Tagesordnung - Stadt Werl

T a g e s o r d n u n g 

für die öffentliche und nichtöffentliche Sitzung des 

Planungs- Bau- und Umweltausschusses 

am Dienstag, den 05.10.2010, 18.00 Uhr Rathaus der Stadt Werl 

I. Öffentliche Sitzung 

TOP Vorlage Tagesordnungspunkt 

Nr. Nr. 

1 Feststellung der fristgerechten und ordnungsgemäßen Einladung 

sowie der Beschlussfähigkeit; Hinweis auf das Mitwirkungsverbot 

gem. § 31 GO 

2 Einwohnerfragestunde 

3 242 80. Änderung des Flächennutzungsplanes der Stadt Werl 

(Konzentrationsfläche für Windkraftanlagen Westhilbeck) 

hier: - Änderungsbeschluss gem. § 2 Abs. 1 i.V.m. § 1 Abs. 8 

BauGB 

- Freigabe zur frühzeitigen Beteiligung der Öffentlichkeit 

gem. § 3 Abs. 1 BauGB 

- Freigabe zur frühzeitigen Beteiligung der Behörden und 

sonstigen Träger öffentlicher Belange gem. § 4 Abs. 1 

BauGB 

- Freigabe zur Beteiligung der benachbarten Gemeinden 

gem. § 2 Abs. 2 BauGB 

4 251 81. Änderung des Flächennutzungsplanes der Stadt Werl 

hier: - Freigabe zur Beteiligung der Öffentlichkeit; hier: 

öffentliche Auslegung gem. § 3 (2) BauGB 

- Freigabe zur Beteiligung der Behörden; hier: Einholung 

der Stellungnahmen der berührten Behörden und 

sonstigen Träger öffentlicher Belange gem. § 4 (2) BauGB 

5 252 Bebauungsplan Nr. 106 der Stadt Werl „Stralsunder Straße" 

hier: - Einleitung des Planverfahrens zum Bebauungsplan Nr.106 

der Stadt Werl „Stralsunder Straße" gem. § 2 (1) BauGB 

i.V.m. mit der Aufhebung des Aufstellungsbeschlusses 

vom 02.12.2009 zum vorhabenbezogenen Bebauungsplan 

Nr. 17 der Stadt Werl „Stralsunder Straße“ -Vorhaben- 

und Erschließungsplan- gem. § 12 (2) BauGB 

- Freigabe zur Beteiligung der Öffentlichkeit; hier: 

öffentliche Auslegung gem. § 3 (2) BauGB 

- Freigabe zur Beteiligung der Behörden; hier: Einholung 

der Stellungnahmen der berührten Behörden und 

sonstigen Träger öffentlicher Belange gem. § 4 (2) BauGB

6 253 Satzung über die Einbeziehung von Außenbereichsflächen in die 

im Zusammenhang bebauten Ortsteile gem. § 34 Abs. 4 Satz 1 

Nr. 3 BauGB für den Ortsteil Holtum 

hier: Satzungsbeschluss 

Anträge: 

7 254 Anregung gem. § 24 und § 23 Gemeindeordnung für das Land 

Nordrhein-Westfalen (GO NRW) im Zusammenhang mit dem B- 

Plan 102 

Mitteilungen: 

8 255 Nutzungsänderung: Wohnen in gewerbliche Zimmervermietung 

in der Bahnhofsstraße in Werl 

9 Märkte in Südwestfalen: Miteinander Handeln 

- mündliche Information -

Stadt Werl Beschlussvorlage 

Der Bürgermeister 

zur öffentlichen nicht öffentl. Sitzung des 

Planungs-, Bau- und Umweltausschuss 

Hauptausschusses 

Rates 

am 

5.10.2010 

Vorlage-Nr. 242 

TOP 

Personalrat ist zu beteiligen 

ja nein 

Zustimmung 

ist beantragt liegt vor 

Agenda-Leitfaden 

wurde berücksichtigt ja nein (Begründg. s. Sachdarstellung) nicht relevant 

Erträge und / oder Einzahlungen nein einmalig jährlich in Höhe von € 

Aufwendungen und / oder Auszahlungen nein einmalig jährlich in Höhe von € 

Haushaltsmittel stehen nicht nur mit € zur Verfügung bei Sachkonto 

(Deckungsvorschlag s. Sachdarstellung) 

Folgekosten: 

Durch bilanzielle Abschreibungen nein jährlich in Höhe von € 

Direkte Folgekosten durch z.B. Bewirtschaftung, Personal etc. 

nein einmalig jährlich in Höhe von € 

Nachrichtlich: 

Finanzierungskosten unter Berücksichtigung der Kreditfinanzierungsquote und eines derzeitigen 

durchschnittlichen Zinssatzes von % nein jährlich in Höhe von € 

06.09.2010 Unterschrift S i c h t v e r m e r k e 

Abt. 61 

AZ 61-Schu 

20 FBL Allg. 

Vertreter 

Sachdarstellung: 

80. Änderung des Flächennutzungsplanes der Stadt Werl (Konzentrationsfläche 

für Windkraftanlagen Westhilbeck) 

Hier: - Änderungsbeschluss gem. § 2 Abs. 1 i.V.m. § 1 Abs. 8 BauGB 

- Freigabe zur frühzeitigen Beteiligung der Öffentlichkeit gem. § 3 Abs. 1 

BauGB 

- Freigabe zur frühzeitigen Beteiligung der Behörden und sonstigen Träger 

öffentlicher Belange gem. § 4 Abs. 1 BauGB 

- Freigabe zur Beteiligung der benachbarten Gemeinden gem. § 2 Abs. 2 

BauGB 

Anlass 

In seiner Sitzung am 29.06.2010 hat der Planungs-, Bau- und Umweltausschuss beschlossen, 

den Umgang mit der Windenergienutzung in der Stadt Werl in seiner nächsten 

Sitzung (05.10.2010) zu entscheiden (s. auch Mitteilung Nr. 53 und Vorlage 202). In Vorlage 

202 wurden die derzeitige planungsrechtliche Situation der Stadt Werl sowie grundsätzlich 

Möglichkeiten zur Förderung der Windenergienutzung beschrieben. Ebenso wurden 

die „Studie zur Windenergienutzung in der Stadt Werl“ thematisiert und die der Verwaltung 

vorliegenden Anträge und Absichtserklärungen bezüglich der Windenergienutzung 

im Stadtgebiet aufgeführt. Neben die Windenergienutzung befürwortende Anträge 

existieren auch Anträge gegen eine weitere Errichtung von Windenergieanlagen, hier in 

Westhilbeck. In diesem Zusammenhang ist zur Meinungsbildung des Ausschusses das 

Schreiben von Herrn Bergmann vom 14.07.2010 beigefügt (Anlage 1). 

Bezüglich des Antrags der „Interessengemeinschaft Westhilbeck“ vom 05.11.2009 zur 

Änderung des Flächennutzungsplanes für weitere 4-5 Windenergieanlagen mit einer Nabenhöhe 

von ca. 130 m und einer Gesamthöhe von ca. 180 m über Gelände (s. auch Mit- 

BM

teilung Nr. 53) erfolgte mit Schreiben vom 21.06.2010 eine Antragsergänzung mit dem 

Inhalt, auch 3 (optional 4) Windenergieanlagen wirtschaftlich betreiben zu können (s. 

Anlage 2). Mit der Anlagenreduzierung beabsichtigt die Antragstellerin den Forderungen 

nach ausreichenden Schutzabständen nachzukommen und Bedenken der Hilbecker Bürger, 

teilweise formiert in der „Interessengemeinschaft gegen weitere Windkraftanlagen in 

Hilbeck“ zu entkräften. 

Grundlage für die „Interessengemeinschaft Westhilbeck“ zur Antragstellung ist neben der 

grundsätzlichen Absicht der Stadt Werl regenerative Energien zu fördern die „Studie zur 

Windenergienutzung in der Stadt Werl“, BKR Essen, 2008, (www.werl.de / Rathaus / planen 

und bauen / Entwicklungskonzepte) die unter Anwendung verschiedener Ausschlusskriterien 

u.a. westlich von Westhilbeck eine Potenzialfläche für die Nutzung von Windenergie 

zum Ergebnis hat. 

Potenzialflächen 

Die in der Studie mit Potenzialfläche 1 beschriebene Fläche soll Gegenstand der weiteren 

Betrachtung zur Ausweisung einer neuen Konzentrationsfläche für Windkraftanlagen sein. 

Die Potenzialflächen 2 und 3 eignen sich aufgrund des vorhandenen Bestands an Windkraftanlagen 

lediglich für ein Repowering, das Angebot zusätzlicher Flächen zur Windenergienutzung 

ist mit deren Ausweisung nicht verbunden; insofern werden diese Flächen 

hier nicht weiter betrachtet. Dies hat zur Folge, dass die im ergänzten Antrag der 

„Interessengemeinschaft Westhilbeck“ optional geplante 4. Windkraftanlage nicht weiter 

verfolgt wird. 

Die Fläche 4 an der Deponie Scheidinger Straße scheidet aufgrund zu geringer Größe 

sowie die Fläche 5 aufgrund der Ausweisung als im Landesentwicklungsplan VI ausgewiesene 

Fläche für Großvorhaben aus. Die Potenzialfläche 6 im Werler Stadtwald sowie die in 

Vorlage 202 diskutierte Option der Konzentrationsflächenerweiterung in Mawicke kommen 

aufgrund der naturschutzrechtlichen Restriktionen hier nicht weiter in Betracht. 

Zur Entscheidungsfindung in der Frage einer Ausweisung der Potenzialfläche 1 als Konzentrationsfläche 

entsprechend dem ergänzten Antrag der „Interessengemeinschaft 

Westhilbeck“ (Errichtung von 3 Windkraftanlagen westlich bzw. östlich in Nähe des Holtumer 

Weges ohne Option auf eine 4. Anlage in Potenzialfläche 2) sind in der unten dargestellten 

Matrix mögliche Auswirkungen einer solchen Ausweisung aufgeführt. 

Ausweisung der Fläche 1 als Konzentrationsfläche für Windkraftanlagen 

Kriterium 

Natur- und Landschaftsschutz 

Natur- und Land- 

positiv 

• Artenschutzbelange 

werden nach gutachterlicher 

Ersteinschätzung 

gewahrt 

• Durch Festlegung der 

geplanten Anlagenstandorte 

in einem städtebaulichen 

Vertrag wird 

der Schutzabstand zur 

Waldfläche „Steiner 

Holz“ annähernd verdoppelt 

• Ziele des Vertragsnatur- 

negativ 

• Beeinträchtigung des 

Landschaftsbildes 

a) im Nahbereich mit ggf. 

negativen Folgen für die 

Erholungswirkung insbesondere 

der Hilbecker 

Bürger 

b) aufgrund der Fernwirkung 

in der weitgehend ungestörten 

Mulde


Kriterium 

positiv 

schaftsschutz schutzes bleiben gewahrt 

Immissionsschutz • Richtwerte der TA-Lärm 

bezüglich der Auswirkungen 

durch Schall und 

Schattenwurf bleiben 

unterschritten 

Wohnen • Durch Abschluss eines 

städtebaulichen Vertrages 

soll u.a. mit Festlegung 

der Standorte der 

geplanten Anlagen von 

der Splittersiedlung 

Westhilbeck der gesetzlich 

vorgegebene notwendige 

Abstand zur 

Wohnnutzung von 450 

m auf 750 m ausgeweitet 

werden, um Beeinträchtigungeninsbesondere 

durch Immissionen 

zu minimieren 

Infrastruktur • Geforderte Abstände zu 

Infrastruktureinrichtungen 

(Verkehrswege, ober- 

und unterirdische 

Leitungen, Richtfunktrassen) 

werden eingehalten 

Wirtschaftliche Auswirkungen 

Wirtschaftliche Aus- 

• Notwendige Stromleitungen 

der geplanten 

Windkraftanlagen sind 

durch die Antragstellering 

zum Übergabepunkt 

der Stadtwerke Werl 

herzustellen 

• Gewerbesteuereinnahmen 

der Stadt 

Werl 

• Die InteressengemeinschaftWesthilbeck 

beabsichtigt 

eine Beteiligung von 

Bürgern zu ermöglichen, 

vorrangig aus 

der nahen Umgebung 

der geplanten 

negativ 

• Die zumutbaren Immissionen 

durch Schall und 

Schattenwurf können 

dennoch subjektive Empfindlichkeiten 

berühren, 

zumal der Ortsteil Hilbeck 

durch Lärm aus Straßenverkehr 

belastet ist 

• Mögliche subjektive Empfindlichkeiten 

gegen 

Windkraftanlagen werden 

trotz großzügiger Unterschreitung 

der Richtwerte 

berührt 

• Technische Voraussetzungen 

zur Stromeinspeisung 

sind gem. Erneuerbare- 

Energien-Gesetz vom 

Netzbetreiber (hier 

Stadtwerke Werl) noch 

herzustellen (s.u.) 

• Voraussetzungen zur 

Stromeinspeisung sind 

gem. Erneuerbare- 

Energien-Gesetz von den 

Stadtwerken herzustellen 

(s.u.) 

• Mögliche Wertminderung 

von Immobilien in Westhilbeck 

und Hilbeck


Kriterium 

positiv 

wirkungen Windkraftanlagen 

negativ 

Bezüglich der Konsequenzen für die Stadtwerke Werl und somit der Auswirkungen auf 

den Stromkunden bei Errichtung von weiteren 3 Windenergieanlagen gemäß Vorhaben 

der „Interessengemeinschaft Westhilbeck“ wird auf das Schreiben der Stadtwerke Werl 

vom 16.09.2010 (Anlage 3) verwiesen. 

Empfehlung der Verwaltung 

Vor dem Hintergrund einerseits der bundesrechtlichen Zielsetzung des Erneuerbaren- 

Energien-Gesetzes insbesondere im Interesse des Klima-, Natur- und Umweltschutzes 

eine nachhaltige Entwicklung der Energieversorgung zu ermöglichen, die volkswirtschaftlichen 

Kosten der Energieversorgung auch durch die Einbeziehung langfristiger externer 

Effekte zu verringern, Natur und Umwelt zu schützen, einen Beitrag zur Vermeidung von 

Konflikten um fossile Energieressourcen zu leisten und die Weiterentwicklung von Technologien 

zur Erzeugung von Strom aus Erneuerbaren Energien zu fördern sowie andererseits 

in Anbetracht der städtischen Absicht einer zeitnahen Förderung der regenerativen 

Energienutzung durch Windkraftanlagen schlägt die Verwaltung vor, die Potenzialfläche 1 

der „Studie zur Windenergienutzung in der Stadt Werl“ planungsrechtlich für die Errichtung 

von drei Windkraftanlagen entsprechend dem Antrag der „Interessengemeinschaft 

Westhilbeck“ vorzubereiten. 

Änderung des Flächennutzungsplans 

Die planungsrechtliche Vorbereitung zur Errichtung von drei Windkraftanlagen westlich 

von Westhilbeck hat in Form der Darstellung einer Konzentrationsfläche für Windkraftanlagen 

durch Änderung des Flächennutzungsplans zu erfolgen. Unter Übernahme der in 

der Studie erarbeiteten Abgrenzung der Potenzialfläche 1 als Konzentrationsfläche ist 

beabsichtigt, in Verbindung mit dem Abschluss eines städtebaulichen Vertrages mit dem 

Investor Regelungen zu treffen, die z.B. die Anzahl, Art, Gestaltung und den Standort 

jeder einzelnen Anlage festsetzen sowie die Kostentragung, Erschließung und Kompensation 

des Eingriffs in den Naturhaushalt betreffen. Mit der Errichtung von drei Windkraftanlagen 

gemäß Antrag der „Interessengemeinschaft Westhilbeck“ sind die Kapazitäten 

der neu darzustellenden Konzentrationsfläche ausgeschöpft, so dass hier unter Zugrundelegung 

eines wirtschaftlichen Betreibens keine weiteren Windkraftanlagen Platz finden 

werden. 

Mit der Festsetzung der einzelnen Standorte der Windkraftanlagen im städtebaulichen 

Vertrag kann über den gesetzlich vorgegebenen Abstand der Anlagen zur Wohnbebauung 

hinaus ein größerer Schutzabstand geregelt werden, so dass beispielsweise von der 

Wohnnutzung in der Splittersiedlung Westhilbeck ein Abstand von 750 m eingehalten 

wird. Dieser Abstand entspricht dem gesetzlich geforderten Abstand zu einem allgemeinen 

Wohngebiet. Von der Wohnbebauung am westlichen Rand des Hauptortes Hilbeck 

werden bei der vorgesehenen Standortfestsetzung Abstände von 1.250 m bis 1.480 m 

eingehalten (s. Anlage 4: Übersichtsplan Standorte). 

Mit der Antragstellerin „Interessengemeinschaft Westhilbeck“ ist vor Einleitung des Änderungsverfahrens 

einen Vorvertrag mit Regelungen zu Anzahl (max. 3), Größe (Nabenhöhe 

ca. 130 m, Gesamthöhe max. ca. 180 m über Gelände) und Standort der Windkraftanlagen 

(s. Übersichtsplan Anl. 4) zu treffen. Zur öffentlich rechtlichen Sicherung der 

geplanten Anzahl der Anlagen (hier 3) ist ebenfalls vor Einleitung des Verfahrens für alle

innerhalb der geplanten Konzentrationsfläche befindlichen Grundstücke eine Baulast einzutragen. 

Dabei ist bezüglich der 3 Grundstücke, auf denen eine Windkraftanlage errichtet 

werden soll, die Verpflichtung des jeweiligen Grundstückseigentümers einzutragen, 

nicht mehr als 1 Windkraftanlage zu errichten. Bezüglich der übrigen Grundstücke ist die 

Verpflichtung einzutragen, dass der jeweilige Eigentümer auf die Errichtung von Windkraftanlagen 

verzichtet. Somit ist sichergestellt, dass maximal drei Anlagen errichtet und 

ein Abstand von 750 m von der Splittersiedlung Westhilbeck eingehalten werden. 

Nach Beteiligung der Öffentlichkeit, Nachbargemeinden und Behörden und vor Beschluss 

der Änderung des Flächennutzungsplanes ist beabsichtigt, mit dem Abschluss eines städtebaulichen 

Vertrages die o.g. Regelungen zu konkretisieren sowie weitere Aspekte wie 

Gestaltung der Anlagen, Kostentragung, Erschließung und Kompensation des Eingriffs in 

den Naturhaushalt zu behandeln. 

Im wirksamen Flächennutzungsplan der Stadt Werl ist der Bereich der Abgrenzung der 

Potenzialfläche 1 als „Fläche für die Landwirtschaft“ sowie darin die Trasse einer 10kV- 

Freileitung dargestellt. Diese Darstellung ist zur planungsrechtlichen Vorbereitung der 

Errichtung von Windkraftanlagen zu ändern in eine „Fläche für die Landwirtschaft mit der 

Überlagerung -Konzentrationsfläche für Windkraftanlagen–“. Die 10 kV Freileitung bleibt 

unverändert dargestellt (s. Anlage 5: Entwurf 80. Änderung des Flächennutzungsplanes 

der Stadt Werl). 

Beschlussvorschlag: 

Es wird 

a) die Einleitung des Verfahrens zur 80. Änderung des Flächennutzungsplanes der 

Stadt Werl gem. § 2 Abs. 1 i.V.m. § 1 Abs. 8 BauGB, wie im als Anlage 4 beigefügten 

Übersichtsplan gekennzeichnet, 

b) die Freigabe zur frühzeitige Beteiligung der Öffentlichkeit gem. § 3 Abs. 1 BauGB 

c) die Freigabe zur frühzeitigen Beteiligung der Behörden und sonstigen Träger öffentlicher 

Belange gem. § 4 Abs. 1 BauGB 

d) die Freigabe zur Beteiligung der benachbarten Gemeinden gem. § 2 Abs. 2 BauGB 

beschlossen. 

Die Verwaltung wird beauftragt, vor Einleitung des Verfahrens mit der Antragstellerin 

„Interessengemeinschaft Westhilbeck“ einen Vorvertrag mit Regelungen zu Anzahl (max. 

3), Größe (Nabenhöhe ca. 130 m, Gesamthöhe max. ca. 180 m über Gelände) und 

Standort der Windkraftanlagen (s. Übersichtsplan Anl. 4) zu treffen. Außerdem sind auf 

allen Grundstücken innerhalb der geplanten Konzentrationsfläche Baulasten einzutragen. 

Dabei ist bezüglich der 3 Grundstücke, auf denen eine Windkraftanlage errichtet werden 

soll, die Verpflichtung des jeweiligen Grundstückseigentümers einzutragen, nicht mehr 

als 1 Windkraftanlage zu errichten. Bezüglich der übrigen Grundstücke ist die Verpflichtung 

einzutragen, dass der jeweilige Eigentümer auf die Errichtung von Windkraftanlagen 

verzichtet. 

Anlagen: 

1 Schreiben des Herrn Bergmann vom 14.07.2010 

2 Antragsergänzung der „Interessengemeinschaft Westhilbeck“ vom 21.06.2010 

3 Schreiben der Stadtwerke Werl vom 16.09.2010 

4 Übersichtsplan geplante Standorte 

5 Entwurf 80. Änderung des Flächennutzungsplans der Stadt Werl M 1:5000 

6 Auszug aus dem wirksamen Flächennutzungsplan der Stadt Werl

Bergmann 59457 llterl Am Kickert 13 

Rat der Stadt Wert 

Hedwig-Dransfeld- Str. 23 

59457 Werl 

Windlsaftanlagen in Weri West-Hilbeck 

lHerrn des Stadtrates. 

AmKickert 13 

59457 Werl - Hilbeck 

TeL 02922/81409 

WerI12. Juli 2010 

Mitgtieder des Rates kritisieren die Enfscheidung ,dass ThemaWindpark wiederholt zu vertagen, 

dem kann icl nur zustimmen- 

Hilbeck hat schon eine Windkonzentrationszone und möchte keine zweite. Eine visuelle Darstellung der 

;;;;;il;K"nzentrationszone West - Ililbeck liegt vor ( siehe Internet wwv.wed:bilbeck.de ,). __.-. 

Der-flotte Spruch ,, vr'asch mir das Fetl, aber mach mich nicht nass",zeigt nur eile Unkenntnis des Hilbecker 

Umfeldes. 

Auchwurde auf die umstrittene Studie der Stadt Werl zur geplanten Windlraftkonzentrationszone von 2008 

auf die zu envartenden Steuereinnahmen' 

""""i.te" Die Studie ""J von 2008 zur Windkonzentrationszone in West-Hilbect ist falsctr, kann somit nicht ar Meinugsbildung 

des Rates beitragen. 

Fakt ist, dass die Vorgaben der Landesregierung von NRW von 2005 nicht benicksichtigt wurden 

(Privatrechtliche Klagen kann man nicht ausschliessen) - 

ttilbeck kann sich durch die geplarte 2. Koirzentrationszone nicht mehr weiterentwickeln, Steuerausfülle und 

Steuereinnahmen rechaen sich gegeneinander auf Mensch und Umwelt werden nicht berücksi'chtigt. 

Schriftliche Aafragen wurden mangelhaft oder ausweichend beantwortet. 

