Bauherren zu erfüllen sein. 

EnEV 2009 (Wärmeschutzverordnung 2009) 

Die neue EnEV 2009 sieht Reduzierungen des Energieverbrauches (Primärenergie- und 

Transmissionskennwert) um ca. 30% gegenüber 2007 vor. Bei Neubauten ist ein Energieausweis 

jetzt schon vorzulegen, in dem dann die weiter reduzierten Vorgaben 2009 ebenso 

nachgewiesen werden müssen. 

Eine weitere Novelle ist für 2011 mit einer weiteren Reduzierung um 30 % des Energieverbrauchs 

gegenüber 2009 geplant. 

Erneuerbare-Energien-Wärmegesetz (EEWärmeG) 

(Inkrafttreten 2009) 

Zielsetzung: 

Erhöhung des Anteil erneuerbarer Wärmeenergie von 6% auf 14% bis 2020 

Anteilige Nutzung erneuerbarer Wärme in neu errichteten Wohn- und Nutzgebäuden, alternativ 

durch: 

− Mind. 15 % des Wärmebedarfs durch solarthermische Anlagen oder 

− Mind. 50 % des Wärmebedarfs durch feste und/oder flüssige Biomasse (z.B. Pelletheizung 

oder Bioöl im Brennwertkessel) oder Umweltwärme (Wärmepumpe) oder 

− Mind. 30 % des Wärmebedarfs durch Biogas in Kraft-Wärme-Kopplung 

Bei Nutzung von Solarthermie kann die Vorgabe auch pauschal erfüllt werden. 

− Bei Ein-/Zweifamillienhäusern: Mind. 0,04 m² Kollektorfläche je m² Nutzfläche 

− Bei Mehrfamillienhäusern: Mind. 0,03 m² Kollektorfläche je m² Nutzfläche 

Erfüllung der Vorgabe durch Kombination verschiedener Technologien ist möglich. 

Folgende Förderprogramme sollen ergänzend dazu 2009 - 2012 vorgesehen werden. 

− Förderung von Anlagen im Gebäudebestand 

− Förderung von heizungsunterstützenden Solarthermieanlagen grundsätzlich auch im 

Neubau 

− Förderung von innovativen oder über die gesetzlichen Mindestvorgaben hinausgehenden 

Anlagen grundsätzlich auch im Neubau 



− Förderung kann auf die Gesamtinvestition bezogen werden und muss nicht auf den Anlagenteil 

beschränkt werden, der die Mindestkollektorfläche überschreitet 

„Technologieoffener Ansatz“: Ersatzweise Erfüllung 

− Übererfüllung der energetischen Mindestvorgaben der EnEV um mindestens 15% (Primärenergiebedarf/Dämmvorgaben, 

Nachweis über Energieausweis) 

− Mindestens 50% des Wärmebedarf durch die Nutzung von Abwärme (Wärmepumpe, 

raumlufttechnische Wärmerückgewinnung o.a.) 

− Mindestens 50% unmittelbar aus Kraft-Wärme-Kopplungsanlagen (KWK) 

− Anschluss an ein Nah- oder Fernwärmenetz, das wesentlich aus Erneuerbaren Energien 

oder überwiegend aus Abwärme- oder KWK-Anlagen gespeist wird. 

11.13 Bauliche und sonstige technische Vorkehrungen zur Vermeidung oder Minderung 

von schädlichen Umwelteinwirkungen i.S.d. Bundesimmissionsschutzgesetzes 

Auf Grund der Überschreitungen der Orientierungswerte der DIN 18005, wird für die überbaubaren 

Grundstücksflächen im Plangebiet in allen Geschossen auf Grundlage von § 9 

Abs. 1 Nr. 24 BauGB folgendes festgesetzt: 

Bei Neu-, Um und Erweiterungsbauten sind auf Grund der durch den Schienenverkehr hervorgerufenen 

Lärmimmissionen für Räume, die dem nicht nur vorübergehenden Aufenthalt 

dienen, bauliche Vorkehrungen zur Lärmminderung zu treffen. 

Zum Schutz von Aufenthaltsräumen gegen Außenlärm ist nachzuweisen, dass die Anforderungen 

an die Luftschalldämmung der Außenbauteile gemäß Ziffer 5, Tabelle 8 und 9 der 

DIN 4109 (Schallschutz im Hochbau – Anforderungen und Nachweise, Ausgabe 1989) erfüllt 

werden. In Abweichung zur DIN 4109 ist bei der Bestimmung des „maßgeblichen Außenlärmpegels“ 

der Beurteilungspegel für die Nacht heranzuziehen. Darüber hinaus ist zur 

Gewährleistung der Nachtruhe das so ermittelte erforderliche Schalldämm-Maß um 10 dB 

zu erhöhen. 

Des weiteren sind für schutzwürdige Räume, deren Fassaden mit Verkehrslärmimmissionen 

von mehr als 70 dB(A) am Tag oder von mehr als 60 dB(A) in der Nacht beaufschlagt 

sind, schallgedämmte Lüftungseinrichtungen vorzusehen. 

Zur Begründung wird auf Kap. 10 verwiesen. 

11.14 Maßnahmen zum Schutz, zur Pflege und zur Entwicklung von Boden, Natur und 

Landschaft 

11.14.1 Oberflächengestaltung 

Aus der Zielsetzung heraus, den Anteil an versiegelten Flächen möglichst gering zu halten, 

werden Vorgaben zur Oberflächenbefestigung gemacht. Vollständige Versiegelung führt 

zum Aufheizen der Flächen im Sommer, Erwärmung der Umgebung durch Rückstrahlung, 

erhöhtem Staubanfall und zum unerwünscht schnellen Abfluss des Niederschlagswassers. 

Daher sind Flächen mit geringer Nutzungsintensität als teilversiegelte Flächen anzulegen. 

Als teilversiegelte Flächen sind wasserdurchlässige Pflastersysteme, Pflasterbeläge mit einem 

Fugenanteil von mindestens 20 % oder wassergebundene Wegedecken zulässig. 



11.15 Öffentliche Grünflächen, Anpflanzen und Flächen zum Anpflanzen von Bäumen, 

Sträuchern und sonstigen Bepflanzungen 

11.15.1 Ortsrandeingrünung 

Die Randeingrünung des Wohngebietes erfolgt am Nordrand im westlichen Teil über eine 

anzupflanzende öffentliche Grünfläche, im östlichen Teil über eine private Anpflanzfläche. 

Da im westlichen Teil die angrenzende Wohnbebauung durch Einzelgrundstücke geprägt 

wird, ist die Möglichkeit nicht gegeben, diese Randiengrünung als private Grünfläche zu 

entwickeln. Die Randeingrünung am Nordostrand kann dagegen als private Anpflanzfläche 

ausgewiesen werden, da davon auszugehen ist, dass die Eigentümer des angrenzenden 

Geschosswohnungsbaus diese Flächen übernehmen und pflegen können. 

Die Pflanzvorgaben der privaten und öffentlichen „Ortsrandeingrünungen“ sind identisch: 

Die Pflanzfläche ist als flächige Gehölzpflanzung aus heimischen, standortgerechten Bäumen, 

Sträuchern und Heistern herzustellen, wobei die Sträucher und Heister in Pflanzgruppen 

von 3-6 Stück einer Art zusammen zu pflanzen sind. Diese Grundstücksrandeingrünungen 

lassen eine abwechslungsreiche Randbepflanzung entstehen, die das Plangebiet 

in die Landschaft einbindet und gleichzeitig einen Lebensraum, Rückzugsort sowie eine 

Vernetzungsstruktur für die Tier- und Pflanzenwelt darstellt. Hierbei werden bestehende 

Strukturen so weit wie möglich erhalten bleiben, da in Randbereichen mit bestehenden 

Gehölzbeständen keine Flächenveränderungen, sondern Ergänzungspflanzungen geplant 

werden. 

