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Stadt Mönchengladbach
Der Oberbürgermeister
Fachbereich Stadtentwicklung und Planung
Begründung zum Bebauungsplan Nr. 720/N
Bebauungsplan gemäß § 30 BauGB
Plangebiet :
Stadtbezirk Nord – Stadtteil Gladbach
Gebiet zwischen Hindenburgstraße, Viersener Straße, Steinmetzstraße
und Albertusstraße (ehem. Stadttheater)
Entwurf Stand: Dezember 2011
1. Ausfertigung

Begründung zum Bebauungsplan Nr. 720/N 2
Inhaltsverzeichnis Seite
TEIL A – ALLGEMEINER TEIL
1. Ausgangssituation 4
1.1 Lage des Plangebietes 4
1.2 Anlass der Planaufstellung 5
1.3 Grundlage des Verfahrens 5
2. Bestand 5
2.1 Städtebauliche Situation 5
2.2 Verkehrliche Erschließung, ÖPNV-Anbindung, Infrastruktur 6
2.3 Lärm 7
2.4 Luftschadstoffe 7
2.5 Bodenbelastungen 7
3. Planungsrechtliche Situation 7
3.1 Regionalplan 7
3.2 Flächennutzungsplan 7
3.3 Landesplanerische Abstimmung 8
3.4 Landschaftsplan 8
3.5 Bestehende verbindliche Bauleitpläne 8
4. Ziel und Erfordernis der Planung 9
5. Beschreibung des Konzeptes 10
5.1 Städtebauliches und architektonisches Konzept 10
5.2 Verkehrskonzept 11
6. Planinhalte und Festsetzungen 14
6.1 Art der baulichen Nutzung 14
6.2 Maß der baulichen Nutzung 21
6.3 Bauweise und überbaubare Grundstücksflächen 26
6.4 Verkehrsflächen 28
6.5 Geh- und Fahrrecht 30
6.6 Dachbegrünung 30
7. Örtliche Bauvorschriften 30
7.1 Dächer 30
8. Hinweise 31
9. Sonstige Belange 31
9.1 Lärmimmissionen 31
9.2 Luftschadstoffe 33
9.3 Ver- und Entsorgung 35
9.4 Eingriffsregelung 35
9.5 Artenschutz 36
10. Gutachten 36
11. Planverfahren, Ergebnis des Beteiligungsverfahren der
Öffentlichkeit, der Fachbereiche, der Behörden und sonstigen
Träger öffentlicher Belange 37
12. Flächenbilanz 39
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13. Bodenordnung 39
14. Kostenschätzung 39
15. Städtebaulicher Vertrag 40
TEIL B – UMWELTBERICHT
16. Umweltbericht 41
16.1 Planungsvorgaben und Grundlagen 41
16.1.1 Planungsanlass und –ziele 41
16.1.2 Rechtliche Grundlagen 41
16.1.3 Inhalte des Bebauungsplanes 41
16.2 Planungsvorgaben und Umweltziele 42
16.3 Methodik und technische Verfahren 42
16.4 Beschreibung und Bewertung der Umweltauswirkungen 42
16.4.1 Schutzgut Mensch 42
16.4.1.1 Lärm 42
16.4.1.2 Luftschadstoffe 45
16.4.1.3 Altlasten 48
16.4.2 Schutzgut Flora und Fauna 48
16.4.3 Schutzgut Boden 49
16.4.4 Schutzgut Wasser 49
16.4.5 Schutzgut Klima 49
16.4.6 Schutzgut Kultur- und Sachgüter 50
16.4.7 Wechselwirkung zwischen den Schutzgütern 50
16.5 Beschreibung der Vermeidungs-, Minderungs- und 50
Kompensationsmaßnahmen
16.6 Bewertung der Umweltverträglichkeit 52
16.7 Prognose über die Entwicklung des Umweltzustandes im 52
Plangebiet
16.8 Beschreibung der Maßnahmen zur Überwachung der 53
Auswirkungen
16.9 Zusätzliche Angaben 53
16.10 Zusammenfassung 53
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Begründung zum Bebauungsplan Nr. 720/N 4
TEIL A – ALLGEMEINER TEIL
1. Ausgangssituation
1.1 Lage des Plangebietes
Das Plangebiet liegt in Mönchengladbach, Stadtbezirk Nord, Gemarkung Mönchengladbach.
Es umfasst die Flurstücke 258, 262, 263, 264, 265, 266, 267, 268, 269 sowie Teile des Flurstückes
313 der Flur 23, die Flurstücke 68, 70, 71, 72, 86, 88, 89, 90, 92, 93, 95, 96, 97, 99,
100, 102, 103, 104, 108, 113, 114, 115, 124, 125, 126, 127, 132, 133, 140, 141, 143, 145,
146, 147, 148, 149, 150, 151, 154, 155, 156, 158, 159, 160, 161, 162, 163, 164, 166, 169,
170, 171, 172, 179, 180, 181, 182, 183, 184, 185, 186, 187, 188, 189, 197, 198, 202 und
Teile des Flurstückes 204 der Flur 86, Teile des Flurstückes 242 der Flur 85 sowie Teile des
Flurstücks 205 der Flur 87. Die so abgegrenzte Fläche besitzt eine Größe von ca. 2,07 ha.
Das Plangebiet wird im Norden durch die südliche Abgrenzung der Steinmetzstraße und im
Süden durch die nördliche Grenze der Hindenburgstraße begrenzt. Im Westen verläuft die
Plangebietsgrenze an der westlichen Seite der Viersener Straße und im Osten stellen das
Parkhaus Steinmetzstraße 22 sowie die östlichen Grundstücksgrenzen der Bebauung des
Lichthofes die Begrenzung dar. Darüber hinaus umfasst das Plangebiet den Kreuzungsbereich
Hindenburgstraße / Viersener Straße.
Die genaue Abgrenzung ist dem zeichnerischen Teil des Bebauungsplanes im Maßstab
1:500 zu entnehmen.
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Begründung zum Bebauungsplan Nr. 720/N 5
1.2 Anlass der Planaufstellung
Das Plangebiet liegt im Kernbereich der Innenstadt von Mönchengladbach. Besonders durch
Aufgabe der kulturellen Nutzung des Stadttheaters ist ein deutlicher Attraktivitätsmangel vorhanden.
Die baulich-räumliche Struktur der Gebäude und der zugeordneten Freibereiche
weisen erhebliche gestalterische Mängel auf. Der vorhandene Leerstand von Einzelhandelsflächen
verdeutlicht, dass die heutige Situation handelsfunktional nicht mehr zeitgemäß ist.
Aufgrund dessen bedarf es einer städtebaulichen Neuordnung und Aufwertung. Dies soll
durch die Ansiedlung eines einheitlichen Einkaufszentrums sowie durch die Schließung der
Viersener Straße zwischen Steinmetzstraße und Hindenburgstraße für den motorisierten
Verkehr und Einrichtung einer Fußgängerzone erfolgen. In Verbindung damit soll zudem die
Kreuzung Viersener Straße / Hindenburgstraße / Stepgesstraße ebenfalls als Fußgängerzone
umgebaut werden. Dies ermöglicht die Schaffung einer durchgängigen Fußgängerzone
im Bereich der Hindenburgstraße und somit einer deutlichen Aufwertung dieses zentralen
Innenstadtbereiches.
1.3 Grundlage des Verfahrens
Grundlage des Verfahrens ist das Baugesetzbuch (BauGB) in der Fassung der Bekanntmachung
vom 23.09.2004 (BGBl. I S. 2414), zuletzt geändert durch das Gesetz zur Förderung
des Klimaschutzes bei der Entwicklung in den Städten und Gemeinden vom 22. Juli 2011
(BGBl. I S. 1509) in der derzeit gültigen Fassung.
2. Bestand
2.1 Städtebauliche Situation
Situation im Plangebiet
Das Plangebiet ist entlang der Hindenburgstraße und der Steinmetzstraße durch Straßenrandbebauung
mit Gebäuden unterschiedlicher Bauepochen geprägt. Neben Einzelhandels-
und Dienstleistungsnutzungen in den Erdgeschosszonen befindet sich in den überwiegend
vier- bis fünfgeschossigen Gebäuden an der Hindenburgstraße in den Obergeschossen
Wohn- bzw. Büronutzung. Den Abschluss der Straßenrandbebauung der Hindenburgstraße
bildet im Übergang zu der trichterartigen Fußgängerfläche und dem darauf folgenden Theatervorplatz
im Bereich Ecke Hindenburgstraße / Viersener Straße ein zehngeschossiges Büro-
und Dienstleistungsgebäude (Iduna-Hochhaus). Das ehemalige Stadttheater bildet den
nördlichen Abschluss dieses Platzes. Innerhalb der trichterartigen Fläche befindet sich der
südliche Eingang der Theatergalerie.
Die Viersener Straße im Bereich des Plangebietes sowie die Ecke Viersener Straße / Steinmetzstraße
sind ebenfalls geprägt durch den Baukörper des ehemaligen Stadttheaters.
Im weiteren Verlauf entlang der Steinmetzstraße befinden sich die fünfgeschossige Theatergalerie
mit dem zweigeschossigen Eingangsbereich der gewerblich genutzten Galerie und
Büronutzung in den Obergeschossen. Daran schließt sich das Parkhaus der Theatergalerie
an.
Der Innenbereich des Baublockes innerhalb des Geltungsbereiches ist überwiegend mit ein-
und zweigeschossigen Baukörpern überbaut.
Aufgrund mangelnder Folgenutzung für das ehemalige Stadttheater, der Zerschneidung des
Fußgängerbereiches durch die Viersener Straße sowie gestalterischer Defizite weisen die
Flächen im Geltungsbereich wenig stadträumliche Qualitäten auf, welche dieser exponierten,
zentralen Lage im Stadtgefüge Rechnung tragen würden.
Die Geländeoberfläche im Bereich des Plangebietes ist insgesamt in südöstliche Richtung
geneigt. Die Flächen fallen im Bereich der Viersener Straße von Norden nach Süden um ca.
3,0 m ab. Vom westlichen zum östlichen Plangebietsrand beträgt der Höhenunterschied ca.
8,0 - 10,0 m. Somit weisen die Flächen im Plangebiet mit Höhen von ca. 54,0 m bis zu ca.
65,4 m ü. NHN wesentliche Höhenunterschiede auf.
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Situation außerhalb des Plangebietes
Südlich der Hindenburgstraße ist eine überwiegend vier- bis fünfgeschossige geschlossene
Straßenrandbebauung vorzufinden, welche ebenfalls im Erdgeschoss Einzelhandels- und
Dienstleistungsnutzungen und in den Obergeschossen überwiegend Wohn- bzw. Büronutzung
aufweist. In Teilen sind Baulücken jedoch lediglich mittels eingeschossiger Baukörper
geschlossen worden. Gegenüber der Abteistraße endet die Bebauung der Hindenburgstraße
in einem achtgeschossigen Zeilenbau (Sonnenhaus), der den Blockrand zur Stepgesstraße
schließt. Im weiteren Verlauf der Hindenburgstraße in Richtung Alter Markt ist eine analoge
Struktur vorzufinden.
Gegenüber dem Stadttheater ist die Viersener Straße durch das C&A-Gebäude sowie das
zurückversetzte D&W-Parkhaus mit den im Kreuzungsbereich vorhandenen Grünstrukturen
geprägt.
Die nördliche Seite der Steinmetzstraße besteht überwiegend aus vier- bis fünfgeschossigen
Geschäfts-, Büro- und Wohngebäuden sowie dem ehemaligen Finanzamt. Im weiteren Verlauf
Richtung Norden schließen sich Blockstrukturen aus unterschiedlichen Zeitepochen,
überwiegend aus der Gründerzeit, mit größtenteils begrünten Innenhöfen und einer gemischten
Nutzung an.
2.2 Verkehrliche Erschließung, ÖPNV-Anbindung, Infrastruktur
Die Grundstücke innerhalb des Plangebietes sind über die Steinmetzstraße und die Viersener
Straße für den Kfz-Individualverkehr sowie für den Fuß- und Radverkehr erschlossen.
Die Viersener Straße zwischen Steinmetzstraße und Hindenburgstraße ist eine vierspurig
ausgebaute Verkehrsstraße, welche zur Ringstruktur des Straßennetzes im Zentrum von
Mönchengladbach gehört. Sie führt von Nordwesten über die Stepgesstraße zum Berliner
Platz und zerschneidet in ihrem Verlauf die Fußgängerzone Hindenburgstraße.
Die von der Hindenburgstraße in Richtung Theatergalerie führende, trichterförmige Fußgängerfläche
führt zum Eingang der Theatergalerie und dient darüber hinaus der Erschließung
der gewerblich genutzten Erdgeschosszonen des Hochhauses.
Die vorhandenen Garagen, Ladebereiche sowie die privaten Stellplätze der Anlieger im
rückwärtigen Bereich der Hindenburgstraße werden derzeit über eine Zuwegung unterhalb
der Theatergalerie von der Steinmetzstraße aus erschlossen. Die private Erschließung zu
der öffentlichen Verkehrsfläche für die Parzellen Hindenburgstraße 113 bis 119 ist über ein
Geh- und Fahrrecht mit einer Durchfahrtsmöglichkeit im Bereich des Bestandsparkhauses
planungsrechtlich gesichert. Das entsprechende Recht erstreckt sich auch auf den im Innenbereich
liegenden Hof. Für die Parzellen Hindenburgstraße 95 bis 105 ist ein entsprechendes
Geh- und Fahrrecht zugunsten der Anlieger für die Anlieferung incl. der dazugehörenden
Hofflächen ebenfalls festgesetzt.
Zur Sicherstellung der Erschließung ist für die Theatergalerie sowie für den Lichthof im Bebauungsplan
Nr. 197 III ein Gehrecht zugunsten der Allgemeinheit festgesetzt. Für den
Lichthof wurde außerdem ein Leitungsrecht zugunsten der Versorgungsträger festgesetzt.
Durch seine zentrale Lage ist das Plangebiet für den Fuß- und Radverkehr über die Steinmetzstraße,
die Viersener Straße sowie die Hindenburgstraße bestens erschlossen. Über die
Hindenburgstraße in östlicher Richtung ist der Hauptbahnhof Mönchengladbach in wenigen
Minuten zu erreichen. Ebenso besteht eine gute fußläufige Erreichbarkeit zu den nördlich
gelegenen Wohngebieten.
Die auf der Hindenburgstraße verkehrenden Buslinien 003, 007, 008, 009, 010, 013, 019,
023, und 033 sind über die sich unmittelbar im Bereich des Plangebietes befindende Haltestelle
„Stepgesstraße” zu erreichen. Hiermit ist bereits derzeit eine hervorragende Erschließung
des Plangebietes durch den öffentlichen Personennahverkehr (ÖPNV) gewährleistet.
Darüber hinaus ist der Hauptbahnhof Mönchengladbach in wenigen Geh-Minuten über die
Hindenburgstraße Richtung Osten zu erreichen.
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Begründung zum Bebauungsplan Nr. 720/N 7
Die Versorgung der Flächen mit Strom, Wasser, Gas sowie Telekommunikation innerhalb
des Plangebietes erfolgt über das Leitungsnetz der angrenzenden Straßen.
Die Abwässer werden den innerhalb der Straßen verlaufenden Kanälen zugeleitet.
2.3 Lärm
Das Plangebiet wird vorwiegend durch Straßenverkehrslärm der Viersener Straße und der
Steinmetzstraße belastet. Zudem gehen von dem Busverkehr auf der Hindenburgstraße Geräuschemissionen
aus.
2.4 Luftschadstoffe
Aufgrund der in Mönchengladbach vorhandenen Hintergrundbelastung durch Luftschadstoffe
und aufgrund des innerörtlichen Verkehrs bestehen im Umfeld des Plangebietes heute schon
zum Teil erhebliche Belastungen durch Luftschadstoffe.
2.5 Bodenbelastungen
Innerhalb des Gebietes des Bebauungsplanes Nr. 720/N verzeichnet das Altlastenverdachtsflächenkataster
zwei Altlast(verdachts)flächen:
• Im Bereich des bestehenden Parkhauses Theatergalerie befindet sich eine ehemalige
chemische Reinigung,
• ca. 50 m südwestlich befindet sich ein ehemaliger Rohstoffhandel.
3. Planungsrechtliche Situation
3.1 Regionalplan
Der gültige Regionalplan (GEP 99) stellt für den Geltungsbereich des Bebauungsplanes „Allgemeiner
Siedlungsbereich” (ASB) dar.
3.2 Flächennutzungsplan
Der Flächennutzungsplan (FNP) stellt im Geltungsbereich Kerngebiet sowie „sonstige überörtliche
oder örtliche Hauptverkehrsstraßen“ dar. Das Plangebiet befindet sich im Bereich
des Siedlungsschwerpunktes von Mönchengladbach Stadtmitte.
Die das Plangebiet im Süden begrenzende Hindenburgstraße sowie die östlich angrenzenden
Bereiche sind als Kerngebiet dargestellt. Im Norden grenzt die als „sonstige überörtliche
oder örtliche Hauptverkehrsstraße“ dargestellte Steinmetzstraße an den Planbereich. Die
Viersener Straße ist ebenfalls als „sonstige überörtliche oder örtliche Hauptverkehrsstraße“
dargestellt.
Darüber hinaus liegt das Plangebiet im Geltungsbereich des“ Sanierungsgebietes „Oberstadt“.
Das im östlichen Planbereich an der Steinmetzstraße vorhandene Parkhaus ist mit dem entsprechenden
Symbol dargestellt.
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Begründung zum Bebauungsplan Nr. 720/N 8
Die vorgesehenen Planungsabsichten weichen damit in großen Teilen von den Darstellungen
des derzeit wirksamen Flächennutzungsplanes ab. Der Bebauungsplan-Entwurf setzt als
Baugebiete ein Sondergebiet mit der Zweckbestimmung Einkaufszentrum sowie in Teilbereichen
Kerngebiet fest. Darüber hinaus wird der Bereich der Viersener Straße als Verkehrsfläche
besonderer Zweckbestimmung „Fußgängerzone mit Radverkehr“ festgesetzt.
Der Flächennutzungsplan wird daher parallel zum Bebauungsplanverfahren im Rahmen der
200. Änderung der Flächennutzungsplanung der Stadt Mönchengladbach geändert.
Nach der Flächennutzungsplanänderung sind die Festsetzungen dieses Bebauungsplanes
aus den Darstellungen des Flächennutzungsplanes entwickelt.
3.3 Landesplanerische Abstimmung
Im Rahmen der frühzeitigen Beteiligung fand bereits eine Abstimmung mit der Bezirksplanungsbehörde
statt. Im Resultat bestehen gegen die 200. Flächennutzungsplanung keine
landesplanerischen Bedenken.
3.4 Landschaftsplan
Das Plangebiet liegt außerhalb des Geltungsbereiches des Landschaftsplans der Stadt Mönchengladbach.
3.5 Bestehende verbindliche Bauleitpläne
Das Plangebiet liegt im Bereich des Durchführungsplanes Nr. 73 sowie der Bebauungspläne
42/III, 197/III und Nr. 301/III.
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Durchführungsplan Nr. 73
Der Durchführungsplan setzt für den Geltungsbereich dieses Bebauungsplanes im Bereich
der Viersener Straße vorhandene sowie geplante öffentliche Verkehrsfläche (Straßen) fest.
Der Durchführungsplan Nr. 73 wurde 1962 rechtskräftig.
Bebauungsplan Nr. 42/III
Dieser Bebauungsplan setzt für den Geltungsbereich dieses Bebauungsplanes für den
nordwestlichsten Teil der Viersener Straße Straßenverkehrsfläche fest. Der Bebauungsplan
Nr. 42/III wurde 1979 rechtskräftig.
Bebauungsplan Nr. 197/III
Dieser Bebauungsplan setzt für den Geltungsbereich dieses Bebauungsplanes Kerngebiete,
Gemeinbedarfsfläche -Theater-, Straßenverkehrsfläche sowie Straßenverkehrsfläche mit
besonderer Zweckbestimmung -Fußläufige Fläche- fest. Der Bebauungsplan Nr. 197/III wurde
1990 rechtskräftig.
Bebauungsplan Nr. 301/III
Dieser Bebauungsplan setzt für den Geltungsbereich dieses Bebauungsplanes im Kreuzungsbereich
Hindenburgstraße / Viersener Straße Straßenverkehrsfläche sowie Straßenverkehrsfläche
mit besonderer Zweckbestimmung -Fußläufige Fläche mit Busspur- fest. Der
Bebauungsplan Nr. 301/III wurde 1990 rechtskräftig.
Die Inhalte des Durchführungsplanes sowie der Bebauungspläne, insbesondere hinsichtlich
der Art der Nutzung sowie der Verkehrsflächen, sind aufgrund der geplanten Handels- und
Dienstleistungsnutzung sowie der vorgesehenen Verlagerung des Verkehrs im Bereich der
Viersener Straße zu überarbeiten.
Mit der Bekanntmachung gemäß § 10 Abs. 3 BauGB des Bebauungsplanes Nr. 720/N treten
der o.g. Durchführungsplan sowie die Bebauungspläne für den Teilbereich dieses Bebauungsplanes
außer Kraft.
4. Ziel und Erfordernis der Planung
Der Bebauungsplan Nr. 720/N wird aufgestellt, um die Funktion dieses zentralen Bereiches
der Stadt Mönchengladbach zu stärken, weiterzuentwickeln und eine geordnete, nachhaltige
städtebauliche Entwicklung im Einklang mit den übergeordneten Planungen zu gewährleisten.
Ziel des Bebauungsplanes ist die Schaffung der planungsrechtlichen Voraussetzungen
für die Errichtung eines Einkaufszentrums zur Unterbringung von Einzelhandelsbetrieben,
konsumnaher Dienstleistungen, Gastronomie, sonstigen nicht störenden Gewerbebetrieben,
dem Einkaufszentrum zugeordneten Anlagen für Verwaltung, Büros und Praxen sowie Nebenanlagen
und Stellplätze für den durch die Nutzung des Sondergebietes verursachten
Bedarf. Damit kann die Funktion des zentralen innerstädtischen Bereiches der Stadt Mönchengladbach
gestärkt und weiterentwickelt werden.
Ferner soll die bestehende Kerngebietsnutzung im Bereich der Hindenburgstraße gesichert
werden.
Um einen durchgehenden Fußgängerbereich im Umfeld des Einkaufszentrums sowie in der
Hindenburgstraße zu schaffen, soll darüber hinaus im Bereich der Viersener Straße zwischen
Steinmetzstraße und Hindenburgstraße sowie im Kreuzungsbereich der Hindenburgstraße
die planungsrechtliche Voraussetzung für die Umwidmung der Verkehrsfläche in eine
Fußgängerzone geschaffen werden.
Aufgrund der mangelnden Folgenutzung für das ehemalige Stadttheater, der Zerschneidung
der Fußgängerzone durch den Kfz-Verkehr sowie gestalterischer Defizite weisen die Flächen
im Geltungsbereich stadträumliche Mängel in zentraler innerstädtischer Lage auf.
Diesbezüglich sind Planung und Realisierung hinsichtlich der städtebaulichen Entwicklung
und Ordnung zur Sicherung der zentralen Stellung der Innenstadt Mönchengladbach gemäß
§ 1 Abs. 3 BauGB erforderlich.
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Begründung zum Bebauungsplan Nr. 720/N 10
5. Beschreibung des Konzeptes
5.1 Städtebauliches und architektonisches Konzept
Das Plangebiet befindet sich zentral in bester Lage an der Hindenburgstraße.
In der Achse zwischen Alter Markt und Hauptbahnhof soll ein neuer, innerstädtischer Anziehungspunkt
entstehen. Die nicht mehr zeitgemäße gestalterische sowie handelstechnische
Situation der bestehenden Geschäftsgebäude sowie des ehemaligen Stadttheaters soll künftig
eine deutliche städtebauliche Aufwertung erfahren. Hierzu ist flankierend zu einer umfangreichen
Neubebauung u.a. die Schließung der Viersener Straße zwischen Steinmetzstraße
und Hindenburgstraße für den Kfz-Verkehr vorgesehen, um diesen innerstädtischen
Bereich gemäß seiner zentralen Funktion für den Handel städtebaulich neu zu ordnen.
Mit der Veränderung des Verkehrskonzeptes entsteht von Alter Markt bis zur Bismarckstraße
eine durchgehende Fußgängerzone ohne die bisherige städtebauliche und verkehrliche Zäsur
im Bereich der Viersener- und Stepgesstraße.
Das geplante Einkaufszentrum soll sich als raumkantenbildender Baukörper parallel zur Hindenburg-
und zur Steinmetzstraße entwickeln, wobei es sich an die Höhenentwicklung der
jeweiligen Nachbarbebauung anpasst. Der östliche Teil der heutigen Viersener Straße zwischen
Steinmetzstraße und Hindenburgstraße wird durch das neue Einkaufszentrum überbaut.
Der verbleibende Teil der Verkehrsfläche soll als Fußgängerzone umgestaltet werden. Durch
die neuen Raumkanten im Bereich der Hindenburgstraße in Kombination mit der Schließung
des Teilstücks der Viersener Straße für den motorisierten Individualverkehr wird die Voraussetzung
für einen städtebaulich markanten Platz in zentraler Lage der Fußgängerzone geschaffen.
Dieser Platzbereich erstreckt sich von dem neuen Einkaufszentrum bis an den
südwestlich gelegenen Hans-Jonas-Park. Der neue Platz wird in besonderem Maße eine
neue Aufenthaltsfunktion übernehmen und darüber hinaus eine Verknüpfung des neuen Gebäudes
und der Fußgängerzone darstellen. Die Stadt Mönchengladbach plant, den neu entstehenden
Platz gestalterisch zu qualifizieren und die Konzeption zum Gegenstand eines
freiraumplanerischen Wettbewerbes zu machen.
Im Zuge der Konkretisierung der Planung sowie vor dem Hintergrund weiterer Verhandlungen
hinsichtlich der Verfügbarkeit von Grundstücken wurde das im Rahmen der Vergabeentscheidung
für ein geplantes, einheitliches Einkaufszentrum im Dezember 2010 vorgelegte
Bebauungskonzept weiterentwickelt. Insbesondere die vorhandene städtebauliche Situation
im Bereich des zehngeschossigen Geschäftshauses und die rückwärtige Erschließung der
Grundstücke Hindenburgstraße 77-105 fand bei der Weiterentwicklung besondere Berücksichtigung.
Mit der Einbeziehung des Grundstückes Hindenburgstraße 77 bietet sich die Möglichkeit, die
Erschließung der Anlieger über die Hindenburgstraße verkehrlich günstig zu realisieren.
In dem geplanten Einkaufszentrum sind für die unteren Ebenen Handel und Dienstleistungen
vorgesehen, für die oberen Ebenen sind Funktionen wie Büros, Praxen sowie Parken geplant.
Aufgrund der vorhandenen Topographie ist es möglich, die verschiedenen Handelsgeschosse
in die städtebauliche Struktur auf den jeweiligen Ebenen direkt ebenerdig und barrierefrei
im Bereich der Hindenburgstraße und der Steinmetzstraße anzubinden.
Zur Realisierung des geplanten Einkaufszentrums sind der Abriss der Bestandsgebäude des
ehemaligen Stadttheaters, der Theatergalerie, der Gebäude Hindenburgstraße 75 und 75a
sowie der Lichthofpassage vorgesehen. Darüber hinaus werden zusätzlich die Gebäude
Hindenburgstraße 77 und 109 abgerissen. Anstelle des Gebäudes Hindenburgstraße 77 wird
ein eigenständiges Geschäftshaus errichtet. Die Erschließung der rückwärtigen Grundstücke
Hindenburgstraße 77-105 erfolgt über eine Zuwegung im Bereich des Einkaufszentrums von
der Hindenburgstraße aus.
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Um das Einfügen des neuen Baukörpers in das an dieser Stelle sensibel zu betrachtende
Stadtgefüge zu erreichen, ist eine attraktive und hochwertige architektonische Gestaltung
entwickelt worden. Zur Sicherstellung dieser städtebaulich gebotenen Qualität wurde vom
Investor des Einkaufszentrums in enger Abstimmung mit der Stadt Mönchengladbach ein
Wettbewerb zur Fassadenqualifizierung durchgeführt. Die Umsetzung der Ergebnisse des
Wettbewerbes sind im Bebauungsplan sowie vertraglich gesichert (s. Kapitel 15. Städtebaulicher
Vertrag).
5.2 Verkehrskonzept
Äußere Erschließung
Das Plangebiet ist unmittelbar über die Steinmetzstraße, die Viersener Straße und die Hindenburgstraße
erschlossen.
Um mit dem neuen Einkaufszentrum ferner einen innerstädtischen Anziehungspunkt in der
Achse zwischen Alter Markt und Europaplatz bzw. Hauptbahnhof schaffen zu können, ist im
Bereich der Kreuzung Hindenburgstraße / Viersener Straße eine deutliche Aufwertung erforderlich.
Hierzu ist u.a., wie oben dargelegt, die Schließung der Viersener Straße zwischen
Steinmetzstraße und Hindenburgstraße für den Kfz-Verkehr vorgesehen. Diese städtebauliche
Maßnahme zur Verbesserung der stadträumlichen Situation, zur Erhöhung der Aufenthaltsqualität
und zur Verbindung der Fußgängerzone vom Alter Markt bis zur Bismarckstraße
führt zu Veränderungen des Verkehrsflusses in Mönchengladbach.
Um die Auswirkungen dieser Verkehrsmaßnahme sowie die Einflüsse eines Einkaufszentrums
beurteilen zu können, wurde im Rahmen der Aufstellung des Bebauungsplanes von der
Ingenieurgemeinschaft Stolz (IGS) eine Verkehrsuntersuchung erstellt. Diese Untersuchung
wurde in enger Abstimmung mit den städtischen, am Verkehr beteiligten Fachdienststellen
erarbeitet.
Im Rahmen dieser Verkehrsuntersuchung wurde den Fragen nachgegangen, welche Auswirkungen
die Schließung der Viersener Straße im Bereich des Plangebietes hat, inwieweit
die durch die geplante Einzelhandelseinrichtung bedingten zusätzlichen Verkehre abgewickelt
werden können und welche Maßnahmen im Straßennetz zur Abwicklung notwendig
werden.
Diesbezüglich wurde auf Basis des aktualisierten Verkehrsnetzmodells und der derzeitigen
Verkehrsnachfrage (Stand 2010) mit Hilfe des Verkehrsmodells der Stadt Mönchengladbach
die Verkehrsbelastung im Untersuchungsgebiet für die Analysesituation ermittelt. Das Verkehrsmodell
wurde anhand zahlreicher Verkehrszählungen aus den Jahren 2004 bis 2010 im
Zuge der Erstellung der Verkehrsuntersuchung zum Bebauungsplan Nr. 720/N geeicht (IGS,
Verkehrsgutachten 2011).
Zur Untersuchung der zukünftigen Belastungssituation im Untersuchungsgebiet wurden folgende
Prognosefälle gutachterlich untersucht:
Prognose-Null-Fall
Die verkehrlichen Nachweise berücksichtigen die langfristige verkehrliche Situation ohne die
Realisierung der Planung des Bebauungsplanes. Als gutachterlich belastbarer Prognosezeithorizont
wurde das Jahr 2020 gewählt. Grundlage für die Ermittlung der Verkehrsbelastungen
zum Zeithorizont 2020 ist das Verkehrsmodell der Stadt Mönchengladbach. Die bis zum
Prognosejahr 2020 zu erwartenden Änderungen im innerstädtischen Straßennetz fanden
Berücksichtigung.
Neben den Änderungen der Straßeninfrastruktur und der Ansiedlung neuer Nutzungen wurden
dabei die demografischen Effekte, die sich in einer weiteren Verschiebung der Altersstruktur
äußern, berücksichtigt.
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Prognose-Mit-Fall
Dabei wurden die Prognosebelastungen für die Situation bei einer Umsetzung der hochbaulichen
Planung im festgesetzten Sondergebiet und die Unterbrechung der Stepgesstraße
untersucht. Bei der Veränderung der Verkehrsführung Viersener Straße / Stepgesstraße
wurde sowohl die vollständige Sperrung für den motorisierten Individualverkehr als auch eine
Rücknahme des Verkehrsraums auf zwei Spuren als Planfall-Variante untersucht. Die Reduzierung
auf zwei Spuren wird insbesondere zum Zeitpunkt der Bauarbeiten als Planfall eintreten.
Langfristig, das heißt insbesondere nach Fertigstellung des Einkaufszentrums, ist die
vollständige Schließung der Verbindung Viersener Straße / Stepgesstraße aus städtebaulichen
Gründen erforderlich. Mit der zusätzlichen Planfall-Variante wurden im Zuge der Planerstellung
die notwendigen Abwägungsmaterialen umfassend erarbeitet.
Aus verkehrlicher Sicht ist gutachterlich dargelegt, dass die Verkehrsverlagerungen bei der
Planfall-Variante unter den entsprechenden Werten, die im Rahmen des Planfalls mit der
vollständigen Schließung ermittelt wurden, liegen. Die in Folge der Einengung des Verkehrsraums
bedingten zusätzlichen Verkehrsbelastungen durch Verlagerungen können im umliegenden
Straßennetz abgewickelt werden.
Die geplante Realisierung des Einkaufszentrums bedingt im unmittelbaren Umfeld ein zusätzliches
werktägliches Kfz-Verkehrsaufkommen von bis zu 2.500 Kfz/24 h. Da hierbei die
Durchfahrt auf der Viersener Straße / Stepgesstraße unterbrochen würde, treten zusätzliche
Verkehrsverlagerungen auf, die auf einzelnen Straßenabschnitten 4.200 Kfz/24 h erreichen.
Aufbauend auf den Ergebnissen von Modellrechnungen zur Ermittlung der zukünftigen Verkehrsbelastungen
wurden Leistungsfähigkeitsnachweise für einzelne Straßenknotenpunkte
durchgeführt, an denen deutliche Veränderungen der Verkehrsverflechtungen, bedingt durch
die geplante Realisierung des Einkaufszentrums und die geplante Sperrung der Viersener
Straße, zu erwarten wären.
Dementsprechend sollen sämtliche Lichtsignalanlagen im zentralen Bereich soweit erforderlich
an die veränderten Verkehrsströme angepasst werden. Dies gilt insbesondere für die
folgenden Streckenzüge:
- Viersener Straße / Ost-West-Achse / Breitenbachstraße,
- Bismarckstraße / Rathenaustraße und
- Waldnieler Straße / Hittastraße / Speicker Straße / Fliethstraße / Korschenbroicher
Straße.
Gleichzeitig sollen die Signalumlaufzeiten von 78 sec auf 90 sec erhöht werden, was eine
Steigerung der Leistungsfähigkeit bedeutet.
Für alle Knotenpunkte konnte eine mindestens ausreichende Leistungsfähigkeit nachgewiesen
werden, wobei die Auslastungsgrade für einzelne Fahrströme z. T. über 90 % liegen, so
dass der Spielraum für eine Koordinierung der Verkehrsströme relativ gering ist. Lediglich an
zwei Knotenpunkten konnte die Vorgabe einer ausreichenden Leistungsfähigkeit nicht eingehalten
werden:
- Am Knotenpunkt Hohenzollernstraße / Kaldenkirchener Straße / Bismarckstraße
(Knoten 112) ergibt sich für den Linksabbieger aus der westlichen Hohenzollernstraße
in die Kaldenkirchener Straße die Qualitätsstufe E (mangelhafte Verkehrsqualität).
Eine Verbesserung der Situation ist hier möglich, wenn das Linksabbiegen
aus der Kaldenkirchener Straße zur Hohenzollernstraße auf die Gneisenaustraße
verlagert wird.
Stadt Mönchengladbach - Fachbereich Stadtentwicklung und Planung

