Aufgaben und Leistungen der Gutachterausschüsse
Aufgaben und Leistungen der Gutachterausschüsse
Aufgaben und Leistungen der Gutachterausschüsse
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Von Bodenrichtwerten,<br />
Kaufpreissammlungen <strong>und</strong><br />
Liegenschaftszinssätzen<br />
Liegenschaftszinss tzen<br />
Was machen eigentlich die <strong>Gutachterausschüsse</strong>?<br />
Gutachteraussch sse?<br />
Referent: Dipl.-Ing. Dipl. Ing. (FH) Helmut Thiele MRICS<br />
Vorsitzen<strong>der</strong> des Gutachterausschusses München M nchen<br />
Leiter des Städtischen St dtischen Bewertungsamtes München M nchen<br />
Nürnberg rnberg 20.10.2008<br />
© Helmut Thiele 2008
Ziele des Vortrags<br />
Sie kennen den organisatorischen Aufbau <strong>der</strong><br />
<strong>Gutachterausschüsse</strong><br />
Gutachteraussch sse<br />
..die verschiedenen <strong>Aufgaben</strong> <strong>und</strong> <strong>Leistungen</strong> <strong>der</strong><br />
<strong>Gutachterausschüsse</strong><br />
Gutachteraussch sse<br />
.. die Gr<strong>und</strong>sätze Gr<strong>und</strong>s tze <strong>der</strong> Arbeits- Arbeits <strong>und</strong><br />
Auswertestandards in den verschiedenen<br />
<strong>Aufgaben</strong>bereichen<br />
Beson<strong>der</strong>heiten des Münchner M nchner<br />
Gutachterausschusses <strong>und</strong> des Münchner M nchner<br />
Immobilienmarktes<br />
Diskussion<br />
© Helmut Thiele 2008 2
Gutachterausschuss für f r<br />
Gr<strong>und</strong>stückswerte Gr<strong>und</strong>st ckswerte im Bereich......<br />
<strong>Gutachterausschüsse</strong> Gutachteraussch sse gibt es seit 1960<br />
Im gesetzlichen Auftrag<br />
§§ 192 – 199 BauGB i. V. mit GutachterausschussV<br />
zum Zwecke des Verbraucherschutzes<br />
neutral neutral da nicht weisungsgeb<strong>und</strong>en<br />
objektiv objektiv da im Kollegialorgan tätig t tig<br />
nicht nicht kommerziell da öffentlich ffentlich rechtlich<br />
gibt gibt es in allen Landkreisen <strong>und</strong> kreisfreien<br />
Städten St dten (97 in Bayern, >1000 in BW)<br />
Obere <strong>Gutachterausschüsse</strong><br />
Gutachteraussch sse (Län<strong>der</strong>ebene)<br />
(L n<strong>der</strong>ebene)<br />
© Helmut Thiele 2008 3
Gutachterausschuss<br />
<strong>Aufgaben</strong> (gesetzlich definiert)<br />
– Markttransparenz<br />
– Bodenrichtwerte<br />
– Kaufpreissammlung<br />
– Ermittlung wesentlicher Daten für f r die<br />
Immobilienbewertung<br />
– Verkehrswertgutachten<br />
© Helmut Thiele 2008 4
Organisatorischer Aufbau <strong>der</strong><br />
<strong>Gutachterausschüsse</strong> Gutachteraussch sse am Beispiel München M nchen<br />
Kommunalreferat <strong>der</strong> LHM<br />
Städtisches Bewertungsamt<br />
Gem. StR.-Verpflichtung<br />
weisungsungeb<strong>und</strong>en<br />
Oberste Baubehörde<br />
Aufsichtsorgan<br />
Gutachterausschuss / Anbindung<br />
an BewA nur organisatorisch<br />
Vorsitzen<strong>der</strong><br />
Geschäftsstelle<br />