11.15.2 Grünzug 

Der Walldorfer Weg als wichtige Fuß- und Radwegeverbindung soll als linearer Grünzug 

das Plangebiet in Nord-Südrichtung durchqueren. Ein Teil dieses Grünzugs soll als private 

Anpflanzfläche festgesetzt werden. Ein Grundstücksstreifen der östlich angrenzenden 

Grundsstücke für den Geschosswohnungsbau sind daher gemäß § 9 Abs. 1 Nr. 25 a 

BauGB als Flächen zum Anpflanzen von Bäumen, Sträuchern und sonstigen Bepflanzungen 

mit der Zweckbestimmung „Grünzug „2“ festgesetzt. 

Die Pflanzvorgaben der privaten und öffentlichen „Grünzüge“ sind identisch: Pro angefangene 

500 m² ist mindestens 1 großkroniger, heimischer Baum zu pflanzen. Mindestens 50 

% der Fläche sind als Kräuterrasen herzustellen. 

11.15.3 Grundstücksbepflanzung 

Die festgesetzte Grundstücksbepflanzung gewährleistet ein Minimum an Durchgrünung der 

Privatgrundstücke und leistet damit einen Beitrag zur Kompensation der durch die privaten 

Eingriffsträger verursachten nachhaltigen Beeinträchtigung von Natur und Landschaft. 

Durch die Begrünung werden positive Wirkungen für das Boden-, Wasser-, Klima- und das 

biotische Potenzial sowie für das Ortsbild erzielt. Die in Abhängigkeit zur Grundstücksgröße 

festgesetzte Quantität der Durchgrünung sowie die gegebene große Auswahl an zu 

pflanzenden heimischen Gehölzen belässt den Grundstücksbesitzern genügend eigenen 

Gestaltungsspielraum. 

11.15.4 Vorgärten 

Um eine Durchgrünung des öffentlichen Straßenraumes zu gewährleisten, sind Festsetzungen 

zu Freiflächenstruktur der Vorgartenzonen getroffen worden. 

Vorgärten sind zu mindestens 50 % bis auf notwendige Zufahrten und Zugänge zu begrünen. 

Diese Festsetzung korrespondiert mit der aus der städtischen Stellplatzsatzung hergeleiteten 

Regelung, dass in den Vorgartenflächen Stellplätze auf maximal 50 % der Vorgartenfläche 

zulässig sind. Ferner werden Mindestregeln zur Bepflanzung festgesetzt. Pro 



Baugrundstück ist im Vorgarten mindestens 1 Kleinbaum bzw. sind 2 Großsträucher zu 

pflanzen. 

11.15.5 Bäume im öffentlichen Raum 

Die im Plan getroffenen Standortfestsetzungen für Bäume entlang der Erschließungsstraße 

und der Fußwege dienen der Durchgrünung und Strukturierung des Gebietes sowie der 

Schaffung von Identifikationsmerkmalen und Orientierungspunkten. 

11.15.6 Dachbegrünung 

Die Festsetzung soll die konsequente Durchgrünung des geplanten Wohngebietes gewährleisten 

und zur Verbesserung des Kleinklimas durch eine geringere Aufheizung der Flächen 

und Baukörper beitragen. 

Der Wert und die positiven Auswirkungen von Dachbegrünungen sind bezüglich ökologischer 

und ökonomischer Funktion eindeutig erwiesen. Dachbegrünungen vermögen Niederschlagswasser 

zu speichern, so dass Regenwasser dem natürlichen Wasserkreislauf 

wieder zugeführt wird und die Entwässerungssysteme entlastet werden. 

11.15.7 Kletterpflanzen 

Die zu pflanzenden Kletterpflanzen tragen zur Verbesserung des Kleinklimas und des 

Straßenbildes sowie zur Schaffung einer eigenen Identität des Straßenraumes bei. Sie beeinträchtigen 

nicht die Fassadenwirkung. 

11.16 Mindestanforderungen an Baum-, Strauch- und sonstige Anpflanzungen 

Die Definition von Mindestanforderungen und spätester Zeitpunkt der Anpflanzungen stellt 

sicher, dass die Kompensation der Eingriffe in den Naturhaushalt und das Landschaftsbild 

in zeitlicher Nähe zum Zeitpunkt der Eingriffe erfolgt. 

Die Festsetzung von heimischen, standortgerechten Pflanzen ist Voraussetzung dafür, 

dass die festgesetzten Anpflanzungen ihre positiven Wirkungen für das Boden- und biotische 

Potenzial entfalten (Förderung der Bodenlebewesen, Lebensraum- und Nahrungsangebot 

für heimische Pflanzen- und Tierwelt) und somit der Kompensation von Eingriffen 

dienen können. 

12. Begründung der bauordnungsrechtlichen Festsetzungen 

12.1 Gestaltung der Dächer 

Durch die Festsetzung von Dachform, Dachneigung, Dachaufbauten und -einschnitten sowie 

Dachdeckungsmaterial soll ein geordnetes städtebaulichen Erscheinungsbildes erreicht 

werden. 

Durch die Beschränkung auf Sattel- und Pultdächer, die im Plangebiet zulässig sind, wird 

eine einheitliche Gestaltung erreicht. Die Verwendung von Pultdächern ermöglicht zudem 

die passive Sonnenenergienutzung. 

Die Vorgabe der Dachneigung bei Satteldächern von mindestens 25° bis maximal 45° und 

bei Pultdächern von 5° bis 15° berücksichtigt die festgesetzte maximale Gebäudehöhe von 

9,50 m bei eingeschossigen Gebäuden bzw. 11,00 m bei zweigeschossigen Gebäuden im 

Plangebiet und sichert eine relativ einheitliche Gestaltung der Wohngebäude. 

Um auch Pultdächer oder flach geneigte Dächer mit Extensivbegrünungen im Baugebiet zu 

ermöglichen, sind hierfür flachere Dachneigungen zulässig. 



Für Doppelhäuser und Hausgruppen wird eine einheitliche Dachform und ein einheitlicher 

Neigungswinkel von zwingend 35° vorgegeben, weil es für das städtebauliche Erscheinungsbild 

von besonderer Bedeutung ist, wenn bei Doppelhäusern und Hausgruppen einheitliche 

Dächer errichtet werden. So weit sich die Bauherren einig sind, kann auch eine 

hiervon abweichende Dachform d.h. Pultdach oder eine abweichende Dachneigung zugelassen 

werden. 

12.2 Dachaufbauten und -einschnitte 

Die Festsetzungen zu den Dachaufbauten und Dacheinschnitten orientieren sich an den 

Architekturelementen, die im Umfeld des Plangebietes anzutreffen sind. Prägend sind 

Dachaufbauten, die in Bezug zur Dachfläche zurückhaltend sind. Daher sollen Dachaufbauten 

sich in Proportion und Umfang der Dachfläche unterordnen. Andererseits sollen in 

den Dachräumen auch zeitgemäße Wohnungen entstehen können. Daher soll durch die 

Festsetzungen zur Gestalt der Dächer ein Ausbau das Daches nicht unnötig erschwert 

werden. Deshalb werden durch die Festsetzungen lediglich Mindestanforderungen formuliert. 

So werden die Abstände zu den jeweiligen Dachrändern festgelegt. Sowohl zum Ortgang 

als auch zum First sind Mindestabstände einzuhalten, um so zu gewährleisten, dass sowohl 

Dachaufbauten als auch Dacheinschnitte die Form des Daches nicht unterbrechen 

bzw. beeinträchtigen. Die Dachfläche soll als solche markant erkennbar sein. Innerhalb 

dieser Grundregel bestehen ausreichend Spielräume, den Dachraum durch Dachausbau 

baulich zu nutzen. 

12.3 Einfriedungen 

Die Höhenbeschränkung der Einfriedungen erhält ein Mindestmaß an Offenheit und fördert 

damit die Sicherheit bei gleichzeitiger Sicherung der Privatsphäre. 