Begründung zum Bebauungsplan Nr. 720/N 13
- Für den Knotenpunkt Waldnieler Straße / Burggrafenstraße / Sternstraße (Knoten
068) ist eine Umgestaltung erforderlich, um eine ausreichende Verkehrsqualität
zu gewährleisten. Hier werden die Realisierung einer separaten Rechtsabbiegespur
auf der Sternstraße und ein Verzicht auf die Abbiegebeziehung zwischen
der Burggrafenstraße und der westlichen Waldnieler Straße empfohlen. Außerdem
sollte die Rechtsabbiegespur aus der östlichen Waldnieler Straße verlängert
werden.
Die Knotenpunkte Hohenzollernstraße / Kaldenkirchener Straße / Bismarckstraße und Bismarckstraße
/ Steinmetzstraße / Ost-West-Achse wurden bereits in jüngerer Vergangenheit
entsprechend der neuen Verkehrsbelastung umgestaltet.
Weitere Maßnahmen sind im engen Umfeld des Einkaufszentrums in Mönchengladbach -
Stadtmitte erforderlich.
Dabei handelt es sich um den Umbau der Kreuzung Viersener Straße / Steinmetzstraße, den
Ausbau der Steinmetzstraße mit der Höhenanpassung im Bereich zwischen Croonsallee und
Kleiststraße und die Veränderung der Stepgesstraße zwischen der Hindenburgstraße und
der Abteistraße mit der Veränderung des Kreuzungsbereiches Abteistraße / Lambertsstraße.
Zusammenfassend kann festgestellt werden, dass unter Berücksichtigung der vorgenannten
Maßnahmen ein Verkehrsablauf mit ausreichender Verkehrsqualität im gesamten Untersuchungsgebiet
erreicht wird.
Bei der Anbindung der Parkbereiche an die Steinmetzstraße kann sogar eine befriedigende
Verkehrsqualität erlangt werden.
Aufgrund des hohen Fußgängerverkehrsaufkommens und der langen Fußgängerfurten und
den damit verbundenen großen Räumzeiten können für die Fußgänger nur sehr kurze Freigabezeiten
realisiert werden. Dies führt zu relativ langen Wartezeiten, so dass die Qualität
für den Fußgängerverkehr an dem Knotenpunkt Bismarckstraße / Steinmetzstraße / Ost-
West-Achse eingeschränkt ist.
Öffentlicher Personennahverkehr
Wie unter Punkt 2.2 beschrieben, besteht bereits derzeit eine hervorragende Erschließung
des Plangebietes durch den öffentlichen Personennahverkehr (ÖPNV).
Fußgänger / Radfahrer
Die bereits unter Punkt 2.2 dargestellte gute Erreichbarkeit des Plangebietes durch den Fuß-
und Radverkehr wird infolge der vorgesehenen Schließung der Viersener Straße erheblich
verbessert. Die Fußgänger erhalten durch die Zusammenführung des nördlichen und südlichen
Bereichs der Hindenburgstraße und durch die Anlage eines neuen Platzes vor dem
Sonnenhaus in großem Umfang neue Aufenthalts- und Bewegungsräume. Auch für Radfahrer
wird sich die innerstädtische Situation durch die Rücknahme des Individualverkehrs im
Bereich Stepgesstraße / Viersener Straße deutlich verbessern. So kann durch den Wegfall
der Kreuzung Viersener Straße / Hindenburgstraße die Fußgängerzone für Radfahrer freigegeben
werden. Im Zuge der notwendigen Umbaumaßnahmen der Straßenräume Steinmetzstraße,
Viersener Straße und Stepgesstraße werden diesbezüglich die Belange der
Radfahrer in der Planung und Ausführung Berücksichtigung finden.
Ruhender Verkehr
Für das Einkaufszentrum ist vorgesehen, die bauordnungsrechtlich erforderlichen Stellplätze
in dem bestehenden Parkhaus der Theatergalerie sowie in zwei Geschossen über dem Einkaufszentrum
unterzubringen. Das Parkhaus Theatergalerie ist fußläufig über einen in unmittelbarer
Nähe zum nördlichen Eingang des Einkaufszentrums liegenden, ebenerdigen Zugang
an das Einkaufszentrum angebunden.
Stadt Mönchengladbach - Fachbereich Stadtentwicklung und Planung

Begründung zum Bebauungsplan Nr. 720/N 14
Darüber hinaus stehen in der Umgebung des Plangebietes mit den Parkhäusern an der
Stepgesstraße, der Oskar-Kühlen-Straße sowie des Marienhofes an der Viersener Straße in
hinreichendem Maße weitere Stellplätze zur Verfügung.
Die vorhandenen Stellplätze im Bereich der bestehenden Bebauung an der Hindenburgstraße
bleiben erhalten.
Anlieferung
Die Warenanlieferung des geplanten Einkaufszentrums erfolgt in zwei Bereichen von der
Steinmetzstraße.
Die vorhandenen Ladebereiche für die Gebäude an der Hindenburgstraße bleiben erhalten.
Allerdings wird die vorhandene verkehrliche Anbindung der rückwärtigen Grundstücke des
Kerngebietes nördlich der Hindenburgstraße zukünftig nicht mehr von der Steinmetzstraße
aus erfolgen, sondern von der Hindenburgstraße. Die entsprechende Sicherung erfolgt über
die Eintragung eines entsprechenden Geh- und Fahrrechts und über die Regelung zur Berechtigung
der Nutzung der Hindenburgstraße.
Die zulässigen Anlieferzeiten in der Viersener Straße werden denen in der Hindenburgstraße
angeglichen.
6. Planinhalte und Festsetzungen
6.1 Art der baulichen Nutzung
Im Bebauungsplan ist die Festsetzung eines Kerngebietes und eines Sondergebietes mit der
Zweckbestimmung Einkaufszentrum vorgesehen.
Standorteignung Einzelhandel
Wesentliche Rechtsgrundlagen für die Planung von Einzelhandelsstandorten stellen das
Baugesetzbuch (BauGB) sowie die Baunutzungsverordnung (BauNVO) dar. Gemäß § 11
BauNVO ist für die Neuansiedlung von großflächigen Einzelhandelsvorhaben die Ausweisung
eines Kern- bzw. eines entsprechenden Sondergebietes erforderlich.
Die Beurteilung von großflächigen Einzelhandelsvorhaben erfolgt gemäß § 24a Landesentwicklungsprogramm
(LEPro) in der Fassung von Juni 2007.
§ 24a LEPro sieht vor, dass großflächige Einzelhandelsbetriebe mit zentrenrelevanten Sortimenten
nur in zentralen Versorgungsbereichen, d.h. in Innenstädten, Stadtteilzentren und
Ortsmittelpunkten angesiedelt werden dürfen. Die Nutzungen richten sich in Art und Umfang
nach der Funktion des entsprechenden zentralen Versorgungsbereiches. Sie dürfen weder
die Funktionsfähigkeit zentraler Versorgungsbereiche in der Gemeinde oder in benachbarten
Gemeinden noch die wohnungsnahe Versorgung der Bevölkerung im Einzugsbereich beeinträchtigen.
Darüber hinaus wird das im Juni 2007 vom Rat der Stadt Mönchengladbach beschlossene
Nahversorgungs- und Zentrenkonzept berücksichtigt. Im Rahmen des vorgenannten
Konzeptes wurde für die Stadt Mönchengladbach eine ortsspezifische Sortimentsliste
entwickelt, welche sowohl die derzeitige räumliche Verteilung als auch die Entwicklungsperspektiven
und Zielsetzungen für die Zentren berücksichtigt.
Um die möglichen Auswirkungen des Planvorhabens auf die städtebaulichen Strukturen in
der Stadt Mönchengladbach und darüber hinaus auf die Kommunen im überörtlichen Einzugsgebiet
zu untersuchen, wurde eine Auswirkungsanalyse (Gesellschaft für Markt- und
Absatzforschung mbH -GMA-) erstellt.
Durch den Gutachter wurden zwei Varianten für ein Einkaufszentrum geprüft:
Eine realistische Variante (Variante 1) mit einer Verkaufsfläche von 26.000 m² Gesamtverkaufsfläche
(abzüglich ca. 5.500 m² Bestandsflächen im Lichthof und in der Theatergalerie),
die zur Ermittlung der äußerstenfalls möglichen Auswirkungen auf die betroffenen Zentren in
Stadt Mönchengladbach - Fachbereich Stadtentwicklung und Planung

Begründung zum Bebauungsplan Nr. 720/N 15
Mönchengladbach und in den Umlandkommunen im ermittelten Einzugsbereich des Einkaufszentrums
dient. Ferner zusätzlich noch eine Flächenpool-Variante (Variante 2) mit
branchenbezogenen Verkaufsflächen-Obergrenzen, die in der Addition die Gesamtverkaufsfläche
der realistischen Variante zwar übersteigen, dies aber nur als theoretische Annahme –
die Gesamtverkaufsfläche bleibt auch hier bei maximal 26.000 m², lediglich die einzelnen
Branchen erhalten mehr Puffer in ihrer Flächeninanspruchnahme. Mit dieser Variante wurde
zusätzlich eine so genannte „worst-case“-Betrachtung für einzelne Branchen in den betroffenen
Zentren durchgeführt, um eine möglichst differenzierte Darstellung der Auswirkungen bis
hinein in einzelne Branchen der potenziell betroffenen Zentren in Mönchengladbach und den
Umlandgemeinden vornehmen zu können.
Die untersuchten Varianten stellen sich hierbei wie folgt dar:
Im Ergebnis der gutachterlichen Betrachtung wird festgestellt, dass die größten Wettbewerbswirkungen
mit dem Einzelhandel in den beiden Mönchengladbacher Hauptgeschäftszentren
auftreten werden. Dies gilt insbesondere bei der Betrachtung der Flächenpool-
Variante, bei der für mehrere Sortimente Umsatz-Umverteilungsquoten von über 7% gegen
den bestehenden Einzelhandel erreicht werden, womit eine abwägungsrelevante Größe erreicht
wird.
Bezogen auf das Umland, in die Untersuchung einbezogen waren die Städte und Gemeinden
Erkelenz, Jüchen, Korschenbroich, Niederkrüchten, Schwalmtal, Viersen (Innenstadt
sowie Dülken und Süchteln), Wegberg, Willich -Zone II, sowie Brüggen, Heinsberg, Hückelhoven,
Nettetal (Lobberich und Kaldenkirchen), Tönisvorst und Wassenberg -Zone III-, erzeugt
die realistische Variante keine Umverteilungen gegen den dort vorhandenen Einzelhandel
in einer abwägungsrelevanten Größenordnung.
In den zentralen Versorgungsbereichen der Zone II werden allerdings bei den Berechnungen
im Rahmen der Flächenpool-Variante für einige Branchen, insbesondere Bekleidung und
Schreib-/ Spielwaren, in einigen Fällen deutliche Umsatzumverteilungen ermittelt. Für die
Stadt Mönchengladbach - Fachbereich Stadtentwicklung und Planung

Begründung zum Bebauungsplan Nr. 720/N 16
zentralen Versorgungsbereiche von Erkelenz, Korschenbroich, Schwalmtal, Wegberg und
Willich sind aufgrund der Umsatzrückgänge insgesamt wettbewerbliche Wirkungen und ggf.
städtebauliche Strukturanpassungen in einzelnen Lagen nicht auszuschließen. Eine Beeinträchtigung
der Funktionsfähigkeit der zentralen Versorgungsbereiche sowie deren aktueller
Versorgungsfunktion, die ausschließlich auf das jeweilige Gemeindegebiet ausgerichtet ist,
ist jedoch nicht zu erwarten.
In den sonstigen zentralen Versorgungsbereichen in Zone II sind bei individueller Betrachtung
der derzeitigen Situation negative städtebauliche Auswirkungen insgesamt nicht zu erwarten,
Wettbewerbswirkungen können jedoch eintreten.
Die zu erwartenden Umsatzumverteilungswirkungen in den zentralen Versorgungsbereichen
der Zone III liegen deutlich unter denen in Zone II. Die höchsten Umverteilungsquoten treten
auch hier in den Sortimenten Bekleidung und Schreib-/ Spielwaren auf. In den sonstigen
Branchen sind dagegen in den untersuchten Zentren und Branchen deutlich geringere Umsatzrückgänge
ermittelt worden, z.T. unterhalb der Schwelle zur Nachweisbarkeit. Insgesamt
sind in den zentralen Versorgungsbereichen der Zone III zwar Wettbewerbswirkungen zu
erwarten, unter Berücksichtigung der Vor-Ort-Situation der Einkaufslagen sowie der insgesamt
eher geringen Höhe der Umverteilungen werden diese aber nicht zu negativen städtebaulichen
Auswirkungen auf die Einkaufsbereiche bzw. Beeinträchtigungen der Funktionsfähigkeit
führen.
In der Konsequenz schlägt der Gutachter vor, in der Flächenpool-Variante die Obergrenzen
ausgewählter Sortimente zu reduzieren, die zulässige Gesamtverkaufsfläche mit 26.000 m²
aber beizubehalten:
Die Stadt Mönchengladbach folgt der Empfehlung des Gutachters und setzt die sortimentsbezogenen
Verkaufsflächenobergrenzen aus der Projektmodifikation sowie die Gesamtverkaufsfläche
von maximal 26.000 m² fest.
Stadt Mönchengladbach - Fachbereich Stadtentwicklung und Planung

Begründung zum Bebauungsplan Nr. 720/N 17
Vereinbarkeit des Planvorhabens mit den Vorgaben der Raumordnung und Landesplanung:
• Der Standort für das geplante Einkaufszentrum befindet sich innerhalb des Hauptgeschäftszentrums
Mönchengladbach, welches als Hauptzentrum gemäß § 24a LEPro
zu bewerten ist. Damit erfüllt das Planvorhaben die Vorgaben des Landesentwicklungsprogramms
Nordrhein-Westfalen, wonach Vorhaben i. S. v. § 11 Abs. 3 BauN-
VO mit zentrenrelevanten Sortimenten nur in Haupt- und Nebenzentren angesiedelt
werden dürfen (Integrationsgebot).
• Gemäß § 24a Abs. 1 LEPro dürfen großflächige Einzelhandelsvorhaben (gemäß § 11
Abs. 3 BauNVO) weder die Funktionsfähigkeit zentraler Versorgungsbereiche in der
Standortgemeinde und in Nachbargemeinden, noch die wohnortnahe Versorgung der
Bevölkerung in ihrem Einzugsbereich beeinträchtigen. Wie in der Auswirkungsanalyse
dargestellt, ist im Hauptgeschäftszentrum Mönchengladbach nicht auszuschließen,
dass Nebenlagen (z. B. Friedrichstraße, Marienhofpassage, Alter Markt) beeinträchtigt
werden und Strukturanpassungen im Einzelhandel erfolgen können. Gleichzeitig
wird innerhalb des bestehenden Einkaufsbereichs ein neuer Kundenmagnet
geschaffen, der ein großer Anker auf der Hindenburgstraße werden kann. Somit ist
von einem Anstieg der Kundenfrequenzen auch im übrigen Teil der Hindenburgstraße
auszugehen, so dass positive Kundenzuführeffekte für den bestehenden Einzelhandel
zu erwarten sind und damit eine Attraktivitätssteigerung der Einkaufslage
einhergeht. Insofern wird der Einkaufsbereich aufgewertet und etwaige Wirkungen
der Ansiedlung werden sich relativieren.
Im Hauptgeschäftszentrum Rheydt sind auf Basis der relativ hohen Umverteilungsquoten
in den Hauptbranchen des Einkaufsbereichs wettbewerbliche Auswirkungen
in der gesamten Standortlage wahrscheinlich. Insbesondere im Standortbereich
Hauptstraße und in Randbereichen können sich bereits seit einiger Zeit faktisch vollziehende
städtebauliche Strukturanpassungen und Veränderungsprozesse beschleunigen.
Die im Rahmen des Innenstadtentwicklungskonzeptes geplanten bzw. bereits eingeleiteten
Maßnahmen für das Rheydter Zentrum werden stabilisierend auf die Prozesse
wirken und sind damit zur Gegensteuerung bzw. Neupositionierung der Einzelhandelslage
geeignet. Eine Beeinträchtigung der Funktionsfähigkeit des Zentrums
sowie der Versorgungsfunktion für das südliche Stadtgebiet ist aber auszuschließen.
Im überörtlichen Einzugsgebiet sind in einigen zentralen Versorgungsbereichen zum
Teil spürbare Umsatzumverteilungen zu erwarten, womit wettbewerbliche Wirkungen
nicht auszuschließen sind. Eine Beeinträchtigung der Funktionsfähigkeit der einzelnen
Lagen sowie deren aktueller Versorgungsfunktion, die i. d. R. auf das jeweilige
Gemeindegebiet ausgerichtet ist, ist unter der Prämisse der Verkaufsflächenreduzierung
in der Flächenpool-Variante bei Bekleidung und Schreib-/ Spielwaren aber nicht
zu erwarten.
Zur Bewertung des Kongruenzgebotes gemäß § 24a Abs. 2 LEPro ist die Kaufkraft der Gesamtstadt
heranzuziehen, da der Standort eine gesamtstädtische Versorgungsfunktion einnehmen
wird und innerhalb des Hauptzentrums Mönchengladbach liegt. Der Umsatz des
Planvorhabens übersteigt in keiner Branche die vorhandene Kaufkraft in der Stadt Mönchengladbach,
womit das Vorhaben den Regelungen des LEPro entspricht.
Der Gutachter hat sich in der Auswirkungsanalyse auf die Hauptzentren in den Kommunen
sowie sonstige zentrale Versorgungsbereiche bezogen, die hinsichtlich ihrer Versorgungsbedeutung
über die reine Nahversorgung hinausgehen.
In der Auswirkungsanalyse wurde beispielhaft das Stadtteilzentrum in Viersen-Süchteln in
die Untersuchung einbezogen. Hier befinden sich vergleichbare projektrelevante Verkaufsflächengrößen
im kurzfristigen Bedarfsbereich. Für das Stadtteilzentrum in Süchteln sind
infolge der geringen Sortimentsüberschneidungen mit dem Planvorhaben nur sehr geringe
Stadt Mönchengladbach - Fachbereich Stadtentwicklung und Planung