Sachbearbeitung /Auswertung<br />
Kollegialorgan<br />
ehrenamtliche Sachverständige<br />
© Helmut Thiele 2008 5
Zur Markttransparenz:<br />
Jahresberichte <strong>und</strong> Quartalsberichte<br />
© Helmut Thiele 2008 6
Entwicklung Anzahl <strong>der</strong> Kaufverträge<br />
Anzahl<br />
16.000<br />
15.000<br />
14.000<br />
13.000<br />
12.000<br />
11.000<br />
10.000<br />
95<br />
Gesamte Verträge seit 1995<br />
Langfristige <strong>und</strong> aktuelle Marktentwicklung<br />
96<br />
97<br />
98<br />
99<br />
2000<br />
01<br />
02<br />
03<br />
04<br />
05<br />
06<br />
07<br />
© Helmut Thiele 2008 7
Entwicklung des Gesamtumsatzes<br />
Mio €<br />
9.000<br />
8.000<br />
7.000<br />
6.000<br />
5.000<br />
4.000<br />
3.000<br />
95<br />
Gesamter Geldumsatz seit 1995<br />
96<br />
97<br />
98<br />
99<br />
2000<br />
01<br />
02<br />
03<br />
04<br />
05<br />
?<br />
Langfristige <strong>und</strong> aktuelle Marktentwicklung<br />
06<br />
07<br />
© Helmut Thiele 2008 8
Umsätze Ums tze von unbebauten Bürogr<strong>und</strong>st B rogr<strong>und</strong>stücken cken<br />
Mio €<br />
800<br />
700<br />
600<br />
500<br />
400<br />
300<br />
200<br />
100<br />
0<br />
95<br />
Geldumsatz bei unbebauten Gr<strong>und</strong>stücken mit<br />
höherwertiger<br />
Gewerbenutzung (hG u. MK) seit 1995<br />
beson<strong>der</strong>e Marktentwicklung auf Teilmärkten<br />
96<br />
97<br />
98<br />
99<br />
2000<br />
01<br />
02<br />
03<br />
04<br />
05<br />
06<br />
07<br />
© Helmut Thiele 2008 9
Umsätze Ums tze von bebauten Bürogr<strong>und</strong>st B rogr<strong>und</strong>stücken cken<br />
Mio €<br />
3.200<br />
2.800<br />
2.400<br />
2.000<br />
1.600<br />
1.200<br />
800<br />
400<br />
95<br />
96<br />
97<br />
Geldumsatz bei bauten Objekten mit<br />
Gewerbenutzung (GE, hG u. MK) seit 1995<br />
beson<strong>der</strong>e Marktentwicklung auf Teilmärkten<br />
98<br />
99<br />
2000<br />
01<br />
02<br />
03<br />
04<br />
05<br />
06<br />
07<br />
© Helmut Thiele 2008 10
Preisentwicklung Wohnbauland<br />
Index<br />
260<br />
240<br />
220<br />
200<br />
180<br />
160<br />
140<br />
120<br />
100<br />
1980<br />
Entwicklung <strong>der</strong> Wohnbaulandpreise sowie <strong>der</strong><br />
Bau- <strong>und</strong> Verbraucherpreise nach Index (Basis 1980 = 100)<br />
82<br />
84<br />
Wohnbauland*<br />
86<br />
88<br />
1990<br />
92<br />
94<br />
Baupreise**<br />
96<br />
98<br />
VPI***<br />
Baulandpreise Baupreise Verbraucherpreise<br />
2000<br />
© Helmut Thiele 2008 11<br />
02<br />
04<br />
06
Prozentuale Verteilung nach<br />
Anzahl <strong>und</strong> Geldumsatz<br />
Prozentuale Verteilung nach Anzahl<br />
<strong>der</strong> Verträge 2007<br />
Wohnungs- <strong>und</strong><br />
Teileigentum<br />
81,2 %<br />
unbebaute<br />
Gr<strong>und</strong>stücke<br />
6,1 %<br />
bebaute<br />
Gr<strong>und</strong>stücke<br />
12,7 %<br />
Prozentuale Geldumsatzverteilung 2007<br />