Es sind 8A%-85%der Einwohner Segen weitere Windräder und wollen die Landschaft, so wie sie ist, 

erhalten, dass kömen die Ratsmitglieder nicht ignorieren. 

Ich hoffq dass die Ratsmitglieder sich vor Ort diese erhaltenswerte Landschaft ansehen und diese nicht 

durch eine 2. Kolentrationszone zerstören 

Mit freundlichen Grüßen 

STADT WERL 

Trfiil4V- t 

r, 

Bergmünn 

A,^to.6e Ä

IG Windenergie in Hilbeck 

In Westhiibeck 5 

59457 Werl - Hilbeck 

An die Stadt Werl 

- Planungsamt 

z.Hd. Herr Pöpsel 

Hedwig Dransfeld Str. 

59457 WerI 

Sehr geehrter Herr Pöpsel. 

STADT WERL 

?ü10 -06 ? 2 

Är"\e-n e Z 

Werl, den21.06.2010 

Hiermit möchten wir unseren Antrag vom 4. November 2009 anden Planungs-, Bau- und 

Umw-eltausschuss ergänzen. 

Wir können uns vorstellen, dass drei (optional vier) Windenergieanlagen (WEA) mit2bis2,3 

MW auf den auszuweisenden Flächen hinter Westhilbeck entlang des Holtumer Weges 

errichtet werden. Dieses halten wir für den wirtschaftlichen Betrieb, wie auch nach 

Abwägung der Forderungen nach ausreichenden SchutzabstZinden für vertretbar. 

Bei Bedarf schlagen wir einen vorhabenbezogenen Bebauungsplan im Rahmen des FNP vor, 

wonach die Standorte der WEA innerhalb der Vorrangzone durch so genannte Baufenster 

genau definiert werden können. Bedenken, wonach dieZaiil. der WEA in der genehmigten 

Windvorrangzone später einmal erhöht werden könnte, können somit aüqger?iumt werden. 

A,,ra/w,{ 

Altena 

yM"fi/"q- 

Thomas Hufelschulte 

K.L Lr...f*,*. 

Konrad Lütge-Sudhoff 

Thomas Lethaus

Stadtwerke Werl GmbH .59455 Werl 

STADT Wtr.RL 

1fi1fi -{ß- 1 1 

LD UJ L I 

'Y 

StadtWerl 

Abt. Stadtplanung, Sf aßen und Umweit 

Frau Schulte 

HeCwi g-Dransfel d-Sraße 23 


Bearbeiter 

Jäg Xarlikowski/frö 

Wndenergienutzung in Werl-Westhilbeck 

Sehr geehrte Damen und Henen, 

Ar^\an. 3 

JV 

Stadtwerke 

EL.ß'r' gr rtc,t nrn,l vtIIurt ErnhU 

.t?|r, 

strom &wasser Grafenstraße 25 


Telefon 029221985-0 

Telefax 029221985-100 

inf o@sta dtwe rke-we rl.d e 

www.stadtwerke-werl.de 

vielen Dank für lhr Schreiben vom 10.08.2010. Die aufgeworfenen Fragen dürfen wir wie folgt beantworten: 

Auf Basis der uns derzeit zur Verfügung stehenden lnformationen gehen wir davon aus, dass die geplanten 

'ffindkafianiagen in Vfesiliilbecic im Faäe ihrer Reaiisierung 'CIi-derungswürdig im Sinne des Erneuerbae- 

Energien.Geseizes (EEG) sind. Der Nefanschiuss muss nach $ 5 Abs. 1 EEG an einem Verknüpfungspunkt 

erfolgen, der im Hinbiick auf die Spannungsebene geeignet ist und die in der,Luftlinie kürzeste Enfernung zum 

Standort der Anlage aufuveist. 

Telefon; 

02922 981150 

Hier ist eine Prüfung vozunehmen, 0b der geeignete elekfische Anschluss der EEG-Anlagen durch die 

Stadtwerke \lJerl GmbH odei" unmittelbai- angrenzende Energieversorgungsuntei'nehmen (2. B. RV/E) zu 

realisieren ist Nach einer ersten groben technischen Prüfung ist voraussichüich davon auszugehen, dass der 

Netzanschluss dei"Windkaftanlagen in V,/estliilbeck dui'ch die $iadtn'edie Gmbl-l auszuführen ist. 

Unterstellt man dies, sind die Stadtwerke Werl GmbH nach $ 5 Abs. 1 EEG verpflichtet die Windkraftanlagen an 

ihr Netz anzuschließen. 

Die notwendigen Kosten des Netzanschlusses fägt nach $ 13 Abs. 1 EEG der Anlagenbefeiber. Die Stadtwerke 

sind nach g I Abs. 1 EEG verpflichte( ihr Stromnetz unverzüglich entsprechend dem Stand der Technik zu 

-zu 

optimieren, verstär!-en und auszubauen, um die Abnahme, Überfagung und Verteilung von EEG-Sfom 

sicherzustellen, So öntstehende Netzauibaukosten sind nach $ 14 EEG von den Stadtwerken Werl GmbH zu 

fagen, 

"ru'erl 

/stat 

E-Mail: Datum: 

joerg.karlikowski@stadtwerke+verl.de 16.09.20 1 0 

Auf Grund der Netzsituation im Bereich Westhilbeck gehen wir derzeil je nach technischer Realisierung der 

Windkraftanlagen, Wahl des l.Jekverknüpfungspunkies im Stomnet der Stadfoierke $ierl GmbH und Anzahl der 

installierten Anlagen, von geschätzten ruätzansinlusskosten in Höhe von ca. 0,5 - 3,0 Mio. Euro (netto) aus, 

Stadtwerke Werl GmbH 

'st.-Nr. 343/5707/0S09 

Amtsgericht Arnsberg 

Handelsreoister B 4085 

Sparkasse Wed 

Kto.125 

8|Z414517 50 

Volksbank Hellweg eG 

Kto.6 102 300 300 

BLZ 414 601 1 6 

Auf si_c htsratsvo rsiSe n d e r: 

Wilhelm Topp 

Geschäftsführer: SitzderGesellschaft: 

Jörg Karlikowski Werl

Die Kosten, die dem Netzbefieb der stadtwerke werl GmbH durch den Netzausbau entstehen, wirken nach 

Maßgatre der Bestimmungen der Anreizregulierungsverordnung nefzentgelterhöhend. lrlrt anderen Worten fagen 

diÄ (osten, sofern sie voä der Landesregütierungsoehörde anertannt werden, zu höheren Netzentgelten in Werl 

und mittelbar: zu höheren St:ompr:eisen bei, Da wir einer gesetzlichen Pflich?um Nqtlausla.y untaliegen,. gehen 

wir von einer vollen Anerkennung der enbtehenden Nebausbaukosten aus. Die EffeKe auf die Netzentgelte bzw. 

Strornpreise jn Werl sind bezoge-n auf das einzelne hier in Rede stehende Projekt als gering zu veranschlagen- ln 

Summe sind allerdings d'te durch das EEG resultierenden Netzausbaukosten für das gesamte 

Energieversorgungsnetz der Stadtrrrerke Werl GmbH nicht zu vernachlässigen' 

Von den Netzausbaukosten zu unterscheiden sind die Kosten, die durch die Vergütung des Windstroms 

.nirt*fpn. Oie .unef'mende Einspeisung von EEG-Sfom (Wind, Wasser, Fotovoltaik etc') hat bundesweit zu 

einer erheblichen Belastung der Sfompr"eise geführl Für das Jahr 2010 ist ein Aufschlag von 2,047 Centpro kWh 

(r;üri testgetegt wordei, den atie Stromverbiebsunternehmen ftir jede Kilowattstunde, die sie an 

letztverbrauöheiliefern, an die jeweiligen überfagungsnetzbefeiber zu zahlen haben..Diese Kosten werden von 

C*n V*rti*lsunternehmen im Rahmen der Pret'skalkulafcn in Ansak gebracht und w,rrken sfcmpreiserhöhend' 

lnsoweit handelt es sich um einen bundesweiten Effekf der nicht auf die Stadtwerke Vr/erl GmbH bzut. die Bürger 

der Stadt beschranK iil 

lch hoffe, lhnen mit den vorstehenden Ausführungen zunächst gedient zu haben. lm Falle weiterer Rückfagen 

stehe ich lhnen gern zur Verfügung. 

Freundliche Grüße 

%du( 

Karlikowski

Abgrenzung der geplanten 

Konzentrationsfläche 

für \Mndkraftanlagen 

Stadt Werl 

Ubersichtsplan d er geplanten Standorte \Alindkraftan lagen 

Werl, im September 2O1O - FB lll -Abt. 61 - Schu/Ha 

A,.-bt. Lr 

Ä 

1:10.000


80. Anderung des FlächennuEungsplan 

- Umwandlung von Fläche für die Landwirtschaft in Fläche für die Landwirtschaft 

mit der Ü berlageru ng -Konzentrationsfl äche fü r Wind kraftan lagen- 

- Darstellung der 10 kV Freileitung mit SchuEstreifen 

Entwurf 

Werl, im September 2010 - FB lll-Abt. 61 - Schu/Ha 

y',r^ \e1- S 

N 

A 

1:10.000


80. Anderung des Flächennubungsplan 

Auszug aus dem wirksamen Flächennutzungsplan 

Werl, im September 2010 - FB lll -Abt. 61 - Schu/Ha 

Ä.*(*il. 6 

N 

A 

1 :10.000



zur öffentlichen nichtöffentlichen Sitzung des 

Planungs-, Bau- und Umweltausschusses 


Rates 

am 

05.10.2010 


TOP 


ja nein 

Zustimmung 


Agenda-Leitfaden wurde berücksichtigt ja nein (Begründg. s. Sachdarstellung) nicht relevant 

Aufwendungen nein einmalig jährlich in Höhe von € 

Einnahmen nein einmalig jährlich in Höhe von € bei HHSt. 

Haushaltsmittel stehen nicht nur mit € zur Verfügung bei HHSt. 



Finanzierungskosten unter Berücksichtigung der Kreditfinanzierungsquote und des derzeitigen 

durchschnittlichen Zinssatzes nein jährlich in Höhe von € 

Direkte Folgekosten (ohne Finanzierungskosten) nein einmalig jährlich in Höhe von 

€ bei der HHSt. 

Datum: 20.09.2010 Unterschrift Sichtvermerke 

Abt. FB III/61 20 FBL Beig. BM 

AZ 61-Re 


81. Änderung des Flächennutzungsplanes der Stadt Werl 

hier: - Freigabe zur Beteiligung der Öffentlichkeit; hier: öffentliche Auslegung gem. § 3 (2) BauGB 

- Freigabe zur Beteiligung der Behörden; hier: Einholung der Stellungnahmen der berührten 

Behörden und sonstigen Träger öffentlicher Belange gem. § 4 (2) BauGB 

Die Bollmeyer Verwaltungs GbR hat mit Schreibem vom 12.11.2009 die Aufstellung eines vorhabenbezogenen 

Bebauungsplanes gem. § 12 (2) BauGB im Bereich „Soester Straße“ / „Stralsunder 

Straße“ für den Neubau eines Autohauses beantragt. 

Daraufhin hat der Planungs-, Bau- und Umweltausschuss in seiner Sitzung am 02.12.2009 der 

Einleitung des Planverfahrens zum vorhabenbezogenen Bebauungsplan Nr. 17 der Stadt Werl 

„Stralsunder Straße“ -Vorhaben- und Erschließungsplan- gem. § 12 (2) i.V.m. § 2 (1) BauGB 

zugestimmt und den Einleitungsbeschluss zur 81. Änderung des Flächennutzungsplanes, als 

planungsrechtliche Grundlage, gefasst. 

Gleichzeitig erfolgte durch den Ausschuss für beide Planverfahren die Freigabe zur frühzeitigen 

Beteiligung der Öffentlichkeit gem. § 3 (1) BauGB sowie der berührten Behörden und sonstigen 

Träger öffentlicher Belange gem. § 4 (1) BauGB. 

Die frühzeitige Beteiligung der Öffentlichkeit wurde zeitgleich mit der frühzeitigen Beteiligung 

der Behörden und sonstigen Träger öffentlicher Belange vom 16. Dezember 2009 bis einschließlich 

22. Januar 2010 parallel zum Planverfahren des vorhabenbezogenen Bebauungsplans 

Nr. 17 der Stadt Werl „Stralsunder Straße“ gem. § 8 (3) BauGB durchgeführt. 

Während dieser Frist sind Stellungnahmen eingegangen, über die entsprechend der in Anlage 1 

der Beschlussvorlage Nr. 252 aufgeführten Abwägungsvorschläge zu beraten und zu beschließen 

ist. 

Die Verwaltung beabsichtigt nunmehr, den Aufstellungsbeschluss zum vorhabenbezogenen 

Bebauungsplan Nr. 17 „Stralsunder Straße" -Vorhaben- und Erschließungsplan- gem. § 12 (2)

BauGB aufzuheben und die Einleitung des Planverfahrens zum Bebauungsplan Nr.106 der 

Stadt Werl „Stralsunder Straße" gem. § 2 BauGB zu beschließen (s. Beschlussvorlage Nr. 252). 

Der Geltungsbereich bleibt unverändert. 

Die 81. Änderung des Flächennutzungsplans der Stadt Werl soll nun die planungsrechtliche 

Grundlage für den Bebauungsplan Nr.106 der Stadt Werl „Stralsunder Straße" bilden. 

Im Rahmen des Änderungsverfahrens ist die Abstimmung mit der Bezirksregierung Arnsberg 

erfolgt. Die Zustimmung gem. § 34 Landesplanungsgesetzt (LPlG) NRW wird erwartet. 


Es werden / wird 

a) die Abwägungsvorschläge zu den vorgebrachten Stellungnahmen zur 81. Änderung des 

Flächennutzungsplans (s. Anlage 1 der Beschlussvorlage Nr. 252), 

b) die Freigabe zur Beteiligung der Öffentlichkeit; hier: öffentliche Auslegung gem. § 3 (2) 

BauGB 

c) Freigabe zur Beteiligung der Behörden; hier: Einholung der Stellungnahmen der berührten 


beschlossen. 

Anlagen: 

1) Entwurf der 81. Änderung des Flächennutzungplans 

2) Begründung 

3) Auszug aus dem wirksamen Flächennutzungsplan

llinstraße 

Zur Beeke 

B 1 

Kapuzinerring 

Gröhnestraße 

Rottmannsring 

Hinter dem Friedhof 


Hammerstein 

Hammerstein 

Morgnerstraße 

Kleinsorgenring 

Breslauer Straße 

Stettiner Straße 

Unionstraße 

Marienburger Straße 

Mellinstraß 

Königsberger Straße 

Danziger Straße 


81. Änderung des Flächennutzungsplanes 

Abgrenzung des Änderungsbereiches 


gewerbliche Baufläche gem. § 1 (1) Nr. 3 BauNVO 

Unionstraße 

Entwurf, Werl, im November 2009 - FB III - Abt. 61 - Av/Ha 

Änderung 

Hellweg 

Soester Straße 

B 1 

1:5.000

Begründung zur 81. Änderung des Flächennutzungsplanes der Stadt Werl 

BEGRÜNDUNG 

zur 81. Änderung des Flächennutzungsplanes der Stadt Werl 

Auszug aus dem wirksamen Flächennutzungsplan der Stadt Werl 

mit Geltungsbereich der 81. Änderung 

Seite 1 von 5 

Umwandlung der landwirtschaftlichen 

Fläche in eine gewerbliche 

Baufläche

Inhalt 


BEGRÜNDUNG 

zur 81. Änderung des Flächennutzungsplanes der Stadt Werl 

1 Bestandsbeschreibung............................................................................3 

2 Planungsziele............................................................................................3 

3 Erschließung.............................................................................................4 

3.1 Verkehr......................................................................................................................4 

3.2 Entwässerung...........................................................................................................4 

4 Natur und Landschaft...............................................................................4 

5 Sonstige Belange......................................................................................5 

5.1 Altlasten....................................................................................................................5 

5.2 Immissionsschutz.....................................................................................................5 

5.3 Denkmalschutz.........................................................................................................5 

Seite 2 von 5


1 Bestandsbeschreibung 

Das Plangebiet der 81. Änderung des Flächennutzungsplanes (FNP) der Stadt Werl liegt 

am östlichen Rand der Werler Innenstadt und umfasst eine Fläche von 9.461 m². Es wird 

im Norden durch die „Soester Straße“ und im Westen durch die „Stralsunder Straße“ begrenzt. 

Im Süden und Osten des Plangebietes schließen sich landwirtschaftliche Flächen 

an. In Richtung Norden und Westen befinden sich Gewerbeflächen. 

Der Geltungsbereich ist größtenteils dem Außenbereich zuzuordnen und nach § 35 Baugesetzbuch 

(BauGB) zu beurteilen. Der westliche Teilbereich liegt innerhalb des Bebauungsplanes 

Nr. 21 „Gewerbegebiet Soester Straße“. 

Im wirksamen FNP der Stadt Werl ist der Änderungsbereich als landwirtschaftliche Fläche 

dargestellt, weshalb eine FNP-Änderung erforderlich wird. 

Der Geltungsbereich der 81. FNP-Änderung ist die planungsrechtliche Grundlage für den 

Bebauungsplan Nr. 106 der Stadt Werl „Stralsunder Straße“, der gem. § 8 (3) BauGB im 

Parallelverfahren aufgestellt wird. 

Der bestehende Gebietsentwicklungsplan (heute Regionalplan) für den Regierungsbezirk 

Arnsberg, Teilabschnitt Oberbereich Dortmund - östlicher Teil (Kreis Soest und Hochsauerlandkreis) 

stellt den Geltungsbereich des o. g. Bebauungsplanes als Agrarbereich dar. 

2 Planungsziele 

Die Bollmeyer Verwaltungs GbR hat mit Schreiben vom 12.11.2009 die Aufstellung eines 

vorhabenbezogenen Bebauungsplanes gem. § 12 (2) BauGB im Bereich „Soester Straße“/„Stralsunder 

Straße“ für den Neubau eines Autohauses (RK Autowelt) beantragt. Das 

Unternehmen RK Autowelt betreibt gegenwärtig einen Werkstattbetrieb an der „Unionstraße“. 

Zur Sicherung dieses Betriebes ist die Inanspruchnahme zusätzlicher Flächen erforderlich. 

Bei der Planung der ursprünglich vorgesehenen Erweiterung des vorhandenen Betriebes 

an der „Unionstraße“ haben sich erschließungstechnische Schwierigkeiten ergeben, so 

dass nunmehr die Errichtung eines Autohauses (Werkstatt- und Verkaufsbereich mit Ausstellungsflächen) 

an dem Standort „Soester Straße“/„Stralsunder Straße“ beabsichtigt ist. 

Das Gebäude an der „Unionstraße“ soll weiter genutzt und der dort bestehende Lackierbetrieb 

erhalten werden. 

Aufgrund des Antrages vom 12.11.2009 beschloss der Planungs-, Bau und Umweltausschuss 

in seiner Sitzung am 02.12.2009, den vorhabenbezogenen Bebauungsplan Nr. 17 

„Stralsunder Straße“ aufzustellen und als planungsrechtliche Grundlage das Verfahren zur 

81. Änderung des Flächennutzungsplanes der Stadt Werl einzuleiten. Die beiden Bauleitplanverfahren 

werden gem. § 8 (3) BauGB parallel geführt. 

In Abstimmungsgesprächen mit dem Investor hat sich aus verschiedenen Gründen ergeben, 

dass von einem vorhabenbezogenen Bebauungsplan abgesehen und nunmehr die 

planungsrechtliche Grundlage für das geplante Autohaus im Rahmen des Bebauungsplanverfahrens 

Nr. 106 „Stralsunder Straße“ geschaffen werden soll. Der Geltungsbereich bleibt 

unverändert. Die 81. Änderung des Flächennutzungsplanes der Stadt Werl bildet nun die 

planungsrechtliche Grundlage für den Bebauungsplan Nr.106 der Stadt Werl „Stralsunder 

Straße". 

Durch die 81. FNP-Änderung soll die landwirtschaftliche Fläche in eine gewerbliche Baufläche 

umgewandelt werden. 

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Im Rahmen des FNP-Verfahrens ist die landesplanerische Abstimmung gem. § 34 Landesplanungsgesetzt 

(LPlG) NRW erfolgt. 

3 Erschließung 

3.1 Verkehr 

Die verkehrliche Erschließung des geplanten Autohauses erfolgt nach Ausbau des Knotenpunktes 

„Stralsunder Straße“/„Soester Straße“ über die „Stralsunder Straße“. 

3.2 Entwässerung 

Die Ver- und Entsorgung des Plangebietes erfolgt durch Anschluss an vorhandene Kanäle 

und Leitungen in der „Stralsunder Straße“. 

Der Geltungsbereich liegt im kanalisierten Einzugsgebiet der Kläranlage Westönnen. 

Die Abwasserentsorgung kann über die bestehende Kanalisation in der „Stralsunder Straße“ 

und „Soester Straße“ im Mischsystem erfolgen. 

Aufgrund der Lage und der verkehrlichen Anbindung des Areals wird von einer potentiellen 

Entwicklungsfläche für Gewerbe ausgegangen, so dass zukünftig in diesem Bereich weitere 

Gewerbeansiedlungen erfolgen könnten. Der Kommunalbetrieb Werl (KBW) beabsichtigt 

daher, für diese Entwicklungsfläche, die über das Plangebiet hinaus geht, unter Berücksichtigung 

der Wirtschaftlichkeit und den wasserrechtlichen Rahmenbedingungen, eine ganzheitliche 

Entwässerungskonzeption zu erarbeiten. 

Zunächst kann das Grundstück des geplanten Autohauses im Mischsystem entwässert 

werden. Sollte sich bei der Erarbeitung der Entwässerungskonzeption ein anders Entwässerungssystem 

(Trennsystem, modifiziertes Mischsystem) ergeben, ist die Entwässerung 

des Grundstückes bei der Umsetzung des Systems im Rahmen einer Gesamterschließung 

diesem anzupassen. 

Durch eine getrennte Führung der Schmutz- und Regenwassergrundleitungen bis zur 

Grundstücksgrenze ist eine Anpassung an ein geändertes System mit geringem Aufwand 

zu realisieren. In der Entwässerungszustimmung sind hierzu Regelungen zu treffen. 

Begleitend zur „Soester Straße“ verläuft am südlichen Straßenrand ein offener Entwässerungsgraben. 

Dieser dient u. a. zur Niederschlagsentwässerung der angrenzenden Feldflur. 

Durch die geplante Bebauung wird der Niederschlagswasserzufluss von der Feldflur in den 

offenen Graben verhindert. Es ist daher von dem Grundstückseigentümer die schadlose 

Ableitung des Niederschlagswassers zu gewährleisten. 

4 Natur und Landschaft 

Das Plangebiet liegt nicht im Geltungsbereich eines rechtskräftigen Landschaftsplanes. Der 

Landschaftsplan Werl wird zurzeit aufgestellt. Er sieht für den Geltungsbereich das Entwicklungsziel 

2 vor. Es beinhaltet die Anreicherung von Landschaft. 