Begründung zum Bebauungsplan Nr. 720/N 18
bis rechnerisch nicht nachweisbare Umsatzumverteilungen zu ermitteln. Eine städtebauliche
Beeinträchtigung für das Stadtteilzentrum wurde insgesamt nicht abgeleitet.
In Analogie hierzu wurde gutachterlich prognostiziert, dass Gleiches auch für die Stadtteilzentren
Willich-Anrath und -Schiefbahn gilt. Diesbezüglich erfolgte im Rahmen des Verfahrens
eine ergänzende Betrachtung des Gutachters zu den vorgenannten Stadtteilzentren
(Anlage 2 zur Auswirkungsanalyse zur Ansiedlung eines Einkaufszentrums in Mönchengladbach).
Für das Stadtteilzentrum Willich-Anrath ist lediglich bei der Flächenpool-Variante eine Umverteilungsquote
in abwägungsrelevanter Größe gegenüber dem bestehenden Einzelhandel
bei den Branchen Schreib- und Spielwaren sowie Bekleidung zu erwarten. In den übrigen
Warengruppen liegen die Umsatzumverteilungsquoten deutlich darunter bzw. sind rechnerisch
nicht mehr nachweisbar. Unter Berücksichtigung der Projektmodifikation (s. Tabelle S.
14) liegen die Umverteilungsquoten unterhalb der abwägungsrelevanten Größe bzw. für das
Sortiment Bekleidung an deren Grenze.
Aufgrund der geringen Höhe der Umsatzumverteilungen bzw. der geringen Anzahl der betroffenen
Branchen ist für das Stadtteilzentrum Anrath mit keinen städtebaulichen Beeinträchtigungen
zu rechnen. Bei Umsetzung der empfohlenen Projektmodifikation werden
Magnetbetriebe des Zentrums nur geringfügig tangiert und für klein- und mittelflächige Betriebe
im Bekleidungsbereich sind keine wesentlichen Schwächungen zu erwarten, welche
zu einer Veränderung der Versorgungsstruktur oder Versorgungsfunktion des Zentrums führen
könnten. Somit sind insgesamt auch keine Einschränkungen der Entwicklungsmöglichkeit
für das Stadtteilzentrum zu erwarten.
Für das Stadtteilzentrum Willich-Schiefbahn ist ebenfalls nur bei der Flächenpool-Variante
eine Umsatzumverteilung in abwägungsrelevanter Größe im Bereich Bekleidung zu ermitteln.
Bezogen auf die anderen Branchen wurden deutlich geringere Umsatzumverteilungen
ermittelt bzw. sind aufgrund des geringen Einzelhandelsbesatzes keine rechnerischen
Nachweise möglich. Unter Berücksichtigung der Projektmodifikation ergibt sich bei der Branche
Bekleidung eine Umverteilungsquote an der Grenze zur Abwägungsrelevanz. Für das
Stadtteilzentrum Schiefbahn sind äußerst geringe Umsatzumverteilungen zu prognostizieren.
Die Betroffenheit im Bereich Bekleidung wird voraussichtlich nicht zu städtebaulichen Beeinträchtigungen
im Zentrum führen, da sich die Effekte auf verschiedene, klein- und mittelflächige
Betriebe verteilen. Darüber hinaus ist davon auszugehen, dass das Stadtteilzentrum
seiner Versorgungsfunktion für den Stadtteil nachkommen kann. Der geplante Neubau eines
Lebensmittelsupermarktes, bei gleichzeitiger Vergrößerung des Standortes, dürfte zu einer
Verbesserung der Nahversorgungsfunktion und darüber hinaus auch zur Sicherung der Gesamtstruktur
des Stadtteiles beitragen.
Vor dem Hintergrund der stadtteilbezogenen Versorgungsfunktion ist insgesamt keine Einschränkung
der Entwicklungsmöglichkeit für den zentralen Versorgungsbereich von Schiefbahn
abzuleiten.
Zusammenfassend ist festzustellen, dass das Planvorhaben unter der Prämisse der Verkaufsflächenreduzierung
(Projektmodifikation) bei den Sortimenten Bekleidung und Schreib-/
Spielwaren (s. Abb. S. 15 Fazit Empfehlungen zur Projektmodifikation) den Vorgaben des
Gesetzes zur Landesentwicklung (LEPro) entspricht. Es ist davon auszugehen, dass das
Hauptgeschäftszentrum Mönchengladbach seine Versorgungsbedeutung sichern und zudem
ausbauen kann.
Sondergebiet – Einkaufszentrum (SO EKZ)
Entsprechend des städtebaulichen Konzeptes zur Neuordnung und städtebaulichen Aufwertung
des zentralen Bereiches der Innenstadt ist die Errichtung eines an aktuelle Benutzerbedürfnisse
und Marksituation ausgerichteten Einkaufszentrums vorgesehen. Zulässig ist innerhalb
des festgesetzten Sondergebietes ausschließlich nur ein einziges Einkaufszentrum.
Die Größe des Grundstücks und die städtebaulich vertretbare Dichte an dieser innerstädtischen
Stelle ermöglichen innerhalb dieses Zentrums die Realisierung von ca. 26.000 m² Verkaufsfläche.
Stadt Mönchengladbach - Fachbereich Stadtentwicklung und Planung

Begründung zum Bebauungsplan Nr. 720/N 19
Das geplante Einkaufszentrum liegt zentral im Hauptgeschäftszentrum Mönchengladbach,
das sich im Wesentlichen entlang der Hindenburgstraße zwischen Alter Markt und Europaplatz
erstreckt. Der Standort erfährt durch die Nachnutzung des Theaterareals und der des
angrenzenden Lichthofes eine für die Innenstadtentwicklung wichtige Aufwertung. Mit seinem
direkten Anschluss an die Haupteinkaufslage (1a-Lage) trägt die Planung maßgeblich
dazu bei, den zentralen Versorgungsbereich Innenstadt Mönchengladbach nachhaltig zu
stärken. Es wird damit ein Beitrag geleistet, durch die zu erwartende Attraktivitätssteigerung
und Stärkung des Hauptgeschäftszentrums, die oberzentrale Versorgungsfunktion dieses
Bereiches für die Gesamtstadt zu stärken. Dies geschieht, wie oben dargelegt, auf Basis der
gutachterlichen Untersuchungen in einer für die Versorgungsbereiche der Stadt Mönchengladbach
und der umliegenden Städte und Gemeinden in verträglichen Art und Weise.
Gemäß § 11 Abs. 3 BauNVO ist für die Neuansiedlung von großflächigem Einzelhandel die
Ausweisung eines Kern- oder Sondergebietes erforderlich. Da sich die Nutzung eines Einkaufszentrums
mit Reglementierung der maximal zulässigen Verkaufsflächen wesentlich von
einem Kerngebiet nach den § 7 BauNVO unterscheidet, ist demzufolge ein Sondergebiet
festgesetzt, in dem ausschließlich nur ein „Einkaufszentrum“ im Sinne von § 11 Abs. 3
BauNVO mit max. 26.000 m² Verkaufsfläche (VK) und ergänzende Nutzungen zulässig ist. .
Die getroffenen Festsetzungen entsprechen den zukünftigen Nutzungs- und Flächenansprüchen
an einen derartigen innerstädtischen Einzelhandelsstandort. Dementsprechend werden
neben der Hauptnutzung der Einzelhandelsbetriebe auch Schank- und Speisewirtschaften,
sonstige nicht störende Gewerbebetriebe, konsumnahe Dienstleistungen, die dem Einkaufszentrum
zugeordneten Anlagen für die Verwaltung, Büros und Praxen, Stellplätze sowie Nebenanlagen
für den durch die Nutzung innerhalb des Sondergebietes verursachten Bedarf
als zulässig festgesetzt.
Zur Sicherstellung der in dem Nahversorgungs- und Zentrenkonzept der Stadt Mönchengladbach
dargestellten Grundsätze der Entwicklung der Versorgungsbereiche wird für die
geplanten Einzelhandelsbetriebe eine maximale Verkaufsfläche (VK) von insgesamt
26.000 m² festgesetzt.
Im Einzelnen werden auf Grundlage der Auswirkungsanalyse für die jeweiligen Sortimente
Verkaufsflächenobergrenzen festgesetzt. Für die festgesetzten Branchen/ Sortimente erfolgte
ein Abgleich mit der im Rahmen der Erstellung des Nahversorgungs- und Zentrenkonzeptes
für die Stadt Mönchengladbach entwickelten Sortimentsliste. Vor dem Hintergrund des
geplanten Einkaufszentrums mit der Berücksichtigung der bereits ansässigen Verkaufsflächen
in der Theatergalerie und dem Lichthof wird die gutachterlich entwickelte ortsspezifische
Branchensystematik mit den entsprechenden Branchen und Sortimenten in die textlichen
Festsetzungen aufgenommen.
Durch die Zulassung von Schank- und Speisewirtschaften wird dem vorgesehenen Konzept
entsprochen, im Einkaufszentrum durch gastronomische Angebote geeignete Aufenthalts-
und Kommunikationsbereiche zu schaffen. Eine Begrenzung der Nutzflächen für Gastronomie
bedarf es nicht. Die Flächen solcher gastronomischer Nutzungen nehmen innerhalb vergleichbarer
Einkaufszentren eine untergeordnete Rolle ein. Die überbaubaren Flächen lassen
auf den vier vorgesehenen Handelsebenen neben den maximal zulässigen Verkaufsflächen
und den sonstigen Nutzflächen der Einzelhandelsbetriebe nur noch begrenzt weitere
Nutzungen zu. Eine spätere Umnutzung gastronomischer Flächen zu weiteren Verkaufsflächen
ist durch die im Bebauungsplan festgesetzte maximale Verkaufsfläche von 26.000 m²
ausreichend begrenzt.
Zur Abrundung des Nutzungskonzeptes werden zudem sonstige nicht störende Gewerbebetriebe,
konsumnahe Dienstleistungen, die dem Einkaufszentrum zugeordneten Anlagen für
die Verwaltung sowie Büros und Praxen zugelassen. Dieser multifunktionale Ansatz soll zur
Belebung des Einkaufszentrums beitragen und die Verzahnung mit den bestehenden Nutzungen
in der Innenstadt fördern.
Stadt Mönchengladbach - Fachbereich Stadtentwicklung und Planung

Begründung zum Bebauungsplan Nr. 720/N 20
Spielhallen, Wettbüros und ähnliche Einrichtungen, Betriebe mit Darstellung sexueller Handlungen
und Sexkinos, Einzelhandelsbetriebe, deren Zweck auf den Verkauf von Artikeln mit
sexuellem Charakter ausgerichtet ist, sowie Bordelle und bordellartige Betriebe sind unzulässig,
weil sie sich nicht in die vorhandene und die beabsichtigte Umgebungsstruktur einfügen.
Die bestehenden und geplanten Nutzungen im Plangebiet sowie in dessen Umgebung
in Verbindung mit der Schaffung einer durchgehenden Fußgängerzone und des geplanten
Platzes am Sonnenhaus sollen eine attraktive Situation und Aufwertung dieses zentralen
Innenstadtbereiches entstehen lassen. Die Nutzungen und Bereiche im Geltungsbereich
sowie darüber hinaus sollen zu einem ansprechendem, von allen Bevölkerungsgruppen angenommenen
Stadtraum werden. Die o.g. Nutzungen würden dieser Zielsetzung entgegenstehen
und statt der funktionalen Aufwertung des Innenstadtbereiches zu einem „Tradingdown-Effekt“
führen.
Die Festsetzung des Bebauungsplanes zum Ausschluss von Spielhallen oder ähnlichen Nutzungen
innerhalb des Einkaufszentrums berührt die eigentumsrechtlichen Belange eines
Grundstückseigentümers innerhalb des Plangebietes. Denn im östlichen Teil des festgesetzten
Sondergebietes befindet sich ein 159 m² großes Grundstück, das mit einer Spielhalle
bebaut ist. Die Nutzung wird bislang als Teil der Einkaufspassage „Lichthof“ über den Lichthof
erschlossen. Die mit der Umsetzung des Bebauungsplanes verbundenen Maßnahmen
im Sondergebiet stellen somit einen Eingriff in Eigentumsrechte Dritter dar. Die Stadt Mönchengladbach
als Plangeberin ist sich dessen bewusst und ist bemüht, eine Einigung mit den
betroffenen Eigentümern und Pächtern herbei zu führen. Diesbezüglich werden parallel und
nachlaufend zur Aufstellung des Bebauungsplanes Gespräche mit dem Eigentümer geführt,
um mögliche gemeinsame Schritte vorzubereiten und notwendige vertrags- und eigentumsrechtliche
Regelungen zu definieren.
Kommt es zu einer vertraglichen Einigung, so kann der Bebauungsplan in vollem Umfang
umgesetzt werden. Kommt es nicht zu einer Einigung, so verbleibt es zunächst beim Bestandsschutz
für die Spielhalle, die notfalls über ein Notwegerecht erschlossen werden
muss. Für diesen Fall wird die Stadt die Möglichkeit prüfen, mittels eines Umlegungsverfahrens
die Umsetzung der Planung zu ermöglichen. In einem Umlegungsverfahren werden
gemäß § 45 Abs. 1 BauGB bebaute und unbebaute Grundstücke in der Weise neu geordnet,
dass nach Lage, Form und Größe für die bauliche oder sonstige Nutzung zweckmäßig gestaltete
Grundstücke entstehen.
Dieses im Baugesetzbuch gesetzlich geregelte Verfahren bietet die Chance, in einem strukturierten
und transparenten Verfahren im Interesse Aller, gemeinsame Lösungen zu finden,
die zu einer Verwirklichung des Bebauungsplanes führen. Die Umlegung kann durch eine
Zuteilung von Grundstücken innerhalb oder außerhalb des Umlegungsgebietes sowie ggf.
einen Wertausgleich durch Zahlung erfolgen.
In dem einzuleitenden Umlegungsverfahren wird angestrebt, die persönlichen Interessen der
Beteiligten zu berücksichtigen und eine einvernehmliche Lösung mit den Beteiligten zu erreichen.
Eine Spielhalle in diesem Bereich des Plangebietes entspricht – wie oben dargelegt - nicht
den städtebaulichen Zielvorstellungen, so dass es nicht angezeigt ist, für die Spielhalle eine
gesonderte Festsetzung oder eine ausnahmsweise Zulässigkeit vorzusehen.
Die für das Vorhaben erforderlichen Stellplätze sowie Nebenanlagen sind für den durch die
Nutzung im Bereich des Sondergebietes verursachten Bedarf zulässig. Hierdurch wird die
Unterbringung des ruhenden Verkehrs überwiegend am Ort des Bedarfes gewährleistet und
somit zusätzlicher Parksuchverkehr in der Innenstadt vermieden.
Kerngebiet
Der innerhalb des Geltungsbereiches liegende Bereich nördlich der Hindenburgstraße wird in
Fortschreibung des gültigen Planungsrechtes als Kerngebiet festgesetzt. Dieses Kerngebiet
ist Teil des zentralen Versorgungsbereiches Mönchengladbachs und übernimmt somit in
Kombination mit den umliegenden Kerngebieten die Funktion, die Unterbringung von Handelsbetrieben
sowie der zentralen Einrichtungen der Wirtschaft, der Verwaltung und der Kultur
an zentraler Stelle der Innenstadt zu ermöglichen.
Stadt Mönchengladbach - Fachbereich Stadtentwicklung und Planung

Begründung zum Bebauungsplan Nr. 720/N 21
Entsprechend der städtebaulichen Zielsetzung sind in dem Kerngebiet gemäß § 7 BauNVO
generell die kerngebietstypischen Nutzungen zulässig. Spielhallen, Wettbüros und ähnliche
Einrichtungen, Betriebe mit Darstellung sexueller Handlungen sowie Sexkinos und Einzelhandelsbetriebe,
deren Zweck auf den Verkauf von Artikeln mit sexuellem Charakter ausgerichtet
sind, sind vor allem deshalb unzulässig, weil sie sich nicht in die vorhandene und die
beabsichtigte Umgebungsstruktur einfügen. Ebenso sind Bordelle und bordellartige Betriebe
aus bereits o.g. Aspekten ebenfalls ausgeschlossen.
Dies geschieht vor dem Hintergrund der an diesem Standort vorliegenden besonderen städtebaulichen
Gründe für die Ausschlüsse dieser Nutzungen. Im Einzelnen sind dies:
- Stärkung des vorhandenen Hauptgeschäftszentrums
Das Plangebiet liegt im Zentrum des Hauptgeschäftszentrums (A1-Zentrum) von Mönchengladbach.
Gemäß dem städtischen Nahversorgungs- und Zentrenkonzept, Stand 2007, wird
die identitätsstiftende Wirkung des A1-Zentrums durch verschiedene Faktoren (historische
Struktur, Einzelhandels- und Dienstleistungsmix etc.) geprägt, die es zu erhalten, zu stärken
und zu profilieren gilt.
- Verhinderung einer Abwertung des Stadtquartiers und Verdrängung von Nutzungen
Die negativen Auswirkungen der genannten Nutzungen liegen in erster Linie in dem Verdrängungseffekt
gegenüber den anderen Hauptnutzungen wie Einzelhandel, Dienstleistung,
Gastronomie, Gewerbe etc.. Dieser sog. Trading-down-Effekt entsteht durch die Konkurrenz
zwischen Betrieben mit typischerweise geringem Investitionsbedarf und vergleichsweise hoher
Ertragsstärke (z.B. Spielhallen).
Durch massive Ansiedlungsversuche von Spielhallen, Sex-Shops u.ä. droht die Gefahr der
Verödung. Die Kunden der Spielhallen stellen zudem nur in beschränktem Maße eine potentielle
Kundschaft für die benachbarten Läden und die Gastronomiebetriebe dar. Die Häufung
von Spielhallen, Sexshops u. ä. fördert somit den Abwärtstrend der Geschäftslagen und die
Wertminderung des gesamten Immobilienstandortes und somit Leerstand.
Die innerstädtischen Geschäftslagen, die durch ihre Ladenlokale mit ausstellenden, einladenden
Schaufenstern oder einladenden Gastronomiebetrieben entlang eines öffentlichen
Straßenraums erst ihr Potential entwickeln, werden durch z. B. Spielhallenfronten in ihrer
Vitalität gestört.
Mit den Festsetzungen zum Ausschluss der vorweggenannten Nutzungen erfolgen keine
Verdrängungsprozesse innerhalb des Stadtgebietes, da hier nur für einen kleinen räumlichen
Teilbereich, in dem keine dieser Vergnügungsstätten vorhanden sind, die heute vorhandene
durch Einzelhandels- und Bürunutzungen geprägte Nutzungsstruktur gesichert und gestärkt
werden soll. Mit dem Ausschluss der o. a. Vergnügungsstätten und Gewerbebetriebe wird
die Zweckbestimmung der Kerngebiete nicht beeinträchtigt, weil Kerngebiete gemäß § 7
Abs. 1 BauNVO vorwiegend der Unterbringung von Handelsbetrieben sowie der zentralen
Einrichtungen der Wirtschaft, der Verwaltung und der Kultur dienen und nicht zwangsläufig
auch ein Gepräge von Vergnügungsstätten aufweisen müssen.
Sonstige Wohnungen gemäß § 7 Abs. 2 Nr. 7 BauNVO sind ab dem zweiten Obergeschoss
allgemein zulässig. Diese Festsetzung wurde aus dem Bebauungsplan Nr. 197/III übernommen.
Damit wird eine, an einem solch zentralen innerstädtischen Standort gewünschte städtebauliche
Nutzungsmischung ermöglicht. Eine Beibehaltung der vorzufindenden Wohnnutzung
trägt maßgeblich zur Belebung der Innenstadt außerhalb der Öffnungszeiten von Büro-
und Einzelhandelsnutzungen bei.
6.2 Maß der baulichen Nutzung
Das Maß der baulichen Nutzung wird für diesen Bebauungsplan durch die Grundflächenzahl
(GRZ), Gebäude- (GH) sowie Wandhöhen (WH) über Normalhöhennull (NHN) definiert.
Sondergebiet – Einkaufszentrum (SO EKZ)
Grundflächenzahl
Das im Bebauungsplan festgesetzte Maß der baulichen Nutzung für das Sondergebiet Einkaufszentrum,
mit einer Grundflächenzahl (GRZ) von 1,0 orientiert sich an der dem Bebau-
Stadt Mönchengladbach - Fachbereich Stadtentwicklung und Planung

