Mieter Report 3-2009 - Landesverband hamburgischer Mieterschutz ...

Mieter Report
Mitteilungsblatt des Landesverband hamburgischer Mieterschutz e.V.
III. Quartal 2009 · Nr. 135/0006
Auf den Spuren des „Wandsbecker Bothen“

Inhalt
Umzüge
vom Fachmann
Frühbucher-
Rabatt
Mitglieder des LhM
er halten bei Vorlage ihres
Mitgliedsausweises
10 % Ermäßigung!
■ Seniorenumzüge
inkl. ein- und
auspacken
■ Klempner, Elektriker, Maler
■ Entsorgen von Altmobiliar
■ Abrechnung mit Behörden
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Familienbetrieb seit 1932
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Zu unserem Titelbild
Auf den Spuren des „Wandsbecker Bothen“ . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 3
Kommentare
Ein Unglück kommt selten allein . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 5
Ziehen Sie um??? . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 5
Kündigungen wegen Eigenbedarfs . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 6
Entscheidungen in Kurzfassung:
Lärmbelästigung durch Garagentor . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 7
Arbeitsplatz in der Wohnung . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 7
Tipps unseres Juristen
Und wer bezahlt mir den Anwalt? . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 8
Das Mietrecht ist gnädiger . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 8
Der Schuss in den Ofen . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 9
Wiederkehrende juristische Abkürzungen . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 9
BGH-Entscheidungen
Wertersatz für überflüssige Endrenovierung . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 10
Lärmbeeinträchtigung aus der Oberwohnung . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 10
Ausbau einer neuen Dachgeschosswohnung . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 10
Tier des Jahres 2009
Igel . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 11
Wichtige Rufnummern . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 12
LANDESVERBAND HAMBURGISCHER MIETERSCHUTZ E.V.
Ottenser Hauptstraße 63 · 22765 Hamburg
Telefon: 040 / 39 53 15 + 39 28 29 Telefax: 040 / 390 69 92
Sprechzeiten: Montag bis Mittwoch 16.00 – 19.00 Uhr, Einlass ab 15.30 Uhr
e-mail: info@mieterschutz-hamburg.de Internet: www.mieterschutz-hamburg.de
Notfall-Telefon: 0174 615 94 21, Do. + Fr. 19.00 – 20.00 Uhr, Sa. 11.00 – 12.00 Uhr
Bankverbindung: Hamburger Sparkasse · Konto-Nr. 1042 240 000, BLZ: 200 505 50
2

Zu unserem Titelbild
Wandsbek damals bis heute
Auf den Spuren des „Wandsbecker Bothen“
Der „Wandsbecker Bothe" wurde von Matthias Claudius in den
Jahren 1771 bis 1775 herausgegeben. Er war ein Nachrichtenblatt,
das in der Woche am Dienstag, Mittwoch, Freitag und
Sonnabend erschien. Allen ist Matthias Claudius wohlbekannt
als der Verfasser des Liedes „Der Mond ist aufgegangen“ und
er war der wohl bekannteste Bürger Wandsbeks. Als ich vor
Jahren einmal an das Amtsgericht Hamburg-Wandsbek abgeordnet
war, stieß ich auf das Faltblatt über einen historischen
Rundgang durch Wandsbek (dessen einzelne Stationen Sie
unter www.wandsbek.de/133.html.de nachlesen können).
An dieses Faltblatt habe ich mich neulich erinnert und beschlossen,
Ihnen heute etwas über Wandsbek zu berichten.
Ausgangspunkt des Spaziergangs ist der U-Bahnhof Wandsbek
Markt im Norden, direkt gegenüber der Christuskirche. Der
Wandsbeker Marktplatz war der traditionelle Marktplatz in
Wandsbek. Nach der Eröffnung des U-Bahnhofs im Jahr 1962
wurde der Wochenmarkt an die Straße „Quarree“ verlegt, die
dem heutigen großen Einkaufszentrum seinen Namen gab.
Die Christus kirche ist zwischen 1953
und 1955 erbaut und 1963 bis 1965
durch den 70 m hohen Turm ergänzt
worden. Bereits 1634 hatte es hier
eine Kirche gegeben, die Drei faltigkeits
kirche.
Langjähriger Zweiter Bürgermeister
von Wandsbek und 1906 zum Ehrenbürger
ernannt worden war Friedrich
Puvogel. Ihm setzte die Stadt ein
Denkmal, den so genannten Puvogel-
3
Brunnen, der den Morgen symboli sieren soll. Der Brunnen ist
noch er halten und in ein Blumenbeet integriert worden.