Das Umfeld des Plangebietes wird im Osten und Süden von landwirtschaftlichen Flächen 

geprägt. Im Norden und Westen sind bereits Gewerbeansiedlungen vorhanden. 

Es handelt sich gegenwärtig um eine landwirtschaftliche Fläche. Nördlich grenzt an das 

Plangebiet ein, die „Soester Straße“ begleitender Grünstreifen mit Baumreihe. Innerhalb 

des Plangebietes sind keine Gehölzstrukturen vorhanden. 

Seite 4 von 5


Im Rahmen des parallel geführten Verfahrens zur Aufstellung des Bebauungsplanes 

Nr. 106 „Stralsunder Straße“ werden Eingriffe in Natur und Landschaft bewertet und Maßnahmen 

zur Kompensation benannt. Des Weiteren wird eine Umweltprüfung nach § 2 Abs. 

4 BauGB, in dem die Belange des Umweltschutzes nach § 1 Abs. 6 Nr. 7 BauGB und nach 

§ 1a BauGB die voraussichtlichen erheblichen Umweltauswirkungen ermittelt und in einem 

Umweltbericht beschrieben und bewertet werden, durchgeführt. 

5 Sonstige Belange 

5.1 Altlasten 

In der Aufstellung „Erfassung von Altlasten im Kreis Soest“ ist der Planbereich nicht aufgeführt. 

Daher bestehen für einen Altlastenverdacht zum gegenwärtigen Zeitpunkt keine Hinweise. 

5.2 Immissionsschutz 

Entlang der „Soester Straße“ haben sich bereits Gewerbegebiete entwickelt, so dass sich 

das geplante Autohaus in seine Umgebung einfügt. Neben Gewerbeflächen grenzen im 

Süden und Osten landwirtschaftliche Flächen an das Plangebiet. 

Nach derzeitiger Sachlage ist nicht davon auszugehen, dass immissionsschutzrechtliche 

Belange berührt werden. 

5.3 Denkmalschutz 

Denkmalschutzrechtliche Belange werden durch diese FNP-Änderung nicht berührt. 

Hinweis 

Bei Bodeneingriffen können Bodendenkmäler (kultur- und/oder naturgeschichtliche Bodenfunde, 

d. h. Mauern, alte Gräben, Einzelfunde aber auch Veränderungen und Verfärbungen 

in der natürlichen Bodenbeschaffenheit, Höhlen und Spalten, aber auch Zeugnisse tierischen 

und/oder pflanzlichen Lebens aus erdgeschichtlicher Zeit) entdeckt werden. Die Entdeckung 

von Bodendenkmälern ist der Gemeinde als Untere Denkmalbehörde und/oder 

dem Westfälischen Museum für Archäologie/Amt für Bodendenkmalpflege, Außenstelle 

Olpe (Tel.: 02761-93750, Fax: 02871-2466) unverzüglich anzuzeigen und die Entdeckungsstätte 

mindestens drei Werktage in unverändertem Zustand zu erhalten (§ 15 und 

§ 16 Denkmalschutzgesetz NW), falls diese nicht vorher von den Denkmalbehörden freigegeben 

wird. 

Der Landschaftsverband Westfalen-Lippe ist berechtigt, das Bodendenkmal zu bergen, 

auszuwerten und für wissenschaftliche Erforschung bis zu 6 Monate in Besitz zu nehmen 

(§ 16 Abs. 4 DSchG NW). 

Werl, im September 2010 

i. A. 

gez. Pöpsel 

Fachbereich III - Abt. Stadtplanung, Straßen und Umwelt 

Seite 5 von 5

llinstraße 

Zur Beeke 

B 1 

Kapuzinerring 


Rottmannsring 



Hammerstein 

Hammerstein 





Unionstraße 


Mellinstraß 




81. Änderung des Flächennutzungsplanes 

Abgrenzung des Änderungsbereiches 


Unionstraße 

Fläche für die Landwirtschaft gem. § 5 (2) Nr. 9a BauGB 

Änderung 

Hellweg 


Auszug aus dem wirksamen Flächennutzungsplan 

Werl, im November 2009 - FB III - Abt. 61 - Av/Ha 1:5.000 

B 1






Rates 

am 

05.10.2010 


TOP 


ja nein 

Zustimmung 













Abt. FB III/61 20 FBL Beig. BM 

AZ 61-Re 


Bebauungsplan Nr. 106 der Stadt Werl „Stralsunder Straße" 

hier: - Einleitung des Planverfahrens zum Bebauungsplan Nr.106 der Stadt Werl „Stralsunder 

Straße" gem. § 2 (1) BauGB i.V.m. mit der Aufhebung des Aufstellungsbeschlusses vom 

02.12.2009 zum vorhabenbezogenen Bebauungsplan Nr. 17 der Stadt Werl „Stralsunder 

Straße“ -Vorhaben- und Erschließungsplan- gem. § 12 (2) i.V.m. § 2 (1) BauGB 

- Freigabe zur Beteiligung der Öffentlichkeit; hier: öffentliche Auslegung gem. § 3 (2) BauGB 

- Freigabe zur Beteiligung der Behörden; hier: Einholung der Stellungnahmen der berührten 


Die Bollmeyer Verwaltungs GbR hat mit Schreibem vom 12.11.2009 die Aufstellung eines vorhabenbezogenen 

Bebauungsplans gem. § 12 (2) BauGB im Bereich „Soester Straße“ / „Stralsunder 

Straße“ für den Neubau eines Autohauses (RK Autowelt) beantragt. 

Daraufhin hat der Planungs-, Bau- und Umweltausschuss der Stadt Werl in seiner Sitzung am 

02.12.2009 der Einleitung des Planverfahrens zum vorhabenbezogenen Bebauungsplan Nr. 17 

der Stadt Werl „Stralsunder Straße“ -Vorhaben- und Erschließungsplan- gem. § 12 (2) i.V.m. 

§ 2 (1) BauGB zugestimmt. Gleichzeitig erfolgte durch den Ausschuss die Freigabe zur frühzeitigen 

Beteiligung der Öffentlichkeit gem. § 3 (1) BauGB sowie der berührten Behörden und sonstigen 

Träger öffentlicher Belange gem. § 4 (1) BauGB. 

Die Beteiligungen wurden zeitgleich vom 16. Dezember 2009 bis einschließlich 22. Januar 2010 

durchgeführt. Während dieser Frist sind Stellungnahmen eingegangen, über die entsprechend 

der in Anlage 1 aufgeführten Abwägungsvorschläge zu beraten und zu beschließen ist. 

Vor dem Hintergrund eventuell weiterer Gewerbeansiedlungen war ein vollständiger Ausbau des 

Knotenpunktes „Soester Straße“ / „Stralsunder Straße“ vorgesehen. Im Rahmen der Erstellung 

des Durchführungsvertrages zwischen Investor und der Stadt Werl wurde davon Abstand genommen.

Zunächst soll der Knotenpunkt für das geplante Vorhaben in einer ersten Stufe ausgebaut werden. 

Der Landesbetrieb Straßenbau NRW, Regionalniederlassung Sauerland-Hochstift hat dieser 

Variante (s. Anlage 6) mit Schreiben vom 21.09.2010, unter der Bedingung, dass bei der verkehrlich 

wirksamen Erweiterung des Gewerbegebietes die zweite Ausbaustufe durch die Stadt Werl 

rechtzeitig vorzusehen ist, zugestimmt. 

In Gesprächen mit dem Investor wurde außerdem deutlich, dass aus seiner Sicht mit dem Bau 

des Autohauses noch in diesem Jahr begonnen werden sollte. Wird das Verfahren zum vorhabenbezogenen 

Bebauungsplan Nr. 17 „Stralsunder Straße" -Vorhaben- und Erschließungsplan- 

gem. § 12 (2) BauGB weitergeführt, kann der vorgegebene Zeitplan des Investors nicht eingehalten 

werden. Ein Baubeginn wäre frühestens im ersten Halbjahr des nächsten Jahres möglich. 

Bei einem Bebauungsplanverfahren gem. § 2 BauGB wäre ein Vorhaben gem. § 33 (1) BauGB 

bereits während der Planaufstellung zulässig, wenn 

1. die Öffentlichkeits- und Behördenbeteiligung nach § 3 Abs. 2, § 4 Abs.2 und § 4 a Abs. 2 

bis 5 durchgeführt worden ist, 

2. anzunehmen ist, dass das Vorhaben den künftigen Festsetzungen des Bebauungsplans 

nicht entgegensteht, 

3. der Antragsteller diese Festsetzungen für sich und seine Rechtsnachfolger schriftlich anerkennt 

und 

4. die Erschließung gesichert ist. 

Um einen Baubeginn noch in diesem Jahr zu ermöglichen, schlägt die Verwaltung vor, den Aufstellungsbeschluss 

zum vorhabenbezogenen Bebauungsplan Nr. 17 „Stralsunder Straße" 

-Vorhaben- und Erschließungsplan- gem. § 12 (2) i.V.m. § 2 (1) BauGB aufzuheben und die Einleitung 

des Planverfahrens zum Bebauungsplan Nr.106 der Stadt Werl „Stralsunder Straße" gem. 

§ 2 (1) BauGB zu beschließen sowie den Entwurf mit der Begründung zur Beteiligung der Öffentlichkeit; 

hier: öffentliche Auslegung gem. § 3 (2) BauGB und zur Beteiligung der Behörden; hier: 

Einholung der Stellungnahmen der berührten Behörden und sonstigen Träger öffentlicher Belange 

gem. § 4 (2) BauGB freizugeben. 

Das Verfahren zum Bebauungsplan Nr. 106 der Stadt Werl „Stralsunder Straße" soll auf Grundlage 

der Abwägungsvorschläge zu den, in der frühzeitigen Öffentlichkeits- und Behördenbeteiligung 

zum vorhabenbezogenen Bebauungsplan Nr. 17 der Stadt Werl „Stralsunder Straße“ vorgebrachten 

Stellungnahmen geführt werden (s. Anlage 1). 

Nach § 3 (1) Satz 2 Punkt 2 BauGB kann von einer erneuten frühzeitigen Beteiligung der Öffentlichkeit 

abgesehen werden, weil die Unterrichtung und Erörterung bereits zuvor auf anderer 

Grundlage erfolgt sind. 

Sind die o. g. Voraussetzungen gem. § 33 (1) BauGB gegeben und ist zudem ein städtebaulicher 

Vertrag zwischen Investor und der Stadt Werl, in dem im Wesentlichen die Erschließung inklusiv 

erforderlicher Zahlungen, der Grunderwerb und der Ausgleich geregelt sind, unterschrieben, wäre 

das geplante Vorhaben nach der Öffentlichkeits- und Behördenbeteiligungen gem. § 3 (2) und 

§ 4 (2) BauGB zulässig. 

Der Geltungsbereich ist größtenteils dem Außenbereich zuzuordnen und nach § 35 BauGB zu 

beurteilen. Der westliche Teilbereich liegt innerhalb des seit dem 16.06.1990 rechtskräftigen Bebauungsplanes 

Nr. 21 der Stadt Werl „Gewerbegebiet Soester Straße“. 

Mit Rechtskraft des Bebauungsplanes Nr. 106 der Stadt Werl „Stalsunder Straße“ werden die 

Festsetzungen des Bebauungsplanes Nr. 21 der Stadt Werl „Gewerbegebiet Soester Straße“ 

außer Kraft treten, soweit sie durch den Geltungsbereich des Bebauungsplanes erfasst werden.


Es werden / wird 

a) die Abwägungsvorschläge zu den vorgebrachten Stellungnahmen zum vorhabenbezogenen 

Bebauungsplan Nr. 17 der Stadt Werl „Stralsunder Straße“ -Vorhaben- und Erschließungsplan- 

gem. § 12 (2) BauGB, 

b) die Einleitung des Planverfahrens zum Bebauungsplan Nr. 106 der Stadt Werl „Stralsunder 

Straße" gem. § 2 (1) BauGB - der Geltungsbereich ist in dem als Anlage beigefügten Übersichtsplan 

(M: 1:5000) gekennzeichnet -, 

c) die Freigabe zur Beteiligung der Öffentlichkeit; hier: öffentliche Auslegung gem. § 3 (2) 

BauGB 

d) die Freigabe zur Beteiligung der Behörden; hier: Einholung der Stellungnahmen der berührten 


beschlossen. 

Anlagen: 

1. Stellungnahmen / Abwägungsvorschläge 

2. Übersichtsplan (M 1:5000) 

3. Entwurf des Bebauungsplanes Nr. 106 der Stadt Werl „Stralsunder Straße" 

4. Textliche Festsetzungen 

5. Begründung 

6.1 Straßenplanung - erste Ausbaustufe 

6.2 Regelprofil und Baubeschreibung zur Straßenplanung - erste Ausbaustufe

Entwurf des Bebauungsplans Nr. 106 der Stadt Werl „Stralsunder Straße“ Seite 1(10) 

81. Änderung des Flächennutzungsplans der Stadt Werl 

Stellungnahmen und Abwägungsvorschläge 

eingegangene Stellungnahmen zum Entwurf während der 

öffentlichen Auslegung gem. § 3 (1) BauGB 

1) Eigentümer eines benachbarten Grundstückes 

Schreiben vom 22.01.2010 

der von Ihnen beschriebene Planungsanlass zu o.g. Bauvorhaben 

entspricht in seiner ausschweifenden und anpreisenden Formulierung 

meines Erachtens nicht zu der Tatsache, dass der Bebauungsplan 

105 lediglich vorhabenbezogen ausgeführt werden soll. Wenn die 

Stadt Werl die Belange der mittelständischen Wirtschaft fördern möchte 

und eine verbrauchernahe Versorgung der Bevölkerung mit Waren und 

Dienstleistungen sicherstellen möchte ist es doch verwunderlich, 

warum der Aufwand des Bebauungsplanes ausschließlich für ein 

einziges Autohaus betrieben wird. 

Nach Rücksprache mit Frau Schulte in Ihrem Hause ist eine 

Ausdehnung des Gewerbegebietes an dieser Stelle nicht erwünscht, da 

im Stadtgebiet ausreichend Gewerbeflächen vorhanden sind und in 

Zukunft Baulandentwicklung im Bereich der B 63 (Richtung 

Autobahnanschluss) betrieben werden soll. Bei dieser Aussage drängt 

sich die Frage auf, warum dann die Firma RK Autowelt nicht an 

eine dieser Flächen verwiesen wurde. Soll hier einem einzelnen ein 

Vorteil geschaffen werden? Warum wurde unser Antrag auf 

Überplanung unseres Grundstückes nicht mit in die Erweiterung des 

Bebauungsplanes mit einbezogen. In Ihrer Begründung erläutern sie 

ferner, dass sich der Bereich sowohl hinsichtlich der Stadtentwicklung 

als auch hinsichtlich der Erschließung für eine Erweiterung der 

Bebauung eignet. Würden sie die Erweiterung der 

Baulandflächen auf weitere Grundstücke ausdehnen, entstände 

meines Erachtens zur freien Landschaft hin ein klareres Bild, als bei der 

jetzigen, von Ihnen gewählten Planung. Eine Konzentration auf Flächen 

an der B 63 vor dem Hintergrund der Autobahnnähe ist ebenfalls nicht 

Abwägungsvorschläge 

Anlass der Planung ist die Bestandssicherung eines in der Nähe des 

Plangebietes liegenden, ortsansässigen Betriebes. 

Aus städtebaulicher Sicht besteht derzeit keine Veranlassung, darüber 

hinaus gehende gewerbliche Bauflächen auszuweisen.




nachvollziehbar, da sich das neue Baugebiet in unmittelbarer Nähe zur 

neuen Umgehungsstraße befindet und somit ebenfalls über 

hervorragende verkehrliche Möglichkeiten verfügt. 

Ich bitte Sie, den von Ihnen aufgestellten Entwurf dahingehend zu 

überarbeiten, dass zur Arrondierung des Gesamtareals mein o.g. 

Grundstück ebenfalls der Bebauungsmöglichkeit zugeführt wird. 

eingegangene Stellungnahmen der berührten Behörden und 

sonstigen Träger öffentlicher Belange zum Entwurf gem. § 4 (1) 

BauGB 

1) BR Arnsberg 


Zu den o.a. Entwürfen sind aus der Sicht der allgemeinen 

Landeskultur/Agrarstruktur und Landentwicklung keine Anregungen und 

Bedenken vorzutragen. 

2), Evangelische Kirche von Westfalen , Landeskirchenamt 

Baureferat 


gegen die obengenannte Planung bestehen keine Bedenken. 

3)Gelsenwasser 


für die Benachrichtigung über das o. g. Vorhaben danken wir. 

Anregungen dazu haben wir nicht. 

Der Anregung wird nicht gefolgt, da eine Umwandlung von landwirtschaftlichen 

Flächen in gewerbliche Bauflächen an dieser Stelle über 

den gegebenen Planungsanlass hinaus aus städtebaulicher Sicht nicht 

erwünscht ist. 


Das Schreiben wird zur Kenntnis genommen. 


Das Schreiben wird zur Kenntnis genommen.




4)IHK Arnsberg 


zu der oben genannten Planung der Stadt Werl haben wir weder 

Anregungen noch Bedenken. 

Eine Beeinträchtigung von uns zu vertretender gewerblicher Interessen 

können wir zur Zeit nicht erkennen. 

5)Kreis Soest 


die o. g. Planung wurde hier mit den zuständigen Dienststellen und 

Abteilungen der Verwaltung besprochen. Im Einvernehmen mit diesen 

gebe ich folgende Stellungnahme ab: 

Aus landschaftsfachlicher Sicht ergeben sich gegen o.g. Planung keine 

grundsätzlichen Bedenken. 

Schutzgebiete sind durch die Planung nicht betroffen. 

Auch für das Europäische Vogelschutzgebiet Hellwegbörde sind keine 

erheblichen Beeinträchtigungen der Erhaltungsziele zu erwarten. 

Der Landschaftsplan Werl sieht im Entwicklungsziel die Anreicherung 

der Landschaft vor. Es sind keine Festsetzungen geplant, die diesem 

Vorhaben entgegenstehen. 

Folgende Hinweise sind im weiteren Bauleitplanverfahren zu 

berücksichtigen: 

• Aussagen zur Eingriffsregelung sind zu treffen. 

• Artenschutz 

Aussagen zum Artenschutz fehlen bislang. Der gesetzliche Artenschutz 


Aussagen zur Eingriffsregelung werden im Umweltbericht, als Teil der 

Begründung, getroffen und sind Gegenstand des städtebaulichen 

Vertrages. 

Belange des Artenschutzes werden in der Begründung behandelt.




hat durch die Kleine Novelle des Bundesnaturschutzgesetzes im 

Dezember 2007 ein stärkeres Gewicht erlangt. So müssen die 

Artenschutzbelange nunmehr bei allen Planungs- und 

Zulassungsverfahren berücksichtigt werden. Im Hinblick auf 

Artenschutzbelange ist sicherzustellen, dass keine Lebensstätten 

planungsrelevanter Arten zerstört werden. 

• Niederschlagswasserbeseitigung 

Sollten sich die Einleitungsmengen der kommunalen 

Niederschlagswasserleitung durch den gepl. Anschluss vergrößern, ist 

eine entsprechende Änderung bei der Unteren Wasserbehörde des 

Kreises Soest zu beantragen. 

Diese Stellungnahme wird zugleich abgegeben für die Landrätin 

als Untere Staatliche Verwaltungsbehörde - Planungsaufsicht. 

6)Landwirtschaftskammer NRW 


Die vorliegenden Planungen sehen den Entzug landwirtschaftlicher 

Nutzflächen vor. Es wird diesseits davon ausgegangen, dass dieser 

Flächenentzug einvernehmlich mit den Bewirtschaftern geregelt wird. 

Unter diesen Voraussetzungen werden dem vorhabenbezogenen 

Bebauungsplan Nr. 17 sowie der 81. Änderung des 

Flächennutzungsplanes aus landwirtschaftlicher Sicht Bedenken nicht 

entgegengestellt. 

Die Ableitung des Niederschlagswassers erfolgt über das kommunale 

Mischwassersystem zur Kläranlage Westönnen. 

Laut Auskunft des Eigentümers wurde mit den Bewirtschaftern der 

bisher landwirtschaftlichen Flächen Einvernehmen erzielt.




7)Lippeverband 


gegen die o.g. Planverfahren bestehen unsererseits keine Bedenken 

oder Anregungen. 

8)LWL- Archäologie für Westfalen, Olpe 


gegen die o.g. Baumaßnahme bestehen aus 

bodendenkmalpflegerischer Sicht keine grundsätzlichen Bedenken. 

Allerdings sind im Planungsareal mit bisher noch unbekannten 

Bodenfunden zu rechnen, Die Erfahrungen haben zudem gezeigt, dass 

derartige Funde bei großflächigen Erdarbeiten zu Tage treten können. 

Daher bitte ich Sie, die geplanten Erdarbeiten im Rahmen der Zufahrts- 

bzw. Erschließungsstraße frühzeitig mit unserem Hause abzustimmen, 

um eine archäologische Begleitung - vor allem des 

Mutterbodenabtrags durch einen Grabungstechniker unseres Amtes 

sicherstellen. Der Oberboden muss mit einem Bagger mit Sandschaufel im 

rückwärtigen Verfahren abgetragen werden. Sollten Bodenfunde zu Tage 

treten, kann es zu kurzfristigen Verzögerungen im Bauablauf kommen. 

9)RWE – Westfalen- Weser- Ems Netzservice GmbH, Dortmund 


Die RWE AG ("RWE") hat sich in dem Verfahren COMP/B-1/39.402 - 

Deutscher Gasmarkt - gegenüber der Europäischen Kommission 

verpflichtet, das deutsche Gasfernleitungsnetz-Geschäft der RWE- 

Gruppe ("Zu Veräußerndes Geschäft") zu veräußern. Die Einzelheiten 

ergeben sich aus der Verpflichtungszusage der RWE vom 02. Februar 


Ein entsprechender Hinweis wird an den Bauherrn gegeben. 





2009 ("Verpflichtungszusage") und der Annahmeentscheidung der 

Europäischen Kommission vom 18. März 2009. Aus diesem Grunde 

wurden Teile des RWE-Gashochdruckleitungsnetzes auf die 

Thyssengas GmbH, Königswall 21, 44137 Dortmund, übertragen. Ihre 

Planungsanfrage haben wir demzufolge an die zuständige 

Thyssengasabteilung, ETG-Z-D, weitergeleitet. Von dort werden Sie 

eine gesonderte Stellungnahme erhalten. 

Gegen die o. g. Maßnahme bestehen aus unserer Sicht keine 

Bedenken 

10) RWE – Westfalen- Weser-Ems Verteilnetz GmbH, Arnsberg 


im Rahmen der Beteiligung der Träger öffentlicher Belange bestehen 

unsererseits keine Bedenken oder Anregungen. 

Diese Stellungnahme betrifft nur die im Eigentum der RWE Rheinland 

Westfalen Netz AG befindlichen Anlagen der Verteilungsnetze Strom. 

Innerhalb des vorliegenden Plangebietes betreiben wir keine Gas- 

Verteilnetzanlagen. 

Die Strom-Transportnetzanlagen der RWE verlaufen mit 

ausreichendem Abstand zum vorliegenden Plangebiet und sind somit 

nicht betroffen. 