Begründung zum Bebauungsplan Nr. 720/N 22
ungsplan zugrunde liegenden städtebaulichen und architektonischen Planung und den Flächenanforderungen
der vorgesehenen Nutzungen. Im Bereich des bestehenden Parkhauses
an der Steinmetzstraße ist derzeit bereits eine vollständige Überbauung des Grundstückes
gegeben. Das Maß der baulichen Nutzung entspricht mit den Festsetzungen dem bestehenden
Planungsrecht mit einer GRZ-Ausweisung von 1,0.
Mit einer GRZ von 1,0 liegt die festgesetzte Grundflächenzahl um 0,2 höher, als die in § 17
Abs. 1 BauNVO festgelegte Obergrenze für Sonstige Sondergebiete.
Für das geplante Einkaufszentrum ist die Festsetzung einer Geschossflächenzahl (GFZ) als
Höhenbegrenzung nicht sinnvoll, da die üblichen Handelsgeschosse eine Geschosshöhe
von vier bis fünf Metern und mehr erreichen können. Die Höhenentwicklung wird daher über
Gebäude- und Wandhöhen sichergestellt. Die in § 17 Abs. 1 BauNVO festgelegte Obergrenze
der GFZ für sonstige Sondergebiete von 2,4 wird im Bereich des Einkaufszentrums mit
fünf Vollgeschossen überschritten. Da jedoch aufgrund der Anpassung des Gebäudes in die
vorhandene Topographie die untersten zwei Erdgeschosse teilweise in das Gelände eingefügt
werden und die Höhenentwicklung des Einkaufszentrums sich zudem dem Höhenverlauf
der umgebenden Straßen anpasst, ist die zulässige Überschreitung in dieser innerstädtischen
Lage städtebaulich verträglich. Die damit realisierbare Dichte entspricht der vorhandenen
baulich-räumlichen Struktur mit einer Ausnutzung der Grundstücke entsprechend einer
GFZ von bis zu 5,0. Die Verdichtung ist im Sinne einer Innenentwicklung an dieser Stelle
sinnvoll und notwendig, um diesen Standort seiner zentralen Funktion entsprechend attraktiv
weiterentwickeln zu können.
Die geforderten Voraussetzungen gemäß § 17 Abs. 2 BauNVO zur Überschreitung der
Obergrenzen der GRZ und GFZ liegen vor:
Erfordernis durch besondere städtebauliche Gründe:
Das Plangebiet umfasst Grundstücke, die heute bereits fast vollständig überbaut sind und
deren nicht überbaute Restflächen vollständig versiegelt sind. An dieser zentralen Lage innerhalb
der Fußgängerzone kann ein Einkaufszentrum nicht mit vorgelagerten Stellplatzflächen
realisiert werden. Das Konzept des Investors sieht daher vor, dass die notwendigen
Stellplätze und darüber hinaus auch die Anlieferungsbereiche in das Gebäude integriert werden.
Einen Bedarf für Freiflächen gibt es nicht, zumal in dem Sondergebiet keine Wohnungen
zugelassen sind. Das Einkaufszentrum ist ein kompaktes Gebäude, das keine nicht
überbaubaren Grundstücksflächen erfordert. Es beherbergt ausschließlich kerngebietstypische
Nutzungen (das Sondergebiet wird nur wegen der erforderlichen Verkaufsflächenbeschränkungen
festgesetzt), so dass die Festsetzung einer GRZ von 1,0, wie sie nach § 17
Abs. 1 BauNVO für Kerngebiete zulässig ist, städtebaulich gerechtfertigt ist. Trotz seiner
Kompaktheit gewährleistet es wegen seiner vielfältigen Eingänge und der inneren Erschließung
eine hohe fußläufige Durchlässigkeit.
Durch das neue Gebäude werden die in der Umgebung vorhandenen Blockstrukturen aufgenommen
und die städtebauliche Integration des Baukörpers in die bestehende Struktur sichergestellt.
In Anlehnung an diese vorhandene Maßstäblichkeit der umliegenden, als Kerngebiete
festgesetzten Bereiche der Innenstadt, wird im Sondergebiet eine höhere Dichte, als
die in § 17 BauNVO für Sondergebiete vorgesehene, festgesetzt. Dies trägt der herausragenden
Lage des Plangebietes in der Innenstadt von Mönchengladbach Rechnung. Um dem
besonderen Potential der Fläche gerecht zu werden, ist eine intensive bauliche Nutzung anstelle
der derzeit teilweise untergenutzten bzw. handelsfunktional- und stadtgestalterisch
nicht mehr zeitgemäßen Nutzungen städtebaulich erforderlich.
Demzufolge werden o.a. städtebauliche Grundsätze bei der dem Bebauungsplan zugrunde
liegenden Planung umfassend berücksichtigt.
Ausgleichende Umstände und Maßnahmen:
Die vorhandene hervorragende Anbindung an den ÖPNV sowie die verkehrsgünstige Lage
des Grundstückes stellen einen wesentlichen, vorhandenen ausgleichenden Umstand dar,
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Begründung zum Bebauungsplan Nr. 720/N 23
mit dem mögliche Nachteile einer hohen Verdichtung, insbesondere die Erzeugung eines
erhöhten Verkehrsaufkommens, ausgeglichen werden. Die bei einer Planung auf der „grünen
Wiese“ erforderlichen Verkehrswege und die damit verbundenen Emissionen können bei der
Nutzung dieses innerstädtischen Grundstückes vermieden werden.
Als ein die höhere Verdichtung ausgleichender Umstand ist der in südlicher Richtung sich
befindende innerstädtische Hans-Jonas-Park zu nennen.
Anforderungen an gesunde Wohn- u. Arbeitsverhältnisse:
Bei der für das Plangebiet vorgesehenen neuen baulichen Nutzung mit einem attraktiven
Einkaufszentrum mit hoher architektonischer Qualität werden die allgemeinen Anforderungen
an gesunde Arbeitsverhältnisse eingehalten. In dem geplanten Sondergebiet ist keine
Wohnnutzung vorgesehen.
Darüber hinaus werden durch die Festsetzung von maximalen Wand- bzw. Gebäudehöhen
und durch die einzuhaltenden Abstandflächen die maßgebenden Faktoren zur Berücksichtigung
der Belange der umliegenden Bebauung, wie z. B. Belichtung, Belüftung und Besonnung,
umfassend berücksichtigt und somit die allgemeinen Anforderungen an gesunde
Wohn- und Arbeitsverhältnisse gewahrt.
Vermeidung nachteiliger Auswirkungen auf die Umwelt:
Um nachteilige Auswirkungen auf die Umwelt einschätzen zu können, wurden im Rahmen
des Verfahrens die einzelnen Schutzgüter betrachtet und die Ergebnisse in einem Umweltbericht,
der als gesonderter Teil der Begründung beigefügt ist, zusammengefasst. Durch die
gemäß § 1a BauGB vorgeschriebene Verpflichtung zum Ausgleich der mit der Planung verbundenen
Umweltauswirkungen ist davon auszugehen, dass die Belange der Umwelt in ihrer
Gesamtheit eine ausreichende Berücksichtigung finden. Da für die Flächen im Geltungsbereich
dieses Bebauungsplanes bereits in den bislang gültigen Durchführungs- bzw. Bebauungsplänen
eine vollständige bauliche bzw. verkehrliche Nutzung ausgewiesen und auch
realisiert ist, ist keine Eingriffs- und Ausgleichsbilanzierung vorzunehmen. Gemäß § 1a
BauGB ist ein Ausgleich nicht erforderlich, soweit die Eingriffe bereits vor der planerischen
Entscheidung erfolgt sind oder zulässig waren.
Befriedigung der Bedürfnisse des Verkehrs:
Für den Pkw-Individualverkehr sowie für den Fuß- und Radverkehr besteht bereits derzeit
über die an das Plangebiet angrenzenden drei Straßen eine gute Erreichbarkeit des Grundstückes.
Um den fußläufigen Verkehr zu stärken, wird die Fußgängerzone in der Hindenburgstraße
vervollständigt und die Viersener Straße in Teilen für den Kfz-Verkehr gesperrt.
Darüber hinaus ist eine hervorragende Erschließung des Plangebietes durch den öffentlichen
Personennahverkehr (ÖPNV) über die direkt am Plangebiet befindliche Haltestelle
„Stepgesstraße“ sowie die Nähe zum Hauptbahnhof gegeben.
Die umliegenden Knotenpunkte, welche durch die Verkehre aus dem geplanten Einkaufszentrum
sowie dem Rückbau der Viersener Straße zusätzlich belastet werden, werden vor
Baubeginn des Vorhabens entsprechend ertüchtigt.
Damit kann überall eine mindestens ausreichende Verkehrsqualität gewährleistet werden.
Im Sinne eines sparsamen und schonenden Umgangs mit Grund und Boden werden im
Plangebiet keine ebenerdigen Stellplätze ausgewiesen. Die bauordnungsrechtlich nachzuweisenden
Stellplätze werden in dem bestehenden Parkhaus Theatergalerie sowie in den
Parkebenen auf dem geplanten Einkaufszentrum nachgewiesen.
Nichtentgegenstehen sonstiger öffentlicher Belange:
Sonstige öffentliche Belange stehen einer Überschreitung der Obergrenzen des § 17 BauN-
VO nicht entgegen. Die Ver- und Entsorgung ist bereits gegenwärtig gesichert und wird auch
weiterhin durch die entsprechenden Versorgungsträger sichergestellt.
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Begründung zum Bebauungsplan Nr. 720/N 24
Traufhöhen / Wandhöhen / Gebäudehöhen
Zur hinreichenden Sicherung der städtebaulich gewünschten Raumbildung und der Proportionen
zwischen den angrenzenden Straßen und Gebäuden werden im Bereich des Sondergebietes
Wandhöhen als Mindest- und Höchstmaß festgesetzt. Diese Wandhöhen gelten für
alle Außenwände von Gebäuden. Die Festsetzungen der Wandhöhen erfolgen unter Berücksichtigung
der vorhandenen Topographie und gewährleisten die Integration in das städtebauliche
Gefüge.
Im Bereich der Hindenburgstraße 109 wird planungsrechtlich die Möglichkeit geschaffen, die
bestehende Bebauung durch das dort bis an die Hindenburgstraße heranreichende Einkaufszentrum
zu ersetzen. Um die städtebaulich prägende Kante der Hindenburgstraße im
Zusammenspiel mit der angrenzenden Bebauung zu sichern, wird entlang der Straßenverkehrsfläche
eine Spanne für die zulässige Traufhöhe von 71,0 m ü.NHN bis 73,0 m ü.NHN
festgesetzt. Diese Höhen orientieren sich an dem nordöstlich angrenzenden Nachbargebäude.
Damit kann sichergestellt werden, dass die städtebaulich gewollte Höhenentwicklung
entlang der Hindenburgstraße im Zusammenspiel zwischen einer Neubebauung und dem
Bestand erhalten bleibt. Um dieses Ziel zusätzlich zu stärken, ist zur Sicherung der gewünschten
städtebaulichen Ordnung in nördlicher Richtung das Einkaufszentrum durch die
Festsetzung von Wand- und Gebäudehöhen und Baugrenzen in Verbindung mit der festgesetzten
zulässigen Tiefe der Abstandfläche (siehe 6.3) hochgestaffelt. Dies trägt dazu bei,
die städtebauliche Silhouette an der Hindenburgstraße im Einklang mit dem angrenzenden
Kerngebiet zu sichern.
Im Einklang mit der ansteigenden Hindenburgstraße und den Höhen der Bestandsgebäude
in der direkten Umgebung von ca. 70,0 bis 82,5 m ü.NHN sind für das Einkaufszentrum
Wandhöhen von 71,5 bis maximal 83,0 m ü.NHN festgesetzt. Im rückwärtigen Bereich der
Bebauung Hindenburgstraße 111 wird unter Berücksichtigung der bestehenden Bebauung
eine maximale Wandhöhe von 67 m ü.NHN festgesetzt.
Im Bereich Ecke Viersener Straße / Hindenburgstraße sind die Wandhöhen als Mindest- und
Höchstmaß mit 80,0 bis 83,0 m ü.NHN für das Einkaufszentrum festgesetzt. Dies schafft
eine städtebauliche Anpassung an die ca. 82,5 m ü.NHN hohe, gegenüberliegende Bestandsbebauung
(C&A-Gebäude).
Die festgesetzte maximale Gebäudehöhe von 77,5 m ü.NHN im Bereich des bestehenden
Parkhauses an der Steinmetzstraße umfasst die derzeitige Höhe sowie eine Option, ein bis
zwei Parketagen aufzustocken. Diese Gebäudehöhe dient einer adäquaten Höhenentwicklung
in Übereinstimmung mit der Topographie der Steinmetzstraße von dem östlich angrenzenden
Bestandsgebäude zum geplanten Einkaufszentrum.
Im Verlauf der ansteigenden Steinmetzstraße werden die Wandhöhen analog der Wandhöhen
entlang der Viersener Straße mit 80,0 bis 83,0 m ü.NHN festgesetzt.
Die vorhandene Bebauung an der gegenüberliegenden Seite der Steinmetzstraße weist mit
ca. 78,5 bis ca. 81,0 m eine vergleichbare Höhenentwicklung gegenüber dem Einkaufszentrum
auf.
In Bezug auf die ausgedehnten Fassadenabschnitte des Einkaufszentrums werden zur Qualifizierung
der Gestaltung sowie hinsichtlich einer Verträglichkeit gegenüber der bestehenden
Bebauung ausnahmsweise zurückversetzte höhere Außenwände ermöglicht. Um die optische
Wahrnehmung dieser höheren Wände aus dem Straßenraum heraus zu verringern sowie
die Verträglichkeit zu sichern, sind die zurückversetzten Außenwände gegenüber den
zugehörigen darunterliegenden Außenwänden um das Maß der Differenz zu der entsprechend
festgesetzten maximalen Wandhöhe zurückzuversetzen. Die maximal mögliche Höhe
für zurückversetzte Wände wird durch die festgesetzte Gebäudehöhe begrenzt.
Ausgenommen von dieser Regelung des Rücksprungs sind Bereiche, in denen eine zurückversetzte
Außenwand im spitzen Winkel auf die zugehörige Außenwand trifft und mit dieser
verschnitten wird, da hier ein linearer Abstand nicht möglich ist. Um diese Bereiche einzugrenzen
wird die Länge auf maximal 20,0 m beschränkt.
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Begründung zum Bebauungsplan Nr. 720/N 25
Aufgrund der Flächenausdehnung des Einkaufszentrums ist zusätzlich zu den Wandhöhen,
die für die Außenwände des Gebäudes gelten, eine maximale Gebäudehöhe mit 83,0 m
ü.NHN festgesetzt. Diese Festsetzung sichert die Höhenbegrenzung des gesamten Gebäudes
auf ein städtebaulich verträgliches Maß. Damit ist auch sichergestellt, dass bei der ausnahmsweise
zulässigen Überschreitung der Wandhöhen die städtebaulich gewollte Gesamthöhe
für die Neubebauung eingehalten wird.
Mit den Festsetzungen zu den Wand- und Gebäudehöhen in Verbindung mit den Festsetzungen
zu abweichender Bauweise und Abstandflächen (s. 6.3) werden eine dem Standort
entsprechend angemessene Höhenentwicklung festgeschrieben und negative Auswirkungen
für die Umgebung ausgeschlossen. Nachbarschaftliche Belange werden im gesamten Plangebiet
umfassend berücksichtigt.
Technische Aufbauten, Treppenhäuser und Aufzüge
An diesem innerstädtischen Standort ist es städtebaulich angestrebt, die Dachlandschaft der
Neubebauung grundsätzlich nicht durch zusätzliche Aufbauten auf den Dächern zu beeinträchtigen.
Aufgrund der bewegten Topographie ist eine solche Festlegung aus stadtgestalterischen
Gründen gerade an dieser innerstädtischen Stelle geboten.
Dies gilt im Besonderen für die notwendigerweise entsprechend technisch ausgestatteten
großflächigen Handelseinrichtungen, die stadträumlich exponiert zur Hindenburgstraße angeordnet
sind. Diese geplanten Handels- und Dienstleistungseinrichtungen haben in der Regel
einen erhöhten Bedarf an Lüftung und Kühlung. Diesbezüglich werden die zulässigen
Aufbauten auf maximal 1.500 m² begrenzt. Ausgenommen von dieser Regelung sind Anlagen
für regenerative Energiegewinnung.
Damit Technikaufbauten und alle sonstigen Aufbauten städtebaulich nur in geringem Umfang
in Erscheinung treten, dürfen sie eine Höhe von 4,0 m über der festgesetzten maximalen
Gebäude- bzw. Wandhöhe nicht überschreiten und müssen von der äußeren Fassade des
darunterliegenden Geschosses um mindestens das Maß ihrer Höhe zurückversetzt werden.
Ausgenommen von der Regelung der Rücksprünge sind Treppenhäuser und Aufzüge, da
diese teilweise aufgrund der internen Funktionsabläufe der Handelsnutzungen und aufgrund
brandschutzrechtlicher Vorschriften an den Außenwänden angeordnet werden müssen.
Kerngebiet (MK)
Grundflächenzahl
Die Festsetzungen bezüglich der Grundflächenzahl im Bereich des Kerngebietes werden mit
1,0 aus dem Bebauungsplan Nr. 197/III übernommen. Damit liegt die festgesetzte Grundflächenzahl
innerhalb der festgelegten Obergrenzen gemäß § 17 Abs. 1 BauNVO für Kerngebiete.
Traufhöhen / Gebäudehöhen
Im Kerngebiet wird zum Zweck der einheitlichen Behandlung der Baugebiete und der Nachvollziehbarkeit
der Festsetzungen, die Höhenentwicklung über die Festsetzung von Trauf-
und Gebäudehöhen sichergestellt.
Die bislang im Bebauungsplan Nr. 197/III zwingend festgesetzten Vollgeschosshöhen werden
zur Anpassung an die vorhandene Bebauung in Trauf- und Gebäudehöhen als Mindest-
und Höchstmaß gewandelt. Die Mindest- und Höchstmaße für die Trauf- bzw. Gebäudehöhen
werden ausgehend von der vorhandenen Zahl der Geschosse und auf Grundlage der
städtebaulich gewünschten Entwicklung festgesetzt. Die Minimal- und Maximalhöhen orientieren
sich sowohl an der vorhandenen Bestandsbebauung, als auch an der Topographie
und den Festsetzungen des Sondergebietes. Die gestaffelten Trauf- und Gebäudehöhen
tragen maßgeblich dazu bei, dass die Integration des Einkaufszentrums in die Hindenburgstraße
gelingt und der Übergang zwischen gewachsener kleinteiliger Bebauung und der
Neubebauung insbesondere im Übergang von der Hindenburgstraße 77 zum Einkaufszentrum
stadträumlich harmonisch erfolgt.
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Begründung zum Bebauungsplan Nr. 720/N 26
Um die städtebaulich erforderliche Raumkante in dieser Innenstadtlage im Straßenverlauf
dergestalt festzulegen, dass bei der vorhandenen kleinteiligen Parzellenstruktur ein einheitliches
Erscheinungsbild sichergestellt wird, sind zur Hindenburgstraße entlang der Baulinie
Traufhöhen als Mindest- und Höchstmaß festgesetzt. Oberhalb der festgesetzten Traufhöhen
sind zurückversetzte Geschosse unter Berücksichtigung der festgesetzten maximalen
Gebäudehöhen zulässig. Der gewünschte Rücksprung des obersten Geschosses wird durch
eine zwei Meter von der Vorderkante zurückversetzte Baugrenze sichergestellt.
Im östlich an das Einkaufszentrum grenzenden Kerngebietsbereich, Hindenburgstraße 77, ist
ein neues eigenständiges Geschäftshaus geplant. Um in diesem Bereich einen angemessenen,
städtebaulich wirksamen, der Topographie folgenden Übergang von der Bestandsbebauung
zu den Höhen des geplanten Einkaufszentrums zu schaffen, sind ein Mindestmaß
für die Traufhöhe sowie eine maximale Gebäudehöhe, die einer fünf- bis siebengeschossigen
Bebauung entsprechen, festgesetzt.
Für die Bebauung im rückwärtigen Bereich des Kerngebietes werden maximale Gebäudehöhen
festgesetzt. Die Höhe wird zu der bislang im Bebauungsplan Nr. 197/III festgesetzten
zwei Vollgeschosse erhöht, so dass in diesem Bereich eine dreigeschossige Bebauung möglich
ist. Im Übergang zum Einkaufszentrum wird die maximale Gebäudehöhe auf vergleichbare
vier Vollgeschosse erhöht. Damit wird eine geordnete städtebauliche Entwicklung bei
der beabsichtigten Nachverdichtung auch im Innenbereich gewährleistet.
Technische Aufbauten, Treppenhäuser und Aufzüge
An diesem innerstädtischen Standort ist es städtebaulich angestrebt, die Dachlandschaft
grundsätzlich nicht durch zusätzliche Aufbauten auf den Dächern zu beeinträchtigen. Aufgrund
der bewegten Topographie ist eine solche Festlegung aus stadtgestalterischen Gründen
gerade an dieser innerstädtischen Lage an einer der Haupteinkaufsstraße geboten.
Diesbezüglich wird im Kerngebiet festgesetzt, dass die Grundfläche der technischen Aufbauten,
Treppenhäuser und Aufzüge im Kerngebiet 20 % der Grundstücksfläche nicht überschreiten
dürfen. Ausgenommen von dieser Regelung sind Anlagen für regenerative Energiegewinnung.
6.3 Bauweise und überbaubare Grundstücksflächen
Sondergebiet - Einkaufszentrum (SO EKZ)
Abstandflächen
Die Abstandflächen haben vorliegend nur Bedeutung gegenüber der Straßenverkehrsfläche
und soweit in der abweichenden Bauweise ausnahmsweise mit Grenzabstand gebaut werden
darf.
Analog der bauordnungsrechtlichen Regelung für Kerngebiete wird für das Sondergebiet die
Tiefe der Abstandflächen mit 0,5 H und zu öffentlichen Verkehrsflächen mit 0,25 H festgesetzt.
Damit liegen die festgesetzten Abstandflächen im Sondergebiet unter der gesetzlichen
Abstandflächenregelung der Bauordnung Nordrhein-Westfalen (BauO NRW) mit 0,8 der Höhe.
Gemäß der BauO NRW können in Verbindung mit § 9 Abs. 1 Nr. 2a BauGB in Sondergebieten
geringere Abstandflächen gestattet werden, wenn die Nutzung des Sondergebietes
dies rechtfertigt. Eine Reduzierung der Abstandflächen auf das zulässige Maß in Kerngebieten
ist an dieser zentralen innenstädtischen Lage vertretbar, da die zulässige Nutzung des
Sondergebietes als Einkaufszentrum der umliegenden Kerngebietstypologie entspricht und
eine Ausnutzung an dieser innerstädtischen Stelle durch ein entsprechendes Verkaufsflächenangebot
städtebaulich gewünscht ist.
Durch diese Festsetzung gelten im Sondergebiet und im Kerngebiet gleiche Abstandmaße.
Die Festsetzung der Tiefe der Abstandfläche zu öffentlichen Verkehrsflächen trägt im Bereich
der Viersener Straße dazu bei, dass nach der Umwidmung der Verkehrsflächen zu einer
Fußgängerzone die Proportionen des Straßenraums entsprechend der städtebaulichen
Situation als gefasster Straßenraum gestaltet werden können. Darüber hinaus wird hierdurch
die für den geplanten, südlich angrenzenden Platz am Sonnenhaus die städtebaulich erforderliche,
nördlich abschließende Raumkante ermöglicht.
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Begründung zum Bebauungsplan Nr. 720/N 27
Geschlossene Bauweise
Für den Bereich des bestehenden Parkhauses wird die Festsetzung der geschlossenen
Bauweise aus dem Bebauungsplan Nr. 197/III übernommen. Dies entspricht der städtebaulichen
Zielsetzung einer geschlossenen Raumkante entlang der Steinmetzstraße.
Abweichende Bauweise
Im bislang bestehenden Bebauungsplan Nr. 197/III war für die übrigen Flächen im Plangebiet
eine geschlossene Bauweise festgesetzt. Die geschlossene Bauweise nach § 22 Abs. 3
BauNVO bezieht sich auf die seitlichen Grundstücksgrenzen. Angesichts des Zuschnitts des
Sondergebietes ist die Definition der seitlichen Grundstücksgrenze nicht eindeutig. Um hierfür
eine eindeutige Festsetzung zu treffen, die sowohl den bauordnungs- und nachbarschaftsrechtlichen
Belangen als auch der gewünschten städtebaulichen Ordnung entspricht,
wird im Bebauungsplan eine abweichende Bauweise gemäß § 22 Abs. 4 BauNVO festgesetzt,
welche ein Anbauen an die seitlichen und rückwärtigen Grundstücksgrenzen vorschreibt.
Diese Festsetzung ist auch vor dem Hintergrund der städtebaulich beabsichtigten
Nachverdichtung in dieser innerstädtischen Lage zu betrachten, da durch die kleinteilige
Parzellenstruktur im Bereich der vorhandenen Bebauung in Verbindung mit dem daran anschließenden,
geplanten Einkaufszentrum ungewollte Lücken in der Bebauung bzw. nicht
nutzbare Innenhöfe an den rückwärtigen Grundstücksgrenzen entstehen würden.
Um jedoch ein Zurückspringen mit der Bebauung von den rückwärtigen Grundstücksgrenzen,
wie teilweise bereits im Bestand vorhanden, zu ermöglichen, kann ausnahmsweise gegenüber
diesen Grundstücksgrenzen in den Bereichen der bestehenden Bebauung der Hindenburgstraße
mit Grenzabstand gebaut werden. Dieser Ausnahmetatbestand resultiert darüber
hinaus auch aus der Sicherstellung der bereits derzeit genehmigten Anlieferung im
rückwärtigen Bereich der Kerngebietsnutzung.
In Verbindung mit der Festsetzung der Abstandflächen werden die nachbarschaftlichen Belange
und somit die gegenseitige Rücksichtnahme sichergestellt.
Die festgesetzte abweichende Bauweise stellt die stadträumlich gewünschte Geschlossenheit
der Bebauung und dem Standort entsprechende räumliche Fassung des Straßenraumes
sicher.
Überbaubare Grundstücksflächen
Die überbaubaren Grundstücksflächen werden im Sondergebiet mittels Baugrenzen und
Baulinien bestimmt. Damit kann hinreichend die städtebauliche Ordnung sichergestellt werden.
Die Festsetzungen der überbaubaren Grundstücksflächen mittels Baulinien und Baugrenzen
bestimmen die Stellung und Grundflächen der baulichen Anlagen derart, dass die angestrebte
städtebauliche Ordnung nach Vorgabe einer konkreten hochbaulichen Planung realisiert
werden kann.
Um an der Hindenburgstraße die räumliche Fassung zu sichern, wird im Bereich des bis an
die Hindenburgstraße heranreichenden Einkaufszentrums analog zum Kerngebiet eine Baulinie
festgesetzt. Diese Festsetzung definiert damit die nördliche Raumkante des neu geplanten
Platzes vor dem Sonnenhaus.
Kerngebiet (MK)
Abweichende Bauweise
Für das MK wird ebenfalls statt der bislang festgesetzten geschlossenen die abweichende
Bauweise festgesetzt, um gegenüber dem Sondergebiet bezüglich der Bebaubarkeit bis an
die seitlichen und rückwärtigen Grundstücksgrenzen die Nutzungen im MK nicht zu benachteiligen
und den Bestand zu sichern.
Im bislang bestehenden Bebauungsplan Nr. 197/III war für das Kerngebiet eine geschlossene
Bauweise festgesetzt. Die geschlossene Bauweise nach § 22 Abs. 3 BauNVO bezieht
sich auf die seitlichen Grundstücksgrenzen. Da die Abgrenzung zwischen dem Sondergebiet
und dem Kerngebiet der bestehenden Parzellenstruktur folgt, entstehen seitliche und rückwärtige
Abschnitte zum Sondergebiet. Um auch im rückwärtigen Bereich der bestehenden
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Begründung zum Bebauungsplan Nr. 720/N 28
Bebauung an der Hindenburgstraße die gewünschte städtebauliche Ordnung zu erreichen
und zu vermeiden, dass Lücken in der Bebauung bzw. nicht nutzbare Innenhöfe an den
rückwärtigen Grundstücksgrenzen entstehen, wird im Bebauungsplan auch für das Kerngebiet
eine abweichende Bauweise gemäß § 22 Abs. 4 BauNVO festgesetzt, welche ein Anbauen
an die seitlichen und rückwärtigen Grundstücksgrenzen vorschreibt.
Um jedoch ein Zurückspringen mit der Bebauung von den rückwärtigen Grundstücksgrenzen,
wie teilweise bereits im Bestand vorhanden, zu ermöglichen, kann ausnahmsweise gegenüber
diesen Grundstücksgrenzen in den Bereichen der bestehenden Bebauung der Hindenburgstraße
mit Grenzabstand gebaut werden. Dieser Ausnahmetatbestand resultiert darüber
hinaus auch aus der Sicherstellung der bereits derzeit genehmigten Anlieferung im
rückwärtigen Bereich der Kerngebietsnutzung.
In Verbindung mit der Festsetzung der Abstandflächen werden die nachbarschaftlichen Belange
und somit die gegenseitige Rücksichtnahme sichergestellt.
Die festgesetzte abweichende Bauweise stellt die stadträumlich gewünschte Geschlossenheit
der Bebauung und dem Standort entsprechende räumliche Fassung des Straßenraumes
sicher.
Überbaubare Grundstücksflächen
Die überbaubaren Grundstücksflächen werden mittels Baulinien und Baugrenzen bestimmt
und weitestgehend aus dem Bebauungsplan Nr. 197/III übernommen, da sie weiterhin der
städtebaulichen Zielsetzungen entsprechen. Allerdings wird im Bereich der stadträumlich
wahrnehmbaren Gebäudekante der Hindenburgstraße durch die Festsetzung einer um zwei
Meter nach Norden eingerückten Baugrenze ein zurückgesetztes Geschoss zugelassen.
Damit wird der in diesem Bereich und der Umgebung vorhandenen Gebäudetypologie Rechnung
getragen. Da aus städtebaulichen Gründen ein Abriss der bestehenden Bebauung
Hindenburgstraße 77 (Iduna-Hochhaus) vorgesehen ist, weicht die festgesetzte überbaubare
Grundstücksfläche von dem bisher gültigen Planungsrecht ab. Statt einer straßenbegleitenden
Baulinie wird eine sich an der Straßenbegrenzung orientierende Baugrenze festgesetzt.
Damit wird für die zukünftige hochbauliche Umsetzung die Möglichkeit gegeben, einen baulich
flexibleren Übergang von der Bestandsbebauung zu den projektierten Abgrenzungen
des geplanten Einkaufszentrums zu schaffen. An dieser Stelle ist die Errichtung eines eigenständigen
neuen Geschäftshauses geplant.
Im linearen Verlauf der Hindenburgstraße ist es städtebaulich geboten, zur räumlichen Fassung
der Hindenburgstraße und zur Sicherstellung der Typologie einer klassischen Einkaufsstraße
mit Geschäften unmittelbar an der öffentlichen Fußgängerzone die Stellung der
Gebäude mit Baulinien festzusetzen.
6.4 Verkehrsflächen
Im Bebauungsplan werden – zur Sicherung der Erschließung – öffentliche Verkehrsflächen
sowie Verkehrsflächen besonderer Zweckbestimmung „Fußgängerzone und Busverkehr“
sowie „Fußgängerzone mit Radverkehr“ festgesetzt. Im Einzelnen sind dies:
Die derzeit von der Theatergalerie und dem Lichthof überbauten Gehwegbereiche der
Steinmetzstraße werden durch die geplante Neubebauung nicht mehr bzw. nur in Teilen beansprucht
und der Steinmetzstraße zugeordnet. Infolgedessen sind diese Flächen im Bebauungsplan
als Verkehrsfläche festgesetzt.
Im Bereich der Hindenburgstraße 99 wurde aus dem Bebauungsplan Nr. 197/III eine zulässige
Überbauung der Fußgängerzone ab einer lichten Höhe von mindestens 3,5 m übernommen.
Diesbezüglich ist dieser Bereich mit einer Baugrenze und der Festsetzung einer
lichten Höhe von mindestens 3,5 m festgesetzt.
Um die Nutzung der Fußgängerzone in diesem Bereich zu sichern, wird diese Fläche als
Verkehrsfläche besonderer Zweckbestimmung „Fußgängerzone und Busspur“ festgesetzt.
Diese Festsetzung wurde aus dem Bebauungsplan 197/III übernommen.
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Begründung zum Bebauungsplan Nr. 720/N 29
Zur Sicherstellung einer zweigeschossigen Überbauung eines Teils des Gehwegs der
Steinmetzstraße, um zwischen dem künftigen Eingang zum Einkaufszentrum, der dort geplanten
Nebenanlieferung und des bestehenden Parkhauses einen Witterungsschutz zu
schaffen, wird der betroffene Teil der Steinmetzstraße in den Geltungsbereich mit aufgenommen.
Die Überbauung der öffentlichen Verkehrsfläche wird durch Baugrenzen definiert.
Um eine problemlose Befahrbarkeit zu gewährleisten, ist hier eine lichte Höhe von mindestens
3,5 m vorgeschrieben.
Um die Umsetzung der städtebaulich gewünschten durchgehenden Fußgängerzone im Bereich
der Hindenburgstraße zu sichern, wird eine Verkehrsfläche besonderer Zweckbestimmung
„Fußgängerzone mit Radverkehr und Busspur“ festgesetzt. Diese Festsetzung ermöglicht
in diesem Bereich der Fußgängerzone zusätzlich u.a. den Busverkehr.
Mit der im südlichen Bereich der Viersener Straße festsetzten Verkehrsfläche besonderer
Zweckbestimmung „Fußgängerzone mit Radverkehr“ und dem damit verbundenen Rückbau
der Hauptverkehrsstraße wird die planungsrechtliche Möglichkeit geschaffen, die bisher vom
Kfz-Verkehr getrennte Fußgängerzone von der Bismarckstraße bis zum Alter Markt zu verbinden.
Durch die Schließung des Teilstücks der Viersener Straße für den motorisierten Individualverkehr
entstehen im Umfeld des geplanten Einkaufszentrums hochwertige Aufenthaltsflächen,
die für Bewohner, Besucher und Kunden gleichermaßen zur Verfügung stehen.
Eine solche Qualität ist im Umfeld der geplanten zentralen Handelseinrichtung erforderlich,
um den Anforderungen und Bedürfnissen der Kunden an eine Fußgängerzone und dem Einkaufen
in der Innenstadt gerecht zu werden.
Darüber hinaus kann die hierdurch entstehende städtebauliche Chance zur Schaffung eines
attraktiven Platzes in zentraler Lage zwischen dem Einkaufszentrum, dem Sonnenhaus und
dem Abteiberg genutzt werden. Dieser Platz kann in besonderem Maße eine neue Aufenthaltsfunktion
übernehmen und gleichzeitig eine Verknüpfung des neuen Gebäudes und der
Fußgängerzone bis hin zum Hans-Jonas-Park bewirken. Zur qualifizierten Gestaltung des
neuen Platzes beabsichtigt die Stadt Mönchengladbach, einen entsprechenden freiraumplanerischen
Wettbewerb auszuloben.
Gutachterlich ist, wie in Kapitel 5.2 dargelegt, umfassend nachgewiesen worden, dass unter
Berücksichtigung der in der Verkehrsuntersuchung genannten Maßnahmen die Leichtigkeit
und Leistungsfähigkeit des Verkehrssystems der Innenstadt sichergestellt bleibt. Somit ist
eine durchgängig befahrbare Viersener Straße / Stepgesstraße für ein funktionierendes Verkehrssystem
in Mönchengladbach nicht erforderlich und die städtebaulich gebotene Festsetzung
verkehrlich vertretbar.
Mit der Rücknahme des motorisierten Individualverkehrs in diesem zentralen Innenstadtbereich
wird ein wesentlicher Beitrag zur zukunftsfähigen Innenstadtentwicklung geleistet.
Denn unter Beibehaltung der verkehrlichen Leistungsfähigkeit des Verkehrssystems wird die
Innenstadt als attraktives Zentrum weiter entwickelt. Die Verbindung der Fußgängerzone
Hindenburgstraße und die Schaffung neuer Aufenthaltsbereiche in der Innenstadt werden
weit über das Plangebiet hinaus positive Wirkungen auf den Einkaufsstandort Innenstadt
haben und zu einer zusätzlichen Belebung und Frequentierung beitragen.
Mit der Festsetzung Öffentliche Verkehrsfläche mit der Zweckbestimmung „Fußgängerzone
mit Radverkehr“ wird eine durchgängige Befahrbarkeit der Viersener Straße in Richtung Süden
durch Radfahrer gewährleistet. Die Straße bleibt in diesem Teilstück auch für Rettungsfahrzeuge
und als Ausweichstrecke für Busse (etwa bei Veranstaltungen auf der Hindenburgstraße)
nutzbar. Im Bereich der bestehenden Bebauung (C&A Gebäude) auf der Westseite
der Straßenverkehrsfläche wird zur planungsrechtlichen Sicherung eines bestehenden
Vordaches eine überbaubare Fläche mit einer lichten Höhe von mindestens 3,5 m festgesetzt.
Stadt Mönchengladbach - Fachbereich Stadtentwicklung und Planung