Von dort gehen wir weiter zu unserem nächsten Ziel, die Wand -
se-Brücke an der Litzowstraße. Auf dem Weg dorthin kom men
wir an dem unter Denkmalschutz stehenden Friedhof vorbei,
der von 1637 bis 1886 von der jüdischen Gemeinde genutzt
wurde und der mehr als 1240 Grabstätten beherbergt.
An der Kattunbleiche 19 ist
seit 1998 das Staatsarchiv
belegen. Es dient der Aufbe -
wahrung, Pflege und Nut z ung
des gesamten Hamburger Archiv
gutes. Der Bau be steht
aus einem Verwaltungsge -
bäude und einem eigenwillig
anmutenden fensterlosen
Qua der, der durch seine grellblauen Fassaden ins Auge sticht.
In die sem Teil befinden sich die klimatisierten Archive mit
den wert vollen Urkunden und Dokumenten.
Man könnte auf die Idee kommen, dass sich der Name „Wandsbek“
von dem Flüsschen „Wandse“, das den Stadtteil durchfließt,
herleite. Diese Annahme ist indes keinesfalls ge sichert,
denn erst seit ungefähr 1820 führt der ursprünglich „Müh -
lenbek“ genannte Fluss offiziell den heutigen Namen. Einer
Theorie zufolge hatte ein Mann namens Wanto am dortigen
Bach (Bek) ein Dorf gegründet, das dann schließlich Wandsbek
genannt wurde. Die Wandse, so wie wir sie kennen, entspringt
westlich der Ortschaft Siek im Kreis Stormarn und mündet im

Zu unserem Titelbild
Zentrum Hamburgs in die Alster. Es gibt auch den Wandse-Wanderweg,
der sich an vielen Stellen durch höchst idyllisches Terrain
am Ufer des Flusses entlangzieht. Die Wandse führte
früher bedeutend mehr Wasser als heute und betrieb seit
dem 14. Jahrhundert sechs Wassermühlen im Gutsbereich
Wandsbek. Wenn Sie auf
der Höhe des Karstadt-
Gebäudes auf dem vor
kurzem neu gestalteten
Platz in Richtung Busbahnhof
gehen, passieren
Sie zwei dort wachende
Löwen aus Stein. Sie hatten früher am Eingang der Auffahrt
zum Wandsbeker Schloss in Höhe der Straße „Schloßgarten“
ihren Standort. Im Osten des Platzes sind die beiden Sandsteinvasen
zu sehen, die zu den Resten des heute nicht mehr
bestehenden Schlosses gehören. Heinrich Graf von Schimmelmann
hatte die Vasen 1757 bei seiner Übersiedelung von
Dresden nach Hamburg mitgebracht.
An der Schloßstraße 60 befindet sich das heutige Bezirksamt
im so genannten Stormarnhaus. Die Affinität zu Stormarn ist
aus dem Wandsbeker Wappen ersichtlich, auf dem neben
Tasche, Hut und Stock Matthias Claudius’
auf blauem Grund auch der Stormarner
Schwan auf rotem Grund zu sehen sind.
Der Architekt des Gebäudes ist übrigens
kein ge ringerer als Fritz Höger, der u.a. auch
das Chilehaus und den Sprinkenhof erbaut
hat. Wir gehen nun durch das herrliche Naher
holungsgebiet „Wandsbeker Gehölz“,
das 1860 durch Ankauf von der damaligen
Fleckenverwaltung vor Rodung hat gerettet werden können,
zum Bahnhof Wandsbek. Er entstand 1865 mit dem Bau der
4
Eisenbahn zwischen Ham -
burg und Lübeck. Heute beherbergt
er ein vielgelobtes
Szene-Lokal mit dem Namen
der amerikanischen Eisenbahn
linie „Amtrak“.
Christian Bove, ein Wandsbeker
Bürger, kehrte als wohlhabender Mann aus Argentinien zurück
und errichtete 1861 in der Bovestraße 4 eine respektable
Villa, die später dem Wandsbeker Oberbürgermeister Rodig als
Dienstwohnung diente und heute zum Bürohaus umgewidmet
ist. Das Gebäude in der Böhmestraße 20 wurde um 1870
errichtet und diente als Altenwohnstift. Heute hat hier das
Heimatmuseum seinen Platz gefunden. Eindrucksvoll ist die
Fassade des Amtsgerichts Wandsbek in der Schädlerstraße 28.
Leider kommt sie wegen der Enge der Straße nicht so recht zur
Geltung. Der Gerichtsbetrieb wurde hier mit der Baufertig -
stellung im Jahr 1908 aufgenommen. Wir nähern uns dem
Ende unseres Rundgangs durch Wandsbek, der zugleich der
Ausgangspunkt war, der Christus kirche. An ihrer westlichen
Seite gelangen wir durch den alten Friedhof zum Mausoleum.