12.4 Sichtschutzanlagen 

Durch die Festsetzung von Sichtschutzanlagen an Mülltonnenabstellplätzen werden diese 

Anlagen den direkten Blicken entzogen. Dadurch tragen sie zum harmonischen Erscheinungsbild 

des Plangebietes bei. 

13. Wasserrechtliche Satzung (gemäß § 42 Abs. 3 HWG) 

Regenwasserrückhaltung zum rationellen Umgang mit Wasser 

Zur Ableitung des Niederschlagswassers wird auf Grundlage von § 42 Abs. 3 Hess. Wassergesetz 

eine wasserrechtliche Satzung in den Bebauungsplan aufgenommen. Ziel der 

Satzung ist es, Regenwasserspeicheranlagen (Zisternen) vorzusehen. Der Überlauf soll 

mit einer Sickereinrichtung als Mulden- oder Rigolenschachtversickerung kombiniert werden, 

um so den Kanal zu entlasten. Mit der Festsetzung Nr. 12.2 wird die Versickerung geregelt. 

Damit wird eine den Bodenverhältnissen angepasste Regenwasserableitung vorgesehen. 

Die Entnahme von Brauchwasser (z.B. für Gartenbewässerung) wird empfohlen. 

14. Hinweise und Empfehlungen 

14.1 Hinweis auf Grundwasserbewirtschaftungsplan 

Da das Vorhaben im räumlichen Geltungsbereich des „Grundwasserbewirtschaftungsplans 

Hessisches Ried“ liegt, sind schwankende Grundwasserstände zu beachten. Es wird deshalb 

empfohlen, vor Beginn von Planungen bei den zuständigen Fachbehörden Informationen 

einzuholen. 



14.2 Hinweis auf Bodendenkmäler 

Es wird darauf hingewiesen, dass bei Erdarbeiten jederzeit Bodendenkmäler entdeckt werden 

können und nach dem Denkmalschutzgesetz Meldepflicht besteht und bestimmte 

Schutzmaßnahmen vorgeschrieben sind. 

14.3 Artenempfehlungen 

Zur Bewahrung und Schaffung von Lebens- und Nahrungsraum für die heimische Pflanzen- 

und Tierwelt ist teilweise die Verwendung von heimischen Pflanzen festgesetzt. Die 

beigefügten Artenempfehlung stellt eine Auswahl der wesentlichen standortgerechten Arten 

zusammen. 

15. Eingriffs- und Ausgleichsbetrachtung 

15.1 Verbal-argumentative Einordnung 

Durch die Aufstellung des Bebauungsplanes wird im Plangebiet der Bau von Straßen und 

Gebäuden ermöglicht. Dadurch kommt es zu negativen Auswirkungen auf den Naturhaushalt. 

Diese können durch Maßnahmen im Plangebiet nur teilweise wieder ausgeglichen 

werden. 

Im Folgenden werden in zusammengefasster Form die aus der Aufstellung des Bebauungsplanes 

resultierenden Eingriffe in den Naturhaushalt beschrieben und landespflegerische 

Maßnahmen aufgeführt, die der Kompensation und Verringerung der Eingriffe dienen. 

Eingriffe 

− Verlust von Lebensräumen von Flora und Fauna durch den Verlust von Streuobstwiesen, 

Streuobstwiesenbrachen, Ackerflächen und Ackerbrachen. 

− Dauerhafter Verlust von Bodenfunktionen durch Überbauung und Versiegelung bisher 

unversiegelter Bodenbereiche. 

− Beeinträchtigung von Bodenfunktionen im Bereich der Baufelder durch Bodenverdichtungen, 

-aushub, -auffüllung, -umlagerung und Lagerhaltung. 

Maßnahmen zur Minimierung und zum Ausgleich der Eingriffe 

− Erhalt und Anlage einer naturnahen und strukturreichen Eingrünung 

− Erhalt von Bäumen und Gehölzstrukturen 

− Beschränkung der überbaubaren bzw. versiegelbaren Flächen 

− Versickerung des Niederschlagswassers 

− Verwendung wasserdurchlässiger Bodenbeläge 

− Brauchwassernutzung 

Trotz der Minimierungs- und Ausgleichsmaßnahmen ist, aufgrund der durch die Aufstellung 

des Bebauungsplanes entstehenden Eingriffe, ein Ausgleich notwendig. 

15.2 Numerische Bilanzierung 

Um den nach Naturschutzrecht geforderten Ausgleich des geplanten Eingriffs zu bemessen, 

wird eine numerische Eingriffs-/ Ausgleichsbilanzierung durchgeführt. Der Inhalt dieser 

Bilanzierung ist eine Gegenüberstellung des Zustandes von Natur und Landschaft vor 

und nach der Durchführung der Bauvorhaben, die durch den Bebauungsplan ermöglicht 

werden. Die Bilanzierung erfolgt anhand der Kompensationsverordnung – KV vom 

01.09.2005. 



Nachfolgende Tabelle stellt die numerische Bewertung des Bestandes in Biotopwertpunkten 

dar. 

Tabelle: Bewertung des Bestandes in Biotopwertpunkten 

Biotop- 

Typ-Nr. 

Erläuterungen: 

* Abwertung um 3 Punkte aufgrund der starken Frequentierung (Trampelpfade) 

(Zahl in Klammern): Trauffläche der Baumkronen, sie sind nicht in die Gesamtfläche des 

Plangebietes miteinzubeziehen 

Der Biotopwert des Bestandes beträgt 1.133.253 Wertpunkte. Dies ergibt bei einer Fläche 

von 51.811m² einen Durchschnittswert von 21,9 Punkten pro m². 


Biotoptyp 

Bestand/ 

Bemerkungen 

Wert- 

punkte 

pro m² 

Flächen- 

größe 

in m² 

Biotopwert 

in Punkten 

10.510 versiegelte Fläche Straße 3 2.492 7.476 

10.530 

versiegelte Fläche mit 

Wasserabfluss 

Radweg, Schotterweg 6 1.940 11.640 

11.191 Acker, intensiv genutzt 16 28.948 463.168 

09.220 

ausdauernde Ruderalflur 

trockener Standorte 

* 33 6.785 223.905 

09.260 Streuobstbrache * 37 10.941 404.817 

11.221 strukturarme Grünanlage Straßenbegleitgrün 14 365 5.110 

Lagerfläche teilversiegelte Fläche 6 340 2.040 

04.110 Einzelbaum, heimisch Obstbaum 31 (487) 15.097 

Gesamtsumme 

P/m² 21,9 51.811 1.133.253


Tabelle: Bewertung der Planung in Biotopwertpunkten 

Biotop- 

Typ-Nr. 

10.715 

10.530 


Biotoptyp 

Dachfläche mit Regenwasserversickerung 

bzw. -nutzung 


Wasserabfluss 

Bestand/ 

Bemerkungen 

Wert- 

punkte 

pro m² 

Flächen- 

größe 

in m² 

Biotopwert 

in Punkten 

GRZ 0,4 6 12.661 75.966 

50% Überschreitung GRZ 6 6.330 37.980 

11.221 strukturarme Grünanlagen Hausgärten 14 12.661 177.254 

10.510 versiegelte Flächen Verkehrsflächen 3 7.870 23.610 

10.530 


Wasserabfluss 

04.110 Einzelbäume, heimisch 

Verkehrsfläche mit 

Zweckbestimmung und 

Versorgung 

50 großkronige, 36 

schmalkronige Bäume 

Alleepflanzung 

6 4.483 26.898 

31 (186) 5.766 

09.160 strukturarme Grünfläche Verkehrsgrün 13 671 8.723 

11.223 strukturreiche Grünanlage 80% der Fläche 20 5.708 38.700 

10.530 

Gesamtsumme 

Erläuterungen: 


Wasserabfluss 

Wohnbauflächen 

Verkehrsflächen 

öffentliche Grünflächen 

20% der Fläche 6 1.427 8.562 

P/m² 7,8 51.811 403.459 

(Zahl in Klammern): Trauffläche der Baumkronen, sie sind nicht in die Gesamtfläche des 

Plangebietes miteinzubeziehen 

Der Biotopwert der Planung beträgt 403.459 Wertpunkte. Dies ergibt bei einer Fläche 

von 51.811 m² einen Durchschnittswert von 7,8 Punkten pro m². 