Begründung zum Bebauungsplan Nr. 720/N 30
6.5 Geh- und Fahrrecht
Derzeit sind vorhandene Garagen, Ladebereiche sowie private Stellplätze der Anlieger im
rückwärtigen Bereich der Hindenburgstraße über eine Zuwegung unterhalb der Theatergalerie
von der Steinmetzstraße aus erschlossen. Um eine sinnvolle städtebauliche Entwicklung
im Plangebiet zu ermöglichen, ist zukünftig aufgrund der vorhandenen Topographie und der
Zerschneidung des Sondergebietes die Anbindung an die Steinmetzstraße nicht mehr sinnvoll.
Diesbezüglich erfolgt die Anbindung der privaten Flächen an die öffentliche Erschließung
über eine Anbindung der rückwärtigen Grundstücke an die Hindenburgstraße.
Im Bebauungsplan ist diesbezüglich eine Fläche festgesetzt, die mit einem Geh- und Fahrrecht
zu belasten ist. Die Breite und Wegeführung ist so dimensioniert, dass unter Berücksichtigung
der Topographie und der notwendigen Rampenbereiche, die verkehrliche Erschließung
dieser untergeordneten privaten Erschließung voll ausreichend sicher gestellt
wird.
Um eine ausreichende Durchfahrtshöhe im Bereich des Geh- und Fahrrechtes zu sichern, ist
dort eine lichte Höhe von 3,8 m.
Diese Fläche sichert damit die Zugänglichkeit der vorhandenen bzw. planungsrechtlich zulässigen
Garagen, Ladebereiche und privaten Stellplätze von der Hindenburgstraße aus. Die
einzutragenden Rechte bleiben den Anliegern der Hindenburgstraße 77-105 vorbehalten.
Damit schafft der Bebauungsplan die städtebaulich gebotenen Voraussetzungen, die bereits
bestehenden Zugangsberechtigungen über die Eintragung von entsprechenden Geh- und
Fahrrechten sicherzustellen.
Neben einer grundbuchlichen Eintragung der Rechte ist zur Sicherstellung der privaten Erschließung
die Modifikation der Teileinziehungsverfügung gemäß §§ 6, 7 StrWG NRW erforderlich.
Dazu wird von der Stadt Mönchengladbach für die Hindenburgstraße von Stepgesstraße
bis Friedrichstraße, die mit der Teileinziehungsverfügung von 1973 verbundene
Widmungsbeschränkung für den Fahrverkehr für die Zufahrt zu vorhandenen bzw. planungsrechtlich
zulässigen Garagen, Ladebereichen und privaten Stellplätzen entsprechend aufgehoben.
6.6 Dachbegrünung
Im Bebauungsplan Nr. 197/III sind in einigen Bereichen Dachbegrünungen festgesetzt, welche
jedoch nur in Teilen umgesetzt wurden. Diese planerische Absicht aufgreifend ist zur
Verbesserung der kleinklimatischen Verhältnisse für Flachdächer und flach geneigte Dächer
(bis 15 Grad) eine Begrünung mit standortgerechter extensiver Vegetation vorgeschrieben.
Diese Festsetzung gilt, soweit brandschutztechnische Bestimmungen nicht entgegenstehen
und soweit die Dachflächen nicht als Flächen für Stellplätze dienen. Ebenfalls ausgenommen
sind verglaste Flächen, technische Aufbauten sowie Flächen für Anlagen für regenerative
Energiegewinnung.
7. Örtliche Bauvorschriften
7.1 Dächer
Sondergebiet – Einkaufszentrum (SO EKZ)
Im Bereich des Sondergebietes Einzelhandelszentrum wird als Dachform das Flachdach
festgesetzt.
Diese Festsetzung dient einerseits dazu, städtebaulich die Struktur der an der Hindenburgstraße
gelegenen Gebäude aufzunehmen und eine harmonische Ergänzung der Neubebauung
in die gewachsene Stadt sicherzustellen.
Andererseits ist die vorgesehene hochwertige Ausgestaltung der Fassade für das Einkaufszentrum,
als Resultat aus dem Wettbewerb zu deren Qualifizierung, architektonisch und gestalterisch
nicht im Einklang mit anderen Dachformen vorstellbar.
Stadt Mönchengladbach - Fachbereich Stadtentwicklung und Planung

Begründung zum Bebauungsplan Nr. 720/N 31
Kerngebiet (MK)
Die Festsetzungen bezüglich der Dachform im Bereich des Kerngebietes werden mit der
Festsetzung Flachdach aus dem Bebauungsplan Nr. 197/III übernommen. Diese Festsetzungen
entsprechen auch weiterhin den städtebaulichen Zielsetzungen für diesen innerstädtischen
Bereich.
8. Hinweise
Bergbau
Es wird darauf hingewiesen, dass die Flächen im Plangebiet sich über einem Erlaubnisfeld
für die Aufsuchung von Kohlenwasserstoffen befinden. Diesbezüglich ist mit einer durch
Sümpfungsmaßnahmen bedingten Grundwasserabsenkung zu rechnen, und es sind die Änderungen
der Grundwasserflurabstände zu beachten.
Kampfmittel
Aufgrund eines diffusen Kampfmittelverdachtes werden geophysikalische Untersuchungen
für die zu bebauenden Flächen empfohlen.
Boden
Aufgrund des möglichen Vorkommens von verunreinigtem Boden im Geltungsbereich sind
eine fachgutachterliche Begleitung und Dokumentation aller Erdarbeiten sowie die ordnungsgemäße
Entsorgung von belastetem Bodenmaterial in Abstimmung mit der Unteren
Bodenschutzbehörde erforderlich.
9. Sonstige Belange
9.1 Lärmimmissionen
Aufgrund der bereits vorhandenen sowie der durch das geplante Einkaufszentrum verursachten
Geräuschsituation im Plangebiet und in der näheren Umgebung wurde zur Berücksichtigung
und Abwägung der Belange des Umweltschutzes gemäß § 1 BauGB ein schalltechnisches
Gutachten (schalltechnisches Gutachten, TÜV Rheinland Energie und Umwelt
GmbH) erstellt, welches die Ermittlung und Beurteilung des Anlagenlärms ausgehend vom
Plangebiet sowie die Ermittlung und Beurteilung der nach Inbetriebnahme des Einkaufszentrums
zu erwartenden Veränderungen der Straßenverkehrsgeräusche im Umfeld des Plangebietes
untersucht.
Anlagenlärm
Im Ergebnis wird festgestellt, dass die Machbarkeit für das geplante Einkaufszentrum aus
schalltechnischer Sicht gegeben ist. Die schalltechnischen Vorgaben der Technischen Anleitung
zum Schutz gegen Lärm (TA Lärm) und der DIN 18005 werden erfüllt. Tagsüber und
nachts werden die Immissionsrichtwerte nach TA Lärm in der hier maßgeblichen Wohnnachbarschaft
„Hindenburgstraße“ unterschritten. Dies gilt auch im Hinblick auf die nächtlichen
Fahrbewegungen bedingt durch die private Stellplatzanlage im Sondergebiet für das Grundstück
Croonsallee 28, Flurstücke 194/195 unter der Maßgabe, dass dieses derzeit ungenutzte
Grundstück, das sich im städtischen Besitz befindet, zukünftig als Mischgebiet festgesetzt
wird. Für den Bereich Croonsallee / Steinmetzstraße wird diesbezüglich derzeit der Aufstellungsbeschluss
und der Vorentwurf politisch beraten. Der Planentwurf sieht vor, den gesamten
Baublock aus städtebaulichen Gründen als Mischgebiet festzusetzen.
Das Spitzenpegelkriterium der TA Lärm, wonach auch einzelne kurzzeitige Geräuschspitzen
den Immissionsrichtwert am Tage um nicht mehr als 30 dB und in der Nacht um nicht mehr
als 20 dB überschreiten dürfen, wird ebenfalls erfüllt.
Stadt Mönchengladbach - Fachbereich Stadtentwicklung und Planung

Begründung zum Bebauungsplan Nr. 720/N 32
Die technischen Außenanlagen, wie z. B. Lüftungs- oder Kühlaggregate, sind entsprechend
schalltechnisch auszulegen. Dies ist im Rahmen des nachfolgenden Baugenehmigungsverfahrens
nachzuweisen.
Verkehrslärm
Innerhalb des Plangebietes
Die Orientierungswerte nach Beiblatt 1 zur DIN 18005, Teil 1 und die (hilfsweise zusätzlich
betrachteten) Immissionsgrenzwerte der 16. Bundesimmissionsschutzverordnung (BImSchV)
werden an den im Untersuchungsbereich unmittelbar an den stark belasteten Straßen gelegenen
Nutzungen bereits heute und somit auch im Prognosehorizont 2020 (ohne und mit
Einkaufszentrum) überschritten. Teilweise treten deutliche Überschreitungen auf.
Sowohl im Nullfall als auch im Planfall werden die sog. Lärmsanierungswerte von 70 dB(A)
tags/ 60 dB(A) nachts an fast allen schutzbedürftigen Nutzungen erreicht oder überschritten.
Die Zusatz-Verkehrslärmbelastungen durch die Umsetzung der Planung von max. < 1 dB
sind nach den Erkenntnissen der Akustik für den Menschen nicht wahrnehmbar.
Zum Schutz vor schädlichen Umweltauswirkungen durch Schallimmissionen werden nach
Maßgabe der schalltechnischen Untersuchungen an den Baugrenzen des Sondergebietes
im Bereich der Steinmetzstraße sowie der Viersener Straße im Bebauungsplan die notwendigen
Anforderungen an die Schalldämmmaße der Außenbauteile festgesetzt. Mit diesen
Festsetzungen wird dem Schutzbedürfnis einer möglichen Büronutzung innerhalb des Sondergebietes
Rechnung getragen. Ziel ist die Sicherstellung der Einhaltung der Orientierungswerte
der DIN 18005 an den betroffenen Fassadenabschnitten und somit die Schaffung
gesunder Arbeitsbedingungen.
Zudem wird festgesetzt, dass die Lärmpegelbereiche für alle Gebäudefronten, die an den
gekennzeichneten Baugrenzen, parallel zu diesen oder in einem Winkel bis einschließlich
90° zu diesen stehen, gelten und dass dies bei Neu-, Um- und Anbauten eingehalten werden
muss.
Für alle sonstigen Fassaden ist festgesetzt, dass der Lärmpegelbereich III gilt, welcher jedoch
bereits durch den heutigen Stand der Technik allgemein abgedeckt ist.
Von diesen Festsetzungen können Ausnahmen gestattet werden, wenn ein Sachverständiger
den entsprechenden Nachweis erbringt, dass geringere Maßnahmen ausreichen.
Auswirkungen in der Umgebung
Die Gesamtlärmsituation auf Grundlage des Prognosehorizonts 2020 der zu erwartenden
Verkehrsmengen weist bereits ohne das zusätzliche Fahrtenaufkommen durch die Umsetzung
der Planung eine typisch großstädtische Verkehrslärmsituation auf. In weiten Teilen
des untersuchten Gebietes liegen die errechneten Werte auch ohne die zusätzlichen Fahrten
durch die Umsetzung der Planung bei über 70 dB(A) am Tage und über 60 dB(A) in der
Nacht.
Durch die Umsetzung der Planung werden sich nach Maßgabe der schalltechnischen Untersuchungen
die Verkehrslärmimmissionen in einzelnen Straßen erhöhen.
Auch kommt es ohne das Ergreifen von Maßnahmen bei der Umsetzung der Planung im
erweiterten Untersuchungsgebiet an bis zu 87 Häusern zu einer erstmaligen Überschreitung
der kritischen Werte von 70 dB(A) am Tage und 60 dB(A) in der Nacht, bei deren Überschreitung
Maßnahmen zur schalltechnischen Verbesserung unternommen werden sollen.
Des Weiteren kommt es nach den vorliegenden schalltechnischen Berechnungen bei Fassaden,
die bereits einen Pegelwert von über 70 / 60 dB(A) für tags / nachts aufweisen, auf einer
Länge von ca. 4.200 m, zumindest in einem Geschoss, zu einer Erhöhung der errechneten
Pegelwerte.
Zur Sicherstellung gesunder Wohn- und Arbeitsverhältnisse wird nach derzeitigem Erkenntnisstand
auf Grundlage der Empfehlungen des vorliegenden Gutachtens und in Abstimmung
mit der Straßenverkehrsbehörde aus umwelttechnischen Gesichtspunkten auf den Straßenzügen
Waldnieler Straße / Hittastraße / Fliethstraße, Bismarckstraße / Erzbergerstraße und
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Begründung zum Bebauungsplan Nr. 720/N 33
Viersener Straße (zwischen Hermann-Piecq-Anlage und Kaiserstr.) die Höchstgeschwindigkeit
auf 40 km/h reduziert werden. Bedingt durch die Einführung dieses Tempolimits wird an
den betrachteten relevanten Abschnitten eine deutliche Lärmreduktion herbeigeführt. Dies
führt dazu, dass nur noch vereinzelt Verkehrslärmerhöhungen (z. B. an der Hohenzollernstraße)
an den betroffenen Straßen / Fassaden gutachterlich errechnet werden.
Die Festlegung des Tempolimits muss auf Basis einer Anordnung der Straßenverkehrsbehörde
erfolgen.
Für diejenigen Bereiche, die bereits einen Pegelwert von über 70 dB(A) am Tag und 60
dB(A) in der Nacht aufweisen und bei denen eine planbedingte Pegelerhöhung rechnerisch
prognostiziert ist, werden im Zuge einer Lärmplanung der Stadt Mönchengladbach geeignete
Maßnahmen, wie Verwendung von lärmoptimiertem Asphalt als Fahrbahndecke, verkehrslenkende
und / oder straßenverkehrsrechtliche Maßnahmen oder auch passive Maßnahmen
(wie zum Beispiel der Einbau von Schallschutzfenstern) ergriffen.
9.2 Luftschadstoffe
Aufgrund der bereits vorhandenen sowie der durch das geplante Einkaufszentrum verursachten
Luftschadstoffbelastungen im Plangebiet und in der näheren Umgebung wurde zur
Berücksichtigung und Abwägung der Belange des Umweltschutzes gemäß § 1 BauGB eine
Luftschadstoffuntersuchung unter Berücksichtigung der Grenzwerte in der 39. BImSchV,
erstellt. Betrachtet wurden die folgenden Planfälle: der Nullfall, der Planfall (Sperrung Viersener
Straße) und die Planfall-Variante (Viersener Straße 2-spurig offen).
Feinstaub (Particulate Matter PM10)
Die Ergebnisse der Immissionsberechnungen zeigen zwar eine Einhaltung des zulässigen
Grenzwertes für PM10 von 40 μg/m³ als Jahresmittelwert an allen betrachteten Immissionsorten
im Nullfall sowie im Planfall im gesamten Untersuchungsgebiet. Die höchsten Immissionswerte
liegen im Bereich der Bismarckstraße vor.
Als weiteres Bewertungskriterium gilt aber beim PM10, dass der Tagesmittelwert > 50 μg/m³
nur an 35 Tagen im Jahr überschritten werden darf. Dieser Grenzwert wird lt. Immissionsberechnung
hingegen mit hoher Wahrscheinlichkeit im Nullfall im Bereich der Bismarckstraße
überschritten. Dieser Bereich weitet sich im Planfall sowie in der Planfall-Variante gegenüber
dem Nullfall aus.
Feinstaub (Particulate Matter PM2,5)
Der zulässige Jahresmittelwert für Feinstaub PM2,5 mit Toleranzmarge von 25,71 μg/m³ wird
im Null- und Planfall an den Immissionsorten im Bereich der Bismarckstraße überschritten.
Im Verlauf der Viersener- und Stepgesstraße gehen der Jahresmittelwert für PM2,5 bedingt
durch die neue Fußgängerzone zurück.
Im Verlauf der Hindenburgstraße ergeben sich nur minimale Veränderungen der Immissionssituation
bedingt durch Änderungen im Windfeld durch die neuen Gebäudekörper des
Einkaufszentrums.
Für die Planfall-Variante liegen die höchsten Feinstaub-(PM2,5)-Immissionen im Bereich der
Bismarckstraße vor. Im Bereich des Immissionsortes an der Fassade des C&A-Gebäudes,
Viersener Straße, ergeben sich die größten Erhöhungen der Feinstaub-(PM2,5)-Immissionen
aufgrund der Einengung von vier auf zwei Spuren in der Viersener Straße durch den neuen
Baukörper und der damit verbundenen schlechteren Durchlüftung des Straßenraumes.
Stickstoffdioxide (NO2)
Bei Stickstoffdioxid (NO2) wird der zulässige Jahresmittelwert von 40 μg /m³ im Null- und im
Planfall in weiten Teilen des Untersuchungsgebietes deutlich überschritten. Die Bereiche mit
Überschreitungen liegen im Nullfall an der Bismarck-, Steinmetz-, Hindenburgstraße sowie in
Teilen der Viersener Straße.
Im Bereich der Bismarckstraße ergeben sich im Planfall gegenüber dem Nullfall weitere Erhöhungen
des Jahresmittelwertes von NO2, jedoch ebenfalls Minderungen der Immissionen
im Bereich der Viersener Straße, beides bedingt durch die Einrichtung der neuen Fußgän-
Stadt Mönchengladbach - Fachbereich Stadtentwicklung und Planung

Begründung zum Bebauungsplan Nr. 720/N 34
gerzone und der damit verbundenen Umlenkungen der Verkehrsströme. Im Verlauf der Hindenburgstraße
erhöhen sich die Immissionen bedingt durch Änderungen im Windfeld durch
die neuen Gebäudekörper des Einkaufszentrums.
Für die Planfall-Variante liegen entlang der Bismarck-, Viersener-, Stepges-, Steinmetz- und
Hindenburgstraße Überschreitungen des Jahresmittelwertes für NO2 vor. Dies ist bedingt
durch die Verkehrszunahmen durch die Zusatzverkehre des geplanten Einkaufszentrums,
der 2-spurig offenen Stepgesstraße und die damit verbundene Einengung des Straßenraumes.
Die höchsten Immissionen liegen im Bereich der Bismarckstraße und im Bereich der 2spurig
offenen Stepgesstraße vor.
Die untersuchte Variante der Reduzierungen der Verbindung Viersener Straße / Stepgesstraße
auf zwei Spuren (Planfall-Variante) ist als langfristige Lösung aus lufthygienischen
Gründen im Vergleich zur Planvariante nicht günstiger. So kommt es auch dabei, wie oben
dargelegt, zur Erhöhung der Feinstaub-Immissionen und Überschreitung des Jahresmittelwertes
für Stickstoffdioxid in einzelnen Straßen. Allerdings wird das Ziel einer Reduzierung
der Luftschadstoffbelastung in den Bereichen, die in hohem Maße dem Aufenthalt dienen,
nicht erfüllt. Vielmehr kommt es bei dieser Variante zu einer Erhöhung der Schadstoffimmissionen
im Bereich der Stepgesstraße im Vergleich zum Planfall. Die erhöhten Werte resultieren
aus einer schlechteren Durchlüftung durch den eingeengten Straßenraum. Diesbezüglich
steht diese Lösung der angestrebten umfassenden Aufwertung der Fußgängerzone und
Verbesserung der Qualität des Einkaufens an dieser von Fußgängern hochfrequentierten
Stelle entgegen.
Mit hoher Wahrscheinlichkeit werden die 18 zulässigen Stundenmittelwerte NO2 > 200 μg/m³
nach Auswertung von Messergebnissen an Verkehrsmessstationen des LANUV NRW bei
Größenordnungen wie im vorliegenden Fall eingehalten.
Insoweit heute bereits Überschreitungen der Grenzwerte vorliegen bzw. durch die Planung
erstmals auftreten oder gesteigert werden, ist es Aufgabe der Luftreinhaltungsplanung, die
Einhaltung der Grenzwerte zu gewährleisten. Die Bezirksregierung als zuständige Immissionsbehörde
ist verpflichtet, sofern die Immissionsgrenzwerte überschritten werden, einen
Luftreinhalteplan nach § 47 Abs. 1 BlmSchG aufzustellen. Dieser legt die erforderlichen
Maßnahmen zur dauerhaften Verminderung der Luftverunreinigungen fest (vgl. § 11 Abs. 3
22. BImSch V).
Die Immissionsschutzbehörde kann aus dem Luftreinhalteplan heraus zwischen mehreren
zur Einhaltung der Grenzwerte geeigneten Mitteln wählen. Wenn die im Rahmen der Luftreinhalteplanung
zur Verfügung stehenden Maßnahmen (der allgemeine Maßnahmenkatalog
zur Luftreinhalteplanung beinhaltet etwa 180 Maßnahmen) grundsätzlich geeignet erscheinen,
eine Einhaltung der Grenzwerte zu erreichen, ist es zulässig, die Problemlösung in die
Luftreinhalteplanung zu verlagern, ohne bereits jetzt festzulegen, durch welche konkreten
Maßnahmen die Einhaltung der Grenzwerte gewährleistet wird.
Der Gesetzgeber geht davon aus, dass sich die Einhaltung der Grenzwerte in aller Regel mit
den Mitteln der Luftreinhalteplanung sichern lässt. Nach aktueller Rechtsprechung wird die
Luftreinhalteplanung nach § 47 Abs. 1 BlmSchG grundsätzlich als das geeignete Mittel gesehen,
die Grenzwerte von Luftschadstoffen einzuhalten, so dass es nicht erforderlich ist,
diesbezüglich Festsetzungen in einem Bebauungsplan zu treffen.
Darüber hinaus ist es nicht Aufgabe der Bauleitplanung, im Rahmen der Festsetzung baulicher
Nutzungen die Einhaltung der Grenzwerte zu gewährleisten oder der Auswahl der Vielzahl
in Betracht kommenden Instrumentarien vorweg zu greifen.
Zur Einhaltung der Grenzwerte wird ohne Nennung konkreter Maßnahmen auf die Luftreinhalteplanung
verwiesen, da die Einhaltung der Grenzwerte eine gesamtstädtische Aufgabenstellung
ist.
Durch die neue städtebauliche und verkehrliche Situation infolge der Teilsperrung der Viersener
Straße für den Kfz-Verkehr und Schaffung einer durchgehenden Fußgängerzone ergibt
sich für den Geltungsbereich des Bebauungsplans eine deutliche Entlastung der lokalen
Stadt Mönchengladbach - Fachbereich Stadtentwicklung und Planung

Begründung zum Bebauungsplan Nr. 720/N 35
Luftschadstoffsituation.
Die Fußgängerbereiche und insbesondere die Flächen für den geplanten Platz am Sonnenhaus
eignen sich für einen längeren Aufenthalt und werden von vielen Menschen genutzt.
Durch die Verringerung der Luftschadstoffbelastungen kann in diesen Bereichen eine hohe
Aufenthaltsqualität erreicht werden und darüber hinaus wird ein wichtiger Beitrag zur Verbesserung
der Umweltsituation in der hochfrequentierten Innenstadt erreicht.
9.3 Ver- und Entsorgung
Infrastrukturelle Versorgung
Infrastrukturelle Einrichtungen wie z.B. Schulen, gesundheitliche sowie soziale Einrichtungen
etc. sind in unmittelbarer Umgebung in der Innenstadt vorhanden. Diese sind jedoch aufgrund
der hauptsächlich vorgesehenen Einzelhandelsnutzungen und Dienstleistungen nicht
von Bedeutung.
Energieversorgung
Die Versorgung mit Strom, Gas und Telekommunikation wird durch die jeweiligen Versorgungsträger
sichergestellt. Das Baugrundstück kann unmittelbar an die vorhandenen Versorgungsleitungen
in der Steinmetzstraße, Viersener Straße und Hindenburgstraße angeschlossen
werden.
Die erforderliche Trafostation wird in Abstimmung mit dem Versorgungsträger im Gebäude
des Einkaufszentrums untergebracht.
Wasserver- und -entsorgung
Die Entsorgung des Schmutzwassers sowie des anfallenden Niederschlagswassers erfolgt
über das bestehende Kanalnetz (Mischwasserkanal) in den Verkehrsflächen der Steinmetzstraße,
Viersener Straße und Hindenburgstraße. Gemeinsam wird das Schmutz- und
Niederschlagswasser dem vom Niersverband betriebenen Klärwerk Neuwerk zugeleitet.
Die Flächen im Plangebiet sind im Generalentwässerungsplan Mönchengladbach-Eickener
Straße erfasst und liegen im Einzugsgebiet des Mischwasser-Entlastungssammlers Dahl-
Hamern-Neuwerk.
Die Ver- und Entsorgung wird durch die entsprechenden Versorgungsträger sichergestellt.
Abfallentsorgung
Die Abfallentsorgung wird durch den Entsorgungsträger sichergestellt. Den Grundsätzen der
Kreislaufwirtschaft und den gesetzlichen Pflichten nach den Rechtsgrundlagen ist zu entsprechen.
Dies schließt insbesondere die Beachtung der Abfallvermeidung und -trennung mit
ein. Zur Umsetzung der sich hieraus ergebenden Verpflichtungen für die Eigentümer der
Baugrundstücke und insbesondere für die Betreiber des Einkaufszentrums stehen ausreichend
Flächen auf dem Baugrundstück innerhalb der überbaubaren Flächen zur Verfügung.
Der Abfallsammelbereich wird im Gebäude des Einkaufszentrums integriert werden.
Löschwasserversorgung
Der Brandschutz in der Stadt Mönchengladbach wird durch die ortsansässige Berufs- und
Freiwillige Feuerwehr gewährleistet. Die Löschwasserversorgung ist entsprechend den Vorgaben
des Arbeitsblattes W 405 des Deutschen Vereins des Gas- und Wasserfaches -
DVWG - sicherzustellen und in den nachfolgenden Baugenehmigungsverfahren nachzuweisen.
9.4 Eingriffsregelung
Die Flächen innerhalb des Plangebietes sind nach derzeit bestehendem Planungsrecht (Bebauungsplan
Nr. 197/III) vollständig überbaubar bzw. als Verkehrsflächen ausgewiesen.
Aufgrund dessen ist gemäß § 1a Abs. 3 BauGB ein Ausgleich nicht erforderlich, da die Eingriffe
bereits vor der planerischen Entscheidung erfolgt sind bzw. zulässig waren.
Stadt Mönchengladbach - Fachbereich Stadtentwicklung und Planung