Heinrich Carl Graf von Schimmelmann, ein Wandsbeker Gutsbesitzer
und reicher Handelsherr, verfügte testamentarisch
den Bau einer Grabkapelle für sich. Sie wurde 1787 bis 1791 im
klassizistischen Stil erbaut und kann als das bedeutendste
Baudenkmal in der ehemaligen Stadt Wandsbek gelten.
Ich muss gestehen, ich hätte kaum gewagt, gerade über
Wandsbek zu schreiben, wenn ich nicht zufällig auf den
„Historischen Rundgang“ gestoßen wäre. Erst hierdurch habe
ich erfahren, dass gerade in diesem Stadtteil Vergangenheit
und Gegenwart besonders nah beieinander zu liegen
scheinen.
Rainer Bastenhorst

Kommentare
EIN UNGLÜCK KOMMT
SELTEN ALLEIN
Bericht von Rechtsanwalt
Erich R. Bartram, Hamburg
Wenn Sie auf dem Wege von oder zur
Arbeitsstelle einen Unfall erleiden,
muss die gesetzliche Unfallversicherung
(Berufsgenossenschaft) ein -
tre ten (§ 8 11 Nr. 1 SGB VII). Dieser
Schutz ist besonders dann wertvoll,
wenn Sie – aus welchen Gründen auch
immer – Ihren Unfallgegner nicht auf
Schadensersatz (gemäß § 823 BGB
und/oder § 7 StVG) in Anspruch nehmen
können. Geschützt ist aber nur
der unmittelbare Weg nach und von
dem Ort der beruflichen Tätigkeit. Eine
geringfügige Unterbrechung ist mitversichert.
Auf dem Heimweg eines Arbeitnehmers
kollidierte ein Außenspiegel seines
Pkws mit einem Außenspiegel
eines entgegenkommenden Pkws. Er
fuhr zunächst ein Stück weiter und
wartete, ob der Unfallgegner herüberkomme.
Als dies nicht geschah, wendete
er sein Fahrzeug, parkte es hinter
dem gegenüber abgestellten Wagen
des Unfallgegners und begab sich
zwischen die beiden Fahrzeuge. Bevor
es zu einem Gespräch mit dem Unfallgegner
kam, fuhr ein weiterer Pkw
auf sein Fahrzeug auf, klemmte ihn
zwischen den parkenden Wagen ein
und verletzte ihn erheblich.
Der gesetzliche Unfallschutz wurde
versagt. Das Bundessozialgericht befand,
der Unglücksrabe habe seinen
Heimweg mehr als geringfügig unterbrochen.
Sobald nämlich die Richtung
des Pkws umgekehrt werde, werde
„sowohl nach ihrer Zielrichtung als
auch nach ihrer Zweckbestimmung“
von dem zunächst zurückgelegten
Heimweg abgewichen.
Da die Spiegel-Kollision auf dem unmittelbaren
Heimweg erfolgte und
unser Arbeitnehmer nichts anderes
tat, als sich verkehrsgerecht um die
Re gulierung des Kollisionsschadens
zu kümmern, sollte es eigentlich
nicht darauf ankommen, ob er seinen
Wagen noch in Richtung Heimat oder
gegenüber in umgekehrter Richtung
abgestellt hat. Aber Juristen denken
eben manchmal sehr feinsinnig (BSG
Urteil vom 17.02.2009 - B 2 U 26/07).
5
ZIEHEN SIE UM???
Dann benachrichtigen
Sie bitte Ihren
Landesverband
hamburgischer Mieterschutz
Ottenser Hauptstraße 63
22765 Hamburg
Achtung:
Namen und Mitglieds-Nummer
nicht vergessen!
GEHEN SIE
„ONLINE“?
Dann finden Sie auf unserer
Homepage unter dem Link
Kontakte ein Formular, das
Sie sogleich ausfüllen und abschicken
können.
So ersparen Sie uns die evtl. anfallende
Arbeit der Einwohnermeldamt-Anfragen
(kurz: EMA)
und sich die Kosten.