Ob unsere Anlagen von einer externen Kompensation betroffen sind, ist 

aus der derzeitigen Datenlage nicht ersichtlich. Bezüglich der 

Ausgleichsflächen bitten wir Sie, uns weiter zu beteiligen. 





11) Straßen NRW 


das Plangebiet o. a. Bauleitplanung grenzt an die L 795 im Bereich der 

freien Strecke. Die verkehrliche Erschließung des Plangebietes ist 

über die vorhandene Stadtstraße „Stralsunder Straße" vorgesehen die 

im Abschnitt 4, Station 0,825 in die L 795 mündet. 

Um die Sicherheit und Leichtigkeit des Verkehrs auf der L 795 durch 

die vorliegende Bauleitplanung nicht zu beeinträchtigen ist die 

Zufahrt zur Landesstraße auszubauen. Der Ein- und 

Ausfahrquerschnitt, sowie die Eckausrundungen sind entsprechend 

der RAS-K-1 für den Begegnungsverkehr Lkw / Lkw ohne 

Mitbenutzung von Gegenfahrstreifen zu bemessen. Ein Lageplan im 

Maßstab 1:250 mit Darstellung der Schleppkurven ist zur Prüfung 

vorzulegen. 

Des Weiteren sind, bedingt durch die notwendigen baulichen 

Veränderungen für die Anbindung an das klassifizierte Straßennetz, 

vertragliche Regelungen zwischen dem Landesbetrieb Straßenbau 

NRW, Regionalniederlassung Sauerland-Hochstift und der Stadt 

Werl in Form einer entsprechenden Verwaltungsvereinbarung auf 

der Grundlage abgestimmter und auditierter Planunterlagen gemäß 

RE aufzustellen. 

Im Bereich der Einmündung sind die erforderlichen Sichtfelder auf die 

Landesstraße einzutragen. Außerdem ist im Text darauf hinzuweisen, 

dass diese von baulichen Anlagen (z. B. Auto und 

Mülltonnenstellplätzen, Lärmschutzeinrichtungen, die Sicht 

behindernden Einfriedungen und Bepflanzungen, Werbe- u. 

Ausstellungsflächen) und Pflanzgeboten freigehalten werden, sofern 

diese die Höhe von 80 cm überschreiten. 

An Landesstraßen angrenzende Bauvorhaben (z. B. Parkplätze und 

Ausstellungsflächen) sind so zu beleuchten und durch ausreichend 

hohe und dichte Einfriedungen, Bepflanzung zum Schutze der 

Verkehrsteilnehmer abzuschirmen, dass der übergeordnete Verkehr 

Die Flächen für einen endgültigen Knotenpunktausbau werden durch 

entsprechenden Grunderwerb gesichert. 

Zum aktuell erforderlichen Ausbau wurden Gespräche mit Straßen 

NRW geführt und Einvernehmen erzielt (s. Schreiben vom 21.09.2010). 

Eine entsprechende Verwaltungsvereinbarung wird, soweit erforderlich, 

zu gegebener Zeit geschlossen. 

Die Sichtfelder werden im Bebauungsplan eingetragen und der Hinweis 

wird in den Bebauungsplan aufgenommen. 

Der Hinweis wird in den Bebauungsplan aufgenommen.




weder geblendet noch abgelenkt wird. 

Die Grünfläche zwischen den Stellplätzen und der L 795 „Soester 

Straße" dient ausschließlich der Anpflanzung von Bäumen, 

Sträuchern und sonstigen Bepflanzungen und ist als Ausstellungsfläche 

für Kfz nicht zugelassen. Die Abstandsfläche von 15 m, 

gemessen vom Fahrbahnrand der für den Kraftfahrzeugverkehr 

bestimmten Verkehrsfläche der L 795 „Soester Straße" bis zu den 

Stellplätzen, ist einzuhalten. 

Die Pflege und Unterhaltung der straßenseitigen Grünflächen darf 

nicht vom Straßengebiet der Landesstraße aus erfolgen. 

Den Entwässerungseinrichtungen der Straße ist aus dem Plangebiet 

kein zusätzliches Wasser zuzuführen. Sollte dies im Ausnahmefall 

unabdingbar sein, so sind Rechte und Pflichten in einer 

Verwaltungsvereinbarung zu regeln. 

Die Art, Größe und Farbe sowie der Standort von Werbeanlagen 

innerhalb der Anbaubeschränkungszone und mit Wirkung zur 

Landesstraße bedarf grundsätzlich der gesonderten Zustimmung der 

Straßenbauverwaltung (§ 28 StrWG NRW). 

Ein Anspruch auf aktiven und / oder passiven Lärmschutz gegenüber dem 

Straßenbaulastträger der Landesstraße besteht zu keiner Zeit. 

Diese Stellungnahme begründet keinen Rechtsanspruch an die 

Straßenbauverwaltung, Ver-kehrsanlagen zu bauen oder zu ändern, 

zu den Kosten derartiger Vorhaben beizutragen oder einen Zuschuss 

zu gewähren. 


Den beigefügten Planunterlagen wird seitens des Landesbetriebes 

Straßenbau NRW, Regionalniederlassung Sauerland-Hochstift zugestimmt. 

Die Fläche wird als Fläche zum Anpflanzen von standortgemäßen 

heimischen Laubbäumen, Sträuchern und sonstigen Bepflanzungen 

festgesetzt und ist somit von baulichen Anlagen freizuhalten. 

Darüber hinaus werden die Hinweise in den Bebauungsplan aufgenommen. 

Die Entwässerung des Plangebietes erfolgt durch Anschluss an den 

vorhandenen Kanal in der „Stralsunder Straße“. 

Der Hinweis wird in den Bebauungsplan aufgenommen. 

Durch einen städtebaulichen Vertrag ist eine entsprechende 

Ausführung sichergestellt.




Die Planunterlagen beinhalten die erste Ausbaustufe zur Anbindung des 

Bebauungsplanes Nr. 17 "Stralsunder Straße" an die L 795. Bei der 

verkehrlich wirksamen Erweiterung des Gewerbegebietes ist die zweite 

Ausbaustufe durch die Stadt Werl rechtzeitig vorzusehen. 

Der vorgesehene Ausbau entspricht einer Maßnahme nach § 34 (1) StrWG 

NRW. Die Stadt Werl trägt daher sämtliche Kosten die durch den Ausbau der 

"Stralsunder Straße" an der L 795 entstehen. 

Des Weiteren sind an die Landesstraße angrenzende Kundenparkplätze so 

zu beleuchten und durch ausreichend hohe und dichte Bepflanzung zum 

Schutze der Verkehrsteilnehmer abzuschirmen, dass der übergeordnete 

Verkehr weder geblendet noch abgelenkt wird. 

12) Thyssengas 


Von der 81. Änderung des Flächennutzungsplanes werden die o. g. der 

öffentlichen Versorgung dienenden Gasfernleitungen betroffen, die wir 

in einem Übersichtsplan, Maßstab 1:2.500, eingetragen haben. 

Zusätzliche erhalten Sie zwei Bestandspläne zu Transportleitungen. 

Im direkten Bereich des Bebauungsplanes Nr. 17 „Stralsunder Straße" 

verläuft keine Erdgashochdruckleitung unseres Unternehmens. 

Die Gasfernleitungen liegen innerhalb eines grundbuchlich gesicherten 

Schutzstreifens, in dem aufgrund technischer Vorschriften bestimmte 

Nutzungen und Tätigkeiten untersagt sind. 

Wir haben gegen die Flächennutzungsplanänderung grundsätzlich 

keine Bedenken, wenn die Leitungstrasse nachrechtlich im 

Flächennutzungsplan übernommen wird und das beiliegende Merkblatt 

für die Aufstellung von Flächennutzungs- und Bebauungsplänen 

berücksichtigt wird. 

Eine Erweiterung des Gewerbegebietes ist derzeit nicht vorgesehen. 

Die festgesetzte öffentliche Verkehrsfläche basiert auf der zweiten 

Ausbaustufe. 

Der Hinweis wird zur Kenntnis genommen. 

Der Hinweis wird in den Bebauungsplan aufgenommen 

Die genannte Gasfernleitung liegt in der Soester Straße und befindet 

sich damit außerhalb des Geltungsbereiches.




13) Geologischer Dienst NRW 


Gegenüber den Planungsabsichten bestehen aus geowissenschaftlicher 

Sicht keine Bedenken. 

Es ist jedoch ein sehr hochwertiger Boden der Schutzstufe 2 betroffen, 

welcher nicht wiederherstellbar ist (sehr schätzenswert aufgrund seiner 

Fruchtbarkeit und bodenphysikalischen Eigenschaften als Puffer und 

Speicher). 

14) Unity Media 


Im Planbereich befinden sich Telekommunikationsanlagen der 

Unitymedia NRW GmbH, die ggf. von Ihrer Baumaßnahme berührt 

werden. Wir beabsichtigen im betroffenen Gebiet zur Zeit keine 

Auslegung von Kabelanlagen 

sonstige eingegangene Stellungnahmen 

15) KBW 


Im Zuge des weiteren Planverfahrens sind vom Verfahrensbetreiber 

Entwässerungsplanungen-/varianten unter Beachtung des § 51a LWG 

zu erarbeiten. 

Die Entwässerungsplanung bedarf der Beschlussfassung durch den 

Betriebsausschuss 

Das Schutzgut Boden wird im Umweltbericht behandelt. 

Ein entsprechender Hinweis wird an den Bauherrn gegeben. 

Entwässerungsplanungen-/varianten wurden vom Vorhabenträger 

erarbeitet und im Betriebsausschuss beraten. 

Der Betriebsausschuss hat in seiner Sitzung am 21.09.2010 der 

Entwässerungsplanung zugestimmt.

Pengel-Pa 

Maximilian-Heinrich-Platz 

Neheimer Straße 

Kapuzinerring 

Mellinstraße 

Zur Beeke 

Soester Straße B 1 

B 516 

Kapuzinerring 

Joseph-Wäscher-Weg 

An den sieben Quellen 


Rottmannsring 

Carl-Brodhun-Weg 

Hammerstein 

Hammerstein 



1. vereinfachte Änderung 

Vorhaben- und Erschließungsplan Nr. 1 

"Soester Straße / Unionstraße" 




Bebauungsplan Nr. 106 

" Stralsunder Straße " 




Unionstraße 



Übersichtsplan 

Werl, im September 2010 - FB III - Abt. 61 - Re/Ha 


Beb.-Plan Nr. 21 

"Gewerbegebiet Soester Straße" 

Unionstraße 

Geltungsbereich 

Hellweg 


B 1 

1:5.000

Bebauungsplan Nr. 106 „Stralsunder Straße“ der Stadt Werl 

Begründung und Umweltbericht 

Teil I Städtebauliche Begründung 

1. Planungsanlass 

Das an der Unionstraße angesiedelte Unternehmen RK Autowelt plant die Ausdehnung 

seines Geschäftsbetriebes und die Errichtung eines VW- Autohauses als Neubau, da der 

Fortbestand des derzeitigen Betriebes auf Grund der beschränkten Platzverhältnisse 

gefährdet ist. 

Im Gewerbegebiet Unionstraße sind keine freien Flächen mehr vorhanden. Mit dem 

Bebauungsplan sollen daher die planungsrechtlichen Voraussetzungen zur Erschließung 

nahe gelegener Flächen geschaffen werden. 

Hiermit will die Stadt Werl sowohl die Belange der mittelständischen Wirtschaft fördern, 

als auch die verbrauchernahe Versorgung der Bevölkerung mit Waren und 

Dienstleistungen sicherstellen. 

Aus diesem Grunde wurde zunächst versucht die Erweiterung des vorhandenen Betriebes 

in östliche Richtung entlang der Soester Straße zu ermöglichen. Mit Beschluss vom 

14.05.2009 hatte der Planungs- und Bauausschuss daher die Aufstellung des 

Bebauungsplans Nr. 103 „Gewerbegebiet Unionstraße“ mit entsprechendem 

Geltungsbereich östlich des vorhandenen Gewerbegebietes beschlossen. 

Im Laufe des Bauleitplanverfahrens stellte sich jedoch heraus, dass bei der Erschließung 

dieses Geländes insbesondere hinsichtlich der Anbindung an die Soester Straße 

Schwierigkeiten und Kosten entständen, die eine derartige Planung als nicht sinnvoll 

erscheinen ließen. 

Da für die Betriebserweiterung auch Flächen südöstlich der Kreuzung Stralsunder Straße / 

Soester Straße zur Verfügung standen und dieser Bereich sowohl hinsichtlich der 

Stadtentwicklung als auch hinsichtlich der Erschließung für die Errichtung eines 

Autohauses besser geeignet ist, hat der Planungs-, Bau- und Umweltausschuss am 

02.12.2009 beschlossen, auf Antrag der Bollmeyer Verwaltungs GbR, Beckum den 

vorhabenbezogenen Bebauungsplan Nr. 17 „Stralsunder Straße“ aufzustellen. Der 

Aufstellungsbeschluss für den Bebauungsplan Nr. 103 „Gewerbegebiet Unionstraße“ 

wurde aufgehoben. 

Da die Erschließung des Plangebietes im Wesentlichen bereits vorhanden ist und in dieser 

Hinsicht keine umfangreichen Arbeiten erforderlich sind, kann auf die Aufstellung eines 

Vorhaben- und Erschließungsplans verzichtet werden. Da ferner auf Grund der Lage des 

Plangebietes einen Beschränkung auf ein bestimmtes Bauvorhaben nicht erforderlich 

scheint, erfolgt die Bauleitplanung nunmehr als Bebauungsplan Nr. 106 „Stralsunder 

Straße“. 

Parallel erfolgt der Abschluss eines städtebaulichen Vertrages, der Regelungen zur 

Erschließung, zu Fragen der Bepflanzung und zur Eingriffsregelung trifft. 

2. Angaben zum Plangebiet 

Das Plangebiet liegt am östlichen Rand des städtischen Siedlungsgebietes in einem 

landwirtschaftlich genutzten Areal, das durch die seit einigen Jahren als Umgehungsstraße 

um die Stadt herumgeführte Bundesstraße 1 von der freien Landschaft abgetrennt wird 

und sich zur Abrundung des städtischen Siedlungsgebietes anbietet. 

Seite 1(15)



Das Plangebiet wird im Westen durch die Stralsunder Straße und im Norden durch die 

Soester Straße begrenzt. Die südliche und die östliche Abgrenzung ergeben sich aus den 

Grenzen der zur Verfügung stehenden Grundstücke, das Plangebiet umfasst die 

Grundstücke Gemarkung Werl, Flur 10, Flurstücke 2 – 4, 125 und 126. 

Die Ostwestausdehnung des Plangebiets beträgt ca. 110 m, die Nordsüdausdehnung 

ca. 85 m. Es weist ein gleichmäßiges Gefälle von Süd-Ost nach Nord-West auf, das 

Gelände fällt von 100,5 m üNN auf 94,2 m üNN. Der Geltungsbereich umfasst eine 

Fläche von 9 461 m². 

Das von der Planung umfasste Gelände wird zurzeit ausschließlich landwirtschaftlich 

genutzt, es ist frei von baulichen Anlagen. 

Die Grundstücke wurden vom betreibenden Investor teilweise angekauft und teilweise 

langfristig angepachtet. 

3. Übergeordnete und sonstige Planungen 

Der bestehende Gebietsentwicklungsplan (heute Regionalplan) für den Regierungsbezirk 

Arnsberg, Teilabschnitt Oberbereich Dortmund – östlicher Teil (Kreis Soest und 

Hochsauerlandkreis) stellt den Geltungsbereich des Bebauungsplans als Agrarbereich, die 

angrenzenden bebauten Gebiete als Gewerbe- und Industrieansiedlungsbereiche dar. 

Das Plangebiet liegt nicht im Geltungsbereich eines rechtskräftigen Landschaftsplanes, 

der Landschaftsplan für den Bereich Werl befindet sich zur Zeit im 

Aufstellungsverfahren. Der Planentwurf sieht für die vom künftigen Bebauungsplan 

erfasste Fläche das Entwicklungsziel 2, Anreicherung der Landschaft, vor. 

Im wirksamen Flächennutzungsplan der Stadt Werl ist die in Rede stehende Fläche als 

Fläche für die Landwirtschaft dargestellt, die westlich und nördlich angrenzenden 

Bereiche sind als Gewerbegebiete [GE(E) Gewerbegebiete mit Gliederungserfordernissen] 

dargestellt und werden auch entsprechend genutzt. 

Die vorgesehene Planung macht die Anpassung des Flächennutzungsplans erforderlich, 

diese erfolgt im Parallelverfahren gem. § 8 (3) BauGB. Mit Beschluss vom 02.12.2009 hat 

der Planungs-, Bau- und Umweltausschuss die 81. Änderung des Flächennutzungsplans 

eingeleitet. Durch die 81. Änderung des Flächennutzungsplans erfolgt eine östliche 

Erweiterung des Siedlungsgebietes um ca. 100 m. 

Der Geltungsbereich des aufzustellenden Bebauungsplans Nr. 106 überschneidet sich 

teilweise mit dem Geltungsbereich des rechtskräftigen Bebauungsplans Nr. 21 „Soester 

Straße“, der zur Verbreiterung der Stralsunder Straße eine öffentliche Verkehrsfläche, im 

übrigen Fläche für die Landwirtschaft festsetzt. Diese Festsetzungen treten mit 

Rechtskraft des neuen Bebauungsplans außer Kraft. 

Weitere Fachplanungen liegen nicht vor. 

4. Allgemeiner Planinhalt 

Anlass für die Planung ist die Neuerrichtung eines Autohauses. 

Seite 2(15)



Aus diesem Anlass und in Übereinstimmung mit den allgemeinen Zielen der 

Bauleitplanung gem. § 1 BauGB werden die Festsetzungen getroffen: 

4.1 Verkehrsflächen 

Im Bereich des Knotenpunktes Stralsunder Straße / Soester Straße wird ein Teil des 

Plangebietes als öffentliche Verkehrsfläche festgesetzt. 

Der rechtskräftige Bebauungsplan Nr. 21 setzte hier bereits teilweise die Nutzung als 

öffentliche Verkehrsfläche fest. Eine vorsorgliche, in Abstimmung mit der 

Straßenverwaltung erfolgte, Neuplanung der Kreuzung ergab, dass diese Fläche 

auszuweiten war. Die vorgesehene Festsetzung entspricht dem nach derzeitigem 

Kenntnisstand zukünftig erforderlichen Flächenbedarf. Hierbei wird den Anforderungen, 

die sich durch eine Entwicklung der weiter südlich gelegenen Flächen möglicherweise 

ergeben können, Rechnung getragen. 

4.2 Art und Maß der baulichen Nutzung 

Entsprechend der unmittelbar geplanten Nutzung und der in der Umgebung vorhandenen 

Nutzung wird die Art der baulichen Nutzung als gegliedertes Gewerbegebiet festgesetzt. 

Im Interesse der Stadtentwicklung und mit Rücksicht auf die südlich sich befindende 

Wohnbebauung werden Betriebe der Abstandsklassen I – VI, Anlagen für sportliche 

Zwecke und Vergnügungsstätten ausgeschlossen. Der Einzelhandel wird auf 

handwerksbezogenes Sortiment beschränkt 

Die Geschossanzahl wird entsprechend der Festsetzungen für die anschließenden 

vorhandenen Baugebiete auf höchstens zwei Vollgeschosse begrenzt. Darüber hinaus wird 

die maximale Gebäudehöhe entsprechend der Topographie des Geländes in zwei Stufen 

so beschränkt, das am Hang keine überhohen Gebäudewände entstehen, die Höhe der 

baulichen Anlagen über dem heutigen Gelände beträgt maximal 10m. 

Die Festsetzungen der Grundflächenzahl auf 0,6 dient der Verhinderung einer zu starken 

baulichen Verdichtung. 

4.3 Überbaubare Grundstücksfläche 

Die überbaubare Fläche wird durch Baugrenzen auf einen zentralen Bereich in der Mitte 

des Plangebietes beschränkt. Die westliche und nördliche Baugrenze verlaufen parallel zu 

den angrenzenden Straßen. Östliche und südliche Baugrenze gewährleisten den 

notwendigen Abstand zu vorgesehenen Grünflächen. 

4.4 Grünflächen , Flächen zum Anpflanzen 

Das Baugebiet wird ringsum mit Grünflächen abgegrenzt, festgesetzt als Fläche zum 

Anpflanzen von heimischen Laubbäumen und Sträuchern. Diese nehmen gleichzeitig 

Entwässerungsmulden auf, die der Rückhaltung und soweit möglich Versickerung des 

Niederschlagswassers dienen. 

Hiermit wird auch sichergestellt, das entlang der Soester Straße in einem Streifen von 15 

m parallel zum Fahrbahnrand keine Fahrzeuge abgestellt werden und Werbeanlagen nur 

unter Zustimmung der Straßenverwaltung errichtet werden können. 

Unterbrechungen für Zufahrten werden zugelassen, ohne den Ort dieser Zufahrten genau 

festzulegen. Hierdurch verbleibt den Bauherren mehr Gestaltungsraum. 

Seite 3(15)



4.5 Sonstige Festsetzungen 

Entlang der Soester Straße werden Nebenanlagen eingeschränkt. Die Ausstellung von 

Fahrzeugen ist hier möglich. Sollen jedoch Stellplätze für Kunden- und Mitarbeiter 

angelegt werden, sind besondere Vorkehrungen (z.B. Anpflanzung von Hecken) zu 

treffen, um einer Blendung des übergeordneten Verkehrs auf der Soester Straße 

entgegenzuwirken. 

Einer zusätzlichen Durchgrünung und Auflockerung der nicht überbaubaren 

Grundstücksflächen dienen Festsetzungen zum Anpflanzen von Einzelbäumen im 

Zusammenhang mit der Erstellung von Stellplätzen. 

Die Gestaltungsvorschrift zur Ausführung von Stellplätzen in wasserdurchlässiger Form 

wirkt einer übermäßigen Versiegelung entgegen. 

Werbeanlagen werden generell höhenmäßig auf die Gebäudehöhen beschränkt. 

5. Erschließung, Versorgung und Entsorgung 

Erschließung, Ver- und Entsorgung erfolgen über die Stralsunder Straße. Ver- und 

Entsorgungsanlagen sind hier weitgehend vorhanden. 

Verkehr 

Die Sicherung der Fläche für den endgültigen Ausbau der Stralsunder Straße und ihres 

Anschlusses an die Soester Straße wird durch die Festsetzung der öffentlichen 

Verkehrsfläche gewährleistet. 

Bereits jetzt befindet sich die Stralsunder Straße im unterem Bereich im Ausbaustand 

einer Baustraße, die vom gegenüberliegenden Automobilbetrieb zur Erschließung genutzt 

wird. 

Für den zur Zeit zur Errichtung anstehenden Automobilbetrieb reicht diese nicht völlig 

aus. In Abstimmung mit der Straßenverwaltung soll eine Aufweitung der Baustraße auf 

eine begegnungsgerechte Breite von ca. 6,50 m erfolgen, die eine ausreichende Zuwegung 

sicherstellt. Der endgültige Ausbau ist zur Zeit nicht erforderlich. 