Somit ergibt sich eine Differenz von 729.794 Wertpunkten. 

15.3 Ausgleich 

Der Ausgleichsbedarf beträgt 729.794 Wertpunkte. 

Zum Ausgleich des durch die Aufstellung des Bebauungsplanes hervorgerufenen Defizits 

werden im weiteren Bebauungsplanverfahren in Absprache mit der Unteren Naturschutzbehörde 

des Landkreises Groß-Gerau geeignete Kompensationsmaßnahmen entwickelt. 

16. Bodenordnung 

Die vorhandene Grundstücksstruktur lässt eine Umsetzung der städtebaulichen Planung 

nicht zu. Deshalb ist eine Neuordnung der Eigentumsverhältnisse im Rahmen eines Umlegungsverfahrens 

erforderlich.


17. Planungsstatistik 

17.1 Flächenstatistik 

Geltungsbereich Bebauungsplan 51.811 m² 100 % 

a) Nettobauland 

- Allgemeines Wohngebiet 31.644 m² 

Summe Nettobauland 31.644 m² 61,08 % 

b) Öffentliche Verkehrsflächen 

- Straßenverkehrsfläche 7.682 m² 

- Verkehrsflächen bes. Zweckbestimmung (Wohnweg) 2.118 m² 

- öffentliche Parkflächen 1.550 m² 

- Verkehrsgrün 1.144 m² 

Summe öffentliche Verkehrsflächen 12.494 m² 24,11 % 

c) Grünflächen 

- Öffentliche Grünflächen 7.579 m² 

Summe Grünflächen 7.579 m² 14,63 % 

d) Flächen für Versorgung 

- Fläche für Depotcontainer 94 m² 

Summe Flächen für Versorgung 94 m² 0,18 % 

17.2 Anzahl der Wohneinheiten / Einwohner 

verdichtete Einfamilienhausbebauung 

in Einzelhäusern 10 EH x 1,5 WE 15 WE 

in Doppelhäusern 14 DH x 1,5 WE 21 WE 

in Reihenhäusern 30 RH x 1,2 WE 36 WE 

Summe Wohneinheiten Einfamilienhauswohnen 72 WE 

Geschosswohnen 

hierbei werden folgende Annahmen getroffen: 

das oberste Geschoss ist jeweils ein Staffelgeschoss (75 % der Fläche des Vollgeschosses) 

je 100 m² Bruttogeschossfläche ergibt eine Wohneinheit (WE) 

Punkthäuser: 

20 m x 20 m x 3,75 Geschosse x 2 Gebäude = 3.000 m² / 100 m² (je WE)--> 30 WE 

Zeilen: (hierbei Seniorenwohnen gerechnet wie Familienwohnen) 

150 m x 12 m x 3,75 (Geschosse) = 6.750 m² / 100 m² (je WE) --> 67 WE 

Grundstück Friebe: 

95 m x 12 m x 3,75 (Geschosse) = 4.275 m² / 100 m² (je WE) --> 43 WE 

Summe Wohneinheiten Geschosswohnen ca. 140 WE 

Gesamtsumme Wohneinheiten im Plangebiet ca. 212 WE 

Bei durchschnittlich 2,4 Einwohnern/Wohneinheit ergibt dies für das Plangebiet ca. 500 

Einwohner. 




Teil B 

Umweltbericht


18. Umweltbericht 

Nach § 2 Abs. 4 BauGB ist für die Belange des Umweltschutzes für alle Bauleitpläne, die 

den Außenbereich überplanen, eine Umweltprüfung durchzuführen. In der Umweltprüfung 

werden die voraussichtlichen erheblichen Umweltauswirkungen ermittelt und im Umweltbericht 

gemäß § 2a Nr. 2 BauGB beschrieben und bewertet. 

Der hier erstellte Umweltbericht berücksichtigt die formalen und inhaltlichen Anforderungen, 

die sich aus §§ 1, 2 und 2a BauGB ergeben. Der Umweltbericht wird mit den zuständigen 

Behörden abgestimmt. 

19. Kurzdarstellung des Inhalts und der wichtigsten Ziele des Bebauungsplanes 

19.1 Lage und naturräumliche Einordnung 

Das Plangebiet liegt im Außenbereich zwischen den Stadtteilen Mörfelden und Walldorf 

westlich der Bahnlinie, die das Stadtgebiet durchschneidet. Südlich grenzt der derzeitige 

Stadtrand des Stadtteils Mörfelden an. Nördlich des Plangebietes liegt der geschützte 

Landschaftsbestandteil „Rödergewann von Mörfelden – Walldorf“. Nordwestlich des Plangebietes 

liegen landwirtschaftlich genutzte Flächen mit eingestreuten Obstbaumbeständen. 

Das Plangebiet liegt in der naturräumlichen Haupteinheit „Untermainebene“, einer vorwiegend 

sandigen Ebene im Rhein-Main-Tiefland. Die zugehörige Grundeinheit „Mönchwald 

und Dreieich“ ist noch teilweise bewaldet und durch Sandböden gekennzeichnet. 

19.2 Art des Vorhabens und wesentliche Festsetzungen 

Art des Vorhabens 

Durch die Aufstellung des Bebauungsplanes Nr. 49 "Am Walldorfer Weg" sollen die planungsrechtlichen 

Voraussetzungen für die Entwicklung eines Wohngebietes beiderseits 

des Walldorfer Weges, geschaffen werden. 

Im östlichen Bereich des Plangebietes soll seniorengerechtes Wohnen ggf. in Kombination 

mit sozialem Wohnungsbau ermöglicht werden; die westlichen Plangebietsflächen sind für 

verdichteten Einfamilienhausbau vorgesehen. Im Anschluss an die neue Fuß- und Radweg-Unterführung 

unter der Bahn soll ein Busbahnhof planungsrechtlich ermöglicht werden. 

Festsetzungen 

Das Plangebiet wird als Allgemeines Wohngebiet (WA) mit Nutzungseinschränkungen 

festgesetzt. Im gesamten Plangebiet werden „Tankstellen“ und „Gartenbaubetriebe“ ausgeschlossen. 

Zur Bestimmung des Maßes der baulichen Nutzung wird eine Grundflächenzahl (GRZ) von 

0,4 festgesetzt. Im westlichen Bereich für den verdichteten Einfamilienhausbau sind zwei 

Vollgeschosse, im östlichen Bereich für den Geschosswohnungsbau drei Vollgeschosse 

zulässig bzw. teilweise zwingend festgesetzt. Für die zweigeschossige Bebauung wird die 

zulässige GFZ mit 0,8 festgesetzt, für die dreigeschossige Bebauung mit 1,2. 

Die Bauweise wird entsprechend der beabsichtigten Bebauungsstruktur unterschiedlich 

festgesetzt. In den Bereichen für den verdichteten Einfamilienhausbau wird die offene 

Bauweise in Form von Einzel- und Doppelhäuser oder von Hausgruppen festgesetzt. 

Für die Grundstücke, für die Geschosswohnungen vorgesehen sind, wird für die bahnnahen 

Gebäude aus Gründen des Lärmschutzes die geschlossene Bauweise festgesetzt, um 

so auf den schallabgewandten Gebäudeseiten schallgeschützte Bereiche zu sichern. 

Die Randeingrünung des Wohngebietes erfolgt im Nordwesten über eine anzupflanzende 

öffentliche Grünfläche, im nordwestlichen Bereich über eine private Anpflanzfläche. 