Begründung zum Bebauungsplan Nr. 720/N 36
9.5 Artenschutz
Aufgrund der nahezu vollständigen Versiegelung sowie des nicht Vorhandenseins von Gehölzbeständen
und Gewässern ist das Lebensraumpotenzial für planungsrelevante Arten als
sehr gering einzuschätzen. Um dennoch abzuklären, ob durch die spätere Umsetzung der
Planung Verstöße gegen die artenschutzrechtlichen Verbote des § 44 Abs. 1 BNatSchG
ausgelöst werden könnten, wurde im Zuge des Bauleitplanverfahrens eine Artenschutzprüfung
(ASP) durchgeführt.
Die ASP kommt zu dem Ergebnis, dass folgende planungsrelevanten Arten, die dem Lebensraumtyp
„Gebäude“ zuzuordnen sind, von dem Planvorhaben nicht betroffen sind, da ihr
Vorkommen im bzw. ein funktionaler Bezug zum Plangebiet ausgeschlossen werden kann
oder da sie das Plangebiet auch während und nach Umsetzung des Vorhabens uneingeschränkt
nutzen können:
• Fledermäuse (Breitflügelfledermaus, Großer Abendsegler, Kleiner Abendsegler,
Rauhhautfledermaus, Zwergfledermaus)
• Europäische Vogelarten (Mehlschwalbe, Rauchschwalbe, Turmfalke)
Alle weiteren im Plangebiet nachgewiesenen, nicht gefährdeten Vogelarten sind weit verbreitet,
allgemein häufig und ungefährdet. Ihre Populationen befinden sich sowohl auf lokaler als
auch auf biogeografischer Ebene in einem günstigen Erhaltungszustand, so dass Beeinträchtigungen
auf Populationsebene auszuschließen sind. Insgesamt ist festzustellen, dass
die o.g. planungsrelevanten Arten von dem, durch die Festsetzung des Bebauungsplanes
zulässigen Vorhaben nicht betroffen sind.
10. Gutachten
Folgende Gutachten wurden im Verfahren erstellt:
• Umwelttechnische Untersuchung und Begutachtung - arccon Ingenieurgesellschaft
mbH, Dezember 2010,
• Verkehrstechnische Untersuchung zu den verkehrlichen Auswirkungen durch die Ansiedlung
eines Handels- und Dienstleistungszentrums - Ingenieurgesellschaft Stolz
mbH (IGS), Juli 2011,
• Auswirkungsanalyse zur Ansiedlung eines Einkaufszentrums - Gesellschaft für Markt-
und Absatzforschung mbH (GMA), Mai 2011,
Anlage 1 - Kartographische Abgrenzung zentraler Versorgungsbereiche im Umland-
September 2011,
Anlage 2 - Ergänzende Betrachtung der Stadtteilzentren Willich-Anrath und Schiefbahn
- Oktober 2011,
• Artenschutzprüfung - Hamann & Schulte, Juni 2011,
• Luftschadstoffuntersuchung - Peutz Consult, August 2011,
• Schalltechnisches Gutachten zum Bebauungsplan Nr. 720/N - TÜV Rheinland Energie
und Umwelt GmbH, September 2011
• Schalltechnische Untersuchung zum Bebauungsplan Nr. 720/N - Dekra, November
2011
11. Planverfahren, Ergebnis des Beteiligungsverfahren der Öffentlichkeit,
der Fachbereiche, der Behörden und sonstigen
Träger öffentlicher Belange
Der Planungs- und Bauausschuss hat am 07.12.2010, gemäß §§ 1 Abs. 8 und 2 Abs. 1 des
Baugesetzbuches (BauGB), die Aufstellung dieses Bebauungsplanes beschlossen.
Stadt Mönchengladbach - Fachbereich Stadtentwicklung und Planung

Begründung zum Bebauungsplan Nr. 720/N 37
Frühzeitige Beteiligung der Öffentlichkeit
In der vom 07.06. – 07.07.2011 durchgeführten frühzeitigen Beteiligung der Öffentlichkeit
gemäß § 3 (1) BauGB sind 86 Stellungnahmen eingegangen. Der Inhalt dieser Stellungnahmen
bezieht sich überwiegend auf folgende Themen:
Einzelhandel
Es wird eine Gefährdung durch die zu erwartenden Umsatzumverteilungswirkungen insbesondere
für die Geschäftszentren Mönchengladbach und Rheydt, aber auch für die anderen
Stadtbezirks- und Stadtteilzentren und darüber hinaus auch für die zentralen Versorgungsbereiche
der Stadt Viersen gesehen. Zudem bestehen Zweifel an den Grundlagen und der Berechnungsmethode
der Auswirkungsanalyse.
Weiterhin wird hinterfragt, ob eine Ausweitung der Verkaufsflächen innerhalb des geplanten
Sondergebietes bzw. darüber hinaus im benachbarten Kerngebiet möglich sei. Es wird ein
Forderungskatalog in Bezug auf eine Verkleinerung der baulichen Nutzungsfläche, eine Anpassung
der Centergröße zur Unterschreitung der Grenzwerte in Viersen, die Offenlegung
der genauen Flächengrößen für Einzelhandel und Gastronomie sowie eine vertragliche Regelung
für eine Begrenzung auf verträgliche Verkaufsflächengrößen erstellt.
Verkehr
Es werden Zweifel geltend gemacht an den Grundlagen der Verkehrsuntersuchung sowie an
einem ausreichend bemessenen Untersuchungsraum.
Es wird für Erhaltung der Verkehrsverbindung Viersener-/ Stepgesstraße plädiert. Im Zuge
dessen werden die Sicherung der Leistungsfähigkeit und der Leichtigkeit des Verkehrs gefordert.
Des Weiteren werden Fragen zu Maßnahmen für umweltfreundliche Verkehrsmittel, für P+R-
Parkplätze, zum Teileinziehungsverfahren sowie zum Finanzierungskonzept vorgebracht.
Ferner werden Anregungen zu entsprechender Ausschilderung des Einkaufszentrums, Geschwindigkeitsbeschränkungen,
Anwohnerparken, Monitoring-Maßnahmen, Einsatz von
Flüsterasphalt und Verkehrsberuhigung aufgeführt.
Darüber hinaus wurde bemängelt, dass es keinen aktualisierten Verkehrsentwicklungsplan
(VEP) im Vorfeld der Planung gibt.
Umwelt
Es wird darauf hingewiesen, zur Sicherung gesunder Wohnverhältnisse im Zuge des Planverfahrens
mögliche schädliche Umwelteinwirkungen (Luftverunreinigungen, Geräusche), die
von Straßenverkehrswegen sowie von Anlagen auf das Schutzgut Mensch einwirken können,
zu untersuchen.
Des Weiteren solle ein entsprechendes Monitoring insb. zur Verkehrslärmentwicklung und
zur Luftschadstoffproblematik vorgesehen werden.
Überdies werden Anregungen zur Beseitigung von Bodenbelastungen und zu Dachbegrünung
vorgebracht.
Sonstiges
Es wird auf die Wertminderung von Grundbesitz, die Wahrung der Rechte des Einzelnen, die
Sicherung der Erwerbstätigkeit hingewiesen sowie auf eine mögliche Denkmalwürdigkeit der
Bestandsgebäude.
Weiterhin bestehen Zweifel an der Wirtschaftlichkeit des geplanten Einkaufszentrums.
Frühzeitige Beteiligung der Behörden und sonstiger Träger öffentlicher Belange
In der vom 27.05. – 30.06.2011 durchgeführten frühzeitigen Beteiligung der Behörden und
sonstiger Träger öffentlicher Belange gemäß § 4 Abs. 1 BauGB sind 22 Stellungnahmen
eingegangen. Der Inhalt dieser Stellungnahmen bezieht sich überwiegend auf folgende
Themen:
Stadt Mönchengladbach - Fachbereich Stadtentwicklung und Planung

Begründung zum Bebauungsplan Nr. 720/N 38
Einzelhandel
Allgemein wird die Aufwertung des Gebietes des Bebauungsplanes Nr. 720/N als zentraler
Standort an einer künftig durchgängigen Hauptfußgängerachse begrüßt. Gleichzeitig wird
angeregt, dass die zu erwartenden Umsatz-Umverteilungswirkungen die benachbarten Versorgungszentren
nicht in ihrer Substanz gefährden dürfen. Insbesondere die Nachbarkommunen
Viersen, Tönisvorst, Korschenbroich und Wegberg weisen aufgrund der geplanten
Verkaufsflächengröße, der Sortimentsstrukturen, der Zusammenfassung der Verkaufsflächen
in einem Einkaufszentrum auf die Gefahr von schädlichen Auswirkungen auf ihrerseits
vorhandene zentrale Versorgungsbereiche im Sinne des § 2 Abs. 2 BauGB, des § 11 Abs. 3
BauNVO und des § 24a (1 und 2) Landesentwicklungsprogramm hin. Die Stadt Hückelhoven
sieht eine Beeinträchtigung der Funktionsfähigkeit ihres Versorgungsbereiches im Warengruppenbereich
Bekleidung. Es wird ferner angeregt, die Gesamtverkaufsfläche auf
25.000 m² zu beschränken.
Weiterhin wird hinterfragt, ob eine Ausweitung der Verkaufsflächen im benachbarten Kerngebiet
möglich sei; dies sei zu verhindern.
Zudem bestehen Zweifel an den Grundlagen und der Berechnungsmethode der Auswirkungsanalyse.
Darüber hinaus wird die nicht zutreffende Darstellung der Ist-Situation der Stadt Willich kritisiert
und das Fehlen von Aussagen zu den zentralen Versorgungsbereichen der Stadtteile
Anrath und Schiefbahn bemängelt.
Verkehr
Es wird angeregt, die im Zusammenhang mit der Umsetzung des Bebauungsplanes stehenden
Veränderungen des Verkehrssystems in der Mönchengladbacher Innenstadt entsprechend
zu untersuchen. Die Leistungsfähigkeit und die Leichtigkeit des Verkehrs müssen
auch bei Herausnahme der Stepgesstraße und Schließung der Viersener Straße zwischen
Steinmetz- und Hindenburgstraße gesichert bleiben. Darüber hinaus werden Anregungen zu
verkehrspolizeilichen Aspekten vorgebracht. Es wird weiterhin angeregt, die erforderlichen
verkehrlichen Maßnahmen vor Baubeginn des Einkaufszentrums umzusetzen. Darüber hinaus
sollte ein frühzeitiges Baustellenmanagement zur Vermeidung von Beeinträchtigungen
der umliegenden Innenstadtbereiche eingerichtet werden.
Zudem sei darauf zu achten, dass der Busverkehr auch bei Veranstaltungen weiterhin über
die Viersener Straße ausweichen könnte. Dies sei entsprechend im Bebauungsplan festzusetzen.
Umwelt
Es wird darauf hingewiesen, zur Sicherung gesunder Wohn- und Arbeitsverhältnisse im Zuge
des Planverfahrens mögliche schädliche Umwelteinwirkungen (Luftverunreinigungen, Geräusche,
Erschütterungen, Stäube, Strahlung u. a.), die von Straßenverkehrswegen sowie
von Anlagen i. S. des Bundesimmissionsschutzgesetzes auf das Schutzgut Mensch einwirken
können, zu untersuchen.
Des Weiteren solle ein entsprechendes Monitoring insb. zur Verkehrslärmentwicklung und
zur Feinstaubproblematik vorgesehen werden.
Es wird angeregt, die Ergebnisse der Artenschutzprüfung sowie der Hinweis zur Einhaltung
der Vorgaben bezüglich des Bundesnaturschutzgesetzes in die Begründung aufzunehmen.
Darüber hinaus wird angeregt, die Schallimmissionen zur Sicherstellung gesunder Wohn-
und Arbeitsverhältnisse in einem Gutachten zu prüfen. Außer Lärm könnten auch Strahlungen,
Erschütterungen, Verschattung und Feinstaub nachteilige Auswirkungen auf gesunde
Wohn- und Arbeitsverhältnisse haben. Im Rahmen der Umweltprüfung seien die Auswirkungen
zu ermitteln und zu bewerten.
Sonstiges
Vorsorglich wird darauf hingewiesen, dass die Fläche teilweise in einem Bombenabwurfgebiet
liegt. Es liegt ein diffuser Kampfmittelverdacht vor. Daher wird eine geophysikalische
Untersuchung der zu überbauenden Fläche empfohlen. Im Bereich der Stepgesstraße besteht
der Verdacht von Bombenblindgängern.
Überdies wurde angeregt, kriminalpräventive Aspekte zu berücksichtigen.
Stadt Mönchengladbach - Fachbereich Stadtentwicklung und Planung

Begründung zum Bebauungsplan Nr. 720/N 39
Es wird angeregt, an geeigneter Stelle Flächen für die Errichtung einer Ortsnetzumspannstation
vorzusehen. Ferner wurde bestätigt, dass die Flächen im Plangebiet über die bestehende
Mischwasserkanalisation vollständig erschlossen und entwässert sind.
Es wurde darauf hingewiesen, dass eine frühzeitige Abstimmung bezüglich des Ausbaus des
Telekommunikationsnetzes erfolgen sollte.
Im Nachgang zu der formellen frühzeitigen Beteiligung gingen darüber hinaus Schreiben von
der Stadt Viersen (20.09.2011 und 03.11.2011) und der Stadt Korschenbroich (05.10.2011)
bei der Stadt Mönchengladbach ein. Diese wurden am 03.11.2011 beantwortet.
Zudem wurde eine Ergänzung der Auswirkungsanalyse bezüglich der Versorgungsbereiche
Willich-Anrath und -Schiefbahn erstellt und an die Stadt Willich versandt.
Mit Ausnahme der Aufnahme von Hinweisen in den Bebauungsplan führt die planerische
Auswertung der Stellungnahmen im Ergebnis nicht zu einer Änderung der Planung.
Diesbezüglich wird auf die umfangreiche Auswertung der Stellungnahmen in den Anlagen
verwiesen (Anlage 1: Auswertung frühzeitige Behördenbeteiligung gemäß § 4 (1) BauGB,
Anlage 2: Auswertung frühzeitige Öffentlichkeitsbeteiligung gemäß § 3 (1) BauGB).
12. Flächenbilanz
Der Geltungsbereich des Bebauungsplanes umfasst insgesamt eine Fläche von ca. 2,07 ha
mit folgender Unterteilung:
Sondergebiet Einkaufszentrum: ca. 1,63 ha ca. 79 %
davon überbaubare Flächen (ca. 1,63 ha)
Kerngebiet: ca. 0,27 ha ca. 13 %
davon überbaubare Flächen (ca. 0,27 ha)
Verkehrsflächen: ca. 0,18 ha ca. 8 %
13. Bodenordnung
Soweit bodenordnerische Maßnahmen notwendig sind, werden diese über privatrechtliche
Verträge oder im Rahmen eines geordneten Umlegungsverfahrens nach BauGB geregelt.
Sollte es nicht zu einer Einigung bezüglich der benötigten Grundstücke zur Umsetzung des
Bebauungsplanes kommen, wird die Stadt prüfen, mittels Umlegungsverfahren die Umsetzung
der Planung zu ermöglichen (s. dazu auch Kapitel 6.1, S. 20).
14. Kostenschätzung
Für die Erarbeitung der städtebaulichen Pläne und der Fachgutachten zum vorliegenden
Bebauungsplan entstehen der Stadt Mönchengladbach keine Kosten, da diese vom Investor
des Einkaufszentrums übernommen werden. Durch die unmittelbaren Baumaßnahmen auf
den Bauflächen des Sondergebietes werden der Stadt Mönchengladbach ebenfalls keine
Kosten entstehen, da diese vom Investor ausgeführt werden.
Zu den finanziellen Auswirkungen des Bebauungsplanes wird auf die Vergabeentscheidung
des Rates vom 22.12.2010 (s. Beratungsvorlage 986/VIII) verwiesen.
Zur Sicherung und Finanzierung von Erschließungs- und Infrastrukturmaßnahmen wurden
bereits im Grundstückskaufvertrag mit dem Investor Vereinbarungen getroffen. Ergänzend
dazu wird vor Satzungsbeschluss des Bebauungsplanes ein städtebaulicher Vertrag mit dem
Investor geschlossen.
Stadt Mönchengladbach - Fachbereich Stadtentwicklung und Planung

Begründung zum Bebauungsplan Nr. 720/N 40
Die Realisierung des Einkaufszentrums zieht Kosten für die Stadt insbesondere durch Infrastrukturmaßnahmen
(Umbau Viersener Str. / Steinmetzstr., Leitungsumverlegungen, Beleuchtung,
Beschilderung, Einrichtung Tempo 40, Ausbau von Knotenpunkten etc.) nach
sich.
Es ergibt sich hierfür eine geschätzte Investitionssumme von netto ca. 5.865.800,- €.
Es entstehen weitere Kosten für die Eintragung des Wegerechtes auf dem Grundstück des
zu errichtenden Einkaufszentrums, Provisionen für die Geschäftsbesorgung für die Grundstücksgeschäfte,
juristische Begleitung etc.
Die Kosten wurden im Rahmen der Vergabeentscheidung vom 22.12.2010 ausführlich erläutert.
Es ist mit zusätzlichen Kosten für Lärmschutzmaßnahmen, die auf Grund zunehmender Verkehrsbelastung
in der Umgebung des Bebauungsplanes umgesetzt werden müssen, zu
rechnen. Diese sind derzeit noch nicht abschließend gutachterlich ermittelt und damit nicht
quantifizierbar. Zur Mitfinanzierung der Maßnahmen wird es Regelungen im städtebaulichen
Vertrag mit dem Investor geben (s.a. Kapitel 15 Städtebaulicher Vertrag).
Mit dem Verkauf der städtischen Grundstücke werden Einnahmen erzielt. Für Teilflächen
(ca. 173 m²) müssen Wieder- bzw. Rückkäufe erfolgen. Über den Kaufvertrag von Dezember
2010 hinaus wird ein weiteres städtisches Grundstück an der Hindenburgstraße in einer
Größe von ca. 480 m² an den Investor veräußert. Darüber hinaus werden Einnahmen in
Form von Sondernutzungsgebühren für die Nutzung des Platzes vor dem Sonnenhaus als
Interimsfläche für den Investor während der Abbruch- und Bauphase veranschlagt.
Das für die Projektumsetzung notwendige Finanzierungsvolumen ist durch die im Doppelhaushalt
2010/2011 dargestellte Projektfinanzierung abgedeckt.
15. Städtebaulicher Vertrag
Zur Sicherung und Finanzierung von Erschließungs- und Infrastrukturmaßnahmen werden
Stadt und Vorhabenträger des Einkaufszentrums vor Satzungsbeschluss des Bebauungsplanes
einen Städtebaulichen Vertrag schließen, in dem die Verantwortlichkeiten und die
Kostentragung bei Realisierung der Planung, Folgemaßnahmen außerhalb des Plangebiets,
Herstellung von Erschließungsmaßnahmen, Fassadengestaltungen, Platzgestaltungen,
Dachbegrünungen, Verkehrsregelungen, Lärmschutzmaßnahmen, Einzelheiten des Betriebs
des Einkaufszentrums, Öffentliche Geh- und Durchgangsrechte, Bauverpflichtung, Verkaufsflächen,
Sortimente, Gastronomiebetriebe und weitere übliche vertragliche Vereinbarungen
geregelt werden.
Stadt Mönchengladbach - Fachbereich Stadtentwicklung und Planung

Begründung zum Bebauungsplan Nr. 720/N 41
TEIL B – UMWELTBERICHT
16. Umweltbericht
Nach dem Gesetz über die Umweltverträglichkeitsprüfung (UVPG) sind für Vorhaben, welche
aufgrund ihrer Art, ihrer Größe oder ihres Standortes erhebliche Auswirkungen auf die Umwelt
haben können (gemäß UVPG Anlage 1) im Rahmen einer Umweltprüfung die Auswirkungen
auf die Umwelt umfassend zu ermitteln, zu beschreiben und zu bewerten. Das Projekt
ist der Nr. 18.8 der Anlage 1 des UVPG zuzuordnen, wonach eine allgemeine Vorprüfung
des Einzelfalls gem. § 3c UVPG vorgeschrieben ist. Gemäß § 17 UVPG wird die Umweltverträglichkeitsprüfung
einschließlich der Vorprüfung des Einzelfalls im Aufstellungsverfahren
eines Bebauungsplanes als Umweltprüfung nach den Vorschriften des Baugesetzbuches
(BauGB) durchgeführt.
16.1 Planungsvorgaben und Grundlagen
16.1.1 Planungsanlass und -ziele
Es bedarf aufgrund der Aufgabe der kulturellen Nutzung des Stadttheaters, des Leerstandes
von Einzelhandelsflächen und dem daraus resultierenden Attraktivitätsmangel im Kernbereich
der Innenstadt von Mönchengladbach einer städtebaulichen Neuordnung und Aufwertung
dieses Bereiches. Auf den Flächen des ehemaligen Stadttheaters, der Theatergalerie
und des Lichthofes im Bereich zwischen Hindenburgstraße, Viersener Straße und Steinmetzstraße
soll ein Sondergebiet mit der Zweckbestimmung „Einkaufszentrum“ entstehen.
Um einen durchgehenden Fußgängerbereich im Umfeld des Einkaufszentrums sowie in der
Hindenburgstraße zu schaffen, soll darüber hinaus im Bereich der Viersener Straße zwischen
Steinmetzstraße und Hindenburgstraße sowie im Kreuzungsbereich der Hindenburgstraße
die planungsrechtliche Voraussetzung für die Umwidmung der Verkehrsfläche in eine
Fußgängerzone geschaffen werden.
Diesbezüglich sind Planung und Realisierung hinsichtlich der städtebaulichen Entwicklung
und Ordnung zur Sicherung der zentralen Stellung der Innenstadt Mönchengladbach gemäß
§ 1 Abs. 3 BauGB erforderlich.
16.1.2 Rechtliche Grundlagen
Im Rahmen des Verfahrens gemäß § 2a BauGB ist der Begründung des Bauleitplanes ein
Umweltbericht beizufügen. In diesem werden die aufgrund der Umweltprüfung gemäß § 2
Abs. 4 BauGB ermittelten und bewerteten Belange des Umweltschutzes dargelegt.
16.1.3 Inhalte des Bebauungsplanes
Im Bereich des Bebauungsplanes Nr. 720/N wird ein Sondergebiet ausgewiesen, welches
der Unterbringung eines Einkaufszentrums dient. Neben der Hauptnutzung der Einzelhandelsbetriebe
werden auch Schank- und Speisewirtschaften, sonstige nicht störende Gewerbebetriebe,
konsumnahe Dienstleistungen, die dem Einkaufszentrum zugeordneten Anlagen
für die Verwaltung, Büros und Praxen, Stellplätze sowie Nebenanlagen für den durch die
Nutzung innerhalb des Sondergebietes verursachten Bedarfs zugelassen. Die Beschränkung
der Gesamtverkaufsfläche ist auf maximal 26.000 m² festgesetzt. Das Parkhaus an der
Steinmetzstraße wird erhalten und in das Sondergebiet einbezogen.
Die bestehende Kerngebietsnutzung im Bereich der Hindenburgstraße wird gesichert.
Die vorgesehene durchgehende Fußgängerzone im Bereich der Viersener Straße zwischen
Steinmetzstraße und Hindenburgstraße sowie im Kreuzungsbereich der Hindenburgstraße
wird als Verkehrsfläche besonderer Zweckbestimmung „Fußgängerzone mit Radverkehr“
bzw. „Fußgängerzone mit Radverkehr und Busspur“ festgesetzt.
Stadt Mönchengladbach - Fachbereich Stadtentwicklung und Planung