Danke sagt das LhM-Team

Kommentare
KÜNDIGUNG WEGEN
EIGENBEDARFS
Bericht von Rechtsanwältin
Dr. Antraud Ashölter, Hamburg
Bekanntlich ist die Kündigung eines
Mietverhältnisses durch den Vermieter
grundsätzlich zulässig, wenn dieser
sich berechtigterweise auf den so
genannten Eigenbedarf beruft, d.h. die
Wohnung für sich oder einen Ange -
hörigen benötigt. Nun hat es zu dieser
Frage, unter welchen Voraussetzungen
ein Eigenbedarf des Vermieters begründet
ist, in der Vergangenheit schon
eine Fülle von höchstrichterlichen Entscheidungen
gegeben. Gleichwohl gibt
es jedoch auch zu diesem Punkt immer
wieder neue tatsächliche Facetten, die
dann den Rechtsweg bis zum Bundesgerichtshof
(BGH) durchlaufen. Es soll
daher von 3 dazu jüngst ergangenen
Entscheidungen berichtet werden:
Zunächst hatte sich der BGH im vergangenen
Jahr mit der Frage zu beschäftigen,
ob ein Vermieter auch verpflichtet
ist, eine später frei werdende
Alternativwohnung dem gekündigten
Mieter anzubieten. Hintergrund war,
dass der Vermieter in einem Mehrfamilienhaus
eine im 5. Stock gelegene
Wohnung wegen Eigenbedarfs gekündigt
hatte, der Mieter nach Ablauf der
Kündigungsfrist aber nicht auszog,
sondern sich vom Vermieter auf Räumung
verklagen ließ. Noch während
der laufenden Kündigungsfrist erhielt
der Vermieter dann die Kündigung
eines Mieters, der in diesem Hause
eine vergleichbare Wohnung im 4. Ober -
geschoss angemietet hatte. Die Kün -
digungsfrist dieses Mieters aus dem 4.
Obergeschoss endete jedoch
2 Monate später als die vom Vermieter
ausgesprochene Eigenbedarfskündigung
für den Mieter aus dem 5. Ober -
geschoss. Dieser Mieter vertrat nun
die Auffassung, den Vermieter treffe
eine Verpflichtung, ihm diese später
frei werdende Wohnung anzubieten.
Diese Auffassung hat der BGH (NJW
2009, 1141) jedoch nicht geteilt:
Der BGH weist nämlich zutreffenderweise
darauf hin, dass der Mieter –
den geltend gemachten Eigenbedarf
des Vermieters unterstellt – bei recht -
mä ßigem Verhalten seine Wohnung
bereits zu einem Zeitpunkt hätte räumen
müssen, als die im darunter
liegenden Stockwerk liegende Alternativwohnung
noch gar nicht frei war.
Wenn der Eigenbedarf des Vermieters
nämlich begründet ist, dann wäre der
6
Mieter aus dem 5. Obergeschoss nach
dem Mietervertrag verpflichtet, zum
Ablauf der Kündigungsfrist seine Wohnung
geräumt an den Vermieter herauszugeben.
Die vom klagenden Mieter
angeführte Begründung, ihm hätte die
kurz darauf frei werdende Wohnung
im 4. Obergeschoss vom Vermieter an -
geboten werden müssen, würde daher
die rechtliche Wirkung der Kündigung
unzulässig unterlaufen.
In einer weiteren Entscheidung des
BGH (NJW 2009, 1139) ging es um
die Frage, ob eine wiederholte Eigen -
bedarfskündigung des Vermieters
rechtsmissbräuchlich war.
In diesem Fall ging es darum, dass ein
Vermieter ein bereits viele Jahre laufendes
Mietverhältnis wegen Eigenbedarfs
gekündigt hatte, weil seine Tochter
demnächst ihr Studium beende und
in ihre Heimatstadt zurückkehren werde.
Diese Eigenbedarfskündigung des
Vermieters wurde abgewiesen, weil der
Eigenbedarf des Vermieters zu diesem
Zeitpunkt vom Gericht noch nicht für
gegeben erachtet worden war. Kurze
Zeit später kündigte der Vermieter dann
jedoch erneut die Wohnung wegen
Eigenbedarfs, weil seine Tochter nun
tatsächlich in ihre Heimatstadt zu -
rückgekommen und gezwungen war,

Kommentare
in der beengten Wohnung ihrer Eltern
zu wohnen. Für diesen Fall hat der BGH
nun entschieden, dass der vom Vermieter
mit der zweiten Kündigung geltend
gemachte Eigenbedarf gegeben sei
und das vorangegangene klagabweisende
Urteil ihn nicht daran gehindert
habe, erneut wegen Eigenbedarfs zu
kündigen. In der ersten Gerichtsentscheidung
habe das Gericht nämlich lediglich
darauf hingewiesen, dass zu
dem damaligen Zeitpunkt der Eigenbedarf
des Vermieters noch nicht hinreichend
begründet gewesen sei. Dies sei
jedoch bei Ausspruch der zweiten Eigenbedarfskündigung
der Fall gewesen.