bebaute<br />
Gr<strong>und</strong>stücke<br />
56 %<br />
unbebaute<br />
Gr<strong>und</strong>stücke<br />
16 %<br />
Wohnungs- <strong>und</strong><br />
Teileigentum<br />
28 %<br />
© Helmut Thiele 2008 12
Zum Vergleichswertverfahren<br />
Auszug aus dem Jahresbericht 2007 des GAA München<br />
© Helmut Thiele 2008 13
Zum Vergleichswertverfahren<br />
Auszug aus dem Jahresbericht 2007 des GAA München<br />
© Helmut Thiele 2008 14
Mio. Mio. €<br />
€<br />
Aus dem Halbjahresbericht 2008<br />
250<br />
1400<br />
1200 200<br />
1000<br />
150<br />
800<br />
100<br />
600<br />
400<br />
50<br />
200<br />
0<br />
0<br />
Bauland Häuser<br />
- Geldumsatz - Geldumsatz 1. 1. Halbjahr Halbjahr 2002 2002 bis bis 2008 2008 -<br />
2002 2003 2004 2005 2006 2007 2008<br />
2002 2003 2004 2005 2006 2007 2008<br />
Einfamilien-/ Reihen-/<br />
Doppelhäuser Doppelhausgr<strong>und</strong>GeschosswohstückenungsbauGeschosswohnnbau-<br />
(inkl. soz.<br />
Wohnungsbau)<br />
gr<strong>und</strong>stücke (inkl. soz.<br />
Büro- Wohnungsbau) <strong>und</strong> Geschäftshäuser<br />
Büro- u. Geschäftshausgr<strong>und</strong>stücke<br />
© Helmut Thiele 2008 15
Erstellung von Bodenrichtwerten<br />
Bodenrichtwerte sind durchschnittliche,<br />
auf einen Quadratmeter Gr<strong>und</strong>stücksfl<br />
Gr<strong>und</strong>st cksfläche che<br />
bezogene Lagewerte<br />
im unbebauten, planerisch frei nutzbaren<br />
Zustand (nach gesetzl. gesetzl.<br />
Maßgaben)<br />
Ma gaben)<br />
frei von allen Abgaben (Erschließungskosten)<br />
(Erschlie ungskosten)<br />
definiert nach Nutzungsart <strong>und</strong> GFZ<br />
Verwendung: Wertermittlung, steuerliche<br />
Belange, Notargebühren<br />
Notargeb hren<br />
© Helmut Thiele 2008 16
Erstellung von Bodenrichtwerten<br />
werden alle 2 Jahre zum Ende (Stand 31.12.) einer<br />
geraden Jahreszahl vom Gutachterausschuss<br />
beschlossen<br />
Bodenrichtwerte müssen m ssen für f r definierte Zonen<br />
festgesetzt werden<br />
Basis für f r die Ermittlung ist die Kaufpreissammlung <strong>der</strong><br />
<strong>Gutachterausschüsse</strong><br />
Gutachteraussch sse<br />
ab dem Zeitpunkt <strong>der</strong> Veröffentlichung Ver ffentlichung erfolgt ein<br />
öffentlicher ffentlicher Aushang von 4 Wochen<br />
Bodenrichtwerte sind je<strong>der</strong>frau/je<strong>der</strong>mann je<strong>der</strong>frau/je<strong>der</strong>mann<br />
zugänglich<br />
zug nglich<br />
– allerdings nicht gebührenfrei<br />
geb hrenfrei<br />
© Helmut Thiele 2008 17
Bodenrichtwerte Innenstadt<br />
© Helmut Thiele 2008 18
Bodenrichtwerte Innenstadt<br />
© Masa Dostal<br />
© Helmut Thiele 2008 19
Erstellung von Bodenrichtwerten<br />
Auswahl <strong>und</strong> Analyse <strong>der</strong> Kaufverträge<br />
Kaufvertr ge<br />
nur von unbebauten Gr<strong>und</strong>stücken Gr<strong>und</strong>st cken <strong>und</strong><br />
des „gew gewöhnlichen hnlichen Geschäftsverkehrs<br />
Gesch ftsverkehrs“)<br />