Er verläuft von Nord nach Süd mittig im Wohngebiet in einem linearen Grünzug. Dieser 

lineare zentrale Grünfläche soll mit einer markanten Baumreihe ausgestattet werden; 

sie soll ferner mit Spielstationen, Bänken gestaltet werden und so der Naherholung dienen. 

Zur Ableitung des Niederschlagswassers soll auf Grundlage von § 42 Abs. 3 Hess. Wassergesetz 

eine wasserrechtliche Satzung in den Bebauungsplan aufgenommen. Ziel der 

Satzung ist es, Regenwasserspeicheranlagen (Zisternen) vorzusehen. Der Überlauf soll 

mit einer Sickereinrichtung als Mulden- oder Rigolenschachtversickerung kombiniert werden, 

um so den Kanal zu entlasten 

Das Niederschlagswasser ist somit zu versickern und befestigte, nicht überdachte Flächen 

im Plangebiet sollen in wasserdurchlässiger Bauweise angelegt werden, soweit wasserwirtschaftliche 

Belange nicht entgegenstehen. 

19.3 Umfang des Vorhabens und Angaben zum Bedarf an Grund und Boden 

Wohngebiet 31.644 m² 

Öffentliche Verkehrsflächen 13.040 m² 

davon: Straßenverkehrsfläche 9.800 m² 


Öffentliche Parkplätze 1.550 m² 

Verkehrsgrün 1.144 m² 

Öffentliche Grünflächen 7.579 m² 

Flächen für Versorgung 94 m² 

Geltungsbereich Bebauungsplan 51.811 m² 

Städtebauliche Werte 

― Wohngebiet: 31.587 m² x GRZ 0,4 = 12.658 m² Überbauung zulässig 

19.4 Umweltschutzziele aus Fachgesetzen und -planungen sowie deren Berücksichtigung 

19.4.1 Fachgesetze 

Insbesondere folgende Fachgesetze und aufgrund dieser Gesetze erlassenen Rechtsverordnungen, 

sind für die Durchführung der Umweltprüfung beachtlich: 

− Baugesetzbuch (BauGB) i. d. F. der Bekanntmachung vom 23.09.2004 (BGBl. I, 

S. 2414), zuletzt geändert am 21.12.2006 (BGBl. I 2007, S. 3316) 

− Baunutzungsverordnung (BauNVO) i. d. F. vom 23.01.1990 (BGBl. I, S. 132), zuletzt 

geändert am 22.04.1993 (BGBl. I, S. 466) 

− Planzeichenverordnung (PlanzV 90) vom 18.12.1990 (BGBl. I, S. 58) 

− Hessische Bauordnung (HBO) i. d. F. vom 18.06.2002 (GVBl. I 2002, S. 274), zuletzt 

geändert am 06.09.2007 (GVBl. I 2007, S. 548) 

− Gesetz über Naturschutz und Landschaftspflege (Bundesnaturschutzgesetz – 

BNatSchG) i. d. F. vom 25.03.2002 (BGBl. I 2002, S. 1193), zuletzt geändert am 

08.04.2008 (BGBl. I, S. 686) 

− Hessisches Gesetz über Naturschutz und Landschaftspflege (Hessisches Naturschutzgesetz 

HENatG) vom 04.12.2006 (GVBl. I S. 619), zuletzt geändert am 

12.12.2007 (GVBl. I S. 851) 

− Wasserhaushaltsgesetz (WHG) i. d. F. der Bekanntmachung vom 19.08.2002 (BGBl. I 

S. 3245), zuletzt geändert durch Artikel 2 des Gesetzes vom 10.05.2007 (BGBl. I S. 

666)


− Hessisches Wassergesetz (HWG) i. d. F. vom 22.01.1990 (GVBl. I 2002, S. 113), zuletzt 

geändert am 19.11.2007 (GVBl. S. 792) 

− Bundesimmissionsschutzgesetz (BImSchG) ) i. d. F. vom 26.09.2002 (BGBl. I, 2002, 


− Gesetz über die Umweltverträglichkeitsprüfung (UVPG) i. d. F. der Bekanntmachung 

vom 25.06.2005 (BGBl. I 2005, S. 1757), zuletzt geändert am 23.10.2007 (BGBl. I S. 

2470) 

Schutzgebietsausweisungen / Landschaftsschutz und Naturschutz 

Innerhalb des Plangebietes liegen einige möglicherweise nach § 31 HENatG geschützte 

Streuobstwiesen. Das Plangebiet liegt innerhalb des Wasserschutzgebietes Zone III B. 

Nördlich des Plangebietes liegt das FFH-Gebiet 6017-307 Sandtrockenrasen 

zwischen Mörfelden und Walldorf (Geschützter Landschaftsbestandteil „Rödergewann 

von Mörfelden – Walldorf"). 

Immissionsschutz 

Das Gebiet des Bebauungsplanes ist durch Schienenverkehrsgeräusche der westlich verlaufenden 

Eisenbahnlinie Mannheim-Frankfurt belastet. Auf Grund der Nähe des Wohngebietes 

zur Bahnlinie sind erhebliche Überschreitungen der Orientierungswerte der DIN 

18005 „Schallschutz im Städtebau“ und der Grenzwerte der Verkehrslärmschutzverordnung 

zu verzeichnen. Erst ab einer Entfernung von ca. 160 m werden bei ungehinderter 

Schallausbreitung die Orientierungswerte tagsüber eingehalten. Wegen der höheren Lärmentwicklung 

in der Nacht werden nachts sowohl die Orientierungswerte als auch die 

Grenzwerte im gesamten Plangebiet überschritten. 

Durch die Ausrichtung der Baukörpern der geplanten Bebauungsstruktur wird angestrebt, 

durch die Eigenabschirmung zu erreichen, dass "hinter" den Gebäuden, wo z.B. die Außenwohnbereiche 

anzuordnen sind, Verkehrslärmimmissionen auftreten, die in einer nutzungsverträglichen 

Größenordnung liegen. Den Belangen des Schallschutzes wird somit 

vor allem durch geeignete Vorgaben zur Ausrichtung und zur Geschlossenheit der Bebauung 

Rechnung getragen. 

Für die geplanten Gebäudegrundrisse und die vorgesehene Geschosszahl wurden Gebäudelärmkarten 

für die geplanten Wohngebäude erstellt. 

An den Ostfassaden der ersten Gebäudereihe werden Beurteilungspegel von bis zu Lr = 63 

dB(A) erreicht. An den Seitenfassaden der ersten Gebäudereihe sowie einzelnen Fassaden 

an Gebäuden der hinteren Bebauungsreihe sind Beurteilungspegel im Bereich von Lr = 

56 bis 60 dB(A) zu erwarten. Tagsüber bewegen sich die Orientierungswertüberschreitungen 

somit größtenteils im Rahmen des für städtebauliche Planungen typischen Abwägungsspielraums 

von 5 dB(A). An den übrigen Gebäuden im Plangebiet sind im Tagzeitraum 

die Orientierungswerte für Allgemeine Wohngebiete von OW = 55 dB(A) eingehalten. 

Im Nachtzeitraum stellt sich die Immissionssituation wesentlich kritischer dar. An der am 

stärksten belasteten ersten Gebäudereihe sind Beurteilungspegel von bis zu Lr = 66 dB(A) 

zu erwarten. Damit sind die Orientierungswerte für Allgemeine Wohngebiete nachts von 

OW = 45 dB(A) um bis zu 21 dB(A) überschritten. Aufgrund der Abschirmung der geschlossenen 

Gebäudeformation in erster Reihe sind an den Ostfassaden der dahinterliegenden 

Gebäuden Beurteilungspegel im Bereich von Lr =55 bis 60 dB(A) zu erwarten. Die 

Überschreitungen der Orientierungswerte bewegen sich im Bereich von 10 bis 15 dB(A) 

und damit nahezu im gesamten Plangebiet außerhalb des üblichen Abwägungsspielraums. 