Der Mieter könne sich auch nicht
darauf berufen, die Wiederholung des
identischen Kündigungsgrundes sei
rechtsmissbräuchlich, denn der Mieter
habe aus dem Vorprozess bereits gewusst,
dass der Vermieter in absehbarer
Zeit für seine Tochter die Wohnung
benötigen würde.
Und schließlich soll noch von einem Fall
berichtet werden, in welchem der BGH
(AZ: VII ZR 231/07) darüber zu entscheiden
hatte, welche Konsequenzen
es mit sich bringt, wenn der Vermieter
den im Rahmen der Kündigung geltend
gemachten Eigenbedarf nur vorgetäuscht
hatte.
In dem entschiedenen Fall ging es darum,
dass der Vermieter die gekündigte
Wohnung angeblich für sich selbst benötigte
und der Mieter dann „freiwillig"
auszog. Einige Zeit später stellte der
Mieter dann jedoch fest, dass die Immobilie
kurz nach dem Auszug über einen
Makler zum Verkauf angeboten
wurde.
In diesem Fall hat der BGH dann entschieden,
dass der Mieter Anspruch auf
Erstattung der Umzugskosten, der Renovierungskosten
für die ehemalige
Wohnung, die Maklerkosten sowie die
Kosten der höheren Miete für die neue
Wohnung hat. Die Argumentation des
Vermieters, der Mieter sei „freiwillig"
ausgezogen, sei nicht stichhaltig, denn
der Mieter habe bei Ausspruch der Kündigung
keinen Anlass gehabt, an der
Richtigkeit der Angaben des Vermieters
zu seinem angeblichen Eigenbedarf zu
zweifeln. Der Mieter kann also grundsätzlich
auch dann Schadenersatz von
seinem ehemaligen Vermieter verlangen,
wenn er sich der Eigenbedarfskündigung
„freiwillig" beugt und auszieht,
dann jedoch später feststellt,
dass dieser Eigenbedarf nur wahrheitswidrig
vorgetäuscht worden war.
7
Entscheidungen in Kurzfassung:
LÄRMBELÄSTIGUNG
DURCH GARAGENTOR
Die Lärmbelästigung in der Wohnung,
die vom defekten Garagentor der Tiefgarage
des Mietwohngebäudes ausgeht,
kann die Mietzinsminderung begründen.
Die 15 %ige Minderung der
Bruttowarmmiete wurde als berechtigt
anerkannt.
LG Hamburg,
Beschluss vom 26.3:.2009
– 333 S 65/08 –
ARBEITSPLATZ IN
DER WOHNUNG
Eine fristlose Kündigung des Wohnraummietvertrages
ist nicht schon dadurch
begründet, dass der Mieter Computer,
Fax und Telefon als Arbeitsmittel
in der Wohnung nutzt. Eine gewerbliche
Nutzung der Wohnung stellt nämlich
nur dann einen vertragswidrigen
Gebrauch dar, wenn die Räume hierdurch
stärker als durch das bloße Bewohnen
abgenutzt werden oder wenn
mit dieser Nutzung ein nicht nur unerheblicher
Publikumsverkehr einhergeht.
AG Hamburg,
Urteil vom 24.3.2009
– 48 C 477/08 –

Tipps unseres Juristen
UND WER BEZAHLT
MIR DEN ANWALT?
Von Rechtsanwalt
Erich R. Bartram, Hamburg
Wenn Ihr Vermieter Miete nachfordert,
wozu er den Standpunkt vertritt,
die von Ihnen geltend gemachte Minderung
aufgrund von Wohnungsmängeln
sei unberechtigt, werden
Sie sich rechtlich beraten und
vertreten lassen, z.B. durch
Ihren Mietverein oder auch
einen Rechtsanwalt. Stellt
sich dann heraus, dass Ihre
Minderung berechtigt war,
weil etwa der aufgetretene
Schimmel an mangelhafter
Isolierung der Außenwand
lag, nicht aber, wie
der Hauswirt meinte, an
fehlerhaftem Wohnverhalten Ihrerseits,
hat Ihr Vermieter durch seine
unberechtigte Forderung eine so genannte
Pflichtverletzung begangen.
Er schuldet Ihnen indes nur dann
Schadensersatz, muss also nur dann
die Ihnen entstandenen Rechtsanwaltskosten
übernehmen, wenn er
diese Pflichtverletzung zu vertreten,
also seinen Rechtsstandpunkt mithin
wenigstens fahrlässig eingenommen
hat. Fahrlässigkeit liegt
aber keineswegs schon dann vor,
wenn er einfach nicht erkennt, dass
seine Forderung in der Sache nicht
berechtigt ist. Er muss nur prüfen,
ob seine Forderung plausibel ist.