Die Verpflichtung zur Herstellung der Baustraße erfolgt im städtebaulichen Vertrag. 

Die Erstellung einer Zufahrt kann nur von der Stralsunder Straße her erfolgen, die Soester 

Straße befindet sich hier außerhalb der Ortsdurchfahrt. 

Entwässerung 

Der Geltungsbereich liegt im kanalisierten Einzugsbereich der Kläranlage Westönnen. 

In der Stralsunder Straße liegt ein Mischwasserkanal, der zur Entwässerung des 

Plangebietes ausreichend dimensioniert ist. 

Niederschlagswasser wird im Plangebiet durch einen Muldenring aufgefangen bzw. 

zurückgehalten oder versickert. Die Anlage erhält ein Überlaufbauwerk zur Einleitung in 

den Mischwasserkanal, wird aber gleichzeitig so ausgeführt, dass bei einer Umwandlung 

der städtischen Anlage in ein Trennsystem auch kostengünstig die getrennte Einleitung 

von Abwasser und Niederschlagswasser erfolgen kann. 

Seite 4(15)



Die Sicherung der Herstellung eines solchen Anschlusses erfolgt im städtebaulichen 

Vertrag. 

6. Berücksichtigung der Planungsgrundsätze, Auswirkungen der 

Planung 

Die vorliegende Planung bietet die auch im Interesse der Allgemeinheit liegende 

Möglichkeit einen einheimischen Gewerbebetrieb durch Erweiterung zu erhalten. 

Die Lage des Plangebietes gewährleistet eine geordnete städtebauliche Entwicklung: 

Durch die Straßenbaumaßnahme der vergangenen Jahre (Umgehungsstraße B1n) ist ein 

Bereich entstanden, der bereits von der freien Landschaft abgegrenzt ist. 

Die geplante gewerbliche Nutzung passt sich der Umgebung, die überwiegend von 

Automobilbetrieben geprägt ist, an. Zur südlich gelegenen Wohnbebauung, die zudem 

höher liegt, verbleibt ein Abstand von über 100 m. 

Durch die Nutzung einer bereits vorhandenen bzw. vorbereiteten Erschließungsanlage 

wird der „Landschaftsverbrauch“ möglichst gering gehalten. 

Die Soester Straße L 795 liegt außerhalb des Geltungsbereiches und bleibt unberührt, 

insbesondere ihr mit Alleebäumen versehener Randbereich. 

Umweltschutzbelange 

Durch die Planungen erfolgt ein Eingriff in Natur und Landschaft. Die Umweltprüfung 

nach §2(4) BauGB für die Belange des Umweltschutzes nach § 1(6) Nr. 7 BauGB und 

nach § 1a BauGB wurde durchgeführt. Im Zuge dieser Umweltprüfung wurden die 

voraussichtlichen erheblichen Umweltauswirkungen ermittelt und werden im mit dieser 

Begründung verbundenen Umweltbericht (Teil II) beschrieben und bewertet. 

Der Eingriff konnte im Plangebiet nicht vollständig ausgeglichen werden, es erfolgt daher 

eine Abgeltung über das städtische Ökokonto. 

Artenschutzbelange 

Die durch das Bundesnaturschutzgesetz vorgeschriebene Artenschutzprüfung wurde 

gemäß den Vorgaben der Verwaltungsvorschrift zur Anwendung der nationalen 

Vorschriften zur Umsetzung der Richtlinien 92/43/EWG (FFH-RL) und 2009/147/EG (V- 

RL) zum Artenschutz bei Planungs- oder Zulassungsverfahren (VV- Artenschutz) vom 

13.04.2010 vorgenommen. 

Zur Auswertung bereits vorhandener Kenntnisse wurde auf das Fachinformationssystem 

des Landesamtes für Natur, Umwelt und Verbraucherschutz NRW zurückgegriffen. Dies 

weist für die Umgebung des Plangebietes zwei Biotope aus. Es handelt sich einmal um die 

Uffelbachquellen nördlich des Hellweg Baumarktes, sowie um die Hecke ca. 300 m 

südöstlich des Plangebietes. Beide Biotope sind so weit vom Bauvorhaben entfernt, das 

negative Auswirkungen auf die Biotope und Gefährdungen hier ggf. angesiedelter Arten 

nicht zu erwarten sind. 

Das Vogelschutzgebiet Hellwegbörde liegt erst südlich und östlich der Umgehungsstraße 

B1 n, so dass hier eine Abgrenzung vorliegt und erhebliche Beeinträchtigungen der 

Seite 5(15)



Erhaltungsziele nicht zu erwarten sind. Dies stellt auch der Kreis Soest als Untere 

Landschaftsbehörde in seiner Stellungnahme fest. 

Gemäß dem genannten Fachinformationssystem liegt das Plangebiet innerhalb einer 

Fläche, in der als planungsrelevante Arten die Rohrweihe und der Steinkauz vermerkt 

sind. Es handelt sich hier um über 20 000 bzw. 10 000 ha große Flächen, an deren 

äußerstem Rand das Plangebiet liegt. Auf das tatsächliche Vorkommen einer dieser 

Vogelarten oder weiterer geschützter Arten liegen keine Hinweise vor. 

Da die überplanten Grundstücke am Rande des Siedlungsgebietes liegen und 

ausschließlich zum intensiven Ackerbau genutzt werden, gehören sie nicht zum typischen 

Brut- oder Jagdgebiet der obigen Vogelarten. Da die zu überplanende Fläche zudem 

hinsichtlich des Lebensraumes eines Vogels klein ist, bisher schon intensiv für den 

Ackerbau genutzt wird und durch die Bundesstraße 1 bereits von den offenen 

Landschaftsräumen, insbesondere auch dem Vogelschutzgebiet Hellwegbörde abgetrennt 

wird, ist eine zusätzliche Gefährdung der geschützten Arten nicht zu erwarten. Die 

Zerstörung der Lebensstätten planungsrelevanter Arten ist nicht zu erwarten. 

Auf Bestandserfassungen vor Ort und eine über die Vorprüfung hinausgehende Art-für- 

Art-Betrachtung kann daher verzichtet werden. 

Es kann davon ausgegangen werden, das bei Realisierung des Vorhabens keine 

Verbotstatbestände des § 44 Abs.1 BNatSchG bei FFH- Anhang IV-Arten oder bei 

europäischen Vogelarten ausgelöst werden. 

Altlasten, Abfallwirtschaft/ Bodenschutz 

In der Aufstellung „Erfassung von Altlasten im Kreis Soest“ ist der Planbereich nicht 

aufgeführt. Daher bestehen für einen Altlastenverdacht zum gegenwärtigen Zeitpunkt 

keine Hinweise. 

Vorsorglich werden jedoch weitere Hinweise zum Umgang mit Abfall und zum 

Bodenschutz in den Bebauungsplan aufgenommen. 

Denkmäler und denkmalpflegerische Belange 

Denkmalschutzrechtliche Belange werden durch den Bebauungsplan voraussichtlich nicht 

berührt. 

Zur Zeit liegen keine Hinweise auf das Vorkommen von Bodendenkmälern vor. 

Allerdings ist es durchaus möglich, dass Bodenfunde bei großflächigen Erdarbeiten zu 

Tage treten. Daher ist eine archäologische Begleitung der Erdarbeiten, insbesondere des 

Mutterbodenabtrages erforderlich. 

Ein entsprechender Hinweis wird in den Bebauungsplan aufgenommen. 

7. Planverwirklichung, Kosten 

Die Durchführung des Vorhabens erfolgt im Rahmen der Festsetzungen des 

aufzustellenden Bebauungsplans ergänzt um die Regelungen des abzuschließenden 

städtebaulichen Vertrages. 

Erschließungs- und Durchführungskosten sind vom Maßnahmenträger zu tragen. 

Seite 6(15)



Teil II Umweltbericht 

Durch die Umsetzung der Planung erfolgt ein Eingriff in Natur und Landschaft. 

Im Folgenden wird die Umweltprüfung nach §2(4) BauGB für die Belange des 

Umweltschutzes nach § 1(6) Nr. 7 BauGB und nach § 1a BauGB durchgeführt. Im Zuge 

dieser Umweltprüfung werden die voraussichtlichen erheblichen Umweltauswirkungen 

ermittelt und im Umweltbericht beschrieben und bewertet. 

1. Einleitung 

1.1. Inhalt und Ziele des Bebauungsplans 

Anlässlich der geplanten Errichtung eines Autohauses soll durch den Bebauungsplan Nr. 

106 „Stralsunder Straße“ der Stadt Werl eine neue Gewerbefläche geschaffen werden. 

Eine Fläche von ca. 9 461 m², die bisher als Ackerfläche genutzt wurde, soll durch den 

Bebauungsplan geordnet der gewerblichen Nutzung zugeführt werden. 

Entlang der bereits als Baustraße bestehenden Stralsunder Straße erfolgt eine zusätzliche 

Ausweisung öffentlicher Verkehrsflächen. Im Innern des Plangebiets wird eine 

überbaubare Fläche festgesetzt in einer Größe von 4 265 m². Zulässig sind mit 

Einschränkungen Gewerbebetriebe der Abstandsklasse VII in maximal zweigeschossiger 

Bauweise. 

Das Gebiet wird durch einen durchschnittlich 3 – 5 m breiten „Grüngürtel“ zur freien 

Landschaft abgegrenzt. Hierin sind Mulden u.a. zum Auffangen von oberirdisch 

abfließendem Niederschlagswasser vorgesehen. Diese Teile des Plangebietes umfassen 

eine Fläche von ca. 1 745 m². 

Für die weiteren nicht überbaubaren Grundstücksflächen erfolgen Festsetzungen zur 

Gestaltung von Stellplätzen in wasserdurchlässiger Form und zur Auflockerung durch das 

Anpflanzen von Einzelbäumen. 

1.2. Ziele des Umweltschutzes 

Zur Bewertung des vorliegenden Vorhabens spielen insbesondere die folgenden 

Umweltschutzziele eine Rolle: 

Schutzgut Wesentliche , festgelegte Ziele 

Mensch Schutz des Menschen vor schädlichen 

Umwelteinflüssen gemäß einschlägiger 

fachlicher Normen 

Erhaltung geeigneter Flächen zur Erholung in 

Tiere und Pflanzen, 

biologische Vielfalt 

der Landschaft. 

Ausgleich des Eingriffs in Natur und 

Landschaft möglichst vor Ort, keine 

Gefährdung geschützter Arten und Biotope 

Boden Sparsamer und schonender Umgang mit 

Grund und Boden 

Langfristiger Schutz des Bodens hinsichtlich 

seiner Funktionen im Naturhaushalt 

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Keine Verunreinigung von Boden 

Wasser Keine Gefährdung von Gewässern 

keine Verunreinigung von Wasser, 

keine Beeinträchtigung des Wasserhaushaltes 

Luft und Klima Erhaltung bestmöglicher Luftqualität, 

Vermeidung von negativen Klimaeinflüssen 

Landschafts- und Schutz, Pflege, Entwicklung und ggf. 

Ortsbild 

Wiederherstellung der Landschaft 

Kultur- und Sachgüter Schutz der Kultur- und Sachgüter vor 

schädlichen Umweltauswirkungen, Schutz von 

Bau- und Bodendenkmälern 

2. Umweltauswirkungen , Beschreibung des Bestandes 

und Prognose der Auswirkungen der 

Plandurchführung 

Wie im Städtebaulichen Teil dieser Begründung bereits dargelegt, wurde das Grundstück 

bisher zum Ackerbau genutzt. Es ist daher nicht davon auszugehen, dass sich auf dem 

Gelände Altlasten aus früheren Nutzungen befinden. 

Vor diesem Hintergrund werden der jetzige Umweltzustand und die Auswirkungen der 

Planung auf die Umwelt hinsichtlich der einzelnen genannten Umweltschutzziele, sowie 

die geplanten Festsetzungen zur Verminderung der Auswirkungen im Folgenden 

dargestellt. 

2.1. Schutzgut Mensch 

Das Gelände wird zu Zeit ausschließlich zum Ackerbau genutzt. 

Die bisherige Nutzung erzeugt keine nennenswerten Emissionen, der Erholungswert des 

Gebietes ist durch die unmittelbar angrenzenden Straßen und den intensiv betriebenen 

Ackerbau gering. 

Die vorhandenen Lärmimmissionen sind hinsichtlich der geplanten Nutzung ohne weitere 

Schutzmaßnahmen hinnehmbar. 

Die von der neuen Nutzung möglicherweise ausgehenden Emissionen stellen Lärm durch 

Betrieb und Verkehr, sowie Beeinträchtigungen durch Licht dar. 

Durch die topographische Lage des Baugrundstückes am Fuße des nach Süden 

ansteigenden Hanges und der vorherrschenden Windrichtung von Süd-West werden sich 

die entstehenden Emissionen im Wesentlichen im Norden auswirken. Hier befinden sich 

mit der L 795 – Soester Straße eine Hauptverkehrsstraße und das anschließenden 

Gewerbegebiet ohne nennenswerte Wohnnutzung, so dass die schädlichen Auswirkungen 

gering bleiben. Die südlich und weit höher gelegenen Wohngebiete werden kaum 

betroffen. 

Durch die Beschränkung der Gewerbebetriebe auf solche der Abstandsklasse VII und die 

umfassende Eingrünung des Gebietes wird die möglichst weitgehende Vermeidung 

nachteiliger Auswirkungen bezweckt. 

Blendwirkungen auf den Straßenverkehr werden durch entsprechende Festsetzungen 

Seite 8(15)



reduziert. 

2.2. Tiere und Pflanzen, biologische Vielfalt 

Im unmittelbaren Plangebiet befinden sich keine schützenswerte Biotope. 

In der Umgebung vorkommende schützenswerte Biotope sind weit entfernt. 

Es handelt sich einmal um die Uffelbachquellen nördlich des Hellweg Baumarktes, sowie 

um die Hecke ca. 300 m südöstlich des Plangebietes. Beide Biotope sind so weit vom 

Bauvorhaben entfernt, dass negative Auswirkungen auf die Biotope und Gefährdungen 

hier ggf. angesiedelter Arten nicht zu erwarten sind. 

Das Vogelschutzgebiet Hellwegbörde liegt erst südlich und östlich der Umgehungsstraße 

B1 n, so dass hier eine Abgrenzung vorliegt und erhebliche Beeinträchtigungen der 

Erhaltungsziele nicht zu erwarten sind. Dies stellt auch der Kreis Soest als Untere 

Landschaftsbehörde in seiner Stellungnahme fest. 

Die vorhandene biologische Vielfalt ist auf Grund des intensiv betriebenen Ackerbaus 

gering. An der Stralsunder Straße befinden sich keine Straßenseitengräben, der Streifen 

zur Soester Straße verbleibt außerhalb des Plangebietes und wird durch eine Bebauung 

des Gebietes auch nicht berührt. 

Es liegen keine Hinweise vor, dass sich im Plangebiet geschützte oder gefährdete Arten 

aufhalten. 

Durch die umfassende Eingrünung des Baugebietes ist zwar teilweise eine Anreicherung 

der biologischen Vielfalt zu erwarten, der Eingriff in Natur und Landschaft kann jedoch 

nicht vollständig vor Ort ausgeglichen werden kann. 

Die vorgenommene Planung trifft durch Festsetzungen von Grünflächen und 

Anpflanzvorschriften die im Rahmen der angestrebten Nutzung möglichen Festsetzungen 

zum Eingriffsausgleich.. 

Der verbleibende Eingriffsdefizit wird durch Leistung auf das städtische Ökokonto 

ausgeglichen. 

2.3. Boden 

Im derzeitigen Zustand ist von lediglich durch Ackerbau in Anspruch genommenem 

Boden auszugehen. 

Gemäß Untersuchung des geologischen Dienstes befindet sich auf dem Gelände nicht 

wiederherstellbarer, sehr hochwertiger Boden der Schutzstufe 2. 

Eine Verwirklichung der geplanten gewerblichen Nutzung wird zu einer Störung und zu 

einer teilweisen Versiegelung dieses Bodens führen. 

Diese Störung ist unvermeidlich. Auf Grund der geringen Ausdehnung des Vorhabens 

kann sie hingenommen werden, zumal aus geowissenschaftlicher Sicht laut Mitteilung des 

geologischen Dienstes keine Bedenken bestehen. 

Die Planung ist so ausgelegt, dass der Bodenverbrauch möglichst gering bleibt. 

Durch den unmittelbaren Anschluss an die vorhandene Bebauung erfolgt nur ein geringer 

Eingriff in die freie Landschaft. Durch kompakte Bauweise soll der Flächenverbrauch 

möglichst gering gehalten werden. 

Seite 9(15)



Das Gebot des sparsamen Umgangs mit Grund und Boden gem. § 1a BauGB wird durch 

die vorliegende Planung beachtet. 

2.4. Wasser 

In der Nähe des Plangebietes befinden sich keine natürlichen Gewässer. 

Durch die jetzige Nutzung des Geländes entstehen keine Abwässer. Niederschlagswasser 

wird vor Ort dem Boden zugeführt. Eine Verunreinigung des Grundwasser durch 

Pflanzenschutzmittel kann nicht ausgeschlossen werden. 

Die geplante Nutzung führt zu einer teilweisen Versiegelung des Geländes die dem Boden 

Niederschlagswasser entzieht und erzeugt darüber hinaus Abwasser. 

Die im Autohaus entstehenden Abwässer werden entsprechend dem heutigen Stand der 

Technik aufgefangen und der städtischen Kanalisation zugeführt. Anfallendes 

Niederschlagswasser wird soweit möglich an Ort und Stelle versickert, im übrigen 

ebenfalls der städtischen Mischwasserkanalisation zugeführt. Der Anschluss an eine 

spätere Entwässerung im Trennsystem wird sichergestellt. 

Die Versiegelung des Bodens wird auf ein Mindestmaß beschränkt, Stellplatzflächen 

werden weitgehend in wasserdurchlässiger Bauweise bzw. mit wassergebundenen Decken 

befestigt. 

2.5. Luft und Klima 

Durch die jetzige Nutzung ist keine Beeinträchtigung von Luft und Klima erkennbar. Das 

Gebiet ist jedoch immissionsbelastet durch den Verkehr auf der Soester Straße -L 795. 

Die künftig zulässigen Gewerbebetriebe emittieren keine nennenswerten 

luftverunreinigenden Stoffe. Unmittelbar negative Auswirkungen auf das lokale Klima 

sind gering und in Bezug auf durch Gewerbebetriebe und Straßen geprägte Umgebung zu 

vernachlässigen. 

Durch die genannten Begrünungs- und Anpflanzvorschriften wird das Mögliche an 

Maßnahmen zur Vermeidung von Beeinträchtigungen bezüglich Luft und Klima getan. 

2.6. Landschafts- und Ortsbild 

Das Landschaftsbild wird in der Umgebung des Plangebietes (südlich und östlich) von der 

landwirtschaftlichen Nutzung durch Ackerbau bestimmt. Dem entspricht die derzeitige 

Nutzung des Geländes. 

Das Ortsbild des unmittelbar anschließenden Siedlungsgebietes wird durch 

Hauptverkehrsstraßen und Gewerbebetriebe bestimmt. 

Das Plangebiet liegt am Fuß des Haarstranges. Die entstehenden baulichen Anlagen 

werden daher von der Soester Straße aus deutlich zu sehen sein, jedoch für die südlich und 

Seite 10(15)



damit höher gelegen sich befindende Umgehungsstraße B1n, sowie die Wohnbebauung an 

der Breslauer Straße usw. kaum eine Beeinträchtigung des Landschafts- und Ortsbildes 

bewirken. 

Durch die Beschränkungen der maximalen Gebäudehöhen wird vermieden, dass zur tiefer 

liegenden Soester Straße zu hohe Gebäudewände entstehen, die zu einer massiven 

Beeinträchtigung des Landschaftsbildes führen könnten. In das durch Gewerbe geprägte 

Ortsbild passt sich das Bauvorhaben auf Grund seiner gleichartigen Nutzung und 

Bauweise gut ein. 

Der Übergang in die freie Landschaft wird durch Grünflächen gestaltet. 

2.7. Kultur und Sachgüter 

Das Gelände ist nicht bebaut und nach derzeitigem Kenntnisstand frei von 

Baudenkmälern. 

Es liegen auch keine Hinweise vor, dass Bodendenkmäler vorhanden sind. 

Soweit keine Bau- und Bodendenkmäler betroffen sind, entstehen durch die 

Verwirklichung der Planung auch keine negativen Auswirkungen. 

Sollte dies wider Erwarten doch geschehen, greifen die im Bebauungsplan in den 

Hinweisen dargestellten Regularien. Weitere Vorkehrungen zur Vermeidung negativer 

Auswirkungen sind zu Zeit nicht zu treffen. 

2.8. Wechselwirkungen zwischen den Schutzgütern 

Die betrachteten Schutzgüter beeinflussen sich gegenseitig in unterschiedlichem Maße. 

Die einzelnen Umweltauswirkungen können sich gegenseitig verstärken, aber auch 

mindern. 

Im vorliegenden Fall ist jedoch auch im Hinblick auf die geringe Ausdehnung des 

Plangebietes eine Verstärkung der Umweltauswirkungen durch sich negativ verstärkende 

Wechselwirkungen nicht zu erwarten. 

2.9. Zusammenfassende Bewertung der Umweltauswirkungen 

Die dargestellten Umweltauswirkungen werden im Folgenden tabellarisch dargestellt und 

in einem fünfstufigen System bewertet: 

erhebliche negative Auswirkungen - - 

negative Auswirkungen - 

keine oder vernachlässigbare Auswirkungen 0 

positive Auswirkungen + 

erhebliche positive Auswirkungen ++ 

Eine Auswirkung wird dabei als erheblich negativ (oder positiv) eingeschätzt, wenn die 

Auswirkung besonders schwer wiegt, einen räumlich großen Wirkbereich hat und ein 

deutliches Risiko für die menschliche Gesundheit oder die Umwelt darstellt. 