Begründung zum Bebauungsplan Nr. 720/N 42
16.2 Planungsvorgaben und Umweltziele
Der Regionalplan (GEP 99) stellt den Bereich des Bebauungsplangebietes als „Allgemeinen
Siedlungsbereiche“ (ASB) dar. Die vorgesehene Nutzung entspricht somit den Zielen des
Regionalplanes. Parallel zum Bebauungsplan wird der Flächennutzungsplan entsprechend
geändert.
Als Ziele des Umweltschutzes werden die einschlägigen Gesetze, Rechtsverordnungen, Erlasse,
Verwaltungsvorschriften und Technischen Anleitungen zu Grunde gelegt, die für die
jeweiligen Schutzgüter in Bauleitplanverfahren anzuwenden sind.
Im Umweltplan (Umweltplan Mönchengladbach, Stand 2005, Institut für Landschaftsentwicklung
und Stadtplanung, Essen) der Stadt Mönchengladbach ist die Innenstadt ein Bereich,
welcher durch stark verdichtete Bebauung gekennzeichnet ist. Damit verbunden ist eine erhebliche
Minderung der stadtökologischen Qualität. Für den Siedlungsraum steht im Wesentlichen
der Erhalt des Status Quo bzw. die Entwicklung zu einem günstigeren Zustand.
Folgende Verbesserungsziele werden im Umweltplan angestrebt:
• Vermeidung schleichender Verdichtung von durchgrünten Gebieten;
• Erhalt und qualitative Weiterentwicklung der Grünflächen;
• Förderung von Grünvernetzung in der Stadt;
• Förderung und Entwicklung des Freiflächensystems.
Mit der vorgesehenen Umnutzung im Bereich des ehemaligen Stadttheaters wird dem
Grundsatz Rechnung getragen, durch Nachverdichtung und Wiedernutzbarmachung von
Flächen in bereits bebauten Gebieten mit Grund und Boden sparsam umzugehen.
16.3 Methodik und technische Verfahren
Die Beschreibung und Bewertung der Umwelt erfolgt auf Grundlage der Auswertung der Daten
aus den vorliegenden Gutachten
• Umwelttechnische Untersuchung und Begutachtung - arccon Ingenieurgesellschaft
mbH, Dezember 2010,
• Verkehrstechnische Untersuchung zu den verkehrlichen Auswirkungen durch die Ansiedlung
eines Handels- und Dienstleistungszentrums - Ingenieurgesellschaft Stolz
mbH (IGS), Juli 2011,
• Artenschutzprüfung - Hamann & Schulte, Juni 2011,
• Luftschadstoffuntersuchung - Peutz Consult, August 2011,
• Schalltechnisches Gutachten zum Bebauungsplan Nr. 720/N - TÜV Rheinland Energie
und Umwelt GmbH, September 2011
• Schalltechnische Untersuchung zum Bebauungsplan Nr. 720/N - Dekra, November
2011
16.4 Beschreibung und Bewertung der Umweltauswirkungen
16.4.1 Schutzgut Mensch
16.4.1.1 Lärm
Die Grundlage der schalltechnischen Beurteilung in der Bauleitplanung bilden die Orientierungswerte
nach Beiblatt 1 zur DIN 18005 „Schallschutz im Städtebau“. Nach der Norm sind
dies Werte zur Berücksichtigung eines angemessenen Schallschutzes bei der städtebaulichen
Planung.
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Begründung zum Bebauungsplan Nr. 720/N 43
Es kann, ausgehend vom bestehenden bzw. geplanten Recht aufgrund der tatsächlichen
örtlichen Verhältnisse, im Untersuchungsbereich von folgendem Schutzanspruch ausgegangen
werden:
• Bebauung im Bereich Steinmetzstraße: nördlich MI-Gebiet, im südlichen Bereich MK-
Gebiet
• Bebauung im Bereich Bismarckstraße: MK-Gebiet
• Bebauung im Bereich Hindenburgstraße: MK-Gebiet.
Anlagenlärm
Beim Anlagenlärm handelt es sich im vorliegenden Falle um den Gewerbelärm ausgehend
von dem Betriebsgelände des geplanten Einkaufszentrums. Die im Rahmen der Bauleitplanung
anzuwendende DIN 18005, Teil 1 „Schallschutz im Städtebau“ verweist hinsichtlich der
Beurteilung von Anlagenlärm auf die 6. Allgemeine Verwaltungsvorschrift zum BImSchG
Technische Anleitung zum Schutz gegen Lärm (TA Lärm).
Der Ermittlung der Geräuschemissionen des geplanten Einkaufszentrums liegen Angaben
zum geplanten Betriebsgeschehen zugrunde sowie Fachgutachten des Ingenieurbüros IGS
zu dem zu erwartenden Verkehrsaufkommen.
Bei dem geplanten Einkaufszentrum sind folgende Geräuschquellen maßgebend:
- Kundenverkehr,
- Lieferverkehr und Verladungen,
- Technische Anlagen.
Zur Ermittlung und Beurteilung der Betriebsgeräusche nach TA Lärm sind vom Fahrverkehr
nur die Fahrbewegungen auf dem Betriebsgelände (= Fahrzeuggeräusche) zu berücksichtigen.
Der Fahrverkehr auf öffentlichen Straßen (= Verkehrsgeräusche) ist davon getrennt zu betrachten.
Da es sich um eine Neuplanung handelt, ist für die technischen Anlagen die Einhaltung des
aktuellen Standes der Technik zur Lärmminderung sicher. Der Nachweis ist im nachgeschalteten
Baugenehmigungsverfahren zu erbringen.
Die Beurteilungspegel der Betriebsgeräusche des geplanten Einkaufszentrums halten die
Immissionsrichtwerte tags und nachts nach TA Lärm an allen betrachteten Immissionsorten
und damit in der gesamten umliegenden schutzbedürftigen Nachbarschaft ein. Es bestehen
an allen Immissionsorten noch schalltechnische Reserven. Diese gutachterliche Aussage
berücksichtigt bereits, dass das nördlich der Steinmetzstraße gelegene Grundstück Croonsallee
28 als Mischgebiet derzeit überplant wird. Ein entsprechender Aufstellungsbeschluss
wird derzeit politisch beraten.
Das Spitzenpegelkriterium der TA Lärm, wonach auch einzelne kurzzeitige Geräuschspitzen
den Immissionsrichtwert am Tage um nicht mehr als 30 dB und in der Nacht um nicht mehr
als 20 dB überschreiten dürfen, wird ebenfalls erfüllt.
Verkehrslärm
Grundlage für die Berechnung der Lärmimmissionen der das Plangebiet umgebenden Straßen
sind die Verkehrsmengen gemäß dem Verkehrsgutachten (Verkehrsuntersuchung, Ingenieurgesellschaft
Stolz IGS).
Die Bildung der Beurteilungspegel der Straßenverkehrsgeräusche erfolgt nach RLS-90. Für
die Bewertung der Verkehrslärmimmissionen in der Bauleitplanung sind - anders als bei Anlagenlärm
- keine Richtwerte / Grenzwerte festgelegt, die zwingend einzuhalten sind.
Ansprüche auf Schallschutzmaßnahmen werden von einem Vorhaben i. d. R. dann ausgelöst,
wenn
• die Orientierungswerte / Immissionsgrenzwerte künftig unzumutbar überschritten
werden und der Einfluss der anlagenbedingten Verkehrsgeräusche „wesentlich“ ist,
d.h. > 3 dB beträgt,
• künftig Beurteilungspegel von 70 dB(A) tags und/oder 60 dB(A) nachts erreicht oder
weitergehend überschritten werden. Eine „wesentliche“ Änderung um mindestens
3 dB ist in diesem Falle nicht mehr maßgeblich.
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Begründung zum Bebauungsplan Nr. 720/N 44
Im vorliegenden Fall werden folgende Szenarien betrachtet:
• Prognose-Nullfall 2020
Inklusive der allgemeinen Verkehrssteigerung, aber ohne den Verkehr durch die Umsetzung
der Planung.
• Prognose-Mitfall 2020
Inklusive der allgemeinen Verkehrssteigerung und mit der Umsetzung der Planung.
Ausgangsbasis der Berechnungen sind die nach der Richtlinie RLS-90 anhand von Verkehrsdaten
berechneten Schallemissionspegel Lm,E, die auf einen Abstand von 25 m zur Mittelachse
des Verkehrsweges bezogen sind.
Bezüglich der Verkehrsbelastungen auf den hier immissionsrelevanten Straßenabschnitten
wurde vom Ingenieurbüro IGS ein detailliertes Verkehrsgutachten erstellt.
Die Beurteilung der Verkehrslärmsituation stellt sich für die unmittelbar an die maßgeblichen
Straßen angrenzenden Bebauungen wie folgt dar:
Steinmetzstraße:
Die Steinmetzstraße wird dem Bestand nach als Mischgebiet (MI) eingestuft.
• Orientierungswerte Verkehrslärm nach DIN 18005:
60 dB(A) tags / 50 dB(A) nachts
Immissionsgrenzwerte nach 16. BImSchV (hilfsweise):
64 dB(A) tags / 54 dB(A) nachts
• Beurteilungspegel Lr des Verkehrslärms (Nullfall 2020 ohne Einkaufszentrum):
Zur Straße nächstgelegene Häuser: Lr,tags bis zu 70 dB(A), Lr,nachts bis zu 60 dB(A)
• Beurteilungspegel Lr des Verkehrslärms (Prognose 2020 mit Einkaufszentrum):
Zur Straße nächstgelegene Häuser: Lr,tags bis zu 71 dB(A), Lr,nachts bis zu 61 dB(A)
Bismarckstraße:
Die Bismarckstraße ist als Kerngebiet (MK) ausgewiesen.
• Orientierungswerte Verkehrslärm nach DIN 18005:
65 dB(A) tags / 55dB(A) nachts
Immissionsgrenzwerte nach 16. BImSchV (hilfsweise):
64 dB(A) tags / 54 dB(A) nachts
• Beurteilungspegel Lr des Verkehrslärms (Nullfall 2020 ohne Einkaufszentrum):
Zur Straße nächstgelegene Häuser: Lr,tags bis zu 75 dB(A), Lr,nachts bis zu 66 dB(A)
• Beurteilungspegel Lr des Verkehrslärms (Prognose 2020 mit Einkaufszentrum):
Zur Straße nächstgelegene Häuser: Lr,tags bis zu 76 dB(A), Lr,nachts bis zu 67 dB(A)
Die Verkehrslärmpegel überschreiten die Orientierungswerte nach Beiblatt 1 zur DIN 18005,
Teil 1 und Immissionsgrenzwerte der 16. BImSchV sowohl im Nullfall als auch im Mitfall an
der Steinmetz- und der Bismarckstraße deutlich. Werte von 70 dB(A) tags/ 60 dB(A) nachts
werden entlang der gesamten Straßenzüge bereits im Nullfall erreicht bzw. überschritten. An
solchen lärmbelasteten Bebauungen stellt jegliche (auch nur geringfügige) Erhöhung eine
zur Lärmvorsorge zwingende wesentliche Änderung dar. Im Bereich der zurückgenommenen
Verkehrsfläche der Viersener Straße / Stepgesstraße reduzieren sich die zu erwartenden
Schallimmissionen.
Weitere Umgebung
In der Verkehrsuntersuchung erfolgte aufgrund der geplanten Nutzung und der Sperrung der
Viersener Straße eine großräumige Betrachtung des Straßennetzes Mönchengladbachs. In
der schalltechnischen Untersuchung wurde das Umfeld des Plangebietes analog der Verkehrsuntersuchung
betrachtet.
Die Gesamtlärmsituation auf Grundlage des Prognosehorizonts 2020 der zu erwartenden
Verkehrsmengen weist bereits ohne das zusätzliche Fahrtenaufkommen durch die Umsetzung
der Planung eine typisch großstädtische Verkehrslärmsituation auf. In weiten Teilen
des untersuchten Gebietes liegen die errechneten Werte auch ohne die zusätzlichen Fahrten
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Begründung zum Bebauungsplan Nr. 720/N 45
durch die Umsetzung der Planung bei über 70 dB(A) am Tage und über 60 dB(A) in der
Nacht.
Durch die Umsetzung der Planung werden sich nach Maßgabe der schalltechnischen Untersuchungen
die Verkehrslärmimmissionen in einzelnen Straßen erhöhen. Dabei sind die
durch die Umsetzung des Bebauungsplanes ausgelösten Zusatzverkehrslärmbelastungen in
Höhe von < 1 dB nach den Erkenntnissen der Akustik für den Menschen nicht wahrnehmbar.
In den Straßenabschnitten, in denen keine Erhöhung der Verkehrsbelastung stattfinden, sind
aufgrund dessen auch keine Erhöhungen der Schallimmissionen zu erwarten.
Bewertung
In den betrachteten Straßenabschnitten ist eine mittlere bis hohe Belastung durch Verkehrslärm
gegeben. Durch die Umsetzung der Planung wird sich diese Belastung im unmittelbaren
Umfeld an der Viersener Straße / Stepgesstraße reduzieren, in Teilabschnitten in der Umgebung
des Plangebietes allerdings weiter erhöhen. Durch die Immissionen des geplanten
Sondergebietes ist nur eine geringe Umwelterheblichkeit gegeben.
16.4.1.2 Luftschadstoffe
Im Gutachten (Luftschadstoffuntersuchung, Peutz Consult) wurde die Immissionsbelastung
durch die Luftschadstoffe Feinstaub (PM10 und PM2,5) und Stickstoffdioxid (NO2) für das
Plangebiet und die nähere Umgebung untersucht.
Diese wurde mit dem Programm MISKAM 5.02 auf der Grundlage der Verkehrsmengen gemäß
dem Verkehrsgutachten (Verkehrsuntersuchung, Ingenieurgesellschaft Stolz IGS), der
spezifischen Abgasemissionen gemäß HEBFA 3.1 sowie ergänzenden Angaben zu Lkw-
Anteilen, Tempolimits und Fahrspuren für den Null- und den Planfall berechnet.
Als Prognosejahr für die Luftschadstoffuntersuchung wurde das Jahr der geplanten Fertigstellung
2014 verwendet.
Planvarianten
Im Rahmen dieser Untersuchung wurden zwei Planvarianten untersucht. Zum einen der
„Planfall" mit Sperrung der Viersener Straße und Einrichtung einer Fußgängerzone sowie die
„Planfall-Variante" mit einer Beibehaltung einer zweispurigen Durchfahrtsmöglichkeit im Bereich
der Viersener Straße.
Die Planfall-Variante führt zu einer gleichmäßigen Verteilung der Verkehrsströme im gesamten
Untersuchungsgebiet. Dagegen wird die Bismarckstraße im Planfall durch die Sperrung
der Viersener Straße eine Zusatzbelastung durch Kraftfahrzeugverkehr erfahren, verbunden
mit einer Erhöhung der Luftschadstoffimmissionen.
Im Vergleich der Varianten untereinander ist festzustellen, dass sich im Bereich der Viersener
Straße im Planfall infolge der Einrichtung einer Fußgängerzone eine deutliche Entlastung
der lokalen Luftschadstoffsituation ergibt. Dagegen ergibt sich in der Planfall-Variante neben
den höheren Verkehrsmengen insbesondere durch die Verengung des Straßenraumes im
Bereich der Viersener Straße eine deutliche Erhöhung der Luftschadstoffimmissionen.
Im Bereich der Bismarckstraße stellt sich die Planfall-Variante günstiger dar als der Planfall.
Jedoch kommt es in beiden Fällen gegenüber dem Nullfall zu einer Erhöhung der Luftschadstoffimmissionen.
Für die Steinmetz- und Hindenburgstraße ergeben sich nur marginale Unterschiede zwischen
den Planvarianten.
Feinstaub (Particulate Matter PM10)
Die Ergebnisse der Immissionsberechnungen zeigen eine Einhaltung des Jahresmittelwertes
für PM10 von 40 μg/m³ an allen betrachteten Immissionsorten im Nullfall sowie im Planfall im
gesamten Untersuchungsgebiet. Die höchsten Immissionswerte liegen im Bereich der Bismarckstraße
vor.
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Begründung zum Bebauungsplan Nr. 720/N 46
Im Vergleich des Planfalles mit dem Nullfall ergeben sich im Bereich der Viersener, der Kaiser-
und der Stepgesstraße Minderungen der PM10-Immissionen von bis zu 3,3 μg/m³ bedingt
durch die teilweise Umwandlung der Viersener Straße im Abschnitt zwischen Steinmetzstraße
und Hindenburgstraße in eine Fußgängerzone. Das etwas höhere Verkehrsaufkommen
des Einkaufszentrums und die Einrichtung der o.g. Fußgängerzone führen zu einer
Umverteilung des Verkehrs auf die Bismarck- und Steinmetzstraße. Hieraus ergeben sich
Erhöhungen der Feinstaub (PM10)-Immissionen um bis zu 1,8 μg/m³.
Für die Planfall-Variante ergibt sich gegenüber dem Nullfall eine Erhöhung der Feinstaub
(PM10)-Immissionen an fast allen Immissionsorten, außer an der Viersener Straße an der
Fassade des C&A Gebäudes, bis zu 1,6 μg/m³. Hier ergibt sich eine deutliche Erhöhung der
Immissionen gegenüber dem Nullfall um 8,4 μg/m³. Ursache ist im Wesentlichen die Einengung
des Straßenraumes bedingt durch den geplanten Baukörper und der damit verbundenen
schlechteren Durchlüftung des Straßenraumes.
Gegenüber dem Planfall ergeben sich durch die Planfall-Variante (Viersener Straße 2-spurig
offen) Minderungen der Feinstaub-(PM10)-Immissionen in der Bismarckstraße. Die vorliegenden
Immissionen liegen jedoch immer noch über denen des Nullfalles. Im Bereich der
Kaiserstraße und insbesondere der 2-spurigen Viersener Straße ergeben sich für die Planfall-Variante
deutliche Erhöhungen der Immissionen gegenüber dem Planfall mit einer Fußgängerzone
im Bereich der Viersener Straße.
Im Bereich der Hindenburgstraße ergeben sich an den betrachteten Immissionsorten keine
und im gesamten Verlauf der Straße nur sehr geringe Veränderungen der Feinstaubkonzentrationen.
Nach Erkenntnissen des Landesamt für Natur, Umwelt und Verbraucherschutz NRW
(LANUV NRW) kommt es ab einem Jahresmittelwert > 32 μg/m mit hoher Wahrscheinlichkeit
zu mehr als 35 Überschreitungstagen mit einem Tagesmittelwert > 50 μg/m³. Im Nullfall ist
dies mit einem berechneten Jahresmittelwert bis 35,1 μg/m³ im Bereich der Bismarckstraße
wahrscheinlich. Der bestehende Bereich entlang der Bismarckstraße mit mehr als 35 Überschreitungstagen
weitet sich in dem Planfall gegenüber dem Nullfall aus.
Für die Planfall-Variante liegen Jahresmittelwerte für Feinstaub (PM10) von bis 35,6 μg/m³
vor. Der bestehende Bereich mit mehr als 35 Überschreitungstagen entlang der Bismarckstraße
weitet sich in der Planfall-Variante gegenüber dem Nullfall aus. Im Bereich der 2spurig
offenen Viersener Straße kommt es erstmals zu mehr als 35 Überschreitungstagen.
Feinstaub (Particulate Matter PM2,5)
Der Jahresmittelwert für Feinstaub PM2,5 von 25,71 μg/m³ mit Toleranzmarge wird im Null-
und Planfall an den Immissionsorten im Bereich der Bismarckstraße mit Jahresmittelwerten
bis zu 29,8 μg/m³ um bis zu 4,0 μg/m³ im Nullfall und mit 31,5 μg/m³ um bis zu 5,7 μg/m³ im
Planfall überschritten. Im Planfall ergeben sich somit im Bereich der Bismarckstraße Erhöhungen
der Feinstaub-(PM2,5)-Immissionen um bis zu 1,9 μg/m³.
Im Verlauf der Viersener- und Stepgesstraße gehen der Jahresmittelwert für PM2,5 bedingt
durch die neue Fußgängerzone um bis zu 3,3 μg/m³ zurück. Im Verlauf der Hindenburgstraße
ergeben sich nur minimale Veränderungen der Immissionssituation bedingt durch Änderungen
im Windfeld durch die neuen Gebäudekörper des Einkaufszentrums.
Für die Planfall-Variante liegen die höchsten Feinstaub-(PM2,5)-Immissionen mit bis zu
30,3 μg/m³ im Bereich der Bismarckstraße vor. An den weiteren Immissionsorten in der Bismarck-,
Hindenburg- und Viersener Straße liegen ebenfalls Überschreitungen des Jahresmittelwertes
von 25,83 μg/m³ mit Toleranzmarge vor. Im Bereich des Immissionsortes an der
Fassade des C&A-Gebäudes in der Viersener Straße ergeben sich die größten Erhöhungen
der Feinstaub-(PM2,5)-Immissionen aufgrund der Einengung von vier auf zwei Spuren be-
Stadt Mönchengladbach - Fachbereich Stadtentwicklung und Planung