Unser oberstes Zivilgericht hat für
die Vorwerfbarkeit also eine hohe
Schwelle gesetzt. In der
Praxis werden Sie deshalb
sehr häufig auf
Ihren Anwaltskosten
sitzen bleiben. Die
Über legung, ob es nicht auch
ein Schreiben Ihres Mieterschutzvereins
tut, bevor Sie
sich durch einen Anwalt wehren,
kann also etwas wert
sein. Andererseits: Warten
Sie einfach die Klage Ihres Vermieters
ab und wird diese dann abgewiesen,
hat er Ihnen die Prozessvertretungs -
kosten zu erstatten, und zwar aufgrund
Prozessrechts (BGH Urteil v.
16.01.2009 - V ZR 133/08 in NJW-
Spezial 2009, 172).
8
DAS MIETRECHT
IST GNÄDIGER
Von Rechtsanwalt
Erich R. Bartram, Hamburg
Auch Sie haben wohl davon gehört
oder gelesen, dass nach 30-jähriger
Betriebszugehörigkeit einer Kassier -
erin fristlos gekündigt wurde, da die
Umstände dafür sprachen, dass sie
einen liegengebliebenen Leergutbon
im Wert von 1,30 € zu Gunsten des
eigenen Portemonnaies eingelöst hatte.
Vom Wert her eine Bagatelle. Bewiesen
war im Übrigen nichts; es bestand
nur ein begründeter Verdacht.
Müssen Sie befürchten, im Falle eines
geringfügigen Verstoßes gegen Ihren
Mietvertrag ebenso vor die Tür gesetzt
zu werden?
Erfreulicherweise nein: Zu einer
ordentlichen Kündigung bedarf es
immerhin einer schuldhaften, nicht
unerheblichen Verletzung Ihrer vertraglichen
Pflichten, zu einer frist -
losen gar eines so erheblichen Verstoßes,
dass Ihrem Vermieter das
Abwarten der Kündigungsfrist nicht
mehr zugemutet werden kann.
Darüber hinaus: Es reicht nicht der

Tipps unseres Juristen
Verdacht; Ihr Fehlverhalten muss
Ihnen bewiesen werden. Klingt un -
logisch, ist es aber nicht: Im Arbeitsrecht
steht das zerstörte Vertrauen
im Vordergrund. Im Mietrecht die
Erheblichkeit der Pflichtverletzung
(§§ 543, 573 BGB).
DER SCHUSS
IN DEN OFEN
Von Rechtsanwalt
Erich R. Bartram, Hamburg
Ältere Zentralheizungsanlagen werden
häufig nur deshalb nicht erneuert,
weil die Wartungs- und Bedienungskosten
der älteren Anlage über die
Betriebskostenabrechnung auf die
Mieter abwälzbar sind, während die
Anschaffungskosten einer mo dernen
und damit wartungsarmen und möglicherweise
völlig bedienungs freien
Anlage vom Vermieter zu tragen sind
(es sei denn, dass eine so genannte
Wertverbesserung vorliegt, die zur
Er hebung eines Wert verbesserungs -
zuschlages berechtigt).
Da wähnte sich ein Hauswirt be son -
ders pfiffig, indem er die unumgäng-
lich gewordene
moderne Zentralheizungsanlage
nicht kaufte, sondern
leaste (mietete).
Bei den so
genannten Leasing-Raten handele es
sich ja um laufend wiederkehrende
Ausgaben, die mit dem Betrieb der
Zentralheizung zu tun haben, ganz
abgesehen davon, dass dadurch ja
Wartungs- und/oder Bedienungskos
ten eingespart würden, die mög -
lich erweise wegen des Alters der
früh eren Anlage sogar höher ausfielen
als nunmehr die Leasingraten.
Diese Überlegung war, um im Bilde zu
bleiben, ein Schuss in den Ofen: Der
Bundesgerichtshof (BGH) urteilte
kurz und knapp, welche Kosten des
Betriebes einer zentralen Heizungsanlage
umlagefähig seien, sei in § 7
Abs. 2 HeizkostenV abschließend geregelt.
Dort stünde nichts von Leasingkosten
für Brenner, Öltank und
Verbindungsleitungen. Also handele
es sich bei diesen Ausgaben nicht um
abwälzbare laufende Aufwendungen
(BGH Urteil v. 17.12.2008 - VIII ZR
92/08 in NJW 2009, 667).