Objektbesichtigung (Abbruchkosten,<br />
beson<strong>der</strong>e Gr<strong>und</strong>stücksmerkmale)<br />
Gr<strong>und</strong>st cksmerkmale)<br />
Ermittlung des Baurechts<br />
Berücksichtigung Ber cksichtigung beson<strong>der</strong>er Vertrags-<br />
<strong>und</strong> Zahlungsmodalitäten<br />
Zahlungsmodalit ten<br />
Erstellen einer Übersichtskarte<br />
bersichtskarte<br />
© Helmut Thiele 2008 20
Erstellung von Bodenrichtwerten<br />
Erstellen erster Entwürfe Entw rfe durch die<br />
Geschäftsstelle Gesch ftsstelle des GAA als<br />
Arbeitsgr<strong>und</strong>lage<br />
Diskussion in 8 bis 12 Arbeitssitzungen<br />
<strong>und</strong> Arbeitsuntergruppen mit den<br />
ehrenamtlichen Mitglie<strong>der</strong>n des GAA<br />
Beschlussfassung im Plenum<br />
Veröffentlichung Ver ffentlichung spätestens sp testens zum 30. Juni<br />
Überpr berprüfung fung <strong>und</strong> ggf. Korrektur nach<br />
Bebauung<br />
© Helmut Thiele 2008 21
Richtwerte in Wohngebieten<br />
Richtwert in € GFZ<br />
Richtwert in € GFZ<br />
Richtwert in € GFZ<br />
© Helmut Thiele 2008 22
Kaufpreissammlung<br />
Den <strong>Gutachterausschüsse</strong>n Gutachteraussch ssen müssen m ssen von den<br />
Notaren alle Kaufverträge Kaufvertr ge von<br />
Gr<strong>und</strong>stücksverk<br />
Gr<strong>und</strong>st cksverkäufen ufen <strong>und</strong><br />
Erbbaurechtsbestellungen zugesandt werden<br />
Basis <strong>der</strong> Kaufpreissammlung sind die von den<br />
Geschäftsstellen Gesch ftsstellen (nach Weisung <strong>der</strong><br />
Vorsitzenden) daraus ausgewerteten Daten<br />
Die Kaufpreissammlung unterliegt strengen<br />
datenschutzrechtlichen Auflagen<br />
Auskünfte Ausk nfte können k nnen demnach nur einem<br />
eingeschränkten eingeschr nkten Kreis gewährt gew hrt werden<br />
<strong>der</strong>zeit laufen mit <strong>der</strong> Obersten Baubehörde<br />
Baubeh rde<br />
Verhandlung über ber Neuregelungen <strong>der</strong><br />
Kaufpreisauskünfte<br />
Kaufpreisausk nfte<br />
© Helmut Thiele 2008 23
Ermittlung wesentlicher Daten für f r die<br />
Immobilienbewertung<br />
Liegenschaftszinssätze<br />
Liegenschaftszinss tze<br />
Erbbauzinssätze<br />
Erbbauzinss tze<br />
Umrechnungsfaktoren für f r<br />
unterschiedliche GFZ<br />
Marktanpassungsfaktoren für f r<br />
Sachwertobjekte /Erbbaurechte<br />
Bodenpreis-Indexreihen<br />
Bodenpreis Indexreihen<br />
Ertragswert – Vervielfältiger<br />
Vervielf ltiger<br />
usw.<br />
© Helmut Thiele 2008 24
Liegenschaftszinssatz-Ableitung<br />
Liegenschaftszinssatz Ableitung<br />
Berechnungsprinzip:<br />
(Reinertrag pro Jahr – Gebäudeabschreibung)<br />
Geb udeabschreibung)<br />
Kaufpreis<br />
(bereinigten) Kaufpreis<br />
wichtig(st)er Parameter <strong>der</strong><br />
Ertragswertberechnung<br />
größ größte<br />
te „Hebelwirkung<br />
Hebelwirkung“<br />
sehr schwierige Bestimmung bei mangeln<strong>der</strong><br />
Datenlage<br />
© Helmut Thiele 2008 25