Es sind daher geeignete Maßnahmen zur Konfliktminimierung bei der städtebaulichen Planung 

zu berücksichtigen. 

Die Möglichkeit umfangreicher Lärmschutzbauwerke entlang der Bahnlinie scheidet aus 

den Vorgaben des bestehenden Naturschutzes und wegen des Erfordernisses der Erhaltung 

ökologischer Elementen aus. 



Aufgrund der Belastung durch den Schienenverkehrslärm ist es daher zwingend erforderlich, 

Festsetzungen zum passiven Schallschutz in den Bebauungsplan aufzunehmen. Ein 

ausreichender Schallschutz ist durch passive Maßnahmen in Form von baulichen Vorkehrungen 

am Gebäude zu gewährleisten. Passive Schallschutzmaßnahmen sind bauliche Anforderungen 

an die Umfassungsbauteile schutzbedürftiger Räume, insbesondere an Fenster, 

Türen, Wände und Dächer. 

Die Dimensionierung der erforderlichen Luftschalldämmung von Außenbauteilen gegenüber 

Außenlärm erfolgt hierbei in Abhängigkeit von der Raumart oder Raumnutzung und 

von der Raumgröße. Die Festsetzung passiver Schallschutzmaßnahmen erfolgt basierend 

auf den Anforderungen der DIN 4109. 

19.4.2 Fachplanungen 

Regionalplan 

Im Regionalplan Südhessen 2000, neu bekannt gemacht am 13.09.2004 (St. Anz. 37/04), 

ist das Plangebiet als Siedlungsbereich Zuwachs dargestellt. 

Flächennutzungsplan 

Der seit dem 01.02.2001 wirksame Flächennutzungsplan der Stadt Mörfelden-Walldorf 

stellt den Bereich im Osten entlang der Bahnlinie als gemischte Baufläche und im übrigen 

Bereich als Wohnbaufläche dar. 

Landschaftsplan 

Im Landschaftsplan der Stadt Mörfelden–Walldorf (LP 2000) sind für den Planbereich u.a. 

folgende Entwicklungsziele formuliert worden: 


• Verbesserte Eingrünung von Siedlungsflächen 

• Erhaltung der Erholungswirkung der siedlungsnahen Bereiche (Durchgrünung, Wegeverbindung) 

• Erhaltung der Sandtrockenrasen und Ackerwildkrautgesellschaften sowie trockenheitsgeprägter 

Gras- und Krautfluren als wertvolle Biotope 

• Erhöhung des Strukturreichtums in ausgeräumten Landschaftsausschnitten 

• Umweltverträgliche landwirtschaftliche Nutzung mit Ackerrandstreifen- oder – 

flächen, Extensivgrünland und Erhaltung der Obstbaumbestände 

In der Themenkarte Biotopverbund- und – vernetzung verläuft quer durch das geplante 

Wohngebiet eine Biotopverbundlinie, die später entlang der Bahnlinie in Richtung Norden 

verläuft. 

Bebauungsplan 

Für das Plangebiet besteht kein Bebauungsplan. 

19.5 Beschreibung des derzeitigen Umweltzustandes, Bewertung der Umweltauswirkungen 

und der Maßnahmen zur Vermeidung und Verringerung 

In den nachfolgenden Tabellen werden für die einzelnen Schutzgüter in zusammengefasster 

Form der bestehende Umweltzustand, die Umweltauswirkungen der Planung sowie die 

Maßnahmen zur Vermeidung und Verringerung der negativen Umweltauswirkungen der 

Planung dargestellt. Zudem wird die Erheblichkeit des Eingriffs beurteilt.


19.5.1 Schutzgut Mensch 

Umweltmerkmale Umweltauswirkungen 

Schutzgut Mensch 

- kleinflächige landwirtschaftliche Nutzfläche 

- Naherholungsraum für Feierabend- 

- Erholung 

- Spielraum für Kinder 


- Verlust landwirtschaftlicher Nutzfläche 

- Verlagerung des Naherholungs- und - 

spielraumes auf die nördlich angrenzenden 

Flächen 

- Bewertung: durch die Planung sind keine erheblichen Beeinträchtigungen zu erwarten 

19.5.2 Schutzgut Boden 


Schutzgut Boden 

- ebenes Relief, Höhe ca. 100 m ü.NN 

- Geologie: nördlicher Oberrheingraben, 

pleistozäne Mainablagerungen aus 

Sanden und sandigen Kiesen, im 

Plangebiet pleistozäne Kies- und 

Sandterrassen 

- Boden: Terrassensandgebiete (Braunerde 

aus Decksediment über Terrassensand 

und –kies, Gley-Bänder,- 

Parabraunerde aus Decksediment über 

Flugsand) 

- anthropogen überformter Boden durch 

landwirtschaftliche Nutzung, bestehende 

Versiegelungen im Bereich der 

Straße 

- zusätzliche Versiegelungen in den Bereichen 

mit geplanter Bebauung 

- Verdichtung und Befestigung im Bereich 

der Zufahrten, Stellplätze und 

Wegeverbindungen 

- Verlust des Wirkungsgefüges des Bodens 

(Regelungs-, Produktions- und 

Lebensraumfunktion) 

Bewertung: geringfügige Beeinträchtigungen sind zu erwarten 

19.5.3 Schutzgut Wasser 


Schutzgut Wasser 

- überwiegend unversiegelte Bereiche 

mit Bedeutung für Wasserrückhaltung 

und Grundwasserneubildung 

- Grundwasserverhältnisse wechselnd 

- geringe Vorbelastung durch landwirtschaftliche 

Nutzung und bestehende 

Versiegelungen 

- keine Oberflächengewässer vorhanden 

- Verlust natürlicher Versickerungsfläche, 

Erhöhung des Oberflächenabflusses, 

Verringerung der Grundwasserneubildung 

Maßnahmen zur 

Vermeidung / Verminderung 

- Verkleinerung der ursprünglich geplanten 

Siedlungserweiterungsfläche 

- Schaffung öffentlicher Grünflächen mit 

großzügigen Fuß- und Radwegen und 

Spielplätzen 

- Anbindung bestehender Wegeverbindungen 

nach Walldorf 



- Minimierung der Versiegelung und 

Überbauung durch sparsamen Flächenverbrauch 

- Verwendung wasserdurchlässiger Beläge 

für Stellplätze und Zufahrten 

- Sicherung und Wiederverwendung des 

Oberbodens 



- Versickerung des Niederschlagwassers 

- Sammlung und Nutzung bzw. Versickerung 

des Niederschlagswassers 

der Dachflächen 

- Verwendung von wasserdurchlässigen 

Belägen für die Oberflächenbefestigung 

Bewertung: Erhöhung des Versiegelungsgrades in geringem Umfang, durch Brauchwassernutzung und Versickerung keine 

erheblichen Beeinträchtigungen zu erwarten


19.5.4 Schutzgut Klima und Luft 


Schutzgut Klima und Luft 

- vorhandene Biotope besitzen Bedeutung 

zur Kaltluftentstehung 

- keine bedeutenden Kaltluftleitbahnen 

oder Frischluftströme vorhanden (ebenes 

Relief) 