9
Wiederkehrende
juristische Abkürzungen:
WuM Zeitschrift für
Wohnungswirtschaft
und Mietrecht
WM wie vor
ZMR Zeitschrift für
Miet- und Raumrecht
AG Amtsgericht
LG Landgericht
OLG Oberlandesgericht
BGH Bundesgerichtshof
BVerfG Bundesverfassungsgericht
KG Kammergericht (das ist
das OLG in Berlin)
GE-Berlin Zeitschrift der Grundeigentümervereine
in Berlin
GE-Hamburg Zeitschrift des hamburgischenGrundeigentümervereins
Schmidt/Futterer/Langenberg:
Ein Kommentar zum Mietrecht
Langenberg – Betriebskostenrecht der
Wohn- und Gewerberaummiete
Die Fundstellen werden grundsätzlich
zunächst mit dem Jahrgang und dann
mit der Seitenzahl angegeben (z.B.
Jahrgang 2000, Seite 150 = 2000, 150)

BGH-Entscheidungen
WERTERSATZ FÜR
ÜBERFLÜSSIGE
ENDRENOVIERUNG
§ §
fällt ihnen dann aber manchmal doch
§
Oftmals streiten Vermieter und Mieter
darüber, ob Schönheitsreparaturen
bei Beendigung des Mietverhältnisses
durchzuführen sind oder nicht. Viele
Mieter wollen dies umgehen und renovieren
die Wohnung deshalb. Hinterher
auf, dass sie trotz einer Endreno -
vierungsklausel dazu gar nicht verpflichtet
waren und wollen nunmehr
vom Vermieter die Aufwendungen ersetzt
bekommen.
Wie die Rechtslage aussieht, wenn der
Mieter Schönheitsreparaturen ausführt,
obwohl die Endrenovierungsklausel
unwirksam ist, hat der BGH
nunmehr am 27. Mai 2009 zum Aktenzeichen
VIII ZR 302/07 entschieden:
a) Ein Mieter, der auf Grund einer unerkannt
unwirksamen Endrenovierungsklausel
Schönheitsreparaturen in der
Mietwohnung vornimmt, führt damit
kein Geschäft des Vermieters, sondern
wird nur im eigenen Rechts- und Interessenkreis
tätig, weil er eine Leistung
erbringen will, die rechtlich und wirtschaftlich
Teil des von ihm für die Gebrauchsüberlassung
an der Wohnung
geschuldeten Entgelts ist.
b) Der nach § 818 Abs. 2 BGB geschuldete
Wertersatz, den der Vermieter
an einen Mieter zu leisten hat, der
die Mietwohnung vor seinem Auszug
auf Grund einer unwirksamen Endreno
vierungsklausel in Eigenleistung
renoviert hat, bemisst sich üblicherweise
nur nach dem, was der Mieter
billigerweise neben einem Einsatz an
freier Zeit als Kosten für das notwendige
Material sowie als Vergütung für
die Arbeitsleistung seiner Helfer aus
dem Verwandten- und Bekanntenkreis
aufgewendet hat oder hätte aufwenden
müssen.
LÄRMBEEIN TRÄCHTIGUNG
AUS DER OBERWOHNUNG
DURCH TRITTSCHALL
Zum Aktenzeichen VIII ZR 131/08 hat
der BGH am 17. Juni 2009 folgendermaßen
entschieden:
Eine Mietwohnung in einem älteren Gebäude
weist, wenn nicht vertraglich etwas
anderes vereinbart ist, in schall-
10
schutztechnischer Hinsicht keinen
Mangel auf, sofern der Trittschallschutz
den zurzeit der Errichtung des Gebäudes
geltenden DIN-Normen entspricht.
Das gilt auch dann, wenn während der
Mietzeit in der Wohnung darüber der
Fußbodenbelag ausgetauscht wird und
sich dadurch der Schallschutz gegenüber
dem Zustand bei Anmietung der
Wohnung verschlechtert (Abgrenzung
zu Senatsurteil vom 6. Oktober 2004 –
VIII ZR 355/03, NJW 2005, 218).
AUSBAU EINER NEUEN
DACHGESCHOSSWOHNUNG
Mit der vorstehend erwähnten Entscheidung
des BGH vom 6.10.04
wurde darüber entschieden, dass der
Vermieter nach Ausbau des Dachgeschosses
verpflichtet war, eine Trittschalldämmung
einzubauen, die den
im Zeitpunkt der Aufstockung hierfür
geltenden technischen Anforderungen
entspricht.
Sachlage der Entscheidung war, dass
der von der Oberwohnung ausgehende
Trittschall von 58,5 dB die Grenzwerte
von 53 dB für normalen und von 46 dB
für erhöhten Schallschutz überstieg.