Seite 11(15)



Zu 

prüfender 

Aspekt / 

Schutzgut 

Bestand Prognose bei 

Durchführung der 

Planung 

Menschen Geringer Erholungswert, 

keine 

nennenswerten 

Tiere und 

Pflanzen, 

biologische 

Vielfalt 

Emissionen 

Keine geschützte 

Arten, keine 

Biotope, geringe 

biologische Vielfalt 

Erzeugung von 

Verkehr, Lärm- und 

Lichtemissionen 

Reduzierung der 

bewachsenen 

Flächen, 

Anreicherung der 

biologischen Vielfalt 

Boden Hochwertiger Boden Störung, teilweise 

Versiegelung des 

Bodens, keine 

Bedenken aus 

geowissenschaftlicher 

Wasser Keine natürlichen 

Gewässer, keine 

Abwässer, 

Niederschlagswasser 

wir vor Ort dem 

Boden zugeführt 

Luft und 

Klima 

Landschafts- 

und Ortsbild 

Kultur- und 

Sachgüter 

Wechselwirkungen 

Natürliche Luft- und 

Klimaverhältnisse, 

Imissionen aus 

Straßenverkehr 

Übergang vom 

gewerblich 

genbutzten 

Siedlungsgebiet in 

durch 

Landwirtschaft 

geprägte freie 

Landschaft 

Keine bekannten 

Vorkommen 

Sicht 

Erzeugung von 

Abwässer, Entzug 

von 

Niederschlagswasser 

Ggf . geringfügige 

Emissionen, geringe 

Auswirkungen auf 

das lokale Klima 

Ausdehnung des 

Siedlungsbereiches in 

Anlehnung an 

Nachbarschaft 

Keine erwarteten 

Auswirkungen 

Geplante 

Festsetzungen zur 

Vermeidung, Ver- 

ringerung und zum 

Ausgleich nachteiliger 

Auswirkungen 

Beschränkung der 

Betriebsarten, 

umfassende Eingrünung 

Umfassende 

Eingrünung, 

Pflanzgebote 

Durch Lage und 

Begrenzung des 

Plangebietes möglichst 

sparsamer Umgang mit 

Boden 

Entsorgung von 

Abwässern gemäß 

heutigem Stand der 

Technik, Versickerung 

von 

Niederschlagswasser, 

soweit möglich 

Beschränkung der 

zulässigen 

Gewerbegebiete, 

Eingrünung 

Festsetzung zur 

Bebauung 

gewährleisten 

Anpassung an die 

Nachbarschaft, 

Umfassende 

Eingrünung zur 

Gestaltung des 

Übergangs zur frien 

Landschaft, 

Höhenbegrenzungen 

zur Schonung des 

Landschaftsbildes 

Hinweis auf geltende 

Regularien 

Bewertung 

- 

- 

- 

- 

- 

0 

0 

0 

Seite 12(15)



Die durch den Bebauungsplan bewirkte Umwandlung von Ackerland in gewerbliche 

Bauflächen hat negative Auswirkungen. Es ist aber für keines der Schutzgüter mit 

erheblichen Auswirkungen zu rechnen. 

3. Entwicklung des Umweltzustandes bei 

Nichtdurchführung der Planung 

Die Umwelt ist im Plangebiet in einem stabilen Zustand, so dass bei Nichtdurchführung 

der Planung keine besondere Umweltauswirkungen zu erwarten sind. 

4. Planungsalternativen, Maßnahmen zur Vermeidung, 

Verringerung und zum Ausgleich nachteiliger 

Auswirkungen 

Planungsalternativen 

Andere Standorte stehen für die Betriebserweiterung nicht zur Verfügung. Die 

Festsetzungen sind so vorgesehen, dass im Rahmen der geplanten Nutzung negative 

Auswirkungen auf die Umwelt möglichst minimiert werden. Weitere Möglichkeiten zur 

Vermeidung oder Verringerung der Auswirkungen stehen nicht zur Verfügung. 

Ausgleich nachteiliger Auswirkungen 

Zum Ausgleich nachteiliger Auswirkungen an anderer Stelle in der Nähe des Plangebietes 

stehen keine Flächen zur Verfügung. 

Der bestehende Eingriff wurde gemäß dem Leitfaden „Numerische Bewertung von 

Biotoptypen für die Bauleitplanung in NRW“ des Landesamtes für Natur, Umwelt und 

Verbraucherschutz Nordrhein.- Westfalen bewertet. 

Seite 13(15)



Flächen- 

Num. 

bezeichnung Beztext Code Wert Fläche Bewertung 

Altbestand 

öff. Verkehrsfläche, best. 

[m²] [Punkte] 

A1 

Planung 1.1 0 188 0 

A2 Acker 3.1 2 9273 18546 

9461 18546 

Neubestand 

B1 öff. Verkehrsfl. 

überbaubare 

1.1 0 227 0 

B2 

Grundstücksfläche 1.1 0 4280 0 

B3 

nicht übrbaubare 

Grundstücksfläche 1.2 1,3 3209 4172 

B4 Fläche zum Anpflanzen 7.2 4 1745 6980 

Summe 9461 11152 

Veränderung -7394 

In der Bilanz verbleibt ein Defizit von 7 394 Punkten. 

Diese kann nur an anderer Stelle im Stadtgebiet kompensiert werden. 

Hierzu erfolgt eine entsprechende Ausgleichszahlung auf das städtische Ökokonto, die im 

städtebaulichen Vertrag geregelt wird. 

5. Zusätzliche Angaben 

Besondere technische Verfahren waren bei der Umweltprüfung nicht anzuwenden. 

Die Angaben beruhen auf den Angaben des Fachinformationssystems des Landesamtes 

für Natur, Umwelt und Verbraucherschutz NRW und örtlichen Kenntnissen. 

Die Eingriffsbewertung erfolgte gemäß dem Leitfaden „Numerische Bewertung von 

Biotoptypen für die Bauleitplanung in NRW“ des Landesamtes für Natur, Umwelt und 

Verbraucherschutz Nordrhein.- Westfalen. 

Da keine außergewöhnlichen Auswirkungen auf die Umwelt zu erwarten sind, sind 

besondere Überwachungsmaßnahmen nicht vorzusehen. 

Die Einhaltung der Festsetzungen des Bauleitplans wird im Zuge der Baugenehmigung 

und der Bauabnahme nach den Bestimmungen des Bauordnungsrechtes erfolgen. Die 

Überwachung von Emissionen erfolgt auch im Rahmen der Gewerbeaufsicht. 

6. Zusammenfassung 

Seite 14(15)



Die mit dem Bebauungsplan Nr. 106 „Stralsunder Straße“ bezweckte Umwandlung einer 

Ackerfläche in gewerbliche Bauflächen stellt einen Eingriff in Natur und Landschaft mit 

negativen Auswirkungen auf die Umwelt dar. 

Die Überprüfung ergab, dass keine erheblichen negativen Auswirkungen auf die einzelnen 

Schutzgüter vorliegen. 

Insgesamt verbleibt eine negative Eingriffsbilanz, die bei Anstrebung des Planungsziels, 

Sicherung eines einheimischen Gewerbebetriebs unvermeidlich ist, zumal 

Planungsalternativen nicht erkennbar sind. 

Zum Ausgleich erfolgt eine Abgeltung über das städtische Ökokonto zur ersatzweisen 

Verbesserung der Umweltverhältnisse an anderer Stelle. 

Zusammenfassend kann festgestellt werden, dass die mit der Errichtung des Autohauses 

verbundenen Auswirkungen auf die Umwelt als hinsichtlich der angestrebten 

städtebaulichen Ziele als angemessen einzustufen sind. 




Im Auftrag 

--------------------------------------------------------------------- 

Seite 15(15)






Rates 

am 

05.10.2010 

11.11.2010 


TOP 


ja nein 

Zustimmung 













Abt. 61 20 FBL Beig. BM 

AZ 61/Re 


Satzung über die Einbeziehung von Außenbereichsflächen in die im Zusammenhang 

bebauten Ortsteile gem. § 34 Abs. 4 Satz 1 Nr. 3 BauGB für den Ortsteil Holtum 

hier: Satzungsbeschluss 

Der Planungs-, Bau- und Umweltausschuss der Stadt Werl hat sich in seiner Sitzung am 

29.06.2010 mit der Einleitung eines Verfahrens zur 3. Ergänzungssatzung über die Festlegung 

der im Zusammenhang bebauten Ortsteile für den Ortsteil Holtum einverstanden erklärt 

und die Verwaltung beauftragt, die erforderliche Beteiligung der betroffenen Öffentlichkeit 

und der berührten Behörden und sonstigen Träger öffentlicher Belange durchzuführen. 

Die Beteiligung der betroffenen Öffentlichkeit und der berührten Behörden und sonstigen 

Träger öffentlicher Belange wurde in der Zeit vom 19.07.2010 bis einschl. 31.08.2010 durchgeführt. 

Über die in diesem Verfahrensabschnitt vorgebrachten Anregungen ist zu beraten 

und zu beschließen. 

Als nächster Verfahrensschritt ist die 3. Ergänzung der Satzung über die Festlegung der im 

Zusammenhang bebauten Ortsteile gem. § 34 Abs. 4 Satz 1 Nr. 3 BauGB für den Ortsteil 

Holtum als Satzung zu beschließen. 


Es wird 

a) über die Abwägungsvorschläge zu den vorgebrachten Stellungnahmen zur 3. Ergänzung 

der Satzung über die Festlegung der im Zusammenhang bebauten Ortsteile gem. § 34 

Abs. 4 Satz 1 Nr. 3 BauGB für den Ortsteil Holtum,

) die 3. Ergänzung der Satzung über die Festlegung der im Zusammenhang bebauten 

Ortsteile gem. § 34 Abs. 4 Satz 1 Nr. 3 BauGB für den Ortsteil Holtum als Satzung, 

c) die Begründung zur 3. Ergänzung der Satzung über die Festlegung der im Zusammenhang 

bebauten Ortsteile gem. § 34 Abs. 4 Satz 1 Nr. 3 BauGB für den Ortsteil Holtum 

beschlossen. 

Anlagen: 

Stellungnahmen / Abwägungsvorschläge 

Übersichtsplan (M 1:5000) 

Satzungstext mit Anlage 

Begründung

3. Ergänzung der Satzung über die Festlegung der im Zusammenhang bebauten Ortsteile gem. § 34 Abs. 4 Satz 1 Nr. 3 BauGB für den 

Ortsteil Holtum - Stellungnahmen gem. § 34 Abs. 6 BauGB 

eingegangene Stellungnahmen der berührten Behörden und sonstigen 

Träger öffentlicher Belange gem. § 4 (2) BauGB 

1) iesy Hessen GmbH & Co.KG (Unity Media Group) 

Schreiben eingegangen am 19.07.2010 (per eMail) 

Gegen Ihre o.a. Planung haben wir keine Einwände. Wir beabsichtigen 

zur Zeit keine Auslegung von Kabelanlagen. 

2) Landschaftsverband Westfalen-Lippe - Amt für Denkmalpflege in 

Westfalen 

Schreiben eingegangen am 26.07.2010 

Gegen die vorliegende Planung bestehen nach unserem derzeitigen 

Kenntnisstand keine denkmalpflegerischen Bedenken. 

3) Gelsenwasser AG 


Für die Benachrichtigung über das o. g. Vorhaben danken wir. 

Anregungen dazu haben wir nicht. 

4) Landwirtschaftskammer Nordrhein-Westfalen - Kreisstelle Soest 


Zu Ihrem Amtshilfeersuchen in der o. a. Angelegenheit nehme ich aufgrund 

der mir übergebenen Unterlagen sowie eines durchgeführten 

Ortstermins gem. § 13 Abs. 2 Nr. 3 BauGB als Träger des öffentlichen 

Belangs Landwirtschaft wie folgt Stellung. 

Durch die vorliegende Satzung kommt es zum Entzug landwirtschaftlicher 

Nutzfläche. Diesseits wird der Hinweis gegeben, dass nördlich 

angrenzend die landwirtschaftliche Hofstelle Schweins liegt. Auf der 

Hofstelle Schweins erfolgte in der Vergangenheit eine Mastschweinehaltung, 

welche in den letzten drei Jahren nicht mehr durchgeführt 

wurde. Laut Auskunft des Landwirts Schweins wurden in den letzten 

Jahren durchschnittlich 40 Mastschweine gehalten. 





Lt. Aussage des Landwirts Schweins wurde die Mastschweinehaltung 

aufgegeben. Er beabsichtigt nicht, zukünftig die Mastschweinehaltung 

wieder aufzunehmen. Anderenfalls sind immissionsschutzrechtliche 

Belange in Bezug auf die in die im Zusammenhang bebauten Ortsteile 

einbezogene Teilfläche zu berücksichtigen.

Diesseits wird der Hinweis gegeben, dass bei Aufnahme der Mastschweinehaltung 

gelegentlich mit dem Auftreten von Immissionen zu 

rechnen ist. 

Durch die vorliegende Satzung kommt es zum Entzug landwirtschaftlicher 

Nutzflächen. Es wird diesseits davon ausgegangen, dass der Flächenentzug 

einvernehmlich mit den Bewirtschaftern geregelt wird. 

Unter dieser Voraussetzung bestehen aus landwirtschaftlicher Sicht 

keine Bedenken gegenüber der vorliegenden Satzung für den Ortsteil 

Holtum. 

5) Bezirksregierung Arnsberg 


Zu dem o. a. Entwurf sind aus der Sicht der allgemeinen Landeskultur/Agrarstruktur 

und Landentwicklung keine Anregungen und Bedenken 

vorzutragen. 

6) Kreis Soest 


Die o. g. Planung wurde hier mit den zuständigen Dienststellen und 

Abteilungen der Verwaltung besprochen. Im Einvernehmen mit diesen 

gebe ich folgende Stellungnahme ab: 

Aus landschaftsfachlicher Sicht ergeben sich gegen die o. g. Planung 

keine grundsätzlichen Bedenken. 

Schutzgebiete sind durch die Planung nicht betroffen. 

Es muss keine FFH-Verträglichkeitsprüfung eingeleitet werden, da Beeinträchtigungen 

für das FFH-Gebiet Haus Westrich und das VSG- 

Hellwegbörde nicht zu erwarten sind. 

Der Landschaftsplan Werl wird zur Zeit aufgestellt und sieht im Entwicklungsziel 

2 die Anreicherung von Landschaft vor. 

Folgende Hinweise sind im weiteren Bauleitplanverfahren zu berücksichtigen: 

Im Juni 2010 wurde in einem Gespräch mit dem Landwirt Schweins, 

Eigentümer und Bewirtschafter der Ackerfläche (Flurstück 67), Einvernehmen 

hinsichtlich der Einbeziehung einer Teilfläche seines landwirtschaftlich 

genutzten Grundstücks (Flurstück 67) in die im Zusammenhang 

bebauten Ortsteile erzielt. 


§ Eingriffsregelung 

Die in der Begründung unter der Anlage getroffene Bewertung der Eingriffsfläche 

wird akzeptiert. Die Kompensation ist bis zur Offenlage zu 

benennen. 

§ Artenschutz 

Aussagen zum Artenschutz wurden getroffen. Im Hinblick auf Artenschutzbelange 

ist danach sichergestellt, dass keine Lebensstätten planungsrelevanter 

Arten zerstört werden. 

Zur Verminderung von Verbotstatbeständen ist noch als Hinweis in der 

Satzung aufzunehmen, dass Gehölzentnahmen ausschließlich außerhalb 

der Brut- und Aufzuchtszeiten (30.09. - 01.03.) erfolgen dürfen. 

Aus wasserrechtlicher Sicht bestehen gegen das geplante Vorhaben 

folgende Bedenken: 

Es ist nicht sichergestellt, wie die zukünftige Entsorgung des gesammelten 

Regenwassers im Änderungsgebiet geschehen soll. Für die 

Bauleitplanung ist daher ein entsprechendes wasserwirtschaftliches 

Konzept zu erarbeiten. 

Vor Erteilung der Baugenehmigung müssen die erforderlichen wasserrechtlichen 

Erlaubnisse bzw. Genehmigungen für die Umsetzung des 

v. g. Konzeptes bestandskräftig vorliegen. 

Diese Stellungnahme wird zugleich abgegeben für die Landrätin als 

Untere Staatliche Verwaltungsbehörde - Planungsaufsicht. 

7) LWL – Westfälisches Amt für Archäologie, Außenstelle Olpe 


Wir verweisen auf den von Ihnen genannten Punkt „Bodendenkmäler“. 

Ansonsten bestehen unsererseits keine Bedenken. 

8) Lippeverband 


In der Anlage Eingriffsbilanzierung/Kompensationsermittlung, die der 

Begründung beigefügt ist, wird darauf hingewiesen, dass das auszugleichende 

Defizit an Biotopwertpunkten im Ausgleichflächenpool 

Stadtwald zu kompensieren ist. Dieser Hinweis wurde in die Begründung 

unter dem Punkt Eingriff/Ausgleich aufgenommen: 

„Der Ausgleich ist als Ersatzgeld auf das städtische Ökokonto einzuzahlen, 

mit dem der Stadtwald aufgeforstet wird.“ 


Gegen die o. g. Satzungsergänzung über die Festlegung der im Zusammenhang 

bebauten Ortsteile bestehen unsererseits keine Bedenken 

oder Anregungen. 

sonstige eingegangene Stellungnahmen 

9) Kommunalbetrieb Werl 


Zur Erfüllung der Abwasserbeseitigungspflicht betreibt der KBW in Holtum 

ein Trennwasserkanalnetz. 

Im Hinblick auf die Schmutzwasserentsorgung liegt der Ortsteil Holtum 

im Einzugsgebiet der Kläranlage Werl. Die Niederschlagswässer werden 

in Holtum über verschiedene Einleitungsstellen überwiegend dem 

Gewässer Spaulgraben zugeführt. Ein geringer Flächenanteil von Holtum 

liegt im Einzugbereich der Seseke. 

In der Begründung zur 3. Ergänzungssatzung führt die Stadt Werl unter 

dem Punkt Erschließung aus: “Da der gesamte Ergänzungsbereich 

aufgrund der örtlichen Gegebenheiten nicht an die vorhandenen Leitungen 

und Kanäle in der Straße „Zum Winkel“ angeschlossen werden 

kann, ist die Ver- und Entsorgung durch Anschluss an die vorhandenen 

Leitungen und Kanäle in der Straße „Am Jahenbrink“ vorgesehen“. 

Diese Annahme ist bezogen auf die Abwasserbeseitigung nicht zutreffend. 

Dieses begründet sich wie folgt: 

Im Hinblick auf die Niederschlagsentwässerung liegt die Straße „Am 

Jahenbrink“ im Einzugsgebiet der Einleitungsstellen 4.1/4 (Spaulgraben). 

Dieses Entwässerungsgebiet umfasst nicht das Flurstück 67 aus 

der Erweiterungsfläche. Das Flurstück 268 liegt innerhalb des Entwässerungsgebietes. 

Die Niederschlagwasserkanalisation im Entwässerungsgebiet 

4.1/4 ist hydraulisch für die Fläche 67 nicht ausgelegt. Ein 

zusätzlicher Anschluss führt zwangsläufig zur hydraulischen Überlastungen 

der Kanalisation. Weiterhin ist darauf hinzuweisen, dass aufgrund 

der Topografie ein Großteil von 67 nicht an die Regenwasserkanalisation 

„Am Jahenbrink“ angeschlossen werden kann. 

Der Höhenunterschied zwischen Anschluss Jahenbrink und Flurstück 

67 ist für die Auslegung eines Niederschlagswasserkanals viel zu gering. 

Gleiches gilt durchaus auch für die Schmutzentwässerung. 

Aus den v. g. Gründen ist daher die in der Begründung erläuterte Ent- 


Der Anregung wird gefolgt, indem in der Begründung zur 3. Ergänzungssatzung 

für den Ortsteil Holtum der zweite Absatz unter dem 

Punkt Erschließung wie folgt geändert wird: 

„Da der gesamte Ergänzungsbereich aufgrund der örtlichen Gegebenheiten 

nicht an die vorhandenen Leitungen und Kanäle in der Straße 

„Zum Winkel“ angeschlossen werden kann, ist die Ver- und Entsorgung 

durch Anschluss an die vorhandenen Leitungen und Kanäle in der 

Straße „Am Jahenbrink“ in den Straßen „Zum Winkel und „Zum Brauk“ 

vorgesehen.“

wässerungsplanung, zumindest für das Flurstück 67, nicht realisierbar. 

In entwässerungstechnischer Hinsicht ist das Flurstück 268 schon jetzt 

erschlossen. 

Die Schmutzwasserentsorgung soll über die öffentliche Schmutzwasserdruckrohrleitung 

erfolgen. Wie zuvor erwähnt, liegt die Fläche im 

Einzuggebiet der Einleitungsstelle 4.1/4. Die Niederschlagswässer des 

Grundstückes können über die Regenwasserkanalisation in der Straße 

„Zum Winkel“ abgeleitet werden. 

Die Niederschlagsentwässerung der Fläche 67 kann über die Regenwasserkanalisation 

in der Straße „Zum Brauk“ erfolgen. Diese Kanalisation 

liegt im Einzugsgebiet der Einleitungsstelle 2/10 des Spaulgrabens. 

Die vorhandene Regenwasserkanalisation in diesem Einzugsgebiet 

ist für die zusätzlichen anfallenden Wassermengen des Flurstückes 

67 ausreichend dimensioniert. Zur Erschließung aller Baugrundstücke 

ist die Herstellung einer Regenwasserkanalisation in den 

Straßen „Kirchweg“ und „Zum Winkel“ über eine Länge von 200 m 

notwendig. Für die Erweiterung der Entwässerungsfläche bedarf es 

einer wasserrechtlichen Erlaubnis durch die Untere Wasserbehörde 

des Kreises Soest. 

Die anfallenden Schmutzwässer des Flurstückes 67 aus der Erweiterungsfläche 

können wie Flurstück 268 über die vorhandene öffentliche 

Schmutzwasserdruckrohrleitung in der Straße „Zum Winkel“ entsorgt 

werden. Zur Erschließung aller Baugrundstücke ist jedoch die Verlängerung 

dieser Leitung um ca. 140 m erforderlich. Die häuslichen Abwässer 

werden über private Schmutzwasserpumpstationen der Druckrohrleitung 

zugeführt. 

Die erforderlichen Entwässerungsanlagen sind von einem Investor 

bzw. den Grundstückseigentümern zu finanzieren. 

Die Abwasseranlagen sind kosten- und lastenfrei dem KBW zu übergeben. 

Im Rahmen eines Städtebaulichen Vertrages sind hierzu entsprechende 

Regelungen zu treffen. 

Die Entwässerungskonzeption bedarf der Zustimmung des Betriebsausschusses. 

Das beschriebene wasserwirtschaftliche Konzept wird in die Begründung 

aufgenommen. 

Der Betriebsausschuss hat in seiner Sitzung am 21.09.2010 der Entwässerungskonzeption 

zugestimmt.

97 

ThingwegTiggesloh 

Tiggeplass 

Alter Hellweg 

Agathastraße 

32 

Tiggesloh 

In der Boke 

Lohbredde 

Lohbredde 

Zum Winkel 

Am Jahenbrink 

Lindenstraße 

1 

Zum Winkel 

Lindenstraße 

Futterweg 

Flst. 268 

Kirchweg 

Zum Brauk 

Abgrenzung 

Flst. 67 

In der Linde 


3. Ergänzung der Satzung über die Festlegung der im Zusammenhang bebauten Ortsteile 

gem. § 34 Abs. 4 Satz 1 Nr. 3 BauGB für den Ortsteil Holtum 

Übersichtsplan 

Werl im Juli 2010 - FB III - Abt. Stadtplanung, Straßen und Umwelt - Re/Ha 

4 

58 

5 

41a 

80 

± 1:5.000

3. Ergänzung der Satzung 

über die Festlegung der im Zusammenhang bebauten Ortsteile 

gem. § 34 (4) BauGB für den Ortsteilteil Holtum 

Auf Grund des § 34 (4) Baugesetzbuch in der Fassung der Bekanntmachung vom 23. Sept. 