- geringfügige Veränderungen des 

Kleinklimas durch Erhöhung der Bebauung 

und Versiegelung 

- Zunahme des Schadstoffausstoßes 

durch Heizung und Individualverkehr 



- umfangreiche Eingrünungsmaßnahmen 

mit Pflanzungen von Bäumen und 

Sträuchern innerhalb der öffentlichen 

Grünflächen und Hausgärten 

- Verwendung wasserdurchlässiger Oberflächenbefestigungen 

- Zulassen von regenerativen Energieträgern 

und passiven Energiesparmaßnahmen 

Bewertung: mit Beeinträchtigungen bzw. Veränderungen der klimatischen Situation ist nicht zu rechnen; übergeordnete Kalt- 

bzw. Frischluftleitbahnen sind nicht betroffen 

19.5.5 Schutzgut Tiere und Pflanzen / Biologische Vielfalt 


Schutzgut Tiere und Pflanzen / Biologische Vielfalt 

- kleinflächige landwirtschaftlich genutzte 

Feldflur mit eingestreuten Obstbaumbeständen 

- hoher Anteil an überalterten Streuobstbrachen 

mit hoher Artenvielfalt, jedoch 

aufgrund der fortgeschrittenen 

Brachestadien und Grasdominanzen 

keine optimale Ausprägung 

- vorhandene Ruderalfluren mit Grasdominanzen 

mit einer hohe Bedeutung 

für den Arten- und Biotopschutz sowie 

als Lebens- und Rückzugsraum für 

Tiere 

- Alle 45 heimischen Vogelarten sind 

gemäß § 10 Abs. 2 Nr. 10 BNatSchG 

i.V.m. Artikel 1 der Vogelschutz- 

Richtlinie besonders geschützt. 20 Vogelarten 

brüten im Plangebiet, für die 

Übrigen handelt es sich um einen Nahrungsraum. 

Wichtige Vogellebensräume 

sind die randlich am Gebiet entlang 

führenden Hecken und die (z.T. stark 

verbuschten) Brachestreifen mit alten 

Obstbäumen. Diese bieten derzeit 

hauptsächlich Nistmöglichkeiten und 

Nahrungsraum. 

- Zwergfledermaus (Pipistrellus pipistrellus) 

und Abendsegler (Nyctalus noctua) 

nutzten das Plangebiet als Nahrungsraum 

- Die Tagfalter "Goldene Acht", "Kleiner 

Feuerfalter", "Kleines Wiesenvögelchen" 

und "Hauhechel-Bläuling" sind 

gemäß § 10 Abs. 2 Nr. 10 BNatSchG 

i.V.m der Bundesartenschutzverordnung 

besonders geschützt. 

- Verlust von Nistmöglichkeiten und 

Nahrungsbiotopen 

- Bis auf wenige Ausnahmen (Kleiner 

Feuerfalter, Goldene Acht) handelt es 

sich bei den beobachteten Tagfaltern 

um kommune Offenland-Arten, die im 

ausgesprochen blütenarmen Untersuchungsgebiet 

nachgewiesen werden 

konnten. Selbst diese Ubiquisten kommen 

- zumindest im Jahr 2008 – im 

Gebiet nicht zahlreich, sondern nur 

verbreitet vor, d.h. es fliegen auch an 

klimatisch günstigen Tagen nur vereinzelte 

Falter. Eine besondere Bedeutung 

für Tagfalter ist aufgrund der derzeitigen 

Nutzung der Flächen nicht zu 

erkennen. 

- Die kartierten Tierarten werden verstärkt 

die angrenzenden Flächen des 

Plangebietes nutzten. 



- Schaffung von nicht genutzten kleinflächigen 

Sukzessionsflächen innerhalb 

des Plangebietes. 

- Baumpflanzungen im Plangebiet 

- Festsetzungen zur Verwendung heimischer 

Baum- und Straucharten 

- großflächiger Erhalt von Lebensräumen 

in der Umgebung des Plangebietes. 

Ursprünglich als Siedlungserweiterungsfläche 

im Regionalplan dargestellte 

Flächen werden nicht weiter verfolgt. 

Bewertung: Durch den Wegfall von Biotoptypen mit einer erhöhte Bedeutung für den Arten- und Biotopschutz , sind durch die 

Planung erhebliche Beeinträchtigungen für das Schutzgut zu erwarten


19.5.6 Schutzgut Schutzgebiete 


Schutzgebiete 

- Lage in WSG Zone III B 

- Nördlich des Plangebietes liegt das 

FFH-Gebiet „Sandtrockenrasen von 

Mörfelden“ 


- keine Veränderung zu erwarten 

- Erhaltungsziel für den Lebensraumtyp 

2330 "Dünen mit offenen Grasflächen 

mit Corynephorus und Agrostis" sind: 

- Erhaltung des Offenlandcharakters der 

Standorte 

- Erhaltung einer bestandsprägenden, 

die Nährstoffarmut begünstigenden 

Bewirtschaftung 



- WSG-Verordnung ist zu beachten 

- Lenkung der Naherholungssuchenden 

durch gezielte Anbindung der Hauptwegeverbindungen. 

Die nördliche Siedlungsfläche 

wird gezielt durch Pflanzstreifen 

beendet, es führen keine neuen 

Wege in das FFH-Gebiet hinein. 

- Innerhalb der Siedlungsfläche gibt es 

Spielangebote entlang des Walldorfer 

Weges (synonym dem Griesheimer 

Spielangebotprojekt) und Spielplatzflächen 

innerhalb der öffentlichen Grünflächen 

Bewertung: Die angrenzende Bebauung hat keine Auswirkung auf die Erhaltungsziele, daher sind keine negativen Auswirkungen 

bzw. Beeinträchtigungen zu erwarten 

19.5.7 Schutzgut Landschaft 


Schutzgut Landschaft 

- kleinstrukturiertes Mosaik aus Ackerflächen, 

Ruderalbrachen und Streuobstbrachen 

im Verbuschungsstadium 

- landwirtschaftliche Nutzflächen mit 

eingestreuten Obstbaumhecken 

- Mittelspannungsleitung im östlichen 

Planungsteil 

- dominiert vom bestehenden Siedlungsrand 

- Verlust von landschaftsbildprägenden 

Gehölzbeständen 

- anthropogene Beeinflussung durch 

den angrenzenden Siedlungsrand und 

die das Plangebiet durchquerende 

Straße 



- Eingrünung des neuen Siedlungsrandes 

- Siedlungsdurchgrünung durch Baumreihen 

- Überstellung der Stellplatzbereiche mit 

Bäumen 

Bewertung: durch die umfangreichen Eingrünungsmaßnahmen sind keine erheblichen Beeinträchtigungen zu erwarten 

19.5.8 Schutzgut Kultur- und Sachgüter 


Schutzgut Kultur- und Sachgüter 



- keine vorhanden - keine - nicht notwendig 

Bewertung: keine erheblichen negativen Auswirkungen zu erwarten 

19.6 Wechselwirkung der vorgenannten Schutzgüter 

Bei den abiotischen und biotischen Schutzgütern sind keine Wechselwirkungen zu erwarten.


19.7 Prognose über die Entwicklung des Umweltzustandes 

Bei Durchführung der Planung wird ein neues Wohngebiet entstehen. 

Die zu erwartenden nachteiligen Umweltauswirkungen beziehen sich hauptsächlich auf das 

Schutzgut Tiere und Pflanzen / Biologische Vielfalt und das Schutzgut Boden. Durch den 

Verlust von teilweise wertvollen Lebensräumen, die Intensivierung der Nutzung und die 

Versiegelung des Bodens ist von erheblichen Beeinträchtigungen für diese Schutzgüter 

auszugehen. In Bezug auf die anderen Schutzgüter sind keine erheblichen Beeinträchtigungen 

zu erwarten. 

Bei Nichtdurchführung der Planung ist davon auszugehen, dass die kleinflächige landwirtschaftliche 

Nutzung fortgeführt wird und sich die Brachestadien der Ruderalflur und der 

Streuobstbrachen weiter fortsetzen. 

20. Alternativenprüfung 

Eine Alternativenprüfung hat auf Ebene des Flächennutzungsplanes stattgefunden. Ausschlaggebend 

für die Erweiterungsflächen war die sinnvolle Fortführung und Arrondierung 

der bestehenden Siedlungsflächen. Wegen der unmittelbaren Nähe des geplanten Wohngebietes 

zum S-Bahnhof Mörfelden ist das Gebiet auch optimal durch den öffentlichen 

Nahverkehr erschlossen und bietet sich daher als Fläche für die Siedlungsentwicklung an. 