Tier des Jahres
Eigentlich ist unser Igel heute
überall zu Hause, obwohl er
ursprünglich zweifellos ein
Waldtier war. Wir können ihn
auf den Feldern und Wiesen
wie in den Gärten und Parkanlagen,
ja mitten in den
Dörfern und Städten treffen,
und er ist überall dasselbe
harmlose Nachttier, das sich uns durch die Vertilgung von Drahtwürmern
und Schnecken, Engerlingen und Käfern recht nützlich
macht, hier und dort wohl auch einmal ein Mäusenest ausbuddelt,
eine Kreuzotter stellt und nebenbei noch Frösche und Kröten,
Blindschleichen und Ringelnattern verzehrt, das Fallobst nicht
verschmäht und sich leider auch für frische Vogeleier und Jungvögel
interessiert.
Igel Erinaceus europaeus (Familie: Igel Erinaceidae, Ordnung: Insektenfresser
Insectivora) Europa, abgesehen vom äußersten
Norden, 20-29 cm, Schwanz 2,5 cm, Körper dick, kurz und gedrungen,
Rüssel spitz und vorn gekerbt, Maul weit gespalten, Ohren
breit, Augen klein und schwarz, sein rauer Pelz ist am Hals und
Bauch lichtrotgelb oder weißgrau, seine sehr spitzen Stacheln
sind am Grunde bräunlich, in der Mitte gelblich, an der Spitze
schwarz oder dunkelbraun.
Rollt sich bei Gefahr blitzschnell zusammen, bildet dann einen eiförmigen
Klumpen, der mit Gewalt kaum aufzubrechen ist, hat
sehr empfindliche Geruchswerkzeuge, spürt mit der triefenden
– Igel –
Tier des Jahres 2009
11
Nase an der Erde, schnauft und schnüffelt dabei hörbar, hasst
Lärm, zeigt sich durchaus nicht tölpisch oder langsam, vermag
vielmehr blitzschnell anzugreifen, sehr zielsicher zuzubeißen,
sammelt seine Erfahrungen, zeigt sich anpassungsfähig.
Er paart sich im Mai/Juni, das Weibchen wirft zwischen Juni-
August nach etwa 4- bis 6-wöchiger Tragzeit 3-7 nackte, blinde,
weiße, knapp 6,5 cm lange Junge, denen die weißen Stacheln noch
tief in der aufgeschwollenen Haut liegen, sie werden ungefähr
6-8 Wochen lang gesäugt, vermögen schon bald selbständig und
schmatzend Nahrung aufzunehmen, folgen der Mutter noch den
ganzen Sommer hindurch. Zum Winterschlaf zieht sich der Igel im
Herbst in eine tiefe, selbstgegrabene oder vorgefundene Höhle
zurück, die er warm mit Stroh, Heu, Laub und Moos polstert,
schläft ohne Nahrung bis zum März.
Quelle:
Pflanzen und Tiere in Deutschland von H. W. Smolik, erschienen
1985 bei Naumann & Göbel, Köln
Weitere Informationen finden Sie im Internet unter:
• Pressetext „Igel gefunden – was tun?“
Die wenigsten Igel brauchen wirklich Hilfe",
aus: animal 3/2007
• Pro Igel e. V. (www.pro-igel.de)
• Tasso e. V. (www.tiernotruf.org)
• Schutzgemeinschaft Deutsches Wild (www.sdwi.de)

Wichtige Rufnummern
Polizei 110
Schreibtelefon f. Gehörlose 428 65 55 42
Feuerwehr/Rettungsdienst 112
Ärztlicher Notdienst 22 80 22
Zahnärztlicher Notdienst 33 11 55
Tierärztlicher Notdienst 43 43 79
+ 0171-682 71 00
Apotheken Notdienst
Die für Ihren Stadtteil in Hamburg zuständige Apotheke
können Sie über den „Ärztlichen Notdienst“ ermitteln.
Aids-Hilfe Hamburg e.V. 194 11
Gift-Info-Zentrale (05 51) 192 40 + 38 31 80
Telefonseelsorge ev. 0800-111 01 11*
Telefonseelsorge kath. 0800-111 02 22*
Kinder- und Jugendnotdienst
(Tag u. Nacht erreichbar) 428 49 – 0
Kinder- u. Jugendtelefon 0800-131 03 33*
Arbeitslosentelefonhilfe 0800-111 04 44*
Beratung für Kriminalitätsopfer,
Weißer Ring e.V. 0180-334 34 34
Heilsarmee 86 23 05
Krankenbeförderung 19 221 + 19 223
ASB-Behindertenbeförderung 79 68 58 29
Anwaltlicher Notdienst
(Strafsachen) 0171-610 59 49
Störungsdienste:
Vattenfall-Strom 01801-43 94 39
Vattenfall-Fernwärme 63 96 28 71
e.on Hanse 0180-1 61 66 61
HWW 78 19 51
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Deutschland 0180-2 22 22 22
Alle Mobilnetze 22 22 22
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