Liegenschaftszinssatz-Ableitung<br />
Liegenschaftszinssatz Ableitung<br />
Berechnung:<br />
nach Ortsbesichtigung / Kaufvertrags-/<br />
Kaufvertrags /<br />
Bauaktenstudium <strong>und</strong> Befragung des Käufers K ufers<br />
Korrektur des Kaufpreises wegen<br />
Beson<strong>der</strong>heiten (Reparaturstau, Wohnrechte,<br />
Sanierungs-Ausgleichsbetr<br />
Sanierungs Ausgleichsbeträge, ge,<br />
Baurechtsreserve u. ä.) .)<br />
Ermittlung <strong>der</strong> nachhaltigen Erträge Ertr ge über ber die<br />
geschätzte gesch tzte (wirtschaftliche)<br />
Restnutzungsdauer<br />
Korrekturen von Over- Over / Un<strong>der</strong>rentings<br />
© Helmut Thiele 2008 26
Liegenschaftszinssatz-Ableitung<br />
Liegenschaftszinssatz Ableitung<br />
© Helmut Thiele 2008 27
Liegenschaftszinssatz-Ableitung<br />
Liegenschaftszinssatz Ableitung<br />
© Helmut Thiele 2008 28
GFZ-Umrechnungskoeffizienten<br />
GFZ Umrechnungskoeffizienten<br />
Kaufpreis DM /m²<br />
14.000<br />
12.000<br />
10.000<br />
8.000<br />
6.000<br />
4.000<br />
2.000<br />
0<br />
Abhängigkeit von GFZ zu Kaufpreis bei Geschoßbauweise (Neubau)<br />
(differenziert nach Geschoßflächenpreisen)<br />
0 0,5 1 1,5 2 2,5 3 3,5 4 4,5 5<br />
Ge schoßflächenza hl - GFZ<br />
1000-1700 DM/m² Gesfl. 1700-2300 DM/m² Gesfl. 2300-3000 DM/m² Gesfl.<br />
© Helmut Thiele 2008 29
GFZ-Umrechnungskoeffizienten<br />
GFZ Umrechnungskoeffizienten<br />
Kaufpreis DM / m²<br />
3.500<br />
3.000<br />
2.500<br />
2.000<br />
1.500<br />
1.000<br />
500<br />
0<br />
Abhängigkeit von GFZ zu Kaufpreis<br />
bei Ein- bis Mehrfamilienhausbebauung (Neubau)<br />
0 0,1 0,2 0,3 0,4 0,5 0,6 0,7 0,8 0,9 1 1,1 1,2<br />
Geschoßflächenzahl - GFZ<br />
© Helmut Thiele 2008 30
Indexreihen<br />
© Helmut Thiele 2008 31
Indexreihen<br />
© Helmut Thiele 2008 32
Indexreihen<br />
© Helmut Thiele 2008 33
Wann wird <strong>der</strong> Gutachterausschusses für f r<br />
Gutachten eingeschaltet?<br />
Bei Bedarf fachlicher Qualifikation <strong>und</strong><br />
beson<strong>der</strong>s gefor<strong>der</strong>ter Neutralität Neutralit t z. B. für f<br />
– Schiedsgutachten<br />
– Erb- Erb <strong>und</strong> Scheidungsauseinan<strong>der</strong>setzungen<br />
– Gerichtsverfahren<br />
– Komplexe Rechtsverhältnisse<br />
Rechtsverh ltnisse<br />
– usw….. usw ..<br />
– etwa 80 Gutachten pro Jahr<br />
© Helmut Thiele 2008 34
Kosten eines Gutachtens<br />
hier Gebührentabelle Geb hrentabelle des<br />
Gutachterausschusses München M nchen<br />
© Helmut Thiele 2008 35
Vielen Dank!<br />
Kontakt: Helmut Thiele<br />
E-Mail: Mail: helmut.thiele@muenchen.de<br />
Telefon Büro: B ro: 089 / 233-39650<br />
233 39650<br />
Handy privat: 0177 / 1661005<br />
Implerstraße Implerstra 9, 81371 München M nchen<br />
www.gutachterausschuss-muenchen.de<br />
www.gutachterausschuss muenchen.de<br />
www.boris-bayern.de<br />
www.boris bayern.de (für (f r Bodenrichtwerte)<br />
© Helmut Thiele 2008 36
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