21. Beschreibung der Vorgehensweise / Schwierigkeiten bei der Ermittlung 

Zur Erstellung des Umweltberichtes für den Bebauungsplan wurde im September 2008 eine 

Bestandsaufnahme des Gebietes vorgenommen. 

Unter Einbeziehung der vorliegender Umweltinformationen wurde eine verbalargumentative 

Abschätzung der zu erwartenden Umweltauswirkungen vorgenommen. 

― Bestandserhebungen der Biotop- und Nutzungstypen vor Ort (September 2008), 

― Ökologisches Fachgutachten zum Bebauungsplan Nr. 49 „Am Walldorfer Weg“ (BfL 

Heuer & Döring, Brensbach September 2008) 

― Schalltechnische Untersuchung zum Bebauungsplan Nr. 49 „Am Walldorfer Weg“ (Fritz 

GmbH, Beratende Ingenieure, Einhausen, August 2008) 

― Auswertung vorhandener Unterlagen (Regionalplan Südhessen 2000, Landschaftsrahmenplan 

Südhessen 2000, Flächennutzungsplan und Landschaftsplan der Stadt Mörfelden-Walldorf 

(2001), Biotopkartierung Mörfelden-Walldorf 1990, Hydrogeologische Kartenwerk 

Hessen von 1991, Bodenkarte der nördlichen Oberrheinebene 1990), 

Bei der Ermittlung der Umweltbelange gab es keine Schwierigkeiten. 

22. Überwachung der Umweltauswirkungen (Monitoring) 

Nach § 4c BauGB sind die Kommunen verpflichtet, die erheblichen Umweltauswirkungen, 

die auf Grund der Durchführung der Bauleitplanung eintreten, zu überwachen. Dadurch 

sollen insbesondere unvorhergesehene nachteilige Auswirkungen frühzeitig ermittelt werden 

und geeignete Maßnahmen zur Abhilfe ergriffen werden. 

Zur Überwachung der Umweltauswirkungen (Monitoring) wird die Stadt Mörfelden-Walldorf 

insbesondere folgende Maßnahmen durchzuführen: 

― Überprüfung der Annahmen zur Verkehrsbelastung und der damit verbundenen Immissionen 

auf der Grundlage der geltenden Prüfmethoden durch Berechnungen und Beurteilungen, 

wenn konkrete Anhaltspunkte für deutliche Abweichungen von den prognostizierten 

Annahmen vorliegen. 

― Überprüfung der Entwicklung der Ausgleichs- und Ersatzmaßnahmen, der sachgemäßen 

Pflege und dauernden Unterhaltung auf den öffentlichen und privaten Flächen 



23. Allgemein verständliche Zusammenfassung 

Durch die Aufstellung des Bebauungsplanes Nr. 49 „Am Walldorfer Weg“ wird die Erweiterung 

der Wohnbaubebauung des Stadtteils Mörfelden ermöglicht. 

Wegen der unmittelbaren Nähe des geplanten Wohngebietes zum S-Bahnhof Mörfelden ist 

das Gebiet auch optimal durch den öffentlichen Nahverkehr erschlossen und bietet sich 

daher als Fläche für die Siedlungsentwicklung an. 

Durch die Planung kommt es zum Verlust landwirtschaftlicher Nutzflächen in Form von 

Ackerflächen sowie zum Verlust von Gehölzbeständen, überwiegend in Form von Streuobstwiesenbrachen. 

Die Streuobstwiesenbrachen und die Ruderalfluren haben eine erhöhte 

Bedeutung für den Arten- und Biotopschutz. Somit kommt es zu erheblichen Beeinträchtigungen 

Schutzgutes Tiere und Pflanzen / Biologische Vielfalt. Durch die Versiegelung 

kommt es zu einer geringen Beeinträchtigung des Schutzgutes Boden. Die Beeinträchtigungen 

sind noch durch die Planung von Kompensationsmaßnahmen auszugleichen. Andere 

erhebliche negative Auswirkungen auf die in der Umweltprüfung behandelten Schutzgüter 

Mensch, Wasser, Klima, Luft, Schutzgüter, sowie Sach- und Kulturgüter konnten 

nicht festgestellt werden. 

Zur Verringerung und Vermeidung der negativen Umweltfolgen durch den Verlust der Biotopstrukturen 

sind umfangreiche Eingrünungsmaßnahmen an den Rändern der geplanten 

Wohnbebauung sowie Baumpflanzungen und Grünflächen vorgesehen. 

Die Siedlungserweiterung hat keine negativen Auswirkungen auf das Erhaltungsziel des 

FFH - Gebietes „Sandtrockenrasen von Mörfelden", da der Lebensraumtyp 2330 "Dünen 

mit offenen Grasflächen mit Corynephorus und Agrostis" nicht tangiert wird. Indirekte Beeinträchtigungen 

durch erhöhten Besucherdruck werden durch die Lenkung der Naherholungssuchenden 

durch gezielte Anbindung der Hauptwegeverbindungen verhindert. Zudem 

werden die nördliche Siedlungsfläche gezielt durch Pflanzstreifen beendet, sodaß keine 

neuen Wege in das FFH-Gebiet hinein führen. Innerhalb der Siedlungsfläche werden viele 

Klein-Spielangebote entlang des Walldorfer Weges geschaffen, sowie Spielplatzflächen 

innerhalb der öffentlichen Grünflächen. Eine Beeinträchtigung des FFH-Gebietes „Sandtrockenrasen 

von Mörfelden" kann daher ausgeschlossen werden. 

Durch Vermeidungs- und Verminderungsmaßnahmen und durch Ausgleichs- und Kompensationsmaßnahmen 

lassen sich die Auswirkungen des geplanten Vorhabens soweit kompensieren, 

dass keine erheblichen und nachhaltigen Auswirkungen zurückbleiben. 

Die Überprüfung der Annahmen zur Verkehrsbelastung und der damit verbundenen Immissionen 

und die Durchführung und Pflege sowie die Entwicklung der Ausgleichsmaßnahmen 

und der Kompensationsmaßnahmen sollte mit einem Monitoring überwacht werden. 

24. Literatur- und Quellenverzeichnis 

― Klausing, O.: Die naturräumlichen Einheiten auf Blatt 139 Frankfurt – Geographische 

Landesaufnahme 1:200.000; Bad Godesberg, 1967 

― Hessische Landesanstalt für Bodenforschung (Hrsg.): Hydrologisches Kartenwerk 

Hessen 1 : 300.000, Wiesbaden,1991 

― Hessisches Landesamt für Bodenforschung (Hrsg.): Bodenkarte der nördlichen 

Oberrheinebene 1:50.000, Wiesbaden, 1990 

― BUND Landesverband Hessen; Ortsgruppe Mörfelden-Walldorf, Bearbeiter Karl- 

Georg Gessner: Biotopkartierung Mörfelden-Walldorf, Mai 1990 

― Regierungspräsidium Darmstadt: Regionalplan für die Planungsregion Südhessen; 

Darmstadt, 2000 

― Regierungspräsidium Darmstadt: Landschaftsrahmenplan Südhessen; Darmstadt, 

2000 



― Flächennutzungsplan Stadt Mörfelden-Walldorf, 2001 

― Landschaftsplan Stadt Mörfelden-Walldorf, 2001 

― Ökologisches Fachgutachten zum Bebauungsplan Nr. 49 „Am Walldorfer Weg“, 

(BfL Heuer & Döring, Brensbach, September 2008) 

― Schalltechnische Untersuchung zum Bebauungsplan Nr. 49 „Am Walldorfer 

Weg“ (Fritz GmbH, Beratende Ingenieure, Einhausen, August 2008)

2120_2002_VE Begründung - Mörfelden-Walldorf

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