2004 (BGBl. I S. 2414) zuletzt geändert durch Artikel 4 ErbschaftssteuerreformG vom 

24.12.2008 (BGBl. I S. 3018) und des § 7 in Verbindung mit § 41 (1) Satz 2 Buchstabe f der 

Gemeindeordnung für das Land Nordrhein-Westfalen in der Fassung der Bekanntmachung 

vom 14.07.1994 (GV. NRW. S. 666) zuletzt geändert durch Artikel I des Gesetzes zur Förderung 

der politischen Partizipation in den Gemeinden vom 30. Juni 2009 (GV. NRW. S. 380) 

hat der Rat der Stadt Werl in seiner Sitzung am folgende 3. Ergänzung zu den 

bestehenden Satzungen vom 15.10.1995, 18.08.1998 und 21.07.2009 beschlossen: 

§ 1 

Die im Zusammenhang bebauten Ortsteile gem. § 34 BauGB werden für den Stadtteil Holtum 

ergänzt. Die genaue Abgrenzung ist aus dem beigefügten Lageplan im Maßstab 1:5000, 

der Bestandteil dieser 3. Ergänzung der Satzung ist, zu ersehen. 

§ 2 

Diese 3. Ergänzung der Satzung findet keine Anwendung auf Bereiche, für die ein Bebauungsplan 

im Sinne des § 30 BauGB besteht. 

§ 3 

Diese 3. Ergänzung der Satzung tritt mit der ortsüblichen Bekanntmachung in Kraft. 

Werl, den 

(Grossmann) 

Bürgermeister 

Mit der ortsüblichen Bekanntmachung am tritt die Satzung in Kraft.

Henkerstraße 

Henkerstraße 

Holtumer Bundesstraße 

GrotekittelstraßeGrotekittelstraße 

In der Bredde 

In der Bredde 

Twittenstraße 

Twittenstraße 

Lohbredde 

Vöhdestraße 

Vöhdestraße 

Bürmanns Hof 

97 

Singelers Garten 

Tiggesloh 

32 

ThingwegTiggesloh 

Tiggeplass 

Alter Hellweg 

Agathastraße 

Tiggesloh 

In der Boke 

Lohbredde 

Lohbredde 

Zum Winkel 

Am Jahenbrink 

Lindenstraße 

Büdericher Bundesstraße 

B 1 

1 

Zum Winkel 

Lindenstraße 

Kirchweg 

7 7 

7 

7 

7 

7 

7 

7 

7 

7 

7 

7 

7 

7 

7 

7 

7 

Zum Brauk 

In der Linde 

58 

3. Ergänzungssatzung 

3. Ergänzung der Satzung über die Festlegung 

der im Zusammenhang bebauten Ortsteile 

gem. § 34 Abs. 4 Satz 1 Nr. 3 BauGB 

für den Ortsteil Holtum 

Legende 

Dieser Plan ist Bestandteil der vom Rat der 

Stadt Werl am beschlossenen 

Satzung. 

Werl, den 

------------------------------- 

Bürgermeister 

Rechtskraft: 

rechtskräftige Bebauungspläne 

im Zusammenhang bebauter Ortsteil 

einbezogene Außenbereichsfläche 

gem. § 34 Abs. 4 Satz 1 Nr. 3 BauGB 

Fläche zum Anpflanzen von Bäumen, 

Sträuchern u. sonstigen Bepflanzungen 

gem. § 9 Abs. 1 Nr. 25a BauGB 

(3,00 m breiter Grünstreifen) 

± 1:5.000 

im Juli 2010 

FB III - Abt. Stadtplanung, Straßen und Umwelt - Re

Begründung zur 3. Ergänzung der Satzung über die Festlegung der im Zusammenhang 

bebauten Ortsteile gem. § 34 Abs. 4 Satz 1 Nr. 3 BauGB für 

den Ortsteil Holtum 

Seit dem 15.10.1995 besteht für den Ortsteil Holtum eine rechtsverbindliche Satzung über 

die Festlegung der im Zusammenhang bebauten Ortsteile gem. § 34 Abs. 4 BauGB. 

Der Satzungsbereich wurde durch die 1. Ergänzungssatzung (rechtsverbindlich seit dem 

18.08.1998) und 2. Ergänzungssatzung (rechtsverbindlich seit dem 21.07.2009) erweitert. 

Des Weiteren ist der Ortsteil Holtum durch den Bebauungsplan Nr. 1 „Am Prozessionsweg“ 

(rechtskräftig seit 1965), den Bebauungsplan Nr. 32 Werl-Holtum „Agathastraße“ (rechtskräftig 

seit 1982) und dem Bebauungsplan Nr. 97 „Vöhdestraße“ (rechtskräftig seit 2004) 

planungsrechtlich erfasst. 

Um die Eigenentwicklung des Ortsteils Holtums zu sichern, soll die Satzung über die Festlegung 

der im Zusammenhang bebauten Ortsteile im Süd-Osten erweitert werden. Innerhalb 

der Ortslage sind für eine Bebauung nach § 34 BauGB Baulücken vorhanden, jedoch ist 

nach derzeitiger Einschätzung davon auszugehen, dass sie überwiegend für den Eigenbedarf 

bereit gehalten werden und demzufolge für Anfragen hinsichtlich Wohnbebauung nicht 

verfügbar sind. Durch Schaffung von Baurecht für Wohngebäude soll Bauland zur Verfügung 

gestellt werden. 

Ziel ist eine beidseitige Wohnbebauung entlang der Straße „Zum Winkel“. Bauvorhaben unterliegen 

der baurechtlichen Genehmigungspflicht und sollen sich in das nähere Umfeld einfügen. 

Der Planungs-, Bau- und Umweltausschuss der Stadt Werl erklärte sich in seiner Sitzung am 

29.06.2010 mit der Einleitung des Verfahrens zur 3. Ergänzung der Satzung über die Festlegung 

der im Zusammenhang bebauten Ortsteile gem. § 34 Abs. 4 Satz 1 Nr. 3 BauGB für 

den Ortsteil Holtum einverstanden und beauftragte die Verwaltung mit der Durchführung der 

erforderlichen Beteiligungen. 

Die Erweiterungsfläche ist im wirksamen FNP Flächennutzungsplan der Stadt Werl als landwirtschaftliche 

Fläche dargestellt. Der Flächennutzungsplan wird entsprechend dieser Satzungserweiterung 

angepasst. 

Bestand/Planung 

Mit Schreiben vom 04.05.2010 wurde die Einbeziehung von Außenbereichsflächen in die im 

Zusammenhang bebauten Ortsteile gem. § 34 BauGB für den Ortsteil Holtum mit dem Ziel, 

südlich der Straße „Zum Winkel“ zusätzliches Baurecht für Wohngebäude zu schaffen, beantragt. 

Der Ergänzungsbereich umfasst teilweise das Flurstück 268 (Gemarkung Holtum, Flur 2) 

und teilweise das Flurstück 67 (Gemarkung Holtum, Flur 2). Er befindet sich südlich der 

Straße „Zum Winkel“ (eine Bautiefe) und wird durch den östlich gelegenen „Kirchweg“ begrenzt. 

Die Straße „Zum Winkel“ ist im Norden durch angrenzende Bebauung und im Süden durch 

das bebaute Grundstück „Zum Winkel 16“ (Flur 2, Flurstück 269) sowie Grün- und Ackerland 

gerahmt. 

Die Erweiterungsfläche umfasst ca. 4.200 m² und grenzt im Norden und Westen an den 

34-er Satzungsbereich.

Als Übergang zur freien Landschaft ist an der südlichen Grenze des Satzungsbereiches ein 

3,00 m breiter Grünstreifen, der mit standortgerechten heimischen Laubgehölzen zu bepflanzen 

und zu unterhalten ist, anzulegen. Zwischen Grünstreifen und Gebäudeteilen ist ein Abstand 

von min. 2,00 m einzuhalten. 

Erschließung 

Die verkehrliche Erschießung der Erweiterungsfläche soll durch den Ausbau der Straße 

„Zum Winkel“ unter Hinzunahme einer Teilfläche des Flurstücks 67 hergestellt werden. Von 

einem Ausbau bis zum „Kirchweg“ ist abzusehen, um einen möglichen Kfz-Durchgangsverkehr 

vom „Kirchweg“ zur Dorfmitte zu vermeiden. 

Da der gesamte Ergänzungsbereich aufgrund der örtlichen Gegebenheiten nicht an die vorhandenen 

Leitungen und Kanäle in der Straße „Zum Winkel“ angeschlossen werden kann, 

ist die Ver- und Entsorgung durch Anschluss an die vorhandenen Leitungen und Kanäle in 

der Straße „Am Jahenbrink“ den Straßen „Zum Winkel und „Zum Brauk“ vorgesehen. Hier 

sind auch die Wohngebäude „Zum Winkel 13 und 15“ angeschlossen. 

Die Abwasserentsorgung im Ortsteil Holtum erfolgt im Trennsystem, wobei das Schmutzwasser 

über die Kläranlage Werl entsorgt und das anfallende Niederschlagswasser in den 

Spaulgraben abgeleitet werden kann. 

wasserwirtschaftliches Konzept: 

In entwässerungstechnischer Hinsicht ist gegenwärtig nur das Flurstück 268 erschlossen, da 

hier die Schmutzwasserentsorgung über die öffentliche Schmutzwasserdruckrohrleitung und 

die Niederschlagswasserentsorgung des Grundstückes über die Regenwasserkanalisation in 

der Straße „Zum Winkel“ erfolgen kann. 

Die Schmutzwässer des Grundstückes 67 können, wie beim Flurstück 268, über die vorhandene 

öffentliche Schmutzwasserdruckrohrleitung in der Straße „Zum Winkel“ entsorgt werden. 

Hierfür ist eine Verlängerung dieser Leitung erforderlich. Die häuslichen Abwässer werden 

über private Schmutzwasserpumpstationen der Druckrohrleitung zugeführt. 

Die Niederschlagsentwässerung des Flurstücks 67 kann in der Straße „Zum Brauk“ erfolgen. 

Zur Erschließung aller Baugrundstücke ist die Herstellung einer Regenwasserkanalisation in 

der Straße „Zum Winkel“ (östlicher Teil) und im „Kirchweg“ notwendig. Für die Erweiterung 

der Entwässerungsfläche bedarf es einer wasserrechtlichen Erlaubnis durch die Untere 

Wasserbehörde des Kreises Soest. Vor Erteilung der Baugenehmigung müssen die erforderlichen 

wasserrechtlichen Erlaubnisse bzw. Genehmigungen für die Umsetzung des wasserwirtschaftlichen 

Konzeptes bestandskräftig vorliegen. 

Die erforderlichen Entwässerunganlagen sind von einem Investor bzw. den Grundstückseigentümern 

zu finanzieren. Die Abwasseranlagen sind kosten- und lastenfrei dem Kommunalbetrieb 

Werl (KBW) zu übergeben. 

Die Erschließung ist vertraglich zu regeln. Unter der Maßgabe, dass die Erschließung gesichert 

ist, können Baugenehmigungen erteilt werden. 

Immissionsschutz 

Aufgrund der weiten Entfernung zur B 1 im Süden und zur K 18 im Osten ist nicht mit Verkehrslärmimmissionen 

im Plangebiet zu rechnen. In Bezug auf die westlich gelegenen Sportanlagen 

sind ebenfalls aufgrund des ausreichenden Abstandes keine Beeinträchtigungen 

durch Lärm anzunehmen.

Darüber hinaus wurde nach derzeitiger Sachlage die Viehhaltung des vorhandenen landwirtschaftlichen 

Betriebes insoweit aufgegeben, dass nicht davon auszugehen ist, dass immissionsschutzrechtliche 

Belange berührt werden. 

Natur und Landschaft 

Innerhalb des Geltungsbereiches sind keine Schutzgebiete vorhanden. Von Beeinträchtigungen 

bestehender Schutzgebiete außerhalb des Plangebietes wird auf Grund der Abstände 

bzw. der topografischen Gegebenheiten und der vorgesehenen Eingrünung nicht 

ausgegangen. 

Umweltverträglichkeitsprüfung 

Im Bereich der Ergänzungssatzung handelt es sich um keine Vorhaben, die eine Pflicht zur 

Durchführung einer Umweltverträglichkeitsprüfung begründen. Des Weiteren bestehen keine 

Anhaltspunkte für eine Beeinträchtigung von Schutzgütern nach § 1 Abs. 6 Nr. 7 BauGB. 

Deshalb wird von einer Umweltverträglichkeitsprüfung abgesehen. 

Eingriff/Ausgleich 

Durch die Planung sind Eingriffe in Natur und Landschaft zu erwarten, die gem. § 18 Bundesnaturschutzgesetz 

(BNatSchG) auf der Ebene der Bauleitplanung zu bewerten sind. 

Im Geltungsbereich der Ergänzungssatzung soll eine zusätzliche neue Wohnbebauung ermöglicht 

werden. Bei Realisierung erfolgt auf der gegenwärtig als Grün- bzw. Ackerland genutzten 

Fläche eine Versiegelung. Einer überschlägigen Eingriffs-/Ausgleichsbilanzierung 

folgend ist bei einer angenommen Grundflächenzahl von 0,4 ein Ausgleich von 5.580 Biotopwertpunkten 

gem. der „Numerischen Bewertung von Biotoptypen für die Bauleitplanung in 

NRW“ zu erwarten (s. Anlage). 

Der Ausgleich ist als Ersatzgeld auf das städtische Ökokonto einzuzahlen, mit dem der 

Stadtwald aufgeforstet wird. 

Die genaue Eingriffsgröße und deren Kompensation ist nach Vorliegen der konkreten Planung 

im Rahmen des Baugenehmigungsverfahrens konkret zu ermitteln und rechtlich abzusichern. 

Artenschutz 

Unter Zugrundelegung des BNatSchG (2009) ist zu klären, ob durch die Umsetzung der 

3. Ergänzungssatzung für den Ortsteil Holtum eine Betroffenheit besonders oder streng geschützter 

Arten nach § 19 oder § 44 BNatSchG entstehen kann. Hierzu wurden die vom 

Landesamt für Natur, Umwelt und Verbraucherschutz NRW zur Verfügung gestellten Informationen 

aus dem „Fundortkataster“ (LINFOS), einschließlich des Biotopkatasters, 

am 5. Juli 2010 abgefragt. 

Die Abfrage des LINFOS und die Auskunft der Arbeitsgemeinschaft Biologischer Umweltschutz 

(ABU) als ortskundige Institution zeigen, dass auf der Erweiterungsfläche selbst keine 

geschützten Arten vorhanden sind, was auch tatsächlich auf Grund der intensiven Nutzung 

für unwahrscheinlich gehalten wird. Auch bei der im LINFOS kartierten planungsrelevanten 

Art, dem Eremit im FFH- und Naturschutzgebiet „Laubwald bei Haus Westrich“, wird von keiner 

Beeinträchtigung auf Grund der Entfernung und der fehlenden Biotopstrukturen ausgegangen.

Bezüglich der im Fachinformationssystem „Geschützte Arten in Nordrhein-Westfalen“ enthaltenen 

planungsrelevanten Arten ist ein Vorkommen auf der Erweiterungsfläche sowie im 

Umfeld nicht belegt. Sollte eine Art dennoch vorkommen, wird durch die nachrangige Bedeutung 

des Ergänzungsbereiches auf Grund seiner geringen Flächengröße und Ortsnähe 

eine Störung des Erhaltungszustandes für unwahrscheinlich gehalten. 

Die im Umfeld befindlichen Flächen, Biotopstrukturen und großflächigeren Landschaftseinheiten 

bieten hier wesentlich bessere Habitatbedingungen und Möglichkeiten zur Jagd und 

Nahrungssuche. Vor diesem Hintergrund wird in der Umnutzung der relativ kleinen Fläche 

keine substantielle Beeinträchtigung besonders oder streng geschützter Arten gesehen. 

Dennoch wurde ein Gehölzstreifen zur weiteren Verbesserung der ökologischen Situation 

vorgesehen. Die vorhandene Feldhecke soll als Übergang zur freien Landschaft in westliche 

und östliche Richtung ergänzt werden. Dadurch wird ein eventueller Verlust eines geringfügigen 

Teils der vorhandenen Feldhecke auf der Erweiterungsfläche ausgeglichen und die 

Hecke erheblich verlängert. 

Darüber hinaus können der vorgesehene Gehölzstreifen und die durch die Umgestaltung 

entstehenden Hausgärten auch Habitatfunktionen übernehmen. 

Insgesamt wird daher davon ausgegangen, dass durch die Umsetzung der 3. Ergänzung der 

Satzung über die Festlegung der im Zusammenhang bebauten Ortsteile für den Ortsteil Holtum 

keine Betroffenheit von streng oder besonders geschützten Arten ausgelöst wird und 

daher auch keine Verbotstatbestände nach § 19 oder § 44 BNatSchG entstehen werden. 

Diese vorläufige Einschätzung entbindet nicht von der Verpflichtung, bei der Bauausführung 

etwaigen Hinweisen auf vorkommende geschützte Tier- und Pflanzenarten nachzugehen 

und in diesem Fall unverzüglich die Untere Landschaftsbehörde des Kreises Soest, als die 

für den Artenschutz zuständige Behörde, zu informieren. Im Baugenehmigungsverfahren ist 

ein entsprechender Hinweis aufzunehmen. 

Des Weiteren wird darauf hingewiesen, dass Gehölzentnahmen ausschließlich außerhalb 

der Brut- und Aufzuchtszeiten (30.09. - 01.03.) erfolgen dürfen. 

Denkmalpflege 

Denkmalpflegerische Belange werden durch diese Ergänzungssatzung nicht berührt. 

Ferner sind Bodendenkmäler nach derzeitigem Kenntnisstand nicht bekannt. 

Altlasten 

In der Aufstellung „Erfassung von Altlasten im Kreis Soest“ ist der Ergänzungsbereich nicht 

aufgeführt. Daher bestehen für einen Altlastenverdacht zum gegenwärtigen Zeitpunkt keine 

Hinweise. 

Hinweise 

Im Rahmen des Baugenehmigungsverfahrens sind folgende Hinweise zu beachten: 

Abfallwirtschaft und Bodenschutz 

§ Sollten bei Erdarbeiten Abfallablagerungen oder Bodenverunreinigungen festgestellt 

werden, ist die Abteilung Abfallwirtschaft/Bodenschutz des Kreises Soest umgehend zu 

benachrichtigen. Die vorgefundenen Abfälle bzw. verunreinigter Boden sind bis zur 

Klärung des weiteren Vorgehens gesichert zu lagern.

§ Bei Baumaßnahmen anfallende Abfälle sind vorrangig einer Verwertung zuzuführen. 

Abfälle, die nicht verwertet werden, sind soweit möglich auf den Entsorgungsanlagen 

im Kreis Soest zu beseitigen. 

§ Mutterboden ist abzuschieben und einer Verwertung zuzuführen. 

§ Bei Verwertungsmaßnahmen über 400 m² Fläche, z. B. auf landwirtschaftlich genutzten 

Böden, ist eine eigenständige Baugenehmigung erforderlich. 

§ In Nordrhein-Westfalen besteht eine allgemein zugängliche Boden- und Bauschuttbörse. 

Damit soll die Verwertung von unbelastetem Bodenaushub, Bauschutt, Straßenaufbruch 

und ausgewählten Baureststoffen (z. B. Metall) gefördert werden. Informationen 

finden Sie im Internet unter www.alois-info.de oder bei der Entsorgungswirtschaft 

Soest GmbH, Herr Ruthe, Tel.: 02921-353102. 

Bodendenkmäler 

Bei Bodeneingriffen können Bodendenkmäler (kultur- und/oder naturgeschichtliche Bodenfunde, 

d. h. Mauern, alte Gräben, Einzelfunde aber auch Veränderungen und Verfärbungen 

in der natürlichen Bodenbeschaffenheit, Höhlen und Spalten, aber auch Zeugnisse tierischen 

und/oder pflanzlichen Lebens aus erdgeschichtlicher Zeit) entdeckt werden. Die Entdeckung 

von Bodendenkmälern ist der Gemeinde als Untere Denkmalbehörde und/oder dem Westfälischen 

Museum für Archäologie/Amt für Bodendenkmalpflege, Außenstelle Olpe 

(Tel.: 02761-93750, Fax: 02871-2466) unverzüglich anzuzeigen und die Entdeckungsstätte 

mindestens drei Werktage in unverändertem Zustand zu erhalten (§ 15 und § 16 Denkmalschutzgesetz 

NW), falls diese nicht vorher von den Denkmalbehörden freigegeben wird. 

Der Landschaftsverband Westfalen-Lippe ist berechtigt, das Bodendenkmal zu bergen, auszuwerten 

und für wissenschaftliche Erforschung bis zu 6 Monate in Besitz zu nehmen 

(§ 16 Abs. 4 DSchG NW). 


i. A. 

gez. Pöpsel 

Fachbereich III - Abt. Stadtplanung, Straßen und Umwelt 

Anlage 

Eingriffsbilanzierung/Kompensationsermittlung, Juli 2010 

Änderungen nach der öffentlichen Auslegung gem. § 3 (2) BauGB 

xxx Aufhebung 

xxx Ergänzung

Anlage - Eingriffsbilanzierung/Kompensationsermittlung






Rates 

am 

05.10.2010 


TOP 


ja nein 

Zustimmung 













Abt. 61 20 FBL Beig. BM 

AZ Re 


Anregung gem. § 24 und § 23 Gemeindeordnung für das Land Nordrhein-Westfalen 

(GO NRW) im Zusammenhang mit dem B-Plan 102 

Herr Dipl.-Ing./ Architekt N. Schackenberg hat in seinem Schreiben vom 23.11.2009 (s. Anl.) 

im Zusammenhang mit dem Bebauungsplan Nr. 102 „Bahnhofsumfeld“ folgende Punkte 

gem. § 24 und § 23 GO NRW angeregt. 

1. den Aufstellungsbeschluss zum B-Plan 102 zurückzunehmen oder ruhen zu lassen, 

weil es zu hohe Kostenrisiken gibt, die eine wirtschaftliche Haushaltsführung nicht 

mehr möglich machen. Die Planungsleistungen sind zügig einzustellen. 

2. der Rat der Stadt Werl möge beschließen, für Bauinvestitionen der Bauverwaltung, 

das schließt die Aufstellung von B-Plänen mit ein, die DIN 276 verpflichtend über eine 

Dienstanweisung oder Zuständigkeitsordnung einzuführen. 

3. der Rat der Stadt Werl möge beschließen, dass eine von den Bauverwaltungsämtern 

unabhängige Qualitäts- und Baukostencontrolling Dienstsstelle eingerichtet wird. 

4. für das abgegrenzte B-Plangebiet 102 ist eine Bedarfsplanung und Analyse durch einen 

anerkannten externen Partner zu erarbeiten. Ziel dieser Bedarfsplanung sollte es 

sein, herauszufinden, ob aufgrund der vorhandenen Eckdaten die Bahnunterführung 

überhaupt noch erforderlich ist, zumal am Langenwiedenweg, ähnlich wie an der 

Hammer Straße, ein höhengleicher und behindertengerechter Fuß- und Radweg realisierbar 

ist. Es wäre zu untersuchen, ob eine Umleitung des KFZ-Verkehrs über die 

neue Unterführung Schützenstraße und Salinenring möglich ist. Ebenso wäre über 

diese Bestandsanalyse zu untersuchen, ob die Einrichtung eines Nahversorgungszentrums 

überhaupt noch gerechtfertigt erscheint, da nach Feststellung der Träger öffentlicher 

Belange Werl bereits mit Verkaufsflächen überversorgt ist und hier nicht nur 

Leerstände produziert werden, sondern auch mit einer Selbstzerstörung gerechnet 

werden muss.

