VermögensMagazin - Sparkasse Hagen

Weitere Magazine

Empfehlungen

Info

<strong>VermögensMagazin</strong> 6 Der Gastkommentar Stefan Goronczy Immobilienmarktanalyst bei der HSH Nordbank Konjunkturaufschwung erfasst Büroimmobilienmarkt Die Vermietungsaktivität auf den heimischen Büroimmobilienmärkten war bis zum Jahreswechsel 2010/11 noch von rückläufigen teils stagnierenden Mieten und hohen Flächenleerständen gekennzeichnet. Die Vakanzen sind nicht zuletzt auf umfangreiche Fertigstellungen, die noch im letzten Boom initiiert wurden, zurückzuführen. Auf den Investmentmärkten waren hingegen hochwertige Büroobjekte in zentralen Lagen bei Investoren schon wieder gefragt. Deren Preise sind nach der Krise 2009 bereits merklich angestie- gen. Für das Jahr 2010 ermitteln wir Wertzuwächse von rund 3,5%, welche die Einbußen aus der Wirtschaftskrise von bis zu 10% aber noch nicht ausgleichen konnten. Inzwischen verbessert sich dank des Konjunkturaufschwungs auch die Lage auf den Vermietungsmärkten. Die Hochkonjunktur zeigt sich bislang äußerst robust und übertrifft alle seinerzeit vorsichtigen Erwartungen nach Auslaufen der Wirtschaftskrise. Nunmehr löst die erstarkte Binnennachfrage – vor allem die Investitionen – die Exporte als Triebfeder ab. Folglich beurteilen die Unternehmen ihre Geschäftslage überaus positiv – ihre Stimmung ist so gut wie zuletzt im Boom 2006/07. Mehr noch als die produzierenden Betriebe freuen sich die Dienstleister über eine zunehmende Geschäftstätigkeit. Um diese zu bewältigen, wird mittlerweile wieder vermehrt Personal eingestellt. Die Zahl der Bürobeschäftigten dürfte daher in diesem Jahr mit +1,6% kräftig wachsen. Bereits in den Jahren 2008 bis 2010 war – anders als im Rest Europas – kein flächendeckender Abbau von Bürojobs zu verzeichnen, sondern nur ein sehr reduziertes Wachstum. Mit dem neuen Personal werden die Unternehmen mehr Bürofläche nachfragen. Anstelle des bisher dominierenden Flächentauschs, um bessere Büros oder Konditionen zu erlangen, kommt es daher nun wieder zu einer wirklichen Netto-Nachfrage. Zugleich kommen in 2011 deutlich weniger neue Büroflächen auf den Markt. Die Finanzkrise hatte viele Entwickler dazu gezwungen, ihre Projekte abzubrechen oder zu verschieben. Für 2011 erwarten wir daher, dass der Büroflächenbestand nur um 0,8% wächst. Im letzten großen Bauboom vor zehn Jahren wurde mehr als dreimal so viel fertiggestellt. Im kommenden Jahr rechnen wir mit dem Tiefpunkt bei den Baufertigstellungen – der Bestand wächst nur um 0,5%. Da die wachsende Nachfrage die zurückgehen-
den Neubauten merklich übertrifft, werden die Flächenleerstände abnehmen. Bereits in diesem Sommer wurde der Zenit bei den Vakanzen von knapp 10% überwunden. Da zudem moderne Flächen größeren Formats in zentralen Lagen im Aufschwung rarer werden, steigen die Spitzenmieten mittlerweile wieder. Nach zwei Jahren Mietpreisrückgang dürften sie in 2011 in den zentralen Citybereichen um über 3% zulegen. Im kommenden Jahr rechnen wir mit einem Plus in mindestens ähnlicher Höhe. In den Nebenlagen gestaltet sich das Marktgeschehen zwar schwieriger, aber auch hier kommt der Aufschwung zeitverzögert und mit moderateren Mietzuwächsen an. Den Aufschwung auf den Vermietungsmärkten haben zahlreiche Investoren bereits im letzten Jahr mit ihren Käufen vorweggenommen. Sie ergatterten insbesondere hochwertige Objekte mit langlaufenden Verträgen und solventen Mietern. In diesem Segment sanken wegen des Preisanstiegs die Mietrenditen um 25 Basispunkte auf 5,25%. Auch die Nebenlagen profitierten, wenngleich in bescheidenerem Umfang. Inzwischen werden in einigen Märkten – wie z.B. München und Hamburg – Spitzenmietrenditen von unter 5% aufgerufen. Wir rechnen damit, dass in diesem Jahr die Spitzenmietrenditen noch leicht nachgeben. Da die Investoren aber zunehmend risikofreudiger werden, dürften auch die Mietrenditen in den dezentralen Lagen sinken. Dies impliziert Wertzuwächse von rund 4% in der Spitze und über 2% im Durchschnitt. Dank des Mietwachstums und der regen Investorennachfrage erwarten wir auch in 2012 nochmals steigende Büroim- mobilienwerte. Von dieser Entwicklung können Anleger mittels offener und geschlossener Immobilienfonds sowie Immobilienaktien bzw. Immobilienaktienfonds partizipieren. Offene Immobilienfonds bergen allerdings das Risiko, dass sie „eingefroren“ werden können, wenn die Rückgabewünsche der Anleger die liquiden Mittel des Fonds übersteigen. Mit diesem Problem sehen sich mehrere Fonds seit drei Jahren konfrontiert. Die grundsätzliche Schwierigkeit liegt dabei in der langfristigen Immobilienanlage von täglich verfügbaren Mitteln. Bei geschlossenen Fonds und Aktien taucht dieses Problem nicht auf, da die Mittel im Anlagevehikel bleiben. Bei geschlossenen Fonds beteiligt sich der Anleger hingegen stets nur an den Chancen und Risiken einzelner bzw. sehr weniger Objekte. Bei Immobilienaktien bzw. Immobilienaktienfonds streut der Investor dieses Risiko, weil die Unternehmen Immobilienportfolien halten. Mehr als die Immobilienfonds unterliegen die Aktien jedoch wegen ihrer Veräußerbarkeit an der Börse einem – teils sogar erheblichen – Kursrisiko. Zur Person Stefan Goronczy, CEFA, <strong>VermögensMagazin</strong> ist seit zehn Jahren Immobilienmarktanalyst bei der HSH Nordbank – bzw. dem Vorgängerinstitut der Hamburgischen Landesbank. In dieser Zeit war er auch als Immobilienaktienanalyst tätig und begleitete Kapitalmarkttransaktionen. Als Betriebswirt beschäftigt er sich mit der Analyse internationaler und deutscher Büro-, Handels- und Wohnimmobilienmärkte und veröffentlichte zahlreiche Studien. 7
Seite 1 und 2: VermögensMagazin Finanzinformation
Seite 3 und 4: Marktbericht An den Finanzmärkten
Seite 5: Individualität bis ins Detail Prod
Seite 9 und 10: Fünf Fragen an ... Frank Klingelh
Seite 11 und 12: Vielseitig. Und lösungsorientiert.

VermögensMagazin - Sparkasse Hagen

Erfolgreiche ePaper selbst erstellen

Template löschen?

Als Template speichern?