Begründung zum Bebauungsplan Nr. 720/N 47
dingt durch den neuen Baukörper und der damit verbundenen schlechteren Durchlüftung des
Straßenraumes.
Stickstoffdioxid (NO2)
Bei Stickstoffdioxid (NO2) wird der Jahresmittelwert von 40 μg/m³ im Null- und im Planfall in
weiten Teilen des Untersuchungsgebietes bereits heute mit Jahresmittelwerten bis zu
59,8 μg/m³ deutlich überschritten, im Planfall bis zu 62,6 μg/m³. Die Bereiche mit Überschreitungen
liegen im Nullfall an der Bismarck-, Steinmetz-, Hindenburgstraße sowie in Teilen der
Viersener Straße.
Im Bereich der Bismarckstraße ergeben sich im Planfall gegenüber dem Nullfall eine Erhöhung
des Stickstoffdioxidjahresmittelwertes um bis zu 3,0 μg/m³, jedoch ebenfalls Minderungen
der Immissionen im Bereich der Viersener Straße um bis zu 10,1 μg/m³, beides bedingt
durch die Einrichtung der neuen Fußgängerzone und der damit verbunden Umlenkungen der
Verkehrsströme.
Im Verlauf der Hindenburgstraße erhöhen sich die Immissionen bis zu 3,8 μg/m³ bedingt
durch Änderungen im Windfeld durch die geplanten Baukörper.
Für die Planfall-Variante liegen entlang der Straßen Bismarck-, Viersener-, Stepges-, Steinmetz-
und Hindenburgstraße Überschreitungen des Jahresmittelwertes für Stickstoffdioxid
(NO2) vor. Dies ist bedingt durch die Verkehrszunahmen durch die Zusatzverkehre des geplanten
Einkaufszentrums, der 2-spurig offenen Stepgesstraße und die damit verbundene
Einengung des Straßenraumes. Die höchsten Immissionen liegen bei 60,7 μg/m³ im Bereich
der Bismarckstraße und bei 57,4 μg/m³ im Bereich der 2-spurig offenen Viersener Straße
vor.
Weitere Umgebung
Nullfall:
Im Bereich entlang der B 230/ L 381 (Waldnieler Straße, Hittastraße, Speicker Straße,
Fliethstraße, Korschenbroicher Straße) liegen im Nullfall bereits hohe Verkehrsbelastungen
vor. In den meisten Bereichen ist eine einseitige Straßenrandbebauung vorhanden, so dass
Grenzwertüberschreitungen aufgrund der gegebenen Durchlüftung nicht zu erwarten sind.
In Bereichen mit beidseitig geschlossener Bebauung sowie an den Kreuzungen Flieth-/ Korschenbroicher-/
Rathenau-/ Theodor-Heuss-Straße/ Berliner Platz können insbesondere
Überschreitungen der Jahresmittelwerte für Stickstoffoxide vorliegen.
Planfall:
Im Planfall ergeben sich durch die Umverteilung der Verkehrsströme im Straßennetz im Bereich
der Viersener Straße / Stepgesstraße Minderungen der Luftschadstoffemissionen.
Ebenfalls wird es zu Minderungen der Emissionen im Bereich des Berliner Platzes kommen.
Auf der Rathenaustraße sind Zusatzemissionen zu erwarten. Aufgrund der Straßensituation
ist aber nicht anzunehmen, dass nennenswerte Auswirkungen auf die Luftschadstoffsituation
entstehen.
Insgesamt sind bei einer Immissionsbetrachtung nur geringfügige Veränderungen zu erwarten.
Planfall-Variante:
Mit Beibehaltung der zweispurigen Durchfahrt Viersener Straße verteilen sich die Zusatzverkehre
gleichmäßig im Straßennetz. Auch hier sind daher bei einer Immissionsbetrachtung
nur geringfügige Veränderungen zu erwarten. Allerdings kommt es bei dieser Variante zu
einer Erhöhung der Schadstoffimmissionen im Bereich der Stepgesstraße im Vergleich zum
Planfall. Die erhöhten Werte resultieren aus einer schlechteren Durchlüftung durch den eingeengten
Straßenraum. Diesbezüglich steht diese Lösung der angestrebten umfassenden
Aufwertung der Fußgängerzone und Verbesserung der Qualität des Einkaufens an dieser,
von Fußgängern hochfrequentierten Stelle entgegen.
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Begründung zum Bebauungsplan Nr. 720/N 48
Für den gesamten Bereich wird derzeit von der Bezirksregierung als zuständige Immissionsbehörde
ein Luftreinhalteplan aufgestellt. Die durch Planungen sich ergebenden Veränderungen
werden in den Fortschreibungen der Luftreinhalteplanung berücksichtigt.
Bewertung
In den betrachteten Straßenabschnitten ist eine mittlere bis hohe Umwelterheblichkeit durch
die bereits bestehende Situation sowie die durch die Umsetzung der Planung bedingten Veränderung
der Luftschadstoffimmissionen gegeben. In einigen Straßenabschnitten, insbesondere
in der Bismarckstraße, werden bislang schon gegebene Überschreitungen der Grenzwerte
durch die Umsetzung der Planung weiter gesteigert. Diese Bereiche sind daher in den
Luftreinhalteplan aufzunehmen, um durch eine geeignete Kombination der in Betracht kommenden
Maßnahmen sicherzustellen, dass die Grenzwerte der 39. BImSchV eingehalten
werden.
16.4.1.3 Altlasten
Innerhalb des Geltungsbereiches des Bebauungsplanes verzeichnet das Altlastenverdachtsflächenkataster
zwei Altlast(verdachts)flächen:
• Im Bereich des bestehenden Parkhauses Theatergalerie befindet sich eine ehemalige
chemische Reinigung,
• ca. 50 m südwestlich befindet sich ein ehemaliger Rohstoffhandel.
Da das Parkhaus erhalten bleibt, sind im Rahmen der hier anstehenden Planungen keine
speziellen weiteren Untersuchungen erforderlich.
Bewertung
Durch die vorhandenen Altlastverdachtsflächen ist eine geringe Umwelterheblichkeit gegeben.
16.4.2 Schutzgut Flora und Fauna
Die Flächen innerhalb des Plangebietes sind nach derzeit bestehendem Planungsrecht (Bebauungsplan
Nr. 197/III) vollständig überbaubar bzw. als Verkehrsflächen ausgewiesen.
Aufgrund dessen ist gemäß § 1a Abs. 3 BauGB ein Ausgleich nicht erforderlich, da die Eingriffe
bereits vor der planerischen Entscheidung erfolgt sind bzw. zulässig waren.
Aufgrund der nahezu vollständigen Versiegelung sowie des nicht Vorhandenseins von Gehölzbeständen
und Gewässern ist das Lebensraumpotenzial für planungsrelevante Arten als
sehr gering einzuschätzen. Um dennoch abzuklären, ob durch die spätere Umsetzung der
Planung Verstöße gegen die artenschutzrechtlichen Verbote des § 44 Abs. 1 BNatSchG
ausgelöst werden könnten, wurde im Zuge des Bauleitplanverfahrens eine Artenschutzprüfung
(ASP) durchgeführt.
Die ASP kommt zu dem Ergebnis, dass folgende planungsrelevanten Arten, die dem Lebensraumtyp
„Gebäude“ zuzuordnen sind, von dem Planvorhaben nicht betroffen sind, da ihr
Vorkommen im bzw. ein funktionaler Bezug zum Plangebiet ausgeschlossen werden kann
oder da sie das Plangebiet auch während und nach Umsetzung des Vorhabens uneingeschränkt
nutzen können:
• Fledermäuse (Breitflügelfledermaus, Großer Abendsegler, Kleiner Abendsegler,
Rauhhautfledermaus, Zwergfledermaus)
• Europäische Vogelarten (Mehlschwalbe, Rauchschwalbe, Turmfalke)
Alle weiteren im Plangebiet nachgewiesenen, nicht gefährdeten Vogelarten sind weit verbreitet,
allgemein häufig und ungefährdet. Ihre Populationen befinden sich sowohl auf lokaler als
auch auf biogeografischer Ebene in einem günstigen Erhaltungszustand, so dass Beeinträchtigungen
auf Populationsebene auszuschließen sind.
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Begründung zum Bebauungsplan Nr. 720/N 49
Insgesamt ist festzustellen, dass die o.g. planungsrelevanten Arten von dem, durch die Festsetzung
des Bebauungsplanes zulässigen Vorhaben nicht betroffen sind.
Bewertung
Für Schutzgut Flora und Fauna ist keine bzw. eine geringe Umwelterheblichkeit gegeben.
16.4.3 Schutzgut Boden
Die Flächen innerhalb des Plangebietes sind zur Zeit bereits überwiegend versiegelt.
Unterhalb der Oberflächenbefestigungen bzw. des Oberbodens stehen Auffüllungen in einer
Tiefe von 1,2 m bis zu 7,3 m an.
Die Bewertung der Bodenproben aus gewachsenem Boden ergab keine Hinweise auf
Schadstoffanreicherungen. Die Auffüllungen wurden hinsichtlich der abfallwirtschaftlichen
Bewertung untersucht. Unter Zugrundelegung der Bewertung der Länderarbeitsgemeinschaft
Abfall (LAGA) ist das Auffüllungsmaterial in die Einbauklasse Z 2 einzustufen.
Die natürlichen Bodenverhältnisse sind durch den hohen Versiegelungsgrad und die unterschiedlich
starken Auffüllungen bereits nachhaltig gestört.
Die Planung stellt im Rahmen der Innenentwicklung eine Art Flächenrecycling dar, die dem
Grundsatz des sparsamen und schonenden Umgangs mit Grund und Boden entspricht und
somit positiv zu bewerten ist.
Bewertung
Für das Schutzgut Boden ist keine Umwelterheblichkeit gegeben.
16.4.4 Schutzgut Wasser
Das Gebiet des Bebauungsplanes Nr. 720/N liegt außerhalb von Wasserschutzgebieten.
Fließ- und Stillgewässer kommen im Plangebiet sowie in relevanter Umgebung nicht vor.
Die Grundwasserfließrichtung im Plangebiet ist nach Osten ausgerichtet und der zu erwartende
Flurabstand beträgt ca. 10,0 m.
Da das Plangebiet bereits heute vollflächig versiegelt ist und auch nach Umsetzung der Planung
bleiben wird, sind keine Auswirkungen auf das Schutzgut zu erwarten.
Die Entsorgung des Schmutzwassers sowie des anfallenden Niederschlagswassers erfolgt
über das bestehende Kanalnetz (Mischwasserkanal) in den Verkehrsflächen der Steinmetzstraße,
Viersener Straße und Hindenburgstraße.
Bewertung
Für das Schutzgut Wasser ist keine Umwelterheblichkeit gegeben.
16.4.5 Schutzgut Klima
In der Stadtklimauntersuchung Mönchengladbach (Bewertungskarte Klima/Luft 2006) liegt
das Plangebiet in einer thermisch und lufthygienisch belasteten, verdichteten Siedlungsfläche
mit hoher Empfindlichkeit gegenüber einer weiteren Nutzungsintensivierung.
Zu diesen Siedlungsflächen gehören in erster Linie die dicht bebauten, überwärmten und
lufthygienisch belasteten Kernstadtbereiche von Mönchengladbach und Rheydt. Die das
Plangebiet umgebenden Straßen werden in der Bewertungskarte als Straßenabschnitte mit
kritischer Schadstoffbelastung dargestellt. Zudem wird der Bereich um den Berliner Platz
gemäß Luftgüteindex 2005 als Bereich mit geringer Luftgüte eingestuft. Entwicklungsziel
hierfür ist eine Verringerung von Emissionen aus Verkehr.
Durch die Schließung der Viersener Straße für den Kfz-Verkehr erfolgen im Bereich des Berliner
Platzes eine deutliche Reduzierung der Verkehre und damit auch eine Verringerung der
Emissionen. Demzufolge wird dem Entwicklungsziel für den Bereich Berliner Platz entsprochen.
Im Bereich der Viersener Straße / Hindenburgstraße wird durch die Sperrung ebenfalls eine
Verringerung der Emissionen durch Verkehr und somit eine deutliche Aufwertung der Aufenthaltsqualität
im Innenstadtbereich erreicht.
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Begründung zum Bebauungsplan Nr. 720/N 50
Zudem ist in Kombination mit der Schließung der Viersener Straße zwischen Steinmetz- und
Hindenburgstraße für den Kfz-Verkehr ein städtebaulich markanter Platz in zentraler Lage an
der Fußgängerzone geplant. Dieser Platzbereich erstreckt sich von dem neuen Handelszentrum
bis an den südwestlich gelegenen Hans-Jonas-Park und schafft somit eine verbesserte
innerstädtische Verbindung in den Grünbereich. Er soll u.a. zur Schaffung einer hochwertigen
Aufenthaltsqualität sowie zur Verbesserung der kleinklimatischen Verhältnisse mit entsprechenden
Grünstrukturen dienen.
Durch die vorgenannten Maßnahmen wird den Entwicklungszielen für Siedlungsflächen mit
hoher Empfindlichkeit durch den Verzicht auf Versiegelung weiterer Flächen, die Reduktion
von Emissionen sowie der Erhöhung des Vegetationsanteils Rechnung getragen.
Für das geplante Einkaufszentrum ist darüber hinaus ein Energiekonzept zur Deckung des
benötigten Energiebedarfs aus nachhaltigen Ressourcen vorgesehen. Angedacht sind hier
Maßnahmen wie z. B. der Einsatz eines Blockheizkraftwerkes, eine Wärmeerzeugung mittels
erdgekoppelter Wärmepumpen, der Einsatz von Photovoltaikanlagen sowie Regenwassernutzung
für Grün- und Brunnenanlagen. Dieses Energiekonzept wird in den nachfolgenden
Verfahren weiter konkretisiert.
Bewertung
Für Schutzgut Klima ist eine geringe Umwelterheblichkeit gegeben.
16.4.6 Schutzgut Kultur- und Sachgüter
Unter dem Begriff Kultur- und Sachgüter werden Objekte von gesellschaftlicher Bedeutung
wie kulturelle Objekte, Naturdenkmäler, Bodendenkmäler und Sachgüter unterschiedlicher
Art verstanden. Im Geltungsbereich des Bebauungsplanes 720/N sind keine denkmalgeschützten
Gebäude gemäß Denkmalschutzgesetz (DSchG NRW) vorhanden. Das Vorkommen
von Natur- und Bodendenkmälern ist nicht bekannt.
Mit der Umsetzung des Planvorhabens werden die nicht mehr zeitgemäße gestalterische
sowie handelstechnische Situation der bestehenden Gebäude durch eine der Lage entsprechende
Nutzung und Bebauung ersetzt.
Bewertung
Für das Schutzgut Kultur- und Sachgüter ist keine Umwelterheblichkeit gegeben.
16.4.7 Wechselwirkung zwischen den Schutzgütern
Die nach den Vorgaben des BauGB zu betrachtenden Schutzgüter können sich gegenseitig
beeinflussen.
Eine Verstärkung der erheblichen Umweltauswirkungen durch sich negativ verstärkende
Wechselwirkungen (kumulative Effekte) ist im Plangebiet nicht zu erwarten.
In Bezug auf die Flächen im Geltungsbereich des Bebauungsplanes ist ein ähnliches Wirkungsgefüge,
wie für die bisherige Situation beschrieben, zu erwarten.
16.5 Beschreibung der Vermeidungs-, Minderungs- und Kompensationsmaßnahmen
Die Belange des Umweltschutzes sind gem. § 1 Abs. 6 Nr. 7 BauGB bei der Aufstellung der
Bauleitpläne zu berücksichtigen. Im Besonderen werden auf der Grundlage der naturschutzrechtlichen
Eingriffsregelung gem. § 1a Abs. 3 BauGB in Verbindung mit dem § 14 Abs. 1
Bundesnaturschutzgesetz (BNatSchG) Eingriffe in den Naturhaushalt und das Landschaftsbild
beurteilt und Aussagen zur Vermeidung, Verminderung und zum Ausgleich entwickelt.
Die zu erwartenden Eingriffe können als Ganzes nicht vermieden werden, ohne die Ziele des
Bauleitplanes aufzugeben.
Im Bundesnaturschutzgesetz ist formuliert, dass erhebliche Beeinträchtigungen von Natur
und Landschaft zu vermeiden sind. Für die Flächen des geplanten Einkaufszentrums werden
Flächen in bereits bebauten Gebieten anstelle von Freiflächen im Außenbereich in Anspruch
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Begründung zum Bebauungsplan Nr. 720/N 51
genommen, so dass ein sparsamer Umgang mit Grund und Boden durch Wiedernutzbarmachung
von Flächen im Innenbereich gegeben ist.
Lärm
Bezüglich des Anlagenlärms werden die schalltechnischen Vorgaben der TA Lärm und der
DIN 18005 abschließend erfüllt. Weitergehende Lärmschutzmaßnahmen an dem Einkaufszentrum
sind zur Erfüllung dieser Anforderungen auf Ebene der Bauleitplanung nicht erforderlich.
Maßnahmen innerhalb des Plangebietes
Hinsichtlich der auf die Fassaden zukünftig einwirkenden Verkehrslärmimmissionen werden
im Bebauungsplan Nr. 720/N zur Sicherstellung der Einhaltung der Orientierungswerte sowie
zur Schaffung gesunder Arbeitsbedingungen die notwendigen Anforderungen an die Schalldämmmaße
der Außenbauteile festgesetzt.
Aufgrund der räumlichen Situation und der Lage der bestehenden und geplanten Bebauung
zu den Emissionsquellen der Steinmetzstraße und Viersener Straße sind vor dem Hintergrund
der zulässigen Nutzungen im Sondergebiet, passive Schallschutzmaßnahmen zum
Schutz vor schädlichen Umwelteinwirkungen zu treffen. Der Bebauungsplan setzt deshalb
passive Schallschutzmaßnahmen in Form von Mindestanforderungen an die Luftschalldämmung
von Außenbauteilen (Fenster, Wände und Dächer ausgebauter Dachgeschosse) gemäß
DIN 4109 entlang der betroffenen Baugrenzen fest. Damit wird den Anforderungen
nach gesunden Arbeitsverhältnissen für die im Sondergebiet zulässigen Verwaltungseinrichtungen,
Büros und Praxen Rechnung getragen.
Ausnahmen von den getroffenen Festsetzungen können zugelassen werden, wenn durch
staatlich anerkannte Sachverständige für Schallschutz nachgewiesen wird, dass andere geeignete
Maßnahmen ausreichen.
Maßnahmen außerhalb des Plangebietes
Zur Sicherstellung gesunder Wohn- und Arbeitsverhältnisse wird nach derzeitigem Erkenntnissstand
auf Grundlage der Empfehlungen des vorliegenden Gutachtens und in Abstimmung
mit der Straßenverkehrsbehörde aus umwelttechnischen Gesichtspunkten auf den
Straßenzügen Waldnieler Straße / Hittastraße / Fliethstraße, Bismarckstraße / Erzbergerstraße
und Viersener Straße (zwischen Hermann-Piecq-Anlage und Kaiserstr.) die Höchstgeschwindigkeit
auf 40 km/h reduziert werden. Bedingt durch die Einführung dieses Tempolimits
wird an den betrachteten relevanten Abschnitten eine deutliche Lärmreduktion herbeigeführt.
Dies führt dazu, dass nur noch vereinzelt Verkehrslärmerhöhungen (z. B. an der
Hohenzollernstraße) an den betroffenen Straßen / Fassaden gutachterlich errechnet werden.
Die Festlegung des Tempolimits muss auf einer Anordnung der Straßenverkehrsbehörde
erfolgen.
Für diejenigen Bereiche, die bereits einen Pegelwert von über 70 dB(A) am Tag und 60
dB(A) in der Nacht aufweisen und bei denen eine planbedingte Pegelerhöhung rechnerisch
prognostiziert ist, werden im Zuge einer Lärmplanung der Stadt Mönchengladbach geeignete
Maßnahmen, wie Verwendung von lärmoptimiertem Asphalt als Fahrbahndecke, verkehrslenkende
und / oder straßenverkehrsrechtliche Maßnahmen oder auch passive Maßnahmen
(wie zum Beispiel der Einbau von Schallschutzfenstern) ergriffen.
Die Stadt Mönchengladbach ist als Ballungsraum der Stufe I der Umgebungslärmrichtlinie
der EU verpflichtet, Straßen mit einer DTV-Belastung von mehr als 6 Millionen Kfz pro Jahr
(rd. 16.000 Kfz/d) schalltechnisch zu kartieren und einen solchen Lärmaktionsplan aufzustellen,
in dem Lärmkonflikte erkannt und gemindert werden sollen. Der Entwurf des Lärmaktionsplanes
befindet sich in der Bürgerbeteiligung und der politischen Beratung.
In diesem Lärmaktionsplan werden Maßnahmen zur Reduzierung der Immissionen wie beispielsweise
Verwendung von lärmoptimiertem Asphalt als Fahrbahndecke, Einschränkung
des LKW-Verkehrs, Verkehrslenkungsmaßnahmen oder der Einbau von Schallschutzfenster
aufgeführt.
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Begründung zum Bebauungsplan Nr. 720/N 52
Luftschadstoffe
Die Bezirksregierung Düsseldorf stellt derzeit einen Luftreinhalteplan für Mönchengladbach
auf. Die Stadt Mönchengladbach hat angeregt, in diesen Plan den bisher nicht vorgesehenen
Bereich der Bismarckstraße als HotSpot aufzunehmen. Insbesondere bei Fortschreibungen
des Luftreinhalteplanes ist die Auswirkung des Einkaufszentrums zu berücksichtigen.
Darüber hinaus ist festzustellen, dass durch die Einführung der Abgasnorm Euro-5 ab 2011
und Euro-6 ab 2015 mit einer deutlichen Reduktion der Luftschadstoffemissionen aus dem
Kraftfahrzeugverkehr, insbesondere bei Stickoxiden (NOx) zu rechnen ist. Die Auswirkungen
beim NO2 bezüglich der Einhaltung des Jahresmittelwertes von 40 μg/m³ sind bei gleichbleibenden
oder zunehmenden Verkehrsmengen im Untersuchungsgebiet über einen Prognosehorizont
von 10-15 Jahren nicht quantifizierbar.
Durch die Einführung des Tempo-40-Limits und der einhergehenden verkehrlichen Maßnahmen
im Zuge der Umsetzung der Planung wird in Straßenabschnitten mit Grenzwertüberschreitungen
keine Verschlechterung der lufthygienischen Situation erwartet. Für diejenigen
Straßenabschnitte, bei denen neben der Reduktion der zulässigen Höchstgeschwindigkeit
eine, wenn auch nur geringe Abnahme der Verkehrsmenge zu erwarten ist, ist von
einer Verbesserung der lufthygienischen Situation auszugehen.
Altlasten
Da im gesamten Plangebiet mit verunreinigtem Boden (Bau- und Trümmerschuttablagerungen)
gerechnet werden muss, ist eine fachgutachterliche Begleitung und Dokumentation aller
Erdarbeiten sowie die ordnungsgemäße Entsorgung von belastetem Bodenmaterial in Abstimmung
mit der Unteren Bodenschutzbehörde (UBB) sicherzustellen.
Diesbezüglich wurde im Bebauungsplan Nr. 720/N ein Hinweis aufgenommen, so dass die
Umsetzung der o.g. Maßnahmen im Rahmen des nachfolgenden Baugenehmigungsverfahrens
sichergestellt ist.
16.6 Bewertung der Umweltverträglichkeit
In den vorangegangenen Kapiteln wurden die voraussichtlich umwelterheblichen Folgen für
die Schutzgutfunktionen durch die durch den Bebauungsplan vorbereitete Planung ermittelt.
Für die Schutzgüter zeigt das Ergebnis der Umweltprüfung eine geringe bis keine Umwelterheblichkeit,
ausgenommen in den Bereichen Luftschadstoffe und Lärm, die, bedingt durch
die Überschreitungen der Grenzwerte, eine mittlere bis hohe Erheblichkeit aufweisen.
Es ist davon auszugehen, dass durch die Lärmminderungsmaßnahmen unzumutbare Steigerungen
bisher vorherrschender Belastungen vermieden oder zumindest ausgeglichen werden
und durch Maßnahmen der Luftreinhaltungsplanung die Grenzwerte der 39. BImschV
eingehalten werden können.
16.7 Prognose über die Entwicklung des Umweltzustandes im Plangebiet
Bei Durchführung der Nutzungsänderung sind wie oben beschrieben geringe bzw. keine,
teilweise jedoch mittlere bis hohe Umweltauswirkungen für das Plangebiet zu erwarten.
Bestandteil der Umweltprüfung ist eine Untersuchung, ob zum geplanten Vorhaben alternative
Maßnahmen oder Möglichkeiten bzw. andere Standorte innerhalb des Plangebietes zur
Verfügung stehen. Gleiches gilt auch für eine Nullvariante, bei der hypothetisch die Entwicklung
des Plangebietes ohne die Realisierung des Bauvorhabens dargestellt wird.
Würde auf die Nutzungsänderung im Plangebiet verzichtet werden (Nulllösung), so wären
auch weiterhin eine großflächige Versiegelung, der Verkehr auf dem Teilstück Viersener
Straße, keine durchgängige Fußgängerzone sowie der Attraktivitätsmangel bedingt durch
den Leerstand und die Aufgabe der kulturellen Nutzung gegeben. Demzufolge würde keine
Aufwertung des Innenstadtbereiches stattfinden.
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Begründung zum Bebauungsplan Nr. 720/N 53
Bei der Nulllösung ist jedoch zu berücksichtigen, dass zur Befriedigung der Nachfrage hinsichtlich
großflächigen Einzelhandels auf Flächen im Außenbereich zurückgegriffen werden
müsste. Dies hätte letztendlich für die Schutzgüter deutlich höhere negative Umweltauswirkungen
zur Folge.
Alternative Standorte zu dem geplanten Vorhaben sind nicht gegeben. Die geplante Einzelhandelsnutzung
erfolgt in Übereinstimmung mit dem Einzelhandelsgutachten sowie dem
Nahversorgungs- und Zentrenkonzept der Stadt Mönchengladbach an zentraler und städtebaulich
integrierter Lage. Durch die Ansiedlung des Einkaufszentrums ist von einer Förderung
und Stärkung der Innenstadt auszugehen. Überdies wird durch die Nutzung der Flächen
im Innenstadtbereich eine Ansiedlung an peripheren Standorten mit zusätzlicher Versiegelung
und zusätzlichen Verkehren vermieden. Somit ist eine städtebauliche Verträglichkeit
gegeben.
Darüber hinaus stehen alternativ keine innerstädtischen Flächen in der benötigten Größenordnung
in Mönchengladbach zur Verfügung.
16.8 Beschreibung der Maßnahmen zur Überwachung der Auswirkungen
Planbedingte mittlere bis hohe Umweltauswirkungen werden durch die verkehrsbedingten
Schall- und Schadstoffemissionen beim Schutzgut „Mensch“ erwartet. Für die sachgerechte
Durchführung von Vermeidungsmaßnahmen und die Umsetzung der Verringerungs- und
Kompensationsmaßnahmen wird auf das Instrument der regelmäßigen Erfolgskontrollen
nach Umsetzung der Planung verwiesen.
Durch die zuständigen Fachbehörden sind sowohl die Einführung und Durchsetzung der
Tempo 40-Zone als auch die Umsetzung und Einhaltung der im Rahmen einer Lärmplanung
und der Luftreinhalteplanung geeigneten Maßnahmen innerhalb und außerhalb des Plangebietes
zu kontrollieren.
Da für die anderen Schutzgüter keine bzw. eine geringe Umwelterheblichkeit vorliegt, sind
weitere Überwachungsmaßnahmen nicht notwendig.
16.9 Zusätzliche Angaben
Schwierigkeiten bei der Zusammenstellung des Umweltberichtes:
Bei der Durchführung der Umweltprüfung bestanden keine Schwierigkeiten, da alle umweltrelevanten
Informationen und Daten zur Verfügung standen.
16.10 Zusammenfassung
Auf den Flächen des ehemaligen Stadttheaters, der Theatergalerie und des Lichthofes im
Bereich zwischen Hindenburgstraße, Viersener Straße und Steinmetzstraße soll ein einheitliches
Einkaufszentrum entstehen.
Diesbezüglich wird ein Sondergebiet ausgewiesen, welches der Unterbringung eines Einkaufszentrums
mit vorwiegend großflächigem Einzelhandel dienen soll.
Um einen durchgehenden Fußgängerbereich im Umfeld des Einkaufzentrums sowie in der
Hindenburgstraße zu schaffen, soll darüber hinaus im Bereich der Viersener Straße zwischen
Steinmetzstraße und Hindenburgstraße sowie im Kreuzungsbereich der Hindenburgstraße
die planungsrechtliche Voraussetzung für die Umwidmung der Verkehrsfläche in eine
Fußgängerzone geschaffen werden.
Die Größe des Geltungsbereiches beträgt ca. 2,07 ha.
Es wurde gemäß § 2 Abs. 4 BauGB eine Umweltprüfung durchgeführt und die ermittelten
und bewerteten Belange des Umweltschutzes in diesem Umweltbericht dargelegt.
Die Beschreibung und Bewertung der Umwelt erfolgt auf Grundlage der Auswertung der Daten
aus den vorliegenden Gutachten:
• Umwelttechnische Untersuchung und Begutachtung - arccon Ingenieurgesellschaft
mbH, Dezember 2010,
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Begründung zum Bebauungsplan Nr. 720/N 54
• Verkehrstechnische Untersuchung zu den verkehrlichen Auswirkungen durch die Ansiedlung
eines Handels- und Dienstleistungszentrums - Ingenieurgesellschaft Stolz
mbH (IGS), Juli 2011,
• Artenschutzprüfung - Hamann & Schulte, Juni 2011,
• Luftschadstoffuntersuchung - Peutz Consult, August 2011,
• Schalltechnisches Gutachten zum Bebauungsplan Nr. 720/N - TÜV Rheinland Energie
und Umwelt GmbH, September 2011
• Schalltechnische Untersuchung zum Bebauungsplan Nr. 720/N - Dekra, November
2011
Für das Schutzgut Mensch sind bezüglich der Schallimmissionen in den betrachteten Straßenabschnitten
eine mittlere bis hohe Belastung durch Verkehrslärm gegeben. Durch die
Immissionen des geplanten Einkaufszentrums ist nur eine geringe Umwelterheblichkeit gegeben.
Bezüglich des Anlagenlärms werden die schalltechnischen Vorgaben der TA Lärm und der
DIN 18005 erfüllt. Weitergehende Lärmschutzmaßnahmen an dem geplanten Einkaufszentrum
sind zur Erfüllung dieser Anforderungen nicht erforderlich.
Durch die Zusatz-Verkehrslärmbelastung ist ggf. ein Anspruch auf passiven oder aktiven
Schallschutz gegeben. Als Möglichkeit des aktiven Schallschutzes bietet sich der Einbau
einer lärmoptimierten Fahrbahndecke an. Als passive Maßnahme können Schallschutzfenster
im Rahmen eines Schallschutzfensterprogramms eingebaut werden.
Maßnahmen innerhalb des Plangebietes
Hinsichtlich der auf die Fassaden zukünftig einwirkenden Verkehrslärmimmissionen werden
zur Sicherstellung der Einhaltung der Orientierungswerte die notwendigen Anforderungen an
die Schalldämmmaße der Außenbauteile festgesetzt.
Maßnahmen außerhalb des Plangebietes
Zur Sicherstellung gesunder Wohn- und Arbeitsverhältnisse wird für gutachterlich empfohlene
innerstädtische Straßenzüge Tempo 40 eingeführt. Bedingt durch die Einführung dieses
Tempolimits wird an den betrachteten relevanten Abschnitten eine deutliche Lärmreduktion
herbeigeführt. Dies führt dazu, dass nur noch vereinzelt Verkehrslärmerhöhungen an den
betroffenen Straßen / Fassaden gutachterlich errechnet werden.
Für diejenigen Bereiche, die bereits einen Pegelwert von über 70 dB(A) am Tag und 60
dB(A) in der Nacht aufweisen und bei denen eine planbedingte Pegelerhöhung rechnerisch
prognostiziert ist, werden im Zuge einer Lärmplanung der Stadt Mönchengladbach geeignete
Maßnahmen ergriffen.
In den betrachteten Straßenabschnitten ist bezogen auf Luftschadstoffe eine mittlere bis hohe
Umwelterheblichkeit durch die Veränderung der Luftschadstoffimmissionen gegeben.
Die Bezirksregierung Düsseldorf stellt derzeit einen Luftreinhalteplan für Mönchengladbach
auf. Die Stadt Mönchengladbach hat angeregt, in diesen Plan den bisher nicht vorgesehen
Bereich der Bismarckstraße als HotSpot aufzunehmen. Die Bereiche sind daher in den Luftreinhalteplan
aufzunehmen, um durch geeignete Maßnahmen sicherzustellen, dass die
Grenzwerte der 39. BImSchV eingehalten werden.
Die im Plangebiet ggf. vorkommenden verunreinigten Böden sind bei den Bauarbeiten fachgutachterlich
zu begleiten und belastetes Bodenmaterial in Abstimmung mit der Unteren Bodenschutzbehörde
(UBB) ordnungsgemäß zu entsorgen.
Für das Schutzgut Flora und Fauna ist keine bzw. eine geringe Umwelterheblichkeit gegeben.
Die Flächen innerhalb des Plangebietes sind nach derzeit bestehendem Planungsrecht
(Bebauungsplan Nr. 197/III) vollständig überbaubar bzw. als Verkehrsflächen ausgewiesen.
Aufgrund dessen ist gemäß § 1a Abs. 3 BauGB ein Ausgleich nicht erforderlich, da die Eingriffe
bereits vor der planerischen Entscheidung erfolgt sind bzw. zulässig waren.
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Begründung zum Bebauungsplan Nr. 720/N 55
Die Artenschutzprüfung (ASP) kommt zu dem Ergebnis, dass die geprüften planungsrelevanten
Arten, die dem Lebensraumtyp „Gebäude“ zuzuordnen sind -Fledermäuse (Breitflügelfledermaus,
Großer Abendsegler, Kleiner Abendsegler, Rauhhautfledermaus, Zwergfledermaus);
Europäische Vogelarten (Mehlschwalbe, Rauchschwalbe, Turmfalke)-, von dem
Planvorhaben nicht betroffen sind. Alle weiteren im Plangebiet nachgewiesenen, nicht gefährdeten
Vogelarten sind weit verbreitet, allgemein häufig und ungefährdet.
Die Flächen innerhalb des Plangebietes sind zur Zeit bereits überwiegend versiegelt. Die
natürlichen Bodenverhältnisse sind durch den hohen Versiegelungsgrad und die unterschiedlich
starken Auffüllungen bereits nachhaltig gestört. Aufgrund dessen ist für das
Schutzgut Boden keine Umwelterheblichkeit gegeben.
Da das Plangebiet bereits heute vollflächig versiegelt ist und auch nach Umsetzung der Planung
bleiben wird, sind keine Auswirkungen auf das Schutzgut Wasser zu erwarten.
In der Stadtklimauntersuchung Mönchengladbach (Bewertungskarte Klima / Luft 2006) liegt
das Plangebiet in einer thermisch und lufthygienisch belasteten, verdichteten Siedlungsfläche
mit hoher Empfindlichkeit gegenüber einer weiteren Nutzungsintensivierung.
Durch die mit der Planung verbundenen Maßnahmen wird den Entwicklungszielen für Siedlungsflächen
mit hoher Empfindlichkeit durch den Verzicht auf Versiegelung weiterer Flächen
im Außenbereich, die Reduktion von Emissionen sowie der Erhöhung des Vegetationsanteils
Rechnung getragen. Somit ist für das Schutzgut Klima eine geringe Umwelterheblichkeit gegeben.
Für das Schutzgut Kultur- und Sachgüter ist keine Umwelterheblichkeit gegeben, da mit der
Umsetzung des Planvorhabens die nicht mehr zeitgemäße gestalterische sowie handelstechnische
Situation der bestehenden Gebäude durch eine der Lage entsprechende Nutzung
und Bebauung ersetzt werden.
Würde auf die Nutzungsänderung im Plangebiet verzichtet werden (Nulllösung), so wären
auch weiterhin eine großflächige Versiegelung, der Verkehr auf dem Teilstück Viersener
Straße, keine durchgängige Fußgängerzone sowie der Attraktivitätsmangel bedingt durch
den Leerstand und die Aufgabe der kulturellen Nutzung gegeben. Demzufolge würde keine
Aufwertung des Innenstadtbereiches stattfinden.
Bei der Nulllösung ist jedoch zu berücksichtigen, dass zur Befriedigung der Nachfrage hinsichtlich
großflächigen Einzelhandels auf Flächen im Außenbereich zurückgegriffen werden
müsste. Dies hätte letztendlich für die Schutzgüter deutlich höhere negative Umweltauswirkungen
zur Folge.
Darüber hinaus stehen alternative innerstädtische Standorte zu dem geplanten Vorhaben
aufgrund der benötigten Flächengröße in Mönchengladbach nicht zur Verfügung.
Diese Begründung wird gemäß § 9 Abs. 8 BauGB dem Bebauungsplan beigefügt.
Fachbereich Stadtentwicklung und Planung
Mönchengladbach, den 06.12.2011
B e c k m a n n
Ltd. Stadtbaudirektor
Stadt Mönchengladbach - Fachbereich Stadtentwicklung und Planung