5. die Bürger umfassend über diese Maßnahme, Planungen und Kostenermittlungen zu 

informieren, damit diese die Auswirkungen der Planung erkennen können. 

Nach § 24 Abs. 1 GO NRW hat jeder das Recht, sich schriftlich mit Anregungen oder Beschwerden 

in Angelegenheiten der Gemeinde an den Rat zu wenden. 

Der Rat kann die Erledigung von Anregungen und Beschwerden einem Ausschuss übertragen. 

Gem. § 24 Abs. 2 GO NRW regelt die näheren Einzelheiten die Hauptsatzung. 

Nach § 8 Abs. 4 der Hauptsatzung der Stadt Werl ist für die Erledigung von Anregungen und 

Beschwerden der Hauptausschuss zuständig. Er hat sie gem. § 8 Abs. 5 der Hauptsatzung 

der Stadt Werl inhaltlich zu prüfen. Danach überweist er sie an die zur Entscheidung berechtigte 

Stelle. Bei der Überweisung kann er Empfehlungen aussprechen, an die die zur Entscheidung 

berechtigte Stelle nicht gebunden ist. 

In der Sitzung des Hauptausschusses am 09.09.2010 wurden die Punkte 1 und 4 für eine 

Entscheidung an den Planungs-, Bau- und Umweltausschuss verwiesen. 

zu 1. Bezüglich der geplanten Bahnunterführung Langenwiedenweg werden die kreuzungsbedingten 

Kosten nach derzeitigem Stand zu je einem Drittel von Bund, Bahn 

und Stadt getragen werden. Die Maßnahme ist grundsätzlich förderfähig, so dass 

sich der städtische Anteil durch Landesmittel verringert. 

Des Weiteren wird auf den seit 1990 rechtskräftigen Bebauungsplan Nr. 33 „Unterführung 

Langenwiedenweg“ hingewiesen. Dieser Bebauungsplan sieht u. a. vor, die 

„Hammer Straße“ abzubinden und durch eine neue Trasse sowie einen Kreuzungspunkt 

an den „Langenwiedenweg“ und die „Grafenstraße“ anzubinden. Der Kreuzungspunkt 

befindet sich im Trogbauwerk der geplanten Bahnunterführung Langenwiedenweg 

an der nahezu tiefsten Stelle. Mit der ursprünglichen Planung sind 

u. a. hohe Baukosten verbunden, so dass eine kostengünstige Variante erarbeitet 

wurde, die durch den Bebauungsplan Nr. 102 „Bahnhofsumfeld“ planungsrechtlich 

abgesichert werden soll. 

Die überarbeitete Planung sieht eine nach Osten verschobene Trassierung vor. Des 

Weiteren soll der Kreuzungsbereich (Bahnhofstraße / Grafenstraße / Langenwiedenweg 

/ Anschluss Bahnhofsplatz) als Kreisverkehrsanlage ausgebildet werden. Ein 

weiterer Kreisverkehrsplatz ist nördlich der Bahn mit einem plangleichen Anschluss 

des Langenwiedenweges vorgesehen. Es ist beabsichtigt, das Verfahren zum Bebauungsplan 

Nr. 102 der Stadt Werl „Bahnhofsumfeld“ weiter zu führen. 

zu 4. Die geplante Bahnunterführung ist gem. § 3 Eisenbahnkreuzungsgesetz (EkrG) aus 

Gründen der Verkehrssicherheit erforderlich. Alternativplanungen hat die Verwaltung 

seinerzeit untersucht, mit dem Ergebnis, dass eine Bahnunterführung im Bereich des 

Langenwiedenweges am sinnvollsten ist. Des Weiteren wurde im Jahr 2005 eine 

Strukturuntersuchung zum Einzelhandel in Werl durch die BBE-Unternehmensberatung 

GmbH Köln erstellt. Im Rahmen dieser Untersuchung wurde für den nördlichen 

Kernstadtbereich die Ausprägung eines eigenen Nahversorgungsschwerpunktes 

vorgeschlagen, um im nördlichen Stadtgebiet eine marktfähige Versorgungseinheit 

zu schaffen. 

Analysen, Bedarfsplanungen etc. für die Bahnunterführung und das Nahversorgungszentrum 

sind bereits erfolgt, so dass dafür die Einbindung eines anerkannten 

externen Partners nicht erforderlich ist. 

Hinweis: 

Der Antragsteller ist gem. § 24 Abs. 1 GO NRW über die Stellungnahme zu den Anregungen 

und Beschwerden zu unterrichten.

Beschlussvorschlag 

zu 1. Der Planungs-, Bau- und Umweltausschuss beschließt, das Verfahren zum Bebauungsplan 

Nr. 102 „Bahnhofsumfeld“ einschließlich Planungsleistungen weiter zu führen. 

zu 4. Der Planungs-, Bau- und Umweltausschuss beschließt, für das Plangebiet des Bebauungsplanes 

Nr. 102 „Bahnhofsumfeld“ keinen anerkannten externen Partner zu 

beauftragen. 

Anlage 

Schreiben des Herrn Dipl.-Ing./ Architekt N. Schackenberg vom 23.11.2009

Mailschreiben 


-Der Bürgermeister- 

und 

Damen und Herren 

im Rat der Stadt Werl 

Betreff: Anregung gemäß § 24 und § 23 GO NW im Zusammenhang mit dem B-Plan 102. 

Bezug: 

Fragen der FDP mit Schreiben vom 22.09.09, 

Ihr Antwortschreiben vom 22.09.2009. 

Sehr geehrter Herr Bürgermeister, sehr geehrte Damen und Herren im Rat der Stadt Werl, 

nachfolgend möchte ich auf den oben genannten Schriftverkehr eingehen: 

Die Mitarbeiter der öffentlichen Bauverwaltungen sehen sich immer wieder dem Vorwurf 

ausgesetzt, sie gingen nicht wirtschaftlich mit den Mitteln der öffentlichen Hand um, ebenso 

stehen Politiker in der Kritik, wenn es zu Baukostenüberschreitungen gekommen ist, da der 

Bürger nicht verstehen kann, wie es zu derartigen Abweichungen kommen kann. Die 

Politikverdrossenheit wächst. 

In den öffentlichen Bauverwaltungen werden Modelle zur Optimierung der Planungs- und 

Bauausführungssteuerung (Controlling unter Anwendung der DIN 276) ansatzweise eingesetzt. 

Die kommunale Gemeinschaftsstelle für Verwaltungsvereinfachung 1 (nachfolgend KGSt 

genannt) in Köln, hat bereits 1985, häufig vorkommende Mängel in der kommunalen Bau- 

planung festgestellt und diese als kommunale „Todsünden“ bezeichnet, um deutlich zu 

machen, welche Umstände zu der unzufriedenstellenden Situation des kommunalen 

Bauwesens führten. 

Häufige Mängel 2 in der kommunalen Bauplanung: 

1. Fehlende vollständige Programmdefinition bzw. Festlegung der Planungsziele. 

2. Mängel oder fehlende Kostenermittlung nach der Kostengliederungsnorm DIN 276. 

3. Mangelhafte Terminplanung. 

4. Technische Planungsmängel. 

5. Mangelhafte Führungsverantwortung, Koordination und Kontrolle. 

6. Politische Einflüsse, welche die Projektsteuerung oft verkomplizieren. 

7. Qualitäts- und Baukostenkontrolle, da ein unabhängiges und in einer 

Hand (Abteilung) befindliches Qualitäts- und Baukostencontrolling fehlt. 

Der zuvor genannte Bericht 3 der KGSt ist zwischenzeitlich überarbeitet worden und 2008 neu 

1 

Bauinvestitionscontrolling zur Vermeidung von Baukostenüberschreitungen KGSt Köln 

2 

Entwicklung von Grundlagen für das Controlling in öffentlichen Bauverwaltungen, Dissertation. 

Dr. Ing Maysenburg TU Karlsruhe. 

3 

Bauinvestitionscontrolling Baukosten einhalten und wirtschaftlich bauen KGSt Köln 

23.11.2009

Die Werler 

„Todsünden“ 

erschienen. In diesem neuen Bericht ist die Kritik an den öffentlichen Bauverwaltungen noch 

deutlicher ausgefallen. Verbesserungs- und Einsparpotential 4 ist bei den öffentlichen Bauvorhaben 

nach wie vor vorhanden, wie Prof. Dr. U. Blecken (TU Dortmund, Institut für Baubetriebslehre) 

nachweist. Demnach liegen die Baukosten bei Baumaßnahmen der öffentlichen 

Hand um 40 bis 50% über denen der privaten Bauherren. Diese Mehrkosten setzen sich u.a. 

aus höheren Herstellkosten (14%) sowie höheren Bauherrenkosten (20%) in den Verwaltungen 

zusammen. Hinzu kommt, dass auch die Bearbeitungszeiten in den Bauverwaltungen erheblich 

über denen in der Privatwirtschaft liegen und bedingt durch die längere Bauzeit bei öffentlichen 

Baumaßnahmen (15%) und höheren Nachtragsvolumina (6-8%) weitere Mehrkosten entstehen. 

In den Standardverträgen der Kommunen zur Beauftragung von freiberuflichen Leistungen 

(Architekten- und Ingenieurleistungen), ist immer die Honorarordnung der Architekten und 

Ingenieure HOAI und damit auch die verpflichtende Anwendung der Kostenermittlungen und 

Kostenkontrollen, nach der DIN 276 enthalten. Ziel ist es immer, eine hinreichende bzw. den 

Bedürfnissen der Projektbeteiligten gerecht werdende Nachvollziehbarkeit, Prüfbarkeit und 

Vergleichbarkeit der Kostenermittlungen zu garantieren. 

Bei den Kommunen befindet sich dagegen eine diffuse Grauzone. Die Anwendung der DIN 276 

ist hier nicht verpflichtend bedingt durch die kommunale Selbstverwaltung. Sie wird verpflichtend, 

wenn der Rat mit Mehrheit die Anwendung der DIN 276 beschließt. 

Bauinvestitionscontrolling ist im Hoch- und Tiefbau die Voraussetzung dafür, dass das Gebot 

der Kommunalverfassungen aller Länder nach sparsamer und wirtschaftlicher Haushaltsführung 

in die Praxis umgesetzt wird. 

Gemäß § 23 Abs. 1 GO NW unterrichtet der Rat die Einwohner bei wichtigen Angelegenheiten. 

Bei wichtigen Planungen und Vorhaben der Gemeinde, die unmittelbar raum- oder 

entwicklungsbedeutsam sind und das wirtschaftliche, soziale oder kulturelle Wohl ihrer 

Einwohner nachhaltig berühren, sollen die Einwohner möglichst frühzeitig über die 

Grundlagen, sowie Ziele, Zwecke und Auswirkungen unterrichtet werden. 

Das Bau GB § 3 Abs. 1 „Öffentlichkeitsbeteiligung“ regelt, dass die Öffentlichkeit über die 

vorläufigen Auswirkungen zu unterrichten ist. 

Die frühzeitige Öffentlichkeitsbeteiligung soll ein demokratisches Mittel zur besseren Information 

der planenden Gemeinde, über die Wünsche und Befürchtungen der Planungsbetroffenen 

und/oder planungsinteressierter Öffentlichkeit sein. Der Planaufsteller hat die Verpflichtung, 

über mögliche Planalternativen und deren voraussichtlichen Auswirkungen umfassend in 

den Erläuterungen der Ziele und Zwecke und in dem planerischen Vorentwurf zu unterrichten. 

Damit die vorläufigen Auswirkungen richtig erkannt werden können sind auch Aussagen zu 

den Kosten entsprechend DIN 276 und dem Planungsstand „Vorplanung“ in Form einer 

Kostenschätzung erforderlich. 

In Ihren Schreiben vom 22.09.2009 gestehen Sie ein, dass ein Planungskonzept vorgelegt 

wurde, dass die qualitativen Anforderungen an eine Vorplanung nicht erfüllt. Eine weitere 

detailliertere Planung soll nach § 3 Abs. 2 Bau GB erst in einer genehmigungsreifen 

Entwurfsplanung erarbeitet werden. 

4 Entwicklung von Grundlagen für das Controlling in öffentlichen Bauverwaltungen, Dissertation. 

Dr. Ing Maysenburg TU Karlsruhe. 

Seite 2



Das Bauleitverfahren nach § 3 Abs. 1 und das gesetzliche Ziel nach § 23 GO NW zur 

frühzeitigen Beteiligung der Öffentlichkeit, dass diese die vorläufigen Auswirkungen der 

Planung erkennen soll, ist damit zu einer Farce geworden. 

Die Bedarfsplanung nach DIN 18 205 bildet die Arbeitsgrundlage für die Planung von Bauwerken 

durch Architekten und Ingenieure. Im Gegensatz zur technischen Bauplanung ist die 

Bedarfsplanung vorrangig eine Aufgabe des Nutzers oder Bauherrn, um Ziele, Anforderungen 

und Rahmenbedingungen der Bauaufgabe festzulegen. Auf diese Bedarfsplanung baut die DIN 

276, mit der ersten Kostenermittlungsstufe den Kostenrahmen auf. 

Sie sprechen in dem Bezugsschreiben einerseits von einer Kostenschätzung, dann von einer 

überschlägigen Ermittlung der Gesamtkosten. Von einer überschlägigen Kostenermittlung zu 

sprechen entspricht der von der KGSt dargestellten „Todsünde“. Ebenso die Antwort, dass die 

Vorplanung einer weiteren Detaillierung bedarf und deshalb ein genehmigungsreifer Entwurf 

erarbeitet werden müsse, auf dessen Grundlage dann die Kosten berechnet werden sollen, ist 

eine „Todsünde“. Eine Bedarfsplanung, ein Kostenrahmen und eine Kostenschätzung, die zu 

spät erbracht wird, ist faktisch fehlerhaft. Bei einer sorgfältigen sparsamen und wirtschaftlichen 

Haushaltsführung sind Kostenrisiken zu vermeiden. 

Die Kostenschätzung dient als Grundlage für Finanzierungsüberlegungen und soll dem 

öffentlichen Bauherrn und damit der Bürgerschaft eine Kostentransparenz geben, die es ihm 

ermöglichen soll, aus Kostengründen eine wirtschaftliche Entscheidung zu treffen, ob das 

geplante Bauvorhaben überhaupt noch zu einer kostenauslösenden und genehmigungsreifen 

Planung weiter entwickelt werden soll und kann. 

Ich verweise auf obige Ausführungen und auf die von der KDSt genannten 7 „Todsünden“ der 

öffentlichen Bauverwaltungen die in Werl allesamt vorhanden sind. Die Kritik der KGSt, die 

auf Werl uneingeschränkt zutrifft, ist umso schwerwiegender, da die KGSt gemeinsam mit ihren 

Mitgliedern und für ihre Mitglieder sich mit Führung, Steuerung und Organisation der 

Kommunalverwaltung befasst. Die KGSt ist eine neutrale Facheinrichtung für die Kommunen 

und ist unabhängig vom Staat und von politischen Organisationen. 

Da es sich bei dieser Bauinvestition um ein längerfristigeres Projekt handelt, ist es von 

Bedeutung, diese längerfristigen Entwicklungen des Marktes zu berücksichtigen. Es ist sinnvoll, 

sogenannte Baupreisindizes mit in die Kostenermittlung (Kostenrahmen u. Kostenschätzung) 

aufzunehmen, die Lohn- und Materialpreisentwicklungen über einen Faktor abbilden. Bei der 

Bewertung der Antworten in Ihrem Schreiben vom 22.09.2009 hat sich herausgestellt, dass eine 

Berücksichtigung des Baupreisindizes nicht praktiziert wurde. Nach dem Sprachgebrauch der 

KGSt ist dies eine weitere „Todsünde“, die zu erheblichen Kostensteigerungen führt wie ich in 

meinem an Sie gerichteten Schreiben vom 17.09.2009 nachgewiesen habe. In diesem 

Schreiben habe ich nachgewiesen, dass Ihre Baukostenermittlung sich durch die 

Marktentwicklung alleine um 4.800.000 € erhöhen würde. Dieses Ergebnis verdeutlicht welches 

Ausmaß diese „Todsünden“ einnehmen. Insgesamt werden hier Kostenrisiken produziert, die 

nicht mit dem Ziel einer wirtschaftlichen Haushaltsführung in Einklang zu bringen sind. 

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Anregungen gemäß § 24 und 23 GO NW 



Gemäß § 24 und § 23 GO NW rege gemäß meiner obigen Begründung an: 

1. den Aufstellungsbeschluss zum B-Plan 102 zurückzunehmen oder ruhen zu lassen, weil 

es zu hohe Kostenrisiken gibt, die eine wirtschaftliche Haushaltsführung nicht mehr 

möglich machen. Die Planungsleistungen sind zügig einzustellen. 

2. der Rat der Stadt Werl möge beschließen, dass für Bauinvestitionen der Bauverwaltung 

und das schließt die Aufstellung von B-Plänen mit ein, die DIN 276 verpflichtend über 

eine Dienstanweisung oder Zuständigkeitsordnung einzuführen. 

3. der Rat der Stadt Werl möge beschließen, dass eine von den Bauverwaltungsämtern 

unabhängige Qualitäts- und Baukostencontrolling Dienststelle eingerichtet wird. 

4. für das abgegrenzte B-Plangebiet 102 ist eine Bedarfsplanung und Analyse durch einen 

anerkannten externen Partner zu erarbeiten. Ziel dieser Bedarfsplanung sollte es sein, 

herauszufinden, ob aufgrund der vorhandenen Eckdaten die Bahnunterführung überhaupt 

noch erforderlich ist, zumal am Langenwiedenweg, ähnlich wie an der Hammer 

Straße, ein höhengleicher und behindertengerechter Fuß- und Radweg realisierbar ist. 

Es wäre zu untersuchen, ob eine Umleitung des KFZ-Verkehrs über die neue 

Unterführung Schützenstraße und Salinenring möglich ist. Ebenso wäre über diese 

Bestandanalyse zu untersuchen, ob die Einrichtung eines Nahversorgungszentrums 

überhaupt noch gerechtfertigt erscheint, da nach Feststellung der Träger öffentlicher 

Belange Werl bereits mit Verkaufsflächen überversorgt ist und hier nicht nur Leerstände 

produziert werden sondern auch mit einer Selbstzerstörung gerechnet werden muss. 

5. die Bürger umfassend über diese Maßnahmen, Planungen und Kostenermittlungen zu 

informieren, damit diese die Auswirkungen der Planung erkennen können. 

Ich bitte um Verständnis und Unterstützung für meine Anregungen, die allesamt zu einer 

wirtschaftlichen Haushaltsführung führen und der Stadt ein sehr hohes Kostenrisiko nehmen. 

Für Rückfragen stehe ich Ihnen gerne zur Verfügung. 

Mit freundlichem Gruß 

Verteiler: 

Der Bürgermeister, 

der Planungsausschussvorsitzende, 

die Fraktionsvorsitzenden 

und an alle Ratmitglieder mit Mailadresse. 

Seite 4


Der 

zurR offentlichen fl nichtÖffentlichen Sitzung des 

ffi Planungsausschuss 

n Hauptausschusses 

Datum: 22.09.2010 

Mitteilung 

255 

tdf 

Nutzungsänderung: Wohnen in gewerbliche Zimmervermietung in der 

Bahnhofstraße in Werl 

Der Stadt Werl liegt ein Antrag auf Nutzungsänderung einer Wohnung in gewerbliche 

Zimmervermietung vor. Zurzeit sind in dem Wohn- und Geschäftshaus in der 

Bahnhofstraße vier Wohneinheiten und drei Läden/Büros genehmigt. Der 

Hauseigentümer beabsichtigt, eine Wohnung im 1. OG umzunutzen. Die gewerbliche 

Zimmervermietqng sieht drei Zimmer mit bordellartiger Nut2ung vor. 

Bauolanu nqsrechtliche Prüfunq l 

Das Objekt befindet sich in der bebauten Ortslage und ist nach $ 34 Baugesetzbuch zu 

beurteilen. 

Danach ist ein Vorhaben zulässig, wenn es sich nach Art und Maß der baulichen Nutzung, 

der Bauweise und der Grundstücksfläche, die überbaut werden soll, in die Eigenart der 

näheren Umgebung einfügt und die Erschließung gesichert ist' 

In der Nähe grenzt das Gebiet des Bebauungsplans Nr. 33 an, der entlang der 

Bahnhofstraße ein Kerngebiet ausweist. Die Eigenart der näheren Umgebung entspricht 

daher einem Kerngebiet im Sinne des 5 7 Baunutzungsverordnung (BauNVO). Dort sind 

unter anderem zulässig : 

- Geschäfts-, Büro und Verwaltungsgebäude, 

- Einzelhandelsbetriebe, Schank- und Speisewirtschaften sowie Betriebe des 

Beherberg u ngsgewe rbes u nd Verg n üg u n gsstätten 

- sonstige,nicht wesentlich störende Gewerbebetriebe, 

- sonstige Wohnungen. 

Das gewerbsmäßige Unterhalten eines Betriebes, in dem Personen der Prostitution 

nachgehen, ist ein Gewerbebetrieb im Sinne der BauNVO' 

Die gLwerbliche Zimmervermietung ist als ,,sonstiger nicht wesentlich störender 

Gewärbebetrieb" grundsätzlich im Kerngebiet zulässig und fügt sich daher in die Eigenart 

der näheren Umgebung ein. 

Bauord hu nosrec[tlichJPrüfu nq : 

Brandschutztechnische Belange sind berücksichtigt. 

Durch die Umnutzung einer Wohnung in eine gewerbliche Anlage ist im vorliegendeir Fall 

ein zusätzlicher Stellplatz erforderlich. Der Stellplatz kann grundsätzlich auf dem 

Grundstück oder in unmittelbarer Nähe durch Sicherung einer Baulast nachgewiesen 

werden. Außerdem besteht die Möglichkeit, den SteLlplatz gemäß $ 4 der 

Stellplatzablösesatzung der Stadt Werl mit 6.100 € abzulösen. Bei Nutzungsänderungen 

hat die Stadt Werl, falls der Antragsteller den Stellplatz nicht nachweisen konnte, in der 

Regel eine Ablösevereinbarung geschlossen. Dies soll auch hier erfolgen. 

Ord nunqsrecht: 

Ord;*d".Ltl,ch ist ein solches Gewerbe lediglich anzeigepflichtig. Die Anzeige einer 

,,ge*"rdli.hen Zimmervermietung als bordellähnlicher Betrieb" ist erfolgt. 

Aus vorgenannten Gründen ist der Antrag auf Nutzungsänderung genehmigungsfähig' 

Dies wurde dem Antragsteller unter dem Vorbehalt der Stellplatzprüfung mündlich 

mitgeteilt' 

Nr 

II 

Sichtvermet 

am 05.10.2010 

am 

am

Tagesordnung - Stadt Werl

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